UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

ANÁLISIS JURÍDICO-HISTÓRICO DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA EN GUATEMALA

TESIS DE GRADO

MARIA ISABEL VELASQUEZ COTI

CARNET 970707-58

QUETZALTENANGO, JUNIO DE 2015

CAMPUS DE QUETZALTENANGO
 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

ANÁLISIS JURÍDICO-HISTÓRICO DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA EN GUATEMALA

TESIS DE GRADO

TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE

CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

POR
MARIA ISABEL VELASQUEZ COTI

PREVIO A CONFERÍRSELE

EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

QUETZALTENANGO, JUNIO DE 2015

CAMPUS DE QUETZALTENANGO
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SUBDIRECTOR DE GESTIÓN
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GENERAL:
 Dedicatoria

A Dios: Infinitas gracias por darme la vida, por mi familia y todo

cuanto me has dado, siento una enorme gratitud contigo
Señor por acompañarme a lo largo de mi carrera ser
siempre mi fortaleza y mi refugio.

A mis Hijos: Carlitos y Andresito por haberme dado las fuerzas para
seguir adelante, para mejorar y aprender cada día,
ustedes son las razones por las que continúo luchando y
estoy muy agradecida con Dios por tenerlos junto a mí.

A mis Padres: Por su esfuerzo, dedicación y entera confianza, gracias

por su apoyo y orientación para poder realizarme en mis
estudios y en mi vida y sobre todo por el amor tan grande
que me han dado.

A Luis Fernando
Velásquez: Muchas gracias por tu apoyo, amor, comprensión y por
acompañarme en los buenos y malos momentos así como
ser un incentivo en mi vida.

A mis Hermanas: Cory, Magnolia, Sheny y Yasmin; Por brindarme su cariño

y apoyo en todo momento y por demostrarme su afecto
incondicional. Como las ramas de un árbol crecemos en
diferentes direcciones pero nuestra raíz es una sola.

A mi Familia
y Amigos(as): Por siempre estar a mi lado y formar parte de mi vida, un
especial agradecimiento.
 Índice
Pág.
INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………….. 1
CAPÍTULO I…………………………………………………………………………….. 4
LA POSESIÓN………………………………………………………………………….. 4
1.1 Generalidades……………………………………………………………….. 4
1.2 Etimología y antecedentes históricos……………………………………… 5
1.3 Definiciones………………………………………………………………….. 6
1.3.1 Definiciones doctrinales…………………………………………………….. 6
1.3.2 Definiciones legales…………………………………………………………. 9
1.4 Naturaleza jurídica…………………………………………………………… 10
1.4.1 En el Derecho Romano……………………………………………………… 11
1.5 Clases de posesión………………………………………………………….. 14
1.5.1 Clases de posesión desde el punto de vista doctrinario………………… 14
1.5.2 Clases de posesión según el Código Civil guatemalteco……………….. 16
1.6 Elementos de la posesión…………………………………………………… 19
1.6.1 El corpus………………………………………………………………………. 19
1.6.2 El animus………………………………………………………………………. 19

CAPÍTULO II…………………………………………………………………………….. 20
DERECHO DE PROPIEDAD………………………………………………………….. 20
2.1 Generalidades………………………………………………………………… 20
2.2 Definición……………………………………………………………………… 20
2.3 Objeto de la propiedad………………………………………………………. 22
2.4 Limitaciones a la propiedad…………………………………………………. 23
2.5 La propiedad como derecho natural……………………………………….. 24
2.6 Derechos reales………………………………………………………………. 25
2.6.1 Características de los derechos reales……………………………………. 26
2.6.2 La ocupación como fundamento de la propiedad………………………… 26
2.7 Naturaleza de la propiedad …………………………………………………. 27
2.8 Teorías sobre la propiedad ………………………………………………….. 27
2.8.1 Teorías clásicas……………………………………………………………… 27
2.8.2 Teorías modernas……………………………………………………………. 28
2.9 Evolución histórica…………………………………………………………… 28
2.9.1 Época primitiva……………………………………………………………….. 28
2.9.2 Época romana………………………………………………………………… 29
2.9.3 Edad media…………………………………………………………………… 29
2.9.4 Edad moderna……………………………………………………………….. 30
2.9.5 Época actual………………………………………………………………….. 30
2.10 Modos de adquirir la propiedad…………………………………………….. 30
2.10.1 Ocupación…………………………………………………………………….. 31
2.10.2 Por la ley………………………………………………………………………. 32
2.10.3 Por sucesión hereditaria…………………………………………………….. 32
2.10.4 Por donación………………………………………………………………….. 32
2.11 Modos de extinción de la propiedad……………………………………….. 32

CAPÍTULO III…………………………………………………………………………… 34
EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA…………………. 34
3.1 Antecedentes históricos de la titulación supletoria en Guatemala…….. 34
3.2 Historia de la tenencia de la tierra en Guatemala……………………….. 39
3.2.1 Época pre-colonial…………………………………………………………… 39
3.2.2 Época colonial………………………………………………………………... 40
3.2.3 Época independiente………………………………………………………… 41

CAPÍTULO IV…………………………………………………………………………… 43
TITULACIÓN SUPLETORIA………………………………………………………….. 43
4.1 Definición……………………………………………………………………… 43
4.2 Clasificación de la titulación………………………………………………… 44
4.2.1 Titulación ordinaria…………………………………………………………... 44
4.2.2 Titulación supletoria, concepto y generalidades…………………………. 45
4.2.2.1 Naturaleza jurídica del trámite de la titulación supletoria……………….. 45
4.2.2.2 Elementos……………………………………………………………………. 46
4.2.2.3 Efectos………………………………………………………………………… 47
4.2.2.4 El derecho a obtener la titulación supletoria……………………………… 47
4.2.2.5 Trámite………………………………………………………………………... 49
4.2.2.6 Regulación legal…………………………………………………………….. 51

CAPÍTULO V……………………………………………………………………………. 54
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS……………….. 54
CONCLUSIONES………………………………………………………………………. 63
RECOMENDACIONES………………………………………………………………… 65
REFERENCIAS………………………………………………………………………… 67
ANEXOS………………………………………………………………………………… 70
 Resumen

La investigación desarrollada planteó como objetivo general el establecer la

evolución histórica que en la legislación guatemalteca ha tenido la institución jurídica
de la titulación supletoria, a través de la recopilación de referencias bibliográficas, se
logró establecer que, desde la época de la colonización y aún antes de ésta, esta
institución jurídica ha evolucionado hasta llegar a convertirse en una de trascendental
importancia en la legislación guatemalteca, sobre todo si se toma en cuenta la forma
en que la mayoría de guatemaltecos poseen la tierra, especialmente en el área rural.

Documentado el marco teórico, analizada la evolución de la titulación supletoria en la

legislación guatemalteca, se recomendó considerar la importancia de esta institución,
y que se dote de certeza jurídica a quienes son poseedores, por lo que es importante
actualizar la ley de Titulación Supletoria a través de la reforma legal, para adecuarla
a la realidad nacional.
 INTRODUCCIÓN

La investigación que a continuación se desarrolla, pretende evidenciar la evolución

histórica que a través del devenir de los años ha tenido en el país la institución de la
titulación supletoria, tema que se considera importante documentar, sobre todo si se
toma en cuenta que en Guatemala, la tenencia de la tierra en muchos lugares y
especialmente en el occidente del país, es a través de la posesión.

Desde antes de la invasión española a tierras del nuevo mundo, la forma en que se
distribuía la tierra dentro de la civilización maya, era a través de cacicazgos, en
donde el cacique era dueño y debido al sistema esclavista, la explotación era
colectiva; además existían las tierras comunales, que eran poseídas por personas
con grados de parentesco; la tierra estaba mal distribuida desde esa época.
Posteriormente con la invasión española, la independencia de España y los
acontecimientos históricos sucedidos en el país en su desarrollo político y legal, la
situación de la tenencia de la tierra ha sufrido pocos cambios.

De esta cuenta el antecedente histórico de la regulación legal de la titulación

supletoria en el país, se remonta a una ley emitida por extranjeros el 20 de
noviembre de 1578 por medio de la cual los invasores se aseguraban un título que
evidenciaba la propiedad que tenían sobre las tierras arrebatadas a los pueblos
originarios de los lugares invadidos; posteriormente con el devenir del tiempo, la
situación fue cambiando, aunque no de manera sustancial y es finalmente como
consecuencia de estallidos sociales por acontecimientos históricos acaecidos en el
país, que bajo la presión popular porque se regularan los derechos posesorios de los
sectores poblacionales vulnerados en su derecho, que el 19 de junio de 1978
se publica el Decreto número 31-78 del Congreso de la República, el cual suspendió
todo trámite de diligencias de titulación supletoria por los abusos cometidos;
posteriormente a través del Decreto 49-79 que contiene la Ley de Titulación
Supletoria, emitido un 26 de julio del año 1979 la cual reflejaba la realidad del país
en esos momentos, es que se dio fin a la suspensión temporal que fuera

1
decretada un año antes; la ley ha sufrido modificaciones, por medio del Decreto 60-
82, el cual reguló la época de gobierno de facto en el país, el cual quedó sin validez
al entrar en vigencia la Constitución Política de la República de Guatemala de 1985;
nuevamente el Decreto 128-85 introdujo modificaciones a la Ley de Titulación
Supletoria.

Como puede apreciarse, es de suma importancia el conocer y analizar la Ley de

Titulación Supletoria a través de su devenir histórico, puesto que en Guatemala el
tema de la tenencia de la tierra es escabroso, y resulta trascendental el proteger a
los poseedores de bienes a través de la inscripción de esa posesión en el Registro
respectivo, para evitar no sólo que sea despojados, sino nuevos estallidos sociales
en el país; si la titulación supletoria es un medio para legalizar la posesión que se
ejerce sobre un bien inmueble en este caso concreto; no se encuentra explicación
del porqué a la fecha, la Ley de Titulación Supletoria, permanece estancada y sin
cambios sustanciales que se adecuen al contexto del país en estos momentos.

Dentro del contenido teórico del trabajo desarrollado, se documentan varias

instituciones del derecho civil que se relacionan estrechamente con la titulación
supletoria, tal es el caso de la posesión, que como señala el autor Cabanellas
Guillermo: “Poder de hecho y de derecho sobre una cosa material, constituido por un
elemento material o animus, la creencia y el propósito de tener la cosa como propia,
y un elemento físico o hábeas, la tenencia o disposición efectiva de un bien material;
con ello manifiesta que no basta con estar detentando algo, o que no basta con tener
algo, sino que es necesario querer detentarlo y tenerlo; sentir el derecho de ejercerlo,
es una situación del que ejerce de hecho prerrogativas ajenas a un derecho y se
comporta como su titular verdadero”; además el tema relacionado al derecho de
propiedad que para Valverde, Calixto, es: “La propiedad es el vínculo jurídico por el
cual una persona tiene la facultad exclusiva de obtener la generalidad de los
servicios sobre una cosa, a excepción de aquellos prohibidos por la ley o la
concurrencia de los derechos de otros”; el tercer capítulo hace referencia a la
evolución histórica de la titulación supletoria, haciendo un recorrido por el devenir

2
histórico de la institución, así como el análisis de su desarrollo; seguidamente se
aborda el tema de la titulación supletoria como trámite en sí, de la cual el autor
Alvarado, Marvin, da una definición apropiada al medio guatemalteco al indicar que:
Es el procedimiento por medio del cual, los poseedores legítimos de tierras que
carecen de inscripción en el Registro General de la Propiedad en Guatemala,
llenando lo requisitos exigidos en el ordenamiento civil sustantivo para la posesión y
los específicos de la Ley de Titulación Supletoria, a través del auto que aprueba el
procedimiento de titulación supletoria obtienen título supletorio el cual sirve para
inscribir en el Registro General de la Propiedad, el derecho de posesión sobre el bien
inmueble poseído; el marco teórico abarca como se ha señalado, aspectos
importantes que enriquecen la investigación, que se considera un aporte importante
sobre el tema y un documento de consulta para futuras investigaciones sobre el
mismo tema, ya que sus resultados son susceptibles de aplicarse en todo el país, es
de hacer referencia a que se contó con el apoyo de textos bibliográficos suficientes
para el desarrollo del marco teórico.

Se plantearon como objetivos de investigación general: la evolución histórica que en

la legislación guatemalteca ha tenido la institución jurídica de la titulación supletoria;
y como específicos: analizar las causa por las cuales surge en la legislación
guatemalteca la institución jurídica de la titulación supletoria y su ubicación dentro de
ésta; documentar un estudio comparativo de la forma en que se tramita la titulación
supletoria en la legislación guatemalteca, desde sus orígenes a la fecha; verificar el
avance de la regulación legal de la institución jurídica de la titulación supletoria en la
legislación guatemalteca desde sus orígenes a la época moderna; y evidenciar la
necesidad de garantizar la seguridad jurídica de la institución de la titulación
supletoria, a través de la reforma legal de la ley que la regula. Dentro de la
investigación surge la interrogante: ¿Cuál ha sido la evolución histórica de la
institución jurídica de la titulación supletoria en la legislación guatemalteca?, para
responder a la misma la modalidad de la investigación fue monografía histórico-
jurídica; de esta cuenta, se estructuró un marco teórico desglosado en capítulos,
donde se abordaron temas de interés para el logro de los objetivos de investigación.

3
 CAPÍTULO I

LA POSESIÓN

1.1 Generalidades
Como es sabido, la posesión es aquella institución jurídica por la que una persona,
sin ser el propietario legítimo de un inmueble, puede al llenar ciertos requisitos
establecidos en la ley, ser el propietario de éste.

En Guatemala, la posesión es una institución de gran importancia, debido a que, en

muchas comunidades del interior del país, la población es en su mayoría de
ascendencia maya, por costumbre o cultura se posee la tierra, y se traslada a los
herederos esa posesión, lo que provoca inseguridad jurídica para éstos, como señala
Guzmán, Pedro: “Los pueblos indígenas han procurado mantener su cultura y
creencias, pero de alguna manera las han tenido que transformar y adaptar a las
circunstancias actuales y a las políticas, no obstante, el objetivo primordial será el de
mantener sus principios fundamentales y su propio derecho, que se ocupa entre
muchas cosas, de la tenencia de la tierra”1.

Posesión en el ordenamiento jurídico, es la situación fáctica de la tenencia o disfrute

de una cosa por la misma persona con la intención de haberla como propia”2.

La posesión, se puede considerar como una de las instituciones del derecho civil que
ha sido ampliamente estudiada, por ser un estado de hecho, que es tolerado y
protegido por el orden jurídico interno de los Estados; varios sistemas han analizado
a lo largo de la historia del derecho a esta institución; en el Derecho Romano, se le
vio con un sentido intencionalista, pues la intención del poseedor contaba; en el

1
Guzmán, Pedro. Estudio sobre la situación de la tenencia de la tierra y los problemas de la actividad notarial en
los medios rurales. Tesis Maestría en Derecho Notarial. Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala.
2009. Página 87
2
Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil. Bienes, Derechos Reales y Posesión. Décimo cuarta Edición. Editorial
Porrúa. México. Página 55

4
Derecho Alemán, se le analizó con un sentido objetivo, al ser considerado un poder
de hecho; y en Derecho Canónico, con un sentimiento eminentemente humanitario
de amparo a los poseedores.

1.2 Etimología y antecedentes históricos

El término posesión, fue utilizado por los españoles en época de la invasión y es una
de las figuras más complejas del derecho privado, puesto que no únicamente se
relaciona con otros derechos y el derecho de propiedad, sino con la tenencia de la
tierra en muchos lugares del país.

Al relacionar la posesión con otros derechos, se hace referencia al hecho de que se

puede tener algo en posesión y no por ello ser el legítimo propietario, un ejemplo
claro sería como el de la cosa dada en usufructo; se habla de la relación con el
derecho de propiedad, porque poseer un bien es algo inherente o efectivo del
propietario; y finalmente se refiere a la mera tenencia, puesto que quien tiene el
poder una cosa, puede llegar a tener posesión sobre esa misma cosa.

La palabra possidere de la cual se deriva, contiene además la palabra sedere o

sentarse, sentarse o asentarse en una cosa; de acá deriva la definición de posesión
como el poder de hecho que una persona ejerce sobre una cosa, con la intención de
retenerla y disponer de ella como si fuere de la propiedad de ella.

El vocablo deriva del latín possessio, -onis, que se refiere al acto de poseer o tener
una cosa corporal con el ánimo de conservarla para sí o para otro; poseer cosas
incorpóreas aunque en rigor no se posean.

Es la posesión tan antigua como la humanidad misma; es de recordar que para

subsistir, el hombre se posesionó inicialmente de los animales, posteriormente tuvo
la necesidad de cultivar la tierra y es de ahí donde nace la posesión de ésta para el
uso y disfrute; la concepción clásica de la posesión, se refería al hecho de que tener
una cosa como si el poseedor fuera el legítimo y verdadero dueño.

5
Según señala el escritor Valverd, Calixto: “La posesión era reconocida en el Derecho
Romano por el ánimo de dominio sobre la cosa, la posesión tenía un carácter
materialista que significaba un poder análogo sobre la propiedad de las cosas, más
tarde se extendido este concepto a los derechos reales, pues la posesión de estos,
era en cierto modo anómala y se le llamó casi posesión”3.

No se debe olvidar, que el Derecho Romano se dejó influenciar por el Derecho

Canónico, por lo que posteriormente la posesión fue estudiada además como
derecho personal y a las dignidades y oficios eclesiásticos; pero en la actualidad se
ha retomado el rumbo, y las corrientes modernas han sido más realistas y objetivas
en el estudio de la posesión.

1.3 Definiciones
Al traer un poco de historia antes de dar definiciones sobre la institución de la
posesión, se debe recordar que en el Derecho Romano, la posesión se refería a un
poder físico o relación de hecho, a diferencia de la propiedad que era considerada
como un poder jurídico sobre las cosas

1.3.1 Definiciones doctrinales

Muchos tratadistas han definido la posesión, a continuación se detallan algunas de
las definiciones dadas por éstos:

Se lee en el Diccionario de la Real Academia Española: “Cosa poseída, y

especialmente fincas rústicas. Territorio situado fuera de las fronteras de una nación,
pero que le pertenece por convenio, ocupación o conquista; situación de poder de
hecho sobre las cosas o los derechos, a la que se otorga una protección jurídica
provisional que no prejuzga la titularidad de los mismos. La que se tiene sobre una
cosa o un derecho con ánimo de dueño o de titular legítimo, y que permite adquirir la

3
Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español. Parte Especial. Derechos Reales. 4ª. Edición. Tomo II.
Editorial Talleres Tipográficos Cuesta MaciasPicabea. Valladolid, España. 1999. Página 300.

6
propiedad o titularidad por su ejercicio prolongado en el tiempo mediante
usucapión”4.

Señala Cabanellas, Guillermo “Tenencia, detentación, goce o ejercicio de un

derecho, bien o cosa poseída, apoderamiento del espíritu humano por otro que lo
domina, gobierna o extravía”5

Para De Pina, la posesión es: “Poder de hecho ejercido sobre una cosa”6

Se considera importante citar el concepto que hace años dio el autor Albaladejo
sobre posesión: “La idea que encierra la palabra posesión es una idea de derecho
positivo, en el sentido de que cada ordenamiento pueda concebir a su manera la
figura que se estudia y, dentro del derecho positivo.

Esta palabra tiene dos sentidos; el primero como señorío o poder de hecho, y el
segundo, como derecho o poder jurídico; por lo que en el supuesto de toda posesión,
hay una relación o potestad de hecho del hombre sobre una cosa determinada.

La posesión está jurídicamente tutelada, por cuya virtud una persona tiene una cosa
o ejercita un derecho, de tal forma que, actúa sobre los mismos como si fuera titular
verdadero; esta es la verdadera posesión. En su acepción de derecho real, es la
posesión que tiene apariencia de dominio; es la posesión de una persona, como si
fuera el titular de la cosa o derecho”7.

Los autores Planiol y Ripert señalan que: “El principio generalmente aceptado es que
la propiedad representa el derecho, en tanto que la posesión corresponde al hecho,
porque quien tiene en su poder una cosa, puede llegar a tener la posesión sobre la
misma y por ende la propiedad por el transcurso del tiempo, se trata del ejercicio de
4
Diccionario de la real academia española. 22ava. Ed. Tomo II. España. Editorial Rotativas de Estrella, S. A.
2006. Página 1809.
5
Cabanellas, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Argentina. Editorial Heliasta. 2000. Página 311
6
.De Pina, Rafael. Diccionario de Derecho Privado. SE. 1984. Página 381.
7
Albaladejo, Manuel. Concepto, Estructura y Clases de Posesión. Ed. Revista de Derecho Privado. Vol. 1.
Buenos Aires Argentina. 1962. 112 páginas.

7
un simple poder de hecho sobre una cosa, que corresponde exteriormente al
ejercicio de un derecho”8.

Cabanellas, G., quien define de forma más amplia el concepto: “Poder de hecho y de
derecho sobre una cosa material, constituido por un elemento material o animus, la
creencia y el propósito de tener la cosa como propia, y un elemento físico o hábeas,
la tenencia o disposición efectiva de un bien material; con ello manifiesta que no
basta con estar detentando algo, o que no basta con tener algo, sino que es
necesario querer detentarlo y tenerlo; sentir el derecho de ejercerlo, es una situación
del que ejerce de hecho prerrogativas ajenas a un derecho y se comporta como su
titular verdadero”9.

Para Ossorio, M., es” La posesión es una relación o estado de hecho, que confiere a
una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales
de aprovechamiento con ánimo de dominio o como consecuencia de un derecho real
o personal o sin derecho alguno”10.

A la vez, el autor Hernández, A., señala que: “La posesión es la más fáctica, la más
tangible de las relaciones jurídicas, toda vez que representa algo que es
representable físicamente y en ella se ve ante todo, una relación de hecho del
hombre sobre una cosa determinada. El derecho pues, empieza a actuar
decididamente cuando el hombre tiene las cosas con un deseo de tenerlas,
refiriéndose al deseo o ánimo de dominio; es decir, querer tener la cosa como
suya”11.

El estudioso guatemalteco, Brañas, C., la define así: “Es un estado o un poder de

hecho, pero fundamentalmente la exteriorización de la propiedad, del derecho de
8
Planiol, Marcel y Ripert, Jorge. Tratado Práctico de Derecho Civil Francés. La Habana, Cuba. Editorial Cultural
S. A. 1946. Página 471
9
Cabanellas, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III. Editorial Heliasta, Argentina.
2000. Página 330.
10
Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Editorial Eliasta. Argentina. 2000.
Página 591.
11
Hernández, Andrés Algunos Problemas en torno a la Posesión. 2º. Tomo. Madrid, España. Editorial IJ. 1951.
Página 349.

8
propiedad; o, en cierto sentido y en ciertas oportunidades, que la posesión es el inicio
de la propiedad, ahora, en un sentido intrínseco, no se admite que la posesión sea la
exteriorización de la propiedad. Tiende a afirmarse que la posesión es una
presunción legal de propiedad”12.

Aunque cada autor da una definición propia de la posesión, es innegable que la

institución tiene un arraigo en todas ellas bastante profundo, ya que hace referencia
a derechos considerados reales, pues trata sobre objetos inmuebles, que son
tangibles, y del interés de la presente investigación. De esta cuenta, posesión, hace
referencia a poseer, en este caso concreto, ser poseedor de bienes reales, lo que
implica el inicio de la propiedad, siempre y cuando se cumpla con los requisitos que
la ley establece, tales como, posesión pública, de buena fe, continua, a título de
dueño y por más de diez años.

1.3.2 Definiciones legales

a. Código Civil guatemalteco

El Código Civil guatemalteco, en el artículo 612, no da una definición específica
sobre la posesión, sino que define lo que es poseedor, es decir la persona que tiene
en posesión un bien, en los términos siguientes: Es poseedor el que ejerce sobre un
bien todas o algunas de las facultades inherentes al dominio. Según lo establece el
artículo 616 del Código Civil guatemalteco, solamente pueden ser objeto de posesión
los bienes corporales y los derechos que pueden ser susceptibles de apropiación.

b. Derecho comparado
A continuación se detallan algunas definiciones contenidas en Código o Leyes
extranjeras:
 El Código Civil Italiano define la posesión en los términos siguientes: Poder sobre
la cosa que se manifiesta en una actividad correspondiente al ejercicio del
derecho de propiedad o de otro derecho real. Artículo 1140.
12
Brañas, Alfonso. Manual de Derecho Civil. Tomo I. Primera Parte. 1ª. Edición. Editorial Estudiantil Fénix.
Guatemala. 1996. Página 298.

9
 En Suiza, señala: Quien tiene el señorío efectivo de una cosa, tiene de ella la
posesión. Artículo 919.

 En Alemania, se considera que la posesión de una cosa se adquiere por la

obtención del poder de hecho sobre las cosas.

 En la legislación española se le define así: La tenencia de una cosa o el disfrute

de un derecho por parte de una persona, unidos a la intención de hacer la cosa
como suya. Artículo 430 del Código Civil Español.

Las diferentes legislaciones a pesar de que no manejan una sola conceptualización,

si hacen alusión a los elementos esenciales que integran la posesión, como lo son: la
cosa, la posesión de la misma y derecho sobre ella. En esencia, el fondo esencial de
las definiciones dadas, sigue siendo común, es decir, el mismo, del que solamente
cambia la forma de manifestarlo; por lo que del análisis de las anteriores definiciones
tanto doctrinarias como legales, se puede resumir lo siguiente: La posesión, no es
más que, la tenencia, goce o disfrute de un derecho, un bien o una cosa, sin
necesidad de ser propietario o propietarios de los mismos.

1.4 Naturaleza jurídica

Existe discusión sobre el hecho de que el ordenamiento jurídico de un país, proteja y
regule una situación de hecho, tal como es considerada la posesión, pues al ser
contemplada por el derecho, adquiere definitivamente relevancia jurídica.

La posesión es considerada una de las institucioens jurídicas difíciles de estudiar, ya

que desde la época romana a la actualdiad ha sido objeto de múltiples
interpretaciones, a la vez hay diferentes teorías que pretenden explicar la naturaleza
jurídica, por lo que a continuación se desarrollan estas posiciones:

10
1.4.1 En el Derecho Romano
Quienes son partidarios del Derecho Romano, señalan que para este la posesión no
era un derecho, sino simplemente una situación de hecho, según puede encontrarse
contemplado en el Digesto.

Así, se tiene que Papiniano, en relación al postliminio argumentaba: “Si el

comprador, antes de adquirir la propiedad de una cosa por usucapión, hubiese sido
capturado por los enemigos, se estimó procedente que la usucapión interrumpida no
pueda reintegrarse por el poder del postliminio, porque la usucapión no se realiza sin
la posesión, y la posesión es sobre todo un hecho, y la situación de hecho no entra
en el derecho de postriminio”13.

Por otra parte, Javoleno, al hacer alusión a la herencia señalaba: “Cuando son
instituidos herederos, pasan a éstos todos los derechos; pero no tienen la posesión a
no ser que la hayan tomado realmente”14.

Por su parte, Paulo afirmaba que: “El loco y el pupilo no pueden tomar posesión sin
la autoridad del tutor, pues no tienen intención de tener, aunque tengan una cosa en
sus manos, como cuando se pone algo en las manfoes del que está durmiendo. El
pupilo puede empezar a poseer incluso sin la autorización del tutor, pues es cosa de
hecho y no de derecho, opinión esta que puede admitirse si los pupilos están en
edad de entender lo que hacen”15.

Al igual que es difícil y complejo estudiar y analizar la posesión, el Disgesto de

Justiniano, de todos es sabido que muestra muchas y variadas contradicciones,
puesto que no muestra criterios uniformes para una misma institución; aún así es
interesante analizar a qué se deben tantas contradicciones, pues como puede ser
por interpretación errónea de los compiladores, puede ser también por el hecho de

13
Ad´Orsy y Otros. Digesto de Justiniano. Versión Castellana. D. 19. Pamplona, España. 1968. Páginas 4 y 6.
14
Ibid. Página 41.
15
Ibid. Páginas 41 y 43.

11
que los juristas de Roma hagan referencia en unos casos a la posesión de hecho y
en otros a la posesión como un derecho.

La posesión de hecho, no es difícil de entender, pues el hecho de que una cosa esté
bajo el control de una persona, solamente es un hechonatural que no tiene
importancia para el derecho, debido a que la posesión se adquirirá en el momento en
que desempeñe cierta función de naturaleza jurídica, como por ejemplo:

 Ejercicio de un derecho
El cual está implícito en todos y cada uno de los derechos que autorizan a las
personas a actuar sobre las cosas. De tal manera que, tanto el arrendatario como el
propietario están autorizados a poseer, pues de lo contrario no podrían ejercer el
derecho que les peuda corresponder.

 Cumplimiento de un deber
Puesto que, el derecho de posesión por ser un derecho es forzadamente una
facultad de conducta, una autorización, o sea la conducta facultada al poseedor.

 Violación de un deber
Tanto la posesión como la propiedad son un derecho en lo individual; cada uno es un
derecho diferente, por lo tanto se está ante dos derechos distintos.

 Supuesto para la producción de consecuencias: derechos y deberes o su

modificación, transmisión o extinción
Sobre el argumento de que la posesión es un hecho ent anto se defiende
procesalmente con los interdictos y no con acciones, no es un argumento decisivo,
puesto que el resultado es el mismo: poder defender un derecho, el de posesión,
ante el órgano jurisdiccional; la posesión al igual que la propeidad se defiende

12
también con acciones. Pues como señalan Morineau, M. e Iglesias, R.: “ Se debe
tratar sobre los interdictos y las acciones que hacen las veces de tales”16.

Así pues del análisis anterior se concluye que la naturaleza jurídica de la posesión,
es que la misma implica un derecho para el poseedor, que puede gozar y disponer
de los bienes, sin más limitaciones que las señaladas en ley.

b. Teoría subjetiva
Más conocida como teoría clásica, la cual es la más aceptada en las legislaciones
modernas, y está basada en el principio de que nadie está capacitado por la ley para
hacer justicia por propia mano, por lo que quien se vea privado de la posesión que
ostentaba, debe acudir a los órganos jurisdiccionales correspondientes para que le
sea restituída esa posesión de la cual fue despojado. Aparentemente la ley protege
primero al usurpador, aunque en realidad aplica el principio de que el poseedor, tiene
apariencia de legitimidad en esa situación, la cual debe ser atacada por la vía judicial
por el verdadero propietario o poseedor legal.

Para el autor Puig Peña, F.: “La diferencia entre la mera detentación no protegida y la
verdadera posesión civil, es el ánimo de dominiiop, o sea la intención del poseedor
de actuar comjo verdadero propietario. Los que poseen la cosa, de la forma en que
la ostenta el arrendatario, el usufructuario, entre otros, no son verdaderos
poseedores en el aspecto civil de esta, pues no podrían tener nunca lícitamente la
intención de poseer”17.

c. Teoría objetiva
Es considerada la teoría moderna por quienes siguen sus postulados, y considera
que la propiedad se ejercita por lo general a través de actos o de hechos derivados
oexpresivos de la posesión. Considera propietario a quiene stá poseyendo, por ello

16
Morineau, Marta e Iglesias, Román. Derecho Romano. Tercera Edición. Colección de Textos Jurídicos
Universitarios. México. 1993. Página 17.
17
Puig Peña, Federico. Compendio de Derecho Civil, Tomo II. Editorial Aranzadi. Pamplona, España. 1986.
Página 335.

13
la ley protege al poseedor, aún a sabiendas de que en determinados casos, puede
proteger aún al usurpador.

Puig Peña, F., comenta que:“el ánimo, que debe existir en el poseedor, no tiene que
ser un ánimo de dominio, sino que debe haber o existir intención de tener la cosa;
para poseer, basta con que se tenga la intención de poseer”18.

1.5 Clases de posesión

La posesión ha sido clasificada desde el punto de vista doctrinal y desde el punto de
vista legal, se hara diferenciación entre ambos.

1.5.1 Clases de posesión desde el punto de vista dictrinario

Los diferentes tratadistas y autores que han estudiado la posesión, han dado
diferentes clasificaciones de la misma, por lo que se tomarán en cuenta dos de los
más importantes.

Se señala que en Roma se reconocieron tres clases de posesión:

a. La de los meros detentadores, que no merecían la tutela de los interdictos.

b. La natural, que ya disfrutaba de dicha tutela, y

c. La posesión civil que se ejercía en concepto de dueño.

Según documenta Castán, J. que:“tanto los autores como las diferentes legislaciones
reconocen que hay diferentes clases de posesión”19, él las clasificó de la manera
siguiente:

18
Ibid.
19
Castán, J. Derecho Civil III. Quinceava Edición. Editorial Reul. España. 1994. Página 79.

14
a. Posesión natural y posesión civil
La primera se refiere a la tenecia o disfrute de una cosa o derecho por una persona;
la civil, se refiere a esa tenencia o disfrute, agregando la intención de haber la cosa
como propia.

b. Posesión en concepto de dueño y de tenedor

La primera hace referencia a la típica eposesión civil, la cual se ejerce con la
intención de haber la cosa o el derecho como propio, o sea del propio derecho real
deposesión; mientras que la de tenedor de la cosa o derecho, se refiere a la que se
ejerce en nombre de otro, la cual no sirve para adquirir el dominio.

c. Posesión inmediata y mediata

La inmediata es aquella que se tiene en el momento, sin mediación posesoria de otra
persona; la mediata, es la que se tiene por mediación posesoria de otra persona, en
esta se spresupone la existencia de una relación entre el poseedor y el subposeedor,
ya por prenda, usufructo, arrendamiento, u otros.

d. Posesión personal y por otro

La personal, es la que se ejerce por quien tiene en su poder el bien o el derecho, en
nombre propio; la posesión por otro o en nombre ajeno, es la que ejerce por ejemplo
el mandatario, en nombre de otro sin ser el poseedor.

e. Posesión justa y posesión injusta

La primera es la que se adquiere legítimamente, sin vicios; la segunda es la
adquirida de forma ilegal, sin la voluntad del anterior poseedor.

f. De buena fe y de mala fe
La de buena fe es aquella que se da cuando se cree que de quien se recibe la cosa
era la dueña y podía transmitir el dominio; la de mala fe es aquella en la que se entra
a poseer conociendo los vicios del título que impider aquella, o sin tener este para
poseer.

15
g. Posesión exclusiva y coposesión
La explusiva es la que se ejerce por una sola persona, ya sea individual o jurídica; la
segunda se da cuando varias personas tienen la cosa o de forma pro indivisa
ejercitan el derecho correspondiente.

h. Posesión ficticia o presunta

Esta se adquiría por ministerio de la ley, de forma independiente al hecho material de
la tenencia de la cosa20.

De acuerdo a las corrientes actuales, la posesión no es un hecho, es además un

derecho; aunque el poseedor no pueda ejercer todas las facultades propias del
dominio, pues para ello debe legalizar esa posesión, para que surta los efectos
legales correspondientes el título de propiedad y se puedan ejercer todas las
facultades del pleno dominio por el poseedor.

1.5.2 Clases de posesión según el Código Civil guatemalteco

El Decreto Ley 106, regula las siguientes clases de posesión:

a. Posesión temporal
Regulada en el artículo 613, señala: El poseedor temporal en virtud de un derecho
es poseedor inmediato, correspondiendo la posesión mediata a quien le confirió tal
derecho. Distingue dos clases de poseedores, el inmediato y el mediato, según
posea el bien o lo haya dado en posesión.

Se tien pues que, es poseedor inmediato quien posee el bien, pero el anterior
poseedor, es el poseedor mediato, quien tuvo el bien antes del actual poseedor.
Ambos son poseedores, el que lo posee actuamente y el que lo poseyó con
anterioridad del actual poseedor.

20
Ibid.

16
b. Posesión actual, anterior o intermedia
Artículo 619. (Posesión actual, anterior e intermedia).La posesión actual y la anterior
hacen presumir la posesión intermedia; pero la posesión actual no hace presumir lo
anterior.

Se refiere al caso en que ha habido tres poseedores, si se evidencia que habado un

primero poseedor y un tercer poseedor, se puede considerar que hubo un segundo
poseedor o posesión intermedia, entre el primero y el tercero; pero si se identifica al
actual poseedor, no necesariamente se presume que hubo un anterior poseedor.

c. Posesión de mala fe
Artículo 629. El poseedor de mala fe está obligado a la devolución del bien que ha
poseído y de sus frutos, o al valor de éstos estimado al tiempo que los percibió o los
debió percibir; y a responder de la pérdida o deterioro de la cosa, sobrevenidos por
su culpa o por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que pruebe que tal pérdida o
deterioro se habría causado aunque la posesión la hubiere tenido el propietario.

En el caso de que una persona haya poseído un bien de manera pública, pero a
sabiendas de que existe un propietario con todo el derecho sobre el bien, en caso de
deterioro o pérdida que sea imputable al poseedor de mala fe, éste debe responder
por el deterioro o pérdida que le sea imputable o por caso fortuito o fuerza mayor si
estaba en posesión del bien cuando sufrió el daño o deterioro, libera responsabilidad
si demuestra que el daño o deterioro se hubiese sufrido aún en posesión del
propietario.

d. Posesión discontinua
Artículo 630. Existe discontinuidad en la posesión cuando la cosa poseída se
abandona o desampara por más de un año, o antes, cuando expresa o tácitamente
se manifiesta la intención de no conservarla.

17
Para los efectos de la titulación supletoria, el requisito de poseerla por más de diez
años, se interrumpe si el bien es abandonado con clara intención y manifestación de
voluntad de ya no tener interés en conservarla o tenerla.

e. Posesión violenta
Artículo 631. Es posesión violenta, la que se adquiere por la fuerza o por medio de
coacción moral o material contra el poseedor, contra la persona que lo representa o
contra quien tiene la cosa a nombre de aquél.

Uno de los requisitos de la posesión es que se tenga de forma pacífica, si la

posesión es violenta, pierde uno de los requisitos esenciales, por tal razón carece de
valor legal, es invalidad esa posesión.

f. Posesión pública y clandestina

Artículo 632. Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser
conocida de todos.

Se debe recordar que otro requisito de la posesión es que sea pública, si no se

posee el bien de esta forma es una posesión clandestina, por lo que no cumple
requisitos legales para darle certeza jurídica a través de la titulación supletoria y su
posterior registro.

La ley civil guatemalteca, regula los diferentes aspectos y clases de posesión que se
pueden dar dentro del contexto nacional; coincide con las clasificaciones que la en la
doctrina han documentado los estudiosos del derecho; se debe recordar que el
derecho guatemalteco se ha nutrido del derecho español, romano, inglés, entre otros,
de ello deviene precisamente esa coincidencia que se da en la legislación nacional
con la doctrina e incluso legislaciones internacionales.

18
1.6 Elementos de la posesión
Tanto la doctrina como la legislación, distingue dos elementos de la posesión:el
corpus y el animus.

1.6.1 El corpus
Es el conjunto de actos materiales que demuestran la existencia del poder físico que
ejerce el poseedor sobre la cosa, para retenerla en forma exclusiva, es decir actos de
señorío jurídico como los que puede llevar a cabo el propietario.

1.6.2 El animus
Hace referencia al deseo o ánimo de poseer en calidad de dueño, ya que este
animus es lo que distingue al poseedor del terreno

19
 CAPÍTULO II

DERECHO DE PROPIEDAD

2.1 Generalidades
El derecho de gozar y disponer de un bien, es llamado propiedad, sin más limitantes
que las que las leyes establecen. Es considerado el derecho real por excelencia que
se traslada en un poder inmediato y directo sobre las cosas.

El derecho de propiedad está integrado por un conjunto de facultades de las cuales

el ejercicio y defensa están sujetos al libre albedrío del titular. La importancia de esta
institución civil, es reconocida con rango constitucional, puesto que a nivel de la
Constitución Política de la República de Guatemala, se reconoce el derecho de
propiedad privada como propio del ser humano, aunque el incluir la noción de función
social, es únicamente como una limitante subjetiva sobre el uso y disfrute de ese
derecho, puesto que no lo limita en lo absoluto, al menos en la práctica; pero cabe la
posibilidad de la expropiación, si es para utilidad pública, pero únicamente lo
determine la autoridad competente, debiéndose indemnizar al propietario.

2.2 Definición
Doctrinariamente, los autores han dado una serie de definiciones de lo que es la
propiedad, a continuación se documentan algunas de ellas:

Para Peniche, Edgardo, la propiedad es: “El derecho que una persona tiene sobre
una cosa para gozar y disponer de ella con las modalidades y limitaciones que fijen
las leyes. La propiedad es un derecho real que se tiene sobre una cosa, cuyo
dominio corresponde a uno solo o a varios individuos sin limitaciones y con las
restricciones que dispone la ley”21.

21
Peniche, Edgardo. Introducción al Derecho Civil. 8ava. Edición. Editorial Porrúa. México. 1972. Página 157.

20
El autor Fairín, Manuel define de la manera siguiente: “La propiedad es el paradigma
del derecho subjetivo, el punto clave del mundo patrimonial, hasta el punto de que
todas las instituciones jurídico-privadas de trascendencia económica encuentran en
la propiedad su más genuina expresión y participan de algún modo en el arquetipo
máximo que constituye el dominio”22.

El autor Rojina, Rafael señala en torno a la propiedad: “Es el poder jurídico que una
persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla
totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo
universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto”23.

A su vez, Valverde, Calixto, define: “La propiedad es el vínculo jurídico por el cual
una persona tiene la facultad exclusiva de obtener la generalidad de los servicios
sobre una cosa, a excepción de aquellos prohibidos por la ley o la concurrencia de
los derechos de otros”24.

Cabanellas, Guillermo, la propiedad es: “Todo cuanto nos pertenece o es propio, sea
su índole material o no, jurídica o de otra especie. Por antonomasia, la facultad de
gozar y disponer de una cosa”25.

Legalmente, el artículo 464 del Código Civil de Guatemala, preceptúa en torno al

contenido del derecho de propiedad: La propiedad es el derecho de gozar y disponer
de los bienes dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que
establecen las leyes.

La ley guatemalteca citada, otorga al propietario el derecho de defender la propiedad

por lo medios establecidos en la ley, a no ser perturbado en ese derecho, si

22
Fairín, Manuel. La Propiedad, Teoría de Errores. (s. l. i.). Editorial Revista de Derecho Civil. Volumen I. 1963.
Página 64.
23
Rojina, Rafael. Compendio de Derecho Civil. 20. Tomo. México. 2000. Página 78.
24
Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español. Parte Especial: Derechos Reales. Editorial Talleres
Tipográficos Cuesta MacusPicabea. Valladolid, España. 1990. Página 147.
25
Cabanellas, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo V. Editorial Heliasta. Argentina.
2000. Página 462.

21
previamente no ha sido citado, oído y vencido en juicio; a la vez tiene el derecho de
reivindicar esa propiedad de cualquier poseedor o detentador, así como el derecho
de gozar de los frutos que esos bienes producen y de todo lo que por accesión se les
puede incorporar.

Interesante resulta el hecho de que, el Código Civil nacional no otorga al propietario

únicamente derechos, sino también limitaciones tanto de prohibiciones como de
obligaciones, además pueden ser de tipo voluntario, cuando el propietario otorga
servidumbres sobre esa propiedad.

2.3 Objeto de la propiedad

Lógicamente, el objeto de la propiedad son las cosas materiales, las cuales son
susceptibles de posesión, aunque en determinados casos también lo son algunos
bienes inmateriales; lógicamente se debe tomar en cuenta que la extensión objetiva
del dominio se encuentra limitada hasta donde alcance el interés y la posibilidad del
propietario, además de ciertas leyes que se refieren a aspectos relacionados con las
aguas, minas, navegación aérea, entre otros.

Dentro de los aspectos que caracterizan a la propiedad, se pueden mencionar:

 Unitaria y unívoca, aunque se le pueden adjudicar usos y contenidos distintos.

 Tiene un carácter perpetuo, lo que la hace contrastar con derechos reales

transitorios, como el uso, el usufructo y la habitación.

 La facultad de exclusión.

 La indeterminación de medio para gozar de la cosa.

 Posibilidades de acción protegidas por el orden jurídico.

 Autonomía frente al Estado.

22
Es innegable que, la propiedad a lo largo de la historia de la humanidad, ha sido un
factor que ha generado progreso, atraso, conflictos, que han degenerado en crisis
sociales que han afectado a la humanidad en casi todos los rincones del orbe.

2.4 Limitaciones a la propiedad

La propiedad, al igual que los demás derechos que posee la persona, tiene ciertos
límites, que marcan un hasta aquí al ejercicio, tales como la prohibición del abuso de
ese derecho y el ejercerlo de mala fe; además se encuentran las limitaciones legales,
derivadas de la propia ley, las cuales pueden afectar el uso o goce del propietario de
la cosa.

Refiere el autor Allende, G.: “La propiedad en cuanto a derecho, dispone de una
serie de acciones cuya finalidad es la protección de la misma y la represión de los
ultrajes o perturbaciones de que pueda haber sido objeto. Aparece, en primer lugar,
la acción reivindicatoria que compete a un propietario no poseedor contra quién
posee de forma indebida una cosa determinada; es una acción de condena y de
carácter restitutorio. En segundo término se encuentra la acción declarativa tendente
a que el demandado reconozca el dominio del actor y la negatoria, tendente a lograr
que se declare la inexistencia de gravámenes sobre la cosa cuyo dominio
corresponde al actor. Existen además las acciones preparatorias y cautelares, como
son la acción de exhibición de cosa mueble, el interdicto de obra nueva o el de obra
ruinosa. Por otra parte, hay que tener en cuenta la institución del Registro General
de la Propiedad, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles,
dado que el titular registral dispone de acciones específicas tendentes a la protección
de su derecho y se beneficia de una serie de presunciones fortalecedoras de su
posición”26.

La propiedad como todo derecho tiene en principio sus limitaciones; este derecho se
encuentra sujeto a restricciones de diversos orígenes, ya por su ejercicio frente o

26
Allende, G. Panorama de Derechos Reales. La Ley S. A. Buenos Aires, Argentina. 1970. Página 150.

23
ante otros sujetos, ya por razón de situaciones que con mayor relevancia
predominaban preferentemente al ejercicio de éste. Lo importante, es que resulta
interesante el estudio y análisis del tema, precisamente por ser un derecho cuyo
ejercicio o falta del mismo, afecta intereses particulares y sociales

2.5 La propiedad como derecho natural

Es evidente la trascendencia e importancia del derecho de propiedad, ya que la
misma declaración de los derechos del hombre lo ha situado entre los llamados
naturales e imprescriptibles, dentro de los cuales se puede identificar a los
siguientes: el de libertad, igualdad, propiedad y seguridad individual; estos principios
fueron fijados a través de la discusión de la soberanía y las leyes. Se señala que los
derechos fundamentales se pueden limitar a tres: seguridad, libertad, propiedad.
Debido a que la propiedad rechaza la igualdad, puesto que un propietario, no puede
ser igual a un desposeído y viceversa; si se comparan estos derechos, se verá que
la propiedad es la más opuesta , pues no se parece en nada a los otros; debido a
que para la general de las personas, ésta existe vista como facultad dormida, sin
ejercicio; para quienes tienen el privilegio de poder disfrutarla es motivo de
determinadas transacciones y modificaciones que la afianzan con la faculta de
derecho natural. Analícese que si la propiedad es un derecho natural, absoluto,
imprescriptible e inalienable, por mandato legal entonces éstaexiste sin que haya un
propietario, como facultad sin sujeto; lo mismo existe para el no nato como para el
adulto mayor. Los estudiosos afirman que lajustificación del derecho de propiedad
depende de la autenticidad de su origen, lo cual resulta perjudicial, por lo que Puig
Peña, F., afirma: “Han acogido tal derecho sin haber dilucidado antes la cuestión de
su origen. Aún hay quienes se oponen a que se esclarezca lo que haya de cierto
enlos pretendidos títulos del derecho de propiedad y a que se investigue la
fantásticay quizá escandalosa historia: quieren que se atenga uno a la afirmación de
que lapropiedad es un hecho, y como tal ha existido y existirá siempre. Los títulos en
quese pretende fundar el derecho de propiedad se reducen a dos: la ocupación y
eltrabajo. Se examinarán sucesivamente bajo todos sus aspectos y en todos
susdetalles, y cualquiera que sea el título invocado, se hará surgir la prueba

24
irrefragable de que la propiedad, para ser justa y posible, debe tener porcondición
necesaria la igualdad”27.

En el Derecho Romano, se consideraba al derecho de propiedad, como el derecho

de usar y abusar de las cosas, siempre dentro de la razón del derecho, puesto que
ese abuso hace referencia al dominio absoluto sobre ese derecho, pero que
analizada detenidamente, no justifica el exceso en ese derecho.

Si bien es cierto la propiedad es el derecho que tiene todo propietario de gozar y

disponer a voluntad de sus bienes, rentas, del fruto de su trabajo, de forma absoluta,
debe hacerlo dentro de los límites que las leyes y reglamentos le marcan, limitante
que no restringe el derecho de propiedad, sino el abuso en el ejercicio de ese
derecho.

2.6 Derechos reales

El Derecho Romano, como punto de partida sobre la división de los derechos que
existen, ha clasificado éstos como derechos reales y derechos personales; el
derecho real es el que crea una relación inmediata y directa entre una persona y una
cosa, es la relación directa de alguien con algo determinado, de la cual obtiene un
beneficio, aunque no se pueda establecer un vínculo entre la persona como sujeto
activo y la cosa como sujeto pasivo de la relación inmediata.

En relación al planteamiento anterior, dio origen a la llamada teoría de la obligación

pasiva universal, que argumenta que la relación se establece entre la persona u la
sociedad, o sea la colectividad, sería entonces el sujeto pasivo el que tiene la
obligación de respetar y no impedir ese ejercicio. Ha habido críticas a este
planteamiento, por considerarse que responde a una concentración inadmisible que
establece el vínculo entre personas, sujeto activo, el titular del derecho y sujeto
pasivo la sociedad entera y este estaría entonces referido al derecho personal e
implicaría el desconocimiento del derecho real.

27
Puig Peña, F. Compendio de Derecho Civil Español. Página 3.

25
2.6.1 Características de los derechos reales
De todos es sabido que el derecho real es erga omnes, que significa que vale contra
todo. Todos los no titulares tienen un deber igual y general. Los derechos reales se
transmiten a través de los modos de enajenación y adquisición. Los medios de
transferencia del dominio, según el derecho civil y el derecho de gentes.

Los derechos reales tienen una función económica, en general más estable y
perpetua, no se extinguen por el no uso, se les aplica la prescripción adquisitiva; el
titular de los mismos nada tiene que temer, aun cuando se constituyeran
posteriormente otros derechos sobre la misma cosa y en beneficio de otras
personas. La hipoteca es un derecho real. El número de los derechos reales es
limitado, sólo pueden ser creados por la ley. La propiedad es el derecho real por
excelencia, por cuanto los demás derechos reales se subordinan y derivan del
derecho de propiedad.

2.6.2 La ocupación como fundamento de la propiedad

Señala Puig Peña, F. que: “Para Bonaparte, la propiedad debía ser el primero de los
derechos; el derecho de ocupación o del primer ocupante es el que nace de la
posesión actual, física y efectiva de la cosa. Quien ocupa un terreno, se presume
dueño en tanto no se demuestre lo contrario”28.

Al hacer una remembranza sobre la época primitiva, se tiene que, todas las cosas
eran comunes e indivisas; constituían el patrimonio de todos; de ello se deduce que,
la propiedad podría tener su origen, en la guerra y la conquista, inicialmente,
después en los tratados y en los contratos. Pero estos pactos distribuyeron los
bienes por partes iguales, conforme a la comunidad primitiva, o se impusieron por
violencia y aceptados por debilidad, y en tal caso son nulos, no habiéndoles podido
convalidar el consentimiento tácito de la posteridad. De ahí que se reflexione en
cuanto el derecho de propiedad no es natural, es adquirido; no procede de la
constitución del hombre, sino de sus actos.

28
Puig, Federico. Op. Cit. Página 7.

26
2.7 Naturaleza de la propiedad
Gramaticalmente el significado de propiedad se refiere a adherencia a un sujeto que
en materia jurídica no puede ser otro que el ser humano, o la entidad conformada por
seres humanos. En derecho se entiende por propiedad una pertenencia, la
adquisición de bienes útiles al hombre.

2.8 Teorías sobre la propiedad

Se han dado diferentes teorías por parte de los estudiosos del derecho civil, para
fundamentar el derecho de propiedad. Algunas de estas teorías son:

2.8.1 Teorías clásicas

Dentro de las teorías clásicas existe una sub clasificación que se detalla a
continuación:

a. Teoría de la ocupación
Se basa en la apropiación del hombre sobre las cosas que no tenían dueño, nullis,
para satisfacer sus necesidades sirviéndose de ellas, dándose el fenómeno de que
de una apropiación pasajera, se pasó a una relación permanente y estable, basada
en el respeto a la adquisición realizada por los demás.

b. Teoría del trabajo

Teoría propugnada por los economistas Adam Smith y John Stuart Mill, quienes
justificaron la propiedad por el trabajo mediante el cual el hombre da a las cosas su
propio sello o personalidad.

c. Teoría de la convención
Sus seguidores: Rosseau, Kant y Fichte, quienes señalan que fue la conversión, y no
la ocupación o el trabajo, la que justifica la adquisición de las personas.

27
d. Teoría de la ley
Para Montesquieu, Mirabeau y Bentham, la propiedad e fundamente en la ley, pues
es ésta la que puede sancionar la renuncia de todos y servir de título para el goce de
uno solo, sin ley, la propiedad no existe.

2.8.2 Teorías modernas

Sus seguidores, Hegel, Ahrens y Miraglia, relacionan la propiedad con la
personalidad individual, ya que es una continuación de la persona en el espacio;
quien necesita recursos estables para existir, que el hombre está llamado a cumplir
su destino, el cual es el deber de conservar la existencia.

Por otra parte, Leroy-Beaulieu y Cimbali, señalan que la propiedad tiene la misión de
reforzar al individuo en su lucha por la existencia, justificándola en relación a la
utilidad o servicio que reporta a la sociedad.

Los modernos civilistas, aportan una tercera posición, avalada por la iglesia a través
de la Encíclica de León XIII, fundamentando la propiedad en la naturaleza humana
que tiene una triple modalidad: individual, familiar y social.

2.9 Evolución histórica

Se desglosará en épocas, siendo éstas:

2.9.1 Época primitiva

Puig Peña, F., indica que: “En la época primitiva, se puede suponer que al dar
principio la propiedad, apenas si se concibe esta, pues el nomadismo de los pueblos
primitivos es incompatible con un estado jurídico de propiedad, sobre todo
inmobiliaria”29. Señala el autor que, posteriormente empiezan a surgir los primeros
vestigios del derechos y aunque existen otros derechos más antiguos que el Derecho
Romano, aunque es a partir de este derecho, desde el punto de vista civil en que se
debe visualizar la historia del derecho de propiedad.

29
Puig Peña, F. Op. Cit. Página 52-53.

28
2.9.2 Época romana
En esta época se conocía una pequeña parte de la propiedad, la cual se reducía al
área del derecho de familia, como apunta Lafaille, H.: “El derecho de propiedad se
concentraba materialmente en un lindero territorial corto, especie de huerto familiar, y
circunscrita a las cosas muebles, familia pecunia, conjunto de bienes del pater
familia, esclavos y ganado”30. Lo que constituía la propiedad genuina en el Derecho
Romano, era únicamente factible para los ciudadanos de Roma, quienes las
adquirían por un procedimiento especial, el cual era contemplado en el Derecho Civil.

En el Derecho Romano, la propiedad tuvo una serie de modificaciones, además de

ser considerada un derecho absoluto, exclusivo y perpetúo de disponer de la cosa,
conocida como derecho de propiedad quiritaria, estaba en contrapartida la propiedad
pretoriana, que era propia del derecho de gentes.

2.9.3 Edad media

Esta se puede ubicar desde Justiniano hasta el Código de Napoleón. Fue durante
esta época que se da una gran transformación, no sólo del concepto, sino de las
características de la propiedad; según documenta el autor De Diego, C. que: “En el
derecho de Justiniano se logran suprimir las diferencias de carácter político en la
propiedad y se llega a un concepto laico del dominio, que en la actualidad se conoce
como la institución fundamental en cuyo derredor gravita todo el universo jurídico-
privado, el patrimonio. Continúa manifestando que en el Estado Feudal, la propiedad
o dominio la otorgó el Imperio; en esa época los señores feudales disponían no sólo
de la propiedad de las tierras, sino que además mandaban sobre quienes habitaban
esas tierras; esta forma de ejercer la propiedad, permaneció hasta la Revolución
Francesa”31.

30
Lafaille, H. Derecho Civil I. Tratado de los Derechos Reales. 3t. 1er. Vol. Editorial Heliasta. Argentina. 1943.
Página 357
31
De Diego, C. Curso Elemental de Derecho Civil Español. T. IV. España. Sin Editorial. Sin año. Página 94

29
2.9.4 Edad moderna
Es a partir de la Revolución Francesa, con la Declaración de los Derechos del
Hombre y del Ciudadano, que se reconoce la propiedad como un derecho natural, el
cual puede ser reconocido, pero no creado por el Estado, pues es anterior al mismo,
los fundamentos filosóficos de la referida declaración fueron tomados en el Código
de Napoleón, para crear un nuevo concepto de propiedad, de esta cuenta, los
códigos emitidos con posterioridad se vieron influenciados por el Código de
Napoleón.

2.9.5 Época actual

Actualmente, se ha criticado a las teorías individualistas y los autores propugnan por
un concepto más acorde a la realidad y necesidades modernas; de esta cuenta el
autor Duguit, L., señala que: “El derecho de propiedad no puede ser innato al hombre
y anterior ala sociedad, si el hombre ha vivido en sociedad, tendrá que estudiársele
como integrante de un grupo y sus derechos; es decir, que los derechos no pueden
ser anteriores a la sociedad ni sociológica, ni jurídicamente, puesto que el derecho
solamente puede ser concebido dentro de una relación social”32.

Se entiende por propiedad la adquisición de bienes útiles al hombre, que le sirven

para su subsistencia, por lo que se percibe una función que va más allá del
individualismo, los propietarios pueden disfrutar de sus bienes, sin más límites que
los que marca la ley, por lo que el derecho de propiedad tiene una limitante, y es el
ejercicio del derecho, mientras no perturbe los derechos de los demás.

2.10. Modos de adquirir la propiedad

Legalmente existen varias formas de adquirir la propiedad, a continuación se
detallan.

32
Duguit, L. El derecho social, el derecho individual y la transformación del Estado. T. II. Vol. IV. F. Beltrán
Editores. Madrid, España. 2007. Página 25.

30
2.10.1 Ocupación
Para el tratadista Borda, G., la ocupación es: “La aprehensión de una cosa sin
dueño, para lo cual se necesita demostrar la voluntad o propósito del ocupante de
apropiarse de la cosa y que carezca de dueño, y sea de aquellas cuyo dominio se
adquiere por ocupación según las disposiciones legales”33.

a. Elementos de la ocupación
La ocupación requiere de dos elementos para que se pueda adquirir la propiedad:

 El elemento formal, que se refiere a la existencia de la aprehensión de una cosa,

que consiste en el hecho de someter la cosa al poder de quien la detenta, para
que no exista duda de esa ocupación; y

 El elemento personal, que se refiere al hecho de que el aprehensor de la cosa

tenga la intención de haberla para sí, lo que requiere la voluntad adquisitiva, el
acto de posesión de la cosa.

El Código Civil de Guatemala, en relación a los modos de adquirir la propiedad, se

circunscribe a enumerar estas formas; el artículo 589 regula: Las cosas muebles o
semovientes que no pertenecen a ninguno, pueden adquirirse por ocupación, de
conformidad con lo dispuesto en leyes especiales. El artículo 590 regula: que los
bienes inmuebles no pueden adquirirse por ocupación, y los que no están reducidos
a propiedad particular pertenecen a la Nación.

Regula el Código Civil guatemalteco en el artículo 591: Son bienes muebles los que
pueden ser objeto de ocupación, las piedras, las conchas y otros objetos que se
encuentren en las riveras del mar, ríos y arroyos de uso público y que no presentan
señales de dominio anterior, así como las cosas cuya propiedad abandona
voluntariamente el dueño. Más adelante, en los artículos 596 al 599 hace alusión a
los bienes mostrencos y la forma de ocuparlos.

33
Borda, G. Manual de Derechos Reales. 3ª. Edición. Editorial Perrot. Argentina. 1989. Página 62.

31
2.10.2 Por la ley
Regula el Código Civil que en materia de contratos, el traslado del dominio y de la
propiedad de un bien sea mueble o inmueble, se realiza mediante escritura pública;
señala en el artículo 1574, que toda persona puede obligarse: por escritura pública,
por documento privado o por acta levantada ante el alcalde del lugar, por
correspondencia, y verbalmente.

2.10.3 Por sucesión hereditaria

También se puede adquirir la propiedad por medio de la sucesión hereditaria, que
puede ser por causa de muerte o herencia y se da de forma testamentaria, si hay
testamento, o intestada, cuando éste no existe.

2.10.4 Por donación

La donación es el contrato por medio del cual una persona transfiere a otra la
propiedad de una cosa; puede ser gratuita, remuneratoria y onerosa, según
represente una erogación para el beneficiario o no. Debe ser estimada y aceptada
por el donatario en el mismo acto o con posterioridad y si es de bienes inmuebles,
debe constar en escritura pública; a la vez puede ser revocada por causas
justificables que la misma ley señala.

2.11 Modos de extinción de la propiedad

Dentro de los modos que doctrinariamente se han clasificado para que la propiedad
se extinga están:

a. Voluntario e involuntario o forzoso

El voluntario se refiere a la transmisión por acto unilateral o bilateral; el involuntario o
forzoso que se da con la muerte del propietario, la extinción de la cosa, o la pérdida
de la propiedad por ministerio de la ley.

32
b. Absolutos y relativos
De la escuela francesa, que señala como modo absoluto, el que produce la extinción
del derecho, sin que se pueda dar en otra persona, desapareciendo para siempre, tal
el caso de la destrucción física de la cosa y la destrucción jurídica. Como modo
relativo, cuando deja de pertenecer a su actual propietario para pasar a un tercero.

El Código Civil guatemalteco, únicamente hace referencia a la terminación de la

copropiedad, en el artículo 503 regula: La copropiedad cesa por la división de la cosa
como por su pérdida, destrucción o enajenación; o por la consolidación o reunión de
todas las cuotas en un solo propietario.

33
 CAPÍTULO III

EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA

3. 1 Antecedentes históricos de la titulación supletoria en Guatemala

Referirse a los antecedentes históricos de una institución jurídica, es remotarse a los
orígenes de la misma, al hacer un esboso retrospectivo del inicio, evolución y
desarrollo, sin dejar de considerar las causas que justifican el hecho de el nacimiento
a la vida jurídica.

En tal sentido, Rivera, R., señala como antecedentes de la titulación supletoria la

siguiente; “Don Felipe II, con fecha 20 de noviembre del año 1,578, emite una ley que
dispone: Por haber nosostros sudedio enteramente en el señorío de las indias, y
pertenecer a nuestro patrimonio y corona real los baldíos, suelos y tierras que no
estuvieren cesidos por los señores reyes nuestros predecesores, o por nosotros, o
en nuestro nombre conviene que toda tierra, que se posee sin justos y verdaderos
títulos, se nos restituya, según y como nos pertenece, para que reservando ante
todas las cosas, lo que a nosostros o a los virreyes, aundiencias y gobernadores
pareciere necesario para plazas, ejidos propios, pastos y baldíos de los lugares y
consejos que están poblados, al repartir a los indios lo que buenamente hubiere
menester para labrar y hacer sus sementeras y crianzas, confirmándoles en lo que
ahora tienen, y dándoles de nuevo lo necesario.

Por lo cual se ordena y mandaa los virreyes y presidentes de audiencias pretoriales,

que cuando les pareciere señalen término competente para que los poseedores
exhiban ante ellos, y los ministros de sus audiencias, que nombraren, los títulos de
tierras, estancias, chacras y caballerías, amparando a los que con buenos títulos y
recaudos o justa prescripción poseyere, se nos devuelvan y restituyan las demás,
para disponer de ellas a nuestra voluntad”34.

34
Rivera, R.. La Titulación Supletoria, como un asunto susceptible de tramitarse ante Notario. Tesis de
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Imprenta Americana. Guatemala. C. A. 1989. Página 45.

34
Es a través de esta ley emitida en el año 1,578, en que, se hace referencia a que se
restituyan las tierras de las cuales no se posee justo título, para ser poseídas por los
invasores.

Se puede considerar a este decreto según se hace referencia, como el primer

antecedente que regula lo concerniente a la titulación supletoria en el país; a partir
del mismo, se sucedieron una serie de Decretos que contribuyeron a la evolución de
la regulación legal de la institución que ocupa esta investigación, los cuales se
detallan a continuación:

 La Licenciada Gamboa, L., con relación a los antecedentes de la titulación

supletoria, señala: “Don Juan Ibarra promulgó la real cédula de fecha 1 de
noviembre de 1,591, la cual estaba redactada en similares términos que la ley
emitida por don Felipe II, la que ordenaba recoger los baldíos indebidamente
ocupados.

 Con fecha 27 de enero del año 1,825, posterior a la independencia patria, la

Asamblea Constituyente emitió la primera ley que en el artículo 5º. señalaba: “Los
que a pretexto de una justa prescripción poseyeren tierras baldías desde tiempo
inmemorial, deberán recurrir en el perentorio término de seis meses después de
la publicación de esta ley, a sacar sus títulos de propiedad, debiendo, si no lo
hicieren, volver al dominio del Estado las expresadas tierras, aunque estén
pobladas o cultivadas”35.

Como puede apreciarse, esta ley es un antecedente más de la titulación supletoria, la

cual, fue obligatoria so pena de volver los fundos baldíos a poder del Estado; en la
misma regulación se contemplaba en los artículos subsiguientes, el procedimiento a
seguir para la adjudicación de terrenos para vivienda, cría de animales y labranza.

35
Gamboa, L. La Unificación de Criterios en la Procuraduría General de la Nación en sus opiniones, al evacuar
audiencias en los Procesos de Titulación Supletoria. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales.
Editorial Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2000. Página 31

35
 Para el año 1,829, específicamente el 26 de agosto, la Asamblea Legislativa,
emite otra ley relacionada al tema de la titulación supletoria; con fecha 5 de
diembre del año 1,835, se emite por la Asamblea Legislativa la ley novena, en la
que se estableció que quienes poseyeran terrenos no titulados, y que no huviesen
acudido en los plazos señalados en los decretos 1,824 y 1,829, a tramitar
gratuitamente sus títulos correspondientes, lo podrían hacer dentro de los treinta
días de publicada la ley, previo pago de la mitad del valor de los terrenos a titular.

 En el año 1,845, se emitió el Decreto Ley 15, el cual disponía: Todo particular que
se encuentre en ocupación terrenos baldíos en su totalidad, o adyacentes a su
propiedad titulada, ya sea con sementeras, apostaderos o fincas de cualquier
clase, y que de ellos no tenga el título correspondiente, deberá poromover los
trámites establecidos por al ley del 2 de noviembre de 1,837, para componerlo
con la hacienda pública en el perentorio término de un año, contado desde la
publicación del presente decreto, bajo la pena de perder el derecho que las leyes
conceden al poseedor de buena fe. Los extranjeros quedan excluidos de los
derechos que otoga esta ley.

 Por el año 1,886, el Código Civil de la época, reguló en el Capítulo XII del Título
V, libro III, lo referente a títulos supletorios, al expresar en el artículo 2,161: El
propietario que a la fecha de publicación de este Código, careciere de título hábil
para la inscripción, deberá inscribir su derecho justificando previamente la
posesión ante el tribunal competente según el valor de la cuantía de que se trate,
con audiencia al síndico municipal del lugar donde se instruya la información si se
tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario o la
de los demás participantes del dominio si pretendiere inscribir un derecho real. El
artículo 2161 hacía referencia a los requisitos que se debían llenar en la solicitud
de legalización del inmueble; el artículo 2,163 abordó el trámite del caso si
hubiese oposición al mismo.

36
 Otro antecedente legal de la Titulación Supletoria en el país, es el Decreto
gubernativo número 642 del año 1,904, de la época del presidente Manuel
Estrada Cabrera, el cual regulaba: Considerando que la experiencia aconseja
dictar algunas disposiciones que tiendan a evitar los abusos a que se presta la
tramitación de títulos supletorios, en consonancia con lo dispuesto por el artíclo
2,161 del Código Civil, queda prohibido solicitar y tramitar títulos supletorios de
inmuebles, cuya posesión sea posterior al 15 de septiembre de 1,877.

 Con fecha 10 de mayo de 1,926, la Asamblea Legislativa emitió el Decreto

número 1,455 que aprobó el Decreto Gubernativo 905, que contiene la
denominada Ley de Título Supletorio, la cual establecía en su artículo 2º.: El
propietario de bienes inmuebles que careciere de título hábil para la inscripción en
el Registro de la Propiedad, deberá inscribirlo, debe justificar previamente que lo
ha poseído por diez o más años de manera pública, contínua, pacífica, de buena
fe y a nombre propio. A la posesión que tenga el interesado el día de la solicitud,
deberá ser agregado la del anterior poseedor para el cómputo del término de diez
años. El Juez de Primera Instancia del departamento donde estén ubicados los
bienes, es el competente para conocer de las diligencias de títulos supletorios.
Además el artículo hacía alusión al caso de que la solicitud se tuviera que hacer
por medio de apoderado legal. El artículo 3º., se refería a los requisitos que debía
llenar la primera solicitud.

 Al seguir cronológicamente los antecedentes de la titulación supletoria, cabe

mencionar que el Código Civil de 1,933, reguló al igual que el Código Civil
anterior la prescripción positiva y el título supletorio; además contenía en el
Capítulo I, la prescripción general; positiva; en el Capítulo II la positiva; en el
Capítulo III la negativa, todas del Título VI, del Libro II; el título supletorio se
encontraba regulado en el Título IX del libro señalado.
Afirma Marroquín, S. que: “En el Código Civil de 1,933 la prescripción positiva y la
titulación supletoria fueron reguladas en una relación de dependencia, y aún
cuando ambas instituciones estaban reguladas en el mismo cuerpo legal, subsiste

37
 contradicción entre dichas instituciones en el sentido de que la primera establecía
que si la prescripción se consumaba hacía cesar la posesión registrada de un
inmueble que hubiera sido inscrito; la segunda tipificaba como reo de falsedad al
solicitante que a sabiendas sobre la anterior titulación del inmueble, aseguraba
que no lo estaba”36.

 El 21 de abril de 1,938 fue emitido el Decreto Ley 2,309, que suprimió el capítulo
único de títulos supletorios, Título II del Libro IV, del Código de Enjuiciamiento
Civil y Mercantil emitido el 26 de mayo de 1,934. Este Decreto se denominó
reposición de inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que
cambió el anterior de títulos supletorios.

 Se aprobó, por la Junta Revolucionaria de Gobierno en el año 1,945, el Decreto

número 70 que contenía la nueva ley de titulación supletoria; la que establecía
que conocerán tales solicitudes, los jueces de primera instancia de la jurisdicción
departamental de donde están situados los inmuebles. La ley mencionada,
establece claramente que ni pueden ser objeto de titulación supletoria, los
inmuebles situados dentro del área de reserva del Estado; así como tampoco
pueden titularse los excesos de las propiedades o bienes raíces.

 El 14 de mayo de 1,946 se promulgó el Decreto 232 del Congreso de la

República, se aprobó el Decreto citado anteriormente, o sea el 70 de la Junta
Revolucionaria, pero con algunas reformas, las cuales fueron: la limitante a la
extensión de los terrenos que se pretendía titular; las oblligaciones de las
personas extranjeras, naturales o jurídicas que pretendían titular bienes; y la
obligatoriedad de presentar al Registro de la Propiedad en duplicado la
certificación de aprobación de las diligencias de titulación supletoria.

36
Marroquín, S. La importancia de crear un medio de defensa con el objeto de impedir que particulares inscriban
a su favor bienes inmuebles propiedad del Estado de Guatemala, invocando el Decreto Número 49.79 del
Congreso de la República, Ley de Titulación Supletoria. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales.
Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2007. Página 113.

38
 En el año 1,978 fue emitido el Decreto 31-78 del Congreso de la República, el
cual suspendió la Ley de Titulación Supletoria contenida en el Decreto 232 del
Congreso de la República, por lo que en ese tiempo, por más de un año no se
tramitó ninguna diligencia de titulación supletoria en Guatemala. La cual según
señala Marroquín, Sergio: “ Dicha suspensión temporal de la titulación supletoria
tuvo su origen en los conflictos sobre la tenencia de la tierra, principalmente en el
municipio de Panzós, el 29 de mayo del 1978”37; hecho que por la trascendencia
nacional y sobre el cual existen varias versiones, pero que pertenece al pasado
obscuro del país y a la historia de los conflictos que se han dado por el despojo
de las tierras ancestralmente propiedad de los pueblos originarios de esta nación,
vino a constituir una flagrante violación a los derechos humanos de la población
vulnerable.

En el Decreto en mención, se ordenaba la creación de una nueva ley, que se

ajustara al contexto nacional, de esta cuenta, nace a la vida jurídica del país el
22 de agosto de 1,979 el Decreto número 49-79 del Congreso de la República,
Ley de Titulación Supletoria, el cual con algunas reformas se encuentra
actualmente vigente

3.2 Historia de la tenencia de la tierra en Guatemala

Haciendo una breve consideración histórica de lo que ha sido la tenencia de la tierra
en el país, se documetarán divididos en épocas, algunos aspectos sobre este tema.

3.2.1 Época pre-colonial

Antes de que los españoles llegaran a estas tierras, era a los caciques y jefes de las
tribus indígenas a quienes pertenecían las tierras; además estaban las destinadas a
la comunidad, conocidas como calpulli, cuyo significado es barrio; quienes las
poseian tradicionalmente tenían algún grado de parentezco, por lo que las mismas
pasaban a sus descendientes, se regian por un sistema patriarcal en donde los

37
Ibid.

39
demás trabajaban para el patriarca; la forma de explotar la tierra se basaba en
creencias religiosas propias de la cultura y por el sistema polítcio de la época.

3.2.2 Época colonial

Después de la invasión y posterior conquista de España a Guatemala, la corona
española se reservó el derecho de propiedad de las tierras invadidas, por lo que el
18 de junio del año 1,513 el Rey Fernando V, emitió la ley primera, por la cual, a los
españoles se les otorgaron tierras solares e indios en encomienda para que les
servieran. Señala Solórzano, V. que: “Federico Enjuto Ferrán, clasifica los tipos de
propiedad de la corona de la manera siguiente:

 Propiedad absoluta de la corona sobre todos los territorios descubiertos y

conquistados en su nombre y en el de sus reyes, sin excepción de ningún tipo.

 El derecho de posesión y usufructo legítimo de carácter comunal reconocido a los

indígenas, de las tierras que disfrutaban.

 Tierras de propiedad exclusiva de la corona, que podía ceder en uso exclusivo a

sus habitantes”38. Las cuales se distribuían por gracia real o por subastas, lugar
donde debían permanecer por cuatro años, para que se consideraran como
propietario.

Quienes se encargaban de proporcionar las tierras a los españoles, eran los virreyes,
con la venia de los cabildos de las ciudades, priorizando la entrega a los regidores
que no poseían tierras, para ello, se tenía el cuidado de no despojar del todo a los
indios para que no carecieran de lo necesario, aunque las que les dejaban no eran
las mejores.

38
Solórzano, V. Evolución Económica de Guatemala. Seminario de Integración Social Guatemalteca. Editorial
José de Pineda Ibarra/Ministerio de Educación Pública. Guatemala. 1963. Página 49.

40
Para el año 1,591 se emitió Real Cédula, por los abusos cometidos contra los
indígenas, a través de esta se ordenaba la restitución a la corona de las tierras
poseidas sin justo título, lo que no evitó los abusos cometidos en contra de la
población originaria de estas tierras. Para el año 1,813, el Rey de España Fernando
VII, decretó que debían reducirse a propiedad particular todos los baldíos.

La época de la colonia, fue difícil para los habitantes de estas tierras, puesto que el
abuso cometido por los invasores, los despojó de las tierras ancestrales, las cuales
fueron repartidas entre éstos y los descendientes, dejándoles a ellos las menos
favorables para la subsistencia y esclavizados a los extranjeros que cometieron una
serie de abusos contra la población de la época.

3.2.3 Época independiente

En el año 1,825 ya en la época independiente del país, se decretó que todas las
tierras baldías que no fueran del dominio del Estado, fueran propiedad privada con la
obligación de hacerlas producir; si estaban poseídas pero sin título justo, debían ser
puestas a la venta, salvo que el propietario acudiera dentro del perentorio término de
seis meses a obtener sus títulos, caso contrario, volvían a dominio de la corona. La
denuncia de quienes pretendían comprar tierras baldías, la debían hacer ante los
jefes políticos del lugar donde las tierras se encontraban, colocándose cedulones de
aviso en los pueblos vecinos, los agrimensores medían la tierra y los peritos las
valuaban, si no había oposición, los jefes políticos declaraban la propiedad de la
tierra a favor del solicitante y remitía el expediente a la intendencia para la emisión
del título respectivo.

Se puede señalar que a partir de la emisión de la primera ley agraria en el país, el 27

de enero de 1,825, hasta el año 1,866 se promulgaron 18 leyes relacionadas a la
tenencia de la tierra, que hacían referencia a la concesión de las tierras consideradas
baldías, matrículas de tierras y contribución territorial, de esta cuenta, la estructura
de la época de la colonia en relación al tema, permaneció de la misma manera, sin

41
cambios sustanciales a favor de los pueblos originarios, ya que los privilegios
estaban servidos para los invasores.

Justo Rufino Barrios, inició la reforma liberal, al cambiar algunos aspectos

relacionados con la tenencia de la tierra, como la modificación en el régimen de la
propiedad de la tierra, puesto que se crearon condiciones favorables para la
propiedad privada de grandes extensiones que no eran cultivadas; además se le dio
un nuevo sentido al crédito otorgado para la apropiación y explotación de la tierra.
Se dejó vigente la propiedad de las tierras comunales, se repartieron las baldías
propiedad del Estado entre agricultores, las cuales no eran muy extensas y se
adjudicaron como propiedad privada las tierras del clero.

Como se ha documentado en los párrafos anteriores, la tenencia de la tierra en

Guatemala, ha sufrido transformaciones, avances y retrocesos a lo largo de la
historia del país; por lo que, la regulación legal de la tenencia de la tierra debe ser
actualizada, ya que si bien es cierto hablar de la posesión y propiedad de la tierra en
este país, es origen de conflictos serios, la distribución de la misma es inequitaitva y
persisten las formas coloniales de tenencia de la tierra que a la fecha aún ocasionan
conflictos sociales que solamente serán detenidos a través de una reforma agraria,
tema álgido que no ha sido abordado seriamente por el Estado de Guatemala y los
gobiernos que hasta el momento han presidido el mismo.

42
 CAPÍTULO IV

TITULACIÓN SUPLETORIA

4.1 Definición
A la titulación supletoria se le considera doctrinariamente una acción supletoria de
hechos o situaciones que no se encuentran plenamente reguladas en los
ordenamientos jurídicos de índole civil.

Para Cabanellas, G., no es más que: “La serie de documentos que acreditan la
propiedad o posesión de una cosa o derecho. Este tecnicismo, imprescindible, no
figura aún en el léxico oficial. Documento o resolución de autoridad que permite el
acceso al registro para probar la propiedad y otros derechos reales”39.

La Ley de Titulación Supletoria en Guatemala, expone en el tercer considerando: La

usucapión ha sido reconocida por la legislación del país y actualmente está
comprendida dentro del Código Civil como medio de obtener la propiedad y pleno
dominio de los bienes por el transcurso del tiempo, y siendo sus resultados
beneficiosos para el legítimo poseedor que ha obtenido el registro de inmuebles
mediante título supletorio, es conveniente para la seguridad jurídica de la tenencia de
la tierra, darle forma a un ordenamiento legal que haga operante esta inscripción.

De acuerdo al considerando anotado con anterioridad, se deben tomar en cuenta

algunos elementos para definir la titulación supletoria, por lo que, Alvarado, M.,
sugiere la siguiente definición como apropiada: “Es el procedimiento por medio del
cual, los poseedores legítimos de tierras que carecen de inscripción en el Registro
General de la Propiedad en Guatemala, llenando lo requisitos exigidos en el
ordenamiento civil sustantivo para la posesión y los específicos de la Ley de
Titulación Supletoria, a través del auto que aprueba el procedimiento de titulación

39
Cabanellas, G., Diccionario de Derecho Usual. Editorial Heliasta. Argentina. 2000. Página 240.

43
supletoria obtienen título supletorio el cual sirve para inscribir en el Registro General
de la Propiedad, el derecho de posesión sobre el bien inmueble poseído” 40.

Al hacer referencia al auto que aprueba la titulación supletoria, aclara el autor, se

refiere al título supletoria a que hace referencia el artículo 11 en su literal “d” de la
Ley de Titulación Supletoria que indica: “Ordena que se extienda certificado del auto
aprobatorio para que sirva de título inscribible en el Registro General de la
Propiedad”.

Analizado lo anteriormente documentado, se puede señalar que la titulación

supletoria viene a ser un proceso de jurisdicción voluntaria judicial, por medio del
cual el poseedor acredita esa posesión y la usucapión sobre un bien inmueble, al
haber cumplido los requisitos establecidos en la ley.

Es pues la titulación supletoria un derecho, que contiene principios y normas tanto

judiciales como doctrinales que regulan el proceso de adquirir la propiedad de un
bien.

4.2 Clasificación de la titulación

La principal clasificación de la titulación supletoria, es la que la divide en titulación
ordinaria y titulación supletoria.

4.2.1 Titulación ordinaria

Define Cabanellas, G. de la forma siguiente: “Es el documento o serie de
documentos en que se funda la propiedad inscrita o inscribible en el registro, u otro
derecho real. Los documentos han de ser públicos, y especialmente notariales, para
servir de titulación ordinaria. Puede serlo un testamento, pero ya protocolizado, al
que acompañe la correspondiente escritura particional.

40
Alvarado, M. Interpretación y Aplicación Arbitraria del Artículo Diez de la Ley de Titulación Supletoria. Tesis de
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Universidad de San Carlos de Guatemala. 2007. Página 66

44
Además de las escrituras públicas, de las actas y de los testimonios notariales,
integran titulación ordinaria diversos documentos administrativos y judiciales que por
ley o jurisprudencia tienen acceso directo al registro.

A diferencia de la titulación supletoria, la ordinaria comprueba y justifica el acto de

que se trate, sea de constitución, modificación, transmisión o extinción de la
propiedad o derechos reales; y casi siempre de manera bilateral, por constar el
consentimiento de adquirente y transmisor, o el de todos los interesados, o la
voluntad bastante en los actor unilaterales”41.

Cabe destacar que en la legislación guatemalteca, únicamente hay dos formas de

inscribir derechos posesorios en el Registro respectivo, y es a través de la Ley de
Titulación Supletoria y por medio del Decreto 141-85, emitido en Consejo de
Ministros, relacionada a entidades del Estado.

4.2.2 Titulación supletoria, concepto y generalidades

Es el tema central de la presente investigación y sobre la cual se profundiza en la
misma.

4.2.2.1 Naturaleza jurídica del trámite de la titulación supletoria

Señala Orellana, A. que: “Las diligencias de titulación supletoria, tienen naturaleza de
voluntarias, regidas por las disposiciones de la ley específicamente creada para esa
materia, ya que no se adapta a la regulación de la jurisdicción voluntaria propiamente
dicha. En conclusión, constituyen diligencias de naturaleza voluntaria, pero no en el
sentido estricto del vocablo como procedimiento, sino en cuanto al libre actuar del
hombre ante el órgano jurisdiccional que habrá de conocer las mismas”42.

Para estudiar la naturaleza jurídica de las diligencias de titulación supletoria, se debe

hacer desde dos puntos de vista:

41
Cabanellas, G. Op. Cit. Página 240.
42
Orellana A. La Usucapión y su Regulación Legal en Guatemala. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y
Sociales. Universidad Mariano Gálvez de Guatemala. Guatemala. 1980. Página 39.

45
Por una parte, tienen relación con la naturaleza registral pues conlleva una serie de
actos que tienen por finalidad la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la
posesión de derecho obtenido, al transformase esa posesión de hecho de que se
gozaba, y con la expectativa de lograr una inscripción de dominio plena o de
propiedad con el transcurso del tiempo; a la vez se debe considerar que no se
pueden conceptualizar estas diligencias como juicios, ya que no existe el juego
clásico de partes contendientes, puesto que únicamente la parte interesada es la que
promueve la actividad jurisdiccional, en la generalidad de los casos, con la única
finalidad de obtener el título correspondiente y sólo cuando media oposición
invocándose igual o mejor derecho, se tramitará esa oposición por medio de juicio
ordinario, lo cual sale del a órbita de la titulación supletoria

4.2.2.2 Elementos
Doctrinariamente, Gamboa Lucía, identifica como elementos de la titulación
supletoria:

a. La titulación supletoria necesariamente tiene que ser declarada por el órgano

jurisdiccional competente.

b. Esta declaración que aprueba las diligencias, al inscribirse, y transcurrido el

período de prescripción, constituye un derecho real de propiedad, por constituir una
situación jurídica firme, oponible a todos como sujetos universales pasivos.

c. La titulación supletoria procede únicamente sobre predios urbanos y rústicos, no

se pueden titular supletoriamente bienes incorpóreos, ni tampoco bienes muebles.

d. Para ser susceptibles de ser inscritos en el Registro de la Propiedad, debe existir

una resolución judicial, que consiste en la certificación del auto aprobatorio de esas
diligencias que extiende el órgano jurisdiccional competente.

46
e. La declaración que emite el órgano jurisdiccional, surte los efectos deseados, al
momento de inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ya que si se omite su
inscripción, no surte efectos registrales, pues no inicia la prescripción.

4.2.2.3 Efectos
La titulación supletoria surte los efectos siguientes:

a. Es un medio para legalizar la posesión que se ejerce sobre un bien inmueble.

b. La certificación del auto por el órgano jurisdiccional que aprueba las diligencias,
surte efectos registrales.

c. La inscripción de este auto en el Registro de la Propiedad, se convierte en el

medio de adquirir la propiedad, a través del transcurso del tiempo estipulado en la
ley.

d. Transcurrido ese tiempo legal, que inicia a corres desde el momento de la

inscripción en el Registro respectivo, adquiere calidad de título de propiedad
indiscutible, oponible ante todos”43.

4.2.2.4 El derecho a obtener la titulación supletoria

Según se desprende de la normativa nacional, todos los guatemaltecos de origen o
naturalizados, así como las personas jurídicas civilmente capaces para adquirir
cualquier otro título, pueden adquirir la propiedad de bienes inmuebles en usucapión.

Quien pretenda solicitar la titulación supletoria de un bien inmueble deberá promover

ante el Juez de Primera Instancia del Ramo Civil, debe llenar los requisitos
siguientes:

43
Gambia, Lucía. Op. Cit. Páginas 40 y 41.

47
a. Posesión legítima. Es aquella que se tiene de conformidad con los requisitos
establecidos en la legislación y que la ley reconoce.

b. Fundada en justo título. Hace referencia a un documento público que sea

suficiente para demostrar legalmente la posesión del bien por parte de quien desee
iniciar los trámites correspondientes legalmente.

c. De manera continua. En este caso concreto la ley establece que debe ser por
más de diez años, y que se pueden agregar los del poseedor anterior, siempre y
cuando se puedan probar.

d. Pacífica. Se refiere a que la posesión debe ser de forma pacífica son haber
despojado al anterior poseedor o que se haya utilizado violencia, engaño o fraude
para poseer ese bien.

e. Pública. Conocida por todos, es decir, que la posesión sea del conocimiento
público, puesto que a la hora de iniciar las diligencias de titulación supletoria, la
declaración testimonial de quienes han conocido esa posesión, como vecinos y
colindantes, es importante para el diligenciamiento del proceso.

f. De buena fe.Que se refiere al hecho de que quien realiza un acto jurídico, en este
caso, está convencido de que el mismo es justo y lícito.

g. A título de dueño. La posesión del bien debe hacerse como si fuera el propietario
y no a cuenta de un tercero, por encargo, sino como dueño o propietario del mismo.

h. Por espacio no menor a diez años. Esa posesión debe ser por un espacio de
tiempo establecido legalmente, el cual, en el presente caso, debe ser no menor a
diez años, ello para asegurar que no existe otra persona que tenga derecho a hacer
el reclamo.

48
4.2.2.5 Trámite
De acuerdo a la normativa actualmente vigente, este es un proceso de jurisdicción
voluntaria judicial, y el procedimiento a realizar es el siguiente:

a. Solicitud o memorial dirigido al Juez de Primera Instancia del Ramo Civil del lugar
donde se ubica en inmueble; la solicitud debe llenar os requisitos contemplados en
los artículos 61, 106 y 107 del Código Procesal Civil y Mercantil, así como los otros
detallados a continuación:

 Descripción del inmueble indicándose nombre y dirección, si la tuviere, ubicación

con indicación de aldea, municipio o departamento, su extensión, así como su
condición de rústico o urbano.

 Nombres y apellidos de los colindantes actuales, especificando los linderos y

medidas lineales; servidumbres activas y pasivas, edificaciones, cultivos y
cualquier otro detalle que lo haga perfectamente determinable.

 Nombres y apellidos de las personas de quienes se adquirió la posesión, fecha y

modo de la adquisición, acompañando los documentos que la justifiquen, de
haberlos.

 Tiempo que el solicitante y sus antecesores han poseído el inmueble y

declaración acerca de si sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o cuestión
pendiente, así como que éste no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

 Proposición de experto medidor, que puede ser empírico o profesional colegiado.

 Plano o azimut elaborado por el experto medidor.

 Indicación de si el inmueble tiene o no matrícula fiscal y valor estimativo real del

bien a titular.

49
 Proposición de dos testigos que sean vecinos y propietarios de bienes raíces en
la jurisdicción municipal donde esté situado el inmueble.

b. El juez califica la solicitad o memorial.

c. El juez resuelve.

d. Notificación de la resolución, cumplidos los requisitos el juez ordena lo siguiente:

e. Que con citación de los colindantes y de las personas que aparecieren con interés
en el inmueble, se publique en el Diario Oficial, por tres veces durante un mes,
edictos que contengan los nombres y apellidos del solicitante y la identificación
precisa del inmueble, ubicación, dirección municipal, extensión, linderos, colindantes
actuales, edificaciones, cultivos.

f. Que se fijen edictos con igual contenido en el Tribunal y en la municipalidad de la

jurisdicción del inmueble, los que permanecerán expuestos durante treinta días.

g. Que se reciba la información testimonial propuesta, con citación de la

Procuraduría General de la Nación y Centro de Acción Legal – Ambiental y Social de
Guatemala, CALAS.

h. Que la municipalidad en cuya jurisdicción esté situado el inmueble ronda en el

perentorio término de quince días el informe a que se refiere el artículo siguiente. No
será necesaria la ratificación a que se refiere este artículo, cuando la solicitud lleve la
firma del interesado, debidamente legalizada por el Notario.

i. Concluidas todas las diligencias, se da audiencia por el término de 8 días a la

Procuraduría General de la Nación, a efecto de que emita dictamen favorable.

50
j. Con su contestación o sin ella, el juez resuelve, mediante la cual aprueba o no la
titulación supletoria.

k. Aprobada la titulación supletoria, el juez orden al Registro de la Propiedad

inscribirla a nombre del interesado.

4.2.2.6 Regulación legal

El antecedente de la regulación legal de la titulación supletoria, se encuentra en el
Decreto 232 del Congreso de la República de Guatemala de fecha 3 de mayo del
año 1946 y sus reformas; a la vez se tiene el Decreto 31-78 del Congreso de la
República de Guatemala, el cual a partir de esa fecha suspendió los trámites de
títulos supletorios.

La ley específica está contenida en el Decreto número 49-79 del Congreso de la

República de Guatemala, Ley de Titulación Supletoria, la cual fue emitida un 26 de
julio del año 1979 y sus reformas, ésta ley derogó con su entrada en vigencia, el
Decreto 232 del Congreso de la República.

Si se toma en consideración la importancia de la institución de la titulación supletoria,

y se analiza que en el Código Civil del país, no se le contempla como una institución
jurídica independiente, puesto que se encuentra dentro de la usucapión, que se creó
para legalizar los bienes que se poseen, pero que carecen de inscripción en el
Registro de la Propiedad; se entenderá la posición de muchos autores que
consideran a la usucapión el modo idóneo para que quienes poseen un bien
inmueble en forma legítima, continua, pacífica, pública, de buena fe, a título de dueño
y por más de diez años, puedan obtener legalmente la propiedad del bien que
poseen.

La Ley de Titulación Supletoria, Decreto 49-79, contiene el procedimiento de las

diligencias de titulación supletoria, a las cuales debe sujetarse el poseedor para que

51
se le otorgue un título supletorio de propiedad de bienes inmuebles que carecen de
registro, diligencias a las cuales se puede oponer un tercero.

El Código Civil, Decreto Ley 106 regula en el artículo 634: “Las diligencias de
titulación supletoria deberán sujetarse al procedimiento que señala la ley respectiva y
la resolución aprobatoria de las mismas es título para adquirir la propiedad”.

Por lo tanto, la titulación supletoria es el procedimiento establecido en la ley civil para

que el poseedor inscriba la posesión del inmueble que posee, momento en el que
empieza a correr el plazo para que la posesión registrada de un inmueble se
transforme en inscripción de dominio.

El objeto de la ley es constituirse en una normativa instrumental o procedimental para

la realización jurídica de la usucapión. En la ley específica se establece el
procedimiento para que quien posee bienes inmuebles que carezcan de título
inscribible en el Registro de la Propiedad, obtenga un título supletorio, mediante el
cual, transcurridos 10 años, a partir de su inscripción, deja de ser supletorio para
transformarse en inscripción de dominio, o sea título de propiedad. El trámite se
realiza mediante la vía judicial y cualquier Juez de Primera Instancia Civil es el
competente para conocer el mismo.

Este procedimiento, el de la titulación supletoria, abarca los pasos siguientes:

a. Solicitud.

b. Resolución del órgano jurisdiccional.

c. Informe de la autoridad municipal del lugar donde se ubica el inmueble.

d. Oposición.

52
e. Audiencia a la Procuraduría General de la Nación.

f. Auto aprobatorio de las diligencias.

g. Recursos.

h. Sanciones.

Este trámite se encuentra regulado en la Ley de Titulación Supletoria, en los artículos

6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 y 15 respectivamente.

El Decreto 49-79, tuvo el cuidado de regular aquellos casos en que se pretenda

titular supletoriamente un inmueble ya registrado y cuyo registro esté prohibido por la
ley, de esta cuenta el artículo 13 establece: El que pretenda, mediante las diligencias
de titulación supletoria, titular un inmueble cuya titulación esté prohibida por la ley, o
que ya esté inscrito en el Registro de la Propiedad, incurrirá en el delito de falsedad
ideológica que establece el Código Penal. En igual delito incurrirá el que hubiere
aportado a las diligencias de titulación elementos de juicio o declaraciones que no se
apeguen a la verdad o que induzcan a error. Además de la sanción dispuesta por el
Código Penal se impondrá al responsable una multa de cien a mil quetzales.

53
 CAPÍTULO V

PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS

El desarrollo de la investigación, ha permitido evidenciar la evolución histórica que a

través de los años ha tenido en el país la figura de la titulación supletoria, institución
que reviste trascendental importancia debido a las formas que se dan de tenencia de
la tierra, en donde persisten muy arraigadas costumbres y formas propias de los
pueblos originarios de poseer la tierra.

Se puede señalar que en el ordenamiento jurídico que se encuentra vigente en el

país, tanto la usucapión como la titulación supletoria tienen una relación de
dependencia; puesto que la primera de las mencionadas se encuentra regulada tanto
en el Código Civil, como en la Ley de Titulación Supletoria. En lo referente a la
titulación supletoria, el mismo Código Civil regula que las diligencias relacionadas se
deben adecuar a lo señalado en la ley específica en relación a su procedimiento,
además que, la resolución que aprueba dichas diligencias es título para poder
adquirir la propiedad.

Cabe destacar que en el artículo 1º. De la Ley de Titulación Supletoria, se regula

que: “El poseedor de bienes inmuebles que carezca de título inscribible en el
Registro de la Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante un Juez de
Primera Instancia del Ramo Civil. El interesado deberá probar la posesión legítima,
continua, pacífica, pública, de buena fe y a nombre propio, durante un período no
menor de diez años, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que reúna los
mismos requisitos”.

De acuerdo a lo regulado en la ley específica, se puede afirmar que la titulación

supletoria es el medio que la ley otorga a quienes sean poseedores de bienes
inmuebles y que reúnan los requisitos que la ley determina, a que por medio de

54
diligencias voluntarias lleven a cabo el trámite de la titulación supletoria, para poder
adquirir la propiedad de ese bien.

La titulación supletoria bien puede ser vista como el medio o instrumento que la ley
otorga, para transformar, es decir, para cambiar una forma de hecho de poseer, en
una situación de derecho como lo es la propiedad, con las facultades propias del
dominio sobre ese bien, lo que implica la protección que le otorga la ley; esta
potestad legal, se reserva únicamente a los guatemaltecos de nacimiento, siempre y
cuando la hagan valer en terrenos que se encuentren dentro de quince kilómetros a
lo largo de las fronteras y de litorales, si quienes titulan supletoriamente son
personas jurídicas, todos sus miembros deben ser también guatemaltecos de
nacimiento. Cabe destacar que, al concluir las diligencias, lo que se inscribe es el
derecho posesorio, la cual se convierte en inscripción de dominio después de
transcurridos diez años de esa inscripción.Este procedimiento lo inician en la
municipalidad del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble y posteriormente se
traslada al poder judicial, que es el ente encargado del trámite respectivo.

Al recapitular lo plasmado en capítulos anteriores, se puede señalar que en el país

hay gran cantidad de personas que han tenido la tierra en posesión por
generaciones, lo que las ha privado de tener un título que acredite ese derecho o
dominio que tienen sobre sus bienes inmuebles; esta situación ha creado
incertidumbre, no sólo para los poseedores, sino en el derecho de propiedad en
general, ya que el hecho de no contar con un título que garantice plenamente ese
derecho de propiedad, hace insegura y carente de valor ese bien, por lo que si no se
promueve la legalización de esa posesión de hecho que se ha tenido por muchos
años, la inseguridad jurídica en la que se mantienen permanecerá aún por muchos
años más.

De esta cuenta se puede afirmar que la titulación supletoria es el medio idóneo, para
que quienes poseen la tierra de hecho, puedan obtener del Registro de la Propiedad
la inscripción de bienes inmuebles que carecen de título, lo que les daría certeza

55
jurídica para evitar la pérdida del derecho que sobre los mismos se tiene y lograr a
través de su inscripción un título pleno sobre éstos.

Así pues la importancia que reviste la titulación supletoria en el medio guatemalteco

es trascendental, puesto que deviene en un instrumento legal por el que se logra la
transformación de una situación de hecho, tal es la posesión, en una institución de
derecho tal cual representa la propiedad, con todas las facultades que le son propias
al dominio y por supuesto la consiguiente protección que le otorga el ordenamiento
jurídico guatemalteco.

La Constitución Política de la República de Guatemala, en el artículo 39, garantiza la

propiedad como un derecho inherente a la persona que incluye la facultad de
disponer libremente de ese o esos bienes; a la vez establece la obligación del Estado
de crear condiciones que faciliten el uso y disfrute de los bienes para el progreso
individual y el desarrollo nacional. De esta, es obligación del Estado guatemalteco,
garantizar a sus habitantes el uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes, los
cuales deben gozar de certeza jurídica; esta certeza jurídica se logrará a través de la
inscripción en el Registro de la Propiedad; pero, para poder lograr esa inscripción es
necesario que la tenencia de la tierra pase de ser una mera posición a constituirse en
una propiedad, esta situación únicamente se logrará, con el transcurso del tiempo
establecido en la ley media vez se haya seguido las diligencias de titulación
supletoria y se haya inscrito en el registro esa resolución de Juez competente donde
aprueba y da por buenas las diligencias voluntarias realizadas.

Ahora bien, es importante resaltar que en Guatemala, la institución de la titulación

supletoria, a lo largo de la historia del país, tanto en su etapa colonizadora como
independiente ha tenido una evolución que la ha transformado y ha fortalecido como
institución del derecho, específicamente del derecho civil; si bien es cierto en los
inicios fue un medio utilizado por los invasores para despojar a los pueblos
originarios de grandes extensiones de tierra, también lo es que a través de su
evolución ha crecido y cambiado, para convertirse en toda una institución del

56
Derecho Civil, que ha servido para que muchos guatemaltecos legalicen bienes
inmuebles y han dado certeza jurídica a los mismos.

Al resumir y analizar lo concerniente a la evolución histórica de la institución de la

titulación supletoria, se puede señalar que, en la época pre colonial, la propiedad
sobre la tierra fue detentada por los jefes y caciques, para el resto de los integrantes
de las comunidades la tierra se les otorgaba por porciones para la explotación y
usufructo mediante el capilli, la cual era una forma de agrupación social, que se
basaba en lazos de consanguinidad. En la época colonial, desaparece la forma de
organización maya, y principia la imposición de una estructura de dominación sobre
los pueblos originarios del país, despojándoles de las tierras; de esta cuenta la
corona española a través, inicialmente de la Bulas Pontificias asegura el derecho
sobre el territorio descubierto; seguidamente surgieron las capitulaciones de
descubrimiento y conquista, las reales cédulas, que permitieron a la corona española
el pleno dominio sobre las tierras invadidas. Es en esta época donde surge la
propiedad privada y pública; dentro de las primeras se pueden mencionar, las
encomiendas, las mercedes reales y las composiciones, entre otras; en las de
propiedad pública destacan: el realengo que era del Estado, propiedad exclusiva de
la corona; el ejidal, que era del pueblo, de uso comunal, no se podían cultivar; del
municipio, propios de arbitrios y obvenciones.

Fue tal la imposición del sistema colonial, que en el año 1591, se emitió una real
cédula que ordenaba que todas la tierras que fueran poseídas sin justos y
verdaderos títulos pasaban a favor de la corona, lo que impedía el dominio de un
bien por usucapión. Por 1513 Fernando V, crea la ley de la venta, composición y
repartimiento de tierras, solares y aguas, la cual fue conocida como el repartimiento
de encomiendas, fundamentada en la necesidad de cristianizar a los pueblos
originarios, que no era más que una forma de disfrazar la esclavitud a que fueron
sometidos los indígenas.

57
Se creó la denominada composición, por medio de la cual se daba la usucapión,
remedida y titulación de tierras. En enero de 1813, Fernando VII Rey de España,
decretó que los terrenos baldíos debían transformarse a propiedad particular con
pleno dominio.

En la época independiente, se pueden identificar varias etapas:

a. De 1821 a la reforma liberal de 1871

La Asamblea Constituyente el 27 de enero de 1825 promulgó la primera ley que
disponía que los terrenos baldíos se transformaran en propiedad privada, con
excepción de ejidos y pastos comunales, lo que benefició a los criollos y no a los
desposeídos. El 30 de abril de 1835, Mariano Gálvez creó el Decreto de
contribuciones sobre ejidos, que distribuyó en propiedad, una parte de los baldíos, en
extensiones no mayores de cinco caballerías.

En 1860, al entrar en auge el cultivo de café, se dieron las usucapiones de grandes

extensiones de tierra.

b. La reforma liberal de 1871

Se suprimen las tierras comunales, lo que trae como consecuencia compra y
usurpación de parcelas de indígenas.

Se crea el Registro de la Propiedad Inmueble, para asegurar la propiedad privada.

c. De la revolución de 1944 a 1954

El 11 de marzo de 1945, se crea el Decreto Número 70, ley de titulación supletoria,
que otorgó a quienes cultivaron la tierra por menos de diez años su posesión.

El 17 de junio de 1952, se promulgó la ley de reforma agraria, Decreto 900, que tenía
por propósito, eliminar la propiedad de tipo feudal, proporcionar tierra a los
trabajadores agrícolas que no la tuvieran; se dio la expropiación.

58
Posteriormente, en agosto de 1954, se emite el Decreto 57, que regula restituir al
Estado las fincas nacionales que habían sido entregadas en usufructo vitalicio a
campesinos.

Es pues la historia y desarrollo de la titulación supletoria, parte de la historia patria;

en donde se han visto involucradas tendencias opuestas; por una parte la mentalidad
colonizadora que, oprimió y despojó a los pueblos originarios de las tierras; la otra
que promovió la reforma agraria y ocasionó enfrentamientos entre hermanos por la
posesión uso y propiedad de la tierra; pero que finalmente sucumbió ante la ambición
desmedidas de invasores que a la fecha persisten en su actitud colonialista y
opresora.

Por otra parte, la legislación interna no ha estado exenta de transformaciones; la

regulación legal de la titulación supletoria también ha evolucionado y se ha
transformado a lo largo de la historia del país y de la institución misma de la manera
siguiente:

El primer Código Civil en el país entró en vigencia el 15 de septiembre de 1877, el

cual reguló de manera específica la legitimación de la posesión con fines registrales.
Reguló la usucapión y la titulación supletoria como instituciones diferentes; los títulos
supletorios en la parte sustantiva los reguló en el título V del libro III, y su parte
adjetiva en el Código de Procedimientos Civiles, a través de la figura del interdicto de
adquirir, el cual se tramitaba indistintamente ante el juez de primera instancia
departamental o ante el juez de paz jurisdiccional, no se podía probar la posesión
con testigos.

El 10 de mayo de 1926, se emitió el Decreto 1455, Ley de Titulación Supletoria, el

que estableció como competente para conocer de tales diligencias el juez de primera
instancia del departamento donde se ubicara el bien.

59
Al reformarse el Código Civil en los dos primeros capítulos, la titulación supletoria
quedó regulada en su parte sustantiva, ene l Decreto Legislativo 1932, y la parte
adjetiva en el Decreto Legislativo 2009, Código de Enjuiciamiento Civil y Mercantil,
Título II. Al promulgarse el Decreto Legislativo 2268, el 16 de marzo de 1938, se
aprobó el Decreto 2053 del Presidente de la República, se suspendió la tramitación
de la titulación supletoria, con la finalidad de reformar el Código Civil que regulaba
específicamente la titulación supletoria. Según Decreto 2039 del 21 de abril de 1938,
de la Asamblea Legislativa, se derogó el capítulo que regulaba la tramitación dela
titulación supletoria y entró en vigencia una ley que transformó el trámite judicial
administrativo, a cargo de la sección de tierras.

El Decreto Legislativo 2317 del 25 de abril de 1939, varió parte de lo regulado con
anterioridad, en relación a la ratificación de la solicitud, la no intervención de
mandatarios y la imposibilidad de titular inmuebles ubicados en las franjas fronterizas
por extranjeros.

La Junta Revolucionario de 1944, emitió el Decreto 70, el 11 de marzo de 1945, Ley

de Titulación Supletoria. El 3 de mayo de 1946, el Congreso de la República
promulgó el Decreto 70 de la Junta Revolucionaria de Gobierno.

Actualmente es el Decreto 49-79 del Congreso de la República de Guatemala, de

fecha 26 de julio de 1979 y vigente desde el 22 de agosto de ese mismo año, el que
contiene la Ley de Titulación Supletoria; este decreto derogó la decreto 232 del
Congreso de la República de fecha 3 de mayo de 1946 y sus reformas, así como el
Decreto 31-78 del Congreso de la República, el cual suspendía el trámite de los
títulos supletorios, lo cual privó a legítimos poseedores de bienes inmuebles, de un
instrumento que les daba la oportunidad de inscribir legalmente esos derechos
posesorios que tenían de años atrás, incluso de generaciones atrás.

Como se evidencia en la recapitulación anterior, la titulación supletoria es una

institución que ha venido de menos a más y viceversa, pero en la actualidad ha sido

60
reivindicada en el ordenamiento jurídico nacional a través del Decreto 49-79, el cual
tiene más de treinta años de regular el trámite de la titulación supletoria y que a
pesar de que ha sido una herramienta clave para muchos guatemaltecos que han
logrado dar certeza jurídica a la posesión de los bienes poseídos, es una ley que
debe ser actualizada y contextualizada a la realidad nacional; aún permanecen
muchos poseedores de bienes inmuebles sin haber tramitado la titulación supletoria
de los derechos de posesión, lo cual en el presente siglo es injustificable;
corresponde pues al Estado Guatemalteco el dotar de certeza jurídica a los
ciudadanos, especialmente a aquellos cuyos bienes inmuebles a la fecha carecen de
una inscripción registral de tal derecho, por lo que deviene procedente, reformar la
Ley de Titulación Supletoria, puesto que la misma debe estar adecuada a la realidad
nacional y a las necesidades de la población en general.

Es importante resaltar que, el país ha pasado por etapas bastante complicadas, tanto
en el desarrollo económico y social, como en el aspecto jurídico; un verdadero
estado de derecho es aquel que garantiza a los ciudadanos el ejercicio pleno de los
derechos y dota al mismo Estado y por ende a los poderes de la confianza y
credibilidad ante la población que busca en estos sectores el cumplimiento y
aplicación correcta de las leyes positivas y vigentes; a esta situación de caos, no
escapa el sistema legal del país, inconformidad por el retardo en la aplicación de
justicia, corrupción, inseguridad; esta inseguridad no sólo en el plano social, sino
también en la certeza jurídica de la que deben gozar quienes poseen bienes
inmuebles debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, a nadie escapa las
noticias publicitadas en los medios de comunicación en donde se señala la existencia
de redes de estafadores y profesionales sin ética que se prestan para despojar de las
propiedades a quienes se han confiado porque las mismas están inscritas en el
referido Registro, pero que aún así, no hay seguridad de que en un momento dado
estas propiedades pasen a nombre de otra persona; si eso sucede con éstas, qué se
puede esperar de aquellas que no cuentan con una inscripción, situación que hace
un llamado a la reflexión, la cual debe ser activa, debido a que se necesita dotar de
certeza jurídica a estos poseedores que desconocen la tramitación a seguir para

61
lograr la inscripción registral de los bienes que poseen, o que en todo caso, la misma
les resulta onerosa e imposible de costear. Es pues imperativo que se dé una
reforma a la Ley de Titulación Supletoria como necesidad nacional.

62
 CONCLUSIONES

1. A lo largo de la historia del país, desde antes de la época de la colonización,

hasta los actuales días, la institución de la titulación supletoria ha evolucionado en
el país; si bien es cierto comenzó como una forma de explotación y esclavización
de los pueblos originarios de estas tierras, que ha tenido retrocesos y avances en
ese devenir histórico, la misma ha cambiado y se ha desarrollado con el
transcurso del tiempo.

2. La titulación supletoria ha llegado a revestir trascendental importancia en la época

actual, puesto que es una herramienta práctica para dar certeza jurídica a los
poseedores de bienes inmuebles, aún así ha habido un proceso de
estancamiento en las últimas décadas que debe ser superado y otorgarle la
importancia que merece dentro del ordenamiento jurídica del país.

3. La titulación supletoria como tal, surge en el país por la necesidad de los

invasores de despojar de sus tierras a la población maya; posteriormente surgen
cambios en su regulación, por el interés de los criollos en hacerse de grandes
extensiones de terreno que estaban en manos de los desposeídos; luego se le
otorga una función social, por así decirlo a través de la reforma agraria, para que
las tierras volvieran a manos de sus poseedores originales; posteriormente
retoma su papel de medio de despojo.

4. En la actualidad se encuentra regulada en una ley específica que otorga a todo

ciudadano y ciudadana guatemaltecos el derecho de regular la situación jurídica
de los bienes inmuebles que poseen; es una institución del Derecho Civil que en
la legislación guatemalteca posee una ley propia con el procedimiento para su
diligenciamiento.

5. La forma en que la titulación supletoria ha sido tramitada desde los inicios de la

institución a la fecha ha evolucionado; si en sus inicios solamente podían

63
 tramitarla los invasores y era un derecho real para los monarcas; esta situación
ha cambiado a lo largo de su historia.

6. En la actualidad si se cumple con los requisitos legales y estando fuera de las

prohibiciones expresas, los ciudadanos guatemaltecos pueden tramitar las
diligencias voluntarias de titulación supletoria, para darle certeza jurídica al
derecho de posesión que ostentan sobre sus bienes inmuebles.

7. La titulación supletoria como tal, ha tenido avances en la legislación guatemalteca

desde sus orígenes hasta la fecha; si bien es cierto que en sus albores fue un
instrumento de despojo y dominación,

8. En la actualidad, la titulación supletoria pretende dotar de certeza jurídica a los

poseedores de bienes inmuebles que carecen de una inscripción registral de esos
bienes, lo que evita el despojo de éstos por terceras personas a sus legítimos
poseedores.

9. Si bien es cierto ha habido avances en la institución de la titulación supletoria,

también lo es que ha habido un estancamiento debido al tiempo de vigencia de la
Ley de Titulación Supletoria, que data de hace más de tres décadas; aún existen
muchos bienes inmuebles que carecen de inscripción registral, lo que coloca en
riesgo a sus poseedores de ser despojados de estos bienes.

10. El trámite de la titulación supletoria es eminentemente teórico, es decir, el juez

conoce únicamente lo que consta en los memoriales y documentos aportados en
las diligencias, sin que conozca a fondo las características de los bienes en su
ubicación; a la vez la ley debe ser contextualizada a la realidad nacional que es
diferente a la se vivía en la década de los años setenta.

64
 RECOMENDACIONES

1. Es importante que en el país se dote de certeza jurídica a los poseedores de

bienes inmuebles que aún carecen de inscripción registral, debido a que en el
país muchas personas poseen bienes inmuebles que han sido poseídos de
generación en generación, las prácticas consuetudinarias se encuentran bastante
arraigadas en la mayor parte de la población guatemalteca, lo que ha motivado
que a muchos se les despoje de sus bienes.

2. Se hace necesario que se actualice de acuerdo a la realidad nacional la Ley de

Titulación Supletoria, debido a que por los años que tiene de vigencia ha quedado
descontextualizada y desactualizada de las necesidades de la población
guatemalteca; la reforma legal es imperante, puesto que el procedimiento es
lento, engorroso para la mayor parte de la población, además de que resulta
oneroso y quienes son poseedores de bienes inmuebles en su mayoría carecen
de los recursos económicos para afrontar el costo del diligenciamiento de la
titulación supletoria.

3. Si aún los bienes debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no gozan

de total garantía y seguridad jurídica, qué se puede esperar de los que carecen
de inscripción registral, lo que evidencia la imperiosa necesidad de reformar la ley
específica, no sólo para agilizar la tramitación de estas diligencias, sino para ser
más accesible, sencillo y rápido para los guatemaltecos y guatemaltecas que son
poseedores, pero no propietarios de bienes inmuebles.

4. La ciencia del Derecho no es estática, es una ciencia dinámica, evolutiva y

cambiante, de esta cuenta, también las instituciones que la conforman deben
gozar de esta cualidad, la titulación supletoria es una institución importante y de
arraigo en el Derecho Civil, además es una herramienta clave en el país para que
quienes poseen bienes inmuebles obtengan una inscripción registral de sus

65
 bienes, por lo que resulta de necesidad social, la reforma a la Ley de Titulación
Supletoria en el país.

5. Se debe declarar de interés nacional la reforma a la ley de titulación supletoria,

por lo que el Congreso de la República de Guatemala a través de la comisión
respectiva, debe iniciar desde ya con la redacción del anteproyecto de reforma
para que el mismo sea conocido por el Pleno del Congreso y se emita el dictamen
respectivo para ser aprobado, previa consulta de la población en general,
especialmente de los pueblos indígenas.

66
 REFERENCIAS

1. ReferenciasBibliográficas

1) Ad´Orsy y Otros. Digesto de Justiniano. Versión Castellana. D. 19. Pamplona,

España. 1968.

2) Albaladejo, Manuel. Concepto, Estructura y Clases de Posesión. Ed. Revista de

Derecho Privado. Vol. 1. Buenos Aires Argentina. 1962.

3) Brañas, Alfonso. Manual de Derecho Civil. Tomo I. Primera Parte. 1ª. Edición.
Editorial Estudiantil Fénix. Guatemala. 1996.

4) Brañas, Alfonso. Manual de Derecho Civil. Libros I, II, III. Editorial Estudiantil
Fénix. Guatemala. 2004.

5) Cabanellas, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo III.

Editorial Heliasta, Argentina. 2000.

6) Cabanellas, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Argentina. Editorial

Heliasta. 2000.

7) De Pina, Rafael. Diccionario de Derecho Privado. 32ava. Edición. Editorial

Porrúa. México. 2003.

8) Diccionario de la real academia española. 22ava. Ed. Tomo II. España. Editorial
Rotativas de Estrella, S. A. 2006.

9) Hernández, Andrés Algunos Problemas en torno a la Posesión. 2º. Tomo.

Madrid, España. Editorial IJ. 1951.

67
10) Morineau, Marta e Iglesias, Román. Derecho Romano. Tercera Edición.
Colección de Textos Jurídicos Universitarios. México. 1993.

11) Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales.

Editorial Eliasta. Argentina. 2000.

12) Planiol, Marcel y Ripert, Jorge. Tratado Práctico de Derecho Civil Francés. La
Habana, Cuba. Editorial Cultural S. A. 1946.

13) Puig, Federico. Compendio de Derecho Civil, Tomo II. Editorial Aranzadi.
Pamplona, España. 1986.

14) Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil. Bienes, Derechos Reales y Posesión.

15) Valverde, Calixto. Tratado de Derecho Civil Español. Parte Especial. Derechos
Reales. 4ª. Edición. Tomo II. Editorial Talleres Tipográficos Cuesta MacíasPicabea.
Valladolid, España. 1999.

2. Referencias normativas

- Código Civil, Decreto Ley 106. Del Congreso de la República de Guatemala

- Código Procesal Civil y Mercantil. Del Congreso de la República de Guatemala

- Ley de Titulación Supletoria. Decreto 49-79. Del Congreso de la República de

Guatemala

- Ley del Organismo Judicial. Decreto 64-90.Del Congreso de la República de

Guatemala.

- Código Civil Español.

68
- Código Civil de Italia.

- Código Civil Alemán.

3.Otras referencias

1) Gamboa, Lucía. La Unificación de Criterios en la Procuraduría General de la

Nación en sus opiniones, al evacuar audiencias en los Procesos de Titulación
Supletoria. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial
Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2000

2) Guzmán, Pedro. Estudio sobre la situación de la tenencia de la tierra y los

problemas de la actividad notarial en los medios rurales. Tesis Maestría en Derecho
Notarial. Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2009.

3) Marroquín, Sergio. La importancia de crear un medio de defensa con el objeto de

impedir que particulares inscriban a su favor bienes inmuebles propiedad del Estado
de Guatemala, invocando el Decreto Número 49.79 del Congreso de la República,
Ley de Titulación Supletoria. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y
Sociales.Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2007.

4) Rivera, Romeo. La Titulación Supletoria, como un asunto susceptible de

tramitarse ante Notario. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales..
Editorial Imprenta Americana. Guatemala. C. A. 1989.

5) Solórzano, Valentín. Evolución Económica de Guatemala. Seminario de

Integración Social Guatemalteca. Editorial José de Pineda Ibarra/Ministerio de
Educación Pública. Guatemala. 1963.

69
ANEXOS

70
 ANEXO 1

DECRETO NÚMERO 49-79

EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA,

CONSIDERANDO:

Que al suspenderse el trámite de todas las diligencias que tienen por objeto la
obtención de título supletorio, se privótemporalmente a legítimos poseedores de
bienes inmuebles, de un instrumento que les permita inscribir legalmente
susderechos posesorios sobre éstos;

CONSIDERANDO:

Que las razones que motivaron la suspensión temporal de los trámites

correspondientes a la Ley de TitulaciónSupletoria y sus reformas, fueron
justificables en vista de los graves conflictos surgidos por la tenencia de la tierra
enalgunas regiones del país, siendo conveniente y aconsejable regular debidamente
los derechos posesorios mediante laemisión de una ley más adecuada a la realidad
del país;

CONSIDERANDO:

Que la usucapión ha sido reconocida por la legislación del país y actualmente está
comprendida dentro del Código Civil,c o m o m e d i o d e o b t e n e r l a p r o p i e d a d y
pleno dominio de los bienes por el transcurso del tiempo, y siendo
s u s resultados beneficiosos para el legítimo poseedor que ha obtenido el registro de
inmuebles mediante título supletorio,es conveniente para la seguridad jurídica
de la tenencia de la tierra, darle forma a un nuevo ordenamiento legal
quehaga operante esta prescripción,

71
 POR TANTO,

Con base en los artículos 156 y 170, inciso 1o, de la Constitución de la República,

DECRETA:

La siguiente

LEY DE TITULACION SUPLETORIA

ARTICULO 1.-*
El poseedor de bienes inmuebles, que carezca de título inscribible en el
Registro de la Propiedad,podrá solicitar su titulación supletoria ante el
Juez de Primera Instancia jurisdiccional del lugar en que se
encuentreubicado el inmueble.El interesado deberá probar la posesión legítima,
continua, pacífica, pública, de buena fe y a nombre propio, durante unperíodo no
menor de diez años, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que reúna los
mismos requisitos.

* Texto Original* Reformado por el Artículo 1 del Decreto 128-85 del Jefe de Estado
[18-Dic-1985]* Reformado por el Artículo 1 del Decreto Número 49-2005 del
Congreso de la República de Guatemala.

ARTICULO 2.-*
Sólo los guatemaltecos naturales pueden obtener Titulación Supletoria de
bienes inmuebles; si setratare de personas jurídicas, éstas deberán estar
integradas mayoritaria o totalmente por guatemaltecos, circunstanciaque deberá
probarse fehacientemente al formular la solicitud respectiva.

*Declarado inconstitucional, por el Expediente No. 1331-2005 de la Corte de

Constitucionalidad.

72
ARTICULO 3.-
Queda expresamente prohibida la Titulación Supletoria de:a) Bienes inmuebles
mayores de 45.125 Ha. (una caballería);b) Bienes inmuebles situados en la Franja
Transversal del Norte y cualesquiera de las zonas de desarrollo agrarioa que se
refiere el Decreto 60-70 del Congreso. Conforme sus reglamentos y normas
privativas, el InstitutoNacional de Transformación Agraria resolverá el otorgamiento
de títulos en las áreas a que se refiere este literal.Se exceptúan de esta disposición
las fracciones no mayores de cinco mil metros cuadrados que se
encuentrencomprendidas dentro de los límites urbanos de una población, siempre
que no afecten las zonas de desarrolloagrario;c) Bienes inmuebles situados dentro
de las reservas del Estado; yd) Los excesos de las propiedades rústicas o urbanas.

ARTICULO 4.-
Una misma persona no podrá titular supletoriamente terrenos colindantes si el
propósito es alterar laextensión superficial máxima que autoriza esta ley.

ARTICULO 5.-
Además de los requisitos señalados en el Artículo 61 del Código Procesal Civil y
Mercantil, el escritoinicial de diligencias voluntarias de Titulación Supletoria deberá
contener declaración del solicitante, sobre los siguientesextremos:a) Descripción
del inmueble indicándose nombre y dirección, si la tuviere, ubicación con
indicación de aldea,municipio o departamento, su extensión, así como su
condición de rústico o urbano;b) Nombres y apellidos de los colindantes actuales,
especificando los linderos y medidas lineales; servidumbresactivas y pasivas,
edificaciones, cultivos y cualquier otro detalle que lo haga perfectamente
determinable;c) Nombres y apellidos de las personas de quien se adquirió la
posesión, fecha y modo de la adquisición,acompañando los documentos que la
justifiquen, de haberlos;d) Tiempo que el solicitante y sus antecesores han poseído
el inmueble y declaración acerca de si sobre el mismoha existido litigio, limitaciones o
cuestión pendiente, así como que éste no está inscrito en el Registro de
laPropiedad;e) Proposición de experto medidor, que puede ser empírico o profesional

73
colegiado;f) Indicación de si el inmueble tiene o no matrícula fiscal y valor estimativo
real del bien a titular; y g) Proposición de dos testigos que sean vecinos y
propietarios de bienes raíces en la jurisdicción municipal donde esté situado el
inmueble.

ARTICULO 6.-
La primera solicitud de diligencias de titulación supletoria deberá ser
firmada por el interesado; los memoriales subsiguientes podrán ser
firmados por el solicitante, si no pudiere hacerlo, los firmará a su ruego
otra persona o bien el Abogado director.

ARTICULO 7.-*
Estando la solicitud conforme a derecho, el juez mandará: a) Que con citación de los
colindantes y de las personas que aparecieren con interés en el inmueble, se
publique enel Diario Oficial, por tres veces durante un mes, edictos que contengan
los nombres y apellidos del solicitante yla identificación precisa del inmueble
(ubicación, dirección municipal, extensión, linderos, colindantes
actuales,edificaciones y cultivos);b) Que se fijen edictos con igual contenido en el
Tribunal y en la Municipalidad de la jurisdicción del inmueble, losque permanecerán
expuestos durante treinta días; c) Que se reciba la información testimonial propuesta,
con citación del Ministerio Público; yd) Que la municipalidad en cuya jurisdicción esté
situado el inmueble rinda en el perentorio término de quince díasel informe a que se
refiere el artículo siguiente. No será necesaria la ratificación a que se refiere este
artículo,cuando la solicitud lleve la firma del interesado, debidamente legalizada por
el Notario.

* Texto Original* Reformada la literal a) por el Artículo 2 del Decreto 128-85 del Jefe de
Estado [18-Dic-1985]

74
ARTICULO 8.*-
El informe de la municipalidad en que se encuentre situado el inmueble que se
pretende titular deberácontener lo siguiente

a) Existencia real del inmueble y su identificación precisa, acreditada con inspección

ocular practicada por el propioalcalde. En el acta de la inspección ocular se hará
constar: la extensión, linderos y colindantes; las edificacionesy cultivos; la naturaleza
rústica o urbana; el nombre o dirección del inmueble; aldea, cantón, lugar o paraje de
la jurisdicción donde esté ubicado;b) Si en la jurisdicción municipal, el solicitante es
reputado dueño del inmueble y desde cuándo se le tiene como tal;c) Si el solicitante
paga arbitrios o contribuciones municipales por el inmueble y desde cuándo;d) Si los
testigos propuestos llenan los requisitos que esta ley establece; ye) Cualquier otra
circunstancia o dato relativo al inmueble.* Este informe no causará honorarios, lo
firmarán el Alcalde o Vicealcalde Municipal en su caso, y el Secretario de
larespectiva municipalidad. Deberá ser enviado al Juez de Primera Instancia que lo
haya requerido, dentro del términoestablecido en el artículo anterior, sancionándose
la demora injustificada con multa de diez a veinticinco quetzales, dela que serán
responsables el Alcalde y el Secretario Municipal.

* Texto Original* Último párrafo modificado por el Artículo 1 del Decreto Número 60-82
del Presidente de la República [ ].

ARTICULO 9.-
La persona que se considere afectada por las diligencias de Titulación Supletoria,
podrá presentarseante el Tribunal, oponiéndose. En este caso, el juez suspenderá el
trámite y poniendo razón en autos dispondrá que laspartes acudan a la
vía ordinaria en un término de treinta días. Terminada la controversia
podrá proseguirse lasdiligencias siempre que el fallo sea favorable al solicitante,
incorporándose al expediente copia certificada del mismo.

75
ARTICULO 10.-
Concluidas las diligencias el juez dará audiencia por ocho días al representante del
Ministerio Público,y con su contestación o sin ella, dictará resolución, en la que
aprobará o improbará la Titulación Supletoria. Contra esteauto procede el recurso de
apelación.

ARTICULO 11.-
El auto aprobatorio de las diligencias deberá contener los requisitos que señala la
Ley del OrganismoJudicial, para las resoluciones judiciales, y además expresará:a)
Nombres y apellidos de la persona solicitante;b) La identificación completa
del inmueble cuya Titulación Supletoria se solicita, su extensión, colindancias;
nombresy apellidos de quienes hubieren poseído el inmueble y de quien lo
adquirió el solicitante, si fuere pertinente, fecha y modo de la adquisición, valor
real en que fue estimado el inmueble y cuanto dato sea necesario para unaplena
identificación del bien;c) La consideración legal sobre el cumplimiento de los
requisitos que dispone la ley para la aprobación de las diligencias; yd) Orden
de que se extienda certificación del auto aprobatorio, para que sirva de título
inscribible en el Registro dela Propiedad; y se dé aviso a las oficinas de Rentas
Internas y Municipales, si se trata de un bien urbano, paraque la apertura de la
matrícula correspondiente y el pago del impuesto territorial. El aviso incluirá todos los
datosde identificación del inmueble. La certificación se extenderá en el
papel sellado correspondiente al valor del inmueble y a la misma
se acompañará el plano respectivo.

ARTICULO 12.-
Contra las resoluciones que denieguen o suspendan el trámite de una Titulación
Supletoria y la que apruebe o deniegue finalmente el título, procede el recurso de
apelación interpuesto por quienes intervienen legalmente.

76
ARTICULO 13.-
El que pretenda mediante las diligencias de titulación supletoria, titular un inmueble
cuya titulación estéprohibida por la ley, o que ya esté inscrito en el Registro de la
Propiedad, incurrirá en el delito de falsedad ideológicaque establece el Código Penal.
En igual delito incurrirá el que hubiere aportado a las diligencias de titulación
elementosde juicio o declaraciones que no se apeguen a la verdad o que induzcan a
error.Además de la sanción dispuesta por el Código Penal se impondrá al
responsable una multa de cien a mil quetzales.

ARTICULO 14.-
Mientras no hayan transcurrido los diez años a que se refiere el Artículo
637 del Código Civil, lasdiligencias de titulación supletoria podrán revisarse ya
sea a instancia de parte interesada o del Ministerio Público.La revisión se tramitará
por el procedimiento de los incidentes y tendrá por objeto comprobar si en la
tramitación de lasdiligencias de Titulación Supletoria, se cumplieron los
requisitos establecidos por la ley.

ARTICULO 15.-
La acción de nulidad de las diligencias de titulación que se haya seguido en contra
de lo establecidopor leyes que prohíban la Titulación Supletoria de determinados
bienes o en las cuales se haya violado la ley, podráejercitarse tanto por el Ministerio
Público como por cualquier interesado.El Ministerio Público deberá actuar por
iniciativa propia o por denuncia que al efecto se le presente, sin que sea precisoque
el denunciante tenga interés personal en el caso.Si la nulidad se declara con lugar,
se mandará cancelar, en su caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad y
secertificará lo conducente para los efectos de las sanciones penales.

ARTICULO 16.-
En todo lo no dispuesto por la presente ley, serán aplicables las
disposiciones del Código ProcesalCivil y Mercantil.

77
 DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y DEROGATORIAS

ARTICULO 17.-
Quedan derogados el Decreto 232 del Congreso y sus reformas, el Decreto
31-78 del Congreso ycualquier otra disposición que se oponga a la presente ley.

ARTICULO 18.-
Los tribunales resolverán las diligencias de Titulación Supletoria que con anterioridad
a la vigencia deeste Decreto se hubieren suspendido, de conformidad con lo
dispuesto por el Artículo 176 de la Ley del Organismo Judicial, siempre que se
cumpla con las normas de esta ley.

ARTICULO 19.-
La titulación supletoria de bienes inmuebles poseídos por comunidades a que se
refiere el Artículo 133de la Constitución de la República, pendientes de resolución en
los tribunales, continuarán su trámite hasta lograr suinscripción en el Registro de la
Propiedad, aplicándose a tales expedientes la presente ley, sin importar su extensión
ysiempre que no estén ubicadas en zonas expresamente prohibidas.Esta disposición
será aplicable a aquellos casos que se inicien, en tanto se emite la ley de carácter
especial a que serefiere la misma norma constitucional citada.

ARTICULO 20.-
El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente de su publicación en el
Diario Oficial.

PASE AL ORGANISMO EJECUTIVO PARA SU PUBLICACION Y CUMPLIMIENTO.

Dado en el palacio del organismo legislativo, en la ciudad de Guatemala, a los

veintiséis días del mes de julio de milnovecientos setenta y nueve.

78
MANUEL SALVADOR POLANCO RAMIREZ
PRESIDENTE

LEOPOLDO ANTONIO URRUTIA BELTRAN,

SECRETARIO

GUILLERMO ROMERO PERALTA

SECRETARIO

PALACIO NACIONAL:GUATEMALA, 9 DE AGOSTO DE 1979.PUBLIQUESE Y CUMPLASE.

FERNANDO ROMEO LUCAS GARCIA.EL

MINISTRO DE GOBERNACION,
Donaldo Álvarez Ruiz

79
 ANEXO 2

Para ilustrar gráficamente el trámite de titulación supletoria, se acompaña el

flujograma siguiente:

Inicio

La primera solicitud deber

ser firmada por el
interesado. Las
siguientes pueden ser
firmadas por el
interesado; y si no puede
Se presenta solicitud hacerlo, lo hará a su
ante Juezde Primera ruego otra persona o bien
Instancia Civil de la el Abogado Director.
jurisdicción donde
esté elinmueble.
Se llenan requisitos
exigidos por Artículo
61 Código Procesal
Civil y Mercantil; 5, 6
Ley de Titulación 1) Debe discernírsele el
El Artículo 5
Cargo en el juzgado.
Supletoria. literal e)
Artículo 166 Código
Proponer un
Procesal Civil y Mercantil.
experto
2) La Ley de Titulación
medidor; éste
Supletoria no señala los
puede ser
requisitos que debe de
empírico o
llenar el dictamen del
profesional.
experto medidor. En la
práctica se realiza
llenando algunos de los
Estando la solicitud
requisitos exigidos en el
conforme a derecho el
Artículo 8 de la Ley de
juez mandará Artículo 7
Titulación Supletoria.
Ley de
3) De conformidad con el
TitulaciónSupletoria.
Artículo 169 el dictamen
debe ser por escrito; con
firma legalizada o
concurriendo al juzgado
a ratificarlo.
4) Debe de acompañar
plano en virtud que lo que
se pretende es la
inscripción de los
derechos de posesión en
el Registro General de la
Propiedad llenando con el
mismo los requisitos del
Artículo 1,131 del Código
Civil en relación al plano.

80
 a) Que se b) Que se fijen c) Que se d) Que la
publiquen en edictos con reciba la municipalidad
el diario igual contenido información en cuya
oficial, por en el tribunal y testimonial jurisdicción
tres veces en la propuesta, esté situado el
durante un municipalidad con citación inmueble rinda
mes, jurisdiccional de la en el
edictos… del inmueble, Procuraduría perentorio
los que General de la término de
permanecerán Nación. quince días.
expuestos Elaborar
durantetreinta informe de
días. conformidad
con el Artículo
8 Ley de
Titulación
Supletoria.

Se presentan Se señala Expediente es

las Se razonan audiencia remitido a la
publicacione que para escuchar municipalidad
s en el estuvieron la declaración en cuya
juzgado a expuestos por testimonial jurisdicción
través de el tiempo que propuesta. esté situado
memorial señala la ley Art´. 149 C. P. el inmueble
C. y M., de la para que rinda
cual se el informe
levanta acta, correspondien
art. 137, del te de
mismo cuerpo conformidad
legal. Ver art. con el
142, 143, 145, Artículo 8 Ley
148 de la ley de
citada TitulaciónSupl
etoria.

81
 Concluidas las diligencias el
juez dará audiencia a la
Procuraduría General de la
Nación. Artículo 10 Ley de
Titulación Supletoria.

Emite opinión
y/o dictamen

Opinión favorable.
Continúa con lo preceptuado
en el Artículo 10 Ley de
Titulación Supletoria.

Juez dicta elauto. No aprueba la titulación supletoria.

Artículo 10 Ley De conformidad con los Artículos 10
de Titulación y 12 de la Ley de Titulación
Supletoria. Supletoria procede el Recurso de
Apelación. Ver Artículos 602, 604,
605, 606, 607 del Código Procesal
Civil y Mercantil.

Aprueba la titulación supletoria.

Debe contener los requisitos
señalados en la Ley del Organismo
Judicial. Artículo 143 y además
expresará lo señalado en el Artículo Certificación.
11 de la Ley de Titulación De conformidad con el Artículo 11 literal
Supletoria. d) de la Ley de Titulación Supletoria, el
juez en el auto aprobatorio ordena que se
extienda certificación del mismo; para que
sirva de título inscribible en el Registro
General de la Propiedad inmueble.

Se presenta en el Registro General dela

Propiedad para que éste proceda a la
inscripción de los derechos de posesión.

El Registro General de la Propiedad

realizará la inscripción asignando número
de finca, número de folio, número de libro
sobre el inmueble objeto de la titulación,
referente a los derechos posesorios
sobre el mismo.

Fuente: Alvarado, M. “Interpretación y aplicación arbitraria del artículo 10 Ley de Titulación Supletoria. Guatemala 2007.

82