Contratos - Parte Especial

Contratos de compraventa

Art. 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Establece esta definición entonces las obligaciones dentro del contrato siendo la entrega de
una cosa por una de las partes y la obligación de la otra parte de brindar la contraprestación
económica.

Estructura contractual: Puede ser paritario, de adhesión o de consumo.

Art. 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie,

usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso,
habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en
dinero;

b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

El contrato de compraventa debe ser entregado mediante escritura pública según lo establece
el código civil y comercial siempre que se tratase de un bien inmueble. Mientras que cuando
se trate de otro objeto no existe una formalidad a cumplir. Sin embargo, para bienes muebles
e inmuebles se debe llevar a cabo el registro correspondiente ya que el contrato es
simplemente la causa fuente, mas no deja totalmente transferido el derecho real sobre la cosa.

La inscripción registral cumple dos funciones en este contrato. La función declarativa: que
tiene el valor de publicidad suficiente para la oponibilidad a terceros aunque es irrelevante a
la configuración del acto adquisitivo o transmisivo del derecho real. Y la función constitutiva,
que en este caso es un presupuesto necesario para la oponibilidad del derecho real.

El contrato de compraventa es bilateral, a título oneroso, conmutativo, formal (en cuanto a lo

que refiere a la compraventa de un inmueble; sería formal solemne relativo) o informal (en el
resto de los casos) y nominados ya que poseen una regulación específica prevista en la ley.
Función Social

La función social del contrato de compraventa se ve reflejada en el mercado inmobiliario

como en el flujo económico automotor. Esto debido a que regula las diferentes transacciones
de transmisión de bienes muebles e inmuebles.

Sujetos

Para el contrato de compraventa las partes son la compradora y la vendedora. La compradora

se compromete en este contrato a entregar una suma de dinero a cambio de la entrega de la
cosa mueble o inmueble susceptible de valor económico por parte de la vendedora y afrontar
los pagos de la entrega salvo pacto en contrario.

Objeto

El objeto del contrato es la obtención de la cosa mueble o inmueble para su uso y goce por
parte de la parte compradora, y por consiguiente la recepción de la suma de dinero como
contraprestación.

Causa

Para este contrato la causa sería el uso de la cosa para la parte compradora como también el
hacerse con la remuneración por parte de la parte vendedora.

Forma

La compraventa de inmuebles debe ser otorgada mediante escritura pública, por ser un
contrato cuyo objeto es la adquisición del derecho real de dominio sobre dicha clase de
bienes (art. 1017, inc. a). Sin embargo, al no tratarse de una formalidad con pena de nulidad
la celebración del contrato constituye una obligación de hacer, consiste en la entrega del
instrumento público pendiente.

Es por esto,que el contrato de compraventa es de forma solemne relativa, ya que no produce

todos sus efectos propios mientras no sea extendida la escritura pública.

Para los contratos de compraventa de compras muebles rige la libertad de formas mas el
Código regula algunos aspectos de la documentación que debe expedirse al tiempo de la
celebración del contrato.

Cláusulas Particulares

1. Pacto de retroventa: Se define como “aquel por el cual el vendedor se reserva el

derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución
 del precio, con el exceso o disminución convenidos.” (art. 1163). Tiene un plazo
máximo de 5 años para cosas inmuebles, y de 2 años para cosas muebles desde
celebrado el contrato.

2. Pacto de reventa: Según el Código es “aquel por el cual el comprador se reserva el

derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir
el precio, con el exceso o disminución convenidos.” (art. 1164). Esta acción equivale
a retroceder en la operación pero con incremento o disminución del valor de la cosa
según lo pactado.

3. Pacto de preferencia: Se define como “aquel por el cual el vendedor tiene derecho a
recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide
enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los
herederos.” (art. 1165). Esta cláusula establece entonces una preferencia del anterior
dueño de la cosa frente a terceros. Es oponible a terceros sólo si se trata de un bien
registrable, de no serlo tampoco sería oponible a terceros que haya celebrado de buena
fé y a título oneroso.

4. Venta condicional:

Boleto de compraventa

Es un instrumento privado mediante el cual las partes se comprometen al debido registro del
bien para la real transferencia del dominio. Es un instrumento que si bien es bastante precario
mediante la situación jurídica, el mismo puede ayudar a resolver conflictos de temporalidades
mediante “prior in tempore, potior in iure”. Este instrumento no bloquea el dominio del bien
y por consiguiente hay posibilidad de ingreso de embargos. El mismo es no inoponible.

Art 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica

de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Contrato de Locación de Inmuebles

El contrato de locación se define en el art. 1187 como aquel en el que “una parte se obliga a
otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en
dinero.”.

Estructura contractual: tiende a ser de adhesión

Función Social

Dicho contrato permite el ejercicio de derechos constitucionales tales como el acceso a una
vivienda digna. Esto además busca establecer un “orden” social en materia de locación y que
sea justo y equitativo a todo el que así lo requiera.

Sujetos

Las partes del contrato pueden ser llamadas como locador o arrendador, que es quien entrega
el inmueble en locación; y como locatario, arrendatario o inquilino que es quien toma el
inmueble en locación.

A este contrato se le aplica lo dispuesto en materia de consentimiento, precio y objeto tal

como en el contrato de compraventa.

El contrato de locación es bilateral, a título oneroso, conmutativo, formal si se tratase de un

contrato de locación de inmueble (El cual implica entonces, al ser escrito, que posee una
función publicitaria de oponibilidad a terceros). Nominado y de ejecución continua (el uso y
goce de forma permanente durante la vigencia del contrato, y el canon de arrendamiento
siendo de ejecución periódica).

Entre los efectos del contrato para el locador encontramos: entregar la cosa, mantener la cosa
apta para su uso o funcionamiento, pagar mejoras para el uso, pagar cargos y contribuciones
de la cosa, garantizar el saneamiento por evicción o vicios redhibitorios y devolución del
depósito en garantía.

Mientras que para el locatario, los efectos del contrato serían: pagar el canon locativo,
respetar el destino de la cosa, mantener la cosa en buen estado, restituir la cosa en igual o
mejor estado del que fue recibida.

Objeto

El objeto del contrato de locación es la entrega del inmueble en locación con motivo de
hacerse de un resarcimiento económico a cambio del mismo.
Causa

Para el contrato de locación, la causa del mismo sería el uso y goce del inmueble en locación
(locatario). Como también tener la remuneración económica por ello (locador).

Extinción del contrato de locación

● Extinción normal
○ Cumplimiento del plazo: del vencimiento del término contractual pactado, por
consiguiente deviene en la obligación del locatario de restituir la cosa.

○ Continuación de la locación concluida: refiere a mantener el uso y goce de la

cosa, y por consiguiente ambas partes mantienen sus obligaciones frente al
contrato celebrado, mas no establece una renovación tácita del mismo.

○ Prórroga de la locación concluida: ambas partes establecen de forma expresa

la prórroga del contrato por un plazo determinado.

○ Opción unilateral de prórroga de renovación o prórroga: En muchos acuerdos,

se deja la potestad al locatario de renovar o prorrogar el contrato o sus plazos.
No es necesaria la autorización del locador, ya que quedó expresa en el
contrato al momento de celebrarlo. Debe haber notificación correspondiente al
obligado.

● Extinción anormal
○ Resolución imputable al locatario o al locador: Dicho incumplimiento queda
establecido por el incumplimiento de las obligaciones de alguna de las partes.
○ Rescisión unilateral del locatario: es una facultad del locatario pero
ciertamente es de cumplir requisitos preestablecidos (notificación, preaviso,
etc.)

Contrato de Obra

Es el contrato mediante el cual una de las partes, denominada contratista y actuando de forma
independiente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o
intelectual mediante una retribución económica.

Para este contrato se aplica la Ley de Defensa al Consumidor y el Código Civil siempre que
se trate de una prestación contratada para uso final del comitente. Mientras que si se trata de
una producción científica, literaria o artística corresponde la Ley de Propiedad Intelectual.
Este contrato es bilateral, oneroso, conmutativo, no formal y nominado. Estructura
contractual: de consumo cuando se tratase de un contrato para la obtención de una obra para
uso final, mientras que si el uso de la cosa no es final, entonces es paritario
Función Social

Este contrato es usualmente representado en negociaciones de construcción y edificaciones,

pero también comprende lo que es la manufactura de cosas muebles capaces de ser replicadas
o producción artesanal o industrial, creación de piezas artísticas, etc.

Sujetos

Los sujetos para el contrato de obra son el contratista y el comitente. El contratista se obliga a
la creación, manufactura, construcción de una cosa mueble o inmueble según el caso, a favor
de la otra parte.El mismo también presenta la obligación de informar aspectos esenciales,
proveer los materiales adecuados o en su defecto hacer uso diligente de los materiales
provistos por el comitente, no variar el proyecto y permitir la verificación del comitente.

El comitente es quien, a cambio de la obra, se obliga a la entrega de la remuneración

pretendida en el contrato. Además se obliga a proporcionar la colaboración necesaria y recibir
la obra.

Objeto

El objeto del contrato es la fijación del precio de la obra con antelación. En caso de que no se
hubiere acordado previamente pueden recurrir a la justicia, y la misma determinará el valor
de honorarios profesionales y demás en favor del contratista. Hay casos en los que el contrato
deja abierta la posibilidad de modificar el monto en función de ciertas “unidades de
medición”, es en estos casos cuando las partes pueden pedir la modificación del monto según
las mismas.

Causa

La causa en el contrato de obra corresponde a la adquisición de dinero pretendida por el

contratista, en contraprestación de la construcción, modificación, reparación de la obra
solicitada por el comitente.

Contrato de Locación de Servicios y Suministros

Suministros
Según el Art. 1176.- “Definición. Suministro es el contrato por el cual el suministrante se
obliga a entregar bienes, incluso servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o
continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de ellas.”
Para este contrato tenemos diferentes opciones de suministros, los periódicos (entrega de
materia, papeles, mercadería) y los continuados (como el agua corriente).

Este contrato es bilateral, oneroso, conmutativo, no formal, nominado y de duración; y

pertenece a la estructura contractual de consumo. Pero también dependiendo de las
tratativas podría ser de adhesión en relación a los servicios domiciliarios (agua corriente, luz
y servicio de internet).

Estos contratos no pueden exceder un plazo de 10 años por lo establecido en el código,

excepto si se tratase de frutos o productos del suelo con procesos de elaboración con o sin él,
en cuyo caso se extiende a 20 años.

Servicios
“Art. 1251.- Definición. Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el
caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a
favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un
servicio mediante una retribución.”

En este contrato encontramos a quienes realicen profesiones de forma liberal (médicos,

abogados), a quienes realicen una actividad con un fin de prestación de servicio (pintores,
plomeros, albañiles) o incluso empresas dedicadas a la prestación de diferentes servicios (de
salud, emergencia, seguridad, etc). Cabe remarcar que en este tipo de contratos la actividad
que se realice debe ser independiente de su eficacia, en comparación con el contrato de obra
que cuyo objeto es la eficacia de la actividad que se realiza (construcción, etc) .

El contrato de servicios es bilateral, oneroso, conmutativo, no formal y nominado..

Función Social

Los contratos de servicios y suministros vienen a satisfacer las necesidades estables de la

actividad económica. Con él, un empresario se asegura del aprovisionamiento permanente de
insumos indispensables para la explotación industrial y mercantil tales como materia prima,
mercadería, textil, de energía, etc.

Sujetos

Para este contrato encontramos al suministrante y al suministrados. El suministrante (también

proveedor o abastecedor )por su parte se obliga a proveer bienes o servicios de manera
sostenida en el tiempo, mientras que el suministrado (o abastecido) se obliga a pagar un
precio por cada prestación que adquiere.
Para el contrato de servicios, las partes son la prestadora y la comitente. Siendo la prestadora
la encargada de proveer el servicio, mientras que la comitente la encargada de resarcir de
forma económica la actividad realizada por su contraria.

Objeto

El objeto en el contrato de suministro es la materia prima, o el beneficio del servicio de agua,

luz, gas, etc.

El objeto del contrato de servicio es la prestación del servicio en sí, pero siempre
independiente de su resultado en sí (médicos) o procurando el mejor resultado posibles
(pintores).

Causa

La causa para el contrato de suministro corresponde a hacerse de un bien material

(producto/materia prima, etc) o inmaterial (servicio) con la finalidad de hacer uso del mismo
para la explotación mercantil o como consumidor final, de ahí su diferenciación en la
estructura contractual a la que pertenece.

La causa en el contrato de servicios es la percepción económica del proveedor, y la recepción

del servicio prestado por parte del comitente.

Extinción

Para el contrato de suministro, la extinción viene dada por el vencimiento del mismo o por el
cumplimiento de la entrega o prestación en su totalidad. Para los contratos de cumplimiento
continuo, la rescisión del contrato se puede realizar de forma unilateral sin perjuicio de
resarcir daños y perjuicios con un debido preaviso de sesenta días. Para rescisión sin
preaviso, la parte que rescinde se ve obligada a resarcir los daños a la contraparte.

En el contrato de servicios, la extinción se da por la entrega de lo pautado, o en sí por la

finalización del plazo acordado. En caso de fallecimiento del comitente no se extingue el
contrato porque pasa la posición contractual a los herederos universales.

Contrato de Leasing

Es un contrato mediante el que una de las partes se obliga a transferir a la otra la tenencia de
un bien determinado para su uso y goce a cambio de un canon periódico en dinero, con
derecho a opción de compra, a favor del tomador contra el pago de un valor residual. Este
contrato es bilateral, oneroso, conmutativo, formal, nominado y de ejecución continuada.

Este contrato se podría subdividir en:

 ● Leasing financiero: es tripartita (proveedor, financista y adquirente). Celebra dos
contratos conexos
● Retroleasing: sale and lease back, en este contrato es el acceso al crédito y no la
adquisición del bien.

Función Social

La función social del Leasing se debe a la circulación de activos, intercambio de bienes

materiales, vocación crediticia. Es una herramienta de financiamiento en el acceso a bienes
capitales durables.

Sujetos

Para el contrato de leasing

Objeto

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Causa

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Forma

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Contrato de cesión de derechos y de cesión de posición contractual

Definición

Función Social

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Sujetos

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Objeto

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Causa

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Forma

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Contrato de Mandato

Definición

Función Social

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Sujetos

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Objeto

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Causa

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Forma

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Gestión de negocios y empleo útil

Contrato de Hiperconsumo

Definición

Función Social
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Sujetos

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Objeto

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Causa

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Forma

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Contrato de Depósito

Definición

Función Social

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Sujetos

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Objeto

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Causa

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Forma

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Contrato de Medicina Prepaga

Definición

Función Social

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Sujetos

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Objeto

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Causa

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Forma

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Fideicomiso

Definición

Función Social

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Sujetos

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Objeto

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Causa

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Forma

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