Gaceta 44

Administración
SRA. DRA. CYNTHIA VITERI JIMÉNEZ
Guayaquil, Período
Lunes 112019-2023
de noviembre
Período 2019-2023 Guayaquil, Lunes de 2019 de
24 enero No.2022
8 No. 44
CONCEJO MUNICIPAL
ORDENANZA GENERAL DE
EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES
DEL CANTÓN GUAYAQUIL .............................2
2---Gaceta Municipal No. 44 Lunes 24 de Enero de 2022
MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

(GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO)
EL M. I. CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL
CONSIDERANDO:
QUE, la Constitución de la República del Ecuador en su artículo 238 consagra la autonomía
de los gobiernos autónomos descentralizados, al igual que la determina el artículo 5
del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización;
QUE, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

(COOTAD), en su artículo 54, letra g) y la letra i) señalan, como unas de las
funciones de los gobiernos autónomos descentralizados municipales, las de regular,
controlar y promover el desarrollo turístico en sus cantones, y las de implementar el
derecho al hábitat y a la vivienda y desarrollar planes y programas de vivienda de
interés social en el territorio cantonal;
QUE, el Art. 55 letras b) y c) del COOTAD, establece como una de las competencias del
Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal el control del uso y ocupación del
suelo en el cantón, la planificación de la vialidad urbana, y el establecimiento del
régimen urbanístico de la tierra;
QUE, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

(COOTAD), establece en su artículo 57 letra x), como una de las atribuciones del
Concejo Municipal, la de regular y controlar mediante la normativa cantonal
correspondiente, el uso del suelo en el territorio del cantón;
QUE, la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, establece en

su Art. 8 el Derecho a edificar, señalándose que es de carácter público y consiste
en la capacidad de utilizar y construir en un suelo determinado de acuerdo con las
normas urbanísticas y la edificabilidad asignada por el Gobierno Autónomo
Descentralizado municipal;
QUE, el Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que corresponde a las

Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil es determinar los
requisitos y aprobar los planos a que deben sujetarse las edificaciones a las cuales
se refiere esa Ley;
QUE, en el Suplemento del Registro Oficial No. 790 del 05 de julio del 2016, se publicó la
Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, que tiene por
objeto fijar los principios y reglas generales que rigen el ejercicio de las
competencias de ordenamiento territorial, uso y gestión del suelo urbano y rural,
dentro de los cuales se define el derecho a edificar, que es de carácter público y
consiste en la capacidad de utilizar y construir en un suelo determinado de acuerdo
con las normas urbanísticas y la edificabilidad asignada por el Gobierno Autónomo
Descentralizado municipal, concedido a través de la aprobación definitiva del
permiso de construcción, siempre que se hayan cumplido las obligaciones
urbanísticas establecidas en el planeamiento urbanístico municipal, las normas
nacionales sobre construcción y los estándares de prevención de riesgos naturales
y antrópicos establecidos por el ente rector nacional;
QUE, la Dirección Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial ha

considerado necesario integrar todas las disposiciones normativas contenidas en la
Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones antes citada y sus múltiples reformas, en un
solo cuerpo legal, además de actualizarlas en función de los conceptos y normas
técnicas modernas del urbanismo y la legislación vigente, acorde a la demanda de
nuevas actividades económicas y de las preexistentes en el desarrollo de la ciudad,
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ORDENANZA GENERAL DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL

de tal forma que permitan la coexistencia con los Usos Residenciales de los
proyectos urbanísticos actuales y futuros;
QUE, con fecha 17 del mes de julio del año 2000, el señor ingeniero León Febres Cordero
R., Alcalde de Guayaquil, a la época, sancionó y ordenó la promulgación a través
de su publicación en los diarios de mayor circulación en el Cantón, de la
“ORDENANZA SUSTITUTIVA DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL
CANTÓN GUAYAQUIL”, la misma fue publicada en el diario “El Universo” el 05 de
agosto del año 2000;
QUE, la Ordenanza citada en el considerando anterior ha sido objeto de múltiples

reformas y modificaciones, siendo necesario agrupar a todas esas disposiciones
normativas en un solo cuerpo legal, además de actualizarlas en función de las
normas técnicas modernas y la legislación vigente;
QUE, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil, a través de su

Dirección de Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial (DUPOT),
en ejercicio de sus funciones ha formulado, dirigido, coordinado y propuesto el Plan
Maestro del cantón Guayaquil, plan que fue elaborado con el acompañamiento de
varias instituciones de Educación Superior; el Plan Maestro que es un instrumento
de planificación de carácter técnico, que toma en consideración varios aspecto de la
vida en la ciudad en pro de contribuir al desarrollo humano y social, de los
ciudadanos del cantón Guayaquil. Estableciéndose un modelo de ciudad a construir
hasta el año 2050, que será una ciudad verde con espacios públicos vibrantes que
mejoren la calidad de vida y salud de sus habitantes, concebida para la
planificación de la vida urbana, con servicios cercanos de calidad, preparada para
recuperarse prontamente de los embates naturales y no naturales, que ofrezca
oportunidades para el desarrollo de las actividades productivas de sus habitantes,
vinculada con el territorio circundante, con una visión macro de la planificación;
QUE, el Plan Maestro se construye sobre los ejes denominados Ciudad Inclusiva, Ciudad
Saludable, Ciudad Productiva, Ciudad Territorio y Ciudad Resiliente, este último eje
incorporado a raíz del embate que sufrió la ciudad por la pandemia global
ocasionada en la enfermedad COVID-19; el eje de la Resiliencia se edifica a su vez
sobre los criterios de la movilidad, conectividad y el abastecimiento;
QUE, la Ordenanza de Actualización del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial

2019-2023 y el Plan de Uso y Gestión del Suelo del Cantón Guayaquil, construida
en base al Plan Maestro de Guayaquil y de sus ejes, fue publicada en la Edición
Especial del Registro Oficial No. 1697 de fecha 30 de septiembre del año 2021;
QUE, la Dirección de Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial ha

considerado necesario actualizar con fundamento en la Ordenanza de Actualización
del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2019-2023 y el Plan de Uso y
Gestión del Suelo del Cantón Guayaquil, y acorde a la demanda de nuevas
actividades económicas y de las preexistentes en el desarrollo de la ciudad,
actualizar las normas y condiciones de diseño que permitan la coexistencia de los
Usos Residenciales de los proyectos urbanísticos actuales y futuros; y,
QUE, es necesario incorporar en un solo instrumento legal, todas las Normas, Ordenanzas,
y, Disposiciones relacionadas con las Condiciones de Ordenamiento y de Edificación,
así como la Compatibilidad de Usos de Suelo aplicables en el Cantón Guayaquil.
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En ejercicio de la facultad legislativa que confiere la Constitución de la República del
Ecuador en el artículo 240, en concordancia con lo establecido en los artículos 7 y 57 letra
a) del COOTAD,
EXPIDE:
LA ORDENANZA GENERAL DE EDIFICACIONES Y
CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES PRELIMINARES
Objeto y Ámbito
Art. 1.- Objeto. - Las disposiciones de esta Ordenanza son de observancia general y de
orden público e interés social, a las que deberán sujetarse las personas naturales o
jurídicas, nacionales o extranjeras, públicas o privadas. La presente Ordenanza se
constituye como un instrumento complementario de planificación el cual en cumplimiento a
lo establecido en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización (COOTAD) y en la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y
Gestión del Suelo (LOOTUGS), detalla y complementa los contenidos normativos del Plan
de Desarrollo y Ordenamiento Territorial y Plan de Uso y Gestión del Suelo del Cantón
Guayaquil, aprobado y normado mediante la Ordenanza de Actualización del Plan de
Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2019-2023; y, el Plan de Uso y Gestión del Suelo
del Cantón Guayaquil, en lo referente a:
• Lineamientos y procedimientos en cuanto a la aplicación de las normas de

edificación y ocupación del suelo, contenidas en el PUGS del cantón.
• Procedimientos de control de los procesos de edificación y construcción en el

cantón.
• Normas y estándares complementarios a los establecidos en el PUGS del cantón,

referente a las edificaciones y construcciones, así como en solares no edificados en
el cantón.
• Procedimiento para la aplicación a los incentivos al desarrollo urbanístico e

incentivos al financiamiento del desarrollo urbano, establecidos en el PUGS, así
como complementación de estos o creación de nuevos, siempre que estos no
modifiquen los contenidos del PUGS.
Art. 2.- Ámbito. - La presente Ordenanza será aplicada dentro de todo el territorio que
conforma el cantón Guayaquil.
Art. 3.- Normas de aprovechamiento del suelo: El aprovechamiento urbanístico o

aprovechamiento del suelo es el derecho a edificar de acuerdo con las normas de
ordenación asignadas al suelo mediante el Plan de Uso y Gestión del Suelo del cantón
Guayaquil, las normas establecidas determinan el uso, ocupación y edificabilidad.
Art. 4.- Subzonas. - La subclasificación de los destinos de los usos del suelo, ocupación y
edificabilidad en todo el cantón de Guayaquil está determinada por polígonos de menor
tamaño denominados “Subzonas” las cuales se encuentran contenidas en polígonos de
mayor tamaño denominados Polígonos de Intervención Territorial (PIT) y responden a un
solo tratamiento, uso general. Corresponden a variaciones del uso general que se generan
de la relación entre los usos específicos y podrán tener normativa de ocupación y
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edificabilidad básica y especifica máxima distintas entre sí, dependiendo de las
características particulares de cada territorio enmarcado en la subzona. Todas las
subzonas con sus respectivos destinos de usos, parámetros de ocupación y edificabilidad
se encuentran determinadas en el Plan de Uso y Gestión del Suelo del cantón Guayaquil
aprobado y normado mediante la Ordenanza de Actualización del Plan de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial 2019-2023; y, el Plan de Uso y Gestión del Suelo del Cantón
Guayaquil. Sin embargo, las actividades permitidas específicas para cada subzona
enmarcada y en compatibilidad con los usos asignados a esta, son las establecidas en la
presente Ordenanza General de Edificaciones y Construcciones.
4.1. De existir predios que se encuentren en dos o más subzonas en cuanto a la
aplicación de las normas se procederá de la siguiente manera:
4.1.1. Si un predio por su ubicación, urbana o rural, se encuentra
calificado con diferentes subzonas de suelo se aplicará la norma que le
corresponda a cada porción del predio conforme a la subzona establecida
en el PUGS.
4.1.2. En predios cuya superficie se encuentre compartida entre suelo
clasificado como rural y urbano, se aplicará la normativa urbana o rural
que aplique en cada porción del predio.
Art. 5.- Subzona denominada Reglamento Interno (ZR-RI). – Conforme al PUGS,

corresponden a aquellas subzonas en las que se implantan desarrollos urbanísticos que se
ha identificado que cuentan con reglamento interno aprobado. Los reglamentos internos de
urbanizaciones siempre se enmarcarán en las condiciones de aprovechamiento
establecidos para la subzona y el PIT en el que se encuentra dicho desarrollo urbanístico.
De darse el caso en que los reglamentos internos sean dados de baja, conforme al proceso
legal respectivo, se deberá definir su normativa nueva a través del respectivo plan parcial.
En el caso de que los (RI) no incluyan algún parámetro de norma de edificación se
acogerán exclusivamente para ese parámetro a lo establecido para la subzona (ZR-4).
Art. 6.- Actividades generales y actividades permitidas específicas. - Las actividades

generales son las asignadas como permitidas en cada subzona, las cuales responden a la
compatibilidad establecida entre los usos de suelo específicos, principal, complementario,
restringido y prohibido y estas se encuentran definidas en el Plan de Uso y Ocupación del
Suelo. Sin embargo, las actividades permitidas específicas son aquellas derivadas de las
generales que permiten identificar con una mayor exactitud las actividades que se pueden
desarrollar en una determinada subzona, siempre en coherencia y concordancia con los
usos específicos y actividades generales establecidas en el PUGS. Las actividades
permitidas específicas son establecidas en la presente Ordenanza General de
Edificaciones y Construcciones, contenidas en el Anexo B.
Art. 7.- Descripción de las subzonas del cantón Guayaquil por sus actividades
generales. – Las subzonas del cantón Guayaquil, son las descritas en la Memoria Gráfica,
Anexo 8.1 y sus respectivos cuadros de usos, ocupación y edificabilidad en el Anexo 9.1 de
la Ordenanza de Actualización del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2019-
2023 y el Plan de Uso y Gestión del Suelo del Cantón Guayaquil.
Art. 8.- Cuadro de actividades permitidas específicas y condiciones mínimas de

establecimientos. - El cuadro en el que se enlistan las actividades permitidas específicas
con su respectiva codificación, para cada Subzona en función de las actividades generales,
usos específicos y generales definidos en el PUGS para cada subzona y PIT según
corresponda, se encuentra contenido en el Anexo B de la presente ordenanza. A su vez el
cuadro añade también los requerimientos mínimos de espacio necesarios para cada tipo de
establecimiento.
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8.1. Actividades específicas en zonas periféricas. – En los predios que se
encuentren dentro de los polígonos denominados como Zona Periférica,
conforme al Anexo 1.3 de la presente ordenanza, se podrá desarrollar
cualquiera de las actividades contenidas en el Anexo B, documento anexo a
la presente ordenanza
Art. 9.- Inaplicabilidad a las normas de edificación por ocupación de retiro frontal.-
Las normas previstas en esta Ordenanza serán inaplicables solo en el caso de ocupación
de retiro frontal y soportal a petición y juicio del interesado y si se contrapone a lo previsto
en la norma para la subzona donde se ubique, la Dirección de Control de Edificaciones,
Catastro, Avalúos y Control Minero (DECAM), deberá realizar un informe técnico sobre tal
solicitud, a fin de determinar si es factible tal requerimiento. El trámite deberá ser resuelto
en un plazo máximo de 20 días.
Dicho informe contendrá una comprobación que se basará en la sumatoria de la cantidad

de edificaciones implantadas en la manzana donde se ubica el solar de la consulta, así
como los frentistas de las manzanas circundantes, la cual deberá constituir un porcentaje
igual o mayor al 50% de edificaciones que presenten características de ordenamiento o
edificabilidad diferentes a la normativa establecida para el sector. (Ver gráfico No.1).
9.1. Ámbito de la inaplicabilidad por ocupación de retiro frontal. - Su

aplicación será para todas las Subzonas del Cantón Ciudad de Guayaquil y
Cabeceras Parroquiales.
Se excluyen de la aplicación de este artículo las Zonas Residenciales Uno y

Dos (ZR-1 y ZR-2), Zona Residencial vía a la Costa (ZR-VC) a excepción de
aquellos que se originaron en procesos de regularización, las Urbanizaciones
que a la fecha de aprobación de la presente Ordenanza estén regidas por
Reglamentaciones Internas, las Zonas de Equipamiento Comunal (ZEQ), las
Zonas Industriales únicamente en lo concerniente al incremento del área útil
de producción, ZONA ESPECIAL DE VALOR PAISAJÍSTICO Y
RECREATIVO (ZE-VPR); y en las Zonas catalogadas como Especiales:
Protegida (ZE-P, ZE-P1, ZE-P2, ZE-P3, ZE-P4, ZE-P5); Productiva (ZPR-1,
ZPR-2, ZPR-3, ZPR-4, ZPR-5, ZPR-C, ZPR-T, ZPR-A, ZPR-I); Turística
Marítima Costera (ZE-TMC); Conservación Patrimonial (ZE-C); Equipamiento
Urbano (ZE-U); Vulnerable (ZE-V, ZE-V1,ZE-V2,ZE-V3,ZE-V4) ); Vulnerable
Inundable (ZE-VI, ZE-VI2).
9.2. Requisitos para inaplicabilidad
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1. Solicitud de la Inaplicabilidad, puede ser descargada de la página Web
Municipal o formulario otorgado por ventanilla universal, firmado por los
propietarios o autorizado/a, apoderado/a.
2. Ingresar solicitud por la Ventanilla Universal.
9.3. Procedimiento para inaplicabilidad
1. Realizar la inspección del predio en consulta, así como de los predios de

la misma manzana y de los frentistas de las manzanas circundantes.
2. Realizar oficio donde se detalla las características y números de pisos de
los predios involucrados para poder obtener el porcentaje y determinar si
es o no factible la Inaplicabilidad, la cual debe ser igual o mayor al 50%
edificaciones que presenten características de ordenamiento o
edificabilidad diferentes a la normativa establecida para el sector.
Art. 10.- Responsabilidad.- Los órganos municipales encargados de aplicar esta

Ordenanza serán los siguientes:
10.1. Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero

(DECAM). Esta Dirección Municipal tendrá las siguientes funciones:
• Aprobar y autorizar los registros de construcción.

• Receptar los avisos de inicio de obras menores u obras preliminares que
no requieren registro de construcción.
• Absolver consultas sobre la aplicación de esta Ordenanza, y documentos
complementarios de esta.
• Aprobación de planos.
• Realizar el registro catastral.
• Modificación de planos.
• Inspección final.
• Proceso para acogerse al Régimen de Desarrollos Urbano Arquitectónico
Especiales (DUAE).
• Prórroga del registro de construcción.
• Absolver consultas y otorgar factibilidades sobre el uso de suelo de la
edificación.
• En el caso de que el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de
Guayaquil delegue la elaboración de informes técnicos vinculantes
entorno a los procesos constructivos, supervisará a los Fedatarios que se
designen para el efecto y realizará inspecciones de rutina en todo el
cantón.
10.2. Dirección de Justicia y Vigilancia (DJV). – Esta Dirección Municipal tendrá las
siguientes funciones:
• Controlar el respeto y cumplimiento a esta Ordenanza y a toda normativa

relacionada con los procesos constructivos en el cantón con especial
atención a las normas de control y prevención de riesgos y desastres.
• Identificar las infracciones que se cometieren entorno a esta Ordenanza;
conocerlas, juzgarlas y aplicar las sanciones que correspondan,
observándose siempre el debido proceso.
10.3. Las Direcciones Municipales formularán oportunamente propuestas o, de

darse el caso de existir alguna controversia en cuanto a zonas, usos o
actividades permitidas, serán procesadas por la Dirección de Planificación
Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial (DUPOT), conducentes al
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mejoramiento y actualización de la presente Ordenanza, con sujeción a las
políticas y directrices institucionales.
CAPÍTULO II
DE LAS NORMAS
Normas Generales
Art. 11.- Línea de lindero. - Corresponde a la línea de demarcación del terreno que
define legalmente el límite entre dos o más lotes o con el área de uso público, y que
determina claramente hasta dónde llega el predio.
En caso de que el propietario del predio requiera la determinación de la línea de lindero,

podrá solicitar a la Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control
Minero a través de la solicitud correspondiente en la Ventanilla Universal Municipal.
Previo a iniciar el proceso de aprobación de un proyecto o solicitar registro de
construcción, el propietario o promotor deberá verificar que los linderos, mensuras y área
descritas en las escrituras del solar concuerden con las contenidas en el proyecto a
presentar, de lo contrario este deberá solicitar la rectificación de linderos y mensuras
previo a obtener un Registro de Construcción o aprobación de Planos, siempre y cuando
este no exceda el porcentaje % error técnico aceptable de medición.
Art. 12.- Salientes y Voladizos. - A partir de la línea de lindero hacia el exterior se admitirá
elementos salientes bajo las siguientes condiciones:
12.1. En edificios con soportal y a línea de lindero, se admitirá detalles de revoque de

hasta máximo diez centímetros (0.10 m) y hasta cincuenta centímetros (0.50 m)
en el caso del remate de la parte baja de la cubierta que da hacia el lindero
frontal, con finalidad de canalización del agua lluvia.
12.2. En las edificaciones se regularán los cuerpos salientes o voladizos en sus

fachadas frontales, bajo las siguientes consideraciones:
12.2.1. En edificaciones con retiro frontal. - Equivaldrán a un treinta por ciento (30%)
del retiro frontal.
12.2.2. En edificaciones a línea de lindero:
- Se admitirán voladizos o cuerpos salientes de hasta un metro (1m.), a

partir de una altura de dos metros sesenta centímetros (2.60 m.) sobre
el nivel de la acera que enfrenten.
- Cuando sobre la acera se encuentren cables de energía eléctrica u
otras instalaciones de servicios públicos, que afecten el voladizo según
esta Ordenanza, deberá acompañar una aprobación de CNEL o la de
otro organismo competente de no existencia de afectación.
- En edificaciones a línea de lindero que enfrenten vías peatonales, se
admitirá voladizos que equivalgan al diez por ciento (10%) del ancho de
la vía peatonal.
- En las edificaciones a línea de lindero ubicadas en Subzonas
Residencial Cuatro (ZR-4) y en Zona Mixta Residencia Tres, Cuatro y
Cinco (ZMR-3, ZMR-4 y ZMR-5), en estas subzonas no se admitirán
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voladizos sobre espacios públicos, sean éstos vías vehiculares,
peatonales o espacios verdes.
12.3. Hacia el subsuelo no se admitirá desarrollos fuera de la línea de lindero, pero sí

bajo las áreas de retiro y de soportal.
Art. 13.- Soportal. - Corresponde al área cubierta en planta baja de propiedad privada y de
uso público, desarrollada a partir de la línea de construcción, destinada para la circulación
peatonal, por lo que no podrá ser cerrada o utilizada con elementos o instalaciones que
impidan dicho fin, se permitirá la ubicación de pilares o columnas, y mobiliario que cumpla
con lo dispuesto en la Ordenanza que regula la instalación de mesas y sillas en espacios
públicos y privados; su piso se construirá en atención a la superficie de circulación
peatonal, con material antideslizante.
13.1. Nivel de Soportal. - A efectos de la determinación del nivel de piso del

soportal, éste se definirá en atención al nivel del bordillo de la esquina de
manzana más cercana al predio del caso. Tal nivel no podrá exceder veinte
centímetros (0.20 m), medidos desde el nivel del bordillo.
El piso del soportal podrá tener una pendiente hacia la acera que no exceda el
tres por ciento (3%) de su ancho.
El nivel de los soportales que conforman los frentes de los predios en una
manzana deberá tener continuidad sin obstáculos o escalones entre predio y
predio, con el fin de favorecer a la circulación peatonal y accesibilidad universal.
13.2. Ancho de Soportal. - El ancho, entiéndase el área libre de circulación medida

entre columna del lindero frontal y fachada interior en planta baja del soportal.
Este espacio no podrá ser menor a 3.00 m.
13.3. Altura de Soportal. - Los soportales tendrán una altura mínima de tres metros
cincuenta (3.50 m) y máximo de seis metros (6.00 m.), la misma que debe
permitir tener una continuidad con relación a los predios colindantes en el sitio.
En las Zonas donde se admite soportal conforme al Anexo 9.4 Normas de

edificación del Cantón Guayaquil de la Ordenanza de Actualización del Plan de
Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2019-2023; y, el Plan de Uso y Gestión
del Suelo del Cantón Guayaquil la altura del soportal fluctúa de tres metros
cincuenta a seis metros (3.50 m a 6.00 m). Las eventuales diferencias de altura
que se presenten respecto de edificios vecinos no deberán hacerse evidentes
en la respectiva fachada por lo que se utilizarán detalles que doten de
continuidad al nivel superior del soportal del caso.
Si solo se edifica la planta baja, el proyecto arquitectónico asegurará la

continuidad del nivel superior del soportal a través de la utilización de
marquesinas, pasos cubiertos (cubiertas), pérgolas o cualquier otro detalle que
convenga para tal propósito, con excepción de solares destinados
exclusivamente a parqueos.
De la Clasificación de las Edificaciones
Art. 14.- De las clasificaciones. En atención a la forma de ocupación del lote, las
edificaciones se clasifican en:
14.1. Edificaciones desarrolladas hasta línea de lindero. Se clasifican en:

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- Edificaciones a línea de lindero con soportal. - El ancho del soportal será de

tres metros (3 m.), a excepción del siguiente caso:
En los predios frentistas al Malecón Simón Bolívar el soportal tendrá que
respetar un ancho de 4 m.
- Edificaciones a línea de lindero sin soportal; estas se permitirán en los

siguientes casos:
o En las áreas tipificadas en el Plano como Subzonas Residenciales

Cuatro (ZR-4), y en Subzona Mixta Residencial Tres (ZMR-3), Subzona
Mixta Residencial Cuatro (ZMR-NC-4) y Subzona Mixta Residencial
Cinco (ZMR-NC-5).
o En las áreas tipificadas como Subzonas Residenciales Cuatro (ZR-4) y
hasta ciento veinte metros cuadrados (120 m2) de área de solar no se
admitirán en estos casos voladizos sobre el espacio público.
o Tratándose de edificaciones a línea de lindero sin soportal y esquineras,
a efecto de asegurar una adecuada visibilidad a los conductores de
vehículos, el volumen del edificio en la esquina de la planta baja se
desarrollará: en ochava, medida al menos un metro (1 m.) a partir de la
esquina del solar; o, redondeando la esquina, según un radio no menor
a dos metros (2 m.).
14.2. Tipos de Edificaciones con retiros. - Se desarrollarán según las siguientes

variantes, conforme a la zona correspondiente:
- Aislada: con retiros frontal, laterales y posterior,

- Adosada: con retiros frontal, posterior y un lateral,
- Continua: con retiro frontal, sin retiros laterales, con o sin retiro posterior.
Si en el cuadro de Normas de Edificación, (Anexo 9.4 del PUGS), se establece

edificaciones aisladas como tipo admisible, no se podrá autorizar
edificaciones adosadas ni continuas;
Si se admitiere edificaciones adosadas, se podrá autorizar edificaciones

aisladas más no continuas;
Si se admitiera edificaciones continuas, también se podrán autorizar

edificaciones adosadas y aisladas.
14.3. Edificaciones aterrazadas. Exigibles en terrenos con pendientes iguales o

superiores al veinticinco por ciento (25%), las mismas procurarán mantener el
perfil y los drenajes naturales del terreno.
14.4. Edificaciones tipo torres. Son edificios cuya altura es mucho mayor que su
anchura. Una torre puede estar aislada, o formar parte de una estructura más
compleja. Debido a sus proporciones, puede llegar a convertirse en un hito en
el paisaje.
14.5. Edificaciones tipo bloque. Edificio que posee varias unidades de viviendas
independientes que comparte varios espacios comunes como escaleras,
ascensores, vestíbulos, etc. Cada una de las viviendas o apartamentos que
forman unidades independientes en cada una de las plantas de un edificio;
también llamado apartamento.
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14.6. Conjuntos Habitacionales. Un conjunto residencial o habitacional es en
principio, una agrupación de viviendas destinadas al alojamiento permanente
de igual número de hogares con cierta identidad propia.
Corresponde a uno o más grupos de viviendas, construidos simultáneamente y

con tratamiento arquitectónico integrado, que se desarrollan en un solar o en el
resultante de la integración de éstos, habilitados mediante la aplicación de
alguna forma de desarrollo urbanístico.
En atención a la forma de ordenamiento u ocupación del suelo, a la intensidad

de edificación y a sus alturas, los conjuntos habitacionales podrán ser, entre
otros, los siguientes:
14.6.1. Conjuntos habitacionales con patios (CHP): conjuntos que incluyen

unidades adosadas por tres de sus lados, excepto uno que permite acceso
desde y hacia espacio público. Se permite su desarrollo hasta línea de
lindero y hasta un máximo de dos plantas.
14.6.2. Conjuntos habitacionales continuos (CHC): desarrollos habitacionales

alineados y continuos que permiten la sobreposición de unidades de
vivienda, hasta conformar conjuntos de hasta tres (3) plantas. Tendrán
retiros frontales y posteriores, pudiendo compartir acceso común.
Obra Menor
Art. 15.- Obras Menores sin Exigencia de Registro de Construcción.- Las obras
menores son construcciones de menor impacto que no requieren registro de construcción,
bastando el aviso de inicio de obra a la Dirección encargada del control de edificaciones.
Corresponden a obras menores:
o Remodelaciones interiores que no afecten las densidades o los usos de las

edificaciones.
o Aumento de la edificación de hasta 30 m2 de construcción en planta baja y/o,

en plantas altas mientras no exceda del área señalada, este incremento de
área se podrá hacer por una sola vez, siempre que respete las normas y
Ordenanzas correspondientes, y no propicien el cambio de uso de la
edificación.
o Construcción de cisternas o fosas sépticas, y reparación de redes de agua

potable, sanitarias, eléctricas y telefónicas, sin afectar elementos estructurales.
o Apertura de una ventana o de una puerta, o levantamiento de pared, siempre y

cuando no represente modificación de la fachada frontal de la edificación.
o Apertura de puertas de comunicación interior; apertura de vanos interiores, si

no afectan a elementos estructurales ni propicien el cambio de uso del
inmueble; limpieza, resanes, pintura y revestimiento en interiores; sustitución de
sobrepisos.
o Jardinerías; construcción de cerramientos y bardas; colocación de rejas de

seguridad.
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o Obras exteriores a una edificación tales como: construcción de camineras,
cerramientos, fuentes de agua, piscinas en área residencial, mantenimiento o
cambio de cubiertas total o parcial, construcción de pérgolas, parrillas u obras
similares auxiliares.
o Pintar las fachadas y realizar enlucidos de culatas.
o Obras urgentes destinadas a remediar daños por accidentes, o fenómenos de

la naturaleza, las que deberán ser informadas al GAD Municipal de Guayaquil
en un plazo máximo de 5 días hábiles, antes del inicio de las obras.
Si existe un incremento al área útil de la edificación, el propietario deberá informar a la

Subdirección de Catastro para que se registre a través del instrumento del reavalúo. El
mismo deberá ser subido al Sistema de Catastro en el que conste la modificación del área,
la cual no podrá superar los 30 m2 ni la edificabilidad permitida para el sector.
En las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, se podrán realizar

obras menores siempre que tales obras no signifiquen modificaciones de la estructura
resistente, ni hacer aumentos de edificación en ningún sentido, ni horizontal ni vertical, ni
modificaciones en la fachada y para su implementación se deberá observar lo previsto en
la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento y demás normativa municipal referente a
la Propiedad Horizontal.
15.1. Requisitos de obra menor. - El usuario obtiene por medio de la página web
la Solicitud o por Ventanilla Universal, colocando el código catastral, tipo de
obra y el área de la obra menor a realizar, con un gráfico esquemático de la
edificación existente donde se detalle la ubicación del aumento, a fin de
determinar si cumple con las normas (retiros). Además, deberá indicar fechas
de inicio y finalización de estas.
Nota: Una vez concluidos los trabajos el usuario solicitará a la Subdirección
de Catastro de manera obligatoria la actualización de la edificación, ya que
este podría influir en los metros cuadrados de construcción registrados.
15.2. Procedimiento de obra menor
Este trámite es ingresado por Ventanilla Universal, en servicios en línea de la

M.I. Municipalidad de Guayaquil, donde se realiza lo siguiente:
15.2.1. Se verifica propietarios y si cumple con las normas de edificación de

acuerdo con la Zona.
*El trámite poseerá 20 días termino para su contestación.
Ocupación y Edificabilidad
Art. 16.- Ocupación del suelo.- Corresponde al volumen edificable en un determinado

terreno, considerando su altura, dimensiones y localización de los volúmenes, forma de
edificación, retiros y otras determinaciones morfológicas. La ocupación del suelo del cantón
Guayaquil se encuentra definida en el Plan de Uso y Gestión del Suelo en los siguientes
parámetros:
a) Retiros previstos (o no) para la habilitación de edificaciones;

b) Predio mínimo o extensión mínima para la subdivisión predial;
c) Frente mínimo previsto para la subdivisión predial;
11

d) Coeficiente de ocupación del suelo (COS)
e) Coeficiente de utilización del suelo (CUS)
f) Coeficiente de Absorción del suelo (CAS)
g) Edificabilidad básica.
h) Edificabilidad general máxima.
Art. 17.- Edificabilidad. - Nivel de aprovechamiento o la cantidad de metros cuadrados que

se permite construir en un predio. Su definición está dada por el porcentaje de terreno que
puede ocuparse y la altura máxima que se permite en la construcción, conforme a la
LOOTUGS, la edificabilidad se divide en:
• Edificabilidad general máxima

• Edificabilidad específica máxima
• Edificabilidad básica
Art. 18.- Edificabilidad general máxima. - Es la edificabilidad total asignada a un polígono

de intervención territorial (PIT) o a cualquier otro ámbito de planeamiento, y se asignará en
el plan de uso y gestión del suelo.
Art. 19.- Edificabilidad específica máxima. - Es la edificabilidad asignada a un

determinado predio de forma detallada, esta responderá a cada Subzona. La edificabilidad
específica que no haya sido definida en el plan de uso y gestión de suelo será determinada
mediante el desarrollo del correspondiente plan parcial.
Art. 20.- Edificabilidad básica. - La edificabilidad básica es la capacidad de

aprovechamiento constructivo atribuida al suelo por el Gobierno Autónomo Descentralizado
municipal de Guayaquil que no requiere de una contraprestación por parte del propietario
de dicho suelo. El Gobierno Autónomo Descentralizado municipal de Guayaquil otorga de
manera excepcional mayor edificabilidad a la básica, únicamente en los casos y en los
porcentajes considerados en el Plan de Uso y Gestión del Suelo, tanto a manera de
incentivo por prácticas amigables con el medio ambiente cómo de manera onerosa
conforme cada caso. Los procedimientos y requisitos para la aplicación de dichos
incentivos son los desarrollados en la presente ordenanza.
Art. 21.- Densidad Poblacional. - Densidad poblacional o población relativa,

corresponde a la cantidad máxima de habitantes de un territorio y el espacio físico que
abarca. La densidad poblacional neta por cada subzona se encuentra establecida en el
Plan de Uso y Gestión del Suelo del cantón. Sin embargo, en el caso de la aprobación de
un mayor aprovechamiento del suelo, en los términos establecidos en el PUGS y la
presente ordenanza, de ser solicitado, se podrá aprobar una mayor densidad siempre
que se cuente con los respectivos informes de las instituciones prestadoras de los
servicios básicos.
21.1. Unidades de Viviendas para un solar. - Corresponde a la cantidad de

unidades de vivienda permisibles de acuerdo con las normas del sector.
Para calcular las unidades de vivienda, se multiplica el área del solar por la
densidad poblacional y se divide para el promedio familiar determinado por el
INEC, (4 personas).
UV= Área lote o solar x Densidad Neta aplicable / 4 personas por familia
Para los proyectos arquitectónicos que consideren Suites diseñadas con un

solo dormitorio, el cálculo de la densidad neta será de dos (2) personas por
familia, es decir dos Suites equivalen a una Unidad de Vivienda.
12

21.2. Intensidad de edificación. - Son los parámetros urbanísticos que definen la

cantidad de metros cuadrados de una edificación en un solar, se refiere a la
superficie total que puede tener un edificio (edificabilidad).
21.2.1. La intensidad de la edificación se compone de los siguientes

coeficientes:
a) Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS). - Corresponde a la

relación entre la superficie construida en planta baja (Ao) y la
superficie total del terreno (At), determina la proporción del área del
predio que puede edificarse.
b) Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS). - Corresponde a la

relación entre la superficie total construida (AC) en todos los niveles de
la edificación dividido para la superficie total del terreno (AT). Este
indicador nos ayudará a establecer el total máximo de metros
cuadrados útiles permitidos de ser construidos en un solar. (Ver gráfico
3).
Los indicadores que norman estos tipos de edificaciones se

encuentran definidos en el Plan de Uso y Gestión del Suelo del
Cantón, dependiendo de la subzona en la que se encuentren.
Área no computable en el CUS. - Para el cálculo de este componente,

no se considerará lo siguiente:
1.- La parte edificada hacia el subsuelo, bajo nivel de acera.

2.- Las áreas construidas destinadas para estacionamientos, cubierto
o descubierto, para servicio de sus residentes o visitantes. A
excepción de que en un predio exista una edificación de uso
comercial exclusivo de parqueo.
13

3.- Las áreas construidas destinadas para instalaciones técnicas del
edificio, (cuarto de máquinas, cuarto de aires acondicionados,
cuarto de bomba hidráulicas, cuarto de desechos sólidos, pozos
de luz, escaleras de emergencia, cuarto de equipos, tanques de
gas, piscinas o cualquier equipamiento similar).
Para edificaciones multifamiliares, comerciales y de servicios no se

considera en el cálculo del CUS las áreas de circulación vertical (escaleras,
ascensores).
Ac= Área Construida total

At= Área total del predio
Ao= Área ocupada por construcción
A1, A2= Área construida por piso
c) Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS). - Corresponde a la parte

de un predio que no tiene recubrimiento de piso o sobrepiso (sin
construir), ni que se encuentre techado artificialmente, a fin de que las
aguas lluvias se permean directamente al subsuelo. Se deberá sin
excepción dotar al predio de superficie permeable, como mínimo del
14

2.5% del área del terreno, a excepción de las construcciones
prexistentes, remodelaciones o aumentos de estas que cuenten con
un registro de construcción emitido con fecha anterior a la
promulgación de la presente Ordenanza.
21.3. Superficies Permeables. - Corresponden a las áreas sin recubrimiento de

piso o sobrepiso, en las cuales las aguas lluvias se permean directamente al
subsuelo. Se incluyen como superficies permeables a los árboles, arbustos,
adoquines ecológicos, césped natural, siembra de vegetación natural, u otros
elementos existentes en el mercado que cumplan con el requisito de
permeabilidad.
21.4. Compensación al CUS. - Si el porcentaje de superficie permeable supera el

7.5%, del área del solar e incluye la siembra de uno o varios árboles de las
especies indicadas en el Anexo C, anexo de esta Ordenanza, se
recompensará al propietario con un cinco por ciento (5%) de incremento en el
Coeficiente de Utilización del Suelo normado para el sector donde se ubica el
predio.
21.5. CUS Máximo. - Es el porcentaje máximo permitido de incremento en la

edificabilidad imputable al CUS, por encima de la norma base, establecido en
hasta el 40% del CUS. Este incremento aplicará solo para proyectos dentro
de los polígonos establecidos como Zona de Promoción Especial y Zona de
promoción de criterios verdes, (Ver Mapa 80 de Memoria gráfica del PUGS), y
deberá ser solicitado por el propietario o promotor acogiéndose a una
concesión onerosa de derecho a excepción de los proyectos catalogados
como Desarrollos Urbano Arquitectónico Especiales (DUAE) en los cuales el
incremento del CUS será evaluado según cada caso y podrá aprobarse
excedentes de edificabilidad por encima del CUS máximo.
21.6. Altura de la edificación.- Dimensión vertical máxima que alcanzará un

edificio, medida en su fachada o corte, desde el nivel de la acera hasta el
plano superior del techo del último de los pisos. No se incluyen los motivos
ornamentales como torres abiertas, cúpulas y pérgolas, instalaciones técnicas
dispuestos sobre la cubierta o terraza, tales como caja de escaleras y, o
ascensores, depósitos de agua, cuartos de máquinas o volumen conformado
por los planos de una cubierta inclinada; se expresa en plantas (cantidad de
pisos) y en metros.
La altura en la edificación será normada por el CUS permitido en la zona,

conforme a Cuadro de Normas contenido en el Anexo 9.4 del PUGS, a
excepción de las urbanizaciones que cuenten con Reglamentos internos (RI)
aprobados.
21.7. Altura de las edificaciones en el recorrido de la Aerovía. - Con el objeto de

garantizar el normal y eficiente servicio del sistema de Transporte Aerovía, se
deja establecido que toda solicitud relativa a nuevas edificaciones, aumentos
y remodelaciones de las existentes, en los predios que se encuentran inmerso
en el trazado o recorrido de este sistema, la altura máxima son las detalladas
en las normas de edificación contenidas en el Anexo 9.4 del PUGS.
21.8. Retiros.- Es la distancia medida desde la línea de lindero del predio hasta la
edificación, que no puede ser ocupada por la construcción, salvo excepcional
y únicamente en los casos específicos mencionados en la presente
15

ordenanza. En todos los casos el Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS),
determina retiros mínimos que el propietario debe cumplir.
La medida de los retiros será la resultante de la línea imaginaria

perpendicular, tomada en el punto de menor distancia entre el límite del
terreno y la pared o estructura más saliente en de la edificación.
Los retiros se establecerán de la siguiente manera:
21.8.1. Laterales: Distancia medida desde la edificación hasta la línea de lindero

del terreno en las partes laterales, que limita con uno o más predios vecinos,
misma que en ningún caso podrá ser inferior a 1,00 m en edificaciones de
tipo adosada o aislada.
21.8.2. Posterior: Distancia medida desde donde inicia la edificación hasta la

línea de lindero del terreno en la parte posterior, que limita con un predio
vecino.
21.8.3. Frontal: Distancia medida desde la edificación hasta la línea de lindero del
terreno en la parte frontal, que limita con la vía pública se aplicarán los
siguientes parámetros:
- En predios que colindan con vías consideradas como peatonales cuyo

derecho vial es menor de seis metros (6 m.), el retiro será de dos
metros (2 m.).
- En predios que colindan con vías cuyo derecho vial es mayor de seis
metros (6 m.) y menor de treinta metros (30.00m.), el retiro será de tres
metros (3 m.).
- En predios que colindan con vías consideradas como Red Vial
Fundamental (V-1, V-2 y V-3), autopistas, expresas y arteriales cuyos
derechos viales son mayores de treinta metros (30 m) el ancho del retiro
será de cinco metros (5 m.).
En las subzonas Residenciales tipificadas de Compatibilidad RI, se aplicarán

los Reglamentos Internos.
No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:
a) Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un

metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de
un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser
construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable en
ninguna circunstancia.
21.8.4. En casos de retiros laterales y/o posteriores, se admitirán dimensiones
menores siempre y cuando se incorpore en la solicitud cartas notariadas
de aceptación de acercamiento o adosamiento, suscritas por él o los
propietarios de los predios colindantes. De ser tales retiros menores a tres
metros (3.00 m.), se deberá prever medidas de diseño en ventanas con
antepecho de un metro con ochenta centímetros (1.80 m.) o ventanas fijas
con vidrios arenados de antepecho hasta (0.90 m); balcones, terrazas,
azoteas, miradores deberán diseñarse con un antepecho de un metro con
ochenta centímetros (1.80 m) hacia los terrenos colindantes, que impidan
el registro de vista a los vecinos. Bajo ningún concepto se admitirán
ventanas, balcones, terrazas, azoteas, miradores, en los adosamientos.
16

Cuando un reglamento interno prohíba estos acercamientos o
adosamientos no se admitirán cartas de adosamiento o acercamiento.
21.8.5. En aquellos casos de llevarse a cabo un proceso de Regularización

Urbanística donde se tipifique a los solares que la conforman como Zonas
Mixtas Residenciales Consolidada o No Consolidada de cualquier índole
(ZMR) y que colinden con una Subzona tipificada como Industrial dos o
tres (ZI-2 y ZI-3) se deberá respetar un retiro mínimo de 12 m, hacia el
predio industrial.
21.8.6. Ocupación Parcial de Retiros. Los retiros frontales exigibles podrán ser
ocupados parcialmente, excepto en predios frentistas a la Red Vial
Fundamental y los ubicados en Corredores Comerciales, y en las
Urbanizaciones que cuenten con Reglamento Interno aprobado, siempre y
cuando no se propicie registro de vista al vecino, según los siguientes
propósitos y disposiciones:
a) En las áreas destinadas a retiros frontales, y hasta un máximo del

cincuenta por ciento (50%) de cada uno de ellos, se podrá autorizar la
construcción de edificaciones auxiliares, destinadas a usos como:
garajes, cuartos de bombas, centro de acopio de residuos sólidos no
peligrosos, cuartos eléctricos, cuartos de bombas, porterías, cuarto de
equipos de aires acondicionados, pérgolas exteriores, cubiertas o
similares, parrillas y garitas de vigilancia. Estas áreas no podrán
constituirse en establecimientos independientes, no podrán sobrepasar
los tres metros (3.00 m) de altura.
b) Si el vecino se hubiere previamente adosado con o sin autorización, u

ocupado total o parcialmente el retiro lateral o posterior, se podrá
autorizar la ocupación del o los retiros en la misma proporción de
volumen y altura, sin la exigencia de que lo realice en la misma ubicación
que haya sido ocupado previamente el vecino, no necesitándose en este
caso carta de adosamiento o acercamiento.
c) En subzonas residenciales tipificadas como ZR-4, en solares con

superficies mayores a cien metros cuadrados (100 m2), sin exceder las
condiciones de edificabilidad (Densidad Neta, COS y CUS) de la zona, se
permitirá la ocupación del retiro(s) frontal(es) hasta un máximo del
cincuenta por ciento (50%), para uso habitacionales y/o servicios
comerciales de vecindario, esto último solo para aquellos predios
ubicados fuera del área de influencia de un mercado municipal, en
actividades que compitan con el mercado.
21.8.7. De los Retiros Posteriores y Patios de Luz. En edificaciones destinadas

a uso residencial, se podrá prescindir del retiro posterior, en los siguientes
casos:
a) En el caso de edificaciones de hasta tres plantas: si el área

correspondiente es incorporada a un espacio libre central, el que debe
tener como lado menor una dimensión equivalente a la mitad de la
altura de la edificación servida por aquel.
b) En edificaciones de más de tres plantas: si la ventilación e iluminación

de los espacios habitables se realiza por medio de sistemas
mecánicos.
17

21.8.8. División de un patio de luz. - Si se requiriere dividir un patio de luz, la

misma se podrá realizar en su base, con muros de hasta dos metros,
cuarenta centímetros (2.40 m) de alto, siempre y cuando el lado mínimo
resultantes sea de un metro, cincuenta centímetros (1.50 m). Cada parte
deberá ser accesible para su limpieza; no se podrán cubrir en forma
permanente, admitiéndose la utilización de unos cerramientos superiores
con malla metálica o toldo corredizo.
21.8.9. Cubierta en los patios de luz. - Los patios de luz podrán ser cubiertos
con materiales traslúcidos y resistentes al fuego. Si el patio del caso tiene
como propósito adicional la ventilación natural, tal cubierta deberá
disponerse de tal forma que posibilite el correspondiente flujo de aire,
cumpliendo los parámetros establecidos en la Norma Ecuatoriana de la
Construcción vigente.
21.8.10. Retiros para actividades condicionadas o restringidas. En aquellos
casos que se solicite un Registro de Construcción arquitectónico en un
predio no edificado para una actividad restringida, sin perjuicio de que
deberán cumplir con todas las disposiciones enmarcadas en otras normas
de mayor jerarquía nacionales o locales, el proyecto del caso deberá
guardar los siguientes retiros mínimos respecto de los predios vecinos de la
siguiente manera:
21.8.10.1.Actividad Impacto moderado a mediano; gasolineras y estaciones

de servicios; instalaciones de comunicación y transporte; centros
comerciales que incluyan servicios comerciales y, o comercio al
detal; comercio al por mayor; instalaciones deportivas abiertas, al
menos ocho metros (8.00 m.).
21.8.10.2. Actividad de mediano a alto impacto; depósitos de combustibles; u

otra actividad catalogada como de alto impacto o peligrosidad, al
menos doce metros (12.00 m).
21.8.10.3. Rellenos sanitarios; no deberá existir viviendas cercanas y estas

deberán estar retiradas a una distancia no menor de 500 metros.
21.8.10.4. En el caso de proyectos en predios vecinos a usos restrictivos ya

instalados, aquellos deberán prever en la implantación, forma o
construcción de sus edificios, medidas que mitiguen el impacto
de aquel o aquellos. Tales medidas se sustentarán en una
memoria técnica justificativa que se incorporará a la respectiva
solicitud de Registro de Construcción.
Art. 22.- Indicadores Fundamentales. Están constituidos por la Densidad Neta (DN),
Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS),
su aplicación será de acuerdo con los valores establecidos en Cuadro de Normas de
Edificaciones contenidos en el Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS); tales indicadores
establecen valores máximos de edificabilidad admisibles. Si existiera una incongruencia
entre la altura de la edificación y el CUS, el CUS predominará sobre la altura de la
edificación a excepción de aquellos predios afectados por obras de infraestructura,
movilidad u otro fin de planificación previamente instrumentado y en aquellas
urbanizaciones donde exista Reglamentos Internos (RI) aprobados.
Art. 23.- Compensación de Coeficiente de Ocupación del Suelo por Altura. - En

edificaciones que liberen parte del solar para uso público, en forma de plazoleta o
18

jardinería, se permitirá compensar mediante el incremento del volumen de la edificación -
con su correspondiente altura- equivalente al área edificable en la superficie de terreno
liberada, multiplicada por el CUS aplicable incrementado en un diez por ciento (10%) del
mismo.
Área de Compensación = Área Liberada X (CUS x 1,10)
Art. 24.- Intensificación por fusión. – Para los casos en que la fusión de dos o más
solares, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil podrá conceder un
incremento del 10% en el CUS establecido en el Cuadro de Normas Edificaciones del
Cantón Guayaquil contenido en el Plan de Uso y Gestión del Suelo, Anexo 9.4.
De las Condiciones de Estacionamiento
Art. 25.- Plazas de estacionamiento: Se determinarán espacios para estacionamiento

vehiculares, en los proyectos de edificación donde éstos fueren exigibles, en función del
número de ocupantes de la edificación, de la actividad a desarrollar, sean éstas de tipo
residencial, comercial, de servicios, industrial; y/o de acuerdo con la superficie de los
locales, tal como se indica en la presente ordenanza (ver Anexo D). Los espacios de
parqueo deben implantarse en el interior del predio sin ocupar la vía pública.
Con el fin de incentivar el uso del transporte público y otras formas alternas de movilidad,
únicamente en los casos de edificaciones comerciales o equipamientos, que estén
cercanas al circuito que conformen el Sistema Metrovía o Aerovía, en un radio de 1km;
podrán desarrollarse con una cantidad de parqueaderos inferior al mínimo previsto en esta
Ordenanza. El solicitante tendrá que acompañar a la solicitud de aprobación del proyecto,
el respectivo estudio de impacto vial, con firma de técnico responsable, que demuestre que
el proyecto puede funcionar con un menor número de parqueos que los establecidos por
normativa, así como indique las instalaciones del proyecto que contribuirán a la
accesibilidad y movilidad integral del sector en el que se implanta. Este estudio deberá ser
aprobado por el organismo competente.
En las edificaciones de concurrencia masiva sean estas públicas o privadas, y en los

predios en los que se beneficien por dos o más vías, el ingreso y salida a sus parqueaderos
deberán estar ubicados a las vías secundarias de ser posible, con entradas y salidas
independizadas.
25.1. No exigencia de estacionamientos.
25.1.1. No se exigirá espacios de estacionamientos en las edificaciones de

hasta tres plantas, de cualquier uso, (exceptuando los usos que implican gran
concentración de público, tales como: centros comerciales, centros educativos,
hospitales, estadios deportivos, coliseos, cines, centro de convenciones,
discotecas, o similares) en los corredores comerciales y de servicios, Zona
Central y Pericentral; siempre que los solares cumplan con la siguiente
condición:
a) Hasta cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 M2) en solares

medianeros; y hasta quinientos metros cuadrados (500 M2) en solares
esquineros.
25.1.2. En predios frentista a una vía peatonal; la demanda en desarrollos

urbanísticos deberá ser cubierta con estacionamientos colectivos como lo
establece el Anexo D.
19

25.1.3. En las Subzonas tipificadas como Zona de Promoción de Criterios
Verdes no se le exigirán plazas de estacionamientos, así como en los predios
que se encuentren afectados por implementación de carril exclusivo del sistema
Metrovía.
25.1.4. Cuando una propiedad se encuentre declarada en propiedad

horizontal, no se exigirán parqueos por cambios de uso, una vez que se
determine que en dicha propiedad no haya más espacio para el mismo.
25.1.5. Cuando una propiedad se encuentre regularizada por uso y/o

aumento.
25.1.6. Cuando una propiedad (incluyéndose a la prescripción de la facultad

sancionadora sobre propiedades horizontales) se encuentre prescrita por
aumento.
25.2. Los proyectos de edificaciones sean estos iniciales, de aumento, aumento y

remodelación, deberán satisfacer la demanda de estacionamiento que se
genere en función del uso, debiendo preverse en el interior del predio y sin
obstaculizar la circulación peatonal, conforme a la subzona en la que se
encuentre el predio.
25.3. Si un proyecto involucra diferentes tipos de actividades o usos, se calculará los

estacionamientos de acuerdo con el uso por cada una de ellas para efecto de
tener la totalidad de la demanda.
25.4. Las dimensiones mínimas que demanda una unidad de parqueo de acuerdo
con el tipo de vehículo, así como las dimensiones de los carriles de circulación
de vehículos en las áreas de estacionamiento tanto para vías de un sentido
como de dos sentidos, serán las establecidas en la norma técnica ecuatoriana
INEN.
25.5. Si la remodelación implicare cambio de uso de la edificación; deberán aplicarse

los requerimientos de estacionamientos establecidos por esta Ordenanza, de
acuerdo con el nuevo uso los que se aplicarán y en la totalidad del área útil.
25.6. Si en una edificación existente se solicitare autorización para aumentos de área

de construcción, y en la parte existente que conste en el sistema catastral, no
se realizare cambio de usos, se exigirán los parámetros establecidos en el
Anexo D, anexo a la presente ordenanza sobre los estacionamientos,
únicamente para el área incrementada, pudiéndose justificar la no
implementación de nuevos parqueos ya sea:
a) Por encontrarse cubiertos por existentes.

b) Por no existir la necesidad operativa de hacerlos ante la existencia
de parqueos inutilizados.
Para dicha justificación el interesado/propietario, deberá presentar el informe

legal debidamente motivado, para aprobación del órgano competente.
25.7. Áreas computables para estacionamiento. – En proyectos comerciales se

tomarán en cuenta solo las áreas de atención al público, excluyéndose para el
cálculo las áreas destinadas para cuartos de máquinas, transformadores,
circulación vertical, área de ascensores, escalera eléctrica, escaleras, sistemas
20

de comunicaciones, área de desechos sólidos y cualquier otro equipamiento
referente a equipos mecánicos.
25.8. Todo estacionamiento para visitante deberá ser considerado como área común
no vendible, en el caso de los predios declarados en régimen de propiedad
horizontal.
25.9. En las edificaciones que requieran de pisos destinados para estacionamientos,

se deberá prever para su acceso, de un espacio como mínimo para dos
vehículos en línea de espera, dentro del predio del proyecto.
25.10. En instalaciones comerciales (Centros Comerciales y similares) que requieran

plazas de estacionamiento de uso general, se deberán propender a
implementar soluciones que logren separar los ingresos de los egresos, a fin de
evitar ambas operaciones en un mismo sector de la instalación, así como
respetará los espacios destinados para carga y descarga respectivos sin que
estos resten espacio al área pública.
25.11. Estacionamiento para Hospedaje (hoteles). – Además de lo exigido por

norma, para los diferentes usos que se desarrollan en los hoteles, tales como:
salones de conferencias, restaurantes, discotecas, locales comerciales, salón
multiuso y otros usos accesorios, se requerirán los estacionamientos para cada
actividad de acuerdo con lo establecido en el Anexo D, anexo a la presente
Ordenanza.
25.12. Faltante de parqueo en un edificio. - Se podrá suplir los parqueos faltantes a

un proyecto determinado de las siguientes formas:
1.- Se podrá admitir que el faltante de parqueo para un proyecto determinado

se lo supla mediante un edificio construido o a construirse, destinado para
estacionamiento, tal edificio deberá ubicarse dentro de un radio de quinientos
metros (500 m.) respecto al edificio proyectado, el predio en el cual se
proyecten los parqueos deberá ser de propiedad del mismo titular del predio
en donde se edificará el proyecto principal.
2.- Se podrá suplir con un solar vacío, que cumpla con las ordenanzas para
funcionar como estacionamientos o parqueos y que sea destinado
exclusivamente para este fin y que satisfaga el requerimiento de parqueos del
proyecto arquitectónico establecido por norma, éste solar deberá estar a
nombre del mismo propietario del proyecto al cual se destinará su uso.
La vinculación de la construcción del edificio, así como el solar destinado para

parqueo se lo efectuará administrativamente en el Registro de Construcción y
no deberá desvinculárselo del edificio principal, lo cual constará en el catastro
municipal y deberán estar a nombre del mismo propietario.
3.- Los parqueos faltantes se lo podrán solucionar por medio de arriendo de

estos, a parqueos privados de un tercero o edificios de parqueos en un radio
de no más de 500 metros del proyecto. Este deberá firmar un contrato de
arrendamiento por los parqueos faltantes, notariado y detallando el plazo de
este, y deberá quedar vinculado al proyecto por medio del Registro de
Construcción. En el caso de que no se renueve el contrato por alguna razón,
el propietario del proyecto deberá conseguir dentro del mismo radio un nuevo
contrato, o alguna otra herramienta para completar los estacionamientos
requeridos por esta norma.
21

4.- Para que el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil

permita la vinculación de un predio destinado a parqueos, cuya titularidad sea
de un tercero, el solicitante deberá adjuntar un contrato de comodato por
dicho terreno cuyo objeto sea exclusivamente el de suplir la necesidad de los
parqueos faltantes en la edificación principal, inscrito en el Registro de la
Propiedad de Guayaquil y con un plazo mínimo de 30 años, plazo durante el
cual el comodante no podrá solicitar ningún tipo de actuación municipal sobre
ese predio que no esté directamente relacionada con la actividad establecida
en el comodato. En el caso de desvinculación de dicho comodato por alguna
de las partes, se procederá a revocar el permiso de funcionamiento otorgado.
La dirección de Uso del Espacio y Vía Pública (DUEVP) estará a cargo del
cumplimiento de las plazas de parqueos a través de los contratos de
arrendamiento.
5.- La implementación de edificios de parqueos para cubrir la necesidad de

estos tendrá que estar sujeta a la Ordenanza “Para la creación de edificios
inteligentes de estacionamientos y plataforma tecnológica de integración
digital de estacionamientos”, los mismos que podrán ser implementados en
cualquier zona.
Art. 26.- Tipos de estacionamientos:
• Estacionamientos Asistidos (valet parking). - Se permitirá la disposición

de estacionamientos asistidos en solares vacíos y edificados para hoteles,
restaurantes, teatros, cines, oficinas en general y lugares de concentración
masiva, para lo cual se deberá disponer de un rótulo que identifique dicho
servicio, señalización interior, vertical y horizontal; así como contar con los
corredores de circulación y área de maniobra necesarias.
• Estacionamientos en solares vacíos. - Se deberá presentar un diseño que

justifique el funcionamiento del sistema, la señalización de las áreas de
estacionamientos, tanto horizontal como vertical, los corredores de
circulación y las áreas de maniobras serán delimitadas claramente, a fin de
que garanticen una adecuada y segura circulación interna.
Los estacionamientos estarán ubicados dentro de los límites de la propiedad,

incluyendo verja o muros perimetrales de forma tal que su maniobra no
afecte la libre circulación de peatones y vehículos; por ningún concepto se
permitirá el estacionamiento en doble línea (uno detrás del otro) con salida
en retroceso hacia la vía pública. Es de exclusiva responsabilidad del
propietario del establecimiento garantizar la seguridad de los vehículos que
utilizaren los servicios, responsabilizándose de cualquier daño en perjuicio
de los usuarios.
El propietario deberá presentar un acta de compromiso en donde se

comprometa a tener personal permanente que asista en la ubicación de los
vehículos.
• Estacionamientos en depósitos temporales de contenedores vacíos en

tránsito. - Para depósitos de contenedores, el número de estacionamientos
para vehículos pesados se determinarán sobre la base de la generación de
viaje que resulte del estudio de impacto vial por cada caso, que será
aprobado por el organismo competente, deberán disponer de áreas de
maniobras y áreas de esperas de tal manera que no afecten el espacio del
22

tránsito vehicular. Se acogerá a la Ordenanza respectiva relacionada a este
tipo de depósitos
• Estacionamientos para motos. - Por ser un modo de transporte utilizado

en alto porcentaje y que tiende a crecer, se deberá contemplar como mínimo
los valores detallados en el Anexo D, en los edificios de mercados, hoteles,
locales o centros comerciales, servicio de salud, educación, servicios
profesionales, y públicos.
• Estacionamientos para bicicletas. - Es un modo de transporte que

requiere inclusión por factores, ecológicos, de salud y de derecho a la
ciudad. Se deberá considerar como mínimo los valores detallados en el
Anexo D, su ubicación será solo en planta baja, en los edificios de
mercados, centros comerciales, servicio de salud, educación, públicos,
edificios para parqueos.
• Estacionamientos para vehículos eléctricos. - Los Centros Comerciales,

Gasolineras, edificios de uso Mixto Comercial/Residencial, Comercial y/o de
Servicios e Instalaciones de Operaciones de Transporte (terminal terrestre)
destinaran el 2% del total resultante de unidades de estacionamientos para
vehículos livianos con parqueo que incluya punto de carga de electricidad de
110 y/o 220 voltios para vehículos eléctricos. Se deberá también ceñir a lo
establecido en la Ordenanza de Estímulo a la Transportación Eléctrica, su
reforma y normas afines.
• Estacionamiento en Autobancos o comercio con autoservicios.- En
servicio de autobancos, el espacio destinado para estos fines se proveerá
carriles de circulación independientes de las otras áreas de
estacionamientos, los cuales deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a) Los carriles de autoservicio en bancos y comercios tendrán un ancho

mínimo de 3.50 m. En el área de atención al conductor nunca tendrán
menos de 3.00 metros, medidos entre los bordes que define cada carril.
b) En los autoservicios en bancos y comercios, los carriles serán

diseñados de forma tal que tengan una longitud de cola con una
capacidad mínima de 6 vehículos por carril y no menor a 30 m lineales,
de tal manera que no obstaculicen la circulación de otros vehículos en la
vía(s) adyacente(s).
• Estacionamientos para vehículos livianos de personas con

discapacidad y/o movilidad reducida. - Deberá regirse conforme a la Ley
Orgánica de Discapacidades, norma técnica ecuatoriana INEN y Norma
Ecuatoriana de Construcción en el capítulo de accesibilidad universal.
De la Habitabilidad
Art. 27.- Habitabilidad. Una vez concluida la edificación se entenderá habitable y no se

requerirá permiso alguno para acreditar la habitabilidad. Sin perjuicio de esto último
mientras dure la construcción, el GAD Municipal ejercerá el control respecto de la
habitabilidad de la edificación a través de los Fedatarios, ejecución directa u otro
mecanismo que considere conveniente, para lo cual deberá contar con el certificado de
Habitabilidad de Fedatarios con el fin de verificar que la edificación construida cumpla con
características técnicas que permita asegurar condiciones mínimas de salud y confort en
los edificios.
23

Una edificación será considerada habitable por parte del GAD Municipal siempre que esta
cumpla con las siguientes características mínimas:
• Porcentaje de avance de construcción: Debe estar culminada la obra gris

(enlucida al interior y exterior), cubierta, puertas y ventanas.
• Servicios: Debe tener todas las instalaciones de agua potable, energía eléctrica,
sanitaria en funcionamiento.
• Seguridad: Debe contar con las medidas de seguridad de acceso adecuadas que
protejan a las personas que habiten o usen la edificación.
Como parte del control por parte del GAD Municipal se implementarán las debidas
sanciones en el caso de incumplimiento con las normas municipales establecidas.
De la Seguridad
Art. 28.- Son causas para adoptar cualquiera de las medidas de seguridad a que se
refiere esta Ordenanza, las siguientes:
• Inestabilidad o inseguridad del suelo existente o de la obra en ejecución.

• La falta o estado deficiente de instalaciones y dispositivos de seguridad, contra los
riesgos de incendio, contaminación, sismos u otros.
• La deficiencia peligrosa en el mantenimiento de estructuras de los edificios.
• La peligrosa localización, instalación o funcionamiento de almacenes de
explosivos, depósitos de combustible, productos inflamables, bancos de material y
otras de naturaleza semejante y,
• Cualquier otra que contravenga a esta Ordenanza u ordenamientos jurídicos
aplicables y que pueden afectar la integridad o seguridad física de las personas o
bienes.
Art. 29.- La seguridad de las edificaciones se verificará mediante los informes habilitantes
emitidos para solicitar el Registro de Construcción, en atención a requerimientos sobre:
a) La protección contra incendios y la utilización de gas licuado de petróleo;

b) La accesibilidad para personas con capacidades especiales, de acuerdo con lo que
se indica en el Art.31 de la presente Ordenanza; y,
c) La estabilidad estructural.
El responsable técnico deberá tomar en cuenta la Norma de Ecuatoriana de la

Construcción (NEC) y las Normas del Servicio Ecuatoriano de Normalización INEN. Estas
deberán ser revisadas por los Fedatarios.
Art. 30.- Protección contra incendios. Las disposiciones del Reglamento de Prevención,
Mitigación y Protección Contra Incendios, serán aplicadas en todo el territorio cantonal,
para todos los proyectos arquitectónicos y de ingeniería, en edificaciones a construirse,
así como la modificación, ampliación, remodelación de las ya existentes, sean públicas,
privadas o mixtas, y que su actividad sea de comercio, prestación de servicios,
educativas, hospitalarias, alojamiento, concentración de público, industrias, transportes,
almacenamiento y expendio de combustibles, explosivos, manejo de productos químicos
peligrosos y de toda actividad que represente riesgo de siniestro. Para la obtención del
Registro de Construcción se deberá obtener previamente las Disposiciones Técnicas de
Seguridad Contra Incendios por parte del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil.
Los planos del proyecto presentado al Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil
deberán ser los mismos que se presenten para solicitar el registro de construcción. Si
24

existiera una modificación deberá adjuntar las nuevas disposiciones emitidas por el
Cuerpo de Bomberos.
Art. 31.- Accesibilidad para personas con discapacidad y/o movilidad reducida. Para
el efecto, las edificaciones deberán satisfacer las normas aplicables a los accesos y sus
sistemas de control, corredores, caminerías, rampas, escaleras, puertas, unidades
sanitarias, interruptores y señalización, etc., que se establecen en la Ley Orgánica de
Discapacidades y su Reglamento, y a la Norma Ecuatoriana de Construcción en el
capítulo de accesibilidad Universal.
Art. 32.- Estabilidad estructural. Los edificios deberán atender las normas que, de
acuerdo con la forma de los componentes bajo el nivel del suelo, infraestructurales y
estructurales, y al efecto de los elementos no estructurales, garanticen la estabilidad de los
edificios en condiciones normales y de sismo, conforme a la Norma Ecuatoriana de
Construcción, debe el plano tener las debidas firmas de responsabilidad del ingeniero
estructural y del responsable técnico y anexando las debidas cartas de responsabilidad
estructural. Estos estudios deberán estar soportados en un estudio de análisis de suelo.
Art. 33.- Ascensores y Escaleras de Escape. - En casos de edificaciones de más de

cuatro plantas (los sótanos son considerados plantas), éstas deberán contar tanto con
sistemas electromecánicos de circulación vertical, como de escaleras de escape a prueba
de fuego, acorde a la Norma Ecuatoriana de Construcción.
Del Ornato con Respecto a las Edificaciones

Calificadas como Patrimoniales
Art. 34.- Integración de los edificios a su entorno.- A efectos de incorporar nuevas

edificaciones a las características del entorno construido, se tomará en consideración el
ordenamiento de las edificaciones tipificadas como Conjuntos Urbanos Patrimoniales
registrados en el Inventario de bienes inmuebles patrimoniales del cantón Guayaquil, que
posea la institución competente.
Art. 35.- Requerimientos de diseño para integrar edificios a su entorno. - Para el

efecto la Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero
atenderá lo siguiente:
35.1. Tipología o emplazamiento. Para lo cual el edificio en proceso de

autorización deberá adecuarse a las establecidas para la subzona del caso,
esto es:
- A línea de lindero, con portal o sin portal, sean estos continuos, torre, o
conjuntos habitacionales con patio.
- Con retiro, sea edificación aislada y sus opciones villa, bloque o torre, o
conjunto habitacional continuo.
35.2. Forma arquitectónica. - Para el efecto se respetarán las proporciones y las

características de ordenamiento de la fachada del edificio patrimonial del caso,
correspondientes a líneas de cornisas, dimensionamiento de pórticos, tipo de
cubiertas, posicionamiento de balcones y remates.
35.3. Materiales, color, textura y ornamentación. Se utilizará al menos una de

estas características del edificio patrimonial del caso en el diseño y
construcción del que se vaya a edificar.
25

Art. 36.- Integración y edificios torre.- En los casos de subzonas o corredores que
cuenten con edificios patrimoniales y por ende procede la integración de los nuevos
edificios a las características de aquellos, y la edificabilidad normada permite construcción y
altura mayores que las de los edificios patrimoniales, se utilizará la tipología torre de tal
manera que la base satisfaga los requerimientos de integración, permitiéndose así el
desarrollo de la parte restante de los edificios sin trasgredir los atributos. La aprobación
será mediante el Registro de Construcción que emite la Subdirección de Control de
Edificaciones, Uso de Suelo y Urbanizaciones.
Art. 37.- Cerramientos - El cerramiento de los solares no edificados y los provisionales que
normados en esta Ordenanza se ejecutarán en atención a las características de
ornamentación del edificio patrimonial del caso.
Art. 38.- Pavimentación del soportal. - Este se realizará en atención al diseño del
sobrepiso aplicado al soportal del edificio patrimonial del caso. La aprobación será
mediante el Registro de Construcción que emite la Subdirección de Control de
Edificaciones, Uso de Suelo y Urbanizaciones.
Elementos desmontables en fachada frontal
Art. 39.- Son elementos desmontables que sirven principalmente para la protección de
lluvia y radiación solar, los mismo no requieren registro de construcción bastando el aviso
de inicio de obra a la Dirección encargada del control de edificaciones y si como
consecuencia del uso del accesorio, se deriva una ocupación de vía pública, se deberá
solicitar el respectivo permiso a la Dirección encargada del Espacio y Vía Pública. Los
accesorios pueden ser entre otros:
39.1. Toldos. - El nivel inferior del toldo será de al menos dos metros veinte (2.20 m)
respecto del nivel del soportal o de la acera, según sea el caso. Podrán
desarrollarse en voladizo hasta en un treinta por ciento (30%) en acera
mayores a dos metros y en aceras menores a dos metros el cincuenta por
ciento (50%). No podrán disponer de soportes verticales en el espacio público.
39.2. Marquesinas. - Se podrá autorizar marquesinas proyectadas a partir de una

edificación y hasta la línea de fábrica del respectivo predio, siempre y cuando el
nivel inferior de aquella se encuentre a no menos de dos metros, cuarenta
centímetros (2.40 m) del nivel de piso, no podrá tener soportes verticales que
invadan el espacio público.
39.3. En predios con frente a vías peatonales. - Se podrán autorizar toldos y/o
marquesinas que cubran hasta 3 metros y hasta 1/3 del ancho de la vía.
De la Constructibilidad
Art. 40.- Obras Preliminares. - Los trabajos de limpieza, movimiento de tierra y/o
excavación que no superen un metro (1m) del nivel de acera (por excavación o relleno y
que no perjudique a obras o terrenos aledaños), obras de protección de los transeúntes y
de las edificaciones vecinas, cerramiento de construcción provisional, caseta de bodegaje,
vestidores y unidades sanitarias para obreros, se denominan obras preliminares, siempre y
cuando estén dentro del predio. Estas obras preliminares, no necesitarán un Registro de
Construcción, ni ningún tipo de autorización municipal, debiendo en todo caso avisar a la
Dirección de Control de Edificación, Catastro, Avalúos y Control Minero mediante
comunicado escrito por el propietario indicando que procederá a realizar alguno de este
tipo de trabajos, lo cual servirá para hacer la verificación posterior por parte del Gobierno
Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil.
26

Se considera dentro de las obras preliminares el armado de acero y del encofrado, siempre
y cuando no esté replanteado en sitio ni exista un vertido de hormigón.
Excepcionalmente, cuando se necesiten hacer estudios de suelo o análisis de

cimentaciones y otro similar, se permitirá realizar excavaciones que sobrepasen el metro de
profundidad (1m) sin registro de construcción, siempre y cuando no implique pilotaje ni
afectaciones a inmuebles colindantes.
Por cualquier otra actividad necesitará constar con los permisos de movimiento de tierra y
desalojos de escombros y deberá tener el permiso municipal otorgado por la Dirección de
Aseo Cantonal, Mercados y Servicios Especiales para la disposición de estos desalojos de
escombros.
Si se requiriere excavar para construir sótanos, o cimientos a profundidades que superen

un (1) metro por debajo del nivel respecto del bordillo, necesariamente deberá contarse
para el inicio de obras con el correspondiente Registro de Construcción.
Art. 41.- Materiales de construcción admisibles.- Se permitirá exclusivamente

construcciones con estructura sismo resistente y con materiales de acuerdo con la Norma
Ecuatoriana de la Construcción y se deberá utilizar contenedores debidamente tratados
para la construcción de edificaciones.
Se permitirá reparación de edificaciones de construcción mixta, en tanto se mejore su

condición general y su resistencia a sismos y fuego, siempre que no se traten de
edificaciones calificadas como vetustas, sujetas a demoliciones.
Art. 42.- Materiales de Construcción Admisibles en Suelo Urbano. - En áreas urbanas

que no cuenten con servicios básicos completos, y en zonas centrales de la ciudad se
establece:
42.1. En edificaciones de hasta dos plantas y sin entrepisos, se permitirá estructura,

pisos y paredes de estructuras mixtas (madera y mampostería o concreto)
adjuntando las especificaciones técnicas firmadas por un ingeniero estructural.
42.2. En caso de edificaciones adosadas o continuas, se exigirá protección mediante
paredes de mampostería o similares.
42.3. Para edificaciones de más de dos pisos, se aplicará las exigencias establecidas
para las otras Subzonas.
42.4. Deberán presentar carta de responsabilidad técnica notariada por estructuras
mixtas.
Art. 43.- Trabajos en terrenos con pendientes. - En casos de terrenos con pendientes
iguales o superiores al veinticinco por ciento (25%) y que requieran aterrazamiento, o con
otro fin distinto, deberá contar con la autorización de movimiento de tierra otorgado por la
DECAM, además de pronunciamiento de las Direcciones de Ambiente; y, Gestión de
Riesgos y Cooperación, para cual se considerarán las siguientes características de diseño:
43.1. Si las condiciones del terreno no lo permiten, se construirán las obras de

drenaje y estabilización que reemplacen a las naturales.
43.2. Los taludes deberán ser protegidos y contar con un eficiente sistema de
drenaje. Los taludes verticales deberán ser resistentes al empuje resultante.
43.3. En terrenos con pendientes de más del veinticinco por ciento (25%), no
contemplados en los respectivos Reglamentos internos, se permitirá la
servidumbre de paso al vecino de la cota superior por uno de los retiros
laterales; los gastos que implicare la instalación de esta servidumbre serán a
costa del proponente. Esta servidumbre contempla la factibilidad de instalar
tuberías de drenaje de aguas servidas, aguas lluvias u otra que sea necesario
27

para obtener los servicios básicos. Estas servidumbres deberán estar
aprobadas por la entidad prestadora de los servicios.
43.4. Cartas de responsabilidad. - Para terrenos con pendiente de 25% o más se
presentará carta de responsabilidad técnica de los diseños y de los muros de
contención debidamente notariada, para las siguientes actividades:
a) Por movimiento de tierra mayor a un metro (1m).
b) Estabilización de taludes.
c) Obras de drenajes y estabilización que reemplacen a las naturales.
Además, se deberá adjuntar a la correspondiente petición:
• Cronograma de trabajo.
• Memoria técnica de los movimientos de tierra a realizarse, la cual debe
estar firmada por un Ingeniero Civil.
• Plano con la topografía inicial de la superficie natural del predio donde se
realizará el movimiento de tierra.
• Plano con la topografía del diseño final de la superficie del predio.
• Cálculo de volúmenes de corte y relleno, justificado técnicamente, así
como información del material a desalojarse fuera del predio.
• Pronunciamiento de las direcciones de Ambiente y/o Riesgo conforme
corresponda y de ser requerido por la Dirección en cargada del control de
edificaciones.
Art. 44.- Inmuebles en ruina o vetustos: La ruina o vetustez de un edificio, construcción

o instalación es el estado no adecuado de mantenimiento o culminación de la durabilidad
del material, escasa conservación de su estructura o de alguno de sus elementos físicos,
de manera tal que lo haga inservible para el uso o amenace derrocamiento,
desprendimientos u otros daños graves para la salud y la seguridad de las personas. El
Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil por medio de la
Subdirección de Control de Edificaciones, Uso de Suelo y Urbanizaciones de la DECAM,
y de solicitarlo, con el apoyo e informe técnico de profesionales de las direcciones de
Obras Públicas, Gestión de Riesgos y Cooperación u otra dirección municipal según
corresponda, determinará técnicamente la ruina o vetustez de un edificio, construcción o
instalación. Una vez determinado esta calificación se deberá:
a) Proceder directamente al apuntalamiento u otras medidas provisionales de

aseguramiento a cargo del propietario.
b) Previa audiencia con el propietario en comisaria, resolver sobre la rehabilitación
del inmueble o su derrocamiento, los plazos para emprender dichas obras y la
prohibición de usarlos u orden de desalojo según corresponda.
c) Las obras de rehabilitación y derrocamiento estarán a cargo del propietario y en
caso de incumplir con los plazos establecidos, el Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal procederá a la enajenación forzosa del inmueble en
subasta pública. El adjudicatario de la subasta deberá cumplir con los plazos y
condiciones determinadas por la Dirección de Justicia y Vigilancia, para la
rehabilitación o derrocamiento del bien inmueble.
En el caso de inmuebles protegidos de competencia de la Municipalidad de Guayaquil, el

derrocamiento será extraordinario.
Una vez ejecutada la demolición de la edificación calificada como “ruinosa” o “vetusta”, se

deberá informar a la Subdirección de Catastro para la actualización de la información
catastral.
44.1. Requisitos para demolición voluntaria
28

1. Solicitud de la Demolición (FORMULARIO OTORGADO POR
VENTANILLA UNIVERSAL), indicando fecha de inicio y finalización de la
demolición, firmada por los propietarios o autorizado/a, apoderado/a.
2. Ingresar solicitud por la Ventanilla Universal (presencial o virtual)
El trámite poseerá 10 días termino para su contestación.
Obras y Elementos Complementarios
Art. 45.- Pasos de conexión entre edificios, por encima o debajo de espacios
públicos. - Se admitirá conectar edificios con pasos peatonales, en forma aérea o
subterránea, por encima o debajo de espacios públicos, en las siguientes subzonas:
- Zona Central (ZC).

- Corredores Comerciales y de Servicios (CC).
- Zonas de Equipamiento Comunal (ZEQ).
- Zona Pericentral (ZP).
Por corresponder a instalaciones a construirse sobre o debajo de espacios públicos, la

autorización deberá ser otorgada por la máxima autoridad del GAD Municipal, previos
pronunciamientos de las Direcciones competentes en el control de edificaciones y de
Asesoría Jurídica.
Art. 46.- Usos admisibles de los pasos de conexión. - A más de la circulación peatonal,
serán admisibles en los pasos de conexión entre edificios los siguientes usos: locales para
comercio al detal, biblioteca, museo, galería de arte, siempre y cuando no se obstaculice el
tránsito peatonal de mínimo dos personas en dos sentidos, establecido en la norma
ecuatoriana de la construcción NEC.
Art. 47.- Normas de diseño para pasos de conexión elevados. - El diseño y

construcción de los pasos no deberán interrumpir el funcionamiento de vías, áreas verdes,
estacionamientos vehiculares públicos; para el efecto deberá cumplir las siguientes
normas:
47.1. Se admitirán soportes verticales sobre aceras y parterres sin obstaculizar la

circulación peatonal, dejando libre un ancho de al menos un metro cincuenta
(1,50 m) en aceras y parterres de acceso peatonal.
47.2. No se admitirán pasos cuando por el espacio público del caso atraviesan líneas
de alta tensión, poliductos y, o gasoductos, salvo aprobación de las entidades
correspondientes.
47.3. Deberán disponerse señales luminosas de seguridad.
47.4. De disponerse varios pasos elevados sobrepuestos, se separarán entre sí al
menos diez metros (10.00 m).
47.5. La altura del paso inferior respecto del nivel de las calzadas será el
recomendado y aprobado por la Autoridad de Tránsito Municipal.
47.6. En caso de disponerse pasos elevados al mismo nivel y paralelos entre sí, se
admitirán máximo dos por tramo vial manzanero, debiéndose observar una
separación entre pasos de al menos tres veces el ancho de aquellos.
47.7. El ancho del paso de conexión no deberá exceder una sexta parte de las
fachadas que enfrenta y conecta.
Art. 48.- Normas de diseño para pasos subterráneos. - El trazado de los pasos
dispuestos en el subsuelo deberán obtener previamente la factibilidad de parte de las
empresas de servicio que cuenten con redes subterráneas en el área del proyecto.
29

Para el diseño correspondiente se atenderán las siguientes normas:
48.1. La parte superior del paso se dispondrá al menos un metro cincuenta (1.50 m)
por debajo del correspondiente espacio público, y en el caso de existir
infraestructura preexistente se deberá acoger lo que indiquen las respectivas
entidades prestadoras de servicios básicos.
48.2. El ancho y la altura del paso serán de al menos tres metros libres (3.00 m.).
48.3. Dependiendo de la longitud del paso, se dispondrá de un sistema de ventilación
que garantice ingreso de aire por los extremos del paso, y la extracción del aire
viciado.
48.4. Se dispondrá de un adecuado sistema de señalización e iluminación.
48.5. El paso deberá contar con un sistema mecánico de drenaje que permita
evacuar las aguas que ingresen al paso subterráneo, el mismo deberá contar
con la aprobación de la empresa prestadora del servicio.
Art. 49.- Cerramientos. – En todas las subzonas del cantón se exigirá cerramiento en los
predios no edificados, así como mantener los mismos sin maleza.
49.1. Para realizar cerramientos no se requiere Registro de Construcción (se deberá

respetar las dimensiones descritas en el título de propiedad del predio, lo
establecido para las alturas en el art. 50.4. de la presente ordenanza y
respetando la libre circulación del área de soportal (3.00m)).
49.2. Cerramientos Provisionales. - Donde se produzca transición de edificaciones
con retiro a edificaciones con soportal, se permitirá que estos últimos sean
dotados de cerramientos de rejas metálicas hasta que se consolide el nuevo
tipo de edificación.
Art. 50.- Normas para cerramientos. - En función de la ubicación del predio, los
cerramientos se podrán construir de acuerdo con las normas siguientes:
50.1. En las Zonas Residenciales, Centrales, Pericentrales y Corredores Comerciales

y de Servicios se deberá utilizar materiales duraderos como muros y rejas; o,
cultivar cercas vivas, cuidando que las mismas no sobrepasen la línea de
lindero.
50.2. En Zonas Mixtas Residenciales, los cerramientos podrán ser de cualquier
material, siempre que no representen peligro a la integridad de los transeúntes
y vecinos.
50.3. En las Zonas Industriales, los predios e instalaciones deberán contar con
cerramientos cuyas características y materiales estarán en función de los
requerimientos de seguridad que determine la peligrosidad de la actividad,
materiales e instalaciones.
50.4. Altura y materiales de los cerramientos entre predios. - Podrán ser construido
con material no transparentes hasta las siguientes alturas máximas:
1.- En retiros de hasta un metro y cincuenta centímetros (1.50 m), serán de

mínimo dos metros y cuarenta centímetros (2.40 m) hasta dos metros y
sesenta centímetros (2.60 m) de altura.
2.- En retiros mayores a un metro y cincuenta centímetros (1.50 m), serán de
dos metros y sesenta centímetros (2,60 m) hasta tres metros (3.00 m) de
altura.
Sobre las alturas indicadas el cerramiento se lo construirá de tal forma que
permita el paso de aire y luz. El cerramiento sobre el o los linderos(s)
frontal(es) serán opcionales y no podrán ser mayores a tres metros
(3.00m).
30

3.- En Zonas Industriales, el cerramiento entre predios será de al menos
cuatro metros (4.00 m) de altura; el cerramiento sobre el o los linderos(s)
frontal(es) serán opcionales.
Art. 51.- Cerramientos esquineros. - En solares esquineros, el cerramiento en su esquina

se construirá atendiendo a cualquiera de las siguientes opciones:
a) Transparente, al menos dos metros (2 m) de lado y lado de transparencia

medidos desde la esquina hacia cada lado y con o sin antepecho de
máximo ochenta centímetros (0.80 m);
b) Redondeado, según un radio no menor a dos metros (2 m.);
c) En ochava, con distancia de un metro lineal (1 ml) a cada lado.
Art. 52.- Medidas de Protección. - Los remates superiores de los cerramientos, ubicados
a una altura mínima de dos metros cuarenta centímetros (2.40 m.), pueden consistir en
elementos cortopunzantes o cercados eléctricos, siempre que los mismos no representen
peligro para la normal circulación de los transeúntes, ni se los coloque invadiendo las áreas
de uso público.
CAPÍTULO III
DE LOS PROCEDIMIENTOS Y CONTROLES

Requerimiento de Registro de Construcción
Art. 53.- Solicitud de línea de fábrica. - El objeto de este trámite es que el titular de un
lote o terreno particular conozca o confirme el límite de su predio respecto de los bienes
municipales de uso público; de tal manera que le permitirá plantearse correctamente dentro
del mismo, cerramientos, obras o construcciones, previo la debida autorización municipal.
Para su obtención se deberá presentar la siguiente documentación:
1.- Solicitud firmada por el o los titulares del predio, debiendo este estar identificado
con su respectivo código catastral.
2.- Historia de Dominio actualizada
3.- Levantamiento Planimétrico del terreno particular, firmado por un responsable
técnico; el mismo que deberá guardar coherencia con las medidas establecidas en
el título de propiedad. La DECAM se reserva el derecho de solicitar el plano con
coordenadas georreferenciadas en formato DATUM WGS 84, conforme a cada
caso.
Si, de la comparación y análisis técnico que el personal competente de la DECAM realice

entre sus mediciones en el sitio y el levantamiento presentado por del titular se concluye
que en la realidad física existe una diferencia entre el área del levantamiento y la
establecida en el título de propiedad, tales servidores se remitirán a lo determinado en la
“ORDENANZA QUE REGULA A LOS EXCEDENTES O DIFERENCIAS DE TERRENOS
DE PROPIEDAD PRIVADA” y sus reformas o normas que la sustituyan.
Si el predio no supera el error técnico aceptable por el GADM-G deberá realizar una
rectificación de linderos y mensuras.
Si el predio supera el error técnico aceptable por el GADM-G deberá realizar la compra
del excedente antes de iniciar el Registro de Construcción.
Art. 54.- Aprobación de planos como paso previo y opcional. - Opcionalmente se podrá
solicitar la aprobación de los planos arquitectónicos de la edificación a través de los
31

servicios en línea de la página web municipal, lo cual no substituye la obligación y efecto
del Registro de Construcción.
El certificado de aprobación de planos tendrá una vigencia de 1 año.
54.1. Requisitos para obtener la Aprobación de planos. –
a) Ubicación geográfica del proyecto.

b) Planta arquitectónica de cada piso o nivel de la edificación en escala 1:1
formato DWG.
c) Cubierta de la edificación en escala 1:1 formato DWG.
d) Implantación de la edificación con respecto al terreno en escala 1:1 formato
DWG.
e) Corte transversal y longitudinal en escala 1:1 formato DWG.
f) Todas las fachadas en escala 1:1 formato DWG.
g) En caso de incumplir con la norma municipal por su(s) retiro(s) lateral(es)
y/o posterior, deberá presentar, cartas de adosamiento o acercamiento
notariada. Siempre y cuando no se restrinja el acercamiento o
adosamiento.
h) Se podrá requerir una memoria de desechos sólidos (cuando poseen a
partir de 10 unidades de viviendas, o uso diferente a residencial con área
mayor de 200 m² o más de construcción).
i) Certificado de afectación otorgado por Interagua (si la construcción
colinda con algún canal o posee afectación de servidumbre).
j) Se podrá requerir un Estudio de Tráfico aprobado por la Agencia de
Tránsito Municipal (si la actividad comercial se encuentra cerca de una
vía principal o si es causa de algún problema de tráfico por el tamaño de
la vía).
k) Implementar bahía de ingreso en usos como almacenamientos e
industrias (mínimo un camión de 4 a 6 ejes).
l) Certificado y demarcación de zonas de playas y bahías (cuando colinda
con estero y/o río) en el Ministerio de Transporte y Obras Públicas, a
través de la Subsecretaría de Puertos, Transporte Marítimo y Fluvial.
m) Disposiciones de la DAC - Dirección General de Aviación Civil (para
predios que se encuentren cerca del aeropuerto con una altura
considerable).
n) Se podrá requerir una Informe de la ARCH - Agencia de Regulación y
Control Hidrocarburífero (para solicitudes de gasolineras).
o) En el caso que el predio se encuentre declarado como Patrimonio
Cultural se solicita memoria y planos para su revisión y aprobación por
parte del organismo competente.
p) Si el predio está Declarada Propiedad Horizontal deberá de adjuntar Acta
de Convocatoria y Acta de Asamblea de Condóminos donde consten los
cambios a realizar, firmada por el 50% de los copropietarios si es por
cambio de uso de suelo, 60% por remodelación de fachada, 75% si es
por área de aumento y 75% si el aumento es en área común, donde debe
de constar la firma del presidente, secretario y copropietarios,
debidamente notariada, anexando copias de cedula.
q) Si el predio es una Propiedad Horizontal deberá adjuntar Planos
escaneados y escritura de la conformación de la propiedad horizontal con
el cuadro de porcentaje de alícuotas (existen planos y documentos que
no se encuentran en el archivo municipal).
r) Documento de sustento de excepción en planos; en caso de haber
marcado alguna excepción a la norma en el ingreso de la solicitud.
32

s) Registro fotográfico de la peatonal en caso de presentar acceso vehicular
la misma.
54.2. Procedimiento de aprobación de planos
Este trámite es ingresado por la página web, en servicios en línea de la M.I.

Municipalidad de Guayaquil, donde se realiza lo siguiente:
1. Revisión de la documentación adjunta en la solicitud.

2. Revisión de los planos con la norma.
3. Se revisa antecedentes del (los) predio(s), como las fichas censales y/o
permisos de construcción antes otorgados para determinar la
documentación necesaria del proyecto.
4. Enviar a DACMSE cuando poseen a partir de 10 unidades de viviendas, o
uso diferente a residencial con área mayor de 200m² o más de
construcción.
5. En el caso que el predio se encuentre declarado como Patrimonio Cultural
se envía al organismo competente para tener el pronunciamiento del
proyecto.
6. Si el predio está Declarada Propiedad Horizontal se revisa los porcentajes
de las alícuotas y la documentación enviada por el usuario con el Registro
de la Propiedad.
Nota: Este trámite es opcional, y no reemplaza el Registro de Construcción,

tendrá una validez de tres meses.
54.3. Término para resolver la solicitud. – Se dará contestación a la solicitud en el

término máximo de treinta (30) días, pudiendo variar si amerita información de
otras dependencias del GADM-G.
Art. 55.- Registro de Construcción. - El Registro de Construcción es la autorización

administrativa municipal que confiere a su beneficiario el derecho a edificar. El Registro de
Construcción será solicitado a través de los servicios en línea de la página web municipal.
Art. 56.- Tipos de Registros de Construcción. - Los Registros de Construcción se

solicitan en los siguientes casos:
• Por Construcción Inicial.

• Por Aumento y/o Remodelación:
• Por Remodelación, opción Cambio de Uso de la edificación, en sectores
denominados como Resto de Ciudad, que no posean aumentos, para efectos de
obtener la Tasa de Habilitación, siempre y cuando el establecimiento cumpla con
los condicionamientos mínimos de frente y área para la actividad solicitada, y que el
área del local tenga hasta 120.00m2 (no aplica a fedatario y se otorga con vigencia
6 meses); área del local mayor a 120.00m2 debe culminar el proceso con la
inspección final (pago del 0.002%)
• Por regularización de una edificación existente.
La DECAM emitirá el “Registro de Construcción Preliminar” para los trámites de

edificaciones ingresados a través de los servicios en línea del portal web municipal, de
manera específica las solicitudes de Registro de Construcción, de los siguientes tipos:
Registro de construcción Inicial, Aumento y/o remodelación, con las siguientes condiciones:
a) Uso: Vivienda, Vivienda – Comercio.

Área de construcción final mayor a 200 m2 hasta 1000 m2.
33

b) Uso: Comercio al por Menor
Área de construcción final mayor a 200 m2 hasta 1000 m2
c) Uso: Vivienda, Vivienda – Comercio de hasta 350m2 (Automático)
d) Uso: Vivienda, Vivienda – Comercio. (Preliminar)
Área de construcción final mayor a 350 m2 hasta 1000 m2. (Preliminar/Post
Control)
e) Uso: Comercio al por Menor
f) Área de construcción final mayor a 350 m2 hasta 1000 m2 (Preliminar/Post
Control)
Los Registros de Construcción que acceden a los registros preliminares / Post control
podrá iniciar la obra una vez que se emita el certificado. Los ciudadanos podrán iniciar la
obra o esperar el Certificado Final para iniciar los trabajos. Es responsabilidad del
propietario y del responsable técnico el cumplimiento de las ordenanzas municipales. Los
informes de la subdirección de Control de edificaciones revisarán el proyecto y emitirá sus
informes respectivos.
Los proyectos que no estén catalogados en los parámetros anteriores deberán obtener el
Certificado de Registro de Construcción antes de dar iniciar a la obra.
56.1. Labores constructivas que requieren de Registro de construcción:

• Para las labores de Ampliar, remodelar y reparar edificaciones existentes;
• Abrir, cerrar o modificar vanos de fachadas;
• Modificar estructura y forma de cubierta si implica incremento de área
habitable.
• Abrir vías y/o construir redes de infraestructura que no sean obras
municipales.
• Construir pistas y otras instalaciones aeroportuarias, portuarias y de
transporte terrestre.
• Instalación de antenas.
56.2. Requisitos para obtener el Registro de Construcción y/o Modificación de
Planos. –
1. Historia de dominio actualizada o escrituras registradas y catastradas.

2. Planos en formato .dwg, los cuales deberán poseer escala 1:1
a) Ubicación geográfica del proyecto

b) Planta arquitectónica de cada piso o nivel de la edificación
c) Cubierta de la edificación
d) Implantación de la edificación con respecto al terreno
e) Corte transversal y longitudinal
f) Todas las fachadas
3. En caso de incumplir con la norma municipal por su(s) retiro(s) lateral(es) y/o
posterior, deberá presentar lo siguiente:
a) Cartas de adosamiento o acercamiento notariada.

b) En el caso de no adjunten la carta antes mencionada, se procede a
revisar las imágenes en Google Maps y Google Earth para optimizar
posible inspección y/o realizar inspección para verificar si el vecino
también se encuentra adosado/acercado.
c) Cuando el vecino se adose, deberá construir su propia pared de forma
técnica y manteniendo las juntas constructivas.
34

4. Cuando la edificación tiene 3 o más pisos de altura, se solicita lo siguiente:
a) Póliza de seguro por daños a terceros, la cual cubra el 8% del

presupuesto de la obra de acuerdo con el valor estipulado en la
Ordenanza del bienio vigente dependiendo de la tipología de la
edificación.
b) Carta asumiendo la responsabilidad técnica notariada de los siguientes
estudios:
• Diseño estructural,
• Diseño sanitario,
• Estudio de suelo
• Diseño eléctrico-telefónico.
5. Memorias técnicas del manejo de desechos sólidos no peligrosos para

edificaciones, la misma que contenga el manejo del desalojo producto de la
construcción en todo su proceso constructivo, así como también el manejo
de los desechos durante el funcionamiento de la edificación (comercio,
multifamiliar, centros comerciales, hoteles, restaurantes, mercados,
supermercados etc.) que superen los 200 m². de construcción debidamente
firmada por el técnico experto en la materia. Adicional a la memoria
presentar carta notariada de responsabilidad técnica por el manejo de
desechos sólidos no peligrosos firmada por un experto en la materia. Se
exceptúan las viviendas unifamiliares.
El manejo de desechos, escombros y obra civil, le corresponderá a la
empresa prestadora de servicios designada por el GAD Municipal de
Guayaquil.
6. Certificado de afectación otorgado por Interagua (si la construcción colinda
con algún canal o posee afectación de servidumbre).
7. Implementar bahía de ingreso en usos como almacenamientos e industrias
(mínimo un camión de 4 a 6 ejes).
8. Certificado y demarcación de zonas de playas y bahías (cuando colinda con
estero y/o río) en el Ministerio de Transporte y Obras Públicas, a través de la
Subsecretaría de Puertos, Transporte Marítimo y Fluvial.
9. Disposiciones de la DAC - Dirección General de Aviación Civil (para
predios que se encuentren cerca del aeropuerto con una altura
considerable)
10. Informe de la ARCH - Agencia de Regulación y Control Hidrocarburífero
(para solicitudes de gasolineras)
11. Carta Asumiendo la responsabilidad técnica por la estructura de la antena
12. Disposiciones del DAC - Dirección General de Aviación Civil e informe de
ARCOTEL (para permisos de antenas)
13. Aprobación Ambiental cuando el proyecto lo amerite.
14. Documento de sustento de excepción en planos; en caso de haber
marcado alguna excepción a la norma en el ingreso de la solicitud.
15. Disposiciones Técnicas de Seguridad Contra Incendio según criterio
técnico del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil.
16. Estudio de Tráfico aprobado de acuerdo con el criterio técnico de la
Agencia de Tránsito y Movilidad.
17. En proyectos de edificaciones industriales calificables como de mediano o
alto impacto u otro que lo amerite, presentar la aprobación ambiental
35

18. Cuando se tratare de aumentos y/o remodelaciones en edificaciones
catalogadas como patrimonio arquitectónico, se deberá presentar memoria
y planos para su revisión y aprobación por parte de DUPOT.
19. Registro fotográfico de la peatonal en caso de presentar acceso vehicular
la misma.
Subsanación. – En caso de detectarse observaciones en la documentación

presentada, se otorgará un plazo de quince (15) días para realizar las
correcciones del caso y presentar la subsanación.
Término para resolver la solicitud. – Se dará contestación a la solicitud en el

término de treinta (30) días, pudiendo variar si amerita información de otras
dependencias del GADM-G.
56.3. Procedimiento de revisión del permiso de construcción y/o Modificación

de Planos.

1. Revisión de la documentación adjunta en la solicitud.
2. Revisión del proyecto con los planos arquitectónicos presentados por el
usuario y la norma otorgada de acuerdo con la Zona.
3. Se revisa que los linderos, mensuras y áreas proyectadas en planos
coincidan con la escritura que se encuentra inscrita en el registro de la
propiedad. Este podrá tener una diferencia menos al 2% considerado como
error técnico.
4. Se revisa antecedentes del (los) predio(s), como las fichas censales y/o
permisos de construcción antes otorgados para determinar la documentación
necesaria del proyecto.
5. Se envía a DACMSE para la aprobación de la memoria de desechos
sólidos no peligrosos, si el proyecto lo amerita.
6. Si la solicitud de Registro de Construcción tiene que realizar correcciones
se procede a enviar la subsanación.
56.4. Requisitos de cambio de responsabilidad técnica
1. El usuario solicita por medio de la página web la Solicitud, colocando el

número del Certificado del Registro de Construcción.
2. Copia de cédula del nuevo responsable Técnico.
56.4.1. Procedimiento de revisión de cambio de responsabilidad técnica

1. Se revisa en la página del SENESCYT – Secretaría de Educación

Superior, Ciencia, Tecnología e Innovación, si se encuentra registrado
el título del nuevo Responsable Técnico.
56.5. Modificaciones que afectan al Registro de Construcción. - Cuando en un

proceso de construcción se requiera realizar modificaciones que afectaren: la
implantación, las áreas o volúmenes, y el o los usos de la edificación,
36

autorizados originalmente, el propietario y el responsable técnico solicitarán, vía
online a través de la página web institucional, la autorización para efectuar las
referidas modificaciones.
56.6. Requisitos de anulación de registro de construcción

1. El usuario solicita por medio de la página web la Solicitud, colocando el
número del Certificado del Registro de Construcción.
2. Copia de cédula de los propietarios o autorizado/a, apoderado/a.
3. Se solicita registro fotográfico del predio en consulta.
56.7. Procedimiento de revisión de anulación de registro de construcción

1. Se realiza inspección para verificar el registro fotográfico ingresado por
el usuario.
2. De acuerdo con la inspección se determina si se realizó o no la
construcción solicitada en el permiso aprobado.

Art. 57.- Cálculo de tasas para aprobación del Registro de Construcción. – Todo
Registro de Construcción otorgado por el GAD Municipal de Guayaquil será sujeto del pago
de una Tasa por la aprobación de este.
La Tasa por aprobación del Registro de Construcción y, o modificación de planos

correspondes al dos por mil del presupuesto total de la obra a ser aprobada.
Fórmula:
Tasa por Registro de Construcción = ((m2 área total a construirse X Costo M2 de

Construcción) x 0,002)
Los valores del presupuesto responderán a la multiplicación de los metros cuadrados (m2)
de construcción aprobados en el Registro de Construcción por el costo del metro cuadrado
estipulado en la Ordenanza del bienio vigente. En ella se especifican las tipologías de
edificaciones y los valores referenciales por tipo de edificación.
Art. 58.- Vigencia del Registro de Construcción. – El derecho a edificar que contiene el
Registro de Construcción tendrá un plazo de vigencia de tres (3) años para su ejecución.
Se extinguirá respecto de su titular cuando fenezca el plazo establecido en dicho permiso
municipal.
Art. 59.- Prórroga de la vigencia del Registro de Construcción. - Cuando por cualquier
motivo, el beneficiario de un Registro de Construcción considere que no va a culminar la
obra dentro del plazo de vigencia del permiso, podrá solicitar a la DECAM una prórroga
del plazo antes de la caducidad del registro, en función de la superficie de construcción
autorizada en el Registro de Construcción, para lo cual se tomará en cuenta las siguientes
reglas:
1. Para proyectos con áreas de construcción iguales o menores a 350 m2, se

otorgará 1 año de prórroga.
2. Para proyectos con áreas de construcción mayores a 350 m2 e iguales o menores
a 1000 m2, se otorgará 2 años de prórroga.
3. Para proyectos con áreas de construcción mayores a 1000 m2, se otorgará 3
años de prórroga.
37

Solamente se podrá autorizar una (1) prórroga por Registro de Construcción, si el
solicitante la requiere antes de su caducidad. Si el Registro de construcción ha caducado,
deberá solicitar un nuevo registro de construcción, lo que implicará un nuevo pago de la
tasa por aprobación de Registro de Construcción.
Si el permiso de construcción ha caducado y solo se requiere la inspección final el usuario

podrá solicitar una prórroga y la DECAM con inspección previa para verificar que se ha
cumplido con lo que se aprobó en el registro de construcción podrá emitir la prorroga que
tendrá vigencia de seis meses.
Los Requisitos serán los siguientes:
1. Solicitud de Prórroga donde indica el motivo, firmada por los propietarios o

autorizado/a, apoderado/a.
2. Ingresar solicitud por la Ventanilla Universal (presencial o virtual)
Art. 60.- Listado mensual para efectos de control. - Es obligación del Departamento de
Control de Edificaciones de la DECAM remitir mensualmente el listado de todos los
Registros de Construcción y de Inspección Final, a las siguientes instituciones:
• Empresa Pública Municipal de Agua Potable y Alcantarillado de Guayaquil, EP

(EMAPAG EP).
• Empresa Eléctrica Pública Estratégica Corporación Nacional de Electricidad,
CNEL EP.
• Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC).
• Corporación Nacional de Telecomunicaciones CNT EP.
• Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil (BCBG).
• Dirección de Justicia y Vigilancia (DJV).
• Agencia de Tránsito y Movilidad (ATM).
• Dirección de Aseo Cantonal, Mercados y Servicios Especiales (DACMSE).
La información básica será: nombre del propietario, código catastral, metros cuadrados de
construcción, número de pisos y uso de la edificación.
Del Control de las Construcciones
Art. 61.- . Del Control Municipal: La Dirección de Justicia y Vigilancia es el órgano

municipal que tiene la competencia para el control del cumplimiento de esta Ordenanza,
tal como queda establecido en el Art. 10.2. de la presente Ordenanza, así como la
determinación de posibles infracciones, su conocimiento, juzgamiento y aplicación de
sanciones siguiendo el debido proceso. Adicionalmente la DECAM podrá hacer
inspecciones de rutina y en caso de identificar incumplimiento, dar aviso a la Dirección de
Justicia y Vigilancia para que proceda conforme a proceso establecido.
De la Delegación del Control de Procesos Constructivos
Art. 62.- De la Delegación de informes técnicos a terceros.- Con el objeto de fortalecer

cualitativamente el control de las construcciones en el cantón Guayaquil, se determinan
importantes precisiones sobre la posibilidad de delegar el control de los procesos
constructivos de acuerdo con la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión
del Suelo, estableciendo niveles constructivos a efectos de definir el número de
inspecciones de que deben ser objeto las construcciones en función de su dimensión y
características, procurando que se evite los riesgos propios de las irregularidades
constructivas.
38

Este tipo de control –distinto del control que realiza la Dirección de Justicia y Vigilancia-
consiste en la elaboración de informes técnicos vinculantes durante la vigencia del permiso
de construcción y que finalizan una vez presentado y aprobado el último informe
programado, estos informes se realizan por profesionales en arquitectura, ingeniería civil o
especialistas en la materia, debidamente calificados y habilitados, los mismos que
pueden ser personas naturales, empresas consultoras y gremios especializados
debidamente constituidos a través de un contrato o convenio legalmente celebrados.
Art. 63.- Fedatarios. Profesionales de la construcción legalmente acreditados y

delegados por Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil para ejercer
el control de construcciones en Guayaquil.
Art. 64.- De la materia del control.
Las inspecciones para el ejercicio del control de edificaciones tienen como objetivo el
cumplimiento de las normas de construcción exigibles tanto locales como nacionales;
planos, diseños y especificaciones previamente aprobados; memorias técnicas y de cálculo
del sistema estructural; indicadores de edificabilidad, esto es frente y área del lote o solar,
densidad poblacional, coeficiente de ocupación del suelo, coeficiente de utilización del
suelo, altura de la edificación, retiros y plazas de estacionamientos; habitabilidad; utilización
de materiales de construcción tales como acero, hormigón o el material que especifique el
proyecto, tal como madera o caña guadua de buena calidad; sismo resistencia; normas
urbanísticas aplicables; y demás elementos exigibles determinados por el Director de la
Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúo y Control Minero (DECAM), así
como el estricto respeto de los registros de construcción respectivos.
La materia del control también comprende las aprobaciones, observaciones,

recomendaciones y modificaciones de las empresas prestadoras de servicios públicos,
sin perjuicio de las facultades de éstas para hacer las verificaciones que correspondan.
Las personas que realicen las inspecciones deberán haber analizado previamente la
materia del control antes indicada, a efectos de que las verificaciones que realicen sean
realmente serias, sustentadas y profesionales.
La verificación del cumplimiento de las observaciones y recomendaciones de las

empresas prestadoras de servicios públicos también serán revisadas por los Fedatarios.
los Fedatarios revisaran las conexiones a los servicios públicos sean de forma técnica.
Las inspecciones de las que se habla en este artículo son originadas únicamente en la
debida emisión de un Registro de Construcción por parte del GAD Municipal de
Guayaquil, conforme a lo indicado en el Art. 56. Aquellas inspecciones a edificaciones sin
permiso, con construcciones no registradas o ilegales (distintas a las de los
asentamientos humanos irregulares), corresponderán exclusivamente a la Dirección de
Justicia y Vigilancia.
El Director de la Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúo y Control Minero,

DECAM, deberá realizar todas las coordinaciones internas y externas que fueran
necesarias en orden a que las personas que realicen las inspecciones sean técnicamente
competentes para realizar las mismas, así como de los aspectos técnicos pertinentes en
función de las particularidades de la construcción y/o de las áreas donde se levantará o
se complementará la respectiva edificación.
39

Así mismo el Director indicado requerirá, si fuese el caso, la colaboración necesaria de
otras entidades del sector público y/o empresas prestadoras de servicios públicos en
orden a la mejor realización del control de las construcciones.
Art. 65.- Los Registros de Construcción sobre los que Fedatarios debe cumplir con
las inspecciones son los siguientes:
a) Toda Construcción nueva.

b) Aumento y/o remodelación que exceda los 30 m2 de construcción o que involucre
la estructura de la edificación existente.
c) Registro de Construcción por cambio de uso (si existe aumentos no registrados y
que exceda los 120.00 m2)
d) Registro de Construcción por regularización (Edificación existente), solo
inspección final.
Aquellas edificaciones que registren aumento o remodelación de hasta 50.00 m2, no se

aplicará las inspecciones por Fedatarios, lo cual se verá reflejado en el certificado de
Registro de Construcción que obtenga previo al inicio de obra. Una vez culminado el
aumento o remodelación solicitado, el propietario deberá solicitar a la DECAM el registro
catastral como requisito indispensable para iniciar el trámite de Inspección Final.
Cuando las edificaciones sean identificadas como regularización por cambio de uso de la
edificación y no existan aumentos de acuerdo con lo registrado en la DECAM, no se
aplicará las inspecciones por Fedatarios, lo cual se verá reflejado en el certificado de
Registro de Construcción que obtenga. La información ingresada en el trámite de
Registro de Construcción será objeto de verificación por parte de la DECAM para
posteriormente realizar la actualización catastral del uso de la edificación. En caso de
detectar aumentos en la edificación, el propietario deberá iniciar el trámite de
Modificación de Planos.
Los Registros de Construcciones que no ameriten cumplir con las inspecciones, deberán
contemplar el pago de la tasa por inspección final (Tasa por Inspección Final del 2.00 por
mil).
Art. 66.- Los registros de construcción que no aplican a fedatarios son:
• Registros de construcción por remodelación, por aumentos hasta 30,00m2 en

planta baja, y
• Registros de construcción por remodelación, cambio de uso con área de local
menor a 120,00m2.
Art. 67.- De la ejecución de las inspecciones. El control de campo de las

construcciones autorizadas por el GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO
MUNICIPAL DE GUAYAQUIL podrá ser realizado en forma directa con el personal de la
entidad, o contratado con terceros. Si el servicio fuere contratado, el GOBIERNO
AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL a través del órgano
competente facilitará al contratista el acceso informático a los archivos electrónicos (que
deben contener los planos, memorias técnicas y más documentos pertinentes)
contenidos en el expediente de cada Registro de Construcción, y en general la
información y documentación necesaria para que la inspección pueda cumplirse
efectivamente, en un término no mayor a cuatro (4) días contados a partir del día de la
autorización del registro de construcción.
40

En el caso de que el control se ejecute con personal propio, la información y
documentación a la que tendrá acceso necesariamente el respectivo personal será
igualmente completa, oportuna y suficiente a efectos del cumplimiento eficiente y eficaz
de las inspecciones y de la seguridad constructiva.
Sea que el control de campo se ejecute de manera directa o contratado con terceros, en
la primera inspección el inspector deberá constatar el no inicio de la fundición de la
cimentación de la construcción, debiendo coordinar con el propietario del predio o el
autorizado por el, las demás inspecciones a realizarse en función de las características
de la construcción.
En caso de que las inspecciones sean contratadas, el Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Guayaquil deberá contar con los medios para validar el
cumplimiento de los requisitos técnicos del personal asignado como Fedatario, para ello
la DECAM colaborará con la capacitación que deba realizarse a los fedatarios.
Art. 68.- Del control del cumplimiento. El Gobierno Autónomo Descentralizado

Municipal de Guayaquil establecerá estrictos mecanismos razonables de verificación del
cumplimiento efectivo de las inspecciones en relación con la materia del control,
partiendo de la consideración de la necesidad de la seguridad de las construcciones, y
por ende de la prevención de riesgos.
Tanto el personal propio como el que preste servicios de inspección, sin perjuicio de las
normas jurídicas que fueren exigibles, deberá ser sujeto de evaluación técnica por parte
de la Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil a través de la
DECAM, en los términos que previamente establezca y coordine el director o su
delegado.
En caso de que la construcción objeto de inspección represente riesgos para la seguridad

debido a cualquier incumplimiento de las normas de seguridad nacionales y locales,
atendiendo a la etapa en que se encuentre la misma, el inspector notificará en forma
inmediata a la Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil para que
previa urgente verificación, informe a la Dirección de Justicia y Vigilancia, para que inicie
el correspondiente expediente administrativo sancionador y se disponga previo
cumplimiento del debido proceso con la paralización de la obra con el carácter de medida
cautelar.
Sobre la base de la notificación antedicha, la misma que deberá anexar el pertinente

informe de inspección, el cual debe describir con claridad, precisión y suficiencia técnica
las características de la construcción que la convierten en notablemente riesgosa, el
GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL a través
del órgano administrativo competente, sin perjuicio de la paralización de obra que pueda
sancionar la comisaría municipal competente, deberá realizar las recomendaciones
técnicas del caso, dirigidas al propietario y al responsable técnico de la obra, a efectos de
que las mismas sean cumplidas con total prontitud por el responsable técnico de la obra,
sin perjuicio de las responsabilidades que correspondan.
Art. 69.- De las inspecciones y los correspondientes informes
Aprobado el Registro de Construcción para la edificación, el propietario del predio y/o

responsable técnico contará con 72 horas para solicitar el control de construcción y
coordinar oportunamente las inspecciones a realizarse en función de las características
de la construcción.
El Propietario o el autorizado estará en la obligación de coordinar oportunamente las

inspecciones con la finalidad de constatar el no inicio de la fundición de la cimentación.
41

Si el propietario del predio y/o responsable técnico construye sin haber solicitado el
control de construcción desde el inicio de la obra, se le cobrará una Tasa correspondiente
de acuerdo con el siguiente cuadro, sin perjuicio del cumplimiento de las inspecciones
mínimas requeridas de acuerdo con el nivel de complejidad de la construcción
establecida en esta ordenanza:
COMPLEJIDAD
MULTA POR NO SOLICITAR EL CONTROL DE CONSTRUCCION
DE LA CONSTRUCCION
NIVEL 1 50% DEL SBU
NIVEL 2 100% DEL SBU
NIVEL 5 250% DEL SBU + 50% DEL SBU POR CADA PISO ADICIONAL
a) Las inspecciones se realizarán durante el tiempo de vigencia del registro de

construcción. Dependiendo de la magnitud de la obra a controlarse, las
inspecciones pueden variar en su número. En todo caso, siempre deben
cumplirse por parte del responsable técnico los planos estructurales, memorias
técnicas y de cálculo, especificaciones técnicas, normas de construcción,
normas urbanísticas, condicionamientos del permiso de construcción y demás
elementos exigibles que constituyen la materia de la inspección, el inspector
hará énfasis en el control de la resistencia del acero, cemento y hormigón a
través de las respectivas pruebas técnicas.
b) El inspector verificará el cumplimiento de los elementos exigibles en función de
la etapa en que se encuentre la obra, de tal manera que su actuación no sea
arbitraria exigiendo el cumplimiento de lo que aún no es razonablemente
exigible.
c) El inspector reflejará gráficamente en el correspondiente informe el área de
construcción materia de la inspección, mediante fotos y croquis suficientes,
debiendo precisar información respecto del uso del hierro y volumen de cemento
efectivamente usados en relación con el que debió utilizarse en función de las
características y magnitud de la obra. También deberá pronunciarse respecto de
los parámetros de edificabilidad exigibles al caso.
Quien realice la inspección también informará sobre el cumplimiento de las
normas exigibles de la seguridad industrial, correspondiendo al GOBIERNO
AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL derivar la
información pertinente a la institución competente, en caso de ameritarlo, para
los fines de ley.
d) Los informes estarán contenidos en formatos estandarizados, sin perjuicio de lo

cual deberán ser motivados y lo suficientemente explicativos, de tal manera que
la pertinencia y lógica de las críticas, observaciones y recomendaciones sean
razonablemente comprensibles desde el punto de vista técnico. La estructura
física del informe contendrá un espacio suficiente en el área de observaciones,
para que pueda contener el desarrollo necesario que fuere del caso.
e) Los informes serán presentados directamente al órgano competente de control

de edificaciones y construcciones del GOBIERNO AUTÓNOMO
DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL (DECAM) a efectos de la
instrumentación de su contenido. Si las inspecciones se realizan de forma directa
con el personal de la Municipalidad de Guayaquil, las fichas de habitabilidad
serán presentadas directamente al órgano competente de control de
construcciones de la DECAM a efectos de la instrumentación de su contenido.
42

En caso de que las inspecciones se realicen por parte de terceros, éstos
presentarán los informes al mismo órgano competente a efectos de su
correspondiente aprobación e instrumentación. Tal presentación se realizará a
través del contratista, el cual verificará previamente, bajo su responsabilidad, que
los informes de los Fedatarios cumplan las exigencias previstas en la presente
Ordenanza, en el respectivo contrato y sus documentos, y en la legislación
aplicable. El contratista a cargo responderá por el contenido de los informes de
los Fedatarios.
Art. 70.- De las inspecciones en relación con la complejidad de las construcciones
70.1. Nivel 1. Corresponde a programas masivos de viviendas, edificaciones de

hasta dos (2) pisos, con área de construcción de hasta 150,00 metros
cuadrados, y cuyo uso de edificación sea exclusivamente residencial.
Para este nivel se establece un mínimo de dos (2) visitas que permitan la
revisión previa de las obras de cimentación, estructuras, losa y cubierta, más
una verificación adicional para constatar la terminación de la obra (en total 3
visitas). Se considera programas masivos cuando sean proyectos de más de 50
unidades de vivienda en un mismo predio o en varios solares individuales que
formen parte de un mismo conjunto habitacional o urbanizaciones.
70.2. Nivel 2. Corresponde a edificaciones de hasta dos (2) pisos, con área de
construcción de hasta 200,00 metros cuadrados, con edificación de uso
residencial, comercial o mixto.
Para este nivel se establece un mínimo de 3 (tres) visitas que permitan la

revisión previa de las obras de cimentación, estructuras, losa y cubierta, más
una inspección adicional para constatar la terminación de la obra (en total 4
visitas).
70.3. Nivel 3. En este nivel se establecen dos grupos de edificaciones:
70.3.1. Edificaciones de hasta tres (3) pisos, con área de construcción de hasta
500,00 metros cuadrados, y cuyo uso de edificación sea residencial,
comercial o mixto. Para este nivel se establece un mínimo de cuatro (4)
visitas que permitan la revisión previa de las obras de cimentación,
estructuras, de cada losa y cubierta, más una inspección adicional para
constatar la terminación de la obra (5 en total).
70.3.2. Se incluyen en este nivel, las construcciones tipo galpón de una planta,
con área de construcción de hasta 1.000,00 metros cuadrados. Para este
nivel se establece un mínimo de cuatro (4) visitas que permitan la revisión
previa de las obras de cimentación, estructura metálica y cubierta, más una
verificación adicional para constatar la terminación de la obra (5 en total).
70.4. Nivel 4. Corresponde a edificaciones de más de tres (3) pisos hasta cinco (5)
pisos, con área de construcción de hasta 1.000,00 metros cuadrados, y cuyo
uso de edificación sea residencial o mixto.
Para este nivel se establece un mínimo de seis (6) visitas que permitan la
revisión previa de las obras de cimentación, estructuras, de cada losa y
cubierta, más una inspección adicional para constatar la terminación de la obra
(7 en total).
43

70.5. Nivel 5. Corresponde a edificaciones de más de cinco (5) pisos, con área de
construcción mayor a 1.000,00 metros cuadrados, y cuyo uso de edificación
sea residencial o mixto.
Para este nivel se establece un mínimo de seis (6) visitas, más una visita por
cada losa de piso adicional que tenga la edificación, a efectos de que permitan
la revisión previa de las obras de cimentación, estructuras, de cada losa y
cubierta, más una visita adicional para constatar la terminación de la obra.
En las edificaciones Especiales de cualquiera de los usos determinados en esta

ordenanza, y que no se enmarque en los niveles estipulados; se revisará cada
caso específico para determinar el número de inspecciones.
Art. 71.- De la última visita de inspección. Realizada la última visita de inspección

programada al inmueble se deberá presentar la correspondiente Ficha de Habitabilidad de
acuerdo con lo establecido en la presente ordenanza, la misma que de ser aprobada dará
por concluido el proceso de construcción de la edificación, habilitando su ingreso en el
catastro municipal.
Una vez registrada la edificación en el sistema catastral, el propietario podrá iniciar la

solicitud de trámite de Inspección Final para concluir el proceso de Control de
Edificaciones.
Cabe indicar que, en caso de encontrarse irregularidades, debidamente motivadas, previo a

realizar el registro catastral correspondiente, la DECAM deberá notificarlas al propietario y
responsable técnico para que se realicen las acciones correctivas del caso y/o la
correspondiente Modificación de Planos; si ésta involucra variaciones en el área de
construcción final, el propietario deberá solicitar la actualización de la Ficha de
Habitabilidad correspondiente.
Art. 72.- De la facilitación para el control de construcciones. Los promotores,

responsables técnicos y propietarios de los respectivos inmuebles donde se realice la
construcción proyectada deberán prestar toda la colaboración necesaria para que las
personas que realicen las inspecciones previstas en esta disposición y en esta
Ordenanza en general, cumplan su trabajo de manera eficiente, oportuna y eficaz, en
función de la seguridad constructiva. El incumplimiento de esta obligación se considerará
como una infracción a esta Ordenanza.
Art. 73.- Inconsistencias en el informe de inspección. - En caso de que el propietario

y/o responsable técnico de la obra considere de manera justificada que el informe emitido
por el funcionario municipal o Fedatario que realizó la inspección no se encuentre acorde
con el permiso municipal emitido, podrá interponer una solicitud de rectificación del
mencionado informe. Esta petición será atendida por la unidad de verificación.
Art. 74.- De la unidad de verificación. – En caso de que el control de las edificaciones

sea total o parcial, el GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE
GUAYAQUIL estructurará una unidad de verificación, la cual tendrá como función
esencial comprobar que los informes de inspección cumplan los requisitos
preestablecidos, así como aprobarlos, observarlos o negarlos motivadamente. Esta
unidad de verificación estará compuesta por el Subdirector (a) del área de Control de
Edificaciones, el Subdirector(a) del área de Catastro y el Director de la DECAM o sus
delegados.
Mientras los informes de inspección no sean aprobados y notificados, no tendrán efecto

vinculante u obligatorio respecto de los propietarios, responsables técnicos y promotores.
44

Art. 75.- De los valores correspondientes a los Fedatarios. Los valores que
corresponderá pagar a los fedatarios estarán asociados a los niveles constructivos
determinados en esta disposición.
Se deja precisado que los valores a pagarse por parte de los particulares y en general por
los propietarios o responsables técnicos a favor del contratista (en el caso de que el
control de construcciones se ejecute por parte de terceros), por las inspecciones de
control previstas en la presente Ordenanza, no tienen naturaleza tributaria.
Cada visita de delegatario y la emisión del correspondiente informe técnico, tendrá un

costo del 30% del salario básico unificado vigente al mes de enero de cada año. Para el
caso de las inspecciones NIVEL 1 debido a la magnitud del proyecto, cada visita del
fedatario y la emisión del correspondiente informe técnico tendrá un costo del 20% del
salario básico unificado vigente al mes de enero de cada año.
NUMERO DE
HONORARIOS
NIVELES INSPECCIONES
POR VISITA
MINIMAS
NIVEL 1 3 20% DEL SBU
NIVEL 5 7 + 1 adc. X piso 30% DEL SBU
NIVEL EDF
X DETERMINAR 30% DEL SBU
ESPECIALES
Art. 76.- Obligaciones durante el proceso de construcción. En el lugar de la

construcción, dentro del predio del caso, deberá disponerse:
• Letrero que permita identificar en forma pública: la denominación de la obra, el

responsable técnico de la construcción; y, de no tratarse de obras menores, el
número del Registro de Construcción correspondiente.
• Áreas de vestidores y servicios sanitarios provisionales, para uso de los obreros de
la construcción.
• Sistemas de limpieza y de seguridad a vecinos y transeúntes, para edificios de más
de dos plantas.
• Utilización de equipos de protección personal.
• La utilización de protecciones contra ruido y vibraciones
• La utilización de lonas de protección
• La utilización de andamios adecuados
• Todas las otras obligaciones de ley
Las personas que realicen el control de construcciones, para el mejor cumplimiento de
sus funciones en lo que se refiere a lo dispuesto en el presente artículo, serán
debidamente capacitadas sobre las normas de seguridad y salud en el ámbito de la
construcción, obras públicas y seguridad industrial en general. En caso de que el control
se ejecute por terceros, el respectivo contrato deberá incluir la obligación de realizar la
capacitación indicada con máximo de eficiencia y durante el tiempo necesario para el
cabal aprendizaje sobre los aspectos antes indicados.
Art. 77.- Reposición de obras destruidas.- Si durante el proceso de construcción se

causare daños a bienes de uso público como calzadas, bordillos, aceras, parterres,
parques, por el tránsito de equipos pesados de construcción, transporte de materiales,
entre otros afines o similares utilizados, el propietario y/o responsable técnico dará
inmediatamente el mantenimiento del caso que permita la adecuada utilización de tales
45

bienes, y al finalizar la obra tendrá la obligación de no haber ocasionado daño alguno sin
restituir o reparar.
Del Registro Catastral
Art. 78.- El Catastro de la Construcción como Obligación Tributaria. - El Catastro de la

Construcción es la declaración formal a la que están obligados el propietario y el
responsable técnico de una construcción o ampliación o cualquier modificación efectuada,
para efectos de la liquidación de los impuestos prediales municipales correspondientes.
De no realizarse actualización obligatoria del Registro Catastral, éste será efectuado por el
Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil, acto que no releva a los
responsables de las sanciones prescritas, la omisión de esta declaración pasa a
constituirse en un acto de evasión tributaria, a partir de que la construcción o ampliación
pase a ser total o parcialmente ocupada.
Para el caso en que el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil realice

el control del proceso constructivo a través de fedatarios, con el último informe de
inspección emitido por él, se deberá incorporar los datos de la edificación al catastro
municipal sin que para aquello deba mediar una solicitud del propietario o responsable
técnico.
Es potestad del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil a través de la

Dirección de Justicia y Vigilancia y/o Dirección de Control de Edificaciones, Catastro,
Avalúos y Control Minero, realizar inspecciones posteriores a las previamente realizadas
por los fedatarios, por temas de control y verificación de la información. Si se encuentra
alguna inconsistencia esta deberá ser informada a la Unidad de Verificación, que procederá
con tramite pertinente ante la comisaría con el fin de emitir las sanciones correspondientes
que apliquen según cada caso.
Art. 79.- El Certificado de Registro Catastral como requisito indispensable para la

obtención de los servicios definitivos de las empresas. - Al término de las obras de
estructura, albañilería, enlucidos, puertas, ventanas y cubierta que determinan el volumen
total de la construcción realizada, y antes de que caduque el correspondiente Registro de
Construcción, el propietario y el responsable técnico deberán obtener el Certificado de
Registro Catastral correspondiente. En caso de que el control del proceso constructivo sea
realizado por funcionarios municipales de la Subdirección de Catastro, con el fin de
comprobar que la edificación esté conforme a lo aprobado, este certificado se emitirá de
manera automática una vez que la edificación sea incorporada al catastro municipal.
Art. 80.- Requisitos de trámite. - Para proceder al Registro Catastral de una construcción,
se debe cumplir con los siguientes requisitos:
• El predio del caso deberá tener impuestos prediales al día.

• Para casos de edificios bajo Régimen de Propiedad Horizontal, se adjuntará una
copia de la Autorización Administrativa Preliminar de incorporación a dicho régimen,
con la razón de constar inscrita en el Registro de la Propiedad de Guayaquil. Para
este caso deberá tener el pago de los impuestos prediales cancelados.
La Dirección competente se pronunciará en un término no mayor de treinta días

laborales.
Este trámite solo se realizará para las edificaciones que no se encuentren consideradas en
el control del proceso constructivo por fedatarios.
46

Inspección Final de la Edificación.
Art. 81.- Objeto de la Inspección Final. - La inspección final, tendrá por objeto verificar y
determinar:
a) Si la construcción se ajusta a los planos, diseños y especificaciones

previamente aprobados, que sirvieron de base para otorgar el Registro de
Construcción;
b) Si existen violaciones a las disposiciones contempladas en la presente
Ordenanza, debiéndose en caso de haberlas, informar a la Dirección de Justicia
y Vigilancia para que proceda al inicio del proceso sancionatorio.
c) Verificar en las edificaciones las condiciones de habitabilidad, seguridad, ornato
y construcción.
Si la inspección final es realizada por fedatario los literales a, b y c se verificarán en la Ficha

de Habitabilidad.
Art. 82.- Terminado el proceso de edificación, y posteriormente a la obtención del

Certificado de Registro Catastral, el propietario y el responsable técnico solicitarán la
Inspección Final a través de los sistemas dispuestos por el GADM-G, de acuerdo con los
siguientes requisitos y procedimiento:
82.1. Requisitos de inspección final
1. El usuario solicita por medio de la página web la Solicitud de Inspección

final parcial o total de la Edificación.
2. Para edificaciones a partir de 3 unidades de viviendas, comercios u otros
usos mayores a 200m2 se solicita: certificado de aprobación del proyecto
eléctrico por parte de CNEL-EP y certificado de mejoras de alcantarillado.
3. Planos estructurales y carta por responsabilidad estructural notariada se
solicita cuando la construcción, edificaciones de 3 pisos o existe un
cambio o aumento estructural.
4. Para construcciones existentes o registradas por prescripción (cambio de
uso, es inicial, aumento, remodelación o regularización): tendrán que
adjuntar planillas de servicios básicos (Cnel., Interagua).
5. Certificado de inspección final por parte del Benemérito Cuerpo de
Bomberos de Guayaquil.
6. Cuando son edificaciones con uso industrial, talleres, hospedaje,
gasolinera entre otros además de todos los requisitos ya mencionados se
solicitará certificado de trampa de grasa o efluente emitido por parte de
Interagua.
82.2. Procedimiento de revisión de inspección final. - Este trámite es ingresado

por la página web, en servicios en línea de la M.I. Municipalidad de
Guayaquil, donde se realiza lo siguiente:
1. Registro de Ficha de Habitabilidad de haber pasado por el control de

fedatario o Registro Catastral por registros de construcción que no
aplican a fedatarios.
2. Se procede a contestar revisando antecedentes y documentación, donde
de acuerdo con eso se verifica si se considera factible o no la inspección
final parcial o total.
47

3. En caso de ser un registro emitido automáticamente (sin revisión por
parte del M.I. Municipalidad de Guayaquil) se revisa el permiso de
construcción para verificar si cumple con la Norma de acuerdo con la
Zona.
4. Se enviará a DACMSE.
5. En algunos casos se realiza subsanación por documentación en un plazo
de 10 días.
6. Con respecto a los pagos cuando es una edificación que paso por el
proceso de fedatario no cancela ningún valor; pero de no ser así, se
cobrará el valor de m2 por la tipología asignada por la Subdirección de
Catastro del 2 x 1000 del avalúo de la edificación
*El trámite poseerá 30 días para su contestación, el cual podrá variar si
amerita enviarlo a consulta a otras áreas de la M.I. Municipalidad de
Guayaquil.
Art. 83.- Control de Inspecciones Finales. - De no solicitar el propietario y, o el

responsable técnico la Inspección Final, previa la caducidad del Registro de Construcción
de la edificación del caso y en atención a lo establecido en el artículo 81 de esta
Ordenanza, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil procederá a
realizar la Inspección Final y el área de construcción verificada mediante una inspección in
situ, se incluirán en el sistema automatizado de control de edificaciones y catastros.
A efectos de asegurar el cumplimiento de lo dispuesto en el inciso anterior, la Dirección

competente del Control de Edificaciones emitirá mensualmente un listado de las
inspecciones finales efectuadas y llevará además control de los Registros de Construcción
otorgados. Este listado se enviará a las Direcciones de Justicia y Vigilancia, Aseo Cantonal,
Mercados y Servicios Especiales, Uso del. Espacio y Vía Pública y al Benemérito Cuerpo
de Bomberos de Guayaquil, para que efectúen los controles correspondientes.
Art. 84.- Construcciones no terminadas pero habitables. - Aquellos edificios que por
razones imprevistas no pudieren ser terminados de acuerdo con el Registro de
Construcción, y respecto de los cuales el o los propietarios desearen ponerlos en
funcionamiento en forma parcial, podrán ser objeto de autorización para su utilización de
acuerdo con un trámite adicional denominado Inspección Final Parcial.
Mediante tal trámite la Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control

Minero, verificará lo siguiente:
a) Que los ambientes interiores de la edificación cuentan con suficientes condiciones

de habitabilidad, cumplimiento los requerimientos mínimos de seguridad, sanidad y
ornato
b) Que no sean contraría a las normas exigidas en esta Ordenanza, en cuanto a su
volumen y altura; y
c) Que su acabado exterior sea compatible con el ornato del sector.
Para el efecto se realizará:
a) La emisión de un Certificado de Registro Catastral Parcial de la edificación del caso,

previo informe de Fedatarios. Conteniendo:
• La emisión de la ficha de habitabilidad por parte de fedatarios.
• La actualización del catastro con base a ficha de habitabilidad emitida por
fedatarios.
48

• Emisión de Inspección Final Parcial.
b) Una inspección que permita emitir un Certificado de Inspección Final Parcial.
Los procedimientos y documentación exigibles para este trámite serán los mismo que los
establecidos para la inspección final total.
Podrán acceder a inspecciones finales parciales las edificaciones que no completen la

documentación requerida en la Inspección Final; en lo que concierne a informes de trampas
de grasas o certificados de mejoras de alcantarillado dados por la empresa de servicios; u
otra que no comprometa a la seguridad de las personas.
Esta Inspección Final Parcial, faculta obtener la Tasa de Habilitación en la Dirección de Uso
del Espacio y Vía Púublica (DUEVP) de manera condicionada, hasta entregar la
documentación faltante o la terminación completa de la edificación, y así obtener la
Inspección Final Total.
Art. 85.- Construcciones inconclusas. - Son aquellas que teniendo Registro de

Construcción no han podido ser culminadas en su proceso de construcción, ni reúnen
condiciones de habitabilidad.
La declaración que la DECAM realice respecto de una construcción inconclusa será

comunicada a la Dirección de Justicia y Vigilancia a efecto del cumplimiento de los
requerimientos mínimos de seguridad, sanidad y ornato que aquella debe cumplir.
CAPÍTULO IV
DISPOSICIONES VARIAS
Del Uso de Solares No Edificados
Art. 86.- Solares No Edificados. - Se considera como solares no edificados, aquellos

sobre los cuales no se levante construcción alguna, o que tengan edificaciones cuyo avalúo
no supere el treinta por ciento (30%) del avalúo del terreno.
Art. 87.- Condiciones de permanente presentación. - Los solares no edificados se

dotarán de cerramientos y mantendrán limpios, con la respectiva señalización catastral. El
solar podrá ser objeto de siembra de árboles o vegetación ornamental, siempre que se
realice el correspondiente mantenimiento.
Los propietarios de todo solar no edificado, deberán realizar la limpieza del mismo, a fin de
mantenerlo libre de desechos, maleza, roedores y más elementos extraños o insalubres.
Los propietarios de los solares no edificados tienen la responsabilidad de pintar incluyendo

mantenimiento de las paredes laterales de los edificios colindantes, hasta una altura no
menor de tres metros (3 m.), si estas se deteriorasen a causa del abandono del solar, el
propietario del solar en abandono debe cubrir los gastos de reparación de la misma.
Art. 88.- Usos de solares no edificados y otras condiciones.- Los propietarios de

solares no edificados, que desearen utilizarlos para la práctica de deportes al aire libre,
como área de exhibición, lugar de comercio ocasional y, o transitorio, podrán solicitar la
autorización correspondiente a la Dirección competente en otorgar Registro de
Construcción, sujetándose a las normas que a continuación se enuncian:
88.1. Se deberá dejar libres las áreas de acera y, de aplicar, el soportal para uso
público. Estas áreas de uso público tendrán un contrapiso de hormigón
49

simple y sobrepiso antideslizante. El área del soportal, en los casos que éste
fuere exigible, deberá ser cubierta en su totalidad.
88.2. No se admitirá el uso de solares no edificados para comercio ocasional en la

subzona Central (ZC), Zona de Promoción Inmediata (ZPI), Comerciales y de
Servicios (CC) y en Zonas Residenciales Uno y Dos (ZR-1 y ZR-2), de
compatibilidad A y B según Anexo B de actividades permitidas específicas.
En el interior de los solares en los que se admita comercio ocasional, se

deberá instalar el respectivo servicio higiénico para uso público diurno, al que
deberá darse adecuado mantenimiento, que contenga inodoro, urinario y
lavabo.
88.3. El uso de solares no edificados para exhibición temporal no será admisible en

las subzonas Residenciales Uno y Dos (ZR-1 y ZR-2), salvo que
correspondan a viviendas modelo o prototipo de la urbanización del caso.
88.4. Estacionamiento de vehículos. - Los propietarios que deseen utilizar los

solares desocupados exclusivamente para estacionamiento de vehículos,
podrán hacerlo solicitando la autorización a la DECAM, mediante un Registro
de Construcción. Para este efecto, el solar deberá ser pavimentado en la
totalidad del área de circulación y estacionamiento de vehículos, así como de
acceso y servicio. Además, deberá sujetarse a lo establecido en los
numerales del artículo anterior. Estarán obligados a:
Presentar el proyecto de utilización del terreno, en el cual se deberá indicar
los espacios destinados para estacionamiento y de circulación de vehículos.
Los espacios deberán ser definidos claramente sobre el pavimento con

pintura amarilla.
Los solares deberán ser cercados hasta una altura no menor a dos metros
cuarenta centímetros (2,40 m), en sus frentes no edificados.
La circulación dentro del predio deberá permitir la entrada y salida de
vehículos y, en ningún caso, se permitirá estacionar en la zona de circulación,
soportales o aceras.
En el interior de los solares se deberá construir un servicio higiénico para uso
público diurno, al que deberá darse adecuado mantenimiento, que contenga
inodoro, urinario y lavabo.
CAPÍTULO V
INCENTIVOS Y FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO

RÉGIMEN DE DESARROLLOS URBANO ARQUITECTÓNICO ESPECIALES
Art. 89.- Objetivo. - Regular y gestionar de manera integral la ejecución de los

Desarrollos Urbano Arquitectónicos calificados como Especiales mediante la presente
normativa.
Art. 90.- Ámbito. - Las disposiciones contenidas en el presente régimen serán aplicadas
en suelo urbano y suelo rural de expansión urbana del cantón Guayaquil.
Art. 91.- Alcance. - Normar los Proyectos Urbanísticos o Arquitectónicos generados por
el sector público, el sector privado y/o mixto, que sean calificados como “Desarrollos
Urbano Arquitectónico Especiales” (DUAE); los cuales deben ser regulados por el
50

Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal en los aspectos técnicos, administrativos
y legales, a fin de certificar una adecuada ejecución.
Art. 92.- Proyectos de Desarrollo Urbano Arquitectónico Especiales. – Constituye

una calificación otorgada a proyectos de escala arquitectónica y/o urbana, denominados
(DUAE), de iniciativa pública, privada o mixta, que propongan usos y/o condiciones de
aprovechamiento del suelo, particulares que no concuerdan con las establecidas en la
normativa aplicable para la Subzona del o los predios donde se ubica. Estos proyectos,
de ser aprobados, en ejercicio del derecho a la ciudad, serán sometidos a la normativa de
concesión onerosa de derecho establecida en el artículo 100 de la presente Ordenanza.
Los DUAE deberán cumplir con los siguientes parámetros:
1. Que contribuya a plasmar la planeación y ordenamiento del territorio fijado en el

Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial (PDOT), y que no modifiquen los
contenidos del componente estructurante del plan de uso y gestión de suelo
conforme el Artículo 37 de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y
Gestión de Suelo.
Además, deben constituirse en aportes arquitectónicos y/o urbanísticos, que

contribuyan con el mejoramiento del entorno urbano, la calidad del espacio público
y desarrollo sustentable de la ciudad.
2. Podrán estar emplazados en uno o varios solares colindantes o separados por

una vía pública con la condición de que pertenezcan al mismo proyecto, que
mantengan una adecuada conexión a través de elementos físicos y que en su
superficie total de terreno sea igual o mayor a 2000 m2. En el caso de tratarse de
varios solares independientes, el área mínima por solar será de 1000 m2
3. Al tratarse de la modificación del aprovechamiento del suelo establecido en el

componente urbanístico del PUGS, una vez aprobada la calificación del proyecto
como DUAE se procederá con el Plan Parcial que viabilice el posterior desarrollo
del proyecto.
92.1. Cambio de uso de suelo de proyectos DUAE: con la finalidad exclusiva de

aplicación del presente régimen especial, se entenderá como cambio de uso
de suelo, cuando el proyecto DUAE, requiera de una actividad específica que
no se encuentre indicada para la Subzona en la que se encuentra el predio o
los predios que componen el proyecto, conforme al contenido en el Anexo B
de la presente ordenanza.
En el caso de tratarse de un proyecto urbanístico residencial se considerará

como uso de destino el de residencial sin perjuicio de que este podrá
combinarse con actividades comerciales de tipo al por menor.
92.2. Condiciones de Ordenamiento asignadas: una vez aprobada la calificación

como proyecto DUAE y si este significa cambios en el uso y aprovechamiento
del suelo, se procederá con el respectivo Plan Parcial previo a registrar en el
sistema municipal las nuevas condiciones asignadas a él o los predios en
específico.
92.3. Cambio en el aprovechamiento del suelo: el proyecto DUAE podrá solicitar
condiciones distintas en cualquiera de los parámetros de edificabilidad
establecidos en el PUGS. Sin embargo, se establece como límite del CUS de
los proyectos DUAE, el coeficiente más alto existente de las Subzonas
establecidas en el PUGS y sobre este, de ser el caso, un incremento máximo
del 40%. Cualquier excedente por sobre los parámetros establecidos en la
51

subzona donde se implanta el DUAE antes mencionados, se someterá a una
concesión onerosa de derecho por compra de edificabilidad, aplicando la
fórmula establecida en el artículo 100.8.2 de la presente ordenanza.
Cuando el proyecto DUAE requiera únicamente de un incremento de la

densidad asignada para la zona, se deberá cumplir con todos los requisitos
para su aprobación y presentar los respectivos informes de factibilidad de las
empresas prestadoras de los servicios públicos.
Art. 93.- Proceso para acogerse al Régimen de Desarrollos Urbano

Arquitectónicos Especiales. Los Proyectos de Desarrollos Urbanos y/o Arquitectónicos
que requieran acogerse al Régimen de Desarrollos Urbano Arquitectónico Especiales
deberán cumplir con lo siguiente:
1. Previo a acogerse al proceso de calificación como Proyecto DUAE el o los

propietarios deberán llevar a cabo la sociabilización del proyecto con la
comunidad, lo cual deberá estar certificado por una notaría del Cantón de
Guayaquil y constar en el expediente. A la sociabilización se deberá convocar a
un representante por parte del GAD cantonal de Guayaquil. Este será designado
por la DECAM que, dependiendo del caso, podrá solicitar colaboración a la
Empresa Pública de Desarrollo, Acción Social DASE, Dirección de inclusión
social, para personas con discapacidad, Dirección de la mujer, Dirección de
Vinculación con la Comunidad u otras dependencias municipales.
2. Los propietarios de los Proyectos Urbanísticos o Arquitectónicos, presentarán una

solicitud a la DECAM, adjuntando el expediente de este, conteniendo:
a. El anteproyecto en formato digital (DWG y PDF) e impreso,

b. Memoria técnica descriptiva
c. Si el proyecto que propone cambio de uso del suelo y/o incremento de la
edificabilidad, y esto incrementará la densidad establecida para la zona
deberán incorporar en su expediente, pronunciamientos favorables de las
empresas prestatarias de servicios de infraestructura básicos.
d. Análisis de impacto ambiental y movilidad; deberán incluir propuestas de
remediación.
e. Análisis del entorno, estructura urbana existente y la alineación del
proyecto con los ejes estratégicos y visión de ciudad del GAD cantonal de
Guayaquil determinados en el PDOT, PUGS u otros planes maestros o
urbanísticos complementarios vigentes.
f. Carta en la que manifiesta a que modalidad de pago por concesión
onerosa de derecho, de las establecidas en la presente Ordenanza, se
acogería de ser aprobado el DUAE.
g. Promesa de compraventa de edificabilidad a un particular (de tratarse de
un proyecto en el que se solicita aplicar una transferencia de derecho de
edificabilidad conforme a lo estipulado en el artículo 102 de la presente
ordenanza)
3. La Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero

(DECAM), receptará el expediente y a través de la aplicación de ventanilla única,
solicitará pronunciamiento sobre la factibilidad técnica del proyecto, a las
Direcciones y entidades competentes; Dirección de Ambiente (DA), Dirección de
Gestión de Riesgos y Cooperación (DGRC), Dirección de Planificación Urbana,
Proyectos y Ordenamiento Territorial (DUPOT), Dirección de Aseo Cantonal
Mercados y Servicios Cantonales (DACMSE), Dirección Financiera, Autoridad de
Tránsito Municipal (ATM), INTERAGUA, CNEL y Benemérito Cuerpo de Bombero
52

de Guayaquil. Una vez que se cuente con el pronunciamiento favorable de las
entidades mencionadas, la DECAM elaborará informe final con el cual se enviará
a la Alcaldía para que previo pronunciamiento de la dirección de Asesoría Jurídica
sea dispuesto para aprobación del concejo cantonal.
Art. 94.- Contenidos mínimos de la documentación a presentar
1. Anteproyecto
• Información general del proyecto:

o Actores: promotor, proyectistas, y demás del equipo.
o Sitio: ubicación del proyecto indicando códigos catastrales y las
normas urbanísticas u otra normativa que afecte al solar, (hacer
requerimiento por medio de la página Web municipal).
• Planos del proyecto arquitectónico y/o urbanístico:

o Levantamiento planimétrico y altimétrico georreferenciado del polígono
destinado al proyecto incluyendo edificaciones existentes, vías de
acceso al mismo, áreas verdes y zonas de esparcimiento, vegetación,
existentes.
o Plan Masa y las fases de desarrollo del proyecto.
o Plano del proyecto o fase del proyecto que incluya la red vial e
infraestructura de los servicios básicos.
o Implantación general del proyecto o la fase, indicando orientación,
escalas y coordenadas.
o Planos de plantas generales acotadas, deberá contener el plan de
ocupación del espacio, funcionabilidad y usos, indicando las escalas y
orientación.
o Planos de elevaciones, secciones o cortes acotados, que muestre la
volumetría interna y externa, indicando niveles de las plantas, las
escalas y ubicación orientada.
o Planos de cubiertas: pendientes y puntos de recogida de aguas lluvias.
o Imagen digital o modelado digital 3D del proyecto de apariencia
realista, desde cualquier perspectiva del modelo (render).
o Presupuesto aproximado, actualizado a la fecha de ingreso del trámite.
• DECAM, de considerar necesario podrá solicitar información adicional,

con el fin de comprender de mejor manera el proyecto.
2. Memoria técnica descriptiva:
• Memoria descriptiva arquitectónica.- conceptualización del proyecto y

sus aportes al desarrollo integral del sector donde se implantará,
estudio de la volumetría y geometría del proyecto; identificar áreas
construidas y por construir, superficies útiles; sus accesos y vinculación
con el entorno; uso principal y complementarios; descripción del
sistema estructural de manera general; su funcionabilidad; descripción
de materiales; sistemas de acondicionamiento ambiental previstos en el
proyecto y su vinculación con las áreas de servicios generales.
• Memoria descriptiva urbanística. - además de lo descrito para
proyectos arquitectónicos deberá registrar los usos de suelo
implantados del proyecto, y el cumplimiento de la normativa vigente en
la materia.
3. Estudios Urbanísticos:
53

a) Análisis de los aspectos físicos del terreno donde se implanta:
• Ubicación
• Topografía
• Clima, vientos e insolación
b) Análisis del proyecto con su entorno, equipamientos, volumetría, altura de la

edificación, de asoleamiento, imagen urbana, adaptación a la red vial,
conexión con las áreas públicas, accesibilidad y vías, áreas verdes cercanas,
criterios sostenibles aplicados y la integración con el espacio público que
plantea para mejorar la calidad.
c) Alineación del proyecto con los ejes estratégicos y visión de ciudad del GAD
cantonal de Guayaquil determinados en el PDOT u otros planes maestros o
urbanísticos complementarios vigentes.
d) Acciones de remediación de impactos urbanos.
4. Estudios de Movilidad:
a. Establecer el modelo de movilidad del polígono de influencia del proyecto y

los impactos que generará.
b. Definir la red vial interna del proyecto, para la movilidad de personas y
vehículos motorizados y no motorizados, sus áreas de estacionamiento, y su
conexión con la red vial de la ciudad, apegándose a la normativa establecida
en la Ordenanza de Ordenamiento Territorial para su diseño funcional.
c. Definir el diseño de conexión con el sistema de transporte público, incluyendo
señalética y mobiliario urbano.
d. Determinar el número necesario de plazas de parqueo de automotores.
e. Establecer los mecanismos necesarios u obras de mitigación de los impactos
a la movilidad en el sector de implantación del proyecto.
f. Y otros que considere necesarios que defina el organismo competente.
5. Estudios Ambientales: Los mismos seguirán lo dispuesto en las Leyes y

Ordenanzas vigentes.
6. De la sociabilización:
El promotor realizará invitación pública a los propietarios de los predios

•
vecinos en una distancia de 300 m alrededor del polígono de intervención,
indicando lugar, fecha y hora de realización del evento.
• La sociabilización del proyecto deberá contar con la presencia de un notario
público.
• Deberá requerir la presencia de funcionarios municipales que certifiquen que
el proceso de sociabilización se haya realizado, mediante la presentación de
un expediente del proceso el cual deberá incluir los datos del evento, copia de
las convocatorias, registros de los asistentes con sus respectivas firmas y el
número catastral del predio del cual son propietarios, registro fotográfico, y los
informes de la promotora que contengan la metodología empleada y las
conclusiones del proceso de sociabilización, las inquietudes manifestadas y
los acuerdos alcanzados.
Art. 95.- Contenidos mínimos de los Informes Municipales. - En conformidad con las
competencias de cada Dirección Municipal, los contenidos mínimos serán los siguientes:
1. Dirección de Ambiente (DA): Informe de no intersección con áreas protegidas y

validará el estudio de Impacto Ambiental conforme a la normativa vigente.
54

2. Dirección de Gestión de Riesgos y Cooperación (DGRC): Informe de Riesgos y

Vulnerabilidad.
3. Autoridad de Tránsito Municipal (ATM): Validará los estudios de movilidad.
4. Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero

(DECAM): El informe verificará el cumplimiento de los requisitos establecidos para
los proyectos de edificaciones o urbanísticos establecidos en la presente
Ordenanza u otras pertinentes, así como aplicará las fórmulas respectivas para el
cálculo del pago por concesión onerosa de derecho o transferencia de
edificabilidad conforme corresponda y en concordancia con lo establecido en la
presente Ordenanza. Consolidará el expediente completo y dará trámite
respectivo de contar con todos los informes correspondientes.
5. Dirección de Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial (DUPOT):

El informe se manifestará sobre los usos y aprovechamiento vigentes, la vialidad
respecto a PDOT, PUGS, ordenanzas u otros Planes vigentes. Incorporará la
validación del estudio de impacto urbanístico.
6. La Dirección de Asesoría Jurídica (DAJ) informará sobre la factibilidad jurídica a la

Alcaldía.
7. Dirección de Aseo Cantonal Mercados y Servicios Cantonales (DACMSE) se

pronunciará conforme a sus competencias sobre el impacto del proyecto referente
al manejo de desechos.
8. Dirección Financiera, deberá pronunciarse respecto a informe elaborado por

DECAM, referente al valor a cancelar por parte del propietario del proyecto DUAE,
por concesión onerosa de derecho en cualquiera de los casos aplicables
contenidos en el artículo 100 y las formas de pago en dinero o en especie
acordadas con los propietarios o promotores del proyecto DUAE.
9. Las demás instituciones se manifestarán acorde a sus competencias.
Art. 96.- Etapas de ejecución. - Podrán ser ejecutados por etapas y cada una de ellas
podrá independientemente ser objeto de un proceso de Registro de Construcción. El
registro de construcción ya sea por etapas o por la totalidad del proyecto, no será
otorgado hasta que el promotor o propietario del proyecto DUAE, haya cancelado todas
sus obligaciones adquiridas por concesión onerosa de derecho y si de ser el caso, hasta
que el respectivo plan parcial se encuentre vigente, conforme a lo establecido en esta
Ordenanza.
Art. 97.- Derechos de la Calificación. - Son los de Ejecución del DUAE, en los
términos consignados en la autorización sancionada por el Concejo Municipal de
Guayaquil y no lo exime de la obtención del Registro de Construcción y lo obliga al pago
de las contribuciones especiales descritas en esta Ordenanza, como las concesiones
onerosas de derecho.
Art. 98.- Estímulo tributario a las inversiones en las zonas especiales de

desarrollo económico (ZEDE) y en los Centros de Desarrollo de Actividades
Productivas en el cantón de Guayaquil:
98.1. El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil con la

finalidad de incentivar inversiones, tanto nacionales como extranjeras, que
55

tengan como objeto el establecimiento y/o desarrollo de actividades, bienes o
servicios dentro de las Zonas Especiales de Desarrollo Económico así como
en los Centros de Desarrollo de Actividades Productivas en el Cantón
Guayaquil, establece estímulos tributarios que consistirán en rebajas o
exenciones, de acuerdo a lo previsto en el ordenamiento jurídico vigente.
98.2. En las Zonas Especiales de Desarrollo Económico en el cantón Guayaquil

debidamente autorizadas por el Consejo Sectorial de la Producción o quien lo
reemplace, se estimulará la inversión destinada a la implementación de
infraestructura y el desarrollo de actividades que promuevan:
- La transferencia y desagregación de tecnología e innovación.

- La ejecución de operaciones de diversificación industrial.
- El desarrollo de servicios logísticos.
98.3. Los Centros de Desarrollo de Actividades Productivas consisten en polígonos

determinados por la Dirección de Planificación Urbana, Proyectos y
Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Guayaquil en los que se
estimulará la inversión para el desarrollo de actividades productivas dentro de
las esferas de la construcción, la industria y el comercio. (Anexo 1.2)
98.4. El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil a las

personas naturales o jurídicas que inviertan en las Zonas Especiales de
Desarrollo Económico, así como en los Centros de Desarrollo de Actividades
Productivas en el Cantón Guayaquil, les disminuirá el cincuenta por ciento de
los valores que les corresponda cancelar como sujetos pasivos de los tributos
establecidos en el COOTAD, por un plazo de duración de diez años
improrrogables. La referida rebaja deberá ser aplicada por la Dirección
Financiera Municipal ante la solicitud de cada inversionista y sustentada en el
informe que realice la Dirección de Control de Edificaciones, Catastro,
Avalúos y Control Minero respecto del proyecto de inversión propuesto.
98.5. Las inversiones que tengan por objeto la implementación de infraestructuras

en las Zonas Especiales de Desarrollo Económico, así como en los Centros
de Desarrollo de Actividades Productivas en el Cantón Guayaquil, gozarán
también de un tratamiento prioritario orientado a la celeridad en la gestión y
otorgamiento de permisos y aprobaciones municipales, a través de la
Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero,
previo cumplimiento de la normativa legal vigente.
98.6. Aplicación de la Ventanilla Única.- Previo al ingreso de toda documentación

requerida vía web y a la concesión de una aprobación de proyecto
urbanístico, o en el evento de que la magnitud o particularidad de un proyecto
arquitectónico o un régimen de propiedad horizontal requieran de informes
técnicos y factibilidades de las Direcciones Municipales competentes y de
determinadas entidades de servicios públicos vinculadas a la Municipalidad,
la Subdirección de Edificaciones, Urbanizaciones y Uso de Suelo procederá
de la siguiente manera:
a.- Convocará vía correo electrónico a una reunión de trabajo en la que

asistirán representantes de las Direcciones de: Aseo Cantonal, Mercados
y Servicios Especiales; Obras Públicas; y, Ambiente; así como, la Jefatura
del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil, un representante de
la Empresa Pública Municipal de Tránsito de Guayaquil; uno de la
Dirección de Gestión de Riesgo, si fuera el caso, y las Gerencias de la
56

Empresa Municipal de Alcantarillado de Guayaquil EMAPAG, y la
Internacional Water Services C. Ltda. INTERAGUA, concesionaria de la
prestación de los servicios públicos de agua potable y alcantarillado de
Guayaquil, para que en el plazo máximo de quince días emitan un único
informe conjunto dentro de sus correspondientes competencias, respecto
a la solicitud requerida. El Registro o permiso que otorgue la
Municipalidad de Guayaquil es independiente y estará condicionado en su
ejecución a la obtención de la respectiva autorización de las empresas de
servicios públicos, como los de electricidad y de telecomunicaciones, o de
la Subsecretaría de Puertos y Transporte Marítimo y Fluvial.
98.7. Las inversiones de las que trata esta Ordenanza quedan exoneradas del pago
de las Tasas por aprobación de planos, de registro de construcción y registro
catastral.
98.8. Encárguese la ejecución de estos incentivos a las Direcciones de Control de

Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero; y, Financiera.
Art. 99.- Régimen Especial de Incentivos para las Construcciones que se acojan al
concepto de Edificación Sostenible.
99.1. Este régimen, tiene como objetivos:
a) Incorporar incentivos para reducir el impacto ambiental producido por las

superficies edificadas, incluyendo conceptos de construcción sustentable y
eficiencia de recursos como requisitos fundamentales,
b) Promocionar la edificación verde en la ciudad de Guayaquil para lograr
mejoras en la calidad del aire, mejores condiciones de vida, reducir la
contaminación y el nivel de emisiones que afecten al medio ambiente.
99.2. Las disposiciones del presente régimen especial se aplicarán en suelo urbano
de la cabecera cantonal de Guayaquil en los predios que se encuentren
dentro del polígono que define la Zona de Promoción de Criterios Verdes (ver
Anexo 15 del PUGS, mapa 80).
99.3. Los propietarios de las edificaciones nuevas, así como de las remodelaciones
o aumentos de las existentes, ubicadas dentro del polígono que define la
Zona Promoción de Criterios Verdes (Ver, Anexo 15 del PUGS, mapa 80),
que cumpliendo con uno o varios de los objetivos planteados en la presente
Ordenanza pretendan acogerse al régimen especial propuesto, podrán
hacerlo planteando sus particulares requerimientos, mismos que estarán
sujetos al cumplimiento de una o varias de las siguientes condiciones:
• Contemplar soluciones destinadas a la mejora del comportamiento térmico
del edificio.
• Incrementar áreas verdes (naturales) del proyecto; estas pueden ser
tratamientos de fachadas, jardines verticales, cubiertas verdes entre otros.
• Habilitación de terrazas cómo áreas recreativas, comerciales, de
contemplación y ornamentales.
• Adoptar diseños de los sistemas de infraestructura propias del edificio que
ayuden a reducir los Impactos al Ambiente, así como a la reducción del
nivel de requerimiento de los servicios públicos (electricidad, saneamiento,
climatización), por ejemplo a través de paneles solares, uso de materiales
reciclados, ubicación de vegetación en sitios estratégicos, optimización de
57

la eficiencia energética, aprovechamiento de iluminación natural,
infraestructura para separación y reciclaje de desechos, limitación del
consumo de agua, entre otras.
• Destinar por lo menos un cincuenta por ciento como espacio privado y de
uso público abierto, destinado a la extensión de las actividades
comerciales de planta baja del edificio (restaurantes, fuentes de soda, de
ornato) que propicien la concurrencia, permanencia, y encuentro de
personas (en horarios diurnos y nocturnos), permitiendo además una
mayor ventilación, iluminación, y seguridad del predio.
99.4. Las soluciones para implementar, adicionalmente a los aspectos

ornamentales y estéticos propios de las edificaciones, deben tender a
desarrollar una o varias de las siguientes funciones:
• Generar incremento de Áreas Verdes.

• Purificar el aire, favorecer la absorción del CO2 y gases causantes de la
polución.
• Capturar partículas contaminantes mediante filtros naturales.
• Aumentar la vida útil del edificio.
• Incrementar la aislación térmica con el fin de reducir los costos de energía.
• Incrementar la aislación acústica.
• Recolección de las aguas pluviales.
• Huertos Urbanos.
• Incremento del hábitat para la biodiversidad.
Los condicionamientos y requisitos antes mencionados serán verificados por
la Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero.
99.5. Los proyectos que se acojan al presente régimen especial serán beneficiados
con un incremento porcentual en el coeficiente de utilización del suelo (CUS)
conforme a la siguiente tabla de beneficios por concepto de sostenibilidad.
58

Aquellos proyectos o construcciones que cuenten con una certificación
reconocida internacional de sostenibilidad se acogerán directamente a los
beneficios del presente régimen.
99.6. En el caso de que a solicitud del promotor del proyecto el incremento del
coeficiente de utilización del suelo (CUS) del cual será beneficiado en
aplicación del presente régimen especial requiera también una mayor
densidad poblacional a la establecida por la norma base, el promotor deberá
presentar los respectivos informes de factibilidad de las empresas
prestadoras de los servicios públicos.
99.7. El incremento porcentual en el coeficiente de utilización del suelo (CUS)

determinado para la respectiva subzona en la que se encuentre el predio en
donde se implante el proyecto, no podrá ser mayor al CUS Máximo que será
del 40 % del CUS establecido por norma.
99.8. Para las personas naturales o jurídicas propietarios de los predios que se
acojan al presente régimen especial, se le disminuirá el cincuenta por ciento
de los valores que les corresponda cancelar como sujetos pasivos de los
tributos establecidos en el COOTAD, por un plazo de duración de diez años.
La referida rebaja deberá ser aplicada por la Dirección Financiera Municipal
ante la solicitud de cada persona natural o jurídica y sustentada en el informe
que realice Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control
Minero, respecto del proyecto propuesto en el marco de la presente.
Art. 100.- Régimen especial relacionado con la Concesión Onerosa de Derechos

para cambio del uso del suelo o incremento de la edificabilidad por sobre la norma
en los DUAE.
100.1. Este régimen aplicará para los proyectos calificados como Desarrollos
Urbanos Arquitectónicos Especiales (DUAE) en los términos estipulados en la
presente Ordenanza, dentro del suelo urbano del cantón Guayaquil y su área
rural de expansión urbana cuando:
• Se modifican los usos del suelo y/o actividades permitidas específicas.

• Se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo.
100.2. Por tratarse de un beneficio otorgado, derivado de la planificación urbanística

y con el fin de ejercer el derecho a la ciudad, en los casos en que se apruebe
debidamente el DUAE, la ciudad se beneficiará de una participación onerosa
establecida mediante formula aplicable a cada caso conforme al art. 100.8 de
la presente Ordenanza
100.3. El cálculo de los valores por concesión onerosa de derecho se establecerá y

se aprobará como parte del proceso de calificación del DUAE ingresado
conforme a procedimiento establecido en la presente Ordenanza.
100.4. Cuando el predio donde se prevea implantar un DUAE, sea en una zona que
no cuente con condiciones de uso o de edificabilidad, la línea base de
asignación urbanística que servirá para calcular los excedentes o cambios
demandados por el proyecto, será aquella de las asignaciones de la subzona
de los lotes circundantes al proyecto, prevaleciendo aquella que contenga el
mayor coeficiente de ocupación del suelo total. En caso de que los predios
circundantes inmediatos no posean datos de asignación de zonificación y uso
de suelo, se utilizará como zonificación base aquella localizada a la distancia
59

más cercana al predio. La determinación de lo mencionado será parte del
informe preparado por la DECAM.
100.5. Están obligados a cancelar los valores por concepto de concesión onerosa,
todas las personas naturales o jurídicas de derecho público o privado que
promuevan un DUAE en el cantón de Guayaquil.
100.6. No se exigirá el pago por concepto de concesión onerosa de derecho a todas

las personas naturales o jurídicas de derecho público o privado y
organizaciones pertenecientes a la economía popular y solidaria que
promuevan los siguientes tipos de proyectos:
a) Vivienda de interés social o de interés público de iniciativa pública y/o

privada
b) En zonas o sectores denominados como históricas o inmersas en
polígonos o predios con tratamiento de renovación conforme a
(LOOTUGS)
c) Proyectos de equipamiento público, sean estos destinados a la
administración pública o a la provisión de servicios públicos, incluso
promovidos por sociedades y organizaciones no gubernamentales sin fines
de lucro, en cuanto a educación, cultura, salud, deporte, beneficencia,
entre otros orientados a la inclusión social y económica de proyectos sin
fines de lucro.
d) Los DUAE que conlleven fraccionamiento de suelo, destinado a
urbanizaciones o subdivisiones de interés social, pertenecientes a
cooperativas u organizaciones sociales u organizaciones pertenecientes a
la economía popular y solidaria, debidamente acreditadas ante autoridad
competente.
e) Proyectos de regularización urbanística de interés social o en zonas
declaradas de regularización prioritaria.
100.7. En cuanto a cambios en el uso de suelo en área rural de expansión urbana,

previo a la aprobación de un DUAE a desarrollarse en uno o varios predios,
se deberá cumplir con la normativa nacional vigente referente al proceso de
cambios de usos en estas zonas.
100.8. El valor a beneficio de la ciudad por concepto de la concesión onerosa de

derecho se establecerá de dos formas:
100.8.1. Por cambio en el uso de suelo:
Se entenderá por cambio de uso del suelo a lo establecido en el Art. 92.1 de

la presente Ordenanza, y se pagará por cada m2 útil vendible sujeto a cambio
en el uso de suelo requerido en el proyecto, de acuerdo con la siguiente
formula:
CODs = [(valor final del terreno – valor inicial del terreno) x

porcentaje de participación por suelo por parte del GAD Municipal de
Guayaquil]
Donde:
60

- CODs = Concesión onerosa de derechos por cambio de uso de suelo.
- Valor final del terreno = (Avalúo del terreno por metro cuadrado (m2) según
sistema catastral) x (índice de revalorización) x (Área útil) .
- Avalúo del terreno por metro cuadrado (m2) según sistema catastral = Es
el avalúo catastral del terreno que conste en el sistema municipal a la
fecha en la que es requerido el proyecto DUAE
- Índice de revalorización = será el que corresponda conforme a cada caso
de acuerdo con la tabla de índices de revalorización aplicables para
concesión onerosa de derecho (Anexo 4).
- Área útil: el área total del terreno en el que se implante el proyecto
descontando únicamente afectaciones como áreas protegidas,
servidumbres u otras que no sea susceptibles a cambio de uso conforme a
normas nacionales y ordenanzas municipales.
- Valor inicial del terreno = (Avalúo del terreno por metro cuadrado (m2)
según sistema catastral) x (Área útil).
- Porcentaje de participación por suelo por parte del GAD Municipal de
Guayaquil = Es el porcentaje de participación que ingresará como pago a
beneficio de la ciudad, como resultado de la revalorización del suelo
derivada del cambio del uso del suelo propuesto por la DUAE. Este se
establece en cualquiera de los casos en 5%.
100.8.2. Por compra de edificabilidad:
Se paga por cada m2 de área total edificable imputable para el cálculo

del CUS, excedente de la norma básica, de acuerdo con la siguiente
fórmula:
CODe= At x Ac x Aec x (% participación del GAD Municipal)

Act
Donde:
- CODe = Concesión onerosa de derecho por incremento de
edificabilidad.
- At = área total del terreno
- Ac = avalúo catastral vigente en metros cuadrados para el predio
específico
- Act = área en metros cuadrados correspondiente al CUS asignado al
predio específico conforme a norma vigente
- Aec = área en metros cuadrados excedente solicitada por sobre el
CUS fijado conforme a norma
- % de participación del GAD Municipal = 5%
En los proyectos DUAE se podrá aprobar únicamente una edificabilidad

máxima equivalente a la más alta asignada a las subzonas de edificación,
y en caso de ser necesario un incremento máximo del 40% sobre este.
En el caso de que el proyecto necesite un mayor aprovechamiento, se
aplicará la formula correspondiente a concesión onerosa por
edificabilidad y además del pago por cambio de uso, se pagará por cada
m2 adicional de edificabilidad aprobado.
100.9. Condiciones para la aplicación de las fórmulas:
100.9.1. Las fórmulas tanto para cambios de uso del suelo, así como para
incremento en la edificabilidad, aplicarán independientemente para cada
61

uno de los predios que conforman el DUAE por cada caso requerido o
cuando sea una combinación de los dos casos.
100.9.2. Cuando el DUAE incorpore dos o más tipos de proyectos, se aplicarán las
fórmulas según lo establecido en el artículo 100.8 y el porcentaje de
participación por parte del GAD Municipal de Guayaquil previsto conforme
a cada caso.
100.9.3. Para el caso de DUAE que se desarrollen en suelo rural de expansión

urbana, se tomará como base mínima el valor del metro cuadrado de
terreno conforme al sistema catastral municipal.
100.9.4. Área responsable del cálculo para determinar el valor de la concesión

onerosa de derechos: La Subdirección de Catastro de la Dirección de
Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero (DECAM),
será responsable de la aplicación del método de cálculo establecida en el
artículo 100.8 de la presente Ordenanza, determinando para cada caso los
valores y montos a pagar por concepto de la concesión onerosa de
derechos, incluyendo las exenciones que pudieran aplicar. La Dirección
Financiera debe determinar las formas de pago en dinero o en especies,
información que será parte del expediente del proyecto que será sometido
a aprobación conforme al proceso establecido en el Artículo 93 de la
presente Ordenanza, referente a los DUAE.
100.10. Forma de pago de la concesión onerosa de derecho. - El pago a

beneficio de la ciudad, a favor del GAD Municipal de Guayaquil, por concepto
de la concesión onerosa de derecho en los parámetros establecidos en la
presente Ordenanza, podrá ser realizado por parte de los propietarios o
promotores del DUAE, previo acuerdo y aprobación respectiva, aplicando una
o varias de las siguientes modalidades:
a) Pago monetario al contado o por cronograma de pago.

b) Pago en especie, mediante entrega, cesión o actuación a favor del GAD
Municipal de Guayaquil de las siguientes formas:
- Suelo urbanizado, conforme a la norma vigente.

- Vivienda de interés social, conforme a las condiciones establecidas
en las normativas nacional y municipal, ubicadas prioritariamente
en el DUAE o al menos en el mismo distrito de planificación del
DUAE. Como incentivo a la generación de vivienda de interés
social, cuando el pago en especie se haga mediante la entrega a
favor del GAD Municipal de Guayaquil, de unidades de vivienda de
interés social, el monto final a cancelarse será equivalente al 70%
del valor de la concesión onerosa de derecho, resultante de la
aplicación de las fórmulas establecidas en el artículo 100.8
- Equipamientos públicos de servicios sociales o de servicios
públicos. En estos casos el monto final a cancelarse será
equivalente al 80% del valor total de la concesión onerosa de
derecho, resultante de la aplicación de las fórmulas establecidas en
el artículo 100.8
- Infraestructura necesaria para ampliar o mejorar los sistemas
públicos de soporte, conforme a lo previsto en los planes maestros,
planes parciales u otros instrumentos de planificación previstas
para el efecto.
- Áreas verdes o equipamiento públicos, en superficies excedentes a
los porcentajes de cesión exigidos por ley y Ordenanza vigente, en
62

el DUAE o en los lugares que defina el GAD Municipal de
Guayaquil.
- Beneficios a favor de la comunidad, derivados de las obras o
acciones de mitigación de impactos a la movilidad, al ambiente, al
urbanismo o al tejido social, que excedan objetivamente los
requerimientos de mitigación a los impactos directos producidos por
los DUAE, técnicamente sustentados y económicamente valorados
por la entidad responsable de evaluar las medidas de mitigación
correspondientes.
- Beneficios o aportes ambientales técnica y financieramente
sustentados, los cuales serán valorados y coordinados por la
dirección municipal responsable del ambiente.
- Otras actuaciones para la habilitación del suelo y la garantía del
derecho a la ciudad, debidamente calificadas por la DUPOT.
Para la determinación motivada del pago en especie, luego de aplicar las fórmulas
anteriormente descritas, conforme al caso y una vez establecido el valor a
cancelar por parte del propietario, por concesión onerosa de derecho, la Dirección
Financiera deberá solicitar a la DUPOT informe respecto a la factibilidad técnica
de la ubicación y pertinencia del tipo de especie propuesta como forma de pago
por parte del propietario.
100.11. Obras no computables para el pago en especies de la concesión

onerosa de derecho. - No serán computables al pago por concepto de
concesión onerosa de derecho, las siguientes obras:
a) La implementación de las medidas de mitigación a los impactos directos

urbanos, ambientales, sociales y a la movilidad ocasionados por el DUAE,
las cuales serán de entera responsabilidad del promotor.
b) Las obras que beneficien directa o exclusivamente al DUAE, debiendo
demostrarse que las obras computables al pago de la concesión onerosa
conllevan un beneficio urbano, ambiental, social, económico o de movilidad
cuyo alcance es mayor al del DUAE y contribuyen a disminuir los déficits
prioritarios de la ciudad o a mejorar las condiciones urbanísticas del
entorno o sector de implantación del DUAE.
c) Las obras de infraestructura y cesiones de suelo según el tipo de proyecto,
exigibles por ley y norma municipal respectiva.
d) Las demás cargas que establezca el plan parcial conforme correspondan a
cada caso.
100.12. Valoración de los pagos en especie. - La valoración según la forma
establecida como pago en especie se realizará de la siguiente manera:
a) Suelo urbanizado. - La valoración de las cesiones de suelo urbanizado

considerará el costo total de la habilitación del suelo efectuada por parte
del promotor, incluyendo:
a1. El costo del terreno urbanizado que resultará de la multiplicación del

área útil vendible a ser cedida por el avalúo catastral actualizado
correspondiente a la ubicación del lote, y;
a2. Los costos indirectos incurridos para la habilitación del suelo y su
transferencia de dominio a favor del Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal de Guayaquil. La valoración de la entrega de
suelo urbanizado declarada por el propietario o promotor del proyecto
será analizada y aceptada por el departamento correspondiente de la
DECAM. El plazo para que dicha entidad emita el informe de
63

valoración será de máximo 30 días contados a partir de la entrega de
información requerida para tal efecto.
b) Vivienda de interés social y equipamientos públicos de servicios

sociales o de servicios públicos. - La valoración de unidades de vivienda
de interés social y/o de equipamientos públicos, considerará el costo total
del proyecto efectuado por parte del promotor, incluyendo:
b1. El costo del terreno urbanizado que resultará de la multiplicación del

área útil vendible a ser cedida por el avalúo catastral actualizado
correspondiente a la ubicación del lote, y;
b2. Los costos directos correspondientes a la construcción de las áreas
computables y no computables; áreas verdes y los demás
requerimientos funcionales del proyecto, y;
b3. Los costos indirectos incurridos para la construcción del proyecto y su
transferencia de dominio a favor del Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal de Guayaquil. La valoración de la entrega de
vivienda de interés social y/o los equipamientos públicos declarada por
el propietario o promotor del proyecto será analizada y aceptada por la
Dirección Municipal o Empresa Pública competente en la materia, la
cual será designada en el convenio de pago respectivo. El plazo para
que dicha entidad emita el informe de valoración será de 30 días
contados a partir de la entrega de información requerida para tal
efecto. Se procurará que las unidades de vivienda de interés social y/o
equipamientos públicos se ubiquen en los lotes resultantes del DUAE
o dentro del área de influencia del proyecto.
c) Infraestructura necesaria para ampliar o mejorar los sistemas

públicos de soporte y otras actuaciones para la habilitación del suelo
y la garantía del derecho a la ciudad. - Se hará mediante informe
motivado por parte de las entidades o empresas municipales competentes
en la materia, sobre la base de un estudio presentado por el promotor del
DUAE que contendrá:
c1. El dimensionamiento técnico y económico preliminar de las obras que

proponga dar en pago.
c2. Las fases y cronograma de construcción o consolidación.
c3. Los alcances o impactos, objetivamente dimensionados que dichas
obras aportan para resolver o paliar los problemas, déficits o mejoras
en los cuales se enfocan.
c4. Para el caso de infraestructura, los costos estimados en la operación y
mantenimiento de las redes o sistemas de soporte propuestos.
El análisis de costos se hará en comparación o con base a los índices de

precios, costos o valores actualizados que dispongan las entidades o
empresas municipales competentes en la materia del pago en especie. De
no contarse con tal información, se utilizará la información oficial y
actualizada de precios, costos y valores emitida por los gremios, cámaras
o entidades del sector público o privado competentes en la materia. El
plazo que dispondrá la entidad municipal competente para emitir el informe
de valoración será de máximo 30 días contados a partir de la entrega de
información requerida para tal efecto.
100.13. Pago monetario de contado o por cronograma de pago. - Previo a la

entrega de la resolución de aprobación del proyecto DUAE, el promotor o
64

propietario cancelará el valor total por concesión onerosa de derechos
correspondiente al lote o a los lotes a ser autorizados mediante permiso de
construcción, cuando la forma elegida de pago sea de contado. En el caso de
que el promotor del DUAE sea acreedor del GAD Municipal de Guayaquil,
este podrá solicitar a la máxima autoridad del cantón, compensar los saldos,
presentando los respectivos documentos que evidencien dichos montos,
previo informe de la Dirección Financiera y de Asesoría Jurídica. Cuando el
DUAE prevea fases de consolidación, debidamente establecidas en la
resolución de aprobación del DUAE, la cancelación del valor por concesión
onerosa podrá efectuarse en proporción o relación a la fase a ser permitida,
previo a la obtención del respectivo permiso de construcción.
La forma de pago se podrá realizar mediante cronograma de pago, cuyas

condiciones quedaran establecidas en el convenio de pago que deberá
suscribirse entre el GAD Municipal de Guayaquil y el promotor, previo a
otorgar la resolución de aprobación del proyecto DUAE que en ningún caso
podrá ser superior a 48 meses. El convenio establecerá las obligaciones de
las partes, las garantías de cumplimiento por parte de los deudores y las
penalizaciones a las cuales se sujetarán por probado incumplimiento o retraso
de sus obligaciones.
100.14. Convenio de pago en especie. - Para efecto de formalizar las modalidades

de pago previstas en los artículos precedentes, se deberá considerar los
siguientes aspectos:
a) La valoración económica del pago en especie se realizará conforme a lo

establecido en la presente Ordenanza, al menos por un valor equivalente
al resultante de la aplicación de las fórmulas establecidas en este
instrumento.
b) El convenio contendrá las cláusulas necesarias para garantizar la cantidad,

calidad y oportunidad (plazos) para la ejecución y/o entrega de las obras,
bienes o actuaciones a favor del Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal de Guayaquil, según lo establecido en artículo 100.10, de la
presente ordenanza conforme a la forma convenida como forma de pago.
Establecerá las obligaciones de las partes, las garantías de cumplimiento
bancaria, por parte de los deudores y las penalizaciones a las cuales se
sujetarán por probado incumplimiento o retraso de sus obligaciones. De
igual forma, determinará la o las entidades responsables del seguimiento y
fiscalización de las obras a ejecutarse o de los bienes a transferirse a favor
del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil.
c) En el caso de cesiones de suelo, de pago con vivienda de interés social o

de otros bienes convenidos como forma de pago, el promotor será
responsable de llevar a cabo, a su costo, los trámites necesarios para
lograr las respectivas aprobaciones y efectuar la transferencia de dominio
a favor del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil o
empresas públicas municipales.
100.15. Seguimiento de los compromisos asumidos por el promotor o

propietario del DUAE. - Las Direcciones, Empresas Públicas y demás
entidades municipales, en función de tipo de obras o actuaciones a ejecutarse
o de los bienes a transferirse en calidad de pago en especie, efectuarán el
seguimiento a los compromisos asumidos por el promotor, en el marco del
convenio previsto en la presente Ordenanza. En caso de probado
65

incumplimiento a las obligaciones establecidas en el convenio de pago en
especie, la o las entidades encargadas del seguimiento informarán a las
dependencias municipales competentes, para que estas inicien las acciones
legales o administrativas previstas para ejecución de garantías bancarias,
para cada caso, según lo establecido en el respectivo convenio de pago y en
la presente Ordenanza.
100.16. Control y cumplimiento del cronograma de pago monetario. - La

Dirección Financiera Municipal llevará un registro individualizado de control y
cumplimiento de los pagos monetarios debiendo, en caso de incumplimiento,
reportar inmediatamente a la entidad encargada del catastro para el
consecuente bloqueo de claves catastrales y a efecto de solicitar o disponer
las acciones que correspondan en defensa del interés institucional. La
concesión onerosa de derechos, de manera general, será exigible por la vía
coactiva.
100.17. Deducción en el impuesto a las Utilidades en la Transferencia de

Predios Urbanos y Plusvalía de los mismos. - Para el cálculo del impuesto
mencionado en este acápite, los valores pagados por concepto de concesión
onerosa de derechos serán deducibles de la utilidad bruta de acuerdo con la
normativa aplicable.
100.18. Alcance y efectos de la concesión onerosa de derechos.- La

aprobación del DUAE, conlleva la obligación del promotor o propietario del
proyecto a cancelar los valores generados por la concesión onerosa de
derechos según los casos y condiciones previstas en la presente Ordenanza.
Los beneficios y derechos urbanísticos concedidos a título oneroso se harán
efectivos una vez entregada al promotor la Resolución de Aprobación del
proyecto DUAE y tras la cancelación de los valores calculados o la
suscripción del convenio de pago en especie, de conformidad a lo dispuesto
en la presente Ordenanza.
100.19. De los permisos de construcción de los DUAE. - La dirección

encargada de emitir los respectivos Registros de Construcción, previo al
otorgamiento de los mismo, verificarán que el pago por concesión onerosa de
derechos se haya efectuado según las modalidades previstas en esta
Ordenanza, para lo cual solicitarán al promotor, propietario o proyectista, la
presentación de los respectivos comprobantes de pago o convenios de pago
debidamente suscritos.
Art. 101.- Régimen especial para solicitud de incremento de edificabilidad en Zona

de Promoción Especial, para proyectos arquitectónicos en solares de menos de
2000 m2 a través de una concesión onerosa de derecho.
101.1. Objetivo. - Este régimen especial se constituye como un instrumento

complementario de planificación cuyo objetivo es el de regular y gestionar de
manera integral los proyectos arquitectónicos, cuyos propietarios o
promotores sean estos personas naturales o jurídicas en derecho público o
privado, soliciten un mayor aprovechamiento del suelo por encima de la
norma base, a través del pago de una concesión onerosa de derecho.
101.2. Ámbito. - Las disposiciones contenidas en el presente régimen serán

aplicadas para terrenos de hasta 2000 m2 en el territorio comprendido por el
perímetro urbano de la ciudad de Guayaquil dentro de los polígonos
establecidos como zona de promoción especial, (Anexo 15 del PUGS).
66

101.3. Alcance. - normar los proyectos arquitectónicos que se acojan a este régimen
especial que, por tratarse de un beneficio otorgado, derivado de la
planificación urbanística y con el fin de ejercer el derecho a la ciudad, en los
casos en que se apruebe debidamente el proyecto, la ciudad se beneficiará
de una participación onerosa establecida por un porcentaje de la valoración
del excedente de edificabilidad aprobado. El único parámetro de
aprovechamiento sometido a este régimen será el del coeficiente de
utilización del suelo (CUS)
101.4. Requisitos. - para la autorización y aprobación de proyectos que se acojan a

este régimen especial, el propietario deberá presentar:
- El anteproyecto en formato digital (DWG y PDF) e impreso.

- De ser el caso en que el incremento solicitado también requiera de un
aumento en la densidad permitida para la zona en la que se emplaza el
proyecto, deberá presentar informe de factibilidad por parte de las
instituciones prestadoras de los servicios de energía eléctrica, agua
potable y aguas servidas. Así como informe de impacto vial, validado por la
ATM respecto a afectación vial o de movilidad.
- Carta en la que solicita acogerse a este régimen especial sometiéndose a
una concesión onerosa de derecho.
101.5. Procedimiento de aprobación. - El proceso será el regular establecido para

el otorgamiento de registro de construcción. Previamente se revisará el
anteproyecto y se le dará a conocer al solicitante el valor preliminar
correspondiente al pago por concesión onerosa de derecho por mayor
edificabilidad, con el fin de que el solicitante prosiga con el respectivo trámite
de solicitud de registro de construcción. Previo a la otorgación del registro de
construcción, y toda vez que el proyecto cumpla con todos los demás
requisitos regulares, se dará a conocer al valor definitivo a cancelar y una vez
realizado el pago, se procederá con la aprobación y otorgamiento del registro
de construcción.
101.6. El cálculo de los valores por concesión onerosa de derecho. - Se

adoptará la fórmula establecida para el pago de concesión onerosa de
derecho por mayor edificabilidad, establecida en el artículo 100.8.2 de la
presente Ordenanza.
101.7. Condicionamiento al registro de construcción. - El registro de construcción

le será otorgado al promotor o propietario del proyecto aprobado, toda vez
que este haya cancelado los valores totales generados por la concesión
onerosa de derecho, sin prejuicio de que deberá cumplir con lo establecido en
esta Ordenanza y demás norma aplicable vigente, referente al proceso
regular de obtención de registro de construcción.
101.8. Del pago. - Para todo proyecto que se acoja al presente régimen especial, el
pago a favor del GAD Municipal de Guayaquil por concepto de concesión
onerosa de derecho será realizado de contado previo a la otorgación del
registro de construcción. En el caso de que el promotor del proyecto sea
acreedor del GAD Municipal de Guayaquil, este podrá solicitar compensar los
saldos, presentando los respectivos documentos que evidencien dichos
montos.
67

101.9. Para aprobación de mayor edificabilidad bajo este régimen especial, el
incremento no podrá exceder del porcentaje establecido como CUS máximo
para el polígono definido como Zona de Promoción Especial, el cual será de
hasta el 40% de excedente. (Anexo 15 del PUGS)
Art. 102.- Régimen especial de transferencia de derecho de edificabilidad entre

terceros con participación del GAD Municipal De Guayaquil.
102.1. Es la facultad que tiene un propietario, al que le llamaremos emisor, de

vender a otro privado, al que llamaremos receptor, el coeficiente de
edificabilidad que no va a utilizar debido a limitaciones impuestas, cuando
infraestructura pública o su calificación como edificación patrimonial,
directamente limitan a su predio de hacer uso del aprovechamiento estipulado
para la respectiva subzona en la que se encuentra. La transferencia se da
entre el propietario del predio con edificabilidad limitada y el propietario que
requiera de mayor edificabilidad cuyo predio se encuentre ubicado en la zona
de promoción especial (Ver, Anexo 15 del PUGS).
102.2. Quienes se acojan al presente régimen especial, deberán ingresar junto con
el expediente del proyecto a ser aprobado, Promesa de compraventa de
edificabilidad por parte del particular que vende, debidamente notarizada. La
Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero,
como parte del proceso de aprobación del proyecto, determinará la valoración
del monto a pagar por parte del promotor o propietario del proyecto por
concepto de la edificabilidad excedente por encima de la norma base a favor
del GAD Municipal de Guayaquil, en aplicación de las siguientes formulas:
ATT= (aed) x (ev)
aed = At x Ac
Act
CODt= ATT x (%p)
Donde:
- ATT = valoración total de la transferencia de edificabilidad.

- CODt = valor a favor del Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal de Guayaquil por concesión onerosa de derecho por
transferencia de edificabilidad.
- aed = avalúo del metro cuadrado de edificabilidad asignada

computable al CUS del predio receptor
- ev = área en metros cuadrados de edificación en venta computable al
CUS del predio emisor.
- %p = porcentaje de participación del GAD Municipal de Guayaquil,
establecido en el 2.5%
- At = área total del terreno
- Ac = avalúo catastral vigente para el predio específico
- Act = área en metros cuadrados correspondiente al CUS asignado al
predio que receptor.
102.3. De la promesa de compraventa y su contenido. - Es el documento con

reconocimiento de firma hecho ante notario, del propietario del predio de
quien vende su edificabilidad. Este documento debe incluir:
68

- Datos completos de quien Vende y quien Compra (propietario del predio en

donde se ejecutará el proyecto).
- Datos completos del predio de quien Vende, conforme a escritura.
- Copia simple de escritura del predio de quien Vende.
- Cantidad propuesta en m2 de edificabilidad, imputable al CUS asignado
para subzona en la que se encuentra el predio propiedad de quien
transfiere su derecho de edificabilidad.
102.4. De la confirmación de la edificabilidad en Venta. - Previo a iniciar el

proceso de aprobación del proyecto que requiere acogerse a el presente
régimen especial, la DECAM luego de la confirmación o actualización del
catastro del predio de propiedad de quien vende, establecerá la cantidad
definitiva en m2 de edificabilidad computable al CUS asignado según la
subzona en donde se ubica, que el vendedor puede transferir. Así también
definirá la valoración total por transferencia de edificabilidad y el valor
porcentual que le corresponde al GAD Municipal de Guayaquil, por dicha
transacción, conforme lo establecido en el art. 102.2 de la presente
Ordenanza. Esta información será dada a conocer al propietario del predio de
quien compra, quien tendrá hasta 30 días para ingresar confirmación por
escrito dirigida a la DECAM, de la aceptación de los valores a pagar al GAD
Municipal de Guayaquil por concepto de concesión onerosa de derecho por
transferencia de edificabilidad. Únicamente luego de este acto, se continuará
con el proceso de aprobación del proyecto.
Si la edificabilidad a transferir resultante luego del informe realizado por la

DECAM no satisface las necesidades de espacio requeridas por el propietario
del proyecto, este podrá adquirir la edificabilidad restante sometiéndose a
cualquiera de los regímenes especiales aplicables a concesiones onerosas de
derecho establecidos en esta Ordenanza, o comprar edificabilidad a otro
propietario que se acoja a este régimen. Esa determinación deberá constar en
la confirmación ingresada por escrito, descrita en el párrafo anterior.
102.5. Tras la aprobación del proyecto y previo a la obtención del respectivo registro
de construcción, el promotor o propietario cancelará el valor total y de contado
por concepto de concesión onerosa de derechos a favor del GAD Municipal
de Guayaquil y deberá presentar la constancia de pago realizado a favor del
propietario que vende. A su vez, el propietario del predio de quien vende será
comunicado sobre la nueva condición de su predio respecto a su CUS y de su
obligación a inscribir dicha modificación en el registro de la propiedad, así
como las sanciones respectivas al incumplir con dicho trámite.
102.6. Obligación de inscripción de condición nueva en el registro de la

propiedad. - El propietario del predio de quien Vende la edificabilidad, una
vez que se ha realizado la comunicación oficial al GAD Municipal sobre el
pago realizado tanto al Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de
Guayaquil como al propietario del predio que vende, este deberá inscribir
dicho movimiento en el registro de la propiedad.
102.7. Para quienes se acojan a este régimen especial, el pago será únicamente de
manera efectiva al contado. En el caso de que el promotor del proyecto sea
acreedor del GAD Municipal de Guayaquil, este podrá solicitar compensar los
saldos, presentando los respectivos documentos que evidencien dichos
montos.
CAPÍTULO VI
69

DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Art. 103.- Competencia de los comisarios. La facultad sancionadora para las

infracciones a las disposiciones de esta Ordenanza radica en los comisarios municipales,
quienes establecerán la responsabilidad de las personas naturales y jurídicas públicas o
privadas que incurran en el cometimiento de infracciones, en el marco de sus
competencias, con respeto al debido proceso y con la garantía del derecho a la defensa.
Los Comisarios Municipales serán competentes para sancionar a los titulares de

inmuebles construidos, cuyo estado de construcción presente y/o mantenga condiciones
de vetustez que amerite ruina y eminente peligro de desplomarse.
De las infracciones
Art. 104.- Tipo de Infracciones. - Las infracciones a la presente Ordenanza se clasifican

en leves y graves:
104.1. Infracciones leves. - Son infracciones leves, las siguientes:
a) Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción sin el

correspondiente Registro de Construcción exigido.
b) Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción que incumplan
o excedan lo estipulado en el Registro de Construcción.
c) No asumir las cargas urbanísticas y las cesiones de suelo obligatorias,
impuestas por el planeamiento urbanístico, por la aplicación de los
instrumentos de gestión del suelo y el Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización.
d) Obstaculizar o impedir la función de inspección de la autoridad municipal
competente.
e) Propietarios de construcciones que no designen un nuevo profesional que
sustituya al anterior, cuando éste ha comunicado a la Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal de Guayaquil el retiro de la Responsabilidad
Técnica.
f) Construir, pese a haber caducado por más de treinta días el Registro de
Construcción, o cuando éste haya sido revocado.
g) Ocupar o consentir la ocupación de un inmueble sin haber tramitado la
inspección final.
h) Falta de letrero de señalamiento (identificación de obra), áreas de vestidores
y servicios sanitarios provisionales para uso de los obreros o sistemas de
limpieza y de seguridad a vecinos y transeúntes.
i) Afectar el derecho de vista o de privacidad de terceros.
j) La disposición de los desechos de actividades de construcción o demolición
dentro de los contenedores del Servicio Público de Aseo, o en la vía pública,
riberas y playas, quebradas o en cuerpos hídricos, excepto en los centros de
acopio destinados por el GAD Municipal para estos menesteres.
k) Transportar desechos sólidos definidos como escombros, tales como
materiales producto de desalojo de excavación de obras civiles, material de
demolición y similares, en vehículos no autorizados por la DACMSE.
l) Vertido de desechos sólidos definidos como escombros, tales como
materiales producto de desalojo de excavación de obra civiles, material de
demolición y similares, en sitios no autorizados por la DACMSE.
Son lugares autorizados por la Municipalidad el Relleno Sanitario Las
Iguanas o las escombreras municipales autorizadas, destinadas para tal
efecto.
70

m) El rellenar predios mediante el vertido y explanación de escombros, tales
como materiales de excavación de obra civiles, materiales de demolición y
similares, sin autorización expresa de la DACMSE.
104.2. Infracciones Graves. - Son infracciones graves, las siguientes:
a) Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción sin el

correspondiente Registro de Construcción exigido y que irroguen daños en
bienes protegidos.
b) Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción sin el
correspondiente Registro de Construcción exigido, que supongan un riesgo
para la integridad física de las personas.
c) Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción que incumplan
los estándares nacionales de prevención y mitigación de riesgos y la
normativa nacional de construcción. En estos casos se aplicará la máxima
pena prevista.
d) Comercializar lotes en urbanizaciones o fraccionamientos o cualquier
edificación que no cuente con los respectivos permisos o autorizaciones, sin
perjuicio de las responsabilidades civiles y penales del caso.
e) Daños causados a bienes de uso público durante el proceso de
construcción, tales como calzada, bordillos.
f) Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción en la vía pública
sin la debida autorización, delegación o contrato de la Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal de Guayaquil de Guayaquil.
g) Reincidencia en cometer infracciones leves.
De las Sanciones
Art. 105.- Infracciones leves. - Las sanciones para infracciones leves serán multas
comprendidas entre el 10% de un salario básico unificado de los trabajadores en general
y cincuenta salarios básicos unificados de los trabajadores en general. Por ningún motivo
se cobrarán multas que salgan del rango aquí previsto.
Art. 106.- Infracciones graves. - Las sanciones para infracciones graves serán multas
comprendidas entre cincuenta y cien salarios básicos unificados de los trabajadores en
general. Por ningún motivo se cobrarán multas que salgan del rango aquí previsto.
Además, de las sanciones pecuniarias, las sanciones a las infracciones graves

comprenderán la suspensión temporal de la actividad, obra o proyecto, hasta que el
infractor pague su multa y regularice su situación jurídica y obtenga los permisos
municipales pertinentes.
De ser el caso se impondrá suspensión permanente de la actividad, obra o proyecto; el

derrocamiento u otras medidas urgentes, a costa del infractor; y/o el decomiso del
beneficio obtenido con la infracción.
Los elementos constitutivos del espacio público, que sean destruidos o alterados, se
restituirán, a costa del infractor.
La reincidencia en el cometimiento de las infracciones previstas en esta Ordenanza se
sancionará con el máximo de la pena prevista.
El procedimiento sancionador será el previsto en el Código Orgánico Administrativo.
Art. 107.- La Dirección competente para la aprobación de registros de construcción

podrá disponer la suspensión de usuarios del sistema en línea de la Gobierno Autónomo
71

Descentralizado Municipal de Guayaquil de Guayaquil (www.guayaquil.gob.ec) a los que
se haya detectado que reiteradamente proporcionan información o documentación
errada, alterada o falsa que haya producido el engaño a la administración pública
municipal.
Art. 108.- Revocatoria del Registro de Construcción. - El Registro de Construcción al

constituirse en un acto administrativo, será revocado, a través de los recursos legales
previstos en el Código Orgánico Administrativo.
Art. 109.- Sanciones administrativas.- El funcionario que infrinja las disposiciones de

esta Ordenanza, que se abstenga o retarde injustificadamente la ejecución de un acto que,
por razón de sus funciones está obligado a informar, será sancionado de acuerdo con la
gravedad de la falta, pudiendo ser destituido de su cargo, sin perjuicio de la responsabilidad
civil y penal que pudieren reclamar los perjudicados.
CAPÍTULO VII
NORMAS DE APROVECHAMIENTO DEL SUELO
Art. 110.- De las normas contenidas en el Plan de Uso y Gestión del Suelo. - El
aprovechamiento del suelo se encuentra establecido en el Plan de Uso y Gestión del Suelo
del cantón Guayaquil, aprobado mediante Gaceta 37, publicada el 10 de septiembre del
2021, sin embargo, la presente ordenanza establece normas sectoriales complementarias
que no se contraponen a su contenido en sus componentes estructurante y urbanístico.
Art. 111.- Responsabilidad de la Gestión de la presente normativa. - La gestión de

la presente normativa, enfocado a su cumplimiento deberá realizarla la Dirección de
Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero (DECAM) de acuerdo con
sus competencias.
NORMATIVAS SECTORIALES
Art. 112.- Las normas sectoriales son un instrumento complementario de planificación,

consecuencia de la necesidad de cubrir los requisitos específicos de un sector con
normativa más concreta y acercada a la realidad local. Estas normativas aplicarán en
polígonos o sectores predeterminados por la Dirección de Planificación Urbana,
Proyectos y Ordenamiento Territorial y no podrán modificar el contenido estructurante ni
urbanístico del Plan de Uso y Gestión del Suelo del cantón Guayaquil. Las normas
sectoriales incluidas en la presente ordenanza son:
• Vía a la costa
• Puerto Santa Ana
• Chongón - Daular
• Embalse Chongón
• Posorja
Art. 113.- Otras normas sectoriales. - Sin perjuicio de las normas sectoriales
contenidas en la presente Ordenanza, y conforme al PUGS del cantón Guayaquil, el GAD
Municipal podrá, conforme a las necesidades de la planificación territorial, otras normas
sectoriales en otras ubicaciones del cantón o modificar las existentes mediante el
instrumento complementario de planificación que corresponda, debidamente aprobado
por el Concejo Municipal. En ningún caso las normas sectoriales podrán modificar los
componentes estructurante y urbanístico del PUGS.
Vía a la costa
Art. 114.- Norma sectorial que reglamenta el sector denominado Vía a la Costa.
72

114.1. Objeto. – La presente norma sectorial tiene por objeto complementar las
normas que rigen para el sector denominado vía a la Costa contenido en los
polígonos de intervención territorial (PIT) 14 y 15, conforme al Plan de Uso y
Gestión del Suelo.
114.2. Aprovechamiento del suelo. - Las normas de Aprovechamiento del Suelo

son las contenidas en el Plan de Uso y Gestión del Suelo del Cantón
Guayaquil en su Anexo 9.
114.3. De la Subzona Residencial Vía a la Costa (ZR-VC). – En el Plan de Uso y

Gestión del Suelo (PUGS) se establecen condiciones generales para los PIT
14 y 15 (Distritos 14 y 15), en donde se ubica la Zona Residencial Vía a la
Costa (ZR-VC), las características sectoriales del lote mínimo, partiendo
desde esa base técnica normativa, se define en la siguiente tabla y se precisa
que los parámetros indicados no se contraponen con el PUGS.
Parámetros de Ordenamiento y Edificación del Sector vía a la Costa
114.4. Densidad (unidades de vivienda). – Para la aplicación de la norma respecto

de este indicador, se establece los siguientes sectores (Ver Anexo 8.6 del
Plan de Uso y Gestión del Suelo)
Sector 1, que comprende los territorios localizados entre los siguientes

límites:
• Al norte, el límite establecido por la cota 100 de los cerros, y el trazado de

la Vía del Milenio (camino 2000).
• Al sur, la Vía a la Costa
• Al este, el km 8 de la Vía a la Costa.
• Al oeste, límite oeste de la Lotización Tiffany.
La Densidad Neta Asignada es la de 160 hab. / ha.

límites:
• Al norte, la Vía a la Costa y predios particulares.
• Al sur, la zona delimitada por manglares, que se intercepta con la antigua
vía del ferrocarril, hacia el oeste hasta interceptarse con el límite urbano y el
límite del Área denominada Chongón – Daular - Nuevo Aeropuerto de
Guayaquil.
• Al este, el km 8 de la Vía a la Costa y calle pública.
73

• Al oeste, límite del Área denominada Chongón – Daular - Nuevo
Aeropuerto de Guayaquil hasta intersecarse con la vía a la Costa y predios
particulares.

límites:
• Al norte, Trazado de la Vía del Milenio.
• Al sur, Vía a la Costa y terrenos particulares.
• Al este, Terrenos de la Lotización Tiffany.
• Al oeste, límite del área del Embalse Chongón, km 26 de la Vía a la Costa
y terrenos particulares.
114.4.1. En programas habitacionales de interés social, públicos o privados, la

densidad a considerar será de: 800 hab. / ha, de acuerdo con los
establecido en el mapa 81 – Anexo 8.6 Densidades Vía a la Costa.
114.4.2. Cálculo de Unidades de Vivienda. -
Será el resultado de la aplicación del indicador Unidades de Vivienda (UV),

calculadas sobre la base de la densidad neta establecida, tamaño del solar y
promedio familiar aplicando la siguiente formula:
UV= Habitantes (*) / (4 hab. Promedio Familiar)

(*) Habitantes = Densidad x Área solar (ha)
114.5. De los usos en edificaciones nuevas. – Las factibilidades de usos de suelo

se establecen en función del tamaño de lotes y regirán para los ubicados
dentro de los sectores referidos en esta normativa, siempre que no estén
normados por Ordenanza, norma específica, o por su propia Reglamentación
Interna, o en el caso de equipamientos comunales cuyas áreas de terreno,
instalaciones mínimas, y demás requerimientos urbanísticos o
arquitectónicos, estén en función de las necesidades que demanden los
proyectos demanden.
114.5.1. Predios con superficies de hasta 1.500 m2. - Se permitirá lo

establecido en el Anexo B de la presente Ordenanza, de acuerdo con la
densidad establecida, y en soluciones individuales o en conjuntos
residenciales.
114.5.2. Predios con superficies mayores de 1.500 m2, pero menores a

10.000 m2. (Anexo B). - Se permite el desarrollo de edificaciones con uso
residencial y/o uso comercial, no pudiendo combinarse entre sí, en
atención a las siguientes condiciones:
• El uso residencial (Vivienda) (Cód....63200), se desarrollará de acuerdo
con la densidad establecida en el artículo 114.4.2. de la presente
Ordenanza, y en soluciones individuales o en conjuntos residenciales.
• El uso comercial se permitirá solo en soluciones arquitectónicas tipo
centro comercial y/o oficinas.
74

114.5.3. Predios con superficies mayores a 10.000 m2, pero menores a
40.000 m2. (Anexo B). Se permite el desarrollo de edificaciones con uso
residencial pudiendo combinarse con comercio al por menor (Cód....620),
en atención a las siguientes condiciones:
• El Uso residencial se desarrollará en mínimo el 75 % del predio, de

acuerdo con la densidad establecida en el artículo 114.4.2. de la
presente Ordenanza, y en soluciones individuales o en conjuntos
residenciales.
• El uso comercial, no las oficinas, se desarrollarán en máximo el 25 %
del predio, en soluciones arquitectónicas tipo centro comercial.
El área residencial y comercial deberá desarrollarse en sectores separados

entre sí por un área de amortiguamiento (espacios verdes y jardines) que
impida impacto de ruidos y olores.
114.5.4. Predios con superficies mayores a 20.000 m2, pero menores a

40.000 m2. (Anexo B). - Se permite el desarrollo de edificaciones con Uso
Residencial pudiendo combinarse con Comercio al por menor (Cód.…620),
o con Servicios (oficinas), en atención a las siguientes condiciones:
• El área destinada al uso residencial se desarrollará en mínimo el 75 %

del área útil del predio, de acuerdo con la densidad establecida en el
artículo 114.4.2. de la presente Ordenanza y en soluciones individuales o
en conjuntos residenciales.
• El área destinada al uso comercial y/o servicios se desarrollará en
máximo el 25 % del área útil del predio.
• El uso comercial y/o de servicios debe desarrollarse en instalaciones
propias separadas del área residencial, y con accesos internos
independientes, mediando entre ellos área de amortiguamiento (espacios
verdes, jardines, etc.) Que impida impacto de ruidos, olores, etc.
114.5.5. Predios con superficies iguales o mayores a 40.000 m2. (Anexo B). -
Las actividades comerciales y de servicios permitidas son las que forman
parte del Código General de Actividades constante en la Reforma a la
Ordenanza General de Edificaciones y Construcciones de Guayaquil, se
detallan a continuación:
• Vivienda (Cód.63200)
• Comercio al por menor (Cód.…620)
• Restaurantes, cafés, y otros establecimientos que expenden comidas y
bebidas (Cód.…631)
• Hotelería y otros lugares de alojamiento (Cód.…632)
• Oficinas Administrativas (Cód.…800)
• Instalaciones para Servicios Comunales, Sociales y Personales
(Cód.........9)
Las soluciones destinadas al uso residencial podrán ser combinadas con el uso
comercial y/ o de servicio, oficinas, debiendo someterse en todo caso al trámite
de un proyecto urbanístico.
En el caso de contemplar edificaciones comerciales y/o de servicios, estarán

separadas del área destinada a viviendas, en soluciones arquitectónicas tipo
75

centros comerciales, y con área de amortiguamiento (espacios verdes, jardines,
etc.) que impida impacto de ruidos, olores, etc.
114.5.6. Para el desarrollo de actividades no residenciales y no combinadas

con otros usos. - Se atenderá a las siguientes normas:
• Gasolineras que tengan mínimo 4 surtidores, con actividades únicas que

incluyan hasta el servicio de minimarket, se desarrollarán en predios no
menores de 1.500 m2 frente a la vía y que cumplan con las condiciones de
servicios y parqueos.
• Estaciones de Servicio que incluyan de 1 a 4 locales con actividades

compatibles como: minimarket, lavado y engrasado, venta de llantas,
alineación, balanceo, se desarrollarán en predios no menores de 4.000 m2,
cumplir por tipo de actividad con las condiciones de adecuación,
dimensiones y parqueos.
• Se admitirá la actividad de Vivero en todas las zonas (ZR-VC).
114.5.7. En el caso de los centros poblados que están catalogados como Zona
Mixta Residencial, se considerarán como permitidos los usos establecidos
en el Anexo B Cuadro de compatibilidad de uso contenido en la presente
Ordenanza.
114.5.8. Requerimiento de Equipamientos. – Del requerimiento de

equipamiento, se acogerá lo que establezca la norma municipal
correspondiente.
114.6. De los edificios e instalaciones preexistentes que se encuentren en
oposición a los usos permitidos.
114.6.1. Condiciones Generales. –
114.6.1.1.Los edificios e instalaciones que demuestren su preexistencia

con anterioridad a la aprobación de la presente Ordenanza,
presentando documentación relacionada con permisos
municipales otorgados, (permiso de construcción y/o tasa de
habilitación.), serán calificadas como comprendidos en el sector
Vía a la Costa.
114.6.1.2.En caso de industrias que demuestren preexistencia con

anterioridad a la aprobación de la presente Ordenanza, que
cuenten con permisos otorgados por la Municipalidad seguirán
funcionando siempre y cuando no realicen obras de aumento ni
modifiquen el tipo de actividad aprobada. Solo podrán realizar
reparaciones que exigieren la edificación respecto al
mantenimiento y afines, y la mitigación de los impactos
ambientales que produzcan.
114.6.1.3.Las industrias y bodegas calificadas por el SUIA (Sistema Único

de Información Ambiental) con licencia ambiental, al margen de
lo establecido en el numeral anterior, deberán presentar el
respectivo estudio ambiental para efecto de mitigar sus
impactos, caso contrario presentar el plan de abandono de sus
instalaciones.
76

114.6.1.4.En el caso de instalaciones destinadas a bodegaje de productos
calificados como peligrosos, inflamables, tóxicos y cualquier otro
producto de impacto negativo, deberán presentar igualmente un
Estudio de Impacto Ambiental en el que se establezca el tiempo
dentro del cual esos productos deban ser trasladados a zonas
donde se los admita.
114.6.1.5.En ese caso, cumpliendo ese requisito podrán mantener sus

instalaciones para almacenaje de productos o materiales,
siempre y cuando se demuestre que aquellos no provoquen
impacto negativo al entorno.
114.6.1.6.Todas las instalaciones que se requieran para su funcionamiento

incluido el tema de parqueos deberán ser resueltas al interior del
predio.
De tener concentración de transporte pesado y liviano para evitar

el impacto negativo en las vías de su entorno requiere el estudio
de tráfico avalado por la autoridad de tránsito competente.
114.7. La Estructura Vial. - La presente norma sectorial, tiene por objeto

complementar la estructura vial definida en el Plan de Uso y Gestión del
Suelo (PUGS) del cantón con la proyección de vías Primarias y Secundaria
entre los Km. 8 y 26 de la Vía Guayaquil Salinas, las mimas que se expresan
gráficamente en el Anexo 2, de la presente Ordenanza. Las mismas acataran
lo dispuesto en el PUGS en cuanto a vías proyectadas y su afectación.
PUERTO SANTA ANA ETAPAS 1A – 1B – 2
Art. 115.- De las normas sectoriales de Puerto Santa Ana etapas 1A- 1B – 2.- Se
acatará lo establecido en los reglamentos internos y ordenanzas específicas de estas
etapas, a excepción de aquellos parámetros que se contrapongan con el Plan de Uso y
Gestión del Suelo (PUGS), en esos casos prevalecerá lo establecido en este último.
PUERTO SANTA ANA ETAPA 3
Art. 116.- Norma sectorial que reglamenta al desarrollo urbanístico y

arquitectónico del proyecto “Puerto Santa Ana Etapa 3”
116.1. Objeto. –
116.1.1. La presente Reglamentación tiene por objeto permitir el desarrollo

de edificaciones dentro del sector de Puerto Santa Ana, Etapa 3, mediante
el establecimiento de normas y criterios de diseño a los que tendrán que
regirse los proyectos arquitectónicos, sean éstos de iniciativa privada o
pública, que se desarrollen dentro del área establecida.
116.1.2. Ajustar las normas específicas de la planificación general de la

ciudad previstas para el sector, en los temas de Edificabilidad, Usos del
Suelo, Vialidad, Infraestructura, con los objetivos y demandas particulares
que demande el proyecto “Puerto Santa Ana”, Etapa 3.
116.1.3. Lograr un área de usos mixtos que permita que el peatón sea el
protagonista, diseñando calles caminables que incluyan áreas verdes y
elementos que protejan del clima al peatón.
77

Preservar la conexión visual del río.
Organizar la vialidad tanto vehicular como peatonal.
Promover corredores peatonales en el interior de las cuadras.
Generar conexiones entre edificaciones en plantas 1 y 2 impulsando el

comercio en planta baja.
Lograr edificaciones retiradas entre sí, permitiendo visibilidad entre

edificios.
116.1.4. Facilitar el cumplimiento de los fines del Proyecto a lo largo del

tiempo, de modo que incorpore la flexibilidad necesaria a la normativa
aplicable para el mejor manejo de los proyectos y obras.
116.1.5. Evitar congestiones de la red vial pública existente en el entorno al

Proyecto Puerto Santa Ana, a través de propuestas de reordenamiento de
la circulación y aparcamiento al interior del sector y su consecuente enlace
externo, dentro de un marco de accesibilidad necesario a los servicios e
instalaciones de turismo, comercio, residencia, del proyecto.
116.1.6. Instrumentar las normas propuestas con otras disposiciones

administrativas, legales, técnicas necesarias para su desarrollo.
116.1.7. Mediante esta instrumentación manejar y aplicar los conceptos

urbanísticos que el sector requiere, para ir insertándose al nuevo
urbanismo al cual se dirige la visión de Guayaquil, y convertirse en modelo
de sostenibilidad, en función de mejorar la movilidad, construir edificios
capaces de optimizar el uso energético y ser amigables con el medio
ambiente, implantar usos mixtos, reducir el uso del vehículo motorizado,
crear más espacios caminables y promover el uso de la bicicleta.
116.2. Ámbito. – Las normas y disposiciones contempladas en la presente

Ordenanza General de Edificaciones y Construcciones se aplicarán en todos
los proyectos que se desarrollen dentro de la siguiente área de intervención:
Por el Norte: Prolongación de la Av. Carlos Luis Plaza Dañín;

Por el Sur: 3° Callejón 11 NE;
Por el Este: Río Guayas; y,
Por el Oeste: Av. Pedro Menéndez Gilbert.
116.3. Alcance. - El proyecto “Puerto Santa Ana” Etapa 3, que comprende el

territorio especificado en el ámbito de la presente Ordenanza, propuesto por
la Municipalidad de Guayaquil, requiere ser instrumentado tanto en los
aspectos legales como en los técnicos y administrativos de procedimientos, a
fin de garantizar su adecuada realización.
Es necesario manejar criterios, normas generales y específicas que se

plantean dentro de la presente Ordenanza como resultado del análisis de
realidades y necesidades, y que permitirán llegar a un marco real de
funcionalidad de un proyecto urbano que viabilice ambos intereses e
iniciativas.
78

Las normas específicas por otro lado deben contribuir al desarrollo social,
cultural y productivo de Puerto Santa Ana.
En consecuencia, se debe admitir los usos comerciales, culturales, de

residencia, recreación y turismo dentro del proyecto, que permitan la
consecución de objetivos.
En ese marco, la presente reglamentación, sintetiza los criterios que se

emplearán para el desarrollo de las áreas públicas, así como las normas
mínimas que deberán respetar y seguir los ciudadanos para el desarrollo de
las edificaciones y actividades a implantarse dentro del ámbito señalado en el
Art. 116.2 del presente instrumento.
116.4. Clasificación de la zona correspondiente al proyecto Puerto Santa Ana.

–
116.4.1. Todo el polígono que comprende el proyecto Puerto Santa Ana,

etapa 3 que incluye al ámbito definido en esta Ordenanza, se encuentra en
la subzona “Zona Pericentral Uno - Santa Ana Etapa Tres” ZP1 - STA.
ANA (Etapa 3).
116.5. De los criterios y normas urbanísticas. - Todo proyecto arquitectónico que

se implemente deberá ser planteado conforme al PUGS y respondiendo a los
conceptos y condiciones generales que se describen a continuación:
116.5.1. Accesibilidad
116.5.1.1.Concepto. - La configuración vial urbana de la ciudad

permite el acceso tangencial directo al sector del Proyecto a través de
la Av. Pedro Menéndez Gilbert y el CALLEJÓN 12 NE (Prolongación
de la Av. Carlos Luis Plaza Dañín), que sirven a su vez de
comunicación general entre sectores importantes ubicados al centro,
norte y noroeste de la ciudad.
La accesibilidad de los visitantes y/o usuarios al malecón peatonal a

implementarse a lo largo de la ribera del río Guayas, debe ser cómoda
y suficiente a través de vías internas que garantice la conexión entre
terrenos públicos y privados.
116.5.1.2. Normas y Criterios de Diseño
Áreas de uso público en bienes de uso privado. - Las edificaciones

que se desarrollen en predios con frente a la Av. Pedro Menéndez
Gilbert y CALLEJÓN 12 NE. (Prolongación de la Av. Carlos Luis Plaza
Dañín), deberán prever sus accesos desde vías internas al proyecto, y
no directamente desde la mencionada avenida y callejón.
En los lotes y/o edificaciones ubicadas con frente al río Guayas

deberán prever un acceso directo, público y gratuito para peatones y
bicicletas que permita atravesar el lote y comunicarse directamente
con espacios públicos destinados al malecón peatonal o en su defecto
acogerse a la normativa que rige los espacios públicos.
Se deberá establecer que las plantas bajas de las edificaciones

ubicadas en lotes con frente al rio Guayas, sean destinadas a
79

actividades comerciales, turísticas y que sirvan de servicio a los
usuarios del malecón como área de acceso público y gratuito.
116.5.2. Hábitat. –
116.5.2.1. Concepto. - Las personas tienen derecho al disfrute

pleno de la ciudad y de sus espacios públicos, bajo los principios de
sustentabilidad, justicia social, respeto a las diferentes culturas
urbanas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. El ejercicio del derecho
a la ciudad se basa en la gestión democrática de ésta, en la función
social y ambiental de la propiedad y de la ciudad, y en el ejercicio
pleno de la ciudadanía.
116.5.2.2. Normas y Criterios de Diseño. – Los frentes de los

espacios de la planta baja de las edificaciones, deben tener directa
inherencia sobre los espacios públicos y sobre su propia rentabilidad.
Los frentes de los terrenos para el desarrollo de edificaciones

privadas, sobre todo para locales comerciales, deberán ser
transparentes y parcialmente permeables. Incluso en las horas en
que permanezcan cerrados deberán considerar puertas de seguridad
transparentes y una buena iluminación.
Preferiblemente estos frentes deberán ofertar espacios de

dimensiones y usos variables, pudiendo concentrar en un solo frente,
actividades económicas compatibles con el uso del suelo del sector.
El propósito de esto es generar diversos usos para distintos horarios
que procuren prolongar la actividad comercial y turística durante más
horas.
Se podrá concentrar en planta baja y mezzanine (si el diseño incluye

este último) el uso comercial, destinando aquellos frentes de menor
frecuencia de uso para accesos al edificio, a estacionamientos, etc.,
evitando, la generación de frentes totalmente pasivos.
Las edificaciones que se desarrollen en el proyecto deberán

diseñarse en sus cuatro frentes, tanto de planta baja como en los
pisos altos, es decir, no se dejarán frentes vacíos, procurando
siempre ubicar ventanas, balcones o algún otro elemento
arquitectónico que permita una buena composición de fachada.
Si algún proyecto de carácter privado llegase a requerir de

cerramiento perimetral, este deberá ser ornamental y parcialmente
transparente, para garantizar así permeabilidad visual hacia el
interior del lote y evitar frentes ciegos o inactivos. La altura de los
cerramientos no podrá exceder los 2,50 metros.
116.5.3. Legibilidad. - En las edificaciones que se desarrollen en el

proyecto “Puerto Santa Ana Etapa 3”, se ubicarán elementos que por su
forma o color se conviertan en hitos en las distintas zonas del Proyecto a
fin de permitir una fácil orientación de los usuarios.
116.5.4. Flexibilidad. –
80

116.5.4.1. Concepto. - Tanto los espacios públicos exteriores,
así como los espacios de intervención privada, destinados a dar
servicios comerciales, de entretenimiento, turísticos, deben
desarrollarse bajo un criterio de flexibilidad que permita que una
misma superficie, con cambios mínimos, pueda desempeñar más
de un tipo de uso.
116.5.4.2. Normas y Criterios de Diseño. - Para el caso de

locales comerciales, se deberán plantear espacios que puedan
aumentar sus dimensiones con cambios formales y funcionales
mínimos, estableciéndose como superficie mínima de local 40,00
m2.
Se deberá prever instalaciones de servicios para cada local, que

respondan a las necesidades que pudiese llegar a tener, tomando
en cuenta su actividad prevista inicialmente, o la posibilidad de
cambios en los giros de los negocios en el futuro.
116.6. Sistema vial.
116.6.1. Disposición en retiros
Los retiros frontales se considerarán conforme a las siguientes ubicaciones,

exceptuando los predios que conforman la Coop. 24 de Agosto.
1. Calle 3° Pasaje 5 NE, Sir Frederick Ashton Fulcher entre 3° Callejón 11 NE y

Callejón 12 NE
Las nuevas edificaciones del costado este y oeste de la vía deberán tener un retiro de
7,00 m de profundidad.
2. 3° Callejón 11 NE
a. Tramo entre 2° Pasaje 5 NE y 3° Pasaje 5 NE.
Las nuevas edificaciones del costado norte de la vía deberán tener un retiro de 3,00
m de profundidad.
b. Tramo entre 3° Pasaje 5 NE y Malecón peatonal.

Las nuevas edificaciones del costado norte de la vía deberán tener un retiro de 6,00
m de profundidad.
a. Tramo entre 2° Pasaje 5 NE y 3° Pasaje 5 NE.
Las nuevas edificaciones del costado norte y sur de la vía deberán tener un retiro de
81

a. Tramo entre Pasaje 5 NE Juan Xavier Marcos y Aguirre y 3° Pasaje 5 NE.
5. 6° Callejón 11A NE
6. Callejón 12 NE
Las nuevas edificaciones del costado sur de la vía deberán tener un retiro de 3,00 m
de profundidad.
7. Av. 5NE Pedro José Menéndez Gilbert
Las nuevas edificaciones del costado este de la vía deberán tener un retiro de 3,00 m
de profundidad.
8. Pasaje 5 NE Juan Xavier Marcos y Aguirre
de profundidad.
9. 2° Pasaje 5 NE entre el 3° Callejón 11 NE y 4° Callejón 11 NE
de profundidad.
10. Malecón Peatonal
Las nuevas edificaciones del costado oeste del malecón peatonal deberán tener un
retiro de 6,00 m de profundidad.
Los retiros laterales entre predio serán de 6,00 m.
Los retiros posteriores serán de 5,00 m.
116.6.2. De los estacionamientos públicos. - Dentro del proyecto

se destinan áreas de estacionamientos dirigidas principalmente a
satisfacer las necesidades de visitantes al proyecto y usuarios de los
espacios de esparcimiento públicos previstos (malecón peatonal, parques,
comercio turístico). Estas áreas son:
• Para la construcción de estacionamientos públicos se podrá utilizar

lotes que actualmente se encuentren baldíos, subutilizados o con
construcciones precarias.
82

• También como parte de la propuesta, se podrá construir con
inversión privada o pública un edificio para parqueos en un área definida
dentro del polígono, previa afectación de este y guardando las normas
establecidas en esta Ordenanza, para el establecimiento de los
requerimientos mínimos e indicadores de edificabilidad, tomando en cuenta
las actividades permitidas en planta baja y mezzanine.
116.6.3. De los estacionamientos en los edificios. - Para satisfacer el

requerimiento de parqueos de un determinado proyecto las áreas para
estacionamiento de vehículos dentro de los edificios deberán sujetarse a lo
siguiente:
116.6.3.1. Las edificaciones para desarrollar en el área del proyecto

deberán resolver sus propias necesidades de estacionamiento
conforme los usos que se vayan a asignar, de acuerdo con al Anexo
D, o en la norma que la sustituya.
116.6.3.2. Las medidas de las plazas de estacionamiento serán las

establecidas en la norma INEN.
116.6.3.3. Como parte de su diseño, los edificios deberán incorporar

a sus fachadas elementos arquitectónicos transparentes, que
permitan la circulación del aire y luz, a fin de manejar la vista en los
niveles donde se ubican los parqueos.
116.6.3.4. Si en un proyecto se adiciona un edificio de parqueo que

resuelva la necesidad de estacionamiento de la edificación principal,
este podrá desarrollar los estacionamientos en planta baja siempre y
cuando los frentes hacia la vía mantengan su uso comercial.
116.6.4. Paseo peatonal. - El proyecto propone desarrollar un paseo

peatonal público a lo largo de la ribera del río Guayas, a ubicarse como un
elemento paisajístico y de recreación activa y pasiva, con una sección
mínima de doce metros lineales, (12.00 m).
Este paseo peatonal y su sección típica, que incluye áreas de circulación

peatonal, ciclovía, espacios verdes, áreas comerciales, entre otros usos y
funciones, se integrará urbanísticamente al desarrollo de los proyectos
frentistas al río.
El financiamiento de esta infraestructura pública podrá corresponder a una

o varias de las siguientes modalidades, atendiendo los requerimientos de
la gestión:
• Desarrollo con presupuesto municipal;

• Desarrollo por delegación a la iniciativa privada;
• Desarrollo público- privado;
• Desarrollo a cargo de los propietarios de los lotes frentistas en el frente
correspondiente a cada predio.
Los modelos de financiamiento establecerán los mecanismos de

recuperación de los costos.
Las áreas edificadas en el malecón no computarán en el cálculo del

Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS) de los predios frentistas.
83

Las franjas de afectación de PLEAMAR podrán ser habilitadas como áreas

verdes, integradas al paseo peatonal y su financiamiento podrá
corresponder a las modalidades aquí descritas.
116.6.5. Movilidad Sostenible. – En el diseño vial del sector se deberá

considerar la movilidad intermodal y sostenible.
116.6.6. Pasos o puentes entre edificios. - Se podrá permitir la

comunicación entre edificios mediante la construcción de puentes dobles
peatonales, caminables y/o comerciales (uno por fachada de cada edificio).
Estas estructuras mejorarán la circulación peatonal y la movilidad en la
zona, además de fomentar el comercio en plantas altas. La ubicación de
estos puentes dobles peatonales será a nivel del primer y segundo piso
alto, en los cuales podrán desarrollarse áreas verdes, bancas, kioscos.
La altura que deberán respetar dichos puentes peatonales será la

recomendada y aprobado por el organismo competente, y esta no podrá ser
menor a cinco metros (5.00 m.) contados desde el nivel de la calzada a la
parte inferior del paso a ubicarse en el primer piso alto.
116.7. Indicadores de edificabilidad. - Se aplicarán los establecidos en el Plan de

Uso y Gestión del Suelo para la subzona en la que se desarrolla la etapa tres
de Puerto Santa Ana, y adicionalmente se acogerá a lo dispuesto en la
presente norma sectorial, misma que no se contrapone a los contenidos del
PUGS.
116.7.1. Ocupación parcial de retiros. - Se podrá ocupar hasta el 30%

del área destinada a retiros, para la construcción de instalaciones
auxiliares destinadas a servicios generales para el edificio, como porterías,
garitas de vigilancia, instalación de máquinas para proveer o regular los
servicios de energía eléctrica o agua potable. Estas áreas no podrán
sobrepasar la altura correspondiente a la planta baja.
116.7.2. Accesibilidad para personas con Discapacidad. - En atención

a lo prescrito en la Ordenanza General de Edificaciones y Construcciones
del cantón Guayaquil, referente a la accesibilidad de las personas con
discapacidad y/o movilidad reducida vigente, las edificaciones deberán
satisfacer normas aplicables a los accesos y sus sistemas de control,
estacionamientos, corredores, caminerías, rampas, escaleras, puertas,
unidades sanitarias, interruptores y señalización, de tal manera que todos
ellos permitan a las personas con capacidades especiales el uso cómodo
y seguro de las instalaciones.
116.8. De las actividades permitidas específicas. - Con relación al desarrollo de

las actividades permitidas específicas para la subzona ZP1 - STA. ANA
(Etapa 3), señaladas en el Anexo B, de la presente Ordenanza. Las mismas
serán distribuidas por niveles o plantas de la siguiente manera:
• Planta baja, Mezzanine se desarrollarán actividades comerciales.

• De la primera planta alta en adelante se podrán desarrollar usos como:
parqueos, comercio, servicios, oficinas y áreas residenciales que pueden
ir desde una relación porcentual de 50% - 50% hasta una de 10% - 90%
de cada uso indistinto de su orden; de requerir bajar este porcentaje se
podrá compensar por parte del inversionista privado a la Municipalidad en
84

bienes, servicios o equipamientos que satisfagan alguna necesidad
pública que serán determinados para cada caso específico en un informe
elaborado por la Dirección de Planificación Urbana, Proyectos y
Ordenamiento Territorial.
116.9. Incentivo a las condiciones de edificabilidad y habitabilidad.
116.9.1. Consecuentemente con los objetivos de Promoción del desarrollo

urbanístico y arquitectónico del Sector, para complementar los esfuerzos e
inversiones importantes, se dispone la exoneración del cincuenta por
ciento por el lapso de 10 años, contados a partir de la vigencia de la
presente Ordenanza; del Impuesto Predial Urbano, Impuesto de Alcabalas,
Impuesto a las Utilidades en la Transferencia de Predios Urbanos y
Plusvalía de los mismos; así como de tasas por concepto de trámites
municipales relacionados directamente con el desarrollo urbanístico y
constructivo del Sector objeto de la presente normativa sectorial.
Las exoneraciones tributarias deberán ser aplicadas por la Dirección

Financiera Municipal ante la solicitud de cada persona natural o jurídica, y
sustentada en el Informe que realice la Dirección de Control de
Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero (DECAM), respecto del
proyecto propuesto en el marco de la presente reglamentación para este
sector.
116.10. Condiciones de seguridad y servicios generales de los edificios. -

Serán las que establezcan en cada caso, las Entidades prestatarias de
servicios públicos.
116.11. Tipología arquitectónica. - Arquitectónicamente los edificios que se

diseñen deberán responder de manera general, a los Criterios y Normas
Urbanísticas señaladas en la presente Ordenanza, debiendo ser explicada su
aplicación en una Memoria Arquitectónica a presentar como parte de la
información del proyecto a desarrollar.
116.12. Iluminación y ventilación. –
116.12.1. Los locales habitables deberán tener ventilación natural, por

medio de ventanas que den directamente a la vía pública o a patios de luz,
los mismos que tendrán una longitud mínima de 1.80 m por lado.
116.12.2. Los demás locales de trabajo, reunión o servicio podrán ser

ventilados e iluminados por medios mecánicos que garanticen los cambios
necesarios de volumen de aire del local.
ZONA CHONGÓN-DAULAR-NUEVO AEROPUERTO DE GUAYAQUIL
Art. 117.- De los terrenos destinados para el futuro Aeropuerto. - Los terrenos que
se prevén para el uso del Aeropuerto, serán destinados para el uso exclusivo de las
instalaciones aeroportuarias, aprovechando su locación para implantar la infraestructura
complementaria que requiere, debiéndose para tal efecto proteger el polígono de
aproximadamente 2.034 has.
Art. 118.- Regulaciones Aeronáuticas. - La zona de las instalaciones aeroportuarias,

conformada por áreas operativas o zonas de vuelo, tales como, pista de aterrizaje,
85

terminal, accesos y derivaciones, manejo de aparatos en tierra y servicio del aeropuerto,
con una superficie aproximada de 2.034 has., estará regulada por lo que determine la
Fundación Aeroportuaria de Guayaquil, lo que será puesto a consideración del M. I.
Concejo Cantonal de Guayaquil, para su aprobación.
Art. 119.- De las instalaciones. El Aeropuerto podrá contar con sistemas

independientes de instalaciones básicas. Para su funcionamiento normal se
implementarán las conexiones necesarias que aseguren los servicios de infraestructura
requeridos. Los usos permitidos e inmediatos a las instalaciones del Aeropuerto deberán
implementar, previa autorización de los organismos competentes, medidas que eviten la
contaminación del agua en el Sistema de Trasvase del Río Daule a la Península de Santa
Elena.
ZONA EMBALSE CHONGÓN
Art. 120.- Con el propósito de garantizar la conservación y, o el mejoramiento de las

características ambientales de la Zona Embalse Chongón, se establecen las siguientes
regulaciones:
Art. 121.- Aguas Servidas. - Se prohíbe el desalojo de aguas negras de cualquier índole,
directa o indirectamente al Embalse Chongón, y sólo se permitirá descargas sometidas a
tratamiento terciario y que cumplan con normas de descargas señaladas en el Texto
Unificado de Legislación Ambiental Secundaria (TULAS). En todo caso, para los usos
admitidos en la Zona Embalse Chongón, se podrán instalar sistemas sanitarios
autónomos, los cuales deberán implementar, previa autorización de los organismos
competentes, medidas que eviten la contaminación de las aguas del Embalse y del
sistema de trasvase a cargo de la Comisión de Estudios para el Desarrollo de la Cuenca
del Río Guayas (CEDEGE).
En los desarrollos admisibles, a falta de la correspondiente red de alcantarillado sanitario,

se exigirán las aprobaciones de las autoridades competentes, las que deberán realizar el
tratamiento de las aguas residuales de tal forma que no afecten al ambiente, para lo cual
se observarán los siguientes parámetros:
- Texto Unificado de Legislación Ambiental Secundaria (TULAS). Normas de

Calidad Ambiental y de Descarga de Efluentes. Recurso Agua: Tablas 1, 2, 3, 4,
6, 7, 9, 10, 11, 12 y 14.
Art. 122.- Usos e Instalaciones Prohibidas. - No se permitirá, en una franja de

quinientos metros (500 m) alrededor del Embalse:
a) La ubicación de rediles, establos y rebaños, para explotación comercial.

b) Pozos ciegos u otra modalidad de tratamiento sanitario que arroje residuos
contaminantes al medio. Se permitirán pozos sépticos, cuyos diseños deberán ser
aprobados por ECAPAG.
En los desarrollos admisibles, a falta de la correspondiente red de alcantarillado sanitario,

se exigirán instalaciones autónomas, las que deberán realizar el tratamiento de las aguas
residuales de tal forma que no afecten al ambiente, aprobados por las autoridades
competentes.
Art. 123.- Barrera Protectora. - Se podrá utilizar el Borde de Protección del Embalse
expresado gráficamente en el Anexo 8.4 del PUGS, como “Barrera Protectora” (BUFFER
STRIPS), con el objeto de que dicha barrera filtre o retenga sedimentos.
86

Art. 124.- Franja de Protección de Drenajes. - Para garantizar el sistema de drenaje
de las cuencas del área de aportación al Embalse Chongón, se protegerá la ribera de los
cauces naturales, con una franja de diez metros (10 m), a ambos lados de los cauces,
medidos desde el nivel máximo de agua.
En tales franjas no se permitirá edificar, ni realizar usos que obstruyan el recorrido de las
aguas, ni perjudiquen su calidad.
Art. 125.- Río Chongón. - Se protegerá el sistema de drenaje del Río Chongón con una
franja de setenta y cinco (75 m) de ancho, a ambos lados del río, medidos a partir del
borde natural del río.
Art. 126.- Interconectado, Poliducto, Gasoducto, Acueductos. - En el recorrido de

redes del sistema interconectado de electrificación, poliductos, gasoductos, acueductos,
no se permitirá edificar en una franja de veinticinco metros (25 m) a cada lado del eje de
estos.
En dichas franjas se podrá realizar, previa autorización municipal, y/o de las empresas
correspondientes, obras de infraestructura como ductos, sifones, etc., siempre que no
alteren el drenaje natural.
Art. 127.- Desechos Sólidos. - El grupo de edificaciones de hasta dos pisos, cuya
producción diaria de basura doméstica sea inferior a 267 kilos, deberán disponer de
contenedor o contenedores herméticos con tapa y ruedas para recibir la basura
depositada en fundas plásticas para basura.
El o los contenedores deberán ser accesibles al servicio de recolección para el vaciado

correspondiente en los carros recolectores designados por la Municipalidad.
En el evento de que la urbanización diseñe un solo lugar general para el depósito de

basura, las características técnicas requeridas para el emplazamiento de los
contenedores será un espacio cercado con malla metálica de 4 x 5 m, que incluye un
contenedor de 270 x 180, una puerta lateral de 1,00 metro y dos puertas frontales de 1,80
c/u., para el acceso del carro recolector, con su respectiva rampa de pendiente mínima
del 2%, y un surtidor de agua para limpieza.
CREACIÓN DE ACTIVIDADES ESPECÍFICAS
Art. 128.- Únicamente en el caso de presentarse la solicitud de una actividad específica

que no se encuentre contenida en el Anexo B, la DECAM podrá realizar actualizaciones
en las subzonas siempre que estas sean compatibles con los usos principales,
específicos y actividades generales establecidas en el PUGS. Estas actualizaciones se
deberán ingresar al sistema de uso de suelo la misma que será visualizado o consultada
desde la página web con la que cuente el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal
de Guayaquil para casos de consulta de normas y actividades permitidas.
CAPÍTULO VIII
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA. - Los certificados de aprobación de plano y registros de construcción

(incluyendo las prórrogas) otorgados por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal
de Guayaquil, hasta antes de la vigencia de esta Ordenanza, mantendrán su vigencia de
acuerdo con lo señalado en cada uno de sus documentos una vez caducados por
87

responsabilidad de los beneficiarios de estos se podrán obtener nuevamente con las
normas que se prevén en esta ordenanza.
SEGUNDA. - Los establecimientos que cumplan una actividad económica dentro del
Cantón Guayaquil y que posean permisos municipales de funcionamiento vigentes a la
fecha de publicación en el Registro Oficial de esta ordenanza, mantendrán su vigencia
hasta la fecha señalada en las respectivas autorizaciones.
Cuando se renueven los permisos municipales arriba mencionados y ya se haya

publicado en el Registro Oficial esta ordenanza serán aplicables los usos de suelo,
actividades y normativa de edificación que aquí se prevén.
Sin perjuicio de lo establecido en los párrafos anteriores deberá tenerse en cuenta

siempre el concepto de preexistencia contenido en el artículo 83 de la Ley Orgánica de
Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo.
TERCERA.- El contrato, que se encuentre vigente, de servicio para la ejecución por

Fedatarios del control de construcción en el Cantón Guayaquil, continuará siendo
administrado por quien esté a cargo del área de Control de Edificaciones y
Urbanizaciones de la Dirección de Control de Edificaciones, Avalúos, Catastro y control
Minero, en función de la “Ordenanza Para El Fortalecimiento Del Control De
Construcciones En El Cantón Guayaquil Mediante Ejecución Directa Y Por Fedatarios”
hasta su finalización; en caso de que la Municipalidad contrate nuevamente el servicio de
fedatarios, se regirá a lo previsto en esta Ordenanza.
DISPOSICIONES GENERALES
PRIMERA.- No se autorizarán registros de construcción ni cerramientos que impidan el

libre acceso y tránsito de las personas sobre áreas de soportal (áreas privadas de acceso
público). La única forma de obtener tal autorización es cumplir con lo previsto en el
artículo 9.1 de esta ordenanza.
SEGUNDA.- La exigencia de parqueos para bares, restaurantes u otra actividad

comercial y/o de servicios preexistentes y que deban regularizarse deberá ser acorde a lo
previsto en la presente Ordenanza, salvo los casos en los cuales el Director de Control de
Edificaciones, Catastro, Avalúos, y Control Minero, luego de la verificación técnica
pertinente de las condiciones del local, motivadamente determine la imposibilidad de
cumplir total o parcialmente con tal exigencia.
TERCERA.- Para efectos de sanciones, exoneraciones y beneficios previstos en esta

ordenanza, a los Planes Habitacionales del Estado Central y Municipales se los
considerará como ubicados en zonas periféricas y los condicionamientos de la ZMR-4.
CUARTA.- Las edificaciones que cuenten con una resolución de prescripción otorgada
por una de las comisarias municipales podrán acogerse a un proceso de Regularización
del Uso de Suelo, para lo cual presentarán una solicitud en la Dirección de Control de
Edificaciones Catastro, Avalúos y Control Minero adjuntando tanto la resolución como la
respectiva documentación favorable de las empresas prestatarias de servicios de
infraestructura, que sustente el uso al que se pretenda cambiar; estando estos casos
exentos de cumplir con la cantidad de parqueos definidos normativa correspondiente.

DISPOSICIONES DEROGATORIAS
PRIMERA. - Deróguese la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del

Cantón Guayaquil, publicada el cinco de agosto del año dos mil y todas sus reformas.
SEGUNDA. - Deróguese la ORDENANZA PARA EL FORTALECIMIENTO DEL

CONTROL DE CONSTRUCCIONES EN EL CANTÓN GUAYAQUIL MEDIANTE
EJECUCIÓN DIRECTA Y POR FEDATARIOS, publicada en la Gaceta Municipal 67 del
29 de agosto del 2017.
TERCERA. - Deróguese la “ORDENANZA QUE REGLAMENTA LAS ÁREAS DE VEDA

CONTIGUAS A LAS DE LAS COMPAÑÍAS DE ALMACENAMIENTO Y
COMERCIALIZACIÓN DE GAS LICUADO DE PETRÓLEO PARA USO DOMÉSTICO E
INDUSTRIAL”, aprobada por el M. I. Concejo Municipal el 21 de marzo de 1988 y
publicada en la prensa el 25 de marzo del mismo año.
CUARTA. - Deróguese la REFORMA A LA ORDENANZA SUSTITUTIVA DE

EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL, QUE
DETERMINA Y NORMA LAS CONDICIONES DE EDIFICACIONES Y LOS USOS DE
SUELO PARA EL SECTOR DENOMINADO VÍA A LA COSTA. aprobada por el M.I.
Concejo Municipal el 11 de mayo del 2020.
QUINTA. - Deróguese la ORDENANZA QUE REGLAMENTA EL USO Y LAS

EDIFICACIONES DE LA ETAPA 3 DEL DESARROLLO URBANISTICO Y
ARQUITECTONICO DEL PROYECTO PUERTO SANTA ANA, publicada en Registro
Oficial No. 377 el 21 de febrero de 2020, misma que será incorporada a la presente
Ordenanza General de Edificaciones y Construcciones.
SEXTA. - Deróguese la ORDENANZA SUSTITUTIVA REFORMADA DE LA

ORDENANZA QUE REGLAMENTA EL USO DEL SUELO EN EL ÁREA DENOMINADA
EMBALSE CHONGÓN Y ESTABLECE NORMAS DE PRESERVACIÓN, RESERVACIÓN
Y CONSERVACIÓN DE LA OBRA DE INGENIERÍA DEL TRASVASE DE LAS AGUAS
DEL RÍO DAULE A LA PENÍNSULA DE SANTA ELENA EN LA PARTE
CORRESPONDIENTE AL CANTÓN GUAYAQUIL, publicada el 13 de julio del 2009.
SEPTIMA. - Deróguese la ORDENANZA QUE REGLAMENTA EL USO DEL SUELO EN

EL ÁREA DENOMINADA CHONGÓN - DAULAR - NUEVO AEROPUERTO DE
GUAYAQUIL, publicada el 8 de agosto del 2010.
OCTAVA.- Deróguese la ORDENANZA DE ESTÍMULO TRIBUTARIO A LAS

INVERSIONES EN LAS ZONAS ESPECIALES DE DESARROLLO ECONÓMICO (ZEDE)
Y EN LOS CENTROS DE DESARROLLO DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS EN EL
CANTÓN GUAYAQUIL, publicada en la Gaceta N° 91 del 25 de septiembre del 2018.
NOVENA. - Deróguese toda normativa que se oponga a la presente Ordenanza que regula
las edificaciones y construcciones del cantón Guayaquil.
89

DISPOSICIONES FINALES
La aplicación y cumplimiento de la presente Ordenanza se le encarga a las Direcciones

Municipales de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos, y Control Minero; Justicia y
Vigilancia; y Uso del espacio y Vía Pública.
La presente Ordenanza entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro

Oficial, publicándose además en la Gaceta Oficial Municipal y en el dominio web de la
Municipalidad de Guayaquil, debiendo difundirse en la Gaceta Tributaria Digital.
DADA Y FIRMADA EN SESIÓN EXTRAORDINARIA DEL M. I. CONCEJO MUNICIPAL

DE GUAYAQUIL, A LOS NUEVE DÍAS DEL MES DE DICIEMBRE DEL AÑO 2021.
Firmado electrónicamente por: Firmado electrónicamente por:

JOSUE DANIEL MARTHA GRACIELA
SANCHEZ HERRERA GRANDA
CAMPOSANO
Ing. Josué Sánchez Camposano Ab. Martha Herrera Granda
ALCALDE DE GUAYAQUIL (E) SECRETARIA DEL M.I.
CONCEJO MUNICIPAL DE GUAYAQUIL
CERTIFICO: Que la presente ORDENANZA GENERAL DE EDIFICACIONES Y

CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL, fue discutida y aprobada por el M. I.
Concejo Municipal de Guayaquil, en sesiones extraordinarias de fechas 01 y 09 de
diciembre de 2021, en primero y segundo debate, respectivamente, en forma virtual a
través de herramientas telemáticas.
Guayaquil, 10 de diciembre de 2021
Firmado electrónicamente por:
MARTHA GRACIELA
HERRERA GRANDA
Ab. Martha Herrera Granda

SECRETARIA DEL M.I.
De conformidad con lo prescrito en los artículos 322 y 324 reformado del Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, y en concordancia
a lo dispuesto en el Art. 4, numeral 9 de la Ley Orgánica para la Reactivación de la
Economía, Fortalecimiento de la Dolarización y Modernización de la Gestión Financiera,
publicada en el Segundo Suplemento del R.O. No. 150 del viernes 29 de diciembre de
2017, SANCIONO la “ORDENANZA GENERAL DE EDIFICACIONES Y
CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL”, y para su vigencia ordeno su
PROMULGACIÓN a través de su publicación en el Registro Oficial, publicándose además
en la Gaceta Oficial Municipal, y en el dominio web de la Municipalidad de Guayaquil,
debiendo difundirse también en la Gaceta Tributaria Digital.
JOSUE DANIEL
SANCHEZ
CAMPOSANO
Ing. Josué Sánchez Camposano

ALCALDE DE GUAYAQUIL (E)
90

Sancionó y ordenó la promulgación a través de su publicación en el Registro Oficial, la

Gaceta Oficial Municipal, y en el dominio web de la Municipalidad de Guayaquil, debiendo
difundirse también en la Gaceta Tributaria Digital, la ORDENANZA GENERAL DE
EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN GUAYAQUIL, el señor
Ingeniero Josué Sánchez Camposano, Alcalde de Guayaquil, encargado, a los 15 días
del mes de diciembre del año 2021.- LO CERTIFICO.-
MARTHA GRACIELA
HERRERA GRANDA
Ab. Martha Herrera Granda

SECRETARIA DEL M.I.
�-
ANEXOS DE LA ORDENANZA
-
GENERAL DE
EDIFICACIONES Y
CONSTRUCCIONES DEL
CANTON GUAYAQUIL
ANEXOS DE LA ORDENANZA GENERAL DE

EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DEL CANTÓN
GUAYAQUIL
Tabla de Contenidos
• ANEXO 3
Definiciones y Siglas Relacionadas con Normas que Regulan
el Desarrollo Urbano
• ANEXO 4
Cuadro de Índices de Revalorización para Predios Urbanos
Aplicables para Concesión Onerosa de Derecho
¡__
• ANEXO 5
Cuadro de Valores Promedio por Uso Principal

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Administración

SRA. DRA. CYNTHIA VITERI JIMÉNEZ

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

QUE, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

QUE, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

QUE, la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, establece en

QUE, el Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que corresponde a las

QUE, la Dirección Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial ha

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

QUE, la Ordenanza citada en el considerando anterior ha sido objeto de múltiples

QUE, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Guayaquil, a través de su

QUE, la Ordenanza de Actualización del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial

QUE, la Dirección de Planificación Urbana, Proyectos y Ordenamiento Territorial ha

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

• Lineamientos y procedimientos en cuanto a la aplicación de las normas de

• Procedimientos de control de los procesos de edificación y construcción en el

• Normas y estándares complementarios a los establecidos en el PUGS del cantón,

• Procedimiento para la aplicación a los incentivos al desarrollo urbanístico e

Art. 3.- Normas de aprovechamiento del suelo: El aprovechamiento urbanístico o

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

Art. 5.- Subzona denominada Reglamento Interno (ZR-RI). – Conforme al PUGS,

Art. 6.- Actividades generales y actividades permitidas específicas. - Las actividades

Art. 8.- Cuadro de actividades permitidas específicas y condiciones mínimas de

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

Dicho informe contendrá una comprobación que se basará en la sumatoria de la cantidad

9.1. Ámbito de la inaplicabilidad por ocupación de retiro frontal. - Su

Se excluyen de la aplicación de este artículo las Zonas Residenciales Uno y

9.2. Requisitos para inaplicabilidad

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

1. Realizar la inspección del predio en consulta, así como de los predios de

Art. 10.- Responsabilidad.- Los órganos municipales encargados de aplicar esta

10.1. Dirección de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúos y Control Minero

• Aprobar y autorizar los registros de construcción.

• Controlar el respeto y cumplimiento a esta Ordenanza y a toda normativa

10.3. Las Direcciones Municipales formularán oportunamente propuestas o, de

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

En caso de que el propietario del predio requiera la determinación de la línea de lindero,

12.1. En edificios con soportal y a línea de lindero, se admitirá detalles de revoque de

12.2. En las edificaciones se regularán los cuerpos salientes o voladizos en sus

12.2.2. En edificaciones a línea de lindero:

- Se admitirán voladizos o cuerpos salientes de hasta un metro (1m.), a

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

12.3. Hacia el subsuelo no se admitirá desarrollos fuera de la línea de lindero, pero sí

13.1. Nivel de Soportal. - A efectos de la determinación del nivel de piso del

13.2. Ancho de Soportal. - El ancho, entiéndase el área libre de circulación medida

En las Zonas donde se admite soportal conforme al Anexo 9.4 Normas de

Si solo se edifica la planta baja, el proyecto arquitectónico asegurará la

De la Clasificación de las Edificaciones

14.1. Edificaciones desarrolladas hasta línea de lindero. Se clasifican en:

MUY ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

- Edificaciones a línea de lindero con soportal. - El ancho del soportal será de

- Edificaciones a línea de lindero sin soportal; estas se permitirán en los

o En las áreas tipificadas en el Plano como Subzonas Residenciales

14.2. Tipos de Edificaciones con retiros. - Se desarrollarán según las siguientes

- Aislada: con retiros frontal, laterales y posterior,

Si en el cuadro de Normas de Edificación, (Anexo 9.4 del PUGS), se establece

Si se admitiere edificaciones adosadas, se podrá autorizar edificaciones

Si se admitiera edificaciones continuas, también se podrán autorizar

14.3. Edificaciones aterrazadas. Exigibles en terrenos con pendientes iguales o