Texto Compilado de Derecho Notarial y Registral

TEXTO UNIVERSITARIO
COMPILADO DE DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL
Jorge Alejandro Novoa Miranda
Código: 3.9.0613 A2
Compilador
Chimbote, Perú
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
Serie UTEX
Primera Edición 2015
De esta edición Universidad Católica Los Ángeles de Chimbote
Jr. Leoncio Prado N° 443 Chimbote, Ancash – Perú
Telf.: (043) 327846.
Editado por:
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Texto digital
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usos honrados y que la misma no sea objeto de venta u otra transacción a título
oneroso, ni tenga directa o indirectamente fines de lucro.
2
ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE GENERAL 03
PRESENTACIÓN DEL DOCENTE 11
INTRODUCCIÓN 12
UNIDADES DE APRENDIZAJE 13
PRIMERA UNIDAD: EL NOTARIO, LA FUNCIÓN NOTARIAL Y 14
LOS INSTRUMENTOS PÚBLICOS NOTARIALES
Capítulo I: El derecho Notarial, El notariado y el Notario 16
1.1. El Derecho Notarial 16
1.1.1 Ubicación y concepto de derecho notarial 16
1.1.2. Caracteres del derecho notarial 19
1.1.3. Principios del derecho notarial 20
1.1.3.1. Principios del derecho notarial latino 21
1.1.4. Objeto del derecho notarial 22
1.2. Antecedentes Históricos del Notariado Latino 23
1.2.1. El notariado en el Perú 28
1.2.2. El notariado en el mundo contemporáneo 39
1.2.2.1. Sistemas del notariado 39
1.3. El Notario 42
1.3.1. El notario como funcionario del Estado 42
1.3.2. Derechos del notario 44
1.3.3. Deberes del notario 49
1.3.3.1. El deber de incorporación 49
1.3.3.2 El deber de registro 50
1.3.3.3. El deber de inicio de la función 50
1.3.4. Prohibiciones del notario 52
1.3.5. Cese de la función notarial 57
Capitulo II: Función y Fe Pública Notariales 65
2.1. Definición de Función Notarial 65
2.1.1. Definición genérica 65
2.1.2. Definiciones específicas 65
2.1.3. Ejercicio de la función notarial 70
2.1.4. Caracteres de la función notarial 70
2.1.5. Teorías de la función notarial 73
2.1.6. Finalidad de la función notarial 75
2.1.7. Función coadyuvante del estado 75
2.2. Definición de Fe Pública 76
2.2.1. Clasificación de fe pública 77
2.2.2. Concepto de fe pública notarial, administrativa y judicial 79
2.2.3. Fe pública notarial y seguridad jurídica 83
Capítulo III: Instrumentos Públicos Protocolares y 87
Protocolizaciones
3.1. Definición de instrumentos públicos 87
3.1.1. Definición de instrumentos públicos notariales 88
3.1.2. Clasificación de los instrumentos públicos notariales 90
3.1.3. Protocolo notarial 93
3.1.3.1. Registro del protocolo notarial 95
3.1.3.2. El registro de escrituras públicas 95
3.1.3.2.1. La escritura pública 97
3.1.3.3. Registro de testamentos 101
3.1.3.4. Registro de protestos 103
3.1.3.5. Registro de actas de transferencia de bienes muebles 104
registrables
3.1.3.6. Registro de actas y escrituras de procedimientos no 106
contenciosos
3.2. Las Protocolizaciones 110
Capitulo IV: Instrumentos Públicos Extra Protocolares 112
4.1. Definición de Instrumentos Públicos Extra Protocolares 112
RESUMEN 118
AUTOEVALUACIÓN 119
SOLUCIONARIO DE LA AUTOEVALUACIÓN 121
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 122
SEGUNDA UNIDAD: DE LA ORGANIZACIÓN Y VIGILANCIA 125
DEL NOTARIADO
Capítulo I: Distrito Notarial y Colegio de Notarios 127
1.1. Distrito Notarial 127
1.2. Colegios de Notarios 128
1.2.1 Las atribuciones y obligaciones de los Colegios de 130
Notarios
1.2.2. La asamblea general 132
1.2.3. La junta directiva 132
1.2.4. Ingresos de los Colegios de Notarios 133
Capitulo II: Junta De Decanos de los Colegios de Notarios 134
del Perú y Consejo del Notariado
2.1. Junta de decano de los Colegios de Notarios del Perú 134
2.1.1. Ingresos de la Junta de Decanos de los Colegios de 135
Notarios del Perú
2.2. Consejo del Notariado 135
2.2.1. Composición del Consejo del Notariado 137
2.2.2. Atribuciones del Consejo del Notariado 138
Capitulo III: Responsabilidad en el ejercicio de la 140
Función Notarial, Régimen y Proceso Disciplinario
3.1. Responsabilidad en el Ejercicio de la Función 140
3.2. Proceso Disciplinario 143
RESUMEN 150
AUTOEVALUACIÓN 151
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICA 152
TERCERA UNIDAD: EL DERECHO REGISTRAL EN 156
DOCTRINA Y EN LA LEGISLACIÓN
Capítulo I: Concepto de Derecho Registral, Sistemas 158

Registrales, Caracteres y Estructura Legislativa del Derecho
Registral
1.1. Denominación 158
1.1.1. Concepto 159
1.2. Caracteres 161
1.2.1. Derecho Heterogéneo 161
1.2.2. Derecho Formalista 163
1.2.3. Derecho Limitativo 164
1.3. Relación con otras ramas del Derecho 166
1.3.1. Con el Derecho Civil 167
1.3.2. Con el Derecho Comercial 169
1.3.3. Con el Derecho Administrativo 171
1.3.4. Con el Derecho Procesal 173
1.3.5. Con el Derecho Notarial 174
1.3.6. Con el Derecho Tributario 177
1.3.6.1. En el Derecho Comparado 177
1.3.6.1.1. Argentina 177
1.3.6.1.2. España 178
1.4. Sistemas Registrales 179
1.4.1. Sistema Registral Francés 179
1.4.2. Sistema Registral Alemán 185
1.4.2.1. Características del sistema Registral Alemán 185
1.4.3. Sistema Registral Australiano 186
1.4.4. Sistema Registral Español 189
1.4.4.1. Características de este sistema 192
1.4.5. El sistema Registral Peruano 192
1.5. Estructura Legislativa del Derecho Registral peruano 195
1.5.1. Ley de creación de la SUNARP 196
1.5.2. Estatuto de la SUNARP 196
1.5.3. Reglamento de Organización y Funciones – ROF 196
1.5.4. El texto único de procedimientos administrativos – 196
TUPA
Capitulo II: Principios Registrales 198
2.1. Clasificación 198
2.2.1. Principio de Rogación 200
2.2.1.1. Excepciones al principio de rogación 200
2.2.1.2. Modalidad de la rogación 201
2.2.1.3. Denominación y fundamento 201
2.2.2. Principio de prioridad 202
2.2.2.1. Prioridad de rango 202
2.2.2.2. Prioridad excluyente 203
2.2.3. Principio de legalidad 204
2.2.4. Principio de tracto sucesivo 206
2.2.4.1. Significado del tracto continuo 209
1.2.4.2. Tracto continuo y doble o múltiple inscripción 210
1.2.4.3. Tracto continuo abreviado 211
2.2.5. Principio de Publicidad 211
2.2.5.1. Clases de publicidad 212
2.2.5.1.1. Publicidad material 212
2.2.5.1.2. Publicidad formal 212
2.2.5.1.3. Excepciones al principio de publicidad 212
2.2.6. Principio de Legitimación 213
2.2.7. Principio de Fe Pública Registral 215
2.2.8. Principio de Especialidad 216
Capitulo III: Procedimiento Registral y Evolución de la 218
Técnica en las Inscripciones
3.1. Procedimiento Registral 218
3.1.1. Características del procedimiento registral 219
3.1.2. El título material 221
3.1.3. El titulo formal 223
3.1.3.1. La presentación de título para su inscripción 225
3.1.4. El libro diario: concepto e importancia 226
3.1.4.1. Importancia del libro diario 227
3.1.5. El asiento de presentación de los títulos 229
3.1.6. Contenido del asiento de presentación 229
3.1.7. Vigencia y prórroga de oficio del asiento de 229
presentación
3.1.8. Prórroga en forma automática 230
3.1.9. Otros casos de prórroga automática 231
3.1.10. Órganos encargados de otorgar prórroga de oficio 232
3.1.11. Suspensión del plazo de vigencia del asiento de 233
presentación
3.1.12. Formas de conclusión del procedimiento registral 235
3.1.12.1. Con la inscripción del título 235
3.1.12.2. Con el desistimiento de la rogatoria de inscripción 236
3.1.12.3. El desistimiento y la reserva de inscripción 236
3.1.12.3.1. Clases de desistimiento 237
3.1.12.3.2. Personas legitimadas para presentar el desistimiento 238
3.1.12.3.3. Actos no desistibles 239
3.1.12.4. Formalidades del desistimiento y la reserva de 239
inscripción
3.1.13. Por caducidad del asiento de presentación 240
3.1.14. Los medios impugnatorios en el procedimiento registral 241
objeto de los medios impugnatorios.
3.1.14.1. Recurso de reconsideración 242
3.1.14.1.1. Plazos para la reconsideración 243
3.1.14.2. Recurso de apelación 243
3.1.15. La acción contenciosa administrativa ante el poder 245
judicial
3.2. Técnica Registral 248
3.2.1. Evolución de la técnica en las inscripciones 249
Capitulo IV: Inexactitud Registral y su Rectificación 250
4.1. Inexactitud 250
4.2. Rectificación 250
4.2.1. Procedimiento de la rectificación 250
4.2.2. Solicitud de rectificación 250
4.2.3. Forma de la rectificación 251
4.3. Clases de error 251
4.3.1. Rectificación de error material 251
4.3.2. Rectificación de error de concepto 252
4.3.3. Rectificación amparada en el documento fehacientes 252
4.3.4. Vigencia de la rectificación 252
RESUMEN 254
AUTOEVALUACIÓN 255
UNIDAD IV: DIVERSOS REGISTROS DE LA SUNARP, 259
ANOTACIONES PREVENTIVAS Y RESPONSABILIDAD DEL
REGISTRADOR
Capítulo I: Registro de propiedad inmueble, registro de 261
personas naturales, registro de personas jurídicas y registro
de bienes muebles
1.1. Registro de Propiedad inmueble 261
1.1.1. Fines del Registro de la propiedad inmueble 261
1.1.3.4. Clases 264
1.1.3.5. Efectos 264
1.1.3.6. Antecedentes históricos del registro de la propiedad inmueble 265
1.1.3.7. Creación del Registro en el Perú 266
1.1.3.8 Fines del Registro de la propiedad inmueble 267
1.2. El registro de Personas Naturales 271
1.2.1 El registro personal 271
1.2.1 Actos inscribibles 273
1.2.2. Registro de mandatos y poderes 273
1.2.2.1. Clases de mandato 274
1.2.2.2. Actos inscribibles 275
1.2.2.3. Con relación al lugar donde debe inscribirse 278
1.2.2.4. Con relación a la sustitución 278
1.2.3. Registro de testamentos 282
1.2.3.1. Ampliación de testamento 284
1.2.4. Registro de sucesiones intestadas 286
1.2.4.2. Procedencia de la sucesión intestada 288
1.3. Registro de Personas Jurídicas 289
1.3.1. Antecedentes, constitución y organización 289
1.3.2. Actos Inscribibles 291
1.3.3. Finalidad 293
1.4. Registro de Bienes Muebles 293
1.4.1. Antecedentes, constitución y organización 293
1.4.2. Registro de Propiedad Vehicular 293
1.4.3. Registro mobiliario de contratos 395
Capitulo II: Anotaciones Preventivas y Bloqueo Registral 296
2.1. Anotaciones Preventivas 296
2.1.1. Concepto 296
2.1.1.1. Clases de anotaciones preventivas 296
2.1.2.2. Efectos de las anotaciones preventivas 296
2.1.2.3. Clases de cancelación 297
2.2. El bloqueo Registral 297
2.2.1. Procedimiento 298
2.2.2. Duración y efectos 298
Capitulo III: Responsabilidad del Registrador en la Calificación 300
de Títulos
3.1. Responsabilidad administrativa 300
3.2. Del Procedimiento de Determinación de 302
Responsabilidad Administrativa Disciplinaria
3.2.1. Responsabilidad Civil 304
3.2.2. Responsabilidad Penal 304
RESUMEN 305
AUTOEVALUACIÓN 306
PRESENTACIÓN DEL DOCENTE
Jorge Alejandro Novoa Miranda, con título de abogado expedido por

la Universidad Nacional de Trujillo, conciliador extrajudicial por el
Ministerio de Justicia, con estudios de maestría en Derecho y Ciencia
Política con mención a Derecho Civil Empresarial cursado en la
Universidad San Pedro de Chimbote y estudios de Post Grado en Derecho Registral y
Notarial por la Universidad Católica Santa María de Arequipa, ha sido docente en las
asignaturas de Derecho Notarial y de Derecho Registral en la Universidad San Pedro
en Chimbote(1996-1998). Desde el año 1998 a diciembre de 2013 es docente titular
de los Cursos de Derecho Notarial y de Derecho Registral en la Facultad de Derecho y
Ciencia Política en la Universidad Católica Los Ángeles de Chimbote y docente tutor
en la misma Facultad y Universidad de los cursos de Teoría de los Contratos,
Contratos Típicos, Derecho Administrativo y Derecho Comercial.
En cuanto a la actividad Registral ha sido Registrador Jefe de las Oficinas

Registrales de Chimbote y Casma. En la Oficina Registral de Chimbote se ha
desempeñado como Registrador Público de los Registros siguientes: De Propiedad
Inmueble, de Personas Jurídicas, de Personas Naturales y de Bienes Muebles.
INTRODUCCIÓN
Estimado estudiante:
Esta asignatura se estudia en el X Ciclo de la carrera profesional de Derecho y

es fundamental porque proporciona conocimientos especializados teórico - prácticos
para aplicar al derecho en la función notarial y registral.
La asignatura contiene cuatro Unidades de Aprendizaje; las dos primeras

referidas al Derecho Notarial y las dos últimas al Derecho Registral, destacando entre
ellas los instrumentos públicos notariales, organización y vigilancia del notariado; el
derecho registral en la doctrina y en la legislación, actos y derechos inscribibles en los
diversos registros de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

UNIDADES DE APRENDIZAJE
13
PRIMERA UNIDAD:
EL NOTARIADO, LA FUNCIÓN
NOTARIAL Y LOS INSTRUMENTOS
PÚBLICOS NOTARIALES
Tomado de:
Cabanellas G. (2000). Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III. (8va. Ed.).
Lima.
Cabanellas, G. (2001). Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III, (24va.

Ed.). Bueno Aires: Eliasta.
Castillo, L. (Comp.). (2012). Breve Historia del Derecho Notarial. Lima: Gaceta Notarial.
Cuba, L. (2006). Tratado Elemental Derecho Notarial. Lima: ADRAUS.
Gonzales, G. (2012). Derecho Registral y Notarial. Tomo II. (3era ed.). Lima: Jurista
Editores E.I.R.L.
Meneses, A. (2010). Análisis de la Sentencia de Inconstitucionalidad del Decreto

Legislativo del Notariado. Tomo 36. Lima: Gaceta Jurídica.
Mengual y Mengual. Elementos del derecho notarial. 1933
Mustápich, J. (2004). Tratado Teórico y Práctico de Derecho Notarial (Tomo II). Buenos
Aires: Ediar.
CAPÍTULO I
El Derecho Notarial, El Notariado y El Notario
1.1. EL DERECHO NOTARIAL
1.1.1. Ubicación y concepto de derecho notarial
Para Cuba (2006) El derecho como ciencia tiene argumentaciones razonables de

proposición lógica y constructivismo auténtico e interpretación dogmática - causalista; no
solo busca el orden de la causa sino la propia sincronización de sus efectos. Es decir, es
el derecho, es la suma de valores objetivos y adjetivos (sustantivos y procesales) que se
trasmiten en decisiones jurisprudenciales, notariales o registrales, permitiendo el
conocimiento exacto de sus fuentes (valor de su estudio en esta disciplina jurídica).
Por tanto, en sentido general, el derecho es el conjunto de normas jurídicas que

regulan la vida en sociedad. Pero para mantener el equilibrio entre el derecho y la justicia,
las fuentes formales se aplicarán únicamente cuando se dé la interpretación
constitucional por vacío o deficiencia de la ley, resolviendo un conflicto de intereses,
dando lugar a que la participación de los sujetos sea indispensable en la configuración de
los actos jurídicos. Las fuentes materiales tienden a regularizar la relación intrínseca
entre el ser y el deber ser, con orientación a profundizar el conocimiento científico del
derecho enraizándose en el estudio interdisciplinario de sus ramas.
En este sentido, el derecho notarial tiene una ubicación importante dentro de la

sub-división del estudio del derecho; tan es así que mucho se ha discutido si está dentro
del interés público o privado. Aquí algunas apreciaciones que nos parece necesario
resaltar:
Flores (citado por Cuba, 2006), sostiene que derecho público es el que regula la
organización del Estado y las relaciones en que él entra en juego. En todo caso el sujeto
es el Estado; el fin perseguido es el interés del Estado, su contenido es de organización
social e irrenunciable, imperativa y de interpretación estricta. Tal afirmación es la esencia
de la garantía contractualista del derecho social, de un estado de derecho en democracia
directa y participativa. El Estado se vale de la Ley para ordenar un deber ser y no afectar
la relación de convivencia social, le da pautas para su cumplimiento y el derecho notarial
no es ajeno a esto, ya que el notario al cumplir su función está garantizando el acuerdo
de las partes en un documento (instrumental escrito) con las formalidades que la Ley
impone para los efectos de interés público.
En defecto de lo antes dicho, el derecho privado, a decir de Henry Capitant, es un

conjunto de disposiciones que rigen las relaciones entre particulares y entre la
colectividad pública y los particulares cuando aquella obra en las mismas condiciones
que estos.
Cuando los particulares celebran actos y/o contratos establecen vínculos con
garantías personalistas o patrimoniales, pero no cuentan con el aval del Estado, que se
da a través del funcionario establecido por la Ley (notario). Más aún, aquí la voluntad de
la gente es única y soberana; solo intervendrá el notario cuando se le requiera, pero es
de interés estrictamente privado (cuando las partes lo estipulen expresamente como
formalidad no solemne). Aunque también esta regla se contrapone cuando las partes en
forma oral solicitan la intervención del notario sin formalidad pública, como es el caso de
la legalización de firmas, legalización de reproducciones y otras en que él interviene,
pero que no dejan de ser documentos privados.
El hecho de la generalidad y especialidad de la función notarial es prioridad del

Estado para certificar y declarar la voluntad indubitable e intransferible de los declarantes.
El instrumento público que recoge la voluntad ya referida, otorga no solo publicidad
notarial sino de tracto sucesivo e impulso registral, cuyo contenido es la verdad que figura
en el documento, verdad inalterable, única e irreversible entre los contrayentes. Es por
ello que el derecho notarial es de carácter público ya que el notario ejerce una función
pública en representación del Estado. Además, las normas jurídicas del derecho notarial
obligan a todos los individuos y entidades estatales y es de riguroso cumplimiento para el
notario. En esta forma lo ubicamos dentro de las grandes ramas del derecho, es decir, en
el campo del derecho público y en esta ubicación, están de acuerdo todos los doctrinarios
del derecho.
En conclusión, entre las variadas clasificaciones del derecho, la más común es la

de derecho público y derecho privado. El derecho notarial corresponde al derecho público
porque el notario ejerce su función en representación del Estado.
Por su parte, Jiménez (citado por Cuba, 2006), señala que el derecho notarial es
el conjunto de doctrina y normas jurídicas que regulan la organización de la función
notarial y la teoría formal del instrumento público. Expresa, asimismo, que el derecho
notarial es aquella parte del ordenamiento jurídico que sirve para asegurar los derechos
en la vida normal, autenticando y legalizando los hechos jurídicos que dan nacimiento a
determinados derechos.
Gonzales (2012) manifiesta que puede definirse el derecho notarial como el

conjunto de principios y normas que regulan la función notarial y la organización del
notariado.
Mengual y Mengual (1993) define al derecho notarial como aquella rama científica
del derecho público, que constituyendo un todo orgánico, sanciona en forma fehaciente,
las relaciones jurídicas voluntarias y extrajudiciales, mediante la intervención de un
funcionario que actúa por delegación del poder público.
Asimismo, Cuba (2006), señala que el derecho notarial es aquella parte del
ordenamiento jurídico que asegura la vida de los derechos en la normalidad mediante la
autenticación y legalización de los hechos de que dependen, es decir, que el derecho
notarial sirve para asegurar los derechos en la vida normal, en la paz, autenticando y
legalizando los hechos jurídicos que dan nacimiento a determinados derechos.
En el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual se manifiesta que derecho

notarial es el conjunto de principios y normas reguladoras de la organización de la función
notarial y de la teoría formal del documento público.
Cuando leemos este enunciado, recordamos los principios rectores del Derecho
avocados a dar una interpretación subjetiva al positivismo jurídico y la relatividad de una
norma o ley en el tiempo y/o en el espacio para que lo expresado alcance notoriedad
jurídica y se salvaguarde no solo la voluntad de la persona, sino el contenido mismo del
documento, entendido este como la formalidad protocolar de su existencia física en un
primer momento y, luego, de su contenido, en el fondo de su concepción como un
segundo momento.
Esta apreciación pareciera muy simple, pero para la metodología de la enseñanza

del Derecho, es básica para comprender no solo su definición sino también su naturaleza
jurídica, sus principios y fines. Entender y atender en derecho son protagonismos
lingüísticos que parecieran de difícil aplicación, pero, basta apreciar todo el proceso
notarial para darnos cuenta que el dogma jurídico no es solo un sistema de apreciaciones
sino también de causalidades; es por ello que podrá avanzar mucho más en su
tecnificación, la instrumentalidad notarial, pero la esencia se mantendrá. Siendo así, el
notario como hombre de derecho y depositario de la fe pública, tendrá la responsabilidad
genérica de dar credibilidad y certificación a los actos jurídicos de los demás seres
humanos, dándoles ciertos requisitos para su observancia.
A partir de todo lo mencionado podemos decir que el derecho notarial es una

rama científica del derecho público, por cuanto el notario interviene en representación del
Estado a solicitud de parte o por mandato de la ley, para regular las relaciones jurídicas
voluntarias y extrajudiciales entre particulares y, también de estos con el propio Estado, a
través de cualquiera de sus estamentos.
1.1.2. Caracteres del derecho notarial
El derecho notarial se caracteriza, según Núñez (citado por Cuba, 2006), por ser
un derecho puramente formal, adjetivo, excepcionalmente y accidentalmente sustantivo,
interrelacionado, autónomo y objetivo.
Asimismo, Giménez (1964), agrega a las características antes anotadas, el

carácter personal, orgánico, público, preventivo e interdisciplinario del derecho notarial.
Caracteres del derecho notarial:

a) Es un derecho formal, porque da forma al derecho civil sustantivo.
b) Es un derecho autónomo, porque tiene autonomía científica, sus propios

principios, estructura, contenido y doctrina.
c) Es un derecho público, porque como ya lo hemos mencionado, es una rama

del derecho público.
d) Es un derecho interrelacionado, porque está vinculado con casi todas las

ramas del derecho, fundamentalmente con el derecho civil, tributario, registral,
comercial y administrativo.
e) Es un derecho preventivo, porque cautela que las relaciones entre las

personas no desemboquen en conflictos, evitando que se tenga que ocurrir
al Poder Judicial.
f) Se ejerce al servicio de intereses privados, entre particulares. Sirve
también al interés público aunque no directamente, porque contribuye al
logro de la paz social; de ahí que algunos pocos estudiosos de esta rama
del derecho, mencionen que se le ubica en el límite, entre el derecho
público y el derecho privado.
1.1.3. Principios del derecho notarial
Cuba (2006), refiere que la dimensión jurídica no se conforma con las normas
jurídicas, pues resulta impostergable la presencia de los principios, como enunciados o
conceptos que han tomado vigencia, contundencia y obligatoriedad en un determinado
lugar, ámbito y momento, a lo que no es ajeno el derecho notarial. Como derecho
autónomo tiene sus propios principios que han sido doctrinariamente enumerados:
a) Principio de forma.- La voluntad de los otorgantes se formaliza en los

instrumentos. El instrumento notarial por excelencia es la escritura pública,
b) Principio de inmediación.- El notario da fe de lo que ve y de lo que oye a

los comparecientes. Este significa presencia de los mismos ante el notario.
c) Principio de notoriedad.- Consiste en la apreciación que hace el notario de

ciertos hechos o relatos mediante acta.
d) Principio de unidad del acto formal.- El consentimiento se otorga ante

notario como consecuencia de un proceso. La unidad del acto está referida
al instrumento. Debe entenderse como unidad del contexto.
e) Principio de matricidad o protocolo.- Los documentos notariales están

destinados a ser conservados. Deben constituirse en una matriz.
f) Principio de legalidad.- El notario debe actuar de acuerdo a la ley

sustantiva y a la ley procesal.
g) Principio del consentimiento.-Consiste en la expresión de la voluntad

libre, manifiesta y autónoma.
h) Principio de literalidad (fe pública o autenticidad).- El documento

notarial debe ser escrito en castellano o en el idioma que la ley permita; los
instrumentos notariales producen fe respecto al acto jurídico, hechos y
circunstancias que presencia el notario.
i) Principio de comunicación del instrumento público.- Los documentos
notariales son conocidos mediante los traslados instrumentales:
Testimonio, partes, boleta, copia simple.
1.1.3.1. Principios del derecho notarial latino

En la actualidad, según la Unión Internacional del Notariado Latino, citado por
Cuba (2006), resulta incontenible el avance del notariado latino en el mundo, cuya
hegemonía no solo corresponde a Latinoamérica y Europa, sino a otros continentes,
estando presente en Asia y en África. Por lo tanto, hemos creído conveniente tratar en
forma particular cada uno de los principios del notariado, a la luz de la Unión Internacional
del Notariado Latino, desde cuya perspectiva, si tenemos que definir al derecho notarial,
haremos como que es el conjunto de disposiciones legislativas y reglamentarias, usos,
decisiones jurisprudenciales y doctrinas que rigen la función notarial y el instrumento
público notarial. Dentro de todo este conjunto de disposiciones, el notario en su actividad
diaria y reglada, debe guiarse por estos principios:
a) Principio de autenticidad del documento.- El instrumento auténtico es

aquel que está garantizado en su certeza y seguridad jurídica por haber
intervenido el notario como delegado del Estado. Por tal motivo, dicho
instrumento o documento tendrá presunción privilegiada de veracidad y
gozará de una credibilidad constituyendo prueba por sí mismo.
b) Principio de fe pública.- Es esa certeza, eficacia, firmeza, asentimiento,

verdad que tiene el poder público representado por el notario cuando
interviene en cada acto, documento o contrato. Es la autoridad legítima
para que otorgue autenticidad en la relación de verdad entre lo dicho, lo
ocurrido y lo documentado.
c) Principio de registro o protocolo.- Es uno de los más importantes,

porque exige el protocolo o libro de registro numerado, rubricado o sellado,
en donde se encuentran todas las escrituras ordenadas cronológicamente.
d) Principio de inmediatez.- Relación directa e inmediata del notario al

presenciar hechos u actos que tenga que documentar. Es la presencia
física del notario en el mismo momento que ocurren los acontecimientos
que constata y documenta.
e) Principio de unidad de acto.- Establece la simultaneidad en el tiempo,
respecto de las distintas etapas de una escritura pública. La presencia del
notario, de las partes y de los testigos, en su caso, debe ser única y sin
interrupción o suspensión al momento de la lectura y posterior suscripción
del documento o instrumento público.
f) Principio de extraneidad.- El notario no puede ser parte interesada en el

documento en que interviene, tampoco lo puede respecto de sus parientes
hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad; en este
caso, está prohibido de intervenir.
g) Principio de rogación.- El notario no actúa de oficio, sino a

requerimiento de parte. Dentro de sus funciones está la de calificar el
negocio o acto jurídico que las partes quieren celebrar o el hecho que se
dispusieron comprobar.
h) Principio de forma.- El notario debe conocer con exactitud cómo debe

exteriorizar la expresión de voluntad de las partes, teniendo especial
cuidado en los requisitos de validez de cado una de las figuras jurídicas.
Es su responsabilidad la formalización y conocimiento de las mismas. Al
respecto Messineo (s.f), señala que la forma es el medio o modo con la que
se materializa la declaración (expresa) de voluntad, o sea, es el aspecto
exterior que esta asume.
1.1.4. Objeto del derecho notarial
Tiene por finalidad cautelar y dar seguridad a los actos jurídicos celebrados por
las partes de la relación. También protege el interés de los terceros que, a su vez,
celebrarán actos jurídicos en base a la fe pública contenida en el instrumento notarial.
Asimismo, es su objeto regular la función notarial y la organización del notariado.
Sin embargo, para Cuba (2006):
La visión del derecho notarial es la seguridad del documento notarial, revestido de

otros fines como son la fe pública notarial que indisolublemente se encuentra ligada a la
seguridad jurídica (traducida en tranquilidad, corteza, confianza y certidumbre), al valor y
permanencia de hecho y de derecho del documento notarial y de su contenido, que
garantiza la continuidad a través del tiempo. Es así que los fines antes detallados
permitirán cumplir con otros fines del derecho Notarial como son la paz social en justicia y
la legalidad de los derechos que se confiere, como garantía de validez y erradicación del
riesgo (p.43).
1.2. Antecedentes Históricos del Notariado Latino
En la Ley de las XII Tablas , como refiere Bujan, todavía no se menciona la

escritura, pues los actos o negocios jurídicos de la época auroral romana se
materializaban en forma oral, con un marcado tinte de juramento religioso. Sin embargo,
con efecto de prueba se preparaban documentos primitivos, en los que solamente se
recogía la voluntad de las partes, a los que se añadía un sello (sigillatío) y el nombre de
los otorgantes. Posteriormente, se añadía un resumen del acuerdo. El término tabelliotan
vinculado en el origen histórico del notariado, deriva de la materia en la que se
redactaban los documentos, pues se trataba de tablillas de madera recubiertas de cera,
en las que se hacía la escritura, y luego se pasó a los papiros, y de estos a los
pergaminos (Castillo, 2012, p.1196).
Por otra parte, Ulpiano es el primer jurista romano que habla de un antiguo
profesional privado, el tabellio, que ejercía funciones similares a nuestro actual notario:
"redactar documentos, escribir instancias, sellar testimonios, autorizar testamentos,
escribirlos o sellarlos. Sin embargo, se trataba fundamentalmente de un escriba, con
conocimientos jurídicos, pero sin fe pública, en cuanto esta se delegaba solo en
funcionarios o autoridades gubernativas.
En el Derecho romano post-clásico, existieron distintos oficiales públicos y

privados que ejercían funciones con alguna semejanza a la del notario actual. Los
personajes en cuestión eran: el scriba, el notarii, el tabullarius, el tabulan y el tabellio.
Los scriba eran copistas y redactores de instrumentos públicos y privados,

particularmente aptos para las tareas administrativas y de gestión de gobierno, estos
auxiliaban al pretor en la redacción de decretos y resoluciones.
Los notarii eran simples copistas de los actos que presenciaban, para lo cual se
valían de abreviaturas o signos convencionales para escribir con mayor rapidez, a la
usanza de los actuales taquígrafos, por lo que su redacción carecía de valor especial. Es
evidente que el nombre de "notario proviene de esta locución romana, pero la herencia es
de carácter estrictamente etimológico, pues la función de uno y otro no tienen punto de
comparación.
Los tabullarius tenían la misión de archivar documentos, entre los que se incluía
los testamentos y los contratos que los particulares tenían un especial interés en proteger
y conservar para el futuro.
Los tabulaii eran un cuerpo de esclavos públicos, al servicio de la ciudad, que

actuaban principalmente en el ámbito de la contabilidad, percepción de impuestos y
archivos públicos. Su cargo tenía la condición de officia pública. (Gonzales, 2012, p.
1197).
Por último, el tabellio es el personaje que presenta mayor afinidad con el notario
actual, pues su función era redactar el acto o contrato, según el propósito de las partes,
conserva el documento y expide copias. El instrumento redactado por el tabellio nunca
tuvo en Derecho Romano el carácter de público, pero se le acercó en alguna medida,
pues entre el documento privado y el tabeliónico, se prefería a este último por su
condición de instrumenta publice confecta (Constitución del Emperador León, de 472,
recogida en CJ.8.17.11). Por su parte, este documento podía alcanzar la plena fides
pública, en los siguientes casos: Juramento del redactor corroborado por testigos,
verificación de las escrituras o insinuación (depósito) en los archivos públicos. La
insinuatio era facultativa, salvo ciertos actos de gran trascendencia: testamentos
solemnes, donaciones de gran valor y donaciones entre cónyuges. (Ibídem, p. 1198).
Según el notarialista español Bono:

Los tabeliones romanos sobreviven a la caída del Imperio en Occidente (y en el
Oriente, sin la menor solución de continuidad, perduran en el Imperio bizantino), y
empiezan a usar en la práctica el título de notarius, conservando en los siglos de
transición a la Alta Edad Media, las tradiciones profesionales y documentales antiguas
(Gonzales, 2012, p. 1198).
Durante la época de Carlomagno, aparecen los llamados scabini, quienes tenían

funciones judiciales que incluía el conocimiento de los llamados "juicios fingidos ‖, es
decir, aquellos en los que realmente no existía conflicto de derechos, y en los que se
aparentaba un juicio a fin de dotar de seguridad a la adquisición de derechos. Esta ficción
ya se encuentra presente desde el Derecho romano, en donde la in jure cesio consistía
en un juicio fingido por virtud del cual, el transmitente de un inmueble reconocía ante el
pretor el mejor derecho del adquirente, con lo que este quedaba investido
automáticamente de la propiedad. Pues bien, esa misma situación se presentó con los
scabini, pues resolvían los actos de jurisdicción voluntaria (sin conflicto) a través de la
expedición de un documento: instrumenta guarentigia, el cual gozaba de fe pública. Así
pues la escritura pública, típico instrumento notarial, nace casi como una derivación de la
sentencia judicial (Gonzales, 2012. p 1198-1199).
En la Edad media, la Universidad de Bolonia tiene el mérito indiscutible de

redescubrir el Derecho romano, y con ello, da un impulso decisivo al conocimiento de la
ciencia jurídica en Europa. Sin embargo, los maestros boloñeses no solamente
destacaron por el estudio dogmático de la compilación de Justiniano, sino, además,
fueron prácticos sobresalientes, y en tal forma moldearon el arte del notariado,
consistente en la redacción cuidadosa y ajustada a derecho de formularios sobre
contratos, testamentos y demás actos jurídicos. Puede mencionarse a Rolando y otros
catedráticos de la Universidad de Bolonia, quienes por primera vez hacen notar la
importancia de sistematizar los conocimientos notariales en sus tratados y formularios
(modelos de contratos). Asimismo, desarrolló la técnica del arte notarial, razón por la que
estas sus obras fueron muy consultadas durante varios siglos y se constituyeron en el
texto de consulta base para el aprendizaje del notariado (Gonzales, 2012, p. 1199).
En el caso de España, podemos decir que en el Fuero Juzgo (derecho visigodo,

ciertamente romanizado aunque en forma vulgar, probablemente del año 654, bajo el
reinado de Recesvinto) no existe una organización notarial, ni siquiera incipiente, aunque
se habla de "escribanos de pueblo‖, que no tienen una función oficial.
Castillo (citado por Gonzales, 2012) menciona:
Habrá que llegar a Las Partidas de Alfonso el Sabio (siglo XIII), para contar con un
primer estatuto orgánico del notario y del instrumento notarial. Allí se define al notario,
sus condiciones, nombramiento y cese, las obligaciones y prohibiciones, el protocolo o
registro de notas, el instrumento público y privado, los honorarios, la responsabilidad por
falsedad, entre otros temas. La importancia de la legislación Alfonsina es tan grande en el
ámbito notarial, que sus formas y modelos perduraron por muchos siglos, prácticamente
hasta el XIX (p.1200).
Para el caso americano, rigieron Las Partidas y las demás fuentes hispánicas,
entre ellas, el Fuero Juzgo, el Fuero Real, las Leyes del Toro, la Nueva Recopilación y la
Novísima Recopilación, las cuales establecieron una regulación general del notariado,
permitiendo la existencia de distintas categorías de estos, algunos de competencia
exclusiva de la Casa Real y otros de competencia general; algunos, de competencia
territorial estricta y otros de competencia en todo el reino (Ibidem, p. 1200).
Esta caótica situación legislativa será corregida, para el caso español, por la Ley
Orgánica de Arreglo del Notariado de 1862, que se estudiará con mayor detalle en breve.
En época más reciente, según Gonzales (2012), se encuentra la fundamental Ley

Francesa del Ventoso (16 de marzo de 1803). Sobre ella, bien vale la analogía siguiente:
Si el Código de Napoleón marcó un hito en el Derecho civil, igual podemos decir de esta
Ley del Ventoso con respecto del Derecho notarial. En efecto, esta ley es la primera que
regula en forma íntegra y exclusiva la función notarial, y que además tiene el mérito de
separar de manera terminante la fe pública notarial, propia del ámbito extrajudicial, de la
potestad del juez de dirimir conflictos. Antes de ello, existía confusión entre ambas
materias y funciones. El primer título de la ley trata de los notarios, su función, su
competencia y sus deberes; en una segunda parte, encontramos los actos notariales, la
forma, las minutas, certificaciones y protocolo. El segundo título versa sobre el número,
distribución y fianza de los notarios; condiciones de admisión y nombramiento, así como
la disciplina. El tercer título establece disposiciones transitorias para los notarios que en
ese momento se encontraban en ejercicio (p.1201).
Pérez (citado por Gonzales, 2012) acota: las aportaciones principales de la Ley
Francesa del Ventoso son las siguientes:
- Confiere al notario la calidad de funcionario, independiente, neutral y

autónomo.
- Establece el numerus clausus (número cerrado de oficios notariales).
- Para ser notario, se establece el requisito de una práctica notarial
ininterrumpida de seis años.
- El cargo es vitalicio.
- Confiere a las corporaciones de notarios el poder de vigilancia y disciplinario
sobre sus agremiados,
- Como principio de seguridad, se exige la trascripción del título de propiedad
que acredite el derecho del enajenante (p. 1201-1202).
Por su parte, Mustápich (s.f.) sostiene que:
La costumbre notarial amplía considerablemente la esfera de la actividad, por lo

que el notario se convierte en consejero del cliente en asuntos patrimoniales y de familia,
e incluso actúa como agente de tráfico inmobiliario y de crédito hipotecario, esto es, el
notario francés no solamente documenta el acto jurídico, sino además intermedia en el
mercado de los inmuebles al estilo de lo que hacen nuestros corredores. La doctrina no
está de acuerdo sobre si esta función, ya propiamente mercantil, es aconsejable para el
desarrollo del notariado (p. 78).
A pesar de los innegables méritos de esta ley, se ha intentado desacreditarla

señalando que su contenido ya estaba en buena parte previsto por la legislación del
Reino de Piamonte (Italia) y por las legislaciones forales de Aragón y Cataluña. Sin
embargo, original o no, es la ley francesa la que tiene verdadera influencia, pues no solo
debemos tener en cuenta las reglas y principios que estableció, sino fundamentalmente la
revolución política e ideológica que se encuentra en ella, y que obviamente no la tuvieron
las poco conocidas legislaciones antes citadas (Gonzales, 2012, p.1202).
Otro hito moderno importante para Gonzales, en esta breve síntesis histórica, está
dado por la Ley Orgánica de Arreglo del notariado de 1862, que sienta las bases en
España para la concepción autónoma y específica de la función notarial. En efecto, antes
de ello reinaba el caos en materia de enajenación de oficios notariales, retención de
archivos, confusión de competencias y yuxtaposición de atribuciones extrajudiciales y
contenciosas; además, había una creciente inmoralidad por falta de disciplina y vigilancia
en el ejercicio de la función. Por ello, no pudo ser más exacto el epígrafe de esta
venerable ley: "de arreglo del notariado‖ (Ibídem, p. 1202).
Los principios que inspiran la ley de 1862, que son similares a los de nuestro
propio ordenamiento, son los siguientes:
 Reversión al Estado de los oficios enajenados, pues el legislador considera

que el cargo es una función pública, por lo que, además, unifica en una
sola categoría a todos los notarios. Sobre este tema, es bueno indicar que,
antes de la ley, el oficio de notario (como muchos otros oficios públicos)
eran subastados por el Estado al mejor postor, por lo que la función era
una especie de propiedad privada, susceptible de disposición o
enajenación.
 Separación de la fe pública judicial de la extrajudicial, por lo que el notario

concentra su ejercicio dentro de este último ámbito.
 Organización del notariado.
 Demarcación de distritos notariales fijos para la actuación del notario.
 Selección rigurosa para el ingreso mediante el sistema de oposición.
 Retribución por arancel a cargo del requirente, por lo que el notario no es

remunerado por el Estado, ni forma parte dela planilla pública, ni se
encuentra sujeto a jerarquía administrativa. En suma, no es un empleado
público.
 Reconocimiento expreso de la propiedad del Estado sobre los protocolos,

de los que el notario solamente tiene el deber de custodia. (Gonzales,
2012, P. 1203).
1.2.1. El notariado en el Perú
Para el caso americano y durante la época colonial, según refiere Segane (s.f.),
rigieron las Partidas y las demás fuentes hispánicas, entre ellas, el Fuero Juzgo, el Fuero
Real, las Leyes del Toro, la Nueva Recopilación y la Novísima Recopilación, las cuales
preveían una regulación general del notariado y mantuvieron su vigor luego de la
independencia hasta que se dictaron los primeros Códigos. Así pues, por decreto del 12
de enero de 1823, se dispuso mantener el anterior estatuto y función de los notarios,
entonces llamados escribanos (P. 35).
El Código de Enjuiciamiento Civil de 1852 derogó las disposiciones hispánicas y

reguló la materia notarial. Puede causar asombro al lector moderno que una ley de
procesos civiles acometa esa temática; pero, desde una perspectiva histórica, no debe
olvidarse que en ese momento, el notario era considerado un funcionario dependiente del
Poder Judicial y, además, no se había separado plenamente la función de otorgar fe
pública de la dirimente de conflictos. Por tal motivo, resultaba atendible que una ley de
esas características, regulase el tema notarial. Téngase en cuenta que, en esa época, el
escribano podía ser de juzgado, o público, lo que reafirma la confusión de funciones. El
Código en el art. 212°, definía al escribano público o notario, como el funcionario que
extiende los instrumentos públicos y custodia los archivos. El art. 215° señalaba
que para ser escribano se requería: ser peruano de nacimiento y ciudadano en ejercicio;
tener buena conducta comprobada y no haber sido condenado a pena infamante; tener
buena letra; ser cuando menos bachiller en derecho, salvo que no se presenten
bachilleres (Ley de 25 de mayo de 1861); prestar fianza de tres mil soles (Ley de 16 de
octubre de 1878). Sin embargo, el cumplimiento de los requisitos no era suficiente, pues
las Cortes en Sala Plena remitían ternas al Gobierno, quien era el que realizaba la
elección y nombramiento, con la correspondiente expedición del título; por otro lado, el
nombramiento solo podía realizarse cuando quedasen oficios vacantes por cese o
muerte, ya que el número de escribanos públicos no podía exceder de tres en las
capitales de provincia, ni de siete en las de departamento y provincias litorales, ni de
doce en la Capital de la República (Ley de 16 de octubre de 1878).
Los escribanos se dividían en cuatro clases: escribanos de cámara, escribanos

públicos o de instrumentos, escribanos de estado y escribanos de diligencias. Los
escríbanos públicos eran quienes cumplían la función que hoy llamamos notarial. En el
artículo 228 del Código establecía que la obligación de los escríbanos era extender en
sus registros los testamentos, poderes, contratos y demás escrituras con arreglo a las
respectivas minutas y a lo que disponga el Código Civil. Por su parte, en el Reglamento
de los Tribunales también encontramos disposiciones referidas a los escribanos,
específicamente la potestad de las Cortes Superiores de dictar providencias respecto de
la vigilancia e inspección de la función (Vega, s.f.).
El sistema se mantuvo por varias décadas, más o menos inalterable, hasta que se
vio la necesidad de dictar una norma específica referida a la función notarial y su
vinculación con el Registro de la Propiedad Inmueble (creado por ley de 1888, pero que
se fue implementando progresivamente en los años siguientes). Así, mediante Ley del 04
de octubre de 1902, se aprobó la norma sobre los notarios en sus relaciones con el
registro de la propiedad inmueble, la misma que fue reglamentada por Resolución
Suprema de 20 de junio de 1903. En pocas palabras, este conjunto normativo tenía como
finalidad exigir que los notarios pasen sin demoras los partes (copias certificadas) de las
escrituras públicas al registro, así como, que las escrituras cumplan los requisitos
establecidos por la ley y el reglamento del registro, a fin de posibilitar las inscripciones.
Asimismo, se estableció que los notarios quedaban sujetos a la Junta de Vigilancia del
Registro, en cuanto a la inspección y disciplina de las obligaciones notariales frente al
registro.
Sin embargo, Gonzales (2012), refiere que la imperativa reforma que requería la
justicia civil en los primeros años del siglo XX, también arrastró el tema del notariado,
pues ambos se encontraban vinculados, tal como se explicó antes. Por ello, mediante la
Ley 1510, del año 1911 (y vigente a partir de 1912), se aprobaron tres normas en forma
simultánea:
El Código de Procedimientos Civiles (que rigió hasta 1993), la Ley Orgánica del
Poder Judicial (que rigió hasta 1963) y la Ley del Notariado (que rigió hasta 1992). Las
novedades que introdujo, esta última, que es la única que interesa para efectos de esta
exposición, fueron las siguientes:
 Se acoge el nombre exclusivo de ―'notario‖, y se elimina la equívoca

denominación de "escribano‖.
 Separa la función estrictamente notarial de la judicial, ya que la primera se

ejerce estrictamente en el ámbito de normalidad de los derechos
(íntervolentes).
 Sin embargo, se mantuvo la intervención del Poder Judicial en el

nombramiento de los notarios, y en la inspección y vigilancia de la función.
 Permite que se nombre como notarios a personas que no fueran

abogados, doctores o bachilleres en jurisprudencia, lo que sin duda se
debió a la necesidad de proveer las vacantes en muchas localidades de
provincia, en las que no existía un número mínimo de letrados que
pudiesen acceder al cargo.
 Introdujo la distinción entre escrituras públicas y actas, que es de

fundamental importancia en el derecho notarial.
 Reguló con mayor precisión los temas de certificaciones, traslados,

protocolo, archivos, etc.
La Ley del Notariado de 1911 estuvo fuertemente influenciada por su homóloga

española de 1862 y por el Reglamento Notarial de ese país, y bien puede considerársele
una norma aceptable para su tiempo, que rigió por ochenta años. Durante su vigencia se
le hicieron algunos retoques de importancia, tales como la creación de los Colegios de
Notarios como órganos públicos dedicados a cuestiones corporativas y de vigilancia de la
función; la separación absoluta del Poder Judicial, la introducción del concurso público de
méritos como único sistema de ingreso a la función notarial, la simplificación de las
escrituras públicas, eliminando los testigos instrumentales, salvo para el caso de
testamentos, entre otras medidas (Gonzales, 2012, p.1206).
Los Colegios Notariales fueron creados por virtud de la Ley 16607, dictada en
junio de 1967, y su constitución sería obligatoria en aquellos distritos judiciales en los que
se desempeñasen más de cinco notarios. Los Colegios tienen la función de velar por la
disciplina y ética notarial; así como impulsar el mejoramiento profesional de sus
miembros y fomentar la ayuda mutua. Los notarios, para su ejercicio, debían estar
forzosamente incorporados en un Colegio.
Sin embargo, la modificación más importante que sufrió la ley de 1911 se debió al
Decreto Ley 22634, del 14 de agosto de 1979, que introdujo las siguientes novedades:
 Separó definitivamente al Poder Judicial de la inspección y vigilancia de la

función notarial, lo que es lógico si tenemos en cuenta la absoluta
disparidad de potestades que le corresponde a uno y otro, ya que mientras
el notariado ejerce su ministerio en el ámbito de normalidad de los
derechos, los jueces lo hacen en el ámbito conflictivo. En su reemplazo, el
Ministerio de Justicia asumió la citada atribución de vigilancia.
 Impuso el concurso de méritos como única fórmula para el acceso a la

función notarial.
 Se aumentó el número de notarios acorde a la densidad poblacional de

ese momento y a las nuevas necesidades del tráfico contractual.
 Permitió que algunas escrituras se extiendan sin minuta.
 Suprimió la intervención de testigos instrumentales en las escrituras

públicas, salvo para el caso de los testamentos.
 Autorizó el uso de guarismos, letras y fórmulas técnicas en las escrituras.

La Ley de 1911 quedó derogada en diciembre de 1992 con la expedición del
Decreto Ley 26002, que fue objeto de sucesivas modificaciones y ampliaciones en el
transcurso de los años de su vigencia, lo que se explica por los vertiginosos cambios
producidos en la sociedad moderna y que requieren ser trasladados a la legislación.
El Decreto Ley 26002 de diciembre de 1992, representó un indudable avance en

el Derecho Notarial Peruano, pues unificó o consolidó las reformas introducidas en la
legislación anterior, tales como los concursos de accesos, la vigilancia notarial, la
especificidad en las formalidades documentales, la eliminación de requisitos superfluos,
la aparición de nuevos documentos notariales con funciones más limitadas a una
escritura pública, entre otros.
Con motivo de la aprobación del Tratado de Libre Comercio entre Perú y los
Estados Unidos, el Congreso delegó facultades legislativas en el Poder Ejecutivo para
lograr la facilitación del comercio, la promoción de la inversión privada, el impulso de la
innovación tecnológica, la mejora de la calidad, el desarrollo de las capacidades y la
promoción de las micro, pequeñas y medianas empresas. Dentro de las múltiples normas
aprobadas en virtud de las facultades delegadas, se encuentra el Decreto Legislativo
1049.
La nueva Ley del Notariado bien pudo concretarse en una reforma parcial de la
anterior norma, pues en gran parte reproduce el contenido precedente en forma casi
inalterable; por tanto, es claro que el legislador ha sido consciente del respeto que le
inspira la tradición del notariado, sin que en ningún momento haya pretendido dar saltos
al vacío mediante cambios dramáticos. Por tanto, debemos reconocer que no estamos
ante una reforma radical, aunque la aprobación de una nueva ley pareciera anunciarlo,
sino, por el contrario, se optó por un camino de modificaciones parciales en temas que
requerían de modernización, aclaración o mejora, pero que no rompe en lo absoluto con
el modelo anterior.
La necesidad del notario se impone por la realidad de las cosas, ya que se trata
de un tercero imparcial debidamente calificado, cuya función es certificar la autenticidad y
legalidad de los derechos adquiridos, a fin de evitar o aminorar la posibilidad de que en el
futuro surjan conflictos o litigios entre las partes. De esta manera, la actuación del notario
se inserta dentro de la dinámica de las relaciones jurídicas privadas, con el fin de dotarles
de seguridad y confianza, facilitando así la circulación de los bienes e incentivando la
producción, el crédito y el desarrollo económico en general En tal sentido, la nueva ley se
preocupa reiteradamente en afirmar y exigir una correcta actuación del notario, de tal
suerte que le permita mantener la confianza ciudadana. Otro punto importante que se ha
tenido en cuenta, es adecuar el notariado a las nuevas tecnologías de la información, a
efecto que este pueda intervenir en la certificación a través de formato virtual y no físico;
asimismo, se autoriza que en los casos en los que el acto jurídico conste en documento,
entonces las otras aplicaciones sí puedan realizarse por medio de entornos virtuales. Por
último, también debemos tener en consideración un punto fundamental que inspira el
cambio normativo, es la modernización del procedimiento disciplinario, a fin de estatuir
un conjunto de reglas acordes con el debido proceso y que tiendan a darle efectividad
mediante la introducción de medidas cautelares.
A continuación haremos un recuento de las reformas más importantes operadas

en virtud de la nueva ley:
a) Uno de los puntos más sensibles en toda ley del notariado, por su evidente
contenido político, es el referido a la creación de plazas notariales. El texto
primigenio del DL Nº 26002 adoptaba un número fijo de notarios en Lima y
provincias. Luego, una Comisión Técnica debía formular los requerimientos
de acuerdo con un estudio del INEI. Finalmente, esa Comisión nunca
produjo resultados, por lo cual el sistema fracasó rotundamente. Por tal
motivo, resulta conveniente que el número de plazas notariales se
determine, ahora, mediante un criterio único y objetivo, ajeno a
subjetividades o decisiones arbitrarias. Así, el Art. 5° de la nueva ley
establece que cada provincia que tenga 50,000 habitantes deberá contar
con no menos de dos notarios, y que por cada 50,000 habitantes
adicionales, se deberá contar con un notario adicional. La solución es
buena porque aleja este tema de los vaivenes políticos y establece un
parámetro objetivo.
b) El notario se encuentra obligado a cumplir distintos deberes, unos de orden

profesional frente a los clientes o usuarios del servicio y otros corporativos
frente a su gremio y demás notarios. Entre los deberes profesionales
podemos contar la apertura de oficina en el distrito localizado, la asistencia
al oficio, la prestación obligatoria del servicio, la guarda del secreto
profesional, el cumplimiento de las normas que regulan su función, el
mantenimiento de una infraestructura mínima que permita la adecuada
atención al usuario y la capacitación en forma permanente (Art. 16°). Estas
dos últimas obligaciones, justificadas a todas luces, se incorporan con la
nueva ley. También, llama la atención en forma positiva haber establecido
un deber, sin dudas profesional, consistente en brindar facilidades a la
inversión nacional y extranjera dentro de los límites que permita la ley (Art.
16°- m). Esto significa que el notario debe buscar soluciones frente a los
difíciles problemas que puedan surgir en la documentación de actos y
contratos propios del tráfico patrimonial, siempre dentro del ámbito de la
legalidad. Es cierto que una obligación de este tipo no es tangible y
difícilmente puede concluir en un procedimiento disciplinario, sin embargo,
la idea de la ley se encuentra fundamentalmente en cambiar la óptica y las
costumbres en el servicio notarial.
c) Por su parte, una de las innovaciones más polémicas es aquella referida a

imponer la edad de 75 años como causal de cese en el ejercicio de la
función, lo que resulta, en nuestra opinión, un acierto indiscutible por dos
motivos: Primero, no pueden existir cargos de servicio público de carácter
vitalicio, aunque el titular no sea un empleado público, ya que por línea de
principio el notariado moderno se separa del viejo sistema de "compra de
oficios‖, precisamente por cuanto la actividad deja de ser propiedad del
titular. Segundo, en toda actividad, especialmente pública, debe
propenderse a la renovación de los cargos a través del ingreso de una
nueva generación de juristas. Lamentablemente, esta importante reforma
fue desactivada con la complicidad del Tribunal Constitucional, que emitió
una cuestionable sentencia, que es objeto de análisis en el acápite
siguiente.
d) Otra precisión importante de la ley es la distinción entre procedimiento

disciplinario, pertinente solo para el caso de infracciones, cuya
competencia corresponde al Tribunal de Honor (Art. 147°), y la declaración
de cese del notario por pérdida de las cualidades señaladas en el Art. 10°,
que no constituye infracción de un deber profesional, y que es competencia
de la Junta Directiva del Colegio respectivo (Art. 21°-i). Por ejemplo, la
pérdida de la condición de abogado o la incapacidad física, son causales
de cese cuya declaración corresponde a la Junta, y no al Tribunal de
Honor. También resulta correcto introducir la medida cautelar de
suspensión en el procedimiento de cese de notario, en tanto haya "indicios
razonables‖ (aunque debió decir: "prueba suficiente‖) de que se ha
producido la causal de cese (Art. 22°). Una interpretación correctora basta
para avalar esta reforma.
e) Por otro lado, la ley introduce algunas novedades, no de fondo, pero que sí
buscan perfeccionar la legislación anterior con relación a los instrumentos
notariales. De esta manera, se busca estar a tono con los tiempos, y por
eso se reconoce que el notario pueda utilizar la tecnología de firmas y
certificados digitales para dar fe de los actos jurídicos que ante él se
otorgan (Art. 24°). Es decir, se da el primer paso normativo para admitir un
instrumento notarial, ya no en soporte papel, sino en forma virtual.
Asimismo, se reconoce que el notario no solo es un mero documentador o
redactor de formularios, sino que también tiene función asesora o de
consejería respecto a los efectos jurídicos de los actos que los particulares
celebran, de tal suerte que estos puedan decidir con pleno conocimiento
respecto de la conveniencia o no del negocio (Art. 27°). Otro elemento
facilitador consiste en que los instrumentos puedan incorporar impresos o
gráficos mediante el sistema de fotocopiado o escaneado, para lo cual no
es necesario llenar los espacios en blanco que necesariamente quedarán
en la escritura. De esta forma el Art. 32° menciona que el instrumento
puede contener un plano que grafique el predio adquirido, o las tablas
referidos a las cuotas o intereses de una deuda.
f) La ley también introduce una novedad radical, que parece no haber sido
comprendida, lo que ha originado polémicas innecesarias. En efecto, ahora
el notario podrá extender un instrumento aclaratorio, sin necesidad de
intervención de los otorgantes, cuando advierta algún error en la escritura,
siempre que esta provenga de la propia declaración del notario (Art. 48°-2).
Esta figura, bien conocida en el Derecho comparado, se denomina
"escritura pública sin compareciente‖, y tiene como finalidad permitir que el
notario corrija las erratas en las que haya incurrido respecto de sus propias
manifestaciones contenidas en el instrumento, sin que en ningún caso
quede autorizado a modificar la declaración de voluntad de las partes.
Aquí, un ejemplo que aclara el panorama: una escritura pública consigna
por error, en su encabezado, que el otorgante es una diferente persona a
la que aparece en el cuerpo del instrumento. Con la ley anterior, hubiera
sido necesario llamar a todos los otorgantes del instrumento (¿y qué
pasaba si uno no acudía?) para decirles que su declaración conjunta no se
iba a modificar, y que en realidad su intervención era inútil, pues solo se
aclararía el encabezado del instrumento, pues existía un error de redacción
imputable al notario.
g) Con respecto a las escrituras públicas, la modificación más importante está

referida al deber de identificación que corresponde al notario. La nueva ley
establece que este tiene la obligación de acceder a la Base de Datos de
RENIEC en aquellos lugares en los que se pueda contar con acceso a
internet, y sea posible que la citada entidad brinde el servicio de consultas,
con lo que se exige la verificación de imágenes, datos y huellas dactilares
(Art. 55°). De esta manera, se busca poner punto final a un mal endémico
de la institución notarial: Las suplantaciones de identidad que tienen como
efecto poner en duda la actuación misma del notario y su utilidad (Ibídem,
p. 1212).
h) El archivo notarial está integrado por los registros que lleva el notario (de
escrituras públicas, de testamentos, de protesto, de actas de transferencia
de bienes muebles registrables, de actas y escrituras de asuntos no
contenciosos y de instrumentos protocolares de garantía mobiliaria), ya
sea en soporte papel o informático; así como por los tomos de minutas; los
documentos protocolizados y los índices que señala la ley (Art. 81°). La
novedad se encuentra en permitir que los registros se lleven en soporte
informático, lo que por ahora se constituye solo en una norma futurista,
pues aún no se han desarrollado las reglas correspondientes a un
instrumento protocolar que exista solo en el entorno virtual. Sin embargo , el
reglamento, en claro retroceso, ha señalado que el único registro
informático admisible es el de protestos. El Art. 91° menciona la posibilidad
de llevar en archivo electrónico los índices alfabéticos y cronológicos de los
instrumentos protocolares, para lo cual nuevamente habrá que cumplir la
legislación de la materia.
i) Los traslados son copias certificadas de los instrumentos protocolares que

el notario ha autorizado en el ejercicio de su función. Por eso, resulta muy
práctico que se permita emitir los traslados en formato digital, para cuyo
fin, habrá que seguir la legislación de firmas y certificados digitales (Art.
82°). Esta novedad cobra importancia en cuanto las copias pueden ser
remitidas en vía electrónica al registro, con lo que se obtiene la doble
ventaja de simplicidad en el trámite de presentación y la fácil redacción de
los asientos regístrales, tomando como base el traslado informático.
j) Con relación a la certificación de firmas, el Art. 106° señala que son

inválidas las diligencias genéricas en las que el notario no afirma
rotundamente que se está certificando la autenticidad de una firma.
Algunas de estas fórmulas vacías eran, por ejemplo: "la firma que
antecede es similar a la que usa en sus actos públicos o privados‖, o "se
constata una firma similar a la del documento de identidad‖, etc. Nótese
que en estos casos, u otros análogos, el notario no está atestando nada,
pues hace uso de una redacción ambigua.
k) El último párrafo del Art. 94° establece un índice cronológico de

autorizaciones de viaje de menor al interior o exterior del país, cuya
finalidad es servir de fuente de información a las entidades respectivas
(Dirección de Migraciones) respecto de la autenticidad del instrumento, con
lo que se evita el problema de tráfico de menores.
l) El régimen disciplinario y de control del notariado ha sufrido una

modificación importante, en relación con la normativa precedente. El
procedimiento disciplinario anterior reconocía que la primera instancia lo
era la junta directiva o la asamblea general del Colegio de Notarios
respectivo, según la gravedad de la falta. Esta situación traía como
consecuencia que la asamblea actuaba imperfectamente como "jurado",
pues, si bien había un grupo de personas -notarios- reunidos para votar a
mano alzada sobre la sanción o no de un colega, sin embargo, ante ellas,
no se valoraba ni discutía la prueba actuada en el procedimiento, y solo se
limitaba a la votación luego de escuchar la alegación de las partes, y luego
de un debate. Por tal razón, su constitucionalidad era bastante dudosa, en
vista que se podía imponer una sanción sin dialéctica probatoria y, peor
todavía, sin motivación sobre los hechos y el derecho aplicable, pues este
ya venía dando por el fiscal y no por el juzgador, que era la asamblea.
Siendo así, la nueva ley establece un sistema garantista, por el cual la
primera instancia del procedimiento disciplinario lo constituye un Tribunal
de Honor, conformado por tres notarios y/o abogados de reconocido
prestigio moral y profesional (Art. 132°). Se ha dicho, por ahí, que el
Tribunal de Honor compuesto por abogados que no son notarios
contraviene la Constitución por cuanto los Colegios Profesionales son
autónomos. La objeción es totalmente equivocada, ya que los abogados
del Tribunal de Honor no vienen impuestos desde fuera, y más bien son
libremente elegidos por la asamblea de notarios perteneciente al Colegio
respectivo.
m) Otro paso adelante lo constituye la tipificación de infracciones disciplinarias

en el Art. 149°, aun cuando por obvias razones de economía y simplicidad
legislativa se tiene que acudir al método de "tipificación por relación (per
relationem)”. Es decir, existe una cláusula general en la cual se dice que
constituye infracción toda conducta que signifique incumplimiento a los
deberes establecidos en la ley, reglamento, normas conexas, estatuto y
Código de Ética (Art. 149°- c). Este precepto, además, tiene la ventaja de
autorizar que el reglamento establezca otras infracciones susceptibles de
sanción, lo que está permitido expresamente por la Ley 27444. En tal
sentido, el D.S. 010-2010-JUS ha previsto un catálogo detallado de
infracciones, que cumple el principio de tipicidad.
n) También es correcta la introducción de la medida cautelar de suspensión

del notario durante el transcurso del procedimiento disciplinario, siempre
que se cumplan dos requisitos: primero, que existan "indicios razonables‖
de la comisión de la infracción (debió decir: "prueba suficiente‖); segundo,
cuando dada la gravedad de la conducta irregular, se prevea la imposición
de la sanción de destitución (Art. 153°). También se ha cuestionado esta
figura, por la supuesta arbitrariedad de suspender en el ejercicio funcional
a un notario, cuando no existe decisión firme. El argumento, nuevamente,
no resiste el menor análisis, pues todos los procesos, de cualquier tipo que
sean, prevén siempre que se pueda dictar medidas cautelares que
aseguren la eficacia de la decisión definitiva, incluso en los penales -con la
medida de detención-, en los que mayor injerencia existe sobre la persona.
o) Por último, con respecto al problema de los títulos falsificados presentados

ante el registro, nuestra opinión, desde hace mucho tiempo, es que esa
inscripción debe cancelarse, ya que la inexistencia total de acto jurídico
hace superfluo que se inicie y tramite un proceso judicial de nulidad.
Recuérdese que esa solución se encuentra generalizada en el Derecho
comparado. ¿Qué razón hay para que en el Perú no se permita lo que se
hace en Alemania, por ejemplo? Por lo demás, la protección de una
inscripción basada en un título falso solamente protege al falsario, y ningún
ordenamiento jurídico (racional) puede tolerar semejante despropósito. El
Art. 2013° del Código Civil no es obstáculo para esta medida, pues una
cosa es la nulidad del acto -que existe, por lo menos, en apariencia formal-
, y otra es la absoluta inexistencia basada en una falsificación. Sin
embargo, la ley no avanzó en todo lo que hubiera sido deseable, y si bien
esta mesura es ciertamente criticable, no puede negarse que por lo menos
constituye un primer paso alentador que las inscripciones sustentadas en
escrituras falsificadas den lugar a una "anotación preventiva de falsedad"
en el registro, a solo pedido del notario. Dentro de esta misma idea, se
encuentra también la posibilidad de una "anotación preventiva por razón de
suplantación‖ (quinta y sexta disposición complementaria, transitoria y
final).
Luego de analizado el Decreto Legislativo 1049, nuestro balance sobre la

nueva ley del notariado, es positivo, ya que introduce reformas sentidas y
necesarias para la seguridad documental, mejora sustancialmente el procedimiento
disciplinario, se adapta a las nuevas tecnologías y, por sobre todo, reafirma que la
importancia de la función notarial está vinculada necesariamente con la actuación
correcta de su protagonista, el notario.
1.2.2. El notariado en el mundo contemporáneo

1.2.2.1. Sistemas del notariado
En el mundo encontramos básicamente tres sistemas del Notariado, según Cuba

(2006), es la tipología establecida a partir de los sistemas jurídicos existentes en nuestro
planeta, veamos:
La evolución histórica que hemos desarrollado, para Gonzales, corresponde en

exclusiva al Sistema Notarial Latino, que es en donde se ubica nuestro propio
ordenamiento jurídico. Su nombre tiene origen italiano, por la influencia de Rolandino a
través de la Universidad de Bolonia, de donde se trasladó a Francia, España, a los países
de cuño germánico (Alemania, Austria, etc.) y a gran parte de América Latina.
Sus características fundamentales son que el documento producido por el notario
goza de un privilegiado valor probatorio, en vista de que su autor, el notario, ejerce, por
delegación del Estado, la función de dar forma (ajustado a la legalidad) y dar fe (ajustado
a la verdad) los actos y contratos. Además, el notariado latino se caracteriza porque el
notario conserva los documentos y expide las copias a petición de los interesados; no
irroga carga al presupuesto estatal, pues sus honorarios son retribuidos por los mismos
solicitantes; su ingreso a la función se produce por concurso u oposición; está sujeto a un
severo régimen disciplinario y de responsabilidad; etc. (Gonzales, 2012, p.1227).
Las características de este sistema notarial pueden sintetizarse de la siguiente

manera: (Chico, s.f. citado por Gonzales, 2012, p.1227).
 Es un profesional del derecho a quien se le delega la potestad de dar fe.
 El documento que autoriza es solemne y auténtico; y se archiva para
mayor seguridad.
 Su competencia se mueve dentro del campo extrajudicial.
 Hay una organización corporativa y una sumisión a la autoridad del Estado,
a través de los órganos públicos correspondientes.
Al respecto, Cuba (2006) sostiene que el Sistema Latino va creciendo sin solución
de continuidad, llegando en la actualidad hasta la China Continental. Tiene sus bases en
el Civil Law del Sistema Romano Germánico. El notario latino ejerce en forma privada
una función pública, basada en la ley (legalista y reglamentarista). Se requiere ser
abogado, por lo que en este sistema, el notario es un profesional del Derecho.
Sistema Anglosajón o Sistema Sajón. Vigente en la Comunidad Británica de

Naciones países del Common Law (Inglaterra, Escocia, Australia, Nueva Zelanda, etc.) y
en los Estados Unidos de Norteamérica, Canadá entre otros. El notario anglosajón es un
mero autenticador que no requiere ser abogado y que se basa en la jurisprudencia y la
costumbre (Cuba 2006).
Según Gonzales (2012), el Sistema Latino se contrapone al Sistema Notarial

Sajón, cuyas características más relevantes son:
 El notario (notary) no requiere ser un profesional del derecho, ni presta
asesoría o consejo a las partes; su función se limita a autenticar firmas o
copias.
 Su intervención no hace al documento solemne ni auténtico, salvo en

cuanto a las firmas. Tampoco guarda un archivo de los instrumentos que
autoriza.
 Su competencia es muy limitada.
 No está sujeto a colegiación, y no hay un órgano estatal que vigile

o inspeccione en forma continua su actuación.
El notariado Sajón se encuentra asentado en los países del Common Law

(Inglaterra, Estados Unidos, etc.), en donde la influencia del Derecho romano ha sido
menor, por lo menos en teoría. Además, el insignificante valor probatorio del documento
autenticado por el notario sajón se explica por el propio sistema jurídico en el que se
inserta, en el cual se privilegia la función judicial para todos los actos de la vida privada,
incluso en aquellos en los que no hay conflicto de intereses; por ello, el único documento
auténtico es aquel reconocido ante juez, y no el autenticado por el notary. En tal
sentido: "La prescindencia de la fe pública en la contratación, ha impedido en Inglaterra
la jerarquización del instrumento público. La forma privada, con la intervención de
testigos para simple prueba de la exteriorización de la voluntad contractual y de la firma,
ha servido al tráfico jurídico y económico inglés. La extrema complejidad del derecho
consuetudinario ha hecho necesario la intervención de los juristas (solicitors y barristers)
en la redacción de actos y contratos, en cuya virtud los mismos han desplazado a
reducido ámbito la función notarial‖ (Mustapich, s.f. p. 103).
Sistema Administrativo o Sistema Notarial Estatal. Este sistema rigió en los países
socialistas. El notario debe tener formación jurídica como abogado, pero no pasa de ser un
empleado público (funcionario o servidor público). Por eso se le denominó también como
Notario de Estado, que estaba dentro de la carrera administrativa, en el escalafón público
(Cuba, 2006).
Al respecto Mustápich, en su Tratado teórico y práctico de derecho notarial,

señala que en el sistema estatal, el notario es funcionario público, dependiente de la
jerarquía estatal y retribuida con el presupuesto público. Su ventaja se encuentra,
probablemente, en el menor costo directo que representa al usuario, pues sería lógico
esperar una subvención del Estado para atender a los requerimientos de justicia
preventiva de sus ciudadanos. Sin embargo, tiene desventajas notorias, tales como la
posible duda de su parcialidad, ante su dependencia jerárquica, la falta de incentivos para
un mejor servicio y la burocratización excesiva, pues el notario se convierta en una
repartición pública (Mustápich, 2004. p. 103).
1.3. El Notario
1.3.1. El notario como funcionario del Estado
Para Giménez (1964): “El notario es un profesional del Derecho que ejerce
una función pública, para robustecer, con su presunción de verdad los actos en que
interviene para celebrar, solemnizar y dar forma legal a los negocios
jurídicos privados” (p. 21).
Asimismo, menciona que es un funcionario público investido de poder del

Estado, para que en nombre y en representación de este, dé fe de la manifestación
de la voluntad de los sujetos a través de los mecanismos notariales o instrumentos
y que guarda en su centro laboral (Notaría) para garantizar su existencia física.
Igualmente, Giménez (1964) señala que: “goza del privilegio de ser

autorizado para dar fe pública de los contratos, testamentos y demás
actos extrajudiciales" (p. 22).
Quienes están en el mundo del derecho, entienden que dicha función

encargada a una persona por parte del Estado, cuenta con requisitos básicos y
especiales que en base a una evaluación de conocimientos y de persona, se designa
a los más idóneos para cubrir vacantes o reemplazar a otros con el fin de garantizar
imparcialidad, capacidad, honorabilidad y ejecutabilidad, sin dejar de lado la
custodia de documentos que reflejan la común intención de las partes sobre hechos
o actos que en estos se recogen.
El notario para ejercer su cargo debe además de lo señalado, ser

indispensablemente abogado, porque como conocedor del derecho, perfecciona la
voluntad de las partes, agregando ya sea en minutas o en otros instrumentos, las
cláusulas que son de su competencia; la Ley notarial señala sus deberes y
obligaciones. Es necesario agregar que no basta la redacción de los documentos y
las firmas de los declarantes, sino también debe llevar la firma, sellos del notario y
otras medidas de seguridad que comprueben su autenticidad en los instrumentos,
actos y contratos elevados en escritura pública entre otros.
Gonzales (2012), escribe que la expresión "funcionario público” proviene de

la Ley Francesa del Ventoso de 1803, luego rebautizado como "oficial público” por
la reforma de 1945. Sobre este tema, el Código Civil Argentino define también
al notario como "oficial público”, y en algunas oportunidades como
"funcionario público”. En Italia, también se aprecia la influencia de la
terminología francesa, pues el Art. 1° de la Ley de Ordenación del Notariado del 16
de febrero de 1913 dice que: “Los notarios son oficiales públicos instituidos
para recibir los actos inter vivos o de última voluntad, atribuir a ellos fe
pública, conservar el depósito de ellas, otorgar sus copias, certificados y
extractos" (p. 1180).
No obstante, menciona que la doctrina considera que el notario es

funcionario público, en virtud de la potestad de la que está investido, sin embargo,
su función tiene características especiales, pues no pertenece al escalafón público,
ni cobra sus emolumentos del presupuesto estatal, ni se encuentra sujeto a
jerarquía administrativa.
En el caso peruano, señala que el Art. 2° de la Ley del Notariado

parece descartar el carácter funcionarial o estatal del notario, e incluso la norma
se refiere siempre a la figura del “Notario”, sin ningún adjetivo complementario,
por lo que se descarta la locución “Notario público”, aun cuando este uso se
encuentre ampliamente extendido, e incluso en algunas normas posteriores se le
ha utilizado en un evidente error de técnica legislativa.
Si bien el notario no es funcionario público, sin embargo, ejerce una

actividad pública por delegación o concesión del Estado, pues resulta evidente que
la fe pública lo coloca en situación de supremacía sobre los demás, ya que sus
afirmaciones se tienen por ciertas, lo que solo se justifica por tratarse de una
función pública. Esta condición explica que el notario tenga el beneficio del
número cerrado de miembros, del monopolio de ciertas actividades de fe pública y,
además, sustenta los constantes pedidos del notariado, para volver a la
remuneración por arancel.
Así lo ha entendido el reglamento de la ley del notariado, Decreto Supremo

N° 010-2010-JUS en el Art. 4°, pues si bien indica que el notario no es funcionario
público para ningún efecto legal, sin embargo, señala que “ejerce una
función pública, por delegación del Estado”. Por tanto, su configuración
reúne dos cualidades imprescindibles: profesional y ejercicio de la función
pública.
La mejor doctrina, en efecto, habla de la función pública y privada del

notario. Si solo existiese la primera, entonces se daría fe del hecho en su estado
natural, tal como ocurrió, en forma pasiva. En la segunda, en cambio, el notario
colabora en la confección del acto mediante su actividad profesional, por lo que
incide en los mismos hechos que van a documentarse.
El notario no es un fotógrafo de la realidad sino, que él mismo

ha contribuido a crear esa realidad porque se inserta en medio de los
hechos, los anticipa, asiste preventivamente en ellos, los conforma
jurídicamente. Esta actuación hace que el notario se encuentre inmerso en
una misión antilitigiosa, pues la fe pública busca, además, según Rodríguez
(1996), un "equilibrio no precario de los opuestos intereses de las partes” (p. 23).
Sin quererlo, seguramente, el reglamento citado ha reafirmado

estas conclusiones: “La negativa de la condición funcionarial hace que se
trate de una función profesional y privada; mientras que paralelamente admite
que el notario ejercita una función pública” (Gonzales, 2012, p. 1181).
En pocas palabras, el notario o fedatario, no solo es profesional sino

también depositario de la fe pública; salvaguarda el interés del Estado y de
los particulares que solicitan su intervención en formalizar sus voluntades
(Giménez, 1964, p. 23).
1.3.2. Derechos del notario
Acero (2012), escribió que ―son derechos adquiridos aquellos que han entrado en
nuestro dominio, que hacen parte de él y de los cuales ya no puede privarnos aquél de
quién los tenemos‖ (p. 121).
Veamos pues cuáles son los derechos que tiene el notario:
a) La inamovilidad en el ejercicio de su función (autonomía e independencia

funcional del notario): Constituye derecho propio de la función, mantenerse
en el cargo mientras se demuestre buena conducta y se mantengan las
condiciones que habilitan su ejercicio. Según Gonzales, el principal argu-
mento que se esgrime a favor de este derecho, es que garantiza la
independencia funcional y permite el arraigo y dedicación exclusiva a dicho
ministerio. Sin embargo, últimamente se habla de poner un límite de edad
para el ejercicio de la función, lo que resulta conveniente por dos motivos:
primero, no pueden existir cargos de servicio público de carácter vitalicio,
aunque el titular no sea funcionario, ya que por línea de principio, el
notariado moderno se separa del viejo sistema de "compra de oficios‖, en
los cuales efectivamente había una titularidad sobre la función de manera
análoga a la propiedad; segundo, en toda actividad, especialmente pública,
debe propenderse a la renovación a través del ingreso progresivo de una
nueva generación de juristas. Un límite de edad razonable parece ser el de
70 años, análogo al que se aplica a los magistrados del Poder Judicial. La
ley del notariado avanzó en tal sentido y estableció el cese forzoso a la
edad de 75 años, pero una cuestionable sentencia del Tribunal
Constitucional dejó sin efecto la importante reforma (Perú. Tribunal
Constitucional, Exp. 00009-20G9-PI/ TC).
b) Ser incorporado en la planilla de su oficio notarial, con una remuneración

no mayor al doble del trabajador mejor pagado y los derechos derivados
propios del régimen laboral de la actividad privada.
Según la Ley del Notariado: El notario no es un trabajador dependiente, si

se quisiera considerar así, hay que tomar en cuenta que dependería de sí
mismo. Por tanto, resulta absurdo permitirle el derecho de incorporarse en
su propia planilla (Art. 19°-b), pero todavía resulta más cuestionable que el
Tribunal Constitucional haya eliminado la restricción consistente en que la
remuneración que él mismo se asigne, no sea mayor al doble del
trabajador mejor pagado (anula este párrafo la sentencia recaída en el
Expediente N° 00009-2009-PI/TC), bajo el falso argumento de que se viola
la "libertad de contratación‖.
Menciona, además, que los Colegios Notariales de Puno, San Martín y
Lima, así como la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú,
impugnaron, en vía de proceso de inconstitucionalidad, el Art. 19°-b) del
Decreto Legislativo N° 1049, en cuanto el notario podía ser incorporado en
su planilla, pero con una remuneración no mayor al doble del trabajador
mejor pagado.
El tema se salda rápidamente por el tribunal Constitucional:
52. De la revisión de autos, este Colegiado estima que es inconstitucional el

extremo cuestionado del inciso b) del Art.19 ° del Decreto Legislativo N°
1049 conforme al cual se establece que es un derecho del Notario el ser
incorporado en la planilla de su oficio notarial, con <una remuneración no
mayor al doble del trabajador mejor pagado> y en la medida que
contraviene el contenido constitucional del derecho a la libre contratación,
al fijar el límite de la remuneración que debe percibir un notario, cuando
dicha remuneración o aquella de los trabajadores que laboran en el
despacho u oficio notarial deben ser producto del acuerdo de voluntades y
el respeto a las respectivas leyes laborales que resulten de aplicación
(Gonzales, 2012, p. 1426).
Según el autor citado, es absurdo pensar que el notario puede ser al mismo
tiempo su propio empleador, pues idéntica persona sería el empleado y el
empleador. Aquí no existe violación alguna de la libertad de contratación,
pues no existe contrato. En realidad, la norma notarial otorgaba un
privilegio fiscal al notario, pues toda su renta debía estar gravada dentro
del rubro empresarial (tasa de 30%), pero si una parte de esa renta pasa a
ser de origen laboral, entonces la tasa aplicable es menor. Por tanto, la
limitación que establece la Ley del Notariado es de ámbito fiscal, y en nada
restringe la libertad de contratación, pues solamente establece las
consecuencias tributarias de una renta.
Siendo que, con la absurda declaratoria de inconstitucionalidad del

Tribunal, resulta que la tasa impositiva de 30% para la actividad notarial
pasará en la práctica a ser gravada con una tasa menor ya que se le
ubicará como renta de trabajo, pues obviamente los notarios deducirán la
renta empresarial mediante el gasto consistente en la remuneración que
perciban.
Sin embargo, Meneses (2010), ha opinado a favor de la Sentencia del
Tribunal Constitucional:
La autodeterminación de las partes en una relación contractual o laboral
depende únicamente de ellas. Si bien el Estado puede y debe dictar
normas en resguardo de los derechos laborales como, por ejemplo, que
nadie gane una remuneración menor al sueldo mínimo vital; también lo es
que nada impide que alguien reciba una remuneración alta o muy alta, lo
cual no es una restricción o violación de una norma. Por lo tanto, la norma
cuestionada carecía totalmente de legalidad (p. 357-358).
Gonzales (2012), reitera que aquí no existe relación alguna con la libertad
de contratación, pues el notario no puede contratar consigo mismo; y en
todo caso, la norma es tributaria, pues el notario podría asignarse el sueldo
que quisiera desde la perspectiva civil, ya que no habría limitación en ese
punto; pero en el ámbito fiscal solo se le aceptaría detraer el monto legal
de la remuneración para efecto de aplicarle la renta de trabajo o de quinta
categoría. Toda otra renta sería gravada como de origen empresarial, esto
es, como proveniente de tercera categoría. En buena cuenta, cuestiona:
¿qué contrato existe cuando el notario es, al mismo tiempo, empleador y
empleado? ¿Empleado de quién? En realidad, la norma establecía un
límite a las deducciones tributarias, a efecto de que la renta empresarial,
que grava la función notarial, no termine desplazándose a la renta del
trabajo, vía la incorporación a planillas, y que es de menor magnitud
económica. El resultado de la pésima sentencia del Tribunal es que el
notario pagará menos impuesto a la renta, a pesar que en la práctica, si
bien no en la letra de la ley, la fuente de la riqueza generada se encuentra
en el ejercicio de empresa (p. 1427).
Gozar de vacaciones, licencias por enfermedad, asistencia a certámenes

nacionales o internacionales y razones debidamente justificadas.
Asimismo, menciona que la ley atribuye el derecho de vacaciones (treinta

días al año) a favor del notario, a lo cual se suma la posibilidad de solicitar
licencias por las causales de enfermedad, asistencia a certámenes
jurídicos nacionales o internacionales y por otras razones debidamente
justificadas. En tales casos, la oficina del notario es encargada a otro
notario, previa autorización del Colegio respectivo. Esta situación, sin
embargo, presenta los graves problemas de duplicar el trabajo a otro
notario, quien por tal motivo se encuentra en el riesgo de no poder ejercer
la función en forma personal. En nuestro país, no se encuentra prevista la
posibilidad de que el propio notario, bajo su exclusiva responsabilidad,
designe adscriptos o suplentes que ejerzan la función cuando él se
encuentra de vacaciones o de licencia. Esa solución permitiría mantener la
continuidad del servicio, sin afectar a los terceros, y es la que prepondera
en el Derecho comparado.
Negarse a extender instrumentos públicos contrarios a la ley, a la moral o a

las buenas costumbres, cuando se le cause agravio personal o profesional
y abstenerse de emitir traslados de instrumentos autorizados, cuando no
se le sufrague los honorarios profesionales y gastos en la oportunidad y
forma convenidos.
c) El reconocimiento y respeto de las autoridades por la importante función

que cumple en la sociedad, quienes deberán brindarle prioritariamente las
facilidades para el ejercicio de su función.
d) El acceso a la información, con que cuenten las entidades de la

administración pública y que sean requeridos para el adecuado
cumplimiento de su función, salvo las excepciones que señala la ley.
El notario, al acceder al cargo por concurso público y postular a un registro

notarial especifico, goza de estabilidad en el ejercicio de la función, en
tanto cumpla con lo dispuesto en la Ley. Ejerce el cargo en forma
independiente y no puede ser transferido por autoridad alguna a otra
localidad, ni está sujeto a ratificaciones de ningún tipo. Sin embargo, puede
ser cesado por las causales que señala la Ley.
No obstante las exigencias de permanencia y atención al público, en forma

diaria, se le concede como a cualquier otro funcionario, vacaciones de
treinta días, licencias por motivos de salud y para asistir a certámenes,
nacionales e internacionales. Las licencias pueden ser solicitadas además
por razones debidamente justificadas, podría ser para atender un posgrado
o especialización en la materia.
Respecto de las licencias y vacaciones a que se refiere el inciso c) del Art.

19° de la Ley del Notariado, debemos entender que comprende el tiempo
de descanso con inasistencia al oficio y que son concedidas por el
respectivo Colegio de Notarios, obviamente sin remuneración de ninguna
clase por el carácter independiente de la función que ejerce el notario.
El inciso d) tiene como base lo establecido en el Art. 6° inciso c) del Código

de Ética del Notariado Peruano, y es la excepción a la obligación del
notario de atender a cuantas personas requieran su intervención. Además,
en caso de vacaciones o licencia, el Colegio de Notarios, a solicitud del
interesado, designará otro notario de la misma provincia, para que se en-
cargue del oficio del titular. Para estos efectos el colegio de notarios
designará al notario propuesto por el notario a reemplazar.
No está demás explicitar que la designación por encargo del oficio notarial
en casos de ausencia del titular se mantiene desde la Ley N° 1510, a la
que ya nos hemos referido. Debe entenderse que el oficio notarial no es
cerrado por inasistencia del titular, sino que es atendido por un notario
encargado por el Colegio respectivo, evitando de esta manera que el
público se vea abandonado. Esto permite la atención sobre todo respecto a
los traslados de instrumentos del protocolo.
1.3.3. Deberes del notario
Dentro de los deberes a razón de Bacacorzo (citado por Cuba, 2006), son los que
nos demandan o piden cumplir. Entonces cabe preguntarse, ¿qué es lo que la Ley del
Notariado peruano pide que cumplan a los notarios, encontrando deberes y obligaciones?
(P. 79).
1.3.3.1. El deber de incorporación
El Decreto Legislativo N° 1049 señala que el notario deberá incorporarse al

Colegio respectivo dentro de los treinta días de expedido el título,
previo
juramento o promesa de honor, ante la Junta Directiva. A solicitud del notario,
dicho plazo podrá ser prorrogado por igual término.
1.3.3.2. El deber de registro
El notario registrará en el Colegio de Notarios su firma, rúbrica, signo, sellos

y otras medidas de seguridad que juzgue conveniente o el Colegio determine y que
el notario utilizará en el ejercicio de la función. La firma para ser registrada,
deberá ofrecer un cierto grado de dificultad. Así mismo el notario está obligado a
comunicar cualquier cambio y actualizar dicha información en la oportunidad y
forma que establezca el respectivo Colegio de Notarios. Los Colegios de Notarios
deberán velar por la máxima estandarización de los formatos y medios para la
remisión de información (Ibídem. p. 80).
1.3.3.3. El deber de inicio de la función
El notario iniciará su función dentro de los treinta días siguientes a su

incorporación, prorrogables a su solicitud por única vez, por igual término.
Tratándose de los deberes profesionales del notario, a razón de

Gonzales, podemos contar los siguientes: Los tres primeros de orden funcional;
esto es, que lo vinculan frente al cliente o usuario; el cuarto, de orden
corporativo, pues constituye una obligación dentro de la estructura del Colegio
Notarial respectivo (Gonzales, 2012, p. 1421).
Menciona que, por la función que cumple, no cuenta con libertad de

contratación, ya que al igual que cualquier servicio público, se debe garantizar la
obligatoriedad de su prestación, sin posibilidad de discriminación o trato no
igualitario. Por tal razón, el Art. 16°-c de la ley del notariado, señala
claramente que el notario debe realizar el servicio a cuantas personas lo
requieran, con las únicas excepciones que señala el Código de Ética del
Notariado Peruano (DS 015- 85-JUS), el cual autoriza la negativa cuando se trate
de actos ilícitos o inmorales, cuando se le cause agravio personal o
profesional, cuando haya discrepancia respecto de la calificación jurídica
del acto, o cuando no se sufraguen los
honorarios y gastos (Art. 6°). El art. 19°-d de la presente ley indica que es
un derecho del notario, negar su función en los casos antes descritos.
Teniendo en cuenta , además, que la función notarial es un servicio público

en favor de la comunidad, entonces debe asegurar la continuidad y regularidad del
mismo, esto es, que la prestación se desarrolle ininterrumpidamente por un
mínimo de horas y días a la semana que posibiliten el debido y cómodo acceso de
los usuarios. El Art.16°- a establece que el notario se encuentra obligado a abrir su
oficina en el distrito de su localización, manteniendo la atención al público en no
menos de siete horas diarias de lunes a viernes. Nada impide para que la atención
del servicio sea mayor al parámetro mínimo indicado por la ley.
Asimismo, la doctrina distingue entre los "hechos secretos por naturaleza” o

conocidos en el ejercicio de la profesión, y los "hechos de confidencia". Estando, en
el primer grupo los mismos actos notariados, los hechos conexos con ellos, previos
o posteriores a la prestación del ministerio. Y, en el segundo, abarca la confidencia
realizada por el usuario al notario, ya sea que se realice en forma verbal o con la
entrega de documentos para la mejor preparación del instrumento o el mejor
conocimiento de los hechos que se pretenden asegurar mediante la fe pública. En
nuestro país, el secreto profesional no abarca al mismo instrumento
protocolar, pues este, a diferencia de otros ordenamientos, se encuentra sujeto al
principio de libre acceso (Art. 16°-e L.N.). Por tal motivo, el secreto
profesional se encuentra circunscrito, en nuestro caso, a las confidencias y
documentos (por ejemplo, cartas) entregados por el usuario para la
prestación del servicio, ya sea antes de este, o incluso después de él. El Art. 4°
del Código de Ética del Notariado Peruano (DS 015-85-JUS) dice lo siguiente:
El secreto profesional constituye un deber y un derecho del notario. Es deber

en relación con las personas que solicitan sus servicios profesionales, que subsisten
aunque no se haya prestado el servicio o haya concluido tal prestación. Respecto a las
autoridades es derecho que invocará ante la orden o petición de hacer declaraciones
de cualquier naturaleza que afecten el secreto (p. 1422 – 1423).
Por otra parte, el Art. 16°-f agrega que el notario está obligado a cumplir las
directivas, resoluciones, requerimientos, comisiones y responsabilidades que el
Consejo del Notariado y su propio Colegio le asignen. Sin embargo, esta no es una
obligación profesional propia del ejercicio del cargo (frente a los usuarios), sino un
deber corporativo de carácter interno. El Código de Ética del Notariado
Latino (Decreto Supremo 015-35-JUS) contiene otras obligaciones del notario,
pero que tampoco son del ámbito profesional, pues en realidad son deberes
corporativos o, simplemente, presupuestos de la función notarial (art. 5).
Entre los primeros se encuentra sufragar en las elecciones, votar en las reuniones
institucionales, aceptar cargos directivos, etc. Entre los segundos se encuentra
conocer el ordenamiento jurídico, estudiar en forma permanente, entre otros.
1.3.4. Prohibiciones del notario
El Art. 17° de la Ley del Notariado, con referencia del autor mencionado líneas
arriba, prohíbe al notario:
a) Autorizar instrumentos públicos en los que se concedan derechos o

impongan obligaciones a él, su cónyuge, o sus ascendientes,
descendientes o parientes consanguíneos o afines dentro del cuarto y
segundo grado, respectivamente.
b) Autorizar instrumentos públicos de personas jurídicas en las que él, su

cónyuge, o los parientes indicados en el párrafo anterior participen en el
capital o patrimonio, salvo en aquellos casos de sociedades que se cotizan
en la bolsa de valores, así como de aquellas personas jurídicas en las que
tengan la calidad de administradores, director, gerente, apoderados o
representación alguna.
c) Ser administrador, director, gerente, apoderado o tener representación de

personas jurídicas de derecho privado o público en las que el Estado,
gobiernos regionales o locales, tengan participación.
d) Desempeñar labores o cargos dentro de la organización de los Poderes

Públicos y del gobierno nacional, regional o local; con excepción de
aquéllos para los cuales ha sido elegido mediante consulta popular o
ejercer el cargo de ministro y viceministro de Estado, en cuyos casos
deberá solicitar la licencia correspondiente. También podrá ejercer la
docencia a tiempo parcial y desempeñar las labores o los cargos otorgados
en su condición de notario. Asimismo, podrá ejercer los cargos públicos de
regidor y consejero regional sin necesidad de solicitar licencia.
e) El ejercicio de la abogacía, excepto en causa propia, de su cónyuge o de

los parientes indicados en el apartado a)
f) Tener más de una oficina notarial; y,
g) Ejercer la función fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido

nombrado, con excepción de lo dispuesto en el inc. k) del Art. 130° de la
Ley y el Art.29° de la Ley N° 26662.
h) El uso de publicidad que contravenga lo dispuesto en el Código de Ética

del notariado peruano.
i) La delegación total o parcial de sus funciones.
Se le prohíbe autorizar minuta, salvo el caso a que se refiere el apartado e).

La autorización estará a cargo de abogado con expresa mención de su
número de colegiación.
No está prohibido al notario, en su calidad de letrado, el autorizar recursos de

impugnación que la ley y reglamentos registrales franquean en caso de
denegatoria de inscripción.
Durante el ejercicio de su función, a decir de Gonzales, el notario se
encuentra sujeto a distintas prohibiciones señaladas en el art. 17° de la ley
del notariado (Gonzales, 2012, p. 1417). Estas se pueden agrupar de la
siguiente manera:
Menciona que el notario no tiene el estatuto de funcionario público

dependiente de la planilla estatal, sin embargo, no hay duda de que ejerce
una potestad pública (dar fe) bajo vigilancia e inspección del Estado,
aunque en un régimen especial de profesional privado. Esta circunstancia
hace que se encuentre sujeto a incompatibilidades con el ejercicio de otras
funciones públicas, tales como:
 Ser administrador, director, gerente, apoderado o tener representación de

personas jurídicas de derecho público privado, en las que el Estado,
Gobiernos Locales o Regionales tengan participación.
 Desempeñar labores o cargos dentro de la organización de los poderes

públicos y del gobierno central, regional o local, sin contar en ello el ejercicio
de la docencia; con excepción de los cargos elegidos mediante consulta
popular o de Ministro o Vice-Ministro, para los que deberá solicitar la licencia
correspondiente. Asimismo, podrá ejercer los cargos de regidor y consejero
regional sin necesidad de licencia. Un caso típico de función que no
pertenece a la organización del Estado, por ser ad-honorem, aislada y
temporal, lo constituye la pertenencia a comisiones legislativas, para la cual
el notario no tiene prohibición alguna al encontrarse fuera de la hipótesis de
esta norma.
No obstante, considera que el notario no puede renovar indefinidamente las

licencias, pues ello constituye un fraude a la ley. Por ejemplo, si un notario es elegido
congresista, tendría que pedir licencia por el periodo congresal (cinco años), pero ello
implica que la plaza notarial que retiene, sin ejercerla, no puede ser cubierta, por lo que la
sociedad sale perjudicada en cuanto el servicio de la fe pública es atendido por menos
notarios. En otras palabras, el interés individual del notario, sustentado en su derecho a
ser representante político, se enfrenta con el interés general de contar con un servicio
público eficiente y oportuno. En tal situación, por aplicación del principio de razonabilidad,
es lógico suponer que la licencia solo puede reducirse a un período congresal, pues de
esa manera se concilia el derecho de representación política con la necesidad de atender
el servicio público. Si el congresista desea reelegirse, entonces, debe renunciar a la
función notarial, pues en caso contrario retiene una plaza en agravio de la sociedad. ¿O
es que acaso podríamos aceptar que un congresista-notario no ejerza el cargo de forma
indefinida, y simplemente retenga el puesto hasta que la política lo jubile? Nótese que
aquí no existe restricción al derecho fundamental de representación política, pero en tal
caso, no puede acumularse distintas funciones públicas, y una de ellas debe ser dejada
de lado.
En el caso que el notario incurra en alguna de estas prohibiciones, según el autor,
no se produce un cese automático, pero el infractor queda sujeto a un proceso
disciplinario que eventualmente puede culminar con la destitución.
De esta forma, el notario, no puede ejercer como abogado patrocinador o letrado

en causa judicial o administrativa - justamente para mantener la separación de funciones
entre la defensa de parte - que es propia del abogado, y la actuación imparcial,
característica típica e indeclinable del notariado. Sin embargo, esta prohibición de
patrocinio tiene varias excepciones: primero, el notario sí puede ejercer como abogado,
incluso en el ámbito judicial, en causa propia o en interés de parientes cercanos (Art. 17°-
e L.N.); segundo, el notario puede ejercer la docencia, pues ello no implica patrocinio;
Tercero, el notario puede escribir obras jurídicas sin limitación alguna, pues la libertad de
creación artística o científica es un derecho fundamental del ser humano que no puede
ser mediatizado. Por esta misma razón, el notario puede emitir dictámenes jurídicos que
tienen la calidad de obra científica, según la Ley de Derechos de Autor, aunque no esté
destinada a la publicación.
Como punto cuarto, el notario puede ser árbitro, ya que según la Ley General de
Arbitraje no se encuentra comprendido dentro de los impedidos para ejercer tal función.
En el caso de que se produzca la infracción de esta norma, el notario queda sujeto a
procedimiento disciplinario.
Su designación se hace para una provincia determinada, y la localización de su

oficio corresponde a un distrito dentro de esa provincia (distrito político). Por consiguiente,
el notario no puede ejercer la función fuera de esa provincia, ni localizar su oficina en lu-
gar distinto al distrito de nombramiento. En caso de incumplimiento, queda sujeto al
procedimiento disciplinario. En la primera hipótesis, por ejercicio de la función fuera del
lugar de competencia; en la segunda hipótesis, por abandono sobrevenido del cargo, ya
que en forma continua no ejerce la función dentro de su oficina de localización.
Sin embargo, excepcionalmente, puede ejercer fuera de su provincia cuando la

Junta Directiva de su propio Colegio autorice el traslado, con el objeto de autorizar
instrumentos, por vacancia o ausencia de notario; o, cuando en el procedimiento de
inventario, los bienes se encuentren en distintos lugares, en los cuales el notario tiene
competencia para efecto de este exclusivo asunto (Art. 17°-g L.N.).
La ley del notariado no permite el traslado de un notario a otra provincia en forma
general, sino en casos particulares. Es decir, que la autorización se otorga por cada caso
concreto, particular o específico, esto es, instrumento por instrumento. Entonces, un
notario no puede invadir otra provincia mediante "autorización de su Colegio para que
actúe en forma general por uno, dos o cinco años‖, ya que el permiso es por cada
instrumento público.
Menciona, además, que la ley es clara y precisa, sin embargo, el reglamento la
contraviene de modo flagrante. El art. 13 2° párrafo señala que:
Excepcionalmente, en aquellas provincias en las que solo existe una plaza notarial
activa, la junta directiva del Colegio de Notarios, de conformidad con el inciso k) del Art.
130° del Decreto Legislativo, puede autorizar a un notario de otra provincia del mismo
distrito notarial, para que se encargue del oficio del titular, manteniendo la atención de su
propio oficio notarial (p. 1419).
En primer lugar el reglamento pretende desarrollar el Art. 130°-k, pero a decir de

Gonzales, esta norma habla de autorización "caso por caso‖ y no de autorización general,
como pretende abusivamente la disposición reglamentaría cuando habla de "encargar el
oficio". Una cosa es traslado para autorizar un instrumento público específico, y así caso
por caso; y otra muy distinta, es encargar el oficio de modo generalizado, para cualquier
tipo de instrumentos, por varios años. Adicionalmente, según la ley el traslado solo se
justifica en los casos de vacancia o ausencia del notario, y no de "licencia". La licencia es
un caso en el cual el notario retiene la función, pero queda suspendido de su ejercicio;
en cambio, un ausente es aquel notario en ejercicio que, por motivos voluntarios o
involuntarios, no atiende al público. Está estipulado en el art. 21 inciso g de la ley del
notariado que la "ausencia‖ viene a ser un sinónimo de "inasistencia‖. Por tanto, nadie
podría decir que un notario con licencia formal está "ausente" Este es un claro exceso o
desviación del lenguaje que no puede admitirse (P. 1420).
En todo caso, según el autor la abusiva redacción del reglamento, un notario con
licencia, por varios años, puede ser reemplazado por un notario de otra provincia,
excepcionalmente, cuando en la provincia solo exista una plaza notarial activa. Sin
embargo, existe un conocido caso en el cual ni siquiera se cumple el ilegal reglamento
pues un notario fue sustituido por otro de una provincia distinta, a pesar que en su propia
provincia había dos plazas activas, y no una sola. En el Perú, desde las más altas
autoridades, la ley debe estar para cumplirse. Sin embargo, el problema no es
anecdótico, pues en realidad son nulos todos los instrumentos públicos autorizados por el
"notario invasor".
Menciona que éste tiene la potestad de dar fe de los actos y contratos que ante él
se celebran, pero, en determinados casos se encuentra imposibilitado de actuar cuando
la ley considera que en forma objetiva se halla en duda su imparcialidad. Por tal razón:
 El notario no puede autorizar instrumentos en los que se concedan

derechos o impongan obligaciones a él, su cónyuge, sus ascendientes,
descendientes, parientes consanguíneos o de afinidad dentro del cuarto y
segundo grado, respectivamente.
El notario no Es el término o conclusión de la función notarial, se encuentra

claramente establecida en la Ley del notariado Peruano, la que textualmente
señala que el notario cesa por:
 puede autorizar instrumentos de personas jurídicas en las que él, su
cónyuge, o los parientes indicados en el acápite anterior participen en el
capital o patrimonio; con excepción de las sociedades cotizadas; o de
personas jurídicas en la que tenga la calidad de administrador, director,
gerente, apoderado o representante.
Finalmente, agrega que el Art. 22° prescribe que está prohibido de delegar total o
parcialmente sus funciones (inciso h), pero en realidad esa situación no es una
prohibición en el ejercicio notarial, sino la falta absoluta de su ejercicio, pues quien no
tiene nombramiento oficial como notario carece de fe pública.
1.3.5. Cese de la función notarial.
a) Muerte, como fin de la persona y de la personalidad, en la que cesan las

funciones cardiacas, respiratorias, circulatorias y cerebrales.
b) Al cumplir 75 años de edad.
c) Renuncia.
d) Haber sido condenado por delito doloso mediante sentencia firme.
e) No incorporarse al colegio de notarios por causa imputable a él, dentro

del plazo establecido por el Art. 13° de la Ley.
f) Abandono del cargo por no haber iniciado sus funciones dentro del plazo
que se refiere el Art. 15° de la Ley, declarada por la Junta Directiva del
Colegio respectivo.
g) Abandono del cargo, en caso de ser notario en ejercicio, por un plazo de
treinta días calendario de inasistencia injustificada al oficio notarial,
declarada por la Junta Directiva del Colegio respectivo.
h) Sanción de destitución impuesta en procedimiento disciplinario.

i)Perder alguna de las calidades señaladas en el art. 10 de la ley declarada
por la Junta Directiva del Colegio respectivo, dentro de los 60 días
calendarios siguientes de conocida la causal.
j)Negarse a cumplir con el requerimiento del Consejo del Notariado a fin de

acreditar su capacidad física y/o mental ante la institución pública que este
designe. Esta causal será declarada mediante resolución del Consejo del
Notariado, contra la cual procede recurso de reconsideración; y
k) Inhabilitación para el ejercicio de la función pública impuesta por el

Congreso de la República de conformidad con los Arts. 99° y 100° de la
Constitución Política‖
En el art. 21 de la ley del notariado, está señalado en forma expresa las causales
de cese de la función notarial.
Precisa además que, la causal de sentencia por delito doloso, puede aplicarse
para actos cometidos en el ejercicio de la función o actos extraños a ella. Pero, en todo
caso, es una disposición pertinente, ya que al incurrir en delito doloso el notario pierde la
calidad de "conducta moral intachable", que requiere el oficio notarial.
La causal de abandono del cargo, se explica por sí sola, al perder el notario

interés en el ejercicio del mismo, el cual es obligatorio v permanente conforme al Art. 16°
de la ley.
Siendo que, en caso de cese de un notario en ejercicio, el Colegio de Notarios,

con conocimiento del Consejo del Notariado, se encargara del cierre de sus registros,
sentándose a continuación del último instrumento público de cada registro, un acta
suscrita por el Decano de Colegio de Notarios donde pertenezca el notario cesado.
Como ya se explicó, la formalización del cese se efectúa mediante la designación

por el Colegio de un notario encargado, con conocimiento del Consejo del Notariado,
quien se hace cargo del oficio y procede a cerrar los registros del cesado mediante un
acta, que es suscrita por él y el Decano del Colegio u otro miembro igualmente designado
para el efecto. Éste será el encargado del archivamiento en tanto se proceda a
encuadernar los registros y elaborar los índices correspondientes, los que se entregarán
al archivo regional o subregional correspondiente. Asimismo, es el encargado de otorgar
los traslados de instrumentos que obren en el protocolo del cesado, mientras estén a su
cargo. Una vez remitido el protocolo al archivo regional o sub regional, corresponderá a
este organismo extender los traslados y certificaciones que se soliciten.
Es así que producido el cese, la plaza será convocada a concurso,

correspondiendo al notario ingresante la apertura de uno nuevo con las formalidades que
establece la ley.
Referido al procedimiento de cese del notario por pérdida de las condiciones para
el ejercicio de la función notarial, específicamente el caso de la perdida de conducta
moral intachable, para Gonzales, la moral individual es aquella propia del sujeto, sin
correlato con los demás. Está vinculada con la libertad de pensamiento, la forma de vida,
la intimidad familiar. Es evidente, pues, que la moralidad individual no trasciende, por lo
que el Estado carece de legitimidad para arrogarse una dictadura sobre la vida privada.
Sin embargo, esta afirmación no puede llevar al extremo de rechazar la denominada
"conducta ética‖ del notario, esto es, aquella que subyace en su comportamiento externo
ante el mundo social y que tiene repercusión en su actividad profesional. A esta la
denominaremos "ética social‖, trasladable al mundo jurídico siempre que esté tipificada, y
no exceda el ámbito propio de autonomía y dignidad del hombre que se encuentran
cobijados bajo el manto del derecho al "libre desarrollo de la personalidad‖. Distinta de
ella, aunque vinculada, se encuentra la "ética profesional o deontológica‖, referida a los
deberes de lealtad, diligencia, buena fe, corrección, equidad, respeto por los derechos
fundamentales que el notario debe cumplir en ejercicio de su correcta función, y con el
objetivo de concretar los valores de la sociedad. Nótese que la ética profesional es un
concepto estándar, relativamente indeterminado, en el que se da cobijo a los deberes
genéricos de buena actuación notarial; casi son los principios que inspiran al "buen padre
de familia", pero en este ámbito serían al "notario ordenado y correcto" (Gonzales, 2012,
p. 1441-1442).
Por tanto, como señala Gonzales (2012), ―hay que distinguir entre la "moral
individual" excluida del Derecho porque este no puede ser una prisión para la autonomía
personal de los sujetos; la "moral social" propia de la vida en relación, que influye
externamente, pero que requiere tipificación proporcional y razonable para efecto de
imponer sanciones, pues existe el riesgo de invadir el derecho al libre desenvolvimiento
de la personalidad; y la "moral profesional", referida a los deberes genéricos para una
adecuada actividad notarial‖ (p. 1442).
Menciona también, que el procedimiento disciplinario tiene como finalidad hacer
valer la responsabilidad administrativa del notario por incumplimiento de los deberes de
su función, así como de las obligaciones corporativas (Art. 144°). Un paso adelante de la
ley lo constituye la tipificación de infracciones disciplinarías en el Art. 149°, aun cuando
por obvias razones de economía y simplicidad legislativa se tiene que acudir al método
de "tipificación por relación (per relationem)‖. Es decir, existe una cláusula general en la
cual se dice que constituye infracción toda conducta que signifique incumplimiento a los
deberes establecidos en la ley, reglamento, normas conexas, estatuto y Código de Ética
(Art, 149°-c L.N.). Este precepto, además, tiene la ventaja de autorizar que el reglamento
establezca otras infracciones susceptibles de sanción, lo cual es muy importante pues se
adapta a las garantías del procedimiento sancionador en cuanto permite tipificación de
faltas por VÍA de reglamento siempre que la ley lo permita, y en este caso la ley del
notariado lo permite.
El Art. 149° de la Ley del notariado, es relevante por varios motivos: en primer
lugar, tipifica las faltas y evita la discrecionalidad; en segundo lugar, establece un listado
que puede aumentarse por vía reglamentaria con lo que se facilita la enumeración de las
infracciones y su sanción a través de normas de menor jerarquía normativa (inc. c). Pero
sí comete un grave error de técnica legislativa, pues en su afán de tipificación utiliza el
mismo dispositivo para listar las infracciones en la actuación notarial, así como aquellas
referidas a la conducta personal del notario, esto es, a su moralidad social y objetiva.
En este mismo sentido, señala que la ley reconoce que el procedimiento

disciplinario debe respetar todos los derechos y garantías establecidos para los
procedimientos administrativos, específicamente los de corte sancionador con lo cual se
asegura el derecho de defensa del notario (Art. 148°). Otra precisión importante es que el
procedimiento disciplinario solo es pertinente en el caso de infracciones (Art. 147°).
Muy distinto es el caso del procedimiento de cese previsto en el tercer párrafo del
Art. 21° de la ley, que es competencia de la Junta Directiva en primera instancia (Art. 21°-
i), y del Consejo del Notariado en fase de impugnación, que cuenta con normas
adicionales en el Art. 15.2 del reglamento. Este se aplica por la pérdida de una de las
condiciones requeridas para el acceso al notariado; por ejemplo, la pérdida de la
condición de abogado, la incapacidad física o la pérdida de la conducta moral intachable.
El autor menciona que ambos procedimientos versan sobre materia distinta y los
órganos competentes también son diferentes. De esta manera, el procedimiento
disciplinario trata sobre infracciones en la actuación notarial; mientras el procedimiento de
cese simplemente constata que se ha producido la pérdida de una de las condiciones
requeridas para el acceso al notariado. Por otra parte, en el procedimiento disciplinario la
competencia es del Tribunal de Honor, y solo excepcionalmente corresponde a las Juntas
Directivas mientras dichos Tribunales no se hayan constituido; mientras que en el
procedimiento de cese la competencia siempre corresponde a la Junta Directiva.
También, que un tercer procedimiento es el de cese automático, en el que sim-

plemente se comprueba el hecho constitutivo del cese, sin necesidad de más trámite, y
se procede en consecuencia (Art. 21°, segundo párrafo), esto es, comunicando el hecho
al Consejo del Notariado para que se gestione la resolución ministerial de cancelación de
título. Es el caso de cese por fallecimiento, condena penal o renuncia.
De acuerdo con la tipología establecida por la ley del notariado, es perfectamente

válido y legal que la Junta Directiva conozca un procedimiento de cese por la causal de
pérdida de la condición de conducta moral intachable, en tanto esta es un requisito de
acceso a la función notarial (Art. 10°), y por lo cual se habilita la apertura del
procedimiento señalado en el Art. 21° inciso i) de la ley del notariado, concordante con el
Art. 15.2° del reglamento, y que es competencia de la Junta Directiva del respectivo
Colegio de Notarios.
El notario es como lo menciona el autor citado, sinónimo de "certeza‖ y "verdad‖,

por lo que las legislaciones han establecido, entre otros, el requisito de contar con una
conducta moral intachable. Por ello, normalmente se entiende que la condena penal,
como causal de cese en la función notarial, se vincula con la pérdida de uno de los
requisitos habilitantes para el ejercicio del notariado, cuál es, la conducta moral del sujeto
protagonista de la fe pública. Así, se dice que un notario tachado por la comisión de un
delito no puede gozar de la estima ciudadana y automáticamente queda manchado en su
honor y reputación, por lo que pierde la condición de moralidad que subyace
necesariamente en el ejercicio de la función notarial (P. 1444).
Sin embargo, en nuestro país, la ley considera que ambas son hipótesis distintas
de cese, es decir, por un lado está la condena por delito doloso (Art. 21°-d), y por otro la
pérdida de moralidad (Art. 21°-i). Por tal razón, se hace necesario deslindar cuales son
los casos que se subsumen dentro de la situación de pérdida de moralidad.
Sobre el particular, el autor citado señala, en primer lugar, que la pérdida de la

moralidad no puede identificarse con el incumplimiento de los deberes funcionales del
notario, pues en ese caso no habría forma de distinguir la infracción, con aplicación del
procedimiento disciplinario, con respecto a los casos de ausencia de moral, con aplica-
ción del procedimiento de cese. En consecuencia, un notario que actúa negligentemente
en el ejercicio de su función, o que incumple alguna de las exigencias de garantía
documental impuestas por la ley, o que simplemente certifica un hecho falso, comete una
infracción legal que lo somete al procedimiento disciplinario. En tal caso la moralidad no
está en juego, sino el incumplimiento de las reglas del "buen hacer‖ en la actividad
jurídico-notarial.
Otro punto fundamentado es que la "conducta moral intachable‖ se refiere a la

situación general de una persona o individuo dentro del ámbito de su comportamiento en
la sociedad; lo cual no se identifica con las infracciones notariales que solo se cometen
dentro del marco estricto y delimitado de la actuación notarial. En otras palabras, la
conducta moral califica el accionar de cualquier persona; mientras la infracción califica el
accionar del notario.
Los deberes notariales constituyen una infracción legal en la actividad jurídica del
notario, lo que habilita el procedimiento disciplinario, y no el de cese por pérdida de la
condición de moralidad. Siendo así, queda subsistente la siguiente duda: ¿Cuáles son los
casos en los que podría sostenerse que se ha perdido la conducta moral intachable?
En opinión del autor acotado, ―la función pública del notariado no puede mezclarse
con la moralidad individual, esto es, con la vida privada, la intimidad, las convicciones
íntimas, las preferencias personales, los gustos o deseos, etc. El Estado Constitucional
de Derecho no impone una forma de vida, ni una moralidad particular ni que el grupo
mayoritario exija que se cumpla ―su moral". Nada de eso. En el régimen actual
de derechos fundamentales, el hombre puede vivir su libertad con plenitud, sin ataduras,
sin morales religiosas o sociales que vinculen a quienes no desean vivir según esos
dictados. Justamente la Constitución asegura que el hombre pueda disponer de su vida,
de su libertad, de su persona, pues todo ello implica respetar su dignidad como ser único
e irremplazable. Por tanto, no puede aceptarse en un Estado Constitucional que la ley se
entrometa en la vida privada o íntima de los individuos, en ningún caso. No hay razón
alguna para que este principio fundamental de la modernidad se quiebre en el caso de los
notarios. En consecuencia, sería evidentemente inconstitucional que una ley o un
reglamento notarial imponga que el sujeto protagonista de la fe pública deba comportarse
según la "moral de la mayoría" o de la "moral religiosa‖. La libertad como derecho pleno
de realización impone descartar esa actitud de injerencia excesiva en la vida privada‖
(Gonzales, 2012, p. 1444–1445).
Dicho argumento demostraría que: ¿Sería inmoral un notario homosexual, o un

notario que tiene una pareja extramatrimonial? No habría límite preciso para establecer la
moralidad individual, y el resultado sería una invasión abusiva en la forma de vida de una
persona. En ese caso sería bien difícil explicar dónde quedan las prohibiciones de
discriminación, o cómo se ejerce la libertad individual en un régimen de carácter
represivo. En consecuencia, la "conducta moral intachable‖ no puede referirse a la vida
privada, ni a la forma de ser y actuar de un individuo en sus relaciones personales y
familiares.
Entonces, a decir de Gonzales (2012), ¿a qué se refiere la "conducta moral

intachable‖ como presupuesto de la actuación del notario? La norma debe interpretarse
en forma restrictiva, de tal suerte que se evite intromisiones ilegítimas del Estado en la
vida personal y familiar, en donde el notariado no puede ser una excepción. Por tanto,
solo puede referirse a hipótesis concretas y objetivas en las cuales la actuación personal
del notario repercute socialmente en forma grave y continuada, siempre que con ello se
afecte el valor supremo del notario: Su credibilidad como sujeto portador de verdad. Solo
en los limitados casos en los que las acciones tengan repercusión social, de índole grave
y continuada, Y que afecte irreparablemente a la credibilidad, entonces puede decirse que
se ha producido una pérdida de la condición de moralidad. Pero no más allá de eso, pues
el Estado Constitucional garantiza la libertad y excluye las medidas represoras y
discriminatorias. (p. 1446).
La pérdida de moralidad social y objetiva, por propia definición para el autor, se

produce en los actos de comportamiento personal del sujeto, y no en la esfera de
actuación como notario. La ley, en su opinión, ha tipificado los hechos constitutivos de
pérdida de moralidad, y podemos encontrarlos dispersos en el art. 149°: La conducta no
acorde con la dignidad y decoro del cargo (inc. a), cometer hecho grave que sin ser
delito lo desmerezca en el concepto público (inc. b), la embriaguez habitual y la
drogadicción (inc. e), el continuo incumplimiento de obligaciones civiles, comerciales y
tributarias (inc. f). Nótese que en estos casos no hay infracción a un deber en el ejercicio
de la actividad notarial, sino un cuestionamiento a la conducta personal del notario. Por
tanto, todos estos constituyen hechos, que de ser graves, continuados, con repercusión
social y que afecten la credibilidad, producen la pérdida de la condición de conducta
moral intachable.
Empero, en el caso de los incisos a) y b) del Art, 149°, la excesiva amplitud con la
cual se han redactado ambos tipos, hace menester que por vía de reglamento se
individualicen las conductas específicas que se consideren no acordes con la dignidad o
decoro del cargo, o que se trate de hechos graves que, sin ser delito, desmerezcan al
sujeto en el concepto público. En caso contrario, la sanción por pérdida de la condición
de moralidad se vería dificultada, o de raíz imposibilitada, por efecto de una tipificación
abierta y general, incompatible con las garantías del procedimiento administrativo
sancionador, que en este caso también es aplicable, aun cuando no se trate de medida
disciplinaría por infracción de los deberes funcionales. En el caso concreto, el Decreto
Supremo N° 010-2010-JUS se ha limitado a repetir las hipótesis de falta de moralidad
social, sin agregar especificaciones (ejemplo: Continuo incumplimiento de obligaciones,
cometer hecho grave que sin ser delito desmerezca al notario en el concepto público),
pero con el error técnico de haberlas incluido como faltas disciplinarías (Arts. 74° y 75°).
Capitulo II:
Función y Fe Pública Notariales
2.1. Definición de Función Notarial
Según Cuba (2012), podemos esbozar diferentes definiciones, nociones y
conceptualizaciones de la función notarial. Veamos algunas.
2.1.1. Definición genérica
En términos latos, entendemos como función notarial, a la actividad del notario

que consiste en autenticar, legalizar, legitimar, redactar, conservar, reproducir
(traslados), otorgar solemnidad del instrumento a través de la fe pública, respecto de los
actos y contratos que ante aquel se celebran; o de los documentos, hechos,
acontecimientos o circunstancias que certifica. (Cuba, 2012, P.63).
2.1.2. Definiciones específicas
a) Para Barragán (citado por Cuba, 2006) la función notarial, como: la

creación y perfeccionamiento del instrumento público, que en el lenguaje
jurídico Colombiano se llama escritura pública e implica las actividades de
redactar, conservar y reproducir (copias) de las escrituras públicas. Pero
con un criterio más amplio y dentrodel campo de la teoría, puede decirse
que lo esencial de la función notarial es dar fe, conforme a la ley, de los
contratos y demás actos extra judicialesque pasan ante el notario. (P.64).
b) Bellver (citado por Cuba, 2006), define a la función notarial, como: Son
ciertas facultades como la función de instrumentos, constatación,
aconsejamiento y autorización de los mismos; es decir de todosaquellos
que forman la función notarial, en suma, la capacidad en la facción del
instrumento público que las partes solicitan con el fin de plasmar o
materializar el convenio o acuerdo de voluntades. (P.64).
Dentro del Notariado Latino, la función notarial es de orden público, según Cuba,
es la actividad que el notario realiza conforme a las disposiciones de la Ley del
notariado. Posee una naturaleza compleja: es pública, en cuanto proviene de los
poderes del Estado y de la Ley, que obran en reconocimiento público de la actividad
65
profesional del notario y de la documentación notarial al servicio de la sociedad. De otra
parte, es autónoma y libre, para el notario que la ejerce actuando con fe pública.
Corresponde al notariado el ejercicio de la función notarial, evidenciando que

esta función se sigue manejando dentro del orden público.
En muchas legislaciones, como la mexicana, la función notarial no es solo de

orden público sino que se trata de un servicio público y, por ende, la función en sí
significa una prestación. En el Perú, el órgano encargado de la vigilancia y control del
notariado es el Consejo del Notariado.
La función notarial tiene dos acepciones; una de carácter institucional y otra

relativa a la facultad o actividad notarial, entendidas como tales no solo lo que prescribe
taxativamente la legislación positiva, sino todo lo inherente a dicha función que no esté
prohibido por aquella.
El Instituto de Investigación Jurídica (s.f.) señala que cualquier concepto que

anotemos no tiene un carácter definitivo y menos limitativo, ya que la función notarial por
tener naturaleza jurídica, está sujeta a un desarrollo evolutivo y dada su amplitud, no
siempre es posible emitir conceptos que satisfagan todas las expectativas. Además,
debido a que el derecho notarial, como las demás ramas del derecho, continuará
desarrollándose, y es posible que en el futuro la función notarial alcance otros marcos;
como los que ha alcanzado en la actualidad y que no son los mismos del tiempo de los
"Tabularios" romanos (p. 20).
De esta manera, con la salvedad anotada, abordaremos el tema de la función

notarial, configurada principalmente como facultad de provocar la actividad del notario.
En tal sentido, para Martínez Segovia (citado por el Instituto de Investigación Jurídica,
s.f.), la función notarial viene a ser "la función profesional y documental autónoma
jurídica, privada y calificada, impuesta y organizada por la ley para procurar la seguridad,
valor y permanencia de hechos y derechos al interés jurídico de los individuos" (P.20).
La función notarial es pues, toda aquella vasta actividad que el Estado encarga o
delega realizar a los notarios, quienes en ejercicio del cargo y facultades de que están
investidos, llevan a la práctica y efectivizan un servicio de carácter eminentemente
social.
La función notarial, como actuación del notario, con una adecuada interpretación
del derecho positivo, siempre estará presta a dar solución a las solicitudes o casos
pertinentes que se le presenten; yendo incluso más allá de lo que literalmente las normas
facultan.
En tal sentido, las soluciones notariales, cuando son habituales y responden a

imperativos de justicia, acaban por imponerse al propio legislador, que antes o después,
concluye por elevarlas al rango de norma legal.
En consecuencia, el notario (profesional, íntegro y moral) constituye una valla

insustituible entre el Estado y el individuo y, dado el carácter de servidor fiel y
responsable de aquel, dentro del marco de la ley, se erige al mismo tiempo en un
defensor de ésta, de acuerdo a los principios generales del derecho y la equidad, que
son la esencia de su función.
En suma, teniendo en cuenta las disposiciones de la actual Ley del Notariado

relativas a la definición del notario, quien ejerce la función notarial, ésta viene a ser
aquella capacidad, facultad y autoridad prevista por la ley, para recibir, asesorar,
formalizar, instrumentar y dar cauce jurídico a la voluntad de las partes, así como, para la
comprobación de hechos, autorizando, conservando y expidiendo las copias pertinentes
de los actos y contratos.
No debe entonces bajo ningún precepto riguroso de dogmática jurídica

entenderse que por ser autónoma la función notarial, no requiere de otros elementos
concordantes taxativamente o de regulación positivista, puesto que la primera fase de la
seguridad jurídica en toda institución potestativa y primigenia, es el resguardo y cuidado
de los documentos de las partes y de dar fe pública de las voluntades de los causantes
intervinientes en actos o hechos jurídicos de relieve sustantivo o cuando por decisión
judicial, adquieren formalidad legal. Es así que varios tratadistas y juristas nacionales y
extranjeros, mencionan que no solo es vital y trascendental el notario en la vida pública
de una nación, sino también en buena cuenta, un protector jurídico legal de la voluntad
de las personas en documentos privados, pues su actividad también recae en el aspecto
tutelar de las acciones particulares.
Independientemente de lo referido, es necesario precisar que la actividad notarial

es de relevancia absoluta, transparente, ecuánime, imparcial (salvo que se demuestre lo
contrario); es por tanto insoslayable que la conducta de este hombre premunido de todas
las prerrogativas y facultades legales para desempeñar su función, sea de lealtad a su
institución (no al hombre, sino a la organización que lo acogió y lo encumbró en su
cometido), a la ley por encima de las imperfecciones propias y de terceros, cuidando su
conducta personal (ética y profesional).
Muchas veces tenemos la creencia de que la intervención del notario es en todas

las actividades bilaterales de los hombres para resguardar sus voluntades, dándoles
forma jurídica notarial intangible e inalterable (salvo mandato judicial expreso); pero ello
no es así, ya que la ley misma hace salvedades a su intervención, llámese el caso de las
fundaciones y de las personas jurídicas que se encuentran inmersas en el derecho
privado; no podrá intervenir asimismo en los asuntos de las comunidades campesinas y
nativas, que por su condición de complejidad y costumbres ancestrales, tienen una
estructura distinta a las demás organizaciones jurídicas, cuentan con normas morales y
éticas propias que parecieran tener una amalgama de preceptos rígidos y de
cumplimiento severo en caso de vulneración, pero que en buena cuenta, buscan la
supervivencia del grupo y de la etnia en la contemporaneidad.
Para el autor, conforme a lo dispuesto en el Art. 2 ° de la vigente ley del no-

tariado, la función del notario se desarrolla en dos ámbitos o aspectos: A) Dar fe de los
actos y contratos que ante él se celebran y B) Comprobar hechos y tramitar los asuntos
no contenciosos previstos en la ley.
Es decir, la función notarial, según lo manifiesta Gonzales (2012), no solamente

consiste en dar forma a un determinado acto o negocio jurídico, sino además en dar fe
de dicho acto. Por tal motivo, la función puede resumirse en dar forma pública. El término
"dar fe‖ significa imponer como cierta la narración que el notario hace en el instrumento.
Si bien la función notarial se concreta o resume en la autorización del instrumento
público, sin embargo, tal autorización es un punto culminante al cual se desemboca tras
una serie de actos que exige una actividad funcional complementaria. Para este efecto,
el notario deberá: (p.1173).
 Recibir o indagar la voluntad de las partes.

 Dar forma jurídica a esa voluntad.
 Autorizar el instrumento público, con el que se formaliza el acto o negocio,
dotándole de fe, es decir, afirmando que los hechos narrados por el
notario son ciertos, lo que la ley respalda.
 Conservar el instrumento, a fin que en cualquier momento pueda
conocerse su contenido,
 Expedir copias del instrumento.
En la comprobación de hechos y en el trámite de los asuntos no contenciosos,

señala que, (ejemplo: rectificación de partida), el notario también da forma pública,
aunque en el primer caso se limita a constatar un hecho que ve , oye y presencia por sus
propios sentidos; mientras en el segundo, declara los derechos en vía extrajudicial, una
vez que se comprueba la notoriedad del hecho que da origen al derecho, o constata los
presupuestos jurídicos del mismo.
Luego de estudiar la función notarial, este mismo autor expone sus notas
distintivas:
a) Se inicia y sigue a instancia de parte, es decir, los interesados recurren al
notario cuando lo juzgan necesario o conveniente para sus intereses; por
tanto, el notario nunca actúa de oficio, salvo excepción legal.
b) Se actúa intervolentes; es decir, con partes que tienen intereses
coincidentes, sin que exista conflicto o contención entre ellas. Un caso
distinto es el de las actas, en donde el notario se limita a comprobar un
hecho y, por ende, no es necesario que exista acuerdo entre todos los
interesados.
c) Se ejerce al servicio de intereses privados, pues el ámbito natural del
ejercicio de la actuación notarial se encuentra en la contratación o en las
relaciones negociables de particulares; ello no es óbice para que la
función notarial sirva también al interés público, aunque en forma
indirecta, pues así se contribuye a la obtención de la paz jurídica y
estabilidad en las sociedad.
d) Es una función de carácter técnico-jurídico, pues en ella se necesita la
interpretación de la voluntad de las partes y su traducción al lenguaje
jurídico.
e) escautelar o preventivo, porque busca asegurar y garantizar los derechos,
con lo cual se trata de cumplir el fin perseguido por las partes, e
impidiendo que se desemboque en el conflicto.
2.1.3. Ejercicio de la función notarial
Es la manera de cómo debe actuar el notario. Según Cuba (2006), las formas y
solemnidades de actuación, por lo que resulta conveniente que sea la Ley del Notariado
la que establezca la forma con la que el notario debe ejercer la función. La Ley del
Notariado Peruano precisa que el notario ejerce la función notarial en forma personal,
autónoma, exclusiva e imparcial (P. 76).
En forma personal, lo que consagra el carácter indelegable de la función y es que

solo el notario y nadie más que él, es quien puede dar la fe pública notarial, pues es el
único que tiene esta atribución fedataria pública extrajudicial, lo que garantiza la
idoneidad del servicio, la certeza de otorgamiento y la eficacia plena del instrumento
público que extiende.
En forma autónoma, es decir que el notario actúa con independencia en el

ejercicio de su función, dentro de los marcos y parámetros que establece la Ley del
Notariado, cumpliendo con los mandatos legales, sin admitir intromisión, resguardando la
transparencia y confiabilidad que impone la misma, que de por sí otorga seguridad
jurídica y disminuye todo riesgo e incertidumbre.
En forma exclusiva, esto significa que la función de dar fe pública extrajudicial, es

propia de los notarios, quienes la otorgan a nombre del Estado; en tal sentido, nadie
puede dar fe pública notarial, pues solo por excepción y en los lugares donde no hay
notario es que pueden proporcionarla los jueces de paz y todavía con el carácter de
imperfecta, en tanto que los fedatarios de las instituciones públicas solo la otorgan para
el interior de sus instituciones.
En forma imparcial, sin admitir ningún tipo de favoritismo, desterrando cualquier

concepto preconcebido, prevalorado o preimpuesto, pues la función notarial no admite
distingos ni parcializaciones de ninguna índole y por ningún concepto; es esto lo que ha
revestido de tradición y confianza del pueblo con el notariado en el Perú y en el mundo.
2.1.4. Caracteres de la función notarial
Castan (citado por Cuba, 2006), en su obra denominada ―En torno a la función
notarial‖, considera que los caracteres de la función notarial son: el contenido complejo,
la labor formativa o asesora, la labor formativa o legitimadora y la labor documental o
autenticadora.
Sin embargo, Bazán (2005), considera como caracteres de la función notarial, a

la seguridad jurídica, la legalidad, autonomía, instrumentalidad, formalidad, a su
ejercicio por letrados y a su exclusividad.
En tal sentido, Cuba (2006) señala que se pueden establecer como caracteres de
la función notarial a la redacción de los instrumentos, a los que se les da forma con
sujeción al principio de legalidad y constitucionalidad, revistiendo jurídicamente el
acuerdo de voluntades libremente manifestado, certificando los sucesos fácticos que se
dan en la realidad (los hechos) y dando fe de los actos y contratos que se celebran ante
el notario, otorgando tranquilidad y certeza respecto de ellos, autenticando la reproduc-
ciones, otorgando traslados (testimonios, partes, copias simples y boletas), revistiendo
de seguridad jurídica y disminuyendo los riesgos. Sanahuja y Soler, distingue, además
de la función autenticadora, las siguientes: de legalización, legitimación y de
configuración. (p. 66).
Menciona que en la doctrina encontramos tres posiciones que tratan de explicar

la función del notario: funcionario, profesional, ecléctica y autonomista.
 Funcionario. Sostiene que el notario es un funcionario público del Estado.
 Profesional. Sostiene que el notario es un profesional de derecho, un

profesional libre que ejerce un poder certificante. No desarrolla labor al
servicio del Estado.
 Ecléctica. La función notarial es función pública, pero no pertenece ala

esfera administrativa. Sostiene también que la actividad del notario implica
función privada y función pública. La función pública y la profesionalidad
son inseparables.
 Autonomista. Lafunción se manifiesta en el ejercicio de la actividad
notarial, con independencia y autonomía.
De modo unánime la legislación y doctrina argentina, respondiendo al contenido

de la función notarial, reconocen al notario en su actuación, el doble carácter de
profesional del derecho y depositario de la fe pública. La derogada ley 6191 del
notariado de la provincia de Buenos Aires expresamente en su título preliminar
establecía: ―Los escribanos públicos o notarios son profesionales del
derecho, funcionarios públicos depositarios de la fe pública notarial‖. La ley 9020
enumera entre otros deberes del notario, los de autorizar con su firma los documentos
en que intervenga, asesorar en asuntos de naturaleza notarial a quienes requieran su
ministerio, estudiar los asuntos para el que fuera requerido y examinar con relación al
acto a instrumentarse, la capacidad, legitimidad, las representaciones y habilitaciones
invocadas (art. 35).
Las actuaciones fedateantes son todas aquellas en las que el notario interviene
en su calidad de oficial público en ejercicio de la fe y desarrollando su labor formativa y
documental; produce un documento calificado como instrumento público.
El notario en el ejercicio de sus funciones fedateantes, está circunscrito al ámbito

de su competencia territorial, pero en su calidad de asesor del derecho puede actuar sin
tales límites geográficos.
En los procesos judiciales en que está llamado a intervenir, la función notarial
está centrada principalmente en la labor legitimadora y autenticadora, sin olvidar que la
facultad de calificación, admisión y redacción integran el concepto de aquella.
La función de legitimación y autenticación se cristaliza en el documento notarial.

Ateniéndonos a las acepciones del vocablo autorizar, cuando el notario da fe en un
documento, lo que hace es autorizarlo.
Esta virtualidad del instrumento notarial debe considerarse subordinada al

cumplimiento de los requisitos de fondo y de forma que regulan la función
notarial y el documento notarial.
El documento notarial es siempre un documento público, por tener de autor a

un funcionario en el ejercicio de su función pública y con arreglo a los cauces formales
por los que se rige.
2.1.5. Teorías de la función notarial
La dogmática notarial, refiere Cuba (2006), establece la existencia de diversas

teorías de la función del notario, dentro de las cuales cabe destacar cinco:
1. Teoría de la jurisdicción voluntaria. El notario da fuerza y legítima las
voluntades que ante él se someten de mutuo propio, dentro de las
solemnidades y formalidades de una jurisdicción que es contenciosa y
voluntaria a la vez. En la actualidad recurriral órgano jurisdiccional, muchas
veces resulta contraproducente por ser dilatorio, costoso y complejo, lo que
ha dado lugar al crecimiento de esta denominada jurisdicción voluntaria
notarial (p. 67).
2. Teoría legitimadora. Surge de la impostergable necesidad de que los actos
y negocios jurídicos se materialicen a través de un documento, de acuerdo
con las formas requeridas por el Derecho. De esta manera como se plasman,
regulan y arreglan las diversas manifestaciones fácticas y jurídicas formales.
Surge en oposición de la justicia reparadora delproceso judicial, por lo que
siendo su antítesis, es que se le considera como magistratura de la paz
jurídica, donde elactuar del notario es una manifestación normal del Derecho
(p. 67).
3. Teoría de la fe pública. Es la teoría más antigua (Teoría Clásica), la más

aceptada en la función notarial y tiene su fundamento en la fe pública.
Considera que es el derecho de todas las personas el creer en algo y ese
algo es justamente la actuación del notario. La fe pública, implica convicción
por parte de los beneficiarios del acto o contrato notarial, certeza y
certidumbre de que el título es válido y es legal. Al decir de Carneiro (1981),
la Teoría de la fe pública, es:
―Garantía de autenticidad y certeza a los hechos, actos y

contratos celebrados en presencia del notario y con su intervención‖. (p. 134)
4. Teoría de la forma. Esta teoría sostiene que la función del notario es

formalizar, dar forma a los actos y negocios jurídicos que ante él se
celebran. Barandiarán (s.f.) considera que la forma, es:
―La manifestación exteriorizada del consentimiento. Ejemplo: La escritura

pública para la anticresis". (p. 76)
Ferrero (1974), señala que la forma, es:
―El modo en que el negocio se presenta frente a los demás en la

vida de relación, es decir su figura exterior‖ (p. 67-68).
5. Teoría administrativa. Esta teoría sostiene que la función notarial es una

función administrativa pero de naturaleza extrajudicial que relaciona y vincula
los actos y negociosjurídicos. Esta es una posición sui géneris, pues se habla
de una función administrativa, y es justamente la teoría general la que
considera como tal a la función que brinda el Estado a través de la
administración pública, del Poder Legislativo o Judicial, en los denominados
actos administrativos, actos legislativos o actos jurisdiccionales; sin embargo,
se aclara precisándose que esta función administrativa es extrajudicial.
2.1.6. Finalidades de la función notarial
Cuba (2012), considera que las finalidades de la función notarial son:
 Finalidad de Formación. Significa que la formación del acto o negocio jurídico, la

recepción de la voluntad de la partes y del negocio jurídico, debe ser tomado y
redactado por el notario (P. 68).
 Finalidad de Conservación. Consiste en conservar y mantener en buen estado los

instrumentos públicos protocolares en el archivo del notario.
 Finalidad de Reproducción. Consiste en reproducir por cualquier medio idóneo los

instrumentos públicos protocolares. Significa que el notario debe otorgar los
traslados instrumentales, a quienes lo soliciten, esto es, los testimonios, partes y
copias simples (P. 68).
 Finalidad de Autenticación.- El notario al dar fe respecto del instrumento que está

otorgando, lo reviste de autenticidad. En el caso de autenticar una reproducción
respecto de su original, no se refiere a que el original sea auténtico, sino que la
reproducción es auténtica (idéntica) a su original (P. 68-69).
 Finalidad de Apertura.- Está referida, según el autor, específicamente a la

apertura de libros como instrumentos extra protocolares; es decir, a la constancia
notarial que se pone en la primera foja útil del libro con indicación del número de
apertura, del número de folios (simples o dobles), el nombre del titular del libro
(su denominación o razón social si se trata de una persona jurídica), su domicilio.
RUC y datos de quien solicita la apertura, la denominación y/o el objeto del libro
(P.69).
2.1.7. Función coadyuvante del estado
La teoría general, menciona Cuba, precisa que corresponde a los poderes del Estado
contribuir al cumplimiento de las funciones del notario, dictando las medidas que estimen
necesarias para que las desempeñe cabalmente, específicamente establecidas en la Ley del
Notariado. De esta forma se busca que su ejercicio se realice de la mejor manera; sin embargo, lo
que importa es que dentro de la teoría general, se considera que el notario presta un servicio
público que debe satisfacer las necesidades de interés social, que son la autenticidad, certeza y
seguridad jurídica. Lo anterior lo podemos entender como parte de las funciones del notario,
según indica el maestro (Pérez 2006, P. 69).
2.2. Definición de Fe Pública
Cuba (2006), menciona que, etimológicamente, la palabra ―fe‖, proviene del latín
―facere‖, que significa crédito, confianza, seguridad. Considera que la palabra fe, en su
acepción genérica, es: ―La idea de creencia en todas sus modalidades".
Por su parte, Carneiro (1981), señala que la fe pública es suficiente para acre-
ditar por sí misma, la verdad a que se refiere, en tanto que señala como fe pública
notarial, a aquella que el notario declara en ejercicio de su función. Aseveración que
emana del notario a fin de otorgar, garantía de autenticidad y certeza a los hechos,
actos y contratos celebrados en su presencia y con su intervención (P. 85).
Mientras tanto, Hiram (citado por Cuba 2006), señala que es la doctrina uniforme
que se da en un buen número de tratados. Llama fe pública a la calidad de documentos
determinados, suscritos por funcionarios, cuyas aseveraciones, cumplidas determinadas
formalidades, tienen la virtud de garantizar la autenticidad de los hechos narrados y, por
consiguiente, su validez y eficacia jurídica. Este autor considera, que esa definición, se
refiere a la valoración jurídica de una representación ontológica y se aparta del juicio
lógico de la fe como creencia o convicción.
Podemos afirmar, entonces, que la fe pública es la convicción y certeza de lo que

vemos o hayamos visto en razón de quién lo diga o de ante quién se redacte - que es el
notario -, en mérito suyo, como autoridad legítima encargada de dar fe pública de los
actos y contratos que ante él se celebran, así como de los hechos que personalmente
percibe y ahora además de los asuntos no contenciosos que tramita y resuelve, con
fuerza probatoria y autenticidad (P. 86).
Para resaltar la importancia de un instrumento público, Bibiloni (citado por Cuba,

2006), menciona que el documento privado judicialmente reconocido, tiene recién el
valor de un instrumento público, de ello comenta que:
―El instrumento privado reconocido judicialmente por la parte a quién se opone, o
declarado debidamente reconocido, tiene el mismo valor que el instrumento público entre
los que lo han suscrito y sus sucesores" (P. 86).
En consecuencia, la fe pública es certeza, eficacia, firmeza, asentimiento y
verdad que tiene el poder público representado por el notario, cuando interviene en
cada acto, documento o contrato. Es la autoridad legítima que otorga autenticidad en la
relación de verdad entre lo dicho, lo ocurrido y lo documentado.
Castán (1977), señala que:
―La fe pública no puede ser explicada como un mero ingrediente de las pruebas,
pues ha quedado arrinconado para siempre el viejo punto de vista que ligaba ex-
clusivamente el instrumento público notarial a la teoría de la prueba‖.
2.2.1. Clasificación de fe pública
Cuba (2006), señala: ―Encontramos diversas clasificaciones de la fe pública

en atención a la función de quién la otorga o a su propia naturaleza‖ (P. 87).
En atención a la función de quien la otorga.- Como la fe pública es una calidad

atribuida a los documentos otorgados por funcionarios, autoridades y profesionales,
según su función, cargo, ocupación o profesión. Desde esta perspectiva es necesario
clasificarla por la calidad diversa de sus autores o autorizantes, como lo dice Sanahuja y
Soler, puede haber una fe pública legislativa, judicial, administrativa y notarial (P. 88).
Para De Velazco, la fe pública puede ser: administrativa, política y civil privada.

Para Giménez Arnau es también registral, y para Núnez Lagos es además mercantil.
Según su naturaleza.- Atendiendo a su naturaleza la fe pública se puede

clasificar de la siguiente forma:
a) Fe legítima.- Según Cuba (2006), es la que emana de autoridad o persona

revestida de autoridad legítima. Se dice que esta es lo autoridad competente,
debidamente establecida en el cargo o función. Como se tiene dicho, la fe
legítima es la confianza y certidumbre de verdad respecto de los actos, hechos y
contratos realizados en presencia de un funcionario público autorizado y por su
sola intervención rogada (P. 88).
b) Plena fe.- Es la que causa convencimiento pleno en las personas. Para Carnelutti,
es el crédito que se da a una cosa por autoridad del que la dice. Por ejemplo, el
abrogado Código de Procedimientos Civiles de 1912, reconocía plena fe a los
instrumentos públicos, al darles el nivel de medios de prueba relevantes.
c) Concepto de verdad.- Etimológicamente, la palabra verdad proviene del vocablo

latino ―veritas‖, que significa calidad de cierto o de lo que es cierto. Se le ha
vinculado con la certeza, pues lo cierto es verdad, de allí las verdades científicas,
exactas, y en lo que es derecho notarial, la verdad es la bona fide, es decir, la
buena fe.
d) Fe pública notarial.- Es la fe que emana del notario en el ejercicio de su función

y que se traduce, entre otras, en la fe de conocimiento y en la fe de identificación
que otorga el notario en la introducción de la escritura pública.
1. Núñez (citado por Cuba, 2006), señala que:

2. ―la fe pública notarial, depurada de móviles circunstanciales o eventuales,
es paradigma de la institución‖ (P. 89).
La fe pública notarial, segregada de la función notarial que alguna vez ejercieron

los estrados judiciales, heredada la misión que durante siglos estuvo a cargo del juez, el
notario por virtud de la ley, es ahora el elemento activo de la verdad a la que confiere
certeza objetiva y la consiguiente eficacia, sin que se haya cambiado el fundamento de
la estructura lógica jurídica de su formación producto de la ciencia y conciencia notarial:
evidencia y coetaneidad de la fe pública originaria (Núñez, 1957) (Cuba, 2006, P. 89).
Pero esa segregación que importó desasir a la función notarial de la

dependencia judicial, no constituyó una simple bifurcación sino que, por sus esencias,
su plenitud jurídica y la enjundia de su contenido, adquirió pronto el carácter axiológico
que se le reconoce (P. 89).
2.2.2. Concepto de fe pública notarial, administrativa y judicial
Según Gonzales (2012), para la doctrina más autorizada, "dar fe‖ significa
"afirmar, con obligación de todos de creer en tal afirmación, que se ha celebrado un
contrato o se ha realizado un hecho, en los términos que se narran‖ (P. 1187).
El art. 2 de la Ley del Notariado refiere que el notario, por la propia naturaleza de
su función, es un típico dador de fe "de los actos y contratos que ante él se celebran".
La fe pública implica que la narración del notario sobre un hecho se impone como
verdad, se le tiene por cierta. Por tal motivo, la única manera de dar fe respecto de un
hecho es cuando se le ha observado y presenciado. Por ello, la fe pública presupone
que el notario ha percibido en forma sensorial los hechos y dichos de las partes, sobre
todo por actos de vista y oído (Gattari, citado por Cuba, 2006).
Una vez percibido el hecho o acto (actum), éste se documenta con presunción
de verdad (dictum). Como dice Vallet de Goytisolo, citado por Cuba:
―Ante el hecho, el notario tiene como misión la autenticación, es decir, la de dar fe
de lo que ve, oye o percibe con sus sentidos (P. 121).
Gonzales (2012), dice que la misma ley agrega que la función notarial se ejerce
en forma exclusiva (Art. 3); sin embargo, esta última característica debe ser debidamente
matizada a fin de evitar interpretaciones equívocas, pues el notario actúa principalmente
en el ámbito del derecho privado, específicamente en la contratación. Así lo reconoce el
propio artículo 2o de la Ley del Notariado, ya citado, así como la propia doctrina
notarialista (doctrina notarial, lo que se desprende del Derecho Notarial): "La actuación
del notario se extiende a todos los contratos y demás actos extrajudiciales, regla de la
que solamente serían excepcionales las que legalmente se establezcan‖. En
consecuencia, el notario carece de fe pública fuera del ámbito privado, salvo específicas
excepciones legales.
Ello significa que el notario no es el único actor de la fe pública, pues su misión

queda encomendada, básicamente, en el ámbito contractual y negociación privada, por
lo que se encuentran fuera de su alcance la fe pública judicial y la administrativa.
La fe judicial opera en todas las actuaciones propias del proceso judicial, en cuyo
caso será el secretario de juzgado – ahora, especialista legal - quien otorgue fe de los
distintos actos procesales que lo requieran.
La fe administrativa se actúa por medio de los fedatarios institucionales de las

entidades públicas, que ejercen su actividad en dos ámbitos, que a veces no han sido
correctamente delimitados:
a) Expedir copias o certificar firmas referidas a los procedimientos administrativos

que se llevan a cabo ante dicha entidad. En este caso, el fedatario interviene
respecto de documentos externos que el interesado necesita aportar en un
procedimiento interno. Por tanto, se trata de una actuación "de afuera hacia
adentro‖. Aquí, el fedatario está limitado a proveer certificaciones de documentos
que serán utilizados en un procedimiento seguido en su propia entidad. La
solución, inaugurada con la ley de simplificación administrativa, de fines de los 80
´s, es técnicamente coherente y acertada, pues el certificador lo es solo para la
entidad.
b) Expedir copias o certificados de documentos que pertenecen al archivo de la
propia entidad, esto es, se trata de una actividad que va "de adentro hacia
afuera‖, pues el interesado o particular requiere un traslado de los actos
administrativos o de administración, que obviamente no se van a utilizar en la
misma institución, sino en otro procedimiento o en un proceso judicial Este punto
no lo tienen claro muchos registradores, quienes deniegan las inscripciones
solicitadas en virtud de copias certificadas de actos administrativos, bajo el
erróneo argumento de que "el fedatario solo tiene competencia dentro de su pro-
pia entidad". Este argumento solo es cierto cuando se trata de documentos
externos que van a la entidad pública; pero no cuando son los propios
documentos internos de la institución, que obviamente no se requieren para un
procedimiento en ella misma, sino para trámites externos a la entidad. Así lo
indica claramente el art 55°-3 de la Ley 27444, y ha sido ratificado por una
resolución de la Sala Transitoria del Tribunal Registral N° 785-2009-SUNARP-
TR-L de 10 de junio de 2009.
c) Corresponde al funcionario que otorga el propio acto administrativo, y que con su
intervención da fe pública de su existencia. Nótese la gran diferencia entre el
funcionario que autentica su acto, y el fedatario que certifica la copia de un acto
otorgado por otro. En el primer caso hay un fenómeno de "identidad‖; mientras en
el otro hay de "alteridad‖. Por ejemplo: ¿quién asegura la autenticidad de una
resolución suprema que lleva las firmas del Presidente de la República y el
Ministro respectivo? La solución es simple: el refrendo ministerial es requisito de
validez, por lo que el acto de gobierno solo es presenciado por el Ministro, en
consecuencia, este es el fedatario del Presidente de la República y fedatario de sí
mismo. Así lo reconoce el Art. 128 de la Ley 27444.
La potestad fedante de la administración pública se encuentra enmarcada,

obviamente, dentro de la función de trámite documentario y archivo. Imaginemos
por un momento lo absurdo que sería exigir que un notario certifique la copia de
un expediente administrativo o de una resolución suprema. Ello exigiría que el
notario deba apersonarse al local del órgano estatal para revisar el expediente o
el archivo de la institución. Esa situación no se presenta en ningún país del
mundo, pues se reconoce que la administración pública tiene la potestad de
autenticar las actuaciones que ante ella se otorgan, así como autenticar las
copias y firmas de los documentos o solicitudes que los interesados requieran en
el trámite de los procedimientos. Esta potestad fedante de la administración tiene
expresa cobertura legal en la Ley 27444 del Procedimiento Administrativo
General (Art. 55). En virtud de esta norma, algunas entidades públicas han
dictado reglamentos sobre la actuación de sus fedatarios. Es el caso, por
ejemplo, de la Resolución Ministerial No2234-2003-IN-0301 (Reglamento interno
para la autenticación o certificación de documentos, del Ministerio del Interior),
por la cual se precisó que el fedatario tiene la atribución de comprobar y
autenticar las copias, así como las firmas (Art. 6). Esta función de "autenticación ‖
se encuentra amparada en el artículo 127 de la Ley 27444 que establece el
régimen legal de los fedatarios institucionales de la administración pública.
Asimismo, el citado reglamento define la función de "certificación ‖ (Art. 20) como
aquella consistente en dar fe de la autenticidad de los documentos que los
propios funcionarios emitan, o de expedir copias de los expedientes. Esta
potestad tiene cobertura legal en los artículos 55-3 y 128 de la Ley 27444.
En resumen, la fe pública es compartida por el notario, el secretario de juzgado y
el fedatario institucional, y algunos otros actores de menor magnitud (corredores de
bolsa, capitanes de buque, martilleros públicos, entre otros), por lo que cada uno de ellos
deberá respetar la parcela de actuación que sus leyes respectivas le reconocen, sin in-
vadir la ajena. Dentro de su ámbito, la función es exclusiva, aunque haciendo la salvedad
de que una ley puede modificar este criterio. Esta opinión es compartida por los propios
notarialistas. Por ejemplo, Giménez divide la fe pública en administrativa, judicial,
registral y notarial. Por su parte, los procesalistas también comparten este criterio, el cual
exponen al estudiar el valor probatorio del instrumento público.
Como se verá más adelante, la escritura pública no es, históricamente, sino una
emanación del instrumento público y más específicamente de la sentencia judicial. La fe
pública de la escritura pública no es pues, aparentemente, una fe distinta en su esencia
de la fe pública del instrumento público. Dentro de los textos legales el instrumento
público es un género y la escritura pública es una especie dentro del género de los
instrumentos públicos. Nos hallamos, entonces, frente al hecho de que la idea originaria
relativa al escribano, en su condición de funcionario de fe pública, no tiene el sentido de
un monopolio. Existen otras personas que, sin título de escribano, se encuentran
legalmente en condiciones de dar fe o de expedir instrumentos a los que la ley coloca, en
cuanto a fe se refiere, en el mismo rango que la escritura pública.
Sobre el particular, Gonzales (2012), menciona que hay que tener mucho cuidado
en la terminología y en los conceptos, pues en esta materia fácilmente se puede llegar a
equívocos. Así, pues, la fe pública (notarial, judicial o administrativa) se circunscribe a la
creencia oficial que se impone respecto del relato o narración que realiza un funcionario,
es decir, se considera que el "dictum" representa exactamente lo acontecido durante el
"actum". Sólo en tal caso, cabe hablar de fe pública o de instrumento público. Por
ejemplo, el secretario de juzgado narra lo acontecido en la audiencia judicial, y lo que
aparece en el acta queda revestido de fe pública, por lo que se trata de un instrumento
público. Por otro lado, cuando el Juez expide una resolución judicial, la fe pública no
abarca el contenido de la resolución, ya que ésta podrá ser legal o ilegal, de acuerdo
con la normativa jurídica, sin que pueda aplicársele las categorías propias de la fe
pública (falso o verdadero); no obstante ello, la autenticidad de la resolución y la fecha
de expedición sí son cuestiones sobre las que juega la fe pública, pues se trata de datos
que pueden constatarse en forma inmediata o directa, por lo que en ese exclusivo ámbito
el secretario de juzgado actuará en virtud de su capacidad fedante.
Siendo así, no todo documento que pasa por las manos de un funcionario público
se convierte en instrumento público, pues ello solamente ocurre cuando en el documento
existe una atestación de fe pública, esto es, una imposición oficial de verdad. Por ende,
no es correcto sostener que "todo el expediente judicial o administrativo es un
instrumento público. Con toda razón se ha dicho lo siguiente: "¿Así que un escrito
presentado por la parte, al contacto físico con el resto de las fojas se convierte en
instrumento público? Y cuando lo desgloso, ¿qué pasa? Por último, ¿para qué le hace
falta al juez una fe como la notarial? Para nada; en efecto, típico es del juez, que dis-
cierne el derecho del entuerto, aquella potestad del juicio, esto es, del iudicium.
En tal sentido, no es correcto sostener que todo funcionario público puede

producir instrumentos públicos, pues ello requiere que el funcionario esté investido de fe
pública. Esta potestad es una función específica que requiere de una norma atributiva, y
no basta el solo hecho de ser funcionario. Así, la doctrina argentina ha dicho que si solo
los funcionarios con potestad de juzgar o legislar, pueden hacerlo, entonces no se
entiende como cualquier funcionario pueda tener fe pública sin tener atribuida dicha
función. En esa misma línea de ideas, a la que nos adherimos, se encuentra el eminente
procesalista italiano Francesco Carnelutti, para quien la distinción entre documento
público y privado no se funda tanto en la cualidad de funcionario, sino en la posición del
documentador con respecto al documento mismo. En virtud de ello, distingue entre el
documento público genérico y el documento público en sentido estricto, pues solo este
último ha sido conformado por persona que ejerce una actividad pública, especialmente
dirigida a la documentación; es decir, por persona a quien se le ha atribuido la fe pública
en determinado ámbito de actuación. Por el contrario, la intervención de un funcionario
público sólo da lugar a la formación de documento público entendido en sentido genérico
(emitido en virtud a las potestades públicas de la Administración, y de allí su nombre),
pero en el que no existe dación de fe.
2.2.3. Fe pública notarial y seguridad jurídica
Según el I.I.J. (s.f.), al tratar de la fe pública notarial expresa que esta fe tiene
valor de verdad oficial y es oponible a todos sin excepción, "erga omnes", con la única
condición de que sea dicho en el ejercicio de sus funciones. Sin embargo esta
presunción de verdad que acompaña a la fe pública notarial, no es absoluta, es
solamente presunción "juris tantum", es decir, que puede demostrarse que la realidad es
distinta, ya sea por falsedad o por simulación; por falsedad cuando no corresponde a
hechos reales o hechos que han ocurrido, sino a hechos imaginarios; y por simulación
cuando se refiere a hechos que no son sinceros. En la simulación, la fe pública notarial
es correcta y formal, pero el contenido no corresponde al acto, es diferente (P. 28-29).
La fe pública notarial difiere de la fe pública que otorgan los diferentes

funcionarios en sus efectos o consecuencias constitutivas, por cuanto las relaciones que
se crean con estos, son impuestos aun contra la voluntad de los obligados y en virtud de
la soberanía estatal; mientras que la fe notarial produce vínculos jurídicos con base en la
autonomía de la voluntad, la observancia de las formas y la autorización notarial que
carece de sentido decisorio y de imposición obligatoria, para preservar aquella
autonomía.
Se puede afirmar con exactitud que mientras las relaciones de derecho privado
reposan en el imperio y el respeto a la autonomía de la voluntad, la función notarial
resulte insustituible como medio de expresión de las declaraciones y como garantía de la
libertad del consentimiento.
La fe notarial comprende varios aspectos. En primer lugar la fe de conocimiento

mediante la cual el notario expresa una verdad acerca de conocer lo que él ha visto o ha
constatado.
El conocer, es una experiencia que incluye una representación vivida de un

hecho. Introspectivamente, el conocimiento será la aprehensión directa o inmediata de
una forma, significado o verdad general.
Cuando hablamos de conocimiento notarial, ¿a qué podemos referimos?

¿Actuará el factor psicológico en el Notario? ¿Su función de conocer tiene carácter
intuitivo? Estas preguntes y algunas más nos haríamos teniendo a la vista la cantidad de
material que se ha escrito sobre la fe de conocimiento.
El conocimiento que se pide al notario debe ser indudablemente el conocimiento
científico, porque no parece resultar otra cosa de las acepciones anteriores señaladas,
no otra cosa deviene después de hablar de la fe pública notarial.
El notario según las conclusiones que vamos sacando, debe afirmar y certificar la
validez jurídica de los hechos que constan en las minutas que eleva a escritura pública.
La fe de conocimiento comprende a su vez varios aspectos. Uno de estos es la fe

que da el notario de conocer a los otorgantes o a las partes o de haberse asegurado de
su conocimiento. Esta fe de conocimiento está relacionada con la identidad de las
personas intervinientes en el acto o negocio jurídico; está vinculada también al derecho
al nombre que es inherente al ser humano. La fe de conocimiento sobre los otorgantes o
partes, será, en consecuencia, la que acreditará no sólo el nombre del individuo, sino
también la existencia física del mismo. La otra fe de conocimiento es la que se relaciona
con los hechos de los otorgantes. El notario hará constar en los instrumentos, los
hechos de los otorgantes al realizar el acto jurídico.
El otro aspecto de la fe de conocimiento es la relacionada con el negocio jurídico.

El notario expresará la verdad exacta del negocio que han hecho los otorgantes.
La ley española, mexicana y cubana consideran la fe de conocimiento cuando

declaran en su lado que los notarios darán fe de los instrumentos públicos en que
intervienen, de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su conocimiento
por el dicho de los testigos.
La Ley Notarial Peruana en su art. 54° y siguiente pertinente, declara que antes
de extender escritura examinará el notario la capacidad de los otorgantes, la libertad con
que proceden y el conocimiento con que se obligan.
Otro aspecto de la fe de conocimiento es lo que se relaciona a la capacidad de

los otorgantes. El notario dejará constancia de haberse examinado a los otorgantes y de
encontrarlos capaces para realizar el acto jurídico.
Además de la fe de conocimiento hay que considerar la fe de autenticidad que se

refiere a la fe que da el notario sobre las copias de las escrituras, es decir que son
auténticas, exactas a los originales que conserva el notario o que ha tenido a la vista al
expedirlo.
CAPÍTULO III
Instrumentos Públicos Protocolares y Protocolizaciones
3.1. Definición de instrumentos públicos
Empecemos analizando doctrinalmente lo que se entiende por instrumento

público. Para Salvat (citado por Cuba, 2006), ―es el otorgado con las formalidades que la
ley establece, en presencia de un oficial público a quien la ley le confiere la facultad de
autorizarlo‖ (P. 97).
Asimismo, Borda (citado por Cuba, 2006) dice: ―Que se llaman

instrumentos públicos los otorgados por un oficial público con las formalidades que la ley
establece‖ (P. 98).
Sin embargo, para Spota citado por Cuba (2006):
―El instrumento público tiene por principal nota característica que ha sido
otorgado ante un órgano Estatal (agente administrativo o funcionario) que posee
atribución por la ley para darle autenticidad; es decir, para conferirle los efectos propios
de la fe pública en lo que atañe a las circunstancias de haberse formulado la declaración
de voluntad y realizado los hechos jurídicos cumplidos por el mismo o que ante él suce-
dieron‖. Frente a la posición adoptada por el maestro Spota, aparece la crítica que le
hace Luis María Boffi Boggero, quien señala que esta definición no es correcta, cuando
dice que la principal nota característica es haber sido otorgado ante un órgano Estatal
(agente administrativoo funcionario) porque en realidad no hay tal intervención, sin
embargo, Spota reconoce tales excepciones y que la ley asimila, para esos efectos, a los
funcionarios públicos. Si juzgamos lo analizado por el maestro Boffi Boggero,
encontramos que no sólo tiene razón, sino que además habría que tener en cuenta que
doctrinalmente el documento privado reconocido judicialmente tiene valor de documento
público, entre los que lo han suscrito e incluso respecto de sus sucesores, por lo que
tiene autenticidad; sin embargo, el hecho de que tenga valor de instrumente público no lo
convierto en tal, pues no son instrumentos públicos (Spota, citado por Cuba, 2006).
3.1.1. Definición de instrumentos públicos notariales
Es el documento público autorizado y producido para probar hechos, solemnizar

o dar forma a actos o negocios jurídicos y asegurar la eficacia de sus efectosjurídicos
(Cuba, 2006).
Es aquel instrumento notarial autorizado por un notario. La palabra instrumento

deriva del verbo latino instruere, es algo que está destinado a instruirnos e informarnos
del pasado (lo que está escrito) (Freitas, 1993). Sin embargo, Larraud (citado por Cuba,
2006) señala que existen los documentos notariales inaparentes, donde el notario
interviene, sin ser un elemento formaldel mismo (P. 99).
En sentido jurídico, Cuba (2006), lo define como el papel escrito y, por lo

general, firmado para hacer constar un hecho o acto. En el sentido estricto es el
producto de un acto humano, perceptible, que sirve de prueba histórica, indirecta o
representativa de un hecho o acto.
Además, cita que la Ley del Notariado peruano considera que son instrumentos
públicos notariales los que el notario, por mandato de la ley oa solicitud de parte,
extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su competenciay
con las formalidades de ley.
El instrumento notarial es una subespecie del documento, que se caracteriza y se

diferencia por su autor: el notario. El notario en tal caso, procede a dar al documento
forma y autenticidad, caracterizándose además por su corporalidad, causalidad,
especialidad y temporalidad. Sin embargo, Sentis, asegura, que actualmente carece de
importancia hablar de prueba instrumental o de prueba documental (Sentis citado por
Cuba, 2006. P. 100).
Aguilar (citado por Cuba, 2006) la considera como toda escritura, papel o
documento, hecho de la manera más conveniente, de acuerdo con las leyes, destinado a
probar, justificar o perpetuar la memoria de un hecho o hacer constar alguna cosa (p.
100).
Este tipo de documento tiene la característica fundamental de estar dotado de fe

pública, esto es, de autenticidad. La fe pública implica que la narración del notario sobre
un hecho se impone como verdad, se le reputa cierta. Por tal motivo, la única manera de
dar fe respecto de un hecho es haberlo observado y presenciado. Por ello, la fe pública
consiste en la percepción sensorial de los hechos y dichos de las partes, sobre todo por
actos de vista y oído. Una vez percibido el hecho o acto (actum) este se documenta con
presunción de verdad (dictum). Como dice Vallet:
"Ante el hecho, el notario tiene como misión la autenticación; es decir, la de dar fe
de lo que ve, oye o percibe con sus sentidos‖. (Vallet, citado por Gonzales, 2012. P.
1240-1241).
Sin embargo, ―la intervención del notario en un instrumento no implica que todo él
se encuentre dotado de fe pública, pues ello dependerá del tipo de instrumento y de la
posición que ha tenido el notario con respecto del acto que documenta‖ (Carnelutti). Por
tanto, es necesario estar prevenido de la creencia vulgar de que toda certificación
notarial conlleva dotar de fe pública a la integridad del documento, de principio a fin, e
incluso en su contenido intrínseco (Carnelutti, citado por Gonzales, 2012, P. 1241).
Por otro lado, Gonzales (2012), refiere que el instrumento notarial por excelencia
es la escritura pública, que no se agota en la dación de fe pública, sino que se trata del
resultado de la labor de consejo notarial, por lo que no es correcto suponer que se trate
de certificar cualquier hecho, en bruto, sin tamiz jurídico, pues se supone que el notario
es un jurista especialmente calificado que, antes de recibir la declaración de voluntad
de las partes, explora la intención de los contratantes, los asesora y expresa el propósito
querido en la forma más acorde a la legalidad y a los fines lícitos que los particulares
pretendan lograr.
En consecuencia, el instrumento notarial expresa la doble actividad del notario,
que se resume en "dar forma‖ (asesorar y colaborar en la correcta expresión de la
voluntad) y "dar fe‖ (certificar exactamente el hecho ocurrido).
La definición de instrumento público que contiene la Ley del Notariado guarda

concordancia con las funciones que la misma ley asigna al notario como profesional del
derecho autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. (Art. 2°
L.N.) (Vásquez, Siguas, Guillén, Salinas, Siguas y Quispe, 2006. p. 105). Por ello,
formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos, a los que confiere
autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes (Art. 2°
L.N.). Siendo su función, también, la comprobación de hechos y la tramitación de
asuntos no contenciosos previstos en la ley de la materia (Art. 2° L.N.).
3.1.2. Clasificación de los instrumentos públicos notariales
Una primera clasificación de los instrumentos, para efectos del Derecho notarial,
es aquella que los divide en protocolares y extra-protocolares (Gonzales, 2012, P.
1243).
Los primeros son aquellos que se documentan en el protocolo del notario, esto
es, en su archivo cronológico, numerado y foliado de instrumentos, los cuales son
objeto de conservación y custodia por parte del notario. Para la mejor doctrina,
solamente estos son, propiamente, instrumentos públicos.
Los segundos, por el contrario, son aquellos redactados y de autoría de

particulares (instrumentos privados), sobre los que se atesta una certificación notarial
determinada respecto de cierto ámbito de la fe pública (legitimación de una fotocopia o
de una firma, etc.). Estos últimos, por su propia naturaleza de ser el resultado directo
de la actividad de los mismos particulares, no se documentan en el protocolo notario, ni
este los custodia o conserva. El artículo 25 de la Ley del Notariado señala que son
instrumentos protocolares, las escrituras públicas (típico instrumento protocolar) y las
demás actas que el notario incorpora al protocolo y que se encuentra obligado a
conservar. El artículo 26 de la misma Ley, agrega que son instrumentos públicos extra-
protocolares, las actas y demás certificaciones que se sobreponen al instrumento, y
que no se conservan en el protocolo.
Siendo una segunda clasificación de los instrumentos notariales la que distingue

entre escritura pública y actas.
Para tal efecto, debe tenerse en cuenta que la intervención notarial puede
referirse solo a la comprobación de un hecho de la realidad material o fenomenológica
(por ejemplo: el estado de una cosa), en cuyo contenido el instrumento que lo contiene
es típicamente un acta que narra una circunstancia, objeto de apreciación sensorial por
el notario; en cambio, si la intervención notarial implica la recepción de una declaración
de voluntad, en la que las partes consienten sobre un determinado acto jurídico y
disponen de sus intereses, entonces el instrumento que lo contiene será una escritura
pública, en cuyo caso deberá identificarse a las partes, verificarse que estas actúen con
capacidad, libertad y conocimiento; recibir su declaración de voluntad, y finalmente
comprobar su conformidad.
También, menciona que la Ley del Notariado admite esta fundamental diferencia,
pues el artículo 51 define la escritura pública como todo instrumento notarial protocolar
que contiene uno o más actos jurídicos. Al contrario y en principio, las actas -que son
mera comprobación de hechos- no se documentan a través de escrituras públicas y, por
ende, son instrumentos extra-protocolares. Sin embargo, esta armonía lógica no se sigue
al pie de la letra, pues existen otras consideraciones que el legislador ha tomado en
cuenta.
Por otro lado, Cuba señala que la Ley del Notariado clasifica a los instrumentos
públicos notariales, en:
- Protocolares: tienen condiciones necesarias para revestir calidad de
documento notarial en las diferentes clases que admiten los originales producidos en el
protocolo, se trata de cuestión de existencia y no de persistencia (P. 104).
La ley del notariado los considera como aquellos que se documentan en el

protocolo del notario, esto es, en su archivo cronológico, numerado y foliado de
instrumentos, los cuales son objeto de conservación y custodia por parte del notario, y
son las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al
protocolo notarial (Art. 25° L.N.).
Después de definir a los instrumentos públicos protocolares, es necesario

conocer la importancia de este tipo de instrumentos. Cabe resaltar de manera especial,
la importancia probatoria, como medio que sirve para asegurar la eficacia de los efectos
jurídicos del hecho, acto o negocio jurídico que contienen.
Constituyen los medios de prueba más eficaces ante cualquier circunstancia, más
aún en los procesos judiciales, arbitrales o de conciliación, donde los instrumentos
públicos protocolares ostentan un valor probatorio pleno.
El valor probatorio de un instrumento notarial es pleno según la totalidad de las
leyes procesales, pero este valor está asistido de una presunción juris tantum, o sea, que
admite prueba en contrario.
La matriz que conserva el notario es de indudable utilidad para los otorgantes y

para toda persona que requiera seguridad jurídica respecto al hecho o acto jurídico
celebrado.
Recordemos que en los instrumentos públicos protocolares el notario está

obligado a calificar jurídicamente el acto. Esto quiere decir que el notario somete el acto
que se pretende formalizar a un test de legalidad; esto es, que examina si éste cumple
con las exigencias legales del tipo jurídico que contiene. Esta calificación es la
evaluación de los elementos e identificación del acto entre los distintos tipos legales que
componen el ordenamiento jurídico. De esta manera, el notario cumple con velar por la
legalidad de los actos en los que participa dando fe.
Nos corresponde, también, estudiar las características de los instrumentos

públicos protocolares y son:
 Se incorporan al protocolo.
 Son eminentemente formales.
 Gozan de la garantía de la autenticidad.
 Son medios de prueba ante terceros.
 Son públicos.
 Son ejecutivos.
 Producen efectos jurídicos.
 Son inscribibles, aunque no todos.
 Su contenido perdura a través del tiempo.
 Ostentan la calidad de prueba plena.
- Extra - protocolares: para Luis Alfredo Cuba Ovalle, los instrumentos

extra - protocolares son creados fuera del protocolo que se entregan en original a los
interesados, es el instrumento público autorizado por el notario, en original, con las
formalidades de ley, en ejercicio de sus funciones y dentro los límites de su
competencia, en consecuencia se trata de documentos que tienen fe originaria (P. 105).
3.1.3. Protocolo notarial
Etimológicamente la palabra protocolo, proviene del latín protocollum que significa
la primera hoja pegada o encolada. Pero, Escriche (2001), considera que la palabra
protocolo proviene de la voz griega protos, que significa: ―lo que está primero en su
línea y de la voz latina collium o collatio, que significa comparación o cotejo‖. Es el libro
registro numerado, sellado o rubricado que lleva el notario (P. 113).
Es la colección ordenada y cronológica de registros en los que el notario extiende

los instrumentos públicos protocolares, con arreglo a ley (Art. 36° L.N.), (Gonzales,
2012). ¿Y qué es un registro? El registro notarial es un conjunto numerado de cincuenta
fojas ordenadas correlativamente, el cual debe ser autorizado antes de su utilización
mediante un sello y firma puesto en la primera foja del registro por parte de un notario
especialmente designado para este efecto, bajo el procedimiento y medidas de
seguridad que se fijen por el Colegio respectivo (Art. 39° L.N.). Por cada diez registros
(es decir, con 500 fojas) se forma un tomo, el que debe encuadernarse y empastarse en
el semestre siguiente a su utilización, los que serán numerados en orden correlativo (Art.
41° L.N.), (P. 1244:1245).
Para Borda, (citado por Cuba, 2006), este está compuesto de los instrumentos
públicos o privados protocolizados, que son incorporados por orden del Juez compe-
tente, previo reconocimiento, en el último caso, de las firmas que lo suscriben o
comprobación de su autenticidad (P. 115).
Así también, el avance de la tecnología ha determinado que la impresión de los

instrumentos notariales, se realice masivamente a través de medios computarizados.
Con el indudable avance de los Sistemas e Informática, es común esta impresión rápida
y de excelente calidad, ya sea de puntos, de inyección o láser. Es cierto que nuestra ley
notarial nos faculta a utilizar cualquier medio mecánico de impresión e inclusive a utilizar
nuestro puño y letra, pues, podríamos escribir nuestros instrumentos notariales a mano,
lo cual resultaría completamente desfasado con nuestra realidad, salvo la excepción el
testamento por escritura pública que debe ser escrito a puño y letra del notario.
La forma y manera de llevar el protocolo es confiado al notario como profesional

del derecho, en garantía complementaria de autenticidad durante los términos
establecidos en cada país. Por ejemplo, en Argentina el notario puede conservarlo hasta
dos años o más, salvo las respectivas disposiciones de cada provincia, para luego pasar
al archivo de protocolos creado para tal fin. En España, los notarios por ejemplo,
conservan dichos protocolos hasta veinticinco años. Durante el tiempo de conservación
el notario es responsable por dicha custodia, debe mantener el secreto profesional y
exhibir los protocolos solo a los otorgantes de los actos jurídicos por él autorizados, a sus
sucesores y a pedido de ciertas autoridades, tales como un juez cuando las cir-
cunstancias lo exijan, respectivamente. Salvo en casos de fuerza mayor o en
circunstancias especiales determinadas por las leyes que rigen la materia, serán
extraídos de las escribanías. Jorge Llambias, considera que un requisito para la
incorporación a un protocolo notarial, es la escritura de protocolización del acta res-
pectiva.
Es de destacar que, originariamente, al igual que los bienes muebles e

inmuebles, los protocolos también se vendieron, pertenecían al dueño del oficio, quién
disponía a su antojo, durante su vida o para después de su muerte.
Hoy en día, la organización jurídica de nuestro país, confirma que los protocolos
notariales son propiedad del Estado.
El estudio del protocolo es muy importante porque es la génesis de todos los

instrumentos públicos autorizados por el notario, es la historia misma de cada país, por
ello es importante analizar si existe una conservación eficiente y si son óptimas las
condiciones de depósito.
Cuba Ovalle menciona que el protocolo notarial en el Perú está formado por una
colección ordenada de registros. Ahora bien, un registro, es un cuerpo organizado
compuesto de cincuenta fojas ordenadas correlativamente según su numeración, con la
formalidad y solemnidad de estar cada registro autorizado antes de su utilización, bajo
responsabilidad del notario, mediante un sello y firma puestos en la primera foja por un
miembro de la Junta Directiva del Colegio de Notarios, designado por el Decano, con
conocimiento de la Junta Directiva.
3.1.3.1. Registros del protocolo notarial
El protocolo notarial está formado por los siguientes registros, cada uno de
los cuales se ordena y empasta en forma separada:
 De escrituras públicas.
 De testamentos.
 De protestos.
 De actas de transferencia de bienes muebles registrables.
 De actas y escrituras de procedimientos no contenciosos.
 De instrumentos protocolares denominados de constitución de garantía
mobiliaria y otras afectaciones sobre bienes muebles (art. 32 de la ley
28677 y Reglamento aprobado por DS 012-2006-JUS),
 Otros que la ley determine.
3.1.3.2. El registro de escrituras públicas

Es aquel en el que se extienden escrituras, protocolizaciones y las actas que la
ley determina (Art. 50° L.N.). Esta norma incurre en un error, pues en realidad solo son
dos los instrumentos susceptibles de ingresar al registro notarial: las escrituras públicas y
las actas. La protocolización no es en sí mismo un instrumento, pues esta consiste en la
incorporación de un documento determinado en el protocolo del notario, y que se
formaliza a través de un acta de protocolización (Romero, 2000, P. 56).
Sobre el particular, Gonzales (2012), menciona que es conveniente añadir que la

protocolización implica la incorporación al registro de escrituras de los documentos que
la ley, resolución judicial o administrativa ordenen, para lo cual se requiere extender un
ACTA en el registro de escrituras públicas, y, seguidamente, se agregan los
instrumentos referidos, al final del tomo donde corre sentada el acta de protocolización
(Art. 64°, 65°, 66° L.N.). Es menester precisar que este tomo es aquel que se forma por
cada diez registros (quinientas fojas), ordenadas correlativamente, según su
numeración; de esta forma, es al final del tomo, y no a continuación del acta de
protocolización en que se incorporan los documentos. La finalidad de la protocolización,
no es otra que la custodia y conservación de estos documentos en el archivo del notario,
quien luego de ello podrá expedir copias o traslados (P. 1245 -1246).
Acota que es curioso señalar, también, que la protocolización de la comprobación
del testamento ológrafo debe extenderse en el Registro de Escrituras Públicas, y no en el
de Testamentos como debiera ocurrir de lege ferenda. Asimismo, para que surta efectos,
el testamento ológrafo debe quedar protocolizado en el plazo de un año, desde la muerte
del testador (Art. 707° CC). Si bien existen posturas que interpretan literalmente esta
norma, en el sentido de que el proceso judicial (no contencioso) de comprobación de
testamento ológrafo y la remisión del expediente para efectos de protocolización, debe
concluirse estrictamente en el plazo de un año de la muerte del causante; sin embargo,
en opinión del autor, esta norma debe entenderse en el sentido de que el plazo de un
año se computa para efectos de la presentación de la demanda o la solicitud ante el juez,
luego de lo cual las actuaciones posteriores retrotraen sus efectos hasta esa fecha.
Sostener lo contrario, implicaría que la eficacia del testamento ológrafo quede sujeto a la
simple aleatoriedad de la duración del proceso judicial, con la consiguiente posibilidad de
premiar la mala fe de quien lo dilate por no convenirle la comprobación del citado
testamento; en tal sentido, la interpretación literal de esa norma conlleva darle valor
jurídico a la celeridad o no del aparato judicial, y posibilitar que reine la mala fe, en
contradicción a la última voluntad del causante. Esta interpretación ha recibido
consagración en el Art. 834 CPC, por el cual se establece que de rechazarse la solicitud
de comprobación del testamento, entonces puede iniciarse un proceso contencioso para
ese fin, contándose con el plazo de un año desde que quedó ejecutoriada la resolución
del no contencioso, con la finalidad de presentar la nueva demanda. Por tanto, el plazo
del Código Civil debe entenderse reformulado a la luz del Código procesal.
Por otro lado, también señala que las actas se extienden generalmente para
comprobar hechos por parte del notario, y en forma ordinaria son instrumentos extra-
protocolares, aunque, por excepción, pueden incorporarse al protocolo, normalmente
para efectos de conservación. Según el Art. 50° L.N., en el registro de escrituras públicas
puede extenderse solamente las actas que señala la ley; sin embargo, la propia Ley del
Notariado ha ampliado esta posibilidad, ya que el art. 96 indica que, A solicitud del
interesado, los instrumentos extra-protocolares son susceptibles de incorporarse al
protocolo notarial.
El acta es la narración notarial de un hecho o un acto, a diferencia de la escritura

que es la declaración de la voluntad de las partes y se refiere siempre a un convenio o
contrato (Instituto de Investigación Jurídica, s.f.).
De todas estas definiciones se deduce que; las actas se refieren o contienen
relación de hechos; en cambio, las escrituras contienen actos jurídicos, contratos,
convenios, declaración de voluntad o consentimiento. Sin embargo hay algunas actas
como los protestos y las actas de testamento cerrado que se refieren a declaraciones de
voluntad.
Así mismo, la ley peruana no establece en forma definida la diferencia entre el

acta notarial y la escritura pública. El acta es más formal que sustancial; así las actas se
utilizan para los diversos actos en que el notario tiene que dar fe fuera de la escritura, es
decir su ámbito es mayor que el de las escrituras.
3.1.3.2.1. La escritura pública
Es el instrumento público protocolar por excelencia, original y matriz protocolar, a

través del cual se establecen, modifican, regulan o extinguen derechos personales,
patrimoniales y/o mixtos, tal como lo refiere Cuba.
Veamos algunas definiciones de los siguientes doctrinarios:
El tratadista español De las Casas (citado por el Instituto de Investigación

Jurídica, s.f.) dice que la escritura es el escrito auténtico en que se consigna y perpetúa
un título o un acto público, por el cual una o varias personas jurídicamente capaces,
establecen, modifican o extienden relaciones de derecho (P. 47).
Por su parte, el tratadista Novoa, dice que la escritura es el documento

autorizado por el notario con las solemnidades del derecho a requerimiento de una o
más personas o partes otorgantes, con capacidad legal para el acto o contrato a que se
refieren y por virtud del cual se hace constar la creación, modificación o extinción de
relaciones jurídicas particulares, con sujeción a las leyes y a la moral (Novoa, s.f.), (I.I.J.,
s.f., P. 47).
Mientras que, el tratadista español Aguado (s.f.), en su Tratado de Legislación

Notarial, dice que la escritura se refiere a la creación, modificación y extinción de una
relación jurídica, o de manera general, exactamente contiene un negocio jurídico (I.I.J.,
s.f. P. 47).
Para Cabanellas (2001), la escritura pública, es:
"Un documento extendido ante notario, escribano público u otro fedatario oficial con atribuciones
legales para dar fe de un acto o contrato jurídico cumplido por el compareciente y actuante o por
las partes estipulantes‖ (P. 123)
En resumen, todas estas definiciones coinciden en que la escritura pública como

instrumento notarial, por su naturaleza, es la más importante, contiene los documentos
extendidos en el registro y que se refiere a los actos y contratos de las partes sobre
declaración de voluntad o sobre la realización de un negocio jurídico redactado de
acuerdo a la ley (I.I.J., s.f. P. 48).
Para comprender y tener un concepto de la escritura pública es necesario hacer

una breve historia de este instrumento. Tal y como lo menciona el Instituto de
Investigación Jurídica, en su obra Derecho Notarial, cuando dice que en los pueblos de
la antigüedad no existía la escritura pública, en la Edad Media aparece con categoría de
prueba, constituida con valor probatorio garantizado por el Estado. Máximo Paz, en su
obra Derecho Notarial, al referirse a la escritura pública de ese período, manifiesta que
tenía un valor tan importante que, al notario que incurra en falsedad se le cortaba la
mano.
La escritura pública como instrumento notarial alcanza su valor y plenitud en la

edad moderna y en la edad contemporánea, debido al avance que ha experimentado el
Derecho Notarial.
En el Perú, la primera vez que se habla de la escritura pública es en el Código de

Procedimientos Civiles de 1852, en que se expresa que las escrituras se otorgarán ante
el Escribano.
Previsto en el Art. 51 de la Ley del Notariado, se considera que la escritura

pública es todo documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por el
notario, que contiene uno o ms actos jurídicos (Cuba, 2006).
De todos los instrumentos públicos notariales, el más importante es la escritura

pública. Es tan importante que algunos tratadistas consideran que la función notarial se
concreta al otorgamiento de la escritura pública (I.I.J., s.f. P. 47).
a) Clases:
Dentro de las clases, Cuba, menciona que los documentos protocolares por
excelencia son las escrituras públicas.
Estas se clasifican:
En razón de los comparecientes:
 Unilaterales: cuando comparece un sólo otorgante, en tal sentido, es
bueno precisar que la obligación resultante puede ser de carácter
unilateral, porque sólo una de las partes se ve obligada.
 Bilaterales o plurilaterales: cuando la escritura es otorgada por dos o
más comparecientes, en este caso estamos frente a un acuerdo, convenio
o contrato y pueden existir prestaciones recíprocas.
 En razón de la naturaleza de la relación jurídica:
 Intervivos: son las que se otorgan entre personas naturales o jurídicas,
es decir, entre personas vivas.
 Mortis causa: son las que se otorgan por causa de muerte de la persona
natural, por ejemplo tenemos el caso de un testamento por escritura
pública, que es otorgado por el testador (causante, de cujus, etc), en vida,
pero cuya eficacia surtirá efectos después de su muerte.
Según el tipo de contrato:
 Típico: son aquellos que se encuentran regulados por nuestra legislación,
en otros términos, son los llamados contratos nominados.
 Atípico: son aquellos que pese a no estar contemplados en nuestra
legislación, existen en la realidad, por lo que atendiendo a la libertad de
contratación garantizada en nuestra Carta Magna, no existiendo
prohibición alguna, pueden también otorgarse; dicho en otros términos,
estaríamos frente a los contratos innominados (P. 122).
b) Estructura:
Así también, Cuba, agrega que la técnica documental tiene como principal
contenido el estudio de la estructura interna de los documentos, lo cual significa la
distribución y combinación de las distintas partes que integran su composición o texto. El
manejo fluido de la estructura interna pone de manifiesto la habilidad para combinar los
distintos elementos que plantea cada documento en su individualidad. Esta división en
partes posibilita estudiar en forma separada cada una de ellas, con lo cual se logra
mayor precisión y detalle en el análisis.
Por su parte, Etchegaray (2003), propone la siguiente estructura interna:
 Comparecencia: en el que se expresa lugar, fecha, nombre de notario,
personas que comparecen, datos personales; el juicio de capacidad
notarial y la fe de conocimiento.
 Intervención: el notario deja constancia de que los comparecientes actúan
por sí (en nombre propio) o en representación de otros.
 Exposición - estipulación: las partes exponen el negocio, mediante
cláusulas numeradas, debiendo ir de lo esencial a lo accesorio.
 Constancias Notariales: se incluyen las constancias de tipo fiscal y
administrativo que las leyes impongan, cerrándose el instrumento con la
mención de que ha sido leído, el consiguiente otorgamiento y firma de los
intervinientes ante el notario.
La ley del notariado (Art. 52°) establece que la estructura interna de la escritura
pública se divida en tres partes introducción, cuerpo y conclusión.
En la introducción, se expresa la comparecencia de los otorgantes, sus datos

personales y de identificación; en el cuerpo, se ubica la declaración de voluntad de las
partes y los comprobantes de representación u otros que sean necesarios; por último, la
conclusión contiene la mención de que el instrumento ha sido leído, por el notario o los
otorgantes a su elección, la ratificación del consentimiento por los otorgantes y las
firmas del instrumento.
Según el art. 54° de la Ley del Notariado, la Introducción expresará lo

siguiente:
 Lugar y fecha de extensión del instrumento.

 Nombre del notario.
 Nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión u ocupación de
los otorgantes, seguida de la indicación que proceden por su propio
derecho.
 El documento nacional de identidad DNI y los legalmente establecidos
para la identificación de extranjeros.
 La circunstancia de intervenir en el instrumento una persona en
representación de otra, con indicación del documento que lo autoriza.
 La circunstancia de intervenir un intérprete en el caso de que alguno de
los otorgantes ignore el idioma en el que se redacta el instrumento.
 La indicación de intervenir una persona, llevada por el otorgante, en el
caso de que éste sea analfabeto, no sepa o no pueda firmar, sea ciego o
tenga otro defecto que haga dudosa su habilidad, sin perjuicio de que
imprima su huella digital. A esta persona no le alcanza el impedimento de
parentesco que señala esta Ley para el caso de intervención de testigos.
 La fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se
obligan los otorgantes.
 La indicación de extenderse el instrumento con minuta o sin ella.
 Cualquier dato requerido por ley, que soliciten los otorgantes o que sea
necesario a criterio del notario.
3.1.3.3. Registro de testamentos
En este registro, se otorgan el testamento por escritura pública y el testamento

cerrado. Es llevado en forma directa por el notario para garantizar la reserva que la ley
establece para estos actos jurídicos, donde el notario observará las formalidades
prescritas por el Código Civil.
Son de observancia, asimismo, para este registro, las normas generales de la ley
del notariado en cuanto sean pertinentes. Está normado que el notario debe remitir al
Colegio, dentro de los primeros ochos das de cada mes, una relación de los testamentos
en escritura pública y cerrados extendidos en el mes anterior, para tal efecto, llevará un
libro de cargos, que será exhibido en toda visita de inspección. Queda prohibido al
notario informar o manifestar el contenido o existencia de los testamentos mientras viva
el testador, salvo que sea a solicitud de este, en cuyo caso el notario podrá expedir el
testimonio o boleta del testamento; sin embargo una vez fallecido, el informe o
manifestación deber hacerse por el notario con la sola presentación del certificado de
defunción del testador. Otorgado el testamento en escritura pública, el notario solicitará
la inscripción del mismo al Registro de Testamentos de la Oficina Registral que
corresponda, mediante parte que contendrá la fecha de su otorgamiento, fojas donde
corra extendido, nombre del notario, del testador y de los testigos, con la constancia de
su suscripción. En caso de revocatoria, indicar en el parte esta circunstancia.
Tratándose del testamento cerrado el notario transcribirá al Registro de

Testamentos de la Oficina Registral que corresponda, copia literal del acta transcrita en
su registro, con indicación de la foja donde corre. En caso de revocatoria del testamento
cerrado, transcribirá al Registro de Testamentos de la Oficina que corresponda, el acta
en la que consta la restitución al testador del testamento cerrado, con indicación de la
foja donde corre extendido.
Existen controversias doctrinarias respecto de las ventajas y desventajas del

testamento cerrado. La única ventaja que ofrece el testamento cerrado es la de asegurar
el absoluto secreto de las disposiciones testamentarias en vida del causante. Ello puede
ser necesario en determinadas circunstancias.
Sus desventajas son en cambio, importantes y notorias. En vida del causante

existe riesgo normal de pérdida o destrucción inherente a cualquier documento y que es
mayor o menor según las precauciones que se tome; pero muerto el testador, no solo
existe el riesgo anterior, sino también el de ocultación maliciosa por quienes lo tienen en
su poder o a su alcance y no desean su efectividad, y el de su apertura prematura e
indebida por quienes no saben que solo puede ser abierto en el procedimiento judicial
respectivo. A estas contingencias se une el peligro de que en el procedimiento de su
apertura y aprobación judicial y por las rigurosas exigencias del Art. 1232 del Código
Procesal Civil, quienes fueron testigos de su otorgamiento, sea por olvido o por malicia,
al ser examinados por el juez hagan declaraciones, según las cuales no se cumplió
estrictamente con alguna de las formalidades exigidas por la ley, tal como el hecho de no
haber estado presente el testigo en el acto mismo, sino haber firmado posteriormente
(I.I.J., s.f. P. 149).
A las contingencias, anteriormente señaladas, se unen los mayores gastos que
este testamento ocasiona, que no estén limitados, como se ha podido observar, a los de
su otorgamiento, sino que también incluyen los del procedimiento de su apertura judicial
y los no menos importantes referidos a la protocolización notarial del expediente
respectivo. Por estas razones no es recomendable el empleo de esta clase de
testamento.
3.1.3.4. Registro de protestos
El Instituto de Investigación Jurídica, señala que este registro está conformado

por las actas que el notario sienta, para dejar constancia del requerimiento del pago de
una obligación. Siendo el protesto la respuesta que se da a un Notario por parte del
obligado en un documento de crédito o cambio.
Para Falcione, el protesto es la constatación de un hecho por un Notario. Mientras

que para, Vivante, el protesto es el acto público indispensable para probar el exacto
cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para el ejercicio de la acción cambiarla
y sus resultados. Asimismo, para Quimera el protesto es el acta notarial acreditativa de la
falta de aceptación o pago de una cambiara que tiene por fin hacer constar la falta de
aceptación o pago de las mismas (I.I.J., s.f.).
La doctrina española, considera a las actas de protesto como de presencia. En

nuestra legislación está contemplada en los Art. 75° a 77° del Decreto Legislativo 1049.
En este registro, refiere se extienden las actas de protesto de los títulos valores.
Pueden llevarse registros por separado para títulos valores distintos, para hacer posible
su uso en formatos impresos (Vásquez et al. 2006).
También, señala que el protesto se hace en el lugar de presentación para el

pago, según la naturaleza del título, para dejar constancia de que este no ha sido
aceptado o no ha sido pagado, aun cuando la persona designada para aceptar o pagar
estuviere ausente o hubiere fallecido. El protesto se entiende con la persona que se
encuentre en el lugar donde debe practicarse la diligencia.
Este registro funciona, señala Cuba (2006), por el notario asignando una
numeración correlativa a cada título, según el orden de presentación por parte de los
interesados para los fines de su protesto, observando las formalidades señaladas en la
ley de la materia. Igualmente, en este mismo registro se anotarán los pagos parciales,
negación de firmas en los títulos valores protestados u otras manifestaciones que deseen
dejar constancia las personas a quienes se dirija la notificación del protesto, en el curso
del día de dicha notificación y hasta el día hábil siguiente. Son también de observancia
para el registro de protesto, las normas generales de la Ley del Notariado, en cuanto
sean pertinentes. Se podrán llevar registros por separado para títulos valores distintos,
para hacer posible su uso con formularios impresos; así mismo, se podrán llevar
registros separados para títulos valores sujetos a protesto por falta de aceptación, por
falta de pago y otras obligaciones, expidiendo certificaciones a favor de quienes lo
soliciten (P. 140).
3.1.3.5. Registro de actas de transferencia de bienes muebles registrables
En este registro se extenderán las actas de transferencia de vehículos y de otros

bienes muebles identificables y/o incorporados a un registro jurídico que la ley determine.
Este registro, para el autor, no estaba contemplado en la ley N° 1510 y es el Decreto Ley
N° 26002 que introduce dentro de la función notarial, la existencia de un registro ad hoc
para las actas de transferencia de bienes muebles, fundamentalmente para las
transferencias de vehículos, pudiéndose utilizar asimismo para los demás bienes
muebles que tengan el carácter de identificables y/o incorporados a un registro jurídico
que la ley determine. Como se puede apreciar el Decreto Legislativo N° 1049 sobre este
particular y en otros varios, no ha hecho sino transcribir lo que ya estaba establecido en
la ley que le precede (Decreto Ley N° 26002).
Antes de la dación del Decreto Ley N° 26002, la transferencia de vehículos

usados se efectuaba sólo mediante contrato privado con firmas legalizadas
notarialmente, los que se utilizaron indistintamente con las actas de transferencia
notarial, hasta que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, restringió su
utilización a estas últimas, dando plena vigencia a lo dispuesto por la ley.
Por su parte, Gonzales (2012), señala que si las actas de transferencia vehicular
tienen una regulación propia (Arts. 78° al 80° LN) es lógico inferir que estas normas, por
especialidad, son las que deben actuarse en primer lugar; sin embargo estos preceptos
son de carácter muy genérico y se limitan a reconocer la existencia del registro, los actos
que se documentan en él y la autorización para utilizar formatos preimpresos (P. 1294).
Por ello, agrega que esa situación obliga a buscar otro conjunto de normas que
sean aplicables a las actas de transferencia vehicular. En tal caso, encontramos los
preceptos generales para todo tipo de instrumento protocolar y que están contenidos en
los Arts. 36° al 49° L.N. Empero, aquí se regula fundamentalmente cómo se lleva el
registro, cuántas fojas lo comprenden, cuando se forma un tomo, qué ocurre si se pierde,
etc. Por tanto, nada se dice sobre aspectos fundamentales relativos a la elaboración
misma del acta, sus requisitos formales y sustantivos, las exigencias para la intervención
de los sujetos, la declaración de voluntad de las partes, entre otros aspectos.
Esta laguna sobre la forma misma de redactar, atestar (certificar) y documentar el

acto jurídico de transferencia vehicular, se salva por medio del Art. 79 de la Ley en
cuanto establece que este tipo de actas se regula por las normas precedentes del mismo
título de la ley, y en cuanto sean pertinentes. Pues bien, las normas que preceden ese
título regulan las escrituras públicas, los testamentos y los protestos; y si tenemos en
cuenta que las actas vehiculares no tienen analogía alguna con los testamentos ni con
los protestos, entonces resulta evidente que solamente serán aplicables los Arts. 50° al
66° LN, referidos al registro de escrituras públicas, en cuanto sean pertinentes. Esta
identificación entre acta vehicular y escritura pública no es antojadiza, pues en ambos
instrumentos se documentan declaraciones de voluntad con efecto vinculante, pero de
carácter ínter vivos, es decir, se trata de un acto privado de derecho. Nótese que cuando
la intervención notarial implica la recepción de una declaración de voluntad, en donde las
partes consientan un determinado negocio jurídico y disponen de sus intereses, entonces
el instrumento que lo contiene será una escritura pública, en donde se identifica a las
partes, se verifica que estas actúen con capacidad, libertad y conocimiento; se recibe su
declaración de voluntad, y, finalmente, se comprueba la conformidad de la declaración
de las partes con el texto documentado. La Ley del Notariado, al identificar las actas
vehiculares con las escrituras públicas por medio del Art. 79°, hace que las normas de
estas últimas sean aplicables a las primeras.
La legislación fiscal y administrativa imponen algunos requisitos adicionales que
el notario debe cumplir (requisitos de escritura pública) a fin de llevar a cabo la
documentación.
Entre esos requisitos tenemos los siguientes:

 Indicar en el instrumento si el pago del precio se ha realizado con medio
de pago bancario, o en efectivo, a efecto que el adquiriente pueda
sustentar el gasto con efectos tributarios o utilizarlos como crédito fiscal.
Aquí debe insertarse una constancia en el mismo documento notarial (Ley
N° 28194, Ley para la lucha contra la evasión y para la formalización de la
economía). En caso que el notario se límite a indicar que el interesado "no
le mostró medio de pago‖, entonces deberá entenderse que el pago, ya
reconocido por las partes en el instrumento, se ha realizado en efectivo,
mediante la sola declaración efectuada en el negocio jurídico.
3.1.3.6. Registro de actas y escrituras de procedimientos no contenciosos
Los asuntos no contenciosos
En principio, Couture define la jurisdicción como la función pública, realizada por

órganos competentes del Estado, con las formas requeridas por la ley, en virtud de la
cual por acto de juicio, se determina el derecho de las partes, con el objeto de dirimir sus
conflictos y controversias de relevancia jurídica, mediante decisiones con autoridad de
cosa juzgada (Gonzales, 2012).
En el ámbito de los asuntos no contenciosos, siempre que ello sea así por
esencia, no está en juego la jurisdicción, según Gonzales, por cuanto no existe
contienda o controversia de intereses. Por eso, hace mucho tiempo, la doctrina habla de
"jurisdicción voluntaria‖ para englobar determinados procedimientos en los que se busca
legalizar o legitimar una situación jurídica (poner fin a una incertidumbre jurídica), sin que
exista litis (P. 1319).
Normalmente se habla de "asunto no contencioso‖ como sinónimo de "jurisdicción

voluntaria". La jurisdicción voluntaria tiene un origen fundamentalmente histórico pues en
cierto momento de desarrollo del Estado de derecho se necesitaba de un órgano estatal
que legalizase o comprobase las situaciones de hecho, razón por la que se encomendó
al Poder Judicial, dentro de la doctrina de la separación de poderes , que resuelva estas
solicitudes.
Agrega Gonzales, que la jurisdicción voluntaria es competencia de un juez, pero,

cuando conoce de los asuntos no contenciosos. El término "voluntario ‖ proviene de la
circunstancia que la potestad jurisdiccional propiamente dicha, opera en el ámbito
conflictivo, por lo que fuera de ello, se trata de una competencia voluntaria, facultativa,
casi de un añadido sobreabundante que otorga la ley.
Nótese que ambos conceptos están vinculados, pero no son sinónimos. El asunto
no contencioso, carente de conflictividad, puede ser conocido por las instancias
judiciales (jurisdicción voluntaria) o administrativas o privadas (municipalidades,
administración pública, notarios). Estos últimos, por la obvia razón de que no ejercen
potestad jurisdiccional, no pueden asumir, ni por analogía, la terminología específica de
"jurisdicción voluntaria‖.
En la actualidad, sin embargo, refiere que existe una tendencia mundial creciente
para regresar las competencias no contenciosas a los órganos ajenos a la jurisdicción,
ora desde la perspectiva teórica por negarle naturaleza propia de jurisdicción, ora desde
la perspectiva práctica por la necesidad de aliviar las labores del juez.
El origen del proceso no contencioso, denominado también por la doctrina como

jurisdicción voluntaria, se halla en el Derecho Romano, en el que ya se hacía distingo
entre la jurisdicción contenciosa y la jurisdicción voluntaria. Según sostiene Antonio
Fernández de Bujan, en su obra Jurisdicción Voluntaria en el Derecho Romano, se
entiende por jurisdicción contenciosa, a la que hace referencia a la actividad que el
magistrado ejercita en los procesos civiles y, a partir del siglo III D.C., también abarcaba
a los procesos penales que tienen lugar entre litigantes o intercontendientes. Opuesta a
la Jurisdicción contenciosa, se halla la jurisdicción voluntaria que, como dice el doctor
Gutiérrez Alviz en su Diccionario de Derecho Romano, es aquella en la que el
magistrado interviene sin litigio o conflicto, colaborando en la celebración de un acto o
negocio jurídico. En tales casos deben conjugar las siguientes características:
voluntariedad de las partes (no incluido el magistrado), ausencia de conflicto del
intereses entre las partes y asesoramiento de las mismas. Consideramos, finalmente,
que los asuntos no contenciosos no constituyen una verdadera y propia jurisdicción,
pues en ella no está presente el elemento indispensable del conflicto ni el efecto de la
cosa juzgada; por lo que será conveniente que estos asuntos deben ser fin propio de la
labor notarial, que es función de seguridad jurídica ya que sólo el Estado delega la
facultad de ejercerla, con el principal propósito de servir a la sociedad y descongestionar
en forma efectiva la labor del Poder Judicial (I.I.J., s.f. P. 369- 370).
Por su parte, Gonzales (2012), expone las bases para determinar cuándo una
pretensión es no contenciosa: todo conflicto de intereses, en el cual un sujeto
perfectamente identificado sufre la pérdida de un derecho sin su asentimiento, constituye
el ámbito propio de la jurisdicción, ya que ésta busca poner fin a la controversia a través
del órgano al que la Constitución ha delegado en exclusiva, para tal fin, al Poder Judicial.
Siendo ello así, el notario no puede intervenir en la tramitación de procedimientos de
prescripción adquisitiva, pues ello implica arrogarse el ejercicio de la función
jurisdiccional (P. 1320).
Alguien sostendrá, por ahí, que en estos procedimientos notariales no hay

contención, siempre que el propietario no se oponga. Craso y grosero error. Si ese fuera
el argumento, entonces todas las pretensiones jurídicas, absolutamente todas, deberán
ser de conocimiento del notariado. Así, tendremos notarios que ejecutan hipotecas, que
declaran y llevan adelante el concurso de acreedores, que declaran la propiedad, o que
cobran deudas. Todo será posible a condición que el demandado no se oponga, pues en
tal caso el asunto será no contencioso, agrega.
Es evidente que las pretensiones jurídicas no se califican de contenciosas o no

contenciosas por el hecho coyuntural, aleatorio y causal de que el demandado se
oponga, conteste o formule contradicción. Nada de eso. La contención, y con ello la
exclusividad del Poder Judicial, para conocer de dichos asuntos, se justifica por la
necesidad de romper o quebrar la resistencia de un sujeto pasivo individualizado que se
niega a cumplir la pretensión de un sujeto activo.
Pondremos algunos ejemplos de Gonzales (2012), que aclararán el tema. Un
acreedor cobra una deuda al obligado. Es necesario vencer el rehúse del deudor a
cumplir, incluso contando con la colaboración de un juez para forzar la entrega de bienes
y su ejecución para destinarlo al pago de la deuda. Si el obligado no comparece, ello no
elimina que este asunto sea contencioso por esencia. Lo mismo acontece, por ejemplo,
con la ejecución de hipotecas (P. 1321).
Ahora bien, no solo las acciones de condena (obligaciones de dar o hacer) son
contenciosas, sino también las acciones declarativas, en las que solamente se exige el
reconocimiento o comprobación de un derecho o de una determinada situación jurídica,
como ocurre con el caso típico de la acción declarativa de dominio (o mejor derecho de
propiedad, según la idea que subyace en este término jurídico de corte nacional). En
esta última no se condena a nada, simplemente se dilucida quien es el propietario de un
bien, pero el tema es claramente contencioso pues con ella se fuerza a un sujeto que no
quiso reconocer una cualidad jurídica que es invocada por un tercero. Nadie podrá
sostener con mínima sensatez que los procesos de mejor derecho de propiedad deben
delegarse al notario cuando no hay oposición.
Pues bien, la misma situación se presenta en el proceso de prescripción

adquisitiva de dominio, pues aquí se pretende extinguir el derecho de un propietario, y
siempre contra su voluntad, por lo que se va a forzar su resistencia mediante un acto de
jurisdicción. La usucapión, tanto como la acción de mejor derecho de propiedad,
reivindicación, interdicto o desalojo, siempre tendrá la condición de contenciosa. Es de
su naturaleza y esencia, por lo que resulta irrelevante que el demandado se oponga o
no. En efecto, ¿cómo puede ser no contencioso un proceso que inviste a un simple
poseedor como propietario en contra de la voluntad del titular actual y que, además,
deroga y cancela el derecho de este último? ¿Cómo puede ser no-contencioso un
proceso que implica cancelar el asiento (derecho inscrito) del antiguo dueño (art. 952°
CC)?
La respuesta es obvia y lo confirma el Derecho Comparado: se trata de un asunto
contencioso, y así ocurre en todos los ordenamientos jurídicos, con alguna excepción
muy particular (Portugal). Nótese que los países que acogen el sistema del Notariado
Latino, siempre han reclamado la asunción de materias jurídicas no-contenciosas, pero
nunca se han manifestado a favor de declarar el derecho de propiedad o de reconocer la
usucapión.
El Art. N° 1 de la Ley N° 26662, establece la competencia alternativa de los
jueces y notarios en los asuntos no contenciosos de rectificación de partidas, adopción
de personas capaces, patrimonio familiar, inventarios, comprobación de testamentos
cerrados y sucesión intestada.
De los seis casos contemplados en la versión primigenia de la ley, tres de ellos

concluyen en el otorgamiento de una escritura pública (rectificación de partidas,
adopción de personas capaces, patrimonio familiar); tres requieren la extensión de un
acta (inventarios, comprobación de testamentos cerrados, sucesión intestada, patrimonio
familiar).
De esos seis casos, para el autor, se han incrementado por leyes especiales, la
separación convencional y divorcio ulterior (Ley N 29227 y su Reglamento aprobado por
Decreto Supremo N 009-2008-JUS), el reconocimiento de unión de hecho y la
convocatoria a Junta obligatoria anual y Junta General (Ley N° 29560, publicada el 16 de
julio de 2010).
3.2. Las Protocolizaciones
Concepto, Caracteres, Finalidad y Clases

La protocolización es la incorporación al Registro de Escrituras Públicas de los
documentos que la Ley, resolución judicial o administrativa ordenen. Esta incorporación
se realiza sentando un Acta en el registro y agregando los documentos al final de
tomo donde corre sentada el Acta de Protocolización. Es menester precisar que este
tomo es aquel que se forma por cada diez registros (500 fojas), ordenadas
correlativamente según su numeración; de esta forma es al final del tomo y no a
continuación del Acta de Protocolización. La finalidad de la protocolización no es otra
que la custodia y conservación de estos documentos en el archivo del notario, quien
luego de ello podrá expedir copias o traslados. Es curioso señalar que la protocolización
de la comprobación del testamento ológrafo debe extenderse en el Registro de
Escrituras Públicas y no en el de Testamentos como debiera ocurrir. Asimismo, para
que surta efectos el testamento ológrafo, este debe quedar protocolizado en el plazo
de un año desde la muerte del testador (Artículo 707 del Código Civil). Si bien existen
posturas que interpretan literalmente esta norma en el sentido que el proceso judicial no
contencioso de comprobación de testamento ológrafo y la remisión del
expediente para efecto de protocolización, debe concluirse estrictamente en el plazo de
un año de la muerte del causante; sin embargo en opinión de Gunther Gonzales
Barrón, en su obra Introducción al Derecho Registral y Notarial, esta norma debe
entenderse referida a que el plazo de un año se computa para efectos de la
presentación de la demanda o solicitud ante el juez, luego de lo cual las actuaciones
posteriores retrotraen sus efectos hasta esa fecha. Sostener lo contrario implicaría que
la eficacia del testamento ológrafo quede sujeto a la simple aleatoriedad de la duración
del proceso judicial, con la consiguiente posibilidad de premiar la mala fe de quien dilate
el proceso por no convenirle la comprobación del citado testamento; en tal sentido, la
interpretación literal de esa norma conllevaría a darle valor jurídico a la celeridad o no
del aparato judicial y posibilitar la mala fe de quien pretenda desconocer la última
voluntad del causante.
El Acta de Protocolización contendrá, según el Artículo 65˚ del D. Legislativo

1049 del Notariado:
a) Lugar, fecha y nombre del Notario. b) Materia del documento
c) Los nombres de los intervinientes
d) El número de fojas de que conste; y
e) Nombre del juez que ordena la protocolización y del secretario cursor y
mención de la resolución que ordena la protocolización o la indicación de
estar consentida o ejecutoriada o denominación de la entidad que solicita
la protocolización.
El notario agregará los documentos materia de la protocolización al final del tomo

donde corre sentada el Acta de Protocolización. Por ningún motivo los documentos
protocolizados podrán separarse del registro de escrituras públicas.
Capitulo IV:
Instrumentos Públicos Extra Protocolares
4.1. Definición de Instrumentos Públicos Extra Protocolares
Son aquellas atestaciones notariales que no se incorporan al protocolo, y sobre

los que el manto de la fe pública se circunscribe en forma limitada al acto, hecho o
circunstancia que el notario presencie o le conste por percepción sensorial y que no sea
de competencia propia de otra función (art. 98 LN.), (Gonzales, 2012, P. 1299).
Según nuestra ley, los instrumentos extra-protocolares pueden ser actas o

certificaciones. Las primeras son instrumentos redactados por el notario, en el que se da
fe de la realización de un hecho y, especialmente, de una declaración de voluntad. Los
segundos son atestaciones en documento privado, en donde el notario deja constancia
de aquello que hace o le consta.
Si tenemos en cuenta la definición de "acta", como instrumento notarial
comprobador de un hecho, cualquiera que este fuese, y que solamente se encuentra
excluido para los casos en que la atestación constituya una potestad delegada a otro
funcionario (art. 98° LN), entonces la conclusión es que estas se rigen por el principio de
números apertus, y el notario podrá constatar cualquier hecho, salvo norma en
contrario (por atribución a un tercero de la potestad fedante). Por tal motivo, son
plenamente válidas las actas de subasta privada o remate organizado por un particular,
sin que ello se encuentre circunscrito a los casos regulados en el D.L. 674.
La Ley del Notariado Peruano, para el autor, regula en sus artículos 94° a 116°
los instrumentos públicos extraprotocolares, es decir, aquellos que no forman parte del
protocolo del notario, nos referimos a las actas y a las certificaciones. Las actas, son
instrumentos públicos extraprotocolares, en el que el notario consignará los actos,
hechos o circunstancias que presencie o le conste y que no sean de competencia de otra
función. Las actas podrán ser suscritas por los interesados y necesariamente por quien
formule observación. Antes de la facción del acta, el notario dará a conocer su condición
de tal y que ha sido solicitada su intervención para autorizar el instrumento público extra-
protocolar.
Para Cuba (2006), el acta notarial es el instrumento original en el que el notario
hace constar bajo fe uno o varios hechos presenciados por él y que los asienta en un
libro del protocolo.
En el caso de la actas extraprotocolares, la legislación notarial es pobre

limitándose a señalar sus clases o modalidades; en cambio otras, -en el campo del
derecho comparado- dedican párrafos completos a su estudio, determinación y
clasificación. Así, en el caso de España, México e incluso en legislaciones estatales
como las de las Provincias del. Chaco, Entre Ríos y Buenos Aires en la República
Argentina, se puede encontrar gran riqueza ordenativa de estas materias; a veces (el
caso Español) por la vía reglamentaria o en otros casos (México, provincias Argentinas)
por la vía legislativa misma se establece la existencia de párrafos completos dedicados
al tratamiento del levantamiento Notarial de Actas. No es nuestra intención profundizar
aquí -ya tendremos ocasión de examinarlas- los citados casos y varios otros existentes
en el derecho comparado, por lo que nos limitaremos por el momento a enfatizar no sólo
su importancia teórica normativa sino también su índole eminentemente práctica, ya que
generalmente se comienza por definir qué debemos entender por Acta Notarial, para
luego poner acento en sus características, los diferentes tipos contemplados por cada
ordenamiento y el establecimiento en detalle de los requisitos substantivos y formales
que la confección de cada una de ellas requiere, todo lo cual otorga certeza y seguridad
al sistema así como tranquilidad al Notario y a los interesados que recurren a este
especial modo probatorio generalmente preventivo (Vásquez et al. 1997, P. 151-152).
El acta notarial, para el autor, al igual que la escritura pública, es el documento

especializado que debe ser realizado por notario para que adquiera relevancia pública;
es un instrumento par y a la vez igualitario en importancia, a la escritura pública y sin
embargo, recibe por parte del legislador, sólo un menosprecio ni siquiera de hermano
menor, sino que se le ignora e inobserva. Más de las veces se hace el silencio respecto
de ellas, mientras la escritura es objeto de grandes atenciones y rigores normativos,
incluso en la ley de fondo, las primeras en cambio, no son tratadas ni siquiera en los
Códigos formales, leyes especiales e incluso en la Ley del Notariado existente.
Asimismo, la Ley del Notariado menciona que las actas extra-protocolares son
de varias clases: la autorización para viaje de menores, destrucción de bienes, de
entrega, de juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas,
de licitaciones y concursos, de inventarios y subastas de conformidad con la Ley de
Promoción de la Inversión Privada de las Empresas del Estado, de sorteos y entrega de
premios, de constatación de identidad para efectos de la prestación de servicios de
certificación digital, de transmisión por medios electrónicos de la manifestación de
voluntad de terceros, de verificación de documentos y comunicaciones electrónicas en
general y otras que la ley señale.
Las certificaciones, agrega Gonzales (2012), se caracterizan porque la actuación

notarial se circunscribe a una atestación concreta y específica en cuyo caso la
intervención del notario se hace sobre un instrumento ajeno a él, del cual no es autor.
Esta especialidad de las certificaciones, hace que se rijan, por el principio de números
clausus, que no cabe ser extendido por vía analógica. Esta conclusión se extrae del
mismo texto legal.
Nuestra Ley del Notariado, establece qué son certificaciones: la entrega de

cartas notariales, la expedición de copias certificadas, la certificación de firmas, la
certificación de reproducciones, la certificación de apertura de libros, la constatación de
supervivencia, la constatación domiciliaria y otras que la ley determine.
Así como, las actas y certificaciones, que son susceptibles de incorporarse al

protocolo notarial, a solicitud de parte interesada, cumpliéndose las regulaciones que
sobre el particular rigen. Cabe precisar, que la fe del notario en las actas y
certificaciones es por la autorización de un instrumento público extraprotocolar,
realizada con arreglo a las prescripciones de la ley; en ellas, da fe de la realización del
acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las personas u objetos, de la suscripción
de documentos, confiriéndoles fecha cierta.
La entrega de cartas notariales consiste en que el notario certificará la entrega

de cartas y documentos que los interesados le soliciten, en la dirección del destinatario,
dentro de los límites de su jurisdicción, dejando constancia de su entrega o de las
circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado que devolverá a los interesados. El
notario podrá cursar las cartas por correo certificado, a una dirección situada fuera de su
jurisdicción, agregando al duplicado que devolverá a los interesados, la constancia
expedida por la oficina de correo. Debe enfatizarse que el notario no asume
responsabilidad sobre el contenido de la carta, ni de la firma, identidad, capacidad o
representación del remitente. El notario llevará un registro, donde anotará, en orden
cronológico la entrega de cartas o instrumentos notariales, el que expresará la fecha de
ingreso, el nombre del remitente y del destinatario y la fecha del diligenciamiento.
También, refiere, que el notario expedirá copias certificadas que contengan la

transcripción literal o parte pertinente de actas y demás documentos, con indicación, en
su caso, de la certificación del libro u hojas sueltas, folios de que consta y donde obran
los mismos, número de firmas y otras circunstancias que sean necesarias para dar una
idea cabal de su contenido. El notario no asume responsabilidad por el contenido del
libro u hojas sueltas, acta o documento, ni firma, identidad, capacidad o representación
de quienes aparecen suscribiéndolo.
Además, certificará firmas en documentos privados cuando hayan sido suscritas

en su presencia o cuando le conste de modo indubitable su autenticidad. No tiene
validez alguna la certificación de firma en cuyo texto se señale que la misma se ha
efectuado por vía indirecta o por simple comparación con el documento nacional de
identidad o los documentos de identidad para extranjeros. Si alguno de los otorgantes
del documento no sabe o no puede firmar, lo hará una persona llevada por él a su
ruego; en este caso el notario exigirá, ser posible, la impresión de la huella digital de
aquel, certificando la firma de la persona y dejando constancia, en su caso, de la
impresión de la huella digital. El notario no asume responsabilidad sobre el contenido
del documento de lo que deberá dejar constancia en la certificación, salvo que
constituya en sí mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas costumbres.
El notario podrá certificarfirmas en documentos redactados en idioma extranjero; en este
caso, el otorgante asumela plena responsabilidaddel contenido del documento y de los
efectos que de él se deriven.
De la misma manera, el notario certificará reproducciones de documentos

obtenidos por cualquier medio idóneo, autorizandocon su firma que la copia que se le
presenta guarda absoluta conformidad con el original. En caso que el documento
presente enmendaduras el notario, a su criterio, podrá denegar la certificación que se le
solicita o expedirla dejando constancia de la existencia de las mismas.
Otra modalidad es que el notario certifica la apertura de libros u hojas sueltas de

actas, de contabilidad y otros que la ley señale. La certificación consiste en una
constancia puesta en la primera foja útil dellibro o primera hoja suelta; con indicación del
númeroque el notario le asignará; del nombre, de la denominación o razón social de la
entidad; el objeto del libro; números de folios de que consta y si ésta es llevada en forma
simple o doble; día y lugar en que se otorga; sello y firma del notario. Todos los folios
llevarán sello notarial. El notario llevará un registro cronológico de certificación de
apertura de libros y hojas sueltas, con laindicación del número, nombre, objeto y fecha
de la legalización. Para solicitar la certificación de un segundo libro u hojas sueltas,
deberá acreditarse el hecho de haberse concluido el anterior o la presentación de
certificación que demuestre en forma fehaciente su pérdida. La certificación de
apertura de libro deberá ser solicitada por el interesado o su representante, que es el
mismo que acreditará su calidad de tal ante el notario.
Respecto de los poderes, existen dos que son extraprotocolares, por cuanto el
poder por escritura pública, no obstante estar contenido en el capítulo tres de la ley,
como se desprende de su nombre, es instrumento protocolar. Aquellos dos
mencionados son el poder fuera de registro y el poder por carta con firma legalizada.
El poder fuera de registro se rige por las disposiciones establecidas en la sección

primera del Título II de la ley, sin requerir para su validez de su incorporación al
protocolo notarial.
El poder por carta con firma legalizada, se otorga en documento privado,

conforme las disposiciones sobre la materia, respecto a asuntos inherentes al cobro de
beneficios de derechos laborales, seguridad social en salud y pensiones, etc., El poder
porcarta con firma legalizada tiene una validez de tres meses para cantidades menores
a media Unidad Impositiva Tributaria (UIT). Cuando enlos poderes por escritura pública
y fuera de registro, se cite normas legales, sin indicación de su contenido y estén
referidas a actos de disposición u otorgamiento de facultades, el notario transcribirá
literalmente las mismas. El uso de cada una de estas modalidades de poder estará
determinado en razón de la cuantía del encargo. En caso de no ser este susceptible de
valuación, regirán las normas sobre el derecho común.
RESUMEN
Hemos tratado el concepto de Derecho Notarial, su denominación en diversos

países, la evolución del notariado desde los albores de la humanidad, los sistemas
notariales imperantes en el mundo, el notario como funcionario público, dilucidándose si
en nuestro país se le considera efectivamente funcionario público, sus deberes,
obligaciones, derechos y prohibiciones, forma de cese y por último los instrumentos
públicos notariales: protocolares y extra-protocolares, los diversos registros del protocolo
como son de escrituras públicas, de testamentos, de protestos, de actas de
transferencia, bienes muebles registrables, los procedimientos no contencioso notariales
y las actas y escrituras de garantías mobiliarias, llevados estos dos últimos registros sólo
por los notarios abogados.
Entre los instrumentos públicos extra-protocolares que son las actas y

certificaciones en donde intervienen los notarios abogados y los notarios no abogados.
AUTOEVALUACIÓN
1. El Derecho Notarial es un derecho formado porque da forma al (V) (F)

derecho civil sustantivo
2. El principio de notoriedad consiste en la apreciación que hace el (V) (F)
notario de ciertos hechos o relatos mediante acta
3. Los antecedentes legales del Decreto Legislativo N° 1049 son el (V) (F)
Decreto Ley N° 26002 y la Ley N° 1510
4. Complete la oración
Los sistemas notariales en el mundo son el sistema latino, el sistema anglosajón

y el sistema ………………………………………………………………………………..
5. Para la Legislación Peruana el notario no es funcionario Público (V) (F)
para ningún efecto legal.
6. El ejercicio de la función notarial tiene un límite de edad. (V) (F)
7. Al sistema notarial anglosajón se le denomina también sistema (V) (F)

sajón.
8. Uno de los deberes del notario es incorporarse al colegio (V) (F)

respectivo dentro de los 60 días de expedido el título.
9. El notario inicia su función dentro de los treinticinco días (V) (F)

siguientes a su incorporación al Colegio de Notarios.
10.Es obligación del notario mantener la atención al público en no (V) (F)

menos de ocho horas diarias de lunes a sábado.
11.El notario está prohibido de ejercer la abogacía en todos los (V) (F)
casos
12.Para que se configure el abandono de cargo de un notario en (V) (F)

ejercicio, el plazo es de veinte días calendarios
13.La fe pública judicial está a cargo de los Jueces y tribunales de (V) (F)
justicia.
14.La fe pública administrativa está a cargo de los funcionarios del (V) (F)
Estado.
15.Están dotados de fe pública los notarios abogados y los (V) (F)

notarios no abogados
16.La certificación de la entrega de una carta notarial a su (V) (F)

destinatario constituye instrumento público notarial.
17.La certificación de la entrega de una carta notarial es un (V) (F)

instrumento público protocolar.
18.El acta de protesto de un título valor es un instrumento público (V) (F)

protocolar
19.El acta de autorización notarial para viaje de menores es un (V) (F)

instrumentos público protocolar
20.El acta de transferencia de un vehículo automotor es un (V) (F)

instrumento público extra-protocolar
SOLUCIONARIO DE LA AUTOEVALUACIÓN
Ítem Solución Ítem Solución
1. V 11. F
2. V 12. F
3. V 13. F
4. V 14. F
5. Administrativo o 15. V
sistema notarial
Estatal
6. V 16. V
7. F 17. F
8. F 18. V
9. F 19. F
10. F 20. F
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66.
SEGUNDA UNIDAD:
DE LA ORGANIZACIÓN Y
VIGILANCIA DEL NOTARIADO
Tomado de:
Lima.

Editores E.I.R.L.

Aires: Ediar.
Capítulo I:
Distrito Notarial y Colegio de Notarios
1.1. Distrito Notarial
Según Gonzales (2012), los Colegios de Notarios se distribuyen por los llamados
"distritos notariales‖, que en gran medida coinciden con los distritos judiciales. En los
distritos notariales puede existir una (ejemplo: Lima) o varias provincias políticas. El
notario, sin embargo, ejerce su función por razón de provincia, y no por todo el distrito
notarial, salvo que este coincida exactamente con una sola provincia (P. 1416).
Según el art. 4 de la ley del notariado es donde el notario goza de fe pública

dentro del territorio de la provincia a la que pertenece, empero, su oficina solamente
puede localizarse en el distrito político materia de su nombramiento.
Ejemplificando el tema para su aclaración: se designa un notario para el

distrito de San Isidro, provincia de Lima. Ello significa que este notario cuenta con
potestad de actuación en toda la provincia de Lima (competencia provincial), esto es,
podrá realizar actas de presencia en Jesús María, entregar cartas notariales en Puente
Piedra o apersonarse a extender un testamento en Pucusana. Sin embargo, su oficina
de localización solamente se ubicará dentro de los límites estrictos del distrito político de
San Isidro (localización distrital). En caso que un notario cambiase la localización de su
oficina a fin de ubicarse en otro distrito político, entonces incurriría en causal de cese por
abandono del cargo (en el distrito que le corresponde).
La razón de esta disposición, a decir del autor, es facilitar el acceso al público de

la prestación del servicio notarial, de tal suerte que cualquier notario de la provincia
tenga competencia de actuación en ese ámbito; sin embargo, la localización estricta de
la oficina dentro de un distrito político, asegura que los usuarios cuenten con el servicio
notarial. De no existir esta última prohibición, sería posible que el servicio notarial se
concentrase enlas zonas de mayor volumencontractual, con loque quedaría sin servicio
otras zonas (P. 1446).
Sin embargo, para Cuba (2006), se considera Distrito Notarial a la demarcación
territorial de la República en la que ejerce jurisdicción un Colegio de Notarios. En
términos generales, es el ámbito geográfico donde un Colegio de Notarios ejerce su
competencia (P. 197).
El artículo N° 128 de la Ley del notariado - D. Legislativo N° 1049 establece que

los Distritos Notariales de la República del Perú son veintidós con la demarcación
territorial establecida; por lo que procedemos a enumerarlos, veamos:
1. Colegio de Notarios de Amazonas.
2. Colegio de Notarios de Ancash.
3. Colegio de Notarios de Apurímac.
4. Colegio de Notarios de Arequipa.
5. Colegio de Notarios de Ayacucho.
6. Colegio de Notarios de Cajamarca.
7. Colegio de Notarios de Callao.
8. Colegio de Notarios de Cusco y Madre de Dios.
9. Colegio de Notarios de Huancavelica.
10. Colegio de Notarios do Huánuco y Pasco. (Creado por Ley N° 27567).
11. Colegio de Notarios de Ica.
12. Colegio de Notarios de Junín.
13. Colegio de Notarios de La Libertad.
14. Colegio de Notarios de Lambayeque.
15. Colegio de Notarios de Lima.
16. Colegio de Notarios de Loreto.
17. Colegio de Notorios de Moquegua. (Creado por Ley 27567).

18. Colegio de Notarios de Piura y Tumbes.
19. Colegio de Notarios de Puno.
20. Colegio de Notarios de San Martín.
21. Colegio de Notarios de Tacna. (Creado por Ley N° 27567)
22. Colegio de Notarios de Ucayali. (Creado por Ley N° 27567)
1.2. Colegios de Notarios
―Los Colegios de Notarios son personas jurídicas de derecho público, cuyo

funcionamiento se rige por estatuto único‖ (Cuba, 2006, P. 198).
Actualmente existen 22 distritos notariales, por lo que respecto de cada uno de
ellos, hay un Colegio de Notarios, es decir que en nuestro país hay 22 Colegios de
Notarios. Algunos dirán porque no hay 25 Colegios si su demarcación es departamental
(ya que en nuestro país tenemos 24 departamentos y una provincia constitucional que es
el Callao); lo que sucede es que como se aprecia en el punto anterior, hay tres distritos
notariales que fusionan a dos departamentos, es el caso de tres distritos notariales: 1)
Cusco y Madre de Dios; 2) Huánuco y Pasco; 3) Piura y Tumbes. De esta manera la
demarcación de los distritos notariales y por ende de los Colegios de Notarios, es
departamental.
Los Colegios de Notarios son personas jurídicas de Derecho Público Interno,

constituyendo un ente moral y colectivo integrado por los notarios de su jurisdicción. Este
estatus fue reconocido por Ley N° 16607 publicada en el mes de junio de 1967,
regulando esta norma que en los lugares donde existan más de cinco notarios habría un
Colegio de Notarios, implantando además la colegiación obligatoria de los notarios para
el ejercicio de la función notarial, de igual forma estableció la obligación de los Colegios
de Notarios de vigilar el cumplimiento de la Ley del Notariado y demás dispositivos
legales, promover estudios para el perfeccionamiento del Derecho Notarial, mejorar el
nivel profesional de los notarios, la ayuda mutua, la seguridad social, la asistencia, la
moralidad de los agremiados, llevar matricula de ellos entre muchas otras regulaciones.
La organización del notariado a razón de Gonzales, tiene como finalidad la

atención de asuntos gremiales y corporativos, así como la vigilancia e inspección en el
ejercicio de la función. Para tal efecto, se han instituido los Colegios de Notarios por
determinada circunscripción (análoga a los distritos judiciales) y el Consejo del
Notariado, órgano dependiente del Ministerio de Justicia. Así pues, el notariado, en su
calidad de servicio público en beneficio de la seguridad jurídica de la comunidad, no
puede quedar librado a la buena fe de cada notario individual, y por ello la ley establece
un complejo sistema de organización que atienda los requerimientos de desarrollo
corporativo y de vigilancia de la relevante función social que cumple (P. 1447).
De esta manera, el notario solo puede ejercer la función luego de la colegiación

forzosa en el Colegio que le corresponda (Art. 13 LN). La idea es someter al notario a la
potestad de un órgano superior a él, que pueda decidir sobre la correcta marcha del
notariado, y asimismo goce de los beneficios de la corporación gremial. Dentro de este
contexto, se considera Distrito Notarial, a la demarcación territorial de la República en la
que ejerce jurisdicción (a nuestra opinión en base a lo que dispone el propio numeral,
debe decir competencia) un Colegio de Notarios (art. 127 LN). Estas demarcaciones
territoriales coinciden, normalmente, con aquellas que corresponden a los distritos
judiciales del Poder Judicial. El origen de esta identidad geográfica se encuentra en que,
por tradición histórica, el notariado era objeto de vigilancia por parte del Poder Judicial,
por lo que resultaba necesaria que existiera coincidencia territorial entre el fiscalizador y
el fiscalizado. Actualmente, ya no ocurre así, pues el Poder Judicial y el Notariado se han
separado en forma absoluta (desde el DL 22634 de 1979, y conservado así por la actual
ley del notariado), pero la tradición de los "distritos notariales‖ subsiste (P. 1448).
Los Colegios de Notarios, que se instituyen en cada distrito notarial, son personas
jurídicas de derecho público (art. 129 LN), cuyo funcionamiento se rige por el estatuto
único, aprobado para todos ellos por el DS 009-97-JUS, aunque el tema ha sido objeto
de interpretación por los fundamentos jurídicos 41, 42 y 43 de la sentencia del Tribunal
Constitucional recaída en el expediente N° 00009-2009-PI/TC (P. 1448).
Con respecto al tema gremial y corporativo, el autor menciona que corresponde a

los Colegios de Notarios, el ejercicio de la representación gremial, promover la eficacia
de los servicios notariales, llevar un registro de sus miembros, convocar a concurso
público cuando haya vacantes, absolver consultas y emitir informes que le soliciten los
Poderes Públicos y sus miembros, autorizar las vacaciones y licencias, administrar los
archivos del notario cesado, entre otras (art. 130 LN).
1.2.1. Las atribuciones y obligaciones de los Colegios de Notarios
Son atribuciones y obligaciones de los Colegios de notarios del Perú las

siguientes:
a) La vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes y
reglamentos que regulen la función.
b) Velar por el decoro profesional, el cumplimiento del Código de Ética del

notariado y acatamiento dela ley del notariado, normas reglamentarias y
conexas, así como el estatuto del colegio.
c) El ejercicio de la representación gremial de la orden;
d) Promover la eficacia de los servicios notariales y la mejora del nivel

profesional de sus miembros;
e) Llevar registro actualizado de sus miembros, el mismo que incluye la

información establecida en el art. 14 de la ley, así como los principales
datos del notario y su oficio notarial y de las licencias concedidas, así
como cualquier otra información que disponga el Consejo del Notariado.
Los datos contenidos en este registro podrán ser total o parcialmente
publicados por medios telemáticos, para efectos de información a la
ciudadanía.
f) Convocar a concurso público para la provisión de vacantes en el ámbito

de su demarcación territorial y cuando lo determine el Consejo del
Notariado, conforme a lo previsto en la ley.
g) Emitir los lineamientos así como verificar y establecer los estándares para
una infraestructura mínima tanto física como tecnológica de los oficios
notariales. Así mismo generar una interconexión telemática que permita
crear una red notarial a nivel nacional y faculte la interconexión entre
notarios, entre estos y sus colegios notariales así como entre los Colegios
y la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú.
h) Absolver las consultas y emitir informes que le sean solicitados por los
Poderes Públicos, así como absolver las consultas que le sean formuladas
por sus miembros;
i) Establecer el régimen de visitas de inspecciones ordinarias anuales y

extraordinarias opinadas e inopinadas de los oficios notariales de su
demarcación territorial, siendo responsable de su ejecución y estricto
cumplimiento.
j) Autorizar las vacaciones y licencias de sus miembros;
k) Autorizar, en cada caso, el traslado de un notario a una provincia del

mismo distrito notarial, con el objeto de autorizar instrumentos, por
vacancia o ausencia de notario;
l) Supervisar que sus miembros mantengan las calidades señaladas en el
art. 10° de la ley.
m) Aplicar, en primera instancia, las sanciones previstas en la ley.
n) Velar por la integridad de los archivos notariales conservados por los

notarios en ejercicio, regulando su digitalización y conversión a micro
formas digitales de conformidad con la ley de la materia, así como
disponer la administración de los archivos del notario cesado,
encargándose del oficio y cierre de sus registros;
o) Autorizar, regular, supervisar y registrar la expedición del diploma de

idoneidad a que se refiere el inciso b) del art. 4° del decreto legislativo N°
681.
p) El cierre de los registros del notario sancionado con suspensión y la

designación del notario que se encargue del oficio en tanto dure dicha
sanción.
q) Ejercer las demás atribuciones que le señale la ley, Estatuto y demás

normas complementarias.
1.2.2. La asamblea general
La asamblea general, está conformada por los miembros del Colegio, es el

órgano supremo del mismo, sus atribuciones se establecen en el Estatuto y se constituye
en el órgano jerárquico superior dentro de la persona jurídica.
1.2.3. La junta directiva
El Colegio de Notarios será dirigido y administrado por una Junta Directiva,

compuesta por un Decano, un Fiscal, un Secretario y un Tesorero. Podrá así mismo el
Estatuto establecer los cargos de Vice decano y Vocales.
La nueva Ley del Notariado Decreto Legislativo 1049 establece que el Colegio de
Notarios tendrá un Tribunal de Honor compuesto de tres miembros que deben ser
notarios que no integren simultáneamente la Junta Directiva, y/o abogados de
reconocido prestigio moral y profesional. El Tribunal de Honor se encargará de conocer y
resolver las denuncias y procedimientos disciplinarios en primera instancia.
Los miembros de la Junta Directiva son elegidos en Asamblea General, mediante
votación secreta, por mayoría de votos y mandato de dos años. En la misma forma y
oportunidad, se elegirá a los tres miembros titulares del Tribunal de Honor, así como tres
miembros suplentes que solo actuarán en caso de abstención y/o impedimento de los
titulares.
1.2.4. Ingresos de los Colegios de Notarios
Según el maestro Ripert (1954), toda persona jurídica comúnmente nace sin
patrimonio, por lo que durante su vida lo forja, salvo excepciones conocidas. En el caso
de los Colegios de Notarios, sus rentas (ingresos) están señalados en la Ley del
Notariado – Decreto Legislativo 1049; ahora sí, veamos cuales son los ingresos de las
aludidas personas jurídicas:
a) Las cuotas y otras contribuciones que se establezcan conforme a su

Estatuto.
b) Las donaciones, legados, tributos y subvenciones que se efectúan o

constituyan a su favor.
c) Los ingresos provenientes de la autorización y certificación de

documentos, en ejercicio de las funciones establecidas según los Arts. 61,
62 y 89 de la Ley.
Capitulo II:
Junta De Decanos de los Colegios de Notarios del Perú y

Consejo del Notariado
2.1. JUNTA DE DECANOS DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS DEL PERÚ
Gonzales (2012), menciona que los Colegios de Notarios son numerosos por lo
que la práctica obligó a constituir un órgano superior con el fin exclusivo de cooperación,
y no de imperio o supremacía, lo que llevó a instituir de manera oficial a la Junta de
Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, cuya función es coordinar acciones en el
orden interno (léase bien: "coordinar", y no "obligar‖) y ejercer la representación del
notariado a nivel internacional (art. 135 LN). La Junta de Decanos, a diferencia de los
Colegios de Notarios, no cuenta con personería jurídica, pues la ley no se la ha atribuido,
y se integra por todos los decanos de los Colegios Notariales; tiene su sede en Lima y se
rige por el Estatuto aprobado por DS 007-97-JUS (. 1449).
A decir de Cuba, los Colegios de Notarios forman un organismo denominado

Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, que coordina su acción en el
orden interno y ejerce la representación del notariado en el ámbito internacional (2006).
Menciona además que la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
se integra por todos los decanos de los Colegios de Notarios de la República, tiene su
sede en Lima, y la estructura y atribuciones que su Estatuto aprobado en Asamblea,
determinen.
Es así que el Consejo Directivo estará compuesto por un presidente, tres

vicepresidentes, elegidos entre los decanos del Norte, Centro y Sur de la República, un
secretario y un tesorero.
La Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, orientará su acción al

cumplimiento de los fines institucionales, promoverá la realización de certámenes
nacionales e internacionales para el estudio de disciplinas jurídicas vinculadas al
notariado, a la difusión de los principios fundamentales del sistema del notariado latino,
pudiendo editar publicaciones orientadas a sus fines, además de cumplir las funciones
que la ley, reglamentos y su estatuto le asigne.
2.1.1. Ingresos de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
Constituyen ingresos de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del

Perú, están constituidas básicamente por las cuotas y otras contribuciones que
establezcan sus órganos, conforme a su estatuto y por las donaciones, legados, tributos
y subvenciones que se efectúen o constituyan a su favor, además de los ingresos por
certificación de firmas de notarios y otros servicios que preste de acuerdo a sus
atribuciones.
Cuba (2006), dice que como resulta muy poco probable existan donaciones, le-
gados y subvenciones, es muy importante que los Colegios de Notarios cumplan con sus
cuotas que permitan a la Junta cumplir con sus fines, objetivos y obligaciones.
2.2. Consejo del Notariado
El Consejo del Notariado es el órgano del Ministerio de Justicia que ejerce la

supervisión del notariado.
Es así que a través del Consejo del Notariado se dio cumplimiento a la Ley
Orgánica del Sector Justicia, aprobada por Decreto Ley N° 25993, que en su artículo 6,
establecía entre otras funciones del Sector Justicia, la de normar, supervisor y evaluarla
función notarial; estableciendo en su numeral 27 que el mencionado Ministerio cuenta
entre otros con el Consejo del Notariado, como órgano que propone las normas que se
requieran para el mejor desenvolvimiento de la función notarial y vigilancia del
cumplimiento de las normas que lo rijan.
Para, Gonzales (2012), el Consejo del Notariado es el órgano del Ministerio de

Justicia que ejerce la supervisión del notariado (Art. 140 LN), en el orden preventivo y
sancionador, así como la conducción de distintos aspectos de la vida notarial, tales como
la llevanza de un registro administrativo de notarios con fines de inspección y vigilancia;
solicitar u ordenar, según sea el caso, la convocatoria en concursos de acceso a la
función notarial; participar en los mismos concursos; organizar cursos o seminarios de
perfeccionamiento notarial; aprobar directivas, etc. El Consejo puede revisar la legalidad,
en vía de apelación, de algunas de las decisiones gremiales o corporativas de los
Colegios de Notarios (Art. 142-e LN) (P. 1449).
Asimismo, señala que el Consejo del Notariado se rige por las disposiciones de la
ley del notariado y su reglamento. Entre sus principales atribuciones se encuentran:
ejercer la vigilancia de los Colegios de Notarios respecto del cumplimiento de sus
obligaciones, proponer los reglamentos y normas para el mejor desenvolvimiento de la
función notarial, vigilar el cumplimiento del reglamento de visitas de inspección por parte
de los Colegios de Notarios, decidir la provisión de plazas vacantes, solicitar la
convocatoria a concursos a los Colegios de Notarios, absolver las consultas que
formulen los Poderes Públicos y las Juntas Directivas de los Colegios Notariales,
conocer de las quejas formuladas por incumplimiento de las obligaciones de los Colegios
Notariales, llevar un registro actualizado de Juntas Directivas, llevar un registro nacional
de notarios, impartir directivas para el mejor desempeño de la función, entre otras (Art.
142 LN).
Normalmente dice, el Consejo del Notariado ejerce la función de inspección y

vigilancia del notariado a través de los recursos que conoce en vía de apelación de los
procedimientos disciplinarios iniciados por los Colegios de Notarios. Sin embargo, puede
ocurrir que un interesado presente su queja o denuncia directamente en el Consejo, ante
lo cual este normalmente corre traslado al Colegio Notarial respectivo a fin que haga las
indagaciones preliminares del caso; aunque, excepcionalmente, el Consejo del
Notariado puede intervenir en forma directa en la vigilancia de un notario (art. 142-b LN).
Esta potestad de intervención se ha utilizado en pocas ocasiones, pues produce un
problema insoluble: Si el Consejo del Notariado actúa como primera instancia en la
fiscalización de un notario, ¿qué órgano sería la segunda instancia? En realidad,
consideramos que la norma ha querido señalar que la intervención directa del Consejo
se refiere exclusivamente a la visita de inspección realizada por uno de sus miembros,
de la cual se levanta un acta y se remite al Colegio de Notarios, en el caso de alguna
presunta infracción, a fin que se inicie la investigación.
Acota, que el Consejo del Notariado se compone de cinco miembros: a) El

Ministro de Justicia o su representante, quien lo preside; b) El Fiscal de la Nación, o el
Fiscal Supremo o Superior, a quien delegue; c) El Decano del Colegio de Abogados de
Lima o un miembro de la junta directiva a quien delegue; d) El Presidente de la Junta de
Decanos delosColegios de Notarios del Perú o un miembro de su Consejo Directivo a
quien delegue; e) El Decano del Colegio de Notarios de Lima o un miembro de su Junta
Directiva a quien delegue (Art. 141 LN). Existe un Secretario Técnico, que es funcionario
del Ministerio de Justicia, con voz pero sin voto. Las funciones de este Secretario están
detalladas en el Art. 58 del reglamento, y se centra en cuestiones de trámite de
documentos y recursos, preparar la agenda de cada sesión del Consejo, proyectar las
resoluciones, llevar el libro de actas de las sesiones, organizar el registro nacional de
notarios, entre otras.
Agrega, que las decisiones del Consejo del Notariado que afecten un interés
particular, específicamente las sanciones a notarios, son inmediatamente ejecutables,
aunque revisables en vía judicial, a través del proceso contencioso administrativo.
¿Qué ocurre si el Poder Judicial anula la decisión administrativa? ¿Es posible una
indemnización? En opinión del autor, una indemnización es dudosa, pues se aplica el
principio "donde hay recurso no hay responsabilidad‖, por lo que la corrección que haga
la vía judicial es suficiente en la aplicación del derecho. Ahora bien, si el eventual
perjudicado alega que se le ha privado del ejercicio de la función, pues en este caso
tampoco hay daño ocasionado por la decisión administrativa, pues bien pudo el
interesado acudir a una medida cautelar para suspender la sanción, y si el órgano
jurisdiccional no accedió a la medida cautelar, ello demuestra que la controversia era
discutible, por lo que no hay dolo o culpa grave en la decisión, y si el interesado no instó
la medida cautelar, entonces la deficiencia de su propia defensa es la que le ocasionó el
daño.
2.2.1. Composición del Consejo del Notariado

El Consejo del Notariado está integrado por los siguientes miembros:
a) El Ministro de Justicia o su representante, quien lo presidirá;

b) El Fiscal de la Nación o el Fiscal Supremo o Superior, a quien delegue;
c) El Decano del Colegio de Abogados de Lima o un miembro de la Junta

Directiva, a quien delegue;
d) El Presidente de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del

Perú o un miembro de su Consejo Directivo a quien delegue;
e) El Decano del Colegio de Notarios de Lima o un miembro de su Junta
Directiva a quien delegue;
Este órgano cuenta con un funcionario del Ministerio de Justicia, quien actuará
como Secretario, con voz pero sin voto.
2.2.2. Atribuciones del Consejo del Notariado

Son facultades o atribuciones del Consejo del Notariado las siguientes:
a) Ejercer la vigilancia de los Colegios de Notarios respecto al

cumplimiento de sus obligaciones;
b) Ejercer la vigilancia de la función notarial, con arreglo a la Ley y

normas reglamentarías o conexas, a través del colegio de notarios sin
perjuicio de su intervención directa cuando así lo determine;
c) Proponer los reglamentos y normas para el mejor desenvolvimiento

de la función notarial;
d) Aprobar directivas de cumplimiento obligatorio para el mejor

desempeño de la función notarial y para el cumplimiento de las
obligaciones de los colegios de notarios.
e) Vigilar el cumplimiento del reglamento de visitas de inspección a los

oficios notariales por los colegios de notarios;
f) Realizar visitas de inspección opinadas e inopinadas a los oficios
notariales, pudiendo designar a personas o instituciones para tal
efecto.
g) Resolver en última instancia, como tribunal de apelación, sobre las
decisiones de la junta directiva de los colegios de notarios relativas a
la supervisión de la función notarial.
h) Resolver en última instancia como tribunal de apelación, sobre las
decisiones del Tribunal Honor de los colegios de notarios relativos a
asuntos disciplinarios.
i) Designar al presidente del jurado de los concursos públicos de
Méritos para el ingreso a la función notarial conforme al artículo once
de la ley.
j) Decidir la provisión de plazas notariales a que se refiere el art. 5 de la
Ley.
k) Solicitar al Colegio de Notarios la convocatoria a concursos públicos
de méritos o convocarlos, conforme a lo previsto en la ley.
l) Recibir quejas o denuncias sobre irregularidades en el ejercicio de la
función notarial y darles el trámite que corresponda.
m) Recibir las quejas o denuncias sobre el incumplimiento de las

obligaciones por parte de los integrantes de la junta directiva de los
colegios de notarios, y darles el trámite correspondiente a una
denuncia por incumplimiento de la función notarial
n) Llevar un registro actualizado de las juntas directivas de los colegios
de notarios y el registro nacional de notarios.
o) Absolver las consultas que formulen los Poderes Públicos, así como
las Juntas Directivas de los colegios de notarios, relacionadas con la
función notarial.
p) Ejercer las demás atribuciones que señale la ley y normas
reglamentarias o conexas.
Expresión gráfica de la estructura del notariado peruano
CONSEJO DEL
NOTARIADO
COLEGIOS DE NOTARIOS
NOTARIOS
No se incluye dentro de la pirámide a la Junta de Decanos de los Colegios de

139
Notarios del Perú, debido a que no es un órgano jerárquico y su fin exclusivo es de
cooperación, si bien ejerce la representación del notariado fuera del país.
Capitulo III:
Responsabilidad en el Ejercicio de la Función Notarial, Régimen

y Proceso Disciplinarios
3.1. Responsabilidad en el Ejercicio de la Función
Para el autor, el notario tiene responsabilidad administrativa disciplinaria por el

incumplimiento de la ley del notariado, normas reglamentarias y conexas, estatuto y
decisiones dictadas por el Colegio de Notarios respectivo y por el Consejo del
Notariado. Sin perjuicio de ello, el notario es responsable en las vías civil y penal, de los
daños y perjuicios que, por culpa o dolo, ocasione a las partes o terceros en el ejercicio
de la función. Obviamente las consecuencias civiles, administrativas o penales de la
responsabilidad del notario son independientes y se exigen de acuerdo a lo previsto en
su respectiva legislación.
Asimismo, respecto de la responsabilidad administrativa que, es la que nos

compete explicar, es menester incidir en el Art. 55° de la Ley del Notariado vigente,
referido a la fe de conocimiento y a la fe de identificación, cuando expresa que:
―el notario que diere fe de identidad de algunos de alguno de los otorgantes, inducido a
error por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurrirá en
responsabilidad‖. Sobre este tema la doctrina peruana ha desarrollado una interesante
interpretación, pues si bien literalmente el citado numeral así lo expresa, de manera
alguna significa que el notario se libere de responsabilidad acreditando que se le
presentó un documento falso o que existió tal situación, sino que debe acreditar que
actuó sin negligencia; en otras palabras, que pese a haber utilizado todos los medios a
su alcance, no le fue posible evitar incurrir en error. Siendo este el criterio, con una muy
buena intención, el acotado Art. 55° del Decreto Legislativo N° 1049 del notariado, ha
introducido la obligación del notario de: ―acceder a la base de datos del Registro
Nacional de Identificación y Estado Civil – RENIEC – en aquellos lugares donde se
cuente con acceso a internet y sea posible para la indicada entidad brindar el servicio de
consultas en línea, para la verificación de la identidad de los intervinientes, mediante la
verificación de las imágenes, datos y/o la identificación por comparación biométrica de
las huellas dactilares. Cuando el notario lo juzgue conveniente exigirá otros documentos
140
y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación‖. Es obvio que
con el avance de la ciencia y la tecnología, la aparición de la informática, ahora existan
otros medios de que pueden hacer uso los notarios, a fin de no incurrir en
responsabilidad.
La responsabilidad disciplinaria o profesional (administrativa), señala Gonzales,

surge por el incumplimiento de los deberes de actuación funcional regulados en la
legislación notarial, por transgresiones a la ética profesional o por infracción de los
deberes corporativos. El Art. 149° de la presente ley hace un listado de faltas
disciplinarias, aunque en realidad algunas de ellas se relacionan con la conducta moral
del notario, por lo que esta norma hace gala de una deficiente sistemática:
 La embriaguez habitual. No se requiere la interdicción civil por esta causa,
ni da lugar a un procedimiento disciplinario ya que, en este caso, se
produce el cese del notario por faltarle una de las condiciones para el
ejercicio profesional, cuál es, la capacidad de ejercicio. Por tanto, el
procedimiento aplicable no es el disciplinario, sino el previsto en el Art.
15.2 del reglamento.
 El uso habitual e injustificado de sustancias alucinógenas. Sobre el
particular, también es aplicable lo señalado en el acápite anterior.
 La conducta no acorde con la dignidad y decoro del cargo. Es decir, la
vida privada del notario se considera como elemento que afecta su
desenvolvimiento profesional. Nuevamente es aplicable lo señalado en el
primer acápite, pues se trata de violaciones a la conducta moral
intachable, que es uno de los presupuestos habilitantes para el ejercicio
de la función. El procedimiento no es disciplinario, sino el previsto en el
Art. 15.2 del reglamento.
 El reiterado incumplimiento de sus obligaciones civiles y comerciales.
Nuevamente, la vida privada tiene repercusión en la esfera pública: lo que
se justifica por cuanto el notario actúa por la certeza y la verdad; en tal
sentido, no parece admisible que este no cumpla continuamente sus
propios compromisos. Nuevamente se trata de un tema moral, que se
regula por el procedimiento del Art. 15.2 del reglamento.
 El ofrecer dádivas para captar clientela. Es una falta evidente de la ética y
deber profesional, pues de esta manera se engaña al usuario (a quien se
le cobra más con el fin de solventar la dádiva), y se obtiene trabajo
profesional por hechos que no tienen relación con la capacidad o
profesionalismo del notario. Es sancionable por vía del procedimiento
disciplinario.
 El aceptar o solicitar honorarios extras u otros beneficios, para la
realización de actuaciones irregulares. En este caso, la falta se encuentra
en realizar una actuación contraria a la ley, pero ello se agrava si se trata
de una actuación inducida por la obtención de una ventaja ilícita. El
problema aquí es: si no existe arancel (honorario tarifado), ¿cómo saber
que el honorario es extra? Es infracción sancionable en la vía del
procedimiento disciplinario.
 El uso de publicidad que no se limita al anuncio de su nombre y dirección.
La razón de esta prohibición se encuentra en que el servicio notarial es
único, y no está sujeto a distinciones; por tanto, mal haría un notario en
sobreestimar su actuación por hechos que escapen a su propio prestigio,
el mismo que por sí no puede ser objeto de publicidad. También es falta
disciplinaria.
 En algún momento se discutió si la instalación de carteles en la vía
pública, anunciando el local del notario, son infracciones a las reglas de la
publicidad. La respuesta es matizada: en los alrededores del oficio
notarial, la publicidad viene impuesta como un auxilio del público que
requiere el servicio; en cambio, la colocación de anuncios en lugares
alejados del oficio sí constituye infracción, pues entra en contravención
del deber de mantener solo una oficina, pues la seguidilla de carteles
tiene la idea subyacente de acercar la notaría a lugares que son lejanos,
que invaden, incluso, otros distritos, y que dan una falsa apariencia con el
fin de sustraer, ilegítimamente, la clientela de un cierto sector. No se
diga, en contra de nuestra opinión, que ello elimina la libre competencia
entre los notarios, pues tratándose de un sistema de acceso cerrado a
cierto número de plazas, entonces no existe uno de los presupuestos de
la competencia: libre acceso.
 El incumplimiento de los deberes del notario establecidos en esta ley,
normas reglamentarias o conexas y el estatuto. Es una regla genérica que
busca cubrir, a través de una tipicidad abierta, todos los posibles casos en
los que se incurra en falta disciplinaria, para lo cual se requiere que haya
una norma que imponga la obligación, y un hecho concreto en que el
notario no la haya observado. Se trata de infracción disciplinaria.
 No acatar las prohibiciones contempladas en esta ley, lo cual debe
concordarse con el art. 17° LN, referido a las prohibiciones del notario con
respecto al ejercicio de una función pública, al ejercicio de la abogacía, al
ejercicio territorial y ubicación del oficio, y a las prohibiciones en relación a
determinados asuntos. Es también una falta disciplinaría.
 En teoría se considera que las faltas disciplinarías se cometen en forma
objetiva, es decir, sin necesidad de que concurra dolo y culpa. Así parece
señalarlo a contrario sensu el Art. 146°. También se ha discutido que este
régimen disciplinario no respete el principio de tipicidad de las
infracciones, y que no gradúe las sanciones. En nuestra opinión, estas dos
objeciones son perfectamente salvables, sin que se afecte el derecho
fundamental al debido proceso. Con respecto a lo primero, la tipicidad se
deduce de los deberes impuestos al notario por la propia ley, de tal suerte
que su incumplimiento constituye per se una infracción. Por ejemplo, la ley
señala que el notario debe extender la escritura pública con minuta
autorizada por abogado; pues bien, si no lo hace, entonces incurre en
violación del deber, y la tipicidad no sufre. Con respecto a lo segundo, la
gradualidad se deduce de la propia sistemática de la ley y de los principios
que regulan la función notarial (ejercicio personal, autónomo, exclusivo,
imparcial y ceñido a las reglas de veracidad y diligencia). Por ejemplo,
elevar una escritura pública sin minuta constituye una falta leve si en el
instrumento se atesta esa misma situación; en cambio, se convierte en
una falta grave si el instrumento atesta que hubo minuta, cuando en
realidad no lo hubo, pues en tal caso se infringe el principio de veracidad.
Por su parte, es una falta muy grave entrometerse en funciones ajenas a
las del notariado, por ejemplo, participar en diligencias judiciales como
dador de fe pública, cuando la ley ya le atribuye esa potestad al fun-
cionario del mismo juzgado.
El reglamento, adicionalmente, ha ayudado en la tipificación más precisa de las

faltas, y así hace un elenco detallado de infracciones disciplinarias leves (Art. 74°),
graves (Art. 75°) y muy graves (Art. 76°), así como un régimen de sanciones y su
graduación (Art. 77°), (Gonzales, 2012, p. 1428- 1431).
3.2. Proceso disciplinario

El régimen disciplinario del notariado, menciona Gonzales (2012), tiene como
finalidad que la función notarial se ejerza en base a los principios de defensa del bien
común, seguridad jurídica en la contratación y tráfico jurídico, veracidad de los hechos,
eficiencia del servicio y respeto por la legalidad (P. 1438).
La primera instancia la resuelve el Tribunal de Honor de los Colegios de Notarios,

y la segunda instancia, el Consejo del Notariado (Art. 147° LN).
Además, cada Colegio de Notarios tendrá un Tribunal de Honor, compuesto de
tres miembros que no integren simultáneamente la directiva, y/o abogados de
reconocido prestigio moral y profesional (Art. 132°LN).
El Tribunal se elige en asamblea general, mediante votación secreta, por

mayoría de votos y mandato de dos años. Se elegirá de la misma forma a los miembros
titulares y suplentes. Estos últimos actúan en caso de abstención o impedimento de los
titulares (Art 133° LN), Sin embargo, en tanto no se elijan los miembros de los
Tribunales, las Juntas Directivas tendrán competencia para resolver en primera instancia
todas las denuncias y procedimientos disciplinarios, hasta su culminación (Primera
Disposición Complementaria, Transitoria y Final de la LN).
Y, además, el procedimiento se compone de las siguientes fases: inicio, in-
vestigación, audiencia, resolución e impugnación (Art. 65° reglamento).
El procedimiento disciplinario se inicia por denuncia de parte, a instancia de la

junta directiva, del Consejo del notariado o de oficio por decisión del Tribunal de Honor
(Art. 151 LN y Art. 66° reglamento).
De oficio o por instancia, el Tribunal de Honor solícita informe al notario

cuestionado, quien debe absolverlo en 10 días útiles. El Tribunal resuelve la apertura o
no del procedimiento disciplinario en el plazo de 20 días hábiles. La resolución que
deniega la apertura es impugnable, aunque no se señala el plazo, se supone que debe
aplicarse las normas del procedimiento general, por lo que el plazo de apelación será de
15 días útiles. El expediente se eleva al Consejo del Notariado, quien resuelve (Art. 68°
reglamento).
Por el contrario, la apertura de procedimiento disciplinario no es impugnable, y

tendrá expresa indicación de la imputación, el fundamento jurídico que sustenta la
calificación de los hechos como presunta infracción y el derecho del notario a formular su
descargo en el plazo de 15 días hábiles. Inmediatamente, luego de notificada esta
resolución, se remite el expediente al Fiscal de la Junta Directiva (Art. 69° reglamento).
De esta manera, el Fiscal realiza la investigación en el plazo de 45 días hábiles,

para lo cual actúa las pruebas ofrecidas por el notario o el denunciante, así como las que
crea conveniente, de oficio. Luego de concluido el plazo, emite un dictamen,
debidamente sustentado en los hechos y el derecho, en el que pide la absolución o la
responsabilidad del notario, en cuyo caso propone la sanción. El Fiscal notifica el
dictamen al notario y al denunciante. Seguidamente, remite lo actuado al Tribunal de
Honor (Art. 70° reglamento).
Asimismo, Ochoa (2011), indica que el Tribunal de Honor cita a la audiencia en el

plazo máximo de 15 días útiles, para lo cual se notifica al fiscal, notario y denunciante, si
fuese el caso. El art. 71 del reglamento señala que la audiencia se inicia con la
sustentación oral del fiscal, luego se concede el uso de la palabra al denunciante y,
finalmente, el notario o su abogado ejerce el derecho de defensa. La norma ha
confundido una audiencia en la que se discuten e impugnan las pruebas, y en la que se
actúan otras más, con un simple informe oral de las partes. Solo lo primero asegura un
debido procedimiento sancionador, con igualdad, bilateralidad y contradicción. Por el
contrario, hoy la investigación es meramente inquisitiva por obra del fiscal. El
anteproyecto, en este punto, era claramente superior.
El Tribunal de Honor emite resolución final en el plazo de 45 días hábiles,

contado desde la remisión del expediente. La resolución puede ser absolutoria, o
conforme con la del Fiscal, o conforme parcialmente mediante la imposición de una
sanción menor o, incluso, mayor a la propuesta. Excepcionalmente, puede declarar la
nulidad del procedimiento y retrotraer la investigación al momento en que se incurrió en
el vicio (Gonzales, 2012, P. 1440).
El Art. 72° del reglamento dispone que la resolución del Tribunal de Honor es
apelable en el plazo de 15 días hábiles, y el recurso se interpone ante el mismo Tribunal.
En caso de denegatoria de la apelación, el interesado puede acudir en queja,
directamente ante el Consejo del Notariado, en el plazo de 15 días hábiles desde la
notificación de la denegatoria. En tal caso, el Consejo dispone la elevación del
expediente y con su solo mérito procede a resolver
Una vez concedido el recurso, el Consejo del Notariado cita a vista de la causa.
Excepcionalmente, dispone la actuación de prueba de oficio cuando sea imprescindible
para tomar decisión, en cuyo casonotifica a las partes. La resolución del Consejo se
emite en el plazo de 180 días contados desde la recepción del expediente, y con ello se
agota la vía administrativa (Art. 73° reglamento).
Los órganos que ejercen la responsabilidad disciplinaria notarial (Tribunal de

Honor del Colegio de Notarios y Consejo del Notariado), pueden imponer las siguientes
sanciones: amonestación privada, amonestación pública, suspensión temporal hasta por
un máximo de un año y la destitución (Art. 150° LN).
La amonestación privada constituye una llamada de atención por escrito dirigida

al notario para que corrija su actuación, y que solo se notifica al notario concernido. La
amonestación pública es la misma llamada de atención, pero que, además de notificarse
al notario infractor, se publica en el diario oficial y en otro de circulación nacional. La
suspensión es el cese temporal en el ejercicio de la función notarial y se extiende desde
un día hasta un año; por lo que debe procederse al cierre temporal de los registros
mediante diligencia levantada por el decano y secretario del Colegio. La destitución es el
cese definitivo en el ejercicio de la función notarial, como consecuencia de una infracción
(Art. 77° reglamento).
El procedimiento disciplinario tiene como finalidad hacer valer la

responsabilidad administrativa del notario por incumplimiento de los deberes de
su función, así como de las obligaciones corporativas (Art. 144°L.N.). Un paso
adelante de la ley lo constituye la tipificación de infracciones disciplinarías en el
Art. 149° L.N., aun cuando por obvias razones de economía y simplicidad
legislativa, se tiene que acudir al método de "tipificación por relación (per
relationem)”. Es decir, existe una cláusula general en la cual se dice que
constituye infracción toda conducta que signifique incumplimiento a los deberes
establecidos en la ley, reglamento, normas conexas, estatuto y Código de Ética
(Art, 149°-c L.N). Este precepto, además, tiene la ventaja de autorizar que el
reglamento establezca otras infracciones susceptibles de sanción, lo cual es
muy importante pues se adapta a las garantías del procedimiento sancionador
en cuanto permite tipificación de faltas por vía de reglamento siempre que la ley
lo permita, y en este caso la Ley del Notariado lo permite.
El Art. 149° de la ley es relevante por varios motivos: en primer lugar,

tipifica las faltas y evita la discrecionalidad; en segundo lugar, establece un
listado que puede aumentarse por vía reglamentaria con lo que se facilita la
enumeración de las infracciones y su sanción a través de normas de menor
jerarquía normativa (inc. c). Pero se comete un grave error de técnica legislativa ,
pues en su afán de tipificación, utiliza el mismo dispositivo para listar las
infracciones en la actuación notarial, así como aquellas referidas a la conducta
personal del notario, esto es, a su moralidad social y objetiva.
En este mismo sentido, la ley reconoce que el procedimiento disciplinario

debe respetar todos los derechos y garantías establecidos para los
procedimientos administrativos, específicamente los de corte sancionador, con
lo cual se asegura el derecho de defensa del notario (Art. 148°). Otra precisión
importante es que el procedimiento disciplinario solo es pertinente en el caso de
infracciones (art. 147°).
Muy distinto es el caso del procedimiento de cese previsto en el tercer

párrafo del Art 21° de la ley, que es competencia de la Junta Directiva en
primera instancia (Art. 21°-i), y del Consejo del Notario en fase de impugnación,
que cuenta con normas adicionales en el Art. 15.2 del reglamento. Este se aplica
por la pérdida de una de las condiciones requeridas para el acceso al notariado;
por ejemplo, la pérdida de la condición de abogado, la incapacidad física o la
pérdida de la conducta moral intachable.
Nótese que ambos procedimientos versan sobre materia distinta y los
órganos competentes también son diferentes. Así, el procedimiento disciplinario
trata sobre infracciones en la actuación notarial; mientras el procedimiento de
cese simplemente constata que se ha producido la pérdida de una de las
condiciones requeridas para el acceso al notariado. Por otra parte, en el
procedimiento disciplinario la competencia es del Tribunal de Honor, y solo,
excepcionalmente corresponde a las Juntas Directivas mientras dichos
Tribunales no se hayan constituido; mientras que en el procedimiento de cese la
competencia siempre corresponde a la Junta Directiva.
Un tercer procedimiento es el de cese automático, en el que simplemente

se comprueba el hecho constitutivo del cese, sin necesidad de más trámite, y se
procede en consecuencia (Art. 21°, segundo párrafo), esto es, comunicando el
hecho al Consejo del Notariado para que se gestione la resolución ministerial de
cancelación de título. Es el caso de cese por fallecimiento, condena penal o
renuncia.
Para el autor, la responsabilidad disciplinaria o profesional emerge del

incumplimiento por parte de los notarios de la ley del notariado o del reglamento notarial,
de las disposiciones que se dictaren para la mejor observación de estos o de los
principios de ética profesional, en cuanto esas transgresiones afecten la institución
notarial, los servicios que le son propios o el decoro del Cuerpo, y su conocimiento
compete al Tribunal de Honor y al Consejo del Notariado.
De esta manera, en toda acción que se suscite contra un notario, sea en el orden
personal o por razón de sus funciones profesionales, deberá darse conocimiento al
Colegio de Notarios, para que éste, a su vez, adopte o aconseje las medidas que
considere oportunas. A tal efecto los jueces de oficio o a pedido de partes, deberán
notificar a dicho colegio toda acción intentada contra un notario, dentro del plazo que la
ley procesal señale.
La acción disciplinaria prescribe a los cinco años computados, desde el día en

que se cometió la presunta infracción administrativa disciplinaria; no obstante el inicio del
proceso disciplinario y/o la existencia de un proceso penal interrumpen el término de la
prescripción (Art. 154° LN).
El proceso disciplinario y la sanción procederán aun cuando el notario haya
cesado en el cargo (Art. 155° LN).
RESUMEN
En esta Unidad nos hemos ocupado de la organización del notariado: los

Colegios de Notarios, la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú y del
Consejo del Notariado.
Particularmente conocimos lo que es el Distrito Notarial, el número de distritos

notariales en el Perú, los órganos de gobierno de los Colegios de Notarios: la Asamblea,
la Junta directiva y el Tribunal de Honor, figura esta última que innova la actual ley del
notariado D.L. N° 1049.
Así mismo hemos conocido lo que es la Junta de Decanos de los Colegios de

Notarios del Perú, las funciones que realiza, sus órganos de gobierno: la Asamblea
General, el Consejo Directivo y su conformación.
También nos hemos referido al Consejo del Notariado, su importancia como la

máxima autoridad del notariado, su conformación y su participación como segunda
instancia administrativa en los procesos disciplinarios que se siguen a los notarios que
han incurrido en faltas. Hemos visto la tipificación de las faltas disciplinarias así como las
sanciones a que se hacen acreedores los notarios cuando incurren en ellas.
Finalmente hemos estudiado el procedimiento disciplinario en sus dos instancias:

el Colegio de Notarios: a través del Tribunal de Honor y la segunda que pone fin al
mismo y que tiene que ver con el pronunciamiento del Consejo del Notariado.
AUTOEVALUACIÓN
1. Los Colegios de Notarios son personas jurídicas de derecho privado (V) (F)
2. Los Distritos Notariales en el Perú son 24 (V) (F)
3. Cada Colegio de Notarios tiene su propio estatuto (V) (F)
4. El funcionamiento de los Colegios de Notarios se rige por estatuto (V) (F)
único
5. El Consejo del Notariado autoriza las licencias y vacaciones de los (V) (F)
notarios.
6. Es función del Consejo del Notariado convocar a concurso público (V) (F)
para la provisión de vacantes en el ámbito de su demarcación
territorial.
7. Es función de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del (V) (F)
Perú llevar un registro actualizado de los notarios a nivel nacional.
8. El Fiscal de la Nación es miembro del Consejo del Notariado. (V) (F)
9. El Ministro de Justicia es miembro del Consejo del Notariado (V) (F)
10. Son ingresos de los Colegios de Notarios las donaciones, legados, (V) (F)
tributos y subvenciones que se efectúen o constituyan a su favor.
11. El Consejo Directivo de la Junta de Decanos de los Colegios de (V) (F)
Notarios del Perú está compuesta por un presidente, dos
vicepresidentes, un secretario, y un tesorero.
12. La Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú orienta (V) (F)
su acción al cumplimiento de los fines institucionales.
13. El Consejo del Notariado es el órgano del Ministerio de Justicia que (V) (F)
ejerce la supervisión del notariado
14. Es función de los Colegios de Notarios el llevar un registro (V) (F)
actualizado de los notarios de su jurisdicción
Ítem Solución Ítem Solución
1. F 11. F
2. F 12. V
3. F 13. V
4. V 14. V
5. F
6. V
7. F
8. V
9. V
10. V
Acero, J. (2012). Derecho Civil Definiciones. Lima.
Bazán, C. (2005) Curso del Colegio de Notarios de Lima de Ingreso a la Función

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Ferrero, R. (1974). El Negocio Jurídico. Lima: Rocarme S.A.
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Editores E.I.R.L.
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Vega, A. (2000). Breve Reseña Histórica del Notariado en el Perú. Tomo I, Lima, pp. 64-
66.
TERCERA UNIDAD: EL DERECHO
REGISTRAL EN DOCTRINA Y EN LA
LEGISLACIÓN
Tomado de:
Rubio D. (2007) Derecho Registral Teoría y Práctica. Trujillo: Editorial AP. Creatividad
S.A.C.
Guevara R. (1996) Derecho registral. Lima Perú.
Roca Sastre R. (1995) Derecho Hipotecario, Fundamentos de la Publicidad Registral.

Barcelona: Bosch, Casa Editorial, S.A.
García Coni R. y Frontini A. (2006) Derecho Registral Aplicado. (3va. Ed.). Buenos
Aires: Lexisnexis Argentina S.A.
Roca Sastre R. y Roca Sastre L. (2010) Derecho Hipotecario Dinámica Registral. (8va.
Ed.) Barcelona: Bosch Casa Editorial S.A.
Capítulo I
Concepto de Derecho Registral, Sistemas Registrales,
Caracteres y Estructura Legislativa del Derecho Registral.
1.1. Denominación:
En la doctrina y las diferentes legislaciones no hay uniformidad respecto de este

tema, al punto que en España se le conoce simplemente como Derecho Hipotecario,
denominación obviamente restringida; no obstante, la mayoría prefiere llamarlo tal como
nosotros, Derecho Registral, que creemos es la mas acertada porque involucra a todos
los Registros y no solo al de Propiedad Inmueble del cual la garantía real de hipoteca
forma parte.
Guevara (1996) :
Históricamente, al desprenderse el Derecho Registral del Derecho común, se

conoció en España a nuestra disciplina como Derecho Hipotecario, debido a que el
primer derecho real cuya inscripción se hizo necesaria fue precisamente el de Hipoteca,
por ser el más proclive a la clandestinidad. Esta denominación subsiste en España por
influencia de su Ley Hipotecaria de 1861.
Muchas y variadas son las denominaciones que se han dado al Derecho
Registral, tanto por tratadistas como por leyes de la materia. Así, el insigne Registrador y
Notario español: RAMÓN MARIA ROCA SASTRE, tiene una magistral obra titulada
"Derecho Hipotecario", aunque aclara que para él más correcto sería decir "Derecho
Inmobiliario Registral‖ pero, en todo caso, ambas denominaciones, restringen
demasiado su alcance, al excluir la inscripción de otros derechos. Fuch y Oliver,
Campuzano, García Guijarro, Ventura Sola, entre otros, prefieren el nombre de
"Derecho Inmobiliario", denominación que, igualmente adolece del defecto de excluir la
inscripción do otros derechos.
Como dijimos, en España se denomina Derecho Hipotecario, obedeciendo al

título de la ley que regula la materia, la Ley Hipotecaría, pero el nombre de la ley no
responde a su contenido, pues en ella se regula, además de la hipoteca, todo lo
referente al Registro de Propiedad.
Según Gómez de la Serna, los autores de la ley adoptaron tal denominación por
la circunstancia de ser ésta popular, y ante la imposibilidad de hallar una que llenase
cumplidamente su objeto.
En opinión de Núñez Lagos, el nombre dado a la ley sirvió para evitar, en la

época en que se promulgó, recelos y oposiciones, pues dice este autor: "Un Código de
reforma que incluya en su título la palabra PROPIEDAD, hubiera parecido
revolucionario. Quizá el nombre fue un problema de táctica política".
Francisco Hernández Gil cree que la denominación Derecho Hipotecario está

justificada por haber nacido este Derecho principalmente a impulso de las necesidades
del derecho de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina y el empleo del adjetivo
hipotecario como sinónimo de registral; y, paralelamente, por el hecho de titularse Ley
Hipotecaria la ley fundamental reguladora de toda la materia relativa a la publicidad
registral inmobiliaria. Por eso, hoy, la expresión DERECHO HIPOTECARIO, se entiende
en una acepción amplia, equivalente a Derecho Inmobiliario o Derecho Inmobiliario
Registral, y en ese sentido, hacen uso de ella la doctrina y jurisprudencia españolas.
La Universidad Notarial Argentina para su Instituto de Investigación y Cátedras

de la especialidad, ha adoptado la denominación de Derecho Registral. El tratadista
español Martín Pérez y el mexicano Carral y de Teresa utilizan igual denominación.
Entre nosotros, el maestro José León Barandiaran, al prologar el libro de

Bernardo Pardo Márquez "El Derecho Registral Inmobiliario en el Perú", dice
textualmente: "Como rama con notoria garrideza que brota del exhúbero tronco del
Derecho Civil destacase el "Derecho Registral..."; denominación que ya es aceptada en
nuestro ambiente jurídico y que en las diferentes Facultades de Derecho de nuestras
Universidades han sido adoptadas y que, incuestionablemente convenimos, por ser la
más apropiada, pues, tal denominación abarca todos los derechos susceptibles de ser
inscritos. (P. 09:11)
1.1.1. Concepto
Como sucede respecto de la denominación, igualmente existen múltiples y

variados conceptos del Derecho Registral. Veamos algunos:
Raúl García Coni - Director del Registro de la Propiedad de la provincia de
Buenos Aires y profesor de la Universidad Notarial Argentina, concibe por Derecho
Registral a la sistematización de principios relacionados con la dinámica de los derechos
inscribibles en relación con los terceros.
Jerónimo González manifiesta: "Es el conjunto de normas que regulan los

derechos reales inscribibles, determinan los efectos que las acciones personales
adquieran contra terceros por la anotación y fijan el especial alcance de las prohibiciones
de disponer.
Edgardo Scotti expresa: "Conjunto de normas que regulan la publicidad".
Cossío dice: "Es un derecho regulador de la forma de constitución, modificación,

transmisión y extinción de las relaciones jurídicas que tiene por objeto un bien inmueble,
una finca".
Falbo refiere: "Es una disciplina jurídica que trata los derechos reales en su
aspecto dinámico, procurando dar seguridad a los adquirentes de bienes inmuebles o a
quienes constituyan derechos reales sobre los mismos".
Hernández Gil anota: "Es el conjunto de normas que regulan la publicidad

registra! de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas".
Lacruz Berdejo manifiesta: "Es el Derecho que regula la adquisición y eficacia

de las posiciones regístrales".
Amorós Guardiola dice: "Es el Derecho que regula de un modo inmediato y

primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas
registrales, y de un modo general la organización y funcionamiento del Registro de la
Propiedad".
Marín Pérez anota: "Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones

jurídicas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades "erga omnes", mediante la
publicidad del Registro (Derecho Registral objetivo), y es el conjunto de facultades
derivadas de una relación jurídica en contacto con él Registro y por tal, dotado de
efectos "erga omnes" (Derecho Registral subjetivo).
Roca Sastre expresa: "El conjunto de normas legales que regulan la
organización y funcionamiento del Registro de la propiedad inmueble y la práctica, valor
y efectos de sus asientos de inmatriculación registral de fincas, con sus modificaciones, y
de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas regístrales y
anotaciones preventivas admitidas".
Sanz refiere: "Un conjunto de normas de Derecho Civil que regulan las formas de
publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito
a través del Registro de la Propiedad".
Oliver manifiesta: "Conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de

los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble".
Pérez La Sala dice: "Regula todo lo referente a la registración de los actos de

constitución, declaración transmisión, modificación y extinción de los derechos reales
sobre las fincas".
Herrera Cavero expresa: "es el conjunto de principios, leyes y reglas que rigen la
constitución, organización funcionamiento y fines del Registro, como una institución
jurídica que cumple una importante función de servicio público y que tiene por finalidad
garantizar y fortalecer los diferentes actos y contratos según sea el organismo registral
que lo ampare".
Se nota de estas definiciones que la mayoría restringe el concepto al referirse

solo a los bienes inmuebles y a los derechos reales, sin considerar que el Registro de la
Propiedad Inmueble es sólo uno de los varios Registros existentes, conforme veremos
más adelante, por lo que tratando de salvar estas omisiones hace algunos años Rubén
Guevara Manrique formuló el siguiente concepto "Derecho Registral es el conjunto de
normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de
los registros públicos, así como los derechos inscribibles y medidas precautorias, en los
diversos registros, en relación con terceros".
Nuestro colega y amigo David Rubio Bernuy en el mismo sentido expresa: ―El
Derecho Registral es el conjunto de principios registrales, normas generales y
reglamentos de carácter jurídico especiales, que fundamentalmente regulan la
organización de la institución registral, el funcionamiento y control de las inscripciones de
los diferentes Registros de carácter jurídico, que conforman el Sistema Nacional de los
Registros Públicos (SINARP). Regula, además, las inscripciones, los efectos de la
publicidad registral directa e indirecta y de todo el contenido de las partidas regístrales y
de los títulos archivados que generaron las inscripciones.
El Derecho Registral protege o brinda seguridad jurídica dinámica a los terceros

que contratan en virtud de la información que brinda el Registro y otorga seguridad
jurídica estática al Tercero Registral‖ (P. 17)
1.2. Caracteres
1.2.1. Derecho Heterogéneo
Rubio (2007)
El Derecho Registral es un derecho heterogéneo, por cuanto es una disciplina

que tiene normas de Derecho Público Interno y también normas de Derecho Privado,
aplicable tanto en la acción de la institución registral, como en el procedimiento registral.
Las normas de Derecho Público, como sabemos, son aquellas que regulan el
orden jurídico del Estado en sí, en su relación con los particulares y con los demás
Estados. En el primer hablamos de Derecho Público Interno y, en el segundo, hablamos
de Derecho Público Externo.
El Derecho Registral también está conformado por normas de Derecho Público

Interno, en el de que son aplicables a la organización registral administrativa, como al
procedimiento de inscripción de títulos.
Las normas de Derecho Público, también son aplicables a los procedimientos de

selección del personal que labora y laborará en la institución registral.
Como se dijo, el Derecho Registral, protege bienes y derechos de los particulares

de orden privado. Por ejemplo, cuando se protege la propiedad de una persona natural o
jurídica (de un predio, de un vehículo), la calidad de socio participacionista en una
sociedad, de titular de una nave, aeronave, y otros bienes o derechos inscribibles, una
vez inscrito ese derecho es protegido y se le otorga oponibilidad ERGA OMNES.
En la elaboración de los contratos y actos que son susceptibles de ser inscritos en
el Registro, se aplican normas de derecho privado. Las normas de derecho privado, son
aquellas que regulan los actos de los particulares o privados, que materializan su
iniciativa en nombre y beneficio propio. Las normas de derecho privado, por su origen y
finalidad son de interés individual o particular. Como ejemplos tenemos el Código Civil, la
Ley de Sociedades, la Ley de Cooperativas, entre otros.
Los Registros Públicos, en cuanto a sus procedimientos y principios, son

regulados por normas de orden público y de observancia obligatoria y, su inobservancia
genera la nulidad del acto (P. 17)
Debe tenerse en cuenta que si bien al registrar acceden a la inscripción derechos

privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros ―Erga Omnes‖ que
puedan contratar con los titulares bajo la fe del registro.
También es llamado un Derecho heterogéneo porque no es únicamente privado

ni únicamente público; por otro lado, la protección que el Registro otorga al titular que
inscribe, es pública, pero se organiza en atención a un interés particular que pretende la
eficacia de un derecho subjetivo privado.
1.2.2. Derecho Autónomo

Constituye una rama especial del Derecho Civil y nuestro Código lo trata en su
Libro IX, pero la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento de inscripción,
no están contenidas en él, sino en leyes y reglamentos especiales. Si consideramos la
importancia incuestionable que ha alcanzado el Derecho Registral en estos últimos años,
su alejamiento creciente de las normas civiles y la relación que tiene con casi todas las
ramas del Derecho consideradas autónomas y que cuentan con principios como aquel,
tenemos que colegir sin ninguna duda que efectivamente estamos ante una rama de las
ciencias jurídicas con esa característica. (P. 17)
Se considera autónomo al Derecho Registral, por cuanto tiene sus leyes y

principios propios; además, tiene un considerable número de Reglamentos y Directivas
de carácter especial que regulan los diferentes registros jurídicos que integran el
Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP), que generalmente son
aprobados mediante Resolución del Superintendente Nacional de Los Registros
Públicos, así tenemos los siguientes reglamentos:
Reglamento General de los Registros Públicos; Reglamento de las Inscripciones

del Registro de Predios; Reglamento del Registro de Sociedades; Reglamento del
Registro de la Propiedad Vehicular; Reglamento de Inscripciones del Registro de
Embarcaciones Pesqueras; Reglamento de inscripciones del Registro de Derechos
Mineros; Reglamentó del Registro de Testamentos, entre otros. (Rubio 2007, P.17)
1.2.2. Derecho Formalista
El procedimiento registral está sujeto a formalidades y requisitos de cumplimiento

riguroso y obligatorio para la inscripción, corriendo el riesgo de que los títulos sean
observados o tachados por su inobservancia. Asimismo es formalista porque las
inscripciones se extienden en virtud del título que conste en instrumento público, salvo
disposición legal en contrario.
Rubio (2007)
Esta característica del Derecho Registral, de ser eminentemente formal, se da

tanto en el orden de formalidad del documento: Parte Notarial, Parte Judicial o Documento
administrativo que contiene el acto material o causal, como también en las formalidades
de elaboración del acto jurídico que está contenido en el documento denominado título
formal.
En aplicación del principio de titulación autentica o fehaciente, sólo se efectúan

las inscripciones, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
en contrario (Título Formal).
La formalidad del Derecho Registral también es aplicable a las cláusulas de los

actos a inscribir, por cuanto éstos deben ser acordes a la legislación vigente, o el
ordenamiento jurídico en general. Lo que significa que los contratos (Título Material),
deben adecuarse también en cuanto a su contenido a la legislación que los regulan.
Por ejemplo, en el caso del contrato de donación de inmueble, donde la
formalidad documental, es que conste en Escritura Pública, y en cuanto al contrato o
título causal o material, debe de consignarse en el mismo, entre otros, la
individualización del inmueble o inmuebles, indicar su valor real del o de los inmuebles, y
consignar las cargas que ha de satisfacer el donatario. Todo lo anterior se debe cumplir,
bajo sanción de nulidad.
Por lo tanto, todos los actos o derechos, de los cuales se solicita su acceso al
Registro y no reúnan las formalidades de Ley, tanto en el documento como en las
cláusulas exigidas por la ley, el incumplimiento de las mismas motivará la denegatoria de
su inscripción.
Cuando los requisitos omitidos sean subsanables, el Registrador Público

observará el Título, y en el caso de que el o los requisitos sean insubsanables, se
procederá a la Tacha del título. Se debe dejar expresa constancia que en el
Procedimiento Registral, no existe la cosa juzgada como en el Poder Judicial o Cosa
Decidida de Orden Administrativo, ya que un título a pesar de haber sido denegada su
inscripción a nivel Registral o a nivel Judicial culminado el Procedimiento Contencioso
Administrativo, puede perfectamente ser presentado de nuevo adjuntando la
documentación adicional que faltaba o regularizado el Tracto si fuera el caso (P. 19)
1.2.3. Derecho Limitativo
Se dice que es limitativo porque sólo son registrables los actos y derechos
específicamente señalados por la ley.
Rubio (2007)
La característica del Derecho Registral, de que es un derecho limitativo, se
debe fundamentalmente a que los actos o derechos que se inscriben en el
Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP), son aquellos que de
manera expresa y específica se encuentran debidamente señaladas en la Ley.
En el Derecho Registral Peruano, las inscripciones son Numerus Clausus
o Cerrado, lo que significa que accederán al Registro Público sólo los actos o
derechos, que estén previamente determinados en la Ley. Cuando hablamos de
ley, nos referimos a cualquier norma de carácter jurídico independientemente de
su jerarquía, no necesariamente Ley del Congreso.
Así por ejemplo, en el caso de las transferencias de las acciones o el embargo

de las mismas en una Sociedad Anónima, por más considerable que sea el
monto en el aspecto económico, no es inscribible en el Libro de Sociedades del
Registro de Personas Jurídicas, por cuanto el Reglamento del Registro de
Sociedades lo considera como un acto no inscribible en los Registros Públicos y
que, por mandato expreso de la Ley de Sociedades, sólo se debe inscribir en la
matrícula de acciones que está en poder de la misma sociedad. Sin embargo,
cuando se trata de medidas cautelares o embargos sobre participaciones de un
socio de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, si es inscribible en el
Registro esta' afectación, por cuanto así expresamente lo establece la Ley.
Otro ejemplo, es el caso de un cambio de color de un vehículo. Así este

bien mueble sea de un año muy antiguo y de valor económico mínimo, es por
mandato de la Ley un acto susceptible de ser inscrito en el Registro de la
Propiedad Vehicular; mientras que el cambio de color de un inmueble, por más
significativo que sea su valor económico, no es acto inscribible en el Registro, por
cuanto el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no lo ha previsto
como acto inscribible. (P. 18, 19)
1.3. Relación con otras ramas del Derecho.
Rubio (2007)
Las demás disciplinas comprendidas en la ciencias jurídicas se encuentran

interrelacionadas mutuamente y, el Derecho Registral, no se encuentra exento de dicha
interrelación. Entre las principales disciplinas que se relacionan con el Derecho Registral
tenemos a las siguientes: Derecho Civil; Derecho Comercial; Derecho Administrativo;
Derecho Procesal; y, Derecho Notarial (P. 19)
1.3.1. Con el Derecho Civil
Guevara (1996)
En el Libro IX de nuestro C.C. están normados los Registros Públicos y su
relación consiste en que el Derecho Registral es un desenvolvimiento de un grupo de
preceptos básicos del Derecho Civil, aunque cabe señalar que el Derecho Registral se
aparta cada vez más del Derecho Civil y hasta lo contradice a veces, introduciendo
nuevos elementos. La parte sustancial del Derecho Registral constituye Derecho Civil.
Los sectores del Derecho Civil puro como personas, cosas, obligaciones y contratos,
familia y sucesiones guardan íntima relación con el Derecho Registral, por ello son
normas civiles las que con mayor frecuencia el Registrador ha de tener presente en su
función calificadora. En nuestra legislación, los principios regístrales han sido
incorporados al Código Civil. Así el art. 2011, se refiere a los Principios Regístrales de
Legalidad y Rogación, el art. 2012 al Principio de Publicidad, el art. 2013 se refiere al
Principio Legitimación, el art. 2014 se refiere al Principio Registral de Fe Pública
Registral el art. 2015 se refiere al Principio Registral de Tracto Sucesivo y los Arts. 2016
y 2017 se refieren al Principio Registral de Prioridad. (P. 13,14)
Rubio (2007)
La relación del Derecho Registral con el Derecho Civil es estrecha, ya que el

Derecho Registral se desprende del Derecho Civil, que es la rama principal del que se
desglosan la mayoría de los derechos privados.
En el caso del Derecho Registral Peruano la relación con el Derecho Civil

asimismo es muy estrecha, ya que al margen de desprenderse de aquel, tenemos que
los principios regístrales, que son los que configuran el sistema registral de cada Estado
o país constituyendo reglas fundamentales que sirven de base al Sistema Registral y
pautas generales que sirven de referencia al Registrador al calificar los títulos, los
encontramos regulados en el Libro IX de nuestro Código Civil bajo la denominación de
"Registros Públicos", específicamente del artículo 2,010 al 2,017 de la manera que sigue:
1. Principio de titulación auténtica (Art. 2010).

2. Principio de rogación (Art. 2011).
3. Principio de legalidad (Art. 2011).
4.Principio de publicidad (Art. 2012).
5.Principio de legitimación (Art. 2013).
6. Principio de fe pública registral (Art. 2014).
7. Principio de tracto sucesivo (Art. 2015).
8.Principio de prioridad de rango (Art. 2016).
9.Principio de prioridad excluyente (Art. 2017).
La base del Derecho Registral la encontramos en el referido Libro IX del Código

Civil. Los Registradores Públicos en su diario quehacer de calificación de títulos, se valen
principalmente de las normas del Código Civil, como las contenidas en los Libros de
Derecho de las Personas, Acto Jurídico, Derecho de Familia, Derechos de Sucesiones,
Derechos Reales, Las Obligaciones, Fuentes de las Obligaciones, Prescripción y
Caducidad, Registros Públicos y Derecho Internacional Privado.
El Derecho Registral, si bien nació del Derecho Civil, cada día se aparta más de
él hasta constituir una rama autónoma , al punto que en ocasiones hasta lo contradice,
como es el caso de la diferencia entre el Tercero Civil y el Tercero Registral. Sobre la
diferencia sustancial o cualitativa entre ellos, hacemos a continuación una explicación
sobre los efectos y requisitos.
En los Sistemas Regístrales encontrados en la legislación comparada y la

regulada en nuestro país, donde la protección al tercero es la base del sistema, el
Principio de Fe Pública Registral cobra significativa importancia y se convierte en el
principio fundamental, para proteger al tercero y al tráfico de los bienes inscritos.
El tercero protegido por el Registro, en la doctrina se le conoce como el

TERCERO REGISTRAL. Esta es aquella persona que de buena fe adquiere un bien a
título oneroso de quien aparece en el Registro para otorgarlo y, una vez que adquiere el
derecho, lo inscribe.
La protección al denominado TERCERO REGISTRAL, se materializa de la

siguiente manera:
En primer lugar, cuando hablamos del TERCERO REGISTRAL o aplicación de

normas de DERECHO REGISTRAL, nos estamos refiriendo a que LA SEGURIDAD DEL
TRÁFICO, SACRIFICA EN PARTE LA SEGURIDAD DEL DERECHO COMUN.
Así tenemos que, aplicando las normas del Derecho Civil, también denominado
Derecho Común, si una persona adquiere de otra un bien y sucede que el derecho de la
persona otorgante es nulo, "el derecho común", establece que será nulo también el
derecho del adquirente, ya que nulo el derecho del otorgante es también nulo el del
adquirente, porque nadie puede transferir mayor derecho que el que le pertenece.
La solución que se da en observancia de las normas del "derecho extrarregistral

o común", no es aplicable en el Derecho Registral, ya que la" Seguridad del Derecho", es
sacrificada por la "Seguridad del Tráfico", que expresa que sí esa nulidad o causales de
nulidad no aparecen en el Registro, el adquirente adquiere bien y la nulidad del título del
otorgante no lo perjudica.
Consecuentemente, el TERCERO REGISTRAL es protegido por el Derecho

Registral, siempre y cuando reúna ciertos requisitos como son: Adquirir del que en el
Registro aparece con facultades para transferir, a título oneroso; que actué con buena fe
(Buena Fe objetiva y Buena Fe subjetiva); que inscriba su adquisición y, por último, que
en el Registro no consten registrados causales de nulidad, rescisión o resolución
respecto del derecho del otorgante o transferente (Ejs. Arts. 2014 y 2038 del Código
Civil) (P. 19:21)
1.3.2. Con el Derecho Comercial
El Código de Comercio, modificado por la Ley de Sociedades Mercantiles ahora

Ley General de Sociedades y el Reglamento del Registro Mercantil ahora Reglamento
del Registro de Sociedades, crean un Libro de Comerciantes, en el que se inscriben las
personas naturales que se dedican al comercio. Igualmente las sociedades mercantiles,
para que tengan personería jurídica, deben inscribirse en el Registro de Sociedades con
observancia de normas del Derecho Registral.
Las sociedades mercantiles actúan habitualmente como sujetos de derechos en

el tráfico inmobiliario o mobiliario, por lo que inexorablemente deben someterse a las
normas del Registro de Propiedad Inmueble y del Registro de Bienes Muebles.
Rubio (2007)
Con el Derecho Comercial también guarda una fluida relación, ya que los
Registradores del Registro de Personas Jurídicas aplican, en el proceso de calificación
de títulos que se presentan a dicha sección, normas de carácter comercial o mercantil,
básicamente en la calificación de constituciones de sociedades, como en los actos
secundarios que pueden ser las modificaciones de los Estatutos, como la elección y
renovación de los órganos de gobierno.
Así tenemos que para calificar las Escrituras Públicas de Constitución de las
Sociedades en cualquiera de sus cinco modalidades (Sociedad Anónima, Sociedad de
Responsabilidad Limitada, Sociedad Colectiva, Sociedad en Comandita, Sociedad Civil)
deben tener en cuenta y aplicar, en el aspecto sustantivo principalmente las normas
contenidas en la Ley General de Sociedades N° 26887, la misma que fue publicado en el
Diario Oficial El Peruano el 09/12/1,997 y vigente desde el 1 de enero del año 1,998.
Además, la Ley de Sociedades establece también normas de carácter formal

tanto de orden documental como de orden sustantivo, así tenemos a modo de ejemplo
algunos casos:
a. La constitución de una Sociedad, que contiene el pacto social y cualquier

modificación de éstos se requiere que estos acuerdos consten en
Escritura Pública, caso contrario, si no se cumple con dicha formalidad, el
Registrador del Registro competente procederá a denegar la inscripción
por adolecer el acto de la formalidad documentaria exigida por la Ley.
b. Sobre el nombramiento de integrantes del Directorio, de Administradores,

de Liquidadores o de cualquier representante de una sociedad: De una
interpretación sistemática de los artículos 14° y 46 de la Ley de
Sociedades, se inscribirán dichos nombramientos o designaciones en
virtud de acuerdo de Junta General de Socios o de Directorio que consten
en copias certificadas por Notario, no siendo necesario la exigencia de
Escritura Pública.
c. La Ley General de Sociedades también establece formalidades para el

derecho de adquisición preferente de los socios y la formalidad en que
debe constar la transferencia de participaciones en SOCIEDADES DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA, en el sentido de establecer para que los
demás socios distintos al que quiere transferir sus participaciones.
También establece que el documento idóneo en el que debe constar la
transferencia de participaciones es la Escritura Pública respectiva. Es
decir, el procedimiento y formalidad para transferir participaciones lo
establece la Ley de Sociedades, normas que deben ser cumplidas por los
socios y también por el Registro; ya que la misma norma Societaria
sanciona con nulidad la inobservancia del procedimiento y formalidad de
la transferencia (Art. 291 de la Ley 26887).
d. Ademas, en el Registro de Personas Jurídicas al inscribir las Empresas

Individuales de Responsabilidad Limitada, el Registrador Público debe
tener en cuenta y aplicar las normas de la Ley 21621 del 14-09-1976, que
es una norma mercantil de carácter especial aplicable sólo a las Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada, ya que como sabemos la EIRL
no es sociedad y es por ello que lo regula una Ley especial que es la
21621.
Con respecto a las EIRL es bueno tener en cuenta algunos aspectos sustantivos
y formales como los siguientes:
a. La EIRL es una persona jurídica de derecho privado, constituida por la

voluntad unipersonal de una persona natural denominada titular, con
patrimonio propio distinto al de éste.
b. Cuando los bienes de la sociedad conyugal son aportados a la EIRL, para

los efectos de la Ley de la EIRL, se considera hecho el aporte por una
persona natural, cuya representación la ejerce el cónyuge a quien
corresponde la administración de los bienes comunes.
c. La Constitución, la modificación de los Estatutos, como la disolución de las

EIRL, necesitan de la formalidad de Escritura Pública, regulación distinta a
la de las Sociedades en las que para inscribir el acuerdo de disolución no
es necesario Escritura Pública, siendo suficiente la presentación de copias
certificadas por Notario del acta de la Junta de Socios, en el que conste el
acuerdo de disolución.
d. En cuanto a los órganos de la Empresa Individual, son básicamente El
Titular y La Gerencia; mientras que en las Sociedades como las
Sociedades Anónimas Abiertas y las Sociedades Anónimas Ordinarias
tienen obligatoriamente tres órganos de gobierno como son : La Junta
General de Socios, El Directorio y la Gerencia. Para el caso de las
Sociedades Anónimas Cerradas, estas tienen Directorio facultativo.
Como complemento para lograr la Personería Jurídica, las sociedades en

general, deberán adecuar su constitución y la inscripción de sus representantes legales
(Directorio, gerentes o apoderados), a las formalidades requeridas por el Reglamento del
Registro de Sociedades aprobado por Resolución N° 200-2001/SUNARP/SN publicado
en el diario El Peruano, el 27 de Julio del año 2,001 (P. 21,22)
1.3.3. Con el Derecho Administrativo
El Derecho Registral guarda la más estrecha relación con el Derecho

Administrativo en cuanto a la organización y modo de llevar los Registros porque estos
son órganos de la Administración del Estado al servicio del Derecho Privado.
Jerárquicamente los Registros Públicos dependen de la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos (SUNARP), órgano descentralizado del Ministerio de Justicia. En
caso la atención del Registro se encomendara a un organismo paraestatal o a una
persona natural o jurídica como sucede en otros países, siempre mantendrá estrecha
vinculación con el poder público, no será en su ejercicio pero sí en el control a cargo del
Estado.
Rubio (2007)
La relación del Derecho Registral con el Derecho Administrativo está fundamentalmente

relacionada a las normas que regulan la organización y modo de llevar a los Registros Jurídicos,
que conforman el Sistema Nacional de Los Registros Públicos. Estas normas administrativas son
de orden constitucional, leyes ordinarias del Congreso y demás normas emitidas por autoridades
del Poder Ejecutivo.
Los Registros Públicos, a nivel nacional tienen a la fecha 58 Oficinas Regístrales, las
mismas que según la Ley 26366 conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos
(SINARP), y tienen como ente rectora la Superintendencia Nacional de Los Registros Públicos
(SUNARP), instituciones que fueron creadas por Ley 26366 publicada el 16-10-1994.
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector

del SINARP, con personería jurídica de derecho público, con patrimonio propio y autonomía
funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y administrativa.
A pesar de que el Registro es una persona jurídica de derecho público con cierta
autonomía, siempre tendrá un control a cargo del Estado a través del Ministerio de Justicia, Sector
al que pertenece y de la Contraloría General de la República.
Las normas de Derecho Administrativo aplicables en el Derecho Registral establecen que

el ingreso de todo personal nombrado a la institución se debe hacer a través del concurso público
de méritos respectivo, este precepto tiene su base constitucional en el art. 39 y 40 de nuestra
carta política de 1,993 que prescribe:
Art. 39 de la Constitución.- Todos los funcionarios y trabajadores públicos están al

servicio de la Nación. El presidente de la República tiene la más alta jerarquía en el servicio a la
Nación y, en ese orden, los representantes al Congreso, ministros de Estado, miembros del
Tribunal Constitucional y del Consejo de la Magistratura, los Magistrados Supremos, El Fiscal de
la Nación y el Defensor del Pueblo, en Igual categoría; y los representantes de organismos
descentralizados y alcaldes de acuerdo a Ley"
Art. 40 de la Constitución.- La Ley regula el ingreso a la carrera administrativa, y los
derechos, deberes y responsabilidades de los servidores públicos. No están comprendidos en
dicha carrera los funcionarios que desempeñan cargos políticos o de confianza. Ningún
funcionario o servidor público puede desempeñar más de un empleo o cargo público remunerado,
con excepción de uno más por función docente "
Además, en todos los procedimientos ante el Registro, se aplica de manera supletoria las
mas contenidas en la Ley del Procedimiento Administrativo Registral, aprobada por Ley 27444.
En conclusión las normas de Derecho Administrativo, regulan la organización de los
servicios registrales que comprende inscripciones y publicidad, la organización de la institución en
cuanto al personal y la estructura de la misma (P. 22,23)
1.3.4. Con el Derecho Procesal
La relación estriba en que todas las leyes y reglamentos de los Registros

Públicos incluyen pautas procesales, en algunos casos remitiéndose al Código Procesal
Civil.
El Registrador en su función calificadora, no puede olvidar algunos preceptos
procesales que de no cumplirse, el título cuya inscripción se solicita, será observado o
tachado, según el caso.
El Reglamento General de los Registros Públicos establece un procedimiento
para los efectos de la inscripción, desde la presentación del título por el Diario hasta su
inscripción. En caso de observación, tacha, liquidación o demás decisiones de los
Registradores en el ámbito de su función registral, incluso las decisiones de los
Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados.
Rubio (2007)
En el procedimiento registral, el registrador no puede obviar ciertos preceptos

procesales, la caíificadón dentro del plazo establecido, emitir las esquelas de
denegatoria de inscripción como la Observación y la Tacha, según sea el caso.
El Reglamento General de los Registros Públicos establece los pasos del

procedimiento de inscripción, desde la presentación en el Diario, hasta la inscripción del
mismo. También, el Reglamento General establece los presupuestos y requisitos para
interponer los recursos como la reconsideración y apelación a las decisiones de los
Registradores Públicos (P. 23,24)
1.3.5. Con el Derecho Notarial
Rubio (2007)
Mencionar Derecho Registral es referirse sin duda alguna al Derecho Notarial,

pues el registrador califica lo que el notario ha elaborado. Pensamos que en realidad el
registrador está protegiendo al notario cuando advierte alguna omisión formal o legal.
Como dice García Coni, la mayoría de los documentos portantes de derechos
inscribibles son de génesis notarial y a su vez, la mayor parte de lo que hace el notario
(casi todos los instrumentos protocolares) tiene como destino un Registro jurídico.
Agrega con certeza, que a la corporación notarial le interesa sobremanera el buen
funcionamiento de los Registros, porque éstos complementan su labor y constituyen el
epílogo obligado en la transmisión o constitución de derechos reales, especialmente de
los Inmobiliarios. Cualquier deficiencia en el proceso de inscripción afecta la tarea
cotidiana del notario y empaña su prestigio, por cuanto la entrega del título inscrito,
dentro de términos razonables, constituye una obligación de resultados para que el tracto
sucesivo, impida la, pronta realización de otras contrataciones sobre el mismo bien.
Cuando el Registro no anda bien se deteriora la legitimación notarial y flaquea la
convicción popular de lo que Carnelutti llama: ―La figura jurídica del Notario". Concluye
García Coni con expresiones tan profundas que nos hacen meditar en que la formación
del notario debe ser jurídica, cuales son "AL SABER HACER" DEL NOTARIO, DEBE
SEGUIR "EL HACER SABER" DEL REGISTRADOR.
El Derecho Notarial es una de las ramas más relacionadas al Derecho Registral, ya que
el Registrador Público (Funcionario encargado en primera instancia de examinar la
procedencia o improcedencia de las solicitudes de inscripción) revisa o califica los
instrumentos públicos que el Notario ha elaborado y se presentó al Registro para su
inscripción.
Al respecto, según la realidad v las estadísticas así lo corroboran, los documentos

que en mayor número se presentan al Registro para ser inscritos, son de origen o
génesis notarial. Esto se debe fundamentalmente porque el Notario es el profesional del
Derecho, que si bien no es funcionario público, el Estado mediante leyes 26002 y 26662
le otorga las siguientes facultades:
a. Dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Formaliza la

voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos, a los que
confiere autenticidad, conserva originales y expide los traslados
correspondientes, entre estos traslados tenemos ios partes de las
Escrituras Públicas y de las Actas de Transferencia de Bienes Muebles
Registrables. En cuanto a las Escrituras Pública, tenemos:
 De declaratoria de propiedad por procedimiento de prescripción
adquisitiva de dominio o título supletorio.
 De transferencias de propiedad predial.
 De Constitución de Personas Jurídicas de Derecho Privado (Sociedades,
Asociaciones, Fundaciones, Comités, Cooperativas, etc.). Los
Registradores, en el procedimiento de la calificación registral, aplican las
normas propias del Notariado como es la Ley 26002 Ley del Notariado y
otras como la 26662 que regulan los procedimientos no contenciosos de
competencia notarial y Ley 27333 que es la complementaria a la Ley 26662,
ley
de asuntos no contencioso de competencia notarial, para la regulación de
edificaciones.
b. Comprueba hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos. Entre los

procedimientos no contenciosos de competencia notarial tenemos:
Rectificación de partidas de nacimiento, matrimonio y de defunción;
adopción de personas capaces; patrimonio familiar; inventario de bienes;
comprobación de testamentos; y sucesión intestada.
Al Notariado le importa el buen funcionamiento del Registro, porque éste

complementa su labor, detecta sus errores u omisiones y constituyen el epílogo o
conclusión de todo lo hecho, que puede ser un contrato de transferencia de bienes
registrados, o la constitución de alguna persona de derecho privado como puede ser una
sociedad, una asociación, una cooperativa.
Para el autor García Coni, tanto el Notario como el Registrador deben ser
verdaderos profesionales del Derecho, y acreditar una capacitación idónea de acuerdo a
su difícil tarea, cual es "AL SABER HACER" del Notario, debe seguir "EL HACER
SABER" del Registrador.
El Notariado en general y el Notario en particular debe ser una persona muy

capacitada jurídicamente y por mandato de la Ley ( art. 10 parágrafo d) de la Ley 26002
) debe tener una¡ conducta moral intachable, al igual que los Registradores Públicos.
En cuanto al Registrador respecto a los documentos de origen notarial debe verificar si

los documentos presentados reúnen los requisitos formales y materiales. El Registrador
en su labor calificadora, con sus conocimientos jurídicos deberá "HACER SABER" al
Notario que sus documentos estuvieron bien o mal formalizados, en aplicación o la luz de
la normatividad vigente (P. 24,25)
.
Roca Sastre (1995)

―Con el Derecho notarial se relaciona en orden al documento público
notarial, actas notariales, de presencia y de notoriedad, colaboración para la seguridad
del tráfico jurídico, etc‖. (P. 92)
1.3.6. Con el Derecho Tributario
El Código Tributario en varios artículos denota la relación con el Derecho

Registral.
1.3.6.1. En el Derecho Comparado
1.3.6.1.1. Argentina
a. Antecedentes históricos
García Coni Raúl y Ángel A. Frontini ( 2006)
Desde sus remotos orígenes, la registración de la propiedad estuvo

ligada a ciertos aspectos tributarios, principalmente en el área latina del
derecho.
Las viejas contadurías de hipotecas no sólo controlaban los créditos
de particulares, sino también las gabelas, comenzando por la alcabala.
Muchas veces interesaba más empadronar al responsable fiscal que al
verdadero propietario, y ello se advierte todavía en algunos registros de
automotores.
Marín Pérez nos enseña que muchos de estos organismos nacieron
"con carácter puramente accesorio de otras finalidades: fiscal, informativa,
etc." (P. 48, 49)
Por su parte, manifiesta que en el antiguo Egipto "existían recaudadores de

impuestos, que al registrar anotaciones relacionadas con los contribuyentes dieron
oportunidad a que se hiciera una registración de la propiedad rural, que llegó a tener
conformación hacia el tiempo de la dominación de los romanos. Un atisbo, para algunos
historiadores, de los que habrían de llegar a ser registros de la propiedad inmueble".
En el Estudio sobre la publicidad inmobiliaria en relación con el desarrollo

económico y social de la América Latina, encargado por la Organización de los Estados
Americanos a los Dres. Vilíavicencio y Núñez Vallejo, los autores manifestaron que en la
etapa organizadora de los registros aparecía "la función de control fiscal, que, aunque
ajena a la publicidad inmobiliaria como instrumento de seguridad de los derechos,
históricamente ha sido la que ha dado vida a la institución en muchos países y, con
frecuencia, aun desvirtúa sus verdaderos fines".
b. El registro como recaudador
También se utiliza al registro como órgano recaudador indirecto

cuando los derechos de inscripción exceden de las necesidades del servicio
y su producto ingresa a rentas generales. Entendiéndolo así, el Congreso
Nacional, al legislar sobre el bien de familia, lo exime no sólo del impuesto de
sellos, sino también de la tasa de inscripción.
No fue de extrañar, entonces, que la estatización del Registro de la
Propiedad de la Capital Federal, dispuesta por la ley 4087, tuviera entre sus
objetivos el de reunir fondos para la construcción del Palacio de Tribunales,
donde tuvo su sede durante muchos años *o. Una nueva contribución de ese
Registro —la del espacio que ocupaban sus instalaciones— se produjo
cuando se mudó a su actual local, adquirido con fondos de la ley 17.050, que
reguló el apoyo técnico y financiero a cargo del Colegio de Escribanos de la
Capital Federal.
c. Remisión al catastro de los aspectos fiscales
La organización del catastro parcelario, tan útil al registro para dar

precisión descriptiva a la cosa inscribible, sirvió también para liberarlo de
tareas ajenas a su función específica, ya que muchos controles tributarios
fueron transferidos del registro al catastro, por ser este organismo el más
indicado para velar por el crédito fiscal.
El Estado dejó de anteponer su policía tributaria a la policía registral,
pues el art. 41, Ley Nacional de Registros 17.801, dispuso: "No podrá
restringirse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el Registro
mediante normas de carácter administrativo o tributario". En buena hora para
la seguridad jurídica.
1.3.6.1.2. España
Roca Sastre (1995)
Con el Derecho fiscal, el Derecho inmobiliario registral tienen asimismo relación
respecto a mandamientos ordenando anotaciones preventivas de embargo por débitos
fiscales y ejecuciones derivadas de los mismos, justificaciones previas del pago de los
Impuestos de Transmisiones Entre Vivos y Actos Jurídicos Documentados y de Su-
cesiones y Donaciones, hipoteca legal tácita por impuestos, así como la legal expresa,
afecciones fiscales regístrales por autoliquidación de dichos impuestos, por exenciones o
bonificaciones o para garantizar la liquidación de la extinción del usufructo, coordinación
entre el Catastro y el Registro de la propiedad, etc. (P. 93)
1.4. Sistemas Registrales
Según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas,

sistema es el conjunto de principios, normas o reglas, lógicamente enlazadas entre sí,
acerca de una ciencia o materia. Tomando como base este concepto nos permitimos
concluir que Sistema Registral es el conjunto de principios, normas o reglas ligadas entre
sí que regulan una determinada organización registral; ahora bien, los sistemas
registrales según la doctrina llevan el nombre del país que le dio origen, así existen los
sistema francés, alemán, australiano, español, inclusive peruano como vamos a ver a
continuación.
1.4.1. Sistema Registral Francés.

Roca Sastre (1995)
El sistema inmobiliario registral francés es el prototipo de los sistemas de

Registro con efectos de inoponibilidad de lo no registrado, llamado asimismo de
transcripción.
Francia cuenta con antecedentes históricos de intensa publicidad inmobiliaria

imperante de antiguo en las provincias del Norte, como el nautissement de Flandes y la
appropiance de Bretaña, modos de publicidad éstos que evolucionaron hacia un sistema
de registro.
La insinuación romana de donaciones penetró incluso en las provincias
germanizadas del Norte de Francia y la misma fue desenvuelta a fines de protección de
terceros por disposiciones reales de los siglos xv a xviii.
Durante la revolución francesa la Asamblea constituyente se propuso regular un
sistema general de publicidad inmobiliaria, lo que efectuó mediante dos Decretos
parlamentarios del 9 de mesidor del año III, uno relativo a las hipotecas y otro a
declaraciones de inmuebles al Registro, los cuales dispusieron la publicidad registral por
fincas y establecieron la registración para que las hipotecas y las transmisiones y
gravámenes del dominio tuvieran efecto, inspirándose en ideas de Derecho germánico.
Mas estos decretos no tuvieron plena aplicación, ya que, a pesar de que su
vigencia se prorrogó dos veces, fueron suspendidos y más tarde derogados por la ley de
11 de brumario del año VII, que es la primera disposición que introdujo el sistema de
transcripción en los Registros de conservación de hipotecas de los actos entre vivos
sobre bienes susceptibles de ser hipotecados, para que los mismos pudieran ser
opuestos a terceros adquirentes.
Al discutirse el Código civil se pretendió sistematizar de una manera global la
publicidad registral inmobiliaria, pero no se consiguió.
El sistema registral francés está regulado en parte por el Código civil de 1804 y
complementado por la ley de transcripciones de 23 de marzo de 1855, modificada por las
leyes de l° de marzo de 1918 y 24 de julio de 1921 y por el Decreto-ley de 30 de octubre
de 1935. Pero actualmente han sido sustituidas por el Decreto-ley de publicité fonciére
de 4 de enero de 1955, el cual, además de redactar en nueva forma numerosos artículos
del Código civil, ha modificado bastante profundamente dicha ley de transcripciones de
1855. Este Decreto-ley ha sido desenvuelto y completado por el Decreto de 14 de
octubre de 1955 y por otras disposiciones posteriores, entre ellas tres ordenanzas de 7
de enero de 1959 y otra de 5 de septiembre de 1960, así como la reforma de detalle del
Decreto de 7 de enero de 1959 (P. 30, 31)
Llamado también de la Transcripción o de la Clandestinidad. De "Sistema" sólo

tiene el nombre, pues propiamente es Un Régimen Registral. Tiene su origen en la
tradición Romana, donde la adquisición de la propiedad inmueble y la constitución de los
derechos reales sobre ésta, se materializan por el simple consentimiento de las partes y
la transcripción sólo produce efectos con respecto a terceros.
Los sostenedores del régimen de la Transcripción hacen resaltar el imperio del
consentimiento y la libertad en la contratación, afirmando que es necesario respetar la
voluntad de las partes.
Este Sistema consiste en la transmisión consensual, o sea que la cosa vendida

se trasmite al comprador por el simple consentimiento de las partes sin necesidad de los
requisitos de la tradición o inscripción.
Este Sistema ha sufrido modificaciones, pues cabe señalar que los Títulos ya no
se transcriben o copian, sino, que el Registrador Público se limita a formar volúmenes
con los documentos presentados.
Podemos decir, que la transcripción es obligatoria pero no para las partes, sino
para los Notarios, autoridades administrativas, etc, quienes están obligados a pedir en
determinado caso e independientemente de la voluntad de las partes la transcripción de
los actos o las decisiones judiciales sometidos a publicidad en que intervenga.
El Sistema Francés conceptúa el derecho de propiedad absoluto, afirmando que
las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho, y con un concepto
individualista se asevera que el propietario puede disponer de sus bienes inmuebles
libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus derechos.
Este sistema se caracteriza por el predominio del Título, o sea el de la voluntad
individual, para crear, modificar, trasmitir o extinguir derechos sobre inmuebles, siendo
conocidos los contratos solamente por las partes, careciendo en consecuencia de
Publicidad Registral, característica ésta que hace inaceptable este sistema, por que la
publicidad es la base y el sustento de los Registros Públicos, es la esencia de dicha
Institución.
Los grandes inconvenientes del Sistema Francés, son su carácter individualista,
absoluto, consensual y falta de publicidad. En cuanto a la falta de publicidad, tal
circunstancia es origen de constantes litigios y problemas. La finalidad de los Registros
Públicos, es la inscripción y publicidad de los actos que la Ley determina (P. 27, 28)
Características Del Sistema Francés
1. El derecho de propiedad es considerado eminentemente individual y

absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden establecer
limitaciones a este derecho.
2. La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los
derechos reales sobre ésta se realiza por el simple consentimiento de los
contratantes, primando la voluntad, y no siendo necesaria la inscripción en
el Registro ni la tradición.
3. Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes
contratantes, careciendo de publicidad por lo que se le denomina "Sistema
de la Clandestinidad o Transcripción".
4. Actualmente los Títulos ya no se transcriben o copian, sino que el

Registrador, se limita a formar volúmenes con los documentos
presentados.
5. La transcripción es obligatoria, no para las partes, sino para el Notario y
otras Autoridades Administrativas.
Los grandes inconvenientes de este Sistema son su carácter individualista,
absoluto, consensual y falto de publicidad (P. 28,29)
Notas Características del Sistema Registral Francés.

Roca Sastre (1995) p. 32
I. Finca y actos registrables. — Debe distinguirse entre la finca y los actos registrables:
A. En cuanto a la finca ella no es tomada en consideración como unidad registral básica,

sino tan sólo como algo complementario a base de ficheros parcelarios y ficheros de
inmuebles urbanos, conforme se verá después. Sin embargo, ella muestra una tendencia
hacia un sistema de folio real.
Los sistemas de transcripción o de inoponibilidad no concentran en una hoja o

registro particular abierto a cada finca todo el historial jurídico real de la misma, porque
no lo necesitan, y si el sistema francés intenta efectuarlo a base de ficheros reales o
inmobiliarios, no lo hace a los efectos sustanciales, sino como mecanismo facilitador de
búsqueda de lo registrado a fin de suministrar rápidamente datos o certificar sobre ellos.
Por eso la exposición de motivos de dicho Decreto-ley de 1955 afirma que, cuando la
reforma se haya consolidado, se podrán proporcionar datos casi inmediatamente de ser
solicitados, sea con relación a un propietario sea respecto de una parcela determinada
sin indicación de su propietario, gracias al uso de las fincas parcelaría.
Hay que destacar también que el nuevo sistema registral francés establece una
efectiva correlación del Catastro con el Registro.
Así el art. 2° de dicho Decreto-ley de 1955 dispone que ninguna modificación jurídica de
un inmueble puede ser objeto de una mutación catastral si el acto o decisión judicial
constatando esta modificación no ha sido publicado en el fichero inmobiliario.
B. Los actos o materia registrable en el sistema registral francés es actualmente de gran

amplitud, pues abarca la casi generalidad de actos entre vivos y por causa de muerte.
La materia registrable en el tecnicismo del sistema francés está compuesta por actos y
decisiones judiciales que se registran por publicación o transcripción; y privilegios e
hipotecas que se registran por inscripción. Por tanto se registran actos (actos jurídicos y
decisiones judiciales) y derechos (privilegios inmobiliarios e hipotecas légales, judiciales
y convencionales): los primeros se transcriben o publican y los segundos se inscriben.
Sin embargo, nosotros los englobamos todos bajo la denominación de actos
registrables.
Clásicamente la distinción entre publicación o transcripción e inscripción se funda

en que la primera es la reproducción del título registrable, que hoy se hace por vía de
archivo y encuademación en el Registro de una de las dos copias del acto registrable
presentadas, en tanto que la inscripción es un simple extracto de las cláusulas sus-
tanciales del acto de donde surge el privilegio o la hipoteca que se constata en el
Registro mediante la presentación del título correspondiente juntamente con el archivo
de una de las dos notas contentivas de los datos exigidos por la ley. A partir del citado
Decreto de 1959 de reforma de detalle ya no se habla de transcripción sino publicación o
archivo, puesto que desde la ley de 1921 no se transcribe el documento sino que se
archiva una copia del mismo.
La relación de los actos registrables es bastante compleja y debe exponerse por

grupos en atención a los efectos correspondientes.
a) Actos obligatoriamente registrables:

Roca Sastre (1995)
1. Los actos y decisiones judiciales que contengan o constaten toda

mutación o constitución entre vivos de derechos reales sobre inmuebles y
los privilegios inmobiliarios e hipotecas, así como los arrendamientos de
inmuebles por más de doce años o en que se anticipen rentas de tres o
más años.
Entran también aquí los actos entre vivos dirigidos a constatar cláusulas
de inalienabilidad temporal y todas las demás restricciones al derecho de
disponer, así como las cláusulas susceptibles de entrañar la resolución o
revocación de los referidos actos de mutación o constitución de derechos
reales, privilegios e hipotecas; y también las decisiones judiciales
constatando la existencia de tales cláusulas.
2. Los actos por causa de muerte de transmisión o constitución de derechos

reales inmobiliarios.
Son registrables los testimonios notariales en que se constaten estas

transmisiones y constituciones por causa de muerte, con las cláusulas de
restitución contenidas en los testamentos y las restricciones del derecho
de disponer, y todas las cláusulas que puedan entrañar revocación, las
cuales serán reproducidas literalmente en los testimonios notariales.
Las demandas judiciales dirigidas a obtener y los actos y decisiones judiciales

que constaten la resolución, la revocación, la anulación o la rescisión de una convención
o de una disposición por causa de muerte relativa a derechos reales inmobiliarios.
Entran incluso aquí: Los actos confirmativos de convenciones afectadas por

causas de nulidad o de rescisión, los actos acreditativos del cumplimiento de condición
suspensiva, las decisiones judiciales que rechacen las demandas antes indicadas o
desestimen la acción o instancia, los actos y decisiones judiciales declarativas, las
sentencias sobre bienes de ausentes, las convenciones sobre indivisión de inmuebles,
las decisiones admitiendo la dimisión de bienes hipotecados por parte del tercer
poseedor, los actos interruptores de la prescripción adquisitiva o de renuncia de la
prescripción consumada, y los documentos que constaten cambios del nombre de
personas físicas y de denominación o domicilio de sociedades, asociaciones, sindicatos
u otras personas morales.
b) Actos registrables simplemente:
1. Los mandamientos de embargo y demás actos procesales relacionados con ellos.
1.4.2. Sistema Registral Alemán.

Roca Sastre (1995)
El sistema inmobiliario registral alemán es el prototipo de los sistemas de Registro

con efecto de exactitud de lo registrado.
Alemania contaba con importantes antecedentes legislativos sobre la materia en
los diversos Estados existentes antes de la unificación nacional. Entre estos
antecedentes destacan las dos leyes de 5 de mayo de 1872, relativa una a la adquisición
de la propiedad inmueble y la otra a los libros inmobiliarios, en las que se encuentran
gérmenes notables del régimen registrai futuro, en los que influyó notablemente la
escuela histórica de SAVIGNY
El sistema inmobiliario registral alemán se apoya en una institución registral
robusta, de fuertes precedentes nacionales, adaptados las necesidades del tráfico
jurídico inmobiliario moderno. Se halla contenido el sistema fundamentalmente: en el
Código civil e 18 de agosto de 1896 (que empezó a regir el 1 de enero de 1900, a la
Ordenanza registrai (Grundbuchordnung) de 5 de agosto de 1935, en la ley de
Jurisdicción voluntaria de 20 de mayo de 1898, n la ley de Ejecución y Administración
judicial de 24 de mayo de 897, en la ley sobre normas en materia de registros de 20 de
diciembre de 1963, en las leyes de 5 de noviembre de 1969 y 27 de MÍO de 1970, que
crean el Rechtspfleger o Administrador de Justicia, como encargado del Registro, y en la
ley de 22 de junio de 1977 de modificación de los Registros inmobiliarios. (P. 43:45)
1.4.2.1. Características del Sistema Registral Alemán
1) Se sustenta en dos principios El Catastro y el Registro Territorial.

2) La propiedad se transmite por el consentimiento unido a la inscripción en el
Registro.
3) La formalidad de la inscripción es requisito sine-quanon para transferir la

propiedad y constituir derechos reales.
4) Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un

simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir
que se extienda la inscripción.
5) La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de
cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos
«erga ommes».
6) El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el

bien.
7) El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que
previamente inscriba su Título de adquisición.
8) La inscripción tiene valor absoluto, es decir, el que adquiere de quien aparece en
el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que
publica el folio sea erróneo (P. 30, 31)
1.4.3. Sistema Registral Australiano.

Roca Sastre (1995)
El sistema inmobiliario registral australiano es el instaurado en Australia del Sur

en virtud de la South Austrálian Property Act de 27 de enero de 1858, que debió regir a
partir del de julio siguiente, ley ésta que ha sido objeto de varias modificaciones.
Se denomina también sistema Torrens por ser ideado por Sir Robert Richard
TORRENS, que era un irlandés de origen, residente en Australia. Dicha ley también se
llama Act Torrens.
Este sistema se extendió, con mayores o menores variaciones a Otros Estados
de Australia, así como a Nueva Zelanda, e incluso, con variaciones, a Inglaterra, y a
algunos Estados de Norteamérica (California, Colorado, Illinois, Massachussetts,
Minnesota, Nueva York, Carolinas, Ohio, Oregón, Virginia y Washington) (P. 65)
Sistema llamado también «Acta de Torrens», según el cual, el proceso

enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es suficiente que los contratantes
llenen un impreso de modelo oficial y lo remitan, junto con el Título, a la Oficina del
Registro, el mismo que es objeto de calificación por el Registrador, quien expedirá un
nuevo Título que atribuirá la propiedad como adquirida por simple ocupación y que hará
fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.
La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantitividad absoluta.
La característica fundamental del Sistema es la separación total del contrato causal y de
sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
El proceso de inmatriculación, se traduce en un Título real inatacable, que es la

misma inscripción, la cual, una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional y
no puede invalidarse.
No sólo es la prueba o documento justificativo del derecho sino que se convierte

en el derecho mismo, y en un derecho con adquisición originaria porque cada Título que
suscribe el Registrador va liberada de todo posible vicio que tuviera la adquisición, el
instrumento y las partes contratantes.
La fuerza probatoria del Título es absoluta y contra su contenido no puede

prosperar acción alguna. En el Sistema Australiano no existen los principios regístrales
de legitimación y fe pública, ya que las constancias del Registro prevalecen siempre sin
hacer distinciones de ninguna especie. Este Sistema se funda en la ficción jurídica de
que, en las sucesivas enajenaciones de titularidad, vuelve al Estado que la toma de
manos del vendedor anulando el Título de éste y hace una nueva concesión al
comprador, entregándole el nuevo certificado o Título Real.
El Sistema Torrens, sintetiza los principios fundamentales de todo buen Sistema
Registral a saber-" sustantividad de la inscripción, publicidad y garantía que presta el
Estado a quien ha registrado el derecho, principios que se realizan a base de la
organización del Catastro. La inscripción primera del dominio es facultativa, o sea la
llamada inmatriculación, para lo cual se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades
de orden sustantivo, como el examen minucioso de los Títulos y de orden adjetivo, como
la publicidad en los diarios, con la finalidad de que las personas que se crean con
derecho al bien inmueble se presenten. Cumplido este trámite es obligatoria la
inscripción para las sucesivas transmisiones y constituciones de derechos reales. El
Sistema Torrens, tiene el mérito de que el Estado ampara los derechos inscritos,
reconociendo su legitimidad, toda vez que la inscripción se efectúa a base de Títulos
saneados. No ampara en cambio actos nulos e ilícitos y la publicidad garantiza los
derechos reales que resultan o aparecen de la inscripción.
Características.
1) El proceso enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es suficiente
que los contratantes lleven un impreso de modelo oficial y lo remitan, junto
con el título, a la oficina del Registro, quien expedirá un nuevo Título,
previa calificación.
2) La inscripción es constitutiva con fuerza legitimadora y sustantividad
absoluta.
3) Existe separación total del contrato causal y de sus efectos reales en el

negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
4) El proceso de inmatriculación, se traduce en un Título real inatacable, que

es la misma inscripción, la cual una vez realizada, se desentiende de la
causa obligacional y no puede invalidarse.
5) Cada título que suscribe el Registrador va liberado de todo posible vicio

que tuviera la adquisición, el instrumento y las partes contratantes.
6) La fuerza probatoria del Título es absoluta y contra su contenido no puede

prosperar acción alguna.
7) En este Sistema no existen los Principios Regístrales de Legitimación y Fe

Pública.
8. , Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la

titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando
el Título de éste y entrega uno nuevo al comprador.
9. Se adopta un régimen de seguro, para posibles daños y perjuicios que

ocasionen las inscripciones.
10. Representa el grado más avanzado de organización registral. (P. 34,35)
1.4.4. Sistema Registral Español
El Registro como Institución, nace en España con la Ley Hipotecaria de 1861, que
ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio-económicos así como por la
integración del país a la Comunidad Europea.
Es importante por el hecho de ser fuente de la mayoría de las legislaciones
americanas, entre ellos el Sistema Registral Peruano, pues en el Sistema Español, para
poder transmitir un bien se requiere justa causa o Título y la entrega de la cosa o
tradición, lo que significa que la virtualidad del acto transmitivo inmobiliario, descansa en
la escritura notarial como exteriorización de las relaciones obligacionales.
La inscripción es declarativa de los derechos y su objetivo es, simplemente, la
información a terceros, pero un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud «juris-
tantum» que debe ser destruida para invalidarlo.
A su vez, los terceros que adquieren de buena fe un derecho, que conste perfecto
en el Registro, pueden apoyarse en la fe pública registral que legítima el derecho
haciéndolo inatacable.
La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero es obligatorio para
la constitución del derecho real de hipoteca.
Las reglas fundamentales del Registro Español son:
a. El Registro de la Propiedad es una oficina pública constituida por el

personal que recibe y valora los documentos y libros en los que se
practican las inscripciones.
b. El Registro se lleva por fincas, es decir, sigue un sistema de folio real. El

Acto de ingresar una finca en los libros, la inmatriculación, no es una
inscripción corriente, como ocurriría en un Registro que fuera un puro
depósito de contratos, sino que supone, a la vez, la apertura del folio, con
la descripción que ha de servir para la identificación del inmueble en lo
sucesivo y la determinación del propietario y titulares de derechos reales
limitados.
c. Las modificaciones reales se producen con independencia del Registro,

salvo la hipoteca. Es decir, que el Título y modo bastan para transmitir la
propiedad, crear la servidumbre, etc., y ello aun cuando se trate de
inmuebles que ya están inmatriculados en el Registro. El adquirente de
ellos, inscriba o no su Título, es verdadero propietario, y lo mismo el que
adquiere la servidumbre en favor de su finca. Sólo la hipoteca necesita
indispensablemente, para nacer, de la inscripción.
d. La inscripción es voluntaria. Salvo limitadas excepciones, ninguna norma
obliga a inscribir, o castiga al que no inscribe; evidentemente, en materia
de hipoteca el no inscribir impide el nacimiento del derecho! pero más que
de una obligación podemos hablar aquí de una carga. Sin embargo,
nuestra legislación registral estimula la inscripción por diversos medios.
e. Las declaraciones del Registro se presumen exactas. El titular inscrito

puede hacer valer esa presunción de exactitud en el proceso, con la
consiguiente inversión de la carga de la prueba. Pero se trata de una
presunción "Juris Tantum", demostrada la inexactitud registral, el
Registro no atribuye, per se, una titularidad en consonancia con lo
constatado en él (Presunción de exactitud del Registro).
f. Sin embargo el que adquiere fiado en la apariencia de titularidad de su
transmitente, es protegido, de tal modo que su adquisición deviene válida
y eficaz, una vez que ingresa en el Registro, como si la situación
aparente fuera real.
Evidentemente, la confianza en la apariencia, sólo puede ser

protegida cuando existe, es decir, cuando el adquirente desconoce la
situación real y es engañado por la aparente (principio de buena fe).
Dada esa buena fe, la transmisión se produce a pesar del dolo o fraude
con que actúe el transmitente^ el hecho de ser éste titular registra!,
determina que tenga la posibilidad de hecho de hacer adquirir, a la
persona que con él contrata, unos bienes -los registrados a su nombre-
que él mismo no tiene (principio de legitimación). La constancia registral
no es, sobre todo, una forma de ser, sino una forma de valer. No quiere
decir esto que los derechos no valen por sí, pero, en cambio, las
apariencias regístrales tienen un valor formal que puede llegar a ser
independiente del valor material en tanto y en cuanto se den las
condiciones precisas para invocar la protección del Registro.
g. El Registro publica derechos y no hechos, sin embargo los derechos

inscritos hacen presumir la existencia de correlativas situaciones de
hecho.
h. La protección registral se otorga a quienes inscriben en el Registro sus
Títulos, y por orden de ingreso de aquéllos, conforme a la naturaleza
propia de cada derecho (principio de prioridad).
i. En principio, los cambios regístrales se producen exclusivamente a

instancia de parte, o sea que el Registrador no puede realizar asientos en
los libros si no es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte
perjudicado por él (principio de rogación). Cada asiento, salvo el primero,
debe apoyarse sobre otro anterior, vigente y suficiente para servirle de
base. Tratándose de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir
que cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del
último titular según el Registro (principio de tracto sucesivo).
j. El Registrador debe negarse a inscribir cuando no se den los

presupuestos materiales y formales para la inscripción en el Título, el
solicitante y el Registro! por consiguiente debe examinar en cada caso si
existen tales presupuestos (principios de legalidad).
k. Para conseguir una claridad absoluta en las manifestaciones del Registro,

es preciso que la inscripción pueda publicar con toda exactitud el titular de
cada derecho, la finca sobre la que recae, el contenido del derecho y la
proporción en que al titular corresponde, y, en su caso, el importe del
crédito que es asegurado con hipoteca y el objeto individualizado sobre el
que recae (principios de especialidad y determinación) (P. 36:39)
1.4.4.1. Características de este sistema

1.La transmisión de un bien requiere justa causa o Título y la entrega de la cosa o
radición.
2.La inscripción es declarativa de los derechos y su objetivo es simplemente, la

información a terceros.
3.Un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud «Juris Tantum» que debe ser
destruida para invalidarlo.
4.Tiene plena vigencia el Principio Registral de Fe Pública Registral que legítima el
derecho haciéndolo inatacable.
5.La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero es obligatoria para la

constitución del derecho real de hipoteca (P. 39)
1.5.6. El sistema Registral Peruano.
Guevara (1996)
¿Realmente existe un Sistema Registral Peruano...? Consideramos que no,

porque en nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas. Al respecto, la
exposición de motivos del C.C. vigente, nos dice: "Antes de referirnos al articulado del
libro de Registros Públicos, en necesario señalar cuál es el carácter de las inscripciones
en nuestro sistema registral.
"Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de inscripción,

potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo".
"Son sistemas que admiten la transcripción, aquellos en los cuales los títulos que
logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin
abreviación ni omisión alguna (Francia)".
"En los sistemas de inscripción, al contrario, se extrae de los títulos que buscan
acogida registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los
asientos de inscripción correspondientes".
"Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive

copia de los título y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto
es, un resumen o extracto del título que logra acceso al registro".
"Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por determinar si esta

inscripción es potestativa u obligatoria y constitutiva o declarativa".
"Son potestativas aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no
los actos que tienen acogida registra; mientras que son Obligatorias aquellas que
establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes".
"Por otro lado, son constitutivos aquellos sistemas que no admiten la existencia
de un acto si éste no se ha inscrito. La inscripción resulta p elemento de validez del acto
jurídico. Mientras que son simplemente declarativos los que admiten la existencia del
acto a pesar de su falta de Inscripción".
"Estas definiciones nos sirven para no confundir la característica de ser
obligatoria con la de ser constitutiva. Un sistema puede ser obligatorio y a la vez ser solo
declarativo, como el caso del francés, poif ejemplo, el que se imponen sanciones
económicas para los casos de falta de inscripción desde 1955, lo que lo hace obligatorio,
sin perjuicio de seguir siendo declarativo en la medida que el acto existe a pesar de su
falta de inscripción".
"¿Qué establece nuestro Código al respecto?".
"Es cierto que en el C. Civil se encuentra una amplia variedad, pues al lado de la
inscripción de la hipoteca que resulta constitutiva, tenemos la transferencia de propiedad
y otros derechos reales cuya ; inscripción es declarativa. También se encuentra el caso
de la inscripción de las personas jurídicas, que de acuerdo a lo señalado por el artículo
77° del Código, es coristitutiva".
"Toda esta variedad no es causal, pues pretende otorgar a la inscripción de cada

institución la naturaleza que a ella le sea más conveniente".
"Mucho se ha discutido la necesidad y conveniencia de establecer un sistema

registral constitutivo de derechos y actos jurídicos y muchas voces se han levantado
sosteniendo esta posibilidad, quizás entusiasmados por la aparente perfección del
sistema registral alemán".
"En este sentido, cabe mencionar el Proyecto, del Libro de Registros Públicos
que fuera presentado a la Comisión Revisora por la ONR, en el que se proponía adoptar
el sistema constitutivo de la inscripción y hacerlo en forma progresiva, es decir comenzar
por algunas grandes ciudades para luego extender este sistema al resto del país".
"Esta idea de extender paulatinamente la inscripción constitutiva no parece

adecuada, por cuanto obligaría al país a regirse por normas jurídicas distintas según el
lugar de residencia y además porque debemos reconocer la enorme posibilidad de que
esta generalización no se cumpla y en lugar de que la indeseable circunstancia de
tener regímenes jurídicos distintos, sea momentánea e episódica, pase a ser
permanente".
De lo glosado anteriormente, podemos apreciar que la exposición de motivos del
C.C. reconoce la existencia de todos los sistemas registrales, cuando dice: ―es cierto que
en el Código Civil se encuentra una amplia Variedad.", consecuentemente nos dan la
razón cuando afirmamos que no un sistema registral. Adoptar todos es no tener ninguno.
En la misma exposición de motivos, se señala cuatro razones para Consagrar

que la inscripción sea declarativa y sólo por excepción que sea constitutiva; nosotros
consideramos que son pretextos más no razones, por lo siguiente:
1. No poseer catastro nacional verdaderamente eficiente. Creemos que con

un poco de esfuerzo podemos tener un catastro eficiente e ir
perfeccionándolo
2. La realidad española es diferente; si ellos prefieren la inscripción

declarativa, nosotros la preferimos coristitutiva, por sus ventajas obvias.
Lo costoso se justifica, si en la inscripción hay celeridad, pero con
seguridad. Dejemos ya de copiar leyes ajenas y hagamos la nuestra.
3. Si adoptamos el sistema constitutivo, desaparecerá el temor de que "no

significa garantía alguna de que efectivamente vaya a Tránscribirse todo
acto inscribible". Los Registros Públicos cumplieron cien años como
Institución el 2 de enero de 1988; estos temores ya hubieran sido
superados si se hubiera adoptado el sistema consumitivo. Ojalá que no
transcurran otros cien años y i sigamos con los mismos temores.
4. El hecho de que se haya establecido la consensualidad en un artículo, el
949, no es ninguna razón valedera para seguir con una modalidad que es
inconveniente y peligrosa; es que ignoramos los numerosos casos de
estafas y estelionatos, por el hecho de vender un mismo inmueble a varias
personas?.
Por otra parte, para el C.C, el término "inscripción", que lo emplea en su

sentido más genérico, se refiere a la inscripción definitiva, a la anotación
preventiva o marginal, a la cancelación y en general a cualquier acceso al
registro que las normas legales permitan.(P. 87:89)
1.5. Estructura Legislativa del Derecho Registral peruano

1.5.1. Ley de creación de la SUNARP.
Por Ley N° 26366 se crea el Sistema Nacional de los Registros

Públicos
(SINARP) y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
El Sistema Nacional se creó por imperio del dispositivo legal mencionado, con
la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia en el ejercicio de la función
registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación integración y
modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo
integran.
La Ley en comentario fue promulgada a los cuatro días del mes de Octubre de
mil novecientos noventa y cuatro y su estructura es de IV Títulos: Del Sistema Nacional
de los Registros Públicos, De los Registros, De los Registradores Públicos, De la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Este ultimo comprende la
naturaleza de la SUNARP, de la Alta Dirección, del Directorio, del Consejo Consultivo,
del Régimen Económico y Financiero y del Régimen Laboral.
La referida Ley tiene 22 Artículos, 10 Disposiciones Complementarias y

Disposiciones Transitorias.
1.5.2. Estatuto de la SUNARP
Fue aprobado por Resolución Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la

Resolución Suprema N° 027-2005-JUS. Esta última publicada en el Diario Oficial El
Peruano el 04.02.2005.
Comprende V títulos, 50 Artículos, una Disposición Complementaria y dos

Disposiciones Transitorias. Norma la Naturaleza, funciones generales y
régimen económico y laboral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-
SUNARP y establecesu estructura orgánica, así como las atribuciones y
obligaciones de sus distintos órganos.
1.5.3. Reglamento de Organización y Funciones–ROF:
Fue aprobado por Resolución Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y

está estructurada en IV Títulos 116 Artículos, 2 Disposiciones
Complementarias y 3 Disposiciones Transitorias.
Los Títulos están referidos a: Contenidos y alcances, Naturaleza y Funciones

Generales, Estructura Orgánica y Régimen Económico y Financiero.
El ROF es un documento normativo que determina la finalidad, objetivos,

organización básica y funciones generales de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, así como la dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las
unidades orgánicas que la conforman.
1.6.4. El texto único de procedimientos Administrativos – TUPA
Por Decreto Supremo 008-2004-JUS dado en la casa de gobierno a los 27 días

del mes de julio del año 2004, se aprobó el ―Texto Único de Procedimientos
Administrativos-TUPA de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
refiriendo en su Art. 2 que la inscripción de actos y contratos en los distintos registros
que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos, por su naturaleza
Registral, está sujeta a la calificación del Registrador, conforme a las disposiciones
legales y reglamentarias correspondientes; no obstante la relación de procedimientos
registrales en el TUPA aprobado, no restringe el derecho de los administrados a
solicitar la inscripción de otros actos o contratos no comprendidos en el mismo. .
Capitulo II
Principios Regístrales
Pese a lo vasto de su contenido y a la complejidad de su problemática, pocas disciplinas

pueden ser esquematizadas por medio de presupuestos básicos (principios) como el Derecho
Registral.
Empezando el tema, nada mejor que el concepto de Ramón M. Roca Sastre, para quien
son principios registrales "las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie
sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sistematización o condensación del
ordenamiento jurídico registral". Este autor señala como vigentes en España los siguientes
principios: de inscripción, de publicidad, de buena fe, de consentimiento, de especialidad, de
tracto sucesivo, de legalidad, de prioridad y de rogación o instancia.
Roca Sastre en su encumbrada obra DERECHO HIPOTECARIO cita al Hedemann,

quien expresa, respecto del derecho alemán, que en materia de derecho registral las
características esenciales del sistema son designadas "mediante denominaciones muy
expresivas, y se habla de un modo sintético de "principios inmobiliarios".
García y García a su vez los define como "las notas o rasgos básicos que tiene o debe
tener un determinado sistema registral".
2.1. Clasificación
García y Frontini (2006)
Respecto de la clasificación de los principios regístrales, Roca Sastre cita, por

medio de Jerónimo González, a la doctrina alemana, que los divide en sustantivos o
materiales (citando el caso del principio de fe pública registral) y adjetivos o de
procedimiento (haciendo especial referencia al principio de tracto sucesivo).
García y García rechaza las clasificaciones de tipo germánico, por entender

que a diferencia del sistema alemán, que ubica la parte registral sustantiva en el Código
Civil y la parte formal o adjetiva en la ordenanza inmobiliaria, en España, en cambio, la
Ley Hipotecaria cubre los aspectos material y formal. Consideramos que este
razonamiento es válido para el sistema argentino, en que los aspectos material y formal
se integran con la legislación específicamente registral articulada en la Ley Nacional de
Registros Inmobiliarios (17.801) y las leyes locales de cada una de las provincias.
Por ello, estimamos adaptable la clasificación de García y García, quien distingue entre
los principios que se refieren a efectos de la inscripción y aquellos otros que significan
requisitos de ésta. De modo esquemático, podemos representar esa clasificación en el
siguiente cuadro, adaptado a las modalidades de nuestro sistema. (P.94)
Dentro de nuestro sistema registral, Principio es el punto de partida en la

investigación científica y por lo mismo, fundamento en la indagación registral,
Principios regístrales son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u
orientan un determinado Sistema Registral. Son aquellos que sirven de base al Sistema
Registral de un determinado país. El estudio efectuado sobre los Sistemas Regístrales
nos permite establecer principios fundamentales que deben existir en toda organización
registral, en relación a la inscripción inmobiliaria y mobiliaria.
Vienen a ser los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un
determinado Sistema Registral. Nuestro sistema registral inspirado en la Ley Hipotecaria
Española, actualmente es mixto; habiendo incorporado estos principios regístrales que
tienen carácter de norma sustantiva, tanto en el Código Civil, como en el Reglamento
General de los Registros Públicos, aplicándose al Sistema Registral desde su
presentación de los títulos en el DIARIO, hasta su correspondiente inscripción, y son:
1. Principio de rogación y de titulación auténtica

2. Principio de especialidad.
3. Principio de legalidad.
4. Principio de tracto sucesivo.
5. Principio de legitimación.
6. Principio de fe pública registral.
7. Principio de prioridad excluyente.
8. Principio de prioridad preferente.
9. Principio de Publicidad,
Cabe anotar que el Reglamento General de los Registros Públicos no considera a
la publicidad como principio y solo la consigna como publicidad material y publicidad
formal; creemos la razón estriba en que los especialistas que lo elaboraron, siguiendo la
corriente moderna consideraron que es finalidad del Derecho Registral y no un principio
rector. El otro objetivo o fin de esta rama del Derecho es la seguridad jurídica.
2.2.1. Principio de Rogación
Llamado también principio de Instancia y se refiere a que las inscripciones en los

Registros no se producen de oficio, es decir a voluntad del Registrador, en este caso la
rogatoria o la solicitud es necesaria.
Ahora bien, si es verdad que para la presentación de un título se requiere la

rogatoria, ésta no hay que confundirla con súplica, porque, como dice García Coni, el
servicio público registral es inexcusable y sólo en casos muy especiales puede
denegarse la presentación.
Este principio registral aparece contenido en el Art. 2011° del Código Civil y en el
numeral III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. El
Art. 2011° del C.C. establece que los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción y el numeral III del cuerpo legal
citado a la letra expresa: ―Los asientos registrales se extienden a instancia de
los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado…‘‘
Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
presentantes de títulos, también están facultados para hacer valer los recursos que les
franquean los Reglamentos de los Registros. En definitiva, cualquier persona puede
solicitar la inscripción o anotación preventiva de un título, sin necesidad de acreditar
legítimo interés personería. A esta persona el Reglamento General de los Registros
Públicos le denomina ―tercero interesado‘‘.
2.2.1.1. Excepciones al Principio de Rogación
 Cuando el Registrador ha incurrido en error material (Arts. 76° y 81° del

R.G.R.P.) Se entiende por error material, cuando sin intención de causar
daño, se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras
distintas a los que constan en el titulo archivado respectivo, se ha omitido
la expresión de algún dato o circunstancias que deben constar en el
asiento, se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde o si se han numerado defectuosamente los asientos o
partidas.
 En el caso de Hipoteca Legal a que alude el Art.1119° del Código Civil
que a la letra reza: ― Las hipotecas legales a que se refiere el Art. 1118°,
se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los
cuales emanan».
Está prohibido rechazar de plano una solicitud de inscripción, salvo que el

presentante no acompañe la documentación indicada en la solicitud, no abone los
derechos registrales exigidos para su presentación y no apareje copia de su
documento de identidad con la constancia de haber sufragado en las últimas
elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
2.2.1.2. Modalidad de La rogatoria
Debe formularse necesariamente por escrito mediante formularios impresos que

se facilitan gratuitamente a los usuarios en las Oficinas Registrales ubicadas en todo el
territorio nacional. Conocemos que hace muchos años y en lugares alejados de la
República las solicitudes de inscripción se hacían en forma verbal, práctica que podía
haberse prestado a anteponer otra solicitud de inscripción con perjuicio de quien solicito
primero transgrediendo así el principio registral de prioridad.
2.2.1.3. Denominación y fundamento

El principio de rogación —o de instancia, como también se lo conoce—, significa
que la actividad del registrador no puede ser espontánea, sino impulsada.
El registrador no puede acomodar sus asientos a la realidad jurídica extra-

registral por el solo hecho de haberse enterado de modo oficioso de que la situación
registral debe variar.
Tampoco puede el registro expedir certificaciones o informes que no le sean

requeridos.
Si recibe un documento que no puede ser objeto de inscripción o anotación, el

registro no podrá cumplir su cometido primordial: registrar hoy para publicitar mañana.
Pero no siempre basta la presentación del documento si no se acompaña la rogatoria,
que muy raramente forma parte del documento mismo.
No hay que confundir rogatoria con súplica, porque el servicio público registral es
inexcusable y sólo en casos muy especiales se puede negar la prestación (p. 115)
2.2.2. Principio de prioridad
Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos,
están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción
está determinada por el día y hora de la presentación del título. Esto significa que las
inscripciones no rigen a partir de la fecha en que se realizan, sino a partir del día y hora
de su presentación (rogatoria); es decir, la vigencia se retrotrae a la fecha y hora de ésta.
Existe el apotegma jurídico «prior in tempore potior in jure» (el primero en el

tiempo es el más poderoso en el derecho), que gobierna a la mecánica registral, y tiene
especial relevancia, por lo que, de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los
Registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, y la
prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que el
título se presenta al Registro. Con mayor propiedad y tal como preceptúa el numeral IX
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registro Públicos al referirse al
Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.
Nuestro Código Civil reconoce este principio en sus Arts. 2016 y 2017
2.2.2.1. Prioridad de Rango
Está contenida en el Art. 2016° del Código Civil, cuando expresa que ―La
prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el Registro‖.
Este artículo expresa la Exposición de Motivos del Código Civil, reconoce la

prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivos inscritos.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen, sino que se jerarquizan en función
de la antigüedad de su inscripción.
La prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la ley lo permite.
Nuestro Código en sus Arts. 1112° y 1114°, tratándose de la garantía real de hipoteca,
expresamente regula la cesión de rango, que puede ser gratuita u onerosa.
La prioridad de rango se da en el caso de hipotecas sucesivamente inscritas,

cuando puede haber varios acreedores, pero un solo deudor que tiene inscrito el
derecho de propiedad a su favor.
2.2.2.2. Prioridad excluyente
Está estatuida en el artículo 2017, cuando señala que "no puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior". Al igual que en el
caso de la prioridad de rango, la Exposición de Motivos del Código Civil manifiesta que
este artículo acoge la prioridad excluyente, que tiene efectos respecto de títulos que son
incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción aun sin interesar
las fechas en que estos títulos fueron otorgados.
En consecuencia y como resultado de lo expuesto, se produce el cierre registral;

es decir, un título que pretende su inscripción, si es incompatible con otro ya inscrito
simplemente no podrá hacerlo, aun cuando sea de fecha igual o anterior.
Dice la Exposición de Motivos, este cierre registral puede expresarse de distintas

maneras :
a) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la

inscripción del título incompatible. (Dicho de otra manera, se tachará el
título).
b) Si el título primero, simplemente se ha presentado al registro, el cierre

registral para el título incompatible puede como no puede suceder, en el
sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el
primer título no se inscribe, no se producirá el cierre para el segundo y
éste podrá acceder al registro si su calificación es positiva.
Nos parece que tratándose del segundo caso, en la Exposición de Motivos

se confunde la prioridad excluyente, con lo que se conoce como principio
de impenetrabilidad, el mismo que está previsto en el Art. 26 del
Reglamento General de los Registros Públicos, al disponer que "Durante
la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse
ningún otro incompatible con éste‖
2.2.3. Principio de Legalidad
Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción, término que
comprende a las anotaciones preventivas, sin excepción, debe estar sometido a una
previa calificación registral, a fin de que a la inscripción solamente tengan acceso los
títulos válidos y perfectos. Se entiende por CALIFICACION REGISTRAL, al análisis
minucioso y exhaustivo que debe realizar el registrador, respecto a la licitad del acto,
contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales
vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos
En rigor, la calificación registral es el súmmum de la función registral, siendo total

y absolutamente personal e indelegable; no debiera decirse y más aun ejercitarse la
denominada "pre-calificación" de títulos por quienes no son Registradores. Así como el
Juez puede dictar sentencia; sólo el Registrador y el Tribunal Registral en su caso,
pueden calificar títulos.
La calificación registral, aparte de ser personal, es obligatoria; los Registradores

califican bajo responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni siquiera consultar con
sus superiores el tema jurídico en el que pudieran tener duda; diremos como La cruz
Berdejo, que es DEBER-DERECHO del registrador, lo que significa que dicho funcionario
no puede eludir calificar los títulos que están dentro de su jurisdicción ni ser obligado a
pronunciarse o calificar contra su propio criterio, por cierto dentro del marco de lo legal, ni
se le puede impedir calificar los títulos. Es obvio, que la calificación registral no es
función judicial, pero se ejerce con independencia muy semejante, pero eso sí, está
vinculada a los criterios seguidos anteriormente por él mismo o sus antecesores en el
cargo. Sobre este particular es muy expresivo el Art. 33 del Reglamento General de los
Registros Públicos, que en un principio causo desazón y acaso desaliento en los colegas
registradores, pero que luego interpretado más detenidamente, especialmente en su
apartados c., c1), c2) y c3), hizo ―volver las aguas a su nivel‖.
Este principio registral ha sido acogido por el Código Civil en su artículo 2011, que
a la letra expresa: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del

registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o
información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro.‘‘
LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS. Al registro ingresan documentos

notariales, documentos judiciales y documentos administrativos.
En los tres casos el registrador deberá verificar la adecuación de los títulos a los
asientos precedentes de la partida que corresponda y de los antecedentes registrales
relacionados. Comprobar la existencia de títulos pendientes que podrían impedir
temporal o definitivamente la inscripción; además de constatar la competencia del notario
o funcionario administrativo que autorice o certifique el documento al que se le denomina
título.
Tratándose de documentos judiciales que contengan mandatos de inscripción o
de anotaciones preventivas, el registrador o el Tribunal Registral deberán sujetarse a lo
dispuesto en el segundo párrafo del Art. 2011 del Código Civil.
Sin perjuicio de lo anotado precedentemente, no existe prohibición para que el

registrador aprecie la competencia del juzgado o tribunal de donde proviene el parte, así
como las formalidades de la resolución que contiene, como son la firma del Juez, de los
colegiados del tribunal e incluso del secretario o especialista legal, también respecto de
la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir. No todo lo que
proviene del órgano jurisdiccional debe inscribirse a ojos cerrados, sino que es deber del
registrador hacerle conocer por ejemplo que el acto o derecho que esta disponiendo no
es inscribible. Ello tiene que ver con la naturaleza de su función; sin embargo, lo que no
puede hacer es calificar el fundamento o el contenido de la Resolución. Como expresa
Cano Tello: "el registrador no examinará nunca si la resolución judicial está bien o mal
producida. No hay resolución judicial o mandato sin jurisdicción y no hay jurisdicción sin
competencia.‖
Tratándose de documentos notariales el registrador debe estimar como ya
dijimos, la competencia del notario, el cumplimiento de la formalidad genérica (parte o
testimonio) y de la formalidad específica referida a los requisitos de la escritura pública a
que alude el Decreto Legislativo 1049 del Notariado.
Algo de lo que no debiera prescindir el registrador es de verificar la autenticidad

del parte notarial, hasta donde alcance su posibilidad, pues debe considerarse que no es
perito grafo técnico, aun cuando cuente con los medios informáticos y de comunicación
que le podrían facilitar detectar la falsedad del mismo.
Tratándose de instrumentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado a

propósito de los instrumentos judiciales.
LA CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES. No solo está referida a la capacidad de

ejercicio a que hace referencia el Código Civil. Capacidad de ejercicio que debe tenerse
para la realización de los actos relacionados con la inscripción; sino que el registrador
debe calificar también el estado civil, la nacionalidad, la interdicción civil y otros actos
que podrían restringir la capacidad de las personas otorgantes. Para ello debe revisar los
índices registrales a nivel nacional para detectar las posibles razones de incapacidad.
LA VALIDEZ DEL ACTO. Conforme se desprende del Art. 225 del Código Civil,
el documento es distinto al acto. El acto consta del documento y al documento ya nos
hemos referido. Ahora nos vamos a ocupar del acto jurídico a calificar.
Respecto de él, el Registrador debe efectuar la calificación verificando si existen

o no causales de nulidad en las manifestaciones de voluntad, de acuerdo a lo que
dispone el artículo 219 del Código Civil.
Aun cuando el Código no lo mencione el registrador debe verificar la identidad
entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico materia
de la inscripción; de la misma manera, debe apreciar que entre el derecho inscrito y el
materia de inscripción concurra también la identidad.
2.2.4. Principio de Tracto Sucesivo

Tracto según el Diccionario de la Real Academia es el espacio que media entre
dos lugares o el lapso que ocurre entre dos momentos. El principio es llamado también
de tracto continuo y está comprendido en el Art. 2015° del C.C., según el cual ninguna
inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane.
Constituye un encadenamiento lógico y sucesivo de propietario a comprador o de
causante a sucesor y sólo puede disponer o gravar el bien, quien en el Registro aparece
con derecho a ello.
Este principio debe involucrarse por tanto en la calificación registral, pues la falta
de tracto determina el rechazo de la inscripción de un título.
Tiene por objeto mantener el orden regular de los títulos registrales sucesivos, de
manera que todos los actos y dispositivos formen un perfecto encadenamiento,
apareciendo registrados como si derivaran los unos de los otros. Cada asiento registral
debe apoyarse en otro anterior, de modo que de la lectura de los mismos aparezca la
historia completa de la propiedad.
Aun cuando lo expresado pudiera hacer creer lo contrario, el principio de tracto
sucesivo, no solamente se manifiesta en el Registro de Propiedad Inmueble, sino en
todos los Registros. En el Registro de Mandatos y Poderes por ejemplo, no se podrá
inscribir una revocación de poder si anticipadamente no se ha inscrito el poder que se
revoca; en el Registro de Testamentos, no se podrá anotar una demanda sobre nulidad
de testamento si antelada mente no se ha inscrito el testamento; en el Registro de
Sociedades no se podrá inscribir el poder que otorga un Directorio si el mismo no está
previamente inscrito.
La excepción al principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio
o inmatriculación tratándose del Registro de Propiedad Inmueble, que es el ingreso por
primera vez de una unidad inmobiliaria a la vida registral, pero a partir de aquella, las
posteriores inscripciones deben cumplir con el principio en comentario.
La interrupción del tracto sucesivo en el Registro de Propiedad Inmueble se

produce cuando los derechos de dominio no se inscriben pese a haberse producido
sucesivas transferencias.
Se entiende por tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso que
transcurre entre dos momentos. Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del
tiempo se efectúa ininterrumpidamente, el tracto será continuo.
La evolución de ciertos derechos, como la de los seres vivientes, presenta
características de ontogenia y filogenia.
Conforme al símil, la ontogenia comprende el desarrollo, de cada derecho
subjetivo desde su inicio hasta el estado adulto. Sus primeros pasos encuadran en la
embriología y luego sigue una etapa de "adolescencia", hasta que llega a la madurez.
La genealogía de esos derechos, vinculados entre sí por medio de los su-
cesivos titulares, constituye su filogenia, cuyo reflejo registral es el tracto continuo, que
interesa a nuestro estudio. (P. 135)
El folio real trae como consecuencia la necesidad de adoptar el principio de tracto

sucesivo. Mediante este, la inscripción de un título requiere que conste previamente
inscrito o anotado el derecho del transmitente (art. 2015 del Código Civil). Es decir, la
compraventa entre "A" (vendedor) y "B" (comprador) sólo se inscribe si previamente
aparece inscrito el derecho de "A" como propietario, de lo que se infiere que las
sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concadenadas y no pueden haber
vacíos en la cadena de transferencias.
El sistema del folio real se encuentra íntimamente vinculado con el tracto

sucesivo; prácticamente, puede decirse que estos principios no pueden vivir separados.
En consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser reconocido como nuevo propietario
del inmueble debe contar con un título traslativo de dominio otorgado por el titular
registral (o decisión judicial sustitutiva). Por tanto, la adquisición no otorgada por el titular
registral es simplemente rechazada. Esta vinculación de rasgos característicos de un
sistema registral (folio real - tracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada
inmueble contenga el historial jurídico completo y ordenado de las sucesivas
transferencias que afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema que
repercute en la ordenación del sistema.
Como señala la doctrina alemana, este principio tiene como finalidad clarificar la
historia de los asientos. En este sentido, una buena parte de la doctrina latina mantiene
el criterio alemán, referido a que el tracto sucesivo es un "requisito‖ de la inscripción y,
en consecuencia, su naturaleza es meramente formal. Por ejemplo, ROCA SASTRE
señala que el tracto sucesivo exige que al tiempo de proceder a registrarse un acto
inscribible, el transmitente deba ser el último titular registral del derecho en cuestión. De
esta manera, el tracto no se constituye en un requisito sustantivo para el ejercicio de la
facultad dispositiva, sino únicamente en un requisito formal para que el acto dispositivo
pueda ocurrir. E1 tracto registral tiene dos vertientes: positivo, por virtud del cual, a partir
de un determinado titular registral se van concadenando las inscripciones sucesivas; Y,
negativo, por el cual, desde una inscripción nula, se cancelan las posteriores
inscripciones. Este último aspecto se deriva, también, del latin NEMO PLUS IURIS, pues, si
extingue el derecho del transmitente, entonces ocurre lo propio con el del adquirente. En
el primer caso, por ejemplo, A vende a B, que lo transmite a favor de C, que a su vez
dona a D. En buena cuenta, el titular registral permite concadenar las inscripciones
sucesivas. En segundo caso, por el contrario, la nulidad de A-B da como resultado que
se cancelen las inscripciones posteriores, en tanto, cada uno de los transmitentes
carecía del poder de disposición que justificaba la transferencia.
Sin embargo, existen casos en los que el tracto está simplemente excluido, pues
esta figura presupone la necesidad de transmisiones derivativas, lo que no ocurre en las
disputas sobre modos originarios de adquisición, como la usucapión. Por tanto, aquí,
como en otros casos, el juez puede romper o prescindir del tracto registral, pues en el
proceso contencioso se discute ampliamente el conflicto de forma dialéctica, bajo los
principios de igualdad, bilateralidad, contradicción y pluralidad de instancia. El tracto
sucesivo no es un principio general del derecho, sino una regla técnica de ordenación
registral que justificadamente puede excluirse por obra del juez.
2.2.4.1. Significado del tracto continúo

Si la prioridad impide la inscripción de derechos incompatibles entre sí, el tracto
continuo —como correlato— se opone a que se acepte como "realidad jurídica
extrarregistral" el contenido de documentos en que aparezca "como titular del derecho
una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente", por cuanto no se
debe alterar la secuencia transmisiva, y "de los asientos existentes en cada folio deberá
resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados" (P. 135)
Tracto interrupto extrarregistral

García y Frontini (2006) p. 136
Fuera del registro, y dentro del campo meramente obligacional, el cumplimiento
del tracto continuo resulta incontrolable, y es bastante común que los negocios jurídicos
sean realizados en forma salteada (tracto interrupto), diluyéndose la responsabilidad civil
y tributaria de los intervinientes. Entre el propietario vendedor y el comprador definitivo
suelen intercalarse operaciones clandestinas, concretadas en boletos de compraventa
que son sustituidos o endosados y que se hace desaparecer cuando por fin se llega a la
transferencia del dominio.
Estas anomalías, tan dañinas para la seguridad jurídica, son un subterfugio contra
la presión impositiva, especialmente ante la incidencia de gravámenes cuya motivación
es poco convincente, como el que afecta a las presuntas ganancias o a las hipotecas por
saldo de precio.
La demora en la inscripción, inevitable en los registros infradotados, provocó en
su momento la mala costumbre de conformarse con un boleto de compraventa.
En materia de automotores, principalmente, la falta de una titulación adecuada

contribuye a la proliferación de transferencias clandestinas, combinadas con
autorizaciones para conducir. Más de una vez, el comprador que quiere regularizar su
situación debe buscar al vendedor del vendedor de su vendedor para cumplir con las
exigencias del Registro de la Propiedad del Automotor
1.2.4.2. Tracto continuo y doble o múltiple inscripción
La prioridad y el tracto continuo evitan, en principio, los casos de doble (o

múltiple) inscripción; o sea, que un inmueble figure registrado varias veces a nombre de
uno o varios titulares. Sin embargo, en escala patológica se dan tales supuestos,
originados generalmente por juicios posesorios en que se acredita la usucapión, que es
una de las formas de adquirir el dominio
Los casos de doble inscripción escapan al control del registro y sólo pueden ser
advertidos por el catastro, cuya certificación sobre las circunstancias de hecho
referidas al inmueble como una de las "cosas" u "objetos materiales susceptibles de
tener un valor" adquiere, por consiguiente, gran relevancia para el quehacer notarial.
(P. 137)
1.2.4.3. Tracto continúo abreviado
García y Frontini (2006) p. 138
Comúnmente, cada transmisión inmobiliaria origina un asiento de inscripción,

pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas se unifiquen en un solo
asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos. Esto último depende de
la técnica empleada, y cuando tal situación se presenta estamos ante un caso típico de
"tracto abreviado", que constituye un atajo dentro del proceso enajenativo-inscriptivo.
El tracto abreviado no es una excepción al tracto continuo, sino una modalidad de

él, pues se lo cumple partiendo siempre del titular inscripto, hasta llegar, directa o
indirectamente, al sustituto, que será legitimado por el registro.
2.2.4. Principio de Publicidad
Se presume sin admitirse prueba en contrario que todas las personas conocen
del contenido de las inscripciones. Es una presunción «Jure et de Jure», esto es, que no
admite prueba en contrario. Este principio se encuentra preceptuado en el Art. 2012° del
Código Civil y significa que no se puede alegar desconocimiento o ignorancia del
contenido de los asientos de inscripción; es decir, de todo aquello que aparece inscrito
en las partidas de los Registros Públicos
El Reglamento General de los Registros Públicos ha dedicado el Título IX a la

publicidad de los Registros.
En buena cuenta, la publicidad es la razón de ser y objetivo primordial de los

Registros Públicos. Ello es lo que debe haber tenido en cuenta la Comisión encargada
de la redacción del Reglamento General para no considerarla como principio y aludir en
los Arts I y II del Título Preliminar, simplemente a la publicidad material y a la publicidad
formal. No debe olvidarse que los Registros Públicos han nacido para contrarrestar la
clandestinidad y garantizar el derecho de los terceros que contraten bajo la fe del
registro.
2.2.5.1. Clases de publicidad
2.2.5.1.1. Publicidad material

Es la contenida en el enunciado mismo del Principio. Es la parte teórica del
mismo.
2.2.5.1.2. Publicidad formal
Se plasma con la obligación de los funcionarios correspondientes de los

Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones. Se
da de dos maneras:
Directamente en la Oficina de los Registros Públicos, a la que puede acudir

cualquier persona y pedir le exhiban los tomos y/o fichas, títulos archivados y partidas
electrónicas que pueden visualizar en las computadoras destinadas a este fin. Esta
publicidad se realiza en la Sección llamada «de manifiestos o manifestaciones» y se le
denomina Publicidad Formal Directa. El único requisito es abonar los derechos
registrales.
Publicidad Formal Indirecta, se produce cuando el usuario solicita la expedición

del Certificado que requiera, llámense Certificados de Gravámenes, Certificados
positivos de propiedad, Certificados negativos de propiedad, Certificados registrales
inmobiliarios, Certificados de vigencia de poder, etc., El requisito es la solicitud y pago de
derechos registrales.
2.2.5.1.3. Excepciones al principio de publicidad
Es el caso por ejemplo del derecho de retracto que la ley concede a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador en todas las estipulaciones del
contrato de Compra-Venta. Este derecho debe hacerse valer en el término de treinta
días, computados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de
este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de la publicación de los
avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad.
La excepción a este plazo se encuentra señalada en el Art. 1597° del Código

Civil, cuando expresa «si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio
distinto de los indicados en el Art. 1596°, el plazo o se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el Art. 2012°, sólo es oponible
después de un ano de la inscripción de la transferencia»
Otra excepción es la prevista en el caso de acceso a la información estipulada en
el Art. 128 del Reglamento General de los Registros Públicos, respecto que cuando la
información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta solo podrá otorgarse a
quienes acrediten legítimo interés.
2.2.6. Principio de Legitimación
Según lo dispuesto en el Art. 2013 del Código Civil el contenido de la

inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez . Según lo dispuesto en el Art.VII
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos los
asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en ese cuerpo normativo o se declare
judicialmente su invalidez.
En nuestro Sistema Registral como se desprende de los dispositivos
mencionados, la inscripción no sanea el título y casi siempre no es elemento
constitutivo del acto o derecho como sí ocurre con la hipoteca por ejemplo,
siendo evidente que aquella establece una presunción sujeta a probanza de su
exactitud y validez.
De lo dicho se desprende que sólo el órgano jurisdiccional (Poder Judicial)

puede declarar la nulidad de una inscripción: es decir que ningún otro estamento
tiene la facultad de establecerla. Es una presunción «Juris Tantum» porque
admite prueba en contrario, es decir que la vigencia de un asiento de inscripción
sólo desaparece por una nueva inscripción en razón de acto jurídico o negocio; o,
de una resolución judicial que tenga consecuencia cancelatoria o rectificatoria .
Sanz Fernández menciona hasta cinco casos distintos de extinción de la

inscripción:
1o Nulidad, falsedad o error del asiento.

2o Nulidad, falsedad o defecto del título.
3° Falta de conformidad de la inscripción del título, por recogerse en

aquella, de manera errónea o incompleta, el contenido real de este.
4°Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquel,

cuya inscripción está vigente en el Registro.
5 Extinción del derecho inscrito.
La rectificación tiene asimismo otras formas que se desprenden del mismo

Art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
cuando expresa: ‗‘…mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en
este Reglamento …‖ . Efectivamente, se está refiriendo a la rectificación de la
inexactitud registral por errores materiales y errores de concepto, que son
abordados ampliamente en el Título VI (Arts. 75 a 90) del aludido Reglamento.
La Legitimación Activa, es a la que se refiere el tantas veces mencionado

Art VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
cuando reza: ‗‘ Los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos…‘‘,
es decir, que está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin
limitación alguna.
La Legitimación Pasiva, es la que protege al tercero que no tiene derecho

inscrito, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por ejemplo, el dueño de un
predio puede ejercer una acción relacionada a los límites con el predio de
propiedad de otra persona con derecho inscrito. En este caso la legitimidad
pasiva le permitirá dirigir la acción contra quién aparece como titular registral del
predio vecino. Otro caso es el previsto en el Art. Art. 2038° del Código Civil,
referido al derecho del tercero de buen fe que contrata con el apoderado o
mandatario de una persona cuyo poder o mandato se encuentra inscrito, aun
cuando este revocado. En este caso, la revocación no inscrita no afecta a quien
se ve protegido por la fe del registro.
2.2.7. Principio de Fe Pública Registral
Este Principio ampara a los terceros adquirentes de derechos que

contratan de buena fe y a título oneroso en base a la fe que otorga el Registro.
Está contenido en el Art. 2014 del Código Civil pero con mayor criterio en el Art.
VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
El Art. 2014 del Código Civil textualmente expresa: «El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito
su derecho, aunque después se anule rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro».
A su vez el Art. VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos literalmente reza: ‗‘La inexactitud de los asientos registrales
por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales‘‘.
De lo anteriormente glosado se colige que los requisitos de buena fe y

onerosidad deben ser afines, no puede faltar ninguno de ellos. Si se contrató de
buena fe pero a título gratuito no está amparado el tercero, lo mismo si actuó de
mala fe y a título oneroso, aun cuando es bueno dejar establecido que la buena
fe se presume y quien alegue que el tercero contrató de mala fe, tendrá que
demostrarlo.
El Principio en estudio representa la garantía más clara y efectiva que el
Registro ofrece al tráfico patrimonial.
2.2.8. Principio de Especialidad.
Llamado también de Determinación. Tiene por finalidad individualizar los

derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas. En otras palabras,
determina que cada inscripción se haga en partida separada por cada bien o por
cada persona.
Este Principio no está contenido en el Código Civil, pero sí en el

Reglamento General de los Registros Públicos específicamente en el Art. IV de
su Título Preliminar cuando dice : ―Por cada bien o persona jurídica se abrirá
una partida registral independiente en donde se extenderá la primera inscripción
de aquellas así como los actos y derechos posteriores relativos. En el caso del
Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una
sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos
actos inscribibles‖.
Según García Coni, la eficacia de un registro depende en gran medida, de

la forma en que se cumple con el principio de especialidad o determinación; es
decir, la precisión alcanzada en cuanto al contenido de la registración, que no
debe ser difuso.
El principio de especialidad o determinación, como también se lo deno-
mina, presenta diversas vertientes y para García Coni, el tema debe dividirse en
los siguientes parágrafos: a) descripción de la cosa; b) determinación de cosa fu-
tura; c) individualización del sujeto; y d) especificación del derecho y monto del
negocio jurídico o afectación del derecho real.
No nos vamos ocupar de cada una de las vertientes a que alude García
Coni tratándose del principio de especialidad o determinación, por cuanto
consideramos sería profundizar demasiado en un tema que se refiere al Registro
de Propiedad Inmueble, que es solo uno de los distintos que vamos a abordar en
este Texto y en los que asimismo tiene especial relevancia la especialidad o
determinación.
Capitulo III
Procedimiento Registral y Evolución de la Técnica en las
Inscripciones
3.1. Procedimiento Registral

Rubio (2007)
El autor español Luís Diez Picaso expone sobre este particular lo siguiente:
"Llamamos procedimiento registral al proceso constituido por la serie de

actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la
práctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro
emite una decisión sobre la pretensión.
En un sentido amplio, comprende también los recursos que pueden articularse
contra la decisión del Registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto que
está formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados"
Por su lado David Rubio Bernuy reputado funcionario de la SUNARP y autor de

varios libros, entre ellos, ―Derecho Registral Teoría y Práctica‘‘ dice sobre este tema que
en la doctrina se ha discutido bastante sobre la naturaleza del procedimiento registral.
Algunos sostienen que se trata de un proceso en el que se ventila una visión y tiene por
esto la naturaleza de jurisdiccional. Que en potras palabras, para estos autores el
registrador intervine como órgano jurisdiccional y su actividad puede ser abarcada dentro
de la categoría conocida con la denominación de "actos de jurisdicción voluntaria"; sin
embargo le parece más atinada la posición respecto de que el procedimiento registral es
un procedimiento administrativo especial, por cuanto tiene normas propias entre las que
destaca los principios, leyes y reglamentos, nosotros adicionaríamos directivas, que lo
regulan y diferencian del procedimiento administrativo ordinario, como ocurre en las
demás entidades del Estado.
No es extraño agrega, que al procedimiento registral se le denomine

administrativo, ya que la SUNARP es un organismo que depende en forma directa del
Poder Ejecutivo, específicamente del Ministerio de Justicia, consecuentemente todos los
servicios de inscripción y de publicidad registral formal, aparecen dentro de los llamados
"Servicios Públicos".
Precisa asimismo, que al procedimiento registral en el Perú, no se le aplica el
silencio administrativo positivo, por cuanto la Ley 27444 del Procedimiento Administrativo
General establece de manera expresa en su art. 34 que entre otros procedimientos
administrativos, en materias medio ambiente, de salud, seguridad ciudadana, recursos
naturales, mercado de valores, sistema financiero y los procedimientos de inscripción
registral, se les aplica el silencio administrativo negativo, lo que significa que tras haber
vencido el plazo para que el Registrador o el Tribunal Registral resuelva una solicitud de
inscripción de título o la apelación misma, se considerará denegada la petición si no se
ha producido el pronunciamiento.
Agrega que la fundamentación de la aplicación del silencio administrativo negativo,

en el procedimiento registral como en otras materias expresamente establecidas en la
ley, es para proteger el interés común y en algunos casos el interés particular de las
personas, que se verían afectadas por la inactividad oportuna por parte de la
administración (El Estado) para resolver las solicitudes de los administrados.
En conclusión en los procedimientos sobre materias estipulados en el art. 34 de la

ley 27444, entre ellas el procedimiento registral de inscripción de títulos, si la
administración no se pronuncia dentro del plazo legal establecido, se entienden o
presume que dicha solicitud o solicitudes de inscripción han sido denegadas.
En nuestro país, la institución registral es la SUNARP, organismo

descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del SINARP (Sistema
Nacional de los Registros Públicos).
El artículo primero del Reglamento General de los Registros Públicos cuyo Texto
Único Ordenado ha sido publicado el 30 de Marzo del año 2,005 ( Resolución N° 079 -
2005-SUNARP/SN), hace un aporte sumamente importante en el Derecho Registral al
definir y establecer a través de ésta, las características fundamentales del procedimiento
registral peruano.
De la revisión de la definición antes transcrita se desprende tres características

fundamentales del procedimiento registral. (P. 67,68)
3.1.1. Características del procedimiento registral:
Rubio (2007)
a. Es un procedimiento especial
El procedimiento registral es de carácter especial, por cuanto en éste se aplican

normas que regulan de manera particular el procedimiento mismo y todos los actos
inscribibles en el SINARP.
La norma fundamental o principal que regula el Procedimiento Registral, es el

Reglamento General de los Registros Públicos y como normas especiales aplicables a
los actos inscribibles tenemos a los Reglamentos Especiales, entre ellos tenemos:
 El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

 Reglamento del Registro de Sociedades.
 Reglamento de Inscripciones del Registro de la Propiedad Vehicular.
 Reglamento de Inscripciones del Registro de Embarcaciones Pesqueras.
 El Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros.
 Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su
Vinculación con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles.
Supletoriamente se aplica la Ley 27444 denominada Ley del Procedimiento

Administrativo General.
b. El procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa.
Esta característica de no contencioso significa que es todo lo contrario a lo

litigioso o conflictivo, que es una de las características propia de los casos que son
sometidos, procesados y resueltos por las autoridades jurisdiccionales del Poder
Judicial.
La naturaleza de no ser contencioso el procedimiento registral es básicamente

por cuanto desde el inicio, desarrollo, y su culminación del procedimiento ya sea con la
inscripción del título o Resolución emitida por el tribunal registral denegando la
inscripción, es seguida por una sola persona que es el presentante del título.
Lo no contencioso también está determinado por el hecho de no aceptarse
apersonamientos de terceros al procedimiento ya iniciado, ni de aceptar oposición a las
inscripciones ya efectuadas.
Como se ha manifestado líneas arriba en el procedimiento registral sólo existe

una sola parte que es el presentante del título y éste tiene una relación exclusiva y
excluyente con el funcionario que va a resolver sobre la procedencia o improcedencia de
la inscripción del titulo, que es el REGISTRADOR PUBLICO, en primera instancia y el
TRIBUNAL REGISTRAL en segunda y última instancia administrativa, quienes son los
órganos encargados de calificar el título.
c. Finalidad del procedimiento: la inscripción de un título.
El Reglamento general de los Registros Públicos, en su art. 7mo define al término

título de la siguiente manera:
"Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos

en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por
sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de

manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria
coadyuvan a que ésta se realice"
La palabra título debe ser entendida en su doble acepción, la de título material o

título causal y la de título formal o documental, la que contiene dicho acto material
inscribible. (P. 69)
3.1.2. El título material.

Rubio (2007)
Es el acto causal, o la razón jurídica que justifica la realización de la inscripción

en el Registro, del acto o derecho peticionado.
El título material, por ejemplo, puede ser la transferencia de un determinado bien

mueble o inmueble registrados, y esta transferencia, de dichos bienes de un titular a otro,
puede ser por los siguientes motivos o títulos materiales:
NEGOCIOS JURIDICOS. Compra venta, dación en pago, división y partición,
donación, permuta, anticipo de herencia, de bienes muebles o inmuebles.
En el caso de personas jurídicas, puede ser la constitución de sociedad,

constitución de asociación, constitución de cooperativas, constitución de fundaciones,
constitución de comités, elección de integrantes de directorios, elección de gerentes,
nombramientos de liquidadores, nombramiento de apoderados y otros.
DISPOSICION LEGAL. Por disposición legal, tenemos por ejemplo, la cancelación

de las concesiones mineras por el no pago del derecho de vigencia que se cancela en
forma anual, transferencias por sucesión testamentaria o intestada, cancelación de
embargos, anotaciones de demanda y de hipotecas, en aplicación de la Ley de
Caducidad 26639, publicada el 27-06-1996. 1
RESOLUCION JUDICIAL. Resoluciones Judiciales que resuelven conflictos,

sobre mejor derecho de propiedad, sobre adjudicación de bienes registrados por remate
Judicial (muebles o inmuebles inscritos), sobre sucesión intestada, medidas cautelares:
anotación de demanda, embargos, de no innovar, entre otros.
En conclusión, el título material es el acto causal o razón suficientemente

justificativa para que opere o tenga acceso al registro un acto o derecho, que puede
consistir en la adquisición, afectación, modificación o extinción de un acto o derecho
previamente inscrito o por inscribirse.
En el caso de los bienes muebles o inmuebles, la primera inscripción de los

mismos en el registro respectivo, se le denomina inmatriculación.
En el caso del registro de personas jurídicas, por ejemplo en el libro de

sociedades mercantiles, para la inscripción de la elección de un directorio o designación
de un nuevo gerente en las sociedades anónimas, en cualquiera de sus tres
modalidades (sociedad anónima abierta, sociedad anónima ordinaria o sociedad
anónima cerrada), el título material para la inscripción de un nuevo directorio sería la
decisión de la junta general de accionistas que por unanimidad o mayoría de las
acciones presentes en la junta elige al nuevo directorio; y, para el caso de la elección de
un gerente, el título material sería la decisión del directorio ya sea por unanimidad o
mayoría de los directores presentes en la sesión, que eligen al nuevo gerente (P.70)
3.1.3. El título formal
Rubio (2007)
También denominado título documental, no es otra cosa que el medio probatorio

donde consta el título material o causal, así tenemos que título formal, pueden ser los
siguientes documentos:
DE ORIGEN NOTARIAL. En el caso de los documentos de origen notarial son el

mayor número que ingresan al Registro solicitando su inscripción, entre éstos tenemos:
Las Escrituras Públicas que pueden ser de actos traslativos de la propiedad o de

gravámenes sobre los mismos, Escritura Pública de adopción de mayores de edad
capaces, Escritura Pública de constitución de patrimonio familiar, Escritura Pública de
rectificación de área y linderos, Escritura Pública de prescripción adquisitiva de dominio.
En cuanto a actas de origen notarial, son inscribibles: Las transferencia de bienes

muebles, el acta de protocolización de una sucesión intestada, copias certificadas por
Notario de las actas de una Junta de accionistas, de una asamblea de asociados o de
una sesión de directorio.
DE ORIGEN JUDICIAL. Las sentencias de mejor derecho de propiedad, de

declaratoria de herederos, de nulidad de actos jurídicos ya inscritos, de petición de
herencia, entre otras.
DE ORIGEN ADMINISTRATIVO. Títulos formales de documentos administrativos

tenemos: Resoluciones expedidas por las municipalidades provinciales y distritales
sobre aprobación de habilitaciones urbanas, subdivisión de lotes y, acumulación de
lotes; certificados de finalización de obras para inscribir las declaratorias de fábrica
(Construcción de edificaciones); certificados de demolición de construcciones. También están
comprendidos como documentos administrativos que pueden acceder al Registro las
resoluciones de embargo que emiten los ejecutores coactivos de la SUNAT (gobierno
central) como las emitidas por los ejecutores coactivos del SAT (gobiernos locales) (P.
71, 72)
A continuación transcribimos algunos ejemplos de título material, título formal y la

base legal respectiva:
El título formal, como ya se dijo es el documento auténtico o fehaciente que
contiene el acto causal o material. El título formal, puede estar constituido por los
Testimonios de Escrituras Públicas otorgadas ante los Notarios Públicos, Partes
Judiciales constituidos por copias certificadas expedidas por los secretarios de Juzgados
o Tribunales Judiciales de los actuados ante Juzgados y/o Tribunales, las copias
certificadas de expedientes o Resoluciones Administrativas, entre otros documentos.
Para terminar sobre título formal y título material, es bueno precisar que nuestro
Código Civil, hace la distinción entre el acto jurídico y el documento que sirve para
probarlo. La nulidad del documento no necesariamente implica la nulidad del acto, el
mismo que subsiste.
Existen contratos que celebran los ciudadanos en general, que en muchos casos
sólo, constan en documentos privados. En estos casos sí la Ley establece que debe
constar en Escritura; Pública (Ejs. Art. 156, 1625, 1092, etc.), la parte o las partes que
celebraron el contrato, pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad. En el
caso de que voluntariamente una de las partes no quiera firmar la formalidad exigida por
la Ley, la parte perjudicada puede recurrir al poder judicial, a través del típico proceso de
otorgamiento de Escritura Pública (ejemplo de compra venta de un inmueble) este
procedimiento se regula por las reglas del procedimiento sumarísimo (art. 1412 del C.C.).
3.1.3.1. La presentación de títulos para su inscripción.
Rubio (2007)
El procedimiento registral se inicia con la presentación de la solicitud de

inscripción de títulos (formularios distribuidos en forma gratuita en las Oficinas
Regístrales) al cual se debe adjuntar la documentación respectiva (Escritura Pública,
Parte Judicial o Resoluciones Administrativas, partidas de los Registros Civiles, etc.), por
parte del presentante del título, quien lo ingresa al Registro solicitando su inscripción.
Dicha presentación de los títulos al Registro se ingresan específicamente en el

área o sección de caja (Libro Diario), que están ubicados en cada una de las 58 oficinas
regístrales a nivel nacional, que existen en todo el territorio peruano.
Sobre el presentante del título, éste puede ser el o los otorgantes/contratantes del
Acto o Derecho inscribible, o de un tercero interesado en la inscripción.
Sobre el término (todo tercero interesado en la inscripción), éste puede ser:
- El Notario ante quien se celebró el acto jurídico inscribible.

- Un acreedor del adquirente de un inmueble que tiene conocimiento de
dicha adquisición Inscribe para embargar posteriormente.
- El o los acreedores de los herederos del causante, entre otros.
Es decir El Procedimiento Registral en el Perú, en principio se inicia, como ya

se ha indicado, a solicitud de parte interesada para lo cual dicha petición
se debe materializar por escrito en los formularios de solicitud de
inscripción, al cual se debe adjuntar la documentación respectiva.
Dicho formato de solicitud de inscripción debe contener como mínimo la siguiente

información:
1. Nombre y documento de identidad del presentante del título. En caso

actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar
constancia;
2. Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos
públicos o privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario
o funcionario que autorice o autentique;
3. Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el

presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el Artículo
III del Título Preliminar. Lo que significa por ejemplo si una Escritura
Pública contiene la transferencia de la propiedad de 10 inmuebles, el
usuario o presentante del título, puede solicitar la inscripción de la
transferencia de un solo inmueble y desistirse de la inscripción en forma
parcial de las restantes nueve (09) transferencias, para lo cual deberá
indicar dicha reserva de inscripción en el mismo formulario de solicitud de
inscripción, antes de ingresarla solicitud a caja de la oficina respectiva.
4. Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las

personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes
se refiere la inscripción solicitada.
5. Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del

número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con
excepción del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicará
en número de Placa de Rodaje o de serie y motor, según corresponda.
6. Indicación del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurídicas) ante el

que se solicita la inscripción del Título.
7. Firma y domicilio del solicitante (Presentante del título).
8. Adjuntar copia simple del DNI del presentante (P. 74)
3.1.4. El libro diario: concepto e importancia.
El Libro Diario es el Libro Registral en el cual se consigna de manera

estrictamente cronológica el ingreso o presentación de las solicitudes de inscripción
de títulos.
En el Libro Diario, se debe consignar obligatoriamente el día, mes, el año, la
hora, el minuto! el segundo y fracción de segundo en que el título ingresa al Registro.
A dicha solicitud de inscripción desde luego se le anexa la documentación

respectiva, indicada en dicha solicitud.
El ingreso de los títulos por el Libro Diario, genera la redacción del Asiento de
Presentación de Títulos.
3.1.4.1. Importancia del libro diario

Rubio (2007)
El Libro Diario es de suma importancia, por los efectos jurídicos que van a
determinar o generar en el tiempo, ya sea para la calificación del título o para los
beneficios que le otorga el Registro cuando el título como consecuencia de una
calificación positiva del mismo por parte del Registrador Público o eventualmente por el
Tribunal Registral, ha accedido al Registro (TITULO INSCRITO) los datos del asiento de
presentación, que son redactados en la sección de digitación del área de cajeros, forman
parte de manera obligatoria del asiento de inscripción.
Sobre La importancia del libro Diario y los efectos o Beneficios que otorga a los
títulos presentados, se debe tener en cuenta el siguiente ejemplo
Un título A, Contrato de Mutuo con garantía Hipotecaria, otorgado por Juan

Pizarro al Banco de Trujillo S.A. es presentado al Registro el Io de junio del 2,007 (fecha
en que se generó el asiento de presentación), éste tiene una vigencia de 35 días hábiles.
Dentro de los primeros siete días hábiles de presentado el título el Registrador

debe calificar al mismo, en el presente caso el titulo es Observado el día 07 de junio por
un defecto subsanable (ej. no canceló el total de los derechos por inscripción).
Por lo que el usuario debe reintegrar en caja el pago de los derechos en este
título liquidado.
Un título B, Embargo bajo la forma de inscripción, sobre la propiedad de Juan

Pizarro es presentado al Registro el 06 de junio del año 2,007, cinco días posteriores a la
hipoteca, sin embargo, este título es calificado en forma positiva y se redacta el asiento
de inscripción el día 10 de junio.
Posteriormente el título A, Mutuo con Hipoteca, es subsanado y reingresado al
Registro con fecha 20 de junio del 2,005 y redactado el asiento con fecha 22 de junio.
Consecuentemente tenemos el siguiente resultado:
1. El Título A ingresó el 01-06-2007 (Hipoteca ), es redactado el asiento de

inscripción el 22-06-2007;
2. Mientras que el título,B (Embargo) que ingresó al Registro el 06 de junio

del 2007 es calificado en forma positiva v redactado el asiento el 10-06-
2007.
A pesar de que el título que ingresó primero al Registro (TITULO A) y la redacción

del asiento de inscripción se efectuó o realizó con fecha posterior al título que ingreso en
segundo orden al Registro (TITULO B), sus efectos se retrotraen al día, hora, minuto,
segun do y fracción de segundo consignados en el Asiento de presentación del título,
datos que constan especificados en el Libro Diario.
Allí es donde estriba la importancia del asiento de presentación que consta

redactado en el Libro Diario, y el usuario lo tiene indicado en el recibo de pago, ya que
como se dijo, los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha y hora consignados
en el Libro Diario.
En el ejemplo que se ha indicado anteriormente, sobre inscripciones de Hipoteca y

Embargo, estamos ante un típico caso de derechos " COMPATIBLES ", donde la
inscripción de uno no excluye la del siguiente, es decir la inscripción de la Hipoteca no
implica la imposibilidad "CIERRE DEFINITIVO REGISTRAL", para inscribir el embargo o
viceversa.
Es por ello que, cuando se trata de derechos " COMPATIBLES ", no interesa la
fecha de redacción del asiento de inscripción, sino la fecha de presentación del título o
títulos al Registro, por cuanto esta última fecha es la que vale para todos los efectos
legales o protección que brinda el Registro a los ACTOS Y DERECHOS inscritos. (P. 75)
3.1.5. El asiento de presentación de los títulos
El asiento de presentación de títulos constituye una verdadera inscripción

preliminar del título, por cuanto el contenido del asiento de presentación, contiene datos
como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominación del Acto Jurídico o Derecho
inscribible, el tipo de documento (Público o Privado) entre otros, que son incorporados en
su totalidad al asiento de inscripción de un título, cuando éste ha sido admitido (Inscrito
en el Registro respectivo) por el Registrador Público competente o por el Tribunal
Registral, según sea el caso.
3.1.6. contenido del asiento de presentación.
El asiento de presentación de un título además de tener un número de orden de

atención del título, tendrá los siguientes datos:
a. Fecha, hora, minuto y segundo de la presentación del título;

b. Nombre y documento de identidad del presentante del título;
c. Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea público o
privado;
d. Actos o derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso, de los que se
solicita reserva;
e. Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las

personas! naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho;
f. Partida Registral: número de tomo y folio; ficha o partida electrónica o

placa vehicular;
g. Registro y sección al que corresponda el título, en su caso;
h. En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito

en el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripción;
i.- Indicación de los documentos que se acompañan al título.
3.1.7. Vigencia y prórroga de oficio del asiento de presentación.
Rubio (2007)
En este caso la prórroga de la vigencia del asiento de presentación del título es
hasta por un máximo de 60 días hábiles adicionales a los 35 días hábiles del plazo
ordinario, mediante Resolución del Gerente Registral o funcionario competente. La
resolución de prórroga de oficio se debe basar en causas objetivas y extraordinarias
debidamente acreditadas; es decir, en este caso de prórroga de oficio estamos hablando
que la vigencia del asiento de presentación tiene un plazo total de hasta 95 días hábiles
La prórroga de oficio, de hasta 60 días adicionales al plazo ordinario, se dan
como lo indica el Reglamento General, por causas objetivas y extraordinarias.
Así tenemos por ejemplo, el caso de la presentación títulos de propiedad al

Registro, en forma masiva por el Ministerio de Agricultura, los mismos que generalmente
son presentados por miles, los cuales desde luego son materialmente imposible ser
atendidos o calificados por los Registradores Públicos, en el plazo de 07 días hábiles,
que esta previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos.
Si en el caso de los títulos masivos, éstos fueron observados (25 días de prórroga
automática) y posteriormente el Registrador solicita la prórroga de Oficio por las causas
objetivas que existan (60 días como máximo), estamos entonces a que un título
presentado en el Registro, puede tener como plazo máximo de la vigencia del asiento de
presentación de 120 días hábiles a razón de : 35 días plazo ordinario, 25 días de
prórroga automática y 60 días prórroga de oficio por causas objetivas y extraordinarias.
(P.76)
3.1.8. Prórroga en forma automática

Rubio (2007)
La prórroga automática hasta por 25 días adicionales al plazo ordinario de 35

días, sólo es aplicable a los casos expresamente establecidos en el Reglamento
General, y que son los siguientes:
1. Cuando un título es observado por defecto subsanable. Ejs. No se

acreditó el pago de los impuestos predial y de alcabala para la inscripción
de una transferencia inmobiliaria predial, o por no haberse acreditado las
convocatorias (hoja del periódico en el que se publicó la convocatoria)
para la inscripción de acuerdos de una Junta General de Accionistas en
una Sociedad Anónima, salvo que sea Junta Universal.
2. Liquidación de derechos para mayor pago. En estos casos la denegatoria
de inscripción se debe fundamentar y únicamente por falta de pago de los
derechos regístrales, se pagó derechos en forma incompleta o sólo por
derecho de trámite.
3. Título que requiere informe previo de Catastro. Este es el último de los

casos, en que el asiento de presentación de un título es prorrogado en 25
días adicionales a los 35 del plazo ordinario. Se debe a casos establecidos
de manera precisa en la Resolución N° 296-2004- SUNARP/SN.,
publicada en El Peruano el 05-07-2007 (P. 77)
En la aludida resolución se prescribe que los actos inscribibles en el Registro de

Predios, que requieren de previo informe de la Oficina de Catastro son:
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulaciones e independizaciones de predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal.
d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de
predios, respecto de su matriz.
3.1.9. Otros casos de prórroga automática.

Rubio (2007)
a. Cuando se ha interpuesto recurso de apelación, hasta que se resuelva la

apelación o en todo caso hasta que el usuario se desista de la inscripción.
b. Cuando el Tribunal Registral resuelve por la inscripción, pero faltó

cancelar mayores derechos, el título queda prorrogado por 10 días hábiles
desde la notificación, para que el interesado cancele los derechos
liquidados, caso contrario vence el asiento de presentación.
c. Resuelto la apelación por el Tribunal Registral a favor de la inscripción,

pero indica que falta agregar un requisito subsanable, el plazo de la
vigencia del asiento queda prorrogado por 15 días adicionales desde la
notificación para subsanar lo indicado por el Tribunal Registral.
d. Resuelta la apelación por el Tribunal Registral, en forma negativa para el
usuario, el Título queda prorrogado por 03 meses y 15 días para anotar la
demanda de la acción contenciosa administrativa ante el Poder Judicial
(tres meses para interponer la acción ante el poder judicial y 15 días para
anotar la demanda en el Registro respectivo).
Conclusión, la prórroga de la vigencia del asiento de presentación de un

título, es procedente sólo en dos situaciones: Las Prórrogas automáticas
(Observaciones y Liquidaciones) las Prórrogas de Oficio, mediante la
Resolución Gerencial respectiva, debidamente motivada y por las
causales debidamente previstas en el Reglamento General de los
Registros Públicos.
En cuanto a las Prórrogas Automáticas, como su nombre lo indica se producen

de manera inmediata y no requieren de resolución administrativa alguna.
3.1.10. Órganos encargados de otorgar la prórroga de oficio.
Rubio (2007)
Según el Reglamento General de Los Registros Públicos, los órganos

encargados o competentes para expedir la Resolución Registral que autoriza la prórroga
de oficio de la vigencia del asiento de presentación, son los siguientes:
a. Gerente registral zonal o del área registral respectiva
La prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación de los

títulos es facultad o competencia del Gerente Registral de la Zona
Registral respectiva
En los casos en que la Zona Registral, tenga más de un Gerente con

competencia en materia Registral (como es el caso de la Zona Registrai IX -
Sede Lima), la Resolución de prórroga del asiento de presentación, debe
ser expedida por el Gerente del Area Registral al que pertenece el titulo
materia de prórroga de oficio. Puede ser el Gerente del Registro de la
Propiedad Inmueble, el Gerente del Registro de Bienes Muebles, el
Gerente del Registro de Personas Naturales o el Gerente del Registro de
Personas Jurídicas.
b. El jefe zonal registral.
El Jefe Registral de la Zona respectiva es el competente para expedir la

Resolución de prórroga de oficio de la vigencia del asiento de
presentación, cuando en la Zona Registrai respectiva existan más de un
gerente de área registral con facultades para otorgar prórrogas y ésta (la
prórroga) deba alcanzar a títulos que involucran a más de un Registro.
c. El gerente registral de la SUNARP.
Cuando la prórroga de oficio del asiento de presentación, trasciende el ámbito

de una Zona Registral, el órgano competente para emitir la Resolución de
prórroga de oficio del asiento de presentación es la Gerencia Registrai de la
sede central de la SUNARP, cuya sede única queda en la ciudad de Lima.
3.1.11. Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación.
Rubio (2007)
La suspensión del plazo de la vigencia del asiento de presentación de un título

ingresado al Registro para su inscripción, es una Institución del Derecho Registral
incorporado en el Reglamento General de los Registros Públicos, desde el 1° de octubre
del 2,001 a raíz de la vigencia del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos.
La suspensión de la vigencia del asiento de presentación se otorga en virtud de

hechos totalmente ajenos al título presentado, los cuales impiden la inscripción o
calificación del título que suspende su vigencia.
La suspensión de la vigencia implica que se detiene el cómputo del plazo del

título, hasta que concluyan las causas que la generan. Concluidas o extinguidas las
causas que generaron la suspensión de la vigencia del asiento de presentación, se
reiniciará el cómputo del plazo previsto o previstos en el Reglamento General.
Los supuestos de suspensión del plazo de vigencia de presentación de los títulos,

previstos en el Reglamento General, son los siguientes:
a. Título anterior con asiento de presentación vigente

Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar
vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma
partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye
con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título
anterior. En estos casos, el Registrador al margen de suspender la
vigencia del asiento de presentación del título, deberá proceder
obligatoriamente a calificar el título presentado en segundo orden (art. 29
del TUO del RGRP).
b. Partida registral en proceso de reconstrucción
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título,

por encontrarse e procedimiento de reconstrucción la partida registral
respectiva, sobre la que debería inscribirse título; la suspensión de la
vigencia del título, concluirá una vez que se haya reconstruido la partida
registral o al vencimiento del plazo de reconstrucción y no se concluyó el
mismo.
c. Reconstrucción de título archivado
Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del

art. 123 del Reglamento General (Reconstrucción de título archivado
necesario para calificar un título por falta de antecedente). La suspensión
concluirá con la reproducción o reconstrucción del título archivado o al
vencimiento del plazo fijado para ésta.
d. Partida con inscripción de bloqueo registral
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título

incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo
registral. La suspensión concluirá cuando caduque el bloqueo o se
inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada; es decir una vez
vencida la vigencia del bloqueo o inscrito el acto que se reservo la
preferencia, se podrá inscribir el acto cuya vigencia de su asiento de
presentación estaba suspendida.
El bloqueo registral es una institución registral que tiene por objeto,
reservar y asegurar los efectos de un acto o contrato en formalización.
Este acto o contrato ya existe en minuta; sin embargo, carece de las
formalidades necesarias para acceder al Registro (Escritura Pública).
El bloqueo reserva la preferencia registral de un derecho en proceso

de formación, el misma que debe ser formalizado dentro de los 60 días
hábiles que dura la vigencia de la anotación del bloqueo; es decir, el
bloqueo no constituye una inscripción en sí mismo, sino que es de
carácter instrumental porque sirve para los fines de la inscripción futura.
Por lo tanto en aplicación del art. 4 o de la Ley 18278 modificada por

la Ley 26481, durante la vigencia del bloqueo, el Registrador no podrá
inscribir ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la
anotación de bloqueo, es por ello que la vigencia del asiento de
presentación de los títulos presentados posteriores al bloqueo, son
suspendidos.
3.1.12. Formas de conclusión del procedimiento registral
Rubio (2007)
El procedimiento registral, al igual que los diferentes procedimientos que existen o

se siguen ante los organismos del Estado, son los denominados procedimientos
administrativos, éstos tienen una etapa de inicio o postulatoria y una de termino.
El procedimiento administrativo, es el que se tramita en términos generales ante la

Administración Pública (Poder Ejecutivo y otros Poderes Públicos), y cuyas resoluciones
una vez que han causado estado son impugnables ante el Poder Judicial.
En cuanto a la conclusión de los procedimientos, existen diferentes formas de

culminación, pero en el presente trabajo, vamos a ver lo relacionado a las formas de
culminación del procedimiento registral peruano (P. 80)
3.1.12.1. Con la inscripción del título
Rubio (2007)
La inscripción de un título es el producto de la calificación positiva del mismo,

cuando éste ha cumplido con los requisitos legales y formales necesarios y se adecúa a
los antecedentes registrales generando el asiento o asientos respectivos de inscripción o
anotación, según sea el caso, el mismo o los mismos que surte efectos a partir de la
fecha del asiento de presentación del título en el Diario.
Se debe precisar que la inscripción de un título no convalida los actos nulos o

anulables de conformidad con las disposiciones vigentes.
Según el art. 1o del RGRP, el procedimiento registral, tiene por finalidad la

inscripción de un título, consecuentemente inscrito éste el procedimiento registral ha
concluido, en forma específica con el título registrado.
Entonces, la primera forma o motivo por el cual el procedimiento registral

concluye, es por la inscripción del título con el que se inició el procedimiento (P. 81)
3.1.12.2. Con el desistimiento de la rogatoria de inscripción

Rubio (2007)
El desistimiento de la rogatoria de inscripción es la segunda forma por la que

concluye el procedimiento registral; sin embargo, sobre este tema existe una serie de
requisitos y formalidades que se deben tener en cuenta, los cuales explicamos a
continuación
3.1.12.3. El desistimiento y la reserva de inscripción
Rubio (2007)
El desistimiento de la solicitud de inscripción, es la posibilidad que la Ley otorga al

presentante o a la persona legitimada para hacerlo, para que solicite mediante el escrito
respectivo, la no inscripción de uno o más actos (desistimiento parcial) o de todos los
actos que están contenidos en un título determinado (desistimiento total).
El desistimiento procede respecto a títulos en trámite; es decir, después de
haberse presentado por el Libro Diario y antes de que el mismo sea inscrito, dando lugar
a la tacha del mismo (desistimiento total) o a la inscripción de sólo alguno o algunos
actos de los cuales no se ha presentado desistimiento (desistimiento parcial).
En el desistimiento parcial siempre quedan pendientes de ser inscritos algún o

algunos actos de los cuales no se ha desistido el legitimado para hacerlo, lo que difiere
de la reserva de inscripción, ésta última se realiza antes de iniciarse el procedimiento
registral, al momento de presentarse el título, y debe de constar por escrito en el
formulario de solicitud de inscripción que facilita el Registro a los usuarios.
La reserva de inscripción, implica que el Registrador Público, al momento de

calificar el título, no va a calificar los actos o derechos de los cuales el presentante ha
presentado reserva de inscripción.
3.1.12.3.1. Clases de desistimiento
Rubio (2007)
Existen básicamente dos clases de desistimiento :

A. El desistimiento total de inscripción.
Que implica que el Registrador Público, procederá a la tacha del título y liquidar los
derechos por presentación o trámite, devolviéndose al usuario sólo los derechos
por concepto de inscripción.
B. El desistimiento parcial de inscripción.
Es aquel desistimiento de algún o algunos actos contenidos en el título presentado

para su inscripción, manteniendo por lo menos la solicitud de inscripción de un acto
o derecho.
El desistimiento parcial procede únicamente cuando se refiera a actos separables y

siempre, que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u
otros actos inscribibles.
En el desistimiento parcial el Registrador Público, sólo se limitará a calificar e

inscribir, si fuera el caso, al acto o derecho del cual no se ha solicitado
desistimiento y con respecto a los actos o derechos no desistidos se limitará a no
calificarlos, no siendo necesaria la emisión de esquela de tacha alguna. (P. 82)
3.1.12.3.2. Personas legitimadas para presentar el desistimiento
Rubio (2007)
En términos generales, en primer lugar, la persona legitimada para desistirse total

o parcialmente de la solicitud de inscripción es el presentante del título; sin embargo,
existen una serie de variantes a tenerse en cuenta.
Cuando el presentante del título, indicó en el formato de solicitud de inscripción

que actúa en representación de otra persona, la facultad de desistimiento total o parcial,
podrá ser ejercida indistintamente por cualquiera de ellos.
El presentante del título, sólo él puede desistirse de la solicitud de inscripción del

título cuando éste en el formulario de solicitud de inscripción no indicó actuar a nombre
de otra personal natural o jurídica. Ni siquiera los otorgantes del título pueden desistirse
cuando el presentante es persona distinta a ellos.
Esta limitación en cuanto a las personas que están facultadas para que puedan
solicitar el desistimiento, es una previsión, en el sentido de que el tercero presentante
distinto a los otorgantes del acto o derecho, puede tener en muchos casos intereses
totalmente opuestos, respecto a la solicitud de inscripción del título.
Por ejemplo un acreedor tiene todo el Interés en que se inscriba la transferencia

de un inmueble determinado a favor de su deudor (Ejs. ya sea por compra venta,
donación, anticipo de legítima, por sucesión intestada o testamentaria, etc.) a efectos de
que una vez inscrita la transferencia a favor de su deudor, se pueda posteriormente
trabar medidas cautelares sobre el bien de dicho deudor (Ej. anotación de demanda o
embargo).
En el ejemplo antes indicado, es evidente que el presentante del título

( acreedor) y el adquirente del bien (deudor), tienen intereses totalmente antagónicos,
por lo que el titular del derecho de propiedad no podrá desistirse del título, por no tener
la calidad de presentante. En estos casos los Registradores Públicos, no tendrán que
hacer indagación alguna, debiendo limitarse a revisar el contenido del formato de
solicitud de inscripción para verificar si el presentante actuaba en representación del
titular del derecho o no.
En el caso de títulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un
proceso civil, sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución
judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción de título que
actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a
solicitud de ésta (P. 82, 83)
3.1.12.3.3. Actos no desistibles
Rubio (2007)
Están excluidos del desistimiento total o parcial, las resoluciones judiciales

inscribibles, derivados de procesos penales y laborales.
Las resoluciones inscribibles, derivados de procesos penales, no procede el

desistimiento, porque en ellos existe un interés público que cautelar; y, en el caso de los
derivados de procesos laborales, no procede el desistimiento porque podría afectar
derechos irrenunciables de los trabajadores, afectación que correspondería determinar a
la autoridad judicial competente, de conformidad con las normas de la ley 26636.
Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, si el Juez deja sin efecto la resolución

en cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el
procedimiento registral tachando el título (P.83)
3.1.12.4. Formalidades del desistimiento y la reserva de inscripción.
Rubio (2007)
De conformidad con lo prescrito por el art. 13 del Reglamento General de los

Registros Públicos, la formalidad del desistimiento de la solicitud de inscripción, se debe
realizar mediante escrito con firma legalizada por Notario o fedatada ante el fedatario de
SUNARP. En el caso de que el presentante sea un Notario, su desistimiento no requerirá
de legalización de firma.
El desistimiento se tramitará utilizando la misma vía que el reingreso.

En cuanto a la Reserva de Inscripción, ésta se debe realizar en el mismo formato de
solicitud de inscripción que en forma gratuita entregan en las Oficinas Regístrales a los
usuarios, llenando en el rubro correspondiente los actos o derechos de los cuales solicita
su no inscripción.
En conclusión, la Reserva de Inscripción como el Desistimiento de la solicitud de

Inscripción son la expresión en forma negativa del Principio Registral de Rogación.
La Reserva de inscripción se efectúa al momento de la presentación del título en

el Libro Diario (caja), mientras que el desistimiento es el acto procesal que se presenta
después de haberse ingresado el título al Registro y antes de que se inscriba el acto o
derecho (P.83).
3.1.13. Por caducidad del asiento de presentación
Rubio (2007)
La caducidad del asiento del asiento de presentación de título, es otra de las

causales y modo por las que el procedimiento registral concluye.
El art. 43 del RGRP, prescribe:
"En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o
no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado, el Registrador formulará
la tacha correspondiente..."
La tacha por caducidad del asiento de presentación también denominada TACHA

PROCESAL, es aquella que da por vencimiento de la vigencia del asiento de
presentación, lo que difiere de la Tacha Sustantiva de un título, la que se da cuando el
título presentado adoleciera de defecto insubsanable.
La lógica consecuencia del vencimiento del plazo del asiento de presentación,

además de dar por concluido el procedimiento registral, el Registrador Público, deberá
devolver la totalidad de los documentos presentados por el usuario, a los efectos de que
pueda, si lo estima conveniente, presentarlos nuevamente, subsanando, los defectos u
obstáculos que impidieron la inscripción título tachado.
Nada impide que el mismo título sea presentado nuevamente, puesto que la
conclusión del procedimiento registral por caducidad del asiento de presentación se debe
única y exclusivamente a dicha presentación y no a otros posteriores, aunque sea el
mismo título. (P. 83)
3.1.14. Los medios impugnatorios en el procedimiento registral objeto

de los medios impugnatorios.
Rubio (2007)
Teniendo en cuenta que la expectativa del presentante del título concuerda con la
finalidad del procedimiento registral, que es la inscripción del título (art. 1 o del RGRP), no
en todos los casos se cumple dicha finalidad, desde luego, en la mayoría de las veces
por defectos materiales o formales de los documentos que ingresan al Registro.
La calificación de un título, es un acto humano y, por lo tanto, está sujeto a

posibles errores. Frente a los posibles errores en la calificación, la Ley ha establecido
mecanismos para que el usuario haga valer su derecho solicitando ya sea la revisión de
la calificación por el mismo Registrador (Reconsideración) o impugnando (Apelación) la
decisión del Registrador ante otro órgano colegiado denominado Tribunal Registral,
quienes teóricamente en mejor aptitud para apreciar la decisión del Registrador, la
ratificarán (Confirmándola) o la desvirtuarán (Revocándola).
El objeto de la apelación es la decisión del Registrador (Esquela de Observación,

Liquidación o Tacha) y del abogado certificador, a fin de que se verifique si el mismo se
ajusta o no a la normatividad vigente.
Sólo es impugnable las calificaciones de orden negativo; es decir, las no

favorables a las inscripción, como ya se dijo Observaciones por defectos subsanables
(Art, 40 del RGRP), las Tachas del título, por defectos insubsanables (Art. 42 del RGRP),
Liquidaciones del títulos (Art. 41 del RGRP)
Es oportuno reiterar que la autonomía es una de las garantías del Sistema

Nacional de los Registros Públicos, así la Ley de Creación de la SUNARP y el Sistema
Nacional de los Registros Públicos, Ley 26366, en su Art. 3, parágrafo a), ha establecido
expresamente lo siguiente: (P. 84)
3.1.14.1. Recurso de reconsideración
Rubio (2007)
Recurso de reconsideración se interpone dentro del plazo de vigencia del asiento

de presentación ente el Registrador que ha Tachado el Título. Este recurso es opcional y
su no interposición no impide el ejercicio del recurso de apelación (Art. 98° del T.U.O, de
la Ley N° 26111°, sobre Normas Generales de Procedimientos Administrativos).
La Reconsideración será resuelta en un plazo máximo de 15 días, transcurrido

los cuales sin que medie resolución, el interesado podrá, considerar denegado dicho
recurso a efectos de interponer el Recurso de Apelación correspondiente.
- Ante quien se interpone.' Ante el mismo registrador que liquidó, observó o tachó
el título.
- Plazo para interponerlo.- Este recurso procede durante la vigencia del asiento
de presentación.
-Requisitos." No requiere de mayor formalidad'» es suficiente referirse a dicho

recurso con indicación del amparo legal, pudiendo ser al fin de la misma esquela
de observación o en un escrito aparte. No requiere firma de letrado puede
ejercerlo el mismo presentante o titular del derecho.
Si el registrador persiste en la liquidación, observación o tacha, procede el

recurso de apelación.
La reconsideración es el medio impugnatorio por el cual el presentante del título

solicita al Registrador que reexamine el título (ya sea adjuntando nuevos documentos,
cancelando el mayor derecho o argumentando jurídicamente).
El Registrador en uso de su autonomía en la calificación registral decidirá si lo

argumentado por el presentante del título, con nueva prueba o no, ha cumplido con
levantar las observaciones efectuadas.
Se puede reconsiderar todas las decisiones del Registrador de orden negativo.

Es decir, las no favorables a la inscripción: Observaciones por defectos subsanables
(Art, 40 del RGRP), las Tachas del título, por defectos insubsanables (Art. 42 del RGRP),
Liquidaciones del títulos (Art. 41 del RGRP) y las decisiones emitidas por el Abogado
certificador (P. 84)
3.1.14.1.1. Plazo para presentar la reconsideración
Rubio (2007)
El plazo para presentar el Recurso de Reconsideración es hasta el sexto día anterior al
vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazará de
plano.
El plazo previsto para la reconsideración de la calificación del título, tiene su

fundamento en el sentido de otorgar un plazo razonable al Registrador para verificar si se ha
subsanado con las observaciones comunicadas al usuario y de haber sucedido así, pueda
extender el asiento de inscripción respectivo.
3.1.14.2. Recurso de apelación
Rubio (2007)
Este Recurso se interpone respecto a las Observaciones y Tachas del
Registrador, recaído en un Título cuya inscripción se solicita.
También puede apelarse de las liquidaciones de derechos de inscripción

practicados por el Registrador, ya sea por considerar que la liquidación no se ajusta al
Arancel vigente o porque el acto metería de inscripción o anotación preventiva, está
exonerada del pago de derechos.
La apelación es el medio impugnatorio por el cual el presentante del título, solicita

al Tribunal Registral, examine la calificación efectuada por los Registradores Públicos o
del Abogado Certificador.
Pueden ser objeto de Recurso de Apelación todas las decisiones del Registrador
de orden negativo. Es decir, las no favorables a la inscripción: Observaciones por
defectos subsanables (Art, 40 del RGRP), las Tachas del título, por defectos
insubsanables (Art. 42 del RGRP), Liquidaciones del títulos (Art. 41 del RGRP) y las
decisiones emitidas por el Abogado certificador.
Específicamente, según el art. 142 del RGRP, procede interponer recurso de

apelación contra:
Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores.
Las decisiones de los Registradoresy Abogados certificadores respecto de las
solicitudes de expedición de certificados, e) Las Resoluciones expedidas por
los Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a
Plazos, d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su función
registral.
Se precisa que no procede interponer recurso de apelación contra las

inscripciones.
 Requisitos :
l. Se interpone dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, ante

el Registrador que ha calificado el Título.
2. El recurso debe estar autorizado por Letrado inclusive donde la defensa

sea cautiva.
Además deberá tenerse presente los requisitos exigidos en el Art. 62° del T.U.O.
de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos N° 26111
 Plazo para presentar la apelación
El Recurso de Apelación se interpone en el plazo de treinta (30) días hábiles,

contados a partir del día siguiente al de su presentación en el Diario, es decir durante la
vigencia del asiento de presentación. Caso contrario se declarará improcedente por
extemporáneo.
.En principio la apelación se presenta ante el mismo Registrador o Abogado

Certificador que emitió la esquela de calificación negativa para que éste lo eleve al
Tribunal Registral conjuntamente con el título apelado.
Los plazos para presentar el Recurso de Apelación, son los siguientes:
a. En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de

presentación,
b. En los casos de las decisiones de los Registradores y Abogados
Certificadores respecto a solicitudes de expedición de certificados, el
plazo es dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que la
decisión del Registrador o Abogada Certificador, según corresponda, es
puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina
Registral respectiva.
c. En el procedimiento de pago de cuotas del Registro fiscal de ventas a
plazos, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del
acto materia de impugnación.
 Requisitos de admisibilidad de la apelación
Rubio (2007)
Los requisitos de admisibilidad, son aquellos de orden procesal; es decir, de

forma por lo que tiene que cumplirse de manera ineludible, ya que de omitirse o
cumplirse de manera defectuosa, se corre el riesgo de que la apelación sea declarada
inadmisible.
Los requisitos de admisibilidad del recurso de apelación son los siguientes:
1. Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso.

2. Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su
representante o apoderado, si fuera el caso, para efectos de las
notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la
Oficina Registral correspondiente.
3. La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título.
4. Los fundamentos de la impugnación; el lugar, fecha y firma del
recurrente.
La autorización del abogado colegiado, con la firma y la indicación clara de su nombra y

número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario. (P. 86)
3.1.15. La acción contenciosa administrativa ante el poder judicial.
Rubio (2007)
La Resolución del Tribunal Registral, es la última instancia administrativa, es decir
que contra dicha resolución procede promover la correspondiente Acción Judicial,
conforme a lo prescrito en el Art. 158° del Reglamento General de los Registros Públicos
y en el término de (30) días de notificada la resolución y haberse solicitado su anotación
preventiva en el correspondiente Registro. Vencido dicho plazo o no anotada la
demanda, caduca el asiento de presentación.
La disposición antes mencionada, es concordante con el Art. 148° de nuestra

Constitución Política, que señala que las Resoluciones Administrativas que causen
estado, son susceptibles de impugnación mediante acción Contencioso-Administrativa.
Esta acción judicial se entenderá con el Procurador General de la República y con las
personas que tengan derechos inscritos.
Las demandas relacionadas con inscripciones y que no hubieran sido materia de

recursos de apelación o de revisión, se seguirá únicamente con intervención de las
personas que tuvieran derechos inscritos no siendo necesario citar al representante del
Estado, salvo que el juicio afecte los intereses fiscales.
Culminado el Procedimiento Administrativo Registral con la Resolución emitida

por el Tribunal Registral, en el caso de persistir la denegatoria de inscripción y el
presentante del título cree tener el derecho de que su título es inscribible; la legislación
vigente, le otorga la facultad de recurrir a la autoridad judicial competente a través de la
acción contenciosa administrativa.
La Acción Contenciosa Administrativa procede contra lo resuelto por el Tribunal

Registral que deniega la inscripción del título presentado, ya sea confirmando la
calificación negativa (Observación o Liquidación) efectuada por el Registrador, o
convirtiéndola en tacha, el título apelado; dicha resolución emitida por el tribunal registral
constituye la segunda y última instancia administrativa, por lo tanto estamos ante una
Resolución que ha causado estado y al presentante del título, si así lo cree conveniente,
tiene expedito su derecho para interponer la demanda contenciosa administrativa ante el
Poder Judicial, al amparo del art. 164 del Reglamento General del Los Registros
Públicos
La Acción Contenciosa Administrativa tiene sustento constitucional en el art. 148
de la Constitución, la misma que prescribe que:
"Las resoluciones administrativas que causan estado son susceptibles de

impugnación medíante la acción contencioso administrativa".
El Procedimiento Contencioso Administrativo, previsto en la Constitución del año
1,993 requiere el agotamiento de las vías internas administrativas, a fin de que proceda la
impugnación. Caso contrario sería convertir en inútiles los procedimientos
predeterminados para ser resueltos por la autoridad administrativa y recargar con más
expedientes al Poder Judicial.
El Proceso Contencioso Administrativo, en nuestro país, es regulado en la

actualidad por la Ley 27584, denominada " Ley del Proceso Contencioso Administrativo",
la misma que establece en su art. 1 o que la acción contencioso administrativa prevista en
el art. 148 de la Constitución Política tiene por finalidad el control jurídico por el Poder
Judicial de las actuaciones de la Administración Pública sujetas al derecho administrativo
y la efectiva tutela de los derechos e intereses de los administrados. Culmina el artículo
acotado indicando que para los efectos de la Ley 27584, la acción contencioso
administrativa se denominará proceso contencioso administrativo.
La Ley 27584 de fecha 22 de noviembre del 2,001 y publicada el 07 de diciembre

del mismo año, derogó los artículos del 540 al 545 del Código Procesal Civil, que
regulaban el Proceso Contencioso Administrativo del art. 148 de la Constitución bajo el
Título de" Impugnación de Acto o Resolución Administrativo" (P. 87)
 Requisitos :
Autorización de Letrado y demás recaudos correspondientes.
Las disposiciones contenidas en el C.P.C., Arts. 130°, 424°, 425° y 426°.

Competencia :
Conforme a lo que dispone el Art. 542° del C.P.C, tratándose la resolución objeto
de impugnación, una emitida por un órgano administrativo Colegiado, como es Tribunal
Registrai, es competente en Primera Instancia, la Sala Civil de turno de la Corte Superior
de Justicia.
 Plazo :
No existe norma legal registral que expresamente lo diga; sin embargo,

entendemos, que en estos caso es de aplicación lo dispuesto en el Art. 541° del C.P.C.,
en virtud del cual, la impugnación de resolución que causa estado, se interpone dentro
de los tres meses de notificada o publicada la Resolución Impugnada.
En la demanda a interponerse debe solicitarse siempre la anotación preventiva de
la acción judicial; caso contrario caduca el asiento de presentación y se Tacha el Título.
La admisión de la demanda no interrumpe la ejecución del acto administrativo (Art. 541°,
último párrafo del C.P.C.).
 Plazo para interponer la acción contenciosa administrativa.
En cuanto al plazo para interponer la acción contenciosa administrativo ante el

Poder Judicial es de tres meses contados desde el conocimiento o notificación del acto
materia de impugnación.
En relación a la competencia funcional, de conformidad con el artículo 9 o de la ley

del proceso contencioso administrativo, modificado por la ley 28531 del 26 de Mayo del
2,005 establece de manera precisa que cuando se trate de impugnación de resoluciones
expedidas por el Tribunal Registra!, es competente en primera instancia la Sala
Contenciosa Administrativa de la Corte Superior respectiva (...).
En los lugares donde no exista Juez o Sala Especializada en lo Contencioso

Administrativo, es competente el Juez en lo Civil o el Juez Mixto en su caso, o la Sala
Civil correspondiente.
En cuanto a la competencia territorial, es competente para conocer el proceso

contencioso administrativo en primera instancia, a elección del demandante, el Juez del
lugar del domicilio del demandado o del lugar donde se produjo la actuación impugnada.
3.2. Técnica Registral
La Técnica Registral se refiere a la forma o modo de llevarse los libros o tomos

y/o fichas de inscripción en los diversos Registros que comprende El Sistema Nacional
de los Registros Públicos. Entre los más usuales tenemos principalmente dos: el Folio
Personal y el Folio Real; veamos sucintamente en que consisten cada una de estas
técnicas:
A.- Folio Personal.- Por medio de esta técnica los asientos se llevan por orden
cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los índices eran ordenados en
consideración a los nombres de los titulares de los derechos. Esta técnica se utilizaba en
Francia hasta 1955. El registro de los derechos sobre inmuebles se realizaba haciendo
referencia a ellos en el libro índice de propietarios, previa anotación del título ingresado
en el Libro Diario por orden cronológico, de tal forma que de las dos copias del título
presentados, una era archivada en el Registro y otra devuelta al interesado con la
anotación correspondiente de su inscripción. La inscripción de los datos en las fichas
personales se efectuaba mediante resúmenes de dichos títulos.
Esta técnica dificulta el conocimiento de la historia jurídica completa de cada
inmueble, ya que los distintos derechos que sobre ellos recaen se registran en distintos
libros o ficheros, vinculándose cada anotación solo por una correlación numérica o
una identificación invariable.
La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por inmuebles,
sino por el orden de recepción de los documentos o por las personas de los propietarios.
B.- Folio Real .- Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales
por los inmuebles sobre los que recaen; es decir que esta técnica inmuebles. A
cada inmueble se le asigna un número de partida y, en ese registro particular, se
extiende toda la historia del dominio, como son transferencias, gravámenes, cargas, etc.
en asientos sucesivos. Esta técnica registral es la más práctica y usual como en
Alemania, Suiza, España, Inglaterra y en el Perú, entre otros.
3.2.1. Evolución de La Técnica en las Inscripciones
A medida del avance de la ciencia, la técnica de la inscripción en Registros ha

ido evolucionando; así hace más o menos veinte años, los asientos se realizaban en
tomos y a mano (manuscrito), posteriormente al inventarse la máquina de escribir, se
utilizaron las fichas físicas, últimamente al inventarse la computadora y los sistemas
electrónicos, las inscripciones se vienen haciendo en partidas electrónicas.
Actualmente SUNARP cuenta con dos Sistemas Electrónicos, el SIR y el SARP,

éste último exclusivamente para el Registro de Predios.
Capitulo IV
Inexactitud Registral y su Rectificación.
4.1. Inexactitud
Antes de desarrollar el tema deviene necesario entender lo que es la
inexactitud registral y esta es todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extra registral.
Cuando la inexactitud del registro provenga de error u omisión cometido

en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el
Reglamento General de los Registros Públicos (Arts. 75 al 90).
4.2. Rectificación
La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el apartado

anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo
registrado con la realidad.
4.2.1. Procedencia de la rectificación
Los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte; asimismo,

puede proceder de oficio cuando adviertan la existencia de errores materiales.
4.2.2. Solicitud de rectificación
Las rectificaciones pueden ser solicitadas por los otorgantes del acto o derecho
o tercero interesado. Las solicitudes se presentarán a través del Diario,
indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el
número y fecha del título archivado que de mérito a la rectificación de la inexactitud o
se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponde.
4.2.3. Forma de la rectificación
Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y

enmiende claramente el error cometido.
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se
precise y enmiende claramente el error cometido.
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se

precise el dato omitido o las circunstancias de no haberse extendido en su oportunidad.
4.3. Clases de error

Los errores en los asientos o partida registrales pueden ser materiales o de concepto.
Error material y error de concepto
El error material se presenta en los siguientes casos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a

los que constan en el título archivado respectivo.
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe
constar en el asiento.
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro distinto al que le corresponde.

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores, se reputarán como
de concepto.
4.3.1. Rectificación de error material
Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo

título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se
procederá conforme al capítulo II del Título VIII del Reglamento General de los
Registros Públicos, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado
correspondiente.
4.3.2. Rectificación de error de concepto
La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo

título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o de
oficio.
b) Cuando no resulten claramente del título archivado, en virtud de nuevo título

modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución
judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta
del título primitivo.
4.3.3. Rectificación amparada en documentos fehacientes
Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un

modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada
acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dicho
documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad,
partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente
la inexactitud registral.
4.3.3.1. Vigencia de la rectificación
La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que

contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efectos
desde la fecha en que se realice.
Derechos adquiridos por terceros

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos
por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Derechos registrales en rectificaciones

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales,
excepto cuando los errores sean imputables al Registro, en cuyo caso, no
devengarán el pago del derecho registral respectivo.
RESUMEN
En la Tercera Unidad hemos hecho un estudio de la denominación de

esta rama del derecho en los diferentes países, el concepto de Derecho Registral
por los doctrinarios peruanos y extranjeros más connotados en la materia, la
evolución histórica del Derecho Registral en el mundo y particularmente en
nuestro país.
También hemos visto los caracteres del Derecho Registral, su relación

con otras ramas del Derecho, los principios registrales, las peculiaridades de los
diversos sistemas registrales y dentro de éstos, el del Perú.
Así mismo nos hemos referido al procedimiento registral en el país desde

el ingreso del título por el Diario hasta su finalización con la inscripción, la tacha
por vencimiento del plazo de vigencia del asiento de presentación o el
desistimiento total de la rogatoria.
Finalmente hemos estudiado los recursos impugnativos que se puede

interponer contra las decisiones del Registrador a excepción de la inscripción
del título.
AUTOEVALUACIÓN
1. La naturaleza del procedimiento registral es especial, no (V) (F)

contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título.
2. El Registrador es quien realiza la liquidación definitiva de los (V) (F)

derechos registrables.
3. ¿Cuáles son las instancias en el procedimiento registral?
4. ¿Cuál es el plazo de vigencia en el asiento de presentación?
5. No es un principio registral regulado textualmente en el reglamento general de

los registros públicos.
a. El principio de inmatriculación
b. El principio de titulación autentica
c. El principio de legitimación
d. El principio de especialidad
6. Dentro de los siete primeros días de la vigencia del asiento de presentación el

registrador procederá a:
a. Escribir el título
b. Observar el título
c. Tachar el título
d. La liquidación de los derecho registrales
e. T.A.
7. Se puede interponer recurso de apelación contra:

a. Las liquidaciones
b. Las tachas
c. Las observaciones
d. Los asientos de inscripción
a) VVVF b) FVFV c) FFFV d) VVVV
8. El procedimiento registral concluye con:
a. La aceptación del desistimiento total de la rogatoria
b. El abandono de la instancia
c. La inscripción
d. La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación
a) VFVV b) VVFV c) VVVV d) FFVV
9. Se admitirá la subsanación de la observación o el pago de (V) (F)

mayor derecho dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación
10. A qué principio registral corresponde esta definición:

―Se presume sin admitirse prueba en contrario que todos conocen del contenido
de las inscripciones‖
a) Prioridad
b) Rogación
c) Tracto sucesivo
d) Publicidad
Ítem Solución
1. V
2. V
3. El registrador y el Tribunal Registral
4. 35 días
5. a
6. e
7. a
8. a
9. F
10. d
S.A.C.

UNIDAD IV
DIVERSOS REGISTROS DE LA
SUNARP, ANOTACIONES
PREVENTIVAS Y
RESPONSABILIDAD DEL
REGISTRADOR
Tomado de:
S.A.C.

Capítulo I
Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Personas
Naturales, Registro de Personas Jurídicas, y Registro De Bienes
Muebles
1.1. Registró de Propiedad Inmueble
1.1.1. . Fines del registro de la propiedad inmueble

Roca Sastre (2010)
Desde tres puntos de vista puede concebirse el Registro de la propiedad

inmueble: como institución jurídica, como oficina y como conjunto de libros.
La primera acepción es la que interesa aquí y en este sentido el Registro de la
propiedad inmueble es la institución jurídica que constituye el instrumento básico o
esencial del Derecho inmobiliario registral.
Este carácter instrumental del Registro de la propiedad es evidente. De él se vale
el Derecho inmobiliario registral para lograr su fin de dar seguridad a la propiedad
inmueble y proteger el tráfico jurídico sobre la misma. El hecho de constar registradas en
el propio Registro las titularidades inmobiliarias sirve al Derecho inmobiliario registral
para presumir de momento la legitimidad del derecho registrado y de hacerla servir de
protección firme de los terceros adquirentes que reúnan las circunstancias necesarias
para tal protección. A la vez, el propio Registro permite que los que tengan interés
legítimo acerca de su contenido puedan informarse del mismo.
Según Díez-Picazo el Registro de la propiedad es una institución administrativa

destinada a contener la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles.
Camy define el Registro de la Propiedad en un sentido descriptivo y en un sentido

finalista. En sentido descriptivo, el Registro de la Propiedad es un órgano estatal del
ordenamiento jurídico que mediante la apreciación de la legalidad de los datos que se
aportan, declara una situación jurídica respecto de un derecho real inmobiliario, cuya
declaración es plena en cuanto al aspecto jurídico, pero susceptible de prueba en
contrario en cuanto al de hecho. Y en sentido finalista es el organismo jurídico estatal
que, recogiendo la vida de los derechos reales sobre inmuebles, posibilita el que
adquieran la plenitud de efectos que el ordenamiento jurídico les concede según su pe-
culiar naturaleza.
López Mendel concibe el Registro de la propiedad, además de institución como
servicio público, de carácter esencial y jurídico, que tiene por objeto la publicidad de
determinadas situaciones jurídicas por medio de la inscripción, obligatoria o constitutiva,
de los derechos reales, como regla general sobre inmuebles, en razón a la seguridad del
tráfico inmobiliario, de la cual es destinataria la sociedad, a la vez que se satisface el
interés particular de los individuos, estando a cargo de funcionarios públicos, técnicos en
Derecho, con facultades de índole jurisdiccional, a los fines, por medio de la calificación,
de la justicia registral. Francisco Hernández Gil expresa que esta definición contiene dos
elementos innecesarios para el fin propuesto y, en todo caso, discutibles, atribuir el
carácter de función jurisdiccional a la facultad calificadora e incluir la confusa expresión
"justicia registral", pues el Registrador en su función calificadora no declara situaciones
jurídicas para eliminar una controversia, sino que desempeña sólo una actividad
administrativa, sin que exista una categoría especial de la justicia que merezca el
calificativo de registral, porque aquélla es siempre única. Debe estimarse que la noción
de servicio público aplicable al Registro de la propiedad no es deleznable, pero sin
olvidar que, en vez de constituir un servicio público en sentido puramente administrativo,
es una actividad estrictamente jurídica al servicio primordial del Derecho privado.
García García concibe el Registro de la propiedad inmueble como instrumento

de la publicidad registral y define a ésta como exteriorización continuada y organizada de
situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad legal ―erga
omnes‖ y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada (P. 1, 2)
El art. 1°, 1, de la Ley Hipotecaria y el art. 605° del Código civil proponen un
intento definitorio del Registro de la propiedad inmueble a pesar que éste "tiene por
objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles".
Pero este conato de definición del Registro de la propiedad como institución deja
mucho que desear, por no atribuirle alcance alguno institucional y porque ni siquiera es
válido considerando el Registro como oficina, esto es, como organismo que tiene por
inmediato cometido la constancia o publicidad de las mutaciones jurídico-reales
inmobiliarias. (García García)
Adolece tal precepto de los defectos siguientes:
a) Expresa que el Registro tiene por objeto la inscripción o anotación de actos o
contratos, pero sin rigor sobre la palabra anotación, pues el concepto de
"inscripción" tiene un sentido amplio de registración o de toma de razón, que abarca
todos los asientos regístrales en general, o bien adopta el significado estricto de
asiento de inscripción, al lado del cual hay los demás asientos: de anotación
preventiva, de cancelación, de nota marginal y de presentación. Pero al utilizar el
concepto de "anotación" al lado de la palabra "inscripción", más bien significa que no
emplea la palabra inscripción en sentido amplio, sino en el sentido de asiento de
inscripción, lo cual no es el verdadero espíritu del artículo.
b) Dice el precepto que en el Registro de la propiedad se hacen constar actos y
contratos^ cuando hubiera sido preferible emplear la expresión de "actos
regístrales", o, si se quería más detalle, podía emplearse la fórmula de actos o
negocios jurídicos y resoluciones judiciales o administrativas inscribibles.
c) Además habla el precepto de actos y contratos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando no basta para ser inscribibles que
los actos y contratos se refieran al dominio y derechos reales limitados inmobiliarios,
sino que esta referencia ha de ser directa por entrañar su declaración, constitución,
transmisión, modificación o extinción, es decir, deben consistir en actos de
trascendencia jurídica real.
Esto sin contar que tales actos no agotan la materia inscribible, pues son también
actos inscribibles o registrables, en general, los actos idóneos para la inmatriculación
registral de fincas y sus modificaciones de índole también inmatriculatoria, así como los
contratos de arrendamiento y de opción de compra, las resoluciones judiciales de
incapacitación, ausencia y declaración de fallecimiento, así como los actos susceptibles
de anotación preventiva.
Claro que en su art. 1° la Ley Hipotecaria se pronuncia en términos generales por
destinar el art. 2 ° de la misma a la determinación concreta de la materia inscribible; pero
se da el caso que ni en este art. 2 ° el legislador se pronuncia de un modo completo,
conforme se comprobará oportunamente.
d) El precepto legal comentado ab initio no puntualiza siquiera que el Registro de la

propiedad lo es específicamente de la propiedad inmueble, precisión ésta que
debe considerarse obligada en precepto que como el art. 1° de la Ley Hipotecaria
inicia el ordenamiento de la materia.
El Registro de la propiedad inmueble puede también ser concebido como
conjunto de libros o sea una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente
numerados y legalizados existentes en cada Oficina pública de Registro, en los que se
extienden conforme a la ley los asientos correspondientes de los actos inscribibles.
Con relación al Derecho civil italiano PUGLIATTI dice que el medio normal de
operar la publicidad es el Registro, esto es, el complejo de escritos unidos, de naturaleza
pública y con función institucional específicamente publicitaria.
1.1.3.4. Clases
En nuestro país la inscripción de los inmuebles no es obligatoria, sino facultativa,

pero la inscripción de ciertos actos o contratos relacionados con los mismos si son
obligatorios. Entonces, tenemos dos clases de inscripciones.
a. CONSTITUTIVAS.- Cuando la inscripción es indispensable y necesaria

para la existencia del acto o contrato, como ocurre con la hipoteca.
b. DECLARATIVAS.- Cuando la inscripción del contrato no es obligatoria. Se

respalda en el Título, Ejm.-" la Compra-Venta.
1.1.3.5. Efectos
El efecto fundamental de la inscripción, consiste en amparar los derechos de

quienes adquieren inmuebles apoyándose en los asientos del Registro y acogiéndose a
él contra todos "erga omnes".
Por otro lado, permite la intervención del Estado en representación legal de la

sociedad en el reconocimiento de la validez del Título, contribuyendo a que al propietario
se le reconozca su derecho en forma definitiva y permanente.
Tratándose de la inscripción primera de dominio o inmatriculación, el efecto

principal, consiste en que la adquisición del dominio inmatriculado excluye de inscripción,
los derechos anteriores o posteriores que fueron constituidos por el transferente.
1.1.3.6. Antecedentes Históricos del Registro de la Propiedad Inmueble.
Rubio (2007)
A través de la historia del Derecho, es fácil constatar que los pueblos han tratado
de difundir situaciones importantes o relevantes para el resto de la comunidad, como por
ejemplo la propiedad de los bienes, a los efectos que éstos conozcan y respeten la
propiedad de los titulares.
Es evidente que existía la necesidad de exteriorizar y publicitar determinadas

situaciones y entre éstas, los actos jurídicos y los derechos, es por ello que siempre han
buscado sistemas de publicidad, que posibiliten el conocimiento de situaciones jurídicas
relevantes y proteger el tráfico de los bienes en el Mercado.
A lo largo del tiempo, las diferentes formas de publicidad fueron de carácter no

registral, porque la existencia de un sistema de publicidad, está condicionada a la previa
existencia de documentos escritos. Ante la necesidad de publicidad de actos y derechos
que generan efectos jurídicos, el Estado creó una institución que brinde el máximo de
certeza sobre la real titularidad de los bienes y derechos, y se proteja a la persona que
adquiera derechos en mérito a esa publicidad. Asi surge la publicidad registral, como el
sistema más perfecto y eficiente que se haya inventado hasta la fecha, para publicitar
situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el tráfico de
toda clase de bienes y derechos inscritos.
En la historia del Derecho Registral, los diferentes autores entre ellos el nacional
Alfredo Aguirre Carpió, en su obra "Derecho Registral", señala que en cuanto a la
propiedad en el Perú, ésta nace con la llegada de los Españoles a nuestro país. Es así
que, por real cédula del 15 de octubre de 4, se concedió la facultad a los Virreyes y
presidentes de audiencias para vender las tierras que no tuvieran dueño; y, por reales
cédulas del 08 de mayo de 1,778 y 16 de abril de 1,783, se puso en vigencia en todas
las colonias de España los Oficios de Hipotecas.
El Oficio de Hipotecas fue establecido en España por don Carlos III por la
pragmática del 31 de enero de 1768, la cual tenía por objeto servir para todo lo
relacionado a los censos, tributos, imposiciones e hipotecas, con el fin de evitar la
clandestinidad a que estaban sujetas las cargas y gravámenes. En lo referente a nuestro
país, en el Código Ovil de 1,852 no se mencionaba o se ocupa de la institución de los
Registros Públicos, sólo prescribía en el art. 2051" Habrá en cada capital de
departamento y a car o de un escribano público, un Oficio de Hipotecas para el Registro
de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados‖,
Es decir, el Oficio de Hipotecas, regulado originariamente en el Código Civil del

año 1,852, igual que como su paralelo en la legislación española, no inscribían el
dominio (propiedad), ni la transmisión de éstas, sólo se dedicaban fundamentalmente a
la publicidad de algunas hipotecas y cargas. Consecuentemente sólo se inscribía el
contrato de hipoteca y no el inmueble, generando de esa manera una incertidumbre
sobre cuál es el real titular (propietario o propietarios) de los inmuebles. (P. 29,30)
1.1.3.7. Creación del registro en el Perú
Rubio (2007)
El año 1,888 se crea en el Perú el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE,

mediante la Ley del 02 de enero del año 1,888, la misma que fue publicada en el Diario
El Peruano el 20 de enero del ya indicado año. Dicha Ley tenía 19 artículos y disponía la
inscripción de los contratos de enajenación y también de los gravámenes, suprimiendo
así la clandestinidad de las hipotecas generales y de algunas legales.
La Ley del 02 de enero de 1,888 empezó a regir en 1,889 bajo la dirección de la

Corte Suprema de Justicia. La Ley también disponía que se llevará en Lima un Registro
General de Propiedades radicadas en la República y de los derechos que sobre ellas
gravan. Establecía a su vez los Registros particulares en todas las capitales de
departamento.
La Ley del 02 de enero de 1,888 prescribía como características del sistema

registral peruano lo siguiente:
A. El primer y único Registro con el que nacen los Registros Públicos en el Perú,
es el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (RPI) bajo la dirección e inspección
del Poder Judicial. El RPI es el equivalente al actual Registro de Predios, ya que el
Registro de la Propiedad Inmueble, según la Ley 26366, comprende: El Registro de
Predios; el Registro de Concesiones para la Explotación de los Servicios Públicos y el
Registro de Derechos Mineros.
B. El Registro se crea en Lima y en las ciudades capitales de departamentos.
C. Se inscriben los contratos de enajenación y los títulos traslativos de dominio.

Las Servidumbres, Enfiteusis, Censos, Hipotecas (Legales, judiciales y convencionales),
Anticresis y cualquier derecho real que en él grave.
D. La inscripción podrá pedirse indistintamente, por el que trasmite el derecho,

por el adquirente, o por quien tenga notorio interés en asegurar el derecho que se deba
inscribir.
El art. 10 de la Ley en comentario establecía: "Dentro del tercer día de otorgado un
instrumento público, que deba ser registrado, el Escribano que lo autoriza remitirá al
encargado del Registro de la propiedad del lugar en que esté radicado el inmueble, un
certificado que comprenda el resumen del instrumento y demás circunstancias... La
misma obligación tienen los Escribanos de Estado que autoricen providencias que deben
ser registradas, previo mandato del Juez en la misma providencia.
Sobre el art. 10 antes indicado vale resaltar la obligación que tenían los Notarios de
esa época, así como los funcionarios judiciales, en el sentido de que debían de remitir al
Registro lo que vendría a ser a la fecha el parte notarial y/o el parte judicial, lo cual
protegía al inmediato adquirente o se reservaba la prioridad para la futura sentencia
judicial.
La obligación de remitir el parte notarial y/o el parte judicial al Registro es una

prescripción normativa que debería ser nuevamente regulada, a fin de evitar o disminuir
el número de sentencias o contratos de transferencias que no logran inscribirse en su
momento, por cuanto ni el Notario ni el adquirente solicitaron la inscripción de la
adquisición, más bien por el contrario el aún titular registral transfirió dos o más veces el
predio y el último adquirente inscribió su derecho, con el consiguiente perjuicio para el
primer adquirente que no inscribió oportunamente (P. 30,31)
1.1.3.8. Fines del Registro de la Propiedad Inmueble
Roca Sastre (2010)
Considerado el Registro de la propiedad inmueble como institución, y como Vano u

organismo de publicidad inmobiliaria, sus fines fundamentales son:
a) Asegurar la propiedad inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el
crédito territorial, mediante legitimar y proteger las titularidades registradas y a los
terceros adquirentes.
La seguridad jurídica del dominio y de los demás derechos reales inmobiliarios y
del tranco jurídico de los mismos constituye uno de los derechos de la seguridad jurídica
general garantizada constitucionalmente por el artículo 9.fi, 3 de la Constitución
española. Por tanto, cuando esta seguridad jurídica general, que entraña una de las
finalidad o cometidos específicos del Derecho en general, es referida a titulos reales
inmobiliarios, particularmente en orden a su di-tutuca o mutación, la misma constituye la
finalidad primordial del llamado Derecho inmobiliario registral o hipotecario, que tiene por
objeto fundamental la publicidad registral inmobiliaria, es decir, afectada a través del
organismo del Registro de la propiedad inmueble.
Este sistema de publicidad registral frente al de clandestinidad, especialmente en

cuanto a hipotecas, que busca la máxima seguridad Jurídica, fue implantado por nuestra
primera Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, según resulta de su Exposición de
Motivos. La solución alternativa, como indica LA CRUZ-SANCHO, es el denominado seguro
de títulos. Dichos autores expresan: "En países donde taita un sistema viable de
publicidad inmobiliaria, los adquirentes de fincas han recurrido a un sistema alternativo;
contratar una póliza de seguro que les garantice el resarcimiento en caso de perder el
inmueble adquirido por reclamación de un tercero de mejor derecho, o bien de aparecer
gravámenes ocultos o cualquier otra disminución imprevisible de la integridad del
derecho sobre la ñnca. El seguro cubre las pérdidas por aquellos vicios y defectos del
título del transmitente que, descubiertos luego de la operación de compra, préstamo
hipotecario, etc., ya existían antes". (LA CRUZ-SANCHO citan a NÚÑEZ LAGOS La
introducción de la fe pública en los Registros de la propiedad, en "Revista de Derecho
Notarial", 1966, pág.)
Mas, como apunta GARCÍA GARCÍA, la seguridad de las compañías aseguradoras
es meramente contractual, en cambio, la seguridad de la publicidad registral no es
contractual, sino institucional, legalmente organizada y regulada y de orden público;
además, la seguridad de los contratos de seguro no soluciona el problema de la
seguridad de los derechos y de la seguridad del tráfico, sino los problemas meramente
personales de carácter indemnizatorio. (Ramón M. roca sastre y luis roca sastre
muncunill
El fomento del crédito territorial o inmobiliario, a través básicamente de la garantía
de las oportunas hipotecas, en los ámbitos de la construcción, urbanísticos, comerciales,
industriales y agrícolas, es otra de las finalidades fundamentales de la publicidad
efectuada en el Registro de la propiedad inmueble.
Pero, lo más trascendente de la institución y del órgano de publicidad en que

consiste el Registro de la propiedad inmueble es que lira el logro de dichos fines su
actuación produce efectos de naturaleza jurídico-sustantivos, que fundamentalmente son
la legitimación protección de las titularidades inscritas en el mismo y, muy especialmente,
las de los terceros adquirentes, sobre la base en todo caso o la presunción de exactitud
del contenido registral publicado, que bajo la salvaguardia de los Tribunales. Así ocurre,
al menos, en 18 sistemas inmobiliarios regístrales de desenvolvimiento técnico ue, como
el español, establecen plenamente tales efectos sustantivos art°. 1°, párrafo 3°, 32, 34,
37, 38, 40 y otros de la Ley Hipotecaria).
Por esta razón es preciso distinguir los denominados Registros jurídicos, cuya
debida registración en los mismos de actos, negocios y situaciones produce
esencialmente efectos jurídicos sustantivos o materiales, tales como el Registro de la
propiedad, el Registro mercantil y el Registro civil, y los llamados Registros
administrativos, que cumplen única y directamente funciones de control, inspección,
fomento y estadística, que son actuaciones puramente administrativas (P. 9,10)
b) Efectuar la publicidad informativa, llamada formal, del contenido de los libros del
Registro.
Esta información jurídica en nuestro sistema inmobiliario registral realiza, a
petición de quienes tengan interés conocido en averiguar el contenido del Registro,
mediante la manifestación de sus libros, por inhibición de los mismos o por nota simple
informativa garantía y mediante las certificaciones regístrales de asientos (arts. 221 y ss.
de la Ley Hipotecaria y 332 y ss. de su Reglamento), entre éstas las certificaciones, con
información continuada (art. 354 del propio Reglamento) y las certificaciones con informe
(art. 355 del mismo Reglamento), denominadas certificaciones especiales, introducidas
por la reforma del Real Decreto de 21 de diciembre de 1983 y las notas informativas
continuadas del nuevo art. 354 a) del propio reglamento modificado por el Real Decreto
de 29 de diciembre de 1994.
Estos fines fundamentales del Registro de la propiedad inmueble son los mismos
que persigue el Derecho inmobiliario registral, dicho Registro, satisface otros fines de tipo
coordinador, colaborador y complementario, que se logran mediante funciones de tal
clase atribuidas a los Registradores de la propiedad y que, a grandes trazos, son las
siguientes:
a) Suministrar datos a la estadística de contratación inmobiliaria (Orden de 7 de

julio de 1986).
b) Ser un importante auxiliar para la efectividad de ciertos impuestos (archivos de
cartas de pago de los mismos, afecciones regístrales, etc.), como en los de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y de Sucesiones y
Donaciones.
c) Control de adquisiciones de extranjeros en zonas de acceso restringido de los

mismos por exigencias de la Defensa Nacional o del Ubre ejercicio de las
potestades soberanas de Estado y remisión de las correspondientes fichas (art.
43 del Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional
de 10 de febrero de 1978 y Orden de 21 de octubre de 1983).
d) Control de inversiones extranjeras en bienes inmuebles (autorizaciones y
verificaciones administrativas, procedencia del dinero de las inversiones, etc.).
e) Colaborar con las Demarcaciones o Servicios de Costas en punto a la
inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público marítimo (Real
Decreto de 13 de junio de 1986).
f) Coadyuvar respecto de la investigación de bienes inmuebles de Fundaciones
(art. 115 del Reglamento de 21 de julio de 1972).
g) Hacer constar las Cédulas de Calificación de viviendas de protección oficial en
los asientos regístrales.
h) Actuaciones del Registrador de la propiedad en la concentración parcelaria y en
las Comisiones Locales correspondientes.
i) Comunicar a las Jefaturas de los Distritos Forestales que correspondan
respecto a la inmatriculación de fincas en términos municipales en que existan
montes catalogados propiedad del Estado (art. 77 del Reglamento de Montes de
22 de febrero de 1962).
j) En materia de urbanismo, exigir las correspondientes licencias de parcelación o
segregación, de obras y terminación de las mismas, etc., y coordinar con la
Administración urbanística en cuanto a expedientes de reparcelación,
compensación y expropiación.
k) Cooperar a la coordinación del Registro de la propiedad inmueble y el Catastro
Topográfico Parcelario (Real Decreto de 3 de mayo de 1980 y Órdenes de 20 de
enero de 1982 y 8 de febrero de 1984).
l) Diligenciación de los libros de actas de las juntas de las comunidades y sub-
comunidades en régimen de propiedad horizontal (art. 415 del Reglamento
hipotecario, modificado por el Real Decreto da Id de noviembre de 1992).
ll) Coadyuvar en materia de defensa de los consumidores por nulidad la inscripción
de cláusulas, condiciones estipulaciones que incumplan los requisitos de buena
fe y justo título, tales como las abusivas, limitaciones absolutas de
responsabilidad frente al consumidor, cargo de gastos derivados de la
precaución de la titulación de la propiedad horizontal, etc. (art. 10 de Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de julio de 1984).
m) Las relaciones del Registro de la propiedad con los Juzgados tribunales son
numerosas e intensas. La legislación hipotecaria .tiene normas de Derecho
procesal y la legislación procesal normas Carácter hipotecario o inmobiliario
registra!. Basta recordar ahora art. 853 del Reglamento hipotecario sobre
expedición de certificarles de cargas en cumplimiento de lo prevenido en el
número 1° art. 1,489 de la Ley de Enjuiciamiento civil respecto del procedimiento
de apremio.
n) El Registro de la propiedad inmueble y el Notariado son los organismos que

ejercen, complementándose, la función de prevención de litigios. En esta función
sobresale recientemente el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994 sobre
colabora-n entre las Notarías y los Registros de la propiedad para la seguridad
del tráfico jurídico inmobiliario (corrección de errores, B.O.E. 45, de 22 de
febrero de 1995), que modifica los art. 175 y 249 l Reglamento Notarial y 354 a),
418, 418 a) y 418 c) del Reglamento hipotecario. Su examen se hará
oportunamente donde corresponda.
1.2. El Registro de Personas Naturales
1.2.1. El Registro Personal
La Importancia de este Registro resulta del hecho que va a permitir que

determinadas personas logran publicidad para su derecho de actuar como tutores,
curadores o poseedores temporales, según se trate de la tutela, cúratela o de
declaración judicial de desaparición o de incapacidad absoluta. Los Efectos de este
Registro son en general la oposición de los derechos inscritos frente a terceros! y en
particular que las declaraciones judiciales respectivas produzcan las consecuencias
jurídicas que les asigna el Código Civil a la tutela, cúratela, declaración judicial de
desaparición o de ausencia, así como cuando se produzcan la remoción, terminación,
cese y renuncia de los respectivos cargos de tutor y de curador.
El Registro Personal, está regulado en el Título IV, del Libro IX, Arts. 2030° al
2035° del C.C., estos artículos han sido derogados por la Ley N° 26497, publicada el 12
de Julio de 1995, que aprueba la Ley Orgánica del Registro Nacional de Identificación y
Estado Civil; sin embargo han sido reincorporados por el Art. Io de la Ley 25689, del 18
Abril 1996.
En este Registro, aparte de los Nacimientos, Matrimonios y Defunciones, se

inscriben también
1.2.1 Actos Inscribibles:

1. Las resoluciones en que se declara la incapacidad y las que limiten la capacidad de
las personas.
2. Las resoluciones que declaren la desaparición, ausencia, muerte presunta, y el

reconocimiento de existencia de las personas.
3. Las sentencias que impongan inhabilitación, interdicción civil o pérdida de la Patria

Potestad.
4. Los actos de discernimiento de los cargos de tutores o curadores, con enumeración

de los inmuebles inventariados y relación de garantías prestadas; así como la tutela o
cúratela, cuando ésta acaba, o cesa en el cargo el tutor o curador.
5. Las resoluciones que habilitan a los interdictos en el ejercicio de sus derechos civiles.
6. Las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la separación de
cuerpos y la reconciliación.
El acuerdo de separación de patrimonios, el patrimonio no convencional, y las medidas
de seguridad.
7. Las declaraciones de quiebra, el sobreseimiento definitivo y la cancelación de este

procedimiento.
En este Registro, se hace conocer las limitaciones que pueden sufrir las personas
naturales, en su capacidad civil de ejercicio, sus cambios de Estado o de otras
situaciones jurídicas.
Su inscripción no es obligatoria, sin embargo su omisión no afecta a terceros

adquirientes de buena fé, en contratos onerosos.
Los documentos que dan mérito para su inscripción son los Partes Judiciales, en
los que deben transcribirse la Resolución Judicial pertinente, con la constancia de estar
consentida o en su caso que hayan sido resueltos los recursos de apelación o de
nulidad.
Asimismo, estas se cancelarán cuando lo ordene el Juez.

Tratándose de los casos de discernimiento de los cargos de Tutor o Curador, la
inscripción se hará en virtud de los Partes que debe pasar el Secretario del Juzgado y/o
los Partes remitidos por el Notario, en cuyo Oficio se ha Protocolizado el expediente
sobre Inventario y donde se indican los Bienes Inmuebles de la persona sujeta a Tutela o
Cúratela.
1.2.2. Registro de mandatos y poderes
Guevara (1996)
A diferencia del Código Civil de 1936 que denominaba Registro de Mandatos, el de

1984 vigente, lo denomina Registro de Mandatos y Poderes, distinguiendo el Mandato
del Poder, pues, en el Código derogado se identificaban ambas figuras. El Mandato es
un contrato de prestaciones recíprocas o bilateral, oneroso, de cumplimiento obligatorio;
el Poder es un acto unilateral, gratuito, salvo pacto en contrario, y de cumplimiento
facultativo para el apoderado (P. 159)
El Registro de Mandatos y Poderes en el Código Civil, se identifican porque estos

se distinguen entre si. El Mandato es un contrato de prestaciones recíprocas o bilateral,
oneroso, de cumplimiento obligatorio; el Poder es un acto unilateral, gratuito, salvo pacto
en contrario, y de cumplimiento facultativo para el apoderado.
Ampliando lo señalado podemos decir que el Mandato es un contrato de

prestaciones recíprocas, que se da cuando una persona, llamada mandante, confiere a
otra, llamada mandataria, el poder, que éste acepta para representarla y ejecutar en su
nombre y por su cuenta un negocio jurídico.
Según el Art. 1790° del C.C. "por Mandato el mandatario se obliga a realizar uno
o más actos jurídicos, por cuenta y en interés del mandante".
Por el Poder, una persona llamada poderdante confiere a otra, llamada

apoderada, ciertas facultades para la realización de actos en nombre de aquél, con la
diferencia de que el apoderado no está obligado a realizar dichos actos.
Existe diferencia entre el Mandato y el Poder, mientras que el Mandato significa

que uno debe o está obligado a algo! el Poder, supone que uno tiene la potestad de
hacer.
El Mandato es una relación obligatoria entre el mandante y el mandatario;

mientras que la idea de poder designa la posición jurídica individual de la persona del
apoderado, contemplada, sobre todo, desde el lado externo, es decir, por los terceros
que contratan con él.
"Es cierto que Mandato y Poder pueden coincidir. Sin embargo es menester
conservar clara la idea de que Mandato y Poder sólo coinciden de manera ocasional,
pero no necesariamente, y que de ninguna manera puede decirse de que constituye el
lado externo y el lado interno de una misma relación, porque en realidad son dos
relaciones distintas".
Laband, agrega a lo dicho que "resulta que hay Mandato sin Poder, poderes sin
Mandato y, por último que el Poder y el Mandato ocasionalmente pueden coincidir". Por
lo tanto, una aguda separación de estos dos conceptos es una necesidad jurídica. Hay
dos negocios jurídicos -Mandato y Poder- que tienen diferentes presupuestos, diferentes
contenidos y diferentes efectos».
Para que el Mandato surja, es preciso que se produzca el acuerdo de voluntades
entre las partes que van a celebrar el contrato. En cambio, el apoderamiento requiere
sólo la declaración del poderdante (P. 151:152)
1.2.2.1. Clases de mandato
El Código Civil de 1984, distingue el Mandato con Representación y el Mandato

sin Representación.
Mandato con Representación, contenido en el Art. 1806, el mandatario debe

actuar en nombre del mandante. En este caso se da el Mandato unido a la
representación -mandato representativo, en el que se une mandato (contrato) y
concesión de poder de representación (acto unilateral) a favor del mandatario-, de forma
que el mismo sujeto sea, a la vez, mandatario y representante. Entonces, como
representante, puede obrar en nombre y por cuenta del representado; y como
mandatario, tiene la obligación de hacer por cuenta y en nombre del mandante, lo que le
prometió.
Mandato sin Representación, contenido en el Art. 1809, que es el mandato per

se, en el cual el mandatario actúa en su propio nombre; es decir que se obliga a realizar
uno o más actos jurídicos en su propio nombre, pero por cuenta y en interés del
mandante. Aquí, el mandatario tiene asumida una obligación de actuar.
Con respecto al Registro de Mandatos y Poderes, la Exposición de Motivos nos

dice«En el título correspondiente a este Registro se ha respetado la diferenciación que
el Código establece a propósito del contrato de mandato y de la representación.
Tienen acceso a este Registro los contratos de mandato con o sin representación
y los actos unilaterales de otorgamiento de poder diferentes al contrato de mandato.
En relación al carácter de las inscripciones en este Registro, cabe señalar que

ellas son voluntarias. En efecto no existe disposición legal que establezca de modo
general la obligatoriedad de estas inscripciones en este Registro.
Sin perjuicio del carácter facultativo, la inscripción resulta a todas luces

conveniente para quien contrata con un Apoderado o un Mandatario, por cuanto le
permite ampararse en la Fe del Registro (Art. 2038°) y también en el Principio de Fe
Pública Registral (Art. 2014°).
Por último, en este Registro no procede la inscripción de los Poderes que ya se

encuentren considerados en el Art. 2030° del C.C., como son los casos del Tutor y
Curador, por cuanto el Registro correspondiente es el Registro Personal, del mismo
modo, no se inscriben en este Registro los actos mediante los cuales las personas
jurídicas consideradas en el Código Civil otorgan representación, por cuanto ellos,
corresponden efectuarse en el Registro de Personas Jurídicas (Art. 2025°, inc. 2do) (P.
153)
1.2.2.2 Actos inscribibles:
En el Art. 2036° del Código Civil, se encuentran referidos los actos y contratos
inscribibles, los que señalaremos, con un carácter enunciativo y no taxativo.
1. Los mandatos y poderes que otorgan las personas naturales.
2. Las ampliaciones de mandatos y poderes.
3. Las modificaciones de mandatos y poderes
4. Las sustituciones de mandatos y poderes y sus revocaciones.

5. Las renuncias de los mandatos y poderes.
6. Las revocaciones de los mandatos y poderes.
7. La extinción de mandatos y poderes por muerte, interdicción o inhabilitación del

mandante o mandatario y/o poderdante o apoderado.
8. La declaración judicial de ausencia (Art. 53° C.C.).

Cabe mencionar, reiterando lo dicho, que en el Registro de Mandatos y Poderes
se inscriben los otorgados sólo por personas naturales.
El nombramiento de tutores y curadores y los poderes de éstos se inscriben en el

Registro Personal, a tenor del artículo 2030° del C.C.
Los representantes legales no requieren de inscripción» funcionan por imperio de

la Ley a diferencia de la representación voluntaria o contractual.
En cuanto a los Poderes que otorgan las personas jurídicas hay que distinguir dos
situaciones! poderes otorgados por personas jurídicas no mercantiles, caso de las
sociedades civiles, asociaciones, etc., el nombra miento, facultades y cesación de los
administradores y representantes se inscriben en la misma partida de la persona jurídica,
conforme al inciso 2do. del Art. 2025° del C.C.
Tratándose de personas jurídicas mercantiles, como las sociedades anónimas,
comerciales de responsabilidad limitada, etc., el nombramiento de administradores,
Directores, miembros del Consejo de Vigilancia, Gerentes, Liquidadores y otros
representantes, según el caso, surte sus efectos desde su aceptación, y debe inscribirse
en el lugar de la sede social, es decir, en la propia partida de la sociedad, sin la
formalidad de la Escritura Pública, conforme al Art. 18° de la LGS» (Ver Art. 7 o, 14° y ss.
de la Nueva Ley General de Sociedades, Ley N° 26887).
Respecto a la Obligatoriedad de la Inscripción, debemos mencionar que la

Exposición de Motivos dice- que en relación al carácter de las inscripciones en este
Registro, éstas son voluntarias. En efecto, no existe disposición legal que establezca de
modo general la obligatoriedad de dichas inscripciones.
Por otro lado, por razones prácticas, de seguridad, los poderes se inscribirán para
ser ejercidos legalmente, por cuanto permite ampararse en la fe pública registral.
El Poder para Litigar, conforme al Art. 72° del C.P.C., se puede otorgar sólo por
Escritura Pública o por Acta ante el Juez del proceso, salvo disposición legal diferente.
Para su eficacia procesal, el Poder no requiere estar inscrito en los Registros Públicos.
En principio, y de conformidad con lo dispuesto por el Art. 2010° del C.C., las
inscripciones se extienden en virtud de Escritura Pública, debiendo tenerse en cuenta
las siguientes posibilidades.
El Otorgamiento de Poderes, otorgados en el país, deben ser necesariamente

por Escritura Pública. Los otorgados por Carta Poder o fuera de Registro, no son
inscribibles ni requieren inscripción.
Los otorgados en el extranjero, si es ante un Notario del extranjero, debe

considerarse.
a) Respetarse la formalidad del país de origen sean o no Escritura Pública.
b) Requiere de traducción oficial, si está redactado en idioma extranjero.
c) Debe estar legalizada la firma del poderdante por el Notario»* la firma del Notario, por
el Cónsul del Perú en el extranjero y la firma de éste en el Ministerio de Relaciones
Exteriores, conforme al Art. 126° del R.G. y el Art. 2010° in fine del C.C.
Si el poder es otorgado ante el Cónsul del Perú en el extranjero, ésta es una
Escritura Pública, consecuentemente no requiere de legalización, conforme al Art. 122°
Inc. a del R.G.
Las ampliaciones, modificaciones, renuncias y revocaciones, deben ser también

por Escritura Pública, tratándose de los otorgados en el país' si han sido otorgados en el
extranjero, se ceñirán a lo señalado anteriormente.
Las sustituciones no requieren de Escritura Pública' es suficiente Escritura Fuera

de Registro»' igualmente las revocaciones de sustituciones.
La extinción por fallecimiento del poderdante o apoderado se inscriben en virtud

de la partida de defunción correspondiente.
La extinción por interdicción y/o inhabilitación, se inscriben en virtud de la

resolución judicial correspondiente, debidamente consentida o ejecutoriada.
La declaración de ausencia, igualmente se inscriben en virtud de sentencia

consentida o ejecutoriada (P. 155: 157)
1.2.2.3. Con relación al lugar donde debe inscribirse.
El Otorgamiento de Poderes y el Contrato de Mandato, éstos deben inscribirse en

la Oficina Registral correspondiente del lugar donde se va a ejercer el Poder y/ o
Mandato respectivamente. Si en el Título respectivo, no aparece el lugar donde se va a
ejercer, se inscribirán en todas las Oficinas Regístrales en las que se van a ejercer la
representación, conforme al Art. 146° del Reglamento de las Inscripciones y Art. 2037°
del C.C.
1.2.2.4. Con relación a la sustitución
Que viene a ser la delegación de facultades que otorga el Apoderado o

Mandatario, a favor de un tercero llamado sustituto, previa autorización del poderdante o
mandante, ésta se debe otorgar en forma expresa* pudiendo serla sustitución.
 Sustitución total
 Sustitución parcial;
 Sustitución determinada; y
 Sustitución indeterminada.
En esta última cuando el mandante o poderdante han conferido la facultad de

delegar sin indicar al sustituto; en este caso, el mandatario o Apoderado son
responsables cuando incurren en culpa inexcusable en la elección del sustituto.
EN LA REVOCACIÓN DE LA SUSTITUCIÓN, ésta puede ser revocada por el
representante, reasumiendo éste el poder, salvo pacto distinto.
En cuanto a las clases de poderes, podemos distinguir
 PODER GENERAL, que comprende sólo los actos de administración.
 PODER ESPECIAL, que comprende los actos para los cuales ha sido conferido.
Es el que se confiere o ejerce en uno o más asuntos concretamente
determinados. No olvidemos que para enajenar y gravar bienes, dar o recibir
dinero, etc., se requiere poder especial.
 En un mismo documento pueden otorgarse tanto Poder Especial como Poder

General.
 Con referencia al Apoderado Judicial, nuestro C.P.C., también distingue entre

Facultades Especiales (Art. 75°), disponiendo que el otorgamiento de Facultades
Especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existencia de
facultades especiales no conferidas explícitamente. Por ejemplo, procesalmente
ya no existe sustitución tácita; debe ser expresa.
 Respecto a la IRREVOCABILIDAD, del Poder o Mandato, estos son irrevocables

en los siguientes casos:
a) Cuando se ha estipulado para un acto especial o por tiempo limitado. El plazo del
poder irrevocable no puede exceder de un año.
b) Cuando es otorgado en interés común del representado y del representante o de

un tercero.
Guevara (1996)
Ampliando lo señalado anteriormente, podemos decir, que el Mandato es un

contrato de prestaciones recíprocas, que se da cuando una persona, llamada mandante,
confiere a otra, llamada m and ataría, el poder, que éste acepta para representarla y
ejecutar en su nombre y por su cuenta un negocio jurídico. Según nuestro Código Civil,
artículo 1790, "por el mandato el mandatario se obliga a realizar uno o más actos
jurídicos, por cuenta y en interés del mandante.
Por el Poder, una persona llamada poderdante, confiere a otra, llamada apoderada,
ciertas facultades para la realización de actos en nombre de aquél, con la diferencia de
que el apoderado no está obligado a realizar dichos actos.
La diferencia entre el Mandato y el Poder (acto de apoderamiento), no es un logro

reciente en la doctrina Jurídica ya que Windscheid en su obra "Derecho de pandectas"
hace la distinción entre MANDATO: que significa que uno debe o está obligado a algo; y
PODER: que supone que uno tiene potestad de hacer.
El Mandato es una relación obligatoria entre el mandante y el mandatario;

mientras que la idea de poder designa la posición jurídica individual de la persona del
apoderado, contemplada, sobre todo, desde el lado extremo, es decir, por los terceros
que contratan con él.
Laband, en su trabajo publicado en 1866 en la Revista de Derecho Mercantil,

señala: "es cierto que Mandato y Poder pueden coincidir. Sin embargo es menester
conservar clara la idea de que Mandato y poder sólo coinciden de manera ocasional,
pero no necesariamente, y que de ninguna manera puede decirse de que constituye el
lado externo y el lado interno de una misma relación, porque en realidad son dos
relaciones distintas".
Este autor agrega que "resulta que hay mandato sin poder, poderes sin mandato y,
por último que el poder y el mandato ocasionalmente pueden coincidir. Por ende, una
aguda separación de estos dos conceptos es una necesidad jurídica. Hay dos negocios
jurídicos -Mandato y Poder-que tienen diferentes presupuestos, diferentes contenidos y
diferentes efectos".
Para que el Mandato surja, es preciso que se produzca el acuerdo da voluntades
entre las partes que van a celebrar el contrato. En cambio, el apoderamiento requiere
sólo la declaración del poderdante.
Nuestro Código Civil de 1984 distingue el Mandato sin «presentación y el

Mandato con representación.
MANDATO CON REPRESENTACION.- Contenido en el art. 1806, el mandatario debe
actuar en nombre del mandante. En este caso se da el Mandato unido a la
representación -mandato representativo, en el que se une mandato (contrato) y
concesión de poder de representación (acto unilateral) a favor del mandatario-, de forma
que el mismo sujeto sea, a la vez, mandatario y representante. Entonces, como
representante, puede obrar en nombre y por cuenta del representado; y como
mandatario, tiene la obligación de hacer por cuenta y en nombre del mandante, lo que le
prometió.
MANDATO SIN REPRESENTACION.- Contenido en el artículo 1809, que es el mandato

per se, en el cual el mandatario actúa en su propio nombre; es decir que se obliga a
realizar uno o más actos jurídicos en su propio nombre, pero por cuenta y en interés del
mandante. Aquí, el mandatario tiene asumida una obligación de actuar.
La Exposición de Motivos, con respecto al Registro de Mandatos y Poderes nos dice:

"En el título correspondiente a este registro se ha respetado la diferenciación que el
código establece a propósito del contrato de mandato y de la representación.
Tienen acceso a este registro los contratos de mandato con o sin ^presentación y
los actos unilaterales de otorgamiento de poder diferentes al contrato de mandato.
En relación al carácter de las inscripciones en este registro, cabe M rular que ellas
son voluntarias. En efecto, no existe disposición legal que establezca de modo general la
obligatoriedad de estas inscripciones en este registro.
Sin perjuicio del carácter facultativo, la inscripción resulta a todas luces conveniente
para quien contrata con un apoderado o un mandatario, por cuanto le permite ampararse
en la fe del registro (artículo 2038) y también en el principio de fe pública registral
(artículo 2014).
Por otro lado, debe señalarse que también es posible inscribir el mandato sin
representación aun cuando debe admitirse la poca utilidad de esta inscripción desde que
el tercero que contrata Con el mandatario, sabe que es éste y no el mandante (aun
cuando el contrato de mandato esté, inscrito) quien asume los derechos y obligaciones
derivados déla relación jurídica en cuestión (artículo 1809).
Por último, en este registro no procede la inscripción de losj poderes que ya se

encuentren considerados en el artículo 2030 del Código, como son los casos del tutor y
curador, por cuanto el registro correspondiente es el registro personal, del mismo
modo, no se inscriben en este registro los actos mediante los cuales las personas
jurídicas consideradas en el Código Civil otorgan representación, por cuanto ellos, j
corresponden efectuarse en el registro de personas jurídicas (artículo 2025, inciso 2)" (P.
160, 161)
1.2.3. Registro de testamentos
Rubio (2007)
Es la inscripción que publicita el otorgamiento de un testamento. La publicidad
únicamente alcanza a la mención del acto del Notario ante el cual se otorgó y los bienes
del testador. No corresponde publicitar a los herederos ni la disposición de sus bienes, lo
cual se difiere para la ampliación.
Como excepción, en aplicación del el Art. 815° Código Civil el testador que no tiene
herederos forzosos o voluntarios instituidos en testamento, no ha dispuesto de todos sus
bienes en legados, es posible aplicar la sucesión intestada respecto de los bienes que
no dispuso (P. 159)
Título que da mérito:

Parte Notarial.
Requisitos:
- En el caso de testamento otorgado por Escritura Pública, se consignará la fecha de su
otorgamiento, fojas del registro notarial donde corre extendido, nombre del Notario, del
testador y de los testigos, con la constancia de suscripción.
- En el caso de testamento cerrado, copia literal del acta transcrita en su Registro

Notarial, con la indicación de la hoja en que corre.
Base Legal:
Art. 15,17,176 del RGRP, Art. 686,691 y 696 CC.
Guevara (1996)
Concepto de testamento
Antes de ocuparnos del tema recordemos que son

Testamentos. Propiamente Testamento, son declaraciones de última voluntad
relativos a bienes y derechos, aunque también referentes a otras cuestiones como
reconocimientos filiales, nombramientos de tutores, revelaciones o confesiones,
disposiciones funerarias. Acto en que tal manifestación se formula. Documento donde
consta legalmente la voluntad del testador.
El Art. 686° del Código Civil, dice: «Por Testamento una persona puede disponer
de sus bienes, total o parcialmente, para después de su muerte, y ordenar su propia
sucesión dentro de los límites de la ley y con las formalidades que ésta señala.
Existen dos clases de Testamentos
Ordinarios y Especiales.
1.2.3.1. Entre los Ordinarios, tenemos-Testamentos por Escritura Pública o abiertos.
Testamentos Cerrados. Testamentos Ológrafos. Entre los Especiales, tenemos:
Testamentos Militares, testamentos, marítimos, testamentos aéreos.
Respecto al Registro de Testamentos, en la exposición de motivos del C.C., se

expresa a este Registro se le aplican todas las disposiciones generales del libro de
Registros Públicos que aparecen entre los Arts. 2008° al 2017 con las lógicas
excepciones derivadas de la naturaleza de l a institución testamentaria, como por
ejemplo el impedimento de publicar el contenido de los testamentos cerrados hasta la
muerte del testador.
Importancia
Tiene especial importancia por el hecho de que constituye fuente segura de

publicidad de la existencia del Testamento. La función de este Registro es la de publicar
u ofrecer publicar el contenido de las expresiones de última voluntad.
Su importancia radica principalmente en el hecho de otorgar seguridad "A quien

contrata con herederos, legatarios o albaceas adquiriendo derechos".
También es importante la inscripción de los Testamentos, porque ello permitirá

la sucesión de un determinado inmueble, porque proviene de un derecho inscrito
debidamente.
El Efecto de este Registro radica en la centralización de los actos de última

voluntad y en dar firmeza a los actos y contratos que se realizan con intervención de los
herederos y albaceas.
Así mismo, cabe mencionar que la inscripción en el Registro de Testamentos
tiene como efectos-
1. La Publicidad.
2. La retroactividad
3. La impenetrabilidad, salvo que el nuevo Título contenga revocatoria del

derecho inscrito.
4. La seguridad jurídica de la fe pública registral (P. 143)
1.2.3.1. Ampliación de testamento
Rubio (2007)
Es la publicidad de la voluntad del testador, indicándose los nombres de los

herederos, de los legatarios y demás actos de disposición que hubiera efectuado,
inclusive el nombramiento de albacea. La ampliación es consecuencia del fallecimiento
del testador. Acreditada la defunción de éste con la partida de defunción, los Notarios
expedirán un nuevo parte conteniendo copia del testamento. En esta misma forma se
ampliará la inscripción de los testamentos cerrados, cuando éstos han sido abiertos y
mandados a protocolizar.
El parte será expedido por el Notario en cuyo oficio se realizó la protocolización.

Los testamentos ológrafos o de navegantes, la inscripción se realizará en virtud de los
partes que ordene pasar el Juez que conoce de la protocolización.
Título que da mérito:

Parte Notarial.
Requisitos:
 Parte Notarial que contenga copia del testamento, en el caso de testamentos que
requieren protocolización, la copia del testamento la otorga el Notario ante cuyo
oficio se? realizó la protocolización.
 Partida de defunción, ya sea inserta en la Escritura Pública o en copia cerrjficaclaj

expedida por la entidad competente. (P. 159 )
Base Legal:
Art. 15,17 y 176 del RGRP, 2039 CC, Artículo 7 y 8 del Reglamento de Testamentos.
1.2.3.2. Actos Inscribibles:

Conforme se observa en el art. 2039 del Código Civil son actos inscribibles:
1. Los Testamentos
2. Las modificaciones o ampliaciones de los testamentos.
3. Las revocaciones de los actos referentes a los dos incisos anteriores.
4. Las sentencias de nulidad, falsedad o caducidad de los testamentos.
5. Las escrituras de desheredación.
6. Las sentencias de los juicios sobre contradicción o justificación de la
desheredación.
Son inscribibles los testamentos otorgados en el extranjero y/o reconocidos

conforme a leyes de los respectivos países, si el testador está domiciliado o tiene bienes
en el Perú.
Las inscripciones señaladas en los incs. I al 6 de la relación de los actos

inscribibles, son obligatorios; en caso de no inscribirse dichos actos, los Registradores
deberán suspender cualquier inscripción en otros Registros, mientras no se cumpla dicha
obligación en el Registro de Testamentos.
Las inscripciones se hacen en el Registro del domicilio del testador y, además, en

el lugar de ubicación de los inmuebles que se designan en el testamento. Se entiende
por domicilio la residencia habitual de una persona en un lugar.
Si se trata de la inscripción de un testamento de una persona ya fallecida, ésta se
practicará en el Registro de su lugar de domicilio y en los lugares de ubicación de los
bienes muebles e inmuebles.
Documentos para inscripción
Cuando se trata de Testamento por Escritura Pública. El Notario ante quien se

otorga, remitirá al Registro, los Partes respectivos, conteniendo sólo la fecha del
instrumento, los nombres, apellidos, nacionalidad, estado civil u ocupación del testador,
los nombres de los dos testigos y la relación de bienes mencionados en el testamento,
sin señalar otros datos que sólo producirán efecto luego del fallecimiento del testador.
Como sabemos esta clase de testamento es de carácter reservado, por lo que se
inscribe sólo el hecho de quien lo ha otorgado, más no su contenido.
El Notario, según el Art. 71° de la Ley N° 26002, está prohibido de informar o

manifestar el contenido de los testamentos mientras viva el testador, bajo
responsabilidad. Lo hará únicamente a la presentación de la partida de defunción del
testador, en cuyo caso expedirá nuevos partes que contengan copia íntegra del
testamento.
Así mismo está prohibido otorgar Certificados, sobre las inscripciones en este
Registro, mientras viva el testador, salvo que éste lo pida por escrito, con firma
legalizada.
El Testamento Cerrado, se inscribirá también inmediatamente después de

otorgado, para ello los Notarios remitirán partes, que contengan los datos antes
aludidos, enviándose copia de la cubierta. Producido el fallecimiento y abierto el sobre
y mandado legalizar, el Notario en cuyo
Oficio se hizo la protocolización remitirá los partes al Registro.
Los Testamento Ológrafos, Militares, Marítimos y Aéreos, se inscribirán en virtud

de los partes que ordene el Juez que conoce de la protocolización, conforme a los Arts.
707°, 2do párrafo al 711° del Código Civil, concordante con el Art. 817° del C.P.C. (P.
144, 145)
1.2.4. Registro de sucesiones intestadas
Importancia y Efectos
La razón de haberse creado este Registro, fue que la mayor parte de las
transmisiones de bienes y derechos por causas de muerte, se acreditan legalmente en la
República, mediante el procedimiento de Declaratoria de herederos.
Tiene importancia especial toda vez que permite centralizar las declaraciones de
herederos, en los casos en que el causante fallece sin dejar testamento y a fin de que
pueda resolverse los problemas creados por esta causa, es decir la sucesión.
Al respecto, la Exposición de Motivos del C.C., nos dice- Que, la similitud

entre este con el de Testamentos es evidente, admitiendo la lógica distinción de ser
uno, lugar de publicación de expresiones de última voluntad y el otro, en el que se
inscriben las resoluciones judiciales que declaran herederos, ante la inexistencia de
testamento o cuando es nulo o insuficiente (Art. 815° del C.C.).
Por medio de la publicidad de este Registro, se facilita el ejercicio de los derechos

de quienes no han sido considerados como herederos en lá correspondiente sentencia y
se permite completar la titulación de los inmuebles heredados. Así mismo se ampara a
terceros que adquieren derechos de quienes aparecen como herederos con derecho
inscrito.
Aplicando los términos del Art. 2014° de este Registro, se debe señalar que, si
en él aparecen razones de nulidad, cualquier tercero que haya adquirido un derecho de
quien aparece como heredero judicialmente declarado y con derecho inscrito, no podrá
mantener ese derecho, por cuanto no se habrá constituido en tercero registral. Este
Registro funciona desde el 26 de Julio de 1963, por Decreto Ley N° 14604.
El Registro de Declaratoria de Herederos, se encuentra instituido en el Título VTI,

del Libro EX del Código Civil, en los Arts. 2041° y 2042°; sin embargo, cabe mencionar
que dicho Título ha cambiado de denominación, por el de Registro de Sucesiones
Intestadas, al amparo de lo dispuesto por la Ley N° 26707, del 12 de Diciembre de 1996.
Así mismo, se ha modificado el Art. 2041° en mención, habiendo quedado redactado de
la siguiente manera*
"Art. 2041°.- Se inscriben Obligatoriamente en este Registro, las actas

notariales y las resoluciones judiciales ejecutoriadas que declaran a los herederos del
causante. Asimismo, se inscribirán las anotaciones preventivas de la solicitud de
sucesión intestada que mande el Notario como las demandas que a criterio del Juez,
sean inscribibles".
En este punto de desarrollo del tema, cabe mencionar que, conforme a lo que
dispone la Ley N° 26662, "Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos",
del 22 de Setiembre de 1996, cuya vigencia se aplazó a 60 días de dicha publicación, en
concordancia con el numeral 2do. del Decreto Ley N° 26002 (Ley del Notariado), la
función de los Notarios se ha ampliado, en materia No Contenciosa y esta Ley contiene
la potestad de iniciar entre otras, Sucesiones Intestadas ante Notario Público! de allí la
razón de la modificatoria del Art. 2041° del C.C., antes transcrito.
El trámite de Sucesión Intestada, debe contener el consentimiento unánime de
los interesados. No debe haber oposición, de asi suceder el Notario deberá suspender
inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al Juez correspondiente, bajo
responsabilidad (Art. 6o de la Ley de Competencia Notarial) (P. 147, 148)
1.2.4.1. Actos inscribibles

Se inscriben obligatoriamente en este registro las actas notariales y las
resoluciones judiciales ejecutoriadas que declaran a los herederos del causante.
Asimismo, se inscribirán las anotaciones preventivas de la solicitud de sucesión intestada
que mande el notario como las demandas que a criterio del Juez sean
inscribibles
En aplicación del Art. 2o del Reglamento del Registro de Sucesiones Intestadas,

la inscripción de la sucesión intestada es obligatoria. Esta obligatoriedad se corrobora
con el hecho de que los Registradores suspenderán cualquier inscripción en otros
Registros relacionados con los actos regístrales, mientras no se cumpla dicha obligación
en el Registro que nos ocupa..
Las inscripciones y anotaciones de los actos inscribibles antes mencionados, se

inscriben en el Registro correspondiente al último domicilio del causante y, además en el
lugar de ubicación de los muebles e inmuebles, en su caso, conforme al Art. 2042° del
C.C.
1.2.4.2. Procedencia de la sucesión intestada
Procede solicitar la sucesión intestada cuando una persona ha fallecido sin haber
otorgado testamento o cuando el testador ha dejado de disponer alguno o algunos de
sus bienes. No obstante haberse otorgado testamento, en los siguientes casos procede
la sucesión intestada:
1. Cuando el testamento ha sido declarado nulo o falso. En estos supuestos, la

sucesión intestada debe solicitarse acompañando la sentencia ejecutoriada en que se ha
declarado la nulidad o falsedad de dicho testamento.
2. Cuando Caduca la institución de herederos contenida en el Testa mentó. En este
supuesto debe exhibirse el testamento y los instrumentos que comprueban la
caducidad. El Juez manda poner la solicitud en conocimiento de los herederos
instituidos.
Ahora bien, la CADUCIDAD DE LA INSTITUCION DE HEREDEROS, conforme al Art.

805° del C.C., se da en los siguientes casos:
a. Si el testador deja herederos forzosos que no tenía cuando otorgó el testamento y que
vivían o que estén concebidos al momento de su muerte, a condición de que nazcan
vivos.
b. SÍ el heredero renuncia a la herencia o muere antes que el testador sin dejar

representación sucesoria, o cuando el heredero es el cónyuge y se declara la separación
judicial por culpa propia o el divorcio.
c. Si el heredero pierde la herencia por declaración de indignidad o por desheredación,

sin dejar descendientes que puedan representarlo. La nulidad de los testamentos esta
contenida en los Arts. 808° al 814° del C.C.
1.3. El Registro de Personas Jurídicas
1.3.1. Antecedentes, Constitución y Organización

Hasta 1936 y con excepción de las sociedades mercantiles o civiles, las
personas jurídicas se encontraban sujetas a un régimen de concesión, es decir, se
necesitaba de una autorización gubernativa otorgada con carácter discrecional
luego de un examen de mérito sobre la conveniencia y utilidad del ente proyectado, lo
cual exigía una evaluación de sus fines, su patrimonio, la posibilidad de alcanzar el fin
con los elementos personales y patrimoniales que tenía a su alcance, entre otros (Ley
4223). La razón de esta disparidad de trato legal entre las personas jurídicas con fin
económico y aquellas sin ese fin, debemos encontrarla en la historia. En el siglo XIX
los ordenamientos europeos establece una amplia libertad de iniciativa
económica a favorde los particulares, cuya finalidad es crear los presupuestos para
la más rápida creación y circulación de la riqueza, y con ello lograr la ansiada
prosperidad individual y social; por el contrario, las formaciones humanas no –
económicas eran vistas como organizaciones antinaturales (no las iluminaba el afán de
lucro), peligrosas por ser intermediarias entre el Estado y el individuo, y que podían
esconder objetivos políticos, sociales o sindicales juzgados en esa época como
contrarios al orden público. El liberalismo económico prevaleciente en los siglos XIX y
avanzado el XX, no pudo modificar esta postura contraria a la libertad de asociación
en muchos países con tradiciones jurídicas más avanzadas (por ejemplo: Italia,
España, Argentina, etc), sin embargo, nuestro Código Civil de 1936 en forma temprana
abandonó el sistema de la concesión y adoptó el criterio liberal de la
―disposición normativa‖, por el cual basta el cumplimiento de las formalidades previstas
por la ley a través de un procedimiento reglado, y que en nuestro caso ha sido
delegado al Registro Público. Desde esa fecha hasta la actualidad, el sistema no ha
sufrido mayores modificaciones.
Durante el periodo de preparación de dicho Código, se tuvo mucho temor al
peligro que representaban las asociaciones con fines ilícitos reales o
encubiertos (lo que siempre preocupa al legislador, como lo confirma la reciente ley
sobre ONG y la sentencia del Tribunal Constitucional). Por ello, durante las sesiones
de la Comisión todavía se discutió si convenía conferir al registrador o al juez, la
función de verificar los fines ilícitos de la asociación. Por ejemplo, Alfredo Solf y Muro
señaló su preferencia por los jueces, en tanto la decisión que debía adoptarse era
de la mayor importancia y se necesitaba un funcionario especialmente calificado e
independiente respecto a la influencia política. Por su parte, Manuel A. Olaechea
replicó que los registradores podían asumir esa función, siempre con la oportuna
revisión judicial.
El Código Civil de 1984 mantuvo el Registro de Personas Jurídicas con los

siguientes libros: de asociaciones, fundaciones, comités, sociedades civiles,
comunidades campesinas y nativas, cooperativas, empresas de propiedad social y
empresas de derecho público, al que luego por una ley especial se agrega las
organizaciones sociales de base. Por su parte, la Ley 26366, de creación del Sistema
de Registros Públicos, reorganizó el sistema anterior en cuatro tipos de Registros: de
Propiedad Inmueble, de Propiedad Mueble, de Personas Naturales y de Personas
Jurídicas. En esta última categoría se integran, entre otros, todos aquellos libros que
formaban parte del Registro de Personas Jurídicas, conjuntamente con las sociedades,
empresas individuales de responsabilidad limitada y las personas creadas por ley.
1.3.2. Actos Inscribibles
En los libros de asociaciones, de fundaciones y de comités se inscriben los datos
exigidos en los artículos 82,101 y 113 del Código Civil. En el libro de sociedades
civiles, la inscripción se efectúa con observancia de la ley de la materia. Se inscriben
en ellos, además, lo siguiente:
a) Las modificaciones de la escritura o del estatuto.
b) El nombramiento, facultades y cesación de los administradores y
representantes.
c) La disolución y liquidación
La inscripción de las comunidades campesinas y nativas, cooperativas,

empresas de propiedad social y demás personas jurídicas regidas pro leyes
especiales, se efectúa a solicitud de éstas.
En el libro de empresas de derecho público se inscriben los siguientes actos:
a) La ley de creación y sus modificaciones.

b) El reglamento o estatuto y sus modificaciones
c) El nombramiento, remoción y renuncia de los miembros del órgano de dirección.
d) El nombramiento y facultades de los administradores y representantes.
e) La ley que ordene su disolución, transformación o transferencia.
f) Todos aquellos actos que por disposición de su normas especiales deba ser
inscrito.
El libro de sociedades se inscribe:
a) el pacto social que incluye el estatuto y sus modificaciones.
b) Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito,
asimismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o
decisiones societarias inscribibles.
c) El nombramiento de administradores, liquidadores o de cualquier representante

de la sociedad, su renovación, renuncia, modificación o sustitución de los
mismo. Los poderes, así como su modificación y, en su caso su aceptación
expresa. La revocación de sus facultades, la sustitución, delegación y
reasunción de las mismas;
d) La delegación de las facultades y atribuciones de los órganos sociales.
e) La emisión de obligaciones, sus condiciones y sus modificaciones, así como los

acuerdos de la asamblea de obligacionistas que sean relevantes con relación a
la emisión, su ejecución u otros aspectos de la misma.
Las resoluciones judiciales o arbitrales que se refieran a la emisión de
obligaciones de una sociedad y los aspectos referidos tanto a ella, como a los
acuerdos inscritos de la asamblea de obligacionistas.
f) Las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones

sociales.
g) La fusión, escisión, transformación y otras formas de reorganización de

sociedades;
h) La disolución, los acuerdos de los liquidadores que por su naturaleza sean

inscribibles y la extinción de las sociedades.
i) Los convenios societarios entre socios que los obliguen entre sí y para con la
sociedad, siempre que no versen las acciones y no tengan por objeto el
ejercicio de los derechos inherentes a ellas;
j) Los convenios que versen sobre participaciones o derechos que

correspondan a los socios de sociedades distintas a las anónimas.
k) El establecimiento de sucursales y todo acto inscribible vinculado a éstas;

y,
l) En general, los actos o contratos que modifiquen el contenido de los

asientos registrales o cuya inscripción prevean las leyes o este Reglamento.
1.3.3. Finalidad
Dar publicidad a las inscripciones referidas al historial jurídico de las diversas
entidades que ahí se agrupan, las cuales van desde el fin no lucrativo hasta aquellas
que tienen objetivo económico de mutualidad o un objetivo mixto de carácter social y
patrimonial. El sujeto de la inscripción será, por tanto la persona jurídica, así
como los hechos, relaciones y situaciones jurídicas de interés para el tráfico jurídico.
1.4. Registro de Bienes Muebles
1.4.1. Antecedentes, constitución y organización
Según lo dispuesto en el inciso d) del artículo 2 de la Ley N° 26636 de creación

del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los
Registros Públicos, el Registro de Bienes Muebles unifica los siguientes registros:
a) El Registro de Bienes Muebles.

b) El Registro de Propiedad Vehicular.
c) El Registro de Naves y Aeronaves.
d) El Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques.
e) El Registro Mobiliario de Contratos.
Nos vamos a ocupar en detalle solamente de los Registros a que se refieren

los inciso b) y e) por ser los más requerido de inscripción.
1.4.2. Registros de Propiedad Vehicular

Actos inscribibles (Art. 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Propiedad Vehicular aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos N° 087-2004-SUNARP-SN)
El Registro se rige por el sistema de folio real. Por cada vehículo se abrirá una
partida registral constituida por fichas movibles o asientos electrónicos, en la que se
inscribirá:
1. La primera de dominio.
2. Las características registrales del vehículo y sus modificaciones.
3. Las transferencias de propiedad.
4. La constitución, modificación o cancelación de la garantía mobiliaria y demás
gravámenes o afectaciones.
5. La cláusula resolutoria expresa
2. Los contratos y pactos especiales oponibles a terceros, conforme a ley.

7. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan
los efectos de los actos o contratos registrados.
8. Las medidas cautelares ordenadas por la autoridad jurisdiccional o autoridad
administrativa competente.
9. Traslado de motor o carrocería.
10. Las anotaciones preventivas previstas en el Reglamento y la solicitud de
inicio del procedimiento de prescripción adquisitva notarial a que se
refiere la Ley N° 28325.
11. La readmisión de vehículo.
12. La asignación de nuevas Placas Únicas Nacionales de Rodaje.

13. El retiro definitivo del vehículo.
14. La oposición en el procedimiento de prescripción adquisitiva notarial a que
se refiere la Ley N° 28325.
1.4.3. Registro mobiliario de contratos
Actos Inscribibles (Art. 32 de la Ley de la Garantía Mobiliaria N° 28677)
1. La garantía mobiliaria a que se refiere esta ley y los actos relativos a su
eficacia, modificación o eventual cesión.
2. Las resoluciones judiciales, arbitrales o administrativas referidas a la
garantía mobiliaria regulada por la ley.
3. Los actos jurídicos que a continuación se enumeran, para los efectos de su
prelación, oponibilidad y publicidad, cualquiera que sea su forma, denominación
o naturaleza, destinados a afectar bienes muebles o derechos de toda
naturaleza, presentes o futuros, determinados, o determinables, sujetos o no a
modalidad, incluyendo:
a. Cesión de derechos.
b. Fideicomiso.
c. Arrendamientos.
d. Arrendamiento financiero.
e. Contratos de consignación.
f. Medidas cautelares.
g. Contratos preparatorios.
h. Contratos de opción.
i. Otros actos jurídicos en los que se afecten bienes muebles.
Capitulo II
Anotaciones Preventivas y Bloqueo Registral
2.1. Anotaciones Preventivas
2.1.1. Concepto:
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tiene
por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito.
2.1.1.1. Clasesde anotaciones preventivas
1. Las demandas y demás medidas cautelares

2. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva
3. Los títulos cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane.
4. Los títulos cuya inscripción no pueda realizarse por que adolecen de
defecto subsanable.
5. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.
Las anotaciones preventivas a que se refieren los numerales 3 y 4 proceden

únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados
en los numerales 1 al 6 del Art. 2919° del Código Civil. Dicha anotación se extiende
a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y
tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de
presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al
extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y
claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad,
la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y
cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error.
2.1.2.2. Efectos de las anotaciones preventivas
La existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de

publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación
preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo
contrario.
2.1.2.3. Clases de cancelación

La cancelación de las anotaciones preventivas podrá ser de carácter: TOTAL O
PARCIAL.
La cancelación total de las anotaciones preventivas se extiende:
a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscrito.
b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido.
c) Cuando se declara la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de
los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin
perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en el
Reglamento General de los Registros Públicos.
d) Cuando se haya producido la Caducidad de la anotación preventiva por
mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;
e) Cuando por disposiciones especiales se establezcan otros supuestos de
cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.
2.2. El bloqueo Registral

En nuestro ordenamiento el riesgo del que comentábamos en la introducción, se
evita a través de una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la misma que se
computa desde el ingreso en el registro de una reserva de prioridad acompañado por
el documento privado que sustenta la transferencia (minuta). Este bloqueo se
considera una anotación preventiva de breve duración (60 días), siendo que en ese
lapso debe formalizarse el documento público notarial de la transferencia o en caso
contrario, la anotación caduca automáticamente. De acuerdo con una de las
clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una típica
anotación que publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la
documentación pública.
En conclusión, el bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza

en la partida de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizarla
efectividad de un derecho reconocido, pero todavía no consumado, es decir, es una
medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento
de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva.
2.2.1. Procedimiento:
Para una anotación en el Registro, se requiere:
a) Solicitud del Notario que debe ser en el término de 24 horas de

ingresado el instrumento a su oficio.
b) Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta firmada por los
contratantes)
c) El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la

limpieza de la partida, es decir que el inmueble a bloquearse no debe tener
ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora dicho artículo fue
sustituido por el D. Ley 20198, modificado por la Ley N°
26481, que suprime la palabra limpieza, quedando solo previa
verificación de la partida lo que da a entender que puede bloquearse inmuebles
que tienen gravámenes.
2.2.2. Duración y efectos

Término del bloqueo:
Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que
del notario, éste puede levantarse antes de dicho término.
Efectos del bloqueo:

Son los siguientes:
a. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio

notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del contrato para
el cual se solicitó dicha medida.
b. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario
referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser inscritos después de
inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a la anotación preventiva del
bloqueo.
c. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista
incompatibilidad entre el contrato favorecido con el bloqueo y el título
posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad correspondiente al
título citado en primer lugar.
Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso
notarial, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.
El bloqueo caducará automáticamente al término del plazo establecido en el

plazo de 60 días, sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral,
resolución judicial, ni trámite alguno, para considerar extinguidos sus efectos. Antes de
dicho término sólo caducará en los siguientes casos:
a. Si se inscribe el acto o contrato material del bloqueo.

b. Si lo solicita el contratante o lo contratantes en cuyo favor se estableció el
bloqueo; y.
c. Cuando sea ordenado judicialmente.
299
Capitulo III
Responsabilidad del Registrador en la Calificación de Títulos
3.1. Responsabilidad Administrativa

Contra la actuación del Registrador se pueden interponer Quejas y Denuncias.
a. Quejas
Son las reclamacionesrealizadas por los administrados relativas
a procedimientos en trámite, a través de las que se cuestionan las deficiencias en el
desarrollo normal de su tramitación, en especial aquellas a que se refiere el artículo 158
de la Ley del Procedimiento Administrativo General.
El incumplimiento de los plazos de procedimiento, la denegatoria de recursos

impugnativos o cualquier acción que produzca la indebida desviación del procedimiento
regular pueden ser materia de queja por defectos de tramitación.
Las quejas relativas a procedimientos a cargo de Registradores de los Organos

desconcentrados, corresponderá resolver al Jefe Zonal.
Las quejas relativas a procedimientos a cargo del Tribunal Registral serán

resueltas por el Superintendente Adjunto.
La queja se formula de manera oral o escrita, con indicación del nombre,

documento de identidad y domicilio del quejoso.
Cuando la queja se formule por escrito, podrá emplearse el telegrama, el

correo certificado, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita
comprobar fehacientemente su recepción por parte de la entidad. A dicho efecto,
los órganos desconcentrados y la Sede Central de la SUNARP designarán a los
encargados de canalizar dichas quejas y derivarlas a la autoridad competente para
atenderlas.
Las quejas formuladas por correo electrónico se efectuarán a la siguiente

dirección: sugerencias@sunarp.gob.pe. La Oficina de Imagen Institucional y Relaciones
Públicas de la SUNARP, las derivará, en el día, al órgano competente para atenderlas,
con copia al Superintendente Nacional.
De formularse la queja de manera oral, el personal de la entidad encargada de la
atención al público, ingresará la información proporcionada por el usuario al formato de
quejas aprobado por Resolución Nº 602-2002-SUNARP-SN.
El órgano que debe resolver la queja ordenará a los Registradores de la

tramitación reclamada, que emitan los informes necesarios dentro de un plazo no mayor
de un (01) día de recibido el requerimiento.
Las quejas serán atendidas, sin necesidad de previo dictamen, dentro de un plazo
no mayor de tres (03) días contados desde la fecha en que fueron presentadas.
Si del análisis efectuado se comprueba la deficiencia en la tramitación y el

procedimiento no ha culminado, al declararse fundada la queja se ordenará la inmediata
subsanación de la misma, a fin de impulsar el procedimiento respectivo, sin perjuicio de
remitir al órgano competente los antecedentes del caso, para que evalúe el inicio del
procedimiento administrativo disciplinario a que hubiere lugar.
Si el procedimiento materia de queja concluye ante de resolverse ésta, o si ya

se encontraba concluido al momento de presentarse la misma, deviene en imposible
ordenar las subsanación de la deficiencia reclamada. En tales casos, se dispondrá el
archivamiento de la queja, sin perjuicio de proseguirse con la c aso y se adopten las
medidas correctivas correspondientes para evitar situaciones similares.
Lo resuelto por la autoridad competente es

irrecurrible.
Está facultado para formular queja la parte afectada con las deficiencias
del procedimiento en trámite. En el procedimiento registral están legitimados para
formularla las personas a que se refiere el artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos.
b. Denuncias
Comunicación realizada por el administrado a la autoridad competente sobre la
presunta comisión de faltas administrativas tipificadas en el artículo 44 del Estatuto de
la SUNARP.
El artículo 44 del Estatuto de la SUNARP está referido a la responsabilidad de los

Registradores Públicos en los siguientes casos:
a) Por incumplimiento de las normas vigentes.
b) Por abuso en el ejercicio de sus funciones
c) Por conducta irregular, vicios o costumbres que menoscaben el decoro y
respetabilidad del cargo.
d) Por denegar, retardar o no extender indebidamente alguna inscripción, anotación,
cancelación o nota marginal.
e) Por extender inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas
marginales en partidas que no corresponden a los títulos, en
discrepancia con estos o sin existir ellos o, en general, infringiendo las leyes,
reglamentos o directivas registrales.
f) Por expedir constancias o certificados falsos, incompletos o que de alguna
forma induzcan a error.
g) Por no liquidar debidamente los derechos arancelarios en perjuicio de la
institución o del usuario o por apropiarse de los mismos.
h) Por cobrar a los usuarios sumas mayores a las debidas según el arancel vigente
o percibir dádivas u obtener provechos indebidos con motivo del ejercicio de sus
funciones.
i) Por negligencia en el desempeño de sus funciones
3.2. Del Procedimiento de Determinación de Responsabilidad

Administrativa Disciplinaria.
El Superintendente Nacional es competente para conocer del procedimiento

administrativo disciplinario en segunda instancia contra Registradores
sancionados en primera instancia por el Jefe Zonal respectivo.
El Directorio de la SUNARP es competente para conocer, en segunda

instancia, del procedimiento administrativo disciplinario seguido contra los integrantes del
Tribunal Registral.
El Superintendente Adjunto es competente para conocer del procedimiento

administrativo disciplinario seguido contra los Vocales del Tribunal Registral, en primera
instancia.
El Jefe Zonal es competente para conocer el procedimiento administrativo

disciplinario seguido contra los Registradores, Certificadores y Abogados
Certificadores, por las inconductas atribuidas en el ejercicio de la expedición de
publicidad registral.
Para imponer la sanción correspondiente se deberá observar los criterios de
graduación siguientes:
a) La naturaleza o gravedad de la falta;

b) La existencia o no de intencionalidad;
c) El daño o perjuicio ocasionado;
d) La rectificación de la irregularidad antes de causar daño;
e) La jerarquía de quien incurre en la falta;
f) El carácter especializado de las funciones en cuyo ejercicio se incurre en falta;
g) La reiterancia y reincidencia. En este último caso, sólo se considerarán las
sanciones impuestas en los últimos tres (03) años, salvo que hubiera sido
promovido, en cuyo caso no se considerarán las sanciones impuestas cuando el
registrador ejercía el cargo anterior, aún cuando correspondan al período citado;
h) Criterios objetivos que inciden en la función del servidor o funcionario.
Por las faltas incurridas por los registradores se impondrán las siguientes
sanciones:
a) Amonestación escrita:
b) Suspensión de uno (01) a sesenta (60) días;
c) Despido.
La amonestación escrita es la medida disciplinaria aplicable cuando el registrador

ha incurrido, por acción u omisión, en falta administrativa que no reviste gravedad.
La suspensión es la medida disciplinaria aplicable cuando el servidor o
funcionario ha incurrido en falta administrativa de relativa o significativa gravedad.
Implica la separación temporal del centro de labores sin percepción de remuneración.
El despido es separación definitiva del trabajador por haber cometido falta
grave, tipificada expresamente en la ley. Sólo podrá aplicarse esta sanción en el
procedimiento administrativo disciplinario, cuando la falta administrativa constituya
además causa justa de despido según la ley laboral. En estos casos, la imputación de la
causa justa de despido debe estar contenida en la Resolución que dispone el inicio del
procedimiento administrativo disciplinario.
3.2.1. Responsabilidad Civil
En general, aquel que por dolo o culpa causa un daño a otro está obligado a
indemnizarlo. El descargo por falta de dolo o culpa corresponde a su autor, tal como
dispone el Art. 1969 del Código Civil. En el caso de los Registradores, su actuación
en la inscripción previa la calificación registral, puede causar daño al usuario o a
terceros como ya hemos explicado en la introducción de esta sesión.
3.2.2. Responsabilidad Penal
Está referida a la responsabilidad de los Registradores, entre otros

funcionarios de la administración pública, en la comisión de los delitos de abuso de
autoridad, concusión, patrocinio ilegal, cohecho impropio, etc; tipificados en los Artículos
376, 382, 385 y 394 del Código Penal, que si bien algunos no tiene relación directa con
la calificación registral, constituyen todos delitos en que pueden incurrir los Registradores
Públicos.
RESUMEN
En esta unidad se trataron los diversos registros de la SUNARP: el Registro de

Propiedad Inmueble en países como España, Argentina y en nuestra patria en donde el
Derecho Registral ha alcanzado preponderancia, el Registro de Personas Jurídicas en el
que la inscripción es constitutiva y solo declarativa en el caso de las personas jurídicas
creadas por leyes especiales como son las Universidades y los Colegios Profesionales.
En este registro se escriben así mismo las Asociaciones, Corporaciones, Comités,
Sociedades, Cooperativas, Comunidades Campesinas y Nativas, Empresas Individuales
de Responsabilidad Limitada, etc.
También se estudió el Registro de Personas Naturales constituido por los

registros personal, de mandatos y poderes, de testamentos y de sucesiones intestadas.
También se trató respecto de las anotaciones preventivas y su diferencia con las

inscripciones definitivas, las clases de anotaciones preventivas, su duración, efectos,
naturaleza y el procedimiento de bloqueo registral a requerimiento de los notarios y que
sólo está referido al Registro de Propiedad Inmueble.
Finalmente se abordó el tema de la responsabilidad administrativa, civil y penal

de los registradores públicos.
AUTOEVALUACIÓN
I. COMPLETAR LAS FRASES:

1. Las personas jurídicas creadas por Ley se inscriben en el Registro de
………………………………………
2. Los mandatos y poderes se inscriben en el Registro
de……………………………………
3. Los divorcios se inscriben en el registro de…………………………………….
4. Las garantías mobiliarias se inscriben en el Registro de ………………………
5. Las Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada se inscriben en el
Registro de ………………………..
6. El plazo de vigencia del Bloqueo Registral es de………………………………
7. Las hipotecas se inscriben en el Registro de……………………………………
8. Las interdicción civil se inscribe en el Registro …………………………………
9. La declaración de ausencia de inscribe en el Registro ………………………..
10. El Bloqueo Registral es una anotación preventiva cuyo procedimiento se inicia
a solicitud del notario en el Registro de …………………………………………..
Ítem Solución
1. Propiedad Inmueble
2. Personas Naturales
3. Personas Naturales
4. Bienes Muebles
5. Personas Jurídicas
6. 60
8. Personal
9. Personal
S.A.C.


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TEXTO UNIVERSITARIO

COMPILADO DE DERECHO NOTARIAL Y

Primera Edición 2015

Jorge Alejandro Novoa Miranda

De esta edición Universidad Católica Los Ángeles de Chimbote

Jr. Leoncio Prado N° 443 Chimbote, Ancash – Perú

Telf.: (043) 327846.

Decreto Legislativo 822 – Ley sobre el Derecho de Autor

Artículo 43º.- Respecto de las obras ya divulgadas lícitamente, es permitida sin

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Capítulo I: Concepto de Derecho Registral, Sistemas 158

Jorge Alejandro Novoa Miranda, con título de abogado expedido por

En cuanto a la actividad Registral ha sido Registrador Jefe de las Oficinas

Esta asignatura se estudia en el X Ciclo de la carrera profesional de Derecho y

La asignatura contiene cuatro Unidades de Aprendizaje; las dos primeras

Jorge Alejandro Novoa Miranda

Cabanellas, G. (2001). Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III, (24va.

Cuba, L. (2006). Tratado Elemental Derecho Notarial. Lima: ADRAUS.

Meneses, A. (2010). Análisis de la Sentencia de Inconstitucionalidad del Decreto

Mengual y Mengual. Elementos del derecho notarial. 1933

El Derecho Notarial, El Notariado y El Notario

1.1. EL DERECHO NOTARIAL

1.1.1. Ubicación y concepto de derecho notarial

Para Cuba (2006) El derecho como ciencia tiene argumentaciones razonables de

Por tanto, en sentido general, el derecho es el conjunto de normas jurídicas que

En este sentido, el derecho notarial tiene una ubicación importante dentro de la

En defecto de lo antes dicho, el derecho privado, a decir de Henry Capitant, es un

El hecho de la generalidad y especialidad de la función notarial es prioridad del

En conclusión, entre las variadas clasificaciones del derecho, la más común es la

Gonzales (2012) manifiesta que puede definirse el derecho notarial como el

En el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual se manifiesta que derecho

Esta apreciación pareciera muy simple, pero para la metodología de la enseñanza

A partir de todo lo mencionado podemos decir que el derecho notarial es una

1.1.2. Caracteres del derecho notarial

Asimismo, Giménez (1964), agrega a las características antes anotadas, el

Caracteres del derecho notarial:

b) Es un derecho autónomo, porque tiene autonomía científica, sus propios

c) Es un derecho público, porque como ya lo hemos mencionado, es una rama

d) Es un derecho interrelacionado, porque está vinculado con casi todas las

e) Es un derecho preventivo, porque cautela que las relaciones entre las

1.1.3. Principios del derecho notarial

a) Principio de forma.- La voluntad de los otorgantes se formaliza en los

b) Principio de inmediación.- El notario da fe de lo que ve y de lo que oye a

c) Principio de notoriedad.- Consiste en la apreciación que hace el notario de

d) Principio de unidad del acto formal.- El consentimiento se otorga ante

e) Principio de matricidad o protocolo.- Los documentos notariales están

f) Principio de legalidad.- El notario debe actuar de acuerdo a la ley

g) Principio del consentimiento.-Consiste en la expresión de la voluntad

h) Principio de literalidad (fe pública o autenticidad).- El documento

1.1.3.1. Principios del derecho notarial latino

a) Principio de autenticidad del documento.- El instrumento auténtico es

b) Principio de fe pública.- Es esa certeza, eficacia, firmeza, asentimiento,

c) Principio de registro o protocolo.- Es uno de los más importantes,

d) Principio de inmediatez.- Relación directa e inmediata del notario al

f) Principio de extraneidad.- El notario no puede ser parte interesada en el

g) Principio de rogación.- El notario no actúa de oficio, sino a

h) Principio de forma.- El notario debe conocer con exactitud cómo debe

1.1.4. Objeto del derecho notarial

Sin embargo, para Cuba (2006):