CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO QUE

CELEBRAN POR UNA PARTE LA SOCIEDAD MERCANTIL DENOMINADA LA

NOPALERA HUATULCO S.A. DE C.V., REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR
LA SEÑORA MARÍA ALICIA GÓMEZ CASTAÑARES EN SU CALIDAD DE
APODERADA, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARÁ EL
VENDEDOR, Y POR LA OTRA PARTE
__________________________________ A QUIEN EN LO SUCESIVO Y PARA
LOS EFECTOS DE ESTE CONTRATO SE LE DENOMINARÁ EL COMPRADOR,
AL TENOR DE LAS SIGUIENTES:

D E C L A R A C I O N E S

1.- DEL VENDEDOR.

1.1.- Que La Nopalera Huatulco, S.A. de C.V. es una sociedad mercantil

legalmente constituida conforme a las Leyes de la República Mexicana, según
Póliza número 5,042 del Libro de Registro 05, de fecha 28 días del mes de octubre
de 2019, de la Correduría Pública número 3 de la Plaza del Estado de Oaxaca,
pasado ante la Fe del Licenciado Enrique López Salinas, debidamente inscrita en
el Registro Público del Comercio de Santa Cruz Huatulco, Oaxaca, en el folio
mercantil N-2019093277, de fecha 22 de noviembre de 2019 y que su
representante cuenta con los poderes necesarios para suscribir el presente
contrato a nombre de su representada y manifiesta bajo protesta de decir verdad
que sus facultades no le han sido limitadas o modificadas en forma alguna.

1.2.- Que mediante Instrumento número 10,871, Volumen 154, de fecha 15 de

enero de 1991, pasada ante la Fe del Licenciado Emmanuel Roberto Toledo
Medina, Notario Público número 26 del Estado de Oaxaca y del Patrimonio
Inmueble Federal, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad de
San Pedro Pochutla, Oaxaca bajo el registro número 48 sección Primera “Registro
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de la Propiedad” de fecha trece de mayo de mil novecientos noventa y uno;
Constructora y Desarrolladora de la Costa Oaxaqueña S.A. de C.V. acredita la
propiedad del Lote 20 ubicado en Paseo Tangolunda, Sección Comercial, Zona
Turística de Bahía Tangolunda, Bahías de Huatulco, Oaxaca.

1.3.- Que Constructora y Desarrolladora de la Costa Oaxaqueña S.A. de C.V.

constituyó Régimen en Condominio respecto del inmueble descrito en el
antecedente 1.2 del presente contrato, al cual se le denominó “Plaza Esmeralda”
el cual constó de 28 unidades.

1.4.- Que mediante Instrumento Público número 6,723 Volumen número 151 de
fecha 19 de diciembre de 2019, pasado ante la Fe del Licenciado Enrique López
Salinas, Notario Público número 115 del Estado de Oaxaca se llevó a cabo la
Constitución del Fideicomiso de Administración número F/010 con Accendo
Banco, S. A. I. de B.M. respecto a los inmuebles ubicados en el Lote 20 Paseo
Tangolunda, Sección Comercial, Zona Turística de Bahía Tangolunda, Bahías de
Huatulco, Oaxaca, con la finalidad de llevar a cabo la remodelación de los mismos
y su posterior comercialización, en el mismo se le otorga la facultad a La
Vendedora para la celebración de todos los actos de comercio necesarios
respecto a los bienes del Régimen en Condominio.

1.5.- Que se llevará a cabo la Modificación al Régimen en Condominio del

inmueble descrito en el antecedente 1.2 en el cual se modificarán superficies,
áreas comunes, nombre del condominio entre otros. Que el Desarrollo Residencial
se denominará “Biulu Condos” y serán de observancia de los condóminos los
Reglamentos denominados de Condominio y Administración, y de Diseño,
Construcción e Imagen del citado Desarrollo. Adicionalmente, con la finalidad de
reglamentar los derechos y obligaciones de los condóminos incluyendo las normas
particulares de administración de dicho desarrollo Residencial.

1.6.- Que, para la construcción del citado Desarrollo Residencial, el Ayuntamiento

del Municipio de Santa María Huatulco ha otorgado las licencias y permisos
correspondientes.
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1.7.- Va a ser objeto del presente contrato, la unidad privativa ______, del
Desarrollo Residencial “Biulú Condos”, tiene una superficie de ____m2
dentro de la unidad privativa y _____m2 de terraza, dando un total de
______m2, con las medidas y colindancias que legalmente le correspondan
según el proyecto a realizar en el condominio; un cajón de estacionamiento
identificado con el número____ con una superficie de _____ M2 y una
bodega identificada como Bodega ____ con una superficie de _____ M2

Los planos de la Unidad privativa número _____ y del cajón de estacionamiento y

bodega se agregan al presente contrato como Anexo “A”, debidamente firmados
por las partes.

2.- DEL COMPRADOR.

2.1.- Es su deseo comprar la unidad privativa ____, descrita en la declaración 1.7

anterior, por lo que manifiesta que respetará y cumplirá con todas y cada una de
las obligaciones a su cargo, contenidas en el Reglamento de Condominio y
Administración, en el Reglamento de Diseño y Construcción del Desarrollo
Residencial y en el Reglamento de Condominio y Administración del Desarrollo
Residencial “Biulú Condos”.

2.2.- Está conforme en celebrar un contrato de COMPRAVENTA con reserva de

dominio respecto de dicha unidad privativa, y manifiesta al efecto, que recibe del
VENDEDOR toda la información relativa al departamento, como son la ubicación,
planta arquitectónica, tipo de acabados, entre otros, información con la que se
encuentra conforme y de acuerdo.

2.3.- Tiene la capacidad jurídica, económica y financiera suficiente para adquirir la

citada unidad privativa y para celebrar el presente contrato.

2.4.- Que sus datos generales son los siguientes:

a). Lugar y fecha de nacimiento: ____________________________.

b). - Domicilio Particular: ___________________________________.

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c).- Teléfono del Celular: ______________

d).- Estado Civil: ______________

f).- Nacionalidad:________________

g).- Ocupación: ______________

Habiendo leído las declaraciones que anteceden, las partes contratantes están
conformes y de acuerdo en sujetarse a las siguientes:

C L Á U S U L A S

PRIMERA.- DE LA COMPRAVENTA.- La sociedad mercantil denominada LA

NOPALERA HUATULCO S.A. DE C.V., representada en este acto por la señora
MARÍA ALICIA GÓMEZ CASTAÑARES en su calidad de apoderada, vende con
reserva de dominio a ___________________, quien compra con esta modalidad,
la unidad privativa identificada con el número ____, del Desarrollo Residencial
“Biulú Condos”, con la descripción, superficies, medidas, linderos y descripción
contenidas en la declaración 1.7 anterior, ubicado en el Desarrollo Residencial
“Biulú Condos”, ubicado en el Lote 20 ubicado en Paseo Tangolunda, Sección
Comercial, Zona Turística de Bahía Tangolunda, Bahías de Huatulco, del
Municipio de Santa María Huatulco sujeta al Régimen de Condominio y
Administración del citado desarrollo residencial, y al Régimen de Condominio y
Administración, con los indivisos de copropiedad sobre las áreas y bienes
comunes del régimen de condominio que le corresponden, libre de todo gravamen,
y su uso o destino es estrictamente habitacional.

SEGUNDA. - PRECIO.- El precio de la unidad privativa objeto de la presente

compraventa es la cantidad de USD $____________________________

El precio total lo pagará EL COMPRADOR al VENDEDOR en los siguientes plazos

y términos:

_____________
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Los pagos deberán ser realizados a la cuenta número
*****************************
Existiendo la posibilidad del comprador de adelantar pagos sin penalización
alguna.

TERCERA. - RESERVA DE DOMINIO. - Como ya quedó establecido en la

cláusula PRIMERA, EL VENDEDOR se reserva el dominio de la unidad privativa
objeto de la presente COMPRAVENTA mientras EL COMPRADOR no haga pago
total del precio pactado en la cláusula SEGUNDA.

EL COMPRADOR no podrá enajenar o gravar la unidad privativa objeto de esta

COMPRAVENTA en tanto no haya pagado el precio total y se le haya transmitido
el dominio del inmueble objeto de la presente operación.

CUARTA. - POSESIÓN- El VENDEDOR entregará al COMPRADOR la posesión

de la unidad privativa con los acabados acordados por las partes de conformidad
con los anexos que se adjuntan al presente contrato para formar parte del mismo,
el día ***********, siempre que el COMPRADOR le haya pagado el 100% del precio
de compraventa.

Las partes pactan que el VENDEDOR podrá prorrogar el plazo de entrega hasta
por tres meses más al pactado en el párrafo anterior, en cuyo caso así lo hará
saber al COMPRADOR, con antelación al vencimiento del plazo señalado en el
párrafo que antecede, el saldo del precio se liquidará contra la entrega del
inmueble.

El COMPRADOR está conforme y de acuerdo en que deberá solicitar por su

cuenta y cargo, la dotación de los servicios de agua, energía eléctrica, telefonía a
las autoridades y empresas que presten dichos servicios.

QUINTA.- CONDICIONES DE ENTREGA DE LA UNIDAD PRIVATIVA.- Las

partes firman de conformidad los planos relativos a la unidad, identificados como
anexo B, mismos que se agregan al presente contrato para formar parte del
mismo, y que consisten en:
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a) Croquis de la planta arquitectónica de la unidad.
b) Diseño de iluminación.
c) Diseño y Planta de Acabados

Adicionalmente, por lo que hace a los acabados, estos se detallan en los anexos
marcados con las letras “B” (Memoria Descriptiva de Acabados), y en el anexo “C”
se incluye el Croquis de Ubicación con Medidas y Colindancias, que también son
firmados por las partes y que se agregan al presente contrato para formar parte
del mismo, El VENDEDOR responderá de los defectos o vicios ocultos de la
unidad condominal, por un plazo de un año contado a partir de su entrega al
COMPRADOR.

QUINTA BIS.- OBRAS COMPLEMENTARIAS.- El Comprador podrá solicitar a LA

NOPALERA HUATULCO S.A. DE C.V. cambios arquitectónicos y de acabados a
el inmueble objeto de este contrato, en cuyo caso desde ahora acepta que dichos
cambios no están considerados en el precio de compraventa referido en la
cláusula segunda, por lo que pagará las cantidades adicionales para la realización
de dichas obras complementarias, en los plazos y términos que acuerde con LA
NOPALERA HUATULCO S.A. DE C.V., para lo cual se signará por las partes un
convenio adicional, donde se especifiquen los cambios a realizar a la unidad y el
precio adicional, por dichas modificaciones.

Las partes pactan desde ahora que, en caso de rescisión del presente contrato,
por causa imputable al COMPRADOR, el VENDEDOR tendrá derecho al pago de
las cantidades adicionales por la realización de las obras complementarias que
sean ejecutadas en el inmueble materia de esta compraventa, y, además, el
COMPRADOR se obliga al pago de todas las erogaciones que el VENDEDOR
realice, para dejar el inmueble conforme al proyecto original. Dichas cantidades
desde ahora acepta el COMPRADOR en que el VENDEDOR las deduzca del
pago realizado de la parte del precio, y este último devolverá al primero el
remanente, en caso de que exista, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la
fecha en que LA NOPALERA HUATULCO S.A. DE C.V. enajene a tercera persona
el departamento 106.
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SEXTA. - ESCRITURA. - La escritura que contenga la formalización del presente
contrato y la transmisión de su dominio, se otorgará a más tardar contra el pago
insoluto, ante el Notario Público número 115 del Estado de Oaxaca, Lic. Enrique
López Salinas.

SÉPTIMA.- OBLIGACIONES RELATIVAS AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.- El

COMPRADOR manifiesta bajo protesta de decir verdad que ha recibido un
ejemplar del Reglamento de Condominio y Administración del Desarrollo
Residencial “Biulú Condos” y se obliga a cumplir y respetar todas y cada una de
las normas contenidas en los citados instrumentos normativos; especialmente las
relativas a:

1).- Cubrir puntualmente las cuotas que le correspondan en los gastos comunes
del Desarrollo Residencial “Biulú Condos”, a partir de la fecha de entrega de la
casa habitación materia de esta compraventa.

2).- Informar al administrador del condominio, respecto de la enajenación que en

su caso realice el comprador, sobre el inmueble objeto de esta compraventa.

3).- EÍ Reglamento de Condominio y Administración es obligatorio para todos y

cada uno de los condóminos del mismo, quienes están obligados a cumplir y
respetar todas sus normas y disposiciones, ya que regula sus obligaciones y
derechos en cuanto a los bienes comunes y asuntos generales del condominio.

4)- Dar a la unidad objeto de la presente COMPRAVENTA el uso exclusivo

habitacional.

5).- Gozar de las instalaciones y servicios generales y servirse de los bienes de

propiedad común del condominio, respetando siempre la naturaleza y destino de
dichos bienes, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás
condóminos.

6).- Abstenerse de realizar todo acto, incluso en el interior de su unidad privativa,

que impida o haga menos eficaz la operación de los servicios e instalaciones
generales del condominio.
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Dicho reglamento podrá a consideración de EL VENDEDOR modificarse previo a
la Constitución del Régimen en Condominio ante Notario Público a efecto de
garantizar la imagen, correcto desarrollo y convivencia del Condominio.

OCTAVA. - OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. - El VENDEDOR, se compromete

a cumplir con las siguientes obligaciones con relación a la unidad privativa objeto
del presente contrato:

1).- Entregar el inmueble objeto del presente contrato debidamente deslindado.

2).- Entregar los planos correspondientes.

3).- Entregar el inmueble con la infraestructura de servicios de agua potable,

drenaje pluvial, sanitario, y energía eléctrica.

4).- Entregar el inmueble conforme a las especificaciones pactadas por ambas

partes.

5).- Que el Impuesto predial que causa el inmueble objeto del presente contrato se
encuentre pagado hasta esta fecha.

NOVENA. - CESIÓN DE DERECHOS DEL CONTRATO. - El COMPRADOR

podrá ceder los derechos derivados del presente contrato, siempre que no exista
saldo insoluto a favor del VENDEDOR, y obtenga la autorización previa y por
escrito de este último.

DÉCIMA. – PENA CONVENCIONAL. – Las partes acuerdan para el caso de

incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el mismo, una
pena convencional a cargo de la parte que haya incumplido y a favor de la que
esté en cumplimiento de sus obligaciones, de una cantidad equivalente al 10%
(diez por ciento) de todas las aportaciones otorgadas hasta el momento de la
rescisión de este “CONTRATO”.

Si el incumplimiento fuera a cargo de “EL VENDEDOR”, además de la pena

señalada en el primer párrafo de la presente cláusula, la misma deberá restituir
“EL COMPRADOR” cualesquier cantidades pagadas por éste. En este punto se
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acuerda que cualquier retraso motivado por los trámites y acciones ante cualquier
instancia de Gobierno local o federal de cualquier tipo y trámites Notariales por la
parte VENDEDORA no será imputable a esta.

Si el incumplimiento fuera a cargo de “EL COMPRADOR”, “EL VENDEDOR” podrá

retener la pena convencional, de aquella cantidad entregada por “EL
COMPRADOR”. Las cantidades que resultaren excedentes a favor de “EL
COMPRADOR”, deberán ser puestas a disposición de “EL COMPRADOR” por “EL
VENDEDOR” en el domicilio de esta última que se estipula en el presente
“CONTRATO”, sin pago de interés alguno, hasta la fecha en que el VENDEDOR
haya enajenado a tercera persona la unidad condominal materia de la presente
compraventa.

Sin perjuicio de lo anterior, las partes convienen en que en los casos en que se dé
por terminado el presente Contrato en los términos antes estipulados, “EL
VENDEDOR” podrá disponer libremente de “EL INMUEBLE”, sin perjuicio para
ninguna de las partes y, en el caso de que, por cualquier motivo, posteriormente a
dicha terminación, se retrotraerán los efectos de este Contrato por resolución
judicial que cause ejecutoria, “EL VENDEDOR” no tendrá responsabilidad alguna
por haber dispuesto del “EL INMUEBLE”, tal y como se estipula anteriormente,
teniendo derecho “EL COMPRADOR” de elegir, si hubiere disponibles dentro del
CONJUNTO DENOMINADO “BIULU”, otra de la misma calidad y especie para dar
por cumplido este Contrato para todos los efectos legales a que haya lugar.

DÉCIMA PRIMERA Ambas partes convienen que, si el inmueble sufre

contingencias dentro del término del presente contrato, originados por: incendio,
terremoto, huracán, casos fortuitos o de fuerza mayor, o eventualidades de que
origine la destrucción o menoscabo total o parcial de los inmuebles,
inmediatamente después de la firma del mismo, renuncias a la acción de
demandar la inexistencia del contrato mencionado y observen para sí las pérdidas
económicas que resulten.

DÉCIMA SEGUNDA Las partes acuerdan que en caso de que por “Fuerza Mayor”
derivado de la Pandemia actual por causa del COVID-19, se afecte la entrega de
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productos o de insumos que se hayan contratado para cumplir con las
obligaciones como fueron inicialmente pactadas, no será imputable como
incumplimiento a EL VENDEDOR.

Aplicará la presente clausula en caso de Brotes Epidémicos, Epidemias y

Pandemias.

DÉCIMA SEGUNDA. - CONTRIBUCIONES E IMPUESTOS. - Las partes pactan

que serán a cargo del COMPRADOR todos los impuestos, derechos, honorarios y
demás gastos y costos que cause la presente COMPRAVENTA, especialmente el
Impuesto sobre adquisición de inmuebles, y su formalización en escritura pública,
con excepción del Impuesto sobre la Renta que será por cuenta del VENDEDOR.

A partir de entrega del departamento, serán por cuenta del COMPRADOR el

Impuesto Predial y demás contribuciones que cause la unidad privativa objeto de
la presente COMPRAVENTA, y las cuotas que correspondan a dicho inmueble
sobre los gastos comunes generales del condominio del Desarrollo Residencial.

DÉCIMA TERCERA. - DOMICILIOS. - Las partes señalan como sus domicilios

convencionales para todo lo relativo al presente contrato, los siguientes:

EL COMPRADOR. ___________________________________-

EL VENDEDOR.-. Ejército Nacional 505 interior 1002, Colonia Granada, Alcaldía

Miguel Hidalgo, Ciudad de México, México.

DÉCIMA CUARTA. - TRIBUNALES COMPETENTES. - Para todo lo relativo a la

interpretación, cumplimiento y ejecución del presente contrato, las partes se
someten a las Leyes y Tribunales competentes del Municipio de Santa María
Huatulco, Oaxaca renunciando al fuero que pudiera corresponderles en razón de
sus domicilios presentes o futuros.

Leído que fue por las partes el presente contrato, lo ratificaron y firmaron para
constancia, en Bahías de Huatulco el _______________________________.
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EL VENDEDOR EL COMPRADOR

MARÍA ALICIA GÓMEZ CASTAÑARES

APODERADO