El capital inmobiliario-financiero y la producción de la

ciudad latinoamericana hoy

19 DE AGOSTO DE 2020
Lisett Márquez López

http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S2236-
99962020000300665

RESUMEN

Entre los cambios generados por el tránsito del patrón de acumulación con intervención
estatal al neoliberal en América Latina, destacan la consolidación del capital financiero
como actor dominante en la economía, la liberación de sus flujos internacionales y el
avance de su fusión con el capital inmobiliario en las ciudades. Esta forma del capital ha
generado nuevos productos materiales como la vivienda periférica de interés social y/o
desarrollos inmobiliarios para la renovación de las áreas centrales altamente valorizadas, la
mercantilización y terciarización de la vida urbana, y aumenta los instrumentos financieros
especulativos y de riesgo. El protagonismo del capital inmobiliario-financiero ha llevado al
debilitamiento de la planeación urbana indicativa, sustituida por una “estratégica” y los
gobiernos locales aplican políticas para facilitar su acción.

Palabras-clave: capital inmobiliario-financiero; políticas urbanas estatales; corredores

urbanos terciarios; ciudades latinoamericanas

ABSTRACT

Among the changes generated by the transition of the accumulation pattern with state
intervention to the neoliberal pattern in Latin America, we highlight the consolidation of
financial capital as a dominant economic player, the release of its international flows, and
the progress of its merger with real estate capital in the cities. This form of capital has
generated new material products such as peripheral social interest housing and/or real
estate developments for the renovation of highly valued central areas, commodification and
tertiarization of urban life, while speculative and risky financial instruments multiply. The
financial-real estate capital’s prominence has led to the weakening of indicative urban
planning, replaced by a “strategy”, and local governments apply policies to facilitate its
action.

Key words: financial-real estate capital; state urban policies; tertiary urban corridors;
Latin American cities

INTRODUCCIÓN: LA FORMACIÓN DEL CAPITAL BANCARIO Y

FINANCIERO

Aunque existen antecedentes como la Banca de los Caballeros Templarios que operó
en los siglos XII a XIV, la historia de los bancos, en el sentido actual de institución
para el depósito dinerario y la acumulación mediante el crédito y sus intereses, se
inició en el siglo XIV en el norte de Italia, siendo la Banca Médici la que logró la mayor
importancia. Desde allí, la banca se expandió a toda Europa, alcanzando un gran
desarrollo en los Países Bajos (Ámsterdam), en el siglo XVI, y en Inglaterra (Londres),
un siglo después. Los empréstitos otorgados por los banqueros alemanes fueron
esenciales en la colonización de América Latina bajo los imperios de Carlos V y Felipe
II de España y Alemania. En 1602, la Compañía Neerlandesa de las Indias Orientales
fundó la primera Bolsa de Valores conocida (Colling, 1965).

A partir de la revolución industrial europea (1760-1840), los créditos de la banca

sirvieron para la expansión acelerada de la industria, su concentración monopólica, y la
paulatina fusión de ambos sectores para formar el capital financiero a finales del siglo
XIX e inicios del XX, el cual siguió financiando a todos los sectores del capital. Durante
las décadas del veinte y treinta, en casi todos los países de desarrollo medio, se
impulsaron reformas financieras y se crearon bancos centrales. En México, durante el
Imperio de Maximiliano se fundó el Banco de Londres y México en 1864, y el Banco de
México en 1925; la Bolsa de México se creó en 1939, en tanto que el mayor desarrollo
del sector ocurrió durante la 2ª Guerra Mundial (1941-1945) (López y Rougier, 2018; Carnet, 1990)

La penetración del capital bancario-financiero en la vida cotidiana de la población se

inició con la invención de la tarjeta de crédito que, luego de un intento en 1914,
realizado por Western Unión, se generalizó a partir de la tarjeta Diner´s Club creada
en 1949, la cual apareció en México en 1953 y fue seguida por American Express y
Carte Blanche. La primera tarjeta bancaria de crédito mexicana fue introducida por
Banamex en 1968, y hoy se encuentra en gran parte de las billeteras de los
mexicanos, como medio para adquirir, a crédito, los bienes para su reproducción (Carnet,
1990
). En México se reconoció formalmente al capital financiero en 1970. La crisis de
1982, llevó a la estatización de la banca mexicana en quiebra, la cual fue nuevamente
privatizada en 1990 y sufrió su peor crisis en 1994, cuando fue rescatada por el
gobierno mediante un multimillonario endeudamiento público (Fobaproa – Fondo
Bancario de Protección al Ahorro). Hoy, el capital financiero, conformado por múltiples
organismos privados con una participación mayoritaria del capital extranjero, es la
fracción dominante del capital, omnipresente en la vida económica de las familias, las
empresas, las instituciones y el Estado.

La crisis del capitalismo y la hegemonía del capital financiero a finales del

siglo XX

Después del largo periodo de expansión económica de la 2ª posguerra mundial (1945-

1970), la economía de los países capitalistas hegemónicos empezó a debilitarse,
enfrentando durante la década de los setenta una severa desaceleración, cuyos efectos
a escala mundial se sumaron a la crisis de la deuda externa de los países
latinoamericanos y otros, debido al fin del masivo acceso al crédito externo barato,
alimentado por el capital sobreacumulado liberado por el boom petrolero (petrodólares,
eurodólares), y la recesión de los países hegemónicos e introducido al mercado
financiero mundial, dando lugar a una grave crisis económica mundial en 1982. Esta
profunda recesión impactó negativamente en el patrón de acumulación de capital con
intervención estatal y en la política de industrialización por sustitución de
importaciones, que desde la década de los cuarenta actuaban como motores de la
industrialización en las principales ciudades latinoamericanas e impulsaban su
desarrollo económico y su expansión demográfica y física acelerada; así, ambos
llegaron a su fin (Pradilla, 2009).
Con el objetivo de contrarrestar el bajo crecimiento económico y la alta volatilidad
monetario-financiera, los Estados Unidos de América e Inglaterra iniciaron el proceso
de desregulación y liberación de sus sistemas financieros, procesos que fueron
seguidos por Canadá y otros países industrializados, así como por países en desarrollo
o emergentes, incluidos los latinoamericanos (López y Bustamante, 2013), como parte de la
implantación de un nuevo modelo económico neoliberal que sustituyó al de
intervención estatal.

Mediante criterios impuestos por el Fondo Monetario Internacional y el Banco Mundial,

se acentuó el proceso de apertura comercial hacia el exterior e impulsó una nueva
dinámica económica basada en la lógica del libre mercado, aplicada en los países
inmersos en el proceso de globalización, entre ellos los latinoamericanos. Se aplicaron
políticas neoliberales emanadas del llamado Consenso de Washington, como el recorte
de funciones del Estado, la rápida privatización de empresas públicas, incluidos los
bancos estatizados en la crisis de 1982, y la entrada de bancos extranjeros, la libre
circulación de capitales, mercancías y servicios, la privatización y desregulación de los
fondos de pensiones de los trabajadores, la proliferación de productos e instrumentos
financieros operados mediante las nuevas tecnologías de la información y
comunicación y la flexibilización de la fuerza laboral en la producción y otros sectores
económicos. Estos cambios transformaron el papel y la forma de operar de los
mercados financieros y crearon las condiciones favorables para realizar negocios a
nivel global, hasta llegar a que el capital financiero consolidara su papel dominante en
la economía mundial (Guillén, 1997).

La configuración de la nueva lógica neoliberal, dominada por la financiarización, 1 se ha

caracterizado por la presencia de estrategias financieras tales como la actuación de las
bolsas de valores como actor central en la dinámica económica mundial, la
transformación del sistema bancario y su vinculación con la creación de nuevos
productos, servicios e instrumentos financieros cada vez más sofisticados, y el flujo de
fondos hacia los mercados a través de la creciente participación de instituciones
financieras: compañías de seguros, fondos de inversión, de pensiones, de capital de
riesgo, de cooperación colectiva o crowdfunding, etc., (Sassen, 1999; De Mattos, 2016; 2018), así
como de inversión y desarrollo inmobiliario y otros instrumentos ficticios.

Si bien los mercados bancarios siguen cumpliendo las funciones tradicionales de oferta
y demanda de dinero, las innovaciones financieras han tenido una importante
expansión mediante la libre circulación de los capitales y la creación de nuevos
mercados utilizando acciones presentes en las bolsas de valores de otros países
considerados con mejores relaciones precio-ganancia, o en el caso de los emisores
permitiendo tener acceso a fondos abundantes y nuevas oportunidades de inversión
por lo general altamente especulativas (Sassen, 1999). Este proceso de financiarización,
indujo el debilitamiento del papel económico de las inversiones industriales, para
centrarse en las ganancias provenientes de las actividades financieras, tanto de
operaciones especulativas como de la expansión del crédito hacia otros sectores
altamente rentables como el crédito al consumo y el hipotecario (Huerta y Kala, 2013),
actividades económicas que son más rentables, pero menos productivas; luego de tres
décadas de operación, la financiarización ha propiciado impactos importantes como la
desindustrialización y la terciarización de las principales ciudades industriales
latinoamericanas, generando un menor dinamismo en la economía (Márquez, 2005; Márquez y
Pradilla, 2008
).
En la región, la terciarización está dominada por la informalidad, pues una de las
circunstancias producidas por el neoliberalismo ha sido la reducción del empleo formal
y el incremento de la masa de una superpoblación relativa que sobrevive mediante la
realización de actividades informales (comercio en la vía pública, servicios personales
de todo tipo, venta del cuerpo, delincuencia individual u organizada, y otras), visibles
en las principales vialidades, plazas, parques, corredores comerciales, así como en los
puntos de concentración de la población: hospitales, universidades, colegios,
estaciones de transporte público, etc., y que busca al mismo tiempo la solución a sus
necesidades de vivienda mediante la ocupación periférica irregular, la auto
construcción y la densificación de los viejos barrios populares o el subarriendo en estas
viviendas.

La articulación del capital financiero con el inmobiliario y su participación en

la producción de la ciudad en América Latina

En el contexto de la financiarización general de la economía capitalista, el capital

inmobiliario, históricamente ligado al financiero, encontró a escala mundial y en
particular en las grandes metrópolis, un ámbito apropiado para su reproducción, más
abierto, flexible y menos regulado que en el pasado.

Según la teoría marxista, el objetivo principal del capitalismo es generar y acumular

plusvalor (beneficio); por ello, los capitalistas, al final del ciclo de rotación del capital,
cuando la mercancía se transforma nuevamente en dinero, reparten la plusvalía
obtenida entre los participantes, cada uno de los cuales retiene una parte de ella para
continuar la acumulación y el resto lo dedican a su consumo. Cuando existe un exceso
de acumulación, se produce un excedente de capital ocioso, una sobreacumulación,
para la que el capitalismo se ve en la necesidad de encontrar campos rentables para su
absorción en la producción de nueva plusvalía (Harvey, 2013, p. 22). En las ciudades, por su
dinamismo, capacidad de crecimiento y de constante renovación, los capitalistas han
encontrado un lugar privilegiado para la revalorización del capital sobreacumulado en
otros sectores.

Las ciudades, como afirma Topalov (1979, p. 75), son un espacio en el cual se reúnen las
condiciones generales de la producción y de la circulación, así como las de la
reproducción de la fuerza de trabajo y de los no trabajadores, pero también son un
conjunto complejo de mercancías inmobiliarias producidas con destino a la obtención
de ganancia: viviendas, edificios de oficinas, comercios, industrias, lugares recreativos,
etc.; todas ellas, cuando son producidas por el capital, sirven para su valorización. El
crecimiento físico, demográfico y económico de las ciudades exige y permite generar
constantemente nuevos soportes materiales y/o reconstruir los existentes mediante su
destrucción y la producción de otros nuevos, cada vez más adecuados a las
necesidades emergentes y a las tecnologías en boga (Pradilla, 2018).

El proceso de construcción de lo urbano presenta dos características particulares de

producción. La primera es que cada proceso productivo requiere de suelo nuevo o
reutilizado para su edificación, lo que lo hace un ensamblaje en el sitio, en el que el
tiempo de transformación del capital en mercancía puede demorar meses o años,
dependiendo de la magnitud y complejidad de la construcción y de la eficiencia de su
forma de producción; en general, su periodo de producción es muy largo, en
comparación con otras ramas industriales, lo que implica inmovilizar el capital
adelantado invertido en el proceso productivo durante un largo período de tiempo,
antes de su recuperación en la venta del inmueble. El capital bancario-financiero
suministra al inmobiliario este capital adelantado para la fase de la construcción.

Las formas productivas actuales en Latinoamérica son: la autoconstrucción

precapitalista, la producción por encargo mercantil simple, y la promoción-producción
inmobiliaria capitalista semi-industrializada caracterizada por ser realizada por
constructores mercantiles capitalistas, en terrenos adquiridos en el mercado formal,
dotados de infraestructura y servicios, construida con instrumentos de trabajo
técnicamente complejos, mano de obra asalariada y materiales de construcción
industrial, bajo el control técnico y social del capital; ésta última es hoy considerada la
forma de producción dominante en las grandes ciudades, y ha encontrado en ellas un
campo importante de acción y acumulación de capital con la creación de nuevos
productos: vivienda de lujo con amenidades interiores, centros comerciales, complejos
de oficinas corporativas, centros de recreación, hoteles, conjuntos habitacionales
cerrados, desarrollos de usos mixtos, etc., característicos del capitalismo neoliberal
(Pradilla, 2018, pp. 160-163).

El proceso de producción y la circulación del capital bajo la forma mercancía en el

sector inmobiliario, es compleja y requiere de mucho tiempo: incluye la inversión de
capital para la adquisición y adecuación del terreno, el proceso de diseño, la
construcción y la promoción hasta su finalización y venta. El ciclo sólo termina cuando
el comprador adquiere el inmueble y reembolsa totalmente el capital al promotor. Los
elevados costos de todas las etapas hacen necesaria la intervención del capital
bancario-financiero nacional o transnacional, el cual estará presente en todas las
actividades que intervienen en el ciclo inmobiliario, financiando la adquisición del
terreno, el proceso de diseño y construcción de la obra, la promoción y
comercialización del inmueble, así como en el otorgamiento de créditos inmobiliarios a
largo plazo – 10, 20 o más años –, dirigidos a los compradores (Topalov, 1979) con el
objetivo de que el promotor-productor recupere inmediatamente el capital
comprometido en la operación, más una ganancia, y pueda reiniciar el ciclo productivo.
Esta es la segunda particularidad de la producción capitalista de inmuebles.

La relación entre el sector inmobiliario y el financiero a partir de la integración

neoliberal global de los mercados, incluida la modificación del marco normativo
financiero, la multiplicación de los instrumentos y la aplicación de las nuevas
tecnologías, se ha hecho más cercana, encontrado mayor facilidad para la compra y el
intercambio de propiedades y créditos inmobiliarios, mediante la transformación de los
inmuebles o fracciones de ellos en activos financieros representados en documentos
bancarios y de valores, la llamada titularización o securitización (Parnreiter, 2018, pp. 441 y
ss.; De Mattos, 2016), o la multiplicación de fondos especializados, cotizados o no en la bolsa,
que invierten capitales recolectados de diferentes personas morales o físicas (David, 2017,
p. 230), dejando a un lado la forma tradicional de obtener recursos.

Por ejemplo, el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) mexicano, basado

en el modelo del Real Estate Investment Trust creado en Estados Unidos, que
mediante la renta o administración de portafolios de bienes inmuebles, permite invertir
ya sea a inversionistas particulares y/o institucionales tales como los fondos de
pensiones, aseguradoras, afianzadoras, etc., en el desarrollo y producción, renovación,
adquisición y/o administración de residencias, oficinas, centros comerciales, hoteles,
plantas industriales, etc., a través de la compra de Certificados Bursátiles que cotizan
en la Bolsa de Valores, donde la oferta y la demanda determinan el valor de las
acciones bursátiles y, por tanto, el precio de mercado de las empresas capitalistas, al
mismo tiempo que se benefician con exenciones en el pago de impuestos, por lo que
son un negocio atractivo para inversionistas nacionales y trasnacionales, que buscan
colocar su capital en ciudades con condiciones económicamente más rentables.

Otro esquema, de reciente aplicación en algunas de las principales ciudades de

América Latina, es el Crowdfunding inmobiliario o hipotecario, un fondeo colectivo.
Mediante el sector inmobiliario, cualquier inversionista pequeño o mediano con una
aportación mínima puede invertir colectivamente en la compra y/o administración de
un inmueble, mientras que con el hipotecario se presta dinero a personas físicas o
jurídicas para que compren una vivienda (Domínguez y otros, 2017). En algunos
casos, el inversionista puede ser socio del proyecto inmobiliario con un mayor potencial
de rendimiento, o participar únicamente en el préstamo para que el desarrollador
inmobiliario levante un proyecto a cambio de una tasa de rendimiento menor (Tolentino,
2017
).

El sector ofrece retornos mayores a los instrumentos de ahorro e inversión

tradicionales. La inversión puede hacerse en cualquier parte del mundo, desde un
teléfono móvil o una computadora en una plataforma fácil de usar, donde el interesado
puede registrarse, seleccionar el proyecto, el monto a invertir, firmar un convenio en
línea y realizar su aportación mediante una transferencia electrónica; incluso puede ver
el avance del proyecto y el estado de sus inversiones. Esta inversión es administrada
por un banco a través de un fideicomiso y al término del proyecto se paga el
porcentaje correspondiente a cada inversionista.

En su mayoría, estas inversiones son dirigidas al financiamiento de desarrollos

residenciales y comerciales debido a su amplia demanda. Recientemente, en países
como Brasil, Colombia, Chile y México, la economía colaborativa ha empezado a
aplicarse en las inversiones inmobiliarias; destaca Bogotá, Colombia, con la
construcción del desarrollo inmobiliario de usos mixtos Bogotá Downtown Bacatá,
realizado mediante el financiamiento colectivo de 8.000 inversionistas de diversos
países que reunieron $200 millones de dólares en dos años para iniciar la construcción
del inmueble. El desarrollo, asentado en el centro de la ciudad, se encuentra a un 95%
de su construcción y alberga dos torres: una, la más alta de Colombia, de 67 pisos y
216 metros de altura, la segunda de 56 pisos y 167 metros, conformadas por 405
departamentos, 117 oficinas, 319 habitaciones de hotel, 6,500 metros cuadrados de
uso comercial y 700 estacionamientos (Valencia, 2018).

Desarrollos inmobiliarios como éste son la expresión en el territorio de la

generalización de las políticas de financiarización impuestas por el patrón de
acumulación neoliberal a nivel mundial, que han llenado las zonas más rentables de las
principales ciudades desarrolladas, así como las latinoamericanas – Buenos Aires, Rio
de Janeiro y Sao Paulo, Santiago, Bogotá, Ciudad de México –, de nuevos artefactos
inmobiliarios o proyectos urbanos homogéneos a nivel mundial, afectando su lógica
territorial y su fisonomía.

La simultánea transformación de las instituciones públicas promotoras de la producción

de vivienda social en entes de financiamiento hipotecario de sus derecho-habientes
para la adquisición de viviendas producidas por el capital inmobiliario-financiero
privado ha llevado a la construcción en las periferias urbanas alejadas, para obtener
terrenos baratos, de grandes conjuntos de micro viviendas de mala calidad, aisladas,
con frecuencia carentes de infraestructuras para la movilidad, servicios públicos y
sociales, o equipamientos de vida urbana, lo que ha llevado al abandono de parte
considerable de viviendas por sus compradores iniciales. El resultado ha sido un
crecimiento excesivo, extensivo, disperso y aislado de la estructura urbana, con los
costos sociales que ello implica (Pradilla, 2018). En el caso mexicano, paradigmático en el
continente, la banca privada financió el 48.23 % de esta inversión en el segundo
semestre de 2017, y el 45.67% en el mismo semestre de 2018 (BBVA Research, 2018, p. 13).

La estrecha relación anudada entre el capital inmobiliario y el financiero, su

importancia cuantitativa, así como el carácter abiertamente especulativo del segundo,
se puso de manifiesto en la gran recesión económica mundial de 2007-2008, cuyo
inicio se ubicó en el boom del sector inmobiliario norteamericano seguido por la
insolvencia generalizada de los compradores, que llevó a la proliferación de hipotecas
“basura” (subprime) en el mercado financiero y a la trasmisión de la crisis del sector
inmobiliario al financiero y por él, a la economía mundial en su conjunto (Parnreiter, 2018,
pp. 439 y ss.)

Verticalización, rentas del suelo y capital inmobiliario-financiero

La aplicación indiscriminada de las políticas neoliberales, incluidas la financiarización de

la economía, la desregulación del suelo y la apertura a la inversión urbana extranjera,
han sido acompañadas por políticas públicas basadas en teorías, políticas, programas o
proyectos urbanos y formas de gestión aplicadas en los países del primer mundo ( Pradilla,
2010
), e impulsadas por las organizaciones internacionales y el mercado mundial, que si
bien buscan atender la expansión urbana acelerada y desordenada de las ciudades,
también se compaginan muy bien con los intereses del sector financiero--inmobiliario,
en la medida en que en ellos encuentran las condiciones apropiadas para su propio
desarrollo.

Por ejemplo, la Nueva Agenda Urbana promovida por la Organización de Naciones

Unidas (ONU), aprobada en la conferencia de Naciones Unidas sobre la Vivienda y el
Desarrollo Sostenible (Hábitat III), celebrada en Quito, Ecuador, en 2016, proporciona
una guía dirigida a los Estados para promover la creación de ciudades compactas,
incluyentes, seguras y sostenibles (ONU, 2017). La mayoría de los gobiernos
latinoamericanos ha incluido en sus programas de desarrollo urbano, acciones dirigidas
a atender estas recomendaciones.

En el discurso, nuestras ciudades deben ser objeto de la aplicación de proyectos que

apuesten por el rescate de los Centros Históricos, la revitalización de los espacios
públicos, la reutilización de las áreas urbanizadas, incluidas las zonas industriales
abandonadas por el cierre y/o salida de industrias, la renovación urbana, la
intensificación del uso mixto del suelo mediante su densificación, el aprovechamiento
de las redes de transporte, infraestructura, equipamiento y servicios urbanos,
orientando a las urbes hacia un modelo más compacto, dinámico, accesible, incluyente
y eficiente en el consumo de recursos, con el objetivo de reactivar la vida cotidiana y
comercial y, al tiempo, contener la expansión horizontal y la baja densidad en las
periferias, mitigando la dispersión y la carencia de infraestructura y servicios urbanos,
permitiendo mejorar la calidad de vida de la población, sobre todo la de menores
recursos, mediante la accesibilidad a los servicios, la reducción de distancia, tiempo y
gastos de transporte y evitando daños al medio ambiente. En la realidad, la Nueva
Agenda Urbana se ha convertido en una herramienta en manos de los gobiernos para
impulsar la renovación urbana realizada por el gran capital inmobiliario-financiero
trasnacional.
Las principales ciudades en América Latina, se han enfrentado en las últimas dos
décadas, a un acelerado e intenso proceso de renovación urbana en las zonas
centrales, sobre todo en espacios territorialmente privilegiados. Desarrollar estos
proyectos al interior de la trama urbana de las ciudades, requiere disponer de tierra
libre o renovar los inmuebles existentes, aunque por lo general, los grandes terrenos
son escasos y los que están disponibles son costosos, en parte por sus condiciones de
constructibilidad y por sus ventajas de localización, y aunque los predios no se usan
productivamente, pueden venderse de acuerdo a las rentas potenciales que pudieran
obtener si se involucraran en una actividad económica, incluso el precio del suelo
podría ser similar al de los terrenos de características y localización parecidas a las que
en ese momento se están explotando (Jaramillo, 2009, p. 257).

Los inmuebles construidos con muchos años de antigüedad, envejecen y se deprecian

por la pérdida de valor debido a su uso. En la medida que los inmuebles envejecen,
aumenta la relación entre el precio del terreno y el del inmueble; cuando el valor de
uso se agota totalmente, todo el precio del inmueble lo constituye el precio del suelo,
por ello los inversionistas prefieren demolerlo y construir uno nuevo que le garantice
rentabilidad, en muchos casos edificando con mayor intensidad, ya que la construcción
en altura permite multiplicar la cantidad de espacio construido, factor que facilita una
inversión a largo plazo y amplía la sobreganancia (Jaramillo, 2009, p. 137). Para obtener el
terreno, se recurre al juego del mercado, la intervención estatal facilitadora o al
despojo mediante la coerción extraeconómica (Harvey, 2007, cap. 4), que implican la salida
de los anteriores ocupantes y, aún, el cambio de estratos sociales en el área. La
construcción en altura implica costos más elevados que la baja, pues se incrementan
en la medida que aumentan los pisos, ya que requieren del uso de técnicas de
construcción más avanzadas y de maquinaria pesada y especializada, incluso del
diseño en alta tecnología.

El capital inmobiliario financiero, con la acción facilitadora del sector público, ha

encontrado en la política de densificación un negocio redituable, mediante la
promoción y construcción de novedosos y modernos inmuebles privados en su mayoría
de uso terciario, que incluyen: altas torres de oficinas corporativas para grandes
empresas nacionales o trasnacionales – soportes materiales de la actividad bancaria y
financiera y de la gestión empresarial –, hoteles de gran turismo, centros comerciales,
así como desarrollos inmobiliarios verticales y densos de uso mixto que incluyen mega
torres de viviendas con departamentos de lujo de pequeñas dimensiones, dotadas de
amenidades: alberca, gimnasio, roof garden, salón de usos múltiples, áreas infantiles,
entre otras; así como oficinas, hoteles, comercio y servicios, muchos de ellos
diseñados por arquitectos de prestigio mundial.

Los gobiernos locales permiten construir estos desarrollos inmobiliarios en zonas

céntricas de alto valor comercial y aprovechar intensiva y gratuitamente la
infraestructura y los servicios existentes, producidos con recursos públicos, así como el
suelo mediante la construcción en altura y el diseño de numerosos departamentos de
dimensión reducida, en combinación con espacios comerciales y de servicios de oferta
amplia, manteniendo la rentabilidad a pesar del alto costo del suelo. De esta forma se
intensifica el uso de suelo mediante la verticalización con el objetivo de distribuir el
precio del suelo entre un número elevado de compradores y realizar inversiones
masivas de capital, cuya ganancia es distribuida entre el capital inmobiliario y el
financiero, beneficiándose con los intereses cobrados a los compradores (Pradilla, 2018, p.
175). El diseño de estos desarrollos también garantiza que los habitantes de las
viviendas, los usuarios de las oficinas y los huéspedes de los hoteles accedan a la
oferta comercial del complejo, siguiendo la lógica del mercado y de la ganancia y
respondiendo a los intereses especulativos del capital.

La concentración y diversificación de usos en los desarrollos mixtos les permite a los

inversionistas captar significativas rentas del suelo de localización y monopolio
acumuladas, y al término de la construcción, obtener rentabilidades futuras al
comercializar, rentar, operar y/o administrar estos inmuebles multifuncionales
convirtiéndolos en un negocio muy redituable. La rentabilidad y las ganancias a largo
plazo han provocado la multiplicación de estos desarrollos en las principales ciudades
de América Latina, por ejemplo: Las Torres Atrio, de 44 pisos (200 metros) y 59 pisos
(268 metros) de alto, integradas por oficinas, servicios y comercios, diseñadas por
Richard Rogers en el centro de Bogotá, Colombia; la Torre Brooklin, formada por
oficinas, viviendas, hotel, comercio y servicios, con una altura de 230 metros, en Sao
Paulo, Brasil; Costanera Center, complejo de usos mixtos integrado por cuatro
edificios, uno de ellos, la Gran Torre Santiago, de 300 metros de altura, destinada a
oficinas, en Santiago de Chile y la Torre Mítikah, desarrollo compuesto por tres torres
de oficinas de 35, 35 y 27 niveles, una torre de departamentos de 65 pisos, con una
altura de 265 metros, un hospital, un centro comercial y un hotel, en Ciudad de
México; todas ellos, de reciente creación o en construcción, y los dos últimos diseñados
por César Pelli.

Además, en los últimos años han surgido nuevas propuestas con mayor diversidad de
uso, como los espacios “creativos” denominados co-living, co-working, la combinación
de vivienda en renta y venta en un mismo inmueble, residencias de usos mixtos para
adultos mayores, wellness centers, y espacios de oferta cultural y recreativa dentro de
los centros comerciales, vivienda en renta Airbnb, entre otros (Herrera, 2018), que
incrementan el juego especulativo.

La construcción de cada proyecto nuevo transforma el uso de suelo, por lo general el

habitacional o el industrial, en terciario; en muchos casos, se logra la ejecución de
programas de inversiones públicas dirigidas a reforzar y modernizar la infraestructura,
que renuevan la imagen urbana e incrementan las rentas potenciales del suelo,
basadas en un uso más lucrativo: comercial y de servicios de excelencia, al tiempo que
atrae nuevas e innovadoras inversiones que simbolizan la urbanización global
capitalista, cada vez más rentables y atractivas propiciando su multiplicación.

Aunque estos desarrollos inmobiliarios responden a una política de revitalización y

compactación urbana, al aumentar la concentración de actividades necesarias para la
reproducción social de la población, se generan nuevas dinámicas de crecimiento de
flujos de capital, personas y mercancías; si esta intensificación del uso del suelo, no
está acompañada de una planificación urbana integral e inversiones públicas
correlativas, se generan externalidades negativas, que distan del objetivo inicial, por
ejemplo: mayor densidad de población residente, trabajadora o usuaria en la zona;
incremento de los déficits de infraestructura vial y de servicios (agua, drenaje, energía,
recolección de desechos), aunque los nuevos inmuebles construidos sean sustentables;
mayor demanda de transporte, congestionamiento vial y contaminación ambiental; los
pequeños locales comerciales son sustituidos por grandes tiendas trasnacionales; la
antigua arquitectura es reemplazada por otra “de marca”, diseñada por arquitectos
internacionales “posmodernos” contratados por las inmobiliarias multinacionales, que
deja una estela de mercantilización cada vez más homogeneizadora (Harvey y Smith, 2005, p.
49).
Las características específicas de los nuevos desarrollos inmobiliarios, marcados por la
selectividad territorial de las inversiones, la alta calidad de vida, la demanda de suelo
comercial, la mercantilización y el consumo, elevan las rentas del suelo, el precio de
los inmuebles y revalorizan el territorio, por lo tanto, son los sectores de altos ingresos
quienes se benefician de la concentración de las nuevas actividades económicas,
sociales y culturales, los inmuebles construidos y los espacios públicos revitalizados,
mientras la elevación de los costos del suelo y de la vivienda en venta o renta, de los
bienes y servicios y los impuestos prediales, afectan a los de bajos ingresos. Estas
acciones elitizan el espacio, expulsan a sus antiguos residentes y segregan socio-
territorialmente a los sectores de menor ingreso incapaces de acceder a los nuevos
productos inmobiliarios, generando un cambio significativo de sector social residente y
usuario, e intensificando la fragmentación del territorio.

El Estado, la lógica neoliberal y la transformación urbana

En el transito del patrón de acumulación con intervención estatal al neoliberal, el

Estado sufrió profundas transformaciones. La aplicación de la política neoliberal implicó
el debilitamiento del Estado mediante la desregulación de la vida económica; la
privatización de las empresas e instituciones estatales; la reducción del gasto público,
sobre todo el social; la reducción de la intervención del Estado en la producción y
gestión de las condiciones generales para la reproducción de la población:
infraestructura y servicios públicos – educación, salud, recreación, transporte, dotación
de agua, entre otros –, mediante su rápida privatización y en muchos casos su
desnacionalización, para dar paso a políticas dirigidas a la libre acción de la empresa
privada nacional o trasnacional, la competencia, la privatización y mercantilización de
lo público (Guillén, 1997; Pradilla, 2009; Márquez y Pradilla, 2017).

Estos procesos también involucraron a la política de construcción de vivienda pública y

social, aplicada durante el periodo del Estado de bienestar social, desarticulándola,
privatizándola y transformándola en mercancía y en activo financiero globalizado,
mediante la generalización del crédito, incluyendo la inserción de sectores de medios y
bajos ingresos en los circuitos financieros, la creación de nuevos productos vinculados
al financiamiento del espacio construido, para promover la compra de casa propia en el
mercado privado y convertir al individuo en consumidor de activos financieros; estas
acciones abrieron una nueva frontera para depositar, valorizar y acumular el excedente
de capital sobreacumulado, abandonando el papel de la política de vivienda como bien
social y el de la ciudad como artefacto público (Rolnik, 2018).

El Estado, en la ideología y en la realidad, cambió sus funciones de interventor en aras

del interés colectivo a facilitador o creador de condiciones para la libre empresa
privada, incluida la planeación urbana (Pradilla, 2009, p. 207). En el ámbito territorial, las
ciudades latinoamericanas dejaron a un lado la planeación urbana indicativa
gestionada por el Estado y al mismo tiempo, orientaron su política económica y
territorial hacia el camino de la terciarización, generando las condiciones para atraer
inversiones inmobiliarias privadas nacionales e internacionales: megaproyectos y
desarrollos inmobiliarios, obras de infraestructura y servicios, mediante la formulación
de nuevos instrumentos como las alianzas público-privadas, las facilidades
administrativas, los incentivos fiscales y/o la eliminación o simplificación de
reglamentos o normas urbanas, que en el pasado fueron fundamentales en la
aplicación de los planes de desarrollo urbano, normativos por naturaleza, durante el
periodo del intervencionismo estatal (Pradilla, 2009, p. 208).
El periodo neoliberal se caracteriza por promover la competitividad urbana y la
planeación estratégica basada en grandes acciones puntuales como metas del
desarrollo urbano (Jaramillo, 2013, p. 300), en donde los megaproyectos urbanos y la
aplicación de políticas de estímulo a la inversión se consideran el eje de la planeación.
La aplicación de la forma de las Asociaciones Público Privadas (APP) a largo plazo, ha
jugado un papel importante en el desarrollo urbano neoliberal, ya que permiten la
realización de proyectos de coinversión entre los gobiernos y el sector privado, que
evitan que los primeros utilicen recursos presupuestales o créditos para la construcción
de obras, pero que entregan al capital inmobiliario-financiero el financiamiento,
construcción, operación y mantenimiento de una obra pública.

Estas políticas neoliberales han impulsado una nueva dinámica de estructuración y

crecimiento en las principales ciudades latinoamericanas, caracterizada por la
terciarización de las actividades económicas y la multiplicación de megaproyectos o de
altas torres destinadas a vivienda o servicios corporativos, que siguiendo la lógica del
mercado, las ventajas de localización y de aglomeración y las rentas del suelo
generadas, se asientan preferentemente en los bordes de las principales vialidades,
contribuyendo a la formación de lo que Pradilla y Pino llaman, para la Zona
Metropolitana del Valle de México, una Trama de Corredores Urbanos Terciarios (Pradilla y
Pino, 2004
; Pradilla y otros, 2008), entendidos como una concentración lineal de inmuebles
que soportan mayoritariamente actividades terciarias privadas y/o públicas a lo largo
de la vialidad o eje importante de flujos de vehículos, personas y mercancías.

En ellos se combinan múltiples soportes materiales como: centros comerciales y

comercios aislados, tiendas departamentales, bancos, servicios financieros, hotelería,
restaurantes, cafeterías, inmuebles para la cultura, deporte, educación, salud, oficinas,
lugares de gestión pública y privada, servicios de transporte y comunicaciones, etc.
Hay también la presencia minoritaria de establecimientos industriales, o desarrollos
habitacionales que combinan usos de suelo mixto – comercio, hotelería, oficinas,
servicios– (Márquez, 2012). La formación de esta trama de corredores urbanos terciarios,
con diversos grados de intensidad, consolidación, saturación, extensión y actividad
terciaria, ha modificado la lógica de la estructuración urbana (Pradilla y Pino, 2004), en la cual
es dominante el papel jugado por el capital inmobiliario-financiero. Las ventajas de
aglomeración y localización generadas en los corredores, atraen hacia ellos a las
nuevas inversiones inmobiliarias, en particular en centros comerciales y lugares de
gestión, dando lugar a un “círculo virtuoso” para el capital comercial y el inmobiliario-
financiero, que ha transformado la imagen urbana y, sobre todo, la lógica de
estructuración urbana.

Este proceso se materializa en la conformación de corredores como Puerto Madero y el

Corredor Norte del Gran Buenos Aires, en Buenos Aires, Argentina; las avenidas
Paulista y Brigadeiro Faria Lima y el barrio Villa Olímpia en São Paulo, Brasil; la
Costanera en Santiago de Chile; Paseo de la Reforma, Avenida Insurgentes y el
Boulevard Adolfo López Mateos, entre otros, en Ciudad de México, México. Los tres
últimos corredores urbanos mexicanos, los cuales destacan por su importancia dentro
de la estructura urbana de la urbe, viven actualmente un boom inmobiliario.

Aunque el crecimiento inmobiliario del Paseo de la Reforma, la vialidad más importante

y emblemática de la ciudad, data del año 2000 cuando se puso en marcha su
programa de rescate, actualmente existen 14 desarrollos inmobiliarios, de los cuales
siete se encuentran en construcción, tres en etapa de demolición y limpia de terreno y
cuatro en calidad de proyecto; los cuales se suman a los 22 desarrollos inmobiliarios
construidos y en funcionamiento en los últimos 18 años, entre los que destacan por su
arquitectura y talla: Torre Mayor, Torre Reforma, St. Regis, Torre HSBC, Corporativo
Bancomer, Reforma 222, Punta Reforma, entre otros.

En el tramo del Corredor Insurgentes que comprende de Boulevard Adolfo López

Mateos (Periférico Sur) al Paseo de la Reforma, se registran 33 inmuebles en
construcción, la mayoría de ellos destinados a la construcción de oficinas (18), ocho a
vivienda, cinco a uso mixtos y dos a uso de suelo comercial. Así mismo, existen 10
predios baldíos y cinco inmuebles en proceso de demolición.

Sobre el Boulevard Adolfo López Mateos (Periférico), de la Glorieta de Vaqueritos al

Paseo de la Reforma, se encuentran en construcción 30 edificios, 23 de ellos
destinados a uso de suelo habitacional, cinco a complejos de oficinas y dos con
información no disponible. En este corredor existen ocho predios baldíos o en proceso
de demolición y/o excavación2 (Ver mapa 1).
Fuente: elaboración propia con base en información obtenida mediante levantamiento
realizado en marzo de 2019. Cartografía elaborada por Rafael Mora López, ayudante
de investigación, UAM-X.

Mapa 1 – Inmuebles en construcción en Corredores Urbanos Terciarios seleccionados de la

Ciudad de México 

COMENTARIOS FINALES

El capital financiero resultó de la fusión del bancario con el industrial debido a la

necesidad de éste de obtener dinero a crédito para financiar su inversión y producción.
Desde su formación a fines del siglo XIX, la importancia del capital financiero ha
crecido sin cesar, hasta penetrar en todos los rincones de la vida económica,
incluyendo la reproducción de la población mediante las tarjetas de crédito, siendo
hoy, la fracción dominante y hegemónica del capital en el sistema capitalista global.

Su fusión con el capital inmobiliario, cuyo objetivo es valorizar el capital mediante la

producción y venta de los soportes materiales de la vida económico-social, se debe a
dos condiciones estructurales de su funcionamiento: la larga duración del proceso
constructivo que, por su fijación territorial, aparece como un ensamblaje en el sitio, sin
posibilidades de industrializarse plenamente, y por ello, con un menor desarrollo de
sus fuerzas productivas; y el mayor tiempo necesario para la realización del producto y
la recuperación del capital invertido más la ganancia correspondiente a todos los
actores capitalistas participantes, por el alto precio de venta del inmueble. El capital
financiero provee de capital circulante para la producción de la mayor parte de los
inmuebles, y cierra el ciclo del capital, devolviéndolo al momento de la producción, y
llevar a cabo durante décadas la recuperación del precio de venta mediante el crédito
hipotecario a los compradores.

Como el conjunto de la economía, la construcción y reconstrucción permanentes de las

grandes ciudades se ha financiarizado, convirtiéndose en una de las formas
fundamentales de colocación del capital--dinero sobreacumulado en las economías de
los países hegemónicos y en productores de materias primas y bienes especializados
como los grandes exportadores petroleros. Para lograr una mayor valorización del
capital, el inmobiliario-financiero ha recurrido crecientemente a tácticas de alto riesgo
como la securitización o titularización, entre otras, que han llevado a crisis como la
ocurrida en 2008-2009.

En esta fase del capitalismo neoliberal, la facilitación subsidiaria otorgada por los
gobiernos locales y nacionales, está presente en la construcción y reconstrucción de las
grandes ciudades latinoamericanas: en la producción de vivienda de interés social en
las periferias, generadora de dispersión y segregación urbana, y en la renovación
mediante el despojo, le destrucción y la reconstrucción de grandes cantidades de
inmuebles en áreas ya urbanizadas, como: centros comerciales, tiendas
departamentales, torres de oficinas corporativas, vivienda de lujo, y hotelería, e
infraestructura y servicios públicos mediante asociaciones público-privadas, dando
lugar a ciudades segregadas y fragmentadas por la localización diferenciada de
estratos sociales y sus condiciones de vida urbana.

En la subordinación del Estado al mercado y al capital privado, la planeación territorial

indicativa ha cedido el lugar a la estratégica, a la manera empresarial, basada en los
grandes proyectos urbano-arquitectónicos propuestos y realizados por el capital
inmobiliario-financiero privado.

Los despojos frecuentes de los habitantes populares en las áreas centrales, las
continuas violaciones de las inmobiliarias a las limitadas normas, las afectaciones al
patrimonio y la habitabilidad de todos los habitantes en las áreas de intervención, el
engaño en la venta de viviendas sociales carentes de servicios básicos, inhabitables y a
gran distancia de las áreas de trabajo, servicios sociales y recreativos, provocan una
conflictividad urbana, para cuya superación se requiere del empoderamiento de los
vecinos de las áreas centrales, y los compradores potenciales de la vivienda de interés
social, que cada vez con mayor énfasis reclaman el derecho a la ciudad; y de la
reconstrucción de una planeación urbana democrática, participativa, equitativa y justa,
integrada para toda la ciudad, y que imponga normas estrictas al capital inmobiliario–
financiero y castigue rigurosamente sus violaciones.

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NOTAS
1
Parnreiter entiende a la financiarización como “el proceso de desviar el capital de la
economía “real” (la producción y el comercio) para luego mantenerlo en su forma más
flexible como capital-dinero líquido”(Parnreiter, 2018, p. 473).

2
Información obtenida mediante levantamientos realizados en marzo de 2019 por la
autora de este trabajo.
Recibido: 17 de Febrero de 2020; Aprobado: 17 de Abril de 2020