3.5.

1 TIPOS DE CONTRATO

Contratos de Construcción de Obra

El contrato de construcción de obras, es el documento que firman el Cliente y el

Constructor. Mediante el cual el Constructor se obliga a ejecutar las obras y al
Cliente a pagarlas. El contrato debe describir qué trabajos hay que realizar y cómo
ha de efectuarse el pago de los mismos.

Los trabajos son con frecuencia complejos y suponen muchas operaciones

diferentes, exigiendo al Constructor la compra de multitud de insumos y diferentes
elementos manufacturados, así como el empleo de una amplia gama de máquinas
y la colaboración de personas de diferentes oficios.

Existen muchas maneras de contratar el pago de unas obras de construcción.

Estas difieren básicamente en la forma de abonar la construcción que se realiza.
Cada una de ellas determina en el Constructor una estrategia distinta a la hora de
programar el proceso constructivo y sobre todo a la hora de establecer prioridades
en la ejecución de las distintas unidades de obra. Los tipos más comunes de
contratos de construcción son:

 Contrato de Proyecto y Construcción.

 Contrato a precio fijo ó cerrado.
 Contrato por unidades de obra y cuadro de precios.
 Contrato de presupuestos parciales y presupuesto general.
 Contrato por administración.

Contrato de Proyecto y Construcción

Es una modalidad, que en los últimos tiempos se está haciendo habitual en los
grandes proyectos de construcción. En este tipo de contrato el Constructor o
Contratista toma a su cargo tanto el proyecto como la construcción de las obras y
en su oferta valora la ejecución de los trabajos descritos en un proyecto, que el
mismo equipo o alguien por cuenta del Constructor ha redactado. En este tipo de
contratos el Cliente realiza la licitación sobre un Pliego de Bases, que define de
manera suscita el objetivo o intención que desea conseguir con la construcción, y
deja en libertad al Contratista para definir la manera de lograrlo, debiendo el
mismo Contratista valorar con posterioridad su propio proyecto. El Cliente realiza
la adjudicación a aquella oferta que le resulta más aceptable para satisfacer los
objetivos perseguidos con la construcción o simplemente a aquella que le gusta
más. Algunos Contratistas se inclinan claramente por este tipo de contrato, sobre
todo cuando en él se incluye la financiación de toda la operación. Es decir, el
Contratista no sólo aporta el proyecto completo y su construcción, sino que lo
financia y el Cliente se compromete a abonar a lo largo de una serie de años,
normalmente muchos más de lo que dura la construcción, el importe total de su
promoción.
En la actualidad, en ciertos casos, se incluyen entre los trabajos comprendidos en
el contrato incluso el mantenimiento de la construcción o instalación construida
durante una cantidad considerable de años. En algunos países, se contratan en la
actualidad tramos de carretera incluyendo en el contrato el paquete completo:
Proyecto, Construcción y Mantenimiento durante diez o quince años. El Cliente
(habitualmente la Administración en estos últimos casos) pacta con el Constructor
el pago dilatado en el tiempo de toda la operación, incluyendo, como es lógico, en
el importe los intereses generados por el pago diferido. Como ventajas de este
sistema se pueden señalar:

 Coordinación de especialistas en diseño y en construcción de un

determinado tipo de obras, lo que repercute favorablemente en la calidad
final de la construcción.
 Proyecto concebido en todo momento para ser construido de una manera
racional y económica. En muchas ocasiones el diseño ha sido condicionado
por la propia ejecución de los trabajos.
 Posibilidad de conseguir ofertas económicamente ventajosas al amoldar el
constructor el Proyecto a sus disponibilidades.

Por el contrario, este sistema tiene como inconvenientes:

 Cada Contratista ofrece soluciones diferentes, adecuadas a su propia

conveniencia, que pueden no coincidir con la conveniencia del proyecto o
idea del Cliente.
 Encarecimiento de la fase de diseño, al concurrir por ejemplo diez
proyectos y ofertas distintas y sólo aprovecharse una sola.
 Falta de control por parte del Cliente, al no disponer de persona
independiente que pueda velar por sus intereses en los posibles cambios
de diseño al construir.
 Difícil garantía de que, en caso de dificultades, el coste ofertado no varíe
sustancialmente y siempre hacia arriba.

Contrato a Precio Alzado

En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave en mano el Contratista

se compromete a entregar una construcción completamente terminada y en
estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartida en
plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. La oferta del
Contratista se basa en un estudio del proyecto suministrado por el Cliente, pero
los riesgos de errores en dicho Proyecto se entienden asumidos por el Contratista
que debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le
entrega el Cliente y añadir en él todo aquello que considera que falte ya que la
cifra de su oferta se considera "cerrada" una vez firmado el Contrato. El
Contratista se compromete a recibir exclusivamente la cantidad ofertada,
incluyendo en ella todas aquellas cosas que en su opinión son necesarias para la
correcta terminación y funcionamiento de la instalación, aunque no estuvieran
incluidas en el Proyecto recibido para el estudio de la oferta.
Las ventajas de este tipo de contrato son:

 Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se oferta lo mismo por
cada uno de los licitantes, por tanto, son comparables.
 El Cliente se asegura un costo más o menos cierto o al menos con muy
pequeño porcentaje de variación, ya que los riesgos de posibles variaciones
son asumidos por el Contratista e incluidos en el precio ofertado.
 El Contratista asume la responsabilidad de la medición por lo tanto puede
valorar algo que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores
ajenos a la hora de evaluar sus propios costos.
 Evita una gran parte del trabajo de medición y valoración del trabajo
realizado, pues la cifra final de cada unidad es conocida y por lo tanto se
puede CERTIFICAR, o sea pagar cada relación mensual de obra realizada,
a base de calcular el porcentaje realizado de cada unidad.
 El Cliente obtiene una serie de ofertas, que le comprueban la fiabilidad
económica del Proyecto que encargó y al compararlas le dan una idea muy
clara de cuál puede ser el precio real de la construcción de su proyecto.

Como inconvenientes se podrían señalar:

 El establecimiento de un precio alzado obliga al Contratista a no poder

variar prácticamente nada una vez realizada la adjudicación, ya que si lo
hace el Contratista puede aprovechar la coyuntura para mejorar su posición
contractual y ya no tiene competencia posible, que permita comprobar lo
procedente de su postura.
 Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas posibilidades de
error, pues cualquier variación supone dificultades seguras entre Cliente y
Contratista.

Este tipo de contratos sólo son recomendables en alguno de los casos siguientes:

 Obras de poca cuantía económica.

 Obras que pueden ser definidas con precisión. Debe evitarse su uso, por
ejemplo, en obras subterráneas, o con alto grado de incertidumbre.
 Obras de poca duración o poco riesgo de variación de precios.

Contrato por unidades de obra y cuadro de precios

Se contrata el precio de una serie de unidades de obra, de tal manera que no se

asegura el volumen de cada unidad, ni siquiera la ejecución de todas las unidades
del contrato. El constructor debe realizar sus cálculos de costo de cada unidad
independientemente y evaluar aproximadamente el valor global de las obras, para
repartir gastos no proporcionales al volumen de obra. El Cliente no queda
comprometido de ninguna forma a asegurar un volumen determinado de obra. Es
un tipo de contrato típico de obras con un gran margen de inseguridad en su
ejecución, e incluso se suele utilizar para contratos de trabajos de investigación o
prospección en los cuales existe una cantidad determinada y fija a gastar, que se
consume con arreglo a un cuadro de precios contratados, en los que se suele
añadir los porcentajes necesarios para cubrir los gastos de impuestos, beneficio
industrial del Contratista, etc. Es un contrato a firmar con un Contratista de
confianza, cuando no es posible prever ni siquiera aproximadamente los
volúmenes de obra a realizar, y por lo tanto tampoco se puede garantizar el
importe total de las obras que se ejecuten.

Contrato a Precios Unitarios

Es el contrato habitual y más frecuente; utilizando un catálogo de conceptos de

obra, la medición de los planos del mismo y los análisis de precios unitarios de los
conceptos se obtiene una valoración reflejada en un presupuesto general a costo
directo, como suma de los diferentes conceptos de obra incluidos en el proyecto
recibido y que formará parte del Contrato. Este presupuesto general, afectado de
un coeficiente mayor que la unidad, para cubrir impuestos, gastos generales,
utilidad y cualquier otro costo proporcional al volumen de obra realizado, es el
presupuesto final del proyecto. Para obtener la cifra de su oferta, el Contratista
obtiene sus propios precios de costo de las distintas unidades de obra que figuran
en el proyecto. Aplica estos precios a las mediciones que figuran en el proyecto
recibido y obtiene unos presupuestos parciales y un presupuesto general llamado
Costo Directo. A continuación, obtiene el factor por el cual debe multiplicar todos
sus costos directos para cubrir costos indirectos, el financiamiento, la utilidad y
cualquier otro sobrecosto que el Contratista estime. Este factor en la actualidad
puede variar en la actualidad entre el 1.35 y el 1.70. Al aplicarlo al presupuesto
Costo Directo, se obtiene la cifra que en realidad debería ser la ofertada por el
Contratista. En este tipo de contrato se pacta que sólo se abonarán aquellas
unidades de obra realmente ejecutadas por el Contratista. Una vez construida la
obra las mediciones reales multiplicadas por los precios unitarios, dan el importe
total definitivo a cobrar por el Contratista. En el Pliego de Condiciones del
Proyecto, que es uno de los documentos del Proyecto que se incorpora al
Contrato, se suele especificar el porcentaje de variación aceptado en el volumen
total de cada unidad de obra, para respetar el precio de la unidad contratado.

Las ventajas de este tipo de contrato, sobre todo si el Proyecto está bien
realizado, son evidentes pues participa de las ventajas de los otros sistemas ya
descritos y por ello es el tipo de contrato más común en las obras de ingeniería.
Asegura en cierta medida el costo total y al mismo tiempo deja abierta la
posibilidad de introducir variaciones sin perjuicio para ninguna de las dos partes
contratantes: Cliente y Contratista. Por otra parte, fija una base concreta y
determinada sobre la que realizar la licitación de las obras, permitiendo una
competitividad justa entre los concursantes a una obra.

Aunque suele ser el sueño de algunos constructores, no es en absoluto

recomendable para los intereses del Cliente. Si profundizamos un poco en la
filosofía de todo buen Contratista, tampoco lo es para éste. Este contrato por
Administración se basa en la fijación de unos precios de mano de obra y
materiales por parte del Contratita y con arreglo a ellos se facturan al Cliente los
trabajos realizados encargados por la propiedad. El compromiso del Contratista se
limita a fijar la cantidad a facturar por cada hora de operario o peón, y por cada
unidad de material empleado, pero sin asegurar en ningún caso el número de
horas ni las cantidades a emplear en cada unidad de obra. Sobre el total de
facturación de mano de obra y materiales consumidos el Contratista carga un
porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos y utilidad. Por tanto, la cantidad total a
cobrar por estos conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total
de mano de obra y materiales, independientemente del volumen total de obra
realizado.

Este tipo de contrato exige, para ser razonablemente aceptable para el Cliente,
una estrecha vigilancia del Contratista por parte del Cliente y supone
habitualmente un coste superior en la obra ejecutada que el que se conseguiría
con otro tipo de contrato. En este Contrato se elimina todo interés por el
rendimiento y la productividad no sólo en el contratista, sino en el propio personal
u organización de éste. Por otra parte, el Contratista se encuentra totalmente
coaccionado en su trabajo, no pudiendo tomar decisión alguna, sin el previo
permiso del Representante del Cliente, lo cual dificulta gravemente su propia
programación de trabajo. Además, la tramitación administrativa de los pagos suele
resultar complicada debido a la multitud de comprobaciones y papeleo que
requiere su autorización. No es aconsejable por lo tanto este tipo de contrato, más
que en casos de emergencia y siempre de manera provisional y parcial hasta
conseguir la firma de otro contrato más conveniente. Como es lógico, existen
además multitud de tipos de contratos que contemplan diferentes variantes a las
mencionadas más arriba. Entre ellos los contratos al costo más un beneficio fijo,
los contratos con beneficio en función del costo alcanzado, etc. El Contrato es
básicamente un acuerdo entre las dos partes contratantes en el cual se establecen
los compromisos y obligaciones de cada parte, así como el reparto asunción de
los riesgos que se puedan presentar. Todo ello en un plano de igualdad que
supone además implícita la buena fe de ambas partes en el momento de la firma
del contrato.

Se prevé y a título excepcional la posibilidad de retribución a precio alzado, sin

existencia de precios unitarios

 Se regula con detalle la aplicación de la revisión de precios

 Se regula con precisión la adjudicación de un contrato en supuesto de baja
temeraria
 Se regula la constitución y posibilidades de las fianzas o garantías exigidas
para los contratos

Documentos del Contrato.

El contrato de construcción de una determinada obra obliga al Contratista a

realizar la obra y al Cliente o Propietario a pagarla. El contrato debe por tanto
describir detalladamente qué es lo que hay que construir, y cómo se va a pagar lo
construido. Para esto el contrato debe incluir una serie de documentos:
 1. - Proyecto

Es conveniente que forme parte del contrato el Proyecto completo, pues si

es un buen Proyecto, incluye en él no sólo la descripción gráfica y
pormenorizada de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino también
condiciones, calidades de ejecución, y formas de abono de cada una de las
unidades. Además, permite al Contratista obtener una idea clara de cuáles
son los objetivos finales de lo que va a hacer y por tanto, si es una persona
responsable y técnica, le permite conocer a fondo no sólo lo exigible
técnicamente sino también lo conveniente en el proceso constructivo.
Desde un punto de vista puramente legal, se suelen especificar los
documentos del proyecto que son contractuales, es decir que forman parte
legal del contrato e incluso el orden de prioridades en caso de divergencias
entre unos documentos y otros.

2. - Pliego de Condiciones Generales

En las condiciones generales del Contrato se especifican

responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las partes
contratantes y sus competencias en los campos de actuación respectivos.

3. - Oferta

Es el documento de compromiso, firmado por el Contratista y aceptado por

escrito por el Cliente, donde se fija el precio ofertado y el plazo ofrecido
para la terminación de los trabajos, respetando las condiciones fijadas en el
Contrato.

4. - Documentos aclaratorios

De algún posible punto difícil o importante del contrato, como puede ser el
de la fianza, premios o sanciones por retrasos, forma de actuar en caso de
aparición de emergencias imprevisibles, reparto de riesgos, etc.

5. - Contrato propiamente dicho

Es el documento, firmado por ambas partes obligándose en los términos

fijados en los documentos antes descritos, que se resumen en el
compromiso del Constructor a construir y el del Contratista a pagar lo
construido.

Riesgos e Imprevistos.

Ninguna actividad humana que se haya previsto de antemano tiene la garantía

absoluta de que su realización se verifique exactamente según se proyectó.
Existen una serie de factores de imposible calificación ni cuantificación a priori,
que pueden alterar las previsiones iniciales y hacer variar por tanto los resultados
obtenidos respecto a los inicialmente previstos. Es el riesgo de no cumplimiento de
las hipótesis de partida, riesgo inherente a toda actividad humana. Disminuir
riesgos es caro, y aumentarlos peligroso. Es necesario llegar a un compromiso
entre conseguir una cierta seguridad de cumplimiento encareciendo la actividad
excesivamente; o afrontar un probable fallo en las previsiones, al abaratar en
exceso el costo de dicha actividad. El proceso constructivo está basado en unas
previsiones apriorísticas, cuya falta de cumplimiento puede traer consigo graves
perjuicios de todo tipo a los actores de todo el proceso. Especialmente a aquellos
actores que arriesgan en el proceso su patrimonio, su prestigio o incluso su
seguridad. Existe la creencia de que el Contratista debe tomar a su cargo la
mayoría o incluso todos los riesgos del proceso. Pero esto no debe ser así.
Evidentemente la asunción de riesgos por parte del Contratista supone unos
costos, que se incluyen en los precios del contrato. El Cliente paga por tanto estos
riesgos de una manera indirecta, pero se supone de manera implícita que los
riesgos asumidos por el Contratista son los normales de cualquier actividad
industrial.

Los riesgos normales habitualmente incluidos en los precios de una manera

automática son: retrasos por inclemencias normales del tiempo, aumentos
previsibles de materiales y mano de obra (no recogidos en fórmulas de revisión de
precios), acontecimientos previsibles, aunque no de frecuencia habitual etc.

Pero cuando los riesgos y convierten en imprevisibles deben ser afrontados de

común acuerdo entre el Cliente y el Contratista. No hay que olvidar que el objetivo
del Contratista es obtener un beneficio por su actividad constructora. Si este
objetivo no se cumple desaparece como Contratista. Si se le obliga a afrontar
costes imprevistos de gran magnitud, tratará de reducir gastos en otras unidades o
elementos de la obra a costa de la calidad de la misma y en perjuicio del propio
Cliente.

Otro tipo de riesgos, que podríamos llamar riesgos improcedentes, son aquellos
derivados de una falta de información adecuada en el Proyecto, por ejemplo,
sobre las características del terreno donde se asienta la construcción proyectada.
A veces el Proyecto define de manera muy general la unidad a realizar, incluyendo
en ella trabajos de muy diferente índole, y por tanto de muy diferente costo, dentro
de una misma unidad. Si al final resulta fácil la ejecución del trabajo el Contratista
puede resultar muy beneficiado, en caso contrario muy perjudicado. Este tipo de
riesgo se debe evitar con una información adecuada en el Proyecto, aunque para
ello sea necesario encarecer el mismo. Siempre es más barato modificar un papel
que derribar parte de una construcción ya realizada. Otra forma de incluir riesgos
improcedentes en un contrato, es dejar a la responsabilidad del Contratista el
diseño final de una determinada unidad de obra, con especificaciones poco claras
que supongan una valoración técnica general opinable de la misma. Por ejemplo:
"la excavación quedará con sus laderas en talud apropiado y estable". Esto, en el
fondo, es transmitir al Contratista una responsabilidad ingenieril propia del
Proyectista que puede tener graves consecuencias para el Cliente, una vez
terminada la obra. El proyecto debe definir con exactitud la forma definitiva de
cada parte de la obra y la responsabilidad del Contratista es, o debe ser,
únicamente la de construir exactamente aquello que se ha proyectado, no la de
proyectar ni modificar el diseño del Proyecto.

Como resumen se puede decir, que no existe contrato válido entre dos partes para
realizar algo que no pueda ser definido completamente. En todo contrato válido
existen tres partes esenciales:

 La intención del Cliente según se expresa en los documentos del contrato,

 la interpretación de esta intención hecha por el Contratista y reflejada en la
oferta y,
 el objeto de su mutuo acuerdo.

Por tanto, si un riesgo se materializa en tal manera que se sale de toda magnitud
lógicamente concebible por ambas partes cuando éstas redactaron o leyeron los
documentos del contrato, este riesgo materializado es de tal naturaleza que no
está cubierto por el contrato. Es decir, todo riesgo mencionado en un contrato
tiene implícitos unos límites y resulta imposible para el Contratista salvaguardar
los intereses del Cliente más allá de estos límites.

En general, hay que evitar "pasarse de listo" tanto por parte del Contratista como
por parte del Cliente. En todo contrato es imprescindible presuponer la buena
voluntad de las partes, que aportan unos medios para una tarea común, que ha de
ser llevada a cabo con un espíritu de colaboración lo más sincero posible. Y la
aparición de "detallitos" en una u otra parte acaba siempre siendo perjudicial para
el objeto final del contrato: la obra. No hay que olvidar, sin embargo, que en un
contrato son distintos los intereses de ambas partes contratantes y a menudo
enfrentados. Por lo tanto, cada parte tiene la obligación de defender sus intereses
hasta el límite que permita la justicia del contrato. El interés del Cliente es que su
obra resulte de la mayor calidad posible, con el menor costo posible. El objetivo
del Contratista es conseguir el máximo beneficio, sin disminuir la calidad prevista y
contratada de su producto, que es la construcción que entrega.

Fianzas

En los contratos de construcción es corriente estipular que el Contratista tenga

que depositar una fianza. Se llama fianza a una determinada cantidad de dinero
que el Contratista deposita por adelantado ó permite que se le deduzca de los
pagos periódicos para responder ante el Cliente de posibles reparaciones,
defectos o incumplimientos de contrato que pueda padecer la obra realizada.

Esta cantidad normalmente es devuelta al constructor, una vez transcurrido el

período de garantía de la obra. Durante este período el Contratista asume la
responsabilidad de reparar y dejar la obra en las mismas condiciones que el día en
que se terminó. En muchos casos, para no tener que depositar en metálico la
fianza, se recurre a un aval o afianzador, es decir a un documento mediante el
cual una entidad bancaria responde ante el Contratista hasta una cantidad
determinada, la fianza, de las obligaciones del Contratista.

Naturalmente este aval o fianza supone un costo adicional para el Contratista,

costo que ha de repercutir en sus precios. Realmente se trata de un seguro sobre
la posible informalidad del Contratista, es decir cubre para el Cliente, el riesgo de
que el Contratista no responda de sus obligaciones contractuales.

La experiencia enseña, a veces, que quizás sería preciso establecer una fianza o
aval que garantice al Contratista, el riesgo de una falta de seriedad del Cliente a la
hora de cumplir asimismo sus obligaciones contractuales. No es, por desgracia,
infrecuente el caso de que sea el Cliente el causante del conflicto e incluso de la
interrupción de las obras, bien de manera directa, bien indirecta por falta o demora
en los pagos pactados.

De cualquier forma, los contratos que normalmente se redactan, parecen casi

siempre inspirados por una de las partes: El Cliente. En el mundo de la
Construcción es frecuente el dicho "pena de muerte para el Contratista, por el
mero hecho de serlo"

Hay que reconocer sin embargo que se ha avanzado bastante en el capítulo de

protección de los derechos del Contratista.

Sin embargo, el contrato de obra pública sigue sin ser un contrato en igualdad de
derechos y obligaciones para ambas partes contratantes.

En los contratos se suelen contemplar los posibles incumplimientos por parte del
Contratista con gran detenimiento, mientras se dedican pocas líneas a las posibles
violaciones del contrato por la otra parte.

Referencias
Suarez Salazar. (2008). Administración de Empresas Constructoras. Madrid, España: Limusa.