CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN NRO. 316 - 2015
LIMA
PAGO DE ARRENDAMIENTO
Se vulnera el derecho a la motivación, en sus
manifestaciones del derecho a probar y de la debida
valoración probatoria, cuando los órganos
jurisdiccionales, al expedir sentencia omiten
efectuar una valoración conjunta y razonada de los
medios probatorios.

Lima, veinte de octubre de dos mil quince.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA; vista la causa número 316 -2015, en audiencia pública de la
fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente
sentencia:

l. MATERIA DEL RECURSO:

Que se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada
SIGDELO S.A. a fojas cuatrocientos noventa y seis, contra la sentencia
de segunda instancia de fecha veintitrés de setiembre de dos mil
catorce, de fojas cuatrocientos setenta y nueve, que confirma la
sentencia apelada de fecha tres de octubre de dos mil trece, de fojas
cuatrocientos veintitrés, que declara fundada la demanda; en
consecuencia, ordenaron a la parte demandada cumpla con pagar los
arrendamientos respecto del inmueble ubicado en la Av. Canadá N 0
1092-1094-1096-1098, Urbanización Santa Catalina, Distrito de La
Victoria, correspondientes a los meses de abril a noviembre del dos mil
siete, por la suma de US $
32,460 nuevos soles; con lo demás que contiene.

ANTECEDENTES.
-civil y verificar si se ha incurrido o no, en la

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Para analizar esta cau PAGO DE ARRENDAMIENTO
Iva denunciada, es necesario realizar las
siguientes
1. DEMANDA.
Por escrito de fojas cuarenta y cuatro,
Rosina Liliana Zanabria Zacarías interpone demanda de desalojo por
falta de pago de arriendo, contra
SIGDELO S.A. respecto del inmueble ubicado en la Avenida Canadá N O
1092 — 1094 — 1096 — 1098, Urbanización Santa Catalina, Distrito de
La Victoria, por haber incurrido los demandantes en la falta de pago de
treinta y seis meses de renta desde los meses de abril del dos mil siete
hasta junio del dos mil nueve, por la suma de US$ 114,597.00 dólares
americanos. Funda su pretensión en lo siguiente: 1) Que con fecha doce
de agosto de mil novecientos noventa y seis DELOSI S.A. y SIGDELO
S.A suscribieron un contrato de arrendamiento del predio sub litis, con la
entonces propietaria del citado predio, Angélica Fortunata Ayne Vila, el
cual fue inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima con fecha
veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y seis; 2) Que
mediante escritura pública de compraventa de doce de abril de dos
mil siete, la demandante Rosina Liliana Zanabria Zacarías adquiere el
inmueble de su anterior propietaria Mónica Susan Torres Ayma,
derecho que se inscribe con fecha cuatro de mayo de dos mil siete;
3) Que mediante carta notarial del trece de agosto de dos mil siete,
la demandante comunica a los odemandados su condición de nueva
propietaria del predio sub litis a efecto que cumplan con sus
obligaciones de pago de la renta, al encontrarse el arrendamiento
inscrito en Registros en la Partida Electrónica N O 490400054, además
de comunicarles que, al no haber pagado la renta de los meses
anteriores, el contrato quedaba resuelto de pleno derecho; y, 4) De
acuerdo a las cláusulas cuarta y quinta de la Escritura Pública que
contiene el contrato de arrendamiento, el predio sub litis se arrienda en
un primer período a DELOSI SA y luego a partir del primero de agosto de
2

dólares
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dos mil cinco a SIGDELO S.A, que vencería el treinta y uno de e dos mil
quince, por una merced conductiva de dólares americanos mensuales
por los primeros veinticuatro americanos por el período
correspondiente de
cuarenta y ocho meses y, por US $ 4,934 dólares americanos por el
período correspondiente a los siguientes cuarenta y ocho meses.

2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
Mediante escrito doscientos treinta y ocho, SIGDELO S.A., contesta la
demanda, alegando los siguientes: 1) Que la demandante suscribió con
SIGDELO SA una transacción extrajudicial con fecha veinticuatro de
setiembre de dos mil nueve y una adenda del veintiséis de octubre de
dos mil nueve, por la cual se pagó parte de las rentas por el
arrendamiento, por los meses desde diciembre del dos mil siete a junio
dos mil nueve que reclama en el presente proceso; que como
consecuencia de ello, la demandante reconoció y ratificó la vigencia del
contrato de arrendamiento del treinta y uno de mayo de mil
novecientos noventa y seis; que así consta expresamente del primer
párrafo del numeral 5 de la cláusula segunda de la referida
transacción extrajudicial, por la demandante se obligó a desistirse de
cualquier tipo de reclamo o demanda judicial que hubiera tenido
como propósito el cobro de las rentas canceladas; 2) Que respecto
de la pretensión de pago de arriendos por los meses de abril a
noviembre de dos mil siete, con fecha veintidós de noviembre de dos
mil eis, SIGDELO SA. pagó por adelantado la suma US$ 40,043.52
dólares americanos a la propietaria primigenia señora Verónica
Paulina Marcos Ayre, correspondientes a arrendamiento del
inmueble desde el mes de diciembre de dos mil seis hasta el mes de
noviembre de dos mil siete, inclusive; precisando por el pago
adelantado, la señora Verónica les otorgó
un 12% de descuento sobre el monto total
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de la renta mensual; y, 3) Que ha recibido una carta notarial de
Inversiones KANACA S.A.C. la que se presenta como la nueva
propietaria del inmueble materia de litis, en la cual reiteran que es a
dicha empresa a la que deberán pagar la merced conductiva artir del
mes de noviembre del dos mil nueve, en adelante.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS.
Se ha establecido como punto controvertido determinar la obligación
del pago de arriendos por parte del demandado SIGDELO S.A. a favor de
la demandante, respecto del período comprendido desde abril del dos
mil siete a noviembre del dos mil siete, con relación al inmueble
ubicado en la Avenida Canadá N O 1092 1094 - 1096 -1098, Urbanización
Santa
Catalina, Distrito de La Victoria.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.

Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante sentencia de
fojas cuatrocientos veintitrés, su fecha tres de octubre de dos mil trece,
declara fundada la demandada; en consecuencia, ordena a la parte
demandada cumpla con pagar los arrendamientos respecto del
inmueble ubicado en la Avenida Canadá N O 1092 - 1094 - 1096 - 1098,
Urb. Santa Catalina, Distrito de La Victoria, correspondientes a los
meses de abril a noviembre del dos mil siete, por la suma total de US
$ 32,460 nuevos soles, tras considerar que: 1) Mediante escrito del
veintiuno de junio del dos mil doce, la demandante acepta haber
firmado el documento de transacción extrajudicial del veinticuatro
de setiembre de dos mil nueve, por lo que los diferentes conceptos
materia de la demanda han sido satisfechos y pagados por el
demandado, por lo cual toda pretensión económica que no sea
referida a los arriendos comprendidos de abril a noviembre del dos
mil siete han quedado excluidos de toda discusión, así como la
pretensión referida al desalojo; 2) Por su parte el demandado sostiene
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que con fecha veintiocho de noviembre de dos mil seis pagó por
adelantado a su arrendadora Verónica Paulina Marcos Ayre, las rentas
por el arrendamiento desde diciembre del dos mil seis hasta el mes de
noviembre del dos mil siete, por la suma total de US $40,043.52 dólares
americanos; si bargo, no presenta ningún recibo de arrendamiento
cancela en donde conste que en efecto pagó por los meses de abril a
embre del dos mil siete; y, 3) Con relación a la carta que adjunta en
fotocopia, fechada el veintidós de noviembre de dos mil seis, en ésta se
declara que la citada arrendadora recibió el pago de los arriendos hasta
el mes de noviembre del dos mil siete; sin embargo dicha fotocopia ha
sido legalizada el doce de mayo del dos mil diez, por lo cual adquiere
fecha cierta el indicado día, mes y año, no antes; por tanto no está
acreditado de manera fehaciente, que en verdad se efectuó el pago de
los arriendos hasta el citado mes de noviembre.

5. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.
Mediante escrito de la página cuatrocientos treinta y cuatro, la
demandada SIGDELO S.A, interpone recurso de apelación contra la
sentencia de primera instancia, alegando que: 1) El A quo no ha
valorado el documento de fecha veintiocho de noviembre de dos mil
seis que acredita el pago válido de las rentas desde el mes de diciembre
de dos mil seis hasta el mes de noviembre de dos mil siete, por la
suma de US$ 40,043.52 dólares americanos, efectuado a doña
Verónica Marcos Ayre; que el referido pago resulta válido, por
cuanto se efectuó antes de que el derecho de propiedad de la
demandante se inscribiera en los Registros Públicos; y, 2) No se ha
tomado en cuenta los recibos emitidos por la
SUNAT, correspondientes al periodo que va desde el mes de
diciembre el dos mil seis hasta el mes de noviembre de dos mil
siete, así como tampoco se ha valorado el formato de guía para
arrendamiento de la SUNAT, en el que se establece como monto de
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alquiler un valor similar que el consignado en el documento del
veintidós de noviembre de dos mil seis (US$ 40,043.52 dólares
americanos); de igual modo tampoco se ha valorado la relación de
cheques pagados por SCOTIABANK PERÚ
S.A.A., en los cuales consta la entrega a doña Verónica Marco Ayre de la
suma de $ 40, 043.52 dólares americanos.

DEVISTA.
Superiores de la Quinta Sala
expiden Civil de la
Corte
Superior de la
sentencia de vista de fecha veintitrés de
setiembre de dos mil catorce, de fojas
cuatrocientos setenta y nueve, que
confirma la sentencia apelada que declara
fundada la demandada; en consecuencia,
ordenan a la parte demandada cumpla con
pagar los arrendamientos respecto del
inmueble sub litis, correspondientes a los
meses de abril a noviembre del dos mil
siete, por la suma de US $ 32,460 nuevos
soles, fundamentando la decisión en lo
siguiente: 1) Que atendiendo a los
argumentos de la apelación, es de señalar
que si bien a fojas doscientos treinta obra la
declaración escrita, de fecha veintiocho de
noviembre de dos mil seis, de Verónica
Marcos Ayre, en la cual ésta declara haber
recibido de parte de la recurrente SIGDELO
S.A la suma de US $ 40,043.52 dólares
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americanos, correspondiente al pago de las
rentas del mes de diciembre del dos mil seis
y de enero hasta noviembre de dos mil
siete, por concepto de arrendamiento del
inmueble sub litis, cabe señalar que, no
obstante que la referida documental
consigna como fecha de emisión el
veintiocho de noviembre de dos mil seis, su
fecha cierta data recién del doce de mayo
de dos mil diez, (en que es certificada), por
lo que no genera convicción en este
Colegiado en relación a si el pago allí
reconocido se efectuó antes o después de
que la actora Rosina Liliana Zanabria
Zacarías adquiriera la propiedad del predio
s b materia, teniendo en cuenta que la
adquisición por parte de esta última se
publicitó con fecha veinticinco de abril de
dos mil siete, conforme es de verse del
asiento D00004 de la copia literal de la
Partida Electrónica N O 49040054; y, 2) Que,
de otra parte, la guía para arrendamiento
SUNAT, que corre a fojas doscientos
veintisiete, en la que se señala como monto
de alquiler la suma de S/ 129, 140.35
nuevos soles, tampoco genera convicción
en este colegiado como medio probatorio
que acredite el pago de arrendamiento, por
los meses de abril a noviembre de dos mil
siete, pues de éste no se desprende que se
trate de un pago por los meses antes refer•
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s; que de igual forma los vouchers de pago
que corren a fo doscientos veintiocho, que
solo obran en copia simple, tampo generan
convicción respecto a que dicho pago se
hubiere ctuado por concepto de
arrendamiento por los meses
anteriormente referidos; que, por esa
misma razón, la relación de cheques
pagados que corre a fojas doscientos
treinta y dos, tampoco generan convicción
de que el monto que allí se indica,
realmente corresponda al pago de los
meses de arriendo que son materia de
controversia, por lo que de un análisis
probatorio en conjunto de las
documentales antes referidas, y al no haber
en autos medio probatorio que de manera
contundente, ya sea recibos de pago, o,
declaración con fecha cierta, durante la
vigencia de la propiedad de Verónica
Marcos Ayre, acredite el pago de la merced
conductiva por los meses materia de
controversia; no se puede llegar a concluir
que la demandada haya efectuado un pago
anticipado respecto de estos a la nombrada
ex propietaria.

III. RECURSO DE CASACIÓN.

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha treinta de julio de
dos mil quince, de folios cuarenta y uno del cuaderno de casación, ha

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declarado procedente el recurso de casación interpuesto por la
demandada SIGDELO S.A, por las siguientes causales:
Infracción normativa procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de la
Constitución Política del Perú, alega que la sentencia recurrida adolece
de una motivación aparente y arbitraria e insuficiente evaluación de la
prueba del documento de fecha cierta del veintiocho de noviembre de
dos mil seis y de la relación de cheques pagados; que la demandante
reclama el pago de unas rentas derivadas de un alquiler sobre el predio
sub materia, sin embargo, esas rentas fueron pagadas a la anterior
propietaria, cuando aún no se tenía conocimiento de la adquisición del
referido predio por parte de la demandante; que para acreditar el pago
de las rentas a Verónica Marcos Ayre, derivadas del alquiler del predio
sub materia, ha presentado una declaración escrita de dicha persona de
fecha veintiocho de noviembre de dos mil seis, en la que aquélla precisa
que ha recibido la suma de US$ 40,043.52, por las
rentas del mes de diciembre de dos mil y de enero
hasta noviembre de dos mil siete, documento de a
cierta del veinticuatro de abril de dos mil siete la
cual no ha sido

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evaluada por la Sala; finalmente con fecha veinticuatro de abril de dos mil
siete, SCOTIABANK emite el reporte de la relación de los cheques cobrados
durante el mes de diciembre de dos mil seis en donde figura que ese mes y
año, se cobró el cheque por la suma de US$ 40,043.52, el cual corresponde a
las rentas pagadas a Verónica Ayre Marcos por el mes de diciembre del dos mil
seis y de enero hasta noviembre de dos mil siete sobre el predio sub litis; que
debe advertirse que ese reporte es de un día anterior al que se publicita la
adquisición del predio sub litis por parte de la demandante; además que, el
monto del cheque que se indica, es coincidente con el que se señala en la
Carta de fecha veintiocho de noviembre de dos mil seis emitida por
Verónica Ayre Marcos.

IV. MATERIA JURIDICA EN DEBATE.

Que, la materia jurídica en debate en el presente proceso, se centra en
determinar si la sentencia de segunda instancia incurre en
infracción normativa de las normas denunciadas, esto es, si
se ha vulnerado el derecho al debido proceso y la tutela
jurisdiccional efectiva al incurrir de una indebida motivación,
al no haber efectuado una valoración conjunta y razonada
de los medios probatorios.
V.
FUNDAMENTOS DE ESTA SUPREMA SALA.
PRIMERO.- Ante todo, en materia de casación es factible
ejercer el control de las decisiones jurisdiccionales, para determinar si
en ellas se han infringido o no las normas que garantizan el derecho al
debido proceso, tomándose en consideración que éste supone el
cumplimiento de los principios y de las garantías que regulan el proceso
como instrumento judicial, cautelando sobre todo el ejercicio del
derecho de defensa de las partes en litigio.
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rocediendo al análisis de la infracción
contenida en el
proceso, consagrado III de la presente

resolución, es menester indicar que el

derecho en el inciso 3 del artículo 139
de la
Constitución Política del Estado, comprende a su vez, entre otros derechos, el
de obtener una resolución fundada en derecho, mediante las sentencias en las
que los jueces y tribunales expliciten en forma suficiente las razones de sus
fallos, con mención expresa de los elementos fácticos y jurídicos que los
determinaron, norma que resulta concordante con lo preceptuado por el
inciso 3 del artículo 122 del Código Procesal Civil y el artículo 12 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial. Del mismo modo debe precisarse que la exigencia
de la motivación suficiente, prevista en el inciso 5 del referido artículo,
garantiza que el justiciable pueda comprobar que la solución del caso
concreto viene dada por una valoración racional de los elementos fácticos y
jurídicos relacionados al caso y no de una arbitrariedad por parte del juez;
de allí que una resolución que carezca de motivación suficiente no sólo
vulnera las normas legales citadas, sino también principios de rango
constitucional.

TERCERO.- Que, el artículo 197 del Código Procesal Civil regula la

valoración de la prueba, en los siguientes términos: "Todos los
medios probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta,
utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, en la resolución solo
serán xpresadas las valoraciones esenciales y determinantes que
sustentan su decisión". En virtud del numeral glosado, los medios
probatorios forman una unidad y como tal deben ser examinados y
valorados por el Juzgador en forma conjunta, confrontando uno a uno los diversos

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medios de prueba, puntualizando su concordancia o discordancia, para que a partir
de dicha evaluación el juzgador se forme una cabal convicción respecto del asunto en
litis, Michele Taruffo al respecto señala: "la función principal de la prueba es ofrecer
al juzgador información fiable acerca de la verdad de los hechos en litigio. En
realidad, a/ comienzo de un proceso, los hechos se presentan en formas de
enunciados fácticos caracterizados por un estatus epistémico de incertidumbre. Así,

en cieno sentido, decidir sobre los os significa

resolver esa incertidumbre y determinar, a partir
—

de de los medios prueba presentados, si se ha probado la verdad o

falsedad de esos enunciados

CUARTO.- Asimismo, si bien no está dentro de la esfera de las facultades de la

Corte de Casación efectuar un nuevo examen crítico de los medios probatorios
que han servido de base a la sentencia recurrida, los que formaran convicción
para el respectivo pronunciamiento; no es menos cierto que en algunos casos
la arbitraria evaluación de la prueba por la instancia inferior, origina un fallo
con una motivación aparente que no corresponde a los criterios legales ni
para la selección del material fáctico, ni para la apreciación lógica y
razonada de la prueba; o, en algunos casos se vulnera el derecho subjetivo
de las partes a intervenir en la actividad probatoria para demostrar sus
afirmaciones, lo que faculta a esta Sala Casatoria a revisar la actividad
procesal en materia de prueba, toda vez, que no solo la admisión y
la actuación del medio probatorio constituye una garantía del
derecho fundamental a probar, sino además que este medio de
prueba —incorporado al proceso por los principios que rigen el
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derecho probatorio, como pertenencia, idoneidad, utilidad y licitud- sea
valorado debidamente

QUINTO.- Que, la Sala de mérito arriba a la conclusión que no se ha

acreditado el pago por concepto de arriendos desde del mes de abril a
noviembre del año dos mil siete, pues las pruebas no le han causado
convicción, entre ellas, señala que la declaración escrita de fecha
veintiocho de noviembre de dos mil seis de Verónica Marcos Ayre, en la
cual ésta declara haber recibido de parte de la recurrente SIGDELO S.A
la suma de US $ 40,043.52 dólares americanos correspondiente al pago
de las rentas de los referidos meses, recién adquiere fecha cierta el
doce de mayo de dos mil diez, fecha muy posterior a la adquisición del
predio por parte de la actora Rosina Liliana Sanabria Zacarías; sin
embargo, no

La Prueba, Marcial Pons Ediciones Jurídicas y Sociales S.A.,

Madrid 2008, p.
se ha tomado en cuenta que la certificación no corresponde a una copia
simple, sino más bien a una copia legalizada, cuya fecha data del
veinticuatro de abril del dos mil siete; asimismo se advierte que no se ha
tomado en cuenta que la suma de renta reconocida por Verónica
Marcos Ayre, es coincidente con el registro emitido por SCOTIABANK
referente la relación de cheques pagados en dólares americanos.

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SEXTO.- De lo analizado se colige que la sentencia recurrida, solo se
limita a realizar un descripción incompleta de los referidos medios
probatorios sin realizar un análisis del contenido de los mismos, de
manera tal que mantenga una conexión lógica con los hechos materia
del conflicto, y pueda sustentarse en ellos una conclusión acerca de la
verdad de tales hechos; también se advierte que no se ha compulsado los
medios probatorios de manera conjunta y razonada para dilucidar si
se ha efectuado el pago de arrendamiento respectivo; por lo que
siendo ello así, se concluye que la Sala Superior ha emitido una
resolución con infracción del derecho a una debida motivación,
contenida en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución, en sus
manifestaciones del derecho a probar y de la debida valoración
probatoria, observando los criterios o principios lógicos el
razonamiento, lo que determina la nulidad insubsanable de la
recurrida a tenor de lo dispuesto en el artículo 171 del Código
Procesal Civil.

VI. DECISIÓN.
A) Por estos fundamentos, de conformidad con el artículo 396 numeral
1 0 del Código Procesal Civil: Declararon FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por la demandada SIGDELO S.A obrante a fojas
cuatrocientos noventa y seis; en consecuencia NULA la sentencia de
vista de fecha veintitrés de setiembre de dos mil catorce, de fojas
cuatrocie ó' setenta y nueve.
NARON que la Quinta Sala especializada en lo Civil de la
Corte
Superior de Justicia de Lima emita nueva resolución con
arreglo a
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derecho teniendo en cuenta las consideraciones de este Supremo
Tribunal, contenidas en la presente resolución.
C) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario
oficial "El Peruano", bajo responsabilidad; en los seguidos por Rosina
Liliana Sanabria Zacarías con SIGDELO S.A y otra, sobre pago de
arrendamiento; y los devolvieron. Interviene como ponente la Jueza
Suprema señora del Carpio Rodríguez.
ss.
ALMENARA
BRYSON
WALDE
JÁUREGUI RODRÍGUEZ
DEL CARPIO
CUNYA CELI LEY
CALDERÓN
PUERTAS

Ec/Sg

El Relator de la Sala que suscribe certifica: Que el señor Juez Supremo

Almenara Bryson, Presidente de esta Sala Suprema no suscribe la presente
resolt:cion, habiendo dejado su voto en relatoría de conformidad con lo
acordado el aía ce la votación, según consta en la tablilla y re rrespondiente,
por cuantrpresenta una dolencia física en el miembro s peri erecho, lo que le
imposibilita la suscripción

SAVIN MPA-A CORDOVA

Rela or
Sala Civil Permanente e la Corte Suprema

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