Sentencia Contrato Arrendamiento Comercial Incendio
Sentencia Contrato Arrendamiento Comercial Incendio
Sentencia Contrato Arrendamiento Comercial Incendio
En la medida en que la Ley defina las formas que deben acompañar las
actuaciones que deben regir las relaciones particulares o que delegue
determinadas competencias a los ciudadanos para que sean satisfechas en los
vínculos privados, sobre todo en aquellos en donde existe algún tipo de
subordinación o indefensión, es posible aplicar las subreglas propias del
debido proceso como pautas de un trato idóneo, es decir, acordes al numeral
1 del artículo 95 de la Carta. En efecto, teniendo en cuenta que en el ámbito
particular se concreta habitualmente el ejercicio de los derechos
fundamentales y que el debido proceso constituye medio garantista para la
efectividad de aquellos, es apropiado decir que también constituye un medio
para evitar su abuso. Ya que el abuso del derecho se encuentra vedado por la
Constitución, en el desarrollo de las relaciones contractuales de tipo privado
es procedente que se apliquen las garantías que promuevan el respeto por el
derecho de los demás, sobre todo cuando éstos se encuentren en un estado de
indefensión o subordinación. En el caso de la suscripción, ejecución o
terminación de los negocios jurídicos se debe contemplar, en todo caso y
como punto de partida, que tales actos se encuentran cobijados por la
Constitución Política y, por supuesto, por las leyes que rigen el acto jurídico.
Magistrada Ponente:
Dra. CLARA INÉS VARGAS
HERNÁNDEZ
SENTENCIA
I. ANTECEDENTES
1. Hechos
Resaltan que del trabajo que ejercían en cada uno de los almacenes derivaban
el único sustento para vivir.
Observan que ante el aumento del canon y de los requisitos para arrendar un
local, se remitieron a la casa de la justicia y la personería municipal de Pasto;
esta última citó al representante legal de la sociedad “INMUEBLES Y
ARRENDAMIENTOS LTDA”, pero éste no se presentó a ninguno de los
requerimientos.
Indica que los nuevos propietarios del Centro Comercial han adelantado
acciones para arrendar en forma preferente los locales a los antiguos
inquilinos conforme al artículo 521 del Código de Comercio. Advierte que el
incremento del canon no constituye vulneración del Derecho de Preferencia
conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y precisa que las
pretensiones de la demanda solamente hacen parte de una controversia
comercial en la cual no se ha demostrado la existencia de un perjuicio
irremediable y que, por tanto, la tutela no es procedente para dirimir el
conflicto.
3. Pruebas
- Fotocopia de la factura de pago del arriendo del local número 70 del Centro
Comercial La 17 a cargo de la señora Cristina Ramírez (folio 239).
- Dos (02) fotografías del antes y después del incendio en un sector del
Centro Comercial (folios 310 y 311).
II. DECISIONES JUDICIALES OBJETO DE REVISION:
1. Primera instancia
Del presente asunto conoció el Juzgado Cuarto (4°) Penal Municipal de Pasto,
quien en sentencia del día siete (07) de noviembre de 2003 denegó la acción
de tutela al considerarla improcedente por existir otro medio de defensa
judicial idóneo para la solución de la disputa planteada por los arrendatarios.
Indica que la controversia debe ventilarse en la justicia ordinaria sobre todo
para aquellos sobre quienes no se encuentra probada la existencia de un
contrato de arrendamiento por haberse cedido sin el consentimiento del
arrendador. Adicionalmente, esta instancia consideró que en este caso no se
corrobora la existencia de alguna de las causales para que proceda la acción de
tutela contra particulares, en estricto, que exista un estado de indefensión o
subordinación que justifique el amparo.
2. Impugnación
3. Segunda instancia
Para tal efecto esta Sala examinará las causales para que proceda la acción de
tutela contra particulares en una relación de carácter contractual haciendo
énfasis en la protección que merecen los damnificados de un siniestro, para
luego abordar el derecho al debido proceso aplicado a las relaciones entre
particulares, el mínimo vital, el derecho al trabajo, la libertad empresa y
finalmente estudiará el caso concreto, en donde se hará mención especial al
deber que tienen los jueces constitucionales de enviar oportunamente los
expedientes de tutela para su revisión a la Corte Constitucional.
“9. Cuando la solicitud sea para tutelar (la vida o la integridad de)
quien se encuentre en situación de subordinación o indefensión respecto del
particular contra el cual se interpuso la acción. Se presume la indefensión
del menor que solicite la tutela”.
2
Corte Constitucional. Sentencia T-210 de 1994. M.P.: Eduardo Cifuentes Muñoz.
3
M.P.: Alfredo Beltrán Sierra.
jurisprudencia, éste puede consistir, entre otros en: i) la falta,
ausencia o ineficacia de medios de defensa de carácter legal,
material o físico, que le permitan al particular que instaura la
acción, contrarrestar los ataques o agravios que, contra sus
derechos constitucionales fundamentales, sean inferidos por el
particular contra el cual se impetra la acción -sentencias T-573
de 1992; 190 de 1994 y 498 de 1994, entre otras-. ii) la
imposibilidad del particular de satisfacer una necesidad básica o
vital, por la forma irracional, irrazonable y desproporcionada
como otro particular activa o pasivamente ejerce una posición o
un derecho del que es titular -sentencias T-605 de 1992; T-036; T-
379 de 1995; T-375 de 1996 y T-801 de 1998, entre otras- iii) la
existencia de un vínculo afectivo, moral, social o contractual, que
facilite la ejecución de acciones u omisiones que resulten lesivas
de derechos fundamentales de una de las partes v.gr. la relación
entre padres e hijos, entre cónyuges, entre coopropietarios, entre
socios, etc. - sentencias 174 de 1994; T-529 de 1992; T-; T-233 de
1994, T-351 de 1997. iv) El uso de medios o recursos que buscan,
a través de la presión social que puede causar su utilización, el
que un particular haga o deje de hacer algo en favor de otro. v.gr.
la publicación de la condición de deudor de una persona por
parte de su acreedor en un diario de amplia circulación
-sentencia 411 de 1995- la utilización de personas con
determinadas características -chepitos-, para efectuar el cobro de
acreencias -sentencia 412 de 1992-; etc.”.
3.2. Pues bien, una vez definido que la indefensión se caracteriza por
situaciones de hecho que ponen en circunstancia de desventaja a una de las
partes lo cual no se supera con la existencia de un vínculo contractual, es
necesario abordar, en paralelo, la condición del damnificado como un sujeto
de especial protección conforme al deber de solidaridad social 6 presente en la
Constitución Política. Esto nos permitirá sostener que en ciertas relaciones
entre particulares, incluso aquellas que estuvieren precedidas o sustentadas por
un negocio jurídico, cuando quiera que acaezca un siniestro, es procedente la
acción de tutela como uno de los mecanismos idóneos para evitar la
desprotección de aquellos que queden bajo un escenario de inestabilidad,
debilidad o de pleitesía económica que genere una desventaja ilegítima capaz
de vulnerar los derechos fundamentales.
3.3. Como se indicó, el juez de tutela esta obligado a verificar y considerar las
circunstancias que acompañan a los demandantes en orden a establecer si se
hace necesario promover el amparo eficaz de los derechos fundamentales de
los damnificados, teniendo en cuenta que éstos merecen de especial
consideración, sin que la pre existencia de un vínculo contractual sea un
obstáculo para impartir la protección. Más aún, la Corte ha establecido en
varias oportunidades como subregla constitucional, que respecto de cierto tipo
de controversias de naturaleza eminentemente contractual, el amparo puede
ser procedente siempre que respecto en la ejecución de tales pactos se vean
comprometidos principios superiores y se pueda comprobar la existencia de un
estado de subordinación o indefensión.
(…)
Nada obsta dentro del marco Constitucional para que los parámetros de
protección y garantía del debido proceso se apliquen a las relaciones entre los
particulares. Por el contrario, su aplicación y exigencia estricta se ajustan al
deber atribuido a todos los colombianos en los incisos primero y segundo y el
numeral 1 del artículo 95 de la Constitución12. De acuerdo a lo anterior, se
puede entender al debido proceso como un derecho fundamental indirecto o
sea, como mecanismo para la protección de otros derechos fundamentales en
el Estado democrático13. Sobre este asunto en la sentencia T-470 de 1999 14 se
consideró:
10
Sobre este tema explica Carlos Bernal Pulido: “Es de este modo que la democracia se estructura en torno
a un proceso legislativo, seguido de procesos de ejecución y aplicación de las leyes por parte de la
administración y la jurisdicción, en los cuales los individuos intercambian argumentos, pretensiones y
evidencias para la defensa de los intereses propios”. En: Bernal Pulido, Carlos. “El Derechos de los
Derechos”. Universidad Externado de Colombia. Pág. 335. 2005.
11
Véase: Zuleta, Estanislao. “Educación y Democracia, un campo de combate”. “La participación
democrática y su relación con la educación”. Corporación Tercer Milenio. Bogotá, 1995.
12
En los cuales se indica: “ART. 95.—La calidad de colombiano enaltece a todos los miembros de la
comunidad nacional. Todos están en el deber de engrandecerla y dignificarla. El ejercicio de los derechos y
libertades reconocidos en esta Constitución implica responsabilidades.
“Toda persona está obligada a cumplir la Constitución y las leyes.
“Son deberes de la persona y del ciudadano:
“1. Respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios”.
13
Bernal Pulido, op. Cit. pág. 337.
14
M.P.: José Gregorio Hernández Galindo. En el mismo sentido cfr. sentencia T-944 de 2000, M.P.: Alejandro
Martínez Caballero.
de que, en su integridad, los fundamentos y postulados que a esa
garantía corresponden le sean aplicados. Por eso, ante las
vulneraciones o amenazas para el ejercicio de ese derecho
fundamental, cabe la acción de tutela”.
En la medida en que la Ley defina las formas que deben acompañar las
actuaciones que deben regir las relaciones particulares o que delegue
determinadas competencias a los ciudadanos para que sean satisfechas en los
vínculos privados, sobre todo en aquellos en donde existe algún tipo de
subordinación o indefensión, es posible aplicar las subreglas propias del
debido proceso como pautas de un trato idóneo, es decir, acordes al numeral 1
del artículo 95 de la Carta. En efecto, teniendo en cuenta que en el ámbito
particular se concreta habitualmente el ejercicio de los derechos
fundamentales y que el debido proceso constituye medio garantista para la
efectividad de aquellos, es apropiado decir que también constituye un medio
para evitar su abuso. Al respecto, sobre el abuso del derecho en un contrato de
compraventa, la Corte en la sentencia de tutela T-411 de 199915 consideró:
“Es claro, que los elementos constitutivos del abuso del derecho a
los que se refiere la jurisprudencia de la Corte Suprema de
Justicia, sobre la materia, en el caso que se revisa se presentan
inequívocamente, pues a través de una conducta que refleja de
manera nítida un exceso en el ejercicio de las facultades
contractuales de la demandada, ésta, que sin duda se encuentra
en posición dominante frente a sus usuarios, los compradores de
vivienda de interés social actores de la tutela, sin que se evidencie
necesidad objetiva y en abierta violación no sólo de los estatutos
excepcionales que la regulan, sino de la misma Constitución,
exige, “bajo la modalidad de contrato”, el cumplimiento de una
cláusula que redunda en daño para la parte que se vio precisada
a adherir a sus condiciones”.
15
Sala Octava de Revisión, M.P.: Fabio Morón Díaz.
Ya que el abuso del derecho se encuentra vedado por la Constitución, en el
desarrollo de las relaciones contractuales de tipo privado es procedente que se
apliquen las garantías que promuevan el respeto por el derecho de los demás,
sobre todo cuando éstos se encuentren en un estado de indefensión o
subordinación. En el caso de la suscripción, ejecución o terminación de los
negocios jurídicos se debe contemplar, en todo caso y como punto de partida,
que tales actos se encuentran cobijados por la Constitución Política y, por
supuesto, por las leyes que rigen el acto jurídico.
Dentro del ámbito referido y de manera específica, es decir, como uno de las
formas de protección a la empresa, en el Código de Comercio se encuentra
regulado el arrendamiento de los inmuebles ocupados con un establecimiento
comercial. Estas normas, que sólo regulan algunas de las eventualidades del
referido contrato de manera imperativa21, proporcionan un marco de garantía
del arrendatario que en un inmueble determinado pretende adelantar su labor
comercial22.
23
Código Civil, artículo 2008.
24
La Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia, respecto de la constitucionalidad del mencionado artículo,
en sentencia de noviembre 18 de 1971, consideró: “(...) Se supone que en los casos comentados, el
propietario que desee readquirir la tenencia del inmueble, dispone de un plazo suficientemente amplio para
hacerlo saber al arrendatario con los fines atrás anotados. Si así no procede y trata de forzar un
desalojamiento repentino o apresurado o guarde silencio, el precepto impone automáticamente la prórroga
del contrato. El texto legal, puesto de frente a dos intereses, el particular del propietario del inmueble y el
del empresario comerciante que envuelve como se vio, elementos de interés social, impone una solución a
favor del último” (negrilla no original).
Conforme a las anteriores herramientas teóricas se procederá a abordar el
problema jurídico planteado dentro del caso concreto.
6. El caso concreto.
Las dos instancias dentro del presente amparo, se limitaron a observar que
ante la existencia del contrato de arrendamiento no era posible derivar una
situación de indefensión o subordinación que hiciera procedente la acción.
Sin embargo, con los argumentos esgrimidos se llega a una conclusión
radicalmente diferente, teniendo como premisas las condiciones de
arrendatario y de damnificado. Por supuesto, si dentro del análisis tan sólo se
tiene en cuenta la evaluación del negocio jurídico, no es posible emanar de
ella, subordinación o indefensión alguna. Al contrario, si los jueces de
instancia se hubieran detenido a reflexionar sobre el atributo de
“damnificado” que ostenta cada uno de los peticionarios, habría llegado a una
solución diferente.
Tanto la Carta como la ley -como se adviritió- han establecido normas para la
protección del empresario y el establecimiento de comercio. Ahora bien, en
circunstancias específicas como las presentes, la salvaguarda de la unidad
comercial se encuentra íntimamente ligada con el derecho al trabajo y al
mínimo vital. Si los comerciantes derivaban su única labor y el sustento para
vivir de la administración de sus locales comerciales, los obstáculos
presentados, si son ilegítimos, afectan sin justificación los derechos
fundamentales indicados.
Ahora bien, la Sala destaca que en todo caso tanto demandantes como
demandados, si lo llegaran a considerar necesario, disponen de otras vías
judiciales para que definan los otros debates planteados en la demanda y su
contestación. Así, por ejemplo, los primeros podrían solicitar las
indemnizaciones correspondientes conforme al artículo 522 del Código de
Comercio y los segundos podrían censurar los términos de las renovaciones
conforme al artículo 519 ejusdem.
No puede esta Sala pasar por alto, que en el estudio del presente caso se
advierte una grave negligencia por parte del Juzgado Quinto Penal del
Circuito de Pasto, al desconocer por completo lo señalado por el artículo 32
del decreto 2591 de 1991, que ordena que dentro de los diez días siguientes a
la ejecutoria del fallo de segunda instancia, el juez debe remitir el expediente
de tutela a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
Tal despacho judicial profirió sentencia el día dieciséis (16) de enero de 2004,
quedando ejecutoriada el día 21 del mismo mes, con lo cual la remisión del
expediente debió hacerse a más tardar el día 04 de febrero del mismo año. Sin
embargo, el expediente en cuestión fue recibido por la Corte Constitucional
solo hasta el día siete (07) de febrero de 2005 es decir, doce (12) meses
después.
Por lo anterior, visto que el Juzgado Quinto Penal del Circuito de Pasto no
cumplió lo señalado por el artículo 32 del decreto 2591 de 1991, considera
esta Sala que, de acuerdo con lo señalado por el artículo 53 del mismo decreto
2591 de 1991, se incurrió en una falta por parte del mencionado juez, razón
por la cual es pertinente compulsar copias de esta decisión y del proceso al
Consejo Seccional de la Judicatura de Nariño, Sala Disciplinaria, para que
proceda a realizar las investigaciones a que hubiere lugar, respecto de todos
los funcionarios de tal despacho, que de una u otra manera hubiesen tenido
que ver en su oportunidad en el trámite del presente expediente de tutela25.
IV. DECISION
25
Véase sentencia T-542 de 2002, M.P. Clara Inés Vargas Hernández.
En mérito de lo expuesto, la Sala Novena de Revisión de la Corte
Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de
la Constitución,
RESUELVE: