0% encontró este documento útil (0 votos)
96 vistas12 páginas

Hacienda El Vergel

Descargar como pdf o txt
Descargar como pdf o txt
Descargar como pdf o txt
Está en la página 1/ 12

Informe de Avalúo Comercial Rural

Parte del predio Hacienda El Vergel, Vereda La Granja


Pradera
Valle del Cauca
(COPIA)

SOLICITADO POR: Alcaldia municipal de


Pradera Valle
RADICACIÓN 4762006ER1675

Instituto Geográfico Agustín Codazzi


Subdirección de Catastro – División de Avalúos

Bogotá D.C. 2006


DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

TABLA DE CONTENIDO

ITEM PAGINA

1. INFORMACIÓN BÁSICA. 3

2. INFORMACIÓN CATASTRAL. 3

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS. 4

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA. 4

5. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR. 4

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA. 4

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. 6

8. MÉTODO DE AVALÚO. 8

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES. 8

10. CONSIDERACIONES GENERALES. 9

11. INVESTIGACION ECONOMICA. 10

12. RESULTADO DEL AVALUO. 11

13. ANEXOS. 12

-2-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

1. INFORMACIÓN BÁSICA.

1.1. SOLICITANTE: Doctor Luis Orlando Mina, Alcalde Municipal de


Pradera Valle, mediante radicado en el IGAC con el No
4762006ER1675 con fecha 27 de julio de 2006.

1.2. RADICACIÓN: 4762006ER1675

1.3. TIPO DE INMUEBLE: Predio Rural

1.4. TIPO DE AVALUO: Comercial Rural

1.5. DEPARTAMENTO: Valle del Cauca

1.6. MUNICIPIO: Pradera

1.7. VEREDA: La Granja

1.8. PREDIO: Parte del predio Hacienda El Vergel

1.9. MARCO JURIDICO: No especificado

1.10. DESTINACIÓN ACTUAL: Cultivo de Caña

1.11. FECHA DE VISITA: Septiembre 7 de 2006

1.12. FECHA DE INFORME: Septiembre 8 de 2006

2. INFORMACIÓN CATASTRAL.

2.1. NUMERO PREDIAL: El predio de mayor extensión donde se


encuentra ubicado el terreno a avaluar , tiene numero predial 00-03-
0009-0123

2.2. VIGENCIA DE FORMACIÓN O ACTUALIZACIÓN: 2005

Zona Valor ($)/ Ha


Homogénea Variables Zona Geoeconómica A la vig
Física 1998
Clima Cs, valor potencial 49,
pendiente de entre el 7 y el 12%
02 01 $624,981
Aguas suficientes, vias regulares y
usos pastos naturales y rastrojos.

-3-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

El predio de mayor extensión posee dos zonas diferentes, pero solo se ilustra
la zona donde se encuentra ubicada el área de terreno a avaluar

2.3. AVALÚO CATASTRAL VIGENTE: $1.073.880.000

Nota: El avaluó catastral reportado es el correspondiente al predio de mayor


extensión donde se ubica el área de terreno a avaluar

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS.

 Concepto de Uso del Suelo expedido por la oficina de Planeación


municipal de Pradera Valle.
 Fotocopia Solicitud de avalúo
 Fotocopia Certificado de tradición y libertad del inmueble
 Fotocopia Simple del Titulo de Propiedad del inmueble.
 Certificación de disponibilidad del servicio de Energía Electrica
 Fotocopia Plano de Ubicación del Inmueble

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA.

4.1. PROPIETARIO: Carlos Alfonso Estrada Uribe

4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: El predio de mayor extensión donde se


encuentra el área de terreno a avaluar, fúe adquirido mediante
Escritura pública No 2672 del 19 de diciembre de 1964, Notaria Unica
del circulo de Palmira

Nota: La anterior información no constituye estudio jurídico de titulos.

4.3. MATRICULA INMOBILIARIA: 378-35435

5. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR.

5.1. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: El sector en que se ubica el predio


debido a sus condiciones y facilidad de acceso a vías se caracteriza
por ser de vocación Agro industrial, en cultivos tecnificados de caña de
azucar.

5.2. VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: Al sector de


localización se puede acceder por la carretera central que conduce de
Pradera a Florida.

-4-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

5.3. INFRAESTRUCTURA URBANA: Ademas de la via de acceso, el


sector de localización no cuenta con ninguna obra de infraestructura
importante.

5.4. VALORIZACIÓN: Por encontrarse el predio a pocos Kilometros de la


cabecera urbana de Pradera y del casco urbano de Florida y con
frente sobre la Carretera central, se prevee para el predio una
valorización media a alta.

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA.

Según el Plan Basico de Ordenamiento Territorial del Municipio de


Pradera valle, el área de terreno objeto de avalúo se encuentra ubicado
en el área rural del Municipio en el Área de actividad de Proyectos
Agroindustriales.

ÁREA DE ACTIVIDAD DE PROYECTOS AGROINDUSTRIALES

Son áreas en las cuales el suelo cuenta con una alta capacidad para la
actividad agrícola, o bien que tradicionalmente vienen siendo objeto de
una explotación agrícola intensiva. Esta zona corresponde a toda la parte
plana del valle del río Cauca, donde se localizan los cultivos agro-
industriales de alto rendimiento.

En esta Área de Actividad podrá establecerse instalaciones de carácter


industrial ligadas al procesamiento del producto agrícola, tales como
ingenios azucareros, desmotadoras de algodón, procesadoras de arroz,
molinos, entre otras. Así mismo, tienen cabida las actividades ligadas a la
investigación, al servicio a la industria y a la empresa en general.

Los propietarios y entidades encargadas de desarrollar cultivos en estas


áreas deberán ejercer control sobre los desechos líquidos y sólidos
generados en los centros poblados de la zona plana y piedemonte y
vigilar que se dé cumplimiento al Convenio de Producción Limpia
establecido entre el sector azucarero y las autoridades ambientales.

-5-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1. UBICACION: Al predio se accede partiendo de la cabecera urbana


del Municipio de Pradera, tomando la carretera que conduce a a
Florida, en distancia aproximada de 2,7 Km, allí a mano derecha a
borde de carretera se encuentra ubicado el predio.

7.1.2. ÁREA: La Franja de Terreno a avaluar posee un área de 20 Has,


repartidas en 8 suertes (lotes de siembra), cada uno con sus
respectivos canales de riego

Fuente: Solicitud de avaluo

Nota: Áreas sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

7.1.3. UNIDADES FISIOGRAFICAS:

 UNIDAD FISIOGRAFICA 1 (UF1): Suelos de valor potencial de 49


puntos, con pendiente de entre el 7 al 12 % y usos Cultivo de Caña
tecnificado.

7.1.4. LINDEROS Y DIMENSIONES:

Norte: Hacienda El Vergel


Oriente: Hacienda La Concordia
Sur: Hacienda La Concordia.
Occidente: Via Pradera - Florida.

7.1.5. TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El predio presenta topografía plana con


una pendiente que oscila entre el 0 y el 3%.

7.1.6. FORMA GEOMETRICA: Irregular

7.1.7. RECURSOS HIDRICOS: El abastecimiento de agua para las labores


propias del cultivo de caña es surtido mediante el sistema de riego por
gravedad, desde la Quebrada Zanjon Guavinas. Cabe anotar que la
franja de terreno se encuentra subdividida en 8 suertes (lotes de
siembra), cada uno con sus respectivos canales de riego, los cuales
garantizan la sostenibilidad del cultivo de caña.

-6-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

7.1.8. VIAS INTERNAS: El lindero norte de la franja de terreno a avaluar es


un carreteable en afirmado, que conduce a las diferentes suertes de la
hacienda Cañera.

7.1.9. FRENTE SOBRE VIAS: La franja de terreno a avaluar, posee frente


sobre la carretera que conduce del casco urbano del Municipio de
Pradera, al Municipio de Florida.

7.1.10. VIAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: Al predio se accede por la


Via que de Pradera conduce a Florida, via de cobertura Minicipal,
pavimentada, demarcada de doble calzada, que se encuentra en buen
estado de mantenimiento y conservación.

7.1.11. SERVICIOS PUBLICOS: El sector de loclización cuenta con


energía electrica , acuaducto y alcantarillado.

7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

7.2.1. CONSTRUCCIONES EXISTENTES: La parte de predio a avaluar no


posee construcciones.

-7-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

8. MÉTODO DE AVALÚO.

Para la obtención del valor comercial de terreno que se presenta en la


zona, se desarrollo un estudio de mercado de libre oferta y demanda de
tierras cañeras, teniendo en cuenta las características propias del
inmueble objeto de avalúo; además se realizo una investigación directa
presentando el predio en las condiciones actuales y propias.

La investigación directa se realizo con personas conocedoras del


mercado inmobiliario de tierras cañeras en el Valle del Cauca a los cuales
se les referencio el predio objeto del presente avalúo tanto en sus
variables endógenas como en las variables exógenas. Para ello se
indicaron las características individuales del mismo tales como área,
topografía, norma de uso, aguas, ubicación con respecto a los centros de
consuno, etc.; de igual manera en la consulta se describió el entorno del
inmueble, su localización, sus vías de acceso, la normatividad que pesa
sobre el mismo y su ubicación.

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES.

Rad 12258 de 2002, se asignaron valores de $5,000,000 por Ha para un


terreno plano de 1,38224 Has con frente sobre la carretera y a
$2,700,000, para un terreno quebrado.

-8-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

10. CONSIDERACIONES GENERALES.

 Para determinar el justiprecio del inmueble se tomaron en cuenta las


consultas realizadas a los profesionales avaluadores conocedores del
mercado inmobiliario del sector, así como los datos de mercado que
se obtuvieron para tierras cañeras en el Valle del Cauca.

 Se consideraron entre otros factores ubicación, disponibilidad de


servicios públicos, vías de acceso, disponibilidad de aguas y calidad
agrológica de los suelos, que según datos recolectados en el sector
de localización soportan una producción que oscila entre 90 a 95
toneladas por Hectárea.

 La cercanía del predio al casco urbano del Municipio de Pradera, del


cual se encuentra a escasos 2,7 Kilómetros.

 La ubicación del predio sobre vía pavimentada y con excelentes


condiciones de acceso y disponibilidad de movilizar los productos
cultivados.

 La disponibilidad permanente de fuentes de agua aprovechables para


el desarrollo de la actividad agrícola.

 La cercanía del inmueble a los centros de acopio y producción,


incluyendo varios ingenios azucareros, dentro de los cuales se
destaca el Ingenio Central Castilla.

 La tradición de la propiedad del inmueble, la cual data de


aproximadamente 50 años en cabeza de una de las familias mas
prestantes del Municipio de Pradera.

 El tamaño del inmueble, con un área inferior a la dinámica de


parcelación del sector de localización.

-9-
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

11. INVESTIGACION ECONOMICA.

11.1. INVESTIGACION DIRECTA:

Item UF1
MOISES GERMANOS 39.000.000
COMISIONISTA DE VENTA INMOBILIARIA FINCAS DEL VALLE
FELIPE CUCALON 35.000.000
COMISIONISTA DE VENTA FINCAS CAÑERAS
JUAN CARLOS MUÑOZ LINCE 37.000.000
GERENTE INMOBILIARIA MUÑOZ LINCE
WILLIAM TELLEZ ARDILA 35.000.000
AVALUADOR INDEPENDIENTE
Promedio 36,500,000
Desviación Estándar 1.914.854
Coeficiente de Correlación 0,0525

11.2. INVESTIGACION INDIRECTA:

ÁREA VR UNITARIO
DESCRIPCION PLAZAS HECTAREAS PLAZA HECTAREA FUENTE
Vía Candelaria Puerto Tejada
1 50 32 22000000 34375000 FINCAS DEL VALLE
7 Km, a 500 metros de la vía
Bolo a 300 metros de la vía
2 35 22,4 25000000 39062500 FINCAS DEL VALLE
pavimentada
Bolo- Palmira 4 Km sobre vía INMOBILIARIA MUÑOZ
3 100 64 24000000 37500000
pavimentada LINCE
Cali - Palmira sobre vía
4 90 57,6 30000000 46875000 FINCAS DEL VALLE
pavimentada
Aeropuerto - Palmira sobre la
5 90 57,6 33333333,3 52083333,3 FINCAS DEL VALLE
vía
Andalucia sobre vía
6 40,625 26 24615384,6 38461538,5 FINCAS DEL VALLE
pavimentada
Candelaria sobre vía
7 25 16 24000000 37500000 FINCAS DEL VALLE
pavimentada
8 Ginebra 20,3125 13 19692307,7 30769230,8 FINCAS DEL VALLE
9 Buga sobre vía pavimentada 450 288 20000000 31250000 6 80 19 54

11.3. VALORES ADOPTADOS

VALOR
ITEM AREAS Has
UNITARIO $
UF1 20,00 36,000,000

- 10 -
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

12. RESULTADO DEL AVALUO.

ITEM AREAS Has. VALOR VALOR TOTAL $


UNITARIO $
UF1 20,00 36.000.000 720.000.000
TOTAL 720.000.000

AVALUO COMERCIAL: $ 720.000.000

Atentamente,

ING. ARIEL ARMANDO LLANO MEDINA


Perito Avaluador Externo

- 11 -
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI


T E R R I T O R I A L V A L L E

12. ANEXOS.

 Fotografías del predio y del sector


 Plano de ubicación general del inmueble
 Plano de Ubicación especifica del inmueble
 Fotocopia Solicitud de Avalúo
 Fotocopia certificado de tradición y libertad del inmueble
 Concepto de Uso del Suelo expedido por la oficina de Planeación
municipal de Pradera Valle
 Fotocopia simple titulo de propiedad del inmueble
 Certificación de disponibilidad del servicio de Energía Electrica

- 12 -
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2006. Prohibida su reproducción total o parcial

También podría gustarte

pFad - Phonifier reborn

Pfad - The Proxy pFad of © 2024 Garber Painting. All rights reserved.

Note: This service is not intended for secure transactions such as banking, social media, email, or purchasing. Use at your own risk. We assume no liability whatsoever for broken pages.


Alternative Proxies:

Alternative Proxy

pFad Proxy

pFad v3 Proxy

pFad v4 Proxy