1. Resumen.......................................................................................................................................

2. Introducción.................................................................................................................................

3. Campo estratégico........................................................................................................................

4. Modalidad del trabajo de grado...................................................................................................

5. Línea de investigación.................................................................................................................

6. Planteamiento del problema.........................................................................................................

7. Pregunta Problema.......................................................................................................................

8. Justificación.................................................................................................................................

9. Objetivos....................................................................................................................................

10. Objetivo general.......................................................................................................................

10.1. Objetivos específicos........................................................................................................

11.1.1. Ciudad región..................................................................................................................
11.1.2. Proyectos de construcción previamente ejecutados en el municipio de Mosquera.........
11.1.3. Planes de contingencia del gobierno para modernizar el sistema tributario...................
11.2. Pregunta de investigación.................................................................................................
11.3. Marco de referencia..........................................................¡Error! Marcador no definido.
17. Bibliografía..............................................................................................................................
Resumen

El proyecto que se ha estudiado inició ventas en 2014 y entro en etapa de construcción en

2015, con meta de entregas en 2017; por diversos factores que se analizaran en este
documento, se vio obligado a incrementar el tiempo de ejecución proyectado inicialmente
hasta el año 2019, lo cual llamó la atención para indagar e iniciar la exploración de los
factores más relevantes que afectaban el curso normal de la construcción, iniciando el
análisis a partir de la reforma tributaria del año 2016, la cual causaba curiosidad, si
afectaba en la compra de materiales e insumos para la ejecución (IVA paso del 16% pasa
al 19%).

Es así como en la exploración se encontraron factores para analizar, diferentes a la inicial,

que afectaban el costo de la obra, como implementación de normas y decretos aplicados
al sector; normas que ya existían; pero que aún no habían sido implementadas. El ritmo
de ventas el cual no cumplía las metas proyectadas lo cual iba a afectar posteriormente el
periodo de ejecución del proyecto; como no había ventas, hubo la necesidad de abrir una
brecha en el tiempo de ejecución; ya que no se había cumplido las ventas.

El proyecto se encuentra localizado en la delegación Iztapalapa Estado de México, dentro

de una ciudadela; conformado por 620 apartamentos y zonas comunes.

Varios proyectos de la constructora y otras empresas se encuentran localizados en la

misma zona y durante el proceso de ventas del proyecto de estudio salieron otros
proyectos de diferentes precios, acabados, zonas comunes y otros factores que
modificaron la proyección del tiempo de ventas.
Introducción

La construcción en México se ha visto influenciada por diversos factores económicos que,

durante el desarrollo de los proyectos, generan modificaciones en ventas, programación,
costos y ejecución; el proyecto de grado “análisis de costos y ventas de un proyecto con
variación en el tiempo de ejecución” está enfocado en el análisis de los factores que
intervinieron en la afectación de ventas y costos de un proyecto, que se encuentra en
ejecución.

En el proceso de ejecución los proyectos tienen diferencias (desviaciones) entre la

previsión y la realidad, las cuales pueden ser originadas por causas internas o externas,
dentro de las que se encuentra, cantidades y actividades no previstas, mayor permanencia
en obra, implementación de normas, disminución de expectativas de venta, imprevistos y
otros.

La factibilidad en los proyectos de construcción permite visualizar de manera temprana si

es viable y en qué condiciones se debe desarrollar para que sea exitoso, el factor de
mayor incidencia en la factibilidad es el presupuesto (calculo anticipado del coste de una
obra); la precisión del mismo es un problema al cual se enfrentan las constructoras
durante la ejecución de los proyectos.

En los proyectos con varias unidades de vivienda y metros cuadrados construidos como es
el caso del proyecto en estudio, las inversiones son muy altas. Por lo tanto, las variaciones
presupuestales significan recursos económicos, que puede generar menor valor ganado
para los implicados en el proyecto.

Con este estudio, se espera determinar cuáles fueron los factores que influyeron en las
desviaciones económicas del proyecto, identificar los márgenes de rentabilidad estimada
contra el gasto real en porcentaje.

El proyecto de construcción de vivienda que se analizará se encuentra en la delegación de

Iztapalapa estado de México, el cual inició ventas en el mes de octubre del año 2014 con
una expectativa de cierre para el mes de mayo del año 2017. Durante su ejecución el
proyecto presentó sobrecostos que afectaron el presupuesto inicial de obra; entre los
factores que podemos mencionar se encuentran la implementación de la reforma tributaria
del 2016.

Campo estratégico

Dada la categorización de los trabajos de grado, y en base a los estudios realizados,

acompañados de conocimientos externos y adquiridos durante la especialización, este
trabajo de grado tendrá como campo estratégico, “la investigación”, ya que una vez
realizado el análisis de los datos y los estudios pertinentes del tema, se generará un
documento con conclusiones y recomendaciones para estudiantes, gerentes y personas
del gremio de la construcción que quieran generar nuevos proyectos de construcción.

Modalidad del trabajo de grado

Este documento, es un “Trabajo de desarrollo” ya que actualmente, se están ejecutando

las respectivas investigaciones y análisis; una vez obtenidos los datos finales, se elaborara
un entregable escrito, con conclusiones y recomendaciones que permitan entender y
resumir los factores analizados y su incidencia en porcentaje, que sirva de guía para el
análisis y factibilidad de proyectos nuevos.

Línea de investigación

Por el contexto en el que se desarrolla este trabajo de investigación suscrito alrededor de

la necesidad de analizar las variables que generan gasto y costo que afectaron el
desarrollo de un proyecto de vivienda estrato 4, en la delegación Iztapalapa, esta temática
se inscribe en la línea de “Gestión integral y dinámica de las organizaciones
empresariales” avalada por la Universidad Nacional Autónoma de México, toda vez que al
realizar este estudio, se busca identificar los factores que más incidieron en la variación de
costos del proyecto, y en qué porcentaje lo hicieron.

Planteamiento del problema

Las migraciones de población hacia los municipios aledaños en busca de vivienda

aumentaron la demanda de inmuebles, empujando a las constructoras a desarrollar
diferentes proyectos de vivienda para cubrir las necesidades de los clientes.
Según estudios durante el año 2013 el 85% de la población del estado de Mexico, busca
tener vivienda, generando en las constructoras una gran expectativa de venta hacia la
sabana.

El aprovechamiento de la oportunidad con llevó a lanzamientos simultáneos o anteriores al

proyecto en estudio, entre los cuales existen varios de la misma constructora.

De acuerdo con las estadísticas mencionadas, el proyecto en estudio tuvo una proyección
en ventas de 18 unidades mensuales iniciando en octubre de 2014 y terminando en mayo
de 2017; en abril de 2017 se había vendido el 67% del proyecto, lo cual genera incremento
en el tiempo de ventas y ejecución.

PROGRAMA DE VENTAS

UNIDADES POR VENDER 620

PROMEDIO ESPERADO 18

INICIO VENTAS 8/10/2014

FINAL VENTAS 1 30/08/2017

MESES DE VENTA INICIAL 35

Este es nuestro punto de partida y hace parte del planteamiento del problema, ¿las ventas
de acuerdo con los estudios llegaron a la meta inicial de 18 apartamentos mes? Este
planteamiento da el punto de partida y el alineamiento de los análisis que se realizaran a
las ventas.

Continuando con los gastos por cambios en diseños, implementación de normas, mayor
tiempo en obra para cruzar las ventas contra los costos y saber cómo se comportó el flujo
de caja en el proyecto.

Pregunta Problema
¿Cuáles fueron las variaciones de costos por el incremento de tiempo de ejecución y
ventas del proyecto de vivienda ubicado en Iztapalapa?

Justificación

El sector de la construcción como motor de la economía en el país requiere un constante

monitoreo durante cada una de sus fases, con el fin de mantener un comportamiento
estable dentro del mercado.

Por esta razón, al momento de presentarse una variación significativa en costos, como se
presume en el proyecto, se requiere iniciar un análisis en aras de identificar las variables
involucradas.

Este proyecto buscara dar herramientas para revisar los costos y ventas en pro de realizar,
plantear y planear una factibilidad, lo más aproximada a la realidad, incluyendo no solo
factores internos, como constructora, sino variables del mercado que afectan la ejecución
de cualquier proyecto.

En el sector de la construcción los materiales y mano de obra se vieron afectados, con la

implementación de la reforma tributaria afectando los precios por el cambio del IVA.

La constructora, con una política humana como columna vertebral de la empresa, busca
mejorar las condiciones laborales de cada uno de los involucrados en sus diferentes
procesos haciendo un llamado a sus contratistas para trabajar de la mano con ellos, tiene
como objetivo formalizar el trabajo en el sector de la construcción.

Es de esta manera que inicia la implementación de las normas parafiscales a cada uno de
sus contratistas.
“Generar mayor bienestar a los ciudadanos realizando de acuerdo con la Ley y en forma
oportuna el reconocimiento de las obligaciones pensionales del régimen de prima media, a
cargo de las entidades públicas del orden nacional, que estén o se hayan liquidado, y
construyendo una sólida cultura de cumplimiento en el pago de los aportes al Sistema de
la

Protección Social, para contribuir al desarrollo del país.”

La constructora, como empresa solidaria con la implementación de las normas

parafiscales de sus contratistas, decide asumir un porcentaje del sobrecosto en la mano
de obra, para ponerle fin a la vinculación informal. Los contratistas a partir del año
anterior realizan sus aportes a salud y pensión coherentes con el salario devengado por
cada uno de sus trabajadores. Lo cual conlleva a realizar un ajuste de precios a cada uno
de los contratos que tenían los contratistas de mano de obra, en toda la constructora. Lo
cual genera un incremento del tres por ciento (3%), del valor del contrato.

De igual manera en la formalización de los contratistas, la constructora fue solidaria al

realizarles un incremento adicional en los contratos de mano de obra en un 1% con el fin
de subsanar el valor que deberá pagar cada uno de los contratistas. Por otra parte, La
factibilidad del proyecto estudiado, se elaboró con los históricos de proyectos similares,
teniendo en cuenta el valor metro cuadrado promedio construido, valor del predio,
promedio costos de venta.

Dentro de los diseños no contemplados en la factibilidad que incrementan el valor del

proyecto se encuentra: Red de detección y extinción. Leyes que generalmente se
implementaban al finalizar los proyectos (entrega a la copropiedad), ahora hacen parte del
proyecto.

Otros diseños como el estructural, Hidrosanitarios y eléctrico tuvieron afectaciones al valor

de metro cuadrado construido con respecto al proyecto histórico por las siguientes
condiciones:

Zonas comunes con diseños exclusivos.

Incremento de cuantías por zonas de cimentación.

Tratamiento y mejoramiento de vallados.

En la elaboración de presupuestos no fueron contempladas actividades requeridas según

diseños preliminares, la cuales aumentaron con respecto a los diseños finales o para
ejecución; adicionalmente se cometieron errores de cálculo o digitación en el software
empleado por la constructora para la elaboración del presupuesto de obra.

Desde el inicio de ventas del proyecto, agosto de 2014 a mayo de 2017, la economía de
México ha tenido variaciones importantes, afectando materias primas o productos
terminados requeridos para la construcción dentro de los que se encuentran:

Ascensores.

Cables y aluminio.

Productos con certificación internacional.

Vidrio.

Cerámicas.

Griferías.

La variación en el inicio de ventas a diciembre de 2016 ha sido del 56.4%, con una
disminución del 7.75% con respecto al diciembre de 2015.
La mayor incidencia en la modalidad de contratación es la mano de obra, motivo por el
cual la constructora incrementa anualmente al listado de precios el mismo porcentaje
autorizado por el estado para el salario mínimo.

Tabla 3: Incremento Salario Mínimo desde 2015.

Objetivos

Objetivo general

Identificar las variaciones de costos y ventas, por el incremento en tiempo de ejecución del
proyecto en construcción.
Objetivos específicos

Interpretar y analizar los costos iniciales del proyecto en estudio.

Conocer los costos reales del proyecto en estudio durante el tiempo que lleva en
ejecución.

Comparar los costos estimados y reales para identificar sus variaciones en porcentaje.

Analizar las causas que influyeron en los indicadores de costos del proyecto.

Presentar recomendaciones a considerar para estudiantes y gerentes.

Ciudad región.

En la delegación de Iztapalapa ingresó en los últimos años en el concepto mundial de

ciudad región impulsando la economía de la sabana cundinamarquesa como actor
económico y político activo, respondiendo a las oportunidades de expansión de vivienda e
industria que se dieron por las limitaciones de crecimiento del estado de México.

Las conexiones de vivienda, trabajo, estudio, recreación, etc. La CDMX y Estado de

México llevaron a realizar planificaciones conjuntas tales como:

Políticas de crecimiento y productividad conjunta.

Políticas de conexión vial como el tren de cercanías, el desarrollo vial.

Se informan de dos investigaciones que demuestran la tendencia de ubicación de los

desplazados en poblaciones vecinos de México generado por el bajo costo de vida, la
cercanía al trabajo (por el traslado de la industria) y la proximidad a la capital. Otras de las
razones del crecimiento poblacional de la CDMX es la escasez de suelo para construir en
el Estado, el alto costo de los impuestos y de los servicios públicos.
Tabla 4: Incremento de población años 2010 a 2017.

La constructora, identificando las tendencias de mercado de vivienda y la oportunidad de

expansión por la ciudad Región que se genera entre CDMX y Estado de México decide
desarrollar proyectos de vivienda en dicho Estado.

Proyectos de construcción previamente ejecutados en la Delegación de Iztapalapa.

La constructora, inicia edificaciones de vivienda en la Delegación con dos proyectos de

vivienda de casa unifamiliares estrato 4 ubicadas en el perímetro urbano.

En el año 2011 inicia la venta y construcción de un macro proyectó llamado Ciudad de los
brillante, compuesto por siete (7) conjuntos residenciales, los cuales tuvieron un nivel de
ventas exitoso, superando las expectativas iniciales (según informa la Directora de Sala de
Ventas) lo que llevó a que el tiempo programado de entregas fuera anticipado
disminuyendo los costos de ejecución de los proyectos.

El tipo de producto para seis de los proyectos fue apartamentos VIS de 50 a 60 m2, seis
pisos, sin ascensor, con áreas sociales compuestas por salones de juego, piscina,
portería, salones sociales y zonas recreativas, El séptimo proyecto esta compuestos por
casas de 3 pisos de 86 m2 sin acabados.

En el año 2013 diseñan un nuevo producto de vivienda compuesto por apartamentos VIS
de ocho (8) pisos con ascensor y áreas más grandes, nuevamente se superan las
expectativas de venta y se convierten en dos proyectos exitosos.

Planes de contingencia del gobierno para modernizar el sistema tributario.

El gobierno colombiano a finales de 2016 establece la reforma tributaria como "apuesta

para imprimirle simplicidad, progresividad y equidad al sistema tributario· 1 adicionalmente

1
el país entro en una devaluación y aumento de inflación lo que contribuyó a la puesta en
marcha de la reforma que inicio a regir desde el primero (01) de enero de 2017.

Dentro de las cinco razones principales con las que el gobierno expuso e implementó la
reforma tributaria fueron2:

Falta de ingresos proveniente del sector petrolero para inversión en educación, salud e
infraestructura.

Prácticamente las empresas tenían que llevar dos contabilidades, una para presentar a la

DIAN y otra para cumplir normas internacionales.

Por lo inequitativo del sistema que permitía que personas o empresas con los mismos
ingresos pagaran tasas diferentes gracias a los privilegios tributarios.

Los muy ricos pagaban muy poco y una gran parte de la clase media no paga nada de
impuesto a la renta.

Los sectores sentían que se castiga absurdamente la inversión productiva y la creación de

empleo formal.

La Unidad de Gestión de Pensiones y Parafiscales.

Controla la evasión y elusión de seguridad social, verifica lo cancelado por el empleador

versus los aportes al sistema.

Tiene como función principal, generar cobro coactivo cuando se identifiquen

inconsistencias como el incumplimiento en los aportes pensionales, que generan una
brecha entre el promedio del salario devengado versus la base pensional.

Sanciones por Omisión: Este tipo de sanción se genera por omitir la afiliación y/o
vinculación y no pago de los aportes al Sistema de Protección Social. Se liquida y paga
por cada mes o fracción de mes de retardo en el pago, de acuerdo con el número de
empleados que se omitieron y/o vincularon y no pagaron. La Sanción incrementará si se

2
espera a realizar el pago con el requerimiento para declarar o con la liquidación oficial
proferida.

Sanciones por Inexactitud en los Aportes Presentados: La sanción que deberá pagar el
aportante es del 20% hasta un 60%.

Sanción Por Incumplimiento de Estándares de Cobro: Las administradoras del Sistema de

la Protección Social que incumplan con los estándares que la UGPP establezca para el
cobro de Contribuciones Parafiscales de la Protección Social, se le pueden interponer
sanciones hasta por 200.

Los empleadores de la rama de la construcción deben hacer aportes mensuales por cada
40 trabajadores que laboren bajo sus órdenes, el objetivo de este recaudo es desarrollar y
apoyar programas de formación, certificación y actualización para oficios de la industria de
la construcción.
Cuando el empleador no puede demostrar el número de trabajadores que laboran bajo su
responsabilidad, la liquidación se debe hacer de manera presuntiva.

Pregunta de investigación

¿Qué variables en costos y ventas intervinieron en el proyecto de vivienda caso de

estudio, localizado la delegación de Iztapalapa?

Estudio Técnico

El objetivo del estudio técnico que consiste en analizar y proponer diferentes alternativas
de proyecto para producir el bien que se desea, verificando la factibilidad técnica de cada
una de las alternativas. A partir del mismo se determinarán los costos de inversión
requeridos, y los costos de operación que intervienen en el flujo de caja que se realiza en
el estudio económico financiero. Este incluye: tamaño del proyecto, localización. Y el
estudio económico-financiero de un proyecto, hecho de acuerdo con criterios que
comparan flujos de beneficios y costos, permite determinar si conviene realizar un
proyecto, o sea si es o no rentable y sí siendo conveniente es oportuno ejecutarlo en ese
momento o cabe postergar su inicio. En presencia de varias alternativas de inversión, la
evaluación es un medio útil para fijar un orden de prioridad entre ellas, seleccionando los
proyectos más rentables y descartando los que no lo sean.3

A sabiendas de que se analizará un proyecto de construcción, que será destinado a

vivienda, se deben tener en cuenta también el tamaño y la localización del mismo, como lo
menciona

Tania Santos en su “estudio de factibilidad de un proyecto” para la revista académica. La

capacidad de un proyecto puede referirse a la capacidad teórica de diseño, a su capacidad
de producción normal o a su capacidad máxima. Para ello se tienen en cuenta los
siguientes elementos.

La primera se refiere al volumen de producción que bajo condiciones técnicas óptimas se

alcanza a un costo unitario mínimo.

La capacidad de producción normal es la que bajo las condiciones de producción que se

estimen regirán durante el mayor tiempo a lo largo del período considerado al costo
unitario mínimo y por último la capacidad máxima se refiere a la mayor producción que se
puede obtener sometiendo los equipos al máximo esfuerzo, sin tener en cuenta los costos
de producción.

Como concepto de tamaño de planta se adopta de las definiciones anteriores, la

correspondiente a la capacidad de producción normal, la que se puede expresar para cada
una de las líneas de equipos o procesos, o bien para la totalidad de la planta.

En cuanto a la Localización, se debe realizar un estudio de micro localización donde se

seleccionará la ubicación más conveniente para el proyecto, buscando la minimización de
los costos y el mayor nivel de beneficios.

Palabras claves:

Afectación económica

Factores económicos

Ventas

3
Reforma Tributaria

Proyecto de vivienda

Riesgos

Factibilidad

Marco teórico

Las cifras oficiales señalan que durante los últimos años la industria, la construcción, el
comercio y los servicios de transporte se han consolidado como los sectores dinámicos
que más aportan al crecimiento. En efecto, para 2007 la economía colombiana creció 7,5%
con respecto al año anterior, cifra que se explica principalmente por la expansión de los
sectores de la construcción (13,3%), los servicios de transporte (12,5%), la industria
(10,6%), y el comercio (10,4%). Estos sectores, por lo tanto, han contribuido con un
porcentaje cercano al 50% de la variación anual del PIB durante los últimos cuatro años
(ver Gráfico xx).
La construcción se consolidó como la actividad más dinámica en la fase de recuperación
económica luego de la crisis de 1998-1999. Durante los últimos dos años, la tasa anual de
crecimiento de la construcción se ubicó en niveles superiores a 10%. Sin embargo, el
sector presenta actualmente una corrección natural a ritmos de actividad más sostenibles
y acordes con su potencial. Las principales señales de desaceleración se presentan por el
lado del PIB de las edificaciones. En efecto, mientras que en el agregado el PIB de la
construcción se incrementó en 13,3%, durante el 2007, este subsector registró un
crecimiento de 3,2%. Por su parte, la construcción de obras civiles continúa con su fuerte
dinámica y para 2007 reportó una variación anual de 28,2%, en gran medida, producto de
la renovada actividad en vías secundarias y obras de acueducto y alcantarillado.
Adicionalmente, como se mostrará más adelante, algunos indicadores del sector, como el
área aprobada para construcción según licencias del DANE, sugieren que la evolución de
la construcción está moderando su ritmo de expansión.

Metodología

El proyecto de grado análisis de costos y ventas de un proyecto con variación en el tiempo

de ejecución como proyecto investigativo, pretende identificar y analizar de manera
cuantitativa los porcentajes con mayor incidencia que dieron variación a los cotos de un
proyecto ubicado en Iztapalapa estado de Mexico.

Se utiliza la metodología cuantitativa midiendo los datos reales e iniciales, para generar un
comparativo y entregar resultados de diferencia en porcentaje.

“Hurtado y Toro (1998). Dicen que la investigación cuantitativa tiene una concepción
lineal, es decir que hay claridad entre los elementos que conforman el problema ya que
son definidos, tienen límites y se sabe con exactitud donde inicia este”i En esta
metodología utilizamos los siguientes pasos:

Planteamiento del problema: identificar el caso - Objetivo.

Diseño metodológico: Solicitar a la gerencia general, gerencia de construcciones y
gerencia de ventas las informaciones en medio magnético que puedan suministrar para la
elaboración del presente estudio.

La información recibida será comparada para obtener resultados convertidos en porcentaje

y encontrar la variación de costos por incremento en tiempo del proyecto en ejecución.

Recolección de datos:

Factibilidad inicial

Programación de ventas

Programación de obra

Análisis: El método es comparativo de resultados, expresado en porcentajes y graficados

con el objetivo de tener comprensión visual.

Interpretación de resultados, recomendaciones y conclusiones: Después de haber

cuantificado las variables del análisis de costos y ventas de un proyecto con variación en
el tiempo de ejecución se interpretan los resultados e integran para encontrar la afectación
cuantitativa en la utilidad estimada del proyecto.

Finalmente dar recomendaciones para la concepción y monitoreo de proyectos de

construcción en venta y ejecución.

Instrumentos o herramientas

Dentro de los instrumentos o herramientas utilizadas para el desarrollo del proyecto de

investigación se encuentran las siguientes:

Fuente primaria de recolección de datos o fuentes de origen: como principal fuente de

investigación se contó con los datos suministrados por la Constructora como propietaria
del proyecto de estudio, donde facilito datos como costo de venta por unidad de vivienda,
presupuesto inicial, presupuesto final, rendimiento estimado de ventas, entre otros.
Fuente secundaria de recolección de datos o datos previamente recolectados por otros
organismos: como datos complementarios del proyecto de grado se contó con información
previamente reseñadas por otras entidades como lo fue el POT (plan de ordenamiento
territorial), normas y leyes en vigencia durante el proceso de construcción del proyecto en
estudio.

Registros: basados en registros propiedad de la constructora, se identificaron proyectos

similares propiedad de la constructora, ritmos reales de ventas, modificaciones en los
costos del proyecto, normativas implementados durante la ejecución del proyecto de
estudio.

Población y muestra

El proyecto de grado análisis de costos y ventas de un proyecto con variación en el tiempo

de ejecución tiene como única muestra, el propietario del proyecto en estudio, como
principal fuente de datos para la elaboración del proyecto y cuyo fin es cuantificar en
porcentaje, los factores que generaron diferencias.

Análisis y desarrollo

Factibilidad

La factibilidad entregada corresponde a un proyecto real, por medio de este trabajo se

pretendes indagar cuales fueron las afectaciones más representativas, en el proyecto caso
de estudio, que van a afectar directamente al porcentaje de utilidad, ya que los costos se
trasladan al m2 de venta y por ende a la utilidad final.

La factibilidad está representada en porcentaje, correspondiente a cada actividad a realizar

y cuánto pesa dentro de un 100% de las ventas; que matemáticamente llevado a pesos
dará un valor; pero en este caso solo se estudiará la afectación en porcentaje sobre la
utilidad.
El ejercicio utiliza como punto de partida la factibilidad para indagar que paso a través del
tiempo de ventas y en la ejecución del proyecto; como afectaron la implementación de
leyes aún no parametrizadas dentro de la organización, se analizará el costo por la
reforma tributaria, desvíos presupuestales y cambios de diseño, cuanto afecta en
porcentaje la utilidad.

Al finalizar el presente estudio de caso se llegará a un porcentaje, el cual será la

desviación del proyecto e indicará si hubo pérdida o se dejó de percibir ganancia.

Para los inversionistas de cualquier proyecto es importante conocer donde hubo la fuga de
dinero o capitales; para futuros proyectos lograr mitigar esta fuga y obtener mayores
dividendos en el ejercicio de la actividad. Por lo cual es importante disgregar las variables
que afectaron en este caso de estudio, a este proyecto en particular; deseando para
futuros estudiantes o empresarios dejar la huella de lo estudiado, para mejorar y mitigar
impactos económicos en futuros proyectos de construcción.

Finalmente se buscan herramientas cuantificables en porcentaje de acuerdo con las

variables a estudiar en este caso, puede ser que cada proyecto tenga condiciones
diferentes; para este caso en particular se esbozan las que consideran más relevantes en
el costo reflejado en la utilidad; si hay perdida o no; o si hay menor ganancia depende de
cómo se lean los resultados de cada inversionista.

Para el estudio se extraen los porcentajes de mayor incidencia y que pueden presentar
variación por incremento en tiempo e inclusión de normas, los rubros más relevantes son
construcción con el 51.13%, ventas del Proyecto 3.50%, costos financieros 2.91% utilidad
12.24%.

La Factibilidad inicial está relacionada en la siguiente tabla:

FACTIBILIDAD PROYECTO EJECUCION 2015

AREA (M2)

AREA LOTE 35,394

AREA VENDIBLE 55,141
APARTAMENTOS
AREAS ZONAS COMUNES 2,672
(aproxim
AREA SOTANOS Y PARQ. 11,495
DEBAJO DE PLAZ
AREA TOTAL CONSTRUIDA 75,658

VALOR M2 DE VENTA $
PROMEDIO 2,538,960

RESUMEN ECONÓMICO % VENTAS

TERRENO URBANIZADO 14.05%

CONSTRUCCIÓN (Costo Directo) 51.13%
HONORARIOS 11.57%
Diseño Arquitectónico 2.50%
Gerencia del Proyecto 3.00%
Promoción y Ventas 3.00%
Construcción 3.07%
IMPUESTOS 1.92%
Expensas Curaduria 0.14%
Impuestos de Construcción 0.57%
Impuesto Predial 0.51%
Industria y Comercio 0.69%
COSTOS ADMINISTRATIVOS 2.55%
 Notariales 1.20%
Fiduciaria 0.30%
Diseño Estructural 0.81%
Estudio de Suelos 0.09%
Diseño Hidrosanitario 0.09%
Diseño Eléctrico 0.06%
GASTOS VENTAS 3.50%
Ventas 1.50%
Publicidad 2.00%
FINANCIEROS 2.91%
TOTAL EGRESOS 87.76%
UTILIDAD 12.24%

Fuente: Autores

Gráfico 1: Porcentaje de gastos y ventas

La factibilidad busca que el total de ventas cubra los gastos del proyecto, de ahí la
importancia de realizar una factibilidad lo más acorde a las necesidades de la organización
y a los tiempos de ejecución del proyecto. En el grafico 1, el porcentaje de las ventas
corresponde al 100% y las barras a los gastos expresados en la factibilidad, la línea es el
acumulado de los porcentajes que al final llegan al 100% de los gastos contra las ventas.

COSTOS FACTIBILIDAD

10/2014
11/2014
12/2014
01/2015
02/2015
03/2015
04/2015
05/2015
06/2015
07/2015
08/2015
09/2015
10/2015
11/2015
12/2015
01/2016
02/2016
03/2016
04/2016
05/2016
06/2016
07/2016
08/2016
09/2016
10/2016
11/2016
12/2016
01/2017
02/2017
03/2017
04/2017
05/2017
06/2017
07/2017
08/2017
09/2017
10/2017
11/2017
12/2017
01/2018
02/2018
03/2018
04/2018
05/2018

TOTAL INGRESOS TOTAL EGRESOS FLUJO DEL MES UTILIDAD

En la imagen se muestra la dinámica de la factibilidad en el periodo de tiempo estimado.

Ventas:

La estimación inicial de la constructora fue vender el proyecto compuesto por 620

inmuebles en 35 meses (inicio octubre de 2014 finalización agosto de 2017), con un
promedio mensual de 18 unidades/mes; según los datos entregados las expectativas no
se cumplieron llevando a reprogramar a 46 meses (4 agosto de 2018).

UNIDADES PARA VENDER 620

PROMEDIO ESPERADO 18

INICIO VENTAS 8/10/2014

FINAL VENTAS 1 30/08/2017

MESES DE VENTA INICIAL 35

Revisando el comportamiento de las ventas se observa irregularidad según lo estimado;
con un 88.57% del tiempo considerado (corte a abril de 2017) solo se habían vendido 417
inmuebles que corresponde al 67.25% del total del proyecto.

Los desistimientos mensuales son uno de los factores que influyeron considerablemente
en el no cumplimiento de las ventas, a esto se adiciona el promedio mensual vendido a la
fecha de estudio que corresponde a 14 inmuebles/mes.

VENDIDO DESISTIDO INCIDENCIA

INICIAL 630 10 1.61%

FINAL 743 123 19.84%

El incremento de porcentaje de desistimiento implica mayor fuerza de ventas, lo que

contribuyó a la reprogramación del periodo de ventas, con un incremento del 18% de las
unidades a vender.

A continuación, se resume el estado de ventas y las expectativas en tiempo, cantidad de

inmuebles vendidos y desistidos.

INMUEBLES VENDIDOS 505

DESISTIDOS 88 17%

INMUEBLES PENDIENTES
203
VENTA

DESISTIDOS ESTIMADOS 35 17%

INMUEBLES POR VENDER 238

 FINAL VENTAS
4/08/2018 4/05/2019
REPROGRAMADA

TOTAL, INMUEBLES PARA

743 19.80%
VENDER

TOTAL, MESES
46
REPROGRAMADOS

Analizando el adjunto implica tener una fuerza de ventas mayor, lo cual representa más
recursos logísticos y económicos.

DESVIACION EN VENTAS
VENDIDO DESISTIDO
743
800 630
600
400
200 123
10
0
INICIAL FINAL

Tabla 13: Desviación en ventas

Las ventas realizadas en algunos meses fueron disminuidas por el número de

apartamentos desistidos, como ocurrió en junio de 2016 en el cual la sumatoria y resta
llevaron a cero “0” ventas
 PORCENTAJE DESISTIDOS
FACTIBILIDAD
DESISTIDO
1.56%

VENDIDO
98.44%

Gráfico 3: Estimación de porcentajes desistidos según factibilidad.

El análisis muestra que se programaron las ventas de manera lineal; vendiendo la misma
cantidad de inmuebles en el periodo de tiempo estimado, garantizando un flujo de caja
constante en los años que está planteado realizar la ejecución; con lo cual el proyecto iría
a un ritmo acompasado en la construcción.
La irregularidad en las ventas y desistimientos hace que se prolonguen en el tiempo las
ventas y ejecución del proyecto, consumiendo mayores recursos y disminuyendo los flujos
de caja esperados.

VENTAS FINALES REALES

40

35

30

25

20

15

10

0 nov-14
oct-14 ene-15
dic-14 mar-15
feb-15 may-15
abr-15 jun-15 ago-15
jul-15 sep-15 nov-15
oct-15 ene-16
dic-15 mar-16
feb-16 may-16
abr-16 jun-16 ago-16
jul-16 sep-16 nov-16
oct-16 ene-17
dic-16 feb-17 abr-17 may-17
mar-17 jun-17 ago-17
jul-17 sep-17 nov-17
oct-17 ene-18
dic-17 mar-18
feb-18 may-18
abr-18 jun-18 ago-18
jul-18
-

VENDIDO DESISTIDOS VENTA FINAL

Gráfico 4: Ritmo de ventas reales

La diferencia en ventas refleja variaciones en los ingresos estimados.

Gráfico 5: Porcentaje de desistimientos según factibilidad

Gráfico 6: Ritmo de ventas proyectado vs. Real

Los desistimientos son importantes en el comportamiento de los ingresos; como se

observa al final del ejercicio las ventas se acumularon desde el mes de septiembre de
2016 a mayo de 2018, dejando desde octubre de 2014 hasta agosto de 2016 con un nivel
de venta menor al estimado.
Tabla 15: Variación ingresos por ventas

VENTAS Y EGRESOS REAL

nov-14
oct-14 ene-15
feb-15
dic-14 may-15
mar-15
abr-15 ago-15
jun-15
jul-15 nov-15
sep-15
oct-15 ene-16
feb-16
dic-15 may-16
mar-16
abr-16
jun-16ago-16
jul-16 nov-16
sep-16
oct-16 ene-17
feb-17
dic-16 may-17
mar-17
abr-17 ago-17
jun-17
jul-17 nov-17
sep-17
oct-17 ene-18
feb-18
dic-17 may-18
mar-18
abr-18 ago-18
jun-18
jul-18 nov-18
sep-18
oct-18 mar-19
ene-19
feb-19
dic-18 abr-19

VENTAS EGRESOS VENTAS - EGRESOS

Gráfico 7: Ventas – Egresos reales

Como se puede observar las ventas juegan un papel importante dentro de la factibilidad
del proyecto, sin estas no se puede iniciar o mantener el ritmo de ejecución del proyecto.
Como las ventas no fueron las esperadas, se abrió una brecha durante la ejecución
ampliando la construcción de las torres en 12 meses y así poder percibir más ingresos,
generando mayor permanencia del personal administrativo y operativo.

Concluyendo, las ventas son el motor para iniciar la ejecución del proyecto, el incremento
en el tiempo, de acuerdo a las condiciones económicas del país, el precio y otras variables
influyen directamente en la economía del proyecto. Es muy complejo proyectar el tiempo
de ejecución de un proyecto tan grande; ya que como se puede observar las ventas no
fueron las esperadas durante los meses contemplados por la Gerencia, razón por la cual
se debe abrir una brecha importante en la programación de obra. Implicando mayores
recursos para su ejecución.
Gráfico 8: Desviación en ventas

La línea roja representa las ventas lineales inicialmente contemplada y las barras azules
su comportamiento en el tiempo.

El analisis de las ventas iniciales versus las reales muestran una desviación del 1.225

DESVIACIÓN POR VENTAS

VENTAS 3.50%

VENTAS FINAL 35% (1.225) 4.73%

UTILIDAD 12.24%

Tabla 16: Desviación por ventas

 DESVIACION POR VENTAS

UTILIDAD 12.24%

VENTAS FINAL 35% (1.225) 4.73%

VENTAS 3.50%

0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00%

Gráfico 9: Desviación por ventas

Construcción:

En este estudio se consideró esta variable como una de las más significativas en la
desviación de costos por mayor permanencia en obra; estaba programada a realizarse en
un periodo de 34 meses pasando a 46 meses de ejecución.
 TIEMPO INICIAL 34 100.00%

TIEMPO FINAL 46 135.29%

Tabla 17: Tiempo inicial – Tiempo Final

MAYOR TIEMPO DE EJECUCION

TIEMPO INICIAL

TIEMPO FINAL

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160%

Gráfico 10: Incremento en tiempo de ejecución.

Se analiza que esta mayor permanencia en obra afecta la utilidad esperada, por el
incremento en costos de ejecución generados por precios de materiales y mano obra por
cambio de año, costos administrativos. Los costos de construcción son representativos en
el flujo de caja.

Los costos administrativos de la construcción tienen una incidencia del 20% sobre el costo
total del presupuesto de obra, con el incremento en tiempo el porcentaje aumenta al 35%.
 INVERSION EN CONSTRUCCION FACTIBILIDAD
$ 2,500,000,000

$ 2,000,000,000

$ 1,500,000,000

$ 1,000,000,000

$ 500,000,000

$- jun-15 ago-15
jul-15 sep-15 nov-15
oct-15 ene-16
dic-15 mar-16
feb-16 may-16
abr-16 jun-16 ago-16
jul-16 sep-16 nov-16
oct-16 ene-17
dic-16 mar-17
feb-17 may-17
abr-17 jun-17 ago-17
jul-17 sep-17 nov-17
oct-17 ene-18
dic-17 mar-18
feb-18 abr-18

Gráfico 11: Inversión en construcción según factibilidad.

En la imagen muestra la inversión en la ejecución del proyecto de acuerdo a la factibilidad.

Siempre es lineal, el análisis del comportamiento real muestras que tiene picos y valles.

MAYOR PERMANENCIA EN
OBRA

CONSTRUCCIÓN 51.13%
ADMINISTRACIÓN FINAL 35%
(3.577) 13.80%
ADMINISTRACIÓN INICIAL
(20%) 10.22%
Tabla 18:Mayor permanencia en obra:

Reforma tributaria:

La implementación de la reforma tributaria (ley 1819) hace que el IVA en productos de

construcción aumente del 16% al 19%. Quiere decir que el costo en la compra de
materiales aumenta un 3% no contemplado en la factibilidad del proyecto.

AUMENTO DEL IVA AL

 19%
CONSTRUCCIÓN 51.13%
MATERIALES 3% IVA
(0.76) 26.28%

MATERIALES 25.52%
Tabla 19: Aumento del IVA al 19%

AUMENTO DEL IVA EN MATERIALES

MATERIALES 25.52%

MATERIALES 3% IVA (0.76) 26.28%

CONSTRUCCIÓN 51.13%

0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00%

Gráfico 12: Desviación en ejecución de obra

El comportamiento de la gráfica muestra el aumento del IVA, reflejando que hay

mayor costo en los insumos y materiales, aumentando el porcentaje de capitulo que se
refiere a la construcción y disminuyendo la utilidad.

Implementación UGPP:
Como se había mencionado antes, las leyes ya estaban creadas hace varios años; la
empresa decidió implementar el salario con pago de parafiscales a los contratistas, antes
no se hacía bajo esta modalidad. Esta implementación genero un nuevo enfoque en la
constructora al llevar al empleado de los contratistas a un empleo formal con el pago de
sus parafiscales.

No se había implementado antes porque la empresa no estaba preparada y no se habían

creado las unidades de gestión para que ejercieran el control.

IMPLEMENTACIÓN UGPP

CONSTRUCCIÓN 51.13%

IMPLEMENTACIÓN 3% (0.4602) 15.80%

MANO DE OBRA 15.34%

La implementación del empleo formal, genero a los contratistas aumento en un 3% el valor

de la mano de obra; costo que la constructora decidió asumir para garantizar la
permanecía de sus contratistas.

El costo de mano de obra tuvo una variación del 15.24% al 15.80% (porcentaje del mano
de obra sobre porcentaje de construcción). El incremento afecto directamente el
porcentaje de

utilidad.

Implementación FIC:

Esta implementación corresponde a formalizar una ley ya reglamentada, la cual no se

había formalizado dentro de la empresa.
La ley busca tener un fondo para la formación de profesionales para la industria de la
construcción.

IMPLEMENTACIÓN FIC

CONSTRUCCIÓN 51.13%

IMPLEMENTACIÓN 1% (0.1534) 15.49%

MANO DE OBRA 15.34%

La implementación equivale al 1% del valor de la mano de obra destinada dentro del rubro
de construcción, como se puede observar en la gráfica se incrementa un 0.1534%, valor
que va hacer descontado de la utilidad estimada.

Desviaciones por Diseño:

Corresponde a variación en costo por cambios de especificaciones y diseños.

DESVIACIONES POR DISEÑO

CONSTRUCCIÓN 51.13%

DESVIACIÓN 20% (0.5) 3.00%

DISEÑO 2.50%
Tabla 22: Desviaciones por diseño
Fuente: Autores

La afectación por cambios de diseño corresponde al 20% del valor destinado para este
ítem; quiere decir que aumenta en un 0.5% el valor, está ligado al valor final del m2
construido.

Afectando los ingresos de la utilidad estimada.

Desviaciones por presupuestos:

Las desviaciones por presupuestos corresponden a memorias con errores, actividades no

contempladas y precios que han cambiado de acuerdo con la duración de la obra.

DESVIACIONES POR
PRESUPUESTO

CONSTRUCCIÓN 51.13%

DESVIACIÓN 3% (0.5) 1.53%

Tabla 23: Desviaciones por presupuesto.

La variación por presupuestos es del 3%, sobre el porcentaje que le corresponde al ítem
de construcción. Este incremento aumenta el valor por m2 cuadrado construido y
disminuye la

utilidad.

Desviaciones por costos financieros:

Teniendo menores ingresos por ventas y mayor tiempo de ejecución de obra, los costos
financieros de los préstamos aumenta. En la factibilidad inicial el porcentaje de incidencia
sobre las ventas era del 2.91% pasando al 3.06%.

COSTO FINANCIERO

UTILIDAD 12.24%

COSTO FINANCIERO FINAL 3.06%

(3.06%) (0.15)

COSTO FINANCIERO INICIAL 2.91%

2.91%

Tabla 24: Desviaciones financieras.

Resultados, conclusiones y recomendaciones

Una vez identificadas las variaciones en ventas y ejecución, y determinados los

porcentajes de desviación entre la factibilidad y costo real, se consolidan los datos
llegando al siguiente resultado: la suma de los costos adicionales corresponde al 6.36%
cifra que disminuye el porcentaje de la utilidad estimada (factibilidad).

. % AFECTACIÓN SOBRE LA UTILIDAD

% AFECTACIÓN
DETALLE UTILIDAD
UTILIDAD
UTILIDAD ESPERADA 12.24%
PERDIDA DE UTILIDAD 6.36%
VENTAS 1.23%
EJECUCIÓN DE OBRA 1.82%
IVA DEL 16% AL 19% 0.76%
 UGPP 0.24%
FIC 0.51%
COSTO FINANCIERO INICIAL 0.01836%
DESVIACIÓN POR DISEÑOS 0.26%
DESVIACIÓN POR PRESUPUESTOS 1.53%

Tabla 25: Índice de afectación sobre la utilidad

La grafica muestra la porción de gasto que debe asumir la utilidad, son variables que
cambiaron durante el tiempo de venta y ejecución de obra.

La utilidad pasa del 12.24% utilidad estimada al 5.38% utilidad por recibir.

UTILIDAD POR RECIBIR

DETALLE UTILIDAD
UTILIDAD POR RECIBIR 5.38%
PERDIDA DE UTILIDAD 6.36%
UTILIDAD ESPERADA 12.24%

Tabla 26: Utilidad por recibir

El estudio permitió analizar que un proyecto de construcción puede variar en ventas,

ejecución y utilidad esperada. Es importante hacer control de costos periódicos para que
la organización tome las medidas preventivas y correctivas, para evitar o mitigar
desviaciones significativas en la utilidad propuesta a los socios.

Cuando se inició el presente caso de estudio, la expectativa era encontrar los factores que
influían en un proyecto no rentable. Realizando la investigación, se aprecia que el
proyecto no arroja una utilidad negativa, pero genero una disminución en la utilidad
esperada.

Se recomienda para mejorar la proyección de ventas utilizar herramientas de mercadeo,

análisis de demanda y oportunidad de ventas, normativas en estudio de implementación
las cuales pueden entrar en vigor en el tiempo de venta y ejecución; analizar
periódicamente la afectación general en los costos del proyecto que pueda presentar
desviación.

Desde la factibilidad se puede tener un flujo de ventas esperado, utilizando los medios
tecnológicos y la información recopilada de la venta de otros proyectos similares. Se
sugiere no considerar ventas lineales, como se pudo observar estas no son viables, están
influenciadas por la época del año, oportunidad de oferta y demanda, estado de la
economía entre otros.
Bibliografía

El espectador 21 May 2014  ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO,

contribuciones a la economía en su publicación ISSN 16968360, Santos Santos, Tania,
2011  Factores latentes de desviación de presupuestos en proyectos de arquitectura,
Bogotá D.C., 2016 
http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/COBO20090414022152.pdf 
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 Portafolio, octubre 10 de 2016