EL CONTRATO DE COMPRA VENTA

¿QUÉ ES EL CONTRATO?

El contrato es el instrumento jurídico de la libertad que, por naturaleza, vincula a las personas
cuando preexiste entre ellas una voluntad responsable y legitimada por el ordenamiento
jurídico, aun cuando esta sea de manera general e indirecta. Su contribución a la economía y a
la sociedad es fundamental, ya que permite circular la riqueza y satisfacer necesidades. Prueba
de ello es que el contrato admite el intercambio de titularidades y posiciones contractuales, así
como el cumplimiento de prestaciones filantrópicas (contrato de donación) y humanitarias
(contrato de alimentos). El contrato se menoscaba con la mala fe o su posterior
incumplimiento, emergen entonces obligaciones y responsabilidades. Por lo tanto, el contrato
contribuye a la existencia del hombre y lo seguirá haciendo siempre que el Estado lo reconozca
y garantice

Los Contratos de Compra-venta

1.1.- ORIGEN E HISTORIA.
La Compra-venta no es obra del derecho Romano, es una operación muy antigua, conocida
ente los Egipcios hace más de 1,500 años A.C. conforme a la Biblia y según la historia general,
era ya ordinaria en Babilonia, hace 900 años A.C., todas como hemos precisado,
estas sociedades fueron anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un pueblo
rústico que bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura. Durante
su evolución es que aparece la ley de las XII tablas, donde este contrato resalta en la tabla VI,
pues es la que sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa comprada y caso de negativa,
debía pagar el doble. Pero a través del tiempo, ese derecho antiguo fue transformado por
las instituciones del Emperador Justiniano, donde se profundizó el carácter consensual de la
venta. Ortolan en su explicación histórica de las instituciones del emperador Justiniano, se
expresó: "Las obligaciones se forman por el solo consentimiento, en los contratos de venta,
alquiler, sociedad y mandato. Se dice que en ese caso que la obligación se contrae por el
consentimiento exclusivo, porque no es necesario, para que el acuerdo nazca, ni el escrito, ni
la presencia de las partes, ni la disminución del precio de alguna cosa…."
Sin embargo la doctrina llega aún más lejos, en el contexto práctico al expresar: "La
gran innovación sería subordinar la formación del contrato de Compra-Venta, al
establecimiento de un acto escrito". La posición no solo formula el planteamiento de
las pruebas, sino los requerimientos que la propia ley exige en ciertas materias, tales como la
inmobiliaria, ventas condicionales de muebles e inmuebles.
El Derecho Romano en su progresiva evolución se vio precisado a tutelar,
mediante acciones especiales, ciertas convenciones que no se formalizaban por la palabra,
la escritura o la entrega de la cosa, apareciendo así los contratos que no requerían
solemnidades para su celebración, pues donde bastaba el simple acuerdo de las partes para
que quedaran perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada entre ausentes
(carta o un intermediario).
Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el
elemento característico del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero
consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos consensuales
1.- Introducción

El contrato de compraventa (en latín emptio venditio) es indiscutiblemente el que tiene mayor

importancia entre los de su clase, en primer lugar, porque se trata del contrato tipo de los
translativos de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de
adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer
un estudio especial.

Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la
permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la
compraventa para explicarnos ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la
transacción y de la renta vitalicia. (Rojina Villegas, 2001, p. 48)

Efectivamente, el contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a

través de este se transfiere la propiedad sino también porque debido a su riqueza conceptual,
modalidades y pactos que lo puedan integrar, toma más tiempo revisarlo, explicarlo y
entenderlo a cabalidad en las distintas facultades de derecho de cualquier país. Recordemos
que para conocer íntegramente esta institución se tienen que revisar la venta de bien futuro;
la venta de esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a
prueba y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre documentos; la
compraventa con reserva de propiedad; el pacto de retroventa y el derecho de retracto.
Asimismo, el contrato que le sigue en nuestro Código Civil, nos referimos a la permuta, se
regirá por sus disposiciones en lo que le resulten aplicables (1603 del CC).

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las
formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la
prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho
moderno la forma principal de adquirir el dominio, dentro de grupo de los contratos
translativos, y la compraventa es a su vez la figura fundamental para adquirir la propiedad
dentro de los contratos translativos de dominio. (Rojina Villegas, 2001, p. 48)

Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de la vida tengamos
nociones jurídicas o no.

2.- Compraventa

De acuerdo al artículo 1529 del Código Civil (en adelante CC):

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y

éste a pagar su precio en dinero”.

De la definición que contiene este numeral se extraen a las partes del contrato de
compraventa (comprador y vendedor) y la prestación a cargo deM cada una de las partes.

De las doctrinas y casaciones expuestas podemos definir a la compraventa como aquel

contrato en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la
propiedad de un bien mueble o inmueble a cambio de que la otra parte denominada
compradora le de un precio en dinero.

2.1.- Partes del Contrato

Por un lado tenemos al vendedor que se obliga a transferir un bien (mueble o inmueble) y por
el otro al comprador que se obliga a pagar su precio en dinero.

2.2.- Prestaciones a cargo de las partes

Con respecto a la prestación a cargo del vendedor, este se obliga a entregar un bien inmueble,
verbigracia una casa o un bien mueble, por ejemplo un libro.

Con respecto a la prestación a cargo del comprador, este se obliga a pagar un precio en

dinero. Como en el caso de la prestación de la contraparte, se trata de una obligación con
prestación de dar.

Obligaciones del vendedor:

 Transmitir la propiedad o título de derecho.
 Conservar el bien objeto de la compra-venta hasta su entrega.
 Entregar el Objeto o Artículo.
 Garantizar al adquiriente una posesión útil.
 Garantizar al comprador una posesión pacífica.
 Responder a la evicción.
 Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la el bien.
Obligaciones del comprador:
 Pagar el precio.
 Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
 Recibir la cosa comprada.
 Recibir en buen estado y no quedar moroso
Estas obligaciones pueden variar según las diversas legislaciones de los Estados y,
especialmente, según la voluntad de los agentes que intervienen en la celebración de este tipo
de contratos en aplicación del principio de autonomía de la voluntad privada.

2.3. Algunas particularidades sobre la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles

De la definición de compraventa se desprende que el contrato no se confunde con la traslación

de dominio y nada impide que esta última se produzca en un momento distinto, como
acontece con la tradición o entrega posterior de los bienes muebles o con la compraventa de
inmuebles con pacto de reserva de propiedad (artículo 1583 del CC). (Arias Schreiber Pezet,
2011, p. 31)

De la opinión citada podríamos colegir que el contrato (título) per se no transmite la propiedad
del bien inmueble sino que hace falta un acto posterior (modo) que concretice el traspaso del
dominio del vendedor al acreedor.

Sin embargo vale la pena recordar que en virtud del 949 del CC:

“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
Pareciera que en virtud de este artículo, celebrado el contrato de compraventa el comprador
adquiere automáticamente la propiedad del bien incluso antes de entrar en posesión del
mismo.

Esta no es una opinión pacífica en la judicatura nacional. Por ello se alega que en el sistema
civil peruano por la compraventa no se transfiere la propiedad de la cosa objeto del contrato,
sino que el vendedor se obliga a transferirla, pudiendo versar sobre bienes ajenos. (Exp. Nº
147-1993-Ancash. N.L. Nº 238, p. J-24.)

Es decir, el solo consentimiento generará la obligación del vendedor de transferir la propiedad

del bien al comprador pudiéndose producir la entrega efectiva del bien en un momento
posterior sin generar problema alguno. No obstante, incluso en este caso, el comprador no
tendría la plena certeza de haber adquirido la propiedad del mencionado bien sino hasta que
haga oponible erga omnes tal derecho (título) inscribiendo la compraventa en los registros
públicos.

En el mismo sentido una doctrina brasileña, sigue la tesis obligacional de la compraventa como
un negocio jurídico bilateral, en el que la obligación del enajenante consiste en la entrega de la
cosa, mientras que la prestación del adquirente se traduce en el pago de un precio en dinero.
Al igual que la permuta y la donación, es un contrato traslativo que funciona como un título o
causa, mientras que la tradición y el registro son los modos de transmisión de la propiedad.
Por lo tanto, si el enajenante promueve ventas sucesivas y el primer comprador no se ocupa
de promover el registro, el primero en registrar el bien será el propietario, quedándole al
comprador primitivo el presentar una acción indemnizatoria contra el enajenante. (Rosenvald,
2010, p. 542)

De las opiniones citadas somos de la opinión que el contrato de compraventa (título) solo
generará la obligación de trasmitir la propiedad de un bien inmueble y la transmisión
definitiva (modo) se dará con la entrega del bien más su inscripción en el registro
correspondiente.

3.- Caracteres del contrato de compra venta.

El contrato de compraventa es un contrato consensual bilateral oneroso, normalmente

conmutativo y traslativo del dominio.

1. Consensual porque su perfección se produce por el solo acuerdo o conformidad

entre los contratantes. Así el artículo 1450 del Código Civil insiste en la no necesidad de la
entrega de la cosa y el precio para que el contrato se perfeccione diferenciándose así la
perfección del contrato de la consumación, momento este último que se produce con la
entrega de la cosa.

2. Bilateral (Obligatoria) porque produce obligaciones recíprocas para ambos

contratantes.

3. Oneroso porque supone una equivalencia de prestaciones entre comprador y

vendedor.
 4. Traslativo del dominio porque sirve de título para transmitir el dominio siendo
necesario para que se produzca esa transmisión de la propiedad que junto a ese título se
produzca el modo o entrega de la cosa.

5. Es autónomo porque no depende de otros contratos

6. Es un contrato típico: significa que está regulado por la ley

4.- Elementos de la compraventa (El bien y el precio) y su distinción con la permuta

La cosa, el precio y el consentimiento son presupuestos de la existencia del negocio, sin los
cuales no habrá la hipótesis de incidencia para que la compraventa penetre en el mundo
jurídico. Existe pues un intercambio de bienes por dinero -de hecho, lo que distingue a la venta
de la permuta-, que por regla general prescinde de solemnidades, con la excepción de las
impuestas públicamente para la enajenación de inmuebles que excedan los treinta salarios
mínimos. (Rosenvald, 2010, p. 542)

Elementos personales
Los elementos personales de este contrato se conforman por dos partes: el comprador y el
vendedor.

a. Vendedor: aquella persona física o moral que se obliga a transferir el dominio de una
cosa o un derecho a otro.
b. Comprador: aquella persona física o moral que se obliga para con el vendedor a pagar
un precio cierto y en dinero a cambio de una cosa que pasará a su propiedad.

Elementos reales
Los elementos reales son dos: precio y cosa.
a. Precio
Como parte de la prestación que debe dar el comprador, el precio debe tener las
siguientes características:

 Cierto, es decir, que debe ser determinado y determinable, debe fijarse al celebrar
el contrato de manera precisa, matemática y exacta).
 En dinero, es decir, se puede pactar dentro del contrato que una parte se pague
en dinero y otra parte del precio se pague en especie siempre y cuando el importe
en dinero sea igual o mayor que el valor de esa cosa.
 Verdadero: no debe ser ficticio, pues si no se estaría en presencia de un contrato
ficticio o de donación.
 Justicia, No es requisito de validez del precio su justicia.

b. Cosa (bien)
Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas (bienes) y derechos que
reúnan los siguientes requisitos:

 Debe existir en la naturaleza. También pueden ser objeto del contrato las cosas
futuras o las compras de esperanza.
 Debe estar determinado, es decir, individualizado puntualizando ciertos respecto
a la cosa.
  Debe ser determinable en especie, es decir, datos de género, calidad, cantidad,
peso o medida.
o Nota: el bien objeto del contrato de compra venta, nunca podrá ser
indeterminado.
 Debe estar en el comercio. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su
naturaleza, es decir, no puede ser poseída por algún individuo, y cuando la ley así
lo declare.7

c. Elementos formales
Los contratos de compraventa tienen dos vertientes:

1. Contratos de compraventa de bienes muebles. La ley no exige una manera

especial para que se exteriorice el consentimiento; por lo tanto, la forma es
libre. Por lo que, este contrato puede celebrarse en escritura pública, en
documento privado, con o sin testigos, en forma verbal o por actos o
circunstancias que necesariamente supongan ese consentimiento. No
obstante debe tenerse presente que en nuestro país para el
perfeccionamiento de la compra venta sobre bienes muebles se requiere de la
tradición (del latín traditio), o sea, de la entrega física del bien.
2. Contratos de compraventa de bienes inmuebles. Este contrato en nuestro
país se perfecciona con el consentimiento, el artículo 949 del Código Civil
regula que no es necesario ninguna formalidad, lo que significa que también
este contrato se celebra con libertad de formas.

En nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos esenciales y especiales
de la compraventa, por lo que de faltar uno de ellos podrá existir cualquier otro contrato
(como la permuta[1]) pero no compraventa.

La permuta es un contrato bilateral y conmutativo como la compraventa por el cual se

promete una cosa o derecho a cambio de otra, diferenciándose de la compraventa en que no
hay precio, pero ambos contratantes son propietarios de los bienes a permutarse. Por
consiguiente, en la permuta rigen las disposiciones de la compraventa en lo que le sean
aplicables. (Exp. Nº 1338-1994-La Libertad. M. Ledesma, p. 428.)

.5.- MODALIDADES DEL CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

 Compraventa con reserva de dominio: Es aquella en que la transferencia del
dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago
del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos
jurídicos.
 Compraventa a plazo (en abonos): Es aquella en que el vendedor, por un lado,
realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar
el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.
 Compraventa ad gustum (al gusto): Es aquella que está sometida a la condición
futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la
cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.
 Compraventa con pacto de preferencia: Es aquella en la que se establece, para el
comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una
determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales
 compradores. Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al
beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.
 Compraventa con pacto de retroventa: Es aquella en que se atribuye al vendedor
un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir
que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el
vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa.
De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de
retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.
 Compraventa con pacto comisorio.
 Compraventa con arras. Esta es un acuerdo, mediante el pago de una
compensación económica de una suma de dinero, conocida como arras.
 Compraventa con garantía hipotecaria: Es aquel que se realiza cuando el
comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto está
adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para que se
pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningún
gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide
el Registro Público de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se esté
realizando el contrato
5.- Conclusiones

El contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a través de este se
transfiere la propiedad sino también porque debido a su riqueza conceptual, modalidades y
pactos que lo puedan integrar, toma más tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad
en las distintas facultades de derecho de cualquier país. Recordemos que para conocer
íntegramente esta institución se tienen que revisar la venta de bien futuro; la venta de
esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a prueba y
sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre documentos; la
compraventa con reserva de propiedad; el pacto de retroventa y el derecho de retracto.

El contrato de permuta se regirá por las disposiciones de la compraventa en lo que sean

aplicables (1603 del CC).

Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de la vida tengamos
nociones jurídicas o no.

El solo consentimiento genera la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al
comprador, sin embargo, la entrega efectiva del bien podría producirse en un momento
distinto sin generar problema alguno.

Para hacer oponibles los derechos de propiedad erga omnes será necesario inscribir la

compraventa en los registros públicos.

El contrato de compraventa (título) solo generará la obligación de trasmitir la propiedad de un

bien inmueble y la transmisión definitiva (modo) se dará con la entrega del bien más su
inscripción en el registro correspondiente.

En nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos esenciales de la

compraventa por lo que de faltar uno de ellos podrá existir cualquier otro contrato (como la
permuta) pero no compraventa.
Podemos definir a la compraventa como aquel contrato en virtud del cual una parte
denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien mueble o inmueble a
cambio de que la otra parte denominada compradora le de un precio en dinero.