INFORME DE VALUACION INMUEBLE T – VSG-202 1 - 028

DATOS GENERALES:
PROPIETARIO : EGOAVIL MALPARTIDA, FERNANDO RUSBEL
UBICACIÒN : PUEBLO JOVEN PRO VIVIENDA EL AGUSTINO ZONA TERCERA,
ETAPA SEGUNDA MZ. C1, LOTE 21, JIRÓN LOS SAUCES 271, EL AGUSTINO
DEPARTAMENTO DE LIMA.
VALORES
VALOR DE TERRENO 171.25 m2 S/. 341,900.62 US$ 94,187.50
VALOR DE EDIFICACION 206.76 m2 S/. 103,734.65 US$ 28,577.04
VALOR DE REPOSICION S/.445,635.28 US$ 122,764.54
VALOR COMERCIAL S/.445,635.28 US$ 122,764.54
VALOR DE REALIZACION S/. 356,508.21 US$ 98,211.63
OTROS
TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 = S/. 3.63
FECHA :10 de ABRIL del 2021
EST. CONSERV. ANTIGÜEDAD : REGULAR 28 AÑOS
USOS : CASA HABITACION
INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
I. DATOS GENERALES
1. OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuación es determinar el valor comercial en el mercado del
inmueble de acuerdo a la resolución S.B.S. Nº 808-2003. Recibimos por escrito las
instrucciones para realizar la valuación del inmueble propiedad del señor EGOAVIL

Jirón: LAS OTIGAS 2365 LAS FLORES 18, SAN IGNACIO – S. J. L. Teléfono: 963785537 carlosuniplanos@hotmail.com
 MALPARTIDA, FERNANDO RUSBEL. Código de Predio partida N° P02016105 del Registro
de Predios. Zona Registral Nº IX- Sede Lima.
2. UBICACIÓN DEL INMUEBLE
UBICACIÓN SEGÚN FECHA REGISTRAL
PUEBLO JOVEN PRO VIVIENDA EL AGUSTINO ZONA TERCERA, ETAPA SEGUNDA MZ.
C1, LOTE 21, JIRÓN LOS SAUCES 271, EL AGUSTINO DEPARTAMENTO DE LIMA.
UBICACIÓN FISICA DEL INMUEBLE
PUEBLO JOVEN PRO VIVIENDA EL AGUSTINO ZONA TERCERA, ETAPA SEGUNDA MZ.
C1, LOTE 21, JIRÓN LOS SAUCES 271, EL AGUSTINO DEPARTAMENTO DE LIMA.

DESCRIPCION
Se trata de un inmueble de 02 pisos con frente a CALLE LOS SAUCES
Primer Piso: llegada de escalera del 2do. Piso, tienda, 1 sala comedor, 2 baños, 3
dormitorios, 1 cocina, patio jardín y un pasadizo.
Segundo Piso: 3 dormitorios, 1 baño, lavandería, tendal.

3. INFORMACION DE LABOR REALIZADA

Se efectuó la inspección física, sin contratiempos mayores el 09 de ABRIL del 2021.
4. ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
La valuación es con fines de conocer el Valor Comercial y de Realización del
inmueble.
5. USO ACTUAL DEL INMUEBLE
Casa habitación (vivienda unifamiliar)

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

1. INSPECCION OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno, en donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de
habilitación urbana como: Redes de agua potable, redes de desagüe, redes
eléctricas, de alumbrado público y conexiones domiciliarias, redes de telefonía,
cuenta con vía principales asfaltadas. El inmueble se ubica en una zona urbana,
teniendo en su cercanía al entorno comercial MUNICIPALIDAD DEL AGUSTINO Las
principales vías de acceso son: AV. RIVA AGÜERO y AV. CHIQUIAN.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS (Según - partida)

Jirón: LAS OTIGAS 2365 LAS FLORES 18, SAN IGNACIO – S. J. L. Teléfono: 963785537 carlosuniplanos@hotmail.com
 Frente : Con CALLE LOS SAUCES con 9.75 ml
Derecha : Con lotes 17, 18, 20 con 8.1, 4.9, 5.3 ml
Izquierda : Con lote 22 con 17.65 ml
Fondo : Con lote 28 y 16 con 2.35, 6.7 ml
AREAS
Área de terreno : 171.25 m2
Área construida :
1er piso : 128.34 m2
2do piso : 78.42 m2
Nota: Al no contar con DECLARATORIA DE FABRICA sobre las áreas construidas se
procedió a realizar un metrado aproximado in situ.
EDIFICACION
El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:
 Columnas y vigas: De concreto armado
 Muros: De ladrillo KK
 Techo: aligerado de concreto en 1er piso SIN acabados.
 Revestimiento: tarrajeo parcial con mortero de cemento-arena.
 Pisos: de cemento frotachado en 1er piso y en sala comedor
 Zócalos: no presenta
 Escaleras: con acceso a 2do piso
 Puertas: de fierro portón en cochera de madera y en ingresos, y puertas de
madera contra placada en interior.
 Ventanas y vidrios: ventana en sistema con vidrios transparentes comunes.
 Muebles de cocina: bajos de albañilería con lavadero de concreto.
 Aparatos sanitarios: de losa verificada blanca tanto en 1er piso y segundo
piso
 Instalación eléctrica: empotrado medidor monofásico
 Instalación sanitaria: empotrada agua fría

ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION, DEPRECIACION Y FACTOR DE AJUSTE

La depreciación se ha obtenido de conformidad con el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú Tabla Nº 1 (Casa-habitación) y de acuerdo a la
antigüedad y al estado de conservación del inmueble.

DESCRIPCION AÑOS ESTADO DE DEPRECIACION FACTOR DE

CONSERVACION (%) AJUSTE
1er piso 30 REGULAR 9 0.92
2do piso 20 REGULAR 8 0.81

2. VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS

INSCRIPCION

Jirón: LAS OTIGAS 2365 LAS FLORES 18, SAN IGNACIO – S. J. L. Teléfono: 963785537 carlosuniplanos@hotmail.com
 El inmueble se encuentra inscrito el Código de Partida N° P02016105 del
Registro de Predios; Zona Registral Nº IX- Sede Lima. Sin cargas.
3. OBSERVACIONES
Los datos del presente informe han sido tomados de los documentos
proporcionados por el CLIENTE.

III. METODOLOGIA APLICADA

1. BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio,
a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta del inmueble con
características similares.

2. DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por RM Nº 126-2007- VIVIENDA,
aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de realización en el
mercado, la resolución SBS Nº 808-2003 (u otra metodología que el criterio del Perito
considere conveniente)

3. INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

CONCLUSION Se encontraron inmuebles en venta cercanos, la zona es homogénea
y está en proceso de consolidación.

4. DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de realización del inmueble consideramos las siguientes
deducciones:
- Gastos por perdida y deterioro :2.00%
- Gastos de valuación para realización :0.20%
- Depreciación durante la ejecución :4.00%
- Mantenimiento :2.00%
SUB TOTAL :8.20%

Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y establecido

que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de
inmuebles, consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin: 11.80 %

EL TOTAL DE DEDUCCION SERA DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL

Nota: el cliente considerara las deducciones de su conocimiento para así obtener

un valor de Realización final.

5. SUSTENTACION
El análisis efectuado sobre el inmueble nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien.

IV. CALCULOS EFECTUADOS

1. DESARROLLO:

Jirón: LAS OTIGAS 2365 LAS FLORES 18, SAN IGNACIO – S. J. L. Teléfono: 963785537 carlosuniplanos@hotmail.com
 Valor de reposición del inmueble (VR)
a. Valor de terreno (VT)
De acuerdo a su ubicación del terreno y se hizo averiguaciones de terrenos de venta
la contorno, el Perito asigna como valor comercial de terreno.
VT = 171.25 m2 x US$ 550.00 /m2
VT = US$ 94,187.50

b. Valor de edificación (VE)

De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados
para la edificación, el Perito asigna un valor comercial unitario de edificación, según
lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m2 de construcción y en soles.

DESCRIPCION VUC (1er) VUC (2do)

Muros y columnas 184.53 125.80
Techos 136.12 36.50
Pisos 19.64 45.00
Puertas y ventanas 36.00 36.00
Agua y desagüe 15.00 15.00
Electricidad 14.15 19.60
Baños 38.50 28.50
Cocina 10.50 10.50
Obras exteriores 11.90 11.90
Total S/. 466.34 S/318.80
25% g.g.+utilidades S/. 116.59 S/ 97.20
V.U. Comercial S/. 582.93 S/ 416.00

Convertimos los valores unitarios a dólares. T.D.C.: US$ 1.00 = S/. 3.63
V.U.C 1= US$ 160.58 (1er piso)
V.U.C2 = US$ 114.60 (2do piso)

UBICACIÓN AREA VALOR FACTO DE TOTAL

(M2) UNITARIO AJUSTE
(US%M2)
1er piso 128.34 161.93 0.92 19,119.52
2do piso 78.42 148.89 0.81 9,457.52
Valor de edificación US$ 28,577.04

c. Valores complementarios (VOC)

Valor de Reposición del inmueble (VR)
VR = VT + VE
VR = US$ 94,187.50+ US$ 28,577.04
VR = US$ 122,764.54

Valor comercial del inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el Perito considera que el valor
de reposición calculado, refleja totalmente su valor de mercado por eso asigna un
Fm = 1.00; luego:

Jirón: LAS OTIGAS 2365 LAS FLORES 18, SAN IGNACIO – S. J. L. Teléfono: 963785537 carlosuniplanos@hotmail.com
 VC = Fm x VR
VC = 1.00 x US$ 122,764.54
VC = US$ 122,764.54

SON: CIENTO VEINTIDÓS MIL SETECIENTOS SESESNTA Y CUATRO Y 54/100 DOLARES

VC = S/. 445,635.28

SON: CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL SEIS CIENTOS TREINTA Y CINCO con
28/100 SOLES

2. VALOR DE REALIZACION RESULTANTE

Valor de Realización del inmueble en el Mercado (VRM), Resolución S.B.S., Nº808-

2003 El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se
esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situación como está descontando los castigos y cargos por conceptos indicados en
el punto 3.4 Las deducciones aplicables son de 20% del valor comercial:

VRM = 0.80 x VC
VRM = 0.80 x US$ 122,764.54
VRM = US$ 98,211.63

SON: NOVENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS ONCE CON 63/100 DOLARES

AMERICANOS.
VRM = S/. 356,508.21

SON: TRECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS OCHO CON 21/100 NUEVOS
SOLES

ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos
aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtención del valor de
realización.

V. OPINION INTEGRAL, DEL PERITO Y VALUADOR

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las

normas vigentes: no asumiendo responsabilidad el Perito por la veracidad o no de
la información y de los documentos proporcionados, ni por los vicios constructivos
ocultos que pueda tener la propiedad.

VI. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

- La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos

de nuestra base de datos y se usó el método de comparación.

10 de ABRIL del 2021

Jirón: LAS OTIGAS 2365 LAS FLORES 18, SAN IGNACIO – S. J. L. Teléfono: 963785537 carlosuniplanos@hotmail.com