UNIVERSIDAD NACIONAL DE LA

AMAZONIA PERUANA
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas

NIVEL DE CONOCIMIENTO DEL DERECHO

REGISTRAL EN AUTORIDADES COMUNALES DE
LA PROVINCIA DE MAYNAS, 2015.
Propuestas de Optimización del Sistema Registral en Maynas.

TESIS
Requisito para optar el Título Profesional de:
ABOGADO

AUTOR
Bach. GORQUI ADI LÓPEZ PÉREZ

IQUITOS – PERÚ
2016
ii
iii
A mis padres, que con su
formación y ejemplo me
enseñaron a pensar
libremente.

iv
 AGRADECIMIENTO

A mi asesor Dr. Víctor Raúl Hospinal Huayhua, por sus valiosos

conocimientos, por su acertada dirección profesional y sobre todo por su
apoyo incondicional que permitieron el logro del presente trabajo.

Especial agradecimiento al Dr. Jaime Eduardo Meléndez Aspajo, profesor

de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas, Dr. Luis Enrique Torrez
García y al Dr. Ricardo Ríos Ramírez, por sus alcances y sugerencias para
la elaboración y validación del contenido del instrumento.

Especial agradecimiento a todos que directa e indirectamente me brindaron

su apoyo incondicional durante la ejecución y culminación de este estudio.

A las autoridades comunales de la provincia de Maynas que brindaron su

información para el desarrollo de la presente investigación.

Al personal de la Biblioteca Especializada de la Facultad de Derecho y

Ciencias Políticas, por su apoyo con el material bibliográfico.

v
 ÍNDICE DE CONTENIDOS

INTRODUCCIÓN ................................................................................................ xiv

CAPITULO I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ........................................... 15

1.2.1. Problema general. ............................................................................ 16

1.2.2. Problemas específicos. ..................................................................... 16

1.3.1. Objetivo general................................................................................ 17

1.3.2. Objetivos específicos. ....................................................................... 17

CAPITULO II. MARCO TEÓRICO ....................................................................... 20

2.2.1. Principios registrales en el derecho registral y derecho civil

peruano……………………………………………………………………………..20
2.2.1.1.1. Principio de Publicidad Registral. .................................................. 22
2.2.1.1.2. Principio de rogación y de titulación auténtica. .............................. 32
2.2.1.1.3. Principio de especialidad. .............................................................. 38
2.2.1.1.4. Principio de legalidad. ................................................................... 40
2.2.1.1.6. Principio de legitimación. ............................................................... 46
2.2.1.1.7. Principio de fe pública registral. ..................................................... 48
2.2.1.1.8. Principio de prioridad preferente. .................................................. 52
2.2.1.1.9. Principio de prioridad excluyente. .................................................. 54
2.2.2. Sistemas Registrales. ..................................................................... 56
2.2.2.1. Sistemas registrales en atención a varios criterios. .......................... 57
2.2.2.1.1. Por los efectos de las inscripciones. ............................................. 58
2.2.2.1.2. Por la forma de organización. ........................................................ 59
2.2.2.1.3. Por la forma de extensión de los asientos. .................................... 60
2.2.2.1.4. Por su relación con la causa del negocio jurídico. ......................... 60
2.2.2.2. Sistemas Registrales de acuerdo al país de origen. ......................... 61
2.2.2.2.1. Sistema Registral Francés. ........................................................... 61
2.2.2.2.2. Sistema Registral Alemán. ............................................................ 65
2.2.2.2.3. Sistema Registral Australiano (Llamado Sistema Torrens creado
por Sir Robert Torrens). ................................................................................. 67
2.2.2.2.4. Sistema Registral Español. ........................................................... 70
2.2.3. Derecho registral. ........................................................................... 77
2.2.3.2. Naturaleza jurídica ............................................................................ 79
2.2.3.3.1. Es un Derecho Autónomo. ............................................................ 80
vi
 2.2.3.3.2. Es un Derecho Heterogéneo. ........................................................ 81
2.2.3.3.3. Es un Derecho Limitativo. .............................................................. 81
2.2.3.3.4. Es un Derecho Formalista. ............................................................ 82
2.2.4. Legislación registral peruana. ....................................................... 83
2.2.4.1. Antecedentes. ................................................................................... 83
2.2.4.2. Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp). ........... 85
2.2.4.3. Organización Territorial. ................................................................... 87
2.2.4.4. Zona registral N° IV sede Iquitos. ..................................................... 88
2.2.4.5. Organización jerárquica. ................................................................... 88
2.2.4.5.1. Alta dirección. ................................................................................ 88
2.2.4.5.2. Órgano consultivo. ........................................................................ 88
2.2.4.5.3. Órgano de control institucional. ..................................................... 89
2.2.4.5.4. Órgano de defensa jurídica institucional........................................ 89
2.2.4.5.5. Órganos de asesoramiento. .......................................................... 89
2.2.4.5.6. Órganos de apoyo. ........................................................................ 89
2.2.4.5.7. Órganos de línea. .......................................................................... 89
2.2.4.5.8. Órgano de segunda instancia administrativa registral. .................. 90
2.2.4.5.9. Órganos desconcentrados. ........................................................... 90
2.2.5. El procedimiento registral.............................................................. 92
2.2.5.1. Definición. ......................................................................................... 92
2.2.5.2. Naturaleza jurídica. ........................................................................... 92
2.2.5.3. Finalidad del Procedimiento Registral. ............................................. 94
2.2.5.4. Procedimiento Registral en Primera Instancia. ................................. 95
2.2.5.4.1. Inicio del Procedimiento Registral. ................................................ 95
2.2.5.4.2. Calificación Registral. .................................................................... 96
2.2.5.4.3. Conclusión del Procedimiento. ...................................................... 98
2.2.5.5. Procedimiento Registral en Segunda Instancia. ............................... 99
2.2.5.5.1. Recurso de apelación. ................................................................... 99
2.2.5.5.2. Requisitos de admisibilidad. ........................................................ 100
2.2.5.5.3. Calificación del recurso de apelación. ......................................... 101
2.2.5.5.4. Consecuencias de la calificación. ................................................ 102
2.2.5.5.5. Pronunciamiento (del Tribunal Registral). ................................... 102
2.2.5.5.6. Ejecución de resoluciones. .......................................................... 102
2.2.6. Distribución de registros agrupado en la Sunarp. ..................... 104
2.2.6.1. Registro de Personas Jurídicas y Naturales. .................................. 104
2.2.6.2. Registro de Bienes. ........................................................................ 106
2.2.7. Las comunidades nativas y la inscripción de actos y
derechos…………....................................................................................... 108
2.2.7.1. Actos inscribibles en el registro de personas jurídicas. .................. 111
2.2.7.2. Actos inscribibles en el registro de propiedad inmueble. ................ 112

2.3.1. Comunidad. .................................................................................... 114

2.3.2. Registro público. ............................................................................. 114
2.3.3. Normatividad................................................................................... 115

CAPITULO III. METODOLOGÍA ........................................................................ 116

vii
 3.2.1. Identificación de variable. ............................................................... 116
3.2.2. Definición de variables. ................................................................... 116

3.3.1. Enfoque de investigación. ............................................................... 117

3.3.2. Tipo de investigación. ..................................................................... 117
3.3.3. Nivel de investigación. .................................................................... 118
3.3.4. Diseño de investigación. ................................................................. 118

3.4.1. Población. ....................................................................................... 119

3.4.2. Muestra. .......................................................................................... 119

3.5.1. Procedimientos de recolección de datos. ....................................... 119

3.5.2. Técnicas de recolección de datos................................................... 120
3.5.3. Instrumento de recolección de datos. ............................................. 120

3.6.1. Plan de tabulación. ......................................................................... 124

3.6.2. Plan de análisis............................................................................... 125

CAPITULO IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN .................................................. 127

4.1.1. Distribución de la muestra según edades. ...................................... 127

4.1.2. Distribución de la muestra, según sexo. ......................................... 128
4.1.3. Distribución de la muestra, según experiencia laboral en el cargo. 129

4.2.1. Factor capacitación......................................................................... 130

4.2.2. Dimensión Recursos. ...................................................................... 135
4.2.3. Dimensión eficacia.......................................................................... 138

CAPITULO V. DISCUSIÓN ................................................................................ 143

CAPITULO VI. RECURSOS FUENTES DE FINANCIAMIENTO Y

CRONOGRAMA. ............................................................................................... 145

CAPITULO VII. CONCLUSIONES ..................................................................... 147

viii
 7.2.1. Conclusiones del objetivo a) Identificar los indicadores de
conocimiento sobre derecho registral. ......................................................... 147
7.2.2. Conclusiones del objetivo b) Describir la situación jurídica de
reconocimiento e inscripción de la comunidad en la Sunarp. ...................... 148
7.2.3. Conclusiones del objetivo c) Describir la situación jurídica de
reconocimiento e inscripción de las autoridades comunales en la Sunarp. . 148
7.2.4. Conclusiones del objetivo d) Determinar la posesión de documentos
normativos, tales como estatutos y reglamentos. ........................................ 149

CAPITULO VIII. RECOMENDACIONES ........................................................... 150

CAPITULO IX. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................... 151

CAPITULO X. ANEXOS .................................................................................... 158

ix
 INDICE DE GRAFICOS

Grafico a. Organigrama de la SUNARP……………………………………………..91

Grafico N° 01. Distribución de muestra, según edades…………………………..127
Grafico N° 02 Distribución de muestra, según sexo………………………………128
Grafico N° 03 Distribución de muestra, según experiencia laboral en el
cargo....................................................................................................................129

x
 INDICE DE CUADROS

Cuadro Nº 01. Los programas desarrollados en Iquitos para capacitar a los

registradores comunales son apropiados…………………………………………...130
Cuadro Nº 02. Considera que está capacitado para iniciar adecuadamente la
función de registrador…………………………………………………………………131
Cuadro Nº 03. Usted recibió capacitación adecuada para seguir eficientemente un
proceso de registro…………………………………………………………………….131
Cuadro Nº 04. Las capacitaciones sobre registros cumple con las
expectativas…………………………………………………………………………….132
Cuadro Nº 05. Los objetivos de las capacitaciones son coherentes con la logística
disponible……………………………………………………………………………….132
Cuadro Nº 06. Los registros forman parte del Derecho……………………………133
Cuadro Nº 07. Los registradores se encuentran supeditados a los jueces……..133
Cuadro Nº 08. Prueba para una muestra………..………………………………….134
Cuadro Nº 09. Cuenta con recursos tecnológicos.…………………………………135
Cuadro Nº 10. Tiene acceso a internet o telefonía…………………….…………..136
Cuadro N° 11. Los recursos materiales son suficientes para que la función
registral sea eficiente………………………………………………………………….137
Cuadro Nº 12. Prueba para una muestra…..………………………..……………...138
Cuadro Nº 13. Los registros realizados fueron validos en su totalidad….………139
Cuadro Nº 14. Según su percepción, los resultados de sus registros tiene
aceptación en la sociedad y en los usuarios…………..………………..………….139
Cuadro Nº 15. Las atribuciones son suficientes para sus funciones…..………...139
Cuadro Nº 16. Todos sus expedientes fueron resueltos……………………..…...140
Cuadro Nº 17. Prueba para una muestra……………………………………….......141
Cuadro Nº 18. Prueba para una muestra……………………………………….......142

xi
 RESUMEN

Objetivo. Determinar el nivel de aplicación del derecho registral de las autoridades

comunales de la provincia de Maynas en el año 2015.

Material y métodos. Se aplicó un cuestionario estructurado de 12 ítems a una

muestra de 18 autoridades comunales en un estudio de tipo cualitativo, de diseño
no experimental

Resultados: Se encontró que el nivel de aplicación del derecho registral obtuvo un

valor t=-7,707<1,96 con p=0,000.

Conclusión: El nivel de conocimiento del derecho registral no es el más apropiado

para las autoridades comunales, sean agentes o tenientes gobernadores,
asumiéndose que existe un deficiente nivel de conocimiento sobre derecho
registral

xii
 ABSTRACT

Objective. To determine the level of apllication of the registry law of the comunal
authorities in the Province of Maynas in 2015

Materials and methods: It was applied a questionnaire was structured in 12 items

in a sample of 18 communal authorities

It was observed: the result of the level of application of the registry law was t = -
7,707 < 1,6 p = 0.000 <0.05

Conclusions. The level of knowledge of communal authorities, between agents or

lieutenant governors about the registry law is not the most appropriate, assuming
that there is a deficient level of knowledge about registry law

xiii
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación titulado “Nivel de conocimiento del Derecho

Registral en autoridades comunales de la provincia de Maynas” tiene como
finalidad el de determinar el nivel de conocimiento de las autoridades comunales a
fin de fortalecer mediante una propuesta de optimización del sistema registral en
la provincia de Maynas, situación que en este estado actual en el que vivimos
nuestra Región Loreto cada día crece demográficamente estableciéndose nuevas
comunidades con una minoría de grupos de familias, que tienen la necesidad de
adquirir sus bienes muebles e inmuebles que para tener la certeza y confianza de
adquirirlos es preciso de que estén inscritos en la entidad registral.

Teniendo en cuenta la finalidad de la presente investigación, es preciso señalar

también la orientación teórica, que a fin de contribuir con los aspectos
conceptuales y doctrinario que sirvan para comprender en que se basa la
aplicación de los principios y normas de carácter especiales en el proceso
registral. No obstante, se orienta también a contribuir al conocimiento de las
comunidades más alejadas de la ciudad a través de una propuesta de
optimización del sistema registral a fin de que las autoridades comunales tengan
acceso a la entidad registral para dar seguridad a sus bienes mediante la
publicidad que brinda registros públicos. El ser humano busca en todo momento
la seguridad, certeza; el derecho surge con tal propósito para lograr la justicia y la
paz social. De esta forma el registro adquiere mayor importancia como
mecanismo idóneo de publicidad, legitimidad y fe registral.

En este contexto nuestra investigación estará orientada a determinar el

conocimiento del derecho registral y será enfocada principalmente en identificar
los indicadores del conocimiento sobre el derecho registral, describir la situación
jurídica de reconocimiento e inscripción de la comunidad y de las autoridades
comunales en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
Consideramos que la causa principal del desconocimiento del derecho registral es
la falta de capacitación a estas autoridades, por el desconocimiento del proceso

xiv
de inscripción y de que las comunidades aun no mantienen la cultura de
documentación.

Por lo tanto, lo que se pretende en la presente tesis es investigar el nivel de

conocimiento del Derecho Registral en autoridades comunales de la provincia de
Maynas de esta manera contribuir a una eficiente función de los que cumplen la
función de registradores en la comunidad y constituyendo también una fuente
de información fidedigna de la realidad jurídica de la región permitiendo a las
autoridades comunales los demás agentes económicos puedan realizar con
mayor seguridad y celeridad sus transacciones.

Consideramos, que la protección de los derechos de propiedad es fundamental

para el desarrollo económico de la región y el país, y en especial, para el
incremento patrimonial de la riqueza individual de las personas y la erradicación
de la pobreza. Para conseguir este objetivo se debe promover la eficiencia
de las instituciones y de los actores que actúan con ellas lo que
demandará reformas institucionales que contribuyan a capacitar a las autoridades
comunales y que aseguren el acceso al Sistema Registral, brindando facilidades
para la inscripción de los actos y derechos de estas comunidades.

En consecuencia, para dar una mayor solución a este problema de investigación

hemos planteado el problema que a continuación explicamos en páginas
posteriores.

xv
 CAPITULO I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.1. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.

Con la creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos se busca

mantener y preservar la unidad y coherencia de la función registral en todo
el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y
modernización de la función.

El sistema vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los

sectores públicos y está conformado por los siguientes registros: a) de
personas naturales, b) de personas jurídicas, c) de propiedad inmueble, d)
de bienes mueble, y e) de carácter jurídico creados o por crearse.

Posteriormente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

adquiere funciones que se detallan en las siguientes páginas. Funciones
que deben ser conocidas por la sociedad colectiva, principalmente, en
cuanto al trabajo de investigación se refiere, respecto del conocimiento de
las comunidades y autoridades comunales más alejadas de la ciudad.

Sin embargo, teniendo en cuenta que existe un elevado número de

personas y jueces que carecen de conocimientos necesarios sobre
derecho registral (Bustamante, R., 2001). Y que por lo tanto no se sienten
en la obligación de participar de su conocimiento y cumplimiento (Delgado,
A., 2000), planteamos una propuesta de optimización respectos del sistema
registral en Maynas.

Además, se presenta la situación de la dificultad de inscripciones, es así

que la Superintendencia Nacional de los Registros Publico (En adelante
SUNARP), establece lineamientos especiales y flexibles para simplificar los
trámites de acceso al registro de estas poblaciones, mediante la Directiva
N° 05-2013-SUNARP/SN. A través de las cuales las comunidades nativas

15
 podrán inscribir y acceder con mayor facilidad al reconocimiento de sus
derechos y actos jurídicos realizados ante la SUNARP (El Peruano, 2015).

Bien lo afirma García, G. (1999) cuando señala que existe por lo tanto una
falta de conocimiento en nuestro medio de las ventajas del Registro. Por lo
tanto, por añadidura, no sólo se debe hacer referencia a las ventajas, sino
a todo el sistema registral, más aún en las zonas aisladas o rurales, a
donde el acceso a la información y comunicación aun es una carencia
social; es decir, contextualizando el entorno local, se haría referencia a las
comunidades provinciales, donde se asume que tanto autoridades como
pobladores presentan deficiencias sobre el conocimiento del sistema
registral y la aplicación del mismo.

El contexto problemático registral, que en investigación se entiende, como

el conocimiento a obtener sobre una determinada realidad objeto de
estudio-, abarca además la deficiente situación registral de las
comunidades de la provincia de Maynas, requieren que los servicios
registrales sean optimizados.

1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.

1.2.1. Problema general.

¿Cuál es el nivel de conocimiento del derecho registral en

autoridades comunales de la provincia de Maynas en el año 2015?

1.2.2. Problemas específicos.

a) Cuáles son los indicadores de conocimiento sobre derecho

registral?

16
 b) ¿Cuál es la situación jurídica de reconocimiento e inscripción
de la comunidad en la SUNARP?

c) ¿Cuál es la situación jurídica de reconocimiento e inscripción

de las autoridades comunales en la SUNARP?

d) ¿Poseen documentos normativos, tales como estatutos y

reglamentos?

e) ¿Cómo mejorar el nivel de conocimiento del derecho registral?

f) ¿Cómo optimizar el sistema registral en la provincia de

Maynas?

1.3. LOS OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN.

1.3.1. Objetivo general.

Determinar el nivel de conocimiento del derecho registral de las

autoridades comunales de la provincia de Maynas en el año 2015

1.3.2. Objetivos específicos.

a) Identificar los indicadores de conocimiento sobre derecho registral

b) Describir la situación jurídica de reconocimiento e inscripción de la

comunidad en la SUNARP

c) Describir la situación jurídica de reconocimiento e inscripción de

las autoridades comunales en la SUNARP

d) Determinar la posesión de documentos normativos, tales como

estatutos y reglamentos

17
 e) Proponer acciones tendientes a mejorar el nivel de conocimiento
del derecho registral

f) Desarrollar propuestas que optimicen el sistema registral en la

provincia de Maynas.

1.4. JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN.

El presente estudio, que tiene como sujetos que se beneficiarán con los
resultados de la misma, a las personas involucradas con la jurisprudencia
registral y la sociedad en su conjunto. Se justificó fundamentándose en los
siguientes aspectos:

 Desde el aspecto teórico; el estudio contribuirá al desarrollo de

aspectos conceptuales que sirvan para comprender en que se basa la
creación y aplicación de las normas relativas a los aspectos
registrales.

 Desde el aspecto doctrinario; se podrá comprender los principios que

sirven de fundamento doctrinario para los procesos registrales.

 Desde la perspectiva práctica; el estudio aportará elementos básicos

importantes para que las autoridades comunales y autoridades de la
SUNARP puedan comprender la importancia de las capacitaciones,
implementación y consiguiente eficacia en materia registral.

 Desde el punto de vista metodológico, el estudio propondrá

procedimientos y estrategias para una eficiente función de los que
cumplen la función de registradores en las comunidades.

 Finalmente, desde el punto de vista social, el estudio contribuirá a

lograr una visión a priori de las consecuencias en la sociedad de la

18
 adecuada o inadecuada función de los registradores en las
comunidades.

En suma, el presente estudio está vinculado a fortalecer el derecho

registral de forma práctica en las comunidades de la provincia de Maynas.

19
 CAPITULO II. MARCO TEÓRICO

2.1. ANTECEDENTE DEL ESTUDIO.

La presente investigación no cuenta con antecedentes referidos a estudiar

los objetivos planteados; por lo tanto, de acuerdo a la revisión
metodológica, se tratará de una investigación en el nivel exploratorio; es
decir, se buscará una aproximación al tema de estudio.

2.2. BASE TEÓRICO CIENTÍFICO.

2.2.1. Principios registrales en el derecho registral y derecho civil

peruano.

2.2.1.1. Principios Registrales.

En nuestra tesis señalaremos lo que la doctrina define por

principios registrales. Según Flores, P. (s.f.) los principios
registrales “Son líneas directrices básicas que orientan o
informan a un sistema registral dado, distinguiéndolo de
otro (…) cada país configura su sistema registral como
consecuencia de los principios”. Por su parte Crisólogo, V,
menciona “Que los principios registrales son juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un
determinado sistema registral, en el caso particular el
sistema registral aplicable en el Perú”

Como se puede verificar de las definiciones vertidas los

autores manifiestan en común que los principios

20
registrales son reglas y líneas directrices que orientan el
sistema registral de un país. Así, Pérez (1990) señala,
citando a Roca Sastre “Son los principios las
orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema,
la serie sistemática de bases fundamentales, y el
resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico
registral” (p. 71-114). Además los principios regístrales
son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe
tener un determinado sistema registral (García, 1998).

En nuestro sistema registral peruano de manera uniforme

se suele asumir la definición tal como lo señala el Manual
Oficial de Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos 2010, que “Los principios registrales viene a ser
el conjunto de reglas o normas fundamentales, que sirven
de guía y base al Sistema Registral Nacional y que puede
ser especificados o determinados por la misma Ley y por
inducción de los diversos preceptos legales de nuestro
derecho positivo, por medio de una interpretación
sistemática de ellos”(MOSRSUNARP, 2010, p. 24-25)

Es importante que estos principios estén en toda

organización registral en relación a la inscripción de los
actos o derechos inmobiliarios, mobiliarios y societarios a
fin de proteger el tráfico de bienes. Su mayor virtud está
regulado sistemáticamente en el Texto Único Ordenado
del Reglamento General de los Registro Público aprobado
por resolución 126-2012 SUNARP del 19.05.2012. (En
adelante RGRP) y el libro IX del Código civil peruano de
1984.

Así tenemos los siguientes principios vinculados al

sistema registral de la SUNARP.

21
2.2.1.1.1. Principio de Publicidad Registral.

Para llegar a una mejor comprensión sobre este

principio abordaremos el análisis empezando por
definir el concepto de publicidad que surge por
oposición al de clandestinidad. Si la
clandestinidad implica ocultación y
desconocimiento, la publicidad supone todo
lo contrario: Difusión y conocimiento, es decir,
las dos notas que, caracterizan,
fundamentalmente, el fenómeno publicitario
(Pugliati, 1957, p. 466). Estas dos notas, sin
embargo, no nos llevan más allá de lo que
podríamos calificar como concepto convencional
o popular de la publicidad, también conocido
como publicidad noticia (…) puesto que es
importante el conocimiento efectivo de la noticia
o de la obra (...) de que se trate (IAPREJ, 2010-
2011, p. 51-52). Por otro lado, Delgado (2000)
nos dice que la publicidad “Es el conjunto de
medios que se emplean para divulgar y
extender el conocimiento o noticia de
determinadas situaciones o acontecimientos
con el fin de producir un conocimiento
efectivo entre las personas hacia quienes va
dirigida” (p. 13). Además, afirma Diez Picazo
(1995) “Que la publicidad no es otra cosa que la
actividad tendente a lograr que algo sea público”
(p. 292). Finalmente Alca (2014) define a la
publicidad “Como el conjunto de medios
comprendidos en mecanismos que se emplean
para poder emitir un conocimiento, hechos,
actos, de determinadas situaciones que suscitan

22
a diario en la esfera individual o colectiva, con el
fin de llegar a todos para que se relacionen con
lo que ha pasado” (p. 44). Así de esta manera
verificando las definiciones en el contexto
general de la doctrina para efectos de esta
investigación formulare un concepto más amplio
en tal sentido se entiende por publicidad a la
actividad que los medios o conjunto de medios
masivos emplean para dar a conocer algo ya
sean hechos o acontecimientos, actos o
situaciones a determinadas personas en relación
con la colectividad.

Este concepto de publicidad, de efectos

esencialmente publicitarios y, sin duda, de
enorme alcance económico y social, es, no
obstante, de escasa relevancia para nuestra
investigación que debemos centrar en los
aspectos jurídicos de la publicidad.

En consecuencia la Publicidad Jurídica, significa

dar a conocer hechos y actos relevantes a los
ojos del derecho ante toda una sociedad, por lo
tanto se dice que en ella juega un papel muy
importante los diferentes tipos de registros, no
olvidemos que la publicidad jurídica si la ley o el
acuerdo de las partes lo permiten, puede darse
en el orden de un registro privado o el registro
público (…), en sentido lato un registro será
público en la medida que su información sea
accesible interesado (Alca, 2014, p. 44). En una
definición más general la publicidad jurídica es
“Una señalación declarativa, proveniente de
órganos públicos, dirigido a poner de manifiesto
23
la verificación de hechos idóneos a producir
modificaciones que pueden interesar a la
generalidad de los ciudadanos” (Corrado, 1947).

De manera estricta la Doctrina ha reservado el

término de publicidad registral (…) a cuyo fin
persigue un valor primordial e importante para el
ordenamiento jurídico esto es el llamado valor de
“seguridad” haciéndose efectivo el interés
público y la paz social dando cumplimiento al
valor supremo del ordenamiento jurídico que es
la justicia (Moisset. 2002). Efectivamente, una de
las implicancias de un buen sistema
publicitario de derecho es generar
“Seguridad”. Es este estado Aliaga señala que
más allá de un interés privado es tratar de
preservar un interés Público ya que es al Estado
a quien le interesa que exista seguridad en el
tráfico jurídico. Asimismo señala “La palabra
“seguridad jurídica” en su sentido más
general, se entiende como la protección que
debe otorgar el Estado a fin de que las
personas puedan hacer frente a las posibles
contingencias que pudieran modificar su
situación jurídica (Aliaga, 2012, p. 57-58).

La seguridad jurídica tiene dos ámbitos que a

continuación señalamos: Seguridad estática o
tutela de derechos, es aquella por la cual brinda
seguridad al titular quien es la persona que ha
registrado, su derecho en los Registros Públicos
y la seguridad dinámica o seguridad en el tráfico,
es aquella por la cual el adquirente de un
derecho no puede ver ineficaz su adquisición en
24
virtud de una causa que no conoció o que debió
conocer al tiempo de llevada su adquisición.
Brinda protección a terceros involucrados en la
circulación de la riqueza (Alca, 2014)

Según García citado por Rioja (2014), “La

publicidad registral es la exteriorización
continuada y organizada de situaciones jurídicas
de trascendencia real para producir
cognoscibilidad general ‘erga omnes’ y con
ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la
situación publicada”. (p.325). por otro lado para
López, F. (1983) la publicidad registral es como
“La cognoscibilidad permanente y general de
hechos jurídicos en base a la declaración
señalativa de un órgano competente, puesto a
disposición del público por los medios previstos
por la ley”. Bajo esta misma perspectiva Delgado
Scheelje citado por Rioja (2014) manifiesta “La
publicidad Jurídica Registral es la exteriorización
sostenida e ininterrumpida de determinadas
situaciones jurídicas que organiza e instrumenta
el Estado a través de un órgano operativo, para
producir cognoscibilidad general respecto de
terceros con el fin de tutelar los derechos y la
seguridad en el tráfico de los mismos” (p. 325).

Según lo expuesto para dicho sector de la

doctrina, si el fin primordial de la publicidad
registral es preservar la seguridad jurídica
permitiendo a la comunidad conocer
determinados actos o situaciones jurídicas, para
esto el Estado debe crear un medio para
garantizar este conocimiento cómo será el
25
“Registro Público”. Finalmente Antonio Pau
Pedrón (2003) nos dice “Que la esencia de la
publicidad reside en su significado de verdad
oficial la cual se hace efectiva a través de
las instituciones que suponen su existencia: Los
registros” (p. 25).

Vamos a referirnos sobre la base de nuestra

legislación registral desde nuestra perspectiva
nadie puede negar que gracias al principio de la
publicidad registral, el tráfico jurídico de bienes
inscribibles en el país se ha venido llevando a
cabo con mayor seguridad jurídica y económica,
ya que cualquier contratante diligente
previamente a celebrar cualquier acto o contrato
verifica la titularidad o facultades del ofertante en
el registro correspondiente, con lo que este
principio reviste sin duda un carácter prioritario
frente a cualquier otro principio.

En nuestro código civil este principio se

encuentra mejor prescrito en términos más
sencillos explica el motivo de este primordial
principio Art. 2012 del código Civil, mediante el
cual se presume que todas las personas
conocemos el contenido de las inscripciones, sin
admitir prueba en contrario, es decir plantea una
presunción jure et de jure del conocimiento del
contenido de las inscripciones, en virtud que no
admite prueba en contrario, pues se presume
que todos conocemos el contenido del registro.
El contenido del Artículo 2012 del código Civil es
aplicable tanto para las inscripciones como las
anotaciones preventivas, y el Articulo 2013 del
26
mismo Código establece que el contenido del
asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos mientras no se rectifique por
las instancias registrales o se declare su
invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme. El primero
contiene una presunción iure et de jure, el
segundo una presunción iuris tantum; en otras
palabras todos conocen el contenido de las
inscripciones, y su contenido será cierto mientras
no se declare lo contrarios.

El Tribunal constitucional en el Expediente N°

0494-2003-AA/TC, ha establecido que “La
persona que compra un vehículo que se
encontraba gravado y con orden de captura, no
puede manifestar que lo desconocía, toda vez
que el bien materia de transferencia tiene la
calidad de bien mueble registrado,
prevaleciendo, en consecuencia, el principio de
publicidad registral respecto a su adquisición”.

La publicidad posee dos aspectos o dos

caras de una misma moneda: La Publicidad
Material y la Formal. Como bien lo explica
Moisset (1997) “La publicidad material y la
publicidad formal son dos aspectos del mismo
fenómeno. En un caso, nos ocupamos de los
fines jurídicos que se persiguen con la
publicidad, en otro, de las herramientas o
medios que se emplean para lograr esos
fines, aspectos que en realidad son
inescindibles” (p. 246). Así lo explicaremos a

27
continuación en lo referente a la publicidad
material y publicidad formal.

a. Publicidad material.

En ese sentido la publicidad material es la

posibilidad potencial de cualquier persona de
conocer el contenido de la información que
posee el registro, en otras palabras toda
persona puede acceder al registro para
conocer el contenido de las inscripciones.
Es por tal motivo que compartimos la
opinión de La Cruz y Sancho (1984)
quienes afirman que “La publicidad
material no significa difusión o hacer
propaganda de los actos inscritos, sino
es la posibilidad de conocer que recae
sobre todas las personas” (p.12-13). Es
decir, es la posibilidad que tiene la persona
de conocer, que derechos me otorga la
inscripción como actor registral como tal, la
publicidad material nos da de manera
adecuada esa presunción de existencia o
apariencia jurídica y la oponibilidad frente a
otro no inscrito. La verdad material es
aquella que está en la inscripción de la
historia o el bagaje, y este nos permite hacer
un contraste entre lo que la realidad dice y el
derecho.

La publicidad material es conocida también

como sustantiva, es decir se basa en el
efecto consecuencia que produce los

28
 registros; en algunos casos nos permite
protegernos como también perjudicar a
terceros, así por ejemplo, una persona que
quiera pasarse de listo y vender una casa
que no es suya.

Asimismo, el segundo párrafo del Art. I del

título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos señala que “El
contenido de las partidas registrales afecta a
los terceros aun cuando estos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo” se
busca que las personas tengan la posibilidad
de conocer esta posibilidad a este conocer
se denomina cognoscibilidad general que
constituye el efecto fundamental de este
principio, así como también genera efectos
de oponibilidad y legitimación. En
consecuencia la publicidad material se
sustenta en el reconocimiento de derechos y
titularidades a las personas.

b. Publicidad formal.

Es el modo como el registro da a conocer el

contenido de los asientos registrales.
Complementa a la publicidad material y es
un tipo de publicidad procesal.

Es la forma como se accede a la información

que brinda el registro, es decir se refiere a
los certificados en concreto a las
manifestaciones de publicidad directa. Se

29
concretiza en los documentos que están
respaldados en los datos o conocimiento
jurídicos que obran en los registros y que
exterioriza la publicidad sustantiva.

Por otro lado la Publicidad Formal es la

información que ofrece el registro cunado el
interesado la solicita. La publicidad se
concretiza en el documento que el registro
emite previo a la solicitud presentada. De tal
manera la publicidad formal se hace efectiva
cunado registro otorga los certificados
mediante los mecanismos creados por este
para obtenerlos del archivo registra (Aliaga,
2012).

Consiste en la cognoscibilidad potencial del

contenido del registro, para que todos los
que tengan interés puedan obtenerlo a
través de los medios que el ordenamiento
registral ofrece.

La Publicidad Formal se encuentra regulado

en Art. II del Título Preliminar RGRP “El
Registro es público, la publicidad registral
formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las
partidas registrales y, en general, obtenga
información del archivo registral.

El personal responsable del Registro no

podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral, salvo las

30
prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro”.

Las fuentes documentarias de la publicad

formal son las siguientes que a continuación
detallamos:

 Asiento registral: es el resumen del

acto que se presenta al registro para ser
inscrito, contiene los datos más
relevantes para conocimiento de
terceros, así como documentos, tasas
registrales que se pagaron, el número
de título que se presenta al registro y la
firma del registrados.

 Partida registral: el conjunto de

asientos forman una partida. Es la
unidad de registro.

 Solicitud de inscripciones: se
encuentran las tachas.

 Índices: bases de datos que no son

firmados por el registrador. Es el
conjunto de información que se brinda
después de las inscripciones y que está
formado por nombres de personas
naturales o jurídicas y sirven a los
abogados certificadores.

31
2.2.1.1.2. Principio de rogación y de titulación
auténtica.

Este principio denominado en la Doctrina como

el derecho de petición, instancia o solicitud,
determina el inicio del procedimiento registral ya
que gracias a la solicitud del interesado por
medio del llenado físico del denominado
Formulario de Solicitud de Inscripción se
determina la competencia del registro respectivo
y del Registrador en relación a la calificación del
título sujeto a su competencia, esto vendría a ser
la regla, no obstante existen excepciones como
por ejemplo las rectificaciones de Oficio ante las
inexactitudes registrales como producto de la
calificación registral.

De manera específica, es el ejercicio del derecho

de petición mediante el cual se solicita se admita
en sede registral, el titulo inscribible,
formalizando la petición en la rogatoria. Las
inscripciones no se realizan de oficio, sino que
deben ser solicitadas al registrador, debiendo
mediar el pedido de parte interesada quien
deberá aportar el instrumento o título que dé
lugar a la inscripción respectiva.

Este principio va ligado con el tiempo bajo el

principio de primero en el tiempo primero en el
derecho y es aplicable en registros. Es la llave
que determina el momento de inicio de la
prioridad y se plasma de manera muy puntual en
las normas que regulan el registro, la rogatoria

32
alcanzan a todos los actos contenidos en el
título. Es el impulso inicial del procedimiento
registral.

El principio de rogación tiene su base legal en el

artículo III del Título Preliminar del RGRP y el
artículo 2011 del Código Civil en la que señala
“Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud
de título que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos
en el título, salvo reserva expresa.

Se presume que el presentante del título actúa

en representación del adquirente del derecho
o del directamente beneficiado con la
inscripción que se solicita, salvo que aquél haya
indicado en la solicitud de inscripción que actúa
en interés de persona distinta. Para todos
los efectos del procedimiento, podrán actuar
indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este
Reglamento se mencione al presentante,
podrá también actuar la persona a quien
éste representa, salvo lo dispuesto en el
segundo párrafo del artículo 13º, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso
de contradicción o conflicto entre el presentante
y el representado, prevalece la solicitud de éste.”

El registrador solo podrá inscribir, siempre y

cuando exista una rogatoria por algún
33
administrado, en otras palabras es solo de
potestad de los administrados realizar
rogatorias de inscripción sobre los actos
inscribibles en el registro. Solo en casos
establecidos por ley el registrador tendrá la
potestad de realizar inscripciones de oficio.

Asimismo conforme a este principio, el Artículo

12 del RGRP, determina quienes tienen la
facultad para presentar los títulos, las mismas
que son legitimadas que a continuación
señalamos: los otorgantes del acto o derecho
(partes del contrato, acto unilateral, autoridades
judiciales o administrativas, todos aquellos que
intervienen en la formalización del acto o
derecho con trascendencia registral), los
terceros interesados, son aquellos que sin
haber participado en la generación del acto o
derecho, pueden verse afectados o beneficiados
con su inscripción y los notarios públicos, a
través de sus dependientes. Estableciendo para
ello como lo señala la norma una presunción
legal, situación en la cual el funcionario del diario
debe verificar que se indique la naturaleza de la
documentación acto contenido, debiendo el
funcionario rechazar la presentación si la misma
se compone solo de copias simples.

De manera distinta en el Artículo 13 del mismo

reglamento, se regula lo relativo al Desistimiento
de la Rogatoria. El desistimiento, es aquella
facultad en la cual ya no se quiere seguir con el
procedimiento registral, para ello hago de
conocimiento a la instancia que desisto, la cual
34
puede ser Total o Parcial, teniendo un
tratamiento distinto para los casos de partes
judiciales emanadas en un proceso civil,
asumiéndose que en este caso la rogatoria le
corresponde al Juez respectivo o a la persona
en cuyo beneficio se ha expedido la resolución,
contrariamente no es procedente el desistimiento
total de la rogatoria por los casos de mandatos
judiciales derivados de Procesos penales y
Laborales por ser este de orden e interés
público.

El desistimiento es parcial cuando “se limita a

algunas de las inscripciones solicitadas”. Este
“procede únicamente cuando se refiere a actos
separables y siempre que dicho desistimiento no
afecte los elementos esenciales del otro u otros
actos inscribibles”.

También se puede plasmar la rogación o solicitar

cuando uno quiere prorrogar o cuando se quiere
interponer recurso de apelación, se puede dar
subsanación cuando se quiere cancelar derecho
registral en el Perú se da cuando los
registradores verifiquen la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción.

Por otro lado, el principio de Titulación

Auténtica regulado en el Artículo 2010 del
Código Civil explica que la inscripción
solamente se hace en virtud al título que
deberá constar en instrumento público, salvo
que la ley diga lo contrario. Por lo tanto,
35
solamente documentos que tengan la calidad de
“Instrumentos Públicos” podrán ser calificados
por el registrador y por ende serán materia de
inscripción.

“Los instrumentos son de tres tipos,

dependiendo de la naturaleza y función de
quien los expida: Instrumentos Públicos
Notariales, Instrumentos Públicos Judiciales e
Instrumento Público Administrativo. Cualquiera
de estos documentos es requerido para la
inscripción correspondiente” (ONRP, 1992. 74).

Así tenemos a manera de ejemplo: Notarial

(testimonio o partes notariales); Judicial (partes
judiciales y las copias certificadas de los
actuados judiciales); Administrativo
(resoluciones administrativas firmes, copias
certificadas de partida del estado civil).

La titulación autentica constituye una primera

garantía de la legalidad y esto significa que está
conectado con el principio de legalidad en
afirmación García García citado en Alca (2014)
“Con la titulación autentica, se consigue que los
documentos tengan una primera garantía de
legalidad, por haber sido autorizados o
expedidos por un funcionario público” (p.147).
Entonces acá juega la función importante del
Notario y el Juez, por ejemplo cuando el Juez
oficia a registros una medida cautelar en forma
de embargo. Por lo tanto, de esa manera vamos
a poder observar la responsabilidad de la
autoridad que se conecta con el registro es
36
decir, que tiene la posición jurídica el Juez y el
Notario como tal.

El fundamento de este principio se deriva del

necesario reconocimiento que la seguridad
jurídica no puede conseguirse únicamente
mediante un perfeccionamiento del sistema, sino
que se requiere, como exigencia básica para la
producción de sus efectos de la existencia de
documentación autentica

Uno de los instrumentos jurídicos que coadyuva

a tal finalidad es el principio de titulación
autentica entendido como la finalidad de que las
inscripciones se extiendan, por regla general, en
mérito a documentos públicos y auténticos. Res.
Nro. 223-2004-SUNARP-TR.

De manera muy puntual es el respaldo que se

da en el profesional del derecho sea Notario sea
Juez o funcionario en el ejercicio de sus
funciones, es decir solo tiene validez esa
compraventa porque ha seguido la formalidad
debidamente estipulada para su seguridad
jurídica.

En merito a este principio implica que no debe

existir a nivel registral un título en trámite y
menos un escrito que se sustente en
documentación contenida en copias simples, ya
que se atentaría en contra de este principio sino
que, las inscripciones se extienden en merito a
instrumento en forma pública.

37
2.2.1.1.3. Principio de especialidad.

Conocido por la Doctrina Principio de

Determinación. Este principio está relacionado
con la necesidad de dar claridad al registro, se
orienta a regular el elemento (bien o persona) en
función al cual se organizan las partidas
regístrales.

Se basa en la determinación que tiene en claro

cuáles son los bienes objeto de la inscripción.

Se encuentra regulado en el artículo IV del

RGRP y también se encuentra recogido en los
diversos reglamentos registrales que integra el
sistema registral.

En razón de él se debe entender que, por cada

bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquéllas, así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada
uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales,

en cada Registro que lo integra, se abrirá una
sola partida por cada persona natural, en la cual
se extenderán los diversos actos inscribibles.

Este principio tiene como finalidad

determinar perfectamente los bienes objeto
de inscripción, sus titulares, así como el
alcance y contenido de los derechos que lo
afectan. Asimismo, establece la forma de

38
 ordenamiento dentro del sistema registral,
obligando que cada persona o bien
solamente posea una sola partida registral.
Por lo tanto, no podría existir un bien con 2
partidas registrales independientes y vigentes.
Esto se puede observar en la práctica en
los diferentes proyectos inmobiliarios donde
se construyen edificios de departamentos,
donde va a existir una partida Matriz del
inmueble primigenio (terreno) y cada unidad
de dominio exclusivo (departamentos) va a
ser independizada en una partida registral
distinta (Aliaga, 2012).

Determinar es delimitar, saber que no se

confunda sino, que con lujo de detalles, se
especifique de manera perfecta que tipos de
bienes son los que voy a inscribir, quienes son
sus titulares, cuál es su alcance, es decir, dejar
debidamente detallado que tipos de registros es
lo que voy a utilizar, y cuál es la capacidad de
las personas que se están presentando.

Su objetivo de este principio es individualizar, los

derechos inscritos en relación a los bienes y a
las personas que por cada inscripción se haga
una partida separada.

En consecuencia debe haber un orden y esto en

base a las clases de sistema de inscripción que
a continuación mencionamos: folio real,
consiste en la ordenación, sea de los títulos o
de los derechos reales, por los inmuebles
sobre los que recaen, es decir, que esta
técnica supone la individualización de los
39
 asientos regístrales tomando como base los
inmuebles y el folio personal, los asientos se
llevan por orden cronológico de ingreso de los
títulos al diario y los índices son ordenados
en consideración a los nombres de los
titulares de los derechos. Esta técnica, supone
que los libros no se llevan por inmuebles, sino
por el orden de recepción de los documentos o
por las personas de los propietarios.

2.2.1.1.4. Principio de legalidad.

Este principio regula la obligatoriedad de la

función de calificación registral por parte de
Registrador público y vocales de segunda
instancia. Por lo que se hace necesario
determinar si el principio de legalidad y
calificación registral son expresiones
equivalentes.

Según Gonzales Loli citado por Aliaga (2012),

“El principio de legalidad (…) constituye el
soporte conceptual para la aplicación de los
demás Principios Registrales, aplicación que no
puede efectuarse fuera de su evaluación en
relación con el título y los antecedentes
registrales” (p. 40). Es en ese orden de ideas
Pau Pedron (1995) afirma que “La calificación
registral consiste en el control de legalidad
de los documentos inscribible” (p. 66),
siguiendo esta lógica el legislador ha
considerado incluir el tema de la verificación de
la legalidad como punto base para la
40
calificación registral. Consideramos que es un
principio que determina el funcionamiento de
toda la administración pública.

Este principio se encuentra regulado en nuestra

legislación registral peruano en el artículo 2011
del Código Civil concordante con los artículos 31
y 32 del RGRP el Cual prescribe de manera
concreta que “Los registradores califican la
legalidad del título en cuya virtud se solicita la
inscripción.

La calificación comprende la verificación del

cumplimiento de las formalidades propias del
título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en aquél,
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción.

La calificación comprende también, la

verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho. Se realiza
sobre la base del título presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro”.

Los Registradores al efectuar su labor de

calificación debe verificar la legalidad de los
documentos, en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de las partes
intervinientes, la validez del acto, entre otros
elementos, los cuales no debe realizarse
41
indiscriminadamente, sino con pleno goce de su
autonomía funcional, pero dentro del marco de la
normatividad vigente, deberá efectuarla con
pleno respeto del derecho de todo ciudadano
frente a la administración pública.

Deberá verificar los siguientes aspectos todo

Registrador Público en ejercicio de dichas
funciones respecto de los títulos presentados al
registro:

a. La legalidad de los documentos.

Toda documentación que sea presentada al

registro para ser sustento de una inscripción
debe ser idónea, es decir debe ser un
documento cuyo contenido sustantivo y
formal sean suficiente para generar los
efectos registrales queridos. Así toda
documentación debe guardar las
formalidades requeridas para acceder al
registro.

b. La capacidad de los otorgantes.

Vinculado con la capacidad de goce y de

ejercicio de los agentes intervinientes en el
acto, derecho o contrato sujeto a la
calificación del registrador.

42
 c. La validez del acto jurídico.

El registrador verifica la existencia o

inexistencia de causales de invalidez del
acto jurídico. Es decir, descartar la existencia
de alguna ineficacia estructural o funcional
que se desprenda de la documentación.

d. La identidad o identificación de
antecedentes.

El Registrado debe verificar la identidad del

acto a inscribir con los antecedentes, es
decir se debe tener en cuenta que la
Legalidad aludida implica un doble objeto en
análisis, por un lado la identidad subjetiva
relativa a la identificación de las personas
intervinientes, respecto de los antecedentes
registrales, correcta identidad con los
titulares y sus datos de identificación; y por
otro la llamada identidad objetiva, correcta
identidad de los bienes contenidas en los
actos o contratos materia de calificación con
los registrados en los antecedentes.

2.2.1.1.5. Principio de tracto sucesivo.

El principio de tracto sucesivo constituye un

mandato esencialmente de técnica registral y
dirigida a la actuación del registrador. Su base
es el ordenamiento y concatenación de los
asientos regístrales.

43
 Se encuentra regulado en el artículo 2015 del
Código Civil concordante con el artículo VI del
RGRP, principio por el cual se recoge un
criterio de la practica registral relativa a la
adecuación con los antecedentes registrales
así se establece por regla general que
ninguna inscripción, salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana sustentándose en
un aspecto cronológico y coherente en la
inscripción de los actos o derechos que
acceden a registros y sobre la base de la
previa o simultanea inscripción de los títulos
unos respecto de otros. Es decir una serie de
eslabones debidamente articulados en el
tiempo y que una vez inscritos de cuenta de la
historia registral de manera ordenada
cronológicamente (Alca, 2014).

Como es de apreciarse, ambos artículos

prescriben que solo la primera inscripción se
efectúa sin que esté inscrito el derecho de donde
emane, ya que con el nacimiento de la partida se
tendrá el registro de un titular del derecho, quien
será el único que podrá en el futuro disponer de
este para transferirlo, gravarlo o cederlo
temporalmente a otro.

Es preciso manifestar que esa “primera

inscripción”, es denominada inmatriculación o
primera de dominio, ya que como su nombre lo
dice será el punto de partida o acta de
nacimiento para inscribir por el resto de su vida
un sin número de asientos que darán cuenta de
las transformaciones, modificaciones,

44
transferencias o cualquier otro acto que recaiga
sobre el bien o la persona, siempre de manera
concatenada.

En ese orden de ideas el tracto sucesivo debe

ser entendido como el encadenamiento de las
sucesivas transmisiones, mediante el cual solo
puede otorgar un derecho alguien que es titular
registral del mismo.

Este principio tiene las siguientes características:

 Constituye un principio de carácter formal,

en cuanto no se refiere a la comprobación
de la existencia misma del derecho del
que emana, sino que se limita a la simple
comprobación de su previa inscripción.

 Constituye una técnica operativa del

sistema del folio real, en la cual la
ordenación obedecerá a la existencia del
nexo causal entre los derechos que se
registran, de modo tal que se origine una
cadena ininterrumpida de transferencias.

 No obstante su carácter técnico, es base

indispensable para la producción de los
efectos esenciales del sistema registral.
Ya que su observancia constituye la base
para que los demás principios puedan
producir sus efectos, como el principio de
legitimación, y fe pública registral.

45
  Tiene dos manifestaciones fundamentales;
sustantiva, que se refiere que el acto
inscribible derive del titular inscrito; y
adjetiva, consiste en que los distintos
actos consten independientemente en el
registro en inscripciones separadas

2.2.1.1.6. Principio de legitimación.

Carral y de Teresa (1970) afirman que "Lo

legítimo es lo que está conforme a las leyes,
que es genuino y verdadero. Es legítimo lo que
ha sido completado o beneficiado con una
presunción de existencia, integridad, exactitud
que le concede mayor eficacia jurídica"
(p.241) Por su parte, Landaria citado por Aliaga
(2012) afirma que "La legitimación es el
reconocimiento hecho por la norma jurídica de
poder de realizar un acto jurídico con eficacia”
(p.41).

Este principio es uno de los más importantes del

Derecho Registral, es decir, dota de fuerza y
presunción de exactitud a toda la información
que consta en el registro (sin ella solo sería un
simple registro administrativo).

Así lo establece la exposición de motivos del

libro IX del Código Civil, la institución registral y
el propio sistema registral en su conjunto existe
porque se establece una presunción de exactitud
respecto de los actos y derechos que publican,
este Principio es una de las garantías

46
establecidas por dicho sistema como lo reconoce
la propia Ley 26366 de creación de la SUNARP
se encuentra regulado en el artículo 2013 del
Código Civil y concordante con el articulo VII del
TUO del RGRP que establece “Los asientos
registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los términos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez”.

Se establece como regla general que el

contenido de las inscripciones se presume
exacto y valido mientras el mismo no sufra
modificación alguna, es decir se establece una
Presunción legal relativa, o lo que en doctrina se
llama Presuncion juris tantum sobre sus efectos,
admitiéndose la prueba en contrario como es el
título rectificatorio o la declaración judicial de
invalidez que puedan enervar esos efectos, ello
en razón de que si bien los registros dotan de
validez a sus asientos, estos no son
convalidantes de las causales de nulidad o
anulabilidad que puedan contener.

Así lo manifiesta Gonzales (2016) “En efecto el

principio de legitimación, o presunción de
exactitud de las inscripciones, significa que
existe concordancia entre la realidad jurídica y el
contenido de las inscripciones” (p. 66)

Siendo más específicos, es aquel que nos

informa que el contenido de las inscripciones se
47
 presume cierto mientras no se declare
judicialmente su invalidez o se haya producido
su rectificación. Es una presunción “Juris
Tantum”, porque es susceptible de ser
desvirtuada a través de: declaración de invalidez
o rectificación del asiento.

Brinda una presunción relativa de exactitud de

validez de las inscripciones sólo respecto a los
asientos “regístrales”, no comprende a los títulos
archivados, lo que significa que el titular de un
derecho no puede ser privado sin su
consentimiento.

2.2.1.1.7. Principio de fe pública registral.

Este principio confiere una garantía de seguridad

jurídica plena a quien bajo la fe que emana de
registro, adquiere e inscribe un derecho, a título
oneroso y con buena fe de quien aparece en el
registro como titular registral. De este modo el
tercero registral no será afectado por los vicios
que pudiera tener el título de su transferente
pues la aplicación de este principio determinará
que su adquisición sea inatacable y no
susceptible de ser privada de eficacia aun en
sede jurisdiccional.

A decir del doctor Tarazona Alvarado (2011), “Se

puede definir al principio de fe pública registral
como aquel principio que propende a la
protección de los terceros de buena fe que
adquirieron un derecho sobre la base de la

48
información proporcionada por el Registro y lo
han inscrito, aunque el transferente no tenía
dicho título o este sea anulado, rescindido o
resuelto en mérito de causas que no constan en
el Registro” (p.15).

Por su parte, Manzano Solano citado por Misari

(2013), siguiendo a Carretero García, Diez -
Picazo y García García, lo define como (…) el
principio en virtud del cual el tercero que
adquiere en base a la legitimación dispositiva de
un titular registral es mantenido en la adquisición
‘a non domino’ que realiza, una vez que ha
inscrito su derecho con los requisitos exigidos
por la ley.

Como es de apreciarse, siguiendo la lectura de

los citados artículos, así como lo señalado por el
doctor Tarazona este principio indica que toda
persona al presumir la exactitud de las
inscripciones al momento de celebrar un acto
jurídico o contrato con buena fe ostenta un
derecho de protección que garantiza que el
derecho adquirido sea inatacable por cualquier
persona aun cuando se declare la nulidad,
resolución o rescisión del derecho del cual
emana su titularidad, pues esta surte plenos
efectos así existan inexactitudes respecto de la
titularidad de quien le transfirió el bien, que
salgan a la luz con posterioridad a la inscripción
del tercero adquiriente. Gonzales (2016)
sostiene “El registro tiene como función
complementaria la conservación y protección de
los derechos patrimoniales, a través de la
49
creación de una apariencia que sustenta la
confianza de los propietarios y de los terceros, lo
que incluye la hipótesis específicas de tutela del
tercero, pese a la nulidad o extinción del título
previo” (p.137).

Este principio se encuentra regulado por el

artículo 2014 del Código Civil, concordante con
el artículo VIII del TUO del RGRP en la que
prescribe “El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en
el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no

se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”.

Este principio presenta un contenido muy

particular conforme lo señala el artículo antes
prescrito, en relación a la legitimación que
registros brinda, así el tercero que de buena fe y
a título oneroso adquiere algún derecho de quien
aparece con facultades para otorgarlo mantiene
su derecho una vez inscrito, así se invalide el del
otorgante por causa que no consten en los
Registros Públicos

Para su aplicación necesita los siguientes

requisitos:

50
 El tercero debe proceder con buena fe:
Desconocimiento de las causas por parte
del tercero, que motivan su inexactitud.

 La adquisición del tercero se efectúa a

título oneroso. Y el tercero debe inscribir
su derecho en el Registro correspondiente,
ya que quien adquiere a título gratuito e
inscribe su derecho, encuentra una
protección provisional y no definitiva.

 Un tercero, respecto a la relación jurídica

que da lugar al acto o derecho inscrito,
adquiere un derecho mediante un acto
plenamente válido. Ya que la inscripción
no convalida nulidades. Por tanto la causa
de invalidez o ineficacia no deberá
encontrarse en el título adquisitivo del
tercero registral.

 No deben constar en el registro las causas

que determinen la invalidez o ineficacia del
acto o derecho inscrito. Lo que se evita es
el efecto “arrastre” propio de la nulidad
civil: Si una persona adquiere de otra un
derecho y sucede que el derecho del
otorgante es nulo, el derecho común
establece que será nulo también el del
adquiriente, pues nadie puede transferir
más de lo que tiene y nadie puede adquirir
mayor o diverso derecho que aquel que se
le tramite. Esta solución, es sacrificada por
el derecho registral y por este principio
registral (seguridad del tráfico) que
51
 expresa que si esa nulidad no aparece del
registro, el adquiriente adquiere bien y la
nulidad del título del otorgante no lo
perjudica.

 No debe existir u acto o derecho inscrito

que contenga una causa de invalidez
(nulidad o anulabilidad) o ineficacia
(rescisión o resolución), que publicita la
existencia de facultades dispositivas para
el transferente de un derecho. No puede
acogerse quien adquiere de aquél que
aunque cuente con instrumento público
que ampare su propiedad no lo ha
registrado. Dentro de la nulidad deberá
considerarse la falsedad total o parcial
incluyéndose también la suplantación de
las partes.

2.2.1.1.8. Principio de prioridad preferente.

Este principio se encuentra regulado en el

artículo 20161 del código Civil concordado con el
articulo IX del RGRP y es conocido en la
doctrina como la llamada Relojería o Preferente,
donde tiene un papel importante el tiempo como
Hecho Jurídico, el cual en su decurso despliega
una serie de efectos desde el momento de la
presentación de los títulos, es decir la prioridad
en la presentación del título al registro determina
la presentación de los derechos que ella otorga.

1
Articulo 2016.- Principio de prioridad de rango
La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro.
52
 Este principio se encuentra referido al término
temporal, pues los efectos de los asientos
registrales siempre se retrotraerán a la fecha
y hora en que el asiento fue presentado para
su calificación. Este principio de prioridad es
el que determina la preferencia del registro de
uno contra otro en el factor tiempo, ya que el
ingreso de los títulos a calificación no solo
contienen la fecha de ingreso, sino también, la
hora, el minuto y el segundo en que fueron
presentados, con lo cual, se desplaza o relega
a cualquier otro título presentado con
posterioridad. (Misari 2013)

Recoge el principio clásico prior in tempore,

potior in jure, que significa primero en el tiempo,
primero o preferido en el derecho, así en la
práctica registral denota objetivamente que los
derechos que brinda registros están en función
del título que se presentó primero, es decir
prioridad objetiva establecida por días, hora,
minuto y segundos, en el ingreso de los títulos
cuya determinación se hace por intermedio de la
generación del título con su respectivo asiento
de presentación por la Oficina del Diario del
Registro

En explicaciones de Misari (2013) sin perjuicio

de lo antes explicado, analizamos el tema desde
la perspectiva que nos interesa y que además se
encuentra ligada al principio de fe pública
registral comentado párrafos anteriores, pues
imaginemos que “A” celebra con “B” un
compromiso de contratar de compra venta del
53
 bien “Z”, a un plazo de seis meses. Y con la
calificación registral que hoy se da a los
contratos preparatorios de este tipo “A” no
inscribe su contrato preparatorio, paralelamente,
“B” contrata con “C” en una compraventa
definitiva del bien “Z” del cual “C” solicita su
inscripción y cuando dentro del tiempo pactado
“A” requiere a “B” la celebración del contrato
definitivo y a pesar de que este se celebre, la
presentación posterior del título importará que
primero se califique el título presentado por “C”
por el principio de prioridad en el tiempo de
presentación y solo en defecto de su inscripción
procederá la inscripción del contrato de “A” y “B”.
(p.54)

2.2.1.1.9. Principio de prioridad excluyente.

Este principio se denomina en doctrina como

principio de impenetrabilidad registral y está
regulado por el Artículo 2017 del Código Civil
concordante con su similar Artículo X del RGRP,
establece que no pueden inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior, esta incompatibilidad entre los
títulos, genera un efecto excluyente entre los
derechos que acceden a registros.

Este principio nos indica que no puede

inscribirse un título que sea discordante con
otro que ya se encuentra inscrito, o que se
encuentre en calificación, con lo que nos
remitimos de alguna manera a algunas
reflexiones anteriores, pues como se ha dicho
54
 por el principio de tracto sucesivo, solo puede
transferir o ceder un derecho el titular del
mismo, por lo que un título incompatible
podría configurarse por ejemplo con el caso
del vendedor que transfiere dos (2) veces la
propiedad y que al solicitar la inscripción el
segundo adquiriente se da con la sorpresa de
que su vendedor ya no es el titular registral, lo
que genera que por el principio de prioridad
excluyente este sea tachado sustantivamente
(Misari 2013).

Se aplica solo a títulos incompatibles, que son

aquellos que contienen actos o derechos
excluyentes entre sí. Esta incompatibilidad
deberá ser absoluta, es decir la imposibilidad de
inscripción del segundo si se inscribe el primero.
La incompatibilidad de un título respecto de otro
u otro, genera un efecto de cierra registral para
efectos de su inscripción y va a depender de si
se refiere a títulos ya inscritos o en trámite para
considerarla si ese cierre es definitivo o
temporal, en explicaciones de Alca:

a. Cierre Registral definitivo.

Aquí ante el supuesto de existir derechos

incompatibles o de igual naturaleza, en
ejercicio del principio de prioridad de rango
se ha procedido a inscribir el primero de
ellos ocasionando con esto que el otro
derecho quede excluido, como ejemplo
podemos plantear la presentación de dos
títulos de dominio respecto del mismo bien,

55
 luego de inscribirse uno de ellos hace
materialmente imposible la inscripción del
otro derecho de propiedad.

b. Cierre Registral Temporal.

Aquí el principio de prioridad excluyente se

aplica en forma suspensiva ya que el acto
incompatible no está registrado en forma
definitiva sea que aun anotado tenga una
naturaleza temporal o que se encuentre en
trámite pendiente de inscripción
independientemente de la fecha en que fue
otorgado el documento contenido, en
cualquiera de los casos subsiste la
incompatibilidad por la naturaleza de los
derechos contenidos y la incompatibilidad de
inscribir actos posteriores mientras se
mantengan vigentes

2.2.2. Sistemas Registrales.

Partiré por definir según el diccionario de la lengua española a todo

sistema como el Conjunto de cosas que relacionadas entre sí
ordenadamente contribuyen a determinado objeto.

En explicaciones de Alca, mayormente la doctrina entiende que el

sistema registral es el conjunto de principios y normas que en una
entidad registral en un país utilizan para regular “las formas de
publicidad de los derechos sobre los bienes inmuebles” y “a través
del Registro de la Propiedad u otros registros, así como el régimen y
organización de esta institución”

56
Los sistemas registrales nacen como líneas directrices a seguir
como portadores de principios que sirven para regular la actividad
registral en un país. En ideas de Crisólogo, V (s.f.) define los
sistemas registrales “Como un conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada (…), dicho de otro modo, son
vigas maestras, lineamientos a seguir. Agrega que generalmente los
sistemas registrales tienen una denominación del para qué se dio
origen”.

Teniendo en cuenta, en las definiciones de cada sistema se

consideran los efectos y formas de las inscripciones, elementos que
determinan por caracterizar en relación a sus consecuencias
jurídicas los distintos tipos de sistemas en cada ordenamiento
jurídico

Se habla de sistemas registrales puros (Francés, Alemán y

Australiano) y sistemas registrales mixtos (Español y Peruano), sin
embargo no hay sistemas puros porque unos han influido sobre
otros recíprocamente. A continuación el mismo autor hace una
síntesis de cada uno de ellos:

2.2.2.1. Sistemas registrales en atención a varios criterios.

De acuerdo a García García, citado por Guevara (2002)

establece la siguiente clasificación:

57
2.2.2.1.1. Por los efectos de las inscripciones.

a. Sistemas de la inscripción constitutiva.

Son aquellos en que la inscripción se requiere

o precisa como elemento determinante de la
adquisición o constitución del derecho real.

b. Sistemas de inoponibilidad respecto a

tercero.

La inscripción en estos sistemas no es

constitutiva entre las partes ni determina la
adquisición del derecho real, pero la falta de
inscripción hace inoponible el título no inscrito
frente a un tercero que ha inscrito. Es el
principio de que lo no inscrito no perjudica a
tercero que ha inscrito.

c. Sistema de presunción de exactitud.

En ellos el asiento registral se presume

exacto, en sus dos variante de presunción de
exactitud iuris tantum, que admite prueba en
contrario y derivada del principio de
legitimación registral y de la presunción
iuris et de jure, que no admite prueba en
contrario y deriva del principio de fe pública
registral. Por lo tanto lo registrado es exacto.

58
 d. Sistemas en que no se regula la
presunción de exactitud.

En estos sistemas no se atribuye a la

inscripción ese importante efecto de
presunción de exactitud, sino únicamente el
de inoponibilidad.

2.2.2.1.2. Por la forma de organización.

a. Sistema del folio real.

El Registro, en estos sistemas, se organiza

tomando como base fundamental la
propiedad, abriendo un historial a cada una
de ellas, en el que constan con separación
los diferentes actos y contratos y derechos
constituidos sobre cada propiedad conforme
al principio de especialidad.

b. Sistema de base personal.

En estos sistemas, la organización de

Registro no toma como referencia la
propiedad, sino que se trata de un archivo de
documentos por personas completados por
unas fichas.

59
2.2.2.1.3. Por la forma de extensión de los asientos.

a. Sistema de transcripción.

En ellos se copia o transcribe íntegramente el

documento o sea la totalidad. En otros casos,
para evitar la copia, se archiva el documento,
pero el sistema es el mismo. Se trata de los
sistemas belga, francés e italiano.

b. Sistemas de inscripción.

En ellos, los asientos se hacen con el fin de

transcribir algunos aspectos del título, pero
no la totalidad del título por lo que, existen
pactos de carácter personal que no son
inscribibles.

2.2.2.1.4. Por su relación con la causa del negocio

jurídico.

a. Sistema abstracto.

Este sistema parte del negocio real que es

abstracto, queda totalmente desconectado de
la causa y del negocio obligacional.

b. Sistemas causales.

Son aquellos en que la inscripción tiene una

base causal, la que proporciona la causa del
negocio jurídico objeto de inscripción.

60
2.2.2.2. Sistemas Registrales de acuerdo al país de origen.

2.2.2.2.1. Sistema Registral Francés.

Es el prototipo de los llamados sistemas latinos.

Antes de la Revolución, las transmisiones y
gravámenes se formalizaban sin publicidad.

El sistema de publicidad inmobiliaria es una

reforma que fue introducido por el Código
napoleónico en Francia a consecuencia de la
revolución francesa en 1789 y a la vez puso en
vigor el código hipotecario esto en 1795 que
estuvo plagado de novedosas disciplina
favorables en su desarrollo tales como: “La
inscripción de todas las hipotecas y de las
mutaciones sobre el dominio” (…), sin prever la
de las transmisiones inmobiliarias, lo que
constituía una grave falla que se subsanó con la
ley del 11 de brumario del año 1798 (Atilio, 1994,
p.40), de influencia alemana y limitada por el
Código napoleónico de 1804 y que posterioridad
entre los años 1955-1959 se sentaron las bases
fundamentales de este sistema (Alca, 2014).

El sistema registral francés se caracteriza por

ser meramente convencional basados en la
teoría del título y del modo, es decir, es un
sistema consensual y traditio, prescindiendo de
este último, solo basta el convenio o el contrato
sobre un bien, esto hace que trascienda al
sistema registral francés, por lo que “la
inscripción es declarativo y tiene eficacia la

61
transmisión de los Derechos Reales extrajudicial
frente a los terceros sin haber inscrito”. En
afirmaciones de Planiol y Ripert (1988) sostienen
que “El sistema consensual parte de la base
fundamental del mero consentimiento de la
voluntad de las partes que contratan, otorgando
el nacimiento del derecho real”. (p.111). Así
podemos mencionar que para el transmisor
de los derechos reales, basta el solo
contrato (convención), sin necesidad de la
tradición (entrega); las transferencias de
bienes tienen lugar por el simple
consentimiento. O sea que la cosa vendida se
transmite al comprador por el simple
consentimiento de las partes sin necesidad de
los requisitos de la inscripción (Vidal s.f).

El sistema Francés fue estructurado

principalmente por la Ley de 1855 o Ley de
Transcripciones, significó una vuelta al sistema
registral de la Revolución, por la necesidad de
fomentar el crédito hipotecario y dar seguridades
a la actuación del Credit foncier o Banco
hipotecario, imponiendo la inscripción para hacer
posible la oponibilidad, por otro lado organizaba
un Registro de neto carácter personal. En
consecuencia es un sistema de acto, de folio
personal y exige que el transmitente sea el titular
es decir oponibilidad frete a terceros (Alca 2014).

El Decreto de 30 de octubre de 1935 amplió la

publicidad registral a las transmisiones mortis
causa en los registros, particiones y sentencias

62
judiciales por las cuales se constituían derechos
reales.

Este sistema conceptúa al derecho de propiedad

absoluto, afirmando que las legislaciones no
pueden establecer limitaciones a este derecho.
Se caracteriza por el predominio del título, o
sea, el de la voluntad individual para crear,
modificar, transmitir o extinguir derechos
sobre inmuebles, siendo conocido los
contratos solamente por las partes,
careciendo de publicidad registral,
característica ésta que hace inaceptable tal
sistema, porque la publicidad es la base y
sustento de los registros públicos; es la
esencia de dicha institución.

En consecuencia sucesivas reformas fueron

introduciéndose hasta que apareció la base
Legal del Sistema Francés el cual es la Ley de
Transcripciones del 14-01-1955 modificado el
14-10-1955 definiéndose los rasgos
fundamentales. La forma de asiento es la
trascripción y se encuadernan los títulos bajo
estricto orden de presentación. El Registro no es
constitutivo. La inscripción es obligatoria y
debe procurarse en un plazo de tres meses,
bajo sanción de multa y responsabilidad civil por
los Notarios, Procuradores y demás titulares de
oficios públicos. La titulación inscribible ha de
ser pública de acuerdo al artículo 4 del
Decreto de 1955.

63
Alca (2014) señala las siguientes características
de este sistema que a continuación
mencionamos:

 Se caracteriza por ser un sistema registral

declarativo, en el cual los derechos reales
se constituyen antes de la inscripción, con
el acuerdo de los contratantes, es
eminentemente consensual

 La transcripción no es constitutiva, no
subsana vicios.

 Se protege al tercero registral que actúa

de buena fe, cuando su adquisición ha
sido a título oneroso.

 En este sistema Registral se archiva el

título transcrito y el contenido de las
transcripciones se presume exacto.

 Los derechos reales se constituyen fuera

del Registro y la transcripción en el
Registro tiene como finalidad surtir efectos
contra los terceros civiles en cada
contrato.

 No todas las personas pueden acceder al

contenido de las transcripciones por ser
incompletas.

A decir de Álvarez (2012) “Este sistema tiene el

gran mérito de que ajusta su eficacia a sus

64
 presupuestos técnicos, y que ha evolucionado
de un modo coherente a partir de unos
presupuestos dogmáticos simples: de la
transcripción de títulos a un cada vez más
complejo encadenamiento del tracto y la
universalidad de las inscripciones (…)”. (p.127).

2.2.2.2.2. Sistema Registral Alemán.

Los países que adoptaron este sistema registral

alemán fueron los primeros que desarrollaron la
publicidad registral y adoptaron como técnica
como organizar en los libros de inscripción el
folio real.

En su base Legal se debe tener en cuenta la Ley

de 24 de marzo de 1897 y el Código Civil
Alemán (BGB), el catastro y el Registro
Territorial.

Alca (2014) manifiesta “El sistema Registral

Alemán se caracteriza por un sistema registral
constitutivo, en el cual los derechos reales se
constituyen con la inscripción en el Registro, es
decir, no basta el acuerdo entre las partes para
constituir derechos reales o transmitirlos” (p.30).
Se ha desarrollado en este sistema el catastro
predial consistente en verificar físicamente los
terrenos, y además la realidad jurídica en los
registros consecuentemente para poder ser
transmitidos a terceros prima el acuerdo entre
los contratantes por su puesto la inscripción en
los registros (Alca, 2014).

65
Asimismo la Ley Prusiana, el Código Civil de
1896 y las ordenanzas registrales de 1900
definieron las características fundamentales de
dicho sistema, siendo las siguientes:

 Técnica Registral: El folio Real sobre la

base del principio de especialidad que
vincula el aspecto físico de la propiedad
establecido por el catastro y el aspecto
jurídico de la propiedad.

 Efectos de la inscripción: El acuerdo de

las partes y la manifestación de voluntad
ante el notario constituye parte del
proceso de trasmisión del dominio que se
perfecciona en el Registro. El Registro es
Constitutivo.

 Sólo admite derechos perfectos; las

modificaciones del asiento sólo puede ser
ordenada vía judicial. Y quienes
adquieren bajo la Fe del registro la
presunción es de fe pública, no
aceptando prueba en contrario.

 Este sistema proporciona de forma

inmediata y autosuficiente la información
deseada: la titularidad, delimitación del
derecho, cargas que lo gravan etc. Este
sistema requiere grandes barreras de
entrada generando un alto grado de
seguridad jurídica sin necesidad de
mecanismos complementarios. En el
66
 sistema alemán, el único derecho
existente es el publicitado.

 El registro se encuentra desde el punto

de vista técnico, bajo la salvaguarda de
un magistrado judicial (Juez inmobiliario),
a fin de establecer un riguroso control de
la legalidad, es decir califica los títulos en
cuanto a su validez legal.

2.2.2.2.3. Sistema Registral Australiano (Llamado

Sistema Torrens creado por Sir Robert
Torrens).

Este sistema fue creado por Robert Torrens2 en

Australia en el año 1858, quien invento un nuevo
sistema entrando en vigor en 1859 con el
nombre de Real Property Act conocido también
como Acta de Torrens. Este sistema se apoya en
dos conceptos fundamentales: la inmatriculación
consistente en la incorporación de las fincas al
régimen de registro en forma voluntaria y el titulo
real.

Hacia mediados del siglo XIX, un Oficial

del ejército de la India compró una
considerable extensión de monte,
susceptible de convertir en tierra de cultivo, y

2
Sir Robert Richard Torrens, (1814 - 1884) Estadista australiano que introdujo un sistema
simplificado de transferencia de la tierra, conocido como el Título sistema Torrens, que ha sido
ampliamente adoptado en todo el mundo. Sirvió en el Consejo Legislativo de Australia del Sur
(1851-1855), y, cuando se introdujo el autogobierno (1856), fue elegido miembro de la
Asamblea de Adelaide . Después de un breve período como primer ministro en 1858, se pasó a
la ley de transferencia de tierras a través del nuevo Parlamento.

67
 gastó todos sus ahorros en mejorarlo; pero un
fallo descubierto en el título de la persona a
quien compró, le llevó a perder la tierra y
las más de 20.000 libras invertidas en
mejoras, quedando sumido en la miseria. Los
principios del sistema australiano,
instaurado por Sir Robert Richard
TORRENS, del que toma su nombre,
podrían haber sido formulados con la idea de
impedir la repetición del infortunio de aquel
Oficial. (Casado, 1959, p. 683)

En este sistema el procedimiento para la

transmisión es muy sencillo, basta con enviar al
registro el certificado del título, acompañado de
un memorando redactado en formulario de
acuerdo con modelos preestablecidos, en el que
las partes hacen constar la enajenación y
suscriben haciendo legalizar las firmas por un
Juez de paz u otro funcionario autorizado. Los
efectos de la inscripción son rigurosos.

Esta Ley (Real Property Act) constituye una

ficción jurídica por la cual los terrenos de las
colonias inglesas revertían a la corona la cual los
adjudicaba mediante el procedimiento de la ley
de propiedad Real, que convierte al registrador
en juez de títulos por cuanto admite la rogatoria
solicitando la propiedad a la que se debe
adjuntar los títulos que lo amparan, califica y
ordena la publicación, admite la oposición si se
produjera determina el mejor derecho entre el
solicitante y el opositor. Este sistema tiene al
catastro como base para determinar el aspecto
físico y debe adjuntarse la rogatoria.
68
Alca (2014) señala algunas características, que
a continuación mencionamos:

 El Sistema Registral Australiano

descansa, entre otros aspectos, sobre el
duplicado del título que se entrega al
interesado, en el cual se centra la
protección absoluta del titular. Las
características del título de dominio son
las siguientes: el título se expide a
nombre del Estado, es inatacable y es un
título real.
 El sistema se estructura en base a la
unidad de oficina de registro central,
dirigida por un funcionario administrativo
denominado Registrador general.

 Respecto a los libros que se llevan, el

fundamental es el libro de registro que se
forman con los duplicados del título de
dominio ordenados cronológicamente.

 La primera inscripción de dominio es

facultativa pero una vez practicada la
misma la inscripción es obligatoria para
las posteriores traslaciones de dominio y
también para las constituciones de
derechos reales.

 El registro es constitutivo, legitimadora,

constituyendo la partida registral el título
real que se otorga al inscribirlo. La

69
 inscripción hace nacer el derecho de
propiedad y sanea los defectos del título
que se convierte en inatacable
otorgándose el título de propiedad a
nombre de la corona inglesa. Las
ventajas del este sistema: Elimina la
inseguridad en la contratación, elimina
litigios sobre la propiedad y fomenta el
crédito inmobiliario. Está asegurada por
el Estado.

2.2.2.2.4. Sistema Registral Español.

El sistema registral español es un registro de

fincas, que se inicia en el s. XVI que crea una
publicidad por medio del registro de cargas y
gravámenes, ya que la existencia de
determinados derechos que no tenía contacto
posesorio con la persona u objeto, suponían una
autentica dificultad para su aparición, censos,
rentas, tributos, hipotecas, eran derechos que
existían y necesitaban publicidad. Aparecen dos
pragmáticas, la primera de 1575, de Don Carlos
y Doña Juana, que tratan de instaurar un
Registro de cargas igual al que Felipe II en 1558,
que creo para Castilla, y en cuyo decreto se
establecía la necesidad de que existiera un
registro de Propiedad en cada cabeza de
partido, ciudad o villa. En segundo lugar la
pragmática de Carlos III del 31 de enero por lo
que establecen los oficios de hipotecas en cada
ciudad o villa. Esto es, la propiedad cambia de
algún modo su configuración por la propia

70
inscripción, pues cuando una transferencia o
gravamen se inscribe se publica y es referente,
hasta ese momento, la misma solo es una
relación privada, que solo existe privadamente
entre los contratantes.

Posteriormente nace en España la Ley

hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para
adecuarla a los cambios socios económicos.

Alca (2014) menciona las siguientes

características:

 Este sistema es de folio real, es decir por

cada finca se abrirá una partida real,
bastara al adquirente verificar la publicidad
del registro e inscribir su derecho para
gozar de la seguridad de la firmeza de su
adquisición, a través de los principios de
legitimación, fe pública, tracto sucesivo,
especialidad etc.

 La inscripción del derecho en este sistema

constituye un mecanismo de protección.
La inscripción tiene alcance legitimador,
los derechos reales nacidos fuera del
registro existen, pero no se pueden oponer
frente a terceros. No es constitutiva.

 Este sistema brinda de forma inmediata y

autosuficiente la información deseada:
titularidad, cargas que lo gravan,
generando un alto grado de seguridad

71
 jurídica sin necesidad de mecanismos
complementarios.

 Se trata de registros múltiples y

descentralizados. Recordar que viene
recogiendo la idea ya consagrada en la
primera Real Pragmática en el sentido de
que existirá un Registro de Propiedad en
cada cabeza de partido judicial. Ello se
consagra en primer lugar en la Ley
Hipotecaria de 1861 (En adelante LH), si
bien atendida a la evolución de la propia
sociedad, se produce la división de
registros, pudiendo existir en cada cabeza
de partido, en la actualidad más de un
registro; ello lleva ahora a la necesidad de
hablar de “Distritos Hipotecario”, o como
dice el artículo 1.2 LH, que las expresadas
inscripciones o anotaciones se practicaran
en el registro en cuya circunscripción
territorial radiquen los bienes inmuebles.

 Los registros los sirve un funcionario

público, el registrador de la propiedad. El
Registrador de la Propiedad está sujeto a
una jerarquización orgánica. El conjunto
de registradores que sirven los Registros
de Propiedad, están agrupados de un
organismo llamado “Colegio Nacional de
Registradores” dependiente del Ministerio
de Justicia y dentro del mismo de la
Dirección General del registro y del
notario.

72
  Los asientos se practicaran en los libros
existentes en el Registro de Propiedad en
cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, y se producirán todos sus
efectos mientras no se decrete su
inexactitud en los términos que establece
la Ley.

 El Registro de Propiedad se lleva a través

de Folio Real. Se llevara abriendo un folio
particular a cada finca en el libro
correspondiente. Todas las inscripciones,
anotaciones y cancelaciones posteriores
relativas a la misma finca se practicaran a
continuación sin dejar claros entre los
asientos.

 Los registros serán públicos para quienes

tengan interés conocido en averiguar el
estado de los bienes inmuebles o
derechos reales inscritos.

2.2.2.2.5. Sistema registral peruano.

Este sistema se encuentra dentro del ámbito de

influencia del Derecho Registral Español, tanto
en la técnica: folio real; forma de los asientos:
Inscripción; y efectos de la inscripción, acoge la
presunción juris tatum y la jure et de jure para
quien adquiere bajo la fe del registro

El Perú ha innovado el sistema registral que en

la mayor parte de legislaciones solo ordena un

73
Registro Inmobiliario. Al integrar registros
personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el
tráfico.

A fin de determinar las características de

nuestros sistema debemos definir los sistemas
imperantes: Sistema de Trascripción, son
aquellos que son transcritos literalmente en los
archivos de los registros, sin abreviación ni
omisión alguna (Francia). Sistema de
Inscripción, se extrae de los títulos los
elementos esenciales, para que quede
constancia en los asientos de inscripción
(alemán, español). Nuestro sistema es el de
Inscripción, porque aun cuando se archive
copia del título se publica un asiento que es un
resumen o extracto del título. Sistema
Potestativo, cuando las personas deciden
voluntariamente su acceso o no al registro
(alemán). Mientras que el Sistema Obligatorio,
cuando se establecen sanciones para quienes
no cumplan con inscribir los actos
correspondientes (francés, australiano). Sistema
Constitutivo, es aquel que no admite la
existencia de un acto o contrato si éste no ha
sido inscrito. La inscripción resulta un elemento
de validez del acto jurídico (Australiano).
Mientras que el Sistema Declarativo, se acepta
la existencia del acto jurídico a pesar de su falta
de inscripción.

En nuestro ordenamiento civil encontramos una

amplia variedad de situaciones: Hipoteca
74
(constitutiva), Transferencia de propiedad
(declarativa), Arrendamiento (declarativa),
Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio
Familiar (constitutiva). En conclusión, lo que
pretende el ordenamiento civil es otorgar a la
inscripción de cada institución la naturaleza que
a ella sea más conveniente.

En nuestro Sistema los Registros de Bienes se

distinguen de los Registros Personales: En
cuanto a la técnica, los de bienes son de folio
real y los personales son de folio personal. En
cuanto a la forma de los asientos, todos se
extienden bajo la modalidad de la inscripción.

Otra forma de clasificación de sistema la

presenta Crisólogo. Así se tiene:

a. Por sus efectos.

 Declarativos. Se limita a publicitar un

cambio ya sucedido independientemente
del registro, es decir se exteriorizará la
existencia de un derecho, un acto o un
contrato preexistente.

 Constitutivos.- Consiste en que la

inscripción es un requisito indispensable
para que exista el derecho, es decir no se
admite la existencia del acto jurídico sin la
inscripción.

75
  Obligatorio. Es decir aquella que
establece sanciones para quienes no
cumplen con inscribir.

b. Por sus métodos.

 Transcriptorio: los títulos son transcritos

literalmente en los archivos de los
registros sin observaciones ni omisiones.

 Inscriptorio: Son aquellos de los cuales

se extraen del título materia de rogatoria,
los elementos esenciales los cuales son
transcritos en el asiento inscriptorio.

c. Por sus Técnicas.

 Del folio personal. Los asientos se llevan

por orden cronológico y los índices son
ordenados por nombre de los titulares del
derecho.

 Del folio real. Consiste en que las

partidas se organizan en función del bien
y no de las personas y en esa partida se
anotará o inscribirá todo lo que le suceda
al bien independientemente de la
persona.

76
2.2.3. Derecho registral.

2.2.3.1. Definición.

El derecho registral es el conjunto de principios y normas

que todo organismo estatal aplica para registrar personas,
hechos, actos, documentos o derechos y la forma como
debe realizarse la actividad registral, y los efectos y
consecuencias jurídicas que derivan de éstas (Molinario,
1971). Conforme al autor español Roca Sartre, indica que
el Derecho Registral constituye un conjunto de principios,
normas y reglas establecidos en la Constitución de un
territorio para regular el funcionamiento y organización de
los Registros así como sus fines en determinados países
(DRN, s.f.). Por cuanto estos están vinculados de una
manera genérica con los derechos reales inscribibles en
dicha entidad. Por lo tanto “El Derecho Registral por lo
general se encuentra vinculado con los bienes inmuebles
y los derechos reales” (Flores. P, s.f.). Por otro lado
Guevara, Rubén citado por Flores, define el Derecho
Registral como “El conjunto de normas jurídicas y
principios regístrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros, los derechos inscribibles
y medidas precautorias, en relación con terceros”. Con
esta definición hace referencia a la entidad Registral que
brinda seguridad jurídica respecto de la buena fe de
terceros en relación con la definición más específica de
Morales, E (s.f.), el Derecho Registral “Es el conjunto de
normas jurídicas que regulan las relaciones registrales
entre personas teniendo como objeto la publicidad
registral, a fin de dar seguridad jurídica a las personas
oponibles a terceros”. Concretamente en ideas de
Crisólogo, V. (s.f.) define el Derecho Registral como “El

77
conjunto de normas jurídicas y principios registrales que
regulan la organización y funcionamiento de los registros
públicos jurídicos, que incorporan derechos, actos,
contratos y otros específicamente señalados por la ley en
relación a terceros”. Además, en una interpretación más
reciente en la doctrina actual existen autores que se
refieren al Derecho Registral como:

El derecho Registral es de carácter, formal y

autónoma contenida por un conjunto de principios,
normas generales y demás reglamentos de carácter
especial, que regulan la actividad registral sustantiva,
procedimental y orgánica en su conjunto, orientada a
lograr mediante la publicidad jurídica registral que
otorgan los diversos registros que la integran, el
brindar mediante la inscripción de los diversos actos,
derechos y situaciones jurídicas de las personas en
sus distintos ámbitos y dimensiones, la certeza,
exactitud, cognoscibilidad, oponibilidad y demás
efectos propios del sistema registral y en general de
la seguridad jurídica que el ordenamiento y el estado
de derecho les reconoce (Alca, 2014).

Finalmente Gonzales (2016) que en su aporte mejora la

comprensión de esta rama del derecho afirmando que el
Derecho Registral “Es el conjunto de principios y normas
que regula la tutela de ciertas situaciones jurídicas
subjetivas a través de un recurso de técnicas jurídicas
consistente en la publicidad, organizada en forma
institucional, que produce diversos y determinados efectos
jurídicos sustantivos de derecho privado (…) con los fines
de certeza y protección”. (.p. 26). Revisando las
definiciones antes prescritas, y por ello estando de
acuerdo con dichos conceptos en la que se podría
trabajar una concepción con relación a nuestra propuesta
78
 de investigación que contribuirá a la capacitación y
mejorar el nivel de conocimiento de las autoridades
comunales, primordialmente el ámbito referente al registro
de los inmuebles y su ampliación a otros órdenes
patrimoniales de acuerdo a lo señalado en el Libro IX del
Código Civil Peruano y la Legislación Registral y Notarial,
pues en efecto, la trascendencia del Derecho Registral
consiste en dar publicidad a determinados actos como
materia del derecho privado con fines de prueba y
garantía que protege a sus titulares respecto de terceros.
Es en ese sentido, entendiendo y aportando con nuestra
propia definición, con la finalidad de brindar nuestra
propuesta de optimización al sistema Registral de la
Provincia de Maynas para efectos de contribuir a la
doctrina y a elevar el nivel de conocimiento del Derecho
registral en las autoridades comunales. No obstante se
entiende por Derecho Registral como el conjunto de
normas jurídicas, principios registrales y leyes especiales
que regulan las organizaciones y el funcionamiento de la
entidad registral que mediante la actividad registral
orientadas a lograr mediante la publicidad jurídica registral
ante la inscripción de determinados actos, derechos y
situaciones jurídicas, la cognoscibilidad y erga omnes que
el ordenamiento jurídico reconoce para fines de
protección y certeza respecto de terceros.

2.2.3.2. Naturaleza jurídica.

Crisólogo, V, considera que la naturaleza jurídica del

Derecho Registral es adjetivo, pues en sí es “derecho que
sirve al derecho”, ya que es un conjunto de normas y
principios procedimentales para la incorporación de

79
 derechos, actos y contratos en un registro de carácter
jurídico.

Asimismo, menciona que se encuentra ubicado dentro del

Derecho Público, ya que establece relaciones jurídicas
entre Estado y particulares. Citando a Ramírez señala
“Que el derecho público es aquel donde el Estado
interviniendo como poder público rige la organización y
relaciones de este con los particulares” (2003.p. 26).

2.2.3.3. Características.

Inspirados en la obra de Alca (2014. p.19-20) donde

destaca cuatro características del Derecho Registral que a
continuación señalamos:

2.2.3.3.1. Es un Derecho Autónomo.

Porque tiene sus principios y leyes propias,

además de tener un regular número de
Reglamentos y Directivas de carácter especial
que regulan los diferentes registros jurídicos que
lo componen e integra el Sistema Nacional de
Registros Públicos los cuales al ser aprobados
por resolución de Superintendencia adquieren
una mayor condición de autonomía pero a la vez
integración entre sí (Alca, 2014, p. 19)

Por otro lado Flores (s.f.) nos dice que es un

derecho autónomo porque “Constituye una rama
especial del Derecho Civil, en la cual la mayor
parte de las normas que regulan el
procedimiento no están contenidas en el Código

80
 Civil, sino en leyes y reglamentos especiales”.
Cabe mencionar algunas de ellas.

2.2.3.3.2. Es un Derecho Heterogéneo.

“Porque no solo tiene normas de Derecho

Público interno, sino también normas de
Derecho Privado las misma que son de
aplicación tanto en la organización de la
institución como en los diversos procedimientos
registrales”. (Alca, 2014, p. 20).

En consecuencia el Estado se relaciona con los

particulares a través de sus normas
administrativas y el procedimiento registral
propiamente dicho.

Por lo tanto, la protección que brinda el registro

al titular que inscribe es privada y se organiza en
función a su interés individual. Porque si bien al
registrar acceden a la inscripción de derechos
privados, la inscripción persigue el bien común
referido a los terceros que puedan contratar con
los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.

2.2.3.3.3. Es un Derecho Limitativo.

En el Derecho Registral Peruano opera el criterio

legal del Numerus Clausus o cerrados en
materia de inscripciones o sea que accederán al
registro solo los actos o derechos que estén

81
 previamente determinados por Ley3 ya sea en su
forma ordinaria o en otras formas que se
encuentren en normas de menor jerarquía.

Por cuanto el derecho registral es de número

cerrado, o sea que sólo admite al Registro los
actos y contratos que la ley señala. Como lo
manifiesta Crisólogo, V. (s.f.) Por cuanto, sólo se
admite la incorporación al registro de
determinados actos, derecho y contratos
expresamente señalados por la ley.

2.2.3.3.4. Es un Derecho Formalista.

Según Alca (2014), señala “Los actos a

inscribirse se sustentan básicamente en
documentos que tienen la condición de públicos,
así tenemos: Parte Notarial, parte judicial o
documento administrativo”. (p. 20)

El procedimiento registral está sujeto a etapas

pre exclusivas y requisitos de cumplimiento
obligatorio para la inscripción o la denegatoria de
inscripción de los títulos. En referencia de
Crisólogo, V. (s.f.) “Para incorporar derechos,
actos o contratos estos deben cumplir
cabalmente con la formalidad señalada en la
ley”.

3 “La excusa de aceptación del cargo de albacea, así como la renuncia y remoción judicial de
dicho cargo, si bien no se encuentran previstos como actos de inscripción obligatoria, nada
obsta para que puedan ser inscritos en el Registro de Testamentos, en tanto este registro
también busca otorgar seguridad a quienes contraten con los que aparezcan inscritos como
albaceas”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 622-2001-ORLC/TR del 28 de diciembre de
2001, publicada el 21 de enero de 2002”.
82
2.2.4. Legislación registral peruana.

2.2.4.1. Antecedentes.

Los Registros Públicos en el Perú, como toda institución

registral, están destinada a la inscripción de los actos y
contratos y derechos que señala la ley y a la publicidad de
éstos. Nacen como registros de la propiedad inmueble por
Ley del 2 de enero de 1888 bajo la dirección e inspección
del Poder Judicial, integrando en 1902 al Registro
Mercantil y de Buques creados en el Código de Comercio,
y en 1916 al Registro de la Prenda Agrícola creada por
Ley 2402. En 1936 a la dación del Código Civil formaba
parte del Libro Cuarto de los Derechos Reales y estaba
integrado por los registros de propiedad, mercantil,
personas jurídicas, personal, buques, prenda agrícola,
testamentos, mandatos. En 1965 se integró el Registro de
Declaratoria de Herederos (sucesiones intestadas).
(Rojas, s.f.)

En el año de 1980, por Decreto Ley N° 23095 del 18 de

junio de 1980 se creó la Oficina Nacional de los Registros
Públicos - ONARP, y posteriormente en virtud de la Ley
Orgánica de los Registros Públicos la ONARP pasa a ser
organismo público descentralizado del sector justicia.

A la dación del Código Civil de 1984, en una mejor

sistematización se dispuso un Libro Especial Libro IX –
Registros Públicos; el Art. 2008 señala los registros que lo
integran incluyendo el de bienes muebles y el Art. 2009
agrega los omitidos: Registro de Naves, Aeronaves,
Prenda Agrícola, Mercantil y demás regulados por ley. Así
como también se señala que actos son inscribibles por

83
cada registro. Y sobre todo los principios regístrales que
lo rigen: Legalidad y Rogación (Art. 2011), Publicidad
(Art.2012), De Legitimación (Art. 2013), Buena Fe
Registral (Art. 2014), Tracto Sucesivo (Art. 2015),
Prioridad (Art. 2016), Impenetrabilidad (Art. 2017).

En la exposición de motivos de este Código Civil se indica

que no se ha introducido mayores modificaciones en el
Tema Registral con respecto al Código Civil de 1936, y
que entre sus fuentes de inspiración además del código
civil anterior se encuentra la Ley Hipotecaria Española de
1944.

A partir del año 1987 se produjo la transferencia a los

Gobiernos Regionales, siendo organizadas las oficinas
registrales en trece oficinas regionales. Posteriormente
por Decreto Ley 25993 del 21-12-1992, se creó la
Dirección Nacional de los Registros Públicos en
sustitución de la ONARP, constituyéndose en un órgano
de línea del Ministerio de Justicia.

Posteriormente el 14 de octubre de 1994, se promulga la

Ley N° 26366, que crea el Sistema Nacional de los
Registros Públicos SINARP y su ente rector bajo la
denominación de Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos SUNARP, como Órgano Público
Descentralizado del sector justicia, disponiéndose que la
Oficina Registral de Lima y callao, así como las demás,
ubicada en el ámbito de las regiones, son órganos
desconcentrados de la SUNARP.

Según la norma de su creación, la SUNARP

conglomera los siguientes registros: Registro de
Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas,
84
 Registro de Propiedad Inmueble, El Registro de Bienes
Muebles, y Los demás Registros de carácter jurídico
creados o por crearse.

2.2.4.2. Superintendencia Nacional de Registros Públicos

(Sunarp).

La SUNARP, fue creada por Ley Nº 26366, y es un

organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y
ente rector del Sistema Nacional de los Registros
Públicos. Se encuentra dotada de personería jurídica de
Derecho Público, con patrimonio propio y autonomía
funcional, jurídico-registral, técnica, económica, financiera
y administrativa (SUNARP).

La misma institución define sus funciones y atribuciones

generales, que son las siguientes:

a. Ejecutar la política registral nacional acorde con los

lineamientos técnicos que sobre el particular
apruebe el Sector.

b. Dictar normas con el objetivo de regular la función

registral y las funciones técnico administrativas.

c. Dirigir, planificar, organizar, normar, evaluar y

supervisar la inscripción y publicidad de los actos y
contratos en los Registros que integran el Sistema
Nacional de los Registros Públicos.

d. Dirigir, planificar, organizar, normar, evaluar y

supervisar el proceso de simplificación, integración

85
 y modernización de los Registros que integran el
Sistema Nacional de los Registros Públicos.

e. Dirigir, planificar, ejecutar y supervisar las

actividades de carácter técnico administrativo.

f. Promover la capacitación de los Registradores

Públicos y demás personal de los registros del
Sistema.

g. Las demás que establece la Ley.

La SUNARP, también realiza capacitaciones, en este sentido

sus funciones están a cargo de la Escuela de Capacitación, y
son las siguientes:

a. Proponer, dirigir, coordinar y ejecutar las políticas

de formación, capacitación y entrenamiento del
personal de la SUNARP.

b. Desarrollar programas de formación y extensión en

asuntos de carácter registral y otros que se
requieran.

c. Participar en los concursos públicos de méritos para

el acceso a la función registral, velando por el
cumplimiento de la normatividad sobre la materia.

d. Organizar en coordinación con la Gerencia

Registral, la realización de Plenos Registrales
orientados a la unificación de criterios y a la
aprobación de precedentes de observancia
obligatoria.

86
 e. Promover la celebración de convenios para el
desarrollo de programas de capacitación, previa
autorización del Superintendente Nacional.

f. Gestionar ante los organismos competentes,

nacionales, internacionales o de cooperación
técnica internacional, la asignación de becas de
formación vinculadas con los fines institucionales,
previa autorización del Superintendente Nacional.

g. Organizar, conservar y mantener actualizada la

Biblioteca.

h. Efectuar la difusión de las normas registrales y

preparar campañas de orientación y divulgación de
éstas.

i. Las demás que le sean asignadas.

2.2.4.3. Organización Territorial.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

(SUNARP) posee una oficina registral central
(denominada la Oficina Registral de Lima y Callao), y
oficinas registrales descentralizadas ubicadas en todo
el ámbito geográfico regional del Perú. Todas
administran su propio patrimonio y poseen autonomía
registral, administrativa y económica4.

4
Los registros públicos que integran el sistema financiarán su presupuesto con los ingresos que se generen
por la aplicación de sus tasas registrales, donaciones, legados, transferencias y otros recursos
provenientes de instituciones públicas y privadas y de la cooperación técnica y financiera internacional,
aceptada de acuerdo a ley, así como con sus ingresos financieros. Artículo 4 de la Ley 26366.
87
2.2.4.4. Zona registral N° IV sede Iquitos.

En nuestro ámbito Regional (Loreto), posee una Oficina

Registral, que constituye un órgano desconcentrado de la
SUNARP, denominado Zona Registral N° IV con
Dirección en Jr. Arica N° 564 – Iquitos.

Esta zona Registral tiene a su cargo la inscripción y la

publicidad de los hechos, actos y contratos que han
cumplido los requisitos de ley.

Además tiene una Oficina Registral en la ciudad de

Yurimaguas y oficinas receptoras en Convenio con las
respectivas Municipalidades que a continuación
señalamos: Requena, Nauta, Contamana,
Caballococha.

2.2.4.5. Organización jerárquica.

Según el artículo 5° del ROF vigente para el cumplimiento

de sus funciones y objetivos la SUNARP, cuenta con las
unidades orgánicas siguientes:

2.2.4.5.1. Alta dirección.

Consejo Directivo
Superintendencia Nacional
Secretaría General

2.2.4.5.2. Órgano consultivo.

Comisión Consultiva

88
2.2.4.5.3. Órgano de control institucional.

Órgano de Control Institucional

2.2.4.5.4. Órgano de defensa jurídica institucional.

Procuraduría Pública

2.2.4.5.5. Órganos de asesoramiento.

Oficina General de Asesoría Jurídica

Oficina General de Planeamiento y Presupuesto

Oficina de Presupuesto
Oficina de Planeamiento

2.2.4.5.6. Órganos de apoyo.

Oficina General de Administración

Oficina de Abastecimiento
Oficina de Contabilidad
Oficina de Tesorería

Oficina General de Tecnologías de la

Información.
Oficina General de Comunicaciones.
Oficina General de Recursos Humanos.

2.2.4.5.7. Órganos de línea.

Dirección Técnica Registral

89
 Subdirección de Catastro Registral
Subdirección Normativa Registral
Subdirección de Operaciones Registrales
Subdirección de Capacitación Registral

2.2.4.5.8. Órgano de segunda instancia administrativa

registral.

Tribunal Registral

2.2.4.5.9. Órganos desconcentrados.

Zona Registral N. º I – Sede Piura

Zona Registral N. º II – Sede Chiclayo
Zona Registral N. º III – Sede Moyobamba
Zona Registral N. º IV – Sede Iquitos
Zona Registral N. º V – Sede Trujillo
Zona Registral N. º VI – Sede Pucallpa
Zona Registral N. º VII – Sede Huaraz
Zona Registral N. º VIII – Sede Huancayo
Zona Registral N. º IX – Sede Lima
Zona Registral N. º X – Sede Cusco
Zona Registral N. º XI – Sede Ica
Zona Registral N. º XII – Sede Arequipa
Zona Registral N. º XIII – Sede Tacna
Zona Registral N. ° XIV – Sede Ayacucho

90
 Figura N° (a) Organigrama de la SUNARP
91
2.2.5. El procedimiento registral.

2.2.5.1. Definición.

De acuerdo con un definición del Diccionario Jurídico

podríamos definir el procedimiento registral como “El
conjunto de actuaciones realizadas desde el momento en
que se solicita la registración de un título hasta el
momento en que el registrador resuelve esta petición,
suspendiendo, denegando o practicando el asiento
solicitado” (Diccionariojuridico.mx). Por otro lado Pinedo
M. (2015) “El procedimiento registral es aquella
consecución de actos que realizan las personas para
“Inscribir el Título en el Registro”, siendo esto su finalidad,
la inscripción del título sirve para brindar seguridad
jurídica frente a terceros respecto del acto que se
inscribe”. Revisando estas dos definiciones antes
prescritas y estando de acuerdo en lo señalado
podríamos definir el Procedimiento Registral como el
conjunto de actos y etapas que son preciso cumplir para
practicar un asiento en el registro la misma que se rige
por la petición de inscripción, la presentación de los
documentos y la calificación del registrador.

2.2.5.2. Naturaleza jurídica.

La naturaleza jurídica del procedimiento registral se

encuentra regulada por el artículo 1° del RGRP, el cual
prescribe que “El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento

92
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción”.

Dentro de su naturaleza jurídica el procedimiento registral,

tiene dos características básicas: por un lado es especial
y por el otro es de naturaleza no contenciosa.

Es especial porque en el procedimiento registral se aplica

legislación registral y no de otra naturaleza, así lo señala
Ríos Gil (s.f.) “Es especial porque los actos del
procedimiento registral son propios y no se aplica otras
reglas como las de la Ley General de Procedimiento
Administrativo”. Sin embargo, cuando señala que es de
naturaleza no contenciosa se refiere a que en el
procedimiento registral no hay litigio o más partes con
intereses opuestos, ni tampoco se pretende aclarar
incertidumbre jurídica.

De lo antes mencionado se puede colegir que de la norma

antes prescrita, dentro de su estructura lógica señala “(...)
No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción”
por lo tanto no cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento registral.

Esto significa que el Registrador puede rechazar o no

tomar en cuenta al momento de calificar los
documentos presentados para su inscripción, los
“dichos” o “documentos” que no integran el título
presentado al registro. Asimismo no se admiten
oposiciones a la inscripción. En este sentido el
Registrador tiene la obligación de recusar todas las
solicitudes que busquen ese fin ya que no forman
parte del procedimiento. Este pronunciamiento del
Registrador es irrecurrible según el segundo párrafo
del artículo 1° del Texto Único Ordenado del

93
 Reglamento General de los Registros Públicos (Ríos
Gil s.f.).

2.2.5.3. Finalidad del Procedimiento Registral.

La finalidad del procedimiento registral es la inscripción

del título en el registro, y se inicia con la presentación de
este en la oficina del diario.

Es el RGRP, aprobado por Resolución 126-2012-

SUNARP-SN, el que define los pasos de todo
procedimiento de inscripciones, desde la presentación del
título en el diario, hasta la inscripción de la misma. En
ese sentido, la inscripción del título consiste en la
presentación de una solicitud dirigida al Registrador
Público competente para que inscriba el acto jurídico, acto
administrativo, o judicial, dependiendo de la naturaleza de
su pretensión, para ello dicha solicitud debe cumplir con
todos los requisitos que señala la ley, presentar la
solicitud conforme al formato que establecido por la
SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales),
otros documentos que el Registrador Público lo solicite, y
que se presente dentro del plazo establecido. Empero,
para que se efectúe el procedimiento registral se debe
llevar a cabo un acto jurídico previo, el cual puede ser la
celebración de un contrato, resolución administrativa o
judicial, etc., dependiendo el caso.

Asimismo, establece los presupuestos y requisitos para

interponer los recursos impugnatorios respectivos, a las
calificaciones negativas, como la Reconsideración y la
Apelación, a las decisiones en primera instancia de los
registradores públicos y abogados certificadores en

94
 materia de publicidad registral, los que serán resueltos en
segunda y última instancia por el Tribunal Registral

2.2.5.4. Procedimiento Registral en Primera Instancia.

2.2.5.4.1. Inicio del Procedimiento Registral.

Se inicia el procedimiento registral con la

presentación de la solicitud a través de un
formato que la SUNARP ha diseñado conforme a
la ley, el cual debe ir acompañado con el
documento que señala el derecho que desea
registrar de conformidad con los requisitos
señalados en los artículos 31 y 32 del TUO del
Reglamento General de los registros Públicos. El
derecho a registrar sería “Inscripción de un bien
inmueble” en el cual queda registrado que la
persona que es el titular de dicho derecho es el
propietario. Cabe señalar que la solicitud es de
acuerdo al principio de rogación en donde las
inscripciones de los registros no se realizan de
oficio sino es a petición de parte por lo que el
presentante (solicitante de la inscripción) tiene la
facultad de interponer recursos impugnatorios
conforme a la ley.

Debe constar en libro diario, el cual es un libro

registral, en la que se consigna de manera
estrictamente cronológica el ingreso o
presentación de las solicitudes de inscripción de
títulos, generándose con ello la redacción del
asiento de presentación del título. La vigencia y
prorroga del asiento de presentación según el

95
 artículo 25 del RGRP, tiene como regla general
una vigencia de 35 días hábiles, sin embargo
puede ser prorrogado en forma automática por
25 días para efectos de subsanar las
observaciones, pago de mayor derecho o se
emita algún informe técnico respectico en los
casos previstos en la Resolución No 296-2004-
SUNARP/SN5. También se contempla la
prórroga de oficio de hasta 60 días adicionales al
plazo ordinario, se produce como lo indica el
Reglamento General, es decir, por causas
objetivas y extraordinarias. Incluso la prórroga
por apelación y subsanaciones fijadas por el
Tribunal Registral.

2.2.5.4.2. Calificación Registral.

Es un deber derecho de los órganos de primera

y segunda instancia y que se encuentra definido
por el Artículo 31 del RGRP, implica la
evaluación integral del títulos presentados a los
registros que tiene por objeto determinar la
procedencia de su inscripción. Es autónoma en
las resoluciones que expida, más debe estar
rodeada de garantías y debidamente
fundamentada, es personal e indelegable sujetos
a los principios y garantías del sistema registral.

5
La Resolución Nº 296-2004-SUNARP-SN señala lo siguiente: Considerando que, en la primera
parte del primer párrafo del artículo 9º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
aprobado por Resolución Nº 540-2003-SUNARP/SN y modificado por Resolución Nº 215-2004-
SUNARP/SN, se establece como regla general que los títulos en virtud de los cuales se solicita
la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su
modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro.
96
El Registrador Público, dentro del plazo de ley,
calificará la solicitud bajo el principio de
Legalidad regulado en el artículo V del Título
Preliminar del RGRP, en donde dentro del
plazo de 7 días hábiles contados a partir del día
siguiente al asiento de presentación examina y
revisar cada uno de los documentos
presentados por el presentante. La calificación
puede ser positiva o negativa; es positiva
cuando el presentante ha cumplido con todos
los requisitos y no ha existido ninguna
observación a sus documentos, por lo tanto se
admite su solicitud y se pasaría a registrar el
título de su pretensión, y puede ser negativa
cuando la solicitud es rechazada por el
Registrador Público, en este caso dicho
funcionario público procede a observar, liquidar
y tachar el título.

En el caso de que dé como resultado de la

calificación de la solicitud presentada por el
"Presentante" haya sido negativa, el
Registrador Público deberá especificar el
fundamento por el cual declara INADMISIBLE,
siendo cualquiera de ellos: Observación,
Liquidación, y Tachar el título. (PRP)

Respecto de la observación y liquidación del

título la subsanación de pagos de derechos
puede ser efectuada hasta el sexto día anterior
al vencimiento de la vigencia del asiento,
contando el registrador 5 días hábiles para
proceder con la calificación de la inscripción
respectiva.

97
2.2.5.4.3. Conclusión del Procedimiento.

De lo expuesto líneas arriba, se puede señalar

que se inscribe el título cuando el asiento
registral exprese el acto jurídico empleado; es
decir, que surja o emana del derecho o acto que
se inscribió, asimismo, en los asientos va a
constar las partidas electrónicas las cuales
llevan un código de acuerdo a cada caso que
ingresa o registra el sistema de la SUNARP para
el caso de la inscripción de títulos. En el asiento,
su contenido debe ser el siguiente: primero debe
de haber un resumen del derecho o acto inscrito,
especificando datos relevantes, segundo, debe
el documento, fecha, hora y N° del título,
derechos pagados (tasa registral), la fecha de la
inscripción del título y el nombre del registrador.
Posterior al asiento, se efectúa la anotación
de inscripción el cual consiste en que por cada
título inscrito se extenderá una anotación por
duplicado, es decir como si fuera copias de las
cuales una va dirigida al archivo y otra al
presentante (solicitante); todos los aspectos
anteriores tendrán que realizarse dentro del
plazo de 7 días primeros a la presentación.

La finalidad del procedimiento registral es la

inscripción del título presentados a los
registros públicos. Entonces la primera forma
de conclusión del procedimiento registral es la
inscripción. No obstante, el registrador
verificar que no haya obstáculos que impidan
la inscripción. De lo contrario si los
documentos son inválidos o imperfectos

98
 formulará las observaciones si es que los
defectos encontrados son subsanables o
tachará sustantivamente si estos defectos son
insubsanables. El interesado tiene un plazo
que puede variar, cuando el interesado no
cumple con subsanar caduca la vigencia del
asiento de presentación aquí se presenta la
segunda forma de conclusión del
procedimiento registral, esto es la tacha por
caducidad del plazo de vigencia del asiento
de presentación. Asimismo una cuarta opción
que tiene el usuario es apartarse del
procedimiento registral solicitando el
desistimiento. (Ríos Gil, s.f).

2.2.5.5. Procedimiento Registral en Segunda Instancia.

2.2.5.5.1. Recurso de apelación.

En segunda instancia, el procedimiento registral

se inicia cuando el presentante (solicitante de la
inscripción del título) está en desacuerdo
respecto a las decisiones de los Registradores
Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones
del título, por lo que el presentante interpone
ante el Registrador que efectuó la calificación,
dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, el Recurso de Apelación, para ello
debe cumplir con el plazo, caso contrario el
Tribunal Registral lo declarará improcedente por
extemporáneo. Este recurso o medio
impugnatorio procede respecto a las decisiones
de los Registradores Públicos que pueden ser

99
 las observaciones, las tachas o las liquidaciones
del título.

El Recurso de Apelación debe formularse por

escrito indicando claramente el número del
título, fecha de presentación, Registro al que
corresponde, fundamentos de hecho y de
Derecho en que se sustenta. Debe estar
autorizado por abogado, además de los
requisitos exigidos en la norma. El Informe
Oral si bien es cierto no está previsto en la
ley, existe jurisprudencia reiterada respecto
de la posibilidad de solicitar al Tribunal
Registral, día y hora para un Informe Oral en
breve plazo y así poder fundamentar la
apelación en audiencia pública.(Novoa,s. f.,
p.4)

2.2.5.5.2. Requisitos de admisibilidad.

Según Flores (s.f.) y conforme a lo señalado en

el art. 145° del RGRP son requisitos de
admisibilidad del recurso:

 Indicación del registrador ante quien se

interpone.

 Nombre, datos de identidad y domicilio del

apelante.

 La decisión respecto del cual se recurre y el

Nº del título.

100
  Los fundamentos de la impugnación y estar
autorizado por abogado.

 El recibo de pago por apelación y

presentarlo por la Oficina de trámite
documentario.

Recibido el recurso, el registrador efectuara

la anotación de la apelación en la partida y
remitirá al tribunal acompañado del título en un
plazo de 3 días.

Desistimiento en segunda instancia conforme al

Art. 149 del RGRP el desistimiento puede ser del
recurso y de la rogatoria que puede ser parcial,
por escrito con firma legalizada. (p.84)

2.2.5.5.3. Calificación del recurso de apelación.

Luego de que el apelante, dentro del plazo de

tres días de ingresado el recurso de apelación,
tendrá la opción de solicitar o pedir informe oral,
esta actuación consiste el presentante (en
primera instancia) solicitará la palabra para
explicar sobre los hechos relevantes que cree
conveniente para la solución de su petición.
En esa secuencia, concluida el informe oral, el
Presidente del Tribunal Registral va a asignar a
uno de sus vocales para que actúe como
ponente, posterior a ello se inicia el debate y las
votaciones para confirmar o no la petición del
presentante (en primera instancia).

101
2.2.5.5.4. Consecuencias de la calificación.

Para que se apruebe la pretensión del apelante,

se necesitará de 2 votos conformes de los
vocales, el plazo para emitir una respuesta
(resolución) sobre su recurso de apelación será
de 30 días en donde se le notificará, sin
embargo, en relación al plazo, no
necesariamente se cumple, puede hasta
prorrogarse.

2.2.5.5.5. Pronunciamiento (Del Tribunal Registral).

 Confirmando parcial o totalmente la decisión

del Registrador Público.

 Revocando parcial o totalmente la decisión del

Registrador Público.

 Declarando Improcedente o Inadmisible la

Apelación.

 Declarando Admisible (Aceptando) o

Denegando total o parcialmente el
desistimiento.

2.2.5.5.6. Ejecución de resoluciones.

Flores (s.f.) señala:

a. Si el tribunal ordena la inscripción y los

derechos se encuentran pagados, el

102
 registrador procederá extender los
asientos, plazo 2 a 10 días si es
complejo.

b. Si los Derechos no se encuentran

pagados tiene un plazo de 10 días, si
paga el registrador extiende el asiento (5
días) si no paga caduca la vigencia del
asiento.

c. Si se confirma la observación tendrá 15

días para levantarlas si cumple el
registrador extenderá el asiento (5 días),
en caso de no estar de acuerdo y no
subsanar podrá interponer demanda
contencioso administrativa, al igual
cuando se declare inadmisible o
improcedente el recurso.

d. En los casos que proceda la impugnación

judicial, contra las resoluciones del
tribunal registral, el asiento de
presentación del título apelado se
mantendrá vigente 15 días adicionales al
plazo para interponer la demanda
contencioso administrativa (3
meses) para efectos de anotar la
demanda.

Anotada la demanda o vencido el plazo

sin interponerla caduca el asiento de
presentación y se efectuará la tacha y se
levanta la anotación de la apelación.
103
 En caso que se ampare la demanda los
efectos de las inscripciones se retrotraen
a la fecha del asiento de presentación. (p.
86)

2.2.6. Distribución de registros agrupado en la Sunarp.

La SUNARP, tiene distribuido los registros de personas jurídicas y

naturales y el registro de bienes tal y como lo estructura Alca que a
continuación detallamos:

2.2.6.1. Registro de Personas Jurídicas y Naturales.

En estos registros actualmente se utiliza la técnica del

folio personal conforme a su propia naturaleza, de tal
manera que en cada uno de los registros que la integran
se aplica dicha técnica de inscripción.

El Registro de Personas Jurídicas es el registro

encargado de la inscripción y publicidad de los actos y
contratos referidos a Personas Jurídicas. Unificadas a los
siguientes Registros:

 Registro de Personas Jurídicas: en el que se

inscribe las asociaciones, fundaciones,
cooperativas, comunidades campesinas y nativas,
entre otras.

 Hidrocarburos: en este registro se inscriben en

otros actos los contratos de contratistas y
subcontratistas de servicios petroleros, así como

104
 los contratos de servicio de explotación,
vinculados a dichos entes jurídicos.

 Registro de sociedades: se inscriben sociedades

anónimas, sociedades comerciales de
responsabilidad limitada, sucursales, entre otros.

 Registro de Personas Individuales de

Responsabilidad Limitada: en el cual se
inscriben la constitución de esta empresa y
nombramiento de gerente entre otros.

El Registro Personal se inscribe y publican los actos y

contratos referidos a personas naturales por lo que se
compone de los siguientes registros:

 Registro de Mandatos y Poderes: se inscriben

los mandatos y poderes otorgados por personas
naturales, sus modificaciones, extinciones, entre
otros actos. Es un registro Declarativo, no
obligatorio y de Oponibilidad frente a terceros.

 Registro de Testamentos: se inscriben los

otorgamientos de testamentos, sus
modificaciones, ampliaciones, revocaciones y
otros actos. Aquí la inscripción es obligatoria pero
no constitutiva.

 Registro de Sucesiones Intestadas: se inscriben

las anotaciones preventivas de las solicitudes o las
demandas de sucesiones intestadas, así como las
actas notariales y sentencias que declaran las

105
 sucesiones intestadas. la inscripción es obligatoria
pero no constitutiva.

 Registro Personal: se inscriben divorcios,

separación de patrimonio y sustitución,
declaraciones de insolvencia entre otros actos.

 Registro de Comerciantes: se inscriben a las

personas naturales que se desempeñan como
comerciantes.

 Registro de Gestión de Intereses: se inscribe el

Gestor Profesional, la prórroga de su inscripción,
los actos de gestión del Gestor de Interés propio,
entre otros.

2.2.6.2. Registro de Bienes.

Tanto en los registros de la Propiedad Inmueble como la

Mueble, el registro de los actos, contratos y derechos
vinculados a estos, no es constitutiva, sino es declarativa
para efectos de lograr oponibilidad frente a terceros
pudiendo ser en algunos casos obligatorios.

El Registro de Propiedad Inmueble es el encargado de

la inscripción y publicidad de los actos y contratos sobre
bienes inmuebles como por ejemplo terrenos, casas
edificios, predios, etc., comprende los siguientes registros:

 Registro de Predios: que unifica el Registro de

Propiedad Inmueble, Registro Predial y la Sección
Especial de Predios Rurales. En este registro se

106
 inscriben las transferencias de propiedad,
declaratorias de fábrica, urbanizaciones,
hipotecas, primeras de dominio, embargos y
demandas referidas a predios urbanos y rurales.
En virtud a la unificación también se inscribe el
derecho de propiedad y otros derechos o actos
relativos a predios de pueblos jóvenes,
urbanizaciones populares entre otros.

 Registros de Derecho Mineros: se inscriben las

concesiones, transferencias, fraccionamientos,
acumulaciones, entre otros actos.

 Registros de Concesiones para la Explotación

de Servicios Públicos: se inscriben las
concesiones, hipotecas entre otros actos.

El Registro de bienes muebles, en el cual se realizan

inscripciones de los actos y contratos referido a ciertos
bienes muebles identificables. Se integra por los
siguientes registros:

 Registro de Propiedad Vehicular: se inscribe la

inmatriculación del vehículo, transferencia de
propiedad, anotaciones o cancelaciones de
embargos, cambios de características otros actos.
Es un registro obligatorio, no constitutivo, pero de
oponibilidad a terceros.

 Registro de Buques: se inscriben los buques, sus

transferencias y cargas, etc., entre otros.

107
  Registro de Embarcaciones Pesqueras: en este
Registro se inscriben las embarcaciones de pesca,
sus transferencias y cargas, entre otro.

 Registro de Naves y Aeronaves: se inscriben las

aeronaves, transferencias de dominio, contratos de
arrendamiento, gravámenes, entre otros.

 Registro Mobiliarios de Contratos: se inscriben

todos los actos a los que se refiere el artículo 32° de
la Ley de Garantía Mobiliaria, Ley N° 28677, que
recaigan sobre bienes muebles no registrados.

2.2.7. Las comunidades nativas y la inscripción de actos y derechos.

La Constitución Política del Perú en el artículo 89º establece que las

Comunidades Nativas tienen existencia legal y personería jurídica.
Reconoce su autonomía organizativa, trabajo comunal, uso y libre
disposición de sus tierras, así como en lo económico y
administrativo, dentro del marco que la ley establece. La propiedad
de sus tierras es imprescriptible, salvo caso de abandono. Asimismo
pueden elegir libremente a los integrantes de sus juntas directivas,
definir su estructura, duración, funciones y demás atribuciones que
le corresponden a este órgano de gobierno.

La Convención Americana sobre Derechos Humanos (CADH)

establece en su Artículo 2º que los Estados se comprometen a
respetar los derechos y libertades reconocidos en ella y a garantizar
su libre y pleno ejercicio a toda persona que esté sujeta a su
jurisdicción, sin discriminación alguna. El Estado tiene el deber de
adecuar su derecho interno, procedimientos constitucionales,
medidas legislativas o de otro carácter a los estándares de la
Convención, para hacer efectivos tales derechos y libertades como
108
el derecho al reconocimiento de la personería jurídica y el derecho a
la autonomía organizativa. En ese sentido, Registros Públicos
cumple una labor trascendental en tanto brinda publicidad de sus
representantes elegidos y demás actos de organización interna a fin
de hacerlos oponibles frente a terceros.

Respecto al territorio, la Corte Interamericana de Derechos

Humanos (Corte IDH) señala que el término “territorio” se refiere a la
totalidad de la tierra y recursos naturales que los pueblos indígenas
utilizan tradicionalmente, la cual no se restringe al núcleo de sus
casas de habitación, sino también al área física donde desarrollan
actividades ligadas a su tradición cultural. Por lo que, la ocupación
tradicional de estas tierras y las tierras circundantes, debe bastar
para obtener el reconocimiento estatal de su propiedad.

En el Artículo 14º del Convenio 169 de la OIT establece que los

gobiernos deben establecer procedimientos para la identificación de
las tierras y medidas para proteger sus derechos de propiedad y
posesión sobre tierras que tradicionalmente ocupan. Estos
procedimientos pueden ser la demarcación, otorgamiento de títulos y
acuerdos de autogobierno o regímenes de coadministración; acorde
con el derecho consuetudinario de las comunidades nativas.
Asimismo, el ejercicio de los derechos colectivos de las
Comunidades Nativas ante la sociedad nacional se efectúa a través
de las autoridades que las representan en diversos ámbitos de
interés público; como son, lo político, económico, jurídico y
administrativo.

En tal sentido, los límites de ese territorio pueden determinarse

previa consulta con las comunidades vecinas. Por ello, el derecho de
los pueblos indígenas sobre identificación, delimitación,
demarcación, titulación y protección de las áreas pertenecientes a
sus pueblos; nace del derecho a la propiedad que estos tienen sobre
sus tierras y en esta dimensión, si bien Registros Públicos no es el

109
responsable de la titulación de las mismas, colabora decididamente
en la protección de tales derechos al publicitar los límites de dichos
espacios y los actos de administración que los sustentan.

De otro lado, de conformidad con los Artículos 134° y 2016º del

Código Civil, se ha formulado una remisión a la legislación especial
respecto a la problemática civil de las comunidades con carácter
general, como a las cuestiones específicamente referidas a la
inscripción registral de su personería y de los actos consiguientes.
Sin embargo, se ha advertido que los procedimientos especiales
previstos para la inscripción registral de los actos comunales, no se
adecuan a la cosmovisión, costumbres y autonomía organizativa de
estos pueblos indígenas.

Por estos motivos, las formalidades registrales que se exigen para la

inscripción de los principales actos y derechos de las Comunidades
Nativas en muchas ocasiones no son compatibles con el
funcionamiento consuetudinario de las instituciones tradicionales de
gobierno de las Comunidades. Por ello, la necesidad de establecer
lineamientos especiales y flexibles que faciliten el acceso de las
Comunidades Nativas a los servicios de los Registros Públicos.

En ese sentido, y atendiendo a lo establecido en el Convenio 169 de

la OIT, mediante Resolución del Superintendente nacional de los
registros Públicos Nº 122-2013-SUNARP/SN aprueba la Directiva
que regula la inscripción de los actos y derechos de las
comunidades nativas y tiene como finalidad regular en forma integral
los actos y derechos de las comunidades nativas y es da
uniformidad a los criterios de calificación registral para una correcta
función registral que facilite y viabilice la inscripción de dichos actos
en el Registro de Personas Jurídicas y en el Registro de Predios.

Asimismo la guía general para la inscripción de actos y derechos de

las comunidades nativas publicadas por la Superintendencia

110
Nacional de Registros Públicos, menciona que la Constitución
Política del Perú establece que las Comunidades Nativas cuentan
con existencia legal y personería jurídica. Por lo tanto, son
autónomas en su organización, trabajo comunal, uso y libre
disposición de sus tierras, así como en lo económico y administrati-
vo, dentro del marco que la ley establece.

Por otro lado, menciona que la elección de los miembros de la Junta

Directiva de la Comunidad Nativa, definir su estructura, duración,
funciones y demás atribuciones que le corresponde debe realizarse
de acuerdo con su derecho consuetudinario, las disposiciones
previstas en la Constitución Política del Perú, el Convenio N° 169 de
la OIT, la Ley de Comunidades Nativas y de Desarrollo Agrario de
las Regiones de Selva y Ceja de Selva y su Reglamento, y la
Directiva que regula la inscripción de los Actos y Derechos de las
Comunidades Nativas aprobada por la SUNARP.

Las comunidades nativas y campesinas pueden inscribir los

siguientes actos:

2.2.7.1. Actos inscribibles en el registro de personas

jurídicas.

 Reconocimiento, es el primer acto, la primera

inscripción en el Registro de Personas Jurídicas. Con
dicha inscripción la Comunidad Nativa tiene existencia
ante los Registros Públicos y puede, a partir de ese
momento, solicitar la inscripción de los acuerdos que
adopte su asamblea.

 Elección de representantes, las Comunidades

Nativas deben elegir a sus representantes de acuerdo
con su derecho consuetudinario (Junta Directiva,
apoderados, etc.), e inscribirlos en el Registro de
111
 Personas Jurídicas. La inscripción de los
representantes otorga vida jurídica a la comunidad y le
permite firmar convenios con terceros.

 Estatuto, es el documento que contiene las reglas

internas que determinan qué se debe o no hacer y
cómo debe funcionar una Comunidad Nativa. Las
modificaciones totales o parciales del Estatuto también
se inscriben.

 Resoluciones judiciales, se inscriben las decisiones

judiciales producto de algún conflicto al interior de la
comunidad.

2.2.7.2. Actos inscribibles en el registro de propiedad

inmueble.

Respecto al territorio de las Comunidades Nativas, la

Corte Interamericana de Derechos Humanos Corte IDH
señala que el término “territorio” se refiere a la totalidad de
la tierra y recursos naturales que los pueblos indígenas
utilizan tradicionalmente, la cual comprende no solo las
casas donde viven o habitan, sino también el área física
donde desarrollan actividades ligadas a su tradición
cultural.

En ese sentido, el derecho de los pueblos indígenas sobre

identificación, delimitación, demarcación, titulación y
protección de las áreas pertenecientes a sus pueblos;
nace del derecho a la propiedad que estos tienen sobre
sus tierras. En atención a ello, la ocupación tradicional de
estas tierras y las tierras circundantes, debe bastar para
obtener el reconocimiento estatal de su propiedad.

112
La propiedad territorial de las comunidades nativas se
encuentra garantizada en la Constitución Política del Perú
y en los tratados internacionales del cual el Estado
peruano es parte, pues las Comunidades Nativas tienen
existencia legal y son personas jurídicas. Para proteger el
territorio comunal, este debe inscribirse en la SUNARP.
Para poder inscribir nuestro derecho de propiedad
previamente debemos tener la Inscripción del
reconocimiento como persona jurídica de nuestra
Comunidad Nativa en la SUNARP.

El objetivo de inscribir la propiedad de la Comunidad

Nativa en la SUNARP, es el saneamiento físico legal de la
tierra, y el registro del derecho de propiedad.

Las ventajas de inscribir el territorio de una comunidad

Nativa en la SUNARP significa: El acceso a las tierras:
La relación comunero comunidad. Uso: Agrícola,
pecuario, forestal y construcción de inmuebles. Disfrute:
Aprovechar de la cosecha, productos ganaderos,
productos del bosque, recolección, caza y pesca.
Disposición: Uso comunal.

El trámite de inscripción del territorio de una Comunidad

Nativas se puede realizar en la oficina registral del
domicilio de la Comunidad Nativa y en los casos en que el
territorio este ubicado en el ámbito territorial de más de
una oficina registral, la inmatriculación se realizará en la
oficina registral del domicilio de la comunidad nativa. El
Registrador requerirá informe técnico a las áreas de
catastro de las oficinas registrales involucradas.

113
2.3. MARCO CONCEPTUAL.

2.3.1. Comunidad.

Es un conjunto heterogéneo de familias y hogares formada por

hombres y mujeres en donde se establecen relaciones sociales,
productivas, reproductivas, culturales, religiosas, étnicos, etc.
determinadas históricamente. Una comunidad define, comparte y
delimita un espacio geográfico, le asigna un nombre, establece una
autoridad, produce dirigentes, se dota de infraestructura y se inserta
como tal en el resto del país.

Para propósitos de este estudio se define a la comunidad como el

conjunto de personas conglomerado social que habitan en un
espacio geográfico común y que comparten una infraestructura
física y de servicios y mantienen relaciones sociales, productivas y
culturales permanentes. Con este concepto se quiere identificar el
alcance espacial y social de un conglomerado humano dentro de
límites definidos por la propia comunidad (M.C, s.f.).

Una Comunidad puede ser un centro poblado, un caserío, un barrio,

puede estar organizada en juntas de vecinos, juntas para la solución
de problemas puntuales, disponer de una autoridad, etc. En este
caso se tiene la comunidad normativa, que es una comunidad
organizada en un sistema social permanente. En el caso de las
comunidades indígenas existen autoridades y formas de
organización propia.

2.3.2. Registro público.

Institución o acción establecida con fines de dar publicidad formal a

determinados hechos, circunstancias o derechos, que funciona bajo
regulación y control de la administración pública nacional, provincial,

114
 local o institucional, que prestan así un servicio en pro de la
transparencia jurídico.

2.3.3. Normatividad.

Reglas o preceptos de carácter obligatorio, emanados de una

autoridad normativa, la cual tiene su fundamento de validez en una
norma jurídica que autoriza la producción normativa, que tienen por
objeto regular las relaciones sociales y cuyo cumplimiento está
garantizado por el Estado.

115
 CAPITULO III. METODOLOGÍA

3.1. SISTEMA DE HIPÓTESIS.

Hi : El nivel de conocimiento del derecho registral en autoridades

comunales de la provincia de Maynas durante el año 2015, es
regular

Ho : El nivel de conocimiento del derecho registral en autoridades

comunales de la provincia de Maynas durante el año 2015, es
irregular.

3.2. VARIABLES.

3.2.1. Identificación de variable.

Nivel de conocimiento del derecho registral.

3.2.2. Definición de variables.

3.2.2.1. Definición conceptual.

Forma en que se entiende el derecho registral, de

acuerdo a las normativas vigentes

3.2.2.2. Definición operacional.

El nivel de conocimiento se medirá por puntuaciones

obtenidas de acuerdo a rangos establecidos

116
 3.2.2.3. Operacionalización de variables.

Variables Indicadores Índices

Procedimientos

Comprensión
Nivel de
Estructura Bueno
conocimiento
organizativa Regular
del derecho
Reconocimiento Malo
registral
Elaboración

Capacitación

3.3. TIPO Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN.

3.3.1. Enfoque de investigación.

Según el enfoque, la investigación es cualitativa, ya que se

analizarán datos cualitativos.

3.3.2. Tipo de investigación.

Teniendo en cuenta los objetivos formulados en la presente

investigación se considerará al estudio de tipo básico, ya que su
desarrollo en la parte teórica conceptual, se apoyará en el logro de
abstracciones

117
3.3.3. Nivel de investigación.

Por el nivel de la investigación será descriptivo, pues servirá para

identificar y comprender el comportamiento a nivel unidimensional de
la variable de estudio

3.3.4. Diseño de investigación.

El diseño de investigación corresponderá al no experimental (ex post

facto) de tipo transversal (Hernández, R, 2005), por lo siguiente.

No experimental (ex post facto).

Pues no habrá injerencia intencional del investigador para alterar el

comportamiento de las unidades de análisis, por el contrario, éstas
serán estudiadas en su estado natural. Asimismo, el análisis de la
relación entre variables se realizará luego de sucedido el hecho a
estudiar.

Transversal.

Será transversal, porque se desarrollará en un solo momento, que

representa un corte de la línea del tiempo.

M O

Donde:

M = La muestra a investigar

O = Observaciones de la variable
118
3.4. POBLACIÓN Y MUESTRA.

3.4.1. Población.

La población estará conformada por el total de autoridades

comunales de la provincia de Maynas en el año 2015

3.4.2. Muestra.

3.4.2.1. Tamaño de la muestra.

La muestra estará conformada por 18 unidades de

análisis, ya que al estar considerada dentro del rango de
muestras pequeñas se considera válido para el presente
estudio.

3.4.2.2. Técnica de muestreo.

El muestreo será por conveniencia, debido a la dificultad

existente para ubicas las unidades de análisis y las
características geográficas del ámbito de estudio.

3.5. PROCEDIMIENTOS, TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN

DE DATOS.

3.5.1. Procedimientos de recolección de datos.

Para el desarrollo de la presente investigación se deberá aplicar

instrumentos de recolección de datos que mida la variable de
estudio, para ello se procederá de la siguiente manera:

119
 a. Se solicitará la autorización formal a las unidades de análisis

b. Se procederá a recolectar la información durante dos semanas

aproximadamente con material impreso.

c. Para la aplicación de los instrumentos de recolección de datos

se empleará un tiempo aproximado de 05 minutos, por cada
unidad de análisis.

d. Luego de recolectado los datos, se procederá al procesamiento

de los mismos.

e. Posteriormente se analizará e interpretará los datos

previamente procesados.

f. Para no atentar contra la ética de la investigación y la

confidencialidad de la información vertida por los sujetos de
estudio, luego del análisis e interpretación de los datos, se
desechara el instrumento utilizado en la recolección de datos.

3.5.2. Técnicas de recolección de datos.

La técnica a emplearse para el desarrollo de la presente

investigación, será la entrevista, pues es la más apropiada para
recabar información del grupo con las características de la población
y la variable de estudio.

3.5.3. Instrumento de recolección de datos.

El instrumento a emplearse, es el cuestionario, el cual será aplicado

las unidades de análisis.

120
3.5.3.1. Construcción del instrumento

Para construir el instrumento definitivo para la recolección

de datos, se tuvo en cuenta las siguientes etapas:

 Determinación de objetivos.

 Formulación de hipótesis

 Establecimiento de variables

 Operacionalización de variables

 Planificación elaboración el instrumento

 Análisis del cuestionario, según la fuente ya

validadas.

Debido a la característica y alcance del constructo a

estudiar, es que se superó la fase de aproximación a la
población, pero no la de juicio de expertos, ni siendo la
validación racional (Supo, J., s.f.)

Además de poseer un instrumento validado, es posible

que los resultados pudieran ser inadecuados debido a una
inconsistente fiabilidad; por ello, se hizo necesario
determinar el grado en que los ítems están
correlacionados entre sí, empleándose para ello el
coeficiente alfa de Cronbach, obteniéndose un valor de
0,903; lo que significa que el coeficiente se encuentra
dentro de los promedios normales, y en el rango de muy
alto (Ruíz, C. s.f.)

121
De acuerdo a la propuesta de estudio, el instrumento
seleccionado fue una Escala Likert. Según afirma el autor
es una escala fijada estructuralmente por dos extremos
recorriendo un continuo desde favorable hasta
desfavorable con un punto medio neutral para cada
afirmación (Likert, 1932 citado por Casas, 1999).

Esta escala es un instrumento estructurado, de

recolección de datos primarios utilizado para medir
variables en un nivel de medición ordinal a través de un
conjunto organizado de ítems, llamados también
sentencias, juicios o reactivos, relativos a la variable que
se quiere medir, y que son presentados a los sujetos de
investigación con respuestas en forma de un continuo de
aprobación-desaprobación para medir su reacción ante
cada afirmación; las respuestas son ponderadas en
términos de la intensidad en el grado de acuerdo o
desacuerdo con el reactivo presentado y esa estimación
le otorga al sujeto una puntuación por ítem y una
puntuación total que permite precisar en mayor o menor
grado la presencia del atributo o variable (Blanco, 2000).

Ahora se hace una descripción del instrumento:

El instrumento de recolección de datos consta de diez

(17) ítems y está conformado por dos partes. Cabe
mencionar que con instrumento semejante, también se
medirá la percepción de los ciudadanos.

Las preguntas serán cerradas, las que a su vez tendrán

respuestas de opción múltiple.

Parte I: Aspectos generales.

122
 Comprende la descripción de los datos generales de los
fiscales; es decir, de cada unidad de análisis. Está
conformado por tres (03) reactivos que describirán la edad
y sexo y tiempo de servicios en que se distribuye la
muestra.

Parte II: Análisis de las variables de estudio.

El instrumento a emplearse, en esta parte consta de doce

(14) reactivos integrados en tres (03) dimensiones, que
medirán los indicadores de las variables de estudio a
través de la descripción siguiente:
De acuerdo a la variable:

 Capacitación: (ítems 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8). Comprende

las acciones tendientes al lograr el óptimo conocimiento
de las funciones de los registradores.

 Recursos (ítems 6, 7 y 8). Expresión de herramientas

con que se cuenta para el cumplimiento de funciones.

 Eficacia (ítems 9, 10, 11 y 12). Son las acciones para

desarrollar el trabajo con calidad.

3.5.3.2. Validez y fiabilidad del instrumento.

Para la aplicación de los instrumentos seleccionados en la

recolección de datos, previamente se aplicará una prueba
piloto a un espectro muestral conformado por 05
autoridades comunales, con cuyos resultados se verificará
la validez y confiabilidad del instrumento, para lograr su
aprobación en la recolección de datos.

123
 La validación de los instrumentos en la presente
investigación, será a través del juicio de expertos,
teniendo en cuenta la consistencia de contenidos del
instrumento.

La confiabilidad de los instrumentos se realizará a través

del coeficiente alfa de Cronbach.

Las preguntas serán cerradas; éstas serán sometidas a

revisión de tipo semántico y sintáctico.

3.6. TÉCNICAS PARA EL PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS.

3.6.1. Plan de tabulación.

Los datos fueron tabulados teniendo en cuenta la variable pre-

determinada y en relación al grupo de estudio.

Se calificó a los indicadores de las variables de estudio mediante los

siguientes criterios de evaluación.

 De acuerdo = 3
 Ni de acuerdo/Ni en desacuerdo = 2
 Nunca = 1

El método de medición de Likert consiste en la presentación a los

sujetos de una serie de ítems o enunciados ante los que tienen que
expresar su posición escogiendo una alternativa de respuesta entre
las ofrecidas. Una vez que el sujeto ha contestado todos los ítems, la
puntuación del sujeto en el cuestionario se determinó sumando y
promediando los valores de las alternativas de respuesta escogidas
ante cada ítem.

124
 Para definir la calificación de la variable, se consideró los siguientes
criterios:

Capacitación.

 Bueno : 18-21
 Regular : 13-<18
 Malo : 7-<13

Recurso.

 Bueno : 8-9
 Regular : 6-<8
 Malo : 3-<6

Eficacia.

 Bueno : 11-12
 Regular : 8-<11
 Malo : 4-<8

3.6.2. Plan de análisis.

Para el procesamiento estadístico de la información, se empleará lo

siguiente:

En un primer momento; la estadística descriptiva para resumir los

datos descriptivos de la muestra, encontrando las frecuencias de la
variable y medias estándar de la variable

125
En un segundo momento; se empleará la prueba t de student para
contrastar la hipótesis de estudio.

Para la presentación resumida de la información, se valdrá de

cuadros y gráficos estadísticos. El software que servirá para el
procesamiento estadístico de la información, será el SPSS
(Statistical package for social sciences) for Windows ver. 20.

126
 CAPITULO IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN

4.1. DISTRIBUCIÓN DE LA MUESTRA.

4.1.1. Distribución de la muestra según edades.

En cuanto a la distribución de edades, la muestra estuvo distribuida

por una ligera mayoría entre de 40 a 50 años que hicieron un
36,21%, seguido por menores de 40 años con un 32,76%; mientras
que la menor proporción se encontró en los mayores de 50 años que
alcanzó el 31,03% (Gráfico Nº 01).

127
4.1.2. Distribución de la muestra, según sexo.

De acuerdo al sexo, la gran mayoría perteneció al género masculino,

alcanzando el 70,69%; mientras que el femenino, sólo el 29,31%
(Gráfico Nº 02).

128
4.1.3. Distribución de la muestra, según experiencia laboral en el
cargo.

Según el tiempo de experiencia en el cargo, el 48,28%, tiene una

experiencia de 2 periodos; el 29,31% empieza su primer periodo; y,
el 22,41% más de dos periodos. (Grafico N° 03)

129
4.2. RESULTADO DESCRIPTIVO DE LA VARIABLE Y POR FACTORES.

La variable fue distribuida en tres factores, que son: capacitación, recursos

y eficacia;

4.2.1. Factor capacitación.

4.2.1.1. Los programas desarrollados en Iquitos para

capacitar a los registradores comunales son
apropiados.

En cuanto al ítem referido a que si los programas desarrollados en

Iquitos para capacitar a los registradores comunales son
apropiados (Cuadro Nº 01), muy pocos estuvieron de acuerdo
(12,1%); un porcentaje superior, se mostró en desacuerdo (41,4%);
mayor proporción mostro una opinión intermedia (46,6%). La
mayoría de los encuestados se muestran en desacuerdo con los
programas de capacitaciones.

Cuadro N° 01 Porcentaje
En desacuerdo 41,4

Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 46,6

Válidos
De acuerdo 12,1

Total 100,0

130
4.2.1.2. Considera que está capacitado para iniciar
adecuadamente la función de registrador.

El resultado de la capacidad para iniciar adecuadamente la función

de registrador, muestra que el 39,7% está en desacuerdo, y sólo el
8,6% de acuerdo. La mayoría, no puede iniciar el proceso registral
(Cuadro Nº 02).

Cuadro N° 2 Porcentaje
En desacuerdo 39,7
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 51,7
De acuerdo 8,6
Total 100,0

4.2.1.3. Usted recibió capacitación adecuada para seguir

eficientemente un proceso de registro.

Acerca de recibir capacitación adecuada para seguir eficientemente

un proceso de registro, el 36,2% están en desacuerdo; y, sólo el
12,1% de acuerdo (Cuadro Nº 03). Más de la mitad de los
encuestados, perciben que no recibieron una capacitación
adecuada para seguir proceso de registro.

Cuadro Nº 03 Porcentaje
En desacuerdo 36,2
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 51,7
De acuerdo 12,1
Total 100,0

131
4.2.1.4. Las capacitaciones sobre registros cumple con las
expectativas.

El cumplimiento de las expectativas que genera una capacitación,

muestra que el 31% se muestra en desacuerdo; y, el 10,3% de
acuerdo (Cuadro Nº 04). Las capacitaciones en la mayoría de los
casos no satisfacieron las expectativas.

Cuadro Nº 04 Porcentaje
En desacuerdo 31,0
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 58,6
De acuerdo 10,3
Total 100,0

4.2.1.5. Los objetivos de las capacitaciones son coherentes

con la logística disponible.

Si los objetivos de las capacitaciones son de acuerdo a la logística

con la que disponen, muestra que el 39,7% se muestra en
desacuerdo; y, el 8,6 de acuerdo (Cuadro Nº 05). No se cuenta con
logística apropiada que corresponda a lo que se espera lograr,
según las capacitaciones.

Cuadro Nº 05 Porcentaje
En desacuerdo 39,7
Ni de acuerdo/ni en 51,7
Válidos desacuerdo
De acuerdo 8,6
Total 100,0

132
4.2.1.6. Los registros forman parte del Derecho.

En cuanto al ítem referido a que si los registros forman parte del

derecho, (Cuadro Nº 06), el 13% estuvo de acuerdo; un porcentaje
inferior se mostró en desacuerdo (29,3%); menor proporción
mostro una opinión intermedia (56,9%).

Cuadro Nº 06 Porcentaje
En desacuerdo 29,3
Ni de acuerdo/ni en 56,9
Válidos desacuerdo
De acuerdo 13,8
Total 100,0

4.2.1.7. Los registradores se encuentran supeditados a los

jueces.

De acuerdo a cuadro N° 07, el 69,0 % estuvo de acuerdo en que

los registradores se encuentran supeditados a los jueces; mientras
que el 5,2% en desacuerdo; menor proporción mostro una opinión
intermedia (25,9%).

Cuadro Nº 07 Porcentaje
En desacuerdo 5,2
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 25,9
De acuerdo 69,0
Total 100,0

133
 Para determinar el nivel del factor capacitación, se empleó el
estadístico t de student, con una significancia α= 0,05% (t tabla= 1,96)
y un valor de prueba 14, el cual es asumido según el plan de
tabulación de resultados, con lo cual se considera una prueba de
dos colas para valores menores a la prueba (-1,96) y valores
mayores a la prueba (1,96). Además se debió formular lo siguiente:

Ho: El nivel de capacitación no es diferente de 14

Hi: El nivel de capacitación es diferente de 14

La fórmula empleada fue la siguiente:

𝑋− 𝜇
𝑡𝜇 =
2
√𝑆
𝑛
𝑔𝑙 − 𝑛 − 1

Con la resolución de las formulaciones anteriores se obtuvo un valor

t de -9,205<-1,96 (Cuadro Nº 08); es decir, el nivel de capacitación
es deficiente.

Cuadro Nº 08

Valor de prueba = 14
t gl Sig. Diferencia 95% Intervalo de
(bilateral) de medias confianza para la
diferencia
Inferior Superior
Capacita -9,205 17 ,000 -1,05172 -1,5526 -,5508
ción

134
4.2.2. Dimensión Recursos.

4.2.2.1. Cuenta con recursos tecnológicos.

Al referirse a contar con recursos tecnológicos (Cuadro Nº 09),

fueron muy pocos los que se mostraron de acuerdo (6,9%);
mientras que una mayor proporción en desacuerdo (63,8%); por
otra parte, más de la mitad manifestaron una opinión indeterminada
(29,3%). La mayoría de los encuestados afirman que no existe una
implementación tecnológica suficientemente adecuada para iniciar
un proceso registral.

Cuadro Nº 09 Porcentaje
En desacuerdo 63,8
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 29,3
De acuerdo 6,9
Total 100,0

4.2.2.2. Tiene acceso a internet o telefonía.

Al ítem referido al acceso a internet o telefonía, sólo el 6,9% se

mostró de acuerdo; mientras que más del doble de ésta proporción
se mostró en desacuerdo (74,1%); ni de acuerdo/ni en desacuerdo,
fueron más de la mitad (19,0%). Los resultados de muestran que
no existe acceso a internet o telefonía suficiente para que los
procesos registrales (Cuadro Nº 10).

135
 Cuadro Nº 10 Porcentaje
En desacuerdo 74,1
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 19,0
De acuerdo 6,9
Total 100,0

4.2.2.3. Los recursos materiales, son suficientes para que la

función de registrador sea eficiente.

Consultados si los recursos materiales son suficientes para la

función registral, el 3,4% se mostró de acuerdo; 12,1% se mostró
en desacuerdo; ni de acuerdo/ni en desacuerdo, fueron más de la
mitad (84,5%). Los resultados de muestran que existen recursos
materiales suficientes (Cuadro Nº 11).

Cuadro Nº 11 Porcentaje
En desacuerdo 84,5
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 12,1
De acuerdo 3,4
Total 100,0

Para determinar el nivel del factor recursos, se empleó el

estadístico t de student, con una significancia α= 0,05% (t tabla=

1,96) y un valor de prueba 6, el cual es asumido según el plan de

tabulación de resultados, con lo cual se considera una prueba de
dos colas para valores menores a la prueba (-1,96) y valores
mayores a la prueba (1,96). Además se debió formular lo siguiente:

136
 Ho: El nivel de recursos no es diferente de 6
Hi: El nivel de recursos es diferente de 6

La fórmula empleada fue la siguiente:

𝑋− 𝜇
𝑡𝜇 =
2
√𝑆
𝑛
𝑔𝑙 − 𝑛 − 1

Con la resolución de las formulaciones anteriores se obtuvo un valor

t de -3,062<-1,96 (Cuadro Nº 12); es decir, el nivel de recursos es
deficiente.

Cuadro Nº 12. Prueba para una muestra

Valor de prueba = 6
t gl Sig. Diferencia 95% Intervalo de
(bilateral) de medias confianza para la
diferencia
Inferior Superior
Recursos -3,062 17 ,003 -,46552 -,7700 -,1610

137
4.2.3. Dimensión eficacia.

4.2.3.1. Los registros realizados fueron validados en su

totalidad.

La opinión referida a la validación de procesos de registros

realizados, obtuvo un 74,1% que se mostró en desacuerdo; ante un
mínimo de 6,9% de acuerdo. La muestra encuestada encuentra
que los registros realizados no fueron validados (Cuadro N° 13).

Cuadro N° 13 Porcentaje
En desacuerdo 74.1
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 19,0
De acuerdo 6,9
Total 100,0

4.2.3.2. Según su percepción, los resultados de sus registros

tienen aceptación en la sociedad y en los usuarios.

Según la percepción sobre los resultados de su registro y su

aceptación en la sociedad y usuarios, el 84,5% se mostró de
acuerdo; el 12,1% ni de acuerdo/ni en desacuerdo. Se puede
afirmar que los usuarios y la sociedad aceptarán los resultados de
sus registros (Cuadro Nº 14).

138
 Cuadro Nº 14 Porcentaje
En desacuerdo 3,4
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 12,1
De acuerdo 84,5
Total 100,0

4.2.3.3. Las atribuciones son suficientes para sus funciones.

Consultados si sus atribuciones son suficientes para sus funciones,

más de la mitad se mostraron de acuerdo (69%); mientras que
solamente un 5,2% se mostró en desacuerdo; aquellos que
opinaron ni de acuerdo/ni en desacuerdo, alcanzaron el 25,9%. La
mayoría de los encuestados opinan sus atribuciones son
suficientes (Cuadro Nº 15).

Cuadro Nº 15 Porcentaje
En desacuerdo 5,2
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 25,9
De acuerdo 69,0
Total 100,0

4.2.3.4. Todos sus expedientes fueron resueltos.

Las opiniones acerca de la resolución de sus expectativas, el

63,8% estuvo de acuerdo; solamente el 6,9% en desacuerdo;
mientras que el 29,3% ni de acuerdo/ni en desacuerdo. Se
considera que sus expectativas fueron resultas (Cuadro Nº 16).

139
 Cuadro Nº 16 Porcentaje
En desacuerdo 6,9
Válidos Ni de acuerdo/ni en desacuerdo 29,3
De acuerdo 63,8
Total 100,0

Para determinar el nivel del factor eficacia, se empleó el estadístico t

de student, con una significancia α= 0,05% (t tabla= 1,96) y un valor
de prueba 8, el cual es asumido según el plan de tabulación de
resultados, con lo cual se considera una prueba de dos colas para
valores menores a la prueba (-1,96) y valores mayores a la prueba
(1,96). Además se debió formular lo siguiente:

Ho: El nivel de eficacia no es diferente de 8

Hi: El nivel de eficacia es diferente de 8

La fórmula empleada fue la siguiente:

𝑋− 𝜇
𝑡𝜇 =
2
√𝑆
𝑛
𝑔𝑙 − 𝑛 − 1

Luego de procesada la información, se obtuvo un valor t de -

4,327>1,96 (Cuadro Nº 17); con lo que se acepta la hipótesis nula;
asumiendo que el nivel de conocimiento de derecho registral es
deficiente.

140
Cuadro Nº 17. Prueba para una muestra
Valor de prueba = 8
t gl Sig. Diferencia 95% Intervalo de
(bila de medias confianza para la
teral diferencia
) Inferior Superior
Eficacia -4,327 17 ,000 -1,51724 -2,2194 -,8151

4.2.3.5. Resultado del conocimiento general.

Para determinar el nivel general del conocimiento de derecho

registral, se transformó los datos a través de la sumatoria de
puntuaciones por cada variable, luego posteriormente, se empleó el
estadístico t de student, con una significancia α= 0,05% (t tabla= 1,96)
y un valor de prueba 04, según el plan de tabulación de resultados,
se considera una prueba de dos colas para valores menores a la
prueba (-1,96) y valores mayores a la prueba (1,96), según gl=n-
1=18. Además se formuló:

Ho: El nivel de conocimiento de derecho registral no es

diferente de 04

Hi: El nivel de conocimiento de derecho registral es diferente de

04

La fórmula empleada fue la siguiente:

𝑋− 𝜇
𝑡𝜇 =
2
√𝑆
𝑛
𝑔𝑙 − 𝑛 − 1

141
 Luego de procesada la información, se obtuvo un valor t de -
7,707<1,96 (Cuadro Nº 18); con lo que se acepta la hipótesis nula;
asumiendo que el nivel de conocimiento de derecho registral es
deficiente.

Cuadro Nº 18. Prueba para una muestra

Valor de prueba = 4
t gl Sig. Diferencia 95% Intervalo de
(bilateral) de medias confianza para la
diferencia
Inferior Superior
Nivel de -7,707 17 ,000 1,20690 ,9293 1,4845
conocimient
o general

142
 CAPITULO V. DISCUSIÓN

La presente investigación si bien no existe, estudios anteriores en referencia al

tema de investigación en la que se pueda comparar la variable de estudio, esto
se asume, que en nuestra experiencia se ha podido determinar el estudio a
través de la muestra conformada por el total de autoridades distribuida por
edades, siendo en una ligera mayoría entre 40 y 50, ya que se encuentran
entre femenino y masculino y una experiencia laboral entre 5 a 10 años, siendo
que por parte de los que se encuesto sobre el nivel de capacitación estando en
su mayoría en desacuerdo por lo que el porcentaje supera a la mayoría
arrojando un resultado del nivel de capacitación desfavorable.

Asimismo, los encuestados en cuando a la dimensión recursos, optaron en su

mayoría estar en desacuerdo, siendo que el nivel de recursos es desfavorable.
Por otro lado en cuanto a la dimensión eficacia la misma que en su mayoría
estuvieron en desacuerdo por lo que el nivel de eficacia es desfavorable.

En consecuencia, en este contexto el nivel de conocimiento del derecho

registral en las autoridades comunales de Maynas no es favorable,
precisamente, la entidad registral esto es la SUNARP, no realiza
capacitaciones adecuadas a fin de fomentar el conocimiento de los principios y
normas especiales las cuales les sirva para un ordenado desarrollo de las
actividades relacionadas con el procedimiento registral en la SUNARP.

143
No obstante, en la presente investigación planteamos una propuesta de
optimización que permita a estas comunidades y autoridades comunales
acceder a los registros públicos, a fin de que dicha entidad contribuya a dar
mayor seguridad jurídica de los actos y derechos inscritos, puesto que el
Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con
el Derecho de Publicidad que emana una institución denominada los Registros
Públicos, dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y
verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos legitimados
para de ello.

Dado a los mecanismos eficaces que otorga el Registro, permite a los usuarios
del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad
sobre un bien merece todos los mecanismos de seguridad, para que pueda ser
objeto de un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo económico tanto
del propietario como de un país en general. En relación a este tema se
encuentra detallado en el Marco teórico de la presente investigación.

En cuanto a nuestra hipótesis es “El nivel de conocimiento del derecho registral

en autoridades comunales de la provincia de Maynas durante el año 2015 es
regulares y/o deficiente de regular”. Por lo que se llegó a un resultado
aceptando la hipótesis nula donde el nivel de conocimiento es deficiente de
regular.

Lo que se pretende lograr con la presente investigación, es contribuir con el

aporte conceptual y teórico a fin de que otros investigadores puedan ampliar y
relacionar sus conocimientos mediante la investigación científica, al margen de
la propuesta que planteamos en esta investigación.

144
 CAPITULO VI. RECURSOS FUENTES DE FINANCIAMIENTO Y
CRONOGRAMA.

6.1. RECURSOS Y PRESUPUESTOS.

RECURSOS DETALLES COSTO

investigador 0.00
Asesor 2.000.00
Humanos
Estadístico 200.00
encuestador 200.00
TOTAL 2.400
Papel 150.00
Lapiceros 20.00
Impresora 150.00
Internet 100.00
Materiales
Tinta 100.00
Data 50.00
Laptop 100.00
Encuadernado 180.00
Financieros Imprevistos 200.00
TOTAL 1.050
TOTAL* 3.450

* Fuente de financiamiento: Recursos Propios.

145
6.2. CRONOGRAMA DE ELABORACION DEL PROYECTO.

CRONOGRAMA POR MESES

AVTIVIDADES
2015 2016
PROGRAMADA
S
M A M J J A S O N D E F M A M J J A
Formulación del
protocolo de X X X
investigación
Elaboración de
los instrumentos
X
de recolección de
datos
Aplicación de la
X X
prueba piloto
Aprobación del
X
instrumento
Aprobación del
X
proyecto
Recolección de
X X X
datos
Procesamiento
X
de datos
Análisis e
interpretación de X
resultados
Elaboración y
presentación del X X X X X X
informe final
Sustentación X

146
 CAPITULO VII. CONCLUSIONES

7.1. CONCLUSIONES DE LA CARACTERÍSTICA MUESTRAL.

En cuanto a las edades la distribución de la muestra se mostró

homogénea, con una ligera mayoría por personas con edades entre 40 y
50 años; sin embargo esto no es significativo. Según al género la mayor
parte de la población la conforma el sexo masculino.

El tiempo de experiencia laboral que tienen la mayoría es de 1 en el cargo;

mientras que los que empiezan su primer periodo en el cargo son minoría.

7.2. CONCLUSIONES ESPECÍFICAS.

7.2.1. Conclusiones del objetivo a) Identificar los indicadores de

conocimiento sobre derecho registral.

a) Los indicadores de conocimiento sobre derecho registral están

dados por la existencia de capacitaciones sobre inicio del proceso
registral, específicamente en comunidades, y quienes son en este
caso las personas encargadas de direccionar el desarrollo de
conocimiento de las comunidades, las autoridades.
147
 b) En caso de existir, las mencionadas capacitaciones, también se
evidencian de acuerdo a la forma en que se desarrollan, para ello se
tendrá en cuenta el alcance, la periodicidad, dosificación de
contenidos y estrato al que se direcciona

c) Mientras las capacitaciones no sean satisfactorias y cumplan con las

expectativas, el inicio, sin mencionar el proceso registral será
deficiente.

7.2.2. Conclusiones del objetivo b) Describir la situación jurídica de

reconocimiento e inscripción de la comunidad en la Sunarp.

a) En cuanto a la situación jurídica de reconocimiento ante SUNARP de

las comunidades, la gran mayoría no se encuentra reconocida ante
SUNARP, es decir su situación jurídica es deficiente.

b) El proceso de inscripción no se realiza, porque se desconoce el

proceso de inicio; además que se carecía de la existencia de este
proceso, ya que la difusión de las mismas es nula en las
comunidades de estudio.

7.2.3. Conclusiones del objetivo c) Describir la situación jurídica de

reconocimiento e inscripción de las autoridades comunales en
la Sunarp.

a) En cuanto a la situación jurídica de reconocimiento ante SUNARP de

las comunidades, la gran mayoría no se encuentra reconocida ante
SUNARP, es decir su situación jurídica es deficiente

b) La inscripción como primer paso al reconocimiento, no se da por

factores de conocimiento. Sin embargo, existe inscripción y

148
 reconocimiento de autoridades ante la Gobernación y la
Municipalidad de la zona de la comunidad

7.2.4. Conclusiones del objetivo d) Determinar la posesión de

documentos normativos, tales como estatutos y reglamentos.

a) Ninguna comunidad de las encuestadas posee estatuto, ni

reglamento de actividades “protocolares”, por ejemplo un reglamento
de asamblea, ni reglamento de funciones de las autoridades de las
comunidades.

b) Las comunidades aún no mantiene la cultura de documentación,

registros y reglamentación de sus actividades.

7.3. CONCLUSIÓN GENERAL.

a) El nivel de conocimiento del derecho registral no es el más apropiado para

las autoridades comunales, sean agentes o tenientes gobernadores

b) Se asume que el deficiente nivel de conocimiento sobre derecho registral,

determina que las comunidades no se encuentren registradas en la
SUNARP

149
 APITULO VIII. RECOMENDACIONES

a) Desarrollar actividades de capacitación en derecho registral con

contenidos precisos, poniendo énfasis en contenidos específicos y en los
recursos tecnológicos y logísticos con que cuentan las comunidades;
asimismo se deberá tener en cuenta que las autoridades comunales
requieren mayor capacitación.

b) Se deberá crear un escenario en las autoridades comunales, de tal

manera que haga comprender que esto aún es un proceso, y como tal,
se encontrará en una etapa de transición; por lo que los resultados
eficaces no serán percibidos en el corto plazo; sin embargo la inscripción
de las comunidades es un proceso legal.

c) Se requiere la inscripción de autoridades, para ello fomentar las normas

de la SUNARP.

d) Además de las capacitaciones sobre temas propios de registros de las

comunidades en la SUNARP, se debe orientar en la elaboración de
Estatutos, Directivas, las cuales servirán para un ordenado desarrollo de
las actividades relacionadas con la SUNARP.

150
 CAPITULO IX. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Fuentes bibliográficas.

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SUNARP-RENIEC. Primera Edición. Lima 2014

 Álvarez Caperochipi, José Antonio. “Derecho Inmobiliario Registral” .2012.

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1994

 Blanco, Neligia (2000). “Instrumentos de Recolección de Datos Primarios”.

Dirección de Cultura. Universidad del Zulia. Maracaibo. Venezuela

 Bustamante Alarcón, Reynaldo (2001) “Derechos fundamentales y proceso

justo”. ARA Editores. Primera edición. Lima-Perú.

 Casas Castañe, Marta (1999). “Cambio de Actitudes en Contextos

Interculturales. Modificación de Prejuicios”. En: Revista Electrónica de
Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona.

 CARRAL y Luis De Teresa. “Derecho Notarial y Derecho Registral”. Porrúa

S.A. México, 1970.

 Casado Pallarés, José María. “El registro de la propiedad en Australia y

actualmente (Cien años de sistema Torrens)”. Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario, 1959.

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 Delgado Scheelje, Alvaro (2000). “Hacia la reforma del Libro IX de los
Registros Públicos del Código Civil Peruano de 1984”. En: Ius El Veritas.
Lima, Perú.

 Diez Picazo, Luis. “Fundamentos de derecho Civil Patrimonial. Las

Relaciones Jurídico- Reales. El Registro de la Propiedad. La posesión”. 4ª,
ed. Vol. III. Civitas. Madrid, 1995.

 García García, José Manuel. “Derecho mobiliario Registral e Hipotecario”.

Editorial Civitas S.A., Madrid, 1998.

 García Montufar, Guillermo y otros (1999). “Estudios jurídicos. Gráfica

Horizonte SA”. Primera edición. Lima, Perú.

 Gonzales Barrón Gunther. “Sistema Registral y contratación Inmobiliaria En

la Ley Nro. 30313”. Primera Edición. Lima 2016.

 Gonzales Barrón, H. G. & Escate Cabrel, O. (2011). “Legislación registral y

notarial. Tomo I. Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano”. Lima,
Perú: Editora y distribuidora Ediciones Legales E.I.R.L.

 Guevara Bringas Ruben. “Sistema y técnicas Registrales: una visión

comparatista”. 2002.

 Herrera Cavero, Victoriano (1987). “Derecho registral y notaria”l. Editoial

Raisol SA. Tercera edición, Lima, Perú.

 Hernández Sampieri, Roberto y col. (2005) “Metodología de la

investigación científica”. Editorial Mc Graw Hill. México.

 La Cruz Berdejo, José Luis y Francisco de Asís Sancho Rebullida.

Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona, 1984.

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 López Zavala, Fernando (1983). “Curso Introductorio al Derecho Registral”.
Ed Víctor de Zavala, Buenos Aires 1983.

 Molinario, Ángel E. (dir.).”Curso de derecho registral inmobiliario, Bs. As.,

Registro de la Propiedad Inmueble”. 1971.

 Moisset de Espanés, Luis. “Publicidad Registral. Advocatus”. 2da edición.

Córdova, 1997.

 Moisset de Espanes, Luis. “La publicidad registral”. Lima, Editorial Palestra,

2002.

 Pau Pedron, Antonio. “Elementos de Derecho Hipotecario”. Madrid, 2003.

 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. “Derecho registral”. Porrua. S.A.,

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 Pugliatti, Salvatore. La trascrizione, Milán, 1957. "La pubblicitá nel Diritto

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 Planiol, Marcel y Ripert, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés-

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 Ramírez cruz Eugenio. “Fuentes del Derecho Civil Peruano”. Edición

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 Supo, José “Validación cualitativa de un instrumento”. Seminario de

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 Tarazona Alvarado, Fernando. “Algunas Consideraciones sobre el Principio

de Fe Publica Registral”. En: Fuero Registral. SUNARP. Año X, N 8,
Noviembre de 2011. Lima, 2011.

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Fuentes Hemerográficas: Revistas y demás artículos.

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Sunarp 2010 (1° Edición Mayo 2010) Talleres Gráficos Aleph Impresiones
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 Delgado Scheelje, Álvaro. “La publicidad Jurídica Registral en el Perú”, En:

Revista Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año I.
Nº 1 Abril. Palestra editores. Lima, 2000.

 Rioja Bermúdez Alexander (2014). Tercería excluyente de propiedad:

Derechos reales vs. Derechos personales. En Gaceta jurídica (Ed.), La
Propiedad mecanismos de defensa. Lima, Perú: El Buho.

 Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) Estatuto de la

Superintendencia nacional de Registros públicos-NUNARP.

 Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) (2014). Guía

general para la inscripción de actos y derechos de las comunidades
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Fuentes Virtuales.

 Antonio Manzano Solano (2011) INVESTIGACIÓN ACERCA DE LA

PUBLICIDAD REGISTRAL Y SU ESTRUCTURA JURÍDICA (Discurso de
apertura del curso 2010-2011) [En línea]. Recuperado de:
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 Blas Humberto Rios Gil (s.f) Desistimiento de la rogatoria en caso de títulos

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inscripción PDF [En línea]. Recuperado de:

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contratar y su acceso al registro de propiedad inmueble. Tesis de maestría,
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157
 CAPITULO X. ANEXOS

10.1. ANEXO N° 01. INSTRUMENTO DE RECOLECCIÓN DE DATOS.

158
 CUESTIONARIO

Presentación

En presente cuestionario forma parte de una investigación que servirá para

determinar el nivel de aplicación del derecho registral de las autoridades
comunales de la provincia de Maynas en el año 2015.

Indicaciones

Los siguientes enunciados deberán ser respondidos, de acuerdo a la opción que

considere apropiadas para el objeto de estudio. Todas las respuestas son válidas.

I. Aspectos generales

Edad

Sexo Mujer (1 ) Hombre (2 )

Cargo en la comunidad

Experiencia registral (años cumplidos)

II. Análisis del estudio

Escalas de respuestas

 De acuerdo = 3
 Ni de acuerdo/ni en desacuerdo = 2
 En desacuerdo = 1

159
 1 2 3
Capacitación/Conocimientos
1. Los programas desarrollados en Iquitos para capacitar a los
registradores comunales son apropiados
2. Considera que está capacitado para iniciar adecuadamente la
función de registrador
3. Usted recibió capacitación adecuada para seguir eficientemente
un proceso de registro
4. Las capacitaciones sobre registros cumple con las expectativas
5. Los objetivos de las capacitaciones son coherentes con la
logística disponible
6. Los registros forman parte del Derecho
7. Los registradores se encuentran supeditados a los jueces
Recursos
8. Cuenta con recursos tecnológicos
9. Tiene acceso a internet o telefonía
10. Los recursos materiales, son suficientes para que la función de
registrador sea eficiente
Eficacia
11. Los registros realizados fueron validados en su totalidad
12. Según su percepción, los resultados de su registros tienen
aceptación en la sociedad y en los usuarios
13. Las atribuciones son suficientes para sus funciones
14. Todos sus expedientes fueron resueltos

160
10.2. ANEXO N° 02. MATRIZ DE CONSISTENCIA.

161
 NIVEL DE CONOCIMIENTO DEL DERECHO REGISTRAL EN AUTORIDADES COMUNALES DE LA
PROVINCIA DE MAYNAS, 2015. Propuestas de optimización del sistema registral en Maynas.
Problema Objetivo Hipótesis Variable Métodos
Hi : El nivel de  Nivel de  Tipo
 Problema general  Objetivo general conocimiento del conocimiento Cualitativo
derecho registral del derecho  Diseño
¿Cuál es el nivel de Determinar el nivel de en autoridades registral No experimental (ex
conocimiento del aplicación del derecho comunales de la post facto) de tipo
derecho registral en registral de las provincia de Forma en que transversal
autoridades comunales autoridades comunales Maynas durante el se entiende el  Población
de la provincia de de la provincia de año 2015, es derecho Todas las
Maynas en el año Maynas en el año regular registral, de autoridades
2015? 2015. acuerdo a las comunales de
Ho : El nivel de normativas Maynas
 Problemas específicos  Objetivos específicos conocimiento del vigentes  Muestra
derecho registral 18 autoridades
a) Cuáles son los a) Identificar los en autoridades comunales
indicadores de indicadores de comunales de la  Técnica de
conocimiento sobre conocimiento sobre provincia de recolección de
derecho registral? derecho registral Maynas durante el datos
b) ¿Cuál es la situación b) Describir la situación año 2015, es

1
 jurídica de jurídica de diferente de regular Entrevista
reconocimiento e reconocimiento e  Instrumento de
inscripción de la inscripción de la recolección de
comunidad en la comunidad en la datos
SUNARP? SUNARP Cuestionario
c) ¿Cuál es la situación c) Describir la situación  Procesamiento de
jurídica de jurídica de datos
reconocimiento e reconocimiento e Alfa de cronbach.
inscripción de las inscripción de las Estadística
autoridades autoridades descriptiva y t
comunales en la comunales en la student
SUNARP? SUNARP
d) ¿Poseen d) Determinar la
documentos posesión de
normativos, tales documentos
como estatutos y normativos, tales
reglamentos? como estatutos y
e) ¿Cómo mejorar el reglamentos
nivel de e) Proponer acciones
conocimiento del tendientes a mejorar
derecho registral? el nivel de

2
f) ¿Cómo optimizar el conocimiento del
sistema registral en derecho registral
la provincia de f) Desarrollar
Maynas? propuestas que
optimicen el sistema
registral en la
provincia de Maynas