4º Informe - Azucenas

Promotor: MULTISERVICIOS HOLGUN S.R.L.
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Proyecto: Edificio Las Azucenas

BBVA LD E218 S165 - IS04

4 Informe de Supervisin

EDIFICIO LAS AZUCENAS

PROMUEVE Y CONSTRUYE: MULTISERVICIOS HOLGUN S.R.L.

Rev. N Fecha de Visita Emisin de Doc. Cdigo del trabajo Elaborado por Revisado por
01.00 24/09/13 03/10/13 1er Informe de Supervisin RSB RMQ
01.01 24/09/13 04/10/13 1er Informe de Supervisin RSB RMQ
02.00 25/10/13 04/11/13 2do Informe de Supervisin RSB LRS
03.00 25/11/13 02/12/13 3er Informe de Supervisin RSB JZC
04.00 23/12/13 26/12/13 4to Informe de Supervisin RSB JZC


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Contenido

I. Resumen ejecutivo 03

II. Descripcin del proyecto. 05

III. Aspectos legales..... 09

IV. Ingresos.. 11

V. Egresos... 15

VI. Anlisis de los fondos destinados al proyecto... 18

VII. Anlisis tcnico... 22

VIII. Observaciones y Recomendaciones.. 27

Anexo I: Copia de la Licencia de Edificacin

Anexo II: Copia del cuadro de ventas validado por el BBVA

Anexo III: Copia de la Informacin Financiera Validada por el BBVA


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I. Resumen ejecutivo


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Aporte C.I. preventa BBVA
1,620,338.00 545,738.00 274,600.00 800,000.00
2,309,100.00
2.00
301,000.00
13%
1,012,042.47
608,295.53
1,620,338.00
ago-13
ago-14
49.89%
200,020.64
-20.64
200,000.00
0.00
44,725.11
24,000.00
400,000.00
0.00
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Excedente de Aporte
Requerimiento de dinero
% avance de obra (*)
Costo total de proyecto
Inicio de obra
Fin de obra
Financiamiento (US$)
Costo total de proyecto (US$)
Ingresos por ventas
Egresos
Avance de obra
Valor de venta total de proyecto
U.I. vendidas
Valor monetario U.I. vendidas
% ventas realizadas
Inversin acumulada en el proyecto
Saldo de inversin
Otros
Requerimiento de dinero Enero 2014
Dinero en cta. cte.
Conformidad de desembolso hasta por
C.I. + contado recibidos directamente por el promotor
Financiamiento BBVA
Otros
Estado del Proyecto
Dinero Recibido y por Aplicar al Proyecto
Observaciones
Aspectos legales
Ingresos
Egresos
Aspectos tcnicos
EDIFICIO LAS AZUCENAS

(*) Nota:

La Inversin Acumulada en la construccin a la fecha es US$ 555,586.20

Este monto incluye los siguientes conceptos:

1) Valorizacin Construccin Acumulada : US$ 503,206.04
2) Facturas pagadas por adelantado. : US$ 48,000.00
3) Material en inventario. : US$ 4,380.16

Por tanto, slo la Valorizacin de Construccin Acumulada a la fecha representa el
45.19% del Costo de Construccin Total.

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II. Descripcin del proyecto


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MEMORIA DESCRIPTIVA

El proyecto en supervisin es un edificio multifamiliar, el cual est constituido por un (01)
bloque de seis (06) niveles, semistano y azotea.

Cuentan con un total de doce (12) departamentos, de los cuales diez (10) son tipo flat y
dos (02) son tipo dplex; adems de trece (13) estacionamientos, de los cuales siete (07)
son simples y tres (03) son dobles, todos ubicados en el semistano y primer nivel.

Los departamentos tipo flat cuentan con sala comedor, terraza, bao de visita, cocina,
comedor de diario, hall (con gabinete de llaves incorporado), rea de trabajo (sala de
estar), dormitorio principal (con bao y walk - in clset incorporado), un (01) dormitorio
secundario (con clset incorporado), bao de uso comn y un rea de lavandera -
tendal en la azotea.

Los departamentos tipo dplex cuentan en el primer nivel con sala comedor, terraza,
bao de visita, cocina, comedor de diario, hall (con gabinete de llaves incorporado),
rea de trabajo (sala de estar), dormitorio principal (con bao y walk - in clset
incorporado), un (01) dormitorio secundario (con clset incorporado) y bao de uso
comn; y en el segundo nivel cuentan con terraza y lavandera.

Las reas comunes del proyecto estn conformadas por un (01) ingreso peatonal, hall,
un (01) ascensor y escaleras.

El rea del terreno es de 385.00 m
2
y el rea construida prevista es de 2,084.29 m
2
, de
acuerdo a la licencia de edificacin y a los planos presentados por el Promotor.


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UBICACIN Y ENTORNO DEL PROYECTO

El proyecto se encuentra sobre el terreno ubicado en la calle Las Azucenas, Mz. I, Lote
N 09, urbanizacin Las Palmeras del Golf, distrito de Vctor Larco Herrera, provincia de
Trujillo y departamento de La Libertad.

El entorno donde se desarrolla el proyecto es una zona residencial, cuenta con obras
completas de infraestructura urbana, tales como redes de agua, desage, pistas
asfaltadas, veredas, redes de alumbrado pblico, redes telefnicas e internet. As mismo
la zona es de uso residencial, RDB.

Plano de ubicacin


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REFERENCIAS DEL PROMOTOR - CONSTRUCTOR
1

Contribuyente MULTISERVICIOS HOLGUIN S.R.L.
R.U.C. 20481478791
Status Activo
Representante legal
Holgun Zavaleta Ricardo Odiln
Cruz Holgun Julissa Esperanza
Telfono 444-3628
Direccin Jirn Pizarro N 116, Cent Cercado, Trujillo, La Libertad
e mail -

MULTISERVICIOS HOLGUIN S.R.L. es una empresa que inicia sus actividades y se inscribe en
Registro Pblicos en Enero del 2007, se dedica a la construccin de edificios completos y
dems actividades inmobiliarias.

A continuacin se muestra la experiencia ms reciente de la empresa en el desarrollo y la
construccin de edificios multifamiliares:

Proyecto Ubicacin N pisos N Dptos. Antigedad
Residencial Palmas Reales Trujillo 06 12 En ejecucin
Multifamiliar Las Palmas del Golf II Trujillo 06 10 2011
Multifamiliar Las Palmas de Holgun Trujillo 06 11 2010
Multifamiliar Las Violetas del Golf Trujillo 07 08 2010
Multifamiliar Orqudeas de Holgun Trujillo 05 12 2009
Multifamiliar Hortencia I de California Trujillo 05 12 2007
Multifamiliar Hortencia II de California Trujillo 05 12 2007

1
Fuente: Sunat

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III. Aspectos legales


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RESPECTO A LA CONSTRUCCION
2

Con fecha 20 de Septiembre del 2013 fue emitida la Licencia de Edificacin de obra
nueva de modalidad C, N 149-2013 por la Municipalidad Distrital de Vctor Larco Herrera,
con un rea techada total de 2,084.29 m
2
, con fecha de vencimiento en Septiembre del
2016 y como profesional responsable figura el Ing. Ivn Crdenas Lara.

En el Anexo I se adjunta la copia de Licencia de Edificacin.

2
Base legal: Ley N 29090 de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica,
del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. Reglamento D.S. 024
2013 MTC.
Descripcin Status
Anteproyecto Conforme
Proyecto Aprobado
Licencia de edificacin Emitida
Licencia de edificacin por demolicin -
Conformidad de obra -
Declaratoria de fbrica e independizacin -

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IV. Ingresos


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UI vendidas UI por vender Total UI
2 10 12
UNIDADES INMOBILIARIAS VENDIDAS

Al 23 de Diciembre del ao en curso se ha concretado la venta de dos (02)
departamentos.

EVOLUCIN DE LAS VENTAS EN EL TIEMPO

En el presente periodo no se ha realizado la venta de alguna unidad inmobiliaria, tal
como se indica en el siguiente grfico:


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Descripcin Parcial Total
I. RECIBIDO $24,000
1. Directamente por el Promotor
- Contado $0.00
- Cuota Inicial $24,000.00
2. BBVA $0.00
3. Otros Bancos $0.00
II. POR RECIBIR $277,000
1. Directamente por el Promotor
- Contado $52,000.00
- Cuota Inicial $0.00
2. BBVA $225,000.00
3. Otros Bancos $0.00
TOTAL VALOR MONETARIO DE VENTAS (I + II) $301,000
TOTAL VALOR DE VENTA (PREVISTO) $2,309,100
% DE VENTAS 13%
INGRESOS POR UNIDADES INMOBILIARIAS VENDIDAS

Por las unidades inmobiliarias vendidas se ha alcanzado el valor monetario de US$
301,000, el cual es equivalente al 13 % del Total del Valor de Venta (previsto).

PUNTO DE EQUILIBRIO DEL PROYECTO

As mismo para alcanzar el punto de equilibrio, debe alcanzarse ventas por un monto de
US$ 1,620 M US$ 301 M = US$ 1,319 M.


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COBERTURA DE LOS EGRESOS CON EL INGRESO POR VENTAS


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V. Egresos


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Aporte Cuotas BBVA
Promotor (US$) (US$)
(US$)
Terreno $ 390,000 $ 390,000 $ 0 $ 0
Costo de construccin $ 1,113,548 $ 111,355 $ 274,600 $ 727,593
Costos del promotor $ 116,790 $ 44,383 $ 0 $ 72,407
Total (antes de gastos financieros) $ 1,620,338 $ 545,738 $ 274,600 $ 800,000
% Participacin 100% 34% 17% 49%
Descripcin Valor US ($)
Fuente de Financiamiento
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

EGRESOS ACUMULADOS EN EL PROYECTO

Los egresos acumulados en el proyecto hasta el 23 de Diciembre del 2013 alcanzan la
suma de US$ 1012,042.47 equivalentes al 62.46 % del Costo Total del Proyecto. El siguiente
cuadro muestra la composicin de dichos egresos.

Terreno Construccin C. Promotor G. Financieros Saldo d/inv. Total
$390,000.00 $555,586.20 $66,456.26 $0.00 $608,295.53 $1,620,338.00
24.07% 34.29% 4.10% 0.00% 37.54% 100.00%


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Descripcin Parcial Total %
Egresos acumulados en el proyecto $1,012,042.47 62.46%
1. Terreno $390,000.00
2. Construccin $555,586.20
3. Costos del Promotor $66,456.26
4. Gastos Financieros $0.00
Saldo de Inversin $608,295.53 37.54%
1. Por Construccin $557,961.80
2. Por Costos del Promotor $50,333.74
3. Por Gastos Financieros $0.00
Costo Total del Proyecto $1,620,338.00 100.00%
SALDO DE INVERSIN

Teniendo en cuenta que los egresos acumulados en el proyecto son de US$ 1012,042.47 y
que el Costo Total del Proyecto es de US$ 1620,338.00 el Saldo de Inversin ser de US$
608,295.53.


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VI. Anlisis de los fondos destinados al proyecto


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Fondos aplicados al proyecto (1+2+3) 967,317.36
Egresos acumulados del proyecto 1,012,042.47
Excedente de aporte 44,725.11
FONDOS APLICABLES AL PROYECTO

A la fecha de la visita los fondos aplicables al proyecto alcanzan la suma de US$
967,317.36 compuestos de la siguiente manera:

1. Aporte del promotor

Descripcin Monto (US$)
Terreno 390,000.00
Costos del promotor 44,383.00
Costo de construccin 111,355.00
Aporte del promotor 545,738.00

2. Utilizacin de los ingresos por ventas

CI / VC recibidas directamente 24,000.00
Crditos hipotecarios BBVA 0.00
Dinero en Cta. Cte. -20.64
Dinero en Cta. Gtia. -2,400.00
Otros 0.00
Dinero aplicable por ventas 21,579.36

3. Financiamiento BBVA (Crdito directo)

1 desembolso 105,000.00
4 desembolso
5 desembolso
6 desembolso
Total desembolsos directos 400,000.00

ANLISIS DE LOS FONDOS APLICADOS AL PROYECTO

De la comparacin de los fondos aplicables y los egresos acumulados en el proyecto
concluimos que existe un Excedente de aporte de US$ 44,725.11, de acuerdo al siguiente
cuadro:


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REQUERIMIENTO DE DINERO Y CONFORMIDAD DE DESEMBOLSO

En base a los clculos realizados somos de la opinin que el promotor podra avanzar
para el mes de Diciembre - Enero un 16.26 % de avance de obra, como lo mostramos en
el cuadro adjunto:

Por lo que el requerimiento de efectivo para este mes debera ser:

RE = (% AA Ene. - % AA Dic.) x (CTC + CP)

RE = (66.15% 49.89%) x (US$ 1113,548.00 + US$ 116,790)

RE = 16.26 % x US$ 1230,338.00

RE = US$ 200,020.64

Dnde:

RE = Requerimiento de Efectivo

AA Dic. = Avance Acumulado al mes de Diciembre

AA Ene. = Avance Acumulado al mes de Enero

CTC = Costo Total de Construccin

CP = Costos de Promotor


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- Requerimiento de Dinero Ene '14 Conforme
- Dinero en Cta. Cte. Conforme
- Desembolso hasta por: Conforme
$200,020.64
-$20.64
$200,000.00

Esta unidad da recomendacin a un desembolso de hasta US$ 200,000.00, para la
continuidad de la obra, que a un tipo de cambio de S/. 2.60 equivale a S/. 520,000.00


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VII. Anlisis tcnico


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INICIO Y PLAZO DE EJECUCIN

Las actividades de construccin se iniciaron con trabajos relativos a obras preliminares,
excavacin y cimentacin en el mes de Agosto del 2013. De acuerdo al cronograma
entregado por el Promotor, las actividades de construccin concluiran en el mes de
Agosto del 2014.

De acuerdo a la visita de supervisin realizada el 23 de Diciembre del 2013, somos de la
opinin que de tener la liquidez requerida, el promotor podra culminar la construccin en
la fecha programada.

ESTADO DE LA CONSTRUCCIN

A la fecha de la visita de obra observamos que se est iniciando el tarrajeo de cielorraso
en el 2 nivel, se realizan trabajos de albailera en el 5 Nivel y se ha habilitado el acero
de las columnas de la azotea, tal como se muestra en el siguiente registro fotogrfico:

Vista general de la obra

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Semistano Tarrajeo de cielorraso, vigas y columnas.

1 Nivel Tarrajeo de cielorraso culminado y de muros en algunos ambientes.

2 Nivel Inician trabajos de tarrajeo en cielorraso.


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3 Nivel Albailera culminada.

4 Nivel Elementos de arriostre de muros de albailera.

5 Nivel Trabajos de muros de albailera.


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6 Nivel Encofrado de losa.

Azotea Inician trabajos de encofrado de elementos verticales.

INVERSIN EN LA CONSTRUCCIN

Hasta la fecha de visita se ha registrado una inversin acumulada en la construccin de
US$ 555,586.20, que incluye valorizacin fsica de obra, facturas pagadas por adelantado,
inventario de materiales y deuda de proveedores, que es equivalente al 49.89% del Costo
de Construccin.


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VIII. Observaciones y Recomendaciones


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OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES REALIZADAS

En base a la visita realizada el da 23 de Diciembre del presente ao no se encontraron
observaciones.


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Anexo I:

COPIA DE LA LICENCIA DE EDIFICACIN


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ANEXO II:

COPIA DEL CUADRO DE VENTAS VALIDADO POR EL BBVA


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ANEXO III:

COPIA DE LA INFORMACIN FINANCIERA VALIDADA POR
EL BBVA


Pgina 34



Estimado Renzo:
Al 23/12/13:
Saldo en cta gtia ME 2,400.21
Saldo en cta ordinaria ME 20.64

Deuda $400M
Adjunto cuadro de ventas sin variacin.

Saludos
Bbva Continental
Negocio Inmobiliario - Gestora de Seguimiento y Control
Lizeth Diaz Vega
Telef. 211-1763 - lmdiaz@bbva.com
Desarrollo de Negocio -Av Republica de Panama N 3055 - San Isidro
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