INDICE

I. PROPIEDAD HORIZONTAL - CONCEPTO.

II. CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN.

III. ELEMENTOS

IV. EDIFICACIONES SUJETAS AL REGIMEN.

V. BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.

VI. BIENES DE PROPIEDAD COMUN.

VII. SERVICIOS COMUNES

VIII. REGLAMENTO INTERNO Y JUNTA DE PROPIETARIOS.

 I. PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las facultades

de uso, goce y disposicin sobre secciones de propiedad exclusiva y sobre
partes, en que se divide una edificacin o conjunto de edificaciones, denominada
unidad inmobiliaria. Las diversas secciones de la unidad inmobiliaria as como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
indivisible. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.La
Propiedad Horizontal de los inmuebles edificados consiste simplemente en que el
propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente de l,
con independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del
terreno donde se asienta el edificio y dems bienes comunes 1

La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin tambin al

conjunto de normas que regulan la divisin y organizacin de diversos inmuebles,
como resultado de la segregacin de un edificio o de un terreno comn.
En s la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un rgimen
que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relacin entre los
propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la
organizacin de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de divisin de la propiedad
que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un
condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad
absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada
respecto a los bienes de dominio comn.

1REFINO PEREYRA, VIRGILIO, La Propiedad Horizontal, Editorial Claridad,

Buenos Aires, 1952, pg. 18
As pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un
porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios
de pisos en el edificio en cuestin. Tales elementos se consideran necesarios para
el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es
completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de sta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No
es una empresa, una sociedad, una entidad sin nimo de lucro cualquiera. Es una
entidad sin nimo de lucro distinta a las otras entidades sin nimo de lucro. Puede
haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y
este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que tambin pueden
coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades
horizontales.
La expresin propiedad horizontal tiene las ventajas de la concisin, su
consagracin en el lenguaje comn, y seala de manera categrica una
concepcin de la propiedad distinta de la romana, segn la cual el derecho de
propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y hasta el infierno 2 .

El Cdigo civil (art. 958) lo denomina propiedad horizontal. Sin embargo, la vigente
Ley N 27157, en adelante la Ley, y su reglamento, T.U.O aprobado por D.S. N
035-2006-VIVIENDA, en adelante el Reglamento, lo llama: Rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn

ANTECEDENTES HISTRICOS

Se sostiene que fue conocida en Caldea, Asiria, Egipto y Grecia. Eduardo Cuq
menciona que el Canto XIX de la Odisea y un pasaje de la Historia de Herodoto
revelan que los griegos conocieron la propiedad por pisos 3 . En Roma, un texto de
Papiniano habla de casas que tenan un mismo techo y fueron legadas a dos
personas diferentes, pero siendo privativas de cada uno ciertas partes; otro texto
2Borda, Guillermo A., Manual de Derechos reales, Perrot, Buenos Aires, 1976, p.
334
de Ulpiano refiere que a veces se daban en superficie a diferentes personas los
diversos pisos de un edificio, con uso comn del acceso a sitio pblico 4 . En la
Edad Media apareci la propiedad horizontal con caracteres definidos, las
Ciudades-Estados italiana, muestran verdaderas divisiones horizontales de
edificios debido indudablemente al encerramiento natural de los tpicos recintos
amurallados de esas pocas, lo que haca necesario expandirse en altura 5 .

En Francia, la propiedad horizontal nace en el s. XV9 y se encuentra regulada en

las Costumbres de Bretaa, art. 714, de Orleans, art. 257, de Berry, ttulo 11, arts.
15 y 16, etc. De all pas al Cdigo de Napolen, que es el primer Cdigo
moderno que acogi la institucin, dedicndolo un solo artculo, el 66410. En el
Per, el Cdigo de 1852 no regul la propiedad horizontal. El Cdigo de 1936
regul la propiedad inmueble por pisos(arts. 855 al 8577). La Ley N 10726, del
1.12.1946, estableci la divisin de una edificacin no solo por pisos, sino por
secciones de piso y la creacin de una junta para resolver los desacuerdos entre
los propietarios. El D.S. N 156, de 22.7.1965, dispuso que no es obligatorio
inscribir el reglamento de propiedad horizontal, pero si no est inscrito no se
puede oponer a terceros. El Decreto Ley N 2211211, de 14.3.1978, regul la
Propiedad Horizontal, derogando todas las disposiciones anteriores; este Decreto
Ley fue derogado por la vigente Ley N 27157, reglamentada por D.S. N 008-
2000-MTC, el cual fue modificado sucesivamente; finalmente, por Decreto
Supremo N 035-2006-Vivienda se aprob el Texto nico Ordenado del
Reglamento de la Ley 27157. El Cdigo vigente (art. 958) remite la regulacin de
la propiedad horizontal a la legislacin especial.

3Figallo, Guillermo y Csar Polack, Ley de propiedad horizontal D.L. 22112,

Lima, 1983, p. 11

4Ventura-Traveset, Antonio, Derecho de propiedad horizontal, 7. ed., Bosch,

Barcelona, 2002, p. 13.

5Filallo, Guillermo y Csar Polack, ob. cit., p. 11.

 II. CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal es el reglamento interno. Los

edificios de departamentos, quintas, centros y galeras comerciales o campos
feriales, y otras unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes, se constituyen en propiedad horizontal con el otorgamiento del
reglamento interno, el cual debe inscribirse en el registro predial, en la partida
matriz de la unidad inmobiliaria.

El sujeto constituyente puede ser:

1. El propietario o los copropietarios de la unidad inmobiliaria, quienes pueden ser

tambin los promotores de la construccin de dicha unidad. Para la plena
efectividad de la propiedad horizontal se requiere la enajenacin posterior de
alguna o algunas de las secciones inmobiliarias.

2. Los propietarios que han adquirido las secciones inmobiliarias sin que
previamente el propietario o copropietarios de la unidad inmobiliaria hayan
otorgado el reglamento interno. El estado de propiedad horizontal nace cuando se
otorga el reglamento interno de propiedad horizontal, el cual debe inscribirse en el
Registro Predial13, aunque una sola persona natural o jurdica sea propietaria de
todas las secciones en que se divide la unidad inmobiliaria. La inscripcin del
reglamento interno tiene por finalidad dar publicidad al rgimen de propiedad
horizontal a efectos de permitir su conocimiento por los poseedores de las
secciones inmobiliarias y por los terceros a los efectos de cualquier contrato que
puedan celebrar sobre dichas secciones. No se puede constituir propiedad
horizontal si no se cuenta con el reglamento interno elaborado o aprobado por el
propietario o propietarios de la unidad inmobiliaria (quienes pueden ser los
promotores o constructores) o, en su caso, por los propietarios de las secciones
inmobiliarias con el voto favorable de ms del 50% de los porcentajes de
participacin (art. 39 de la Ley). Sin embargo, como todava no estn definidos los
porcentajes de participacin, por cuanto no se ha otorgado todava el reglamento
interno, este se aprueba por acuerdo de ms del 50% delos adquirentes de la
secciones exclusivas que conforman la edificacin. El reglamento interno debe ser
otorgado cumpliendo con todos los requisitos previstos en la ley. As, debe
contener la descripcin de las caractersticas tcnicas de la unidad inmobiliaria
matriz (ubicacin, nmero de pisos, nmero de departamentos por piso, stanos,
azotea, depsitos, etc.), el uso al que est destinada (vivienda, local comercial,
etc.).

La independizacin de la unidad inmobiliaria en secciones de propiedad exclusiva

y reas y servicios de uso comn; los usos a que est destinada cada seccin; los
porcentajes de participacin que corresponden a cada seccin de propiedad
exclusiva en los bienes y servicios comunes; los bienes comunes intransferibles;
los actos de disposicin de bienes comunes transferibles; los derechos y
obligaciones de los propietarios de cada seccin. Las secciones de propiedad
inmobiliaria se independizan conjuntamente con la inscripcin del reglamento
interno. Los adquirentes de las secciones inmobiliarias quedan vinculados a dicho
reglamento, y automticamente forman parte de la junta de propietarios. Sin
embargo, como, para nuestro ordenamiento jurdico, la inscripcin registral no
tiene carcter constitutivo, la no inscripcin del reglamento interno no significa que
no exista propiedad horizontal, pues esta queda constituida con el otorgamiento de
dicho reglamento aun cuando este no es registrado, siempre que la unidad
inmobiliaria cuente con secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn, lo
que determina que los propietarios de las secciones exclusivas forman parte de
una comunidad de propietarios. Adems, se llega a esta conclusin por el hecho
de que la inscripcin registral del reglamento interno no ha sido prescrita bajo
sancin de nulidad (art. 140.4 del CC). No se puede desconocer que en nuestra
realidad social existen edificaciones o conjuntos de edificaciones en las que
coexisten secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios,
y reas de propiedad comn (el terreno, escaleras, etc.) indispensables para que
los propietarios puedan acceder a sus respectivas secciones de propiedad
exclusiva, pero que, sin embargo, no cuentan con un reglamento interno. Son
propiedades horizontales de hecho o informales, a las que se les aplicar
supletoriamente la legislacin sobre el rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn.

PARTE DE MARIELA

V. BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Para referirse a los bienes de propiedad exclusiva se utilizan expresiones distintas:

bienes de dominio exclusivo, seccin inmobiliaria de dominio exclusivo,
espacio privativo, parte privativa, propiedad autnoma sobre espacios
privativos, parte independiente.

De acuerdo a lo expresado por Jos Mara Miquel Gonzlez: La unidad

inmobiliaria se divide en bienes o secciones de propiedad exclusiva y bienes de
propiedad comn, como dos manifestaciones diversas, pero vinculadas, pues no
pueden separarse a los efectos del trfico jurdico.

Cada seccin de propiedad exclusiva constituye una unidad funcional

aprovechable conforme a su naturaleza o destino.

La propiedad de la seccin exclusiva comprende el porcentaje de participacin en

los bienes comunes.

La propiedad exclusiva, est constituida por el dominio que cada propietario ejerce
sobre un bien de propiedad exclusiva, llmese seccin o departamento.

Comprende el porcentaje de participacin en los bienes comunes, elemento

central de la propiedad horizontal, el disfrute de los bienes de propiedad exclusiva,
est acompaada de una cuota de participacin en los bienes comunes, de ah la
pare alcuota de los bienes comunes no son objeto de enajenacin o gravamen
sino es junto con el bien exclusivo al cual va unida.
En la memoria descriptiva de independizacin y el reglamento interno
determinan e identifican a los bienes de propiedad exclusiva, especificando sus
caractersticas, el lugar de su ubicacin, rea, linderos y medidas perimtricas, el
uso al que estn destinados, as como los porcentajes que le corresponde en los
bienes y servicios comunes.

Hemos considerado que en la propiedad horizontal hay una parte material del
edificio que pertenece nicamente a su respectivo dueo. Esta parte debe hallarse
perfectamente delimitada y lo peculiar en este gnero de propiedad, en cuanto a
lmites, consiste en que stos no se refieren nicamente a la extensin horizontal
(los lmites por los cuatro puntos cardinales), sino que tambin se requiere
delimitacin en la dimensin vertical: Hacia arriba y hacia abajo. Para precisar
mejor esta mltiple linderacin, las leyes suelen exigir la protocolizacin de los
planos de los edificios sujetos a este rgimen de propiedad, y as lo dispone la
nuestra.

La importancia de la propiedad exclusiva radica sobre todo en que ella constituye

el elemento principal, respecto del cual lo comn de la propiedad horizontal se
considera accesorio. La otra caracterstica de trascendencia, es que lo accesorio,
en este caso, es inseparable de lo principal, lo cual trae consigo la consecuencia
de que si se enajena la propiedad exclusiva, con ella se enajena tambin el
correspondiente derecho en la parte comn.

De lo anteriormente indicado, a su vez, se deriva que la importancia o magnitud de

la parte exclusiva determina el derecho en la parte comn por una cuanta
proporcional. Esto se suele expresar en forma de cuotas sea en nmeros
quebrados (un cuarto, un quinto, un dcimo, etc.), o bien en tantos por ciento.

No significa que el propietario de un tercio o un octavo del edificio, pueda usar slo
la tercera o la octava parte de lo que es comn, sino que su propiedad equivale a
esa cantidad, para los efectos del valor total de su derecho, para las obligaciones
y para la apreciacin monetaria de su derecho mismo. Por ejemplo, si desea
hipotecar su propiedad, se calcular el valor no slo de la parte exclusiva (el
departamento o piso propiamente dicho que ocupa o que le pertenece a cada
uno), sino tambin se sumar su cuota en la parte comn.

En el derecho Espaol, seala Castn, el propietario que desea enajenar su piso

debe hacerlo saber a los dems, y slo si ellos no desean adquirirlo, puede
venderlo a un extrao; es el derecho de tanteo. Adems, la doctrina admite el
"retracto", es decir, el derecho de los otros dueos para hacer anular la venta y
adquirir el piso, si no se ha cumplido con la obligacin de tanteo. Por el contrario,
nuestra Ley, ni considera el tanteo ni el retracto, y ms bien declara en el artculo
8, que "con las limitaciones de esta Ley, cada propietario podr ejercer los
derechos que se derivan de su condicin de dueo", por tanto, tambin la facultad
de enajenar libremente su parte propia, con la sola condicin de que
necesariamente van anexas a ella las partes comunes correspondiente, en la
medida de su cuota, como observa el Dr. Arroyo del Ro.

VI. BIENES DE PROPIEDAD COMUN

DEFINICION:

Son bienes comunes intransferibles los necesarios para la existencia, seguridad y

conservacin de la unidad inmobiliaria y los que estn destinados a todos y cada
uno de los propietarios para su uso y goce de las secciones de propiedad
exclusiva que les pertenecen, tales como el terreno sobre el que se ha construido
la edificacin, las vas de acceso, los ascensores, montacargas, patios, jardines,
pasadizos, escaleras etc.

Todos los bienes comunes no calificados por la Ley, el Reglamento o los

reglamentos internos como intransferibles, tales como jardines, gimnasio, piscina,
saln de usos mltiples, etc., son susceptibles de transferencia en propiedad, uso,
posesin o gravamen, previa autorizacin de la junta de propietarios adoptada por
la mayora calificada de por lo menos las 2/3 de los propietarios (art. 135 del
Reglamento).
Los bienes comunes son esenciales porque hacen posible el ejercicio de la
propiedad horizontal, y algunos estn vinculados a la seguridad y solidez de la
unidad inmobiliaria, pero existen tambin otros bienes comunes que sin ser
esenciales brindan a los propietarios confort y comodidad para el uso de sus
propiedades exclusivas.

Citando a Gurfinkel: fuera de todo marco legislativo, y atendiendo a la

organizacin y funcionalidad de un edificio construido en altura, hay cosas que
necesariamente deben ser comunes, como el terreno, los cimientos, la estructura
de hormign, los muros maestros, los techos, escaleras, etc., porque sin ellos el
edificio no existira; sin embargo, hay otros elementos que, sin ser imprescindibles
para la subsistencia de la edificacin en s misma, hacen su confort, comodidad o
mejor uso, como los ascensores, servicios centrales, sistema de apertura y cierre
de puertas, jardines piscinas, etctera

Cada propietario puede usar los bienes y servicios comunes conforme a su

destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los dems propietarios.

LEY N 27157 DE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES, DEL

PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FBRICA Y DEL RGIMEN DE
UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMN

De acuerdo alartculo 40 de la presente ley, seala como bienes de propiedad

comn a los siguientes:

1. El terreno sobre el que est construida la edificacin

2. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems

elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de
una seccin sino que sirven a una o ms secciones

Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de

uso comn;
4. Los ascensores y montacargas;

5. Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de

propiedad comn;

6. Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y

otros;

7. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,

eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular;

8. Los stanos y azoteas, salvo que en lost- tulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario;

9. Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;

Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Esta no
es una enumeracin taxativa y definitiva, es solamente enunciativa, pues en cada
reglamento interno se pueden incorporar bienes comunes no contemplados en la
ley, cuyo destino es brindar bienestar o comodidad a todos o parte de los
propietarios.

CLASIFICACION:

Los bienes comunes pueden ser:

- Esenciales (cimientos, vigas, escaleras, ascensores, pasadizos, etc.),

- No esenciales (piscinas, campos deportivos, gimnasio, saln de usos
mltiples, etc.).

A su vez, los bienes comunes esenciales pueden ser por naturaleza (ej.,
cimientos, columnas, etc.) o por destino (stanos, patios, terrazas, etc.).

DE ACUERDO A LAS PARTICIPACIONES

La participacin en la propiedad de los bienes comunes es un derecho accesorio a

cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de
la misma. El porcentaje es determinado en el reglamento interno, y se establecer
atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicacin de stas, los usos a los que estn destinadas, etctera.

Por tanto, los bienes comunes estn permanentemente afectados al fin econmico
u ornamental de las secciones exclusivas, de las cuales no se pueden separar si
son intransferibles, o sea, no son objeto de actos de disposicin o gravamen
separados del bien de propiedad exclusiva (art. 132 del Reglamento); As se
garantiza la continuidad, estabilidad y mantenimiento del rgimen de propiedad
horizontal.

La cuota de participacin en los elementos comunes, que depende del valor de la

parte exclusiva como ya se ha dicho, tiene numerosas consecuencias o
aplicaciones. Segn Fuentes Lojo, esta cuota sirve: 1. Para el reparto del suelo,
del precio, del seguro, del valor de los materiales, etc. en caso de derrocamiento,
expropiacin, venta total, siniestro etc., 2. Establece la proporcin de las cargas
hipotecarias; 3. Sirve para la particin de otras cargas y beneficios; 4. Determina
la participacin en los gastos generales; 5. Establece el qurum y la mayora para
los acuerdos que afecten a la comunidad; 6. De ella depende la posibilidad de
acudir ante los jueces; 7. Conforme a ella se reparten las contribuciones urbanas.
Todas estas consecuencias pueden aplicarse en nuestra Ley, que se refiere
concretamente a: gastos, administracin, seguro, reparaciones, servicios,
impuestos y mejoras.

Aunque algn autor considera inverosmil que en caso de venta total del edificio se
presuma otra cosa distinta de la igualdad para el reparto del valor de los servicios
comunes, la solucin dada por nuestra ley es ms bien la de la proporcionalidad.
Esto mismo, la proporcionalidad, se establece para el caso de destruccin si el
edificio no puede ser reconstruido (Art. 18 de nuestra Ley).

BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

La propiedad de la seccin exclusiva comprende el porcentaje de participacin en

los bienes comunes. Los bienes de propiedad exclusiva son el elemento central de
la propiedad horizontal, pero dadas sus peculiaridades, por su ubicacin en una
unidad inmobiliaria en la que necesariamente debe haber elementos e
instalaciones comunes a todos, sin los cuales no sera posible el uso y disfrute de
los bienes de propiedad exclusiva, la propiedad de estos est necesariamente
acompaada de una cuota de participacin en los bienes comunes. De ah que la
propiedad la parte alcuota sobre los bienes comunes no es susceptible de
enajenacin o gravamen sino es junto con el bien exclusivo al cual va unida, a no
ser que tratndose de elementos comunes por destino, hayan sido desafectados,
en cuyo caso s pueden ser enajenados separadamente . Las instalaciones
comunes de la unidad inmobiliaria son tales hasta la entrada en el recinto cerrado
que constituye la propiedad exclusiva, pero una vez que ingresan en ella, por
ejemplo, las tuberas y conducciones varias de enganche de una seccin exclusiva
a las tomas y conductos generales, se consideran de propiedad exclusiva, siendo,
por tanto, de cargo del propietario su mantenimiento, conservacin y reparacin,
as como reparar los daos causados a otros propietarios por su estado
defectuoso.

El rgimen de propiedad horizontal reposa en el reglamento Interno de la

edificacin, el mismo que otorga una activa participacin a la Junta de
Propietarios. La propiedad horizontal, por sus caractersticas propias, merece un
tratamiento legislativo especial que reconozca las diferencias sustanciales que
tiene con respecto a la propiedad comn. Es en este orden de ideas que en
nuestro pas existen, desde hace ya algunos aos, la Ley de Propiedad Horizontal,
aprobada por el Decreto Ley N22122, (14 de marzo de 1978) el Reglamento de
dicha Ley aprobado mediante, Decreto Supremo N019-78 VC (27 de ABRIL DE
1978), la Resolucin Ministerial N 443-78 VC-1100 del 20 de julio de 1978 que
aprob el Proyecto Tipo de Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, entre
otras normas. Esta distincin ha sido reconocida, a su turno, por nuestro vigente
Cdigo Civil en su artculo 958 del Cdigo Civil, remite la regulacin de la
Propiedad Horizontal a su legislacin especial. 6

El anlisis normativo antes referido se colige que pertenecen al rgimen de

propiedad horizontal todas las edificaciones que sean susceptibles de ser divididas
en secciones de aprovechamiento independiente y en zonas comunes, siempre y
cuando se cumpla con la formalidad de la inscripcin del Reglamento Interno
respectivo Registro de la Propiedad Inmueble (inscripcin constitutiva). En este
grupo de edificaciones sujetas al rgimen de propiedad horizontal debemos incluir,
pues a los agrupamientos residenciales, las unidades vecinales, las
urbanizaciones, las quintas, etc.

6 TORRES CARRASCO, Manuel Alberto. Gaceta Jurdica, Op. Cit, Pg.99.

REGIMEN DE PROPIEDAD.- La ley N27157. Ley de Regularizacin de
Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn (en adelante,
la Ley), y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo N 035-2006- Vivienda
(en adelante, el Reglamento), dispusieron que en el caso que en una edificacin
se presenten secciones a los regmenes de propiedad exclusiva y propiedad
comn o el de independizacin y copropiedad.7

De acuerdo con ello, ser el propietario (que puede ser tambin el constructor) o
en su defecto los propietarios de las secciones de las propiedades exclusivas,
quienes debern escoger a que rgimen acogerse 8. Es necesario precisar que
conforme al Artculo 127 del Reglamento, ambos regmenes pueden coexistir en
una sola unidad inmobiliaria (predio matriz) que cuente con varios bloques o
sectores, en los cuales puedan ser aplicados; sin embargo, dentro del marco
general siempre deber primar uno de ellos a efectos de poder sujetarse a un solo
rgimen de forma general mencionndolos y sus diferencias.

1) Rgimen de propiedad exclusiva y comn

El artculo 129 del Reglamento seala como concepto que es el rgimen jurdico
que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio comn.

Vale decir, conforme a lo sealado en la Resolucin N681-2013-SUNARP-TR-L,

conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccin determinada del
edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la
edificacin, como el terreno en donde est construido, los muros, las escaleras,
ascensores, y dems elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

El Dr. Esquivel Oviedo, INDICA, EL Tribunal Registral ha sealado que para que
se configure la existencia de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad
exclusiva debern ser independientes, as como debern existir bienes y servicios
comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o
comunicndose a travs de algn acceso corresponda a una zona de bien

7 Ley N 27157, Articulo 38.- De los regmenes.

8
debern tener acceso a la va pblica, ya sea comn a todas las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva9

De acuerdo a lo mencionado, para este rgimen se requiere como presupuestos

para su existencia:

i) Propiedad exclusiva de distintos propietarios,

ii) y propiedad comn sobre los elementos comunes, llmese el terreno
matriz donde est construida la edificacin, escalera, muros, aires, entre
otros.

Debe quedar claro que la participacin en los bienes comunes es un derecho

accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al
propietario de esta, siendo que su determinacin deber realizarse sobre criterios
razonables y estos deben constar en el reglamento interno. Por su parte, la
transferencia de una seccin exclusiva incluir la transferencia de la participacin
en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso, transito o servidumbres
que la afecten, siendo estos inherentes a la citada seccin.

Es conveniente mencionar que muchas veces se denomina a este rgimen como

el de Propiedad Horizontal, trmino que fue creado y utilizado por el Decreto Ley
N 22112, lo cual incluso ha sido objeto de observacin por parte de algunos
registradores.

En su primer artculo de este decreto se estableci que estaban comprendidas

dentro de este rgimen, en lo concerniente a preservar la concepcin urbanstico-
arquitectnica original del conjunto y mantener y conservar los bienes de uso
comn y servicios comunes, las unidades vecinales, agrupamientos residenciales,
quintas, y adems modalidades diferentes a los tradicionales edificios en altura
conformados por secciones separadas pertenecientes a diferentes dueos.

Sobre el particular, la Resolucin N 681-2013- SUNARP- TR-L se ha indicado, en

la doctrina y legislacin comparada que se conoce a esta modalidad (propiedad
exclusiva y propiedad comn) de la propiedad como propiedad horizontal, en
razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio.

Por ello que se menciona que sin perjuicio es la distinta denominacin que exista,
en el fondo ambos regmenes contienen la misma finalidad, regular la coexistencia
de varios propietarios en una edificacin, por lo que podemos mencionar que el

9 ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos, Problemas Inmobiliarios y administrativos

derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencia. Gaceta
Jurdica, Lima, 2012, p.12.
rgimen denominado propiedad horizontal fue el antecedente del rgimen
propiedad exclusiva y comn, actualmente vigente en el pas.

2) Rgimen de independizacin y copropiedad.

El artculo 128 del reglamento menciona un concepto de este rgimen indicando

que este supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de
copropiedad regulado en el cdigo civil.

Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el

terreno que ocupa cada una.

Para acogerse a este rgimen, conforme a lo sealado por el reglamento, las

unidades inmobiliarias deben sr solamente de un solo piso o de varios, siempre y
cuando, los dems pisos sean de propiedad de un solo propietario y estos sean
proyectados verticalmente sobre el terreno de copropiedad exclusiva. Es por ello
que a este rgimen nicamente se pueden acoger las siguientes unidades
inmobiliarias:

Quintas
Casas en copropiedad.
Centros y galeras comerciales o campos feriales.
Otras que tengan bienes comunes.

De acuerdo a lo mencionado, para este rgimen se requiere como presupuestos

para su existencia:

i) Propiedad exclusiva que puedan ser independizados (de un solo piso o si

son de varios que pertenezcan a un solo propietario y, que estos sean
proyectados verticalmente sobre este terreno),
ii) Propiedadcomn bajo el rgimen de copropiedad, llmese patios, ingresos,
entre otros.

Ni la ley ni el reglamento disponen expresamente, como en el caso del otro

rgimen que se deba tener un reglamento interno y una junta de propietarios, pero
en la prctica siempre va ser indispensable, ya que si existen secciones comunes
bajo el rgimen de copropiedad, lo cual obliga a que lo copropietarios deban
ponerse de acuerdo para la administracin, mantenimiento, y conservacin de los
mismos.

La gran diferencia terica y prctica radica en el tratamiento dispensado a los

llamados bienes comunes ya que en el caso de rgimen de propiedad exclusiva y
comn existe una copropiedad especial, inseparabilidad y permanencia, lo cual
discrepa en caso del rgimen de independizacin y copropiedad, ya que estos se
rigen por las normas del cdigo civil.

La diferencia sustancial entre uno y otro rgimen se encuentra en las secciones

comunes, como ejemplo la Resolucin N 1221-2014-SUNARP-TR-L, la cual
resolvi un caso en que se pretenda modificar un reglamento interno pasando del
rgimen de independizacin y copropiedad al de propiedad exclusiva y comn. No
obstante, se omiti precisar en el nuevo reglamento la condicin de aires; el
Tribunal sealo que en rgimen de independizacin y copropiedad, los aires son
de propiedad de los titulares de las unidades inmobiliarias exclusivas, pues viene a
ser la proyeccin vertical de la edificacin que recae sobre el terreno cuya
titularidad exclusiva y propiedad comn, conforme al inciso h) del artculo 40 de la
Ley, los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clausulas en contrario por las cuales se les atribuya la
condicin de seccin de propiedad exclusiva.

Entonces el Tribunal indico que el tratamiento de los aires en ambos regmenes es

distinto, siendo que el rgimen de independizacin y copropiedad, los aires son del
propietario de la unidad inmobiliaria exclusiva y en el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, los aires se reputan bienes comunes, salvo clausula
en contrario obrante en el reglamento interno. Por ello el rgano dispuso que
habindose modificado la condicin jurdica de los aires y del terreno, pues estos
ahora seran considerados como bienes comunes, resultaba necesario que todos
los propietarios de unidades exclusivas manifiesten voluntad respecto de tal
variacin, no siendo posible que la junta de propietarios pueda suplir la voluntad
individual de cada uno de los propietarios.

VII. SERVICIOS COMUNES

La propiedad horizontal es una propiedad especial, de carcter complejo, en la

que coexisten dos elementos reales: la propiedad exclusiva y la propiedad comn,
y un elemento personal que es la comunidad de propietarios en horizontalidad. No
es imaginable la propiedad horizontal si falta alguno de estos elementos. Ello
explica la discusin doctrinaria sobre la naturaleza jurdica de la propiedad
horizontal, intentando asimilarla a otro derecho real (servidumbre, copropiedad,
superficie), o equiparndola a una sociedad.

La propiedad horizontal tiene una naturaleza compleja, que no se puede encasillar

dentro de los moldes clsicos de la propiedad o de la copropiedad, o de cualquier
otro derecho real, pues supone la coexistencia inseparable de una propiedad
exclusiva y una propiedad comn. Esta ltima determina que debe contar
necesariamente con un reglamento interno y una junta de propietarios.
Hay que tener en cuenta cuales son los elementos de la propiedad horizontal:

1. La unidad inmobiliaria o edificacin matriz, la propiedad horizontal supone la

existencia de una edificacin matriz, denominada unidad inmobiliaria, integrada
por un edificio, caracterizado por la verticalidad de su construccin, dividido
horizontalmente en pisos de uno o ms departamentos, o por un conjunto de
edificios, o de varias viviendas unifamiliares independientes, o conjuntos
inmobiliarios (clubes de campo, parques industriales, etc.), siempre que exista, en
unos y otros, partes privadas (exclusivas) y, por lo menos, algn elemento comn
que los vincule. Entre los elementos comunes debe figurar necesariamente un
acceso desde el exterior. Constituyen unidades inmobiliarias los edificios de
departamentos, los conjuntos de edificios unidos o separados, las quintas con
varios chalets o casas, los centros y galeras comerciales o campos feriales y
cualquier otra unidad inmobiliaria que cuente con bienes de propiedad exclusiva y
bienes de propiedad comn (art. 2 de la Ley).

2. La unidad inmobiliaria debe estar divida en varias secciones inmobiliarias.

Para que exista propiedad horizontal es necesario que la unidad inmobiliaria est
dividida en dos o ms secciones inmobiliarias integradas por bienes de propiedad
exclusiva y bienes y servicios comunes. El objeto de la propiedad horizontal es
siempre un inmueble en el que deben coexistir bienes de propiedad exclusiva y
bienes comunes.

3. La pertinencia de las secciones inmobiliarias a propietarios distintos.

Los propietarios de las secciones inmobiliarias deben ser por lo menos dos o ms.
Nada impide que una sola persona sea propietaria de dos o ms secciones
inmobiliarias, pero no puede serlo de todas, porque para que se aplique el rgimen
de la propiedad horizontal, los dueos deben ser por lo menos dos, aunque uno de
ellos sea propietario de la mayora de secciones y el otro solamente de una. La
constitucin de derechos reales o personales sobre una seccin inmobiliaria
comprende la propiedad exclusiva y la cuota de participacin en los bienes
comunes, no siendo posible que se realicen en una de ellas separadamente de la
otra.

4. El Reglamento Interno.

El reglamento interno es el acto jurdico constitutivo de la propiedad horizontal,

determinando la unidad inmobiliaria, las partes exclusivas y comunes en que se
divide y estableciendo los derechos y obligaciones de los propietarios de las
diversas secciones inmobiliarias.

5. La junta de propietarios.
El dueo de una seccin inmobiliaria, por el solo hecho de serlo deviene en
miembro de una comunidad de propietarios en rgimen de horizontalidad, que el
ordenamiento jurdico denomina: junta de propietarios. El elemento esencial de la
comunidad de propietarios es la existencia de bienes y servicios comunes, para
cuya administracin, mantenimiento y conservacin deben ponerse de acuerdo los
propietarios de las diversas secciones inmobiliarias.

La Junta de Propietarios carece de personera jurdica, pero cuenta con una

subjetividad limitada para realizar los actos jurdicos necesarios para la
conservacin y mantenimiento de los bienes y servicios comunes; sin embargo, en
algunas legislaciones la comunidad entre propietarios constituye una persona
jurdica distinta de los propietarios que la integran.

TEORA DE LA COMMUNIO PRO DIVISO

Ciertos civilistas, Pacifici Mazzoni y Borsari, basndose en el hecho de que la

propiedad horizontal supone existencia de propiedades privativas juntamente con
comunes, han considerado que esta constituye una communio pro diviso. Borsari
estima < Los muros maestros en aquella extensin en que circundan el exterior y
el interior de las propiedades privativas no son quiz propiedad de los condueos
de los mismos pisos a los que sirven, de la misma forma que el pavimento y el
cielo raso? Qu pueden tener de comn con los propietarios de los dems pisos?
Son comunes por el servicio que rinden y por este nicamente>.

No podemos admitir la existencia de la Communio pro diviso, pues como afirma

Peretti-Griva, supone una contradiccin in terminis. Si una cosa es comn no es
divisible, y si es divisible no es comn.10

Servicios Comunes es la explosin demogrfica de la poblacin y su

concentracin en grandes ciudades ha determinado que el crecimiento de estas
no sea horizontal sino en forma vertical mediante la construccin de edificios por
pisos, cada vez ms altos, con uno o varios departamentos por piso,
pertenecientes a distintos propietarios, quienes adems de ser dueos en
exclusividad del departamento que les pertenece son condueos de una parte
alcuota en los bienes y servicios comunes, lo que conlleva como consecuencia
que todos los propietarios necesariamente conforman una comunidad denominada
junta de propietarios. Esta propiedad especial y compleja exige un ordenamiento
jurdico distinto al de la propiedad exclusiva tradicional, destinado a preservar la

10 ZANON MASDEU, Luis, La propiedad de casas por pisos. Ediciones Ariel,

Barcelona, p.79.
convivencia pacfica de los propietarios, previniendo y solucionando los conflictos
originados por las relaciones ms ntimas de convivencia y vecindad. De ah, la
importancia de regular lo relativo a los bienes de propiedad exclusiva y los de
propiedad comn, la participacin de los primeros en los segundos, los derechos y
obligaciones de los propietarios, el reglamento interno, la Junta de propietarios y
las inscripciones en el registro predial de las zonas exclusivas y las comunes, el
reglamento interno y la Junta de propietarios.

Artculo 40.- De los bienes de propiedad comn

Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:

a) El terreno sobre el que est construida la edificacin;

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems

elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de
una seccin sino que sirven a una o ms secciones;

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin

de uso comn;

d) Los ascensores y montacargas;

e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de

propiedad comn;

f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana;

y otros;

g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,

eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular;

h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las

secciones aparezcan clusulas en contrario;

i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;

j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

CONCORDANCIAS: D.S N 008-2000-MTC(Reglamento), Art. 134

Artculo 41.- De los servicios comunes

Son servicios comunes los siguientes:

a) La guardiana, la portera y la jardinera;

 b) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas, ambientes,
elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los
bienes de propiedad y uso comunes;

c) La incineracin y/o eliminacin de basura;

d) El alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el pago

a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y,

e) La administracin de la edificacin.

CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal es el reglamento interno. Los

edificios de departamentos, quintas, centros y galeras comerciales o campos
feriales, y otras unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes, se constituyen en propiedad horizontal con el otorgamiento del
reglamento interno, el cual debe inscribirse en el registro predial, en la partida
matriz de la unidad inmobiliaria.

El sujeto constituyente puede ser:

1. El propietario o los copropietarios de la unidad inmobiliaria, quienes pueden ser

tambin los promotores de la construccin de dicha unidad. Para la plena
efectividad de la propiedad horizontal se requiere la enajenacin posterior de
alguna o algunas de las secciones inmobiliarias.

2. Los propietarios que han adquirido las secciones inmobiliarias sin que
previamente el propietario o copropietarios de la unidad inmobiliaria hayan
otorgado el reglamento interno. El estado de propiedad horizontal nace cuando se
otorga el reglamento interno de propiedad horizontal, el cual debe inscribirse en el
Registro Predial, aunque una sola persona natural o jurdica sea propietaria de
todas las secciones en que se divide la unidad inmobiliaria. La inscripcin del
reglamento interno tiene por finalidad dar publicidad al rgimen de propiedad
horizontal a efectos de permitir su conocimiento por los poseedores de las
secciones inmobiliarias y por los terceros a los efectos de cualquier contrato que
puedan celebrar sobre dichas secciones.

No se puede constituir propiedad horizontal si no se cuenta con el reglamento

interno elaborado o aprobado por el propietario o propietarios de la unidad
inmobiliaria (quienes pueden ser los promotores o constructores) o, en su caso,
por los propietarios de las secciones inmobiliarias con el voto favorable de ms del
50% de los porcentajes de participacin (art. 39 de la Ley). Sin embargo, como
todava no estn definidos los porcentajes de participacin, por cuanto no se ha
otorgado todava el reglamento interno, este se aprueba por acuerdo de ms del
50% de los adquirentes de la secciones exclusivas que conforman la edificacin.

El reglamento interno debe ser otorgado cumpliendo con todos los requisitos
previstos en la ley. As, debe contener la descripcin de las caractersticas
tcnicas de la unidad inmobiliaria matriz (ubicacin, nmero de pisos, nmero de
departamentos por piso, stanos, azotea, depsitos, etc.), el uso al que est
destinada (vivienda, local comercial, etc.). La independizacin de la unidad
inmobiliaria en secciones de propiedad exclusiva y reas y servicios de uso
comn; los usos a que est destinada cada seccin; los porcentajes de
participacin que corresponden a cada seccin de propiedad exclusiva en los
bienes y servicios comunes; los bienes comunes intransferibles; los actos de
disposicin de bienes comunes transferibles; los derechos y obligaciones de los
propietarios de cada seccin.

Las secciones de propiedad inmobiliaria se independizan conjuntamente con la

inscripcin del reglamento interno. Los adquirentes de las secciones inmobiliarias
quedan vinculados a dicho reglamento, y automticamente forman parte de la
junta de propietarios. Sin embargo, como, para nuestro ordenamiento jurdico, la
inscripcin registral no tiene carcter constitutivo, la no inscripcin del reglamento
interno no significa que no exista propiedad horizontal, pues esta queda
constituida con el otorgamiento de dicho reglamento aun cuando este no es
registrado, siempre que la unidad inmobiliaria cuente con secciones de propiedad
exclusiva y propiedad comn, lo que determina que los propietarios de las
secciones exclusivas forman parte de una comunidad de propietarios.

Adems, se llega a esta conclusin por el hecho de que la inscripcin registral del
reglamento interno no ha sido prescrita bajo sancin de nulidad (art. 140.4 del
CC). No se puede desconocer que en nuestra realidad social existen edificaciones
o conjuntos de edificaciones en las que coexisten secciones de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y reas de propiedad comn (el terreno,
escaleras, etc.) indispensables para que los propietarios puedan acceder a sus
respectivas secciones de propiedad exclusiva, pero que, sin embargo, no cuentan
con un reglamento interno.

Son propiedades horizontales de hecho o informales, a las que se les aplicar

supletoriamente la legislacin sobre el rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn.

VIII.REGLAMENTO INTERNO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Desde hace varios aos se ha venido produciendo un gran desarrollo inmobiliario
a nivel nacional, siendo principalmente las construcciones de edificios
multifamiliares, pues, existe gran cantidad de personas que necesitan y buscan
tener un lugar donde residir con su familia.

Todo ello motivo que las normas dictadas en aos anteriores no se encuentren
adecuadas para regular a los nuevos casos que se vean presentando llmese
constitucin, modificacin y/o adecuacin de reglamento interno. Es por ello que la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (Sunarp), en el ao 2008, se
vio obligada emitir la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva, para
poder dar un mejor marco normativo a las solicitudes de inscripciones de los
regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn y de independizacin y
copropiedad.11

Esta nueva directiva recogi algunos precedentes de observancia obligatoria

emitidos por el Pleno del Tribunal Registral, as como define los presupuestos y
documentos necesarios que se requieren para inscribir a los citados regmenes,
sus reglamentos interno y junta de propietarios.

El Dr. Esquivel Oviedo citando a Diez Picazo y a Gulln, seala que el reglamento
interno es el ttulo constitutivo del rgimen siendo su naturaleza el de ser un
negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para
disponer) en virtud del cual se somete un edificio al rgimen de propiedad
horizontal, con su consiguiente divisin por pisos y locales y fijacin de los
elementos comunes de unos y otros. No se trata, pues, de una pura y simple
divisin del edificio por pisos y locales, sino del sometimiento del mismo, dividido
ya, el rgimen de propiedad horizontal.12

El reglamento interno como norma autorregulatoria es concebida como el

instrumento realizado por los propios titulares a partir de sus intereses para
establecer obligaciones y responsabilidades, cuya constitucin es coetnea al acto
independizatorio, siendo que adems existe la obligacin de adecuarlos para los
casos de los realizados durante la ley anterior, empero ello no es asimilado por los
operadores de justicia, siendo que un proceso constitucional donde el bien
afectado era la libertad de trnsito, se dispuso extrapetita, la dacin de un
reglamento interno, cito: habeas corpus dictada por el 1er Juzgado Penal de la
Corte Superior de Junn, (Exp. N 2009-03210-0-1801-JR-PE-02; publicado el

11MENESES GOMEZ, Alberto, La Nueva Propiedad Horizontal.Problemas

derivados del Rgimen Inmobiliario de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
Gaceta Jurdica, Lima. p.29.

12ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos, Problemas Inmobiliarios y administrativos

derivados de la convivencia en edificios. Ob. Cit., p.14.
03/02/2010): Por ello, que teniendo en cuenta el principio de solidaridad y el
principio de proporcionalidad, fallo: declarando Fundada en parte la demanda de
xxx por lo que el demandado yyy deber darle acceso a la demandante por el Jr.
Abancay 881 por el plazo de treinta das calendario, plazo en el que la demandada
el demandado debern realizar particularmente las contenidas en el Reglamento
Interno de la vivienda y plazo en que la demandante deber reubicar a sus
inquilinos para que le den el rea de circulacin que requiere para transitar al
interior de la vivienda(tres habitaciones) dejando a salvo su derecho para lo que
puedan solucionar en la va adecuada. Publquese en el diario oficial El Peruano y
archvese una vez que sea consentida la misma.

Previamente se analizara los regmenes bajo las cuales se constituye un

reglamento interno, as como la forma y condiciones para su constitucin,
modificacin y/o adecuacin.

El reglamento interno de la edificacin es el documento por el cual debe regularse

la organizacin, estructura y funcionamiento de las edificaciones sujetas al
rgimen de la propiedad horizontal; el mismo que debe ser redactado e inscrito por
el transferente de las secciones de la edificacin antes de la transferencias de la
propiedad o, excepcionalmente, por la misma Junta de Propietarios si es que sus
miembros adquirieron la propiedad de las secciones sin haberse redactado dicho
reglamento.

Ya sea que lo redacte el transferente o la misma Junta de Propietarios si es sus

miembros adquirieron la propiedad de las secciones sin haberse redactado dicho
reglamento debe:

A) En primer lugar, describir las secciones de dominio exclusivo, con

indicacin del rea construida de las mismas y el destino o uso al que
deben estar destinadas.

B) Segundo, sealar con exactitud cules son los bienes de dominio comn y
los servicios comunes.

C) Tercero, sealar el porcentaje que a cada propietario corresponde respecto

a:
a. -el dominio de los bienes comunes, el mismo que se establece de
acuerdo al rea construida de cada seccin de dominio exclusivo.
b. -los gastos que demanden los servicios comunes, la conservacin,
mantenimiento y administracin de la edificacin.
c. -las votaciones de la Junta de Propietarios.
 D) y, finalmente, sealar el qurum y el porcentaje de votos que se necesita
para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. Empero, el
reglamento interno de la edificacin debe respetar los lmites mnimos que
sanciona la Ley N 22122y su Reglamento respecto a las votaciones y
qurum.

Finalmente, el reglamento interno de la edificacin debe ser elevado a escritura

pblica e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble de los Registros
Pblicos, siguindose para ello el tramite previsto en el artculo 73 del
Reglamento de las Inscripciones de los Registros Pblicos.

PLURALIDAD DE REGLAMENTOS

Actualmente, existe varios complejos habitacionales que albergan no, solo a un

edificio multifamiliar sino en algunos casos hasta ms de diez, lo cual complica la
administracin y mantenimiento de todos y cada uno es por ello que la Ley en su
art. 45 precisa lo siguiente:

45.1 En todos los casos se puede otorgar ms de un reglamento y conformar la

respectiva Junta de Propietarios por reas fsicamente determinables, que
comprenden un conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del
total de propietarios.

45.2 De requerirse por los interesados, se constituir adems una Junta General
de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se
encargara de todo lo concerniente a asuntos que afecten la edificacin en su
conjunto.

45.3 La conformacin, funciones mecanismos de coordinacin entre juntas y

dems aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento Interno General.

Asimismo, el artculo 154 del Reglamento dispone que de producirse la

delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr contar con su
reglamento interno propio. La conformacin, funciones, mecanismo de
coordinacin entre juntas de propietarios y dems aspectos concernientes a la
edificacin en conjunto, sern fijados en un reglamento interno general comn
para todos los bloques o secciones.

La inscripcin del reglamento interno en general de una edificacin, constituye

acto previo para la inscripcin de los reglamentos internos particulares de cada
bloque o sector13

13 Tribunal Registral- Sala Lima en las Resoluciones N 293-2010 y 1046-2010-

SUNARP-L.
 IX.LA JUNTA DE PROPIETARIOS

La Junta, como manifiesta el prembulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre

Propiedad Horizontal, est compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos
propios de un rgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al
ao, y para la adopcin de acuerdos vlidos se requiere, por regla general, el voto
favorable tanto de la mayora numrica o personal cuanto de la econmica, salvo
cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por
el contrario, por la relativa importancia de aqulla, y para que la simple pasividad
de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institucin, sea suficiente
la simple mayora de los asistentes.

Todos los propietarios a ttulo personal o por representacin legal o voluntaria,

bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario.

Pisos o locales en copropiedad: Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a

diferentes propietarios estos nombrarn un representante para asistir y votar en
las juntas:

Usufructos: La asistencia y el voto correspondern al nudo propietario, quien,

salvo manifestacin en contrario, se entender representado por el usufructuario,
debiendo ser expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos cuya
aprobacin requiera unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora.

Propietarios morosos: Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no

se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la
consignacin judicial o notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus
deliberaciones si bien no tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los
propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin
en la comunidad no ser completada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas
en la Ley.

La junta de propietarios no puede ser sustituida por otros rganos intermedios,

hasta el punto que sera nulo un estatuto que estableciera la inexistencia o
cualquier disminucin de sus prerrogativas por tratarse de conceptos de carcter
imperativo que se encuadran fuera de la autonoma de la voluntad. La Junta de
Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de stos.
De conformidad con el artculo 145 del D.S.035-2006-VIVIENDA (TUO del
Reglamento de la Ley 27157)

1) Conformacin y representacin.
La Junta de propietarios viene a ser el rgano mximo de decisin de las
edificaciones sujetas al rgimen de propiedad horizontal, es decir, constituye lo
que en las sociedades vendra a ser la Junta General de Accionistas, y como se
ha visto, su organizacin debe estar prevista en el reglamento interno de la
edificacin.

Esta junta de propietarios est conformada por todos los propietarios de las
secciones de dominio exclusivo y, precisamente por este motivo, tiene la
representacin conjunta de estos, en ese sentido, a cada propietario se le
reconoce el derecho de participar activamente (voz y voto) en las deliberaciones y
decisiones que se lleven a cabo en las juntas.

En lo que se refiere a la representacin administrativa y judicial, al ser asuntos que

requieren una especial atencin, la Ley N 22112 ha reservado la representacin
de los propietarios al presidente de la Directiva, quien deber actuar conforme a
los intereses de la junta y dar cuenta de sus actos en las juntas extraordinarias
que se realicen para tal fin.

En este orden de ideas, la constitucin de una asociacin que no agrupe a todos

los propietarios de las secciones de una edificacin no puede arrogarse las
funciones de administracin y representacin que solo corresponden a la junta de
propietarios, existe un criterio jurisprudencial del Tribunal Registral de la Oficina
Registral de Lima y Callao (Resolucin N 393-97-ORLC7TR del 26 de setiembre
de 1997), de reputar a esa asociacin, por mandato legal, como una Junta de
propietarios, entendindose que , en aplicacin del principio de prioridad
excluyente, solamente proceder su inscripcin en la medida que no preexista un
reglamento interno que ya haya regulado una junta de propietarios.

2) Obligacin de la Junta de Propietarios.

La Junta de Propietarios tiene variadas obligaciones que giran en torno a la

conservacin, mantenimiento y administracin de los servicios comunes de la
edificacin, las mismas que deben estar previstas en el reglamento interno. Entre
dichos deberes estn:

a) Redactar excepcionalmente el reglamento interno. En ese sentido, est

facultada tambin poder modificarlo.
b) Adoptar medidas de carcter general o extraordinario, de oficio o a pedido
de uno de los propietarios.
c) Asimismo, le corresponde la aprobacin de las cuotas ordinarias y
extraordinarias que corresponden a los propietarios, redactar y aprobar el
presupuesto anual y la administracin de los fondos recaudados.
 3) Las juntas, qurum y mayoras.

La Junta de Propietarios se rene a travs de dos juntas, la Ordinaria y la

Extraordinaria. Diferencia a estas dos que la primera debe celebrarse una vez al
ao para aprobar el presupuesto anual, y que las segundas se celebran cuando
as sea necesario, pero, por lo dems, en cada una de ellas puede discutirse
cualquier tema previsto en el reglamento interno.

En lo que respecta al qurum para el establecimiento valido de las juntas, se

establece en la Ley de Propiedad Horizontal que, ya sea para las sesiones
ordinarias o extraordinarias, en primera convocatoria es necesaria la concurrencia
de ms de la mitad de los votos. En segunda convocatoria, la junta podr
celebrarse con quienes asistan a ella.

En lo que respecta a las mayoras necesarias para adoptar decisiones, se requiere

mayora simple en la generalidad de los asuntos, salvo dos excepciones:

a) Que se trate de la aprobacin o modificacin del Reglamento Interno, en

cuyo caso se necesita una mayora que represente las 2/3 partes de los
asistentes a la junta, o;
b) Para modificar las cuotas de participacin de los propietarios de casa
seccin, situacin en la que se requiere la unanimidad de los propietarios,
ya sea que estn presentes o no en la junta.

Segn la Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la

Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn.

Artculo 48.- Del Presidente de la Junta de Propietarios.

48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades

generales y especiales de representacin sealadas en los artculos 74 y 75 del
Cdigo Procesal Civil.

48.2. Para ejercer la representacin procesal antes referida se requiere copia

certificada por Notario del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste
dicho nombramiento y que est debidamente.

CONCLUSION:

No se trata de dos inmuebles, uno de propiedad exclusiva y otro de propiedad

comn, sino de la interdependencia funcional de un bien de propiedad exclusiva
con participacin en bienes y servicios comunes, que forman un todo
interdependiente e inseparable.

BIBLIOGRAFIA

1. Borda, Guillermo A., Manual de Derechos reales, Perrot, Buenos Aires,

1976, p. 334.

2. ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos, Problemas Inmobiliarios y

administrativos derivados de la convivencia en edificios. Ob. Cit., p.14.

3. Figallo, Guillermo y Csar Polack, Ley de propiedad horizontal D.L. 22112,

Lima, 1983, p. 11.

4. Filallo, Guillermo y Csar Polack, ob. cit., p. 11.

5. MENESES GOMEZ, Alberto, La Nueva Propiedad Horizontal.Problemas

derivados del Rgimen Inmobiliario de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn. Gaceta Jurdica, Lima. p.29.

6. REFINO PEREYRA, VIRGILIO, La Propiedad Horizontal, Editorial Claridad,

Buenos Aires, 1952, pg. 18.

7. TORRES CARRASCO, Manuel Alberto. Gaceta Jurdica, Op. Cit, Pg.99.

8. Ventura-Traveset, Antonio, Derecho de propiedad horizontal, 7. ed., Bosch,

Barcelona, 2002, p. 13.

9. ZANON MASDEU, Luis, La propiedad de casas por pisos. Ediciones Ariel,

Barcelona, p.79.

10. Ley N 27157, Articulo 38.- De los regmenes.