FACULTAD DE HUMANIDADES

ESCUELA DE DERECHO

TEMA:

ANALISIS LEY NO. 108-05 DE REGISTRO

INMOBILIARIO.

Sustentantes:
ANNERIS CAROLINA MOQUETE MATEO

Asignatura:
DERECHO INMOBILIARIO II

Facilitador:
DIORIS AGUSTIN FERNANDEZ FERNANDEZ

Santo Domingo, D.N., Rep. Dom.

Abril 23, 2024
 ÍNDICE
ÍNDICE........................................................................................................................................ 1
INTRODUCCIÓN.................................................................................................................... 2
ANALISIS LEY NO. 108-05...................................................................................................3
Tribunales Superiores de Tierras.........................................................................................3
Tribunales De Jurisdicción Original......................................................................................4
DIRECCIÓN NACIONAL DE REGISTRO DE TÍTULOS...................................................6
Reglamento General De Registros De Títulos...................................................................9
Del Director Nacional de Registro de Títulos......................................................................9
Requisitos para ser Director Nacional de Registro de Títulos..........................................9
Programa de Mejoramiento de la Jurisdicción de Tierras...............................................10
El Saneamiento.....................................................................................................................10
Comisión Inmobiliaria...........................................................................................................11
Direccion Nacional De Mensura Y Catastro......................................................................11
Fondo De Garantía...............................................................................................................12
Recursos Ante La Jurisdicción Inmobiliaria......................................................................13
Los Tribunales De Jurisdicción Original............................................................................14
Ante Litis Sobre Derechos Registrados.............................................................................14
Los Condominios.................................................................................................................. 14
Publicidad Registral..............................................................................................................15
Ley 5038 Sobre Condominios.............................................................................................15
Primera parte: 01-11 artículos............................................................................................ 15
Segunda parte: 12-22 artículos (Jose Alberto).................................................................17
Tercera parte: 23-33 artículos.............................................................................................20
EL TURISMO Y EL SECTOR, EL POLÍGONOS..............................................................23
CONCLUSIÓNES................................................................................................................. 24
BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................................... 25

1
 INTRODUCCIÓN

El siguiente documento que se estará exponiendo a continuación descansa sobre un

breve análisis comparativo del Tribunal de tierra, órganos de registro de catastro con
la ley 108-05. De antemano se hace necesario reconocer que la antigua Ley de
Registro de Tierras núm. 1542 no definió en términos conceptuales lo que es el
saneamiento, tampoco la Jurisprudencia fue precisa. Esa labor quedó en manos de
la doctrina. El saneamiento es “el mecanismo adjetivo en este sistema de publicidad
para llegar al establecimiento del primer Certificado de Título de cada inmueble.”

A sabiendas de que el Sistema Torrens es la base y pilar de nuestro derecho de

registro inmobiliario, y por lo tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la
modernidad de los tiempos actuales.

Los títulos de propiedad sustentados en Constancias Anotadas han sido unos de los
problemas que ha tenido el sistema de registro inmobiliario, así como también la
lentitud con que se emiten los títulos de propiedad, la falsificación son problemas
persistentes dentro del sistema, a pesar de que el legislador dominicano ha realizado
un magno esfuerzo por aportarle al sistema de Registro Inmobiliario un cambio
innovador, digno de salvaguardar las propiedades, con las herramientas que ofrece
el Estado Dominicano. De cara a la nueva legislación que instituye la Ley de Registro
Inmobiliario (108-05) no se cuenta todavía con una actuación totalmente esclarecida
en relación a lo pertinente a la forma de cobrar y de hacer llevar a cabo

2
 ANALISIS LEY NO. 108-05

Tribunales Superiores de Tierras

Según el Art. 6, de la ley No. 108-5. Los tribunales superiores de tierras son
tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces designados por
la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente.

Para celebrar audiencia el tribunal estará integrado por tres jueces y sus decisiones
serán Firmadas por los mismos.

Las decisiones del Tribunal Superior de Tierras serán adoptadas por mayoría simple.

Habrá no menos de cinco (5) Tribunales Superiores de Tierras y serán puestos en

funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a las necesidades del
sistema, tal como lo establece la ley 267-98 de fecha 24 de mayo de 1998, en su
artículo 1 y sus literales a, b, c y d, y sus párrafos.

En comparación con la Ley 108-05 el Reglamento de los tribunales superiores de

tierras y de jurisdicción original de la jurisdicción inmobiliaria cita en su
artículo No. 4, que: los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales
que se encuentran divididos en cinco (5) departamentos, y tienen bajo su
jurisdicción territorial a los demás jueces de las instancias que conforman su
departamento. Cada Tribunal Superior de Tierras estará encabezado por un
Presidente.

Ley 108-05 Art. 7. Competencia. Los tribunales superiores de tierras conocen en

segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones
emanadas de los tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como
también en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por
esta ley. Si se presentare conflicto de jurisdicción entre tribunales superiores de
tierras es competencia de la Suprema Corte de Justicia atribuir la competencia.

3
El Reglamento en cuanto a la (competencia) dice en su articulo No. 8 que: Los
Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las
apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los
Tribunales de Tierra de Jurisdicción Original bajo su jurisdicción territorial, así
como de los recursos jurisdiccionales o jerárquicos contra actuaciones
administrativas, de los recursos en revisión por error material contra los actos
generados por ellos, y de los recursos en revisión por causa de fraude.

Ley 108-05 Art. 8.- Composición. Para conocer de los asuntos de su competencia,
el Tribunal Superior de Tierras será integrado por Jueces es cogidos de acuerdo a
los mecanismos establecidos por la vía reglamentaria.

Según el Artículo 5, del reglamento dicta en cuanto a la composición: Los

Tribunales Superiores de Tierras estarán Organizados de la siguiente manera:

a) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central le corresponderán los

asuntos relativos al Distrito Nacional, la Provincia de Santo Domingo, Monte Plata y
San Cristóbal; b) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte le
corresponderán los asuntos de las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor
Nouel, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi, Santiago Rodríguez y Dajabón;
c) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste le corresponderán los
asuntos de las provincias: Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez
Ramírez y Salcedo; d) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este, le
corresponderán las provincias de El Seybo, Hato Mayor, San Pedro de Macorís,
La Romana, y la Altagracia; e) Al Tribunal Superior de Tierras del Departamento Sur,
le corresponderán los asuntos de las provincias de Peravia, Azua, San Juan de la
Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y
Elías Piña.

Tribunales De Jurisdicción Original

Ley 108-05, Art. 9.- Son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de
la Jurisdicción Inmobiliaria.

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Según el Artículo 21 del reglamento, los Tribunales de Tierras de Jurisdicción
Original, son los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original son tribunales
unipersonales encabezados por un Juez de Jurisdicción Original, y constituyen el
primer grado de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Todo Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original está adscrito y comprendido
dentro de la jurisdicción territorial de un Tribunal Superior de Tierras y gozan de
plenitud de jurisdicción.

Ley 108-05, Art. 10. Competencia. Los tribunales de jurisdicción original conocen en
primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la
Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado
y de acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por
la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley
relativo a la Secretaría de los Despachos Judiciales.

• Los tribunales de jurisdicción original serán puestos en funcionamiento, por la

Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a las necesidades del sistema.

• Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro de la jurisdicción

de un Tribunal Superior de Tierras.

• Los tribunales de jurisdicción original gozan de plenitud de jurisdicción dentro

del distrito judicial al que pertenecen.

El (Reglamento) establece la Competencia de los Tribunales de Tierras de

Jurisdicción Original en los artículos siguientes los cuales en el (artículo 26), dicta
que los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original conocen en primer grado
de todos los asuntos de carácter administrativo o contencioso que les sean
sometidos por las partes y que sean competencia de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

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Asimismo el (Artículo 27) habla sobre la competencia territorial de los Tribunales de
Tierras de Jurisdicción Original la cual es determinada por la ubicación física del
inmueble objeto del proceso.

(Artículo 28) En los casos en que exista más de un Tribunal de Tierras de

Jurisdicción Original en la misma demarcación territorial, corresponderá a la
Secretaría Común sortear aleatoriamente los expedientes.

Cuando el terreno o inmueble objeto de la acción judicial se encuentre ubicado entre

dos (2) demarcaciones territoriales, o en más de un Distrito Judicial, la parte
interesada tendrá la facultad de interponer la acción ante el Tribunal de Jurisdicción
Original que estime conveniente. (Artículo 29)

Cuando el objeto de la acción judicial involucre dos (2) o más inmuebles

pertenecientes a demarcaciones territoriales diferentes, o a Distritos Judiciales
diferentes, la parte interesada tendrá la facultad de interponer la acción por
ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que estime conveniente, sin
perjuicio de las reglas relativas a la litispendencia y conexidad de derecho común.
(Artículo 30)

DIRECCIÓN NACIONAL DE REGISTRO DE TÍTULOS

En su artículo 13 la Dirección Nacional de Registro Títulos establece las Funciones.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter nacional dentro
de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el
desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de
esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento
General de Registros de Títulos.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional. La

Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de carácter nacional, el lugar

6
de su sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de Justicia, por la
vía reglamentaria.

El (Reglamento General de Registros de Títulos) dicta en su artículo 5, que la

Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de carácter nacional dentro
de la Jurisdicción Inmobiliaria que depende de la Suprema Corte de Justicia. Tiene
su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra
a cargo de un Director Nacional.

Las Funciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos según el artículo 6

tienen las siguientes funciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos:

a) Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Registros de Títulos.

b) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos,así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.
c) Velar por el mantenimiento adecuado del registro de firmas y sellos de
losfuncionarios de los Registros de Títulos habilitados para emitir documentos
oficiales. d) Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en materia
registral a los Registros de Títulos.
e) Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de los Registros de
Títulos.
f) Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modificaciones que
estimeconvenientes para mejorar y mantener permanentemente actualizados la
reglamentación y/o legislación aplicables al registro de derechos inmobiliarios.

g) Unificar los procedimientos y las técnicas registrales en los Registros de

Títulos,relacionado con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
Reglamentos en cuestiones de su competencia.

h) Velar por la oportuna recolección y publicación de los datos estadísticos de los

Registros de Títulos

7
i) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar el servicio
queprestan los Registros de Títulos.

j) Establecer las condiciones de seguridad para el acceso a la documentación

físicaen aquellos Registros de Títulos en que la información registral no se
encuentre digitalizada.

k) Promover la capacitación y desarrollo del personal de la Dirección Nacional de

Registro de Títulos y de los Registros de Títulos, a los efectos de optimizar el
funcionamiento del organismo.

l) Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebración de

conveniosinstitucionales con entes oficiales o privados nacionales e
internacionales, con arreglo a las disposiciones vigentes.

Ley (108-05) Art. 14. Oficinas de Registro de Títulos. Oficinas de Registro de

Títulos. Las Oficinas de Registro de Títulos están supeditadas jerárquicamente a la
Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus funciones son registrar los derechos
inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y
cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentaria.

La composición y competencia territorial de estos órganos y sus funciones son las

que establezca la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.

En relación con su delimitación territorial las oficinas de Registro de Títulos se

encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a un único
Tribunal Superior de Tierras.

Las oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un Registrador de Títulos. Las

oficinas de Registro de Títulos se crearán y serán puestas en funcionamiento por la
Suprema Corte de Justicia de acuerdo con las necesidades del sistema.

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 Reglamento General De Registros De Títulos

Cabe destacar de antemano que en comparación con ley 108-05, el reglamento

general establece los requerimientos en función de registros de títulos.

(Reglamento General de Registros de Títulos) Artículo 7. Los Registros de

Títulos son dependencias de la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

Del Director Nacional de Registro de Títulos

Artículo 8. El Director Nacional de Registro de Títulos es designado y removido por
la Suprema Corte de Justicia.

Requisitos para ser Director Nacional de Registro de Títulos

Artículo 9. Para ser Director Nacional de Registro de Títulos, se requiere:

a) Ser dominicano, mayor de edad y estar en el pleno goce de los derechos civiles
ypolíticos.
b) Ser licenciado o doctor en Derecho.
c) No haber sido condenado a pena aflictiva o infamante, ni haber sido
sancionadodisciplinariamente de manera definitiva por el Colegio de Abogados o
la Suprema Corte de Justicia, salvo la amonestación.
d) Haber ejercido la profesión de abogado con un mínimo de cinco (5) años.

e) Aprobar las pruebas generales de ingreso para ser empleado del Poder
cometeractos ilícitos, así como cualquier acto que, ejecutado, presuma tener el
mismo carácter.
k) Cubrir provisionalmente las vacantes del personal de la Dirección Nacional y
delos Registros de Títulos cuando sea necesario.
l) Contribuir con la Suprema Corte de Justicia en el reemplazo definitivo del
personalde la Dirección Nacional y de los Registros de Títulos.

9
m) Convocar a los Registradores de Títulos del país para reuniones
periódicasordinarias o extraordinarias para tratar asuntos relativos a la gestión de los
Registros de Títulos.
n) Autorizar por escrito las solicitudes de reconstrucción de Certificados de
Títulos o un Registro Complementario, cuando así proceda.
ñ) Custodiar y administrar los formatos preimpresos en papel de seguridad de los
certificados de títulos y demás documentos que utilicen los Registros de Títulos en la
prestación de sus servicios.

Programa de Mejoramiento de la Jurisdicción de Tierras

En adición al proceso de modernización de la Jurisdicción de tierras que está

implementando el PMJT (Programa de Mejoramiento de la Jurisdicción de Tierras)
con sus cuatro (4) líneas estratégicas: 1.- INFRAESTRUCTURA FÍSICA;
2.RECURSOS HUMANOS; 3.- TECNOLOGÍA; y 4.- MARCO JURÍDICO; la nueva ley
contempla las siguientes innovaciones:

El Saneamiento

Contemplado en su artículo 20. Este el proceso mediante el cual se determina e

individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen sobre éste y,
quedando ya sea a nombre del Estado dominicano en principio o en el de una
persona en particular si procede. El proceso de saneamiento en la anterior ley 1542
conllevaba 12 pasos (el famoso reloj de los 12 pasos), se contempla reducirlo a 7
pasos, aunque aún se está en espera del Reglamento de aplicación. Esta situación
cargaba de expedientes los archivos de los tribunales, creando el conocido caos en
los mismos. Si admitimos que el saneamiento es un proceso sencillo fruto de los
aportes de las pruebas, la mayor parte del saneamiento se puede desjudicializar,
otorgándole a la administración inmobiliaria mayor participación en el mismo, y
prácticamente el Juez se convierte en un homologador del reconocimiento del
derecho de propiedad. Logrando que se realice un saneamiento en por lo máximo
tres meses o menos. En éste proceso no se requiere el ministerio de abogado,

10
aunque lo aconsejable es estar asistido por un profesional especializado en la
materia.

Comisión Inmobiliaria

El artículo 11, nos trae una nueva figura que sustituye al Abogado del Estado ante la
jurisdicción de Tierras. Descentralizando y despolitizando la protección y
representación del Estado Dominicano mediante un organismo colegiado que
representará los tres poderes del Estado: Uno nombrado por el Poder Ejecutivo, uno
por el Congreso Nacional, y otro por la Suprema Corte de Justicia, quien la presidirá.
Los miembros de esta comisión serán inamovibles por un periodo de cuatro años.
Así mismo se descentraliza las funciones que antes ejercía el Abogado del Estado,
ya que la misma ley prescribe que habrá tantas comisiones inmobiliarias como
tribunales superiores de tierras haya, lo que significa que según la ley habrá en
principio cinco comisiones inmobiliarias en todo el territorio nacional. La ley prescribe
que la Comisión inmobiliaria elaborará su propio reglamento, lo que significa que
tiene autonomía funcional, aunque en lo administrativo dependa totalmente de la
jurisdicción inmobiliaria, pero en lo que se refiere a la toma de decisiones, la
Comisión Inmobiliaria es totalmente independiente o sea que su éxito va a depender
de la calidad de los funcionarios elegidos.

Direccion Nacional De Mensura Y Catastro

El artículo 15 fusiona dos organismos que no debían estar separados. A partir de la

puesta en ejecución de esta nueva ley, ningún organismo que no sea la Dirección
Nacional de Mensuras y Catastro, tendrá facultad para practicar avalúos en el
territorio nacional, como ha estado sucediendo con la DGII. Solamente este órgano
de la jurisdicción Inmobiliaria podrá expedir Certificaciones de Avalúos. La Dirección
Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la
jurisdicción inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento
de las Direcciones regionales de Mensura y Catastro, y ofrece el soporte técnico a la
jurisdicción inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas.

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Una de las ventajas que aporta esta fusión es que con la misma desaparece el
famoso cintillo catastral, el cual nació con la finalidad de expedir una constancia del
registro o archivo de todos los inmuebles y transformaciones a los mismos, pero que
sirvió en la práctica para ser utilizado por los invasores de tierras para registrar
mejoras construidas en terrenos ajenos, causando desasosiego e inseguridades así
como entorpeciendo los procesos judiciales y fomentando más invasiones ilegales.

Fondo De Garantía

La antigua Ley 1542 en su artículo 225 contemplaba un Fondo de Seguro para

indemnizaciones por perjuicios causados por la ejecución de dicha Ley. Los recursos
recaudados por este Fondo son el secreto mejor guardado durante los 58 años de
vigencia de la Ley.

La nueva Ley 108-05 en su artículo 39 contempla dicho Fondo de Garantía para

indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena
fe hayan sido perjudicadas con la aplicación de la nueva Ley. El siguiente artículo, el
140, prescribe una contribución especial para la integración del FONDO DE
GARANTIA de inmuebles registrados y para el funcionamiento y sostenibilidad de la
jurisdicción inmobiliaria. Esta contribución recae sobre los inmuebles siguientes:

a) Sobre los inmuebles que se registren por primera vez

b) cada vez que se emita un nuevo Certificado de Titulo, producto de una

transmisiónde derechos reales.

a) Quedan exentos de esta contribución los inmuebles que se adjudiquen a favor

delEstado.

b) Los que se adjudiquen a favor de instituciones benéficas.

c) Los que se adjudiquen a favor de instituciones religiosas.

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d) Los inmuebles cuyos valores individuales no excedan el equivalente a
trescientos(300) salarios mínimos establecidos para el personal del sector público.

La contribución a pagar es del 1% para los inmuebles que se registren por primera
vez o fruto de un saneamiento y un 2% para cada transferencia de derecho. El
producto de las contribuciones especiales establecidas en la nueva ley tendrá la
siguiente distribución:

Para el fondo de garantía un 60% y el 40% para el funcionamiento y sostenibilidad

exclusiva de los órganos que contempla la jurisdicción inmobiliaria de la ley. Según el
artículo 44, el Tribunal competente para cualquier acción intentada en los tribunales
de la Jurisdicción inmobiliaria para enmendar el perjuicio que le haya sido causado
por la aplicación de la ley será el mismo que declaró la existencia del daño. El Juez
fijará el monto a resarcir.

El Fondo estará administrado y custodiado por un Consejo de Administración

designado por la Suprema Corte de Justicia.

Recursos Ante La Jurisdicción Inmobiliaria

A) CONTRA ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS, contempladas en el artículo 74

ysiguientes.

B) CONTRA DECISIONES JURISDICIONALES, contempladas en el artículo 79

ysiguientes.

C) DE LA CASACIÓN, sigue regido por la Ley sobre procedimiento de casación

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Los Tribunales De Jurisdicción Original

Ante Litis Sobre Derechos Registrados

La nueva Ley en sus artículos 28 y siguientes da competencia real a los Tribunales

de Jurisdicción Original. Como sabemos el artículo 124 de la anterior ley prescribía,
que después que un Tribunal de Jurisdicción Original dictaba una sentencia ésta
tenía que esperar el mes de la apelación, para luego ser sometida a la revisión por el
Tribunal Superior de Tierras y darle entonces su carácter oficial de sentencia, o sea
que las decisiones de los tribunales de jurisdicción original no eran sentencias sino
proyectos de sentencias. En la nueva ley los tribunales de Jurisdicción Original,
dictaran sentencias definitivas de Primer Grado cuyo único recurso es la Apelación.

Los Condominios

El artículo 100 posee diez (10) párrafos, lo cual evidencia el interés del legislador de
dejar claro su intención con relación los condominios. En su primera parte el referido
artículo define qué es un condominio: " Es el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la
vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que
a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes."

El párrafo VII indica que " Para cada condómine se emitirá un certificado de título que
identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno,
y en el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de
condómines" Asimismo otro párrafo trata sobre las cuotas comunes vencidas y no
pagadas, lo cual dará diafanidad a las relaciones entre los co-propietatios de
condominios. Otra ventaja que se infiere de la nueva Ley es que se podrá solicitar el
registro de un condominio antes de su construcción, siempre que el terreno esté
individualizado (deslindado), y no se podrá construir condominios sobre terrenos
amparados en constancias anotadas.

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Publicidad Registral

El Articulo 103 regula la información al público, indicando que la información

contenida en los registro de títulos es de acceso público para todo aquel interesado
en conocer el estado jurídico de un inmueble, esto implica informes, certificaciones y
consultas.

Ley 5038 Sobre Condominios.

Primera parte: 01-11 artículos.

01-Las partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta

a la vía pública podrán ser de propiedad de una o más personas que a su vez son
propietarias indivisas de las partes comunes.

02 Los departamentos viviendas o Locales en que estén divididos los pisos deberán
tener una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o pasillo común, que
los haga aprovechables de manera independientes.

03- Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a

falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las
partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales
como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores,
pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que
se encuentren en el interior de cada departamento. Los propietarios podrán
extender o restringir el número de las cosas comunes y aún limitar la
copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener
a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus
respectivos locales.

04- Cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar

libremente de las cosas comunes sin perjuicio del derecho de los otros propietarios.

15
Estará obligado a contribuir a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento,
reparación y administración de las cosas comunes. A falta de convención contraria,
esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divididas del
inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije
en el reglamento que deberá registrarse al someterse la propiedad al régimen de
esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados.

05- Los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de
la propiedad de sus pisos, departamentos o locales, estos derechos pasan al
adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del
inmueble.

06- Cada propietario puede enajenar, hipotecar o dar en arrendamiento el piso,

departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del
consentimiento de los demás.

07- Cada propietario tendrá a su coste, a la conservación y reparación de su

propio piso, departamento vivienda o local. No podrá hacer innovaciones o
modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios
comunes; ni destinarlo a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y
en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su
ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias
a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.

08- Es necesario el consentimiento de todos los propietarios para construir

nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus
dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se necesitará el
consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren,
extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.

09- Con el de la buena administración y disfrute de las cosas comunes, todos los
propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman,
un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos
propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por

16
intermedio de un administrador. Los poderes del consorcio de propietarios, aún al
dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectivas
que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.

10- El consorcio de propietarios puede sustituir el reglamento existente o hacerle

adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus
causahabientes. Sin embargo, no son obligatorios respecto de los causahabientes a
título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados
en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido
anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes.

11- Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los
seguros colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los
copropietarios en su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o
el reglamento.

Segunda parte: 12-22 artículos (Jose Alberto)

12- Las resoluciones del consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que
hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas
debidamente convocadas.

Esta participación en los votos solo podrá modificarse por el consentimiento unánime
de todos los propietarios. Se requerirá una mayoría de las tres partes de los votos de
los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o
sustituir disposiciones del reglamento para las cuales esta ley o el reglamento
original no exijan el consentimiento unánime de los propietarios.

13- A falta de un administrador designado por el consorcio de propietarios,

cualquiera de ellos podrá dirigirse al Juez de Paz de la jurisdicción en que está
ubicado el edificio para la designación de un administrador judicial, citando a todos
los interesados.

17
14- Salvo disposiciones contrarias en el reglamento el administrador, ya sea
nombrado por el consorcio del propietario o por el juez de paz, tendrá a su cargo la
ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario,
atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su conservación
y mantenimiento en buen estado de uso, y podrá constreñir a cada uno de los
interesados al cumplimiento de sus obligaciones.

Los poderes del administrador serán revocados de la misma manera en que éstos
fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el juez de paz, citando el
más diligente a los demás interesados, quienes podrán dar a conocer sus opiniones.
La designación de un administrador por el consorcio de propietarios produce de
pleno derecho la revocación del administrado judicial.

15- El administrador, cualquiera que fuere la forma de su designación, representa

al consorcio de propietarios del inmueble, bien como demandante o como
demandado y aún contra los mismos propietarios individualmente. El administrador
actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin tener que
mencionar el nombre de cada uno de los propietarios.

Art. 16.- Cualquier propietario puede, en ausencia del administrador y no mediando

oposición de los demás, quienes serán advertidos previamente, hacer los gastos
necesarios para la conservación o reparación de las cosas comunes, a cargo de
reembolso

Art. 17.- Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la
admi el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación o ejecución
del registración y aro, son de la competencia del Tribunal de Tierras. Igualmente el
Tribunal de tierras será competente para conocer de las demás acciones que puedan
surgir con motivo de la aplicación de esta ley.

Art. 18.- El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas
comunes de conformidad con el artículo 4, está garantizado con un privilegio sobre la
parte dividida de aquel en cuyo favor el consorcio de propietario haya hecho el

18
avance. Este privilegio tendrá preferencia sobre todos los demás y se extiende a la
parte alícuota indivisa de las cosas comunes del inmueble, en virtud del principio
establecido en el artículo 5.

Art. 19.- La persona o personas que deseen dividir la propiedad de un edificio,

existente o por construir, en pisos o en departamentos, viviendas o locales
independientes, conforme al régimen que establece esta ley, deberán registrar de
acuerdo con la Ley de registro de Tierras sus derechos en relación con el terreno y
sus mejoras

Art. 20.- La solicitud de registro contendrá una descripción tan completa como fuere
posible del edifico y de los pisos departamentos, viviendas o locales independientes
en que esta dividido, y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos,
estructurales y de instalaciones.

21-Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la
administración y el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación
o ejecución del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras.No se
registrará ningún edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen
registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo siguiente:

• 1- Especificación de cada una de lay partes de propiedad exclusiva en que

está dividido el edificio, con indicación del numero o letra o cualquier otra
designación que sirva para identificarlas.
• 2- Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea
del consorcio de propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad
exclusiva;
• 3- Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas
comunes;
• 4- Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador. 5-
Destino de las diferentes partes del inmueble.

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22- La propiedad de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en
que esta dividido un inmueble, puede registrarse a nombre de una sola persona,
física o moral, o aún a nombre de una sucesión indivisa, y no pierde su carácter por
el solo hecho de que todas las partes de propiedad, exclusiva pertenezcan a un solo
dueño.

Tercera parte: 23-33 artículos

Art. 23.- La propiedad dividida por pisos o por departamentos viviendas o locales
independientes podrá registrarse ames de la construcción del edificio, siempre que
los planos hayan sido aprobados por las autoridades administrativas que la ley
requiere para que pueda comenzarse la construcción.

En el Certificado de Título se hará constar esta circunstancia, así como la obligación

que asumen los propietarios de practicar y justificar oportunamente al Registrador de
Títulos la habilitación del edificio para ser ocupado.

Párrafo.- Si por cualquier circunstancia no se realiza la construcción, los propietarios,

mediante acto firmado por todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarán al
Registrador de Títulos la cancelación del Certificado de Título y su sustitución de
acuerdo con la ley.

Art 24.- Se expedirá un Duplicado de Certificado de Título a cada dueño de una parte
del edificio de propiedad exclusiva y en cada uno de dichos duplicados se hará
constar el privilegio que grava dicha parte dividida de conformidad con el artículo 18
de esta ley y en la proporción determinada en el reglamento.

Se indicará también si el edificio está construido o en construcción.

Art. 25.- A falta de disposición expresa en el reglamento o cuando éste guarde

silencio, las asambleas del consorcio de propietarios podrán convocarse con tres
días de anticipación , por cualquiera de s propietarios, mediante aviso de un
periódico de circulación nacional y por carta certificada dirigida a cada propietario en

20
su domicilio real o de elección. Se mencionará sumariamente en el aviso el objeto de
la convocatoria. La reunión se efectuará en el lugar que indique el reglamento, y si no
se ha convenido ninguno, en el domicilio del que hace la convocatoria o de su
representante, siempre que este domicilio sea el del lugar del inmueble o bien en el
local del

Juzgado de Paz de la jurisdicción, lo que se indicará en la convocatoria.

Art. 26.- No obstante disposición contraria del reglamento, cualquier propietario

puede hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por un tercero.

Art. 27.- Los propietarios pro indiviso de una parte dividida de la propiedad deberán
designar un solo representante.

Art. 28.- Todo propietario deberá hacer elección de domicilio en el lugar en que esté
situado el inmueble, si no tiene en él su domicilio real.

Esta elección de domicilio deberá hacerse en los actos que se sometan al

Registrador de Títulos o en las actas de la asamblea general del consorcio de
propietarios. A falta de elección de domicilio, las citaciones y notificaciones se harán
válidamente en la Secretaría del Juzgado de Paz, quien la comunicará sin demora al
interesado por correo certificado.

Art. 29.- El administrador tendrá la iniciativa y dirección de los trabajos, elegirá y

revocará al encargado del edificio y le dará las órdenes que estime convenientes,
todo bajo la autoridad de la asamblea general y sujetándose a lo que ella tenga a
bien disponer. Podrá ordenar las reparaciones menudas, sin previa autorización de la
asamblea general y las otras reparaciones, solo en caso de urgencia y avisando
inmediatamente a los propietarios. Los registros de actas del consorcio, los libros de
contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos están a cargo del
administrador.

21
Art. 30.- El administrador convocará a los propietarios por circular por canas
certificadas o por aviso publicado en un periódico de circulación nacional con un
plazo de tres días por lo menos de antelación, cuantas veces fuere necesario.

Presidirá la persona que se designe en cada asamblea, y el administrador ejercerá

las funciones de Secretario a menos que se disponga otra cosa en el reglamento.

Las copias y certificaciones firmadas por el administrador salvo disposición contraria

del reglamento hacen fe respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que
estén visadas por el que presidió la asamblea o a falta de éste por uno de los
propietarios que estuvieron presentes en la asamblea.

Art. 31.- En caso de venta de una parte dividida del edificio, el propietario comunicará
su propósito previamente al administrador y consignará antes de la venta su cuota de
contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiera haber
lugar contra el adquiriente.

Art. 32.- Los gastos ordinarios se harán de acuerdo con el presupuesto que aprueben
anualmente los propietarios. La cuota que corresponda a cada propietario, en esos
como en los otros gastos, se hará en el acta de la asamblea que los autorice o
apruebe.

Art. 33.- La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecido

en el articulo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas
por la asamblea de los propietarios, mediante declaración preparada por el
administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes.

El administrador lo comunicará por cana certificada al o a los propietarios deudores.

La copia del acta, certificado por el administrador y legalizada por un notario,
construirá título suficiente para fines de inscripción del privilegio en el Registro de
Títulos. El propietario deudor podrá impugnar la decisión de la asamblea y pedir la

22
cancelación de la inscripción del privilegio dentro de los 15 dias de la fecha en que se
haya sido notificada por alguacil la resolución de la asamblea.

Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada la resolución será inatacable y
tendrá fuerza ejecutoria. Igual fuerza tendrá la liquidación que el deudor haya
aprobado por escrito.

EL TURISMO Y EL SECTOR, EL POLÍGONOS

El sector turístico, o turismo, es un sector económico en la economía de un territorio.

Este hace referencia al sector que engloba a todas las empresas relacionadas con el
turismo. Es decir, empresas de hostelería, transporte y restauración.

El sector turístico es uno de los sectores que integra la economía mundial. Este hace
referencia al sector que engloba a todas aquellas empresas que, de forma directa o
indirecta, están relacionadas con el turismo. Dentro de este sector se encuentran
todas aquellas empresas de hostelería, restauración, transporte, así como toda
actividad que pueda estar relacionada con el mundo del turismo.

El sector turístico es uno de los sectores de mayor importancia para nuestra

economía. Ya no solo por su crecimiento, sino por los aportes que este realiza al
planeta y al desarrollo. Gracias a la profesionalización de este sector, el crecimiento
económico ha podido desarrollarse a lo largo de los años. Recordemos que el sector
turístico engloba a aquellas empresas que, a lo largo de la historia, permitieron
generar todas las rutas comerciales entre países.

También es uno de los sectores que, como decíamos, ha experimentado un mayor

crecimiento a lo largo de la historia. Por poner un ejemplo, mientras que en 1990, el
número de viajeros internacionales se encontraba en el medio millón de personas, en
el 2019, esta cifra se multiplicó de tal forma que alcanzó los 1.400 millones de
personas. Como podemos observar, un crecimiento que acabó consolidando al
sector como uno de los sectores estratégicos para muchas economías.

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24
 CONCLUSIÓNES

Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria y sus

desmembraciones tiene sus características que les son propias. Ellas lo distancian y
lo diferencian de otros sistemas. Conforme a lo establecido por la ley de Registro de
Tierras, nuestro sistema se organiza dentro del ámbito del poder judicial, creándose
una jurisdicción especial denominada jurisdicción de tierras, que entiende todo lo
vinculado con el registro y la publicidad inmobiliaria. Su objeto es registrar todos los
terrenos que forman el territorio nacional, basándose en las características del
Sistema Torrens: publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad.

Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria

en el mundo. Esto así porque cada Nación, cada pueblo, cada regio, cada
Continente, tiene su propia historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan
tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad, pero en nuestro país,
hasta la fecha ningún sistema de registro inmobiliario ha tenido tanto éxito como el
Sistema Torrens, que fue una de las cosas positivas que nos legó la invasión
norteamericana.

El cual no ha alcanzado las metas para las que fue implantada en nuestro territorio,
no debido a fallas del Sistema, sino a la negligencia y falta de aplicación del Estado.

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 BIBLIOGRAFÍA

1. Biaggi Lama, Juan Alfredo. 15 años Jurisprudencias Dominicana de

Tierras, 1988-2002. Ed. Jurídico Trajano Potentini. Santo Domingo, R.D. 2002.-

2. Bonilla Atiles, J.A. Legislación de Tierras Dominicana. El Sistema Torrens.

2da. Edición, Editorial Librería Dominicana, Santo Domingo, 1974.-

3. Capitant, Henri. Vocabulario Jurídico. Ediciones Depalma, Buenos Aires,

Argentina. 1986.-

4. Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales,

Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo,
2003.-

• Ley 108-05.
• Reglamento General de Registros de Títulos
• Programa de la Modernización de la Jurisdicción de Tierras de la República
Dominicana

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Anexos

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