Propiedades de Inversión

NIC 40-Seccion 16
 Contenido

1. Alcance
2. Definición y Reconocimiento
3. Medición Inicial
4. Medición Posterior
5. Transferencias
6. Información a Revelar
Alcance
Será aplicable para:

Valuación en los Estados Financieros (EF) de un

arrendatario, de los derechos sobre un inmueble
mantenido en arrendamiento financiero.

Valuación en los EF de un arrendador, de las

propiedades de inversión arrendadas en
arrendamiento operativo.
Alcance
NO será aplicable para:

Activos biológicos relacionados con la actividad

agrícola

Derechos mineros, exploración y extracción de

minerales, como: petróleo, gas natural y otros
recursos no renovables similares
Definición

En lugar de:
Inmuebles
a)Usarse en la
producción o suministro
Como terrenos y/o edificaciones de bienes
o servicios, o bien para
fines administrativos; o
Mantenidos por el dueño
b)Venderse en el curso
ordinario de las
Arrendatario bajo arrendamiento
operaciones
financiero

Para obtener rentas plusvalía o ambas

 Identifiquemos las propiedades de inversión…

1. Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para

venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del
negocio.

2. Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las

actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de
construcción o desarrollo con vistas a dicha venta

3. Las propiedades ocupadas por la empresa para uso administrativo.

 Identifiquemos las propiedades de inversión…

4. Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a

través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más
arrendamientos operativos.

5. Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado

En el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como

propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso
ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene
para obtener plusvalías)

6. Un inmueble que esta siendo construido con el objetivo de arrendarlo y

obtener renta
 El derecho sobre una propiedad que el arrendatario
mantenga bajo arrendamiento operativo, se podrá clasificar y
contabilizar como una propiedad de inversión sí y solo sí:

El inmueble cumple con la El arrendatario emplea el

definición de propiedad de modelo de valor razonable
inversión. (VR).
¿Qué es el Valor Razonable?

Las NIIF definen valor razonable como

el precio que sería recibido por vender
un activo o pagado por transferir un
pasivo en una transacción ordenada
entre participantes del mercado en la
fecha de la medición.
 Caso en Empresas Hoteleras

Respuesta
No. Las propiedades mantenidas
Antecedentes por el operador son para uso en el
El operador de un curso normal de las operaciones,
¿Pueden clasificarse por lo tanto, no representan
hotel es propietario de estos edificios como propiedades de inversión.
una cantidad significativa propiedades de Aunque el operador conserve los
de edificios y quiere inversión? edificios con la intención de que su
maximizar sus ingresos precio aumente en el largo plazo,
vendiendo hospedaje. no es la principal razón para
conservarlos.
Para tener en cuenta

Ciertos inmuebles se componen de una parte

que se tiene para generar rentas o plusvalías,
y otra para la producción/suministro de
bienes o servicios (o fines administrativos).

Si estas partes pueden venderse o rentarse

separadamente, se contabilizarán también
por separado.

Si no fuera así, el inmueble únicamente se calificará como

propiedad de inversión cuando se utilice una porción
insignificante del mismo para la producción o suministro de
bienes o servicios o para fines administrativos.
Otras Consideraciones

Propiedad Planta
y Equipo
A

B C
Propiedad de Inversión
Otras Consideraciones
Cuando la entidad suministra servicios complementarios a los ocupantes
de un inmueble. La entidad tratará dicho inmueble como propiedad de
inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato
(Ej. vigilancia y servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de
un edificio a los arrendatarios que lo ocupan).
Repasemos lo aprendido
Caso ¿Es una propiedad de Inversión?

Un piso para uso propio y 10 piso

para renta a terceros
Renta Intercompañias

Obtenida como dación en pago a

cuenta x cobrar se planea vender
el 6 meses
Se renta a terceros

La compañía no ha definido su
uso
Oficinas de la compañía
Reconocimiento

Las Propiedades de inversión se reconocerán como activos sólo cuando:

• Sea probable que los beneficios económicos futuros asociados con

ellas fluyan a la entidad

• Los costos de las mismas puedan medirse confiablemente

 Valuacion Inicial
Se miden inicialmente a su costo que incluye:

• Costos incurridos inicialmente para adquirir o construir una propiedad de

inversión (Ej. honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por
traspaso de propiedades y otros costos asociados a la transacción.)

• Costos incurridos posteriormente para añadir, sustituir una parte o mantener

dicha propiedad.

• Los mantenimientos menores se reconocerán como gastos en resultados

conforme se incurran.

• Si el pago por una propiedad de inversión se difiere, su costo será el

equivalente al precio de contado. La diferencia entre este monto y el total de
pagos se reconocerá como un gasto por intereses durante el periodo del crédito.
 Valuacion Inicial

El costo inicial sobre una propiedad mantenida bajo arrendamiento financiero y

clasificada como propiedad de inversión, será el establecido para
arrendamientos financieros bajo NIC 17.20:

‒El activo se reconocerá por el menor importe entre el VR de la propiedad y el

valor presente (VP) de los pagos mínimos del arrendamiento

‒Se reconocerá como pasivo un importe equivalente

 Ejemplo Capitalización de Costos
Caso

• En marzo de 2014, la Entidad ABC S.A.S adquirió como una propiedad de

inversión un edificio por $105 millones.
• En junio, ABC S.A.S remodela el edificio para dejarlo en condiciones de
rentarse a un costo de $4 millones.
• ABC S.A.S pagará a un corredor el equivalente a dos meses de renta
si consigue quien lo rente.
• En diciembre, ABC S.A.S renta el inmueble a Entidad XYZ S.A. (arrendatario) en
arrendamiento operativo.

Pregunta

• ¿Puede XYZ S.A. capitalizar los costos de remodelación y los honorarios del
corredor?
Ejemplo Capitalización de Costos
Respuesta

En el día uno, al comprar el edificio, XY Ltda debe reconocer el inmueble bajo

NIC 40.

Los costos que son necesarios para poner la propiedad en las condiciones que
pretende la Administración, deben capitalizarse.

• Precio de compra ($105 millones)

• Costos de remodelación ($4 millones)

Los honorarios del corredor no son costos necesarios para poner la propiedad
en las condiciones para su uso.
Ejemplo Capitalización de Intereses
Pregunta
¿Puede una entidad capitalizar intereses después de que se haya
terminado físicamente la propiedad de inversión, pero antes de que un
inquilino la ocupe?
Respuesta
No. Aunque los costos por préstamos directamente atribuibles a la
adquisición o construcción de un activo deben capitalizarse como parte
del costo de dicho activo mientras se considere apto (NIC 23.11), deben
suspenderse cuando están completas todas las actividades necesarias
para preparar el activo para el uso que se pretende darle, o para su venta
(NIC 23.25).
La capitalización de intereses se suspende cuando se haya terminado la
construcción
CONCLUSION

En NIIF Plenas si esta permitido capitalizar los intereses siempre y cuando será
para construir activos cuya duración sea superior a un año

En PYMES NO esta permitido la capitalización de intereses

Capitalización de Diferencias en Cambio

No esta permitido en ninguna norma

Valuación Posterior

PYMES PLENAS
se debe valuar a Valor Valor Razonable o
Razonable Costo

Se recomienda, pero NO se obliga, a determinar el VR de propiedades

de inversión sobre la base de la valuación de un experto independiente
calificado profesionalmente y con experiencia reciente en la locación y
categoría de la propiedad de inversión valuada
Valuación Posterior

PYMES
se debe valuar a Valor
Razonable

Cuando existe evidencia de que el valor razonable de una propiedad no

puede medirse con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado en
un contexto de negocio en marcha, la propiedad se contabiliza de
acuerdo con la Sección 17 (es decir, mediante un modelo de costo-
depreciación-deterioro)
Valuación Posterior

Con posterioridad al reconocimiento inicial la entidad que

escogió el modelo de VR medirá todas las propiedades de
inversión a VR, excepto cuando no pueda determinarse
confiablemente
¿Qué sucede con las perdidas o ganancias resultantes de la
valuación a VR?

Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el VR

de una propiedad de inversión se incluirán en resultados en
el periodo que surjan.
¿Qué sucede con las perdidas o ganancias resultantes de la
valuación a VR?

Cuenta Debito Crédito

Ganancia

Mayor Vr por reconocimiento a VR X

Ingreso por medición a VR X

Cuenta Debito Crédito

Perdida

Menor Vr por reconocimiento a VR X

Perdida por medición a VR X
Transferencias El inicio de la ocupación por parte del propietario
Transferencia de una propiedad de inversión a una
instalación ocupada por el dueño

Se reclasificarán o El inicio de un desarrollo con intención de venta

transferirán activos Transferencia de una propiedad de inversión a
desde/a propiedades inventarios
de inversión sólo
cuando exista un El fin de la ocupación por parte del dueño
cambio en su uso, Transferencia de una instalación ocupada por el
evidenciado por: propietario a una propiedad de inversión

El inicio de una operación de arrendamiento a un

tercero
Transferencia de inventarios a propiedades de
inversión
Transferencias- Cuando se usa el modelo de VR

Transferencias de
propiedades de inversión, El costo asumido de la propiedad a efectos
contabilizadas a VR, a de contabilizaciones posteriores será el VR
propiedades ocupadas por el en la fecha del cambio de uso.
dueño o a inventarios

Transferencia de propiedad
Se deberá aplicar NIC 16 hasta la fecha del
ocupada por el dueño a una
cambio de uso. Cualquier diferencia a esa
propiedad de inversión que
fecha entre el valor en libros de la
se contabilizará por su VR:
propiedad bajo NIC 16 y su VR se tratará de
la misma forma que una revaluación bajo
NIC 16.
Transferencias- Cuando se usa el modelo de VR

Transferencia de inventarios
Cualquier diferencia entre el VR de la
a una propiedad de inversión,
propiedad a esa fecha y su valor en libros
que se contabilizará a VR:
anterior se reconocerá en resultados.

Cuando una entidad termine

la construcción o desarrollo
de una propiedad de
Cualquier diferencia entre el VR de la
inversión construida por la
propiedad a esa fecha y su valor en libros
propia entidad, que se
anterior, se reconocerá en resultados
contabilizará a VR:
 Ejemplo Transferencias
La Compañía ABC clasificó un edificio de su propiedad bajo propiedades de
inversión.
•Conforme a la opción contenida en NIC 40, la Compañía ABC valuó el edificio a
VR.
•En el nuevo año financiero, la Compañía ABC ocupa el edificio.

Pregunta
¿Cómo debe clasificarse la propiedad después de que la Compañía ABC empiece a
ocupar el edificio?
Respuestas

El costo del edificio ocupado por el dueño debe ser su VR a la fecha de cambio de
uso (NIC 40.60). El edificio debe reclasificarse como una propiedad ocupada por
el dueño y, por lo tanto, debe depreciarse.
Bajas
Una propiedad de inversión se dará de baja en libros cuando:

• Se venda, o
• La propiedad de inversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperen
beneficios económicos procedentes de su desapropiación.

La pérdida o ganancia resultante del retiro o baja de una propiedad de inversión,

se determinará como:

• Las diferencias entre los ingresos netos de la transacción y el valor en libros del
activo.
• Se reconocerá en el resultado del periodo en que tenga lugar el retiro o baja
Información a Revelar

1. Si aplica el modelo del VR o el modelo del costo.

2. Si aplica el modelo del VR y en qué circunstancias, los derechos

sobre inmuebles mantenidos en régimen de arrendamiento
operativo, se clasifican y contabilizan como inversiones
inmobiliarias.

3. Cuando la clasificación resulte difícil, los criterios desarrollados por

la entidad para distinguir las propiedades de inversión de los
inmuebles ocupados por el dueño y de los inmuebles que se tienen
para vender en el curso normal de las actividades del negocio.
 Información a Revelar

4. Los métodos e hipótesis significativas aplicados en la determinación del

VR de las propiedades de inversión.

5. La entidad que aplique el modelo del VR también deberá presentar una

conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio
y al final del ejercicio.

6. Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o

desarrollo de propiedades de inversión o por concepto de reparaciones,
mantenimiento o mejoras.
Información a Revelar

Las cifras incluidas en el resultado del ejercicio por:

(i) Ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión.

(ii) Gastos directos capitalizados (incluyendo reparaciones y mantenimiento)

relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por
rentas durante el ejercicio.

(iii) Gastos directos capitalizados (incluyendo reparaciones y mantenimiento)

relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en
concepto de rentas durante el ejercicio.