ANALISIS EN CLASE VICIOS REDHIBITORIOS PRIMERA INSTANCIA.

VISTOS: PACO VINICIO MIRANDA MARTÍNEZ, manifiesta que, mediante escritura de

compraventa otorgada el diez y ocho de Julio del año dos mil once, ante el Doctor Rodrigo
Naranjo Garcés, Notario Séptimo del cantón Ambato, inscrita en el Registro de la Propiedad
de este mismo cantón, el veinte y cinco de Julio del mismo año, con la Partida No. 1200 del
Registro de Propiedades, y, por el precio de SESENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS
VEINTE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON SESENTA Y
CINCO CENTAVOS DE DÓLAR, cancelado en su totalidad y a satisfacción de los
vendedores William Rolando Ortega Paredes y Adelita del Carmen Gavilanes Clavijo, ha
adquirido por compra la casa Número UNO, del Conjunto Habitacional “Bosque Azul”,
constituido bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, ubicado en la calle Las Feilloas, antes
Las Cañas, y, las Níspolas, sector Andiglata, parroquia San Bartolomé de Pinllo, cantón
Ambato, provincia de Tungurahua, de la superficie de DOSCIENTOS CUARENTA Y
CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS DECÍMETROS
CUADRADOS, comprendido dentro de los siguientes linderos y dimensiones: NORTE, en
una extensión de nueve metros treinta y cinco centímetros, parqueaderos del Conjunto
Habitacional “Bosque Azul”, y pasando éstos, calle Las Feilloas; SUR, con una extensión de
nueve metros treinta y cinco centímetros , la casa Número DOS del Conjunto Habitacional
“Bosque Azul”; ESTE, con una extensión de siete metros ochenta centímetros, calle de
acceso comunal; y, OESTE, con una extensión de siete metros ochenta centímetros,
cerramiento y propiedad del señor Eloy Quispe; inmueble que posee una Alícuota Total de
18,66%, compuesto de la siguiente manera: Nivel +0,00: patio, con un área de 11,06 m2;
garaje, con un área de 12,98 m2; Nivel +0,20, hall, sala, comedor, cocina, baño social y caja
de gradas, con un área de 67,85 m2; Nivel +2,80, dormitorio uno, dormitorio dos, baño
general, dormitorio master, baño, caja gradas y hall, con un área de 76,36 m2; Nivel +5,60,
bodega, lavandería, terraza, caja gradas y baño, con un área de 76,37 m2; agrega Que, los
vendedores, hasta la fecha en que presenta la demanda, no le ha hecho la entrega real del
inmueble que comprende la casa y área comunales que corresponden a la propiedad
horizontal; Que, desde aproximadamente el veinte y cinco de Agosto del dos mil once; es
decir, treinta días después de la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de
la Propiedad, la casa adquirida por el demandante ha empezado a presentar un sin número de
deficiencias en todas sus áreas, producto de la mala calidad de los materiales que habían sido
empleados para su construcción; Que, entre algunos de los desperfectos y averías presentadas
son las siguientes: En los baños han aparecido filtraciones de agua por todo lado, por lo que,
ha tenido que picar paredes para arreglar dichas filtraciones, comprometiendo la cerámica
instaladas; Debido a otras filtraciones de agua en el dormitorio master ha tenido que instalar
cerámica de piso resistente en la terraza para solventar el desperfecto; Ha tenido que arreglar
el garaje por cuanto el piso ha empezado a levantar; Ha debido picar todas las paredes de la
casa para arreglar el problema de la pintura que ha empezado a reventar debido a la humedad
producto de los malos materiales empleados en la construcción; Ha instalado piedra en la
parte exterior de la casa a fin de evitar que la humedad siga deteriorando aún más las paredes;
Ha pagado a los vendedores del inmueble, un extra de dos mil dólares adicionales al precio
de la casa para que pudieran adquirir un lote de terreno colindante al Conjunto Habitacional,
a fin de que logren regularizar en el Municipio un incumplimiento de especificaciones
técnicas incurrido por los vendedores; Debido a que la casa ha sido construida con materiales
de pésima calidad, en bases, estructuras, columnas, losas, paredes, tuberías, instalaciones
eléctricas, cada vez cuando le ha tocado contratar albañiles, pintores, plomeros y electricistas
para corregir los problemas de fisura en las paredes, humedad, enlucidos, pintura, plomería
e instalaciones eléctricas; Sin embargo, el problema más grave obedece a que la casa, según
análisis técnico realizado por profesionales de la construcción, que ha debido contratar, como
medida preventiva de seguridad, indican que la vivienda no dispone en lo absoluto con
columnas y cadenas que cumplan especificaciones técnicas mínimas exigidas por las normas
de construcción; Que, todas estas deficiencias representan vicios ocultos en la construcción
de la vivienda que los vendedores no han informado o comunicado, al demandante, al
momento de la negociación, por el contrario, le han manifestado que la vivienda había sido
construida con materiales de primerísima calidad; Que, frente a la deficiente construcción
que constituyen vicios ocultos, para cautelar la salud y vida del compareciente y su familia
ha decidido realizar significativos gastos económicos de reparación de la casa, aclara que, si
bien ha vivido en la casa, los vendedores, hasta la fecha en que presenta la demanda, no han
realizado la entrega real, directamente o por vía judicial, causándole graves y serios perjuicios
económicos, incluso, poniendo en riesgo la integridad física de su familia; Que, para tutelar
el núcleo familiar, no solo ha debido realizar gastos económicos, sino que, incluso, por varias
ocasiones ha debido salir de la casa para que se hagan las reparaciones, siendo obligado a
gastar ingentes cantidades económicas en otros inmuebles que ha ocupado; Que, por todo lo
expuesto, el inmueble que le vendieron los cónyuges WILLIAM ROLANDO ORTEGA
PAREDES y ADELITA DEL CARMEN GAVILANES CLAVIJO, tiene vicios ocultos o
redhibitorios que han existido al tiempo de la venta, por lo que, no es útil para su uso normal
como es el de vivienda, o solo sirve imperfectamente, al punto que, si los hubiera conocido,
no hubiera comprado la casa pagando el precio convenido, sino una cantidad totalmente
rebajada, equivalente hasta un setenta y cinco por ciento menos, aproximadamente, teniendo
en cuenta sus deficiencias arquitectónicas y la pésima calidad de los materiales utilizados en
la construcción; Que, los vendedores al tiempo de celebrar el contrato de compraventa, no le
han informado en lo absoluto todas las falencias, y por su oficio, no ha podido conocer o
percatarse de todos y cada uno de los vicios existentes.- Con estos antecedentes, aduciendo
que el inmueble, antes referido, adolece de vicios ocultos o redhibitorios que impiden el uso
normal para el que está destinado, su vivienda y el de su familia, amparado en lo que disponen
los Arts. 1797, 1798, 1800, 1572, 2414, 2415 del Código Civil, en JUICIO ORDINARIO,
demanda a los cónyuges WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES y ADELITA DEL
CARMEN GAVILANES CLAVIJO, la Rebaja del Precio del bien inmueble, en la suma de
CINCUENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA; además, el
pago de los valores económicos que le han correspondido realizar para tutelar la integridad
física del demandante y de su familia, en una cantidad no inferior a los VEINTE MIL
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA; el pago de costas procesales; y,
los honorarios profesionales de sus abogados patrocinadores. Citados legalmente, los
demandados WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES y ADELITA DEL CARMEN
GAVILANES CLAVIJO, según Razón de fs. 29 de los autos, comparecen con su escrito de
fs. 37 a 39, manifestando: Que, de la lectura de las Cláusulas Quinta y Séptima de la escritura
de compraventa, adjuntado a la demanda, se desprende que ha operado la entrega real o
material dela casa objeto de la transacción, transfiriéndole el dominio, posesión, uso y goce
del bien, con todas sus edificaciones y bienes muebles que por su destino, accesión e
incorporación se los considera inmuebles, así como todos sus derechos reales, usos,
costumbres, entradas, salidas, servidumbres activas y pasivas que le son anexas, sin
reservarse nada para sí, ya que su intención, ha sido transferir en su totalidad sin reserva
alguna; por lo que, el comprador y actor, en esta causa, ha declarado recibir el inmueble,
objeto del contrato, a su entera satisfacción; Que, los contratantes han declarado, según
Cláusula Octava, aceptar de manera expresa la escritura de compraventa y transferencia de
dominio, con todos sus efectos jurídicos que en ella derivan; por lo que, la compra venta del
inmueble se encuentra perfeccionada y legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad
cantonal, y la entrega del bien a satisfacción del comprador; por tanto, no es verdad que no
se le haya hecho la entrega real del bien; Que, en alusión a los supuestos vicios ocultos, jamás
han sido notificados, ni se les ha puesto en conocimiento, lo que, ha ocurrido es que, el
comprador y hoy demandante requería de un parqueadero adicional, y, por no habérsele
satisfecho esa necesidad ha emprendido a la ingrata tarea de hablar mal de los demandados,
pretendiendo convencer a los demás copropietarios que les demanden para que les rebajen el
precio; Que, se evidencia la actitud de beneficiarse económicamente por parte del actor; Que,
la acción planteada carece de fundamentos de derecho, puesto que, conforme el Art. 1764
del Código Civil, su obligación de entregar el bien o tradición se encuentra cumplida, según
declaración expresa del comprador; Que, los supuestos vicios ocultos o redhibitorios jamás
han existido, ni han sido notificados por el actor, por lo que no se encuadra en el Art. 1798
del Código Civil; Que, la acción para pedir la rebaja del precio prescribe en dieciocho meses,
por lo que, si contamos desde el 25 de Julio del 2011, fecha en la que se ha inscrito la escritura
en el Registro de la Propiedad, hasta la fecha en que comparecen los demandados, han
transcurrido más de cuarenta y dos meses. Con estos antecedentes, formulan las siguientes
excepciones: Improcedencia de la acción, aducen que la misma se encuentra prescrita;
Prescripción de la acción, aducen que la acción debió presentarse ante el Juez competente
dentro del plazo señalado por la Ley, puesto que, en tratándose de rebaja del precio, el actor
debió hacerlo dentro de los dieciocho meses posteriores a la fecha en que se perfeccionó la
venta; Falta de derecho del actor, aducen que el accionante no tiene derecho de presentar la
demanda en su contra, por no ser el único propietario del bien debido a su estado civil de
casado; Falta de causa lícita, aducen que el actor pretende enriquecerse injustificadamente al
reclamar rebaja de precio del bien, en un porcentaje del 74% y una indemnización equivalente
al 29,50%, es decir, 103,5% del valor real de la venta; Falta de objeto lícito, aducen que la
pretensión del actor tiene como único fin obtener ilegítimamente un beneficio económico y
ocasionarle daños irreparables; Abuso del derecho, aducen que, como profesional del
derecho debe saber interpretar y aplicar la Ley, en este caso, lo dispuesto en el Art. 1809 del
Código Civil, sin embargo, con total malicia y temeridad presenta una demanda en su contra,
tratando de utilizar la administración de justicia en su propio beneficio sin reparar en el daño
económico y moral; Mala fe y temeridad de la acción, aducen que la demanda evidencia mala
fe y temeridad del actor; Nulidad procesal, aducen que existen vicios de forma y de fondo de
la acción planteada; Solicitan que las excepciones sean resueltas en sentencia condenando al
pago de costas procesales y honorarios de sus abogados defensores. Los demandados
WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES y ADELITA DEL CARMEN GAVILANES
CLAVIJO, aduciendo que la demanda propuesta en su contra en forma ilegal, arbitraria y
abusiva, sin fundamento legal alguno, les ocasiona daño irreparable en lo económico y moral,
al amparo de lo dispuesto en el Art. 398 del Código de Procedimiento Civil,
RECONVIENEN al actor PACO VINICIO MIRANDA MARTÍNEZ, el pago de DAÑOS Y
PERJUICIOS, en la suma no menor a los VEINTE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS
UNIDOS DE NORTEAMÉRICA, por la evidente y dramática disminución de los ingresos
que les causa con su demanda, el descrédito frente a los copropietarios del Conjunto
Habitacional “Bosque Azul”, de su propiedad; el pago de costas procesales y honorarios de
su abogado defensor en la cantidad de SIETE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS
DE NORTEAMÉRICA. A la Reconvención, el actor PACO VINICIO MIRANDA
MARTÍNEZ, mediante escrito de fs. 42 a 43, deduce las siguientes excepciones: Negativa
pura y simple de los fundamentos de hecho y de derecho de la reconvención; Alega falta de
derecho de quienes activan la reconvención; Alega falta de legítimos contradictores; Alega
falta de legitimación activa en causa; Alega improcedencia de la reconvención; Alega
inexistencia de delito o cuasidelito que origine la reparación de daño moral; Alega
inexistencia de acción u omisión ilícita; Alega que la reconvención es inventiva, temeraria y
plagada de mala fe, indeterminada e incierta en su relato para dejarle en estado de
indefensión; Alega nulidad procesal por vicios de fondo y de forma; Alega abuso del derecho
por quienes han activado sin derecho alguno la reconvención; Solicita se rechace la
reconvención con costas procesales y honorarios de la defensa.- Se ha contado, en la presente
causa, sin derecho a contradecir, con los señores Alcalde, Procurador Síndico y Jefe del
Departamento de Planificación del Gobierno Autónomo Descentralizado de la Municipalidad
del cantón Ambato, quienes han sido legal y debidamente notificados.- Trabada así la
controversia, a falta de avenimiento entre las partes en la correspondiente junta de
conciliación de fs. 48, encontrándose la causa en estado de resolver, para hacerlo,
considérase: PRIMERO.- Se ha dado el trámite inherente a esta clase de juicios, y se han
observado las garantías básicas del debido proceso contenidas en el Art. 76 de la Constitución
de la República del Ecuador, sin que se haya omitido ninguna solemnidad sustancial que
influya en la decisión de la causa, consecuentemente, el proceso es válido.- SEGUNDO.-
Remitiéndonos al nuevo ordenamiento Constitucional de Derechos y Justicia, tenemos como
Principios básicos: “1) El reconocimiento del carácter normativo superior de la Constitución;
2) La aplicación directa de la Constitución como norma jurídica y; 3) El reconocimiento de
la jurisprudencia constitucional como fuente primaria del derecho”; aquello implica una serie
de limitaciones y prohibiciones al poder público estatal para garantizar los derechos
individuales, de tal suerte que la Constitución tiene una extensa lista de derechos que
garantiza normativamente o en forma prioritaria; por tanto, dentro de este marco normativo
y garantista, la actuación de los operadores de justicia, debe enmarcarse a la vigencia de los
principios y normas constitucionales y jurisdiccionales establecidas en la Constitución y la
Ley cuyo orden jerárquico lo prescribe el Art. 426 de la Carta Magna, que dice: “Todas las
personas, autoridades e instituciones están sujetas a la Constitución…”; es decir, dentro de
este marco referencial, la ley procesal establece para cada fase un procedimiento específico,
sus características, ritualidades y formalidades que de acuerdo a la naturaleza del asunto
exige a los operadores de justicia su fiel cumplimiento y de esta manera asegurar el respeto
al debido proceso y en especial al principio de legalidad y seguridad jurídica.- TERCERO.-
Bajo el precedente constitucional consignado en el Considerando anterior, en la presente
causa, del instrumento aparejado a la demanda se establece que, mediante escritura pública
celebrada con fecha lunes dieciocho de Julio del dos mil once, ante el Doctor Rodrigo
Naranjo Garcés, Notario Séptimo del cantón Ambato, los demandados cónyuges WILLIAM
ROLANDO ORTEGA PAREDES y ADELITA DEL CARMEN GAVILANES CLAVIJO,
venden y dan en perpetua enajenación a favor del actor PACO VINICIO MIRANDA
MARTÍNEZ, la casa signada con el Número UNO de cuadro de áreas y alícuotas, que forma
parte del Conjunto Habitacional “Bosque Azul”, constituido bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal, ubicado en la calle Las Feilloas y calle Las Níspolas, sector Andiglata, parroquia
San Bartolomé, cantón Ambato, provincia de Tungurahua, con un Área total de
DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS SESENTA Y DOS
CENTÍMETROS CUADRADOS, comprendido dentro de los siguientes linderos
particulares: NORTE, en una extensión de nueve metros treinta y cinco centímetros,
parqueaderos del Conjunto Habitacional “Bosque Azul”, y pasando éstos, calle Las Feilloas;
SUR, con una extensión de nueve metros treinta y cinco centímetros, la casa Número DOS
del Conjunto Habitacional “Bosque Azul”; ESTE, con una extensión de siete metros ochenta
centímetros, calle de acceso comunal; y, OESTE, con una extensión de siete metros ochenta
centímetros, cerramiento y propiedad del señor Eloy Quispe; compuesto de la siguiente
forma: Nivel +0,00: patio, con un área de 11,06 m2; garaje, con un área de 12,98 m2; Nivel
+0,20, hall, sala, comedor, cocina, baño social y caja de gradas, con un área de 67,85 m2;
Nivel +2,80, dormitorio uno, dormitorio dos, baño general, dormitorio master, baño, caja
gradas y hall, con un área de 76,36 m2; Nivel +5,60, bodega, lavandería, terraza, caja gradas
y baño, con un área de 76,37 m2; inmueble por el cual, se ha pagado la cantidad de SESENTA
Y SIETE MIL SETECIENTOS VEINTE, 65/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS
DE AMÉRICA. En dicho instrumento público, en alusión a los vendedores, se hace constar
la siguiente Declaratoria: “…Declaran además que el inmueble que enajena se encuentra libre
de todo gravamen, prohibición de enajenar, condición resolutoria o suspensiva, sin perjuicio
de los cual, se someten, si es el caso, al total saneamiento del bien inmueble de acuerdo a lo
dispuesto en la Ley, en especial al saneamiento por evicción…”; es decir, se advierte que,
dentro de las obligaciones de los vendedores, en el contrato de compraventa, estaba la
obligación de saneamiento ya sea por evicción o por vicios redhibitorios, llamados también
como vicios ocultos de la cosa vendida; en este último caso, el comprador tiene la facultad
de iniciar la acción redhibitoria, definida por el Art. 1797 del Código Civil, como: “se llama
acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio, por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble,
llamados redhibitorios”; por tanto, a través de la acción redhibitoria el comprador puede pedir
que se por terminado el contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida por los vicios
ocultos, sea mueble o inmueble, acción que busca proteger al comprador para que la cosa que
fue vendida sea garantizada por el vendedor, si presenta vicios que no se veían pero que
afectan el normal funcionamiento de la cosa comprada.- CUARTO.- Conforme se deja
expuesto en el Considerando anterior, de conformidad con lo dispuesto por el Art. 1797 del
Código Civil, la acción redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta
o se rebaje proporcionalmente el precio, por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o
mueble. Los vicios redhibitorios, para ser considerados tales, deben reunir, de modo
concurrente, las calidades siguientes: Existir al tiempo de la venta; Que por ellos la cosa
materia del contrato no preste servicio para su uso natural, o sirva imperfectamente, de
manera que sea de presumir que el comprador, al conocerlo, se hubiese abstenido de
comprarlo o hubiera pagado un precio muy inferior al entregado; y, Que el vendedor haya
guardado un deliberado silencio sobre los mismos, los cuales deben ser de tal naturaleza que
el adquirente los haya ignorado sin negligencia grave de su parte, o que no haya podido
conocerlos fácilmente en razón de su oficio o profesión. En el caso que nos ocupa, del
informe presentado por el perito Ing. Jorge Vinicio Castro Andrade, fs. 212 a 216, y,
fotografías de sustento de fs. 217 a 242 de los autos, en orden a las observaciones formuladas
y solicitud técnica de los sujetos procesales en la diligencia de Inspección Judicial de fecha
diez de Julio del dos mil quince, según Acta de fs. 165, con relación al bien inmueble materia
de la diligencia y que es materia del Contrato de Compraventa del bien inmueble materia de
la controversia, se desprende: “IDENTIFICACIÓN.- Este bien inmueble signado con el
número UNO (1) que forma parte del Conjunto Habitacional “Bosque Azul”, ubicado en la
calle Las Feilloas (antes denominadas Las Cañas) y calle Las Níspolas sector Andiglata,
parroquia San Bartolomé, cantón Ambato, provincia de Tungurahua”; se identifican los
linderos, Área, Infraestructura y Características de dicho inmueble, por tanto, en alusión al
requerimiento técnico del accionante, en su parte pertinente, dice: “Los resultados obtenidos
en los ensayos esclerométricos dan como resultado que no cumple con las normas de
construcción, produciéndose fallas en la estructura, ya que se deben a que las tensiones
internas en el hormigón, han sobrepasado la resistencia de éste, produciendo la rotura de los
elementos … Esta construcción no cumple con las normas de construcción de los diferentes
elementos estructurales … Los materiales empleados en los diferentes elementos
estructurales y en los acabados son de mala calidad … Las áreas verdes y comunales están
siendo utilizadas para otros fines, como para jardines particulares, así como están siendo
ocupadas con cerramientos para garajes … Las áreas de los parqueaderos y sus terminados
tienen deficiencias … Los resultados obtenidos en el ensayo esclerométrico son los siguientes
… En el presente caso no cumple con la resistencia mínima del hormigón de 201 kg/cm2.
…”; para sustentar los parámetros técnicos antes referidos, aún a título de error esencial, cabe
relievar el informe técnico presentado por el perito Ing. Héctor Altamirano Gamboa, quien,
en su informe de fs. 323 a 327, y fotografías de respaldo que agrega, identificado el inmueble
materia de la presente causa, emite las siguientes Conclusiones: “…CONCLUSIÓN No. 1.-
Se concluye entonces, que si existe un problema de cimentación en la estructura y de la mala
calidad en la dosificación de los materiales constitutivos de dicha construcción, y en la que
ponen en riesgo la habitabilidad de sus ocupantes. CONCLUSIÓN No. 2.- Se concluye
entonces que existe el descascaramiento o desprendimiento del enlucido y empaste por
humedad en paredes en su parte inferior, tanto en la parte interna y externa de la construcción.
Se pudo picar en sitio en ciertos elementos como columnas realizando la toma de muestras y
se pudo verificar que se desmorona muy fácilmente la arena de dichos elementos y esto quiere
decir que la mala dosificación de la arena con respecto al cemento, es decir hay más arena
que cemento en su mezcla homogénea. Se puede corroborar todo esto, comparando con los
resultados obtenidos en el ensayo técnico de resistencia de hormigones utilizando el
instrumento técnico denominado esclerómetro, del peritaje elaborado por el Ing. Jorge Castro
adjuntado al proceso en su debido momento … En el lugar se pudo observar y verificar lo
siguiente: Sobre el parqueo, cubierta de parqueo esta edificación de pudo apreciar por sus
elementos constitutivos como pisos, estructura metálica y cubierta de policarbonato que no
es resistente, por su estado de conservación y el uso, este tipo de edificación ya tiene un
determinado tiempo que es mayor a 5 años de colocados, esto quiere decir que ésta cubierta
fue realizada por la parte demandada y con lo que respecta a la colocación de la cubierta
técnicamente está mal instalada porque el ángulo de inclinación debe ser hacia la parte de la
calle y con una correcta canaleta que evacúe a través de un tubo de PVC debidamente
canalizado hacia un sifón al piso y no la inclinación hacia la pared de la construcción, que
hace que las aguas lluvias choquen y humedezcan las paredes de la edificación. Sobre la
lavandería, se pudo observar que se ha realizado una pequeña mejora en lo que respecta a la
ampliación de dicha lavandería, pero que no repercute en nada en la parte constructiva de la
edificación…”. Por otro lado, el perito Ing. Jorge Vinicio Castro Andrade, a título de
ampliación al informe pericial antes referido, fs. 295 a 298 de los autos, en alusión al Área
de Construcción de la casa vendida por los demandados, dice: “…En la escritura de compra
venta, e hipoteca abierta y prohibición de enajenar, celebrada en la ciudad de Ambato, capital
de la provincia de Tungurahua, República del Ecuador, el día lunes diez y ocho de julio del
año dos mil once, otorgada por los cónyuges WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES
y ADELITA DEL CARMEN GAVILANES CLAVIJO, a favor del señor PACO VINICIO
MIRANDA MARTÍNEZ, en lo que se refiere a la superficie total de la construcción dice
textualmente: “total doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados, sesenta y dos centímetros
cuadrados (244,62 m2)” no consta físicamente en la obra esta superficie, la superficie real de
construcción existente es de 165,22 m2…”; entonces, si los demandados William Rolando
Ortega Paredes y Adelita del Carmen Gavilanes Clavijo, en su calidad de vendedores, según
escritura pública aparejada a la demanda, entregaron el inmueble con vicios de naturaleza
intrínseca que han impedido al comprador el beneficio o uso del mismo, habiéndose cometido
engaño en torno a la cabida de la construcción, con una diferencia de SETENTA Y NUEVE
METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECÍMETROS CUADRADOS, dicho
comprador cuenta con la tutela jurídica necesaria para pretender la resolución del contrato,
puesto que, dada la magnitud del vicio que presenta, según el informe técnico, el inmueble
ha quedado definitivamente inutilizado para servir al fin que naturalmente le corresponde,
como es la vivienda; deduciéndose razonablemente que el comprador pretende conservar el
predio, pero rebajando proporcionalmente el precio teniendo en consideración los vicios
ocultos.-QUINTO.- De las disquisiciones anteriores, aun no habiéndose estipulado en el
contrato de compra venta, en forma expresa, que los vendedores están obligados al
saneamiento por los vicios redhibitorios, es su obligación sanear aquellos que conocía y de
los cuales no le comunicó al comprador, pues así se encuentra establecido en el Art. 1799 del
Código Civil; consecuentemente, al haberse justificado los presupuestos de dicha norma
legal, esto es, que ha existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se generaron
después de esta sino que al momento del contrato ya estaban presentes; que, afectan el
funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el comprador los hubiese conocido no hubiere
comprado el inmueble o hubiese pagado menos por el mismo; que, no han sido manifestados
por los vendedores, y ser difíciles de detectar por parte del comprador; entonces, como los
vendedores tenían conocimiento de los vicios ocultos de la cosa vendida, conforme de deja
demostrado, deben ser obligados, además de la disminución del precio, a indemnizar al
comprador por los perjuicios que su silencio le han ocasionado; sin embargo, dichos
perjuicios no ha sido cuantificados procesalmente. La Confesión Judicial y Aclaración a la
misma, según Actas de fs. 355 y 358, en su orden, dejan en evidencia los manifiestos
contenidos en este fallo.- SEXTO.- En lo atinente a la reconvención formulada por los
demandados WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES y ADELITA DEL CARMEN
GAVILANES CLAVIJO, en su escrito de contestación a la demanda, esto es, la
indemnización de Daños y Perjuicios, entendido como la cuantificación de los daños y
perjuicios materiales, debemos remitirnos a que expresamente estatuye el Art. 1572 del
Código Civil, disposición que establece el daño emergente y el lucro cesante como
componentes de la reparación, dejando a responsabilidad exclusiva de la víctima el demostrar
judicialmente el monto del perjuicio, frente a lo cual, la administración de justicia tiene la
misión de ordenar el pago de los mismos, siempre y cuando, no haya falsedad de por medio;
por tanto, de los argumentos esgrimidos, se excluye el ejercicio de una acción judicial como
conducta ilícita, debido al ejercicio de una acción civil, para la reparación pecuniaria de daños
y perjuicios, al margen de que, tampoco se han cuantificado los mismos con ocasión de la
presente acción; por tanto, no se justifica su indemnización.- SÉPTIMO.- En lo atinente al
pago de costas procesales, reclamados expresamente por el actor, en la demanda, y, por los
demandados en su escrito de contestación a la demanda, es necesario consignar que, de
conformidad con lo dispuesto por el Art. 283 del Código de Procedimiento Civil “En las
sentencias y autos se condenará el pago de las costas judiciales a la parte que hubiere litigado
con temeridad o procedido con mala fe”, en concordancia con el Art. 12 del Código Orgánico
de la Función Judicial, “La jueza o juez debe calificar si el ejercicio del derecho de acción o
de contradicción ha sido abusivo, malicioso o temerario. Quien haya litigado en esta
circunstancias, pagará las costas procesales en que se hubiere incurrido, sin que en este caso
se admita excepción alguna.”. Por tanto, el juez no puede omitir el pronunciamiento de la
fijación de las costas procesales, si las partes lo han solicitado en su debida oportunidad, esto
es al momento de ejercer la acción o de proponer las excepciones, pero siempre y cuando la
parte que hubiere litigado lo hubiere hecho con temeridad o procedido de mala fe. Al
respecto, en la Gaceta Judicial Serie XIII No. 8, pág. 1647, se publica una sentencia que, con
relación al tema, en su parte pertinente, dice: “No procede la sanción de costas cuando no se
ha litigado contra normas expresas legales. Siendo como es la condena en costas de contenido
punitivo, sólo al juez le está atribuido calificar la conducta procesal de las partes para
imponerla”; de tal modo que, la sanción procede cuando se ha litigado contra expresas
normas legales, cuando no se ha aportado prueba alguna que respalde las pretensiones del
litigante o cuando haya mala intención de causar infundadamente perjuicio a la otra parte. En
la presente causa, los demandados deducen una serie de excepciones, sujetas a la producción
de medios probatorios, sin embargo, no actúan prueba alguna tendiente a justificar sus
asertos, por tanto, es procedente la sanción punitiva de costas procesales.- En esta virtud, sin
que sea necesario ninguna otra consideración, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN
NOMBRE DEL PUEBLO SOBERANO DEL ECUADOR, Y POR AUTORIDAD DE LA
CONSTITUCIÓN Y LAS LEYES DE LA REPÚBLICA, se acepta la demanda,
disponiéndose, por justificado la existencia de vicios redhibitorios, y, engaño en cuanto a la
cabida de la construcción, con una diferencia de SETENTA Y NUEVE METROS
CUADRADOS CON CUARENTA DECÍMETROS CUADRADOS, la disminución del
precio en el equivalente a un 30% del valor total de SESENTA Y SIETE MIL
SETECIENTOS VEINTE, 65/100 DÓLARES AMERICANOS, respecto del contrato de
compra venta celebrado entre los cónyuges WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES y
ADELITA DEL CARMEN GAVILANES CLAVIJO, en calidad de Vendedores; y, PACO
VINICIO MIRANDA MARTÍNEZ, en calidad de Comprador, mediante escritura pública
celebrada con fecha lunes diez y ocho de Julio del año dos mil once, ante el Doctor Rodrigo
Naranjo Garcés, Notario Séptimo del cantón Ambato, inscrita en el Registro de Propiedades
con la Partida No. 5063, en el Registro de Hipotecas con la Partida No. 1200,y, en el Registro
de Prohibiciones con la Partida No. 1486, de fecha 25 de Julio del 2011; para el efecto, los
demandados cónyuges WILLIAM ROLANDO ORTEGA PAREDES y ADELITA DEL
CARMEN GAVILANES CLAVIJO restituyan al actor PACO VINICIO MIRANDA
MARTÍNEZ, la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS DIECISÉIS, 19/100 DÓLARES
AMERICANOS, en el término de cinco días de ejecutoriado este fallo; consecuentemente,
el precio de la venta del bien inmueble, materia de la controversia, contenido en la Cláusula
CUARTA de la referida escritura pública de compra venta, queda en la cantidad de
CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUATRO, 46/100 DÓLARES
AMERICANOS.- De conformidad con lo dispuesto por el Art. 1801 del Código Civil, se
dispone la indemnización de perjuicios, por cuerda separada, en razón de no haberse
cuantificado en esta causa.- Ejecutoriada que fuese esta sentencia, notifíquese a los titulares
de la Notaría Séptima del cantón Ambato y Registro Municipal de la Propiedad de este mismo
cantón, para las marginaciones respectivas.- Al amparo de lo dispuesto en el Art. 12 del
Código Orgánico de la Función Judicial, con costas a cargo de los demandados, por el
manifiesto abuso del derecho. En quinientos ochenta dólares americanos se regulan los
honorarios profesionales de los Abogados del actor, por sus actuaciones en la presente causa.-
NOTIFÍQUESE.