Dominio

Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
1
Propiedad y dominio
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los
particulares refleja fielmente su línea política: liberalismo, socialismo,
etcétera. Los vocablos propiedad y dominio fueron usados indistintamente
por el codificador del CC a lo largo del articulado, aun cuando (según la
doctrina) la propiedad tiene mayor extensión que el dominio. Así,
hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crédito, etcétera,
aludiendo a una relación de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un
bien. Entonces, el vocablo propiedad no solamente determina un derecho
real sino también un derecho personal, como la propiedad de un crédito,
aludida precedentemente.
Nosotros reservaremos la palabra “dominio” para aludir al derecho real.
La definición legal de dominio estaba plasmada en el art. 2.506 del CC, el
cual rezaba: “el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona” 1. El CCCN lo
define en el art. 1.941, que estudiaremos más adelante.
Nuestra Corte Suprema, intérprete final de la Constitución Nacional y las
leyes, en el fallo “Ventura c. Banco Central – Amparo”, ha dicho que:

el término propiedad empleado en los artículos 14 y 17 de la

Constitución Nacional ampara a todo el patrimonio,
incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales
o inmateriales y, en general, todos los intereses apreciables
que un hombre pueda poseer, fuera de sí mismo y de su
vida y libertad.2

Garantías de la propiedad: fuentes legales

El artículo 14 de la Constitución Nacional menciona entre los derechos
reconocidos a los habitantes de la Nación, conforme a las leyes que
reglamentan su ejercicio, el “… de usar y gozar y disponer de su
propiedad…”3; a su vez, el art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la
propiedad: “… la propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley…” 4.
Teniendo en cuenta la amplísima definición de propiedad que ha dado
nuestro máximo tribunal, efectuemos una distinción:

1 Art. 2.506 – Ley 340 - Códi go Ci vil Argentino derogado por ley 26.994.
2 Al berto Francisco Jaime Ventura y Otra v. Ba nco Central de la República Argentina - 1976.
3 Art. 14 - Cons titución de la Na ción Argentina.
4 Art. 17 - Cons titución de la Na ción Argentina.

2
Los derechos son potestades jurídicas reconocidas en cabeza de los
habitantes de un Estado; las garantías son limitaciones impuestas a los
poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas
potestades.

Protección frente a particulares y frente al Estado

Veamos el sistema de garantías estructurado por nuestra Constitución

Nacional:

 Protección respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las

acciones posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la
propiedad, a los que el código penal dedica un capítulo entero; todos estos
mecanismos se efectivizan a través de los códigos de procedimiento
correspondientes.
 Protección respecto del poder público: el Estado puede actuar como
persona de derecho privado o como persona de derecho público. En el
primer caso, está sujeto a la misma regulación civil, comercial, agraria,
etcétera, que los particulares. En el segundo caso, cuando actúa en
ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma
legítima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garantía
constitucional contenida en la segunda parte del art. 17 CN:


la expropiación por causa de utilidad pública debe ser
calificada por ley y previamente indemnizada (…) la
confiscación de bienes queda borrada para siempre del
código penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (…) todo
autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento
o descubrimiento, por el término que le acuerde la ley5.

Expropiación
La expropiación es una institución de derecho público y reglada por las
normas administrativas (Ley Nacional N° 21.499 de expropiación, leyes
provinciales de expropiación y de procedimiento administrativo). Es el
mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio,
califica un bien como de utilidad pública, procura una indemnización al
particular afectado y posteriormente lo desapodera del bien. La calificación
debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier
5 Art. 17 – Cons ti tución de l a Nación Argentina.

3
tipo de bien que sea capaz de satisfacer el interés general: muebles,
inmuebles, créditos, patentes de invención, etcétera.
La indemnización previa debe comprender el valor del bien y los daños y
perjuicios derivados de la desposesión, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiación irregular o indirecta a aquella en la cual el particular
compele al Estado a iniciar el proceso de expropiación. El art. 51 de la ley
21.499 prevé tres supuestos: a) cuando existe ley que calificó al bien como
de utilidad pública y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnización;
b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de
utilidad pública, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando
el Estado ha impuesto sobre el bien una restricción o limitación indebida,
lesionando el derecho de propiedad6.
La clasificación jurista clásica de los derechos, distingue entre derechos
patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos últimos tienen una faz
patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta última categoría donde
ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad
de ceder la explotación económica, conceder licencias, etcétera, mientras
que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia
que tiene el creador, y luego sus sucesores, de tutelar la incolumidad y
fidelidad de la obra.

Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los

derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseños de utilidad,
designaciones comerciales y diseño ornamental).

Como lo mencionamos arriba, según la distinción clásica de los derechos,

estos se clasifican en:

 Derechos patrimoniales: reales o personales.

 Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ejemplo:
derecho a la vida) o ajena (patria potestad).
 Derechos mixtos:

o Derechos de autor (ley 11.723) – INPI (Instituto Nacional de Propiedad

Industrial).

o Derechos industriales: marcas, patentes, diseños de utilidad,

designaciones comerciales y diseño ornamental – INPI.

6 Art. 51 - Ley 21.499 – Ley Na ci onal de Expropiaciones. Poder Ejecutivo Nacional.

4
Dominio: caracteres generales

Concepto

El dominio es el derecho de señorío más amplio que puede tenerse sobre

una cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius
utendi, ius fruendi y ius abutendi (derecho de usar, de disfrutar y de
disponer). Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular, que no
constituya la figura de abuso de derecho.

Crítica de la definición del CC - La definición del CCCN

El Código Civil lo definía como: art. 2480: “El dominio es el derecho real en
virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción
de una persona” 7.
La mayoría de la doctrina siempre ha criticado esta definición por
considerarla vaga e imprecisa, ya que en todos los derechos reales la cosa
se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.

El CCCN lo define en el art. 1.941:

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las

facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario8.

Como lo manifiesta Eduardo Molina Quiroga (2015) en su Manual de

derechos reales, es una definición superadora al antiguo y vago texto del
CC.
Al carácter absoluto del dominio lo definen los derechos de usar, disfrutar
y disponer de la cosa, pero no debe confundirse absoluto con ilimitado, ya
que como perfectamente lo aclara el art. 1.941, su ejercicio siempre será
“dentro de los límites previstos por la ley” 9.

7 Art. 2.480 – Ley 340 - Códi go Ci vil Argentino derogado por ley 26.994.
8 Art. 1941 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
9 Art. 1942 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

5
Caracteres del dominio

 Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero

transcurso del tiempo, o sea, no se acaba porque “el dueño no ejerza sus
facultades,o las ejerza otro, excepto que ese otro adquiera el dominio por
la prescripción adquisitiva” 10.
 Absoluto: porque reconoce el mayor número de facultades posibles
sobre una cosa (ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, que es derecho de
usar, de disfrutar y de disponer). Este carácter se vio atenuado por
lareforma de la ley 17.711, donde se introdujo el derecho conforme a un
“ejercicio regular” 11 y que es el espíritu del art. 1.941 mencionado
precedentemente, cuando aclara dentro de los límites de la ley. Conviene
leer los artículos 9, 10 y 11 del CCCN para ilustrar y completar este
concepto ya que los mismos se refieren a la buena fe y la proscripción del
abuso del derecho.
 Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del
dominio sobre la misma cosa, según lo determina el art. 1.943 del
CCCN: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiera la cosa por un título, no puede adquirirla por otro,
sino es por lo que falta al título” 12. Veremos, posteriormente, la
naturaleza del derecho real de condominio para no confundir este
concepto. También cabe aclarar que del mismo surge que el titular
de un derecho real de dominio no puede tener otro derecho real
sobre el mismo objeto, por ejemplo, el propietario no puede ser
usufructuario al mismo tiempo.

Clases de dominio
Dominio perfecto y dominio imperfecto
El art. 1.941 del CCCN describe el dominio pleno o perfecto cuando es
perpetuo y la cosa no se encuentra gravada con ningún derecho real; pero
además menciona al dominio menos pleno o imperfecto en el artículo 1946
del CCCN cuando dice que el dominio es imperfecto si “está sometido a
una condición o plazo resolutorios o si la cosa está gravada con cargas
reales”13, esto es, cuando debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al
cumplimiento de una condición resolutoria (perdiendo el carácter de
perpetuo), o cuando la cosa está gravada a favor de terceros con algún

10 Art. 1942 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

11 Art.1071 – Ley 340 - Códi go Ci vil Argentino - Reforma Ley N°17.711 - Honorable Congres o d e l a
Na ci ón Argentina.
12 Art. 1943 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
13 Art. 1.946 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

6
derecho real como servidumbre, usufructo, etcétera (perdiendo así el
carácter de pleno).

El dominio imperfecto puede ser, según el CCCN: revocable, fiduciario o

desmembrado.
Los dominios revocable y fiduciario afectan el carácter de perpetuo del
dominio; el desmembrado afecta el carácter de absoluto, pero ninguna de
esas tres especies de dominio imperfecto afecta el carácter de exclusivo.

 Dominio revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condición o 

plazos resolutorios, nunca suspensivo, puesto que, en tal caso, el dominio
no habría nacido. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos
del transmitente. Sucede cuando el dominio es susceptible de quedar sin
efecto por distintas causas, como un pacto de retroventa, una condición
resolutoria, la revocación de una donación o legado por ingratitud o
incumplimiento de los cargos, anulación del acto de transmisión, rescisión,
acción por hecho fraudulento, restitución por pago indebido, etcétera. En
suma, siempre que el dominio se haya transferido de una manera interina.
La innovación del CCCN en el art. 1.965 consiste en otorgarle un plazo de
diez años al dominio revocable desde la fecha del título constitutivo.
 Dominio fiduciario: El art. 1.701 define al dominio fiduciario como:


el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido
por contrato o testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extensión del fideicomiso, para el efecto
de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley” 14.

Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un bien,

singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del
fideicomiso, con el fin de que, al término de un cierto plazo o al
cumplimiento de determinada condición (resolutoria), lo transmita, a su
vez, a un tercero, denominado fideicomisario.

En el fideicomiso intervienen tres sujetos:

 Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa (constituyente del

fideicomiso).
 Fiduciario: quien recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos
actos con ellos y luego transferirlos, al cumplimiento del plazo o

14 Art. 1.701 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

7
 condición, a la persona que el fiduciante hubiere designado
(propietario fiduciario que también puede llegar a ser fideicomisario).
 Beneficiario: es quien adquiere el beneficio (por ejemplo, rentas sobre
alquiler de los bienes) puede llegar a ser fideicomisario.
 Fideicomisario: es la persona a quien la propiedad debe transferirse
cuando el fideicomiso llegue a su fin, por cumplimiento del plazo u
objeto. Puede ser la misma persona del Fiduciante o del Beneficiario.

El fideicomiso sólo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre

universalidades jurídicas ni alícuotas de aquéllas. Las facultades del
fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni
habitación y (de constituir hipoteca) ésta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institución son múltiples y es muy común ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario. Le
son aplicables al dominio fiduciario todas las normas referidas a los
derechos reales y en especial al dominio15.
El contrato de fideicomiso está normado en el art. 1.666 del CCCN, para
mayor ilustración se recomienda su lectura.

 Dominio desmembrado: Es aquel que se tiene respecto de una cosa 

sobre la cual se han constituido derechos reales: prenda, anticresis,
usufructo, uso, habitación, superficie o servidumbres. Si lo que se ha
constituido es un usufructo, transfiriéndose el uso y goce de la cosa, se dice
que la propiedad ha quedado desnuda o nuda (del latín nudus). A tal fin, al
titular del dominio se le llama nudo propietario.

Pueden señalarse, además, otros casos de dominio imperfecto: como el
fundo en el cual el propietario debe tolerar se explote una mina en el
subsuelo, a raíz de una concesión otorgada por el Estado.

Límites al dominio

El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto

debe ser ejercido con límites y de acuerdo con las normas que lo regulan.
Al respecto, el CCCN habla solo de límites al dominio 16 y no de
restricciones, término que el CC utilizaba, y despoja en su articulado de
gran parte de la casuística, sintetizando en los siguientes artículos de
referencia los límites al dominio.
Podemos distinguir las limitaciones impuestas al dominio privado, de la
siguiente manera:

1) Límites impuestos sólo en el interés público: Las mayorías regladas

15Títul os I y III – Li bro IV – Ley 26.994 - Códi go Civil y Comercial de la Na ción.

16Ca pítulo 4 – Li bro IV - Código Civil y Comercial de la Na ción – Ley N° 26.994. Honora ble Congreso
de l a Nación Argentina.

8
por el Derecho Administrativo (a través de leyes, decretos, ordenanzas,
reglamentos, etcétera) y basadas en deberes o responsabilidades del
individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan origen a
indemnización alguna a favor del propietario del bien. Algunos ejemplos
son las normas que regulan la higiene y salubridad, los códigos de
urbanismo, de circulación de los automotores, etcétera (art. 1.970 CCCN).
2) Límites impuestos en interés de los particulares: ejemplo de esta
clasificación son los límites a la disponibilidad jurídica, sabemos que la
circulación de la riqueza es de orden público y, por ello, no puede extraerse
un bien del tráfico indefinidamente. El art. 1.972 CCCN regula y limita las
cláusulas de inenajenabilidad. Leamos el artículo aludido:

En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no

transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos
reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o
personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas

en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de
diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo

incierto o superior a diez años, se considera celebrada por
ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso
que no exceda de diez años contados desde que se
estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas

que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.17

También podemos citar otra limitación al dominio emergente de las

relaciones de vecindad: regladas de manera exhaustiva en los arts. 1975 al
1982 CCCN, éstas procuran la prevención de daños o molestias como el
desvío de cursos de agua, instalaciones y paso de personal de una obra, las
vistas y luces que deben ser fijadas en la construcción de muros, etcétera.
Veremos el artículo al que más importancia ha dado la doctrina respecto
del asunto que nos compete, por ser una hipótesis que engloba el mayor
número de casos posibles:

17 Art. 1.972 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

9
 Artículo 1.973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquéllas. Según las
circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la
inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso,
el interés general y las exigencias de la producción. 18

Para que ello ocurra, la actividad desarrollada en el inmueble debe causar

molestias que excedan la normal tolerancia, es decir, que tengan cierta
entidad. La enumeración de los factores productores de la molestia es
meramente enunciativa y la existencia de una autorización administrativa
para funcionar no es óbice para solicitar el cese de las molestias. La
reforma del CCCN autoriza a los jueces a disponer siempre la
indemnización de daños, que en el CC era optativa.

Extinción del dominio

El art. 1.907 CCCN establece que:

sin perjuicio de los medios de extinción de todos los

derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa
si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y
por la consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena19.

Es decir que para el nuevo código se reconocen tres modos de extinción

que sirven para todos los derechos patrimoniales, y los especiales de los
derechos reales, éstos se extinguen por tres causas:

 Destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción.

18 Art. 1.973 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
19 Art. 1.907 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

10
 Abandono.
 Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Con la intención de completar e ilustrar las causales del artículo
mencionado, veamos algunos detalles de extinción, siguiendo la misma
línea del anterior CC:

 Por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a

él, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
 La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba
cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a
la residencia de su dueño.
 Cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación,
accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
 Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte
indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que
tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
 Por enajenación de la cosa y también por la transmisión judicial del
dominio, cualquiera que sea su causa, ejecución de sentencia, expropiación
por necesidad o utilidad pública.
 Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa,
cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un
título vicioso.

Condominio

Definición
El art. 1.983 CCCN mantiene el concepto del CC (art. 2.673), pero agrega la
presunción de igualdad sobre las partes que corresponden a cada
condómino. Así dice que:

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa

que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de
los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción20.

Los elementos del condominio son, por tanto:

 Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice la

propia norma, corresponde a "varias personas", es decir, que los titulares

20 Art. 1.983 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

11
deben ser dos o más, ya que de lo contrario nos encontraríamos frente al
dominio (y no al condominio). Puede tratarse de personas físicas o
jurídicas.
 Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobre una o
varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas,
ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo
objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre
todas,correspondiendo a cada uno por una cuota parte, sin que pueda
decirse que ninguna de ellas en su totalidad, ni ninguna de sus partes
materialmente individualizada, pertenezca a un copropietario
determinado.
 Existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa: Como lo
establece el CCCN, el derecho de cada condómino lo es "por una
parte indivisa", es decir, que le corresponde por la mitad, un
tercio, un quinto, etcétera, sin que pueda decirse, volvemos a
repetirlo, que él se asienta sobre parte alguna materialmente
determinada del objeto (Mariani de Vidal, 2004, pág. 124)

En el condominio encontramos los mismos caracteres que en el dominio:

absoluto, exclusivo y perpetuo.
Es un derecho sobre la cosa total o parcialmente propia (art. 1.888 CCCN),
principal (art. 1.889 CCCN) y que se ejerce por la posesión (art. 1.891
CCCN)21.
Existen, en principio, dos clases de condominio: sin indivisión forzosa (que
es la regla) y con indivisión forzosa, aunque siguiendo la redacción del
CCCN estaríamos en presencia de tres, puesto que el condominio con
indivisión forzosa tiene dos subcategorías (temporal y permanente):

Condominio sin indivisión forzosa

Es aquel en el que cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin

depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a
la copropiedad solicitando la partición de la cosa común 22 (art. 1.997
CCCN). Este es el condominio normal u ordinario.

Facultades de los condóminos

Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplísimas, realizando los

actos de administración y disposición que sean compatibles con la
naturaleza de su parte alícuota, sin consentimiento de los otros
condóminos. Puede, por ejemplo, enajenarla libremente, gravarla, como

21 Arts .1.888, 1.889 y 1.891 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.
22 Art. 1.997 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

12
ser constituir una hipoteca o darla en usufructo, pero no puede arrendar su
cuota parte.

Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la

imposibilidad de obrar tanto material como jurídicamente. Rige el principio
del ius prohibendi según el cual y citando al art. 1986 del CCCN:

cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y

gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede
deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condominos 23.

Sin perjuicio de ello, “los condóminos pueden convenir el uso y goce

alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y
excluyente sobre determinadas partes” 24.
El condómino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo con su destino y sin
causarle deterioros. Dice el art. 1.988 CCCN: “El uso y goce excluyente
sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no
da derecho a indemnización a los restantes, sino a partir de la oposición
fehaciente y sólo en beneficio del oponente”25.

El art. 1.990 CCCN también prohíbe al condómino efectuar actos jurídicos

que impliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el
consentimiento de los copropietarios. 26 Esto excluye: enajenación de la
cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de
servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material
concreta de ésta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad
relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condominios pero no
por el constituyente), pero cobrarían eficacia si la cosa llegase a ser
adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la partición.

Obligaciones de los condominos

Gastos de conservación y reparación de la cosa: los condóminos pueden

obligar a los demás a soportar estos gastos. La única manera de que
puedan liberarse es abandonando la cosa (o sea abandono de su derecho)
y hasta que los gastos no sean solventados, se puede ejercer por parte de
los copropietarios el derecho de retención en contra del condómino
incumplidor.

23 Art. 1.986 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

24 Art. 1.987 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
25 Art. 1.988 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
26 Art. 1.990 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

13
Obligaciones por deudas contraídas para la comunidad: si un solo
copropietario las contrajo, el mismo está obligado, pero puede pedir la
repetición del pago contra los demás condóminos, mediante un reembolso.

Si, en cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede
pasar que:
 Pacten solidaridad27.
 Pacten responder de acuerdo a su cuota parte.
 No expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este
caso responden por partes iguales, pues los terceros no tienen
forma de conocer los porcentajes de las partes alícuotas.

Administración

Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los

condóminos. Siendo imposible por la calidad de la cosa o por la oposición
de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa o la posesión común,
resolverán todos si debe ser puesta en administración, o arrendada 28.

Para tomar decisiones es suficiente la citación a todos los copropietarios y

la mayoría necesaria para tomar la decisión es la absoluta (o sea la mitad
más uno), computándose los votos por valor y no por cabeza, de manera
tal que si una de las partes reuniese más del cincuenta por ciento del total,
será quien decide. Habiendo empate, se decide por la suerte.

Al tomar esta decisión, la asamblea también debe decidir quién

administrará la cosa, que puede ser uno de los condóminos o un tercero. El
condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de
los otros.

Condominio con indivisión forzosa

Dice el art. 2.675 del CCCN: “La indivisión forzosa puede provenir de la ley,
de un contrato o de un acto de última voluntad” 29. Se configura cuando la
facultad de pedir la división en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya
sea por una causa derivada de la ley (indivisión forzosa permanente) o
porque lo prohíbe una estipulación temporal pactada por los condóminos o
que les ha sido impuesta por el testador (indivisión forzosa temporal).

 De origen legal (o permanente): citando al art. 2004 CCCN “es la que

27 Sol idaridad: Implica actuación o responsabilidad total de ca da uno de los ti tulares de un derecho o
de l os obligados por ra zón de un a cto o contrato.
28 Véa se: http://goo.gl/xrcp3b
29 Art. 2.675 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

14
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común
de dos o más heredades pertenecientes a distintos propietarios” 30. Por
ejemplo, un pozo para sacar agua o un canal de desagüe, o paredes, muros,
cercos o fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas.

 De origen contractual (temporaria): los condóminos no pueden

renunciar indefinidamente a la facultad de particionar, el art. 1.999, 2ª
parte, CCCNdetermina que la convención por la que los condóminos
convengan suspender la partición no puede exceder el plazo de diez (10)
años 31.
 Cuando la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o
superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que
seainferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite
máximo32 (art. 2.000 CCCN).
 De origen testamentario (temporaria): el art. 51 de la ley
14.394 permite al testador imponer la indivisión de los bienes
hereditarios por hasta diez años. Si se trata de un establecimiento
comercial, la indivisión podráprolongarse hasta que todos los
herederos alcancen la mayoría de edad.  

Conclusión del condominio

El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las

que nos remitimos, existiendo una causal propia que es la partición.
Ese era el espíritu del ex art. 2.692 CC y resulta del art. 1.997 CCCN:
“Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en
cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es
imprescriptible” 34.

Efecto de la partición

Parafraseando al ex art. 2696 del CC, se entiende que la acción de partición

debe interponerse en el lugar donde se encuentren los bienes. La división
entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad,
en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como si
hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo
que le correspondió en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera
cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los
comuneros, por cualquier acto a título oneroso.

30 Art. 2004 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

31 Art. 1.999 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
32 Art. 2.000 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
33 Ley 14.394 – Año 1954 – Régi men del Menor y l a Familia – Abrogada p or Le y N ° 26.994.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
34 Art. 1997 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación.

15
Formas de llevar a cabo la partición
Veamos qué establece el articulado del CCCN al respecto a las tres
modalidades de partición: La partición privada, la partición en especie y la
partición judicial:

Artículo 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes

están presentes y son plenamente capaces, la partición
puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o
parcial35.

La partición es total cuando se divide toda la cosa o todas las cosas que
tiene el condominio; y parcial cuando se liquida respecto de una parte de la
cosa o de algunas cosas.

Artículo 2374.- Principio de partición en especie. Si es

posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartícipes puede exigir su venta.

En caso contrario, se debe proceder a la venta de los

bienes y a la distribución del producto que se obtiene.
También puede venderse parte de los bienes si es necesario
para posibilitar la formación de los lotes 36.

Artículo 2371.- Partición judicial. La partición debe ser

judicial: a) si hay condóminos incapaces, con capacidad
restringida o ausentes; b) si terceros, fundándose en un
interés legítimo, se oponen a que la partición se haga
privadamente; c) si los condóminos son plenamente capaces
y no acuerdan en hacer la partición privadamente 37.

Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrán hacer

compensaciones en dinero o especie.

35 Art. 2369 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

36 Art. 2.374 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.
37 Art. 2.371 – Ley 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de l a Nación.

16
Referencias
Corte Suprema de Justicia de la Nación. Caso “Alberto Francisco Jaime
Ventura y Otra v. Banco Central de la República Argentina”. Sentencia de
26 de febrero de 1976. Fallos: 294:152. Recuperado de:
http://www.csjn.gov.ar/

Decreto-Ley 15.348 (DJA F-0282) - Ley de Prenda con Registro - Año 1946 –
Poder Ejecutivo Nacional

Ley 11.723 – Régimen legal de la Propiedad Intelectual – Año 1933 –

Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley 13.512 – Propiedad Horizontal – Año 1948 – Honorable Congreso de la

Nación Argentina

Ley 14.394 – Código Civil, Régimen de los Menores y la Familia – Año 1954
– Honorable Congreso de la Nación

Ley 17.711 – Modificaciones al Código Civil - Año 1968 - Poder Ejecutivo

Nacional

Ley 17.801 – Registro de la Propiedad Inmueble – Año 1968 - Poder

Ejecutivo

Nacional

Ley 19.724 – Ley de Prehorizontalidad - Año 1972 - Poder Ejecutivo

Nacional

Ley 21.499 – Expropiaciones, Nuevo Régimen - Año 1972 - Poder Ejecutivo

Nacional

Ley 25.509 – Derecho Real de Superficie Forestal – Año 2001 - Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

Ley 26.994 – Código Civil y Comercial de la Nación – Aprobación - Año 2014

– Entrada en vigencia a partir del 1° de agosto del año 2015 - Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

Ley 340 – Código Civil de la Nación – Año 1869 - Honorable Congreso de la

Nación Argentina.

Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales. Buenos Aires, Argentina:

Editorial Zavalía.

17
Molina Quiroga, E. (2015) Manual de derechos reales. Buenos Aires,
Argentina: Editorial La Ley.

Molina Quiroga, E. (29 de abril de 2015) Nuevos derechos reales en el

Código Civil y Comercial: Conjuntos inmobiliarios y cementerios privados.
Recuperado de: http://www.infojus.gob.ar/eduardo-molina-quiroga-
nuevos-derechos-reales-codigo-civil-comercial-conjuntos-inmobiliarios-
cementerios-privados-dacf150341-2015-04-29/123456789-0abc-defg1430-
51fcanirtcod

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