NNUU 86 Doc Interno Refundido

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANISTICA DE MARBELLA
DOCUMENTO QUE REFUNDE EL TEXTO REFUNDIDO Y LA MODIFICACIÓN DE LA

NORMATIVA URBANÍSTICA, Y ADJUNTA ANEXO A LAS NORMAS URBANÍSTICAS
DEL DOCUMENTO DE ADAPTACIÓN PARCIAL A LA LOUA DEL PGOU Y LA
ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN POR LA QUE SE ESTABLECEN LAS
NORMAS ESTÉTICAS PARA LOS EDIFICIOS DEL CENTRO HISTÓRICO DE MARBELLA.
DOCUMENTO RECOPILATORIO INTERNO QUE INCLUYE:

-. T.R. Aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 29/09/17, (B.O.P. Nº 82 de 30/04/18
y Corrección de Errores en el T.R., aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha
27/07/18 (B.O.P. Nº 235 de 07/12/18), cuyo texto se refunde con el de la MNNUU
Definitivamente aprobada por el Ayuntamiento Pleno con fecha 26/01/2024, (B.O.P. Nº 44
de 04/03/2024). Se encuentran incorporadas las determinaciones de la Disposición
Derogatoria Única del Anexo a las Normas Urbanísticas del Documento de Adaptación
Parcial a la LOUA del PGOU que se adjunta a este documento, eliminando los artículos
afectados o sustituyendo en su caso su contenido. Además se ha incluido la Disposición
Adicional Primera, conforme al Expte. 2020/60743 “Nueva Disposición Adicional Primera
(Norma Covid)”, aprobada mediante acuerdo del pleno de fecha 12/12/2022; (B.O.P. nº 76
de 24/04/2023)
-. Anexo a las Normas Urbanísticas del Documento de Adaptación Parcial a la LOUA del
PGOU, definitivamente aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P.
Nº 197 de 11/10/18).
-. Anexo I: Ordenanza Municipal de Edificación por la que se establecen las normas
estéticas para los edificios del Centro Histórico de Marbella.
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO
“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

P.G.O.U. DE MARBELLA. TEXTO REFUNDIDO Y MODIFICACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS. MARZO 2024
NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL
INDICE GENERAL
(*)Artículo modificado o introducido en el Documento de Modificación de las NNUU, definitivamente aprobado por el
Ayuntamiento Pleno con fecha 26/01/2024, (B.O.P. Nº 44 de 04/03/2024).
(#)Artículo modificado o anulado conforme a las determinaciones de la Disposición Derogatoria Única del Anexo a las
Normas Urbanísticas del Documento de Adaptación Parcial a la LOUA del PGOU´86, definitivamente aprobado
mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P. Nº 197 de 11/10/18).
TITULO I: DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL

CAPITULO 1º: Régimen Jurídico
Art. 1.- Definición, naturaleza y ámbito.
Art. 2.- Vigencia.
Art. 3.- Efectos de la aprobación.
Art. 4.- Revisión.
Art. 5.- Modificación. ((#)Modificado.)
Art. 6.- Revisión del Programa de Actuación.
Art. 7(*).- Documentación e interpretación.
Art. 8.- Régimen Urbanístico del Suelo.
CAPITULO 2º: Desarrollo y Ejecución del Plan

Art. 9.- Competencias.
Art. 10.- El Programa de Actuación.
Art. 11.- El desarrollo según las categorías de suelo.
Art. 12.- Desarrollo de los sistemas generales.
Art. 13.- Programas de Actuación Urbanística.
Art. 14.- Planes Especiales de Reforma Interior.
Art. 15.- Planes Parciales.
Art. 16.- Plan de Etapas.
Art. 17.- Estudios de Detalle.
Art. 18.- Cédula Urbanística.
CAPITULO 3º: Actos de Intervención

Art. 19.- Actos sujetos a licencia. ((#) Anulado.)
Art. 20.- Actos del Estado o de entidades de derecho público. ((#) Anulado.)
Art. 21.- Carácter reglado. ((#) Anulado.)
Art. 22.- Caducidad de las licencias. ((#) Anulado.)
Art. 23.- Licencia condicionada a completar la urbanización. ((#) Anulado.)
Art. 24.- Plazos y suspensión del cómputo. ((#) Anulado.)
Art. 25.- Requisitos comunes a las solicitudes de licencia. ((#) Anulado.)
Art. 26(*).- Licencia de Parcelación.
Art. 27.- Licencia de obras de urbanización. ((#) Anulado.)
Art. 28.- Licencias para movimiento de tierras. ((#) Anulado.)
Art. 29.- Licencia de Obra Mayor. ((#) Anulado.)
Art. 30.- Licencia de Modificación de Uso. ((#) Anulado.)
Art. 31.- Licencia de demolición. ((#) Anulado.)
Art. 32(*).- Licencia de apertura: Calificación de actividades.
Art. 33(*).- Licencia de apertura: Documentación.
Art. 34.- Licencia de obra menor. ((#) Anulado.)
Art. 35.- Licencia de extracción de áridos. ((#) Anulado.)
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 1 de 260

TITULO II: NORMAS GENERALES DE PROTECCION

CAPITULO 1º: Normas Generales de Protección
Art. 36: Definición.
SECCION 1: DEL MEDIO URBANO
Art. 37.- Regulación de la publicidad en los edificios
Art. 38(*).- Conservación de terrenos no edificados y solares.
Art. 39.- Seguridad y decoro de edificios y construcciones.
Art. 40.- Instalaciones en la vía pública.
Art. 41(*).-Centros autorizados de tratamientos de vehículos al final de su vida útil.
Art. 42(*).- Protección del medio urbano.
Art. 43.- Edificios protegidos.
Art. 44(*).- Plan Especial de protección del medio urbano y del patrimonio edificado.
SECCION 2: DEL PAISAJE Y MEDIO NATURAL
Art. 45.- Proyección y ejecución de nuevas redes viarias.
Art. 46.- Elementos publicitarios en carreteras.
Art. 47(*).- Protección de arbolado.
Art. 48(*).- Sujeción a previa licencia y catálogo de especies.
Art. 49.- Zonas arboladas en suelo urbanizable.
Art. 50(*).- Condiciones de la edificación en zona arbolada.
Art. 51(*).- Zona de protección de cursos fluviales.
SECCION 3: DEL MEDIO LITORAL
Art. 52.- Medidas de protección del medio litoral.
Art. 53.- Ordenación y protección de playas y zonas marítimo-terrestres.
Art. 54.- Condiciones de edificación de los restaurantes de playa.
Art. 55.- Puertos deportivos.
Art. 56.- Protección del paisaje abierto y natural.
Art. 57.- Accesos regulares a playa.
Art. 58.- Aparcamientos vinculados a playa.
Art. 59.- Plan de ordenación de playas.
SECCION 4: DE LOS BIENES CULTURALES
Art. 60.- Protección de los bienes culturales.
Art. 61.- Zona de protección arqueológica.
TITULO III: SISTEMAS GENERALES

CAPITULO 1º: Disposiciones Generales
Art. 62.- Definición.
Art. 63.- Obtención de los sistemas generales.
Art. 64.- Obtención de sistemas locales.
Art. 65.- Destino de los suelos de sistemas.
Art. 66.- Sistemas y titularidad jurídica del suelo.
Art. 67.- Operaciones previas a la ejecución de sistemas.
Art. 68.- Clasificación de los Sistemas Generales.
CAPITULO 2º: Sistema Viario

Art. 69.- Definición y tipos.
Art. 70.- Definición de vías.
Art. 71.- Desarrollo.
Art. 72(*).- Ejecución.

Art. 73.- Zonas de Protección.

Art. 74.- Publicidad en carreteras.
Art. 75.- Accesos a las vías básicas intermunicipales.
Art. 76.- Plan Especial de la variante de la CN-340.
CAPITULO 3º: Sistema de Transporte Público

Art. 78.- Usos.
Art. 79.- Condiciones de Edificación.
CAPITULO 4º: Sistema Portuario

Art. 81.- Usos.
Art. 82.- Sujeción a previa licencia municipal.
Art. 84.- Edificabilidad de los puertos deportivos.
Art. 85. Tramitación y aprobación de nuevos puertos deportivos.
CAPITULO 4ºbis: Centro de distribución de cargas

Art. 85.bis.- Definición.
Art. 85.ter- Usos y condiciones de la edificación.
CAPITULO 5º: Sistema de Equipamiento Comunitario

Art. 87.- Equipamientos Locales.
Art. 88.- Equipamiento privado.
Art. 89(*).- Clases y usos.
Art. 90(*).- Condiciones de Edificación.
CAPITULO 6º: Sistema de Áreas Libres

Art. 92.- Titularidad jurídica del suelo de áreas libres.
Art. 93.- Plazas, Parques y Jardines Urbanos (P.J).
Art. 94(*).- Condiciones de uso de las plazas, parques y jardines urbanos.
Art. 95.- Parques suburbanos y de protección de la naturaleza. (P.S.)
Art. 96.- Condiciones de uso de parques suburbanos y de protección de la naturaleza.
Art. 97. Reserva mínima de áreas libres en planes parciales.
CAPITULO 7º: Sistema General de Infraestructura de Servicios

Art. 98(*).- Definición.
Art. 99(*).- Clases.
Art. 100.- Titularidad.
Art. 101. Bis(*).- Condiciones particulares de los nuevos Sistemas Generales SG-I-22 y SG-I-23.
TITULO IV: NORMAS DE URBANIZACION Y ALINEACIONES

CAPITULO 1º: Disposiciones Generales
Art. 102.- Definición y tipos de urbanización.
Art. 103.- Determinaciones sobre la urbanización.
Art. 104.- Pliego de condiciones Técnicas.
CAPITULO 2º: Determinaciones sobre el espacio viario


Art. 106(*).- Condiciones de diseño de la red viaria.

Art. 107.- Condiciones de diseño de las aceras.
Art. 108(*).- Mobiliario urbano del espacio viario.
Art. 109(*).- Condiciones de diseño para aparcamiento.
Art. 110.- Condiciones de trazado de la red viaria.
Art. 111.- Condiciones de Pavimentación.
CAPITULO 3º: Determinaciones sobre las áreas libres

Art. 113.- Condiciones de diseño.
Art. 114.- Condiciones de urbanización.
CAPITULO 4º: Determinaciones sobre las Infraestructuras Básicas

Art. 115.- Disposición General sobre Dimensionamiento de Redes.
Art. 116.- Normalización de elementos.
Art. 117.- Sobre la red de abastecimiento. Caudales mínimos.
Art. 118.- Condiciones de Potabilidad.
Art. 119.- Almacenamiento y capacidad de los depósitos.
Art. 120(*).-Características de la Red de Abastecimiento de Agua Potable.
Art. 121.- Características y dimensionamiento de la red de saneamiento.
Art. 122(*).- Regulación de diámetros y protecciones.
Art. 123.- Explotación.
Art. 124(*).- Vertido de las aguas residuales.
Art. 125.- Depuración.
Art. 126.- Condiciones de la fosa Séptica.
CAPITULO 5º: Energía Eléctrica

Art. 127(*).- Suministro.
Art. 128(*).- Dotaciones.
Art. 129.- Redes y Centros de Transformación.
CAPITULO 6º: Conservación de la Obra de Urbanización

Art. 130.- Definición de las obras de urbanización.
Art. 131(*).- Deber de Conservación.
Art. 132.- Entidad de conservación.
CAPITULO 7º: Alineaciones y Rasantes

Art. 134.- Criterios para la determinación de alineaciones y rasantes.
TITULO V: NORMAS REGULADORAS DE LA EDIFICACION Y LOS USOS

CAPITULO 1º: Normas Reguladoras de la Edificación
Art. 135.- Tipos de edificación.
Art. 135. Bis(*)- Tipos de obras de edificación.
Art. 135. Ter(*). Reglas de carácter específico en el medio urbano.
CAPITULO 2º: Disposiciones Relativas a la Edificabilidad

Art. 136.- Sector.
Art. 137.- Polígono.
Art. 138.- Manzana.
Art. 139(*).- Parcela.
Art. 140(*).- Solar.
Art. 141.- Edificabilidad.

Art. 142(*).- Superficie Edificable.

Art. 143(*).- Superficie construida a efectos de edificabilidad.
Art. 144(*).- Ocupación.
Art. 145.- Superficie útil.
CAPITULO 3º: Disposiciones Relativas a la Posición de la Edificación

Art. 146.- Alineación de vía pública.
Art. 147.- Alineación de fachada.
Art. 148(*).- Separación a linderos.
Art. 149(*).- Rasantes.
Art. 150(*).- Medición de la altura en las edificaciones.
Art. 151.- Medición de la altura en edificaciones alineadas en terrenos con pendientes superiores al 20%.
Art. 152.- Medición de la altura en fachadas de edificios alineadas a vial.
Art. 153.- Edificios con frente a plaza.
Art. 154. Edificios con fachada a parques, jardines, equipamientos y dotaciones.
Art. 155.- Mediación de altura en edificios no alineados.
Art. 156(*).- Relación entre altura en metros y Nº de plantas.
Art. 157(*).- Muros de contención.
Art. 157 .Bis(*). Cerramientos de Parcela.
CAPITULO 4º: Disposiciones Relativas al Diseño de los Edificios

Art. 158.- Fondo máximo edificable.
Art. 159(*).- Altura máxima edificable.
Art. 160(*).- Planta de sótano.
Art. 161(*).- Planta baja.
Art. 162(*).- Plantas Altas.
Art. 162 bis(*).- Planta Ático.
Art. 163.- Retranqueos de fachada.
Art. 164(*).- Vuelos en edificaciones alineadas
Art. 165(*).- Elementos salientes de edificación.
Art. 166(*).- Patios y conductos de ventilación.
CAPITULO 5º: Normas Relativas al Diseño de los Alojamientos

Art. 167(*).- Superficies útiles mínimas de las dependencias.
Art. 168(*).- Altura libre mínima de las dependencias.
Art. 169(*).- Condiciones de distribución de las dependencias.
Art. 170(*).- Dimensiones mínimas y condiciones especiales de pasillos y escaleras.
Art. 171.- Ventilación e iluminación de los alojamientos y dependencias.
Art. 172(*).- Dimensiones mínimas de huecos de ventilación.
CAPITULO 6º: Regulación de Usos

Art. 173.- Sobre la regulación de los usos.
Art. 174.- Desarrollo de la regulación de usos.
Art. 175.- Clases de usos.
Art. 176(*).- Usos Generales, Globales y Pormenorizados.
Art. 177(*).- Usos Dominantes, complementarios, compatibles y prohibidos.
Art. 178.- Usos Públicos, privados y colectivos.
Art. 179(*).- Usos Provisionales.
Art. 180.- Usos Propuestos y Usos Existentes.
Art. 181(*).- Usos fuera de ordenación.

Art. 182(*).- Regulación de los usos generales y globales.

Art. 183(*).- Regulación individualizada de los usos pormenorizados: Definición y Condiciones Particulares.
Art. 183.bis.- Usos permitidos en planta sótano.
CAPITULO 7º: Regulación Específica del Uso Industrial

Art. 184(*).- Clasificación.
Art. 185(*).- Primera Categoría: Industrias compatibles con la vivienda.
Art. 186(*).- Segunda categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial.
Art. 187(*).- Tercera Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica.
Art. 188(*).- Cuarta Categoría: Industrias incompatibles con medio urbano.
Art. 189(*).- Reglamentación de las actividades.
Art. 190(*).- Regulación del uso.
Art. 191(*).- Corrección de la Categoría cuando se apliquen medidas correctoras.
Art. 192(*).- Condiciones de funcionamiento.
Art. 193(*).- Vertidos industriales.
CAPITULO 8º: Regulación Específica del Uso Extractivo

Art. 195.- Requisitos para la obtención de la licencia.
Art. 196.- Documentación de la solicitud de licencias.
CAPITULO 9º: Regulación Específica del Uso de Aparcamiento

Art. 198(*).- Reserva de espacios para aparcamientos.
Art. 199(*).- Previsión de aparcamientos en las edificaciones.
Art. 200(*).- Condiciones de las plazas de garajes.
Art. 201.- Características de la Construcción.
Art. 202.- Altura libre mínima.
Art. 203.- Accesos.
Art. 204(*).- Rampas.
Art. 205.- Ventilación.
Art. 206(*).- Toma de agua y extintores.
Art. 207.- Ordenanza de aparcamiento.
TITULO VI: NORMAS DEL SUELO URBANO

CAPITULO 1º: Normas Generales del Suelo Urbano
Art. 208.- Definición. ((#) Anulado.)
Art. 209.- Desarrollo y ejecución del suelo urbano. ((#) Anulado.)
Art. 210.- Zonas.
Art. 211.- Edificación del suelo urbano. ((#) Anulado.)
Art. 212.- Regulación de las Actuaciones Aisladas (A.A.).
Art. 213.- Legitimación de la expropiación y costes.
Art. 214(*).- Regulación de los Polígonos de Actuación (P.A.) ((#) Anulado y vuelto a incluir.)
Art. 215(*).- Desarrollo de los Polígonos de Actuación.
Art. 216.- Efectos de la inclusión en Polígonos de Actuación. ((#) Anulado.)
Art. 217.- Determinaciones del Plan sobre Polígonos de Actuación. ((#) Anulado.)
Art. 218.- Regulación de la Ordenación y la Edificación.
Art. 219.- Edificabilidad y usos.
Art. 220.- Vialidad y aparcamientos.
CAPITULO 2º: U.E. Unifamiliar Exenta


Art. 222(*).- Condiciones de edificación.
Art. 223(*).- Condiciones de Uso.
CAPITULO 3º: U.A. Unifamiliar Adosada

CAPITULO 4º: P.M. Pueblo Mediterráneo

CAPITULO 5º: N.P. Núcleo Popular

Art. 231(*).- Condiciones de la Edificación.
CAPITULO 6º: B. Plurifamiliar exenta

Art. 234(*).- Condiciones de la edificación.
Art. 235(*).- Condiciones de Uso
CAPITULO 7º: M.C. Plurifamiliar Adosada

CAPITULO 8º: C. CENTRO

ANEXO: Relación de edificios protegidos en la presente Modificación
CAPITULO 8ºbis: Ordenanzas de protección de edificios y calles.

CAPITULO 9º: O.A. Ordenación Abierta
Art. 244(*).- Estudio de Detalle.
Art. 246(*).- Condiciones de uso.
CAPITULO 10º: IND. Industria

Art. 247(*).- IND.1 Industria Escaparate.
Art. 250.- IND.2. Industria Ligera y Servicios.
Art. 253.- IND.3. Industria Media y Grande.
Art. 255.- Condiciones de Uso.
CAPITULO 11º: C.O. Comercial



Art. 258(*).- Condiciones de uso.
CAPITULO 12º: H. Hotelera

Art. 260(*).- Ordenanza Hotelera H1.
Art. 261(*).- Ordenanza Hotelera H2.
Art. 262(*).- Calificación Provisional Clasificación Turística.
Art. 262.Bis(*).- Condiciones de Uso.
CAPITULO 13º: O.S. Ordenación Singular

Art. 265.- Condiciones de uso.
Art. 266.- Relación de "Ordenaciones Singulares" (O.S) existentes incluidas en la calificación de este Plan General.
((*)Solo en lo referente a OS(AN-2)
TITULO VII: NORMAS DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

CAPITULO 1º: Determinaciones sobre el suelo urbanizable programado
Art. 267.- Definición y ámbito.
Art. 268.- Determinaciones.
Art. 269.- Zonificación de usos globales e intensidad.
Art. 270(*).- Regulación de la Ordenación y Edificación.
Art. 272(*).- Vialidad y aparcamientos.
Art. 273.- Reserva de áreas libres y equipamientos públicos.
Art. 274.- Características mínimas de los servicios.
Art. 275.- Aprovechamiento medio.
Art. 276(*).- Obligatoriedad de determinadas obras de conexión.
Art. 277.- Programación.
CAPITULO 2º: Suelo urbanizable programado en régimen transitorio

Art. 280.- Determinaciones sobre el suelo en régimen transitorio.
Art. 281.- Régimen Jurídico.
TITULO VIII: NORMAS DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

CAPITULO 1º: Determinaciones Generales del Suelo Urbanizable no Programado
Art. 283.- Sujeción al Plan Parcial.
Art. 284.- Magnitud mínima de la Actuación.
Art. 285.- Usos, intensidad y grado de compatibilidad. ((#) Anulado.)
Art. 286.- Gestión de los suelos de Sistema General.
Art. 287.- Reservas para dotaciones, servicios y equipamientos.
Art. 288.- Determinación del aprovechamiento medio.
Art. 289.- Urbanización.
Art. 290.- Declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación de los terrenos.
Art. 291.- Limitaciones del suelo urbanizable no programado.
Art. 292.- Conservación de la obra de urbanización y dotaciones.

TITULO IX: NORMAS DEL SUELO NO URBANIZABLE

CAPITULO 1º: Determinaciones Generales del Suelo no Urbanizable
Art. 294.- Desarrollo. ((#) Anulado.)
Art. 295.- Tipos de suelo no urbanizable. ((#) Anulado.)
Art. 296.- Adaptación de las construcciones al ambiente rural. ((#) Anulado.)
Art. 297.- Parcelación. ((#) Anulado.)
Art. 298.- Núcleo de Población. ((#) Anulado.)
Art. 299.- Planeamiento Especial. ((#) Anulado.)
Art. 300.- Plan Especial de San Pedro. ((#) Anulado.)
Art. 301.- Plan Especial Los Molineros. ((#) Anulado.)
CAPITULO 2º: Suelo no Urbanizable Común

Art. 303.- Construcciones autorizadas. ((#) Anulado.)
Art. 304.- Condiciones de edificación. ((#) Anulado.)
CAPITULO 3º: Suelo no Urbanizable Agrícola de regadío

Art. 309.- Condiciones de la vivienda familiar.
CAPITULO 4º: Suelo no Urbanizable forestal

Art. 311.- Condiciones de edificación.
CAPITULO 5º: Suelo Urbanizable Protegido

Art. 314.- Condiciones de uso y edificación.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA(*): Edificios e instalaciones Fuera de Ordenación.
SEGUNDA.
TERCERA(*).

NORMATIVA. TITULO I DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL
TITULO I: DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL
CAPITULO 1.- RÉGIMEN JURIDICO
Art. 1.- Definición, naturaleza y ámbito.

El presente Plan General de Ordenación Urbana, como instrumento de ordenación integral del territorio,
establece la ordenación urbanística del Término Municipal de Marbella en su totalidad, mediante la
clasificación y la calificación del suelo, la definición de los elementos fundamentales de la estructura
general del territorio y el programa para su desarrollo y ejecución.
1Este Plan General es el resultado de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana del Término
Municipal de Marbella, aprobado en noviembre de 1.968 y de la adaptación a la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana, según reclama la Disposición Transitoria Primera de dicho cuerpo legal.
Art. 2.- Vigencia.

El Plan General entrará en vigor el día siguiente de la publicación de su aprobación definitiva; a partir de
esa fecha mantendrá vigencia indefinida en tanto no se acuerde su revisión.
Art. 3.- Efectos de la aprobación.

La aprobación definitiva del Plan General comportará los siguientes efectos:
1.- Publicidad: Lo que conlleva el derecho de todo ciudadano de examinar su documentación, en
ejemplar debidamente autorizado y en el lugar designado por el Ayuntamiento, y obtener informe por
escrito sobre cualquiera de sus determinaciones.
2.- Obligatoriedad: Lo que lleva aparejado el cumplimiento exacto de todas y cada una de sus
determinaciones, tanto para el Ayuntamiento y demás órganos de la Administración como para los
particulares.
3.- Ejecutoriedad: Lo que implica facultad para emprender la realización de las obras que en el Plan están
previstas, la declaración de utilidad pública de las mismas y la necesidad de ocupación de los terrenos y
edificaciones a los fines de expropiación o de imposición de servidumbres y, en general, la habilitación
para el ejercicio por el Ayuntamiento de las funciones enunciadas por la Ley en lo que fuese necesario
para el cumplimiento de sus determinaciones.
Art. 4.- Revisión.

Se entiende por revisión del Plan General la adopción de nuevos criterios respecto de la estructura
general y orgánica del territorio o de la clasificación del suelo.
El Plan General deberá ser revisado a los ocho años de su aprobación definitiva y, en cualquier caso,
siempre que se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
- Al aprobarse un Plan Director Territorial de Coordinación que afecte al Término Municipal y en la medida
en que las determinaciones del Plan General se vean afectados por los de aquel instrumento de
ordenación supramunicipal.
- Cuando la tasa de crecimiento demográfica, al finalizar el primer cuatrienio difiera en un 20%, por
exceso o defecto, de las previsiones del Plan a este respecto y en relación con ello cuando el ritmo de
viviendas autorizadas por concesión de licencias urbanísticas difiera en igual proporción con la media de
los últimos cinco años y siempre que tanto una u otra circunstancia no pueda ser corregida con la simple
revisión cuatrienal del Programa de Actuación.
- Cuando no se ejecuten en plazo aquellos elementos fundamentales de la estructura general
condicionantes de la ordenación del territorio. En particular si el retraso de la ejecución o inejecución
afecta al Sistema General viario SG-C-2 "variante" o a la definitiva implantación de las estaciones
depuradoras conectadas con el sistema de saneamiento integral.
1 El segundo párrafo del artículo 1 ha sido modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 1, pág. 102 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en
el que se publican las NNUU del PGOU´86.

- En último término, si se optare durante la vigencia del Plan por la construcción de un ferrocarril, tren
elevado o medio de trasporte similar.
Art. 5.- 2Modificación.

Toda alteración de la ordenación establecida por los instrumentos de planeamiento no contemplada en
el párrafo anterior ni en el artículo 37 de la LOUA se entenderá como modificación y se acomodará a las
reglas establecidas en los artículos 36 y siguientes de la misma Ley.
El Proyecto de Modificación de Elementos deberá inexcusablemente justificar la reforma propuesta así
como acreditar el mantenimiento de la coherencia interna de las previsiones y elementos del Plan
General que se modifica.
La modificación podrá tener lugar en cualquier momento, siempre motivada y justificadamente.
Art. 6.- Revisión del Programa de Actuación.

Sin perjuicio de lo expresado en el artículo anterior, el Ayuntamiento procederá a la revisión del programa
de Actuación del Plan General cada cuatro años de conformidad con lo establecido en el art. 48 de la
Ley del Suelo.
En esta revisión cuatrienal del Programa únicamente podrá programarse suelo que tuviera la condición
de no programado en el supuesto de que los planes parciales que representen al menos las tres cuartas
partes de los sectores correspondientes al primer cuatrienio, hayan sido efectivamente formalizados y se
encuentren en estado de ejecución material de sus previsiones.
Art. 7.- Documentación e interpretación.

1.- Componen el Plan General los siguientes documentos:
a) Las presentes Normas Urbanísticas.
b) La Memoria.
c) El Programa de Actuación.
d) El Estudio Económico-Financiero.
e) Los Planos de Ordenación, que a su vez se denominan y grafían del siguiente modo:
PLANO DENOMINACION ESCALA Nº HOJAS
A Clasificación 1:10.000 9
B Estructura General 1:10.000 9
C Gestión 1:10.000 9
D Gestión 1: 5.000 26
E Calificación 1: 5.000 26
F Calificación núcleos urbanos 1: 2.000 16
G Gestión núcleos urbanos 1:2.000 16
H Alineaciones y rasantes 1:2.000 72
I1 Infraestructura Saneamiento 1:10.000 9
I2 Infraestructura Agua 1:10.000 9
I3 Infraestructura Electricidad y Alumbrado 1:10.000 9
J1 Infraestructura Saneamiento San Pedro 1:2.000 16
J2 Infraestructura Agua San Pedro 1:2.000 16
J3 Infraestructura Electricidad y Alumbrado San Pedro 1:2.000 16
J4 Infraestructura Saneamiento Marbella 1:2.000 16
2 Texto sustituido según determinaciones de la Disposición Derogatoria Única del Anexo a las Normas Urbanísticas del Documento de ADP a la
LOUA del PGOU´86, definitivamente aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P. Nº 197 de 11/10/18).

J5 Infraestructura Agua Marbella 1:2.000 16

J6 Infraestructura Electricidad y Alumbrado Marbella 1:2.000 16
K Estructura viaria y jerarquía 1:5.000 26
2.- Los demás documentos que componen el Plan General tienen un carácter complementario de los ya
enunciados.
3.- De existir discrepancias entre los distintos documentos del Plan General se otorgará primacía a las
Normas Urbanísticas sobre cualquier otro documento y al texto escrito sobre el plano. Las discrepancias
entre estos últimos se solventarán dando prioridad al de mayor escala sobre el de menor. En todo caso, en
los supuestos de imprecisión o discrepancia prevalecerá la solución más favorable a la mayor dotación
de equipamiento comunitario.
4.- 3Los datos relativos a las superficies de las Unidades y Polígonos de Actuación, Sectores de
Planeamiento y áreas de Suelo Urbanizable No Programado y, en general, de cuantos ámbitos delimite el
Plan General son aproximados habida cuenta que los mismos son el resultado de una medición realizada
sobre base cartográfica a E 1:2.000. En el supuesto de no coincidencia de dicha medición con la real del
terreno comprendido dentro del ámbito referido, el instrumento de planeamiento que se formule en esos
ámbitos para el desarrollo de las determinaciones del Plan General podrá corregir el dato de la superficie
aumentándolo o disminuyéndolo según los casos, mediante la documentación justificativa necesaria, al
que se aplicará el índice de edificabilidad y densidad definido en la ficha de características
correspondiente.
Art. 8.- Régimen Urbanístico del Suelo.

El régimen urbanístico del territorio comprendido en el Término Municipal, a tenor de lo previsto en el art.
12 de la Ley del Suelo, queda definido a través de la clasificación del suelo, la definición de los sistemas
generales, la calificación del suelo con la división de zonas y el señalamiento de las medidas de
protección de todo signo que deba contemplar.
A tal efecto el territorio ordenado por el Plan General se clasifica en suelo urbano, urbanizable en sus dos
categorías y no urbanizable. Es de destacar, dentro de la citada clasificación, la del suelo urbanizable en
régimen transitorio, variedad del suelo urbanizable programado pero que, en virtud de la doble
circunstancia de proceder de planeamiento parcial aprobado en estado de ejecución material y de su
adecuación a la ordenación establecida por este Plan General, es objeto de un régimen específico cuyo
desarrollo se contempla en el Título VII.
Los sistemas generales son el conjunto de suelos destinados a uso público que aseguran el
funcionamiento urbanístico del término municipal y que tienen por objeto dotar a éste de los necesarios
elementos de comunicación, equipo urbano y espacios libres, además de atender a la prestación de los
servicios básicos de las restantes actividades que soporta el término.
Mediante la calificación el Plan General establece las distintas zonas, esto es: delimita los suelos sometidos
a un régimen uniforme en atención a los usos previstos y a la intensidad de los mismos. Dentro de cada
zona, a su vez, pueden existir una o más subzonas diferenciadas entre sí y respecto de la zona por el valor
de algunos de los parámetros de la ordenación y edificación.
En último término este Plan General contempla un conjunto de medidas tendentes a la protección del
medio ambiente y el paisaje así como conjuntos urbanos y restos arqueológicos que definen, igualmente
en unión de lo arriba expresado, el régimen urbanístico del suelo del Término Municipal de Marbella.
3 El apartado 4 del artículo 7 ha sido modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 7.4, pág. 102 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificado en el documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

CAPITULO 2.- DEL DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLAN GENERAL
Art. 9.- Competencias.

El desarrollo y el Plan General, a través de los instrumentos jurídico-urbanísticos que procedan en función
de la clase de suelo y de los objetivos pretendidos, corresponde al Ayuntamiento de Marbella. Todo ello,
sin perjuicio de las actuaciones del Estado en la esfera de sus competencias y de la actividad de los
particulares en los términos expresados en la Ley.
Los particulares podrán participar en el desarrollo de las previsiones del Plan General redactando Planes y
Proyectos de iniciativa particular. El Ayuntamiento facilitará a las corporaciones, asociaciones y
particulares su participación en los procesos de formulación, tramitación y gestión del planeamiento.
Art. 10.- El Programa de Actuación.

El Programa de Actuación del Plan General es un documento de carácter normativo complementario de
las presentes Normas que tiene por objeto: la fijación de los objetivos, directrices y estrategia de desarrollo
a largo plazo del Plan, la determinación de las previsiones respecto a la realización de los sistemas
generales, la señalización de las dos etapas cuatrienales en que ha de desarrollarse el suelo urbanizable
programado y el establecimiento de los plazos a que han de ajustarse las actuaciones en suelo urbano.
Los instrumentos de planeamiento que hayan de formularse en orden a la aplicación y concreción de las
determinaciones del Plan General, estarán sujetos al orden, prioridad y términos establecidos en el
Programa de Actuación.
4El incumplimiento de las previsiones del Programa de Actuación facultará a la Administración actuante, a
la vista de interés urbanístico en presencia, a elegir cualquiera de las siguientes opciones: formular
directamente el planeamiento que proceda determinando el sistema de actuación aplicable; expropiar
los terrenos, para lo cual el citado incumplimiento es título suficiente que habilita tal conducta; a dejar
fuera del Programa de Actuación el suelo que con anterioridad hubiese tenido la consideración de
programado, y a revisar la calificación urbanística del suelo urbano, pudiendo minorar como
consecuencia de la misma, el aprovechamiento otorgado, siempre que este incumplimiento no sea
imputable a la Administración.
En ningún caso la desprogramación o recalificación de suelo que obedezca a incumplimiento del
programa podrá conferir derecho alguno de indemnización en favor del titular o titulares jurídicos del
suelo, siempre que este incumplimiento no sea imputable a la Administración.
Art. 11.- El desarrollo según las categorías de suelo.

1.- En suelo urbano, salvo el suelo objeto de Planes Especiales de Reforma Interior, las determinaciones y
previsiones del Plan General serán de aplicación directa e inmediata, sin perjuicio de que en algunos
supuestos, que se corresponden con los polígonos de actuación, actuaciones aisladas, se exija la
formulación de Estudio de Detalle y/o Proyecto de Urbanización u otro instrumento de planeamiento y de
las operaciones de reparcelación o compensación, según los casos, para la equitativa distribución de las
cargas y beneficios derivados del planeamiento.
2.- El suelo urbanizable programado del Plan General se desarrollará necesariamente mediante Planes
Parciales. Este tipo de suelo estará sujeto a la limitación de no realizar en él obras o construcciones de
ningún tipo, a excepción de las reguladas en los artículos 17.2 y 58 de la Ley del Suelo, hasta que se
apruebe de modo definitivo el correspondiente Plan Parcial.
3.- El suelo urbanizable no programado se incorporará al proceso de urbanización y desarrollará al Plan
General a través de la formulación de los Programas de Actuación Urbanística y de los Planes Parciales
subsiguientes. Este tipo de suelo, en tanto no sea objeto de un Programa de Actuación Urbanística, estará
sujeto a las limitaciones del artículo 85 de la Ley del Suelo y a las que resulten del presente Plan.
4.- Las determinaciones del Plan General en suelo no urbanizable serán de aplicación directa e
inmediata. No obstante, podrán formularse Planes Especiales, sobre la base de las determinaciones del
Plan General, que tendrán por objeto alguna de las siguientes finalidades:
a) Protección del paisaje, del medio ambiente y de los elementos naturales.
4 Los párrafos tercero y cuarto de este artículo 10 han sido modificados conforme al contenido del Anexo 2, art. 10, pág. 114 del BOP nº 228 de
28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado cuarto, punto 5º
de la Resolución del Consejero de 03/06/86 que se cumplimenta.

b) Protección de las vías de comunicación.

c) Protección de los bienes culturales radicados en este suelo.
d) Protección de los espacios agrícolas y forestales.
e) La mejora del medio rural.
f) La ejecución de los sistemas generales localizados en este tipo de suelo.
Art. 12.- Desarrollo de los sistemas generales.

La ejecución de los sistemas generales requiere el previo desarrollo de las determinaciones del Plan
General al respecto mediante la formulación de Planes Especiales o de los Planes Parciales del sector o
sectores con el que estuviesen relacionados o incluidos, salvo que dichas determinaciones tuvieren el
grado de precisión suficiente de forma que permite eximir de tal requisito.
El planeamiento especial podrá regular cualquiera de los elementos de la estructura general y orgánica
del territorio definida por los sistemas generales contemplados en este Plan.
Art. 13.- Programas de Actuación Urbanística.

1.- El Programa de Actuación Urbanística es el instrumento de planeamiento que, en desarrollo de las
previsiones del Plan General, se formula para la ordenación y urbanización de terrenos clasificados como
suelo urbanizable no programado, produciendo además el efecto de convertir en suelo programado el
que antes de su aprobación no ostentaba esa condición.
2.- Los Programas de Actuación Urbanística se formularán para la ordenación de unidades urbanísticas
integradas según son estas definidas en el art. 71 del Reglamento de Planeamiento, respetando las
determinaciones de carácter general y global propuestas por el presente Plan para el área del territorio
en que la unidad urbanística se asienta.
3.- La ejecución de las previsiones del Plan en suelo urbanizable no programado se acomodará a las
siguientes reglas:
a)5 La Administración Local de oficio o a instancia de parte podrá acordar, que parte de este
suelo se incorpore al proceso de urbanización a través de la formulación de uno o varios
Programas de Actuación Urbanística.
b) En el mismo acuerdo se decidirá si la formulación del PAU se realizará directamente por la
propia Administración, en cuyo caso la ejecución podrá también corresponderle o ser
adjudicada por concurso, o si por el contrario se realiza por concurso previa aprobación de sus
bases; en este supuesto la ejecución corresponderá al adjudicatario.
c) Formalizado el Programa de Actuación Urbanística, la ejecución del mismo procederá a través
de la redacción de los correspondientes Planes Parciales, cuya ejecución se ajustará a lo ya
expresado para el suelo urbanizable programado, con la particularidad de que con la
aprobación del P.A.U. habrá de tramitarse conjuntamente el Plan Parcial de la primera etapa o,
en su caso, el de la única etapa que resulte prevista en el programa.
4.- Dichos instrumentos de planeamiento contendrán la documentación prevenida en los artículos 16 de
la Ley del Suelo y 72 y siguientes del Reglamento de Planeamiento y demás que resulte conveniente para
el adecuado desarrollo de la unidad urbanística de que se trate.
Art. 14.- Planes Especiales de Reforma Interior.

En suelo urbano y en las zonas delimitadas por el Plan General, se redactarán Planes Especiales que
tendrán por objeto algunas de las finalidades previstas en el artículo 23 de la Ley del Suelo y las que de
forma particularizada señala el presente Plan General.
Cuando se trate de operaciones de reforma interior no previstas en el Plan General, el Plan Especial no
podrá modificar la estructura fundamental de aquél, lo que se acreditará con un estudio justificativo de la
necesidad o conveniencia de su formulación, su coherencia con el Plan General y la incidencia sobre el
mismo.
5 El apartado 3.a) del artículo 13 ha sido modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 13.3.a), pág. 102 del BOP nº 228 de 28/11/2000,
en el que se publican las NNUU del PGOU´86.

Los Planes Especiales de Reforma Interior comprenderán los documentos y determinaciones exigidos por
la Ley del Suelo y Reglamento de Planeamiento según la finalidad y objetivos de cada uno de ellos.
Art. 15.- Planes Parciales.

1.- El desarrollo de las previsiones del Plan General sobre suelo urbanizable programado y de las
determinaciones de los Programas de Actuación Urbanística, se realizará mediante la formulación de los
correspondientes Planes Parciales de Ordenación.
2.- Los Planes Parciales contendrán las determinaciones establecidas por la Ley del Suelo y disposiciones
reglamentarias y, además, como mínimo los siguientes:
a) El ámbito territorial de los Planes Parciales deberá coincidir con la superficie del sector
delimitado por el Plan General y su ejecución se realizará en uno o varios polígonos.
b) Zonificación pormenorizada del ámbito de aplicación de la ordenanza u ordenanzas
reguladoras de la edificación, así como de las correspondientes subzonas de entre las definidas
en la ficha de características del sector de planeamiento de que se trate. A tal efecto, dicha
zonificación podrá aplicar toda la variedad de subzonas más restrictivas de la zona propuesta por
el Plan General, como con detalle se expresa en el artículo 270 de estas Normas. En todo caso, la
zonificación resultante habrá de respetar inexcusablemente todos y cada uno de los parámetros
de la ordenanza elegida, según ésta viene configurada en el Título.
c) Delimitación del polígono o polígonos y del sistema o sistemas de actuación aplicables. Estas
determinaciones podrán ser, no obstante, modificadas mediante el procedimiento previsto en los
artículos 118 y 119 de la Ley del Suelo.
d) El Plan General confiere un carácter indicativo a la ordenación territorial propuesta para el
suelo urbanizable por lo que los Planes Parciales podrán asumir o proponer libremente su
modificación, asegurando en todo caso la continuidad viaria y la coherencia de trazado con los
sectores colindantes y con el Sistema General de comunicaciones previsto en el Plan. Sin
embargo, tendrán carácter vinculante aquellos elementos de la ordenación territorial que
expresamente determine la ficha de características del sector de planeamiento de que se trate.
3.- Los Planes Parciales comprenderán los documentos señalados en el artículo 13.3 de la Ley del Suelo y
referidos del artículo 57 al 63 del Reglamento de Planeamiento.
4.- Los Planes Parciales situados sobre sectores a los que el Plan General determina un aprovechamiento
medio superior al medio de la totalidad del suelo urbanizable programado, deberán contener
forzosamente su división en polígonos y además especificar la cuantía del exceso de aprovechamiento e
indicar los espacios de sistema general adscribibles al citado exceso, a los efectos de la compensación
correspondiente, de acuerdo con lo previsto en los artículos 50 y 51 del Reglamento de Gestión
Urbanística.
5.- Los Planes Especiales de iniciativa particular deberán contener, además de las generales, las
determinaciones que señala el art. 46 del Reglamento de Planeamiento y su documentación deberá ser
completada con lo establecido en el art. 64 de la citada norma reglamentaria.
6.- Los Planes Parciales de iniciativa particular deberán contener, además de las generales, previsiones en
orden a la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e
instalaciones de los servicios públicos.

La documentación de los Planes Parciales y los Planes Especiales de Reforma Interior que lo requieran
según la Ley, será completada con el Plan de Etapas que regulará el desarrollo ordenado de las obras de
urbanización y edificación, según orden de prioridades, y una previsión temporal.
El Plan de Etapas determinará el plazo máximo de la ejecución de las obras de urbanización de los
diferentes polígonos y el orden de ejecución de éstos. El Plan de Etapas de los Planes Parciales no podrá
prever un plazo superior a ocho años para la completa realización de la urbanización. Para los Planes
Especiales de Reforma Interior ese plazo máximo se fija en diez años, si bien por motivos de la importancia
o envergadura de la situación o por razón de los medios disponibles, podrá ser ampliado.
El incumplimiento del Plan de Etapas dará lugar a las consecuencias previstas en la legislación urbanística.

Art. 17.- 6Estudios de Detalle.

Para completar o, en su caso, adaptar las determinaciones del Plan General sobre suelo urbano y de los
Planes Parciales, podrán redactarse Estudios de Detalle con alguna de las finalidades previstas en el art.
14 de la Ley del Suelo. Estarán sujetos, en cuanto documentos de planeamiento de rango menor, a las
limitaciones que en el citado artículo se expresan, no pudiendo originar en ningún supuesto disminución
de la medida de los viales o superficie de las zonas de equipamiento, ni suponer aumento de
edificabilidad para la zona.
Al Estudio de Detalle se acompañará la documentación legal y reglamentaria pertinente.
Art. 18.- Cédula Urbanística.

El Ayuntamiento de Marbella, de conformidad con las prescripciones del Plan General sobre las distintas
categorías del suelo, podrá implantar el documento denominado Cédula Urbanística, que contendrá las
circunstancias urbanísticas que concurran en las fincas comprendidas en el Término Municipal.
Este documento habrá de precisar las circunstancias exigidas en el art. 168 del Reglamento de
Planeamiento.
6 Este artículo 17 ha sido redactado conforme al contenido del Anexo 2, art. 17, pág. 114 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado cuarto, punto 5º de la Resolución del Consejero de
03/06/86 que se cumplimenta.

CAPITULO 3.- DE LOS ACTOS DE INTERVENCION EN LA ACTIVIDAD DE LOS PARTICULARES
Art. 19.- 7Actos sujetos a licencia.
Art. 20.- 8Actos del Estado o de entidades de derecho público.
Art. 21.- 9Carácter reglado.
Art. 22.- 10Caducidad de las licencias.
Art. 23.- 11Licencia condicionada a completar la urbanización.
Art. 24.- 12Plazos y suspensión del cómputo.
Art. 25.- 13Requisitos comunes a las solicitudes de licencia.
Art. 26.- 14Licencia de Parcelación.

Con la solicitud de licencia de parcelación se acompañarán como mínimo los siguientes documentos,
que en el caso de la memoria y planos será por triplicado:
a) Memoria, en la que se haga referencia al Plan que establezca las condiciones de la
parcelación, se describa la finca a parcelar, se justifique jurídica y técnicamente la operación de
parcelación y se describan las parcelas resultantes con expresión de su superficie y localización.
b) 15Copia de Documentación gráfica en soporte digital y en formato CAD (DWG o SAPE) todo
ello georreferenciado en coordenadas UTM-ETRS-89.
c) 16 Nota Simple expedida por el Registro de la Propiedad y Ficha Catastral de las parcelas,
ambas actualizadas.
d) Plano de situación o emplazamiento a escala no inferior a 1:2.000.
e) Plano topográfico de información a escala 1:500 en el que se sitúen los linderos de la finca, y se
representen los elementos naturales y constructivos existentes, así como las determinaciones de
los Planes de Ordenación vinculantes.
f) Plano de Parcelación a la misma escala, con expresión de denominación, linderos y cuadro de
superficie de las parcelas.
Art. 27.- 17Licencia de obras de urbanización.
7 Artículo derogado según determinaciones de la Disposición Derogatoria Única del Anexo a las NNUU del Documento de ADP a la LOUA del
PGOU´86, definitivamente aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P. Nº 197 de 11/10/18). En sustitución de su
contenido serán de aplicación directa las determinaciones del Título VI de la LISTA.
8 Ídem Nota nº 7.
9 Ídem Nota nº 7.
10 Ídem Nota nº 7.
14 Artículo Vigente según Criterio Interpretativo 06/2018 de la DGUV, de 24/10/2018, sobre aplicación de la Disposición Derogatoria Única del
Anexo a las NNUU del Documento de ADP a la LOUA del PGOU´86 (Pl. 27/07/18.; BOP nº 197 de 11/10/18). Modificado según documento de
2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
15 El apartado b) del artículo 26 ha sido modificado conforme al contenido del documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
16 El apartado c) del artículo 26 fue modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 26.c, pág. 102 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente ha sido modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

Art. 28.- 18Licencias para movimiento de tierras.
Art. 29.- 19Licencia de Obra Mayor.
Art. 30.- 20Licencia de Modificación de Uso.
Art. 31.- 21Licencia de demolición.
Art. 32.- 22Licencia de apertura: Calificación de actividades.
Los procedimientos para calificar ambientalmente las actividades sometidas a Calificación Ambiental se
ajustarán al trámite establecido en las distintas normas ambientales que les sean de aplicación.
Art. 33.- 23Licencia de apertura: Documentación.
Los procedimientos para el otorgamiento de Licencias de Apertura se ajustarán a las Ordenanzas

municipales y a las normas sectoriales que le sean de aplicación.
Art. 34.- 24Licencia de obra menor.
Art. 35.- 25Licencia de extracción de áridos.
PGOU´86, definitivamente aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P. Nº 197 de 11/10/18). En sustitución de su
contenido serán de aplicación directa las determinaciones de la LISTA.
22 Artículo vigente según Criterio Interpretativo 06/2018 de la DGUV, de 24/10/2018, sobre aplicación de la Disposición Derogatoria Única del
Modificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 16/05/2018; BOP nº 127 de 03/07/2018).
23 Artículo vigente según Criterio Interpretativo 06/2018 de la DGUV, de 24/10/2018, sobre aplicación de la Disposición Derogatoria Única del
Modificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 16/05/2018; BOP nº 127 de 03/07/2018).

NORMATIVA. TITULO II NORMAS GENERALES DE PROTECCIÓN
TITULO II: NORMAS GENERALES DE PROTECCION26
CAPITULO 1.- NORMAS GENERALES DE PROTECCION

Articulo 36: Definición.
Articulo 37: Regulación de la publicidad en los edificios
Articulo 38: Conservación de terrenos no edificados y solares.
Artículo 39: Seguridad y decoro de edificios y construcciones.
Artículo 40: Instalaciones en la vía pública.
Artículo 41: Cementerio de vehículos.
Articulo 42: Protección del medio urbano.
Artículo 43: Edificios protegidos.
Artículo 44: Plan Especial de protección del medio urbano y del patrimonio edificado.
Artículo 45: Proyección y ejecución de nuevas redes viarias.
Artículo 46: Elementos publicitarios en carreteras.
Artículo 47: Protección de arbolado.
Artículo 48: Sujeción a previa licencia y catálogo de especies.
Artículo 49: Zonas arboladas en suelo urbanizable.
Artículo 50: Condiciones de la edificación en zona arbolada.
Artículo 51: Zona de protección de cursos fluviales.
Artículo 52: Medidas de protección del medio litoral.
Artículo 53: Ordenación y protección de playas y zonas marítimo-terrestres.
Artículo 54: Condiciones de edificación de los restaurantes de playa.
Artículo 55: Puertos deportivos.
Artículo 56: Protección del paisaje abierto y natural.
Artículo 57: Accesos regulares a playa.
Artículo 58: Aparcamientos vinculados a playa.
Artículo 59: Plan de ordenación de playas.
Artículo 60: Protección de los bienes culturales.
Artículo 61: Zona de protección arqueológica.
26 Este título queda estructurado conforme a lo indicado en el Informe 2, Título II, pág. 102 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se
publican las NNUU del PGOU´86.


Sin perjuicio de las medidas particulares de protección que se establecen en diferentes apartados de
estas Normas Urbanísticas, serán de obligado cumplimiento en el ámbito completo del Término Municipal
de Marbella las Normas Generales de protección que, referidas al medio urbano, paisaje natural, cauces
fluviales, medio litoral y zona de restos o yacimientos arqueológicos, se contienen en este capítulo.
27Las citadas medidas constituyen en su conjunto una serie de determinaciones urbanísticas formuladas
por razones de seguridad, salubridad y estética de un lado, y de defensa del patrimonio natural o cultural
de otro que habrán de ser observadas por todas aquellas personas físicas o jurídicas, de naturaleza
pública o privada, en la redacción o formulación del planeamiento o en el ejercicio de actos de
edificación y uso del Suelo.
Art. 37.- Regulación de la publicidad de los edificios.

Los carteles, anuncios y rótulos publicitarios, se consideran elementos decisivos en la configuración del
paisaje urbano y por ello su instalación, tanto en las fachadas de las edificaciones como en la vía pública,
están sujetas a previa licencia municipal. La solicitud de licencia irá acompañada del correspondiente
proyecto de instalación donde se manifiesten sus características técnicas de forma que el Organismo que
haya de otorgarla pueda conocer con precisión la actuación pretendida y se garantice, en cualquier
caso, su integración compositiva con el resto de los elementos arquitectónicos de la fachada.
Se prohíben expresamente los elementos publicitarios en la coronación de los edificios, así como aquellos
que, situados en fachada, no cumplan las determinaciones que para los "elementos salientes de
edificación: anuncios" se fijen en las Normas Reguladoras de la edificación.
Art. 38.- 28Conservación de Terrenos no edificados y Solares.

1.- Los propietarios de terrenos y urbanizaciones habrán de mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato públicos. En particular los propietarios de solares vendrán obligados a mantener su
limpieza, evitando la acumulación de residuos o cualquier otro foco de contaminación.
2.- Los solares ubicados en zonas calificadas con las ordenanzas Núcleo Popular (NP), Centro (C) y
Manzana Cerrada (MC) mientras permanezcan inedificados deberán cerrarse con una tapia de obra de
fábrica de 2,00 m. de altura, que se habrá de enfoscar y pintar en su cara exterior. Este muro no podrá ser
sustituido por otro elemento hasta que, concedida la licencia, se den comienzo a las obras.
3.- Asimismo, el resto de solares mientras permanezcan inedificados deberán vallarse en todo su perímetro
con elementos diáfanos de altura igual a 2,00 m.
4.- En todos los terrenos que tengan la consideración de solar, hasta el momento en que para el mismo se
otorgue licencia de edificación, podrán autorizarse, con carácter provisional, los usos que se indican a
continuación:
a. Zonas verdes, incluyendo la posibilidad de disponer de mobiliario urbano definido en el art. 94
para el correcto funcionamiento de dichos espacios.
b. Cultural y Deportivo.
c. Establecimientos recreativos infantiles incluidos en la categoría de actividades recreativas
especiales, con instalaciones provisionales de carácter desmontable.
d. Vallas publicitarias en las condiciones establecidas en las Ordenanzas Municipales que regulen
estas instalaciones.
e. Aparcamiento de vehículos, previa su preparación para tal uso, y cuando se considere
inadecuado o innecesario para la implantación de los usos citados anteriormente.
Con las siguientes condiciones:
- Los solares en que se autoricen estos usos deberán mantenerse en las condiciones descritas
anteriormente.
27 El segundo párrafo de este artículo 36 ha sido modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 36, pág. 103 del BOP nº 228 de
28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86.
28 Artículo reestructurado e incluidos nuevos apartados 3 y 4 según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024;
BOP nº 44 de 04/03/2024).

- La dedicación del solar a usos provisionales no es óbice para la aplicación al mismo del régimen legal
de edificación forzosa.
- Tales usos deberán cesar y las instalaciones habrán de demolerse cuando lo acordase la Administración
Urbanística Municipal sin derecho a indemnización. La autorización provisional aceptada por el
propietario deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Art. 39.- Seguridad y decoro de edificios y construcciones.

Los propietarios de edificaciones y construcciones erigidas en el Término Municipal deberán mantenerlas
en estado de seguridad, salubridad y ornato público.
Con fines meramente enunciativos se señalan las obligaciones de los propietarios de edificaciones y
construcciones con respecto a la seguridad, salubridad y ornato público:
a) Mantenimiento y seguridad de los elementos arquitectónicos de formación de las fachadas y
sus acabados.
b) Mantenimiento de los revocos, pintura o cualquier material visto de acabado de los
paramentos de fachada.
c) Mantenimiento y seguridad de todas las instalaciones técnicas de los edificios y sus elementos
añadidos tales como rótulos o carteles.
Por motivos estéticos o por interés público, el Ayuntamiento podrá imponer además la ejecución de obras
consistentes en la conservación o reforma de fachadas o espacios visibles de la vía pública, sin que
previamente estén incluidas en Plan alguno.
Art. 40.- Instalaciones en la vía pública.

Quedan totalmente prohibidas las instalaciones de terrazas cubiertas con elementos constructivos
permanentes en los espacios públicos. Estas sólo podrán construirse en los casos en que el Excmo.
Ayuntamiento expresamente lo autorice, y en tales casos dichas instalaciones tendrán un carácter
provisional y deberán realizarse con elementos constructivos muy ligeros y cubriciones con el sistema
exclusivo de toldetas móviles y sin que en ningún caso se interrumpa físicamente la circulación peatonal,
ni a través incluso del propio espacio cubierto por las toldetas, debiendo presentarse para su aprobación
el proyecto correspondiente.
Se fija el plazo de un año desde la aprobación definitiva de este Plan General para que los espacios
ocupados en paseos y plazas públicas que no cumplieran con lo regulado anteriormente o careciesen en
el momento de la aprobación inicial del presente Plan de licencia municipal, se adapten a la presente
normativa.
Se prohíbe expresamente la colocación de toldos verticales que impidan la continuidad visual de la vía
pública.
Art. 41.- 29 Centros autorizados de tratamientos de vehículos al final de su vida útil.

En aquellos casos en que, de acuerdo con las Normas Reguladoras de los usos, se permite el
establecimiento de centros autorizados de tratamientos de vehículos al final de su vida útil, estos no
podrán situarse de modo que sean visibles los restos almacenados desde las vías públicas, para lo cual se
vallarán con tapia de obra de fábrica y a ser posible se dotarán de pantallas vegetales protectoras.
La misma medida se aplicará a aquellas actividades análogas a la contemplada en este precepto, tales
como chatarrerías que tengan por objeto el almacenaje, reciclaje o venta de residuos urbanos e
industriales.
Art. 42.- 30Protección del medio urbano y Art. 43.- Edificios protegidos.
29 Este artículo 41 se corresponde con el artículo nº 43 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86; y ello, de
acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP. Posteriormente modificado según
documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
30 Estos artículos 42 y 43 se corresponden con los artículos 56 y 57 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del
PGOU´86; y ello, de acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP. Ahora bien, conforme
al Anexo 2, página 114 del mismo BOP —que recoge lo establecido en el Expediente de Cumplimiento, apartado cuarto, punto 5º de la
Resolución del Consejero de 03/06/86 que se cumplimenta—, estos artículos, junto con el Capítulo VIII Bis, incluido a su vez en el Informe 3 del
BOP, quedan unificados en un único artículo con la redacción indicada. Posteriormente modificado según documento de 2ªModificación de las
NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

El P.G.O. propone la redacción de un Plan Especial de Protección del Medio Urbano referido a la zona C-
1, correspondiente al casco histórico y al ensanche histórico del núcleo de Marbella.
El objetivo fundamental de este P.E. es la protección de edificios, conjuntos edificatorios y espacios
públicos o privados, elaborando para ello un catálogo detallado, en función de sus valores histórico-
artísticos ambientales, estéticos y arquitectónicos, y de su consideración como componentes
especialmente significativos del paisaje urbano.
Hasta tanto se apruebe dicho Plan Especial se aplicarán las condiciones de protección que se
determinan en el art. 240 de las presentes Normas Urbanísticas.
Art. 44. 31Plan Especial de Protección del medio urbano y del patrimonio edificado.
Como desarrollo de este P.G. se redactará un Plan Especial con carácter de catálogo que abarcará todo
el Término Municipal y determinará los edificios, conjuntos, calles, plazas o zonas sometidas a protección,
pudiendo establecer distintos niveles en la misma, en función de las características de aquellos. Asimismo
desarrollará una normativa específica respecto a todos aquéllos aspectos cuya regulación es importante
en aras de tal protección.
- Usos.
- Porcentaje de usos comerciales o terciarios en relación a los que se propongan en un edificio.
- Fachadas.
- Rótulos publicitarios.
- Aparcamientos.
- Tratamiento del entorno de los edificios protegidos.
Dicho Plan Especial podrá extenderse, de conformidad con la normativa sectorial específica, a regular y
establecer medidas de protección, conservación y mejora de los bienes culturales, monumentos y restos
arqueológicos, que se citan en este capítulo y que pormenorizadamente se acompañan en el informe
arqueológico unido a la memoria de este Plan General.
32El Plan Especial podrá subdividirse en aras de una mayor agilidad en zonas de actuación. En este
sentido debería procederse a la elaboración de tal planeamiento con carácter prioritario en las zonas
siguientes:
a) Zona con Ordenanza "C" tanto en Marbella como en S. Pedro de Alcántara.
b) Zona calificada "NP-1" correspondiente al Barrio y las Peñuelas.
33El PGO propone la redacción de un Plan Especial de Protección del medio urbano referido la zona C-1,
correspondiente al casco histórico y al ensanche histórico del núcleo de Marbella. El objetivo
fundamental de este PE es la protección de edificios, conjuntos edificatorios y espacios públicos o
privados, elaborando para ello un catálogo detallado, en función de sus valores histórico-artísticos
ambientales, estéticos y arquitectónicos y, de su consideración como componentes especialmente
significativos del paisaje urbano.
34 Hasta tanto se apruebe dicho Plan Especial serán de aplicación las normas urbanísticas recogidas en el
Capítulo 8. Zona Centro, del Título VI, relativo a las Normas del Suelo Urbano, que sólo afectan al centro
histórico de Marbella. Asimismo, será de aplicación la Ordenanza Municipal de Edificación por la que se
establecen las normas estéticas para los edificios del Centro Histórico de Marbella recogida como Anexo
I, u ordenanza que las sustituya.
En caso de abandono y/o evidente deterioro de un edificio de los protegidos por la presente
Modificación, previo aviso a la propiedad para que solucione esta situación en plazo límite de seis meses,
la Administración podrá proceder a su expropiación en los términos previstos por la Ley.
A los efectos de esta norma, se entiende por abandono o evidente deterioro de los edificios protegidos el
incumplimiento del deber de conservación sancionado en los arts. 155 al 159 de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía y, en su caso, en la legislación del Patrimonio Histórico, estatal y andaluza.
acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP.
32 Este párrafo del artículo 44 ha sido añadido conforme al contenido del Informe 2, art. 60, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que
se publican las NNUU del PGOU´86
33 Los siguientes párrafos de este artículo 44 se han añadido conforme a la Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-
1 y Normativa Cautelar complementaria del Centro Histórico de Marbella, Expte. MPGOU 69/07 aprobado definitivamente el 26/03/2007 y
publicado en el BOJA nº 70 de 10/04/07.
34 Modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

Art. 45. 35Proyección y ejecución de nuevas redes viarias

Se evitará la desaparición de la capa vegetal en las zonas colindantes con las vías de nueva apertura,
reponiéndose en aquellas zonas en que por necesidades de las obras se haya perdido o deteriorado.
Los desmontes o terraplenes que fuere necesario establecer por causa de la topografía no deberán
alterar el paisaje, para lo cual deberá dárseles un tratamiento superficial que incluye incluso la
repoblación o plantación. En el caso de que estos desmontes o terraplenes hubiesen de ser excesivos y
afectasen desfavorablemente al entorno, se evitarán recurriendo a los túneles o viaductos.
En los tramos de carreteras o caminos que quedasen fuera de uso se levantará el firme y se repondrá su
capa vegetal y su vegetación.
Art. 46. 36Elementos publicitarios en carreteras.

La instalación de elementos publicitarios situados a lo largo de las vías de comunicación que requerirá
previa licencia municipal, habrán de cumplir las condiciones fijadas en las Normas Reguladoras de los
sistemas, Sistema Viario, en cuanto a su posición.
37No se permitirá que estos se pinten directamente sobre rocas, taludes, faldas de montaña, etc., ni que
constituyan por su tamaño, color o posición un atentado al medio natural. En ningún caso se podrá fijar
imágenes o símbolos en las cimas de las montañas.
Art. 47. 38Protección de arbolado.

El arbolado y las masas forestales constituyen, entre otros, uno de los elementos básicos configuradores
del paisaje urbano de Marbella. En razón a tal es preciso dictar una serie de normas que aseguren la
pervivencia de dicho paisaje y a su vez permita su compatibilidad con el ejercicio del derecho a edificar
propio de todo suelo con destino urbano. Parte de esta normativa se corresponde con la Ordenanzas de
Uso y Protección de Zonas Ajardinadas y Arbolado, infracciones y sanciones del Municipio de Marbella,
cuyas determinaciones deberán respetar.
Las normas de protección del arbolado se inspiran por tanto en tres ideas básicas, a saber; el
mantenimiento del arbolado existente, a cuyo efecto el Plan General señala, a modo indicativo y no de
forma exclusiva, en el plano de calificación las zonas arboladas cuantitativamente más importantes, la
plantación de nuevo arbolado y repoblación de algunas áreas del territorio utilizando para ello especies
autóctonas y variedades no nocivas al medio y en último término la ejecución armónica de la
urbanización de los suelos con destino urbano. Los servicios técnicos competentes podrán determinar
otras áreas de protección además de las señalas en el plano de calificación cuando se justifique su
interés.
La zona de protección de arbolado mantendrá su calificación y consecuentemente su régimen jurídico
específico aún en los supuestos de destrucción y desaparición ya sea por incendio o tala no autorizada
de los árboles que en ella se ubiquen. En este caso, cuando se trate de parcelas edificables, y sin perjuicio
de las sanciones que pudieran corresponder, el proyecto de edificación que se presente deberá tener en
cuenta la situación original del arbolado, incluyendo la documentación que se requiere en el artículo 50
de las presentes Normas. En base a los criterios expuestos en dicho artículo, se determinará cuáles se
podrían ver afectados por la edificación, pudiendo ser sustituidos, y cuáles deberían haber sido
conservados, con la exigencia de reponer en los mismos lugares donde se encontraban los árboles que se
debían haber conservado y se han eliminado.
37 El segundo párrafo de este artículo 46 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 46, pág 103 del BOP nº 228 de
acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP. Posteriormente modificado en el
documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024), donde se modifica el párrafo tercero y se
introducen los párrafos quinto a séptimo.

En cuanto al arbolado en las vías públicas, cuando por deterioro u otras causas desaparezcan los
ejemplares existentes, sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar origen, será obligatoria su
reposición a cargo del responsable de la pérdida, salvo que se justifique la no conveniencia de reponerlo
por parte de la Unidad o Servicio que sea competente, lo cual se hará mediante informe suficientemente
motivado. En caso de sustitución, se hará con la especie que determine la Unidad Técnica de Parques y
Jardines, con ejemplares de 18/20 cm. de perímetro de tronco, como mínimo.
En la creación de jardines deberá eliminarse la presencia de ejemplares de especies exóticas invasoras
incluidas en el Catálogo Español de especies exóticas invasoras, regulado por el Real Decreto 630/2013,
de 2 de agosto o normativa que los sustituya.
Se priorizará la introducción de especies vegetales con demanda hídrica reducida, así como con
características estructurales de porte medio y alto permitiendo la creación de zonas de sombra que
favorezcan el aumento del grado de humedad y la retención de agua por parte del suelo y la
vegetación.
Se extremarán las precauciones a fin de no comprometer ningún emplazamiento donde puedan existir
poblaciones de taxones de flora silvestre autóctonos, identificados por la administración autonómica
como amenazada y de particular interés.
Art. 48. 39Sujeción a previa licencia y catálogo de árboles singulares.

La tala de árboles así como las operaciones de entresaca y clareo realizadas en cualquier clase de suelo
es un acto sujeto a previa licencia municipal que podrá ser denegada si no resulta suficientemente
justificado el cumplimiento de las finalidades expresadas en el artículo anterior, lo que se deberá motivar
en el informe técnico que se emita al respecto.
El Ayuntamiento realizará un catálogo de árboles singulares, tanto de titularidad pública como privada, y
redactará una ordenanza específica para su protección.
El Ayuntamiento elaborará un plan director del arbolado incluyendo no solo los árboles singulares sino
todo el arbolado significativo, masas arbóreas, mallas y ecosistemas urbanos, existentes en Marbella.
Art. 49. 40Zonas arboladas en suelo urbanizable.

Los Planes Parciales y los Programas de Actuación Urbanística que en desarrollo de este Plan General se
formulen habrán de contener previsiones concretas en torno al mantenimiento, mejora y defensa de las
masas arbóreas que existan en los correspondientes sectores y unidades urbanísticas integrados.
Los citados instrumentos de planeamiento habrán de dedicar una porción equivalente al 50% de los
suelos destinados a zona verde pública y privada a integrar dentro de sí las zonas arboladas existentes en
los ámbitos territoriales correspondientes. Dicha previsión podrá, no obstante, ser no observada cuando a
juicio del Ayuntamiento, por concurrir circunstancias relativas a la aptitud de los terrenos, localización
vinculante de la zona verde desde el Plan General o por razones de interés público, sea preferible una
ubicación diferente de la zona verde pública.
Los Planes Parciales y los Programas de Actuación Urbanísticas ordenarán el territorio por ellos abarcados
velando por la no afección de las zonas arboladas. De igual modo en la asignación de usos
pormenorizados o globales y en la delimitación de zonas se tenderá a otorgar a las zonas arboladas que
no obstante hayan de ser edificadas la ordenanza más acorde con el mantenimiento de las masas
arbóreas, entendiéndose por tales los de menor intensidad de uso y aquellas de parcelación mayor.
Art. 50. 41Condiciones de edificación en zona arbolada.

Para la edificación en zona de protección de arbolado será preciso que el proyecto ordinario de obras
sea completado con la siguiente documentación:
a) Plano topográfico de la parcela a E 1:200 con localización exacta de cada árbol.

b) Descripción pormenorizada del tipo, porte, diámetro de la copa y tronco del arbolado.
c) Plano topográfico de la parcela a E 1:200 del estado final de la parcela, señalando el
emplazamiento del arbolado y de los cuerpos edificados, accesos, etcétera.
d) Memoria justificativa del emplazamiento elegido para la edificación con relación a los
siguientes extremos:
- Con carácter general la edificación ocupará los espacios libres de árboles, salvo excepciones
en los casos en los que se justifique técnicamente que el espacio libre resulta inadecuado para el
emplazamiento de la edificación.
- Si fuese preciso trasplantar o talar árboles se preferirán los de menor porte y valor paisajístico, así
como aquellos que puedan ser catalogados o identificados como trasplantables o en su caso
“sustituibles”.
- En todo caso el número de unidades arbóreas afectadas será el mínimo indispensable.
En estos casos, se exigirá y garantizará que, durante el transcurso de las obras, se tomen todas aquellas
medidas de protección necesarias para la conservación de los árboles que deben permanecer, evitando
cualquier tipo de daño y que puedan ser afectados por las mismas. Para ello será de obligada aplicación
la Norma Tecnológica NTJ 03E "Protección de los elementos vegetales en los trabajos de construcción", de
las Normas Tecnológicas de Jardinería y Paisajismo o norma que la sustituya.
Los árboles a conservar no podrán ser objeto de podas ni de cualquier otra actuación que suponga
modificar su estado original, salvo aquellas autorizadas mediante licencia previa.
Art. 51.- 42Zona de protección de cursos fluviales.

El Plan General establece de forma genérica, sin perjuicio de lo previsto en la legislación específica, una
zona de protección del dominio público, en ambas márgenes de los ríos y arroyos, de anchura de 20 mts.
La zona de protección antes indicada se medirá desde el límite exterior de la ribera del cauce, en la
forma que ésta viene definida en la Ley de Aguas, y será de aplicación para los suelos clasificados de
urbanizables en sus dos categorías y de no urbanizables. En suelo urbano, el Plan General contempla de
forma detallada la regulación de los márgenes y su zona de protección a través de la zonificación y el
señalamiento de alineaciones.
La superficie de suelo comprendida dentro de la zona de protección del cauce estará sujeta a la
limitación de no ser edificable, sin perjuicio de que, cuando así expresamente lo determine el Plan
General, el aprovechamiento del predio según su clasificación urbanística, pueda disponerse en la parte
del mismo no afectada por la zona de protección. En todo caso, la superficie del dominio público fluvial
nunca podrá computar a efectos de aprovechamiento privado.
Asimismo, en aquellos casos en los que el riesgo de inundación o de alteración de la red de drenaje
natural sea considerable, se solicitará por el Ayuntamiento previo a la concesión de posibles licencias de
obras el deslinde del cauce público al órgano competente.
43En la zona de protección de cauces de ríos y arroyos quedan prohibidos los movimientos de tierras
especialmente la extracción de áridos, la tala de arbolado, salvo que proceda en virtud de lo dispuesto
en el artículo 23 del Reglamento de Policía de Aguas y sus Cauces, Decreto 14 de Noviembre de 1.958, y
la alteración de la vegetación ribereña. En todo caso se adoptarán las medidas preventivas precisas que
eviten cualquier afección a los cursos de agua y a la vegetación de ribera asociada.
44 No obstante, cuando por efecto de haber practicado un deslinde oficial o como consecuencia de la
aprobación de un proyecto de encauzamiento, se altere la delimitación del cauce señalada en el Plan
General, en los Suelos Urbanos o Urbanizables Programados en régimen transitorio, se entenderá que la
ordenación se mantiene, desplazándose solidariamente con el nuevo límite del cauce sin que ello pueda
en ningún caso suponer incremento ni disminución de las cesiones que corresponden al polígono o
sector, ni aumento ni disminución de la edificabilidad asignada al mismo.
44 Este último párrafo se añade al artículo 61 conforme al contenido del Informe 2, art. 61, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se

Art. 52.- 45Medidas de protección del medio litoral.

Están sujetos a las medidas de protección señaladas en este precepto y en los siguientes, las playas, la
zona marítimo-terrestre, las zonas de servidumbre de vigilancia litoral y salvamento y los terrenos
comprendidos entre la CN- 340 y el mar.
Los objetivos que persigue esta regulación se extienden a los siguientes extremos:
a) Protección de las playas y zona marítimo terrestre y en general la zona litoral de dominio
público a cuyo fin se arbitran normas que tienden: a la regulación global de los usos admisibles,
declarando la prohibición o limitación, en caso, de determinadas actividades; el establecimiento
de una escala gradual de la intensidad de usos según zonas territoriales; la prohibición o
restricción de construcciones en adecuada correlación con la escala gradual de usos y, en
último término, la exigencia de formulación de un Plan de Ordenación de Playas para el
desarrollo pormenorizado de estas y otras medidas y determinaciones.
b) Protección del paisaje abierto y natural a cuyo efecto se dictan normas en defensa de la
armonía y perspectiva propia del paisaje.
c) Protección del pacífico uso y plena utilización por el común de los ciudadanos del conjunto de
espacios de titularidad pública y ello a través, de la previsión de accesos regulares a las playas y
la disposición de aparcamientos para vehículos a motor o bicicletas.
Art. 53.- 46Ordenación y protección de playas y zona marítimo terrestre.

1.- La utilización de la zona de dominio público litoral y la implantación de construcciones ya sean
permanentes o provisionales, fuesen de servicio público o al servicio del público, podrá llevarse a efecto,
previa concesión o autorización administrativa y licencia municipal, en su caso, en las zonas aptas para
dicho uso u obra.
2.- Este Plan General regula cuatro grados de protección del medio litoral que por su intensidad son los
siguientes:
Grado 1: Prohibición absoluta de todo tipo de obras y construcciones, así como de usos o
actividades de cualquier clase.
Grado 2: En las zonas comprendidas en este grado se podrán otorgar autorizaciones temporales
para actividades provisionales e instalaciones no estables que terminada la temporada sean
completamente desmontables. Como tales se señalan la instalación de sombrillas y hamacas,
puestos o casetas de socorro o salvamento, duchas y papeleras.
Grado 3: Nivel de iguales características que el anterior grado, pero siendo susceptible, además,
de mayor aprovechamiento para actividades de servicio al público como los restaurantes de
playas.
Grado 4: Correspondiente a la zona litoral en colindancia con las zonas urbanas cuya ordenación
se atemperará a lo dispuesto en los proyectos de paseos marítimos.
3.- El plan de ordenación de playas determinará las zonas del medio litoral de titularidad pública
afectadas por la clasificación de grados de protección señalada en el número anterior, así como
pormenorizará las actividades, instalaciones y obras admisibles en cada zona en atención a los criterios
de carácter general señalados en este Plan.
4.- En los terrenos del medio litoral de titularidad pública se prohíbe el establecimiento de altavoces,
carteles publicitarios y conducciones aéreas. No se permite la acampada ni la extracción de áridos.
Art. 54.- 47Condiciones de edificación de los restaurantes de playa.

Los establecimientos incluidos en este precepto habrán de situarse necesariamente a distancia no inferior
a 30 metros lineales de la orilla del mar.
Se permite una ocupación máxima de 250 metros cuadrados en planta, estando incluido en esta
superficie tanto los espacios cubiertos como descubiertos. Su altura será de una planta con un máximo,
desde el nivel natural, de 3 metros.
Dichos establecimientos habrán de estar conectados a las redes de abastecimiento y saneamiento.
Art. 55.- 48Puertos deportivos.

En adecuada correspondencia con los grados de protección establecidos en esta normativa, y de
conformidad con la estructura general y ordenación urbanística del Término Municipal, el Plan de
Ordenación de Playas determinará las zonas aptas y prohibidas para la construcción de puertos
deportivos.
La autorización para la construcción de un puerto deportivo habrá de ser precedida de un proyecto en
el que se evalúen las circunstancias de impacto ambiental, integración en la trama urbana, capacidad
de las infraestructuras existentes en la forma propuesta en el capítulo de estas Normas correspondientes al
Sistema General Portuario y las demás que resulten del Plan de Ordenación de Playas.
Art. 56.- 49Protección del paisaje abierto y natural.

1.- Los instrumentos de planeamiento que en desarrollo de este Plan General se formulen en los suelos
urbanizables en sus modalidades programado y no programado, comprendidos en el ámbito territorial
definido en el artículo 52 de estas Normas Urbanísticas, vendrán obligados a prever una franja paralela al
mar de extensión no menor a 20 metros lineales, medidos a partir de la zona marítimo terrestre que será
inedificable.
Esta previsión tiene carácter potestativo para los suelos urbanizables en régimen transitorio, así como para
los suelos urbanos sujetos a Polígono de Actuación salvo determinación expresa de este Plan, señalada en
los planos correspondientes o en la ficha de características del sector en régimen transitorio o del
Polígono de Actuación correspondiente.
Dicha zona, que podrá ser aumentada en extensión por voluntad de los promotores de la actuación de
que se trate, podrá formar parte, aunque no necesariamente, de los suelos de espacios libres y zonas
verdes de cesión obligatoria y gratuita de la indicada actuación.
2.- Las condiciones de aprovechamiento de la referida franja están en íntima relación con los grados de
protección establecidos en el artículo 53, de tal forma que en los suelos limítrofes y en colindancia con
zonas del dominio público litoral calificados con grado de protección 1 y 2 únicamente podrán
autorizarse obras de vallado y ajardinamiento y los limítrofes con el grado 3, además de los anteriores,
plazas de aparcamiento descubiertos y restaurantes de playas sin que en ningún caso las obras
autorizadas puedan entrar en colisión con las previsiones de la Ley de Costas en materia de servidumbres
de vigilancia litoral y de salvamento.
3.- Los aparcamientos previstos en el número anterior estarán sujetos a las condiciones de ordenación
definidos en el artículo 109 de estas Normas urbanísticas. Del mismo modo el posible ajardinamiento de las
franjas no edificables contempladas en este precepto estarán sometidas a los criterios establecidos en las
normas de protección de arbolado regulados en el presente capítulo.
4.- Los Planes Especiales, Estudios de Detalle, Planes Parciales y Programas de Actuación Urbanística que
desarrollen determinaciones del Plan General sobre los suelos comprendidos entre la CN-340 y el mar que
estén en primera línea de playa, ordenarán el territorio por ellos abarcados estableciendo una
zonificación gradual en intensidad de uso de forma que los suelos más cercanos al mar sean edificados
con arreglo a las tipologías edificatorias de menos intensidad de uso, esto es, aquellos cuyos parámetros
de altura y edificabilidad sean de inferior valor de entre las ordenanzas propuestas por el Plan General,
reservando las tipologías edificatorias de mayor intensidad de uso para los suelos más alejados de la línea
litoral.
acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP. En base a esta nueva estructura, se ha
corregido la numeración de los artículos a los que hace referencia.

Art. 57.- 50Accesos regulares a playas.

Además de las vías de acceso a las playas previstas en este Plan General, los Planes Parciales y los
Programas de Actuación Urbanística deberán prever entre sus determinaciones viarias un acceso a las
playas cada 300 mts, como máximo, vinculándose normalmente a dicho acceso una zona de aparca
miento público.
Art. 58.- 51Aparcamientos vinculados a playas.

La ficha de características o el plano de calificación establecen diferentes zonas de aparcamiento
próximos o en colindancia con el medio litoral para los terrenos comprendidos en el ámbito de influencia
regulado en este capítulo que como tales son independientes de las reservas obligatorias de plazas de
aparcamientos que procedan en función de la intensidad de uso asignada por el Plan, según las reglas
para su determinación establecidas en la regulación del uso de aparcamientos del Título V de estas
Normas.
Art. 59.- 52Plan de Ordenación de Playas.

En desarrollo de este Plan General y de la legislación de Costas se formulará un Plan de Ordenación de
Playas que abarcará la franja litoral del Término Municipal en su conjunto y su zona de influencia definida
en el artículo 52 de este capítulo.
Dicho Plan de Ordenación de Playas tendrá por objeto la determinación de los aprovechamientos y usos
de que es susceptible la franja litoral de dominio público y las zonas de servidumbre de vigilancia litoral y
salvamento, el señalamiento de las medidas de protección que procedan y su pormenorización en zonas
particulares, la proposición de las medidas de regeneración y protección del perfil litoral, arenas y playas
y la fijación de las demás medidas que resulten de este Plan General.
En tanto no se apruebe el mentado Plan de Ordenación de Playas con el contenido citado, no podrán
autorizarse obras que alteren el perfil litoral ni construcciones e instalaciones de carácter permanente.
El Plan de Ordenación de Playas del Término Municipal de Marbella podrá formularse por los trámites
previstos en la Ley y Reglamento de Costas o como Plan Especial sujeto a la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana.
acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP. Asimismo, se corrige su denominación
conforme al Informe 2, art. 58, pág 103 del BOP.
acuerdo a la nueva estructura del Título II recogida en el Informe 2, Título II, pág. 102 de dicho BOP. En base a esta nueva estructura, se ha
corregido la numeración del artículo al que hace referencia.

Art. 60.- 53Protección de los bienes culturales.

Bajo la denominación común de protección de bienes culturales el Plan General establece medidas de
protección y conservación de bienes de distinta naturaleza; los monumentos histórico-artístico y torres
vigías y los restos y yacimientos arqueológicos existentes en el territorio municipal.
Los monumentos y lugares a los que se asigna esta protección se localizan en el plano E "Calificación" así
como los primeros en el plano B "Estructura General".
Los monumentos estarán sujetos al régimen jurídico derivado de su normativa de aplicación.
Los yacimientos y restos arqueológicos, a efectos de aplicación de las medidas de protección, se dividen
en los siguientes tipos:
TIPO 1.- Yacimiento arqueológico monumental de primer grado. Declarado Monumento Histórico-
Artístico de carácter Nacional por Decreto Ley.
TIPO 2.- Yacimiento arqueológico monumental de segundo grado, sin declaración legal expresa,
aunque sí recomendada la de Monumento Histórico-Artístico. (Vendría a coincidir con el
Monumento Histórico-Artístico de carácter Regional).
TIPO 3.- Yacimiento arqueológico de tercer grado, sin declaración legal expresa, aunque sí
recomendada de la Zona o Yacimiento Arqueológico. (Vendría a coincidir con el Monumento
Histórico-Artístico de carácter Provincial).
TIPO 4.- Yacimiento Arqueológico de cuarto grado, sin declaración legal expresa, aunque sí
recomendada la de Zona o Yacimiento Arqueológico. (Vendría a coincidir con el Monumento
Histórico-Artístico de carácter Local).
TIPO 5.- Yacimiento arqueológico de quinto grado, detectado en superficie con indicios o
indicadores arqueológicos que permiten suponer la existencia de restos enterrados y ocultos.
54TIPO 6.- Yacimiento arqueológico de sexto grado, con documentación bibliográfica o
arqueológica que pueda presuponer la existencia de restos enterrados y ocultos.
Art. 61.- 55Zona de Protección Arqueológica.

1.- Las zonas delimitadas por el Plan General como de protección arqueológica, dependiendo de su
tipología conforme se expresa en el artículo anterior, quedará sujeto al siguiente régimen jurídico.
a) En los suelo en que existan yacimientos arqueológicos al descubierto y catalogados (Tipo 1, 2,
3, 4) se prohíbe por la legislación vigente toda operación de desarrollo, incluyendo la edificación
y la urbanización.
b) En los suelos en que existan yacimientos arqueológicos detectados en superficie con indicios o
indicadores arqueológicos que permitan suponer la existencia de restos enterrados y ocultos (Tipo
5), las operaciones de desarrollo estarán condicionadas a la investigación previa con resultados
negativos. (Informe negativo arqueológico).
c) 56En los suelos en que existe documentación bibliográfica o arqueológica, que pueda
presuponer la existencia de restos enterrados y ocultos, las operaciones de desarrollo estarán
condicionadas a un control arqueológico por parte de la Administración.
d) En los suelos que no cuentan con yacimientos arqueológicos detectados, tan pronto se
descubra su existencia se deberá ordenar por la Corporación Local o Provincial la inmediata
paralización de las obras con arreglo a las medidas de protección que establece la vigente Ley
de Excavaciones Arqueológicas.
54 Se modifica el contenido del artículo 60 añadiendo un tipo más a los yacimientos y restos arqueológicos, conforme a la Alegación nº 123
estimada parcialmente, A.D. 03/06/86.
56 Se modifica el contenido del artículo 61 añadiendo un nuevo punto al apartado 1, conforme a la Alegación nº 123 estimada parcialmente,
A.D. 03/06/86.

NORMATIVA. TITULO III SISTEMAS GENERALES
TITULO III: SISTEMAS GENERALES
CAPITULO 1.- DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL

Los sistemas generales regulados en este título son el conjunto de elementos de ámbito supralocal o
general que constituyen la estructura general y orgánica del territorio, en materia de comunicaciones,
equipamiento comunitario, espacios libres e infraestructura y servicios técnicos, que permiten el
funcionamiento integrado y el desarrollo armónico del conjunto de actividades que se asientan o soporta
el territorio.
Se denominan sistemas locales, aquellos equipamientos, espacios libres o viales que prestan los servicios y
funciones propios de su naturaleza en una determinada zona de la ciudad y que desde esta perspectiva
local o de barrio complementan la estructura integrada por los sistemas generales.
Art. 63.- Obtención de los sistemas generales.

Los suelos adscritos por el Plan General a sistemas generales se obtendrán para uso y dominio público
bien mediante su cesión obligatoria y gratuita a favor del Ayuntamiento de Marbella o bien mediante la
expropiación.
Por regla general procederá el primer supuesto con los sistemas generales adscritos al suelo urbanizable
en sus dos categorías, compensándose al propietario de dichos terrenos a través de la institución del
aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado o del aprovechamiento medio resultante del
Programa de Actuación Urbanística.
Se exceptúan de esta regla los suelos para sistemas generales que a la aprobación de este Plan General
sean de dominio y uso público.
Art. 64.- Obtención de sistemas locales.

Los suelos adscritos a sistema local de Planes Parciales en suelo urbanizable programado o de régimen
transitorio y de Planes Especiales y Polígonos de Actuación en suelo urbano serán de cesión obligatoria y
gratuita.
Los suelos de sistemas locales comprendidos en Actuaciones Aisladas en suelo urbano pasarán a uso y
dominio público mediante cualquiera de los sistemas previstos en la legislación urbanística, pudiéndose
repercutir su costo, si como consecuencia de ella resultaran fincas o sectores especialmente
beneficiados, mediante la imposición de contribuciones especiales.
Art. 65.- Destino de los suelos de sistemas.

Los sistemas de uso y dominio público y los de uso público o colectivo y de titularidad privada existentes
en el momento de la aprobación inicial de este Plan continuarán afectados a idéntico uso salvo que el
Plan General prevea expresamente su modificación.
Los suelos de sistemas que el Ayuntamiento adquiera en la gestión del Plan General por cualquiera de las
modalidades descritas en los artículos precedentes estarán afectados al uso y servicio que determina el
presente Plan.
Art. 66.- Sistemas y titularidad jurídica del suelo.

La calificación de sistema implica la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de
ocupación de los terrenos de acuerdo con lo que dispone el art. 64 de la Ley del Suelo.
Se exceptúan de lo previsto en el apartado anterior los equipamientos existentes en la actualidad o los
nuevos que específicamente se determinan como de titularidad y dominio privado, mientras mantengan
idéntico destino o uso de los terrenos. La eventual modificación del destino o uso constituye título
suficiente para su incorporación al dominio público a través de los medios legales oportunos.
La titularidad y afectación pública no excluye la concesión, en aquellos sistemas en que tal modo de
gestión o aprovechamiento sea compatible con el destino previsto en este Plan General.

Art. 67.- Operaciones previas a la ejecución de sistemas.

Con carácter previo a la ejecución de los sistemas generales deberán aprobarse las Planes Especiales o
Planes Parciales del sector en el que se incluya el sistema de que se trate salvo que los terrenos afectados
hayan sido ordenados por el Plan General con el grado de precisión que señala el art. 12.2.1 de la Ley del
Suelo.
Los Planes Especiales incluirán en su delimitación los suelos que se consideren afectados por el desarrollo
de los sistemas generales correspondientes.
Art. 68.- Clasificación de los Sistemas Generales.

En atención al destino de los suelos calificados para Sistema General, este Plan establece la siguiente
clasificación:
57Sistema General de Comunicaciones, que comprende:
- Sistema viario.
- Sistema de transporte público.
- Sistema portuario.
- Centro de distribución de cargas.
Sistema General de Equipamiento Comunitario.
Sistema General de áreas libres.
Sistema General de Infraestructuras de Servicios.
57 Este apartado del artículo 68 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 68, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
que se publican las NNUU del PGOU´86.

CAPITULO 2.- SISTEMA VIARIO
Art. 69.- Definición y tipos.

1.- Por sistema viario se entiende el conjunto de elementos y espacios reservados para el uso viario cuya
ordenación viene establecida en el presente Plan General. Esta definición acoge tanto a aquellos
elementos que, por pertenecer a la estructura general del territorio, son conceptuados como sistemas
generales, como aquellos otros que, por atender a áreas localizadas del término, son definidos como
sistemas locales.
2.- Los tipos de vías establecidos en este Plan, en atención a la función y servicios que prestan, son los
siguientes:
a) Vías básicas intermunicipales: Aquellas que dotan de estructura al territorio municipal y actúan
como elemento de comunicación con los términos municipales circunvecinos. Integran esta
categoría las carreteras y las autovías.
b) Vías primarias: Aquellas que dotan de estructura a los núcleos de población.
c) Vías secundarias: Las que dotan de estructura o son soporte del desarrollo de un área o zona
del núcleo de población.
d) Vías locales: Las que permiten el acceso a grupos reducidos de viviendas o a las actividades
productivas implantadas en aquellos ámbitos.
3.- Con independencia de los tipos de vías señalados en el número anterior, constituyen el sistema general
viario las vías representadas en el plano B "Estructura General" a escala 1:10.000, perteneciendo las no
representadas a la categoría de sistema viario local.
4.- La representación gráfica de las vías básicas intermunicipales y las primarias más importantes se
contiene en el plano A "Clasificación" y las demás en el plano E "Calificación del Suelo" y en el plano H
"Alineaciones y Rasantes".
Art. 70.- Definición de vías.

1.- Carreteras: Las vías de dominio y uso público, ya sean estatales, regionales, provinciales o municipales,
proyectadas y construidas para la circulación de vehículos, regulados por la Ley 51/1.974, de 19 de
diciembre. Ley General de Carreteras.
2.- Vías primarias: Las Vías de dominio y uso público que, sirviendo de unión entre carreteras, tienen por
función canalizar los recorridos más largos de la ciudad y por ello vienen caracterizadas por un uso mixto
de tráfico urbano y no urbano.
3.- Vías secundarias: Las vías de dominio y uso público que se corresponden a las calles de los barrios,
sectores y urbanizaciones que, actuando como distribuidores de las vías primarias, aseguran el acceso a
la residencia o a las actividades productivas implantadas en aquellos ámbitos.
4.- Vías locales: Las vías secundarias que sirven de acceso exclusivo a un máximo de 50 viviendas o su
correspondiente en intensidad para otros usos y no canalizan tráfico.
Art. 71.- Desarrollo.

1.- En suelo urbano, los planos E de "Calificación" y H "Alineaciones y Rasantes" determinan la amplitud y
disposición de las vías. Los Planes Especiales y los Estudios de Detalle completarán esta ordenación, bien
mediante la creación de nuevas vías públicas o bien mediante la definición de accesos para la
ordenación interna de manzanas y parcelas, respectivamente.
2.- En suelo urbanizable, los Planes Parciales completarán y precisarán en el ámbito del sector la
ordenación de la red viaria establecida por el Plan General. En este sentido habrán de respetar el trazado
y conexiones de las vías primarias que representadas en el Plan General, estén incluidas en su perímetro
sin perjuicio que su definición pormenorizada pueda suponer, por razones topográficas u otras de
análoga naturaleza, pequeñas variaciones en su trazado. Respecto al trazado de las vías secundarias en
los casos en que estas vengan representadas en los planos pertinentes, que normalmente se
corresponden con las zonas de ensanche de los núcleos de población, se estará a lo dispuesto en el
artículo 272 de estas Normas.
3.- En la regulación del suelo no urbanizable se establece el régimen y medidas de los caminos.

Art. 72.- 58Ejecución.

Se establecen en el cuadro que sigue las zonas de protección en ambos márgenes de las vías básicas
intermunicipales, medidas a partir del borde de la arista exterior de la calzada, a la que se atendrá la
edificación en cada categoría de suelo.
En suelo urbano la zona de protección equivalente a la fijada en el plano H de "Alineaciones y Rasantes".
Por excepción sólo la vía denominada Variante San Pedro-Marbella carece de alineaciones en suelo
urbano correspondiendo su determinación al Plan Especial que se formule en desarrollo del General.
59CN-340 Suelo Urbanizable Suelo no Urbanizable

Variante S. Pedro-Marbella 25 25
Carretera a Istán 18 25
Carretera a Ronda 18 25
Carretera a Ojén 18 25
Carretera a Estepona 25 25
Art. 74.- Publicidad en carreteras.

Los anuncios publicitarios se dispondrán necesariamente más allá del límite exterior que define la zona de
afección establecida por la Ley General de Carreteras.
Art. 75.- Accesos a las vías básicas intermunicipales.

Las vías básicas intermunicipales sólo contarán con los accesos definidos en el plano H "Alineaciones y
Rasantes" de este Plan General.
Art. 76.- Plan Especial de la variante de la CN-340.

Dada la especial dificultad que conlleva el trazado propuesto para la variante de la CN-340 entre
Marbella y San Pedro, y la naturaleza del territorio atravesado se hace preciso establecer unas normas de
diseño de esta vía para su mejor encaje.
1.- Figura de planeamiento Se desarrollará mediante un Plan Especial que deberá recoger los siguientes
aspectos:
- Delineación de la zona de protección y fijación de alineaciones y rasantes en suelo urbano.
- Anteproyecto de trazado.
- Determinación de afecciones y su valoración.
- Estudio de impacto ambiental y tratamiento de sus márgenes y enlaces.
- Estudio de puentes, terraplenes y demás elementos.
Aprobado dicho Plan Especial se redactará el proyecto de construcción.
2.- Condiciones geométricas.
En los planos del Plan General se especifica a escala 1:2.000 el trazado de esta vía, con indicación de los
enlaces, conexiones de suelos colindantes y especificación de la rasante respecto a las calles y terrenos
colindantes.
Aunque son de aplicación las instrucciones de carreteras puede presentarse puntualmente algún
incumplimiento a las mismas que deberá justificarse para el mejor encaje de la solución.
58 Suprimido el contenido del artículo según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).
59 Se corrige el cuadro del artículo 73 conforme al contenido del Informe 2, art. 79, pág. 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se

Por regla general el trazado debe discurrir deprimido respecto al terreno con objeto de minimizar el
impacto ambiental.
3.- Tratamiento de borde y enlaces.
Con carácter general, se ajardinarán los taludes en aquellos tramos próximos a suelos urbanos o
urbanizables. De igual manera se tratarán los enlaces y ramales de incorporación.
El diseño de puentes y enlaces se estudiará en profundidad de manera que se alcance una perfecta
armonización con el entorno.
En los pasos por suelos urbanos de extensión del casco y cuando existan tramos con edificaciones muy
próximas al eje, se estudiará la posibilidad de construir un falso túnel para minimizar el impacto.
CAPITULO 3.- SISTEMA DE TRANSPORTE PUBLICO

Constituye el sistema de Transporte Público los suelos e instalaciones destinadas a albergar las estaciones
de autobuses para el tráfico de pasajeros por carretera, así como la detención y guarda de dichos
medios de transporte.
Las estaciones de autobuses del Sistema General de Transporte Público se definen en el plano B
"Estructura General" de este Plan.
Art. 78.- Usos.

Junto al uso dominante de instalación para el transporte de pasajeros por carretera, pueden coexistir los
de hostelería, oficinas y comercio ligados al uso principal, así como industria para las reparaciones
inmediatas que no requieran estancia prolongada del medio de transporte.

- Tipo de Edificación: Alineada a vial en parcela exenta.
- Edificabilidad: 1 m²t/m²s.
- Ocupación máxima: 100 por 100
- Altura máxima: PB+1

CAPITULO 4.- SISTEMA PORTUARIO

El Sistema General Portuario está constituido por el conjunto de elementos y espacios destinados al
atraque y servicio de embarcaciones marítimas, así como las instalaciones propias del transporte,
comercio y recreo que de dicho uso se derivan.
El régimen de los espacios portuarios se ajustará a lo dispuesto en la legislación específica de la materia.
Se respetará, además, lo que por razones urbanísticas y en ejercicio de las competencias atribuidas por la
Ley del Suelo, se establece en estas Normas y en el Plan de ordenación de Playas que desarrolle las
determinaciones de este Plan General.
Su delimitación se expresa en el plano B "Estructura General" a escala 1:10.000.
Art. 81.- Usos.

60En el puerto pesquero de Marbella, cuya actividad predominante es el uso pesquero y las actividades
relacionadas con la explotación de recursos vivos, se admiten los usos de industria ligada exclusivamente
a la reparación de embarcaciones, almacén comercial en su modalidad de lonja, oficinas,
administración y protección ciudadana y servicios directamente relacionados con las funciones del
puerto respecto al transporte, almacenaje y distribución.
En los puertos deportivos, además de los usos adscritos en el párrafo precedente, se admiten los usos
residenciales en su modalidad de hotelero y vivienda, los de comercio, hostelería, educativo, asistencia
sanitaria y aparcamientos.
Art. 82.- Sujeción a previa licencia municipal.

Los actos de edificación y uso del suelo enumerados en el artículo 1 del Reglamento de Disciplina
Urbanística que se lleven a efecto dentro de los recintos portuarios, estarán sujetos a previa licencia
municipal.
Art. 83.- 61Condiciones de Edificación.

Las instalaciones existentes, sus modificaciones y las de nueva planta se ajustarán a los siguientes valores:
- Altura máxima: 2 plantas ó 7 mts.
- Separación a linderos: 5 mts.
Art. 84.- 62Edificabilidad de los puertos deportivos.
Art. 85. 63Tramitación y aprobación de nuevos puertos deportivos.

1.- Los puertos deportivos forman parte del Sistema General de Comunicaciones. Los nuevos puertos se
clasifican como “S.G. no programado”.
2.- La ejecución de nuevos puertos deportivos requiere la previa aprobación de un programa de
actuación urbanística que se tramitará con arreglo a lo establecido en el título VIII de la normativa de
este plan general.
60 El párrafo primero de este artículo 81 ha sido redactado conforme al contenido del Anexo 2, art. 81, pág. 110 del BOP nº 228 de 28/11/2000,
en el que se publican las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado segundo, punto 8º de la
Resolución del Consejero de 03/06/86 que se cumplimenta.
las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado tercero, punto 10º de la Resolución del Consejero
de 03/06/86 que se cumplimenta.
La ordenación del Puerto Deportivo de Marbella se ajustará a la Ordenanza OS-MB-1 que se recoge en el art. 266 de estas normas, conforme a
la Alegación nº 112 estimada parcialmente, A.D. 03/06/86.
62 Este artículo 84 ha quedado en suspenso conforme a la Resolución del Consejero de 12/03/90, apartado segundo, punto 3.
las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado tercero, punto 10º de la Resolución del Consejero
de 03/06/86 que se cumplimenta.

El PAU establecerá, entre otras determinaciones las siguientes:

a) Condiciones para el cumplimiento de la Ley de Costas.
b) Previsiones para la protección del litoral en general y de las playas en particular, justificándose
mediante los estudios necesarios de dinámica litoral y de evaluación de impacto ambiental.
c) Condiciones para el cumplimiento de la ley de Puertos Deportivos y demás disposiciones vigentes
en la materia.
d) Previsiones para la correcta integración en la estructura urbana del entorno, justificando
pormenorizadamente la resolución de los accesos y redes de servicios, en particular, en lo
referente a abastecimiento de agua y red de saneamiento, que deberá ingerir necesariamente
en el saneamiento integral en aquellos tramos en que éste estuviera totalmente ejecutado.
e) Justificación detallada de la viabilidad de la actuación basada en estudios contrastados de
oferta demanda.
f) Previsiones para el desarrollo de la actuación definiendo y justificando las condiciones de
ejecución, explotación y mantenimiento de la instalación.
g) Estudio económico-financiero detallado y programa para el desarrollo de la actuación.
h) Garantías del exacto cumplimiento de los compromisos que, con arreglo a la Legislación vigente
y a las determinaciones del PAU, se adquieren en relación con el desarrollo de la actuación que
se propone.
3.- Aprobado el PAU, se redactará un Plan Especial que desarrollará las determinaciones de aquel y
ordenará los accesos, aparcamientos, circulaciones, usos, instalaciones y edificaciones previstas en el
puerto pesquero.
4.- Aprobado el Plan Especial, se tramitará el proyecto del puerto y de sus instalaciones y edificaciones
con arreglo a lo previsto en la legislación vigente.

64CAPITULO 4ª BIS.- CENTRO DE DISTRIBUCION DE CARGAS
Art. 85.bis.- Definición.

El Centro de Distribución de Carga, en tanto Sistema General de Comunicaciones, está constituido por los
terrenos e instalaciones destinados a la recepción, almacenamiento y distribución al por mayor de
mercancías de cualquier naturaleza.
El Centro de Distribución de carga, ubicado en Marbella, se define en el plano B "Estructura General" de
este Plan.
Art. 85.ter- Usos y condiciones de la edificación.

Además del uso dominante expresado en el artículo anterior, pueden coexistir los de hostelería, oficinas y
comercio, y excepcionalmente el uso de aparcamiento de vehículos de transporte.
Respecto a la edificación, esta habrá de sujetarse a las siguientes condiciones:
- Tipo de edificación: Exenta, pudiendo adosarse a medianerías existentes o que resulten de las
ordenanzas propuestas, sin poder crear otras nuevas.
- Edificabilidad: 1 m²t/m²s.
- Ocupación máxima: 60%
- Altura máxima: 7,5 m en PB+1
64 Conforme al contenido del Informe 2, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86, se crea un
nuevo capítulo “Capítulo 4º Bis. Centro de distribución de cargas”.

CAPITULO 5.- SISTEMA DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO

Constituye el Sistema General de Equipamiento Comunitario el conjunto de espacios y edificaciones, de
titularidad pública y privada, destinados a la satisfacción de necesidades de tipo cultural, asistencial,
social y religioso.
Como tales se recogen los ya existentes o en ejecución como los que en desarrollo del Plan se
establezcan de nueva construcción.
La delimitación de los elementos del sistema conceptuados como generales se expresa en el plano B
"Estructura General" a escala 1:10.000 y los restantes, esto es, los que tienen la condición de locales, en los
planos de calificación E y F.
Art. 87.- Equipamientos Locales.

El sistema general descrito en el artículo anterior se complementa en el ámbito local, por los suelos y
centros que, de conformidad con las determinaciones de este Plan y de la legislación urbanística, sean
de cesión obligatoria y gratuita por los Planes Especiales, Polígonos de Actuación y Planes Parciales, así
como por los suelos que para tal destino se adquieran mediante expropiación en Actuaciones Aisladas.
65Los planos de calificación definen la localización de los suelos para equipamientos situados en suelo
urbano. Los indicados planos en suelo urbanizable precisan, con carácter indicativo y en la forma que se
indica en el artículo 15 de estas Normas, la localización de algunos suelos para equipamientos, si bien la
ficha de características puede imponer de forma vinculante dicha ubicación para determinados
sectores.
Art. 88.- Equipamiento privado.

Entre los elementos constitutivos del sistema de equipamiento comunitario caracterizado por prestar un
servicio de uso público, el Plan General ha incluido tanto los de titularidad pública como los de titularidad
privada. A tal efecto se declara la posible y necesaria compatibilidad entre la condición de sistema y
titularidad privada en equipamientos tales como educativo, asistencial, cultural, deportivo, recreativo y
espectáculos.
Además de ello, el Plan califica igualmente como equipamiento privado aquellos suelos y elementos que,
de titularidad privada, prestan un servicio privado, esto es, restringido a un grupo de personas bien por
razón del dominio o propiedad de la cosa, bien por la pertenencia a una asociación, club o forma de
organización similar.
Art. 89.- 66Clases y usos.

1.- Los suelos destinados a equipamiento comunitario con las edificaciones, instalaciones y demás
elementos que les sean propios, se clasifican en los siguientes tipos:
a) Educativo (EE): Comprende los centros educativos para cualquier nivel de enseñanza:
Educación Infantil, Primaria, Secundaria Obligatoria y Bachillerato, Formación Profesional,
Universidad Popular, Instituto Politécnico, Centro de Educación Especial, etc.
b) Sanitario (ES): Comprende los centros asistenciales y sanitarios, tales como ambulatorios,
clínicas, hospital, con o sin alojamiento.
c) Deportivo (ED): Comprende los centros deportivos intensivos ya fueren edificados o a cielo
abierto.
d) Cultural-Social (EC): Comprende los siguientes usos:
- Cultural.
- Religioso.
65 El segundo párrafo de este artículo 87 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el

- Alojamiento comunitario: Ciudad del tiempo libre, Residencia de ancianos, Viviendas

tuteladas con sus servicios correspondientes, Albergues, Residencia de colectivos tales
como estudiantes, deportistas, etc...
- Asociativo: Club social, Entidades ciudadanas tales como las Asociaciones vecinales.
- 67Recreativos: Establecimientos de ocio y esparcimiento y espectáculos.
- 68Residencial en colonia municipal (este último será aplicable exclusivamente al S.G.-
E.14 “centro Múltiple Municipal El Angel”).
- Centros de bienestar social sin alojamiento: tales como Centros de participación activa,
Centros de día para atención a diversos colectivos y servicios sociales.
e) Institucional (EI): Comprende los siguientes usos:
- Administración.
- Protección ciudadana.
- Servicios urbanos.
- Cementerios.
2.- El suelo destinado a equipamiento público; educativo, sanitario, deportivo, cultural-social e
institucional, no podrá destinarse a finalidad distinta de la de equipamiento. La mutación de destino
requerirá la modificación del Plan y la previsión de otro suelo para el equipamiento desplazado.
3.- Los suelos afectados a equipamiento público, con independencia del tipo, podrán destinarse a
cualquier uso de carácter público de entre los que se recogen en el apartado 1º de este artículo, en
atención a las necesidades de cada zona y previo estudio justificativo de tal circunstancia. La
justificación que posibilite el cambio de destino deberá valorar la funcionalidad, accesibilidad,
disponibilidad de suelo así como la equilibrada distribución de los usos o tipos de equipamiento que se
propongan en la zona donde se implanten. El cambio de destino del uso de equipamiento no podrá
afectar al estándar, que para el caso concreto, haya podido fijar la legislación urbanística vigente.
4.- Los suelos afectados en su destino y en tanto no se lleva a efecto la construcción de la edificación o
instalación que se requiera, podrán ser utilizados en precario como zonas libres públicas.
5.- En las parcelas de equipamiento privado se admite alternativamente cualquier categoría de
equipamiento, de entre los usos que se recogen en el apartado 1º de este artículo. En caso de cese de la
actividad, el suelo destinado a equipamiento privado no podrá ser destinado a ninguna otra actividad,
salvo si el nuevo uso tuviera igualmente carácter dotacional.
6.- En las parcelas de Equipamientos además del uso indicado en los Planos de Calificación, o el que se
determine por sustitución, se podrá disponer, hasta un máximo del 20% de la edificabilidad máxima
permitida, destinada a cualquier otro uso pormenorizado, excepto los usos de viviendas e industrial, previa
justificación de que coadyuva a los fines dotacionales previstos y a la mejora de las condiciones urbanas
de la zona en la que se inserta. Se podrá autorizar la vivienda familiar de quien custodie la instalación.
En todos los casos se cumplirán las condiciones que, para cada uso, se establecen en estas Normas,
especialmente las relativas a la dotación de aparcamientos.
1.- 70 Las parcelas calificadas para uso de equipamiento público por este Plan General, tanto
directamente por el mismo en suelo urbano, como en suelo urbanizable, por Planes Parciales de
Ordenación, se someterán a las siguientes condiciones de edificación:
- Tipo de edificación: Exenta o alineada a linderos.
- Edificabilidad máxima: 2 m²t/m²s. Para los hospitales y edificios administrativos será la resultante
de aplicar los restantes parámetros.
67 Se introducen estos usos en el apartado 1.d) del artículo 89, conforme a la Modificación nº 9 de las Modificaciones no sustanciales del E.R. a
fin de corregir errores mínimos observados y lograr una trama coherente en los polígonos afectados, aprobada definitivamente el 03/06/86.
68 Se introduce este uso en el apartado 1.d) del artículo 89, conforme a la Modificación Puntual del Plan General sobre el Sistema General SG-E-
14, Colonia del Angel, Expte. MPGOU 20/94, aprobada definitivamente el 04/10/95.
70 El apartado 1 del artículo 90 se ha modificado conforme a la Modificación de la normativa del Sistema General y Local de Equipamiento
Público, Expte. MPGOU 96/07, aprobada definitivamente el 17/04/2007, publicada en el BOJA nº 103 de 25/05/2007 (Este artículo también se
vio afectado en su momento por la MPGOU 141/07, A.D. 02/02/07, que modificaba el apartado 1.b)).

- Altura máxima en número de plantas:

- En general, se fija una altura máxima de PB+3, si bien no podrán superar en más de una
planta la máxima permitida en su entorno urbano. A estos efectos, se entiende por
entorno urbano, el de las parcelas que rodean perimetralmente al equipamiento en
cuestión. Sí la colindancia se produjera con vial o espacio libre público, se tomarán como
referencia las manzanas próximas de su entorno.
- Para los hospitales no se establece altura máxima, debiendo separarse de los linderos en
una distancia igual a la mitad de la altura de cada cuerpo o bloque de la edificación.
- Los estadios y pabellones deportivos podrán alcanzar la altura que requiera la
instalación.
- El equipamiento cultural-social público y el institucional se ajustarán a las necesidades
propias que por motivos justificados requiera el equipamiento, o al valor de los
parámetros de la zona o subzona donde esté enclavado o en colindancia.
- Separación mínima a linderos públicos y áreas libres:
- La edificación podrá alinearse al lindero en el caso de que esta característica se
presente de forma sustancial en su entorno. En caso contrario, deberá ser exenta,
separándose un mínimo de 3 m salvo que por estar ya realizada se sitúe a una distancia
menor. Los sótanos podrán, en todo caso, alinearse al lindero.
En el caso de equipamientos públicos se podrán adosar al lindero con el área libre.
- Separación mínima a linderos privados:
- La edificación podrá adosarse al lindero en el caso de que la parcela colindante esté
edificada en esa misma posición -o lo permita su normativa de aplicación-, con una
altura de igual o menor número de plantas que la construible en la misma.
- En los casos restantes, deberá separarse en una distancia igual a la mitad de su altura,
con un mínimo de 3 m.
- Usos en planta sótano:
- Podrán implantarse en esta situación todos los necesarios para el funcionamiento de la
actividad propia de la instalación dotacional de que se trate, a excepción de los de
residencia o habitación.
Estos parámetros se aplicarán, igualmente, a las parcelas del Sistema Local de Equipamiento Público que
hayan sido determinadas por Planes Parciales, en desarrollo del planeamiento urbanístico general.
En equipamientos públicos de carácter singular por su relevancia urbana, se podrá eximir del
cumplimiento de las condiciones anteriores, a excepción del parámetro de edificabilidad máxima que no
podrá superar en ese caso los 2,4 m²t/m²s, mediante la tramitación de un Plan Especial.
2.- El equipamiento privado consume edificabilidad de la asignada a los polígonos de actuación, sectores
de planeamiento parcial o en régimen transitorio. Asimismo, las parcelas calificadas como equipamiento
privado, estén o no incluidas en los ámbitos de actuación anteriormente referidos, podrán acogerse a
estas condiciones de edificación, si bien mantendrán las condiciones de edificabilidad máxima de 0,5
m²t/m²s en el uso deportivo y 1 m²t/m²s en el resto.
3.- El índice de edificabilidad referido en el número anterior para el equipamiento público es autónomo
con respecto al aprovechamiento de los ámbitos de Polígonos de Actuación, sectores de planeamiento
parcial o en régimen transitorio. Quiere ello indicar que la edificabilidad propia del suelo de equipamiento
es añadida a la bruta asignada a dichas actuaciones. El equipamiento privado, por contra, consume
edificabilidad de la asignada a los mismos ámbitos de actuación.
4.- En el caso de que los equipamientos se implanten como uso alternativo en parcelas que cuenten con
una calificación distinta de la de equipamiento, las condiciones de edificación serán las de la
calificación correspondiente a la parcela donde se localicen. No obstante, podrá aumentarse el
parámetro de edificabilidad, siempre que no se altere el aprovechamiento previsto por el PGOU para la
parcela y quede garantizado que no se ve afectada la edificabilidad global de la zona de suelo urbano
en la que se actúa, y de altura en una planta respecto de la máxima permitida en la parcela, siempre
que no se supere la altura máxima de PB+6+Ático, debiendo justificarse la adaptación al paisaje e
imagen urbana del edificio en el Estudio de Detalle redactado al efecto, conforme al artículo 177 de
estas Normas. Asimismo, serán de aplicación las exenciones previstas al cómputo de edificabilidad en el
apartado 4.e. del artículo 143 de este documento.

CAPITULO 6.- SISTEMA DE AREAS LIBRES

El sistema General de Espacios Libres de este Plan General está constituido por las plazas, parques y
jardines (PJ) y por los parques suburbanos y de protección de la naturaleza (PS).
El Sistema General se complementa, en el ámbito local, por los suelos destinados a zona verde en los
Planes Especiales, Polígonos de Actuación, Sectores de Planeamiento Parcial y régimen transitorio, que
son de cesión obligatoria y gratuita a favor del Ayuntamiento por dichos ámbitos y actuaciones, así como
los suelos con igual destino contemplados en las Actuaciones Aisladas en suelo urbano cuya obtención
requerirá la expropiación de los mismos.
Los elementos constitutivos del Sistema General de áreas libres se definen en el plano B "Estructura
General", sin perjuicio de que asimismo aparezcan representados en el indicado plano, sistemas locales
que, bien por su dimensión o ser el resultado de la agrupación de varios, forman igualmente parte de la
estructura general del Término.
Por su parte los planos de calificación definen en suelo urbano la localización y extensión de los sistemas
locales existentes o de nueva creación existentes en esta categoría de suelo. Para el suelo urbanizable
programado y transitorio la localización de los sistemas locales tiene carácter indicativo en la forma que
se indica en el artículo 15.2.d. de estas Normas.
Art. 92.- Titularidad jurídica del suelo de áreas libres.

Los elementos constitutivos del sistema de áreas libres, tanto locales como los generales, son siempre de
titularidad pública, obteniéndose bien mediante expropiación, cesión gratuita o compensación con
excesos de aprovechamiento.
Con independencia a los anteriores puede existir, y el Plan así lo reconoce, zonas verdes o áreas libres de
carácter privado, que se definen en el plano E "Calificación" con la trama que especifica la leyenda del
plano. Estas zonas verdes o áreas libres de carácter privado son independientes de las reservas mínimas
obligatorias exigidas por este Plan y por la Ley del Suelo, por lo que su existencia no puede suponer, en
ningún caso, restricción de aquellos otros.
Art. 93.- Plazas, Parques y Jardines Urbanos (P.J).

Son plazas los espacios abiertos dotados de un cierto mobiliario urbano como bancos, fuentes, casetas de
música, con existencia aislada de jardines y arbolado pero con predominancia de espacios libres,
destinados al reposo y esparcimiento de la población.
Son parques y jardines urbanos los espacios arbolados o ajardinados destinados al esparcimiento público,
protección y aislamiento de la población, o a la mejora de las condiciones ambientales de una zona,
caracterizados por contraposición con el parque suburbano, por la estrecha vinculación con la
edificación circundante y su carácter de elementos estructurales de la trama urbana de la ciudad, en el
caso del parque, o del barrio en el supuesto de jardín.
Art. 94.- 71Condiciones de uso de las plazas, parques y jardines urbanos.

1.- El uso básico y característico de las plazas, parques y jardines urbanos es el de espacio libre aunque
como tal adopte diversas modalidades, ya sea el de espacio pavimentado, ajardinado, arbolado o mixto.
En el diseño de las zonas verdes se priorizará dar valor al componente paisajístico e integrador con el
entorno.
Es necesario garantizar que la forma, superficie y localización de las zonas verdes sean adecuadas para
que éstas cumplan sus funciones, buscando la creación de zonas de sombra. Se perseguirá una
distribución no geométrica de las mismas. En las zonas verdes la vegetación autóctona representará una
parte significativa de la vegetación total, que no requieran especiales cuidados o mínimas labores de
mantenimiento y especialmente que estén adaptadas a las características pluviométricas de la zona
71 Este artículo 94 se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art. 94, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86. Posteriormente se modifican los apartados 1 a 3 y se incluyen dos nuevos apartados según documento de

donde se proyecta. Además, se priorizará la elección de especies generadoras de sombra, no

alergénicas y de bajo requerimiento hídrico.
La conservación, mantenimiento y adecuada utilización de dichos espacios conlleva la disposición de los
elementos de mobiliario urbano y de servicio, tales como: fuentes, templetes de música, elementos para
juegos infantiles, kioscos, urinarios, caseta de guarda de materiales o de vigilancia, etc., que requiera el
espacio de que se trate.
2.- En plazas y parques y jardines mayores de 5.000 m² se admiten como usos compatibles los usos
deportivos, de aparcamiento, cultural, religioso y hostelería y sujetos a las siguientes condiciones:
a) La ocupación máxima permitida por el conjunto de dichos usos no podrá superar el 20% de la
extensión total del parque o jardín.
b) Las instalaciones deportivas serán siempre descubiertas.
c) Para su implantación se requerirá la formulación de un Proyecto Ordinario de Obras de
Urbanización.
d) El espacio o establecimiento destinado al uso de hostelería, podrá ocupar una superficie
máxima de 250 metros cuadrados por cada fracción de 5.000 m² del espacio total del parque o
jardín, de los cuales el 50% podrá ser cubierto (incluyendo las pérgolas) con una altura máxima de
3,50 metros. En el caso de que se implante más de un espacio o establecimiento destinado al uso
de hostelería, estos deberán respetar una separación mínima entre ellos de 250 m.
3.- Las plazas y parques y jardines menores de 5.000 m², podrán albergar también como usos compatibles
los de aparcamiento y hostelería, que estarán sujetos a la limitación de no ocupar más de 15 por 100 del
espacio total del parque o jardín, donde deberán quedar incluidas tanto las instalaciones cubiertas
destinadas a uso compatibles como las descubiertas. La superficie máxima construida destinada al
establecimiento de hostelería deberá ajustarse a las condiciones establecidas en el anterior apartado
2.d).
4.- Las actividades ocasionales o extraordinarias que conforme a la legislación vigente en la materia
puedan autorizarse no estarán sujetas a las condiciones de ocupación definidas en los apartados 2º y 3º
de este artículo.
5.- Se admite el uso de aparcamiento público en el subsuelo de las plazas pavimentadas y ajardinadas. En
caso de que exista arbolado deberá conservarse.
Igualmente, se admite este uso de aparcamiento público en el subsuelo de parcelas calificadas como
parques y jardines urbanos que no se encuentren ejecutadas, siempre que no se afecte el arbolado
existente, conforme a sus normas de protección, y que la nueva ordenación garantice en superficie el
predominio de zonas arboladas.
Los garajes que se edifiquen para albergar este uso deberán mantener una separación mínima de 3 m
con los linderos privados y públicos edificables cuyas ordenanzas requieran una separación a dichos
linderos.
Se podrá disponer en superficie aquellas instalaciones imprescindibles para el buen funcionamiento de
estos garajes, tales como accesos peatonales y rodados y las de extracción y renovación del aire,
computando dentro de los porcentajes recogidos en los apartados 2 y 3 de este artículo destinados a
otros usos compatibles. Las edificaciones e instalaciones cubiertas que se requieran podrán tener una
altura máxima de 1 planta, (3,50 m) manteniendo una separación mínima de 3 m con los linderos privados
y públicos edificables cuyas ordenanzas requieran una separación a dichos linderos.
Art. 95.- Parques suburbanos y de protección de la naturaleza. (P.S.)

Son parques suburbanos de protección de la naturaleza aquellos elementos pertenecientes al sistema
general de áreas libres caracterizados por la considerable extensión superficial que alcanzan y por estar
situados fuera de los núcleos de población que, además, en algunos supuestos se sitúan sobre los suelos
de alto valor medio ambiental, ya sea por existencia de dunas, espacios arbolados, etc. lo que
consecuentemente determina que su destino sea el esparcimiento y reposo de la población en unos y la
preservación de las características naturales en otros sin perjuicio de su utilización adecuada a su
naturaleza.
Art. 96.- Condiciones de uso de parques suburbanos y de protección de la naturaleza.

En estos parques, habida cuenta del carácter con que se les dota y de las características naturales del
suelo donde se asientan, únicamente se permite el uso propio de área libre, incluso sometido a cierta
restricción si de su utilización pudieran derivarse daños o perjuicios medioambientales, y
excepcionalmente el uso de aparcamiento ligado a la utilización del parque y nunca como
complemento de urbanizaciones colindantes y en la proporción mínima que fuera menester.
Art. 97. 72Reserva mínima de áreas libres en planes parciales.
72 Se suprime este artículo 97 conforme al contenido del Informe 2, art. 97, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las
NNUU del PGOU´86, puesto que su contenido no es sino reproducción del artículo 273, siendo más adecuada su regulación en el Título VII
“normas del suelo urbanizable programado”.

CAPITULO 7.- SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIO
Art. 98.- 73Definición.

Se denomina así al conjunto de elementos de infraestructura básica, tales como abastecimiento de agua,
saneamiento, eliminación de residuos sólidos y abastecimiento de energía eléctrica, destinados a la
satisfacción de las necesidades de la población y de las actividades productivas o de cualquier otra
índole que se asiente en el término municipal.
Dichos elementos son complementados a escala local por aquellas redes de distribución de las
infraestructuras citadas destinadas a procurar en dichos ámbitos la satisfacción de las necesidades
generadas por la vivienda, industria o actividad de cualquier otro signo.
Los elementos del Sistema General de Infraestructura Urbanística son las señaladas en el plano B
"Estructura General" y en los planos I 1 y 2; J 1, 2, 3, 4, 5 y 6 de este Plan General.
Forman parte del Sistema General de Infraestructuras de Servicios las edificaciones anexas destinadas a
servicios complementarios e instalaciones industriales, necesarias para la explotación de estas
infraestructuras, tales como almacenes de material, garajes para maquinaria, talleres, oficinas, comedores
y centros de formación del personal, vivienda guardería etc.
Las condiciones de edificación de estas edificaciones anexas serán las establecidas, con carácter
general, para las parcelas calificadas con uso de equipamiento público por este Plan General.
Art. 99.- 74Clases.

- Abastecimiento de agua: Captaciones, almacenamiento (embalses y depósitos) tratamiento y redes de
distribución a los núcleos y las generales internas a los mismos.
- Saneamiento: Colectores internos a los núcleos, colectores generales de los núcleos, centros de
depuración y vertido.
- Eliminación de residuos sólidos: Vertederos de residuos no peligrosos, centros de tratamiento, puntos
limpios municipales.
- Abastecimiento de energía eléctrica: Centros de producción, redes de distribución y centros de
transformación.
- Alumbrado público: Asociado a las vías interurbanas y urbanas, así como a los restantes sistemas.
- Abastecimiento de combustibles gaseosos para uso doméstico: Centros de producción y redes de
distribución.
- Conducciones de combustibles de uso industrial: Centros de recepción y redes de distribución.
- Servicio telefónico y telegráfico: Centrales de servicio y redes de distribución.
Art. 100.- Titularidad.

75La titularidad y dominio serán siempre públicos sin perjuicio de las concesiones que para la explotación
de determinados elementos puedan otorgarse sometidas siempre al control de la Administración.

Por zonas de protección se entiende el suelo que, por razón de su inmediación a un elemento de este
sistema y su vinculación con el, no puede ser edificado. Su magnitud se acomodará a las siguientes
medidas:
- 10 metros a cada lado de la franja que determina el trazado de grandes canalizaciones de
servicios y conducciones especiales.
73 Párrafos 4º y 5º introducidos en Expte. 2018PLN00167 de Innovación del PGOU (Expte. HELP 2019/341), Subestación Eléctrica en el Polígono
Industrial de San Pedro con A.D. de fecha 21/12/2022 BOP. Nº 206 de 26/10/2023.
75 Este artículo 100 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 100, pág 103 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se

- 5 metros medidos de igual manera para otros tipos de canalizaciones e infraestructura generales
de servicio.
En todo caso, las indicaciones zonas de protección lo son con independencia de lo dispuesto en la
legislación específica de la materia.
Art. 101. Bis.- 76Condiciones particulares de los nuevos Sistemas Generales SG-I-22 y SG-I-23.
La subestación eléctrica se construirá integrada dentro de un edificio debidamente protegido y aislado.
La edificación se deberá adaptar a las condiciones particulares de la edificación de la zona IND-2,
establecida en las Normas Urbanísticas del Plan General, salvo en la altura que se ajustará a las
necesidades propias de la subestación, evitando medianerías vistas.
Las instalaciones de conexión entre la Red de distribución y la Subestación, y entre ésta y la red de Media
Tensión serán subterráneas.
No se autoriza el tendido de líneas eléctricas aéreas sobre las edificaciones industriales.
Las edificaciones destinadas a los servicios operativos de las redes de infraestructuras se adaptarán a las
condiciones particulares de la edificación de la zona IND-2 establecidas en el Plan General, salvo la
edificabilidad máxima que será la indicada para los equipamientos públicos.
76 Artículo introducido según Exte. 2018PLN00167 de Innovación del PGOU (Expte. HELP 2019/341), Subestación Eléctrica en el Polígono
Industrial de San Pedro con A.D. de fecha 21/12/2022 BOP. Nº 206 de 26/10/2023.

NORMATIVA. TITULO IV NORMAS DE URBANIZACIÓN Y ALINEACIONES
TITULO IV: NORMAS DE URBANIZACION Y ALINEACIONES
CAPITULO 1.- DISPOSICIONES GENERALES.
Art. 102.- Definición y tipos de urbanización.

Las obras y actuaciones que tengan por objeto la urbanización del suelo en sus diversas categorías para
la ejecución de las determinaciones del planeamiento se llevará a efecto previa formulación de un
Proyecto de Urbanización. Cuando dichas obras y actuaciones se lleven a cabo por la Administración se
denominarán Proyectos Públicos de Urbanización. Las actuaciones aisladas o sectoriales de reducida
dimensión e importancia que no precisen la formulación de un Proyecto de Urbanización, podrán
acometerse mediante la formulación de un Proyecto de Obras de Urbanización.
El Proyecto de Urbanización, en tanto que documento técnico, respetará las determinaciones del
planeamiento que desarrolle no pudiendo sino efectuar las adaptaciones exigidas por las características
del suelo o subsuelo.
Las obras a incluir en el proyecto de urbanización, que serán descritas con precisión tal que permitan su
ejecución por técnico distinto al autor, serán las descritas en el artículo 70 del Reglamento de
Planeamiento según la naturaleza de la actuación pretendida y contendrá los documentos que señala el
artículo 68 de la indicada norma reglamentaria.
Art. 103.- Determinaciones sobre la urbanización.

Los instrumentos de planeamiento, a los efectos de ordenación del territorio planeado u ordenado y los
Proyectos de Urbanización, así como los Proyectos de Obras de Urbanización, a los efectos de ejecución
material, se atendrán a las determinaciones técnicas que se contienen en los capítulos siguientes sobre
espacio viario, áreas libres, equipamiento, infraestructuras de servicios y energía eléctrica.
Art. 104.- Pliego de condiciones Técnicas.

En desarrollo de las normas técnicas de urbanización que incluyen en este título, el M.I. Ayuntamiento de
Marbella podrá confeccionar y aprobar uno o varios pliegos de condiciones técnicas donde con mayor
precisión se definan aspectos referidos a las condiciones de ejecución de las obras de urbanización, así
como la documentación adicional que se juzgue necesaria para la completa inteligencia del Proyecto.

CAPITULO 2.- DETERMINACIONES SOBRE EL ESPACIO VIARIO

Es objeto de regulación en este capítulo las condiciones de diseño, trazado y pavimentación de la red
viaria primaria, secundaria y local, según la jerarquía viaria establecida en el capítulo correspondiente al
Sistema General Viario, del carril para bicicletas y de los suelos para aparcamientos.
Art. 106.- Condiciones de diseño de la red viaria.

1.- Anchura mínima de calzada más acera.
a) El ancho mínimo de la red viaria incluida en el perímetro del suelo urbano definido en este Plan
General, será definido en el plano H "Alineaciones y Rasantes".
b) Estas Normas señalan para algunas vías, especialmente determinadas, la anchura mínima de la
calzada y de las aceras según resulta de las secciones tipos que se acompañan al final de este
capítulo.
c) La anchura mínima de las demás vías primarias, secundarias y locales que deben formularse y
ejecutarse en los ámbitos territoriales comprensivos de Plan Especial, Polígono de Actuación y
Plan Parcial, se acomodarán a las dimensiones resultantes de las secciones tipos que se unen a
este capítulo.
2.- 77Ancho mínimo entre alineaciones.

a) La latitud mínima entre alineaciones en suelo urbano será la definida en el plano H
"Alineaciones y Rasantes".
b) La anchura mínima entre alineaciones para las vías existentes cuya alineación no esté
comprendida en el plano H, será, según el tipo de vía, la siguiente:
- Vías primarias: 12 mts.
- Vías secundarias: 8 mts.
- Vías locales: 7 mts.
c) La anchura mínima entre alineaciones para las vías de nueva creación será, según el tipo de
vía, la siguiente:
- Vías primarias: 18 mts.
- Vías secundarias: 14 mts. más las bandas aparcamientos anejos a la red viaria.
- Vías locales: 10 mts. más las bandas aparcamientos anejos a la red viaria.
Excepcionalmente, para las vías locales, se podrá establecer hasta un límite de anchura mínima
de 7 mts. reguladas mediante el instrumento de planeamiento correspondiente, en base a una
serie de parámetros técnicos y urbanísticos tales como: la longitud del viario, el número de
viviendas a las que da acceso, la existencia de arbolado que se deban conservar.
3.- 78Ancho mínimo de las vías pecuarias.

La latitud mínima de las vías pecuarias existentes en el Término Municipal es la que legalmente le
corresponde.
La representación gráfica de las vías pecuarias y de su latitud se expresan en el plano K "Estructura y
Jerarquía viaria". Las vías que, no formando parte del dominio público pecuario, este Plan implanta como
de conexión entre dos puntos de la vía pecuaria o como rectificación del trazado de esta última, tendrán
la latitud definida en el plano H.
4.- Alineaciones de las vías básicas intermunicipales.
77 Apartado 2.b) modificado y nuevo apartado c) introducido, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
78 El apartado 3 del artículo 106 se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art. 106, pág 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificado en el documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

La separación de la edificación con respecto a las vías de esta categoría será la que define el plano H de
este Plan General. Para la parte de estas vías que por no estar incluidas en suelo urbano no se señalaran
alineaciones, la edificación habrá de disponerse respetando las zonas de protección establecidas para
cada vía según se expresa en el capítulo correspondiente del sistema General Viario.
5.- 79Anchura del carril bici.

Se diseñará el carril bici con un ancho constante según los siguientes parámetros:
- De un sólo sentido entre 1,40 y 2,00 mts.
- De dos sentidos entre 2,50 y 3,00 mts.
Dichos carriles bici se ajustarán a las determinaciones del Plan Director de Bicicleta Municipal que
redactará el Ayuntamiento.
Art. 107.- Condiciones de diseño de las aceras.

Se establece un ancho mínimo de aceras para todo tipo de vías que no podrá ser inferior a 2 mts Como
excepción a esta regla general, solo se admite un ancho no inferior a 1,5 mts para la vía secundaria de 8
mts y para las vías locales cuyo diseño excluye las aceras.
La proporción del espacio viario que ha de dedicarse a acera se regula en función de la latitud del tipo
de vía de que se trate y con arreglo a las secciones tipo que se establecen al final de este capítulo.
Art. 108.- 80Mobiliario urbano del espacio viario.

Para nuevos trazados de vías unidireccionales de anchura igual o superior a 10 metros será obligatorio la
plantación de arbolado, debiendo respetar las condiciones básicas de accesibilidad (anchura libre de
paso no inferior a 1,80 m y altura libre de paso no inferior a 2,20 m). De no ser posible, dichos elementos se
ubicarán sobre la zona de aparcamiento de la vía de que se trate.
Para cualquier tipo de vía de anchura igual o superior a 12 mts será obligatorio la plantación de arbolado
y la instalación de bancos y papeleras, elementos que habrán de respetar la regla establecida en el
párrafo siguiente:
La plantación de árboles y la instalación de demás mobiliario urbano habrán de respetar necesariamente
un gálibo libre de acera no inferior a 2 mts De no ser posible, dichos elementos se ubicarán sobre la zona
de aparcamiento de la vía de que se trate.
Art. 109.- 81Condiciones de diseño para aparcamiento.

1.- El tamaño de la celda de aparcamiento aneja a la red viaria será de 2,00 mts por 5,00 mts mínimo,
disponiéndose preferentemente en cordón. Las secciones tipos que se incluyen al final de este capítulo
expresan la proporción ideal de la disposición y número de plazas de aparcamiento en función del tipo
de vía de que se trate.
2.- El tamaño mínimo de las plazas de aparcamiento en viario público dispuestas en batería será de 2,50
mts. por 5,00 mts. y en oblicuo de 2,50 mts por 5,50 mts.
3.- La implantación de las bandas de plazas de aparcamiento, en vías secundarias y locales anejas a las
aceras, dejará libre las proximidades a las intersecciones, respetando las siguientes distancias mínimas,
medidas desde la esquina de la intersección hasta la línea de bordillo de la primera plaza:
- Vías Secundarias: 8 mts.
- Vías locales: 6 mts.
4.- Los conjuntos de plazas de aparcamiento habrán de diseñarse de forma que eviten la creación de
vacíos urbanos o fuertes impactos visuales a cuyo efecto se plantará arbolado y se instalarán los demás
elementos de mobiliario urbano que requieran.
79 Modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
80 El artículo108 se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art. 108, pág 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP
nº 44 de 04/03/2024).

Art. 110.- Condiciones de trazado de la red viaria.

1.- Trazado en planta.
a) Para las vías primarias se adoptarán radios mínimo de 80 mts y para las secundarias de 30 mts.
En calles locales el radio mínimo será el de maniobras de vehículos.
b) En el cuadro siguiente se relaciona la velocidad específica con el peralte y el radio mínimo:
VELOCIDAD RADIO MINIMO (m)

NORMAL (PERALTE 4%) MÍNIMO (PERALTE 7%)
80 300 250
70 240 180
60 150 130
50 100 80
40 70 50
30 30 30
En zonas urbanas (casas y suelo consolidado) no se adoptarán curvas de transición. Para el viario
primario cuando la curva sea superior a 200 mts se utilizarán preferentemente transiciones con
curvas circulares (curvas de tres centros) con una relación entre radio máximo y mínimo
recomendable de 2 ó 3 veces.
c) Las distancias mínimas de visibilidad y de parada serán las siguientes en función de la
velocidad específica:
V. ESPECÍFICA (Km/H) DISTANCIA DE PARADA (m).

80 110
20 90
60 70
50 50
40 30
30 20
d) Los radios de un encuentro de calles en T serán como mínimo de 7 mts en encuentro entre
calles secundarias. De 10 mts entre secundarias y primarias, y de 12 mts entre primarias. Los cruces
con la red básica intermunicipal (previstos en el P.G.O.U.) se atendrán a la Instrucción de
carreteras.
No se diseñarán curvas horizontales tras cambios de pendientes pronunciadas.
2.- Trazado en alzado.
a) Pendientes.
En las vías primarias la pendiente aconsejable es de 4-6%, excepcionalmente y en tramos cortos
se podrá llegar al 8%.
En las vías secundarias la pendiente media será 6-8%, pudiendo llegar en casos excepcionales al
10%.
En las locales se podrá alcanzar excepcionalmente el 12-14% en tramos cortos adoptando
medidas de seguridad del tipo pavimentos antideslizantes.
En aceras y calles peatonales se procurará no superar el 6% de pendiente máxima, pudiendo
llegar excepcionalmente al 8%. En el caso de pendientes superiores al 6% se colocarán
pavimentos antideslizantes. Por encima del 10% se diseñarán escalinatas o rampas.
En cualquier tipo de vía se procurará no bajar del 1% para facilitar el drenaje.
En carril-bici la pendiente máxima será del 5%; excepcionalmente el 7% en tramos muy cortos.

b) Acuerdos verticales.
Se evitarán acuerdos verticales y mesetas horizontales de escasa entidad.
En todo cambio de pendiente de la rasante es necesario disponer de curvas de transición
vertical. El parámetro Kv se regulará en función de la velocidad específica.
V. ESPECÍFICA 80 70 60 50 40 30
ACUERDO CONVEXO 3500 2500 1400 750 300 150
ACUERDO CÓNCAVO 2500 2000 1000 600 200 100
En vías primarias se diseñarán para velocidades específicas de 50-60 Km/H., y en la secundaria
para 30-40 Km/H.
c) Gálibos y obstáculos.
Con carácter general se eliminarán los obstáculos para el tránsito de minusválidos.
El gálibo para pasarela y enlaces será de 4,50 mts.
Art. 111.- Condiciones de Pavimentación.

1.- Del viario: para cada categoría de vías se adoptarán las soluciones mínimas especificadas en el
cuadro adjunto al final de este artículo, pudiendo ser el firme rígido o flexible. En las calles del casco
antiguo de Marbella se adoptará necesariamente el firme rígido y también en aquellas designadas como
calles de convivencia peatón vehículo donde no se dispondrán aceras.
2.- Aceras y calles peatonales: En aceras se empleará una capa de H-125 de 10 cms de espesor sobre la
explanada compacta de 100% proctor modificado.
El pavimento será definido en el Pliego de Condiciones municipal, debiendo emplearse calidades
superiores (adoquín, macerí o similar) en plazas y calles peatonales del centro antiguo y sus ensanches.
3.- Aparcamientos en vía pública: Se empleará una base de zahorra S-1 ó S-2 de 30 cms de espesor y un
pavimento de hormigón H-150 de 20 cms de espesor.

CUADRO SOBRE CONDICIONES DE PAVIMENTACION DEL VIARIO

CASCOS URBANOS
TIPO DE VIA: PRIMARIAS SECUNDARIAS

FLEXIBLE SUB-BASE: 25 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2. 20 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2.
BASE: 20 cms DE MACADAM. 15 cms DE MACADAM.
PAVIMENTO: AGLOMERADO EN AGLOMERADO AGLOMERADO EN CALIENTE 6
EN CALIENTE 5 cms DE CAPA cms S-12 ó S-20.
INTERMEDIA g-20 y 3 cm EN
RODADERA S-12 o S-20.
RIGIDO BASE: 30 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2. 30 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2.
PAVIMENTO: 25 cms de H-150 20 cms DE H-150
MIXTO BASE: 20 cms de H-150
PAVIMENTO: AGLOMERADO EN CALIENTE 5 cms
S-12 ó S-20.
URBANIZACIONES
TIPO DE VIA: PRIMARIAS SECUNDARIAS

FLEXIBLE SUB-BASE: 25 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2. 20 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2.
BASE: 20 cms DE MACADAM. 15 cms DE MACADAM
ASFÁLTICO.
PAVIMENTO: AGLOMERADO EN CALIENTE 5 cms DOBLE TRATAMIENTO
DE CAPA INTERMEDIA g-20 y 3 cm SUPERFICIAL.
EN RODADERA S-12 o S-20.
RIGIDO BASE: 30 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2. 30 cms DE ZAHORRA S-1 ó S-2.
PAVIMENTO: 25 cms DE H-150 20 cms DE H-150
Si el C.B.R. de la explanada es inferior a 5, el suelo se estabilizará con grava, cemento o similar.

CAPITULO 3.- DETERMINACIONES SOBRE LAS AREAS LIBRES

Se regulan en este capítulo las condiciones de diseño de los espacios destinados a áreas libres en los
ámbitos de los Planes Especiales, Planes Parciales y las condiciones de urbanización de los indicados
espacios sobre cualquier tipo de actuación.
Las normas que a continuación se expresan se complementan a su vez con las localizaciones de carácter
indicativo instituidos por este Plan para determinados sectores de suelo urbanizable programado y con las
determinaciones sobre espacio de áreas libres para los sectores de planeamiento ubicados en
proximidad con el medio litoral de conformidad con las medidas de protección establecidas en el
capítulo correspondiente.
Art. 113.- Condiciones de diseño.

1.- La localización de los terrenos de cesión obligatoria con destino a áreas libres y equipamientos en los
suelos con desarrollo de vivienda en modalidad de ensanche de las poblaciones se determinará con
arreglo a las siguientes directrices:
a) Los terrenos destinados a recibir las áreas libres y equipamientos tanto particulares como de
cesión obligatoria, tendrán localización agrupada y central en el área de la actuación.
b) La forma y dimensiones de las parcelas donde se ubiquen responderá a las de la trama urbana
dispuesta para el conjunto de la actuación, cumpliendo en la misma el papel de agentes
estructurantes de organización funcional y ambiental.
c) Los citados terrenos para equipamientos se organizarán precisamente alrededor de las áreas
libres (jardines y áreas de juego para niños), de forma que las calles perimetrales a éstas
constituirán su acceso principal.
Los suelos con desarrollo de vivienda de uso turístico, así como las industriales e industriales-comerciales se
ajustarán a lo dispuesto en las letras b y c de este mismo número.
2.- Aptitud de los terrenos.
82Los terrenos destinados a áreas libres, en los sectores de planeamiento con desarrollo de vivienda en
modalidad de ensanche de las poblaciones, presentarán una pendiente media máxima inferior al 20%;
siendo, al menos, la mitad de la superficie total de los mismos de pendiente absoluta inferior al 10%. En
particular, para los destinados a parques infantiles, la pendiente absoluta máxima será inferior al 5%.
En los terrenos destinados a la edificación de los equipamientos públicos, la pendiente máxima absoluta
no podrá exceder del 15%. Dicha condición será igualmente aplicable a las parcelas destinadas a la
reserva del 10% del aprovechamiento medio del sector.
Art. 114.- Condiciones de urbanización.

1.- Servicios.
Estos terrenos habrán de ser dotados de todos los servicios urbanísticos necesarios, adecuados al uso e
intensidad a que correspondan, así como organizados y diferenciados sobre red viaria completa y
asimilada a la trama del resto de la urbanización y a la del núcleo urbano del que ésta se supone
extensión, en su caso.
2.- Elementos de urbanización.
a) Los terrenos reservados para jardines, dentro del sistema de áreas libres, presentarán, como
mínimo, los siguientes requisitos:
- Calidad mínima apropiada para la plantación de las especies vegetales.
- Soleamiento adecuado en relación con la edificación circundante.
b) El ajardinado de los terrenos citados se determinará con referencia a las siguientes
características, que habrán de ser reflejadas en el correspondiente capítulo presupuestario:
82 El primer párrafo del apartado 2 del artículo 113 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 113.2, pág. 104 del BOP nº 228
de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86.

- Porcentaje de superficie plantada de vegetación (mínimo 50% del total).

- Relación de la anterior con las superficies de pendiente elevada.
- Relación adecuada entre número y tipo de elementos de arbolado, arbustos, plantas e
hierbas o praderas.
- Descripción del porte y número de arbolado/100m².
- Determinación de la edad, o porte, mínimos de plantación del arbolado.
- Caudal mínimo de riego, instalación necesaria (según especies).
- Condiciones mínimas de terminación del resto de la superficie no plantada: subbase,
material de acabado, compactación, (o ensolado), drenaje.
- Referencia a compatibilidad con aparcamientos y otros usos alternativos, incluyendo:
drenaje, sub-base, material de acabado, compactación, especies arbóreas, tipo, porte y
nº/m²., edad de plantación (y porte), disposición geométrica, circulaciones, etc...
c) Los terrenos con destino a áreas de juegos para niños (parques infantiles) habrán de ser
dotados según las siguientes condiciones, que habrán de ser reflejadas, igualmente, en el
correspondiente capítulo presupuestario:
- Drenaje, sub-base, material de acabado, compactación.
- Vallado con material de características diáfanas y consistencia rígida.
- Mobiliario, con la instalación de elementos de juego tales como: columpios, toboganes,
fosos de arena, entramados de barras, plataformas giratorias, etc.; con fijación del
número mínimo de elementos por cada 100 m².
d) El Plan reflejará en el capítulo y planos de información el arbolado preexistente, estableciendo
las condiciones para su conservación.

CAPITULO 4.- DETERMINACIONES SOBRE LAS INFRAESTRUCTURAS BASICAS
Art. 115.- Disposición General sobre Dimensionamiento de Redes.

Los Proyectos de Urbanización recogerán la obligatoriedad establecida por esta Normativa, de que las
redes de Saneamiento y Abastecimiento internas se dimensionen teniendo en cuenta la afección de las
restantes áreas urbanizables existentes o programadas, que puedan influir de forma acumulativa en los
caudales a evacuar, o en la presión y caudales de la red de abastecimiento y distribución, con el fin de
prever la progresiva sobresaturación de las redes, y los inconvenientes ocasionados por modificaciones no
consideradas en las escorrentías.
Art. 116.- Normalización de elementos.

83A efectos de la normalización de secciones, materiales, calidades y piezas especiales a utilizar, el
Ayuntamiento establecerá las permitidas y sus condiciones en un Pliego de Condiciones Técnicas
Generales, cumpliéndose en todo caso las condiciones particulares especificadas por las Entidades
suministradoras de servicios.
Art. 117.- Sobre la red de abastecimiento. Caudales mínimos.

Toda actuación urbanística sobre cualquier clase o categoría de suelo requerirá para su viabilidad la
disposición de un caudal suficiente para atender las necesidades de abastecimiento que la actuación
demande que, como dotación mínima, será la siguiente:
- 84En núcleos urbanos y sectores de ensanche de los mismos, 250 l. hab/día.

- En urbanizaciones turísticas, se considerarán como mínimo 250 l. hab/día para usos
exclusivamente domésticos. Se justificará de modo independiente la demanda estimada para el
resto de usos incluyendo el riego de jardines públicos y privados, a los efectos del
dimensionamiento de la red de distribución y de la justificación del caudal disponible. En ningún
caso resultará una dotación global inferior a los 400 l/hab/día.
- 1 litro por segundo y hectárea bruta en los suelos industriales y comerciales.
La disposición del caudal para abastecimiento deberá acreditarse documentalmente bien provenga
éste de captación propia, de derivación de conducción o red establecida con anterioridad.
Art. 118.- Condiciones de Potabilidad.

85El agua de abastecimiento en cualquier tipo de actuación deberá cumplir las condiciones de
potabilidad del Código Alimentario, así como las instrucciones que a este fin impongan los organismos
competentes, disponiéndose y justificándose las medidas correctoras que en su caso sean procedentes.
Art. 119.- Almacenamiento y capacidad de los depósitos.

86En núcleos de población y urbanizaciones se dispondrán depósitos que garanticen la regulación y
presión en la red de distribución interna, salvo que el abastecimiento esté garantizado por la red
municipal. Estos depósitos tendrán como mínimo capacidad para 250 l./hab. y su estanqueidad estará
garantizada tanto por los materiales empleados en su construcción como por las condiciones de su
conservación.
Independientemente de lo dispuesto en la legislación, se recomienda con carácter general la disposición
de aljibes en edificación plurifamiliar con capacidad de 1 m3 por alojamiento.
83 El artículo116 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 116, pág 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86.
86 Los párrafos primero y segundo de este artículo 119 se han modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 119, pág. 104 del BOP nº
228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86.

Cuando se trate de alojamientos turísticos se estará a lo dispuesto en el Decreto 3787/1970, de 19 de

diciembre, sobre requisitos mínimos de infraestructura para alojamientos turísticos.
Art. 120.- 87Características de la Red de Abastecimiento de Agua Potable.

La red de distribución se dimensionará considerando las características de la urbanización,
recomendándose las redes malladas. El diámetro mínimo en la red será de 100 mm y en caso de que
sobre las tuberías se vayan a colocar hidrantes, el diámetro mínimo de la tubería será 150 mm. Las
canalizaciones estarán constituidas por tuberías de fundición dúctil.
La presión de servicio mínima en los puntos más desfavorables será de 10 m.c.a. No deberán superarse
presiones de 60 m.c.a. Se colocarán los elementos de valvulería adecuados para el correcto
funcionamiento hidrodinámico de la red.
En urbanizaciones, se preverá una acometida domiciliaria por cada dos parcelas como máximo.
La red de distribución discurrirá bajo acerado o zona verde, siendo el cubrimiento mínimo de 80 cms; si
esto no es posible se adoptará la protección necesaria. Se cuidarán especialmente los materiales de
relleno de zanjas así como su consolidación.
Se colocarán bocas de riego a distancias no superiores a 100 m. Análogamente cada urbanización o
sector de planeamiento que se urbanice dispondrá de los hidrantes contra incendios que resulten
necesarios según la Normativa específica vigente.
Se recomiendan las mejores técnicas disponibles para el sistema de riego, tales como el riego por goteo,
el reaprovechamiento de las aguas pluviales, estudios de minimización del consumo de agua o el uso de
domótica en la aplicación eficiente de riego y en general cualquier tipo de medida tendente a reducir el
consumo de agua potable en este uso.
Para los nuevos desarrollos se preverá la conexión con las redes principales de agua reciclada siempre
que estas se encuentren a menos de un kilómetro de distancia de los ámbitos a desarrollar y, en todo
caso, se estudiará la posibilidad de utilización de aguas regeneradas para el riego de las zonas verdes.
Art. 121.- Características y dimensionamiento de la red de saneamiento.

1.- El sistema será separativo siempre que haya posibilidad de vertido a cauces públicos o a red general
que sea igualmente separativa. En caso contrario la red será unitaria permitiéndose la instalación de
aliviaderos de aguas pluviales convenientemente diseñados.
2.- 88En áreas de baja densidad de edificación la red de drenaje de aguas pluviales, previa justificación
podrá discurrir en superficie mediante los elementos de canalización adecuados hasta su vertido a los
cauces naturales.
3.- El dimensionamiento de la red de saneamiento de aguas residuales se determinará en función del
caudal de abastecimiento, exceptuado el correspondiente al riego de las zonas verdes, repartiendo el
consumo en diez horas. Para dicho dimensionamiento igualmente habrá de considerarse el caudal
proporcionado por las cámaras de descarga que como mínimo será de 20 litros por segundo, y que
habrán de situarse obligatoriamente en cabeceras de ramales si la pendiente del conducto es inferior al 2
por 100.
4.- La red de saneamiento de aguas pluviales se dimensionará considerando a períodos de retorno
mínimo de 10 años, que deberá aumentarse a 25 años si por la localización de la actuación son
previsibles serios daños por avenidas.
5.- Las redes se diseñarán de forma que las aguas residuales viertan en su solo punto, excepto si los
vertidos pueden hacerse a colectores existentes en distintas localizaciones.
Art. 122.- 89Regulación de diámetros y protecciones.
87 El artículo120 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 120, pág. 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP
nº 44 de 04/03/2024).
88 El apartado 2 del artículo121 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 121.2, pág. 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en
89 El apartado 1 del artículo 122 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 122.1, pág. 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en
el que se publican las NNUU del PGOU´86. Los apartados 2 y 3 se han modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 122.2, pág. 104 del

1.- Pendientes.- La pendiente mínima de las conducciones será del dos por mil y las velocidades en
régimen normal deberán estar comprendidas entre 0,6 m/seg y 3 m/seg. Si la conducción es de
fibrocemento especial para saneamiento, se admitirán velocidades de hasta 5 m/seg.
2.- Diámetros.- El diámetro mínimo de la red será de 30 cms a adoptar como mínimo general. En las
acometidas domiciliarias el mínimo diámetro será de 20 cms.
3.- Diseño.- Se establecerán pozos de registro en los cambios de alineación y de rasante, así como en los
encuentros de colectores y en los cambios de sección. La distancia máxima entre pozos será de 50 m.
El recubrimiento mínimo de las conducciones será de 1,20 m. Si esto no es posible, el proyectista
determinará la protección adecuada.
Cuando estén próximas las conducciones de abastecimiento y saneamiento, ésta última discurrirá a cota
inferior a la de aquella, cumpliéndose que la separación entre las generatrices exteriores de ambas
conducciones, medidas que según planos tangentes verticales y horizontales, sea superior a 50 cms.
Cuando esto no sea posible, se adoptarán las medidas de protección necesarias.
El trazado discurrirá siempre por calzada, salvo excepciones técnicas. En caso de calles de ancho superior
a 20 metros (calzada más aceras y aparcamientos) se dispondrá una conducción por cada margen.
Se preverán acometidas domiciliarias como máximo para cada dos parcelas.
El número de absorbedores de aguas pluviales será el adecuado para la correcta evacuación de las
mismas.
Los absorbedores con injerencia a red de residuales estarán dotados de sifón.
Se tendrá en cuenta lo dispuesto anteriormente sobre zanjas.
Art. 123.- Explotación.

La entidad encargada del mantenimiento y conservación del servicio, procederá periódicamente a la
limpieza de pozos, absorbedores, etc.; en particular los absorbedores se limpiarán entes de la época de
lluvias. Las cámaras de descarga se mantendrán en perfecto estado de funcionamiento.
Se recomienda establecer la tarifa por uso de saneamiento en función del consumo de agua potable.
Art. 124.- Vertido de las aguas residuales.

90El vertido de aguas residuales será único para cada ámbito, salvo que existiendo redes de saneamiento
capaces para admitir nuevos caudales, pueda efectuarse el vertido mediante injerencia en dichas redes
en más de un punto.
En aquellos casos en que se demuestre que por causa de la topografía u otras condiciones es imposible
resolver la red de alcantarillado (residuales) en un único punto de vertido, se dará una solución alternativa
debidamente justificada.
91Es determinación de este Plan General que las aguas residuales de todos los ámbitos sean conducidas a
las instalaciones del Saneamiento Integral; no obstante, el Organismo responsable de la explotación del
aquéllas, determinará si procede o no la injerencia y los caudales admisibles. Cuando tal injerencia no
sea posible o, transitoriamente, entre tanto entren en servicio las instalaciones del Saneamiento Integral
de los distintos tramos, será obligatoria la depuración de las aguas residuales con calidad mínima de
oxidación total, si bien el Proyecto de Urbanización correspondiente contendrá la solución definitiva de
vertido debidamente valorada.
Cuando el vertido se produzca a otras instalaciones, redes municipales, etc. se contará igualmente con la
correspondiente autorización en los mismos términos.
El Ayuntamiento obligará a efectuar el vertido a cauce público (cumpliéndose siempre la legislación
aplicable sobre vertidos a los mismos y previa autorización de la Comisaría de Aguas que exigirá las
BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificados conforme al documento de
91 El párrafo tercero del artículo124 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 124, pág. 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000,
en el que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86
(Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

condiciones de depuración a cumplir), cuando no sea factible la conexión a una red existente,
garantizándose mediante el control pertinente, que la eficacia de la depuración se mantiene.
92En ningún caso (salvo viviendas unifamiliares aisladas en suelo no urbanizable y previo informe municipal
favorable) se permitirán las depuradoras individuales o colectivas.
Se prohíben absolutamente los pozos negros y los vertidos directos.
Aquellas urbanizaciones que actualmente vierten al mar mediante emisario submarino adaptarán sus
instalaciones para efectuar la injerencia de residuales al Saneamiento Integral, recomendándose que
mantengan en buen estado de uso los citados emisarios para caso de emergencia.
93A partir de la fecha de entrada en servicio del Saneamiento Integral, el urbanizador dispondrá de un
plazo de un año para efectuar las obras de conexión al Saneamiento Integral, a cuyo efecto y previo a la
concesión de la licencia de obras de urbanización presentará aval bancario por importe de 100% del
presupuesto de las obras de conexión.
Aquellas urbanizaciones ejecutadas o en proceso de ejecución con Proyecto de Urbanización
definitivamente aprobado que comprendiera un sistema de alcantarillado y vertido que no hubiesen
ejecutado estarán obligados a ejecutarlo como condición previa a la prosecución del proceso
edificatorio, ateniéndose a lo especificado en estas Normas.
En aquellos casos en que el Proyecto de Urbanización estuviese definitivamente aprobado pero no
comprendiese un sistema de alcantarillado, el urbanizador antes de proseguir el proceso edificatorio
deberá establecer con el Ayuntamiento un programa de actuación para la dotación de la red de
alcantarillado con las condiciones de estas Normas, en unos plazos que el Ayuntamiento determinará en
función de las condiciones de salubridad de la propia urbanización de los riesgos de contaminación
existentes o previsibles y de la urgencia de evitación de los mismos de acuerdo con los criterios de los
servicios municipales.
94Cualquier vertido a un dominio público hidráulico deberá contar con la autorización correspondiente.
95En suelo no urbanizable cualquier tipo de vertido deberá cumplir con la normativa prescrita por los
organismos responsables de la salubridad y el medio ambiente.
Art. 125.- Depuración.

En aquellos casos en que no es posible efectuar ingerencia a instalaciones existentes se tendrá en cuenta
lo siguiente:
Por lo que se refiere a las aguas residuales industriales se adoptarán las medidas de depuración
apropiadas que garanticen la inocuidad de los efluentes.
96Para las aguas residuales procedentes del consumo humano, la depuración alcanzará los niveles de
reducción de contaminantes que sean exigidos por la Administración y en todo caso, la calidad mínima
será la de oxidación total.
El vertido final de efluentes depurados será controlado sistemáticamente para garantizar la eficacia de la
depuración.
En casos no expresamente citados o especiales se estará a la discreción municipal.
97Con respecto a las fosas sépticas (individuales o colectivas) podrán utilizarse en los casos señalados en
el art. 124 siempre que no exista riesgo de contaminación de acuíferos lo que se justificará con el informe
técnico pertinente.
Art. 126.- Condiciones de la fosa Séptica.
93 Los párrafos noveno y décimo del artículo 124 se suprimen, y el undécimo se ha modificado, todo ello conforme al contenido del Informe 2,
art. 124, pág. 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86.
96 El tercer párrafo del artículo125 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 125, pág. 104 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en
97 El último párrafo del artículo125 se ha modificado conforme al contenido del Informe 2, art. 125, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en

En aquellos casos en que sean autorizadas fosas sépticas, las distancias de protección a las mismas y a su
sistema de drenaje serán las siguientes:
- Edificios: 1,50 m. (3 m. al sistema de drenaje).
- Límites de propiedad: 1,50 m.
- Conducciones de agua a presión: 40 m.
- Caminos: 1,50 m.
- Árboles grandes: 3 m.
- Cursos de agua o conducciones de agua por gravedad: 60 m.
- Lagos, lagunas, etc.: 60 m.

CAPITULO 5.- ENERGIA ELECTRICA
Art. 127.- Suministro.

La disposición de energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía
suministradora, la cual fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones.
98En suelo urbano consolidado, para la concesión de Licencia de obras no será exigible certificado
previo de la compañía suministradora, haciéndose advertencia en el documento de concesión de la
Licencia de la obligación de disponer de suministro adecuado como condición previa para la concesión
de la licencia de primera ocupación.
Art. 128.- 99Dotaciones.

Los niveles de iluminación del sistema de alumbrado público no serán inferiores a los siguientes:
CLASES DE VIAS ILUMINACION FACTOR DE UNIFORMIDAD

Acceso exterior y penetración 20 lux. 0,4
Distribución 15 " 0,3
Servicio 10 " 0,25
Peatonales 6" 0,15
En urbanizaciones de parcela mínima superior a 5.000 m² como mínimo existirá un punto de luz a la
entrada de cada parcela.
100En ningún caso el alumbrado público estará constituido por lámparas de incandescencia. En todo
caso el diseño del alumbrado público se atendrá a la correspondiente Ordenanza Municipal.
Para reducir la contaminación lumínica se deberán tener en cuenta las siguientes recomendaciones:
a) El diseño de las luminarias empleadas para el alumbrado público tomará en consideración criterios
para evitar la proyección de luz hacia arriba y la consecuente contaminación lumínica.
b) En los proyectos a desarrollar asociados al desarrollo del Plan, se tendrá en cuenta la adecuación de
los elementos de alumbrado al entorno arquitectónico y urbano en el que se sitúen.
c) Se tendrán en cuenta las tecnologías de menor consumo con el objeto de minimizar el gasto
energético y el aprovechamiento del mismo.
Art. 129.- Redes y Centros de Transformación.

En núcleos urbanos y urbanizaciones se tendrá en cuenta lo siguiente:
Las líneas de Alta y Baja tensión así como las de alumbrado público serán subterráneas.
Las casetas de transformación podrán ser subterráneas o no; en cualquiera de los dos casos, dispondrán
de las medidas de seguridad apropiadas en evitación de accidentes. Las casetas que se construyan en
alzados conjugarán su estructura con la estética del conjunto en que se hallen incluidas.
101Se tendrá en cuenta lo dispuesto anteriormente sobre relleno y consolidación de zanjas.
98 Se incluye un segundo párrafo conforme según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).
100 Este último párrafo del artículo 128 se ha añadido conforme al contenido del Informe 2, art. 128, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000,
101 Este último párrafo del artículo 129 se ha añadido conforme al contenido del Informe 2, art. 129, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000,

CAPITULO 6.- CONSERVACION DE LA OBRA DE URBANIZACION
Art. 130.- Definición de las obras de urbanización.

A los exclusivos efectos de este apartado definen el concepto de obras de urbanización, todas aquellas
obras, redes o elementos incluidos en los capítulos precedentes del presente Título con las siguientes
excepciones:
En el capítulo correspondiente sobre el espacio viario, las vías básicas intermunicipales, las vías primarias
grafiadas como tales en el plano F: "Estructura General y Orgánica" y la vía pecuaria.
En el capítulo correspondiente a infraestructuras básicas en lo referente a suministro de agua, la parte de
la red de abastecimiento de Rio Verde que se encuentra municipalizada. En igual capítulo y en relación
con la red de saneamiento, la red y colectores correspondientes al saneamiento integral.
Art. 131.- 102Deber de Conservación.

Los propietarios de los terrenos comprendidos en polígonos de actuación en suelo urbano que no formen
parte de los núcleos de población de San Pedro Alcántara y Marbella y los propietarios de terrenos de
suelo urbanizable programado con uso de vivienda con modalidad turística, industrial e industrial-
comercial según clasificación establecida en el artículo 269 de estas Normas, vendrán obligados a la
conservación y mantenimiento de las obras de urbanización definidas en el artículo precedente.
Las Administraciones públicas, según sus respectivas competencias y atribuciones, atenderán la
conservación y mantenimiento de las obras de urbanización expresamente excepcionadas en el artículo
que inicia este capítulo y de aquellas otras no incluidas en los capítulos precedentes de este título, así
como del cuidado y mantenimiento de los equipamientos públicos.
Art. 132.- Entidad de conservación.

Los propietarios de los terrenos sobre los que pesa la obligación del mantenimiento y conservación de las
obras de urbanización en los términos señalados en este capitulo vendrán obligados a constituir una
entidad de conservación y a integrarse en ella a los fines ya explicitados.

CAPITULO 7.- ALINEACIONES Y RASANTES

El plano "H" a escala 1:2.000 de este Plan General señala las alineaciones y rasantes de los distintos tipos
de vías situadas en suelo urbano, a excepción del viario secundario y local de las urbanizaciones turísticas
y de los polígonos de actuación que hayan de desarrollarse mediante Plan Especial.
Art. 134.- Criterios para la determinación de alineaciones y rasantes.

1.- El Plan Especial que desarrolle las determinaciones de este Plan sobre Polígonos de Actuación
determinará el trazado y características de la red viaria secundaria y local al servicio del propio ámbito y
precisará las alineaciones y rasantes de las indicadas vías.
2.- La determinación de las alineaciones y rasantes del viario secundario y local de las urbanizaciones
turísticas localizadas en suelo urbano se llevará a efecto con arreglo a los siguientes criterios:
a) Se declaran subsistentes las alineaciones y rasantes contenidas en los instrumentos de
planeamiento de los que son resultado las citadas urbanizaciones.
b) La inexistencia de instrumentos de planeamiento o la falta de precisión en los mismos al
respecto, y la posible modificación de trazado y alineaciones entre las determinaciones del
planeamiento y la realidad viaria se resolverá acudiendo a los capítulos "Sistema Viario" del Título
III y "Determinaciones sobre el espacio viario" del Título IV, ambos de estas Normas, el primero a
efectos de clasificación del tipo de vía de que trate, de entre los definidos en aquel capítulo, y el
segundo con objeto de determinar la anchura mínima de las vías.
c) Fijada la categoría de la vía, secundaria o local, por analogía con los conceptos como son
definidas en estas Normas Urbanísticas, la anchura de la misma se acomodará a aquella, de entre
las secciones tipo incluidas en el capítulo "Determinaciones sobre el espacio viario" de latitud más
parecida.
d) Definida así la anchura de la vía, la edificación se dispondrá en relación a ella en la forma y
medida que establezca la ordenanza de edificación que fuese aplicable.






P.G.O.U. DE MARBELLA. TEXTO REFUNDIDO Y MODIFICACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS MARZO 2024
NORMATIVA. TITULO V NORMAS REGULADORAS DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS
TITULO V: NORMAS REGULADORAS DE LA EDIFICACION Y LOS USOS
CAPITULO 1.- NORMAS REGULADORAS DE LA EDIFICACION
Art. 135.- Tipos de edificación.

1.- Las edificaciones, en función de la disposición morfológica de las mismas con respecto a la red viaria o
espacios libres de uso público, se dividen en dos grandes grupos:
A) Edificaciones alineadas.
Son aquellas que están obligadas a disponer su línea de fachada en situación prefijada por el
planeamiento, con respecto al límite de separación entre el espacio libre público y el edificable
(público o privado). Cuando ambas líneas coinciden se les llama edificaciones alineadas a vial.
B) Edificaciones no alineadas.
Son aquellas que han de disponer su línea de fachada, a una distancia mínima del límite espacio
libre público-espacio privado, sin que ambas líneas hayan de ser paralelas y pudiendo, en
cualquier caso, superar la distancia antes citada.
2.- En función de la situación de la edificación en la parcela con respecto a los linderos de las parcelas
colindantes, se dividen en dos grandes grupos:
A) Edificaciones adosadas a medianerías.
Son aquellas que, preceptivamente, han de disponerse haciendo llegar la edificación hasta los
linderos medianeros al menos en la primera crujía.
B) Edificaciones exentas.
Son aquellas que, preceptivamente, han de separarse de los linderos medianeros, una distancia
denominada "Separación a linderos".
Art. 135. Bis- 103Tipos de obras de edificación.

1.- Obras de conservación y mantenimiento:
Son obras cuya finalidad es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato, sin
alterar usos, estructura portante, estructura arquitectónica, fachadas, cubiertas, ni distribución.
Se incluyen, entre otras análogas, el afianzamiento de cornisas, aleros y vuelos, la reparación de
elementos existentes en instalaciones, carpinterías, revestimientos y cubiertas.
También se incluyen intervenciones puntuales en la tabiquería y huecos de fachada cuyo objeto sea la
mejora de la accesibilidad o corregir incumplimientos de la normativa de habitabilidad que le sea de
aplicación.
2.- Obras de acondicionamiento:
Son aquellas obras que, manteniendo todos los elementos estructurales de la edificación, pueden
implantar o modificar usos y actividades e incluyen la modificación o sustitución de instalaciones,
carpinterías, revestimientos, distribución interior y fachadas de una edificación o parte de ella.
3.- Obras de reforma:
Son aquellas obras que manteniendo todos los elementos estructurales de la edificación, puede intervenir
en ellos mediante demoliciones parciales interiores, para la creación o modificación de dobles alturas,
escaleras, instalación de ascensores e intervenciones similares que no supongan ampliaciones interiores o
exteriores de la edificación; e incluye la implantación o modificación de usos y actividades y la
modificación o sustitución de instalaciones, carpinterías, revestimientos, distribución interior, fachadas y
cubiertas de una edificación o parte de ella.
4.- Obras de consolidación:
103 Artículo introducido según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN URBANISMO 67 de 261

Son obras de carácter estructural que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de
elementos dañados de la estructura portante del edificio; pueden oscilar entre la reproducción literal de
los elementos dañados preexistentes hasta su permuta por otros que atiendan únicamente a la
estabilidad del inmueble y realizados con tecnología más actualizada.
5.- Obras de demolición:
Son obras que suponen la desaparición total o parcial de la edificación.
Cualquier demolición de edificación o de elementos constructivos, que por su localización o antigüedad
puedan albergar ejemplares de fauna, tales como quirópteros, aves nocturnas, reptiles, deberá ser
sometida a una labor de cautela con atención a dicha circunstancia.
6.- Obras de nueva edificación:
Son aquellas que suponen una nueva construcción y comprende los subtipos siguientes:
a. Obras de reconstrucción: Son aquellas que tienen por objeto la reposición, mediante nueva
construcción, de un edificio preexistente, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo
en el mismo lugar sus características formales.
b. Obras de sustitución: Son aquellas mediante las que se derriba una edificación existente o
parte de ella y en su lugar se levanta una nueva construcción.
c. Obras de ampliación: Son aquellas en las que la reorganización constructiva se efectúa
sobre la base de un aumento de la superficie construida original de una edificación.
d. Obras de nueva planta: Son las de nueva construcción sobre solares vacantes.
7. Obras de restauración:
Son obras que tienen por objeto la restitución de los valores históricos y arquitectónicos de un edificio
existente o de parte del mismo.
8. Con carácter previo a la concesión de licencia para cualquier tipo de obra, se deberá garantizar la
correcta gestión de residuos de construcción y demolición, conforme a las determinaciones de la
legislación sectorial vigente.
Art. 135.-Ter. 104Reglas de carácter específico en el medio urbano.

A.- Con independencia de las determinaciones que se recogen en este Título, para la adaptación de
edificaciones existentes a la normativa sectorial vigente serán de aplicación las siguientes reglas:
1.- Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables
para la instalación de ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como
las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y
soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable,
técnica o económicamente, ninguna otra solución y siempre que quede asegurada la funcionalidad de
los espacios libres, dotaciones y demás elementos del dominio público.
La autorización para la ocupación firme en vía administrativa conllevará la declaración de utilidad
pública o interés social, legitimando la ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio
público que sean de titularidad municipal, siendo la aprobación definitiva causa suficiente para que se
establezca una cesión de uso del vuelo por el tiempo en que se mantenga la edificación o, en su caso, su
recalificación y desafectación, con enajenación posterior a la comunidad o agrupación de
comunidades de propietarios correspondiente. Cuando fuere preciso ocupar bienes de dominio público
pertenecientes a otras Administraciones, los Ayuntamientos podrán solicitar a su titular la cesión de uso o
desafectación de los mismos, la cual procederá, en su caso, de conformidad con lo previsto en la
legislación reguladora del bien correspondiente.
2.- Lo dispuesto en el apartado anterior será también de aplicación a los espacios que requieran la
realización de obras que consigan reducir al menos, en un 30 por ciento la demanda energética anual
de calefacción o refrigeración del edificio y que consistan en:
a) La instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el
cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
b) La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas.
104 Artículo introducido según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

c) La realización de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización

o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía
renovables, en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el consumo anual de energía
primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30 por ciento.
Esta determinación será aplicable también a las instalaciones de cubrición de aparcamientos en
parcelas de Uso Productivo y de Equipamiento.
d) La realización de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en un 30 por
ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.
3.- Cuando las actuaciones referidas en los apartados anteriores afecten a inmuebles declarados de
interés cultural o sujetos a cualquier otro régimen de protección, se buscarán soluciones innovadoras que
permitan realizar las adaptaciones que sean precisas para mejorar la eficiencia energética y garantizar la
accesibilidad, sin perjuicio de la necesaria preservación de los valores objeto de protección. En cualquier
caso, deberán ser informadas favorablemente, o autorizadas, en su caso, por el órgano competente para
la gestión del régimen de protección aplicable, de acuerdo con su propia normativa.
B.- Con el fin reducir el consumo energético de las edificaciones se deberán tener en cuenta las
siguientes recomendaciones:
a.- Todo edificio de nueva construcción contemplará en su diseño el máximo nivel de
acondicionamiento térmico pasivo posible mediante la combinación adecuada de:
• Orientación solar idónea, explotando las posibilidades de la parcela.
• Soleamiento adecuado, dotando de protección solar adecuada y suficiente a todos los huecos
de fachada.
b.- La utilización de materiales de alto albedo (claros y reflectantes de la luz solar), con el fin de
reducir la necesidad de refrigeración en verano, aunque deben tenerse en cuenta las
consideraciones de orden estético.
c.- La utilización en la construcción de materiales que sean, en la medida de lo posible reciclables
y/o reutilizables. Las maderas, en caso de utilizarse, tendrán su correspondiente sello de certificación
forestal.
d.- La incorporación, en la medida de lo posible, en el diseño de las edificaciones, de tecnología
relacionada con las renovables (solar o eólica) así como la utilización de biocombustibles.
e.- Otro elemento que se tendrá en cuenta en el ahorro energético a nivel de diseño de una
edificación va referida a la iluminación diurna, de forma que se potencie la luz natural (solar) en
todas sus dependencias (siempre que sea posible), de manera que la iluminación artificial sea
considerada apoyo o de emergencia para las horas diurnas. Utilización siempre que el diseño lo
permita de claraboyas para reducir el consumo de electricidad y compaginar luz solar y eléctrica.
Las luminarias empleadas en el alumbrado serán de mínimos consumos e incorporarán dispositivos
fotoeléctricos que regulen el encendido-apagado.

CAPITULO 2.- DISPOSICIONES RELATIVAS A LA EDIFICABILIDAD
Art. 136.- Sector.

Es la unidad de referencia en el Suelo Urbanizable o Urbano para la redacción del Planeamiento posterior
a este Plan General.
Art. 137.- Polígono.

Es la unidad de referencia en el Suelo Urbanizable o Urbano para la ejecución del Planeamiento.
Art. 138.- Manzana.

Es una unidad de referencia, formada por parcelas urbanas adosadas por sus linderos, cuyos límites físicos
son redes viarias o áreas libres.
Art. 139.- 105Parcela.

Es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad
y uso o solo uso urbanístico independiente. Su dimensión habrá de ser igual o superior a la que se marca
como mínima en las correspondientes ordenanzas para ser edificables.
A efectos del cómputo de superficies prevalecerá la fijada en los instrumentos de equidistribución de
cargas y beneficios y, en su defecto, la superficie real de la parcela, lo que se acreditará mediante la
documentación justificativa necesaria.
Art. 140.- 106Solar.

Es la parcela urbana de dimensión igual o superior a la mínima que cumple los requisitos exigidos por la
Ley del Suelo para su edificación inmediata, contando además con:
- Alumbrado público.
- Acceso rodado o, en su caso, peatonal por vía urbana pavimentada. Se admite, cuando no
exista otra posibilidad, que la parcela pueda tener su acceso a la vía urbana a través de un vial
privado o comunitario existente y consolidado y, en caso de que esto no sea posible, a través de
zonas libres públicas.
- Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la
edificación, construcción e instalación prevista.
- Evacuación de aguas residuales a la red pública.
- Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.
Art. 141.- Edificabilidad.

Es el máximo techo edificable por unidad de superficie. Se expresa en m²t/m²s (metros cuadrados de
techo por metro cuadrado de suelo).
Se llama edificabilidad bruta a la que se ha de aplicar a Sectores o Polígonos. Se llama edificabilidad
neta a la que se aplica a las parcelas edificables netas.
Art. 142.- 107Superficie edificable.

Es el producto de la edificabilidad por la superficie del sector, polígono o parcela. Se expresa en m²t
(metros cuadrados de techo).
106 Este artículo 140 se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art. 140, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se
publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

Art. 143.- 108Superficie construida a efectos de edificabilidad.

Es la suma de las superficies cubiertas y cerradas en todas las plantas sobre rasante de la edificación, y
bajo rasante, en los casos que se estipulan en el presente artículo. En todo caso deberá ser igual o inferior
a la superficie edificable. Se expresa en m²t (metros cuadrados de techo).
Para el conjunto de la superficie construida se tendrán en cuenta las siguientes normas:
1.- Computarán en cada planta las proyecciones de los huecos de ventilación, ascensores, escaleras,
bajantes, etc. y las plantas bajo cubierta.
Se exceptúan del cómputo de la superficie edificada las áreas construidas con una altura libre inferior a
1,50 metros, y los cuartos integrados en la edificación principal o como edificación auxiliar en la parcela,
que se destinen a albergar centros de transformación de energía eléctrica, que vengan exigidos por la
compañía suministradora del servicio público.
2.- Tal y como se indica en los artículos 161 y 162, se podrá superar la altura máxima asignada a una
planta para hacer dobles alturas en una superficie de hasta el 25% de su superficie computable en
edificabilidad. Se podrá superar este 25% computando al 50% la edificabilidad de la superficie que
exceda.
3.- Cómputo de porches:
Se considera porche todo espacio cubierto con elementos que tengan una permeabilidad inferior al 70%.
Solo computarán en edificabilidad al 50%, la superficie de los porches delimitados por su perímetro
cerrado y la línea H que une los extremos de su perímetro abierto, salvo que la longitud de H, dividida
entre la longitud del perímetro cerrado P, sea mayor a 0,7 (H/P>0,7), en cuyo caso no computarán en
edificabilidad.
Según el siguiente esquema:
Para que una parte del perímetro del porche pueda considerarse abierta, la superficie de suelo a techo
debe estar totalmente abierta, salvo los pilares de apoyo. No obstante el perímetro abierto se podrá
proteger del exterior mediante elementos plegables transparentes sin carpintería (cortinas de cristal),
toldos y celosías ligeras con una permeabilidad mayor al 70%.
En las terrazas cubiertas de edificios plurifamiliares, hoteleros o comunitarios, se permite instalar elementos
divisorios, opacos hasta una altura de 180 cm, preferentemente de material ligero y desmontables, para
independizar las distintas viviendas o habitaciones hoteleras o residenciales, sin que se considere un lado
cerrado del porche.
En el esquema anterior, computará al 50%, una franja paralela a la línea H cuyo fondo sea igual a su
longitud (D). El resto de la superficie computará al 100% tal como se detalla en el siguiente gráfico.
108 Se modifica y completa el artículo según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).

4.- Cómputo de sótanos: No computarán a efectos de edificabilidad aquellas dependencias situadas en

planta sótano que sean destinadas a los siguientes usos:
a. Garaje-Aparcamiento.
b. Trastero o almacén, aseos y vestuarios vinculados a la edificación.
c. Instalaciones propias del funcionamiento del edificio como cuartos de calderas, de basuras,
aljibes, maquinaria del aire acondicionado, grupos de presión y otros análogos; debiéndose
reflejar en el proyecto la instalación de que se trate.
d. Usos recreativos en las condiciones que se definen el artículo 183.bis.
e. Instalaciones y servicios para los usuarios de los hoteles, y edificaciones destinadas a
equipamientos, quedando excluidas las actividades administrativas, las habitaciones y otras
análogas y siempre que no supongan un aumento del aprovechamiento lucrativo que exija
incrementar las dotaciones existentes en la zona para mantener el equilibrio –en proporción y
calidad- establecido en el Plan General vigente.
En los casos en los que se permita compatibilizar la extensión del uso de planta baja a la primera planta
sótano, en los términos descritos en el artículo 183.bis de estas Normas, la superficie construida computará
al cincuenta por ciento (50%), excepto en las parcelas calificadas de equipamiento público, que no
computarán.
Se permitirá rebajar el terreno en el plano de fachada de la edificación hasta la cota de sótano para
crear “patinillos” conformados con muros de contención paralelos a una distancia máxima de 1,20 m de
la fachada, sin que por ello pierda la condición de sótano definido en el artículo 160, con la condición de
que la cota de terreno perimetral a dicho patio exterior se sitúe a la cota de rasante de la planta baja,
según el siguiente esquema:
En estos casos, para el cálculo de la superficie de los huecos de iluminación y ventilación de las
dependencias, se consideraran como si tuvieran una altura igual al ancho de este patio.
El hueco resultante deberá quedar protegido, garantizando las condiciones de seguridad y sujeto a las
condiciones de separación a linderos definida por la normativa para cada subzona.

5. En los edificios existentes destinados a usos productivos, amparados en su correspondiente licencia de

edificación y uso, con objeto de la rehabilitación, modernización y puesta en valor de sus instalaciones o
mejora de la actividad, se admite la construcción de una estructura en el interior del local sin alterar la
configuración externa del edificio, consistente en un forjado intermedio similar a una entreplanta, para
instalaciones o ampliación de la superficie de la actividad autorizada, sujeta a las siguientes condiciones:
– La altura libre mínima resultante deberá cumplir lo regulado en el artículo 161 de estas normas,
permitiéndose un mínimo de 2,25 m en el nivel superior si la altura libre existente es igual o inferior
a 5,00 m, e inferior a 2,25 m en uno de los dos niveles para usos accesorios de la actividad, tales
como almacenes, trasteros, instalaciones, etc, siempre que no esté habilitado para el uso público.
– El uso productivo al que se destine la nueva construcción quedará vinculado al local existente,
sin acceso independiente.
– La ocupación máxima será del sesenta por ciento (60 %) de la planta del local en que se
ubique.
Esta nueva superficie construida no computará a efectos de edificabilidad.
La suma de la superficie útil para la exposición y venta al público existente y la nueva resultante de la
aplicación de este artículo no podrá ser superior a dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2) salvo
que la instalación ya esté autorizada como gran superficie minorista y, en cualquier caso, la superficie
construida para este nuevo forjado intermedio, en las edificaciones existentes en una misma manzana
con uso dominante industrial, comercial o de oficinas, no podrá ser superior a cinco mil metros cuadrados
(5.000 m2) construidos.
A los efectos de esta norma se entenderá por edificio a la edificación o parte de ella que cuente con
acceso público independiente desde el exterior, y por edificio existente aquel que se encuentre
edificado y en uso con anterioridad a la entrada en vigor de la modificación de estas normas urbanísticas
publicadas en el BOP de Málaga número 127 de 3 de julio de 2018.
Se exceptúa la aplicación de este apartado en los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley
de Ordenación Urbanística de Andalucía, o norma que lo sustituya.
Art. 144.- Ocupación.

Es la expresión porcentual del cociente entre la superficie del polígono resultante de la proyección de la
edificación sobre un plano horizontal y la superficie de la parcela. No es un concepto aplicable a
sectores o polígonos de actuación.
109 La superficie a computar será la proyección del total de la superficie cubierta del edificio, incluyendo
el total de vuelos, cuerpos salientes (excluidos los aleros y cornisas con dimensión máxima de 0,50 m),
porches y sótanos cuando la cara superior de su forjado de techo quede a una altura superior a 1.20 m.
sobre la cota de rasante.
110Se excluye del cómputo de la ocupación:
- Las pérgolas: cubriciones con elementos que tengan una permeabilidad superior al 70%, caso
de pérgolas con elementos móviles o plegables, dicho porcentaje se medirá en la posición de
mínima permeabilidad.
- Toldos: cubriciones con elementos tipo lonas textiles o similares.
- Los cuartos integrados en la edificación principal o como edificación auxiliar en la parcela, que
se destinen a albergar centros de transformación de energía eléctrica, que vengan exigidos por
la compañía suministradora del servicio público.
Art. 145.- Superficie útil.

Superficie útil de una dependencia es la del suelo contenido dentro del perímetro definido por los
paramentos interiores de los mismos o paredes que la delimitan siempre que la altura libre sea igual o
superior a 1,50 mts.
109 El segundo párrafo del artículo 144 se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art. 144, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000,
en el que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente se ha modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del
PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
110 Introducido conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

CAPITULO 3.- DISPOSICIONES RELATIVAS A LA POSICION DE LA EDIFICACION
Art. 146.- Alineación de vía pública.

Es la señalada por el planeamiento para definir el lindero entre la vía pública y la parcela edificable
(pública o privada).
Art. 147.- Alineación de fachada.

Es la línea desde la cual se produce la edificación.
En el caso de edificios alineados esta línea es obligada desde el Planeamiento.
En los edificios no alineados se ha de disponer a unas distancias mínimas de la vía pública y de los linderos
fijados en las ordenanzas, pudiendo adoptar las formas que se definan por el proyectista. En este caso, se
adoptará como línea de fachada la proyección ortogonal sobre un plano horizontal del conjunto de la
edificación.
Art. 148.- 111Separación a linderos.

Es la mínima distancia de los linderos públicos o privados a la que debe situarse el punto más saliente de
la edificación, construcción o instalación sobre y bajo rasante, excluidos los aleros y cornisas que podrán
tener un vuelo máximo de 0,50 m respecto al plano de fachada, así como las canalizaciones enterradas
de instalaciones.
Con las siguientes excepciones:
- No contabilizarán, a efectos de linderos privados, siempre que haya expresa autorización del colindante
o ya se produzca esta situación en dicha parcela colindante, las pérgolas (cubriciones con
permeabilidad superior al 70%) las piscinas, pistas deportivas al aire libre para tenis, pádel, etc, y las
construcciones e instalaciones de dimensiones máximas 2x2x2 m con destino a trasteros, instalaciones de
servicios a la edificación, etc.
- Los elementos de mobiliario o construcciones propias de jardinería, muretes, fuentes, barbacoas o
similares con una altura inferior a 1,80 m, así como los cuartos que como construcción auxiliar se destinen
a albergar centros de transformación de energía eléctrica que vengan exigidos por la compañía
suministradora del servicio público, podrán adosarse al lindero público; también podrán adosarse a los
linderos privados con acreditación de la conformidad del titular de la parcela colindante.
- Cuando la topografía permita un muro de contención a lindero público mayor o igual a 2,50 m de
altura, se podrá adosar a él una única edificación destinada a garaje, con anchura máxima 6,00 m,
fondo 6,00 m y altura no superior a la altura del muro de contención.
Art. 149.- 112Rasantes.

Se establecen dos tipos de rasantes:
El plano de rasante: que es el plano de referencia para medir la altura.
La línea de rasante: con respecto a la cual se mide la altura máxima permitida en la fachada de las
edificaciones alineadas.
1.- Plano de rasante:
Se considera plano de rasante, al estado natural del terreno. Si este se rebaja por extracción de tierras, el
plano de rasante a considerar será el del terreno ya rebajado.
Si el terreno natural se rellena o hay indicios de haber sido rellenado, el plano de rasante a considerar será
el del terreno natural originario.
publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente se ha modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
112 Este artículo 149 se redactó conforme al contenido del Informe 2, art. 149, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86. Posteriormente se ha modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP
nº 44 de 04/03/2024)

En aquellos casos en los que las singulares características naturales del terreno lo justificaran, tales como
vaguadas en el interior de la parcela, diferencias considerables entre la cota del vial y la cota de la
parcela en la franja contigua a la alineación, se podrá rellenar hasta un máximo del 20% de la superficie
del solar para regularizar estas zonas del terreno, cuyas cotas se tomarán como cotas de rasante. Dichos
rellenos no podrán superar los tres metros de altura.
Cuando estas singulares características naturales del terreno se den en ámbitos pendientes de
planeamiento de desarrollo, de forma justificada, éste podrá proponer como plano de rasante otro
diferente al estado natural del terreno.
A los efectos de la determinación del estado natural del terreno se tomará como referencia:
1.1. Los planos topográficos procedentes de Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle y
Proyectos de Urbanización aprobados definitivamente.
1.2. Planos topográficos municipales y los presentados por los particulares e informados favorablemente
por la Unidad Topográfica y Cartográfica Municipal.
2.- Línea de rasante:
a) Cuando la alineación de fachada coincide con la alineación de vía pública, la línea de rasante es la
intersección entre el plano de fachada y el de la acera.
b) En ningún caso se permitirán modificaciones que, alteren el signo de la pendiente natural del terreno,
como se ilustra en el siguiente cuadro:
Art. 150.- 113Medición de la altura en las edificaciones.

La altura reguladora fijada en la Normativa Particular se medirá verticalmente desde el plano de rasante
a la cara inferior del último forjado, y deberá cumplirse en todos los puntos de la edificación, incluidos los
elementos tales como porches, pérgolas, etc, con las siguientes salvedades:
- Casos de terrenos con pendiente inferior al 50%: esta altura podrá incrementarse como máximo en
1,50 mts en el punto más desfavorable. A estos efectos, la pendiente del terreno será la de la línea que
une el punto más favorable con el más desfavorable de la edificación a considerar, según el esquema
adjunto.
- Casos de terreno con pendiente superior al 50% este incremento podrá alcanzar los 2 mts medidos en
el mismo punto que el anterior.
- La edificación se escalonará en los tramos necesarios para cumplir la anterior condición.
El número de niveles con zonas que tengan la consideración de planta sobre rasante en una
edificación, según lo indicado en los artículos 160 y siguientes, no debe superar en dos el número
máximo de plantas permitidas por su ordenanza particular en la parcela (los elementos sobre la altura
máxima edificable indicados en el art. 159 no cuentan como un nivel más).
En los casos en los que se justificara la imposibilidad de materializar toda la edificabilidad asignada a la
parcela, por la limitación del número de niveles, podrá tramitarse un Estudio de Detalle con una
ordenación de volúmenes que permitiera agotarla.
113 Este artículo 150 se redactó conforme al contenido del Informe 2, art. 150, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86. Posteriormente se ha modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP
nº 44 de 04/03/2024).

Art. 151.- 114Medición de la altura en edificaciones alineadas en terrenos con pendientes superiores al
20%.
Art. 152.- Medición de la altura en fachadas de edificios alineadas a vial.

En estas zonas la altura reguladora es un parámetro urbanístico relacionado directamente con la calle a
que dé fachada la edificación.
1.- 115Edificios con fachada a una sola calle:

a) Si el desnivel entre los dos extremos de la línea de fachada es ≤ 1,50 m., la altura se
contabilizará a partir de la cota media.
b) Si el desnivel es ≥ 1,50 m., se dividirá la fachada en tramos a los que se aplicará el criterio
anterior.
2.- Edificios con fachadas en esquina:

a) Si la altura reguladora máxima es la misma para las dos calles, se aplica el criterio anterior. En
este caso, si en la propia esquina del edificio resultasen alturas diferentes para cada calle, se
considerará la máxima de ellas:
La altura en A será la mayor de h1 y h2.

b) Si la altura reguladora es distinta para cada calle, se permitirá prolongar la altura mayor hasta
una distancia máxima de vez y media el ancho de la calle que permita la altura menor, contada
desde la esquina, incluyendo el posible chaflán o esquina redondeada, debiendo el paramento
114 El artículo 151 se suprime conforme al contenido del Informe 2, art. 151, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las
NNUU del PGOU´86.
115 El apartado 1 de este artículo 152 se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art. 152, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000,

resultante quedar retranqueado de la medianería un mínimo de 3 m y tratarse como fachada

con huecos.
3.- Edificios con fachada a más de una calle sin formar esquina.
a) Si la altura reguladora es diferente para cada calle, se podrá avanzar en el interior de la
parcela con la altura mayor hasta una profundidad máxima de 15 m. En las calles
correspondientes a altura menor, la parte de fachada que sobrepase dicha altura quedará
retranqueada un mínimo de 3 m. respecto de la línea de fachada del edificio.
b) En el caso particular en que las dos calles a que presente fachada el edificio se encuentren a
distinto nivel el criterio es en todo asimilable al anterior y será, pues, el siguiente:
c) Por tanto en los casos en que la diferencia entre las cotas correspondientes a situar H1 y H2,
respectivamente en cada calle, resultase mayor que 3 m se procederá a escalonar
gradualmente la edificación:
Art. 153.- Edificios con frente a plaza.

Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la edificación con frente a
ella.
Los cruces de vías y los chaflanes no tendrán la consideración de plazas.
Para la determinación de las alturas de los edificios que den frente a plazas, se tomará como altura
reguladora la que proceda en la calle más ancha de las que formen la plaza o afluyan a ésta, de
tamaño inmediatamente inferior a la dimensión mínima de la plaza medida entre sus lados opuestos. Por
dicha razón quedan excluidas las calles de anchura superior a la dimensión mínima de la plaza medida
en la forma que arriba se determina.
Cuando parte de la fachada de un edificio dé frente a una plaza y el resto a uno de los viales de acceso,
se tomará como altura reguladora la que corresponda a la plaza, según se expresa en el párrafo anterior,

y se mantendrá dicha altura una distancia equivalente a vez y media al ancho de la calle de acceso. A
partir de este punto la altura reguladora de la edificación será la correspondiente a dicha calle. El
paramento originado por la diferencia de alturas será tratado como fachada y deberá llevar huecos y
estar separado al menos 3 metros del lindero medianero.
Art. 154. 116Edificios con fachada a parques, jardines, equipamientos y dotaciones.
Art. 155.- 117Mediación de altura en edificios no alineados.
Art. 156.- 118Relación entre altura en metros y Nº de plantas.

En general, salvo indicaciones concretas de las ordenanzas específicas, la relación entre la altura máxima
permitida en metros desde la rasante a cara inferior del último forjado y el nº de plantas será la siguiente:
PB ≤ 4,50 m.
PB+1 ≤ 7,50 m.
PB+2 ≤ 11,00 m.
PB+3 ≤ 14,25 m.
PB+4 ≤ 17,50 m.
PB+5 ≤ 20,75 m.
En los casos en que la ordenanza correspondiente permita más de 6 plantas se aumentarían 3,25 m por
cada planta.
La altura de cada planta en edificios singulares o de Equipamiento será la necesaria para el correcto
funcionamiento de la instalación de que se trate y de acuerdo en todo caso con la Normativa específica.
Art. 157.- 119Muros de contención.

1.- En linderos públicos:
La altura máxima permitida en los muros de contención situados en los linderos
públicos para efectuar tanto rellenos como vaciados será la que tenga el terreno
natural a tres metros de dicho lindero y en todo caso igual o menor de trescientos
centímetros (3,00 m). Para la modificación del terreno a partir de la altura de este
muro se aplicará lo determinado en el apartado siguiente, y en su caso el muro
≤3m
siguiente deberá mantener una separación del lindero igual o superior a tres (3,00)
metros.
3m
2.- En el interior de la parcela:

a. Se permitirán modificaciones del terreno natural, rellenos o desmontes, no superiores a ±3 m de
altura. El terreno modificado no podrá cambiar el signo de la pendiente del terreno natural ni
superar los 45º, salvo que dicho terreno natural tenga una pendiente mayor.
NNUU del PGOU´86.
NNUU del PGOU´86.
118 La relación entre la altura en metros y el número de plantas se ha modificado conforme a la Modificación nº 2 de las Modificaciones del
Equipo Redactor a la Normativa, que precisan de informe complementario, A.D. 03/06/1986, y conforme al contenido del Informe 2, art. 156,
pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente modificada conforme al Documento de
Modificación de las NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 16/05/2018, BOP nº 127 de
03/07/2018, donde además se elimina un párrafo del artículo, y se vuelve a modificar según documento de 2ªModificación de las NNUU del
PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
119 Modificado conforme al Documento de Modificación de las NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente por Acuerdo del Ayuntamiento
Pleno de fecha 16/05/2018, BOP nº 127 de 03/07/2018. Posteriormente modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del
PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

b. La altura vista máxima de los muros de contención que se permitan en el interior de las
parcelas será de tres (3,00) metros. Al pie de un muro de contención mayor a 2,50 m de altura
deberá dejarse una banda horizontal del terreno terminado de 1,00 m de anchura mínima.
c. La separación mínima entre dos muros de contención consecutivos deberá ser mayor a la
diferencia de cota entre sus coronaciones.
d. En casos de terrenos con pendiente superior al cuarenta y cinco por ciento (45%), los muros de
contención necesarios para realizar desmontes en el terreno, que conformen patios de
iluminación o de ventilación de la edificación, no estarán sujetos a las limitaciones de altura
indicadas anteriormente.
3. En linderos privados:
a. No se permitirá la modificación del terreno en una franja de tres (3) metros de ancho paralela a
los linderos privados.
b. No obstante, se permite la modificación del terreno en dos o más parcelas colindantes,
aportando junto con la solicitud de la licencia escrito donde el titular de la parcela colindante,
manifieste su conformidad e incluyendo en el Proyecto los planos topográficos, actual y
modificado, de las parcelas en cuestión, justificando el cumplimiento de lo indicado en el
apartado 2 anterior.
No se requerirá la referida conformidad para regularizaciones del terreno que no superen los 0.50
m de altura. Tampoco se requerirá para igualar el perfil del terreno al de la parcela colindante,
cuando en ésta ya haya sido modificada la franja de 3 m paralela al lindero, ni para la
implantación de la rampa de acceso rodado al garaje. Estas modificaciones no podrán superar
los límites máximos determinados en el apartado 2º.
4. Para todos los muros de contención en general:
a. Las modificaciones del terreno no deberán cambiar el signo de la pendiente natural del
terreno.
b. Por encima de las alturas máximas definidas para muros de contención, solo podrán sobresalir
elementos constructivos con una diafanidad superior al 50 % y altura máxima de 1,50 m, así como
elementos de vegetación. En el caso de muros de contención que se localicen entre parcelas
colindantes dichos elementos constructivos podrán realizarse con materiales ligeros y opacos y de
altura máxima 1,50 m.
c. Las edificaciones incluyendo sus sótanos, deberán separarse de la línea de coronación de un muro de
contención una distancia superior a la altura de dicho muro.
157.Bis. 120Cerramientos de Parcela.

1.- En linderos públicos:
Los cerramientos de parcelas edificadas serán obligatorios en linderos públicos, salvo que se indique lo
contrario en las ordenanzas particulares de las distintas subzonas.
En los casos de parcelas con Ordenanzas de edificación que requieran una separación obligatoria
respecto del lindero público, los cerramientos se ejecutarán alineados a dicho lindero, con altura igual o
inferior a 2,50 mts compuestos por muros de obra, hasta un máximo de 1,30 m, pudiendo alcanzar en
viales con pendiente en la zona más desfavorable hasta 1,80 m de altura, y el resto, hasta alcanzar la
altura máxima con elementos de una permeabilidad mínima del 50% o traslúcidos, pudiendo protegerse
de vistas al interior, por setos de especies arbóreas adosados a la cara interior del cerramiento.
No obstante, en caso de que en la parcela se implantaran usos productivos, podrá optarse por no
materializar el mismo, si bien debe poderse identificar la alineación pública con elementos o pavimentos
cuyo diseño diferencie los terrenos públicos de los privados.
2.- En el interior de la parcela:
Podrán realizarse cerramientos interiores, de altura máxima 3 m, que deben respetar la distancia mínima a
linderos.
3. En linderos privados:
120 Artículo introducido conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

En los linderos privados los cerramientos se podrán realizar mediante cerramientos ciegos de altura
máxima 2,00 m. y hasta 2,50 m con elementos de una permeabilidad mínima del 50% o traslúcidos.
Con acuerdo entre colindantes podrán realizarse mediante cerramientos ciegos de altura máxima 2,50 m.
4. Para todos los cerramientos en general:
Se exceptúan del cumplimiento de estas condiciones aquellos edificios aislados que, en razón de su
destino, requieran especiales medidas de seguridad, en cuyo caso, el cerramiento se ajustará a las
necesidades del edificio, pudiendo incluir garitas de vigilancia, lo que requerirá aprobación de la
Administración Municipal en materia de seguridad ciudadana.
Del mismo modo, se exceptúan del cumplimiento de estas condiciones los cerramientos en parcelas con
edificación aislada, cuando por motivos de protección frente a inmisiones acústicas, requieran la
instalación de cerramientos que conformen pantallas acústicas de protección, de acuerdo a las
determinaciones de la legislación sectorial vigente en materia de ruidos y carreteras.
Las portadas de acceso en el vallado (tanto peatonales como de vehículos) podrán contar con un
elemento de cubierta, de altura no superior a 3,00 m, ancho máximo de un metro y volar sobre el
acerado público un máximo de treinta centímetros.
Las portadas de acceso de vehículos podrán retranquearse respecto de la alineación a vial y tendrán
una anchura máxima de 5,00 m, salvo que por la aplicación de otras normativas se requiera más de un
acceso, en cuyo caso podrá disponerse uno de entrada y salida de mayor ancho.
La separación mínima entre los vados de accesos de vehículos, sobre el acerado de la parcela, debe ser
mayor a 15 m, salvo que por condiciones topográficas no pudiera alcanzarse la dotación mínima de
plazas de aparcamientos en el interior de la parcela.
Las portadas de accesos peatonales no deben superar los 2 m de ancho, si bien, podrán disponerse
conjuntamente con las de accesos de vehículos, en cuyo caso esta portada única no debe tener más de
7 m de ancho.
En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a
personas y animales.
El proyecto de edificación deberá incluir el vallado de la parcela.

CAPITULO 4.- DISPOSICIONES RELATIVAS AL DISEÑO DE LOS EDIFICIOS
Art. 158.- Fondo máximo edificable.

Es la máxima distancia posible entre la fachada principal de la edificación y su fachada interior.
Es concepto sólo aplicable a las edificaciones alineadas.
Quedan exentas de cumplir esta disposición los canales de comunicación vertical y construcciones
propias de instalaciones relacionadas con el uso permitido.
Art. 159.- Altura máxima edificable.

Es la distancia máxima entre la rasante definida en el Capítulo 3º, artículo 149 y la cara inferior del último
forjado.
Se excluyen de esta medición:
1.- 121Los pretiles de obra, que no superarán la altura de 1,75 m medidos desde la cara inferior del forjado
de la cubierta.
Las piscinas, jacuzzi, depósitos, paneles solares, antenas y cualquier otro elemento que dispuesto sobre la
cubierta no supere la altura de 2,00 m. medidos desde la cara inferior del forjado de la cubierta.
Sobre éstos elementos sólo podrán disponerse elementos de protección ligeros y con una permeabilidad
superior al 70% o transparentes, y con una altura máxima de 2,50 m medidos igualmente desde la cara
inferior del forjado de la cubierta, salvo que sean elementos de separación entre terrazas privadas, en los
que podrán ser elementos de protección ciegos.
Cuando, por motivos de seguridad, sea necesaria mayor altura de los elementos de protección podrá
incrementarse hasta en 60 cm con elementos transparentes.
2.- 122 Los casetones de escaleras y cuartos de máquinas de ascensores e instalaciones se admiten con
carácter general en cualquier zona de ordenanzas; así como, en las zonas donde la edificabilidad esté
limitada mediante un índice máximo, también se admitirán los lavaderos, porches y trasteros.
En todo caso, estos elementos tendrán las siguientes limitaciones:
• Ocupación máxima: 10% de la superficie de la cubierta, aunque siempre se podrá disponer de
un mínimo de 10 m2. En las viviendas unifamiliares, a esta superficie se le sumará la que ocupe, en
su caso, el ascensor.
• En las edificaciones alineadas a vial o espacio libre público, deberán separarse como mínimo 3
metros de la Alineación pública.
• Altura máxima: 4'00 metros medidos desde la cara inferior del forjado de cubierta hasta el punto
más alto de su cubierta. Las casetas de ascensores podrán llegar hasta 4'50 metros.
• Sobre estos elementos no podrán disponerse instalaciones tales como depósitos, paneles
solares, antenas… etc.
3. 123 Las pérgolas y toldos, no debiendo superar, ninguno de sus elementos de sujeción y cubrición una
altura máxima de 3.00 m. medidos desde la cara inferior del forjado de la cubierta. La superficie ocupada
por las construcciones permitidas e indicadas en el apartado 2 de este artículo, más la de los toldos o
pérgolas, no podrá superar el veinte por ciento (20%) de la superficie de cubierta.
4.- Las chimeneas de ventilación, cuya altura vendrá determinada por la exigida para su buen
funcionamiento.
121 El apartado 1 del artículo 159 se ha modificado conforme a la Modificación nº 1 de las Modificaciones del Equipo Redactor a la Normativa,
que precisan de informe complementario, A.D. 03/06/1986. Posteriormente se modifica este párrafo y se incluyen los siguientes en este punto
según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
122 Se sustituye el contenido del apartado 2º de acuerdo al Documento de Modificación de las NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente
por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 16/05/2018, BOP nº 127 de 03/07/2018. Posteriormente se incluye un último párrafo en este
punto según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
123 El apartado 3 del artículo 159 se suprime conforme al contenido del Informe 2, art. 159, pág. 105 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que
se publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente se ha introducido una nueva redacción conforme al Documento de Modificación de las
NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 16/05/2018, BOP nº 127 de 03/07/2018, cuyo
contenido se ha modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

5.- 124Las cubiertas inclinadas, que no superarán en ningún punto la altura de 4,00 mts sobre la máxima
permitida.
Los planos de cubierta no podrán realizarse con elementos estructurales, (forjados de hormigón, madera o
metálicos, losas de hormigón, etc.) se realizarán con elementos de cerramiento ligeros (rasillones sobre
tabiquillos, chapa sobre estructura metálica ligera, elementos laminares de hormigón o similares), salvo
que la cámara existente bajo la cubierta, se habilite como espacio vividero o buhardilla.
Condiciones de diseño de las cubiertas inclinadas:
1º Todos los planos o superficies que conformen la cubierta deberán quedar inscritos en el volumen
formado por planos que, apoyando directamente sobre la cara superior del forjado del techo de la última
planta, tengan una pendiente máxima del 80%, según los esquemas adjuntos:
2º También se permitirá, para conformar el volumen en el que deberá quedar inscrita la cubierta, planos
verticales en los siguientes casos:
a) Las medianeras, cuando las edificaciones sean adosadas.
b) Los hastiales de las cubiertas formadas por solo dos planos (“cubiertas a dos aguas”)
En las edificaciones alineadas a vial o espacio libre público se prohíben disponer estos hastiales.
c) Los patios interiores cuyos paramentos, siendo de longitud menor a 3 m., sean tangentes a un
círculo de diámetro menor a esa misma dimensión podrán abrirse a través de la cubierta,
disponiéndose en torno al patio cerramientos verticales sobre la última planta; si bien tales patios
deberán mantener una separación mínima de 3 m de las fachadas.
3º En el caso de aprovechamiento del espacio bajo la cubierta, será el volumen útil habilitado el que
deberá quedar inscrito en el volumen anterior, según el siguiente esquema:
4º No se podrá construir ningún tipo de volumen que sobresalga del plano de cubierta salvo los de
chimeneas o shunts.
124 Se sustituye el contenido del apartado 5º de acuerdo al Documento de Modificación de las NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente
por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 16/05/2018, BOP nº 127 de 03/07/2018. Posteriormente se modifica y reestructura según

5º Los huecos que, para la iluminación y ventilación del espacio habilitado, se abran en los planos de la
cubierta, se ajustarán a las siguientes condiciones:
a. Deberán tener una separación mínima de 1,50 m. a los bordes de los aleros (medidos sobre el
plano inclinado de la cubierta).
b. Su longitud no debe ser mayor que tres veces su altura (medidos sobre el plano inclinado de la
cubierta).
c. La separación entre dos huecos debe ser mayor que la mínima dimensión longitudinal de
cualquier de ambos huecos.
d. La separación de un hueco a las medianeras, hastiales, limatesas y limahoyas deberá ser mayor
que su mínima dimensión (medidos sobre el plano inclinado de la cubierta).
6º El acceso a este aprovechamiento bajo cubierta no podrá realizarse desde zonas comunes de los
edificios plurifamiliares, debiendo quedar necesariamente vinculados a las viviendas situadas en la planta
inferior.
7º Salvo en las zonas calificadas como Poblado Mediterráneo, se podrá combinar en una misma cubierta,
aprovechamiento bajo cubierta y cubierta plana. Si bien cualquier volumen permitido que se disponga
sobre la zona de cubierta plana (casetones de escaleras, ascensores, instalaciones, pérgolas, etc.)
deberá separarse del aprovechamiento bajo cubierta una distancia mínima de tres metros.
8º A efectos de edificabilidad computará todo espacio bajo los planos de cubierta realizado con
elementos estructurales (forjado o losas) que tenga una altura mayor a 1,50 m., aunque no esté utilizado o
acondicionado interiormente para su uso e incluso sea independizado de la parte vividera mediante un
cerramiento.
No computarían a efectos de edificabilidad los espacios bajo los planos de cubierta realizados con
elementos de cerramiento (rasillones sobre tabiquillos, chapa sobre estructura metálica ligera o similares).
9º Se podrá disponer el espacio bajo cubierta unido a la planta inferior a modo de doble altura, si bien en
este caso dicha doble altura no computaría en ningún caso en edificabilidad.
Art. 160.- 125Planta de sótano.

Para que una planta tenga la consideración de sótano deberá cumplir con la condición de que la cara
superior del forjado que lo cubre no sobrepase la cota + 1,20 sobre la del terreno al finalizar la obra, el
cual deberá mantenerse con rasante horizontal hasta una distancia mínima de 1,20 m.
1.- Caso de terreno llano.
2.- Caso de terreno inclinado.
125 Conforme al Documento de Modificación de las NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de
fecha 26/01/2024, BOP nº 44 de 04/03/2024, se modifica el primer párrafo, el punto 2 y se introduce un nuevo punto 3.

Esquema de sección de edificación

En el caso de plantas semienterradas, tendrá la consideración de planta baja la superficie exterior a la
línea que resulte de unir los puntos de la fachada cerrada (sin tener en cuenta la fachada de los porches
que puedan existir) a partir de los cuales la cara superior de su forjado de techo esté a más de 1,20 metros
del terreno modificado, en cualquier caso, debe contar al menos una franja de 3 m de ancho paralela a
la fachada de la edificación:
En estos casos, cuando la zona considerada planta baja tenga usos que por el cumplimiento de la
normativa u ordenanzas no puedan extenderse a la zona considerada sótano, debiendo por tanto tener
ambas zonas usos distintos, deberán independizarse con cerramientos de obra opacos.
3.- Accesos de los garajes en planta sótano.
Los sótanos de garajes tendrán un solo acceso de anchura máxima 5m, o 7m en los casos de requerir
doble sentido de circulación por tener más de 2.000 m² de superficie útil.
Salvo que la normativa sectorial requiera un número mayor, se permitirá un solo acceso peatonal y
rodado, que podrá disponerse de forma conjunta en un frente de fachada de longitud igual o menor a 5
metros (7 metros para locales donde se requiera doble sentido de circulación) debiendo quedar el resto
enterrada (como máximo a 1,20 m. del terreno modificado). Si el acceso peatonal se dispone de forma
independiente, este podrá tener una anchura de 1,50 m y contar con un espacio libre de obstáculos
delante del acceso de longitud igual a 1,50 m,
En el caso de que la rampa de acceso a la planta sótano se sitúe adosada a una de las fachadas de la
edificación, dicha rampa deberá ajustarse a la pendiente máxima establecida en el PGOU (16%) para
que la parte de fachada de planta sótano que quede descubierta en esta zona no compute a efectos
de edificabilidad.
Art. 161.- 126Planta baja.
126 Artículo modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

Es la situada a nivel del terreno modificado o ligeramente por encima o por debajo de éste, no debiendo
superar la distancia a la cara inferior del forjado un máximo de 1,50 m.
En edificaciones alineadas a vial o espacio libre público, la cara inferior del forjado de techo de planta
baja en la banda de 3 metros de ancho paralela a la alineación, no deberá situarse a más de 6 metros
sobre la cota de la acera.
127Su altura libre mínima se fija en 2,50 mts, y la máxima en 5,00 m (7,50 m en caso de edificios con
Ordenanza Industrial o Comercial).
Para hacer dobles alturas se podrá superar la altura máxima anterior hasta los 7,50 m (10 m en el caso de
edificios con Ordenanza Industrial o Comercial) en un 25% de la superficie de la planta que compute en
edificabilidad, no obstante también se podrá superar este 25% computando la superficie que exceda un
50 % más en edificabilidad.
Las pérgolas y los porches que no computen en edificabilidad podrán tener una altura máxima de 4,50 m.
y en caso de que queden integradas en la estructura de la edificación principal 7,50 m. (10 m en el caso
de edificios con Ordenanza Industrial o Comercial)
Se permiten entreplantas, con altura libre inferior, a la definida anteriormente, en los siguientes supuestos y
con las condiciones expresadas a continuación:
- Uso no residencial del local donde se sitúe y vinculación de la entreplanta al mismo sin acceso
independiente.
- Ocupación máxima del 40% de la planta del local en que se ubiquen.
- No rebase la superficie edificable.
- La altura libre de piso, por encima y por debajo, de la entreplanta será, en todo caso, igual o
superior a 2,20 mts. Esta distancia tendrá valor de mínimo independiente del uso a que se destine
la entreplanta.
Art. 162.- 128Plantas Altas.

Es la situada por encima de la planta baja.
La altura libre mínima se fija en 2,50 m y la máxima en 3,50 m. (7 m en caso de edificios con Ordenanza
Industrial o Comercial)
Para hacer dobles alturas se podrá superar la altura máxima anterior hasta los 7 m en un 25% de la
superficie de la planta que compute en edificabilidad; no obstante también se podrá superar este 25%
computando la superficie que exceda un 50 % más en edificabilidad.
Las pérgolas y los porches vinculados a las dobles alturas que no computen en edificabilidad podrán
tener una altura máxima de 6 m.
Estas zonas de la planta que superen la altura máxima se podrán superponer con las de otras plantas que
también hayan optado por superarla, formando un solo espacio con mayor altura.
Art. 162bis.- 129Planta Ático.

La planta ático se podrá implantar en los casos en los que se indique en las ordenanzas particulares de
cada subzona. Para tener dicha consideración deberá cumplir las siguientes condiciones:
1- Sus fachadas, exteriores e interiores, excepto las de los patios de luces, de ventilación y patinillos,
deberán estar retranqueadas, respecto del plano de fachada (excluyendo aleros) de la planta
inmediatamente inferior, una distancia igual o superior a 3 m. En el caso de que existan pérgolas, estas
también deberán respetar esta separación.
127 Este párrafo se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 161, pág. 105 y 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
las NNUU del PGOU´86, y posteriormente conforme al Documento de Modificación de las NNUU del PGOU´86, Aprobado Definitivamente por
Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 16/05/2018, BOP nº 127 de 03/07/2018.
128 Artículo modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
129 Se introduce un nuevo artículo identificado como 162.bis, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

En edificios existentes en los que se permita elevar una nueva planta ático, en el caso de que los núcleos
de comunicación vertical del edificio se encuentren adosados a una de sus fachadas, quedarán
excluidos en ésta zona del retranqueo obligatorio, al objeto de mantener el funcionamiento lógico de los
citados núcleos de comunicación en continuidad con el resto de las plantas.
2- Su altura máxima debe ser 3,5 m, medida de cara superior del forjado suelo a la cara inferior del forjado
techo, excluyendo falsos techos y elementos estructurales de cuelgue, y su altura libre mínima se fija en
2,50 m.
3- El casetón de escaleras no podrá sobresalir por encima de la cubierta del ático, debiendo quedar
integrados en ellos.
4- No se podrá construir ningún tipo de volumen u otros elementos, instalaciones, etc que sobresalgan del
plano de cubierta salvo los de chimeneas o shunts.
Art. 163.- Retranqueos de fachada.

Se llama retranqueo a la disposición de la edificación en situación retrasada con respecto a la alineación
de fachada.
Art. 164.- 130Vuelos en edificaciones alineadas

Se denomina vuelo al cuerpo saliente de edificación que sobrepasa la alineación de fachada.
Se permiten con una ménsula máxima igual a la décima parte del ancho de la calle para vuelos abiertos,
que se reducirá a la mitad para el caso de vuelos cerrados, con un ancho absoluto de 0,5 mts inferior al
de la acera.
En las calles de ancho inferior a 10 mts no podrán disponerse vuelos cerrados.
Las características y proporciones de los vuelos se adaptarán a las predominantes de la zona.
En todo caso el vuelo deberá retranquearse de la medianería una distancia igual a su ménsula y como
mínimo 60 cm, y situarse a una altura mínima de 3,50 m de la rasante del vial.
Todo ello sin perjuicio de que en la Ordenanza Particular se establezcan condiciones más restrictivas.
Art. 165.- 131Elementos salientes de edificación.

Se denominan así a aquellas partes de la edificación o elementos adosados a ellas que, no siendo
habitables ni ocupables, sobresalen de los planos de fachada de la misma. En función de su uso se
dividen en diferentes tipos que se regulan a continuación:
1.- 132De protección (aleros, cornisas, marquesinas, toldos, etc). Podrán disponerse a altura superior a 3,00
m de la rasante de la superficie adyacente al paramento de fachada siendo la ménsula máxima de 0,50
m inferior al vuelo permitido (apartado anterior y Normativa Particular). La máxima dimensión admisible de
alero será de 0,5 m.
En el caso particular de toldos y marquesinas de material ligero la máxima ménsula permitida será la que
coincide con el vuelo máximo.
Las pérgolas deberán atenerse a la distancia a linderos fijada para cada zona o sub-zona. Tendrán dicha
consideración las cubriciones que tengan una permeabilidad superior al 70% de su superficie.
2.- De instalaciones (bajantes, canalones, instalaciones, etc.).
Podrán situarse en fachada con la condición de quedar integrados en el diseño de ella y no sobrepasar
el plano del paramento en más de 15 cm. En la planta baja de los edificios alineados a vial se limita el
saliente de estos elementos a 5 cm.
130 El título del artículo 164 se ha modificado conforme a la Modificación nº 5 de las Modificaciones del Equipo Redactor a la Normativa, que
precisan de informe complementario, A.D. 03/06/1986. Por otra parte, su contenido se ha redactado conforme al contenido del Informe 2, art.
164, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86. El 5º párrafo recoge modificaciones conforme al
131 Modificaciones introducidas en todos los apartados conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024;
BOP nº 44 de 04/03/2024).
132 El apartado 1 de este artículo 165 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 165.1, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en
el que se publican las NNUU del PGOU´86. Asimismo, se añade un último párrafo a este apartado 1, conforme a la Modificación nº 6 de las
Modificaciones del Equipo Redactor a la Normativa, que precisan de informe complementario, A.D. 03/06/1986.

En los edificios alineados a vial, los equipos de aire acondicionado u otro tipo de instalaciones similares
que puedan emitir gases, ruidos u olores, deben situarse a más de 3 m de altura sobre el acerado.
Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente en materia de patrimonio histórico para la autorización
de estas instalaciones cuando se incida sobre bienes incoados o inscritos en el Catálogo General del
Patrimonio Histórico de Andalucía, o sobre sus entornos de protección.
3.- De composición y ornato (molduras, impostas, zócalos, etc.).
Podrán disponerse estos elementos compositivos sobresalientes del plano de fachada con un máximo de
10 cm. En la planta baja de los edificios alineados a vial se limita el saliente de estos elementos a 5 cm.
Sin perjuicio de lo anterior, en la Ordenanza Centro, en calles peatonales que cuenten con un ancho
mínimo de 3,50 m, en las que pueda respetarse un paso libre de al menos 3 m, y en calles con tráfico
rodado, respetando en el acerado peatonal lo estipulado en la normativa sobre accesibilidad vigente,
podrán disponerse sombreretes y peanas de ventanas y cierres que sobresalgan del plano de fachada un
máximo de 25 cm.
4.- Anuncios. Además de lo expresado en el artículo 37 y en la regulación específica de la zona Centro los
anuncios y rótulos comerciales se podrán situar a altura superior a 3,00 mts en el límite material del plano
de fachada correspondiente al comercio o local que se anuncie, sujeto a la Normativa de vuelos y, en
ningún caso por encima del remate del edificio.
de estas instalaciones cuando se incida sobre bienes incoados o inscritos en el Catálogo General del
Patrimonio Histórico de Andalucía, o sobre sus entornos de protección.
Art. 166.- 133Patios y conductos de ventilación.

A los efectos de determinar las condiciones de estos elementos se establecen las siguientes categorías:
1.- Patio de manzana.
Es aquel rodeado por edificaciones pertenecientes a una o distintas propiedades catastrales, siendo su
uso común.
Las dimensiones mínimas absolutas serán tales que en su interior se pueda inscribir un círculo de 15 mts de
diámetro, siendo el lado mínimo del polígono que lo delimite de 10 mts y ocupando una superficie mínima
del 15% de la total de la manzana.
2.- Patio de Parcela.
Es aquel delimitado por edificaciones pertenecientes a la misma propiedad catastral o comunidad de
propietarios y, en su caso, por los linderos de dicha propiedad.
Sus dimensiones mínimas se ajustarán a las determinadas para los patios vivideros, de ventilación o
patinillos, según su uso.
3.- Patio vividero.
Es aquel situado en el interior de una manzana o parcela, con dimensiones tales que cumplen las
siguientes condiciones:
- Ocupar una superficie mínima del 25% de la manzana o parcela en que se ubiquen las
edificaciones a las que sirve.
- Poderse inscribir un círculo de 25,00 mts de diámetro mínimo, en toda su altura.
- El lado mínimo del polígono que delimita el patio, sea igual o superior a 15,00 mts.
La ordenanza de edificación podrá imponer condiciones distintas en determinadas zonas.
4.- Patio de luces.
Es aquel que, situado dentro de la manzana o parcela y delimitado de modo análogo al anterior no
satisface las condiciones dimensionales de aquel, aunque si las que a continuación se expresan:
El diámetro del círculo inscrito será superior a 1/3 de la altura del mayor de los paramentos que lo
conforman.
133 Modificaciones introducidas en los apartados 3 a 7 y nuevo apartado 8 según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

La distancia mínima del hueco practicado en un paramento, medida perpendicularmente al mismo,

hasta el opuesto será superior a 1/3 de la altura del mayor de los paramentos que lo conforman.
El mínimo absoluto para ambos parámetros será de 3 mts.
5.- Patio de ventilación.
Es aquel cuyas dimensiones son tales que cumplen las siguientes condiciones:
El diámetro del círculo inscrito será superior a 1/4 de la altura del mayor de los paramentos que lo
conforman.
El lado mínimo del polígono delimitado por los paramentos que lo rodean será superior a 1/4 de la altura
del mayor.
El mínimo absoluto para ambos parámetros será de 2,00 mts.
6.- Patinillo.
Es aquel que el polígono de su planta tiene dimensiones tales que su lado menor y el circulo que puede
inscribirse en él son mayores que 1/5 de la altura de los paramentos que lo conforman, con un mínimo
absoluto de 1,20 m.
7.- Conductos o chimeneas de ventilación forzada (Shunts).
Son aquellos conductos mediante los cuales se realiza la ventilación de espacios que no disponen de otra
alternativa o bien precisan aireación suplementaria que no puede conseguirse con la simple apertura de
huecos a patios o espacios exteriores.
Están sujetos a su regulación específica.
8.- Para todos los patios:
− Deben cumplir lo indicado al respecto en la normativa de Vivienda de Protección Oficial o norma
que la sustituya
− Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones,
considerándose como paramento frontal el de la linde, aun cuando no estuviera construido, o
bien podrá considerarse como patio único, mancomunado con el edificio colindante, debiendo
establecerse registralmente dicha mancomunidad.
− En caso de que el patio se encuentre adosado a lindero medianero, cualquier hueco practicado
en las fachadas del patio deberá respetar una distancia mínima a dicho lindero de 3 m en caso
de vistas rectas y de 0,60 m en caso de vistas oblicuas.
− El círculo inscrito, indicado en los anteriores apartados, deberá estar libre, quedando fuera de él
todo tipo de cuerpos, vuelos o elementos salientes.
− Los patios mantendrán sus dimensiones mínimas desde la planta donde se encuentren las
dependencias a las que sirva de iluminación y ventilación.
− La altura del patio se medirá desde un metro por encima del nivel del suelo de la dependencia a
ventilar e iluminar, hasta el punto más alto de la fachada de mayor altura. A estos efectos no se
tendrán en cuenta las fachadas de los casetones de escaleras o ascensores, siempre que no
supongan más del 25% de su perímetro, y las medianeras se consideraran con la altura máxima
posible, según Ordenanzas, en la parcela colindante.
− Los patios se podrán cubrir con claraboyas traslúcidas, siempre que se deje un espacio periférico
libre sin cierre de ninguna clase entre las paredes del patio y la claraboya, con una altura mínima
de 1 m y con una superficie de ventilación mínima igual a la superficie del patio. La claraboya
deberá cumplir con las condiciones establecidas en el art. 159 en su caso. Los patios así cubiertos
no computarán a efectos de edificabilidad.
En viviendas plurifamiliares el patio podrá ser objeto de separación para uso y disfrute exclusivo de las
edificaciones en planta baja, mediante paramentos de elementos de construcción ligera, y cerrado
hasta una altura máxima de ciento ochenta (180) centímetros.

CAPITULO 5.- NORMAS RELATIVAS AL DISEÑO DE LOS ALOJAMIENTOS
Art. 167.- 134Superficies útiles mínimas de las dependencias.

Las condiciones de uso y programa de las viviendas se ajustarán como mínimo a la normativa de Vivienda
de Protección Oficial o norma que la sustituya, y cumplirán las normas generales de la edificación
establecidas en el presente Plan.
Igualmente, se ajustarán a las condiciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación y en el
Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula las normas para la
accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía, o norma
que la sustituya.
La vivienda dispondrá como mínimo de cocina, estancia-comedor, cuarto de aseo y dormitorio.
En viviendas de más de un dormitorio, los aseos o cuartos de baño no podrán tener acceso directo a la
cocina, salón o comedor, sino a través de espacios distribuidores.
Cuando las condiciones particulares de zona o las normas específicas de aplicación no lo impidan,
podrán disponerse apartamentos compuestos por una estancia-comedor-cocina, que también podrá ser
dormitorio, y un cuarto de aseo completo. La superficie útil del apartamento no podrá ser inferior a 36
metros cuadrados, dentro de los cuales no se incluirán terrazas, balcones, miradores y tendederos. A todos
los efectos, los apartamentos computan como viviendas.
Art. 168.- 135Altura libre mínima de las dependencias.

La altura mínima, que se medirá desde el enrase superior de la solería hasta el cielo raso, será como
mínimo, en todas las estancias, de 2,50 mts. En cocinas, cuartos de baños, aseos, pasillos, cuartos trasteros
y despensas será de 2,20 mts.
Art. 169.- 136Condiciones de distribución de las dependencias.
Art. 170.- 137Dimensiones mínimas y condiciones especiales de pasillos y escaleras.

1.- La anchura de los pasillos interiores de los alojamientos no podrá ser inferior a 0,80 metros. Los comunes
entre varios alojamientos tendrán un ancho mínimo de 1,20 metros, excepto si de ellos se accede a
ascensor en cuyo caso tendrá 1,30 metros como mínimo.
2.- Las escaleras se regularán por las siguientes condiciones
a.- Para alturas de edificios iguales o inferiores a planta baja + 3 plantas, las escaleras se podrán
iluminar y ventilar cenitalmente, siempre que el hueco de iluminación en cubierta y de escalera
en cada planta, así como el de ventilación en cubierta, sean, al menos, de 1,00 metro cuadrado
de superficie.
Para alturas superiores a 4 plantas, la iluminación y ventilación serán directas en cada planta, y
de superficie no inferior a 1 metro cuadrado.
b.- La anchura mínima de las huellas de escalones será de 28 centímetros y la altura máxima de
tabica será de 18,50 centímetros, excepto en las escaleras interiores de los alojamientos en las
que se permitirá una huella mínima de 22,00 cm y una contrahuella máxima de 20,00 cm.
c.- La anchura mínima de las mesetas será de 1,00 metro excepto en aquellas desde las que se
accede a uno o más alojamientos en que será de 1,20 metros y uno o más ascensores en que
será de 1,50 metros.
134 Se modifica el contenido de este artículo conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44
de 04/03/2024).
de 04/03/2024).
136 Se elimina el contenido de este artículo conforme al documento de de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024).
de 04/03/2024)

d.- La anchura mínima libre de los tramos de escalera será de 1,00 metro excepto en las interiores
de un alojamiento en que esta podrá ser de 0,80 metros.
Art. 171.- Ventilación e iluminación de los alojamientos y dependencias.

En función del tipo de patio, definido en el apartado precedente de estas Normas Reguladoras de la
Edificación, se podrán ventilar e iluminar alojamientos y dependencias con los siguientes criterios:
1.- Patio vividero: Podrán ventilar e iluminar a través de él viviendas completas (sin hueco de ventilación e
iluminación alguna a la vía pública) considerándoseles interiores y admitiéndose como tales.
2.- Patio de luces: Podrá ventilar e iluminarse a través de él todas las dependencias excepto la mayor.
3.- Patio de ventilación: Podrán ventilar a través de él todas las dependencias con excepción de sala de
estar, comedor y dormitorios. Se incluyen las escaleras y zonas comunes.
4.- Patinillo: Podrán ventilar a través de él los baños, aseos y despensas o trasteros.
5.- Chimeneas o conductos de ventilación (Shunts): Se podrán ventilar por este medio los baños, aseos y
despensas o trasteros, no siendo posible disponerlos como único medio de ventilación de otras
dependencias.
Art. 172.- 138Dimensiones mínimas de huecos de ventilación.

Los huecos de ventilación e iluminación de las piezas habitables deberán cumplir las condiciones mínimas
establecidas a estos efectos en la normativa de Vivienda de Protección Oficial o norma que la sustituya, y
en su caso, en la legislación sectorial de aplicación.
Así pues, toda estancia tendrá iluminación y ventilación directa al exterior mediante hueco de superficie
no menor que una décima parte de la superficie útil de la misma. 139Se admite la posibilidad de
iluminación y ventilación de los dormitorios a través de galerías, que no podrá servir de dormitorio, y que
tendrá hueco al exterior de superficie no menor a la mitad de su superficie de fachada.
El hueco entre dormitorio y galería será de superficie igual o superior a un tercio de la de aquél y la
anchura máxima de la galería será de 2,00 mts en todo el frente del dormitorio.
La ventilación de las dependencias no habitables tales como aseos, baños, cuartos de calefacción, de
basura, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y garajes, podrá llevarse a cabo mediante
sistemas artificiales de ventilación forzada o por otros medios mecánicos.
Para la implantación de los usos permitidos en planta sótano relacionados en el Artículo 183.bis, deberán
quedar garantizadas las condiciones de ventilación e iluminación exigibles por las normas sectoriales
aplicables a la materia.
138 En el artículo 172, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024); se
introduce un nuevo párrafo primero, reestructuran primer y segundo párrafo en un 2º párrafo, se introduce el penúltimo párrafo y se sustituye
el último párrafo relativo a la ventilación por usos en planta sótano.
139 Este párrafo del artículo 172 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 172, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que
se publican las NNUU del PGOU´86.

CAPITULO 6.- REGULACION DE USOS
Art. 173.- Sobre la regulación de los usos.

El Plan General regula de forma pormenorizada los usos que afectan a los terrenos clasificados como
suelo urbano.
En el suelo urbanizable programado el Plan General asigna los usos globales de cada sector, y en su caso
los usos complementarios.
En el suelo urbanizable no programado el Plan General señala los usos generales, indicando asimismo el
carácter excluyente, compatible o prohibido de los usos asignados a cada área.
En el suelo no urbanizable el Plan General determina los usos admisibles, entendiéndose prohibidos los no
permitidos expresamente.
En atención a su significación, las presentes normas, desarrollan específicamente los usos extractivos, de
aparcamiento, de viviendas, objeto de regulación en el Capítulo 5º del Título V e industrial.
Art. 174.- Desarrollo de la regulación de usos.

1.- En suelo urbano, como queda dicho, el Plan General regula de forma detallada la implantación de los
usos sobre esta parte del territorio. No obstante, mediante una ordenanza específica, podrán regularse
más restrictivamente las determinaciones del Plan General en cuanto a la localización y características
de los usos admitidos.
2.- También en suelo urbano, los Planes Especiales de Reforma Interior podrán restringir la localización y
características de los usos admitidos y aceptar usos no contemplados por el Plan General siempre que
sean compatibles con los expresamente admitidos por éste.
3.- En suelo urbanizable programado, el Plan Parcial regulará de forma detallada los usos admitidos.
4.- En suelo urbanizable no programado, el programa de actuación urbanística establecerá la proporción
admisible de usos compatibles con el uso predominante, siendo competencia de los Planes Parciales
subsiguientes el desarrollo pormenorizado de los usos.
5.- En suelo no urbanizable, los Planes Especiales que se formulen con algunas de las finalidades previstas
en la Ley del Suelo o en este Plan General podrán imponer mayores limitaciones de uso o prohibir aquellos
otros que resulten perjudiciales.
6.- En último término, el planeamiento especial de protección del patrimonio histórico y cultural podrá
establecer limitaciones de usos en razón a la naturaleza del objeto protegido.
Art. 175.- Clases de usos.

A los efectos del presente Plan General, y de los que en desarrollo del mismo se regulen en Planes
Parciales y Especiales, se establece la siguiente clasificación de usos:
- Usos Generales
- Usos Globales
- Usos Pormenorizados
- Usos Dominantes
- Usos Compatibles
- Usos Complementarios
- Usos Prohibidos
- Usos Públicos
- Usos Privados
- Usos Colectivos
- Usos Provisionales

Art. 176.- Usos Generales, Globales y Pormenorizados.
1.- 140Usos Generales.

Se corresponden con los usos fundamentales que se asientan sobre el territorio, Esto es, residencial,
productivo, dotacional y los propios del Suelo no Urbanizable o usos no urbanos.
2.- Usos Globales.
Son los asignados por el Plan General a los suelos clasificados como urbanizable programado cuya
desagregación, por el Plan Parcial correspondiente al sector de planeamiento de que se tratase, dará
lugar al uso o usos pormenorizados.
3.- 141Usos Pormenorizados.

Son los asignados por el Plan General a los suelos clasificados como urbanos, los que definen por tanto de
forma detallada la específica utilización de los terrenos.
Los usos pormenorizados pueden implantarse en edificios exclusivos o no exclusivos, en función de la
independencia en cuanto a los accesos en la edificación en que se desarrollen.
a. Uso en edificio exclusivo: es aquél que puede ocupar en su implantación la totalidad de la
edificación en la que se desarrolla, ya sea porque lo permita el planeamiento o porque venga exigido
por el mismo, por calificación expresa o por aplicación de las condiciones particulares de zona. En el
caso de que no se implante en su totalidad, y conviva con diferentes usos, deberá estar separado
funcionalmente del resto y contar con acceso totalmente independiente desde el exterior, si bien
podrá también contar con conexión con los demás usos de la edificación si su normativa específica y
reglamentos que le sean de aplicación lo permiten.
b. Uso en edificio no exclusivo: es aquel que ocupa en su implantación parte de la edificación en la
que se desarrolla, ya sea porque el planeamiento lo exija o lo permita, y puede convivir con otros usos
permitidos sin que deba contar con acceso independiente.
Art. 177.- Usos Dominantes, complementarios, compatibles y prohibidos.

Por su idoneidad para su localización un uso puede ser: dominante, complementario, compatible y
prohibido.
1.- Uso Dominante.
Es aquel de implantación mayoritaria en una parcela, zona, sector o área del territorio.
2.- Uso complementario.
Es aquel que, por exigencias de la legislación urbanística y por el propio Plan General, tendrá que existir
en cualquier caso, como equipamiento o dotación necesaria derivada del uso dominante y en una
proporción determinada en relación con éste.
3.- 142Uso Compatible.

Es aquel cuya implantación puede autorizarse con el uso dominante, en las condiciones establecidas por
el planeamiento, conviviendo conjuntamente con él o de forma independiente sin perder ninguno de ellos
las características y efectos que le son propios, pudiendo quedar la edificabilidad y el espacio libre de
parcela en edificaciones no alineadas a vial, asociados al uso compatible en un porcentaje inferior al 50%
del total.
En edificaciones alineadas a vial, propias de los cascos urbanos, podrá asociarse el 100% de la ocupación
de planta baja al uso compatible, limitando la edificabilidad destinada a dicho uso, que debe ser inferior
al 50% de la edificabilidad máxima permitida en la parcela.
Se admite su implantación como uso alternativo, entendido como aquel que pasaría a tener la condición
de dominante, salvo que en las ordenanzas particulares de cada zona se indique lo contrario, y no altere
el uso global del ámbito o de la zona de suelo urbano en que se ubique. Para su implantación se requerirá
la aprobación de un Plan Especial, redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda
140 El apartado 1 de este artículo 176 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 176, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
141 Se completa el contenido de este apartado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024).
142 Se modifica el contenido de este apartado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024)

índole que su implantación conlleva en el entorno. En caso de que se trate de usos dotacionales, será
preceptiva la aprobación de un Estudio de Detalle, redactado a los mismos efectos.
Los usos que se implanten como alternativos podrán aumentar la edificabilidad máxima permitida
siempre que no incrementen el aprovechamiento asignado por el Plan para la parcela, y quede
garantizado que no se ve afectada la edificabilidad global de la zona de suelo urbano en la que se
actúa. Para determinar los coeficientes de uso se aplicará la Ponencia de Valores vigente.
Cuando en un edificio se desarrollen dos o más actividades se deberán cumplimentar las siguientes
determinaciones:
1. Cada una de ellas cumplirá las condiciones de su uso respectivo.
2. Para la definición de las condiciones de edificación que correspondieran al edificio que las
albergue, se tendrá en cuenta el uso al que corresponda la calificación otorgada por el
Planeamiento a los terrenos en cuestión.
3. Cuando en las normas se establezcan, para usos situados en dos plantas contiguas, su
necesaria conexión, se entenderá que ésta se resuelve siempre que estén comunicadas
directamente entre sí mediante accesos que cumplan las condiciones exigidas por la normativa
aplicable.
4. Cuando el régimen de usos compatibles admita usos distintos al residencial, excluidos los
asociados (entendidos estos como los de viviendas de guarda de las instalaciones vinculadas al
uso principal), los locales deberán tener acceso independiente desde el exterior, en el caso de
que se trate de obras de nueva edificación. Y en el caso de que la implantación de estos usos se
realice en edificación existente, se admitirá sin acceso independiente aportando la conformidad
de la comunidad de propietarios.
5. En ningún caso se admitirán usos recreativos sobre viviendas.
4.- Uso Prohibido.
Es aquél que, por su incompatibilidad con el uso dominante, debe quedar excluido en el ámbito en que
se señala.
Art. 178.- Usos Públicos, privados y colectivos.

1.- Uso Público.
El que se desarrolla sobre un bien de titularidad pública o de titularidad privada gestionado por la
administración que posibilita su utilización y disfrute a todos los miembros de la comunidad.
2.- Uso Privado.
El que no estando comprendido en el apartado de colectivo, se realiza por particulares en bienes de
propiedad privada, estando limitada su utilización por razón del dominio o propiedad sobre la cosa.
3.- Uso colectivo.
Son los de naturaleza privada destinados al público y a los que se accede por la pertenencia a una
asociación, agrupación, club o forma de organización similar, o por el pago de una cuota, precio o
contraprestación.
Art. 179.- 143Usos Provisionales.

El otorgamiento de estos usos se deberá efectuar de conformidad con las determinaciones establecidas
en la legislación urbanística vigente en Andalucía y reglamentos que le sean de aplicación.
En todo caso, las instalaciones y edificaciones habrán de cesar y eliminarse cuando el Ayuntamiento de
Marbella lo acordare, sin derecho a indemnización, debiendo hacerse constar el otorgamiento de la
resolución y sus condiciones en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria,
quedando demorada la eficacia de la licencia hasta tanto no se acredite ante el Ayuntamiento dicha
inscripción registral.
Art. 180.- Usos Propuestos y Usos Existentes.
de 04/03/2024).

Los usos que el Plan General asigna a las diferentes zonas del territorio, cualquiera que fuese su
clasificación, se consideran usos propuestos. A tal efecto cualquier actuación que se pretenda realizar
habrá de respetar los usos propuestos por el Plan bien tengan estos el carácter de general, global o
pormenorizado, o tengan la consideración de dominantes, complementarios, compatibles o prohibidos.
Los usos o actividades que estuviesen implantados en edificios, terrenos o instalaciones -con anterioridad
a la vigencia de este Plan General- tienen la calificación de usos existentes. Tales usos podrán seguir
perviviendo, y en tal sentido son reconocidos por el Plan, siempre que resulten compatibles con los usos
propuestos. En otro caso, quedan en situación de fuera de ordenación.
Art. 181.- 144Usos fuera de ordenación.

1.- Se consideran fuera de ordenación los usos existentes que se encuentran en alguna de las siguientes
circunstancias:
a) Estar sujetos al régimen de fuera de ordenación por este Plan General por resultar incompatible
o prohibido con el uso propuesto.
b) Estar sujetos al régimen de fuera de ordenación por resultar incompatible o prohibido con el
uso propuesto por los Planes Especiales o Parciales que en desarrollo del Plan General se formulen.
c) Los usos molestos, es decir, porque los efectos que produce la actividad, ya sean ruidos,
trepidaciones, olores, humos, contaminación, radioactividad o de otra naturaleza, sobrepasan los
umbrales máximos señalados en estas Normas, Ordenanzas Municipales o cualquier otra
disposición que sea de aplicación por razones de seguridad, salubridad o tranquilidad.
2.- Las edificaciones, construcciones o instalaciones que albergaren usos en situaciones de fuera de
ordenación en alguno de los supuestos regulados en apartado 1.a) y 1.b) del presente artículo, quedan
sujetos al régimen señalado en el apartado 2 de la Disposición Transitoria Primera de esta Normas.
3. - Los usos declarados fuera de ordenación como resultado de encontrarse incursos en alguno de los
supuestos regulados en el apartado 1.c) del presente artículo, quedan sujetos al régimen señalado en el
apartado 2 de la Disposición Transitoria Primera de estas Normas. No obstante, si pueden ser objeto de
medidas correctoras pertinentes de modo que los efectos de cualquier tipo que produzca la actividad se
sitúen dentro de los umbrales permitidos por las presentes Normas, les será aplicable el régimen previsto en
el número 3 de la Disposición Transitoria Primera de esta Normas.
4. - Queda excluido de la situación de fuera de ordenación el uso de acampada o camping existente a
la aprobación de este Plan que estuviere implantado sobre suelos con la clasificación de urbano o
urbanizable sectorizado siempre que, en dicho momento, tuviere regularizada su situación legal y
administrativa.
Art. 182.- Regulación de los usos generales y globales.

1.- Uso Residencial. Uso de carácter general que se corresponde con el alojamiento de las personas y que
comprende los siguientes usos globales:
a) Uso de vivienda. Comprende los espacios y dependencias dedicados a residencia familiar,
distinguiéndose por razones morfológicas y jurídicas dos supuestos básicos: vivienda unifamiliar y
vivienda plurifamiliar o colectiva.
b) Uso residencial comunitario. Comprende los espacios y dependencias dedicados al
alojamiento de las personas distintos de la residencia familiar. Caracterizados en un supuesto por
dar cobijo a un grupo de personas que tienen entre sí vínculos, intereses o necesidades comunes
y en otro por la nota de temporalidad del alojamiento. Consecuentemente a los caracteres
indicados se distinguen dentro del uso residencial comunitario dos supuestos: uso de alojamiento
comunitario y uso hotelero.
2.- Uso productivo. Uso de carácter general que se caracteriza por la realización de actividades de
transformación de materias, almacenaje, producción de bienes y equipos, compraventa y prestación de
servicios en sentido lato. Comprende los siguientes usos globales:
a) Uso industrial. Conjunto de espacios e instalaciones donde se desarrollan operaciones de
transformación de materias, conservación, guarda y distribución al por mayor, producción de
de 04/03/2024).

materiales, bienes y equipos, talleres de reparación, talleres artesanales y estaciones de servicio

ligadas al automóvil, incluidas las gasolineras.
Dentro de este uso global se comprenden los siguientes usos pormenorizados: industrias y
almacenes.
b) Uso terciario. Conjunto de espacios y edificaciones donde se desarrollan actividades
burocráticas, administrativas y de carácter análogo, así como los despachos profesionales,
constituyendo la oficina el uso pormenorizado por excelencia.
c) Uso comercial. Comprende las actividades productivas ligadas al comercio o a la prestación al
público de servicios privados diferentes, en todo caso, a las actividades burocráticas-
administrativas que caracterizan al uso terciario.
Se distinguen los siguientes usos pormenorizados: uso de comercio, uso de hostelería y uso
recreativo y de discoteca.
3.- Uso de dotación. Uso de carácter general caracterizado por la realización de actividades
relacionadas con el equipamiento ya sea de carácter público, privado o colectivo, con el recreo, reposo
o esparcimiento de la población o con la prestación de servicios públicos. Comprende los siguientes usos
globales: uso de equipamiento; uso de espacios libres; uso de servicios públicos y uso de infraestructuras
básicas.
a) Uso de equipamiento. Comprende el conjunto de espacios y edificaciones, de naturaleza
pública o privada, destinados a la satisfacción de necesidades de tipo cultural, asistencial, social
y religioso, distinguiéndose dentro del mismo los siguientes usos pormenorizados: educativo;
cultural; asistencia sanitaria; asociativo; religioso; espectáculos y deportivo.
b) Uso de espacios libres. Comprende el conjunto de espacios e instalaciones destinados a
plantaciones de arbolado y jardinería que tienen por finalidad garantizar la salubridad, reposo y
esparcimiento de la población y aislamiento de las zonas o establecimientos que lo requieran y
de obtener las mejores condiciones ambientales del área. Comprende como uso pormenorizado
el de zona verde.
c) Uso de servicios públicos. Comprende el conjunto de espacios, edificios e instalaciones
destinados a la prestación por la Administración de servicios generales a los ciudadanos,
señalándose como usos pormenorizados los siguientes: administración, protección ciudadana,
servicios urbanos y cementerios.
145d) Uso de infraestructura. Comprende el conjunto de elementos que permiten la
comunicación e interrelación entre los usos, así como la dotación de elementos infraestructurales
básicos para la propia existencia de aquellos. Se distinguen los siguientes usos pormenorizados:
uso viario, uso de aparcamiento, redes y canalizaciones infraestructurales vertederos de residuos
no peligrosos, vertederos de residuos inertes y centros autorizados de tratamientos de vehículos al
final de su vida útil.
4.- Uso no urbano. Uso de carácter general que se caracteriza por corresponder a las actividades propias
y específicas del suelo no urbanizable o que por razones de distinta naturaleza precisan o hacen
aconsejable su implantación en este tipo de suelo. Como usos pormenorizados cabe señalar los
siguientes: agrícola; extractivo; y de acampada.
Art. 183.- 146Regulación individualizada de los usos pormenorizados: Definición y Condiciones

Particulares.
A) Definiciones y condiciones particulares de implantación en los edificios:
1.- Vivienda Unifamiliar. Vivienda situada en parcela independiente, en edificio aislado o agrupado
horizontalmente y con acceso independiente y exclusivo.
2.- Vivienda Plurifamiliar o colectiva. Es el edificio destinado a residencia con más de dos viviendas en
régimen de propiedad horizontal, pudiendo disponer de accesos y elementos comunes.
145 Modificaciones introducidas conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).
146 Conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024), se modifica el contenido
de este artículo, estructurándolo en un apartado A) que recoge los subapartados preexistentes, de los que se modifican los identificados con
números 3, 4 a 18bis, 23, 25 27, 28 y 31, y dos apartados de nueva creación identificados como B) y C).

3.- Alojamiento comunitario. Comprende los espacios o locales destinados a alojamiento con
instalaciones comunes tales como residencias de ancianos, infantiles, de estudiantes y otros colectivos,
viviendas tuteladas así como las instalaciones anejas complementarias.
3 bis.- 147Residencial en colonia municipal. Comprende los conjuntos de edificaciones destinadas a

residencia plurifamiliar de carácter social, en régimen de titularidad patrimonial del Municipio.
4.- Hotelero. Comprende los espacios o establecimientos destinados a alojamiento temporal con
instalaciones comunes tales como hoteles, moteles, apartahoteles, y en general los del ramo hotelero con
calificación turística, así como las instalaciones anejas complementarias.
5.- Industria.
El uso de industria comprende aquellas actividades cuyo objeto principal es la obtención o
transformación de productos por procesos industriales, e incluye funciones técnicas, económicas y las
especialmente ligadas a la función principal, tales como:
a) Transformación de materias primas o semielaboradas, o su preparación para ulteriores
transformaciones.
b) Agencias de transporte.
c) Industrias de materiales de la construcción.
d) Talleres artesanales.
e) Talleres de reparación.
f) Estaciones de servicios ligadas al automóvil.
g) Y en general, todas aquellas actividades que por los materiales y elementos técnicos utilizados
puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas o daños a los bienes.
Se podrán distinguir diversas categorías en función de la naturaleza y condiciones particulares,
establecidas en el siguiente capítulo.
6.- Almacenes.
Los espacios o locales destinados a la conservación, guarda y distribución de mercancía, distinguiéndose
dos categorías:
a) Almacenes Tipo 1:
Comprende aquellas actividades independientes cuyo objeto principal es el depósito, guarda, custodia y
distribución de bienes, productos, y mercancías con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores,
fabricantes, distribuidores y, en general, los almacenes sin servicio de venta directa al público.
Por similitud de los efectos del uso de almacenes con los de industria, se somete aquél a la "regulación
específica del uso industrial" que se establece en el capítulo siguiente.
b) Almacenes Tipo 2:
Se incluyen en este uso como “almacenes auxiliares”, las actividades destinadas a conservación y guarda
de productos y mercancías situadas en locales anejos o independientes, pero directamente vinculados a
actividades de comercios, oficinas y locales de hostelería o recreativos, para dar un servicio directo a
éstos, en cuyo caso se tratara de un uso auxiliar de cada uno de los anteriores.
Este uso se entiende siempre incluido en los definidos en este artículo con números 5 (en 1ª categoría), 7,
8, 9 y 10.
7.- Oficina.
Los espacios o locales destinados a actividades terciarias de carácter privado con predominio de las
administrativas, burocráticas, económicas, de información y comunicaciones y de gestión, los destinados
a despachos profesionales.
El uso de oficina se admite en cualquier posición, pero en todo caso con acceso independiente del
edificio en el que se implante. Se admitirá sin acceso independiente aportando la conformidad de la
comunidad de propietarios.
147 Se introduce este apartado 3.bis del artículo 183, conforme a la Modificación Puntual del Plan General sobre el Sistema General SG-E-14,
Colonia del Ángel, Expte. MPGOU 20/94, aprobada definitivamente el 04/10/95.

Despacho profesional: Se define este como el que convive con una vivienda que cumple las condiciones
mínimas definidas en el artículo 167, ocupando una superficie máxima de un tercio de la superficie útil
total de la vivienda, estando los espacios destinados a ambas funciones diferenciados espacialmente.
Como excepción a lo indicado en el párrafo anterior los despachos profesionales podrán situarse en las
plantas altas de los edificios, computando su superficie útil en los usos compatibles, sin solicitar la
conformidad de la comunidad de propietarios.
8.- Comercio.
Los espacios o establecimientos abiertos al público, destinados a la compraventa o permuta de
mercancías al pormenor y su almacenamiento inmediato, tales como mercados, supermercados, tiendas,
etc, así como los servicios a las personas, como barberías, saunas, salones de belleza, peluquerías, las
academias de cursos y enseñanzas no oficiales incluidos los centros de perfeccionamiento del deporte,
consultas y clínicas médicas sin hospitalización, etc.
El uso de comercio caracterizado por la compraventa y almacenamiento de mercancías sólo se admite
en planta baja, en planta sótano como ampliación de la anterior (computando en edificabilidad como
indica el art. 143.4), en planta primera, como ampliación de la planta baja, y o en edificio exclusivo.
El uso de comercio caracterizado por la prestación de servicios a las personas podrá ubicarse en plantas
altas, pero su instalación estará supeditada a la aportación de la conformidad de la comunidad de
propietarios.
En ningún caso la superficie de venta será menor de ocho (8) metros cuadrados y no podrá servir de paso
ni tener comunicación directa con ninguna vivienda.
Los locales destinados al comercio alimentario, de superficie de venta superior a cien (100) metros
cuadrados dispondrán de un almacén o trastienda, que estará debidamente acondicionado para la
conservación de los productos.
9.- Hostelería. Los espacios o establecimientos donde se realizan actividades de preparación y expedición
de comidas y bebidas.
Se consideran tales las siguientes actividades:
- Establecimientos de hostelería con o sin música.
- Establecimientos especiales de hostelería con música.

Este uso sólo se admite en planta baja, y en planta sótano (computando en edificabilidad como indica el
art. 143.4) y primera como ampliación de la anterior, así como en edificio exclusivo, salvo los
establecimientos especiales de hostelería con música, que no se admitirán en planta primera. Además, en
todos los casos de establecimientos con música el acceso debe realizarse siempre interponiendo vestíbulo
acústico.
10.- Recreativo. Los espacios o locales destinados al público para su entretenimiento, recreo o diversión.
a) Actividades Recreativas Genéricas:
- Establecimientos de juego, considerándose dentro de este apartado las salas de bingo, locales de
apuestas deportivas, locales de apuestas hípicas externas y salones de juego.
- Centros de ocio y diversión, asimilados a este uso se encontrarán las cibersalas, salones recreativos,
boleras.
- Establecimientos recreativos infantiles en establecimientos fijos y cerrados.
Este uso se admite exclusivamente en planta sótano y baja y en planta sótano como ampliación de la
anterior (computando en edificabilidad como indica el art. 143.4) o en edificio exclusivo de altura
máxima de dos plantas. (Informe 2, art. 183.10, pág. 106)
b) Actividades Recreativas Especiales:
- Establecimientos de juego no incluidos en el apartado anterior, tales como casinos, hipódromos y
canódromos.
- Parques Acuáticos.
- Parques de atracciones y temáticos.
- Establecimientos recreativos infantiles no incluidos en la categoría anterior.
- Atracciones de feria.

- Recintos feriales y verbenas populares de iniciativa privada.

- Establecimientos de actividades zoológicas, botánicas y geológicas.
La implantación de las Actividades Recreativas Especiales que tengan el carácter permanente requerirá
la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda
índole que su implantación conlleva en el entorno.
11.- Uso de establecimientos de ocio y esparcimiento.
a) Todos aquellos establecimientos que ofrezcan al público asistente situaciones de ocio, diversión y
esparcimiento, basadas en la actividad de bailar en pistas o en espacios del establecimiento público
específicamente acotados y previstos para ello, en la utilización de equipos de amplificación o
reproducción sonora o audiovisuales, en el desarrollo de actuaciones en directo y actuaciones en directo
de pequeño formato así como en la consumición de bebidas y, en su caso, de comidas, elaboradas en
sus cocinas o precocinadas con las garantías sanitarias correspondientes.
La diferencia fundamental de estos locales con los demás de la hostelería, además de su horario de
utilización, y otras características de tipo formal como ausencia de huecos al exterior, ventilación forzada,
etc, la constituye la gran potencia sonora instalada en los mismos.
- Establecimiento de esparcimiento.
- Establecimiento de esparcimiento para menores.
- Salones de celebraciones.
Este uso sólo se admite en edificio exclusivo, debidamente insonorizado, así como en los espacios libres
que, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente en la materia, lleven aparejados la
posibilidad de instalar terrazas o veladores al aire libre.
En el caso de que no se implante en su totalidad y conviva con otros usos solo se admitirá en planta baja,
debiendo estar separada funcionalmente del resto del edificio, teniendo acceso directo desde el exterior.
La implantación del uso de establecimiento de ocio y esparcimiento requerirá que la superficie mínima de
ocupación efectiva sea de ciento veinticinco (125) metros cuadrados, excluyendo dentro de dicha
superficie los aseos y vestíbulos.
El acceso debe realizarse siempre interponiendo vestíbulo acústico.
b) Salón de Celebraciones incompatibles con el medio urbano.
Una modalidad de Salón de Celebraciones que se asienta sobre el suelo no urbanizable en el extrarradio
de la ciudad caracterizada por contar una amplia extensión superficial y con un diseño mixto de jardines
y espacios cerrados propiamente destinados al baile o audición de música.
La autorización de este uso sobre suelo no urbanizable, exclusivamente del tipo denominado "natural o
rural " requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- Acceso rodado con capacidad suficiente para atender las necesidades de tráfico que la
actividad genera.
- Parcela mínima 25.000 m², Parcela máxima 35.000 m².
-Aparcamientos: 1 cada 100 m² de parcela dedicada a la actividad.
- Tratamiento del espacio de aparcamiento con suelo estabilizado de cemento o similar.
- Porcentaje de ocupación de la edificación: 5%.
- Distancia mínima a edificaciones: 100 metros lineales medidos desde el límite o lindero del
espacio ocupado por el Salón de Celebraciones.
- Nivel de ruidos máximo admisible: Lo establecido en la normativa sectorial de aplicación.
- Disposición obligatoria de valla.
12.- Educativo. Comprende el conjunto de espacios o locales destinados a actividades de formación en
sus diferentes niveles, tales como centros escolares, incluso guarderías, universidades, etc.
El alojamiento comunitario para estudiantes vinculado a la actividad principal educativa se permite en
este uso educativo.
Este uso se admite en edificio exclusivo en cualquier planta. En edificio no exclusivo se admite en planta
baja, y en planta sótano (computando en edificabilidad como indica el artículo 143.4) y primera como

ampliación de la planta baja. Excepcionalmente podrá ubicarse en plantas altas, estando en este caso
supeditada su implantación a la aportación de la conformidad de la comunidad de propietarios.
13.- Cultural. Se entenderá por esta actividad, de conformidad con su normativa sectorial, aquella
mediante la cual se ofrezca al público, bien en establecimientos públicos habilitados legalmente para ello
o en espacios abiertos de vías públicas y de otras zonas de dominio público, la posibilidad de incrementar
o intercambiar conocimientos y relaciones humanas, mediante la exhibición de obras y manifestaciones
artísticas, conferencias, congresos, acceso a registros culturales, documentales y de información
cualesquiera que sea su soporte, exposiciones de bienes muebles o de contenido social y etnológico
relevantes así como a través de cualquier otra actividad de características o finalidades análogas.
Comprende el conjunto de espacios o locales destinados a actividades culturales y sociales tales como
Museos, Bibliotecas, Ludotecas, Videotecas, Hemerotecas, Salas de exposiciones, Salas de conferencias,
Palacios de exposiciones y congresos, Archivos, Aulas de la naturaleza y otras análogas.
14.- Asistencia sanitaria. Comprende los espacios o locales destinados a la asistencia y prestación de
servicios médicos, preventivos o curativos, y quirúrgicos a los ciudadanos, con o sin alojamiento en los
mismos, tales como hospitales, clínicas, dispensarios, ambulatorios, centros de salud, etc.
15.- Asociativo. Los espacios o locales destinados a actividades socioculturales, políticas, defensa de la
naturaleza y de relación como pueden ser los centros de asociaciones de vecinos, sedes de
agrupaciones y partidos políticos, grupos ecologistas, agrupaciones cívicas, etc.
16.- Religioso. Los espacios o locales destinados al culto y los directamente ligados al mismo, tales como
templos, centros parroquiales, conventos, de cualquier confesión religiosa.
ampliación de la planta baja.
17.- Espectáculos. Los espacios y locales destinados a la celebración de espectáculos públicos de masiva
afluencia y usualmente a cielo abierto.
Se consideran espacios o establecimientos de espectáculos los siguientes:
- Cines.
- Teatros.
- Auditorios.
- Circos.
- Plazas de toros.
La implantación del uso de Espectáculos que tengan el carácter permanente requerirá la aprobación de
un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que su
implantación conlleva en el entorno, salvo en el caso de los Cines, cuando éstos se encuentren incluidos
en una gran superficie comercial.
18.- Deportivo. Los espacios o locales destinados a la práctica, enseñanza o exhibición del deporte y la
cultura física. Se consideran como tales los siguientes:
a) Establecimientos de espectáculos deportivos: aquellos en los que se celebre la exhibición del
ejercicio del deporte de competición o de ocio en establecimientos habilitados para tal fin, tales
como pabellones deportivos, estadios, circuitos de velocidad, instalaciones eventuales de
espectáculos deportivos e hipódromos temporales.

b) Establecimientos de Actividades Deportivas, son aquellos establecimientos públicos que se

destinen a ofrecer al público el ejercicio de actividades deportivas, tales como complejos
deportivos, gimnasios, piscinas públicas y otros de similares características.
El alojamiento comunitario para deportistas vinculado a la actividad principal deportiva se permite
en estos establecimientos.
18.bis.- 148Club Social. Comprende los espacios o locales destinados al servicio de una urbanización o de
sus miembros, estando caracterizado por albergar diversos usos pormenorizados de los enumerados en
este artículo, fundamentalmente los referidos a hostelería, recreativo, cultural, asociativo, deportivo y
zonas verdes.
Este uso se entiende siempre incluido en las zonas de equipamiento deportivo.
ampliación de la planta baja.
19.- Zonas verdes. Comprende los espacios destinados a plantaciones de arbolado y jardinería, con
objeto de garantizar la salubridad, reposo, y esparcimiento de la población, como parques, jardines
públicos y privados, pequeños huertos familiares, etc., así como para protección y aislamiento de las
zonas o establecimientos que lo requieran y de obtener las mejores condiciones ambientales del área.
20.- Administración. Los espacios o locales destinados a actividades propias de cualquier Administración
pública, bien sea de carácter burocrático o de prestación de servicios de cualquier índole.
21.- Protección ciudadana. Usos ligados a instituciones y cuerpos de protección y orden público, tales
como bomberos, policía, Guardia Civil, prisiones, centros tutelares de menores. Se incluyen también en
esta clase los usos propios del ejército.
22.- Servicios urbanos. Los espacios e instalaciones destinados a satisfacer las necesidades de los servicios
públicos urbanos, tales como cocheras, mataderos, mercados, etc.
23.- Cementerios. Los espacios destinados a la inhumación o cremación de personas o animales, así como
los edificios o locales dedicados a las prácticas religiosas funerarias, depósito, conservación o
embalsamamiento de cadáveres.
24.- Viario. Los servicios destinados a la comunicación y trasporte de personas y mercancías, así como los
complementarios que facilitan su buen funcionamiento.
25.- Aparcamiento. Los espacios o locales destinados a la detención prolongada de los vehículos de
motor. En dichos espacios se admitirán con carácter general, el lavado de vehículos y espacios
reservados para operaciones de carga y descarga, si bien ésta última en zonas bien diferenciadas
respecto a la de aparcamiento de vehículos.
26.- Redes y canalizaciones infraestructurales. Corresponden a este uso los centros de producción y
almacenaje y redes de distribución de instalaciones urbanas, tales como subestaciones eléctricas,
tendidos de alta tensión, depósitos de agua, red de abastecimiento, estaciones depuradoras, emisarios
submarinos, redes de telefonía.
27.- Vertederos de residuos no peligrosos. Los lugares e instalaciones complementarias que posibilitan el
almacenamiento, destrucción o reciclaje de desechos urbanos o industriales, tales como los vertederos
de residuos no peligrosos, vertederos de residuos inertes, etc.
28.- Centros autorizados de tratamientos de vehículos al final de su vida útil. Los lugares e instalaciones
destinados al almacenamiento de vehículos a motor fuera de uso y al aprovechamiento de sus partes
útiles. Este uso sólo se admite en polígono industrial.
29.- Agrícola, forestal o pecuario. Comprende los espacios o locales destinados al desarrollo y explotación
de las citadas actividades.
30.- Extractivo. Comprende las actividades de extracción de áridos, y movimientos de tierra.
31.- Acampada o camping.
148 Se incorpora este nuevo apartado 18 bis en el artículo 183 conforme al contenido del Informe 2, art. 183.18.bis, pág. 106 del BOP nº 228 de

Los espacios e instalaciones complementarias destinadas al alojamiento temporal de las personas y sus
vehículos de transporte.
Este uso sólo se admite en suelo no urbanizable o urbanizable no sectorizado, sin perjuicio de la tolerancia
de uso establecida en el artículo 181.4 de estas Normas, según la cual se admite el uso de acampada o
camping existente a la aprobación de este Plan que estuviere implantado sobre suelos con la
clasificación de urbano o urbanizable sectorizado siempre que, en dicho momento, tuviere regularizada
su situación legal y administrativa.
B) Condiciones Particulares de la dotación de aseos:
- Para Uso Industrial: Los locales destinados al uso industrial dispondrán de los servicios sanitarios
indicados en el R.D. 486/1997, o norma que la sustituya…”.
- Para Uso Terciario:
1. Los locales de oficina dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: hasta (100) metros cuadrados,
un retrete y un lavabo; por cada doscientos (200) metros cuadrados más o fracción superior a cien
(100), se aumentara un retrete y un lavabo, separados por sexos.
2. En locales destinados a servicios personales u oficinas con acceso de público (no mera gestión
interna) se exigirán aseos para el público y, por consiguiente, al menos uno (1) adaptado a personas
con discapacidad.
3. En ningún caso podrán comunicar directamente con el resto del local para lo cual deberá instalarse
un vestíbulo o espacio intermedio.
- Para Uso Comercial:
1. Los locales destinados al comercio dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: hasta cien (100)
metros cuadrados, un retrete y un lavabo; por cada doscientos (200) metros cuadrados adicionales o
fracción superior a cien (100), se aumentara un retrete y un lavabo, separándolos por sexos.
2. En los usos comerciales de venta menor de vehículos automóviles de cuatro ruedas, maquinaria
industrial de envergadura y muebles, y considerando las especiales circunstancias que concurren en
su desarrollo, el número de piezas de inodoros/lavados será de uno por cada doscientos (200) metros
cuadrados de superficie de venta y otra por cada cuatrocientos (400) metros cuadrados adicionales o
fracción superior a los doscientos (200) metros cuadrados.
3. En ningún caso podrán comunicar directamente con el resto de los locales, para lo cual deberá
instalarse un vestíbulo o espacio de aislamiento. Con carácter general se permite que los vestíbulos
previos contengan la dotación de los lavabos exigibles, siempre que su disposición permita
cumplimentar las disposiciones relativas a accesibilidad. En los casos en que los aseos no se destinen al
público usuario de la actividad, sino a los trabajadores y empleados de la misma, el aseo podrá
carecer de vestíbulo cuando su acceso no se produzca desde la zona de uso público. En tal caso, se
exigirá un sistema de cierre automático para la puerta.
- Para Uso Hostelería: Los locales destinados a hostelería, dispondrán para acceso público de un
mínimo de dos unidades de retrete y lavabo, cualquiera que sea su superficie, separados por sexos,
aplicándose las exigencias mínimas establecidas para el uso comercial, considerando la superficie
aplicable la útil accesible al público.
- Para Uso Recreativo: Los locales que se destinen al uso recreativo, dispondrán para acceso público
de un mínimo de dos unidades de retrete y lavabo, cualquiera que sea su superficie, separados por
sexos, aplicándose las exigencias mínimas establecidas para el uso comercial, considerando la
superficie aplicable la útil accesible al público. En todo caso, ha de preverse al menos un aseo
adaptado a personas con discapacidad.
- Para Uso de Establecimientos de Ocio y Esparcimiento: Los locales que se destinen a este uso
dispondrán de un número mínimo de aseos de acceso público necesario, que resultará de la
aplicación de las normas sectoriales sobre la materia, caso de que estas no incorporen
determinaciones al respecto, se aplicaran las exigencias establecidas para el uso de comercio,
considerando la superficie aplicable la útil accesible al público, precisando un número mínimo de dos
inodoros y dos lavabos, separados por sexos. En todo caso, ha de preverse al menos un aseo
adaptado a personas con discapacidad. En su caso, además, habrán de disponerse los aseos y
vestuarios necesarios para artistas y ejecutantes”.
- Para Uso Dotación: Los locales que se destinen al uso de dotación, relacionados en este apartado,
dispondrán para acceso público de un mínimo de dos unidades de retrete y lavabo, cualquiera que
sea su superficie, separados por sexos, aplicándose las exigencias mínimas establecidas para el uso

comercial, considerando la superficie aplicable la útil accesible al público. En el caso de

Equipamiento Deportivo la dotación de aseos deberá ajustarse a los requerimientos de la Legislación
sectorial vigente en la materia, con un mínimo de dos unidades de retrete, lavabo, ducha y vestuarios,
cualquiera que sea su superficie.
Cuando la actividad tenga lugar en locales agrupados, los aseos podrán igualmente agruparse,
manteniendo el número y condiciones que corresponde con la superficie total, incluidos los espacios
comunes de uso público.
En todo caso, prevalecerán, si son más exigentes, las condiciones establecidas en la legislación sectorial
vigente en materia de Accesibilidad y Eliminación de Barreras, y de Atención a las Personas con
Discapacidad en Andalucía.
C) Se requerirá la justificación del cumplimiento de la legislación sectorial en materia de medio ambiente
para la implantación y funcionamiento de cualquier actividad amparada en los anteriores usos, de
carácter público o privado, susceptible de producir contaminación acústica por ruidos o vibraciones, de
acuerdo a las condiciones reglamentariamente definidas a estos efectos.
D) Evacuación de humos, gases y olores:
Los gases y vapores que se produzcan en un local o actividad de uso distinto a vivienda, solamente se
eliminarán a través de chimenea, a la que se dará el tratamiento arquitectónico adecuado, sin que
puedan interceptar en su desarrollo huecos de ventilación e iluminación, de los que se distanciarán al
menos cincuenta (50) centímetros, sin que en su proyección en planta superen el cinco (5) por ciento del
patio por donde discurren. En ningún caso discurrirán visibles por fachadas exteriores.
Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas industriales,
instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles,
establecimientos de hostelería, etc…
Solo cuando la evacuación no pueda discurrir por conducción o patios interiores, se permitirá la salida de
humos por fachada, disponiendo de sistemas de depuración, el cual dispondrá de filtro contra olores,
preferentemente de ozono, carbón activo o similar, y adicional al sistema de depuración.
Este sistema solo podrá admitirse para actividades que no incluyan la elaboración de masa frita, asadores
de pollos y carnes, freidurías de pescado y similares, debiendo ser la superficie total efectiva de
calentamiento inferior a setenta y cinco decímetros cuadrados. En todo caso, el titular deberá suscribir
contrato de mantenimiento con un instalador autorizado de sistemas de depuración, que mantendrá su
vigencia durante el funcionamiento de la actividad.
En todo caso se requerirá el cumplimiento de las condiciones exigidas por la normativa sectorial aplicable
y ordenanzas municipales de aplicación.
de estas instalaciones de evacuación de gases y olores, cuando se incida sobre bienes incoados o
inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, o sobre sus entornos de
protección.
Art. 183.bis.- 149Usos permitidos en planta sótano.

En la planta sótano de las edificaciones podrán autorizarse los siguientes usos:
a) Los servicios propios del funcionamiento del edificio tales como las instalaciones de climatización, de
mantenimiento de los aparatos elevadores, etc. en las condiciones que se establecen en el art. 185 de
estas Normas.
b) Uso de Aparcamiento.
c) Trasteros al servicio exclusivo de la vivienda.
d) Trasteros vestuarios, aseos o almacenes vinculados al aparcamiento o al servicio de locales situados en
planta baja sin posibilidad de acceso público independiente y con una superficie máxima igual a la del
local en P.B.
149 Se incorpora este nuevo artículo conforme al contenido del Informe 2, art. 183.bis, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se
publican las NNUU del PGOU´86. Posteriormente, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP
nº 44 de 04/03/2024), se modifica el contenido del apartado d) y se introduce un nuevo apartado g).

e) Trasteros o espacios para la guarda del material y mobiliario necesario para el funcionamiento de la
actividad hotelera o de Equipamiento, siempre que se justifique, mediante estudio de implantación, la
superficie requerida a tales fines y se acredite la inalterabilidad de tales usos.
f) Uso recreativo y deportivo. Tales como cuartos de juego, bodegas, gimnasio, piscina cubierta, sauna,
baño turco, sala de cine, etc. en edificios con viviendas unifamiliares y plurifamiliares siempre que estén
directamente vinculadas a las viviendas sin posibilidad de explotación comercial o uso público o
colectivo.
g) Instalaciones y servicios para los usuarios de los hoteles y edificaciones destinadas a equipamientos,
quedando excluidas las actividades administrativas, las habitaciones y otras análogas, y siempre que no
supongan un aumento del aprovechamiento lucrativo que exija incrementar las dotaciones existentes en
la zona para mantener el equilibrio –en proporción y calidad- establecido en el Plan General vigente.
En los supuestos anteriores, la superficie edificada a que se destine a dichos usos en planta sótano no
computará a efectos de edificabilidad en los términos establecidos en el artículo 143 de estas Normas.
Así mismo, se podrá compatibilizar la extensión de cualquier uso a la primera planta sótano, salvo el
residencial, cuando las condiciones de evacuación, ventilación, etc. así lo permitan y no exista una
norma específica que lo prohíba. En estos casos, la superficie que se destine a estos otros usos en dicha
planta computará a efectos de la edificabilidad máxima en los términos establecidos en el citado artículo
143, y se tendrá en cuenta igualmente, para la aplicación del resto de determinaciones que se
contemplan en estas Normas. (dimensiones, número de aparcamientos, aseos, etc.)

CAPITULO 7.- REGULACION ESPECIFICA DEL USO INDUSTRIAL
Art. 184.- Clasificación.

Las Normas reguladoras del uso industrial que se contienen en este epígrafe tienen por objeto la
preservación del medio ambiente urbano y rural, controlando los efectos no deseables en función de su
previsible intensidad y de su ubicación en relación con los otros usos. Simultáneamente se mantiene el
criterio de evitar restricciones en la mayor medida de lo posible a la actividad industrial, esto es, asegurar
el mayor grado de compatibilidad posible con los demás usos urbanos, asegurando en todo caso la no
producción de daños, molestias y perjuicios a las personas.
De acuerdo con tales criterios y atendiendo a su grado de compatibilidad, se establecen las siguientes
categorías industriales:
1ª.- 150Industrias compatibles con los alojamientos: Talleres artesanales, almacenes auxiliares, etc.
2ª.- Industrias compatibles con la zonificación residencial: Pequeña industria.
3ª.- Industrias que requieren zonificación industrial: Mediana y gran industria.
4ª.- Industrias incompatibles con el medio urbano.
Art. 185.- 151Primera Categoría: Industrias compatibles con la vivienda.

Se definen como tales, aquellas que utilicen maquinaria movida a mano o por motores que no originen
molestias al exterior del local en que estén ubicadas y que no produzcan emanaciones o peligros
especiales. A los efectos de la determinación de esta Categoría, se entenderá que son actividades que
se identifican, tal y como se indica en el art. 184, como talleres artesanales, etc.
Por similitud con el uso industrial se someterán a este tipo de regulación los Almacenes de Tipo 2.
Art. 186.- 152Segunda categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial.

Se incluyen en esta Categoría a las industrias que puedan originar molestias a las viviendas contiguas,
pero que por su tamaño y condiciones de accesibilidad y servicio, puedan situarse en áreas urbanas con
dominio de uso residencial.
A los efectos de la determinación de ésta Categoría, se entenderán excluidos aquellos establecimientos
en los que a consecuencia de las manipulaciones que en los mismos se realicen, se originen
desprendimientos o evacuación de productos que al difundirse en la atmósfera o verterse en el suelo,
contaminen aquélla o ésta, de modo que pueda resultar perjudicial para la salud humana.
Igualmente se entenderán excluidos aquellas actividades que puedan ocasionar daños a la riqueza
agrícola, forestal y pecuaria; y, los establecimientos industriales en los que se produzcan, manipulen,
expendan o almacenen productos susceptibles de originar riesgos graves por combustión espontánea o
explosiones determinantes de incendios y proyección de materiales que puedan ser originados voluntaria
o involuntariamente, y otras causas análogas que impliquen riesgo para personas y bienes de toda clase.
Para la implantación de las estaciones de servicio para el suministro de gasolina a vehículos a motor se
requerirá la tramitación previa de un Estudio de Detalle, en que se describa pormenorizadamente el uso y
destino de la edificación, se ordenen los volúmenes y espacios libres de edificación, y se justifique la
solución de los problemas que tal implantación pueda plantear en relación a paisaje, tráfico,
características del entorno edificado, etc...
Por similitud con el uso industrial se someterán a este tipo de regulación los Almacenes de Tipo 1.
Art. 187.- 153Tercera Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica.
de este apartado.
151 Se modifica el contenido de este artículo conforme documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).
152 Se modifica el contenido de este artículo conforme documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).
153 Se eliminan los dos últimos párrafos de este artículo conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024;
BOP nº 44 de 04/03/2024).

Pertenecen a esta Categoría las actividades incompatibles con la vivienda y con cualquier otro uso que
no sea industrial. Comprende a la mediana y gran industria en general, con la exclusión de aquéllas cuya
insalubridad o peligrosidad las hace incompatibles con la proximidad de áreas urbanas.
Art. 188.- 154Cuarta Categoría: Industrias incompatibles con medio urbano.

Son aquellas que por sus extremas características de molestia o/y peligrosidad, o por cualquiera otra
derivada de la aplicación de la legislación vigente en la materia, deben estar alejadas de las áreas
urbanas.
Art. 189.- 155Reglamentación de las actividades.

El Ayuntamiento, en su uso de las competencias normativas legalmente reconocidas, podrá aprobar
Ordenanzas reguladoras del uso industrial que, sin contradecir las determinaciones contenidas en los
instrumentos de prevención y control ambiental y en todo caso sin ampliar la tolerancia de los parámetros
en ellos establecidos, concreten y pormenoricen las Categorías, las situaciones en que éstas son de
aplicación, así como establezcan los controles técnicos de los efectos sobre el medio ambiente de las
actividades.
Art. 190.- 156Regulación del uso.

1.- La aplicación de las Categorías industriales a las diferentes zonas del Suelo Urbano y Sectores del
Urbanizable, se regula en las Normas específicas propias de unas y otros.
2.- El aumento de potencia está permitido en las instalaciones de ascensores, calefacción, generadores,
acondicionamiento de aire y similares.
3.- Las limitaciones y normas que han quedado fijadas para la industria no rigen para las instalaciones de
acondicionamiento doméstico, las cuales podrán disponer de los elementos y potencia que precisen,
debiendo quedar instaladas con las convenientes precauciones técnicas, a fin de evitar que ocasionen
molestias al vecindario.
4.- El ruido se medirá conforme al Decreto 6/2012, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento
de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía o norma que lo sustituya.
Art. 191.- Corrección de la Categoría cuando se apliquen medidas correctoras.

1.- Cuando por los medios técnicos correctores utilizables y de reconocida eficacia se eliminen o
reduzcan las causas justificativas de la inclusión de una actividad industrial en una Categoría
determinada, el Ayuntamiento, a los efectos urbanísticos regulados en esta Normativa, podrá considerar a
esta actividad como de Categoría inmediata inferior.
2.- Si las medidas técnicas correctoras no lograsen el efecto justificativo de la inclusión en la Categoría
inferior y en el plazo que se otorgue al industrial para la corrección de deficiencias o la adopción de otras
medidas (que no podrán ser superior, en ningún caso, a dos meses) no se garantizase el eficaz
funcionamiento, el Ayuntamiento acordará el cese o clausura de la actividad no permitida según las
Normas generales.
3.- Serán como mínimo condiciones indispensables para que una industria de Tercera Categoría pueda
ser considerada como de Segunda Categoría las siguientes:
a) Que no realicen operaciones o procedimientos en los que se precise la fusión de metales, o
bien procesos electrolíticos o que puedan desprender olores, vapores, humos o nieblas.
b) Que tampoco utilice disolventes inflamables para la limpieza de las máquinas o para cualquier
otra operación.
de 04/03/2024).
155 Se elimina el párrafo primero de éste artículo, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP
nº 44 de 04/03/2024), cuyo contenido se introducía el Informe 2, art. 189, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las
NNUU del PGOU´86.
156 Se elimina parte del contenido del apartado 2º y se modifica el apartado cuarto de este artículo conforme documento de 2ªModificación de
las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

c) Que las materias primas estén exentas de materias volátiles inflamables y/o tóxicas o molestas,
y que los vahos que puedan desprenderse sean recogidos y expulsados al exterior por chimenea
de características reglamentarias.
d) Que la instalación de la maquinaria sea tal que ni en los locales de trabajo ni en ningún otro se
originen vibraciones, ni éstas se trasmitan al exterior.
e) Que la insonorización de los locales de trabajo sea tal que fuera de ellos y en el lugar más
afectado por el ruido originado por la actividad, el nivel de ruido no se incremente en más de 3
dBA.
f) Que cuando la superficie industrial sea superior a doscientos metros cuadrados (200 m²), se
disponga de una zona exclusiva para carga y descarga con la capacidad mínima de un camión
por cada 500 m² de superficie industrial, y de dos camiones para superficies superiores.
g) 157Que desde las 21:00 horas a las 8:00 horas, sólo se permita la carga y descarga de
furgonetas (carga máxima inferior a 3.500 kilogramos) y siempre dentro del local cerrado
destinado a este fin.
h) Que además de las precauciones contra incendios preceptivas en todo local en que existen
materias combustibles (como recortes de papel o de cartón o de plásticos o virutas de madera,
cartón o plástico combustible) se instalen sistemas de alarma por humos o de rociadores
automáticos.
4.- Sólo se autorizará el cambio de Categoría de la actividad en edificios sin viviendas.
5.- En ningún caso podrá reducirse en Primera Categoría una actividad de Categoría superior.
Art. 192.- 158Condiciones de funcionamiento.

1.- A pesar de lo dispuesto en las presentes normas sobre usos industriales, no podrá utilizarse ni ocuparse
ningún suelo o edificio para usos industriales que produzca algunos de los siguientes efectos: ruidos,
vibraciones, malos olores, humos, suciedad u otras formas de contaminación, perturbación de carácter
eléctrico o de otro tipo, peligros especiales de fuego, explosión, molestia, nocividad o insalubridad en tal
grado que afecte negativamente al medio ambiente, o impida la localización de uno cualquiera de los
demás usos permitidos en estas Normas. A tal fin los establecimientos deberán evitar o limitar los peligros y
efectos por debajo de los límites máximos de funcionamiento que por cada tipo de efecto se establece
en estas Normas, y que por las causas expuestas puedan estar presentes en los lugares de observación o
determinación de su existencia que se fija en estas Normas.
2.- Los lugares de observación en los que se determinarán las condiciones de funcionamiento de cada
actividad serán los siguientes:
a) En el punto o puntos en los que dichos efectos sean más aparentes en los casos de humos,
polvo, residuos o cualquiera otra forma de contaminación y de perturbaciones eléctricas,
electromagnéticas o radioactivas. En el punto o puntos en donde se puede originar, en el caso
de peligro especial de incendio y de peligro de explosión.
b) En los límites de la línea de solar o parcela o del muro edificable medianero perteneciente a los
vecinos inmediatos, en los casos en que se originen molestias por ruidos, vibraciones,
deslumbramientos, olores o similares.
3.- Límites de funcionamiento en cada tipo de efectos:
a) Posibilidades de fuego y explosión. Todas las actividades que, en su proceso de producción o
almacenaje, incluyen inflamables y materias explosivas, se instalarán con los sistemas de
seguridad adecuados, que eviten la posibilidad de fuego y explosión, así como los sistemas
adecuados, tanto en equipo como en utillaje, necesarios para combatirlos en casos fortuitos. Bajo
ningún concepto podrán quemarse materiales o desperdicios al aire libre.
159La instalación de los diferentes elementos deberá cumplir además las disposiciones pertinentes
que se dicten por los diferentes organismos estatales o locales, en la esfera de sus respectivas
competencias.
157 Corrección realizada conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
del apartado 2.a), y del nº 3 los subapartados a, b, c, d y f.

En ningún caso se autoriza el almacenaje al por mayor de productos inflamables o explosivos, en

locales que formen parte o sean contiguos o destinados a vivienda.
Estas actividades por consiguiente, se clasificarán siempre de Categoría 4ª.
b) Radioactividad y perturbaciones eléctricas y electromagnéticas. No se permitirá ninguna
actividad que emita peligrosas radiaciones o perturbaciones eléctricas y electromagnéticas que
afecten al funcionamiento de cualquier equipo o maquinaria, diferentes de los que originen
dicha perturbación.
Deberán cumplir también las disposiciones especiales de los organismos competentes en la
materia.
c) Ruidos. Todas las actividades deberán cumplir los preceptos incluidos en el Decreto 6/2012, de
17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación
Acústica en Andalucía o norma que lo sustituya.
d) No podrá permitirse ninguna vibración que sea detectable sin instrumentos en el lugar de
medida especificados en estas Normas, para su corrección se dispondrá bancadas
independientes de estructura del edificio y del suelo del local para todos aquellos elementos
originadores de la vibración, así como dispositivos anti vibratorios.
e) Deslumbramientos. Desde los puntos de medida especificados en el párrafo 2 de esta Norma,
no podrá ser visible ningún deslumbramiento directo o reflejado, debido a fuentes luminosas de
gran intensidad o a procesos de incandescencia a altas temperaturas, tales como combustión
soldadura u otros.
f) A partir de la chimenea u otro conducto de evacuación, no se permitirá ninguna emisión de
humo gris visible, de sombra igual o más oscura a la intensidad 2 de la escala de Micro
Ringlemann, excepto para el humo gris visible de intensidad de sombra igual a 3 de dicha escala
emitido durante 4 minutos solamente en todo el periodo de 30 minutos.
Por consiguiente, las actividades en atención a la producción de humos, polvo, nieblas, vapores
o gases de esta naturaleza, deberán estar dotadas de las adecuadas y eficaces instalaciones de
precipitación de polvo o por procedimiento eléctrico.
Asimismo, en el interior de las explotaciones no podrán sobrepasarse los niveles máximos
tolerables de concentración de gases, vapores, humos, polvo y neblinas en el aire.
En ningún caso los humos ni gases evacuados al exterior podrán contener más de 1,50 gramos de
polvo por metro cúbico, medido a cero grados y a 760 mm de presión de mercurio, y, sea cual
fuese la importancia de la instalación, la cantidad total de polvo emitido no podrá sobrepasar la
de 40 Kg/hora.
g) Olores. No se permitirá ninguna emisión de gases ni la manipulación de materias que
produzcan olores en cantidades tales que puedan ser fácilmente detectables, sin instrumentos,
en la línea de la propiedad de la parcela, desde la que se emiten dichos olores.
h) Otras formas de contaminación del aire. No se permitirá ningún tipo de emisión de cenizas,
polvos, humos, vapores, gases, ni de otras formas de contaminación del aire, del agua o del suelo,
que puedan causar peligro a la salud, a la riqueza animal y vegetal, a otras clases de propiedad
o que causen suciedad.
Art. 193.- 160Vertidos industriales.

Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración industrial se decantarán y depurarán en
primera instancia por la propia industria antes de verterla a las redes generales de saneamiento. No
obstante, las instalaciones que produzcan aguas residuales no contaminadas podrán verter directamente
con sifón hidráulico interpuesto.
Los nuevos polígonos industriales y las ampliaciones de los existentes deberán contar con un punto limpio,
conforme a la legislación sectorial vigente.
159 El segundo párrafo del apartado 3.a) del artículo 192 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 192.3.a), pág 106 del BOP nº
160 Se incluye un segundo párrafo conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024).

CAPITULO 8.- REGULACION ESPECIFICA DEL USO EXTRACTIVO

Se considerarán áreas extractivas aquellos suelos en los que se realizan actividades de extracción de
áridos o cualquier tipo de roca o se realizan movimientos de tierras.
Estas actividades tienen carácter temporal y provisional y no pueden llevarse a cabo en los suelos
clasificados como urbano y urbanizable por el Plan General.
Art. 195.- Requisitos para la obtención de la licencia.

Las actividades extractivas de cualquier clase están sujetas a licencia municipal, sin perjuicio de las
autorizaciones de otras instancias administrativas que pudieran ser preceptivas.
El otorgamiento de la licencia municipal estará subordinado al cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) El respeto del paisaje.
b) La conservación de los bosques y arbolado.
c) La no desviación, disminución o contaminación de las corrientes de agua superficiales o
subterráneas.
Art. 196.- Documentación de la solicitud de licencias.

La solicitud de licencia cumplimentará los siguientes documentos:
a) Memoria descriptiva sobre el ámbito de las operaciones que se pretenden desarrollar,
especificando los desmontes y terraplenes previstos, la duración aproximada de la explotación y
el cumplimiento de las condiciones y requisitos a que se refiere el artículo anterior.
b) Estudio de afección al paisaje y medidas que se adoptarán para proteger su conformación.
c) Título de propiedad o autorización del propietario del suelo.
d) Descripción de las operaciones de extracción con los perfiles correspondientes y volumen de
piedra y áridos que se han de remover o extraer.
e) Estudio geológico del terreno objetivo de explotación con especial atención a las corrientes
de agua.
f) Compromiso de peticionario de licencia de restituir el terreno a su estado natural y descripción
de medidas que se adoptarán a tal fin.
g) Garantías de tipo patrimonial respecto de las condiciones establecidas en los puntos
anteriores.

CAPITULO 9.- REGULACION ESPECIFICA DEL USO DE APARCAMIENTO

1.- Se define como aparcamiento el área adyacente o fuera de la calzada de las vías, destinada
específicamente a estacionamiento de vehículos.
2.- Se definen como garajes los espacios cubiertos situados sobre el suelo, en el subsuelo o en las
edificaciones, así como las instalaciones mecánicas a ellos ligadas, destinados a la guarda de vehículos.
Art. 198.- Reserva de espacios para aparcamientos.

1.- Los Planes Parciales en suelo urbanizable, y los Planes Especiales si ello es coherente con su finalidad,
habrán de prever suelo para aparcamiento en función de la edificabilidad y los usos previstos, de
conformidad con lo que se regula para cada uso en este y el siguiente artículo, de manera que se
asegure espacio suficiente para paradas y estacionamiento de vehículos en relación con la demanda
derivada de los usos y su intensidad.
a) En particular, los Planes Parciales en suelo urbanizable efectuarán su previsión de superficie y
plazas de aparcamiento, de acuerdo con la regulación que para los diferentes tipos de
edificaciones establece el siguiente artículo y en relación con los usos pormenorizados previstos
por el Plan Parcial, teniendo carácter de mínimo absoluto, en todo caso, las reservas previstas en
el Anexo del Reglamento de Planeamiento.
b) Los Planes Parciales para uso Industrial y Comercial preverán, por encima de las anteriormente
dichas regulaciones, las reservas en función del tráfico de autobuses, camiones tráiler u otros
medios de trasporte previsibles de acuerdo con la naturaleza de los usos previstos, dimensionando
las plazas de acuerdo con el tamaño de estos.
c) Cuando las Fichas reguladoras de cada Sector de Suelo Urbanizable Programado y de los
Polígonos de Actuación establezcan reservas superiores a los mínimos aquí establecidos, serán
estas obligatorias.
d) Los Planes Parciales para uso de vivienda no podrán disponer al aire libre más del 50% de las
plazas de aparcamiento que prevean. Esta proporción podrá ser disminuida en la regulación
específica de sectores en sus correspondientes Fichas.
e) Cuando no se regule expresamente la dotación de aparcamiento en las Fichas reguladoras de
los Polígonos de Actuación en suelo urbano, se estará en ellos a lo dispuesto en este artículo para
los Planes Parciales en suelo urbanizable programado, y en el siguiente para el suelo urbano.
2.- Se establecen con carácter general las siguientes exigencias mínimas para el uso de aparcamientos:
a) Cuando la aplicación de las determinaciones mínimas expresadas en metros cuadrados de
aparcamiento resulte un número fraccionario de plazas, la fracción igual o menor a 1/2 se podrá
descontar. Toda fracción superior a 1/2 se computará como un espacio más de aparcamiento
b) Las condiciones de diseño de los aparcamientos se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 109
de estas Normas. Se exceptúan de esta regla aquellas áreas de aparcamiento específicamente
trazadas y calificadas por este Plan General o que se califiquen en Planes Especiales de Reforma
Interior, cuando su carácter y función sea la dotación general de grandes zonas.
c) 161Con exclusión de los accesos, isletas, rampas y áreas de maniobra, las dimensiones mínimas
de las plazas de estacionamiento deberán ajustarse a las definidas en el artículo 109 de estas
Normas.
d) Todo espacio de estacionamiento deberá abrirse directamente a la calzada de las vías
urbanas mediante una conexión cuyo diseño garantice suficiente seguridad principalmente para
los peatones, y sea eficaz en su forma de dar acceso y salida a los vehículos, coherentemente
con los movimientos de tráfico.
e) En las áreas de aparcamiento se prohíbe todo tipo de actividad relacionada con la
reparación.
161 Se modifica el contenido de este apartado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024).

Art. 199.- 162Previsión de aparcamientos en las edificaciones.
1.- 163 Los proyectos de edificios de nueva planta deberán prever, como requisito indispensable para
obtener la licencia, las plazas de aparcamiento que se regulan a continuación, bien sea en el interior del
edificio o en terrenos edificables del mismo solar, con un mínimo de 20 m² por plaza, incluidas rampas de
acceso, áreas de maniobra, isletas y aceras.
2.- 164 Las plazas mínimas de aparcamiento que deberán preverse son las siguientes:
a) Edificios de viviendas:
Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada vivienda de hasta cuarenta (40) metros
cuadrados construidos. Para viviendas con una superficie de hasta ciento veinte (120) metros
cuadrados construidos se exigirán dos plazas de aparcamiento, y a partir de esta superficie tres
plazas por cada vivienda.
Para otros usos que puedan incluirse en la edificación, la dotación de aparcamientos se deberá
ajustar a su uso equivalente, recogido en los siguientes apartados.
En viviendas unifamiliares se exigirán 2 plazas hasta 250 m², y a partir de esta superficie, un mínimo
de 3 plazas por vivienda.
b) Edificios públicos o privados para oficinas o despachos, bancos y similares.
Una plaza de garaje por cada 100 m² de superficie útil dedicada a oficinas o despachos.
c) Edificios con locales comerciales, establecimientos de comercio al por menor y grandes
almacenes.
Habrán de contar con una plaza de aparcamiento por cada 80 m² de superficie construida.
d) Industrias, almacenes y en general, locales destinados a uso industrial.
Se dispondrá como mínimo de una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros de
superficie edificada, a excepción de los talleres de reparación de automóviles que dispondrán
de una (1) plaza de aparcamiento por cada veinticinco (25) metros cuadrados de superficie útil
del taller.
En cualquier caso, las actividades que precisen estacionamiento prolongado de vehículos que
causen molestias en la vía pública, habrán de disponer en el interior de la parcela un
aparcamiento dimensionado en función de la ocupación media prevista para la actividad. De la
misma forma, habrá de acreditarse convenientemente que las operaciones de carga y descarga
de mercancías se efectúa en el interior de las parcelas, o en espacios habilitados al efecto (zonas
de carga y descarga) para evitar interferencias con la circulación en vía pública.
e) Teatros cubiertos o al aire libre, cines, salas de fiesta, de espectáculos, de convenciones y
congresos, auditórium, gimnasios y locales análogos.
Las reservas mínimas serán de una plaza de aparcamiento por cada 15 localidades hasta 500
localidades de aforo, y a partir de esta capacidad, una plaza de aparcamiento por cada 10
localidades. Para el Salón de Celebraciones incompatibles con el medio urbano se estará a su
regulación específica.
f) Hoteles y residencias: Las reservas mínimas serán las siguientes.
- Instalaciones de 5 estrellas: una plaza por cada dos habitaciones.
- Instalaciones de 3 estrellas: una plaza por cada cuatro habitaciones.
- Instalaciones de 2 estrellas: una plaza por cada cinco habitaciones.
g) Clínicas, sanatorios y hospitales: una plaza por cada 2 camas.
h) Bibliotecas, galerías de arte y museos públicos: Deberá preverse un espacio de aparcamiento
por cada 200 mts en establecimientos de más de 1.600 mts.
162 Se modifica el contenido del apartado 2.e), y se introduce los nuevos apartados, nº 5 y 6, conforme, al documento de 2ªModificación de las
NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
163 El apartado 1 de este artículo 199 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 199, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
164 El apartado 2.a) de este artículo 199 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 199, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en
el que se publican las NNUU del PGOU´86.Posteriormente, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024) se modifican sus apartados a) y d) y se incluye un nuevo apartado j).

i) Centros de mercancía: Deberá preverse un espacio de aparcamiento por cada 6 empleos, más
un espacio de aparcamiento por cada vehículo utilizado en la empresa, y se observará
especialmente lo regulado en el artículo de estas normas.
j) Centros de enseñanza, colegios, academias y similares:
Los centros escolares de Enseñanza Primaria y Secundaria, Bachillerato y Formación Profesional,
así como los centros de enseñanza no regladas (centros de idiomas, academias, …) dispondrán 1
plaza por cada 100 metros cuadrados edificables.
Asimismo, los equipamientos educativos dedicados a Enseñanza Primaria o Secundaria,
Bachillerato y Formación Profesional, que se dispongan en edificios exclusivos contarán como
mínimo con una superficie en el interior de la parcela para la espera, embarque y desembarque,
de 1 autobús por cada 250 plazas escolares, o fracción superior a 125, y de 5 plazas para
visitantes en superficie. Los equipamientos educativos dedicados a enseñanza superior o
universitaria, dispondrán al menos de 1 plaza cada 20 metros cuadrados edificables. Todos los
equipamientos educativos dispondrán de una reserva mínima de quince (15) metros cuadrados
para el aparcamiento de bicicletas.
Se exceptúan de la obligatoriedad de previsión de plazas de aparcamiento las parcelas de suelo urbano
situadas en zonas consolidadas por la edificación en las que concurra alguna de las siguientes
circunstancias:
- Las que se construyan sobre una parcela de superficie inferior a 200 m
- Las que den frente a calle con calzada sin tráfico rodado.
- Las que tengan un frente de fachada inferior a 6 mts.
Las parcelas de suelo urbano en las que concurran alguna de estas circunstancias pero que sean
como consecuencia de nueva parcelación, habrán de hacer su previsión de aparcamientos en
unidades zonales contiguas a las viviendas y en la proporción establecida en este apartado.
3.- Lo que se dispone en el apartado anterior, para suelo urbano sobre previsiones mínimas de plazas de
aparcamiento, es aplicable también a los edificios que sean objeto de ampliación de su volumen
edificado. La cuantía de la previsión será la correspondiente a la ampliación.
Igualmente se aplicarán estas reglas en los casos de modificación de los edificios o las instalaciones, que
comporten cambio de uso.
4.- En todo uso legalmente permitido que no figure relacionado en esta Norma, deberán preverse en los
proyectos de edificación las plazas de aparcamiento en cantidad no menor a la requerida por el uso más
similar de entre los indicados, que será precisado por el Ayuntamiento.
5.- En todas las zonas de estacionamiento de vehículos en las vías o espacios públicos, estén situados en
superficie o sean subterráneos, de titularidad pública o privada, sean o no de horario limitado, siempre
que se destinen a uso colectivo o concurrencia pública, de manera permanente o provisional, se
reservará, como mínimo, una plaza para personas con movilidad reducida por cada treinta y tres plazas o
fracción, de manera que cualquier fracción menor de treinta y tres siempre requerirá como mínimo una
plaza.
6.- Los usos no contemplados se asimilarán al más parecido y, en su defecto, se dispondrá de una plaza
de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos de edificación o fracción superior a
cuarenta (40).
Art. 200.- 165Condiciones de las plazas de garajes.

Los espacios dedicados a aparcamientos deberán cumplimentar las determinaciones del Código Técnico
de la Edificación o normativa que lo sustituya.
1.- Cada plaza de garaje dispondrá de espacio de dimensiones mínimas 2,50 por 4,80 mts, pudiendo
reducirse por estrechamientos puntuales a 2,20 por 4,50 mts. La superficie mínima útil de los garajes será
de 30 m² por vehículo, incluyendo aceras, pasillos de maniobra, etc.
2.- Las dimensiones de las plazas reservadas a personas con movilidad reducida se ajustaran a lo indicado
al respecto en el CTE y la normativa de accesibilidad.
de 04/03/2024).

Art. 201.- Características de la Construcción.

Los locales y establecimientos para uso de aparcamientos cumplirán las siguientes condiciones:
1.- Se construirán con materiales incombustibles y resistentes al fuego, y únicamente se permitirá el uso de
hierro para las estructuras si se protege con una capa de hormigón, u otro aislante de eficacia
equivalente, de 3 cms como mínimo de grosor.
2.- El pavimento será impermeable, antideslizante y continuo, o bien con las juntas perfectamente unidas.
3.- No podrán tener comunicación con otros locales dedicados a uso diferente, incluso si éste consiste en
taller de reparación de vehículos.
4.- No podrán tener huecos abiertos a patios de manzana que estén a su vez abiertos a cajas de
escalera.
5.- La iluminación artificial se realizará únicamente con lámparas eléctricas y su instalación estará
protegida de acuerdo con el Reglamento de Baja Tensión. El nivel mínimo de iluminación será de 15 lux
entre las plazas de garaje y las zonas comunes de circulación del edificio y de 50 lux en la entrada.
Art. 202.- Altura libre mínima.

166Los locales tendrán una altura libre mínima en todos sus puntos de 2,25 mts. La puerta de entrada
tendrá una altura mínima de 2,00 mts. En su exterior se indicará la altura máxima admisible de los vehículos
que hayan de entrar.
Art. 203.- Accesos.

Los locales cuya superficie exceda de 2.000 m² habrán de tener como mínimo dos accesos, que estarán
señalizados de forma que se establezca un sentido único de circulación. No obstante, si la superficie total
es inferior a 2.000 m², podrá tener un sólo acceso de 5 mts de anchura mínima. La anchura regulada de
los accesos se medirá no solamente en el dintel, sino que se extenderá a los primeros cuatro metros de
profundidad a partir de éste.
Art. 204.- 167Rampas.

Las rampas tendrán la anchura suficiente para el libre tránsito de vehículos y cuando los garajes no
dispongan de salida peatonal alternativa, estarán dotadas al menos a un lado de acera para peatones,
que deberá cumplir lo indicado al respecto en el código técnico de la edificación CTE, o normativa que
lo sustituya.
Las rampas tendrán una pendiente máxima del 20%. Sin embargo, cuando la rampa sea ascendente,
dispondrán de un espacio de acceso y espera en su incorporación al exterior, con una profundidad de
4,5 m como mínimo y una pendiente del 5% como máximo.
Art. 205.- Ventilación.

El sistema de ventilación se proyectará y se realizará con las características suficientes para impedir la
acumulación de gases nocivos en proporción capaz de producir accidentes. La superficie de ventilación
por medio de aberturas será como mínimo de un 5% de la del local, cuando éstas se encuentren
distribuidas en fachadas opuestas y de un 8% si se encuentran en la misma fachada.
Cuando la ventilación sea forzada o se realice mediante patios, deberá asegurarse una renovación
mínima de aire de 15 m3/hora por metro cuadrado de superficie.
Art. 206.- 168Toma de agua y extintores.

Las instalaciones de protección contra incendios deberán cumplimentar las determinaciones del Código
Técnico de la Edificación CTE-DB-SI, sección SI 4, o normativa que la sustituya.
166 Este artículo 202 se modifica conforme al contenido del Informe 2, art. 202, pág. 106 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican
de 04/03/2024).
de 04/03/2024).

Art. 207.- Ordenanza de aparcamiento.

El Ayuntamiento podrá aprobar en desarrollo de este Plan General Ordenanzas de Aparcamientos en las
que se complementen y amplíen las regulaciones específicas contenidas en este Capítulo sobre
condiciones de construcción, distribución, higiene, ventilación e iluminación de los espacios de
aparcamiento, y los aspectos relacionados con la seguridad, vigilancia y protección contra incendios y
ruidos.

NORMATIVA. TITULO VI NORMAS DEL SUELO URBANO
TITULO VI: NORMAS DEL SUELO URBANO
CAPITULO 1.- NORMAS GENERALES DEL SUELO URBANO
Art. 209.- 170Desarrollo y ejecución del suelo urbano.
Art. 210.- Zonas.

El suelo urbano se regula estableciendo las siguientes zonas a efectos de aplicación de la normativa
específica.
- Zona Unifamiliar Exente. UE.
- Zona Unifamiliar Adosada. UA.
- Zona Poblado Mediterráneo. PM.
- Zona Núcleo Popular. NP.
- Zona Plurifamiliar Exenta. B.
- Zona Plurifamiliar Adosada. MC.
- Zona Centro. C.
- Zona Ordenación Abierta. OA.
- Zona Industrial. IND.
- Zona Comercial. CO.
- Zona Hotelera. H.
- Zona de Protección de edificios y calles.
- Zona de Ordenaciones Singulares. OS.
A los efectos de precisar la normativa de aplicación a cada zona, se dividen éstas en subzonas, que se
diferencian entre sí y con la zona en el valor de algunos parámetros de la ordenación y edificación y por
prescripciones particulares acordes con sus características urbanísticas singulares.
Art. 211.- 171Edificación del suelo urbano.
Art. 212.- Regulación de las Actuaciones Aisladas (A.A.).

Bajo la denominación de Actuación Aislada, el presente Plan General regula un conjunto de actuaciones
urbanísticas de diversa naturaleza que tienen por objeto común la obtención de un suelo para uso y
dominio público y la realización sobre éste de las obras pertinentes que permitan su utilización conforme
al destino previsto en el Plan. La Actuación Aislada se caracteriza, además, por la imposibilidad de
equitativa distribución de las cargas derivadas del planeamiento, lo que inhabilita este supuesto para su
inclusión en un polígono o unidad de actuación. Cuando la actuación sólo tiene por objeto la ejecución
de determinadas obras sobre un suelo de titularidad pública, se le denomina Proyecto de urbanización o
Proyecto de obras de Urbanización.
La ejecución de las determinaciones del Plan sobre las Actuaciones Aisladas previstas y delimitadas en el
plano D "Gestión", así como de los Proyectos de Urbanización o Proyectos de Obras de Urbanización, se
llevarán a efecto en el plazo y con el orden de prioridad establecido en el Programa de Actuación.
Art. 213.- Legitimación de la expropiación y costes.
PGOU´86, definitivamente aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P. Nº 197 de 11/10/18). Su regulación se remite
expresamente al régimen jurídico contenido al respecto en la LISTA.
170 Ídem Nota anterior.

La previsión de Actuación Aislada implica la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación

de terrenos a los fines de expropiación forzosa de las superficies necesarias a los objetivos de
planeamiento. No obstante podrá alcanzarse entre los particulares y Administración un acuerdo de venta
de dichos terrenos que evite los trámites del procedimiento expropiatorio, acuerdo que podrá igualmente
alcanzarse en el procedimiento de determinación del justo precio iniciado aquél.
El coste de la expropiación podrá ser sufragado por el particular, que a su instancia lo asuma, como la
forma de dar cumplimiento a obligaciones contraídas con el municipio.
Los costes de la actuación, consistentes en la expropiación de los terrenos, posibles indemnizaciones de
derechos reales constituidos sobre aquellos, y las obras que hayan de realizarse, o éstos últimos solamente
en los casos en que actúe sobre suelo de titularidad pública, y por las razones indicadas de imposibilidad
de equitativa distribución de las cargas derivadas de las previsiones del Plan serán a cargo de la
Administración Pública.
Sin embargo, si de dichas Actuaciones Aisladas resultaren fincas o sectores especialmente beneficiados,
podrá repercutirse el costo de la actuación, incluida la indemnización expropiatoria, entre los propietarios
de dichas fincas o sectores con arreglo a la Ley.
Art. 214.- 172Regulación de los Polígonos de Actuación (P.A.)

1.- En suelo urbano y allí donde es posible la equitativa distribución de los beneficios y cargas derivados
del planeamiento, a través de las operaciones de compensación o reparcelación, económica o material,
según los casos, el Plan General delimita los Polígonos de Actuación (en anagrama P.A.) con objeto de
dar cumplimiento a algunas de las siguientes finalidades:
a) Completar la ordenación, urbanización y edificación de bolsas de suelo vacante.
b) Dotar a las áreas consolidadas de edificación pero carentes de urbanización o con servicios
urbanísticos insuficientes de los necesarios elementos de infraestructura adecuados a la
población o actividad que soportan.
c) Exigir la cesión de los suelos para reservas a favor del Ayuntamiento, cuya transferencia forzosa
y gratuita en favor de la Administración no se ha producido viniendo obligado a ello por el
planeamiento que habilita la edificación.
2.- Los polígonos de Actuación previstos en este Plan son los delimitados en los planos C y D "Gestión" y en
el plano A "Clasificación del Suelo y Sistemas".
3.- La ejecución material de las determinaciones del Plan sobre los Polígonos de Actuación habrán de
llevarse a efecto de conformidad con el Programa de Actuación, en el primer cuatrienio de vigencia del
Plan, comportando su incumplimiento las consecuencias previstas en la legislación vigente.
Art. 215.- 173Desarrollo de los Polígonos de Actuación.

La multiplicidad de objetivos perseguidos con la inclusión de terrenos en Polígonos de Actuación
determina que su desarrollo y efectos propios se diferencien en función del fin pretendido.
De este modo, los P.A. que se encuentren en la situación "a" del artículo anterior necesitarán formular Plan
Especial o Estudio de Detalle para desarrollar y completar la ordenación establecida por el Plan.
Igualmente requerirán Proyecto de Urbanización para la ejecución de las obras de tal carácter. En último
término, sufragarán los costes de la actuación, distribuirán el aprovechamiento resultante y harán entrega
de los suelos para uso y dominio público mediante la instrumentación de alguno de los sistemas de
actuación establecidos en la ley que en este caso será normalmente el de compensación.
Los P.A. señalados con la letra "b" del artículo precedente deberán formalizar Proyecto de Urbanización o
Proyecto de Obras de Urbanización si la obra a realizar fuera de escasa entidad, así como
instrumentación de sistema de actuación que según los casos particulares será compensación o
reparcelación. Excepcionalmente y para ajustar alineaciones o rasantes de las vías previstas en el Plan,
podrá exigirse la formulación de estudio de Detalle cuando el Proyecto de Urbanización se juzgue
insuficiente a tales efectos.
PGOU´86, definitivamente aprobado mediante acuerdo de pleno de fecha 27/07/18. (B.O.P. Nº 197 de 11/10/18). Se incluye nuevamente su
contenido conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
173 Artículo modificado según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024). Vigente
según Criterio Interpretativo 06/2018 de la DGUV, de 24/10/2018, sobre aplicación de la Disposición Derogatoria Única del Anexo a las NNUU
del Documento de ADP a la LOUA del PGOU´86 (Pl. 27/07/18.; BOP nº 197 de 11/10/18).

Los P.A. que se encuentren en la situación "c" no precisan, en principio, formulación de instrumento de
planeamiento alguno, bastando la simple cesión de los suelos afectados a uso y dominio público. Si como
consecuencia de la cesión se produjera lesión o carga a algún particular se procederá a su equitativa
distribución vía sistema de compensación o reparcelación, ya sea esta material o económica.
La ficha de características que este Plan contiene para cada polígono de Actuación, pormenoriza en
cada supuesto particular las circunstancias exigibles a dichos ámbitos territoriales. La Ficha tendrá
carácter indicativo en lo que se refiere al instrumento que define las obras de urbanización necesarias. En
ese sentido, el Proyecto de Urbanización sólo será exigible cuando sea necesaria la urbanización integral
del ámbito. En caso contrario, y con independencia de lo que indique la Ficha, será suficiente con la
formulación de un Proyecto de Obras de Urbanización que contemple las obras necesarias para finalizar
la urbanización del Polígono o parte del mismo.
Art. 216.- 174Efectos de la inclusión en Polígonos de Actuación.
Art. 217.- 175Determinaciones del Plan sobre Polígonos de Actuación.
Art. 218.- Regulación de la Ordenación y la Edificación.

1.- Estas Normas Urbanísticas regulan específicamente cada Polígono de Actuación incorporando una
ficha de características relativa a sus condiciones de aprovechamiento, ordenación y edificación cuyas
determinaciones tienen carácter normativo. De este modo, los Polígonos de Actuación, a través de la
formulación del documento urbanístico que proceda, regulará su ordenación interior y la disposición de
la edificación de acuerdo con las indicaciones contenidas en la citada ficha de características.
2.- 176Cuando un Polígono de Actuación, cuyo desarrollo se ha remitido a un P.E. en la ficha
correspondiente, aplique a su ordenación interior más de una ordenanza de edificación por permitírselo
expresamente este Plan, habrá de establecer dentro del mismo una zonificación de cada ordenanza y,
dentro de la misma, de las diferentes subzonas. A su vez podrán aplicar toda la variedad de subzonas más
restrictivas, esto es, aquellas cuyos parámetros de altura, ocupación y edificabilidad sean conjuntamente
iguales o inferiores a los de la zona y subzona propuesta por el Plan General.
En la aplicación de la ordenanza (zona y subzona) que definitivamente se elija, será obligatorio el
cumplimiento de todos y cada uno de los parámetros especificados en la normativa de la indicada
ordenanza (zona y subzona) contenidas en este Título.

Las fichas reguladoras de los Polígonos de Actuación ponen de manifiesto el aprovechamiento de dichos
ámbitos al expresar la edificabilidad bruta y la superficie de los mismos, así como la densidad máxima del
suelo. El dato así obtenido expresa el aprovechamiento del suelo que podrá destinarse a los usos
dominantes y compatibles en el polígono, pero no incluyen la edificabilidad propia de los usos
complementarios de equipamiento público, que se entenderá añadida sobre aquel otro en la magnitud
que con carácter general regula el artículo 90 de estas Normas.
Los equipamientos de carácter privado que pudieran planearse y ejecutarse en el ámbito territorial del
Polígono de Actuación, al contrario que el equipamiento público, consumen aprovechamiento de la
edificabilidad bruta total de la que fuera susceptible dicho polígono.
Art. 220.- Vialidad y aparcamientos.

Corresponde al Polígono de Actuación la definición exacta de las características técnicas del viario local
de conformidad con las condiciones de trazado, diseño y pavimentación regulados en las "Normas
Técnicas de Urbanización".
De igual modo en los Polígonos de Actuación deberá preverse al número de plazas de aparcamiento y
con las condiciones de diseño que se establecen en los artículos 197 y siguientes de estas Normas.
expresamente al régimen jurídico contenido al respecto en la LISTA.
176 El apartado 2 de este artículo 218 se modifica conforme al contenido del Informe 3, art. 218.2, pág.. 107 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en

CAPITULO 2.- U.E. UNIFAMILIAR EXENTA

Constituye la zona U.E., aquella calificada por este Plan para el desarrollo del tipo de vivienda unifamiliar
exenta, en el casco tradicional y en urbanizaciones, siendo sus características esenciales, la reducida
altura y el aprovechamiento extensivo del suelo, con el espacio libre de la parcela ajardinado.
Se establecen siete subzonas tituladas UE.1, UE.2, UE.3, UE.4, UE.5, UE.6, y UE. Especial, diferenciadas por la
intensidad edificatoria que en cada una se permite y el tipo de parcela que corresponde a cada una de
ellas.
Art. 222.- 177Condiciones de edificación.

1.- Parcela mínima.
Se define como parcela mínima, la superficie mínima de suelo que se requiere para construir una
vivienda.
a) Las parcelas mínimas correspondientes a cada una de las subzonas son las siguientes:
Subzona Superficie
Parcela mínima
UE.1 400 m².
UE.2 500 m².
UE.3 800 m².
UE.4 1.000 m².
UE.5 2.000 m².
UE.6 3.000 m².
UE. Especial 10.000 m²
b) Las parcelas de suelo urbano calificadas con la denominación U.E., registradas mediante
documento público o que provengan de parcelaciones aprobadas por el Ayuntamiento, con
anterioridad a la entrada en vigor del PGOU, cuya superficie sea al menos la mitad de la mínima
de la subzona donde se ubique y no tenga posibilidad de incrementarse por el estado de
consolidación de las edificaciones colindantes, podrán, no obstante, ser edificadas conforme a
las demás condiciones de ordenación y edificación que caracterizan dicha subzona, siempre
que cuenten con un frente mínimo a vía pública de 3 m, que posibilite el acceso de vehículos al
interior de la parcela, o que acrediten el cumplimiento de la condición de solar, con un acceso
mínimo de 3 m.
c) A efectos de nuevas parcelaciones y segregaciones, las parcelas con superficie igual o
superior a la mínima para cada subzona deberán cumplir las condiciones de parcelación
definidas en los siguientes cuadros:
Superficie de Frente (m²)

Parcela mínima (m²)
400 m². 4
500 m². 4
800 m². 6
1.000 m². 6
del apartado 1º, 2º (previamente modificado conforme al conforme al contenido del Informe 3, art. 222.2, pág. 107 del BOP nº 228 de
28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86), 3º, 4º, 6º y 7º.

2.000 m². 7
3.000 m². 7
10.000 m² 7
Superficie de la Parcela Diámetro mínimo del círculo

Inscrito (m)
400 ≤ S < 500 12
500 ≤ S < 800 12
800 ≤ S < 1.000 15
1.000 ≤ S < 2.000 18
2.000 ≤ S < 3.000 25
3.000 ≤ S < 5.000 30
5.000 ≤ S < 10.000 40
10.000 ≤ S 50
2.- Edificabilidad Máxima.

La edificabilidad máxima aplicable a la superficie de la parcela neta, de no indicarse otra en los planos
de calificación entre paréntesis junto al tipo de la subzona correspondiente sobre la superficie de la
parcela neta para cada una de las subzonas es:
Subzona Edificabilidad
m²t/m²s
UE.1 0,40
UE.2 0,35
UE.3 0,30
UE.4 0,30
UE.5 0,25
UE.6 0,20
UE. Especial 0,25
En determinadas zonas se establecen subtipos diferentes en razón de su edificabilidad manteniéndose
constantes el resto de los parámetros. Dichos subtipos se recogen en los planos de Calificación
marcándose con un subíndice.
Se introduce un nuevo subtipo UE-1 a aplicar en parcelas de la Patera con fachada a la actual
circunvalación entre carretera de Ojén y A3 de las Represas, con las siguientes determinaciones:
- Parcela mínima: 400 m².
- Edificabilidad: 0,6 m²/m².
- Ocupación: 40%.
- Uso en planta baja: predominantemente industrial o artesano.
- Manteniéndose el resto de condiciones del tipo.
3.- Disposición de la superficie edificable.
a) La superficie total de techo edificable a que da lugar la aplicación de la edificabilidad neta,
se dispondrá con carácter general en una única edificación destinada a vivienda por parcela,
pudiendo sin embargo disponerse en edificación independiente, otras destinadas a garaje,
servicios vinculados a la vivienda y usos compatibles, las cuales deberán separarse de la principal,

en el caso de que se sitúen frente a huecos de fachada que correspondan a salones o

dormitorios, una distancia mínima de 3 m.
Se podrán realizar conjuntos de viviendas unifamiliares adosadas (U.A.) o exentas (U.E.), e incluso
tipologías residenciales plurifamiliares. En estos casos el número máximo de viviendas será el
número entero del cociente resultante de dividir la superficie neta de la parcela entre la
superficie mínima de parcela de la subzona correspondiente.
La ordenación que se proponga respetará los parámetros de ocupación, altura, y edificabilidad,
así como el uso de la ordenanza U.E., estando a lo dispuesto en la ordenanza U.A. en cuanto a
longitud máxima de la edificación y separación entre edificios.
b) En el caso de que, con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Norma, las parcelas
hubieran sido ordenadas mediante Estudio de Detalle, solo serán de aplicación las
determinaciones que para este instrumento establece la legislación vigente, que se concretan
en:
- El trazado local del viario secundario.
- La localización del suelo dotacional público.
- Las alineaciones y rasantes de cualquier viario.
4.- Ocupación máxima.
El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será, para cada una de las subzonas:
Subzona Ocupación %
UE.1 35
UE.2 30
UE.3 25
UE.4 25
UE.5 20
UE.6 15
UE. Especial 15
En todo caso la edificación deberá respetar lo establecido en la normativa general sobre conservación
del arbolado existente.
Como máximo el 50% de la superficie no ocupada por la edificación sobre rasante podrá ocuparse por
edificación bajo rasante, pérgolas, piscinas, u otras instalaciones complementarias.
Como mínimo el 50% de la superficie no ocupada por la edificación sobre rasante deberá tener un
tratamiento ajardinado y arbolado.
5.- Altura máxima y número de plantas.
La altura máxima permitida para las subzonas UE.1, UE.2, UE.3, UE.4, UE.5 y UE.6, será de PB+1 medida
según lo establecido en las Normas Generales.
Para la subzona U.E. Especial, la altura máxima permitida será de PB+2. La ocupación de la última planta
no superará el 30% de la superficie construida en P.B., ni el 3% de la superficie de la parcela neta.
6.- Separación a linderos.
a) La separación mínima permitida a linderos, tanto públicos como privados, en las distintas
subzonas es:
UE.1, UE.2, UE.3, UE.4 3 mts.
UE.5, UE.6, UE Especial, 5 mts.
b) Para la UE.4 la separación mínima a linderos privados en planta alta será de 5 mts.
c) No obstante, en el caso de que en dos parcelas colindantes la licencia se tramite de forma
conjunta y proyecto único, las edificaciones podrán formar viviendas pareadas, entendiendo por
tales aquellas que comparten una de las fachadas del mayor volumen computable en

edificabilidad. También en una parcela se podrá adosar la edificación a la que ya exista en la

colindante, para formar igualmente viviendas pareadas.
d) Así mismo, y también con carácter excepcional, no contabilizará la separación mínima a la
que se hace referencia en el apartado a) anterior, tanto respecto a linderos privados, cuando
exista compromiso expreso del colindante o ya se produzca esta situación en la referida parcela
colindante, como a públicos, cuando por necesidades topográficas o por superficie de parcela
no se pueda ubicar en su interior, una única edificación destinada a garaje, cuyas dimensiones
máximas sean 6x6 m medidos en dirección paralela a los linderos, y una altura máxima de 3 m,
que debe estar separada 3 m del resto de edificaciones de la parcela.
7.- Cerramientos de parcela.
Los cerramientos de parcela se regirán por lo establecido al respecto en las Normas Generales (art.157
bis).
Art. 223.- 178Condiciones de Uso.

1.- Uso dominante: Residencial en viviendas unifamiliares exentas.
Se admite el uso de vivienda unifamiliar adosada y plurifamiliar en las condiciones establecidas en el

presente Capítulo.
2.- Usos compatibles: Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 3, 4, 7, 8 y 9 solo en
la modalidad de establecimientos de hostelería sin música, no admitiéndose estos dos últimos usos como
alternativos, y 18 bis.
Asimismo, serán compatibles los usos definidos en el citado artículo 183 de estas Normas con los números
12 a 16, 18, 19 y 25. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúan las salas
de conferencias y palacios de exposiciones y congresos; y del Deportivo (18) sólo se permiten los
identificados como establecimientos de actividades deportivas.
publican las NNUU del PGOU´86. Así mismo, en el apartado 3, usos compatibles, se añade el definido con el número 18.bis en el artículo 183,
conforme a la Aleg. Nº 6 estimada, A.D. 03/06/86. Posteriormente se reestructuran los apartados 2 y 3 en un único apartado, completando su
contenido, conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

CAPITULO 3.- U.A. UNIFAMILIAR ADOSADA

Se zonifica con U.A. en este Plan General, aquellas áreas del territorio que se han desarrollado con
edificación adosada y uso residencial de viviendas unifamiliares, bien formando parte de la trama de las
últimos ensanches populares, bien en urbanizaciones de segunda residencia.
Así mismo se califican aquellas otras áreas de suelo vacante, para que se desarrollen con las
características de esta normativa, tanto en promociones individuales como en grupos de edificación.
La edificación se dispone tanto alineada a vial como no alineada. En el primer caso, la fachada podrá
constituir un plano continuo o quebrado, en cuyo caso ha de mantener regular y constante su referencia
con la alineación de vial, que supone el principal elemento ordenador a partir del cual se parcela el
terreno en lotes, destinándose a patios o jardines individualizados el suelo no ocupado por la edificación.
En las no alineadas, la edificación se ordena libremente, con alineación de fachada irregular y
tratamiento de los espacios libres como jardines bien mancomunados, bien privativos de las viviendas.
Se establecen 5 subzonas tituladas: UA.1, UA.2, UA.3, UA.4 y UA.5, diferenciadas por la intensidad
edificatoria que se permite en cada una de ellas.

Para todas las subzonas de la ordenanza U.A. se define como parcela mínima, la superficie mínima de
suelo que se requiere para construir una vivienda, superficie de suelo que puede estar vinculada a la
vivienda de forma exclusiva o mancomunada con otras parcelas y viviendas
La relación de superficies en las parcelas mínimas y frentes mínimos correspondientes a las distintas
subzonas es la siguiente:
Subzona Superficie Parcela mínima Frente (m)

(m²)
UA.1 100 6
UA.2 150 6
UA.3 200 8
UA.4 300 8
UA.5 500 10
2.- Edificabilidad Máxima.
de calificación entre paréntesis junto al tipo de la subzona correspondiente, para cada una de las
Subzona Edificabilidad m²t/m²s

UA.1 1,20
UA.2 0,80
UA.3 0,60
UA.4 0,50
UA.5 0,40
de los apartados 1º, 2º, 3º, 4º, 6º, 7º y 9º.

a) En edificaciones alineadas a vial, dado que el vial actúa como elemento ordenador, el desarrollo
del conjunto de viviendas deberá efectuarse manteniéndose la distancia constante desde la alineación
a la edificación definida por el parámetro "Distancia a linderos".
Deberá mantenerse la alineación obligatoria que con carácter vinculante se encuentre determinada en
el correspondiente instrumento de planeamiento, con la salvedad recogida en el punto c). En caso de
que en el lado de la manzana, comprendido entre dos calles, en que esté ubicada la parcela sobre la
que se actúe haya establecidas o consolidadas unas alineaciones en más del 50% de su longitud, éstas
deberán mantenerse con las edificaciones que se proyecten.
Deberán evitarse las medianeras vistas y mantener las alineaciones existentes en la manzana. No
obstante, en un conjunto de viviendas podrá reajustarse la alineación de fachada, siempre que se
justifique convenientemente.
b) En edificaciones no alineadas a vial, las edificaciones podrán disponerse de forma libre en la
parcela.
c) En el caso de que, con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Norma, las parcelas
hubieran sido ordenadas mediante Estudio de Detalle, solo serán de aplicación las determinaciones que
para este instrumento establece la legislación vigente, que se concretan en:
-. El trazado local del viario secundario.
-. La localización del suelo dotacional público.
-. Las alineaciones y rasantes de cualquier viario.
3.bis- Densidad de viviendas.
El número máximo de viviendas será el número entero del cociente que resulte de dividir la superficie total
de la parcela objeto de intervención entre la superficie mínima de parcela establecida para la subzona
de aplicación.
4.- Ocupación Máxima, El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será, para cada una de las
subzonas el siguiente:
UA.1 80
UA.2 60
UA.3 50
UA.4 40
UA.5 30
La altura máxima permitida, medida según Normativa General, será de 2 plantas.
No obstante, y sin que suponga un cambio en el volumen o en la forma exterior del edificio, podrá
utilizarse la cámara bajo la cubierta como espacio habitable, siempre que se cumplan los requisitos
especificados en las Normas Generales referentes a "Buhardillas".
6.- Separación a Linderos.
La separación mínima de la edificación a linderos públicos o privados no medianeros, será igual o superior
a 3 mts.
En edificaciones alineadas la separación a la alineación de vial se fija en 3 mts con carácter obligatorio,
para las subzonas UA.1, UA.2, UA.3, y UA.4, y en 6 mts para la UA.5.
7.- Dimensión máxima de la edificación.

Las edificaciones sobre la rasante del terreno al terminar las obras deberán poder inscribirse en un círculo
de 50 m de diámetro.
8.- Separación entre edificios.
La separación de edificios de una misma parcela será como mínimo la altura del mayor.
Cuando los edificios no enfrenten fachadas a las que se abra el estar, el comedor o los dormitorios,
podrán separarse una distancia mínima de 3 mts.
Los cerramientos de parcela se regirán por lo establecido al respecto en las Normas Generales (art.157 bis)

1.- Uso dominante: vivienda unifamiliar adosada.
Se admite el uso de vivienda unifamiliar exenta y plurifamiliar.
2.- Usos compatibles: Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 3, 4, 7, 8 y 9 solo en
la modalidad de establecimientos de hostelería con y sin música, no admitiéndose estos dos últimos usos
como alternativos, y 18 bis.
de 04/03/2024), reestructurando los apartados 2 y 3 en un único apartado y completando su contenido. El uso compatible definido con el
número 18.bis en el artículo 183, se añadió conforme a la Aleg. Nº 6 estimada, A.D. 03/06/86.

CAPITULO 4.- P.M. PUEBLO MEDITERRANEO

Se califican como P.M. aquellas zonas destinadas a albergar conjuntos edificatorios compuestos por
viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas o por viviendas plurifamiliares, caracterizados
por una composición volumétrica de gran movimiento y un diseño inspirado en las arquitecturas
populares mediterráneas definido por pasajes,"calles" peatonales interiores, torreones, azoteas,
edificaciones aterrazadas o escalonadas, etc.
Debido a la flexibilidad de diseño que permite y a la variedad de programas funcionales y de tipos de
viviendas que puede acoger, esta tipología ha tenido y tiene un amplio desarrollo en las zonas turísticas
adoptando formas diversas según las características geográficas y topográficas en que se asientan.
Se establecen tres subzonas tituladas PM.1, PM.2 y PM.3, diferenciadas entre si por la intensidad de uso
permitido en cada una de ellas.

Para cada una de las subzonas de P.M. se define como parcela mínima, la superficie de suelo necesaria
para poder realizar una actuación edificatoria.
La parcela mínima tendrá unas dimensiones tales que en su interior podrá inscribirse un círculo de 30 mts
de diámetro, debiendo a su vez lindar con vía pública o zona verde pública en, al menos, 1/4 de su
perímetro
En todo caso, el frente mínimo a vial público será de al menos de 10 metros.
La relación de superficies de las parcelas mínimas y densidad máxima de alojamientos correspondientes a
cada una de las subzonas es la siguiente:
Subzona Parcela mínima m² Densidad alojamientos

m²s/viv
PM.1 1.500 60
PM.2 2.000 100
PM.3 2.500 160
2.- Edificabilidad máxima.

PM.1 1,5
PM.2 1,0
PM.3 0,66
La edificación será preferentemente no alineada, pudiéndose disponer de forma libre en la parcela, salvo
los casos en que el P.G.O. exija la alineación a vial con carácter obligatorio.
En el caso de que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Modificación de la Normativa Urbanística
del PGOU, las parcelas hubieran sido ordenadas mediante Estudio de Detalle, solo serán de aplicación las
determinaciones que para este instrumento establece la legislación vigente, que se concretan en:
-. El trazado local del viario secundario.
del apartado 1º (cuyo cuadro fue redactado conforme al contenido del Informe 3, art. 228.1, pág. 108 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que
se publican las NNUU del PGOU´86), 2º a 8º y 10º.

-. La localización del suelo dotacional público.

-. Las alineaciones y rasantes de cualquier viario.
4.- Ocupación Máxima.
El porcentaje máximo de ocupación de la parcela será para cada una de las subzonas el siguiente:
PM.1 60
PM.2 50
PM.3 40
a) La altura máxima permitida, medida según se especifica en las Normas Generales de
Edificación, será de tres plantas (PB+2) no pudiendo sobrepasar la segunda planta el 50% de la
superficie ocupada en planta baja ni el 75% de la ocupada en planta primera.
En planta segunda, en la parte correspondiente a la superficie no ocupada por edificación,
según la limitación anteriormente indicada, podrán disponerse los elementos permitidos en el art.
159, puntos 1, 3 y 4.
b) No obstante lo anterior y con objeto de permitir una mayor riqueza y variedad de diseño, se
autoriza sobre la segunda y última planta una única tercera planta cuyo diseño se acomodará a
una de las opciones alternativas pero excluyentes que a continuación se indican:
Primera Opción: Se permite el desarrollo de torreones o áticos cuya ocupación se limitará al 10
por 100 de la planta baja y al 20 por 100 de la segunda, que se podrá disponer libremente como
mejor convenga a efectos funcionales o compositivos.
En la superficie no ocupada por dicho torreón o ático se podrán disponer los elementos
permitidos en el art. 159, puntos 1, 3 y 4.
Segunda Opción: Podrán disponerse buhardillas bajo la cubierta siempre que se cumplan los
requisitos establecidos en las Normas Generales correspondientes.
Para edificaciones en terrenos con pendiente se estará a lo dispuesto en la Normativa General.
La separación a linderos públicos será como mínimo 3 mts., salvo los casos en los que el Plan General, a
través de la ficha urbanística o planos correspondientes, exija la alineación a vial, en cuyo supuesto será
de aplicación lo establecido en el número 9, "Retranqueos" de este artículo.
La separación mínima de la edificación a linderos privados será igual a la altura de cada cuerpo o
volumen de la edificación más próxima al lindero y nunca menor a 3 mts.
7.- Separación entre edificios de una misma parcela.
Cada cuerpo o volumen de cada uno de los edificios que compongan el conjunto deberá mantener una
separación mínima entre ellos igual a su altura, y nunca menor de tres (3) metros. No obstante, los edificios
cuyas fachadas no abran huecos que sean los únicos de iluminación y ventilación de salones, comedores
o dormitorios, podrán separarse una distancia mínima de tres (3) metros.
8.- Dimensión máxima de la edificación.
Las edificaciones sobre la rasante del terreno al terminar las obras deberán poder inscribirse en un círculo
de 50 m de diámetro.
9.- Retranqueos.

En los casos en que el Plan General fijara la alineación a vial, se podrá retranquear la planta baja hasta
un máximo de 2 mts y las plantas altas hasta un máximo de 5 mts en el 50% de la fachada que se alinee.
Los cerramientos de parcela se regirán por lo establecido al respecto en las Normas Generales (art.157
bis).

1.- Uso dominante: Vivienda unifamiliar adosada y plurifamiliar.
2.- Usos compatibles: Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 3, 4, 7, 8 y 9, solo en
la modalidad de establecimientos de hostelería sin música, no admitiéndose estos dos últimos usos como
alternativos y 18 bis.
de 04/03/2024), reestructurando los apartados 2 y 3 en un único apartado y completando su contenido.

CAPITULO 5.- N.P. NUCLEO POPULAR

Esta ordenanza regula el desarrollo de una tipología edificatoria caracterizada por su disposición
alineada a vial en edificaciones adosadas entre sí ocupando la mayor parte del solar en las que el uso
predominante es el residencial unifamiliar dándose además frecuentemente la existencia de actividades
industriales de tipo artesanal y pequeños comercios en planta baja ligados a la vivienda.
Esta tipología se localiza fundamentalmente en asentamientos tradicionales y populares en la periferia del
casco antiguo e incluso de la ciudad actual y se desarrolla normalmente a través de edificaciones
autoconstruidas morfológicamente emparentadas con la vivienda tradicional de las localidades de esta
zona geográfica.
Se establecen tres subzonas tituladas NP.1, NP.2 y NP.3, diferenciadas por las alturas máximas permitidas
en cada una de ellas.
Art. 231.- 183Condiciones de la Edificación.

1. Condiciones de parcela.
a) Ninguna de las parcelas existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del presente
Plan General que estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad, o amparadas en títulos
públicos o construidas, incluidas en esta zona de ordenanza, será inedificable por causa de no
cumplir los parámetros mínimos dimensionales.
b) Las condiciones de parcela se fijan en:
Superficie máxima: 200 m²
Superficie mínima: 100 m²
Frente mínimo: 6 m
Fondo mínimo: 10 m
Diámetro mínimo del círculo inscrito: 6 m
c) Igualmente, con carácter excepcional, serán edificables las parcelas existentes con superficie
mayor a la máxima (200 m²) que estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad o amparadas
en títulos públicos con anterioridad a la Aprobación Definitiva del presente Plan General.
Se permite el 100% de ocupación en planta baja y bajo rasante, dependiendo la ocupación en el resto
de las plantas del cumplimiento de las condiciones de ventilación e iluminación de las dependencias a
través de patios, los cuales cumplirán con lo regulado en las Normas Generales.
No se fija edificabilidad máxima, por no ser un parámetro propio de la regulación según el sistema de
alineaciones a vial, de modo que la superficie de techo edificable será la resultante de la aplicación de
los demás parámetros que componen esta Ordenanza.
La altura máxima correspondiente a cada una de las subzonas es la siguiente:
Subzona Nº Plantas Altura máxima (m)

NP.1 PB+2 10
NP.2 PB+1 7
NP.3 PB+1+ático 10
Los áticos y las construcciones permitidas por encima de la altura reguladora máxima deberán estar
retranqueados de la alineación de fachada un mínimo de 3 mts.
183 Se introduce un nuevo apartado 1º, que sustituye a los apartados 1º, 2º y 3º anteriores. Se reajusta la numeración de todos los apartados.
Se modifica el contenido del apartado 2º resultante y se introduce dos nuevos apartados 7º y 8ª, conforme al documento de 2ªModificación de
las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

5.- Retranqueos y condiciones de seguridad en portales.

No se permiten retranqueos de fachada en plantas altas ni bajas. No obstante, en tramos de manzana en
los que la alineación de fachada se encuentre retranqueada respecto a la de vial, podrán autorizarse
edificaciones retranqueadas con características similares a las del resto del tramo de manzana.
Las fachadas de los portales de acceso a edificios de más de una vivienda deberán incluir elementos que
permitan la permeabilidad visual desde el exterior en una superficie mínima 1,50 m 2.
6.- Vuelos.
Se permiten exclusivamente vuelos abiertos (balcones) de ménsula inferior a 0,4 mts. El cerramiento de
estas será liviano y de características diáfanas.
7.- Tipología edificatoria y nº de viviendas.
Con carácter ordinario la tipología característica es la vivienda unifamiliar o bifamiliar entre medianeras.
No obstante, de manera excepcional, se admite la vivienda plurifamiliar entre medianeras, cuando las
parcelas cuenten con un ancho de fachada a vía o espacio público igual o superior a 8 mts, y en
parcelas que por disponer de un patio interior de parcela o de manzana con superficie y diámetros
suficiente de acuerdo con la normativa general sea posible disponer de viviendas interiores, con
independencia del ancho de fachada. En todo caso, siempre y cuando quede garantizado que no se ve
afectado el nivel de densidad de la zona de suelo urbano en la que se actúa.
El número máximo de viviendas será el resultante de dividir la edificabilidad total entre los siguientes
parámetros de densidad, en función del carácter de la actuación:
a. Para vivienda libre: ochenta y cinco (85) metros cuadrados. El número total se determinará por
el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta
(40) metros cuadrados.
b. Para vivienda protegida; setenta y cinco (75) metros cuadrados por vivienda. El número total se
determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea
superior a treinta (30) metros cuadrados.
c. Para rehabilitación: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por
el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30)
metros cuadrados.
En el supuesto de que la actuación contemple unidades residenciales de menor superficie, el resto de
edificabilidad deberá destinarse bien a actividades complementarias del uso principal, bien a otros usos
distintos del residencial entre los permitidos en las condiciones de uso.
En edificios existentes con exceso de número de plantas, la edificabilidad a tener en cuenta para
determinar el número máximo de viviendas será la materializada descartando la de las plantas que
exceden la altura máxima.
Para posibilitar el acceso a la vivienda a distintos sectores de la población, al menos el cincuenta (50%)
de las viviendas del edificio deberá contar con más de un dormitorio, de los que al menos uno será doble.
8.- Normas Estéticas.
Son de aplicación las normas estéticas establecidas para los edificios del Centro Histórico en el Anexo I.

1.- Uso dominante: Residencial de viviendas unifamiliar y bifamiliar.
Se admite el uso de vivienda plurifamiliar en las condiciones establecidas en el apartado 7 del artículo
anterior.
2.- Usos compatibles: Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 3, 4, 5 industria en 1ª
categoría, 6 en la modalidad de almacenes auxiliares, 7, 8 y 9. , estos dos últimos usos sólo en planta baja
y no admitiéndose como uso alternativo.
de conferencias y palacios de exposiciones y congresos.

CAPITULO 6.- B. PLURIFAMILIAR EXENTA

La zona B acoge a una tipología de edificación caracterizada por el desarrollo en edificios plurifamiliares
exentos, rodeados de jardines privados en directa relación con la edificación, de tal forma que entre ésta
y la calle existen elementos separadores que van desde la propia cerca que delimita la propiedad hasta
los accesos a aparcamientos, jardines, setos, etc.
Como la mayor parte de la edificación plurifamiliar realizada en los últimos años, la existente tiene una
altura excesiva. Es objeto de este Plan limitarla a un máximo de siete plantas en los núcleos urbanos y a 4
plantas en las urbanizaciones.
Se establecen diez subzonas tituladas del B1 al B10, diferenciadas por la intensidad de uso permitida en
cada una.
Art. 234.- 185Condiciones de la edificación.

La superficie mínima de parcela para las distintas subzonas es la siguiente:
Subzona Superficie Parcela mínima (m².)

B1 3.000
B2 1.500
B3 1.500
B4 1.000
B5 1.500
B6 1.000
B7 1.500
B8 1.000
B9 1.000
B10 1.000
Subzona Edificabilidad máxima m²t/m²s.

B1 2,05
B2 1,75
B3 1,50
B4 1,20
B5 1,66
B6 1,00
B7 1,66
B8 1,00
B9 0,50
185 Conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024), se introducen
modificaciones en los apartados 2º a 7º y se introduce un nuevo apartado 8º.

B10 0,50
a) El porcentaje máximo de ocupación de la parcela neta será, para cada una de las subzonas,
el siguiente:
Subzona Ocupación
B1 35
B2 35
B3 30
B4 25
B5 40
B6 25
B7 40
B8 40
B9 25
B10 25
b) Los suelos calificados con B3, colindantes a la CN-340 comprendidos entre las calles Camino
del Calvario y Cánovas del Castillo por su lateral Norte y entre las calles Virgen del Pilar y de Arturo
Rubisten por su lateral Sur, el porcentaje máximo de ocupación se fija en:
Planta Baja 100%
Plantas Altas 25%
c) Los suelos calificados B3 colindantes con la CN-340 por su lateral Sur comprendidos entre el
acceso al puerto pesquero y la urbanización San Ramón, el porcentaje máximo de ocupación se
fija en:
- En planta de cota ± 1,00 m., respecto al nivel de la CN-340, 50% de las restantes plantas,
debiendo quedar el 50% restante diáfano. La parte edificada se dispondrá de forma que
no presente a la CN-340 un frente mayor de 12 mts.
- Resto de las plantas 35 %
d) En todas las subzonas a excepción de las B1 y B2, cuando la última planta de las permitidas, se
trate como ático con un ocupación máxima del 50% de las plantas inferiores y retranqueado 3
mts de la alineación de todas las fachadas, el porcentaje de ocupación fijado en el apartado
anterior podrá aumentarse en 5 puntos. Este tratamiento de ático será obligatorio en los suelos
calificados con B3 comprendidos entre la CN-340 y el mar.
e) En todo caso la edificación deberá respetar lo establecido en la normativa general sobre
conservación del arbolado existente.
Como máximo el 50% de la superficie no ocupada por la edificación sobre rasante podrá
ocuparse por edificación bajo rasante, pérgolas, piscinas, u otras instalaciones complementarias.
Como mínimo el 50% de la superficie no ocupada por la edificación sobre rasante deberá tener
un tratamiento ajardinado y arbolado.
La altura máxima para cada una de las subzonas, medida según se especifica en la Normativa General,
será la correspondiente al siguiente número máximo de plantas:
Subzona Nº de plantas
B1 PB+6+Ático
B2 PB+5+Ático
B3 PB+5

B4 PB+5
B5 PB+4
B6 PB+4
B7 PB+3
B8 PB+3
B9 PB+3
B10 PB+2
5.- Distancia a linderos.
a) La separación mínima a linderos públicos o privados será de la mitad de la altura total,
excluida la planta de ático, en su caso, medida en cada punto de la edificación.
b) Los suelos calificados con la subzona B3, colindantes a la CN-340, comprendidas entre las
calles Camino del Calvario y Cánovas del Castillo por su lateral Norte, y entre las calles Virgen del
Pilar y Arturo Rubisten por su lateral sur, la separación a linderos será la que se especifica a
continuación:
- En linderos públicos:
En planta Baja será obligatoria la alineación a vial.
En plantas Altas la alineación de fachada mantendrá una separación a la alineación de
vial de 5 mts.
- En linderos privados:
En planta baja y en linderos que incidan sobre la CN-340, cuando exista mutuo acuerdo
entre propietarios colindantes, del cual deberá adjuntarse justificación suficiente al
solicitar la licencia de obra, podrán adosarse edificaciones a medianería; en caso
contrario, se deberá mantener una separación mínima al lindero de 3 mts.
En plantas altas, la separación mínima a linderos será de 1/2 de la altura total.
c) En los suelos comprendidos entre la CN-340 y el mar calificados con la subzona B3, los edificios
se dispondrán perpendicularmente tanto al vial como al mar, con unos frentes máximos paralelos
a éste de 20 mts. En este caso los edificios se separarán de los linderos que incidan sobre los viales
una distancia igual a 0,6 veces la altura total, sin contar la planta ático. En todas las subzonas, en
nuevas construcciones las edificaciones sobre la rasante del terreno al terminar las obras deberán
poder inscribirse en un círculo de 50 m de diámetro.
5.bis.- Condiciones de seguridad en portales.
Las fachadas de los portales de acceso deberán incluir elementos que permitan la permeabilidad visual
desde el exterior en una superficie mínima 1,50 m2.
6.- Separación entre Edificios.
La separación mínima entre edificios de una misma parcela, se fija en la altura del mayor.
6.bis.- Dimensión máxima de la edificación.
Para nuevas construcciones las edificaciones sobre la rasante del terreno al terminar las obras, con la
salvedad recogida en el apartado 5.c), deberán poder inscribirse en un círculo de 80 m de diámetro.
Los cerramientos de parcela se regirán por lo establecido al respecto en las Normas Generales (art.157 bis)
Serán obligatorios en suelo urbano y en general en aquellas parcelas colindantes a otras en las que ya
existan, salvo en los Núcleos Urbanos de San Pedro Alcántara y Marbella donde las parcelas podrán
quedar abiertas al viario público.
La tipología característica es la residencial plurifamiliar en bloque exento.

El número máximo de viviendas en suelo urbano consolidado a desarrollar en cada parcela se calculará
dividendo la edificabilidad total asignada entre los siguientes parámetros de densidad en función del
carácter de la actuación:
metros cuadrados.
de las viviendas del edificio deberá contar con un más de un dormitorio, de los que al menos uno será
doble.

1.- Uso dominante: Residencial de vivienda en edificios plurifamiliares.
2.- Usos compatibles:
Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 3, 4, 5 industria en 1ª categoría, 6 en la
modalidad de almacenes auxiliares, 7, 8, 9, 10 identificadas en el apartado a) como actividades
recreativas genéricas, 11 y 18 bis.
12 a 16, 18, 19, 20, 21 y 25. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúan los
palacios de exposiciones y congresos; y del Deportivo (18) sólo se permiten los identificados como
establecimientos de actividades deportivas.

CAPITULO 7.- M.C. PLURIFAMILIAR ADOSADA

Corresponde esta ordenanza a la tipología edificatoria caracterizada por tener al vial como elemento
ordenador a partir del cual se parcela y edifica conformando manzanas cerradas de frentes continuos y
alineados en toda su altura.
Este Plan propone la tipología de manzana cerrada como la idónea para el desarrollo de los ensanches
de los núcleos urbanos por constituir el medio más eficaz para estructurar su trama urbana y dotarlos de
las características necesarias para desempeñar el papel de centro de relaciones, residencial y comercial.
Las variantes tipológicas incluidas en el tipo genérico "manzana cerrada" son las siguientes:
a) Manzana cerrada densa formada por el desarrollo de actuaciones individuales parcela a
parcela. Ocupa normalmente zonas del centro y ensanche tradicional.
b) Manzana cerrada de tipo lineal formada por actuaciones unitarias o individuales yuxtapuestas
apoyadas en calles de nueva apertura formando una trama algo más regular que la del centro
tradicional. Corresponde fundamentalmente a las zonas desarrolladas entre 1.950 y 1.970.
c) Manzana cerrada con patio de manzana, prácticamente inexistente en la actualidad, que
será la que normalmente se desarrolle en los ensanches propuestos en este Plan. Dentro de este
tipo edificatorio debe señalarse una posible variante caracterizada por estar abierta la manzana
por uno de sus lados en todas las plantas salvo la baja que queda cerrada por elementos
porticados, pérgolas o locales destinados a cualquiera de los usos permitidos.
Toda manzana cerrada densa podrá transformarse en manzana cerrada, con patio de manzana
mediante la redacción de un Estudio de Detalle extendido a la manzana completa cuyo objeto es definir
la alineación interior de edificación que conforma el patio de manzana el cual deberá cumplir los
mínimos dimensionales que se indican más adelante.
Art. 236 Bis.- 187MC- Ordenanza Especial.

En la manzana comprendida entre el Paseo Marítimo, la C/Mediterráneo, la Avda. del Mar y la C/ Mar de
Tetis, los parámetros que deberá cumplir la edificación son los siguientes:
1. Superficie del solar: 695.41 m2.
 Superficie edificable en P. Baja = 523,44 m2.
 Superficie edificable en P. Alta = 450,00 m2.
2. Ordenanza de edificación: MC + Especial (Uso Institucional).
 Tipología: edificación alineada a vial en toda su altura.
 Uso: equipamiento público.
 Alineaciones obligatorias indicadas en plano, diferenciando las de P.B. de las restantes.
 Vuelos: según Normas Reguladoras de la edificación (sólo abiertos) de la Rev. Del P.G.
 Retranqueos: Sólo en plantas altas, de dimensiones máximas de 5 m (respecto a la
alineación obligatoria).
 Altura: P.B. + 5.
 Ocupación: 100% (excepto patios en cumplimiento de Normas Generales de edificación
de la Rev. P.G.).
 Edificabilidad: la resultante de las demás condiciones.
 Patios: diámetro 173 ó ¼ de la altura, según ventilen o no, dormitorios o sólo baños y
cocinas.
 Aparcamientos: 1/100 m2 de edificación, a localizar en sótanos.
Art. 237.- Definición de subzonas.
187 Nuevo artículo añadido conforme a la Modificación de la parcela de Correos acordada en el Pleno 20/12/85, A.D. 03/06/86.

Se establecen dos subzonas tituladas MC.1 y MC.2, las cuales recogen indistintamente los tipos
edificatorios descritos.
La diferencia esencial entre ambas, desde el punto de vista normativo, consiste en que en la MC.1 la
altura se regula en función del ancho de calle y en la MC.2, en función de la dominante en la manzana
de que se trate. En ambos casos, la edificación es alineada, adosada y siendo su uso dominante el
residencial plurifamiliar.

Para las dos subzonas se distingue entre:
a) La parcela mínima en manzanas cerradas densas cuyos mínimos dimensionales serán:
Superficie Ancho fachada Ancho medio Fondo

100 m² 6m 6m 10 m
b) La parcela mínima en manzanas cerradas con patio de manzana:
Superficie Ancho fachada Fondo

250 m² 10 m 10 m
2.- Edificabilidad.
La superficie de techo edificable será la resultante de aplicar los restantes parámetros, no
estableciéndose un índice de edificabilidad máxima, salvo que se indique en los planos de calificación
entre paréntesis junto al tipo de la subzona correspondiente.
3.- Ocupación.
No se fija porcentaje máximo de ocupación ya que será el resultante de aplicar la condición de patio a
aquellos que se establezcan para dotar de luz y ventilación a las dependencias de las viviendas.
4.- Dimensión del lado mayor de la edificación.
El lado máximo de una manzana se fija en 100 mts en ambas subzonas.
No se permiten retranqueos respecto a la alineación de vial salvo en planta baja para formar soportales
de 3 mts de anchura mínima. En plantas altas se permitirán retranqueos no superiores a 3 metros de
profundidad, siempre que se apliquen a menos de la mitad de la longitud de fachada y se separen un
mínimo de 3 mts de los linderos medianeros.
Las fachadas de los portales de acceso deberán incluir elementos que permitan la permeabilidad visual
desde el exterior en una superficie mínima 1,50 m2.
6.- Fondo máximo edificable.
Para las dos subzonas el fondo máximo edificable se fija en 15 mts salvo en el caso de manzana cerrada
con patio de manzana, al que se abran viviendas interiores.
a) En la subzona MC.1 la altura máxima de la edificación se regula en función del ancho del vial
al que tiene su fachada, distinguiéndose entre:
- Suelo Urbano
Ancho del vial Nº máximo plantas

Hasta 10,0 m. PB+2
Más de 10,0 m. hasta 16,5 m PB+3
Más de 16,5 m. PB+4
modificaciones en los apartados 2º, 5º, 7º y se introduce un nuevo apartado 9º.

189En los polígonos de actuación en suelo urbano la altura se regulará por la presente Ordenanza
salvo en los casos que se regule en la correspondiente ficha de forma diferente.
En la manzana del actual cine Magallanes, comprendida entre las calles: Magallanes, Pablo
Iglesias y Cristóbal Colón, la altura máxima será de PB+3.
A ambos lados de la Avda. Ricardo Soriano y en la fachada del Paseo Marítimo de Marbella, la
altura máxima será de PB+5.
190En la zona delimitada por las calles Miguel Cano, Avda. Antonio Belón, Virgen del Pilar, Alonso
de Bazán y Víctor de la Serna, la altura máxima se fija con carácter general en PB+2+ático.
- Suelo Urbanizable Sectorizado y Suelo Urbano No Consolidado sometido a Plan Especial.
Ancho del vial Nº máximo plantas

Hasta 10,0 m. PB+2
Más de 10,0 m. PB+3
b) En la subzona MC.2, la altura máxima de la edificación se regula según los siguientes criterios:
- Será igual a la que exista, al menos en un 50% se la longitud del tramo de vial que corresponde
al lado de la manzana en que está ubicada la parcela sobre la que actúa.
- Si ninguna de las alturas se da en más del 50% de dicho tramo, se desestimarán la altura mayor y
menor y se tomará la dominante entre las restantes.
- En todo caso, sea cual fuere la altura dominante, podrá siempre alcanzarse la altura de
PB+1+ático.
191La altura máxima en toda la manzana comprendida entre las calles Pozo, Márquez Del Duero,
Villanueva de la Concepción y Lagasca, calificada como MC-2, será de PB+3.
8.- Patio de manzana.
Los mínimos dimensionales que deben cumplir el patio de manzana en las zonas calificadas con M.C. son:
a) Se podrá inscribir en toda su proyección vertical, un círculo de diámetro igual o superior a la
altura mayor de las edificaciones que lo rodeen. En cualquier caso se cumplirán como mínimo las
condiciones exigidas para patio de manzana en las Normas Reguladoras de la Edificación.
b) Cuando el patio sea abierto por uno de sus lados, deberá cumplirse además la relación
especificada en el siguiente gráfico:
c) Si al patio de manzana dan viviendas interiores, el diámetro del círculo inscrito deberá ser igual
o superior a vez y media la altura mayor de las edificaciones que lo rodean, debiéndose cumplir
en cualquier caso los mínimos establecidos para los patios vivideros en las Normas Reguladoras de
la Edificación.
Cuando se establezca patio de manzana deberá existir obligatoriamente en todas las plantas
incluida la baja.
modificaciones en los apartados 2º a 7º y se introduce un nuevo apartado 8º.
190 Este párrafo del apartado 7.a) del artículo 238 se ha redactado conforme a la MPGOU nº 17, A.D. 06/07/90.
191 El último párrafo de este apartado 7 del artículo 238 se ha añadido conforme a la Modificación nº 2 de las Modificaciones no sustanciales
del Equipo Redactor a fin de corregir errores mínimos observados y lograr una trama coherente en los polígonos afectados, A.D. 03/06/1986.

La tipología característica es la vivienda plurifamiliar en manzana compacta o cerrada.

El número máximo de viviendas en suelo urbano consolidado a desarrollar en cada parcela se calculará
dividendo la edificabilidad total resultante de la aplicación del resto de parámetros entre los siguientes
parámetros de densidad en función del carácter de la actuación:
metros cuadrados.
de las viviendas del edificio deberá contar con un más de un dormitorio, de los que al menos uno será
doble.

1.- El uso dominante es el residencial de viviendas en edificios plurifamiliares.
2.- Usos compatibles:
recreativas genéricas, y 11.
Son igualmente compatibles los usos numerados del 12 al 21, ambos incluidos, en el Capítulo 6º
"Regulación de Usos", Artículo 183. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se
exceptúa los palacios de exposiciones y congresos; y del Deportivo (18) sólo se permiten los identificados
como establecimientos de actividades deportivas.
Asimismo, es compatible el uso de aparcamiento (25).
Dichos usos compatibles deberán situarse en locales de la misma edificación, situados en planta baja o
primera, y en planta sótano como ampliación de la planta baja, salvo en el caso del uso aparcamiento,
que podrá implantarse en plantas sótano de forma independiente de la planta baja. Como excepción a
lo indicado, el uso de oficina (7) deberá ajustarse a las condiciones de implantación que se definen en el
artículo 183.
El máximo de superficie útil por edificio, dedicado a los usos de hostelería, establecimientos de ocio y
esparcimiento, recreativos o de relación social, será del 50% del total del mismo.

CAPITULO 8.- C. CENTRO

Corresponde esta ordenanza a las zonas ocupadas por los primeros asentamientos en los núcleos urbanos
caracterizados por el desarrollo de viviendas unifamiliares o plurifamiliares, tanto de tipo popular como
culta, organizadas en manzanas cerradas densas apoyadas en una trama urbana, bien irregular de
origen medieval, bien ordenada en forma de ensanches propios del siglo XIX o anteriores e incluso según
una retícula regular como es el caso de la colonia de San Pedro de Alcántara, origen de su núcleo
urbano actual.
Las intervenciones realizadas sobre estas zonas en épocas recientes no han alterado de una forma
sustancial su paisaje urbano por lo que esta ordenanza tiene el objetivo primordial de protegerlo de un
modo general, independientemente de la protección específica que se propone para determinados
edificios o de las condiciones de protección que pueda establecer el Plan Especial que con carácter de
catálogo debe redactarse en desarrollo de las determinaciones de este Plan General.
Se establecen dos subzonas denominadas C.1 y C.2 diferenciadas principalmente por corresponder a
zonas homogéneas en cuanto a sus caracteres tipológicos y morfológicos.
La subzona C.1, corresponde al núcleo histórico de Marbella y a su ensanche tradicional y la C.2
corresponde al centro de San Pedro de Alcántara.
En el ámbito del Centro Histórico de Marbella, y hasta tanto no entre en vigor el PE y Catálogo previsto, se
aplicarán las siguientes condiciones de protección:
1. Condiciones de intervención en los edificios de interés histórico, artístico, arquitectónico o ambiental.
Se distingue entre:
- Nivel de Protección Singular, de aplicación a los edificios así identificados en el Plano de Ordenación de
la MPGOU 69/07.
Los edificios considerados de Protección Singular son los que cuentan con declaración como Monumento
o tienen un marcado carácter monumental o singular, siendo los más representativos de la historia de la
ciudad. En estos edificios en tanto entre en vigor dicho PE y Catálogo, se permitirán obras de
conservación necesarias para la seguridad y decoro de las edificaciones, que no impliquen en todo caso
la alteración de la fachada, patios y fachadas interiores, cubiertas y elementos estructurales. Excepcional
y justificadamente, para intervenciones de mayor alcance que pretendan la recuperación y puesta en
valor de dichos edificios, se podrá solicitar con carácter previo la cooperación o asistencia de la
Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico.
Cuando se trate de inmuebles objeto de inscripción como Bien de Interés Cultural o su entorno, será
necesario obtener autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, con
carácter previo a las licencias o autorizaciones que fueran pertinentes. En el caso concreto de los B.I.C.
con categoría de Monumento, dicha autorización no es susceptible, además, en ningún caso, de ser
sustituida por Comunicación Previa.
- Nivel de Protección General para el resto de edificios así identificados en el Plano de Ordenación de la
MPGOU 69/07. Además de las obras de conservación definidas con anterioridad, para otras
intervenciones de rehabilitación o reestructuración general que pretendan un mayor alcance y
previamente a la concesión de la licencia, los proyectos deberán documentar y justificar la existencia o
no de valores, así como la idoneidad de la solución propuesta.
Para ello:
1.º Previamente a la concesión de la licencia, se deberá aportar documentación técnica
necesaria para identificar los valores históricos y/o arquitectónicos de la edificación.
Esta documentación consistirá en memoria explicativa de las características históricas, tipológicas
y constructivas del edificio; su estado de uso y conservación actual, así como levantamientos del
estado actual de la edificación (planimetría en planta, secciones y alzados, a escala
193 Modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024). A partir del
párrafo 5º el texto inicial se añadió conforme a la Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-1 y Normativa Cautelar
complementaria del Centro Histórico de Marbella, Expte. MPGOU 69/07 aprobado definitivamente el 26/03/2007 y publicado en el BOJA nº 70
de 10/04/07.

conveniente, así como reportaje fotográfico) descriptivos de la tipología arquitectónica de la

edificación. Con dicha documentación se realizará un análisis que deberá explicar el esquema
de organización interna del edificio, su relación con la ocupación de la parcela, y justificar la
existencia o no, de elementos arquitectónicos característicos de valor a conservar tales como:
patios interiores que incorporen galerías componiendo espacios cultos del edificio así como otros
elementos arquitectónicos que constituyan una unidad en la composición arquitectónica y
estilística del mismo, especialmente en lo que concierne a fachadas exteriores o interiores a
dichos patios significativos; asimismo se explicitará la vinculación del tipo de soluciones
constructivas o del tipo de cubiertas originales asociadas a los espacios de interés arquitectónico.
2.º Conjuntamente con la documentación técnica anterior, justificativa de los valores
arquitectónicos existentes, se presentará la propuesta de intervención a nivel de estudio previo,
que deberá justificar su coherencia con los valores identificados. Asimismo dicha propuesta
deberá justificar el resto de parámetros de la ordenanza C-1, en especial, la compatibilidad de
los usos previstos en las obras de rehabilitación así como la justificación, en su caso, del número
máximo de viviendas. Se entiende que no será obligado el cumplimiento de aquellos parámetros
que pudieran ser contradictorios con el criterio de conservación tanto de la parcela como de la
edificación que se pretenden proteger.
En función de los valores identificados y debidamente justificados, serán admisibles:
- Obras de rehabilitación o reestructuraciones tendentes a recuperar los valores
tipológicos y arquitectónicos del edificio.
En cualquier caso, se deberán conservar los elementos constructivos de valor que sean
originales del edificio tales como galerías, arquerías de columnas, escaleras de valor,
artesonados de madera y elementos decorativos originales (molduraciones, rejerías,
carpinterías, etc.); debiendo procurarse si no su mantenimiento al menos su restauración
o reaprovechamiento así como su debida integración en la propuesta.
- En caso de inexistencia de valores tipológicos y arquitectónicos originales, en todo caso
y por su valor ambiental, se mantendrán la fachada (y la crujía que dado el caso pudiese
estar asociada a la misma), así como el tipo de cubiertas originales de la misma y
elementos decorativos que, en su caso, se conserven en buen estado (rejerías,
carpinterías, molduraciones, etc.), y que deberán ser debidamente restaurados.
- Por último, se entiende que siempre que se respeten e integren los valores tipológicos y
arquitectónicos existentes, podrían ser admisibles además obras de ampliación que no
superasen las condiciones de edificabilidad total establecidas con carácter general por
la ordenanza C.1.
3.º Los servicios técnicos municipales, a la vista de la documentación anterior, deberán valorar la
adecuación o inadecuación de la propuesta presentada, emitiendo el oportuno informe que
será comunicado al interesado y con carácter previo a la solicitud de licencia municipal.
4.º En caso de desacuerdo entre los servicios técnicos municipales y el interesado, o en el caso de
que existan dudas sobre la adecuación o inadecuación de la propuesta presentada, se podrá
solicitar la cooperación y asistencia de la Consejería competente en materia de protección del
patrimonio histórico para dirimir la cuestión.
- En el resto de parcelas incluidas en el ámbito de la ordenanza C-1 del Centro Histórico y no sujetas a
protección Singular ni General expresa, se podrán autorizar hasta las obras de sustitución y nueva planta.
En caso de que las obras pretendidas sean las de demolición y nueva planta, previamente deberán
cumplimentar el procedimiento establecido en el apartado anterior, con justificación expresa de la
inexistencia de valores patrimoniales a conservar. En los casos de sustitución, la nueva edificación deberá
ceñirse a las condiciones particulares de dicha zona C.1 en cuanto a: parcela mínima y número máximo
de viviendas; parcela máxima; edificabilidad máxima; ocupación máxima; altura máxima y número de
plantas; Retranqueos y Condiciones estéticas, condiciones todas ellas recogidas en el art. 241 de las
Normas Urbanísticas del PGOU-86.
2. Condiciones de Protección Cautelar de los ámbitos de Intervenciones Singulares.
En los ámbitos delimitados como Intervenciones Singulares del Centro Histórico de Marbella, y hasta que
no entre en vigor el PE y Catálogo previstos, sólo se permitirán las obras de estricta conservación
necesarias para la seguridad y ornato de las edificaciones, no admitiéndose en ningún caso obras de
rehabilitación, reestructuración general o de renovación.
3. Condiciones de Protección Cautelar Arqueológica.

A los efectos de incorporar una cautela arqueológica previa en el Centro Histórico de Marbella, en tanto
entra en vigor el PE y Catálogo previstos, se establecen tres ámbitos de protección:
Zona 1. Área del Castillo. Corresponde a la zona incoada como BIC Conjunto Arqueológico o
Yacimiento Arqueológico.
En esta zona se prohíbe expresamente por legislación sectorial cualquier operación de desarrollo,
incluyendo la edificación y urbanización. Asimismo, cualquier actuación de otra índole deberá
contar con la preceptiva autorización de la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía.
Zona 2. Recinto Intramuros, Plaza de Santo Cristo y Corrales Bajos, áreas donde se supone con
mayor probabilidad la existencia de restos arqueológicos. Cualquier tipo de intervención que
afecte al subsuelo requerirá de la realización de una actividad arqueológica de excavación, así
como de Análisis de Estructuras Emergentes cuando la obra afecte a edificios con protección
singular.
Cualquier obra que se realice por el trazado del recinto amurallado de la ciudad debe estar
sujeta a la ejecución de actividades arqueológicas de Análisis de Estructuras Emergentes y
Excavación Arqueológica.
Las calles que se incluyen dentro de esta protección son las siguientes:
Sólo acera intramuros:
• Calle Peral
• Calle Portada
• Calle Chorrón
• Calle Solano
• Calle Arte
• Avenida de Nabeul (tramo que une c/ del Muro con c/Arte
• Plaza Ejido
• Plaza Practicante Manuel Cantos
• Calle Marqués de Nájera
• Calle Tetuán
• Avenida Ramón y Cajal
• Calle Huerta Chica
• Calle Ancha (en su unión con c/ Chorrón y c/Peral)
Ambas aceras:
• Calle del Muro
• Calle Enrique del Castillo (en su unión con Avd. Ramón y Cajal y c/Tetuán)
• Plaza Puente Ronda con c/Remedios
• Calle Caballeros
Zona 3. Barrio Alto y El Barrio. En estas zonas donde la probabilidad de restos arqueológicos es
menor, será preceptiva la ejecución de una Actividad Arqueológica de Control Arqueológico de
Movimientos de Tierra simultánea a la ejecución de cualquier obra con afección al subsuelo.
Las intervenciones previstas para cada una de las zonas se regirán por lo establecido en el Reglamento
de Actividades Arqueológicas, Decreto 168/2003, BOJA 15 de julio 2003, que regula la tipología de las
actividades arqueológicas definiendo las modalidades así como los procedimientos administrativos de
autorización; especificaciones que habrán de tenerse en cuenta durante el desarrollo de la actividad y a
los informes, memorias y actas de depósito de materiales a entregar una vez finalizada la actividad
arqueológica autorizada.
4. Alineaciones.
El plano de ordenación de la Modificación incorpora la definición de las alineaciones del Centro Histórico
a partir de las establecidas en el Avance del Plan Especial. La verificación de las alineaciones fijadas en el
terreno se realizará mediante el acta de tira de líneas levantada por los servicios técnicos del
Ayuntamiento previo al inicio de cualquier edificación amparada en licencia municipal.

modificaciones en los apartados 1º, 5º, 6º, 7º y 8º, y se añade un nuevo apartado 9.

La parcela mínima será aquella que estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, o amparada en
títulos públicos o construida con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan General. Y en
caso de segregaciones, la que cumpla con los siguientes mínimos dimensionales:
Superficie Ancho medio Ancho fachada Fondo

(m²) (m) (m) (m)
50 3,50 3,00 6,00
2.- 195Parcela máxima.

Con carácter general, se considera como parcela máxima la catastral actual. No obstante, se permitirá la
agregación de un máximo de dos parcelas siempre que la longitud en cada frente de fachada resultante
sea menor o igual a 10 metros. Se permite asimismo la agregación de espacios interiores entre parcelas
siempre que la menor de ellas no sea superior a 50 m2.
El fondo máximo edificable se fija en 15 mts, salvo en el caso en que por disponer de un patio interior de
parcela o de manzana con superficie y diámetro suficiente de acuerdo con la normativa general sea
posible disponer viviendas interiores.
La superficie de techo edificable será la resultante de aplicar los demás parámetros.
La edificación podrá ocupar la totalidad de la parcela. Si fuese necesario disponer patios, deberán
cumplir los mínimos señalados en la Normativa General.
La altura máxima y el número de plantas máximo para cada subzona es la siguiente:
Subzona Nº máximo plantas Altura máxima

C.1 PB+2 10
C.2 PB+2 10
No obstante, si en un tramo de manzana comprendida entre dos calles sucesivas la altura dominante
fuese inferior a la máxima fijada en el cuadro anterior, prevalecerá la altura dominante como parámetro
de altura máxima para el indicado tramo de manzana. A estos efectos, se entiende por altura dominante
aquella correspondiente al número de plantas, que más se repite en el ámbito espacial que se considera.
Cuando en el tramo de manzana existan solares vacantes, su altura de referencia a considerar será la de
las edificaciones que en ellos existiesen, en su caso, a la fecha de aprobación definitiva del PGOU vigente
de 1986.
196En la zona de ordenanza C-1 y con relación al aprovechamiento bajo cubierta que se regula en el art.
159, dicho aprovechamiento podrá ser sustituido por una planta de edificación retranqueada al menos 3
metros de cada fachada a vía pública que, en todo caso, no supere el 50% de la ocupación
correspondiente a la planta inmediatamente inferior, con una altura máxima total de 3,50 metros sobre la
máxima permitida en la parcela.
Cuando el inmueble, parcela o solar esté afectado por el entorno de protección de bienes incoados o
inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, se estará a lo que se disponga en
la resolución de autorización de la Consejería competente en materia de protección del patrimonio
histórico sobre alturas y materialización del aprovechamiento bajo cubierta.
En parcelas con frente a las plazas y espacios urbanos más significativos: Plaza de Los Naranjos, de la
Iglesia y de la Caridad, de la Victoria, Altamirano y Santo Cristo, se podrá solicitar la cooperación y
asistencia de la Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico sobre la
195 El apartado 2 de este artículo 241 se ha redactado conforme a la Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-1 y
Normativa Cautelar complementaria del Centro Histórico de Marbella, Expte. MPGOU 69/07 aprobado definitivamente el 26/03/2007 y
publicado en el BOJA nº 70 de 10/04/07.
196 Los siguientes párrafos de este apartado 5 del artículo 241 se añadieron conforme a la Modificación de las Normas Urbanísticas para las
zonas calificadas C-1 y Normativa Cautelar complementaria del Centro Histórico de Marbella, Expte. MPGOU 69/07 aprobado definitivamente el
26/03/2007 y publicado en el BOJA nº 70 de 10/04/07. Conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024;
BOP nº 44 de 04/03/2024) se completan y se añade un penúltimo párrafo.

adecuada integración formal y visual de dicha construcción sobre la altura máxima permitida. Estos
espacios quedan grafiados en el plano de Ordenación de la presente Modificación.
No se permiten retranqueos en plantas bajas ni altas. No obstante, en tramos de manzana en los que la
alineación de fachada se encuentre retranqueada respecto a la vial, podrán autorizarse edificaciones
retranqueadas con características similares a las del resto del tramo de manzana.
Las fachadas de los portales de acceso a edificios de más de una vivienda deberán incluir elementos que
permitan la permeabilidad visual desde el exterior en una superficie mínima de 1,50 m 2. Podrá autorizarse
la utilización de portones tradicionales de madera, en los que no sea posible implantar esta medida,
siempre que se justifique en el proyecto la seguridad del usuario mediante la implantación de
instalaciones específicas debidamente señalizadas en el exterior.
7.- Condiciones Estéticas.
Son de aplicación las normas estéticas para los edificios del Centro Histórico establecidas en el Anexo I, a
excepción de los edificios existentes que se califican como "protegidos" que estarán sometidos a la
Norma de Protección Específica.
8.- 197Vuelos.
Se permiten vuelos abiertos (balcones) y cerrados acristalados (cierros); la ménsula en cualquier caso será
igual o inferior a 0,4 mts.
La defensa de ambos (barandilla) será necesariamente liviana y de características diáfanas.
El vuelo del cuerpo superior del cierro con respecto al inferior será como máxima 0,1 mts.
La longitud de cada vuelo será como máximo 2 mts y la distancia entre ellos la mitad de su longitud.
Con carácter ordinario la tipología característica es la vivienda unifamiliar entre medianeras.
Se permiten las implantaciones de tipologías plurifamiliares entre medianeras, siempre y cuando quede
garantizado que no se ve afectado el nivel de densidad de la zona de suelo urbano en la que se actúa.
En este caso el número máximo de viviendas a desarrollar en cada parcela se calculará dividiendo la
edificabilidad total resultante de la aplicación del resto de parámetros entre los siguientes parámetros de
densidad, en función del carácter de la actuación:
metros cuadrados.
de las viviendas del edificio deberá contar con más de un dormitorio, de los que al menos uno será doble.
197 El apartado 8 del artículo 241 se ha añadido conforme al contenido del Informe 3, art. 241.8, pág. 108 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el
198 Artículo modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024). En
lo relativo al apartado b) se toman como base los párrafos añadidos conforme a la Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas

a). En las áreas calificadas como C.2 se establecen las siguientes condiciones de uso:
1.- El uso dominante es el de vivienda unifamiliar, así como plurifamiliar en los casos en que se permita de
conformidad con el número máximo de viviendas definidos en el número 9 del artículo 241 "Condiciones
de la Edificación"
2.- Usos compatibles: Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 3, 4, 5 industria en 1ª
categoría, 6 en la modalidad de almacenes auxiliares, 7, 8, 9, estos dos últimos usos sólo en planta baja y
primera sin posibilidad de implantarse como uso alternativo, 10 sólo se permiten las identificadas en el
apartado a) como actividades recreativas genéricas.
12 a 16, 20 y 21. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúa las salas de
conferencias y palacios de exposiciones y congresos.
b). En las áreas calificadas como C.1 y en tanto entra en vigor el PE y Catálogo del Centro Histórico
previsto, se establecen las siguientes condiciones de uso:
1. El uso dominante es el de vivienda unifamiliar, así como plurifamiliar en los casos en que se permita de
conformidad con el número máximo de viviendas definidos en el número 9 del artículo 241 «Condiciones
de la Edificación».
2. Usos compatibles: De forma transitoria hasta la entrada en vigor del PE, regirán las siguientes normas
sobre usos compatibles:
- En la totalidad del ámbito de la ordenanza C-1 (Recinto Intramuros y Barrio Alto) se prohíbe
expresamente el uso Recreativo (10), siendo compatibles los siguientes usos definidos en el artículo 183 de
las normas correspondientes a los números:
• 3, Alojamiento comunitario
• 4, Hotelero
• 6, Almacenes en la modalidad de auxiliares.
• 7, Oficinas
• 8, Comercio
• 9, Hostelería
• 20, Administración
• 21, Protección Ciudadana.
- Con carácter particular, los usos de almacenes en la modalidad de auxiliares (6), y comercio (8) podrán
ubicarse exclusivamente en las plantas bajas de los edificios.
No se admitirá la implantación de los usos de; Almacenes en la modalidad de auxiliares (6), Oficinas (7),
Comercio (8) y Hostelería (9) como usos alternativos.
- En la totalidad del ámbito de la ordenanza C-1 no se consideran compatibles los establecimientos de
hostelería con música u otros cuyo uso implique emisión de ruidos, vibraciones, etc, o cuyo horario altere
las condiciones de vida del uso residencial.
12 a 16, 20 y 21. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúa las salas de
conferencias y palacios de exposiciones y congresos.
ANEXO: Relación de edificios protegidos en la presente Modificación

Protección singular:
1. El castillo, declarado Monumento
2. Hospital Bazán, declarado Monumento, C/ Hospital Bazán, núm. 5,
3. Iglesia de la Encarnación, Plaza de la Caridad, núm. 1.
4. Iglesia de Santo Cristo, Plaza Santo Cristo, núm. 80
calificadas C-1 y Normativa Cautelar complementaria del Centro Histórico de Marbella, Expte. MPGOU 69/07 aprobado definitivamente el
26/03/2007 y publicado en el BOJA nº 70 de 10/04/07.

5. Capilla de la Misericordia, C/ Caridad, núm. 7

6. Hospital de la Misericordia, C/ Misericordia, núm. 2.
7. Casa Consistorial, Plaza de los Naranjos, 1 y 1D
8. Ermita de Santiago, Plaza de los Naranjos, núm. 8
9. Convento de la Trinidad, calle Viento, núm. 1
10. Antigua casa del Regidor Cosme Fernández Altamirano, C/ Altamirano, núm. 1
11. Antigua Casa del Corregidor, Plaza de los Naranjos, núm. 6.
12. Casa Correa, C/ Ancha, núm. 18, esquina Plaza de Santo Cristo.
13. Antigua Fonda, Plaza de Santo Cristo, núm. 9.
14. Antigua Fonda, Plaza de Santo Cristo, núm. 10.
15. Antigua Posada, C/ San Juan de Dios, núm. 4.
16. Fuente de la Plaza de los Naranjos.
17. Pozo del Haza del mesón.
18. Capillas hornacinas en distintas edificaciones del centro Histórico.
19. Restos de la muralla.
Protección general:
1. C/ Aduar, núm. 1.
2. C/ Aduar, núm. 15 D.
3. C/ Alderete, núm. 2.
6. C/ Ancha, núm. 3.
12. C/ Buitrago, núm. 24.
13. C/ de los Caballeros, núm. 6.
14. Plaza de la Caridad, núm. 2.
15. C/ Castillo, núm. 3.
16. Callejón Chinchilla, núm. 2.
17. C/ Chorrón, núm. 2.
18. C/ Enrique del Castillo, núm. 1.
19. C/ Enrique del Castillo, núm. 3.
20. Plaza General Chinchilla, núm. 6.
21. Plaza General Chinchilla, núm. 7.
22. C/ Gloria, núm. 8.
23. C/ Hospital Bazán, núm. 1.
24. C/ Hospital Bazán, núm. 10.
25. Plaza de la Iglesia, núm. 2.


29. Plaza José Palomo, núm. 7.
30. Plaza Leganitos, núm. 3 D.
31. C/ Lobatas, núm. 16.
32. Plaza de los Naranjos, núm. 2.
40. C/ Nueva, núm. 4.
44. C/ Ortiz Molinillo, núm. 9.
45. Plaza Puente Ronda, núm. 1.
48. C/ Salinas, núm. 4.
49. C/ San Francisco, núm. 5.
50. C/ San Juan de Dios, núm. 2.
54. C/ Solano, núm. 2.
55. C/ Tetuán, núm. 8.
56. Plaza Tetuán, núm. 1.
57. C/ Valdés, núm. 5.
58. C/ Viento, núm. 2.
59. C/ Viento, núm. 4.
60. C/ Virgen de los Dolores, núm. 1.
65. Antiguo Molino en C/ Sol, esquina C/ Lucero.

CAPITULO 8bis199.- ORDENANZAS DE PROTECCION DE EDIFICIOS Y CALLES
En los planos F de Calificación se señalan una serie de edificaciones y calles existentes que están
sometidas, además de a la ordenanza de zona antes definida, a otras de protección que son objeto de
este apartado. Por otro lado, la zona CL del núcleo de Marbella está sujeta a una normativa específica
que pretende la conservación del medio urbano.
Edificios protegidos
Se ha asignado este grado de protección a aquellas edificaciones que, fundamentales para el paisaje
urbano y la memoria colectiva, han de conservarse íntegramente.
Hasta la aprobación definitiva del Plan Especial de mejora del medio urbano y protección del patrimonio
edificado, solo se permiten en ellas obras de conservación o restauración cuya finalidad sea el
mantenimiento y refuerzo de los elementos estructurales y la mejora de las instalaciones.
Dicho documento determinará las actuaciones a realizar en cada caso.
Si en la planta baja se ubicasen locales comerciales, y pretendiese actuar sobre ellos con obras de
Reforma, será preciso que éstas se adecuen al carácter del edificio y no se produzca discontinuidad con
las plantas altas, para lo cual se presentará proyecto redactado por técnico competente que justifique el
cumplimiento de lo preceptuado.
Los elementos salientes de "anuncio" deberán ser diseñados de modo integrado en la fachada y teniendo
en cuenta las características ambientales del entorno; los existentes que no cumplan lo establecido lo
habrán de hacer en el plazo máximo de un año desde la aprobación del presente Plan General.
En caso de abandono y/o evidente deterioro de un edificio de los catálogos en este nivel de protección,
previo aviso a la propiedad para que solucione esa situación en plazo límite de 6 meses, la Administración
podrá proceder a su expropiación en los términos previstos por la Ley.
Protección en calles de interés
Se ha asignado este grado de protección a las calles que, definitorias del paisaje urbano, han de
conservarse en sus rasgos fundamentales. Hasta la aprobación definitiva del Plan Especial de mejora del
medio urbano y protección del patrimonio edificado.
Se permiten, en los edificios de ellas, obras de conservación, restauración y reforma, pudiéndose
transformar el espacio interior sustituyendo incluso elementos estructurales pero, en ningún caso,
afectando estas transformaciones a las fachadas y demás elementos visibles desde el exterior.
Una vez aprobado el Plan Especial se estará a lo dispuesto en el mismo.
Si en la planta baja se ubicasen locales comerciales y se pretendiese actuar sobre ellos, se procederá
como se indica en el apartado precedente para el grado de protección absoluta.
Igualmente los "anuncios" se regulan como en el apartado anterior.
Protección del medio urbano
Se ha asignado este grado de protección a la zona C1 del núcleo de Marbella.
Se recomienda en ella que las edificaciones sean reformadas y renovadas, recurriendo a la demolición y
nueva construcción s6lo en casos extremos de ruina y deseconomía evidente. En cualquier caso la
licencia de demolición habrá de ser solicitada presentando con ella fotografía de la edificación existente
y, al menos, anteproyecto de la fachada pretendida. En ningún caso podrá mediar más de dos meses
entre la demolición efectiva del edificio y el comienzo de las obras de nueva planta.
En el Proyecto de edificación se diseñarán necesariamente las fachadas de las plantas bajas de modo
integrado en el conjunto de la edificación, sea cual sea el uso a que se destinen.
Se justificara gráficamente el acuerdo de la fachada de la edificación proyectada con las existentes,
debiéndose, si ello es preciso para conseguirlo aumentar, las alturas de las plantas e incluso superar la
máxima permitida, exclusivamente en dimensión y nunca en número de plantas.
Se diseñarán las fachadas de modo que se asegure que las constantes tipológicas de la zona son
respetadas, lo que se demostrará de modo fehaciente con auxilio de cuanta documentación
complementaria, fotográfica y gráfica, sea necesaria.
199 Capítulo 8bis añadido conforme al contenido del Informe 3, págs. 107 y 108 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU
del PGOU´86.

En dichos estudios se contemplará y justificarán necesariamente los siguientes extremos:

- Altura de las plantas
- Cornisas y demás elementos compositivos salientes
- Porcentaje y proporciones de los huecos de fachada
- Vuelos
- Materiales de acabado.
Si en planta baja se ubicasen locales comerciales y se pretendiese actuar sobre ellos, se procederá como
se indica en el grado de protección absoluta.

CAPITULO 9.- O.A. ORDENACION ABIERTA

Esta ordenanza regula el desarrollo de una tipología edificatoria caracterizada por la disposición de la
superficie edificable en edificios exentos distribuidos sobre manzanas rodeadas de calles generalmente
de circulación rodada de tal modo que el espacio no ocupado por la edificación, tratado normalmente
como zonas peatonales o ajardinadas, aparcamientos, accesos o simples espacios entre bloques sin
significación concreta, ha pasado de hecho a formar parte de la vía pública.
En ocasiones estos conjuntos edificados proceden de ordenaciones de manzana previas o bien de
actuaciones unitarias. En los demás casos estas zonas resultan de la adición de actuaciones aisladas
sobre parcelas que al no ser ocupadas en su totalidad van dando lugar a pasajes, callejones o espacios
marginales inconexos y de difícil sutura. En general, tanto en unos como en otros, las alturas y los
aprovechamientos resultan excesivos.
Por ello el Plan General se propone limitar estos parámetros y aplicar esta tipología casi exclusivamente a
las zonas donde ya existen, propugnando para los ensanches urbanos el desarrollo de tipologías con
mayor capacidad para conformar y estructurar la trama urbana.
Se establecen seis subzonas tituladas del OA.1 al OA.6, diferenciadas por la intensidad de uso que en
cada una se permite.
Art. 244.- 200Estudio de Detalle.

1.- Cualquier actuación edificatoria que suponga la creación de una nueva edificación o la
modificación de los parámetros urbanísticos de una edificación existente sobre la zona calificada como
O.A. por este Plan General, deberá ir precedida inexcusablemente de un Estudio de Detalle de la
manzana completa en la que se integra la parcela de que se trate.
2.- El Estudio de Detalle tendrá por objeto los siguientes extremos:
a) Fijación de la edificabilidad de la manzana tanto si se encuentra libre de edificación como si
está total o parcialmente edificada, que será el resultado de aplicar el índice definido en el nº 2
del artículo siguiente o la que resulte de las edificaciones existentes si ésta fuese superior.
b) Determinación de la ocupación máxima admisible en la manzana, aplicando igual regla que
la señalada en la letra anterior, pero en relación con el índice de ocupación máxima de cada
subzona establecido en el número 3 del artículo siguiente.
c) Ordenación de volúmenes.
d) Tratamiento de las zonas libres de edificación.
e) Disposición de los aparcamientos, accesos y circulación peatonal.
f) Definición y localización de los usos compatibles que se ubiquen en edificaciones
independientes de las residenciales.
3.- El Estudio de Detalle respetará el conjunto de determinaciones que se establecen para la subzona O.A.
4.- A efectos de este capítulo se entiende por manzana la superficie de suelo delimitada por el Plan
General en el plano E "Calificación" como ámbito de aplicación de la ordenanza O.A. en sus distintas
subzonas y, subsidiariamente, las superficies de suelos comprendidas y rodeadas en todo su perímetro por
vías primarias y secundarias.
5.- Podrán realizarse obras de conservación, mantenimiento, consolidación, reforma, rehabilitación,
incluso de sustitución de las edificaciones existentes sin necesidad de tramitar el referido Estudio de
Detalle siempre que éstas no supongan la modificación de sus parámetros urbanísticos, ni de las
características de la trama urbana circundante.

201 Artículo donde se modifican el cuadro de alturas máximas del apartado 4º y el cuadro de ancho de vial del apartado 7º, conforme al

La parcela mínima edificable será de 1.000 m².

La edificabilidad máxima aplicable a la totalidad de la manzana en la que esté incluida la parcela sobre
la que se va a actuar, de no indicarse otra en los planos de calificación entre paréntesis junto al tipo de la
subzona correspondiente, es para cada una de las subzonas la siguiente:
Subzona Edificabilidad Bruta Máxima

m²t/m²s.
OA.1 3
OA.2 3
OA.3 3
OA.4 2
OA.5 2
OA.6 1

La ocupación máxima referida a la totalidad de la manzana en la que esté incluida la parcela sobre la
que se va a actuar, para cada una de las subzonas es la siguiente:
Subzona Ocupación bruta máxima %

OA.1 50
OA.2 60
OA.3 60
OA.4 50
OA.5 60
OA.6 40
4.- Altura y número de plantas.

La altura máxima permitida, para cada una de las subzonas, medida según se especifica en la Normativa
General, será la correspondiente al siguiente número máximo de plantas:
Subzona Nº de plantas
OA.1 PB+6+ático
OA.2 PB+5
OA.3 PB+4
OA.4 PB+4
OA.5 PB+3
OA.6 PB+3
En la zona subzona OA.1, la planta ático deberá quedar retranqueada 3 mts de la alineación de fachada
y ocupar como máximo el 50% del resto de las plantas.
5.- Separación mínima entre edificios.
La separación mínima entre edificios, bien sean de la misma parcela o de parcelas distintas, será igual a
la altura total del mayor.
6.- Separación a linderos privados.
La separación mínima a linderos privados será igual a 0,5 veces la altura total de la edificación.
7.- Separación a eje de vial.
La separación mínima a eje de vial será igual a 0,75 veces la altura total de la edificación.

No obstante, el estudio de detalle podrá proponer en casos justificados la alineación a vial de la

edificación debiendo entonces cumplir la relación siguiente:
Ancho del vial Nº máximo plantas Altura máxima

A < 10 PB+1 7
10≥ A < 15 PB+2 10
A ≥ 15 PB+3 13

1.- Uso dominante: Residencial de vivienda en edificios plurifamiliares.
2.- 202Usos compatibles:

recreativas genéricas, 11 y 18 bis.
12 a 16, 18, 19, 20, 21 y 25. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúa los

CAPITULO 10.- IND. INDUSTRIA

La ordenanza de Industria se aplica a zonas que, según su localización y el tipo de usos industriales que
acogen, se subdividen en las subzonas:
- IND.1 Industria Escaparate.
- IND.2 Industria Ligera y Servicios.
- IND.3 Industria Media y Grande.
Art. 247.- 203IND.1 Industria Escaparate.

Definición:
Comprende la subzona IND.1 aquéllos suelos localizados, bien en "polígonos industriales", bien en áreas
residenciales, destinadas al uso específico de industria escaparate, es decir, las definidas en el capítulo 7
"Regulación Específica del Uso Industrial" como industrial en 1ª categoría y el uso de almacén según se
define en el apartado 6.a) del artículo 183 de estas Normas, así como las naves de almacenamiento y
exposición, que incluyen la venta o alquiler de productos que por sus dimensiones requieren esta
localización, tales como vehículos, mobiliario, maquinaria, etc.
La edificación será exenta y de composición libre dentro de la parcela.
204Para el Sector URP-SP-4, también existe la subzona IND.1-Especial. Industria Escaparate/Estación de
Servicio para vehículos automóviles (gasolinera), que se corresponde a las mismas características de la
IND.1, pero con la particularidad de que en ésta es posible el uso alternativo definido en el epígrafe de su
denominación: Estación de Servicio para vehículos automóviles (gasolinera).

La parcela mínima edificable será aquella que cumpla los siguientes mínimos dimensionales:
Superf. Mínima (m²) Ancho medio (m) Ancho fachada (m)

600 15 15
206Para el ámbito del Sector URP-SP-4:

450 12,50 12,50
La edificabilidad máxima sobre la superficie neta de la parcela será de 1 m² de techo por m² de suelo,
de no indicarse otra en los planos de calificación entre paréntesis junto al tipo de la subzona
correspondiente.
3.- Ocupación máxima:
El porcentaje máximo de ocupación se fija en el 60% de la parcela.
El espacio no ocupado por la edificación se destinará a aparcamientos, jardines a zonas de carga y
descarga o maniobra.
204 Este párrafo del artículo 247 se ha añadido conforme a la Modificación Puntual del PGOU sobre la Normativa del uso industrial en el URP-
SP-4, San Pedro de Alcántara, con nº expte. MPGOU 102/97, aprobada definitivamente el 24/03/1999 y publicada en el BOP nº 81 de
30/04/1999.
205 Modificaciones en los apartados 2º, 4º, 5º y 6º según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44
de 04/03/2024). Además se elimina el contenido del apartado 8º que queda asumido en el artículo 199 Previsión de aparcamientos en las
edificaciones.
206 Este párrafo del apartado 1 del artículo 248 se ha añadido conforme a la Modificación Puntual del PGOU sobre la Normativa del uso
industrial en el URP-SP-4, San Pedro de Alcántara, con nº expte. MPGOU 102/97, aprobada definitivamente el 24/03/1999 y publicada en el
BOP nº 81 de 30/04/1999.

La relación entre la altura en metros y el nº de plantas será la siguiente:

PB ≤ 7,50 m.
PB+1 ≤ 10,00 m.
Se admite la entreplanta en planta baja y conforme a las condiciones definidas en el artículo 161.
La planta primera deberá respetar una separación mínima lindero público de 5 m.
5.- Distancia a linderos y entre edificaciones.
La edificación se separará obligatoriamente de todos los linderos, tanto públicos como privados un
mínimo de 3mts, excepto en los terrenos calificados con esta ordenanza y situados entre la CN-340 y el
mar, cuya separación mínima será de 5 mts.
La alineación de fachada se retranqueará con respecto a la alineación de vial que figura grafiada en los
planos correspondientes, un mínimo de 5 mts.
La separación entre edificaciones dentro de una misma parcela será el doble de la distancia a linderos
privados fijada.
207Para el Sector URP-SP-4:
La edificación se separará obligatoriamente de todos los linderos, tanto públicos como privados, un
mínimo de 3 m, salvo que, en éste último caso, se dispongan pareadas, debiendo ejecutarse ambas
simultáneamente y, para lo cual, podrán adosarse a uno sólo de los dos linderos laterales de la parcela.
La alineación de fachada se retranqueará, con respecto a la alineación de vial, o zona verde pública, a
que da frente y que figura grafiada en los planos correspondientes, un mínimo de 5m.
Los cerramientos de parcela se regirán por lo establecido al respecto en el art. 157.Bis de las Normas
Generales.
Para las Estaciones de Servicio el Estudio de Detalle podrá proponer unas condiciones de vallado distintas
con objeto de armonizar las necesidades de este uso y el entorno edificado.
7.- Condiciones estéticas.
La edificación será de libre composición a excepción de la zona costera, comprendida entre la CN-340 y
el mar, en la que la planta baja, al menos en sus caras paralelas al mar y a la CN-340, deberán tener un
cerramiento transparente que permita la permeabilidad visual a través de la edificación al menos en un
60% de la superficie de ambas fachadas.

El uso dominante es el uso industrial con las limitaciones que lo definen como industria escaparate.
Compatibles con él, en edificación con acceso independiente, son: el comercial, de hostelería,
recreativos identificadas en el apartado a) como actividades recreativas genéricas, establecimientos de
ocio y esparcimiento y de relación social.
Asimismo, serán compatibles los usos definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números 13, 15,
16, 18, 19, 20, 21, 22 y 25. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúa los
Se admite la compatibilidad del uso de estaciones de servicios. Para su implantación se requerirá la
tramitación previa de un Estudio de Detalle con el objeto definido en el artículo 186 del Capítulo 7.
La superficie máxima del conjunto de todos los usos compatibles se limita a un porcentaje inferior al 50%
de la superficie de cada manzana calificada como IND.1.
207 Este párrafo y los siguientes del apartado 5 del artículo 248 se han añadido conforme a la Modificación Puntual del PGOU sobre la
Normativa del uso industrial en el URP-SP-4, San Pedro de Alcántara, con nº expte. MPGOU 102/97, aprobada definitivamente el 24/03/1999 y
publicada en el BOP nº 81 de 30/04/1999.
208 Conforme al contenido del documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024), se
modifica el contenido de los párrafos 2º y 3º de este artículo reestructurando su contenido en 5 párrafos. El último párrafo fue añadido
conforme a la Modificación Puntual del PGOU sobre la Normativa del uso industrial en el URP-SP-4, San Pedro de Alcántara, con nº expte.
MPGOU 102/97, aprobada definitivamente el 24/03/1999 y publicada en el BOP nº 81 de 30/04/1999.

Con independencia de lo anterior, compatibles con él en la misma edificación y respecto de la superficie

edificable de cada parcela, son el de oficinas, con un máximo de ocupación del 25% de la superficie
edificable en cada parcela, y el de alojamiento para el personal de vigilancia de la industria, siempre
que tales usos estén vinculados al local, ocupen la planta alta de la edificación y la superficie destinada
a este uso esté comprendida entre 50 y 140 m2.
Son incompatibles todos los demás usos incluidos los industriales de tercera y cuarta categoría, definidos
en el Título V Capítulo 7, "Regulación Específica del Uso Industrial".
Para la subzona IND.1- Especial. Industria Escaparate/Estación de Servicio para vehículos automóviles
(gasolinera): Alternativamente, la totalidad de la parcela edificable podrá destinarse a uso exclusivo de
Estación de Servicio para vehículos automóviles (gasolinera) que podrá incluir las instalaciones propias de
administración y servicios; siendo compatible con él, únicamente, el comercial en edificación exenta.
Art. 250.- IND.2. Industria Ligera y Servicios.

Definición:
Comprende esta subzona aquellos suelos localizados, bien en "polígonos industriales", bien en áreas de
carácter residencial, destinadas a albergar actividades industriales ligeras o servicios de carácter industrial
tales como talleres o gasolineras.
La edificación en su disposición normal en polígonos se desarrolla adosada y alineada a vial ocupando
generalmente la totalidad de la parcela o bien dejando patios interiores o traseros que, por la disposición
de la edificación, no quedarán visibles desde la calle o zonas públicas.
Cuando estas instalaciones se sitúen en zonas residenciales, las edificaciones serán normalmente exentas
aunque podrán alinearse a vial.

La parcela mínima edificable será aquélla que cumpla los mínimos dimensionales siguientes:

300 10 10
Para el ámbito del Sector URP-SP-4:

150 8 8
La edificabilidad máxima sobre la superficie de la parcela neta será de 1,25 m² de techo por m² de suelo,
correspondiente.
El porcentaje máximo de ocupación se fija en el 100% de la parcela.
4.- Número de plantas.
PB ≤ 7,50 m.
PB+1 ≤ 10,00 m.
209 Modificaciones en los apartados 2º, 4º y 5º según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024). Además se elimina el contenido del apartado 6º que queda asumido en el artículo 199 Previsión de aparcamientos en las
edificaciones.

En áreas de carácter residencial, y caso de edificaciones exentas, deberá mantenerse alineación a vial
con una valla de obra hasta una altura máxima de 1 mts., pudiendo continuarse con cerramiento de
material ligero y diáfano hasta una altura de 2,50 mts.
En Polígonos Industriales la edificación podrá adosarse o no a los linderos privados, pero deberá alinearse
a vial. No obstante, la edificación podrá retranquearse del vial siempre que se ejecute un cerramiento en
la alineación de altura igual o inferior a la de los edificios colindantes y con un mínimo de 4 mts.
Para las Estaciones de Servicio el Estudio de Detalle podrá proponer unas condiciones de vallado distintas
con objeto de armonizar las necesidades de este uso y el entorno edificado.

El uso dominante en IND.2 es el industrial de primera y segunda categoría según se define en el capítulo 7
"Regulación Específica del Uso Industrial", y el uso de almacén según se define en el apartado 6.a) del
Para la implantación de estaciones de servicios se requerirá la tramitación previa de un Estudio de Detalle
con el objeto definido en el artículo 186 del citado capítulo.
Compatibles con él, en la misma edificación, son el de oficinas, con un máximo de ocupación del 25% de
la superficie total edificable en cada parcela, y el de un alojamiento para el personal de vigilancia de la
industria con una superficie comprendida entre 50 y 140 m², siempre que, tales usos, estén vinculados al
local en que se ubican.
Compatibles con él en edificación con acceso independiente son los definidos en el artículo 183 de estas
Normas con los números 8, 9, 10 identificadas en el apartado a) como actividades recreativas genéricas,
y 11.
13, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22 y 25. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Cultural (13) se
exceptúa los palacios de exposiciones y congresos; y del Deportivo (18) sólo se permiten los identificados
como establecimientos de actividades deportivas.
La superficie máxima del conjunto de todos los usos compatibles se limita a un porcentaje inferior al 50%
de la superficie de cada manzana calificada como IND.2.
Se prohíben los demás usos, incluido el industrial en cuarta categoría y en tercera categoría para el suelo
calificado IND.2 ubicado en zonas residenciales.
Art. 253.- IND.3. Industria Media y Grande.

Comprende esta subzona aquellos suelos reservados a usos exclusivamente industrial localizados fuera de
las zonas residenciales en los denominados "polígonos industriales".
La edificación podrá disponerse adosada o exenta a cuyo efecto, el planeamiento de rango inferior que
desarrolle estos polígonos establecerá las determinaciones necesarias en aquéllos aspectos no regulados
expresamente en esta Ordenanza.

La parcela mínima edificable será aquélla que cumpla los mínimos dimensionales siguientes:

1.000 25 25
211 Modificaciones en los apartados 2º, 4º y 6º según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de
04/03/2024). Además se elimina el contenido del apartado 7º que queda asumido en el artículo 199 Previsión de aparcamientos en las
edificaciones.

La edificabilidad máxima sobre la superficie de la parcela neta será de 1,20 m² de techo por m² de suelo
correspondiente.
El porcentaje máximo de ocupación se fija en el 80% de la parcela neta.
El espacio no ocupado por la edificación se destinará a aparcamientos y zonas de carga y descarga.
4.- Número de plantas.
PB ≤ 7,50 m.
PB+1 ≤ 10,00 m.
La edificación se adosará a los linderos privados laterales y se retranqueará de los públicos y de los
privados posteriores un mínimo de 5,00 mts.
Los cerramientos en la alineación a vial de la parcela se formalizarán con una valla de obra con altura
mínima de 1,00 m que se podrá elevar con materiales ligeros o diáfanos, hasta una altura de 2,50 mts.
Art. 255.- Condiciones de Uso.

El uso dominante es el industrial de tercera categoría, siendo incompatibles los de cuarta categoría,
definidos en el capítulo 7 "Regulación Específica del Uso Industrial".
Son compatibles el uso de industria en primera y segunda categoría, el de oficinas ligadas a la actividad
propia de la industria en que se ubique con un máximo de 10% de la superficie total construida, así como
el de alojamiento para el personal de vigilancia, con una superficie que oscilará entre 50 y 140 m².,
siempre que, tales usos, estén vinculados a la instalación industrial y la planta alta o entreplanta en su
caso.

CAPITULO 11.- C.O. COMERCIAL

Se define como zona comercial CO., aquella que sustenta edificaciones generalmente exentas,
alineadas o no, destinadas a usos terciarios.
Se establecen cuatro subzonas tituladas CO.1, CO.2, CO.3 y CO.4, diferenciadas por la intensidad de uso
permitida en cada una.

1.- Parcela mínima edificable.
La parcela mínima deberá cumplir los siguientes mínimos dimensionales:
Subzona Superficie mínima Ancho medio. Ancho fachada

(m2) (m) (m)
CO.1, CO.2, CO.3, CO.4 400 15 10
2.- Parcela máxima.
No se fija superficie máxima de parcela.
A las parcelas calificadas de comercial se les podrá incorporar para uso comercial parcelas residenciales
colindantes a las que se les aplicará los parámetros de edificación de la ordenanza comercial de la
parcela a la que se anexa, a excepción de la edificabilidad que podrá incrementarse hasta alcanzar el
índice definido para la subzona comercial a la que se anexa, siempre que no se aumente el
aprovechamiento previsto por el PGOU para la parcela residencial, y quede garantizado que no se ve
afectada la edificabilidad global de la zona de suelo urbano en la que se actúa. Para determinar los
coeficientes de uso se aplicará la Ponencia de Valores vigente. Mediante Estudio de Detalle se
reordenará la volumetría de las mismas y los espacios libres de edificación, y se justificará la solución de los
problemas que tal implantación pueda plantear en relación a paisaje, tráfico y características del
entorno edificado. El volumen resultante deberá mantener una distancia mínima de 5 m al resto de los
linderos privados originales, cuya franja de terreno deberá tener un tratamiento mayoritariamente
ajardinado de acuerdo con el entorno.
La edificabilidad máxima aplicada sobre la parcela neta será según las subzonas:

CO.1 1.00
CO.2 0,50
CO.3 1,50
CO.4 0,50
El porcentaje máximo de ocupación para cada una de las subzonas es:
Subzona Ocupación máxima %

CO.1 60
CO.2 50
CO.3 100
CO.4 50
212 Modificaciones en los apartados 2º, 5º, 6º (inicialmente redactado conforme al contenido del Informe 3, art. 257.6, pág. 109 del BOP nº 228
de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86) y 7º según documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

5.- Altura máxima y Nº de plantas.

La relación de nº de plantas y alturas máximas para cada una de las subzona es:
Subzona Nº de plantas Altura máxima(m)

CO.1 2 10,00
CO.2 1 6,00
CO.3 2 10,00
CO.4 2 10,00
La separación a todos los linderos será mínimo de 4 mts para edificaciones de una planta y de 5 mts para
las de dos plantas, excepto para la subzona CO-3 cuya edificación será alineada y adosada. Se
exceptúan de esta norma las edificaciones adosadas y alineadas. El espacio no ocupado por la
edificación podrá destinarse a jardines, aparcamientos o accesos.
7.- Condiciones de ordenación.
a) Siempre que sea posible se evitará realizar los accesos rodados a las parcelas desde viales primarios,
debiendo justificar que con la localización de accesos rodados propuesta no se interfiere en el
funcionamiento del tráfico de la zona.
b) Las zonas de carga y descarga de mercancías se localizarán, siempre que sea posible, dentro de las
parcelas.
c) Se señalarán en el proyecto las zonas de uso privado y las zonas de uso público, y dentro de las zonas
de uso privado se diferenciarán, en su caso, los espacios libres de uso privativo de los de uso comunitario.
Art. 258.- 213Condiciones de uso.

1.- Uso dominante: Comercio y Oficina.
2.- Usos compatibles: Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los números; 5; del que solo se
permiten industria en 1ª categoría y en 2ª categoría en la modalidad de estación de servicio, 6, 9, 10; solo
las identificadas en el apartado a) como actividades recreativas genéricas, 11 a 22 y 25. Respecto de lo
anterior se especifica que del uso Cultural (13) se exceptúa los palacios de exposiciones y congresos; el
uso de Espectáculos (17) solo se permite en la modalidad de Cine y Teatro, eximiéndose de la
obligatoriedad de tramitar un Plan Especial para su implantación en el caso de que se incluyan en una
gran superficie comercial, y del Deportivo (18) sólo se permiten las instalaciones eventuales deportivas, las
boleras, los complejos deportivos y gimnasios.
3.- Con independencia de lo señalado en el artículo 183, tanto el uso dominante como los compatibles
podrán situarse en cualquier posición.
4.- Para la implantación de estaciones de servicios se requerirá la tramitación previa de un Estudio de
Detalle con el objeto definido en el artículo 186 del citado capítulo 7.

CAPITULO 12.- H. HOTELERA

Las instalaciones hoteleras por su doble carácter de infraestructura e industria turística constituyen
elementos de especial relevancia en un municipio turístico como Marbella.
Es objetivo de este Plan General garantizar la pervivencia de los hoteles existentes y fomentar la
instalación de nuevos hoteles.
A tal efecto, se han calificado los hoteles existentes a la entrada en vigor del Plan con una ordenanza de
tipo hotelero, denominada H1, y se ha creado otra denominada H2, que será de aplicación a aquellas
parcelas residenciales situadas en el suelo urbano o propuestas en los Planes Parciales o Programas de
Actuación Urbanística, sobre las que se proponga la construcción de hoteles, con las condiciones que se
especifican en el apartado 2 del artículo 261.
Así mismo, tendrán la consideración de H1 los hoteles existentes identificados con otras calificaciones en
los planos de calificación, cuyo uso hotelero se recoge en las fichas urbanísticas y normas del Plan
General.
A los efectos de las presentes normas, en este uso se entenderán incluidos los diferentes tipos de
establecimientos de alojamiento turístico propios del suelo urbano, de las vigentes normas sectoriales en la
materia, en concreto a la Ley del Turismo de Andalucía.
Art. 260.- 215Ordenanza Hotelera H1.

Dada la diversidad tipológica de los hoteles existentes y los variados tamaños de parcelas sobre los que se
han desarrollado, no es posible una tipificación de los diversos parámetros edificatorios que los definen.
Por ello en cada caso se respeta la parcela, uso y edificabilidad de la edificación existente y se fijan los
siguientes valores máximos para los demás parámetros:
1. Separación a Linderos. Se admiten las edificaciones medianeras y alineadas a vial que
estuvieran construidas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan. Las nuevas
edificaciones e instalaciones se separarán, como mínimo, un tercio (1/3) de la altura máxima de
la edificación a todos los linderos de la parcela, con un mínimo de cuatro (4) metros y, en el caso
de distintas edificaciones en una misma parcela, la separación entre edificios deberá ser como
mínimo una vez y media (1,5) la altura de la mayor.
2. Ocupación. La máxima ocupación de la edificación, incluidos los sótanos, vendrá determinada
por la separación a linderos establecida en el punto anterior.
3. Edificabilidad. En parcelas edificadas, se reconoce la edificabilidad existente en el momento
de la entrada en vigor del Plan, salvo que se indique con un índice de edificabilidad en los Planos
de Calificación. En casos de justificada necesidad por razones de ampliación derivadas de la
adaptación a nuevos requisitos exigidos por la administración sectorial, modernización, mejora de
los servicios complementarios para contribuir a reducir la estacionalidad o por incrementar la
categoría del establecimiento, la edificabilidad asignada podrá ser superada siempre y cuando
no exceda el tope máximo de edificabilidad existente en más de un diez por ciento (10%) y la
ocupación en un siete y medio por ciento (7,5%), y quede garantizado que no se ve afectada la
edificabilidad global de la zona de suelo urbano en la que se actúa.
4. Altura. La altura máxima será la existente en el momento de la entrada en vigor del Plan, o
PB+3+Ático en los casos en que la existente sea menor. Excepcionalmente, y por las justificadas
razones técnicas a las que se refiere el punto 3 anterior, se podrá autorizar una planta más
respecto de la existente, que deberá tener la consideración de planta ático, de acuerdo a las
condiciones establecidas en el artículo 162.bis de estas Normas, siempre que no se supere la
altura máxima de PB+6+Ático.
Estos parámetros serán de aplicación en caso de reconstrucción o cuando se realicen obras de
ampliación justificadas en base a los criterios establecidos en el apartado 3. de este artículo.
214 Se modifica el tercer párrafo y se introducen los dos últimos párrafos conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86
(Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
215 Artículo modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

Los hoteles existentes calificados con ordenanza H-1, podrán incorporar al uso hotelero terrenos de
parcelas residenciales colindantes, a las que se les aplicará la ordenanza H-2, reordenando, mediante
Estudio de Detalle, la volumetría de las mismas con la finalidad de permitir la mejora o renovación del
establecimiento hotelero. El volumen resultante deberá respetar los parámetros que el PGOU establece
para cada una de las calificaciones, salvo en lo referente a la edificabilidad, que se podrá distribuir en el
conjunto si bien no podrá superar la suma de ambas, y en lo referente a la separación a linderos entre las
parcelas objeto de ordenación, pudiendo quedar las edificaciones adosadas a dichos linderos.
Art. 261.- 216Ordenanza Hotelera H2.

1.- Las parcelas que se destinen al uso hotelero en cualquiera de sus categorías, se ajustarán a los
parámetros correspondientes a la tipología que el Plan General o, en su caso, los Planes Parciales o
Especiales hubieran asignado a tales parcelas.
No obstante, dado que las categorías hoteleras de más de 3 estrellas requieren servicios e instalaciones
más amplias, que demandan superficies edificables que difícilmente pueden alcanzarse con los
parámetros propios del uso residencial de viviendas, en aquellos casos en los que las instalaciones que se
propongan reúnan determinadas condiciones mínimas, que se detallan en el apartado 2 de este artículo,
podrán incrementarse tales parámetros en la proporción siguiente:
- Ocupación máxima: Se incrementa en el 25% de la asignada a la tipología sin que pueda
sobrepasarse en ningún caso el 55% de la superficie de la parcela neta.
- Edificabilidad máxima: Se incrementa en el 25% de la máxima asignada a la tipología de que se
trate.
- 217Altura máxima: Se incrementa en una planta que deberá tratarse como ático retranqueado.
La ocupación del ático retranqueado no podrá sobrepasar el 25% de la ocupación de la planta
inmediatamente inferior e incluirá los casetones de escaleras, ascensores y demás instalaciones
propias del hotel a excepción de las chimeneas de ventilación.
Estos incrementos solo se aplicarán al uso hotelero, por tanto, no se aplicaría a la edificabilidad de los usos
compatibles, a los que como máximo, según lo determinado en el art. 262.bis, solo podrá destinarse el 15%
de la edificabilidad máxima permitida en la parcela residencial.
Solo en el caso de que no se hayan utilizado los incrementos anteriores podrá revertirse el uso hotelero al
residencial de viviendas.
2.- Las condiciones mínimas que han de reunir las instalaciones hoteleras para poder optar a los citados
incrementos de parámetros son las siguientes:
a) En núcleos urbanos y zonas de ensanches:
- 14 m² techo / plaza hotelera.
- 8 m² de suelo / plaza hotelera.
- 5 m² de zonas ajardinadas / plaza hotelera.
- Superficie de aparcamientos en zonas no ocupadas por la edificación: 10% de la parcela como
máximo.
b) En Urbanizaciones Residenciales:
- 14 m² de techo / plaza hotelera.
- 7,5 m² de suelo / plaza hotelera.
- Superficie de aparcamiento en zonas no ocupadas por la edificación: 10% de la parcela como
máximo.
3.- El uso Hotelero, sólo se admite en edificio exclusivo.
4.- Para los establecimientos Hoteleros no se establece una razón de equivalencia entre el número
máximo de viviendas permitidas, según la zona de ordenanza residencial asignada por el planeamiento a
la parcela que se trate, con el número de unidades de alojamiento.
216 En el punto 1 se modifica el segundo párrafo y se introducen dos últimos párrafos, en el punto 2 se modifica el primer párrafo y se
introducen los puntos 3 y 4 conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
217 Este párrafo del apartado 1 del artículo 261 se modificó conforme al contenido del Informe 3, art. 261.1, pág. 109 del BOP nº 228 de

En cambio, para los apartamentos turísticos y cualquier otro establecimiento que se establezca
reglamentariamente por la Ley del Turismo y que cuente con unidades de alojamiento independientes, se
dispone una equivalencia de una vivienda por unidad de alojamiento, ya sean apartamentos, villas,
chalés o inmuebles análogos.
Art. 262.- 218Clasificación Turística.

En toda solicitud de licencia de obra para la construcción, ampliación o reforma de una edificación de
uso hotelero, será preceptivo presentar la declaración responsable expresa por persona técnica
competente de que el establecimiento proyectado reúne los requisitos previstos en la normativa
aplicable para ostentar la determinada clasificación turística solicitada, la cual junto a la memoria
justificativa e información planimétrica exigida, será remitida por este Ayuntamiento a la Delegación
Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de Turismo para que informe sobre la
adecuación a la normativa turística, de conformidad con lo establecido en el Decreto 143/2014, de 21 de
octubre, por el que se regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía.
Art. 262.Bis.- 219Condiciones de Uso.

Las condiciones de uso para ambas ordenanzas H son las siguientes:
1.- Uso dominante: Hotelero.
2.- Usos compatibles: En la ordenanza H1 serán Los definidos en el artículo 183 de estas Normas con los
números 7, 8, 9, 10 identificadas en el apartado a) como actividades recreativas genéricas y 11. En la H2
serán los permitidos por el Plan en la ordenanza correspondiente a la parcela en la que se implante. Con
independencia de lo señalado en el art. 183, los usos indicados se podrán implantar en cualquier planta.
Asimismo, serán compatibles en la ordenanza H1 los usos definidos en el citado artículo 183 de estas
Normas con los números 12 a 16, 18, 19 y 25. Respecto de lo anterior se especifica que del uso Deportivo
(18) sólo se permiten los identificados como actividades deportivas.
Estos usos compatibles independientes de los servicios propios de la actividad hotelera se limitarán a un
15% de la edificabilidad permitida en la parcela, debiendo implantarse en edificio exclusivo,
permitiéndose no obstante la comunicación entre la zona hotelera y la destinada a usos compatibles.
218 Artículo modificado conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
219 Artículo introducido conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

CAPITULO 13.- O. S. ORDENACION SINGULAR

1.- Esta ordenanza regula el desarrollo de conjuntos edificatorios caracterizados por la libertad de
composición y la diversidad de usos que en los mismos se implantan. La variedad tipológica y la
distribución compleja de usos diversos pero compatibles, no permiten una zonificación pormenorizada de
estos conjuntos, por lo que las "Ordenaciones Singulares" a que se refiere esta ordenanza o bien son
existentes, en cuyo caso responden a un planeamiento o proyecto aprobado, o bien se propondrán en
Planes Parciales o Especiales debiendo en tal caso atenerse a lo dispuesto en los artículos 264 y 265 de
esta ordenanza.
Las ordenaciones incluidas en el primer supuesto se relacionan en el artículo 266 de esta ordenanza.
2.- Los Planes Parciales y Planes Especiales, salvo los que desarrollen los núcleos urbano y sus ensanches,
podrán zonificar una parte del territorio por ellos abarcado con arreglo a los parámetros que regula la
ordenanza "Ordenación Singular", y ello a pesar de que la ficha de características que pormenoriza para
cada actuación las condiciones que establece el Plan General, no refiera expresamente entre las
ordenanzas de aplicación la regulada en este capítulo.
Dado pues el carácter de ordenanza alternativa y compatible que se otorga a la zona "Ordenación
Singular", la superficie que la misma ocupe habrá forzosamente de limitarse a una parte del conjunto
planeado, no pudiendo sustituir a los que con carácter dominante el Plan General proponga para cada
sector o ámbito de planeamiento especial.

1.- Unidad mínima de Actuación.
La superficie mínima de parcela para la realización de una Ordenación Singular conforme a esta
Ordenanza se fija en 25.000 m².
La edificabilidad máxima permitida para estas zonas, vendrá definida en cada caso por el Plan Parcial o
Plan Especial que las desarrolle, no pudiendo exceder en ningún caso 1,00 m²t/m²s.
3.- Distribución de la superficie edificable.
La superficie edificable se dispondrá libremente siempre que se cumplan los parámetros fijados en esta
ordenanza, debiendo no obstante presentarse, con carácter previo a la solicitud de licencias, un estudio
de detalle extendido a todo el ámbito de la actuación con el fin de definir los aspectos siguientes:
a) La ordenación de los volúmenes a edificar.
b) Definición de alineaciones de fachada y rasantes de las edificaciones.
c) Tratamiento de los espacios libres, diferenciando las zonas privadas, comunes y públicas.
d) Estudio detallado de los accesos rodados y peatonales, aparcamientos públicos.
4.- Ocupación.
El porcentaje máximo de ocupación, vendrá definido en cada caso por el Plan Parcial o Plan Especial
correspondiente, no debiendo exceder en ningún caso de un 35% de la superficie de la parcela neta.
5.- Altura máxima.
La altura máxima permitida será la siguiente:
a) PB+1 sobre el 25% de la superficie ocupada de la parcela.
b) PB+2 sobre el 50% de la superficie ocupada de la parcela.
c) PB+3 sobre el 25% de la superficie ocupada de la parcela.
La distancia mínima a linderos públicos o privados será de 0,75 veces la altura mayor de la edificación,
con un mínimo de 5 mts.
7.- Distancia entre edificios.

La distancia mínima entre edificaciones de una misma parcela será de vez y media la altura de la mayor
con un mínimo de 6 mts.
8.- Aparcamientos.
La reserva mínima para aparcamientos de uso público en estas zonas será:
- 1 plaza por vivienda.
- 1 plaza por cada 4 plazas hoteleras.
- 1 plaza por cada 80 m² de superficie construida de comercios u oficinas.
- 1 plaza por cada 500 m² de suelo ocupado por zonas recreativas o deportivas.

En relación con los usos pueden darse dos situaciones, según que el uso dominante sea el residencial o
terciario.
En el primer caso, el uso dominante es el residencial de viviendas en edificaciones plurifamiliares o
unifamiliares y el comunitario de alojamientos colectivos y hoteleros, siendo compatibles con éstos el uso
terciario, comercial y de equipamientos, numerados del 7 al 16, ambos incluidos, así como el de zonas
verdes y administración, enunciados en el Capítulo 6º "Regulación de Usos", artículo 183. Estos usos
compatibles no podrán superar el 30% de la superficie total construida.
En el segundo caso, el uso dominante es el comercial y terciario siendo compatibles con éstos los usos
residenciales de viviendas plurifamiliares y hoteleros en edificaciones independientes de las comerciales,
así como los de industria en su categoría primera, y los de espacios libres, equipamiento y administración,
numerados del 12 al 20, ambos incluidos, en la relación de Usos Pormenorizados referidos en el Capítulo 6º,
Art. 266.- 220Relación de "Ordenaciones Singulares" (O.S) existentes incluidas en la calificación de este
Plan General.
La normativa aplicable y régimen jurídico en los supuestos de obras de mejora, ampliación, etc., para
cada una de las zonas calificadas O.S. por el P.G.O. se especifica en las fichas que se adjuntan.
OS-AN.1 Conjunto Hotelero "Fuentes del Rodeo".
OS-AN.2 Puerto Banús.
OS-AN.3 Conjunto Holiday.
OS-NG.1 Coral Beach-Hotel.
OS-NG.2 Viña del Marfil (zona centro).
OS-NG.3 Puente Romano.
OS-NG.4 Marbella Club.
OS-NG.5 Las Brisas Club.
OS-NG.6 Señorío de Marbella.
OS-MB.1 Puerto deportivo de Marbella.
OS-VB.1 Conjunto Cabopino.
220 Este artículo 266 ha sido redactado conforme al contenido del Anexo 2, art. 266, pág. 110 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se
publican las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado segundo, punto 8º de la Resolución del
Consejero de 03/06/86 que se cumplimenta.

OS (AN-1)
Corresponde a la ordenación de volúmenes que, incluida en el expediente de calificación hotelera, se
desarrolle con la mayor precisión en el E.D. requerido.
- Parcela mínima: 3.000 m²s.
- Densidad máxima: 671 plazas hoteleras incluidas las del hotel existente (178 plazas).
- Edificabilidad bruta: 0,40 m²t/m²s.
- Ocupación máxima neta: 17,21% (aprobada en el expte. de calificación hotelera).
- Altura máxima: P.B.+3 (13,50 mts.)
- Separación a linderos públicos y privados: mayor de 0,75 H.
- Separación entre edificios: mayor de 1,5 H mayor
- Condiciones para la disposición del volumen edificable:
. Protección integral del arbolado existente.
. Longitud máxima de fachada = 20 mts.
. La longitud mayor del edificio deberá disponerse perpendicular al mar y a la C.N.-340
. Los edificios no dispondrán de patios interiores.
. Aparcamientos: 1 plaza/plaza hotelera.
- Usos: hotelero.

221OS (AN-2)
Corresponde a la ordenación prevista a la Modificación de Elementos del P.G. de 1.968, en el Sector

Puerto Banús aprobado definitivamente.
Dicha Modificación de Elementos determina en el ámbito de esta ordenanza OS tres zonas delimitadas en
su correspondiente plano de zonificación:
- Benabolá N1
- Puerto Banús N2
- Puerto Banús N3
Normativa particular: Benabolá N1
Precisa la tramitación ante el Ayuntamiento de un Proyecto ordinario de obras complementarias de
urbanización y Estudio de Detalle de acuerdo con la normativa de la M.E. y viario determinado en la
misma.
- Parcela bruta: 18.000 m²s.
- Densidad: 1,5 viviendas/100 m² de suelo.
- Edificabilidad máxima: 2,6 m²t/m²s sobre parcela bruta.
- Ocupación: en P.B. 55%
en P.1ª y 2ª 46%
en P.3ª 42%
en P.4ª 38%
en P.5ª 34%
ático 10%
- Alturas máximas:
. Respecto al paseo central: será de P.B. + 5 + ático (ático retranqueado 3,00 mts mínimo
de la línea de fachada de la planta inferior).
. A calle Benabolá: se dispondrá P.B. + 4.
. En las fachadas Norte, Sur y Oeste (rotonda de acceso y paseo de la Escollera): la altura
será P.B. + 3+ ático.
- Separación a lindero: pueden alinearse las plantas bajas a la alineación indicada en el plano de
alineaciones de la M.E., pudiéndose disponer soportales y pasajes peatonales.
- Separación entre edificios: 2/3 H mayor del edificio.
- Condiciones para la disposición de los volúmenes de la edificación:
. No será posible disponer paramentos continuos de más de dos plantas, debiéndose
realizar retranqueos (superiores a 3,00 mts.) de las plantas superiores respecto a las
inferiores para conseguir un efecto de escalonamiento.
. No se permiten vuelos sobre las alineaciones de vía pública en el Paseo Central y en el
de la Escollera. En la calle Benabolá se permiten vuelos inferiores a 1,50 mts., siempre que
no sobrepasen el plano vertical que contenga la alineación exterior de la acera.
. Aparcamientos: 1 plaza / 100 m²t en el interior de la edificación.
- Usos: los previstos en la normativa general de la R.P.G.O.
. Sótano.
. P. baja; almacenes en la modalidad de almacenes auxiliares, oficina, comercial,
hostelería, cultural, recreativo y establecimientos de ocio y esparcimiento. Dada la
configuración especial de dicha zona, estos usos podrán implantarse o hacerse
221 Modificaciones introducidas en los apartados de usos conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

extensivos a la planta primera, en el caso de que se cumplimenten las condiciones

específicas de insonorización requeridas por la legislación específica vigente para cada
actividad.
. P. alta: residencial y oficina.
Normativa particular: Puerto Banús N2.
Esta zona se halla totalmente edificada y urbanizada y sus condiciones edificación son las físicamente
ejecutadas, cuyas características fundamentales se indican en el siguiente cuadro de superficies y
edificabilidades netas:
Casa m² superficie m²t m²t/m²s Alturas
A 1.142,15 2.139,66 1,87 P.B.+2
BCD 2.700,40 5.850,89 2,16 P.B.+3
GHI 3.184,50 8.388,00 2,63 P.B.+3
JKLM 3.510,00 10.573,16 3,01 P.B.+3
N 2.223,15 7.081,33 3,18 P.B.+3
OPQ 7.830,88 29.105,81 3,72 P.B.+6
RSTU 4.918,13 24.492,28 4,13 P.B.+6
- Usos: idem que para N1.
Normativa particular: Puerto Banús N3
Corresponde a la manzana V X Y Z.
- Parcela neta: 4.668,86 m²s.
- Densidad máxima: no se fija; la resultante de la aplicación de la normativa.
- Edificabilidad máxima: 4,05 m²t/m²s sobre parcela neta.
- Ocupación máxima: (se medirán sobre parcela neta).
. en P.B. 75%
. en P.1ª a 3ª 70%
. en P.4ª 55%
. en P.5ª 40%
. en P.6ª 25%
- Alturas máximas: P.B. + 6 (21,00 mts.).
Esta altura se irá escalonando de Oeste a Este (retranqueando mínimo 3,00 mts respecto de la
alineación de la fachada de la planta inmediata inferior) hasta conseguir P.B. + 3, de forma que
acuerde con las edificaciones contiguas preexistentes.
- Separación a linderos: idem que para N1.
- Separación entre edificios: 1/2 H mayor.
- Condiciones para la disposición de los volúmenes de la edificación.
. No se permiten vuelos cerrados. Se permiten vuelos abiertos con defensas de
características diáfanas (balcones de ménsula inferior a 0,60 mts.).
. Aparcamientos: 1 plaza / 100 m²t dentro de la edificación.
- Usos: idem que para N1.

OS (AN-3)
La ordenanza OS (AN-3) corresponde a la ordenación y parcelación prevista en el Expediente de
infraestructura del Complejo Hotelero, tramitado con arreglo a lo preceptuado en el Decreto 3.787/1.970.
Las nuevas edificaciones no podrán superar la altura de PB+3 en cuyo caso podrá incrementarse la
ocupación del suelo pero manteniendo la separación a linderos mínima de 1/2 de la altura.
222La ordenación corresponde al E.D. en trámite.
Los parámetros que definen esta OS serán los que se determinen en el Estudio de Detalle que, en
desarrollo del polígono PA-AN-22, se redacte con arreglo a las siguientes ordenanzas reguladoras.
Ordenanzas Reguladoras:
PARCELA A:
Superficie: 12.220 m²s.
Parcela mínima: 3.000 m²s.
Índice edificabilidad: 0,52 m²t/m²s
Ocupación máxima: 30%
Altura máxima: PB + 3
Separación a linderos: 1/2 altura máxima.
Separación entre edificios: 1/2 altura máxima.
Usos permitidos: Hotelero.
Reserva Aparcamiento: 1/4 habitaciones - 30 plazas.
PARCELA B:
PARCELA C:
222 Este párrafo y el siguiente de la OS-AN-3 se han redactado conforme a la Fe de erratas nº 1 del Expediente de Cumplimiento, A.D.
12/03/90.


PARCELA D:
PARCELA E:
Parcela mínima: 400 m²s.
Altura máxima: PB + 1 + Ático.
Usos permitidos: Comercial.
Reserva Aparcamiento: 1/80 m². - 29 plazas
PARCELA F:
Reserva Aparcamiento: 1/Apto. - 319 plazas.
PARCELA G:
Superficie: 381 m²s.
Parcela mínima: la misma.


Reserva Aparcamiento: 2 plazas.
PARCELA H:
Reserva Aparcamiento: 1/80 m²t. - 86 plazas.

OS (NG-1)
Corresponde a la ordenación propuesta en la M.E.
- Densidad: nº máximo viviendas 127 viv. s/ficha, equivalente a 500 plazas hoteleras.
- Ocupación máxima: 25%
- Altura máxima: P.B. + 3
- Separación a linderos públicos y privados: mayor de 3/4 H (mínimo 3,00 mts.)
- Separación entre edificios: mayor que 1,5 H mayor o semisuma de alturas.
Al bloque del hotel no se podrá edif. a menos de 30 mts en sentido paralelo a C.N.-340.
- Otras condiciones de edificación: no se fijan.
- Aparcamientos: 1 plaza/plaza hotelera.
La Edificación no podrá ocupar la zona de 20 mts desde la L.M.T. (deberá justificarse el deslinde
con la Z.M.T.)
- Usos: hotelero.

OS (NG-2)
Recoge la ordenación de volúmenes existente tal y como se detalla en el Expediente de Adaptación de
presentado y en el que se determinan dos zonas:
Zona residencial de viviendas unifamiliares:
- Superficie: 51.800 m².
- Parcela mínima: 500 m².
- Densidad máxima: la existente.
- Edificabilidad máxima: 7.883,26 m²t. La existente (0,152 m²t/m²s.)
- Edificaciones realizadas:
Usos Ocupac. (m²s) Edific. (m²t)

V. unif. resid. Seguridad 270,75 243,75
855,70 799,90
V. unif. resid. Séquito 314,50 293,53
673,65 975,65
283,50 254,60
408,85 520,29
275,05 239,91
184,10 171,73
349,50 326,20
Edf.complement.control segur. 155,60 165,97
V. unif. palacio Mar-Mar 2.357,61 2.880,30
V. unif. palacio Séquito 564,00 526,40
V. unif. palacio garaje y of. 568,32 485,03
7.261,32 m²s 7.883,26 m²t
- Ocupación máxima: 7.261,13 m²s. la existente (14%).

- Altura máxima: P. B. + 1 (7,5 mts.).
- Separación a linderos públicos y privados: mayor de 1/3 H (mínimo 3,00 mts.).
- Separación entre edificios: mayor de 1,5 H mayor.
- Otras condiciones de edif.: no se fijan.
- Usos: residencial.
Zona residencial para palacio:
- Parcela mínima: 13.238 m²s.
- Densidad: una vivienda familiar (palacio).
- Edificabilidad máxima: 2.303,76 m²t. (0,714 m²t/m²s). La zona verde privada no tendrá
edificabilidad.
- Ocupación máxima: 725,44 m²s (5,48%).
- Alturas máximas: P.B. + 2 (15 mts.), 5 mts /planta.
- Separación a linderos públicos y privados: mayor que 0,75 H (mínimo 5,000 mts.)
- Separación entre edificios: 1,5 H mayor.
- Otras condiciones de edificación: no se fijan.
- Uso: residencial en viviendas familiar (palacio).

OS (NG-3)
La ordenanza recoge la ordenación propuesta en la Modificación de Elementos del P.G.O. de Marbella
de mayo de 1.983, aprobado definitivamente. Dicha ordenación tiene el carácter de conjunto hotelero.
Protección del arbolado y mantenimiento del acceso público a la playa. Deberá justificarse deslinde de
la Z.M.T.
- Zona Puente Romano I:
. Superficie: 24.988 m².
. Volumen máximo: (0,5 m²/m²)
. Ocupación máxima: 30%
. Densidad máxima: 504 plazas hoteleras.
- Zona Puente Romano II:
. Superficie: 18.680 m².
. Volumen máximo: 0,5 m²/m²
. Densidad máxima: 260 plazas hoteleras.
- Zona Puente Romano:
. Superficie: 9.099,66 m².
. Volumen máximo: (0,5 m²/m²)
. Densidad máxima: 39 apartamentos hoteleros.
- Alturas: P.B. + 2
- Separación a linderos: 3/4 H / mínimo 3,00 mts).
- Separación entre bloques: 1 1/2 H (mínimo 3,00 mts.)
- Longitud máxima de edificación: 20 mts.
- Usos: hotelero.

OS (NG-4)
Recoge la ordenación propuesta en la M. E.
- Parcela bruta: 42.144,45 m².
- Densidad máxima: 100 m²t/ vivienda.
- Ocupación: 30%
- Alturas: P.B. + 2 (9,00 mts.). Teniendo en cuenta que la planta 2ª será inferior al 5% de la superficie
construida del conjunto.
- Separación a linderos:
Las que se reflejan en el plano "D" de Alineaciones de la edificación futura de la M.E.
En caso de que las alineaciones previstas sufriesen modificaciones de importancia, se tramitará el
correspondiente E.D. puntual.
- Las separaciones mínimas al elemento viario interno, con servidumbre de paso entre CN-340 y la
playa, será de 1,5 mts mínimo.
- Las separaciones mínimas entre edificios: las que se reflejan en el plano "D" de Alineaciones de la
edificación futura de la M.E.
- Ordenanzas generales de la edificación:
. Protección integral del arbolado existente.
. Longitud máxima de la edificación: será de 20 mts.
. Aparcamientos: 1 plaza/habitación hotelera. 20 plazas públicas al final del acceso a la
playa.
- Usos: hotelero.

OS (NG-5)
Recoge la ordenanza existente:
- Parcela bruta: 35.450 m².
- Densidad máxima: (10 viv/Ha.)
- Edificabilidad bruta: (0,165 m²t/m²s).
- Ocupación máxima: 16,5%
- Altura máxima: P.B. + 1 (7,5 mts.).
- Separación a linderos públicos: mayor que H (mínimo 3,00 mts.).
- Separación a linderos privados: mayor que H/2 (mínimo 3,00 mts.).
- Separación entre edificios: mayor que H del mayor (mínimo 3,00 mts.).
- Otras condiciones de edificación: protección integral del arbolado.
- Usos: viviendas unifamiliares o bifamiliares.

OS (NG-6)
Corresponde a la ordenación prevista en el Convenio suscrito entre Promotor y Ayuntamiento en Febrero
de 1.984.
. Afectada por el Convenio: 33.225,86 m²s.
. Resto de la parcela bruta. 7.274,14 m²s.
- Densidad máxima: 200 viviendas s/Convenio + 51 viviendas construidas con anterioridad al
Convenio = 251 viviendas.
- Edificabilidad máxima: 22.073 m²t total.
. 4.323 m²t de edificación construida anterior al Convenio.
. 17.250 m²t residencial s/Convenio.
. 500 m²t para club social privado y uso público s/Convenio.
- Ocupación máxima: 25%.
- Altura máxima: P.B. + 3 (13,5 mts.).
- Separación a linderos mínimo:
. Privados: 0,75 H (mínimo 5,00 mts.).
. Públicos: 0,50 H (mínimo 5,00 mts.).
- Separación entre edificios mínimo: 1,5 H. del mayor.
- Condiciones de aprovechamiento bajo cubierta: Las de la R.P.G.O. con las siguientes
limitaciones de edificabilidad:
. 15% de P.B.
. 20% de P. inmediatamente inferior.
- Usos: residencial y hotelero.
- Aparcamientos: los de la normativa general de la R.P.G.O.

223OS (MB-1)
La ordenanza recoge las edificaciones y usos existentes, diferenciando tres ámbitos:

La edificación situada frente al acceso al puerto, realizada al amparo de la O.M. del Ministerio de Obras
Públicas de 30 de marzo de 1983, con los siguientes usos y características:
Uso: instalaciones deportivas y sociales del Club Marítimo. Locales comerciales en planta baja.
Apartamentos en planta 1ª, 2ª y 3ª.
Altura: Planta baja + 3 plantas.
Ocupación en planta: 1.460 m2.
La edificación aislada situada en el extremo S.W. del Puerto, construida de acuerdo con la autorización
dada por O.M. del Ministerio de Obras Públicas de 15 de febrero de 1979, con los siguientes usos y
características:
Destino: almacenamiento de embarcaciones, talleres de reparación, exposición y oficinas.
Altura: 10 metros.
Ocupación en planta: 36 x 24 = 864 m2.
Y la edificación comercial con una altura máxima de planta baja.
223 Se crea esta OS-MB-1 conforme a la Alegación nº 112 estimada parcialmente, A.D. 03/06/1986.

OS (VB-1)
La ordenanza correspondiente a la ordenación existente compuesta por bloques adosados de alturas
que oscilan entre 2 y 7 plantas, formando plazas y pasajes peatonales públicos donde se ubican los
comercios y servicios.
Para nuevas edificaciones, reformas o ampliaciones, la altura máxima absoluta será de P.B. + 3, e irán
precedidas de E. D.
- Parcela bruta: 36.835 m².
- Edificabilidad máxima: 1 m²/m².
- Ocupación máxima: 45%.
- Alturas máximas: P.B. + 3.
- Separación a linderos: el retranqueo entre las fachadas de los bloques y la red viaria, será como
mínimo la mitad de su altura.
El retranqueo de cualquier punto de los bloques con los linderos de la fachada, será como
mínimo la mitad de su altura. Únicamente se admitirá prescindir del retranqueo al lindero, cuando
la construcción vaya adosada a otra parcela contigua, que esté prevista en la ordenación y
todos los paramentos al descubierto han de quedar con la misma calidad que las fachadas.
En este caso será preceptiva la construcción simultánea o la constitución formal de la obligación
por parte del propietario del predio colindante, de realizar la construcción de acuerdo con la
ordenación aprobada.
- Separación de bloques: las separaciones de bloques se medirán siempre sobre la perpendicular
a las fachadas en cualquier punto de las mismas, incluso a partir de los cuerpos volados, balcones
y terrazas.
La separación entre bloques será igual a la semisuma de la altura de ambos. Si los bloques no
estuvieran enfrentados en su totalidad, es decir, cuando la proyección ortogonal de cualquiera
de ellos sobre las fachadas o fachada de otros, tengan en planta una longitud inferior a los 12,00
mts, la separación entre ellos será por lo menos, la mitad de la altura del mayor.
- Condiciones para la disposición de los volúmenes edificables: longitud máxima de edif. 40 mts.
- Usos: viviendas plurifamiliares.
- Usos compatibles: comercial y servicios.
- Aparcamientos: los de la normativa de la R.P.G.O.

P.G.O.U. DE MARBELLA. TEXTO REFUNDIDO Y MODIFICACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS . MARZO 2024
NORMATIVA. TITULO VII NORMAS DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO
TITULO VII: NORMAS DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO
CAPITULO 1.- DETERMINACIONES SOBRE EL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO
Art. 267.- Definición y ámbito.

El Plan General clasifica como Suelo Urbanizable Programado, (en anagrama URP), los terrenos cuya
urbanización se prevé en el Programa de Actuación.
Su delimitación se expresa en el plano A "Clasificación del suelo y Sistemas" y en el plano E "Calificación
del Suelo" conteniendo además este último plano la definición de los usos globales, y aisladamente
pormenorizados, de los terrenos comprendidos en esta categoría de suelo.
Art. 268.- Determinaciones.

1.- El Plan General regula el suelo urbanizable programado y su desarrollo a través de planes parciales
mediante su sujeción a las disposiciones de carácter general contenidas en estas Normas Urbanísticas y su
sometimiento a los de carácter específico establecidos en este Título, en las fichas de características de
los sectores de planeamiento y en los planos señalados en el artículo precedente.
2.- La regulación específica del suelo urbanizable programado se contrae a las siguientes
determinaciones:
a) División y delimitación de los terrenos comprendidos en esta categoría de suelo en sectores de
planeamiento y ello en concordancia con los criterios establecidos en la legislación urbanística.
Cada sector de planeamiento parcial delimitado en el Plan General habrá de ser objeto de un
plan parcial cuya ejecución se realizará en uno o varios polígonos.
La descripción y enumeración de los sectores de planeamiento se ha llevado a efecto dividiendo
el territorio en zonas geográficas de tal modo que resulta la siguiente simbología: S.P: San Pedro,
AN: El Ángel, NG: Nagueles, MA: Marbella, RR: Rio Real, AL: Alicate y VB: Víbora.
b) Asignación de usos globales y fijación de la intensidad de los mismos. En supuestos aislados
sobre determinados sectores de planeamiento parcial se establecen usos pormenorizados en la
forma y con las características indicadas en el artículo 15.2d de estas normas.
c) Fijación de los parámetros fundamentales de la ordenación y edificación a través de la
asignación a cada sector de las ordenanzas de aplicación de entre las zonas y subzonas
reguladas en el Título precedente.
d) Señalamiento de los estándares y superficies propios de los suelos para equipamientos,
dotaciones y servicios.
e) Localización y trazado preferente en algunos sectores de planeamiento de elementos del
sistema viario de carácter primario y secundario y de ciertos espacios de áreas libres o de
equipamientos en la forma que resulta del plano B "Calificación del Suelo".
f) Adscripción, cuando es el caso, de los sistemas Generales vinculados al desarrollo de cada
sector.
g) Fijación del aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado y el aprovechamiento
de todos los sectores de planeamiento, previsión que se efectúa para cada cuatrienio.
h) Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, saneamiento, energía
eléctrica y otros servicios expresados en los planos IJ Infraestructura de Servicios, así como criterios
y reglas para la determinación e implantación de los indicados servicios en el ámbito del sector
de que se trate, según contemplan los Capítulos correspondientes de las normas técnicas de
urbanización.
3.- El desarrollo pormenorizado para cada sector de planeamiento de las determinaciones señaladas en
el número anterior y demás que resulten de este Capítulo se efectúan mediante la formulación de una
ficha de características reguladora de las indicadas condiciones y que del mismo modo que estas
disposiciones tiene carácter normativo.
Art. 269.- Zonificación de usos globales e intensidad.

Este Plan General establece para el suelo urbanizable programado como usos globales el de vivienda, el
industrial y el comercial, dichos usos, en función de la intensidad de aprovechamiento atribuida por el
Plan y por su grado de interrelación, admiten los siguientes tipos de zonificación:
1.- Desarrollo en uso de vivienda:
a) Sectores de desarrollo turístico:
- tipo 1: Edificabilidad: 0,15 m²t/m²s. Número máximo viviendas: 7.
- tipo 3: Edificabilidad: 0,33 m²t/m²s. Número máximo viviendas: de 20 a 30.
b) Sectores de desarrollo urbano de ensanche.
- tipo 1: Edificabilidad: 0,60 m²t/m²s. Número máximo viviendas: 50
c) 224Sectores de desarrollo mixto: turístico y de ensanche:

- Tipo único: Edificabilidad: 0,25 a 0,33 m²t /m²s. Número máximo viviendas: de 20 a 30 viv/Ha.
2.- Desarrollo en uso industrial:
- Tipo único: Edificabilidad: 0,75 m²t/m²s.
3.- Desarrollo en uso industrial y comercial.
- Tipo único: Edificabilidad: 0,66 m²t/m²s.
Art. 270.- Regulación de la Ordenación y Edificación.

1.- De conformidad con los usos globales anteriormente definidos y en atención a la intensidad de su
aprovechamiento el Plan General determina la ordenanza u ordenanzas de aplicación con sus
correspondientes subzonas, para los distintos ámbitos territoriales que constituyen los sectores de
planeamiento. De este modo el Plan Parcial que desarrolle un sector de planeamiento regulará su
ordenación interior y la disposición de la edificación de acuerdo con las previsiones a tal fin establecidas
en el Plan, normas positivas y particularmente en la ficha de características correspondiente.
2.- Cuando un sector de planeamiento pueda ser ordenado bajo distintos tipos de ordenanzas o de
subzonas de la misma ordenanza por permitirlo expresamente el Plan General, habrá de establecer,
dentro del territorio planeado, una precisa delimitación del ámbito de aplicación de cada ordenanza y
de las correspondientes subzonas.
3.- La ordenanza u ordenanzas propuestas con sus correspondientes subzonas tiene el carácter de
aprovechamiento máximo, quiere ello indicar que el Plan Parcial opera con libertad al regular la
ordenación de la superficie planeada, eligiendo, dentro de la ordenanza propuesta, las subzonas más
restrictivas o de menor intensidad de uso. A estos efectos, tienen la consideración de subzonas más
restrictivas en la ordenanza o zona unifamiliar exenta y adosada, las de parcela mínima de superior
tamaño, en las restantes ordenanzas o zonas aquellas en las que los parámetros de altura y edificabilidad
tenga un menor valor.
4.- En todo caso, tanto si el Plan Parcial acomoda su ordenación y edificación a las ordenanzas
propuestas en el Plan General (zona y subzona) o regula aquella eligiendo subzonas de menor intensidad
de uso conforme a lo definido en el número anterior, será obligatorio el respeto y el cumplimiento del
valor de todos y cada uno de los parámetros definidores de dicha ordenanza (zona y subzona) según
vienen estos regulados en el Título VI de estas Normas Urbanísticas. Los Planes Parciales no podrán zonificar
el territorio planeado proponiendo ordenanzas (zonas o subzonas) no contemplados en el Título citado.
5.- Los Planes Parciales que desarrollen sectores de Planeamiento de uso de vivienda de modalidad
turística comprendidos en el número 1. a) del artículo 269 podrán, aún cuando la ficha de características
no lo mencione expresamente, zonificar parte de la superficie planeada con arreglo a la ordenanza
"Ordenación Singular".
6.- 225En los casos en que la ficha urbanística del sector proponga para su desarrollo la ordenanza
unifamiliar adosada, referida a las subzonas UA-2 y UA-3 y siempre justificado en una mejor adaptación de
224 Este apartado 1.c) del artículo 269 se ha modificado conforme al contenido del Informe 3, art. 269.c), pág. 109 del BOP nº 228 de

la tipología a las condiciones topográficas o ambientales del terreno, podrá esta ser sustituida en el
desarrollo del Plan Parcial por la ordenanza de Poblado Mediterráneo, subzonas PM-2 y PM-3,
respectivamente.
Dado pues el carácter de ordenanza alternativa y compatible que se otorga, la superficie que la misma
ocupe habrá forzosamente de limitarse a una parte del conjunto planeado, no pudiendo sustituir a las
que con carácter dominante el Plan General proponga para cada sector o ámbito de planeamiento
especial.

Las fichas reguladoras de los sectores de planeamiento indican el aprovechamiento de dichos ámbitos al
expresar la edificabilidad bruta y la superficie de los mismos, así como la densidad máxima de viviendas
en los supuestos donde este uso global tiene carácter de dominante. El dato así obtenido refiere el
aprovechamiento del suelo que podrá destinarse a los usos dominantes y compatibles en el sector de
planeamiento, pero no incluyen la edificabilidad propia de los usos complementarios de equipamiento
público, que se entenderá añadida sobre aquél en la magnitud que con carácter general regula el
Los equipamientos de carácter privado que pudieran planearse y ejecutarse en el sector de
planeamiento de que se trate, al contrario que el equipamiento público, consumen aprovechamiento de
la edificabilidad bruta total de la que fuera susceptible el referido sector.
Art. 272.- 226Vialidad y aparcamientos.

Corresponde al Plan Parcial la definición exacta de las características técnicas del viario local de
conformidad con las condiciones de trazado, diseño y pavimentación regulados en "Normas Técnicas de
Urbanización".
Del mismo modo en los sectores de planeamiento parcial deberá preverse el número de plazas de
aparcamientos y con las condiciones de diseño que se establecen en el artículo 197 y ss. de estas Normas.
El Plan Parcial que se formule en sectores de planeamiento en los que el Plan General haya definido el
viario primario según resulta de los planos correspondientes vendrá obligado a respetar su trazado y
conexiones, con las tolerancias indicadas en el artículo 71 de estas normas. En cuanto al viario secundario
que el Plan General haya definido en algunos sectores de planeamiento parcial se estará a lo dispuesto
en el artículo 15.2.d de estas Normas Urbanísticas.
El citado instrumento de planeamiento contemplará además las siguientes determinaciones:
a) Definición de las alineaciones de la red viaria y de las edificaciones.
b) Obligación de dotar de acceso rodado a todas las edificaciones o a la zona ajardinada a
cuyo frente de aquella.
c) Prohibición de trazar calles terminadas en fondo de saco en los sectores de planeamiento
correspondientes al ensanche de los núcleos.
d) Se evitarán en la medida de lo posible, la existencia de codos en el trazado viario, debiendo
formar éste una trama con salidas en las dos direcciones longitudinal y transversal.
Art. 273.- Reserva de áreas libres y equipamientos públicos.

1.- La ficha de características de los distintos sectores de planeamiento determinan las superficies para
áreas libres y equipamientos públicos que serán de cesión obligatoria y gratuita. De no establecerse esta
previsión o de ser de inferior cuantía a las reservas derivadas de la aplicación del anexo del Reglamento
de Planeamiento, prevalecerán estos últimos con carácter de mínimo absoluto.
227No obstante, los planes parciales que se formulen sobre sectores de planeamiento comprendidos en los
tipos 1.a y 1.c del artículo 269 de estas Normas, vendrán obligados a prever entre sus determinaciones y a
225 Apartado 6º introducido conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).
226 Modificaciones introducidas en el párrafo 3º conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024).
227 Este último párrafo del apartado 1 del artículo 273 se ha modificado conforme al contenido del Informe 3, art. 273.1, pág. 109 del BOP nº

ceder con carácter obligatorio y gratuito una superficie igual al 20 por 100 de la extensión total del mismo
con destino a sistema local de áreas libres.
2.- La localización de los suelos de reserva para espacios libres y equipamientos que se establece en el
plano B "Calificación del Suelo" para algunos sectores de planeamiento parcial, tiene carácter indicativo
conforme a lo establecido en el artículo 15.2.d de las presentes Normas.
3.- El diseño y el tratamiento definitivo de los suelos para reservas de equipamiento público y áreas libres
habrá de acomodarse a las condiciones reguladas en el Capítulo correspondiente de las "Normas
Técnicas de Urbanización".
Art. 274.- Características mínimas de los servicios.

El trazado, características y diseño de las redes comprendidas en este artículo se acomodará a lo previsto
en las Normas Técnicas de Urbanización y a los pliegos de condiciones técnicas que el Ayuntamiento de
Marbella pudiera implantar como desarrollo y cumplimento de aquellos.
Art. 275.- Aprovechamiento medio.

El Plan General determina para esta clase de Suelo el aprovechamiento de cada sector y el medio de
suelo urbanizable programado, pero no adscribe a cada sector, en función de exceso, un elemento
particular o parte del mismo de sistema general.
La adscripción de suelos de sistemas generales a los sectores de planeamiento con exceso respecto al
medio será competencia municipal, previo los trámites señalados en estas Normas, con respecto de los
siguientes criterios, cuyo orden de prelación expresa igualmente el grado de preferencia con que se
dictan:
1.- Los suelos de sistema general enclavados en sectores de planeamiento se compensarán
preferentemente con dichos sectores.
2.- Los sistemas generales ubicados en colindancia con sectores de planeamiento se compensarán
preferentemente con los que colinden.
3.- La compensación se producirá en todo caso dentro de las propias áreas geográficas definidas al inicio
de este Capítulo donde se ubiquen los sistemas generales.
4.- Excepcionalmente y por necesidades de gestión urbanística el propietario de suelo de sistema general
podrá ser compensado en suelo de otras áreas geográficas de características similares al suelo que
detenta o con el que limita.
Art. 276.- 228Obligatoriedad de determinadas obras de conexión.

En los casos en que el sector, a cuya urbanización se quiera proceder, quede alejado de las redes
municipales viarias o de servicios, o de los Sistemas Generales a los que deban acometer sus
infraestructuras, por quedar separados de ellos por sectores aún no desarrollados y/o ejecutados, el Plan
Parcial deberá garantizar, mediante el aval correspondiente al 100% de las obras, la ejecución a costa
del sector, de los siguientes servicios mínimos:
1.- Vial de acceso de 14 m. de anchura como mínimo, de acuerdo a las condiciones establecidas en el
apartado c del artículo 106, cuyo diseño se acomodará a las secciones tipo definidas en este Plan, desde
el sector hasta la carretera o vía a la que esté prevista la conexión.
2.- Colector general de saneamiento, tubería principal de abastecimiento, distribución en B.T. de energía
eléctrica, etc. desde el sector hasta las conexiones a las redes previstas, calculadas para el límite de
saturación de todos los sectores a los que vaya a dar servicio en el futuro.
Esta es una obligación general para todos los sectores, con independencia de su localización.
3.- Carril bici cuya anchura se ajustará a las condiciones establecidas en el punto 5 del artículo 106, cuyo
diseño se acomodará a las secciones tipo definidas en el Plan Director de Bicicleta Municipal, desde el
sector hasta el carril bici en el que esté prevista la conexión.
Art. 277.- Programación.
228 Se modifica el apartado 1º y se introduce un nuevo párrafo 3º conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl.
26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

En atención a las condiciones urbanísticas y la localización de cada sector y a la estructura de

crecimiento urbano propuesto por el Plan, el Programa de Actuación señala las dos etapas cuatrienales
en que ha de desarrollarse el suelo urbanizable programado. En las fichas de características de cada
sector de planeamiento se especifica la inclusión de dicho sector en el primer o segundo cuatrienio.

El plan parcial establecerá un plan de etapas para la realización de las obras de urbanización que se
ajustará en cuanto a su contenido a lo dispuesto en el artículo 54 del Reglamento de Planeamiento y en
cuanto a plazos a lo regulado en el artículo 16 de estas Normas.

CAPITULO 2.- SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO EN REGIMEN TRANSITORIO

Este Plan General, al amparo de lo dispuesto en el artículo 19.3 del Reglamento de Planeamiento, clasifica
como suelo urbanizable programado en régimen transitorio, aquellos terrenos que, provenientes de Plan
Parcial de Ordenación aprobado y vigente, se encuentran bien en estado de ejecución material y física
de sus determinaciones, bien al inicio del proceso de ejecución, con arreglo en todo caso a los plazos
estipulados en el pertinente Plan de Etapas, siendo, además, su ordenación y programación adecuados a
la estructura y modelo territorial adoptado por este Plan.
Sus delimitaciones se expresan en idénticos planos que el suelo urbanizable programado, diferenciándose
de los mismos por la previsión del signo T.
Art. 280.- Determinaciones sobre el suelo en régimen transitorio.

1.- La adecuación de los instrumentos de planeamiento, de los que trae causa el régimen transitorio, a la
estructura y modelo territorial del Plan General, si es sin perjuicio de las alteraciones de calificación y
ordenación interna que se impone a dichos ámbitos. A tal efecto se establecen las siguientes
determinaciones:
a) Fijación del aprovechamiento del sector y densidad máxima que se corresponden con los
valores que tales parámetros tuviesen reconocidos en el Plan Parcial correspondiente.
b) Asignación de usos globales en concordancia con las determinaciones de este tipo
contenidas en el Plan Parcial. Excepcionalmente, para algún sector en régimen transitorio, las
determinaciones de este Plan General tienen el grado de precisión suficiente como si de suelo
urbano se tratara.
En supuestos también aislados se zonifican usos pormenorizados en la forma y con las
características indicadas en el artículo 15.2.d de estas Normas.
c) Fijación de los parámetros fundamentales de la ordenación y edificación a través de la
asignación a cada sector de las ordenanzas de aplicación de entre las zonas y subzonas
reguladas en el título precedente.
d) Señalamiento de los estándares y superficies de suelo destinados a equipamientos, dotaciones
y servicios.
e) Localización y trazado preferente, para algunos sectores de planeamiento, en régimen
transitorio, de elementos del sistema viario de carácter primario y secundario y de ciertos espacios
de áreas libres o de equipamientos en la forma que resulta del plano E, "Calificación".
f) Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, saneamiento, energía
eléctrica y otros servicios expresados en los planos I y J "Infraestructuras", así como criterios y reglas
para la determinación e implantación de los indicados servicios en el ámbito del sector de que se
trate, según contemplan los capítulos correspondientes de las Normas Técnicas de Urbanización.
2.- El desarrollo pormenorizado para cada sector de planeamiento en régimen transitorio de las
determinaciones señaladas en el número anterior y demás que resulten de este capítulo, se efectúa
mediante la formulación de una ficha de características reguladoras de las indicadas condiciones que,
del mismo modo que estas disposiciones, tienen carácter normativo.
Art. 281.- 230Régimen Jurídico.

1.- La clasificación como suelo urbanizable programado en régimen transitorio no exonera del
cumplimiento de obligaciones y cargas derivadas del planeamiento parcial aprobado o impuestas en el
acuerdo aprobatorio, que no resulten expresamente mencionados entre las determinaciones de este Plan
General sobre el ámbito de que se trate, salvo que las mismas resulten incompatibles con tales previsiones.
publican las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado cuarto, punto 5º de la Resolución del
publican las NNUU del PGOU´86. Que a su vez provienen del Expediente de Cumplimiento, apartado cuarto, punto 5º de la Resolución del

2.- Dichos suelos quedan sometidos a todos los efectos al régimen jurídico propio del suelo urbanizable
programado establecido en el ordenamiento urbanístico y a la normativa de este Plan General, a
excepción de las cesiones de suelo y aprovechamiento derivadas del Instituto del Aprovechamiento
Medio, que no le es de aplicación.
3.- Los sectores de planeamiento así clasificados quedan igualmente sujetos a la ordenación, calificación
y usos previstos en este Plan General, así como a efectuar las cesiones para suelos de reservas incluido el
10% de su aprovechamiento propio a favor del Municipio o entidad urbanística actuante, de
conformidad con las previsiones de las fichas de características correspondientes.
4.- Los sectores de planeamiento parcial clasificados dentro de régimen urbanizable transitorio, con
arreglo a las determinaciones contenidas en el Programa de Actuación del Plan General, quedan
adscritos a los efectos de su desarrollo y ejecución en la primera etapa cuatrienal de las dos que
componen el Programa.
5.- El incumplimiento de los plazos de ejecución previstos en el número anterior, dará lugar, en la revisión
cuatrienal del Programa de Actuación, a la pérdida de su condición de suelo urbanizable transitorio y su
sometimiento al régimen general y uniforme del suelo urbanizable, y ello, a través de un expediente de
modificación del Plan General.
6.- En orden a la adecuación de los sectores de planeamiento comprendidos en los suelos considerados
como urbanizable transitorio de la ordenación resultante del Plan General, éste último, a través de las
fichas reguladoras de cada actuación, establece dos vías para producir tal adaptación: la tramitación
de un Estudio de Detalle y la formulación de un expediente de modificación del Plan Parcial de que se
trate.
Se exige Estudio de Detalle en los sectores de planeamiento en los que, habiéndose respetado su
ordenación y zonificación, precisan una adecuación de sus ordenanzas de edificación a las establecidas
por este Plan General.
Por contra, precede modificar y adaptar el Plan Parcial precedente cuando el Plan General altera la
ordenación y zonificación establecida en aquellos instrumentos de planeamiento.

NORMATIVA. TITULO VIII NORMAS DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO
TITULO VIII: NORMAS DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO
CAPITULO 1.- DETERMINACIONES GENERALES DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

Se clasifican como suelo urbanizable no programado aquellos terrenos no contemplados en las
previsiones del programa que el Plan General declara aptos, en principio, para ser urbanizados y que
podrán ser objeto de urbanización mediante la formulación de Programas de Actuación Urbanística y, en
desarrollo de los mismos, de Planes Parciales de Ordenación.
La delimitación de estos suelos se contiene en el plano "A" "Clasificación".
Art. 283.- Sujeción al Plan Parcial.

En la formación de los Programas de Actuación Urbanística deberán tenerse en cuenta tanto las
previsiones contempladas en este capítulo, como a las restantes determinaciones de este Plan sobre
sistemas, normas generales de protección o de cualquier otra índole que afecte a esta categoría de
suelo.
231El suelo urbanizable no programado (URNP) podrá programarse mediante la formulación de un
Programa de Actuación Urbanística (PAU) ó mediante la Revisión del Programa de Actuación del Plan
General que deberá llevarse a cabo al finalizar el primer cuatrienio de vigencia del Plan.
Las condiciones objetivas para la programación de esta clase de suelo son las siguientes:
a) En suelo urbanizable no programado de extensión:
- Cuando se haya desarrollado más del 70 % del suelo urbanizable programado (URP) del tramo
de que se trate.
- Cuando sea necesario disponer de suelo para el desarrollo de viviendas de promoción pública
o de protección oficial, debiendo en este caso destinarse al menos el 50% de la capacidad del
suelo que se programe a estos tipos de viviendas.
b) En suelo urbanizable no programado turístico:
- Cuando se haya desarrollado más del 70 % del suelo urbanizable programado (URP) del tramo
de que se trate.
- Cuando la propuesta de actuación implique la realización de infraestructuras turísticas
relevantes que no tengan cabida en condiciones normales en los sectores de suelo URP.
c) En suelo urbanizable no programado industrial.
- Cuando se haya desarrollado más del 70 % del suelo destinado a este uso.
- Cuando se trate de implantar actividades industriales relevantes que por su dimensión o
características no tengan cabida en los polígonos previstos en el Plan General.
Art. 284.- Magnitud mínima de la Actuación.

El ámbito al que habrá de referirse al Programa de Actuación Urbanística (P.A.U.), es la Unidad Urbanística
Integrada, que habrá de reunir las condiciones del Art. 71.2 del Reglamento de Planeamiento.
La magnitud mínima de la U.U.I. objeto de P.A.U., se fija en 50 Has.
Su delimitación habrá de ser continua, por lo que se exceptúa de dicha magnitud mínima, aquellos suelos
clasificados como tales, que no alcancen por si mismos y de manera continua, dicha dimensión.
Art. 285.- 232Usos, intensidad y grado de compatibilidad.
231 Este párrafo y los siguientes del artículo 283 se han añadido conforme al Expediente de Cumplimiento, apartado segundo, punto 5º de la
Resolución del Consejero de 03/06/86 que se cumplimenta. Ahora bien, la Resolución del Consejero de 12/03/90 indica al respecto en su
apartado tercero.2 que se deberán introducir correcciones en lo referente a las condiciones para la programación del suelo urbanizable no
programado, se indica que en general será cuando esté urbanizado el 70% del suelo urbanizable programado de ese uso, y para el caso de
residencial de extensión cuando al menos el 50% de la capacidad del suelo que se programa sea para promoción pública o de protección oficial.

Art. 286.- Gestión de los suelos de Sistema General.

Los Programas de Actuación Urbanística vendrán obligados a ceder gratuitamente al Ayuntamiento o
entidad urbanística actuante los suelos de sistemas general grafiados en los planos B y C adscritos al suelo
urbanizable programado. A tal efecto no podrán aprobarse P.A.U. que no incluyan dentro de su
delimitación los terrenos de sistema general con el que estén en colindancia.
Si no obstante cumplir la regla de magnitud mínima de actuación establecida en el artículo 284 de estas
normas, así como la regla establecida en el párrafo anterior, el ámbito de la unidad urbanística integrada
así delimitada no contuviere sistema general previsto en los planos indicados, el Programa de Actuación
Urbanística que se formule para el desarrollo de dicha unidad determinará y cederá gratuitamente los
suelos correspondientes a los sistemas generales de comunicaciones, de infraestructura y de espacios
libres y equipamiento en la magnitud que determinen las bases del concurso para la formulación y
ejecución del P.A.U.
En particular, la dimensión mínima del Sistema General de Áreas libres será de un 20% de la superficie total
de la U.U.I.. De dicha superficie total, al menos 5 m² por habitante (en el caso de actuación residencial),
será destinado a parque público de características urbanas. La superficie restante se dedicará a parque
forestal, e irá ubicada sobre las masas arbóreas existentes; de no existir éstas habrá de repoblarse, con
independencia de la obligación para determinadas zonas de repoblación general.
En el caso de Suelos llanos, sin preexistencia de arbolado, podrá sustituirse dicha superficie dedicada a
parque forestal, por otras cesiones, que en todo caso habrán de ocupar junto a la superficie de parque
urbano, un 20% del total de la U.U.I.
En los P.A.U. cuyo uso principal sea el recreativo se contabilizará para dicho 20%, las superficies arbóreas
incluidas en dicho uso, siempre que sea público.
Art. 287.- Reservas para dotaciones, servicios y equipamientos.

Las superficies de suelos destinados a reservas para dotaciones, servicios y equipamientos previstos por el
Plan General en esta categoría de suelo son, con carácter mínimo, los que procedan por aplicación del
anexo del Reglamento de Planeamiento o la intensidad de los diferentes usos con arreglo a las previsiones
del Programa de Actuación.
Las bases del Concurso para la formulación del P.A.U. podrán aumentar los suelos para reservas, así como
exigir que la obligación se extienda a la construcción de determinadas edificaciones para servicios y
equipamientos.
Los adjudicatarios del concurso o los interesados en la formación de un P.A.U. podrán asimismo ofertar
mayores espacios para dotaciones, servicios y equipamientos, que los previstos en este Plan General o en
las bases del concurso. Así mismo podrán contraer obligaciones en orden a la ejecución de edificaciones
destinadas a dichos usos.
Art. 288.- Determinación del aprovechamiento medio.

Cada Programa de Actuación Urbanística fijará el aprovechamiento medio resultante del ámbito
territorial de la actuación acomodándose a las reglas para su determinación señaladas en el artículo 31
del Reglamento de Planeamiento.
Los sectores que tengan un aprovechamiento medio superior al medio de la totalidad de la unidad
urbanística integrada de que se trate, deberán ceder la superficie de suelo sobre la que se sitúa la
diferencia entre ambos aprovechamientos, siempre que no se destine a la adjudicación de suelo para los
propietarios afectados por Sistemas Generales.
En cualquier caso, habrá de cederse el suelo edificable correspondiente al 10 por 100 del
aprovechamiento medio resultante de cada actuación una vez deducidas las cesiones ya enumeradas.
Esta cesión, que tiene carácter de mínima, podrá ser sustituida por otras mayores obligaciones si así
constasen en el acuerdo aprobatorio de las bases del concurso.
Art. 289.- Urbanización.
expresamente al régimen jurídico contenido al respecto en la LOUA.

El P.A.U. deberá contener el trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua,

saneamiento, energía eléctrica, comunicaciones y demás servicios que se prevean.
Dicho trazado deberá incluir las necesarias conexiones con los sistemas y redes existentes o previstos, en el
mismo suelo, y en el exterior de la zona de actuación.
En particular, además de las actuaciones que se definan para cada zona en este P.G.O., y las que
establezcan las bases de concurso, habrá de determinarse como mínimo:
1.- Vías de acceso, que relacionen la urbanización con los S.G. previstos en este P.G.O.
2.- Conexiones generales en toda la red viaria básica definida en este P.G.O.
3.- Indicación de las fuentes de abastecimiento y el caudal disponible.
4.- Punto de vertido y depuraciones previstas.
En los dos últimos casos, si se utiliza la red general, habrá de justificarse la capacidad de ésta para
soportar la ingerencia en ella de la nueva actuación.
5.- Señalamiento de la fuente de energía eléctrica prevista.
Art. 290.- Declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación de los terrenos.

La aprobación de un Programa de Actuación Urbanística implicará la declaración de utilidad pública y la
necesidad de ocupación de los terrenos a los efectos de expropiación forzosa en los términos previstos en
la legislación urbanística.
Art. 291.- 233Limitaciones del suelo urbanizable no programado.

En tanto no se aprueben programas de actuación urbanística, los terrenos clasificados como suelo
urbanizable no programado estarán sujetos a las limitaciones previstas en el artículo 18 de la Ley del Suelo
y demás que resulten de estas Normas.
A los efectos de lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley del Suelo, será de aplicación a esta categoría de
suelo el concepto de núcleo de población definido en el Título IX Suelo No Urbanizable de estas Normas.
Asimismo, y en relación a la edificación de instalaciones que se autoricen en este tipo de Suelo mediante
cualquiera de los procedimientos a que se refiere el citado artículo 16, será de aplicación la normativa
reguladora determinada en el artículo 304 de este mismo Texto Refundido, por la que se definen las
Condiciones de Edificación en Suelo No Urbanizable Común.
Sin perjuicio de lo anterior, y para el caso del Subtipo Residencial – Comercial de Ensanche, se establece
la limitación de que las construcciones no puedan superar una ocupación del 30% de la superficie total
de los terrenos objeto de implantación.
Excepcionalmente y en el suelo urbanizable no programado del tipo industrial, podrán autorizarse, con
carácter de uso provisional, plantas de hormigonado, siempre que se garantice la inclusión de dichas
plantas en el P.A.U. que se formule y cuenten con acceso adecuado desde el sistema viario existente, sin
perjuicio, todo ello, del cumplimiento de la restante normativa del Plan General.
Art. 292.- Conservación de la obra de urbanización y dotaciones.

Salvo que las bases del concurso expresaran otra cosa, los propietarios de los terrenos comprendidos en el
ámbito de un Programa de Actuación Urbanística quedarán sujetos a la obligación de conservar las obras
de urbanización y a mantener las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, a cuyo efecto se
integrarán en una entidad de conservación.
233 Este artículo 291 se ha modificado conforme a la Modificación Puntual del PGOU sobre Cañadas de la Trinidad, con nº expte. MPGOU
30/94, aprobada definitivamente el 04/10/1995, publicada en el BOP nº 205 de 27/10/95.

NORMATIVA. TITULO IX NORMAS DEL SUELO NO URBANIZABLE
TITULO IX: NORMAS DEL SUELO NO URBANIZABLE
CAPITULO 1.- DETERMINACIONES GENERALES DEL SUELO NO URBANIZABLE
Art. 294.- 235Desarrollo.
Art. 295.- 236Tipos de suelo no urbanizable.
Art. 296.- 237Adaptación de las construcciones al ambiente rural.
Art. 297.- 238Parcelación.
Art. 298.- 239Núcleo de Población.
Art. 299.- 240Planeamiento Especial.
Art. 300.- 241Plan Especial de San Pedro.
Art. 301.- 242Plan Especial Los Molineros.

CAPITULO 2.- SUELO NO URBANIZABLE COMUN
Art. 303.- 244Construcciones autorizadas.
Art. 304.- 245Condiciones de edificación.

1.- Uso dominante: Uso agrícola.
2.- Usos permitidos:
a) Uso extractivo. Este uso se desarrollará con arreglo a los requisitos establecidos en el capítulo
correspondiente a la regulación específica del uso extractivo.
b) Uso de vertedero de residuos no peligrosos. Con las limitaciones formuladas en las Normas
Generales de Protección podrá establecerse este uso a distancia superior a dos kilómetros de los
núcleos de población y a más de 500 mts de cualquier edificación residencial.
c) Uso de vertedero de residuos inertes. Con las limitaciones formuladas en las Normas Generales
de protección y en zonas no visibles desde las vías de comunicación, se podrá situar este uso en
el suelo no urbanizable.
d) Uso de industria nociva y peligrosa y almacenamiento de materias peligrosas. Se situarán
obligatoriamente a distancia superior de dos Km. de los núcleos de población y a más de 500 mts
de cualquier edificación residencial. Se exigirá estudio geotécnico conjuntamente con el
Proyecto. No podrán situarse en aquellas áreas de protección en que así se determine en su
Normativa Específica.
Será precisa la declaración previa de su interés social para permitirse su ubicación en S.N.U.
e) Uso de ganadería estabulada. A distancia mayor de 200 mts de cualquier edificación
residencial si se trata de animales pequeños y de 350 mts de aquella y 2.000 mts del núcleo de
población en el ganado mayor, se permite su situación en suelo no urbanizable salvo mención
expresa en la Normativa particular. En todos los casos no se permitirán sus vertidos al terreno,
construyéndose fosas de purines de hormigón impermeabilizadas que se limpiarán al menos dos
veces al año.
La separación mínima de 200 m. para "animales pequeños" será únicamente aplicable a las
especies encuadradas dentro de la rama de "vertebrados", a excepción de las pertenecientes a
la clase de los "peces".
Las instalaciones destinadas a la cría de las especies restantes, (incluidas las piscifactorías) estarán
sometidas únicamente a la obligación de la separación mínima a linderos propia de esta clase
de suelo.
En cualquier caso, habrá de demostrarse que el tipo de pienso o alimento básico a utilizar no
estará compuesto por basuras o sustancias en putrefacción que puedan producir olores que
puedan convertir en molesta la instalación.
f) Uso de acampada o camping. La ubicación de este uso en suelo no urbanizable requerirá la
redacción, conseguida su declaración de interés social, de un Plan Especial en el que, al menos,
se contemplen los siguientes aspectos:
- Necesidad de la actuación y justificación de la misma.
244 Ídem Nota nº 243
246 Modificaciones introducidas en los apartados 2.b), 2.c), 2.g) y apartado 3 conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del
PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº 44 de 04/03/2024).

- Características detalladas de la implantación sobre el territorio que se persigue.

- Justificación de la dotación de los servicios de agua, electricidad, saneamiento,
depuración y vertido, así como de los accesos necesarios.
- Estudio de impacto que, sobre el medio natural, se produce, justificándose la
capacidad del territorio para soportarlo en función de sus características específicas.
- Demostración y compromiso de que las parcelas destinadas a la acampada no pasarán
a propiedad de los usuarios en ningún caso.
g) Salón de celebraciones incompatible con el medio urbano. Obtenida la declaración de interés
social, podrá implantarse este uso, sujeto a las prescripciones señaladas en el artículo 183 de estas
Normas.
h) Uso de equipamiento público. Previa declaración de utilidad pública o interés social, en su
caso, podrán instalarse y construirse en este tipo de suelo no urbanizable usos y edificaciones
susceptibles de ser denominadas como equipamiento público que forzosamente requieran este
emplazamiento.
i) Uso de vivienda familiar.
j) Uso deportivo. Siempre que se realice en instalaciones descubiertas.
3.- Usos Prohibidos:
Se consideran usos prohibidos todos aquellos no específicamente declarados dominante y permitidos,
con la salvedad de aquellos usos que, aun no estando recogidos en el apartado anterior, sean
susceptibles de implantación mediante el procedimiento previsto por la legislación vigente para las
Actuaciones de Interés Público.

CAPITULO 3.- SUELO NO URBANIZABLE AGRICOLA DE REGADIO

1.- Se califica como suelo no urbanizable agrícola aquel que por su naturaleza, destino o situación debe
conservarse y protegerse con el fin de mantener y potenciar su riqueza productiva.
2.- Podrán, no obstante, incorporarse a esta modalidad de suelo no urbanizable aquellos terrenos que en
el transcurso de la vigencia del Plan adquieran y justifiquen la condición de regadío. Para acreditar tal
situación habrán de justificar, al menos, los siguientes extremos:
a) Certificado Técnico competente en el que se definiría lo siguiente: Caudal disponible en
estiaje, descripción del regadío, sistema utilizado e instalaciones existentes.
b) Certificado de la Delegación de Hacienda en el que se acredite su inscripción en le catastro
de rústica como "regadío" sujeto a la contribución correspondiente. En el caso de nueva
incorporación al regadío habrá de acreditarse el correspondiente certificado de Alta en el
catastro.
c) En ningún caso se considerarán regadíos a fincas que no tengan un caudal de agua
disponible de al menos 0,2 litros por segundo y hectáreas si el riego es "por goteo" o por 0,8 litros
por segundo y hectáreas si es "por aspersión" y 1,5 litros por hectárea si se riega "por inundación".

1.- Tipología de la edificación: Las construcciones que se autoricen habrán de responder al concepto de
edificación aislada.
2.- Parcela mínima: 10.000 m².
Los terrenos calificados de regadío con superficie de extensión menor a la establecida como mínima, que
dispongan de escritura pública formalizada con anterioridad a abril de 1.982, tendrán como parcela
mínima 5.000 m².
3.- Distancia mínima entre edificaciones: 25 mts.
4.- Distancia mínima a linderos privados: 10 mts.
5.- Altura máxima: 7 mts.

1.- Uso dominante: Agrícola de regadío.
2.- Usos permitidos: Vivienda familiar vinculada a la explotación agraria y los usos de carácter
complementarios de la actividad agrícola como almacenes para aperos, graneros, etc, y vivienda
unifamiliar aislada no vinculada conforme a las determinaciones de la legislación urbanística vigente.
Asimismo, se permiten aquellos usos que sean susceptibles de implantación mediante el procedimiento
previsto por la legislación vigente para las Actuaciones de Interés Público a excepción de los usos
industriales, los Hipódromos, parques de atracciones y temáticos, parques acuáticos, establecimientos de
actividades zoológicas, vertederos de residuos no peligrosos, vertederos de residuos inertes y centros
autorizados de tratamiento de vehículos al final de su vida útil.
3.- Usos prohibidos: Son prohibidos todos los usos a excepción de los que autorizan los dos números
anteriores.
Art. 309.- Condiciones de la vivienda familiar.

248Las construcciones para vivienda familiar que se autoricen en este tipo de suelo, además de cumplir las
condiciones de edificación señaladas en el artículo 307, limitarán su ocupación de suelo a la superficie
máxima de 150 m² disponiéndose de forma tal que se cause el menor daño al suelo productivo.
Dada la especial vinculación de esta edificación al suelo de que trae causa, se prohíbe la construcción
de piscinas, jardines, pistas deportivas u otro elemento característico de las construcciones urbanas.
247 Modificaciones introducidas en los apartados 2º y 3º conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024;
BOP nº 44 de 04/03/2024).
248 Este párrafo del artículo 309 se ha modificado conforme al contenido del Informe 3, art. 309, pág. 109 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el

CAPITULO 4.- SUELO NO URBANIZABLE FORESTAL

Se califica como suelo forestal, aquel no urbanizable poblado por el arbolado o con características
apropiadas que le harían susceptible de tal actividad, amén de terrenos que, en orden a evitar el
proceso de erosión de la capa vegetal debiera ser repoblado.
Art. 311.- Condiciones de edificación

1.- Tipología: Las construcciones que se autoricen habrán de responder al concepto de edificación
aislada.
2.- Parcela mínima: 50.000 m².
3.- Distancia mínima entre edificaciones: 200 mts.
4.- Distancia mínima a linderos privados: 50 mts.
5.- Altura máxima: 7 mts.
Art. 312.- 249Condiciones de Uso

1.- Uso dominante: Forestal.
2.- Usos permitidos:
a) Vivienda familiar vinculada a la explotación forestal y las de carácter complementario a dicha
actividad como viveros, almacenes para productos forestales o mecánicos al servicio de la
explotación, semilleros, etc, y vivienda unifamiliar aislada no vinculada conforme a las
determinaciones de la legislación urbanística vigente.
b) Uso ganadero en régimen de estabulación libre.
c) Uso extractivo. En el caso de que se trate de actividades mineras o de extracción de áridos, en
lugares no visibles desde las zonas abiertas del municipio.
d) Uso agrícola. Siempre que ello no implique una alteración sustancial de la topografía y
características del suelo y no agrave situaciones de erosión o degradación del medio físico
cuando tales situaciones existen.
e) Asimismo, sin perjuicio de la compatibilidad con las condiciones de regulación de usos y
actividades establecidas en los espacios preservados por el planeamiento territorial, se permiten
aquellos usos que sean susceptibles de implantación mediante el procedimiento previsto por la
legislación vigente para las Actuaciones de Interés Público a excepción de los usos industriales, los
Hipódromos, parques de atracciones y temáticos, parques acuáticos, establecimientos de
actividades zoológicas, vertederos de residuos no peligrosos, vertederos de residuos inertes y
centros autorizados de tratamiento de vehículos al final de su vida útil.
Además, en la Unidad Ambiental UA Nº 02 LADERAS CON ARBOLADO AUTÓCTONO, de los usos de
equipamiento se excluyen; alojamiento comunitario, educativo, cultural, religioso, deportivo,
auditorio al aire libre, camping, así como los usos terciarios, comerciales y hotelero.
3.- Usos prohibidos:
Son prohibidos todos los usos a excepción de los que autorizan los dos números anteriores.
249 Modificaciones introducidas en los apartados 2º y 3º conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024;
BOP nº 44 de 04/03/2024).

CAPITULO 5.- 250SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

Este Plan General incluye en la categoría de suelo no urbanizable con la calificación de protegido dos
áreas, a saber:
1.- Los terrenos situados a menos de 200 mts del embalse de Río Verde.
2.- Los terrenos situados en la zona de Sierra Blanca (áreas geográficas de Nagüeles NG y Marbella MB)
por encima de la cota 1.100.
3.- 251Las playas.
Art. 314.- 252Condiciones de uso y edificación.

Los suelos sujetos a la protección que regula este capítulo únicamente podrán ser destinados a
actividades forestales o de protección de la Naturaleza. Cualquier otro uso no comprendido en los
anteriores está expresamente vedado.
No se autorizan construcciones de ningún tipo ni siquiera las vinculadas a las explotaciones agrarias.
250 Se corrige el título del Capítulo V conforme al contenido del Informe 3, pág. 109 del BOP nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las
NNUU del PGOU´86.
251 Este apartado 3 del artículo 313 se ha añadido conforme al Expediente de Cumplimiento, apartado tercero, punto 9º de la Resolución del

NORMATIVA. DISPOSICIONES TRANSITORIAS
253PRIMERA.- EDIFICIOS E INSTALACIONES FUERA DE ORDENACION
1. Los edificios, construcciones e instalaciones erigidas con anterioridad a la aprobación de la presente

Modificación de las Normas Urbanísticas que resulten disconformes con las determinaciones de uso,
ocupación, altura, volumen, separación a linderos o parcela mínima en ella establecidas, quedarán en
situación de fuera de ordenación de carácter sustantivo.
El presente Plan diferencia, en el régimen de fuera de ordenación sustantivo, los siguientes niveles de
intensidad:
A. Incompatibilidad Total.
Tienen la consideración de fuera de ordenación por incompatibilidad total, aquellos edificios,
construcciones o instalaciones que cuentan con una incompatibilidad integral o absoluta con las
determinaciones de este Plan por encontrarse en alguno de los siguientes supuestos:
a. Localizarse en terrenos en los que el planeamiento prevea un destino público de espacios
libres, equipamiento, red viaria o sistemas de infraestructuras.
b. En los casos en los que se encontrase la edificación o parcela destinada a una actividad
considerada incompatible con el modelo territorial, por estar expresamente prohibida su
implantación en el municipio por este Plan General, o bien considerada incompatible con el
medio urbano de conformidad con el artículo 188 y con las previsiones del Plan Especial de
Protección del medio urbano que se redacte en desarrollo del artículo 44.
B. Incompatibilidad Parcial.
Se considerarán en régimen de fuera de ordenación por incompatibilidad parcial los edificios,
construcciones o instalaciones que no localizándose en terrenos en los que el planeamiento prevea un
destino público de espacios libres, equipamiento, red viaria o sistemas de infraestructuras, presenten una
disconformidad con el uso admitido o con los parámetros de altura, ocupación, volumen, separación a
linderos o parcela mínima establecidos por este Plan.
También se considerarán en régimen de fuera de ordenación por incompatibilidad parcial las
edificaciones, construcciones o instalaciones que se localicen en áreas o sectores pendientes de
ordenación pormenorizada, desarrollo o gestión urbanística.
La disconformidad con el resto de determinaciones constituye un régimen de fuera de ordenación formal,
también denominado fuera de ordenanza.
La mera previsión de una corrección de alineación pública que afecte de forma parcial a la edificación
no implica por sí sola la inclusión del inmueble en el régimen de fuera de ordenación siempre que no
afecte a la dotación de aparcamientos previstos en el vial y no impida la efectividad de su destino
público.
2. Régimen de fuera de ordenación de carácter sustantivo.
El régimen de Fuera de Ordenación de carácter sustantivo determina que, en los edificios, construcciones
e instalaciones, sólo podrán realizarse las obras de conservación y mantenimiento que exija la estricta
conservación de la habitabilidad o la utilización conforme a su destino.
No obstante, también podrán autorizarse obras de consolidación, reforma, rehabilitación, así como de
ampliación si las ordenanzas de aplicación lo posibilitan.
En los supuestos de fuera de ordenación por incompatibilidad total, dicha autorización solo procederá
cuando no se haya iniciado procedimiento de expropiación y quedará condicionada a la renuncia del
mayor valor de expropiación que generen dichas obras. El otorgamiento de dicha autorización y sus
condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
En los edificios, instalaciones y construcciones sometidas al régimen de fuera de ordenación de carácter
sustantivo podrán autorizarse nuevos usos siempre que los mismos sean compatibles con la calificación
asignada a los terrenos. En edificaciones en régimen de fuera de ordenación por incompatibilidad parcial
253 Disposición Transitoria Primera modificada conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024).

NORMATIVA. DISPOSICIONES TRANSITORIAS
también se permitirán nuevos usos siempre que sean compatibles con el uso autorizado en el edificio
existente y el nuevo uso no esté expresamente prohibido por la ordenación urbanística vigente.
3. Tendrán la consideración de fuera de ordenación formal o fuera de ordenanzas, las partes de las
edificaciones o elementos impropios que se hallasen disconformes con las condiciones genéricas de las
Normas de orden estético, higiénico o de seguridad; o porque alguno de sus elementos (vuelos,
marquesinas, celosías, materiales, colores, publicidad, decoraciones, etc.), sean disconformes con dichas
condiciones. En ellos podrán realizarse obras de conservación y consolidación, permitiéndose incluso las
de restauración y mejora con incremento de volumen y autorización de nuevos usos, siempre que de
forma simultánea se realicen las alteraciones oportunas, obras de adaptación, supresión o sustitución de
dichos elementos singulares disconformes, para que el edificio, al menos en la zona de intervención,
recupere o adquiera las condiciones suficientes de adecuación al ambiente y a su grado de protección
exigibles por las presentes Normas.
4. Los edificios, construcciones e instalaciones sitos en suelo no urbanizable se regirán por la legislación
urbanística andaluza que regule esta categoría de suelo.
254SEGUNDA.
Las parcelas de suelo urbano adquiridas con anterioridad a la aprobación inicial de este Plan General,
cuyas superficies fueren inferiores a la mínima establecida por la subzona donde se ubiquen y no tengan
posibilidad de incrementarse debido al estado de consolidación de la edificación colindante o por
encontrarse delimitada por suelos destinados a sistemas, podrán no obstante ser edificadas siempre que
respeten las demás condiciones de ordenación y edificación que caracterizan dicha subzona y sus
superficies no fuesen inferiores al 50 por 100 de la parcela mínima correspondiente.
255TERCERA.
Las determinaciones establecidas en las presentes Normas serán también de aplicación a las parcelas
situadas en el ámbito de planes parciales, planes especiales de reforma interior y estudios de detalle que
estén aprobados definitivamente, con la salvedad de las determinaciones referentes al aprovechamiento
y densidad que pudieran haber establecido los citados instrumentos, las cuales seguirán siendo de plena
aplicación. En cuanto a las de uso, así como a las restantes determinaciones específicas, se deben tener
en cuenta las establecidas en las fichas de características de los sectores de planeamiento.
Dichas determinaciones, con las salvedades indicadas, podrán ser igualmente incorporadas y aplicadas,
por los instrumentos de planeamiento en tramitación cualquiera que sea la fase de aprobación en la que
se encuentren.
254 Esta segunda disposición transitoria se ha añadido conforme al contenido del Informe 2, Disposición Transitoria Segunda, pág. 106 del BOP
nº 228 de 28/11/2000, en el que se publican las NNUU del PGOU´86.
255 Disposición Transitoria Tercera introducida conforme al documento de 2ªModificación de las NNUU del PGOU´86 (Pl. 26/01/2024; BOP nº
44 de 04/03/2024).

NORMATIVA. DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA
256DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA
En los edificios existentes destinados a uso de equipamiento sanitario, educativo, cultural, social,
institucional y deportivo, así como los destinados a usos productivos; amparados en su correspondiente
licencia de edificación y uso, serán de aplicación las siguientes normas:
1. En los edificios existentes destinados a uso de equipamiento sanitario, educativo, cultural, social,
institucional y deportivo, se admite la ampliación, hasta un máximo de un diez por ciento (10 %) de la
edificabilidad existente, con objeto de la rehabilitación, modernización y puesta en valor de sus
instalaciones o mejora de la actividad. En los edificios existentes destinados a uso productivo que
dispongan de una superficie útil de exposición y venta, delimitada y no cubierta, se admite su cubrición,
hasta un máximo de un diez por ciento (10 %) de la edificabilidad existente en la parcela, con objeto de
reorganizar las áreas y circuitos de tránsito del público para mejorar las condiciones de seguridad sanitaria.
Esta medida no puede suponer un incremento de superficie útil de exposición y venta con respecto a
aquella con la que cuente en la actualidad. Para este aumento máximo de edificabilidad se admite
incrementar la ocupación en un diez por ciento (10 %) sobre la permitida o existente en la parcela, siendo
de aplicación el resto de parámetros
2. Este incremento de superficie construida se podrá también materializar en el interior de la edificación
compatibilizando la extensión del uso de planta baja a la primera planta de sótano. En este caso, dado
que no se altera el volumen exterior del edificio existente, se admite hasta un máximo de un diez por ciento
(10 %) de su superficie construida sobre rasante, no computando a efectos de edificabilidad.
3. Lo dispuesto en el apartado anterior será también de aplicación a los edificios existentes destinados a
usos productivos. Para los edificios destinados a uso productivo de comercio, la suma de la superficie útil
para la exposición y venta al público, existente y la nueva resultante de la aplicación de este artículo, no
podrá ser superior a dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 m2), y la suma de la superficie construida
resultante no podrá ser superior a cinco mil metros cuadrados (5.000 m2); salvo que la instalación ya esté
autorizada como gran superficie minorista.
4. En todo caso, se deberá justificar el cumplimiento del resto de normativa reguladora de la edificación y
los usos”.
256 Disposición introducida conforme al Expte. 2020/60743 Nueva Disposición Adicional Primera (Norma Covid), (Pl. 12/12/2022; BOP nº 76 de
24/04/2023)

ADAPTACIÓN PARCIAL A LA LOUA DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE MARBELLA . MARZO 2024
ANEXO A LAS NORMAS URBANÍSTICAS
PREÁMBULO…………………………………………………………………………………………….
CAPITULO 1: SOBRE LA ADAPTACIÓN PARCIAL DEL PLANEAMIENTO GENERAL
VIGENTE A LA LOUA…………………………………………………………………………………..
Artículo 1. Contenido y alcance de la adaptación parcial…………………………………
Artículo 2. Documentación de la adaptación parcial.……………………………………….
CAPITULO 2: SOBRE LA VIGENCIA, DOCUMENTACIÓN E INTERPRETACIÓN DEL
PLANEAMIENTO GENERAL…………………………………………………………………………..
Artículo 3. Planeamiento general en vigor……………………………………………………..
Artículo 4. Vigencia y documentación de los instrumentos de planeamiento…………
Artículo 5. Interpretación de los instrumentos de planeamiento…………………………..
CAPITULO 3: SOBRE LA ORDENACION ESTRUCTURAL DEL MUNICIPIO DE MARBELLA……
Artículo 6. Ordenación estructural………………………………………………………………..
Artículo 7. Identificación de la ordenación estructural………………………………………
Artículo 8. La clasificación y categorías del suelo. (OE)…………………………………….
Artículo 9. Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para
cubrir las necesidades de vivienda protegida. (OE)...................................................
Artículo 10. Sistemas pertenecientes a la ordenación estructural. (OE)…………………
Artículo 11. Usos, edificabilidades y densidades globales de las zonas del suelo
urbano y de los sectores del suelo urbanizable. (OE)………………………………………
Artículo 12. Áreas de reparto y aprovechamiento medio. (OE)…………………………..
Artículo 13. Ámbitos, elementos o espacios objeto de especial protección por
su singular valor arquitectónico, histórico y cultural. (OE)………………………………….
Artículo 14. Normas del suelo no urbanizable de especial protección. (OE)………….
Artículo 15. Medidas que eviten la formación de nuevos asentamientos (OE)……….
CAPÍTULO 4: SOBRE LOS ESTÁNDARES Y REGLAS SUSTANTIVAS DE ORDENACIÓN DE

LOS SECTORES DEL SUELO URBANIZABLE………………………………………………………..
Artículo 16. Dotaciones de los sectores de suelo urbanizable y del suelo urbano
no consolidado dentro de unidades de ejecución…………………………………………
CAPÍTULO 5: SOBRE LA PROGRAMACIÓN Y GESTIÓN DE LA ORDENACIÓN
ESTRUCTURAL…………………………………………………………………………………………
Artículo 17. Programación y gestión de la ordenación estructural……………………....
CAPÍTULO 6: DISPOSICIONES RELATIVAS A LA CONSIDERACIÓN DE MUNICIPIO DE
RELEVANCIA TERRITORIAL………………………………………………………………………….
Artículo 18. Disposiciones relativas a la consideración de municipio de relevancia
Territorial……………………………………………………………………………………………….
CAPÍTULO 7: LEGISLACIÓN EN MATERIA DE CARRETERAS DEL ESTADO.
Artículo 19. Zona de servidumbre……………………………………………………….
Artículo 20. Zona de afección…………………………………………………………..
Artículo 21. Zona de limitación a la edificabilidad…………………………………...
Artículo 22. Coincidencia de zonas………………………………………………………

Artículo 23. Exención de controles previos…………………………………………….

Artículo 24. Actuaciones en las zonas de protección de las carreteras………….
Artículo 25. Nuevas conexiones……………………………………………………………
Artículo 26. Instrumentos de planificación, desarrollo, gestión y protección ambiental..
Artículo 27. Nuevos desarrollo urbanísticos………………………………………………….
Artículo 28. En relación al aprovechamiento urbanístico………………………………..
Artículo 29. Nuevas construcciones próximas a las carreteras del Estado……………
Artículo 30. Iluminación de los sectores……………………………………………………..
Artículo 31. Vegetación…………………………………………………………………………
CAPÍTULO 8: LEGISLACIÓN EN MATERIA DE CARRETERAS DE ANDALUCÍA………………

Artículo 32. Condiciones de uso del sistema general viario………………………………
Artículo 33. Zona de servidumbre legal………………………………………………………..
Artículo 34. Zona de afección……………………………………………………………………
Artículo 35. Zona de no edificación…………………………………………………………….
Artículo 36. Uso de la zona de No Edificación…………………………………………………
Artículo 37. Sectores de planeamiento colindantes con una carretera de Andalucía..
Artículo 38. Actuaciones en la Zona de Afección……………………………………………
Artículo 39. Accesos a nuevos sectores…………………………………………………………
Artículo 40. Afecciones acústicas………………………………………………………………….
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición Adicional Primera.- Disposiciones de aplicación directa de la LOUA……….
Disposición Adicional Segunda.- Clasificación de suelo……………………………………….
Disposición Adicional Tercera.- Adaptaciones introducidas con carácter general en
la normativa del PGOU-86 (TR.2017)………………………………………………………………….
PRIMERA. Alcance del planeamiento aprobado………………………………………………….
SEGUNDA. Interpretación de los preceptos del planeamiento general vigente en relación
a la entrada en vigor de la LOUA…………………………………………………………………….
DISPOSICION DEROGATORIA ÚNICA

Artículos del planeamiento general inaplicables………………………………………………..
ANEXOS
TABLA 1. AJUSTES DE DENSIDAD Y EDIFICABILIDAD EN SUELO URBANIZABLE……………….
TABLA 2. AJUSTES DE DENSIDAD Y EDIFICABILIDAD EN SUELO URBANO……………………..
TABLA RESUMEN DE LA CLASIFICACIÓN DE SUELO……………………………………………….
Sistemas Generales Parques, Jardines y Espacios Libres Públicos de la
Adaptación Parcial…………………………………………………………………………………

Sistema General de Comunicaciones de la Adaptación Parcial…………………..

Sistema General de Equipamiento Comunitario de la Adaptación Parcial…….
Sistema General de Infraestructuras de Servicio de la Adaptación Parcial….
Aprovechamiento Medio del Suelo Urbanizable (sectorizado y ordenado)…..
BIENES DE INTERÉS CULTURAL…………………………………………………………………………..
BIENES DE CATALOGACIÓN GENERAL……………………………………………………………….

PREÁMBULO
La entrada en vigor de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA)
vino a dotar a nuestra Comunidad Autónoma de una legislación específica propia en materia de
urbanismo.
En la Disposición Transitoria Segunda de dicha Ley se establece que todos los instrumentos de planeamiento
que hubiesen sido aprobados conforme a la legislación vigente y que estuvieren en vigor o fuesen
ejecutivos a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, conservarán su vigencia y ejecutividad hasta su
revisión o su total cumplimiento o ejecución.
No obstante lo anterior, en el apartado 2 de la citada Disposición Transitoria se establecía que una vez
transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de la LOUA, no podrán aprobarse modificaciones de
los citados planeamientos generales vigentes, que afectasen a las determinaciones propias de la
ordenación estructural, a dotaciones o a equipamientos, si dicho planeamiento general no hubiese sido
adatado a la LOUA.
En lo que se refiere al Planeamiento General de Marbella, diversas resoluciones judiciales, entre ellas las STS
4378/2015, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Quinta, de fecha 27/10/2015, en el Recurso de
Casación 2180/2015; STS 4379/2015, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Quinta, de fecha
27/10/2015, en el Recurso de Casación 313/2014 ; STS 4380/2015, Sala de lo Contencioso Administrativo,
Sección Quinta, de fecha 28/10/2015, en el Recurso de Casación 1346/2015, han declarado la nulidad de
pleno derecho de la Orden del Consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía
de 25 de febrero de 2010, por la que se aprobaba definitivamente la Revisión del Plan General de
Ordenación Urbanística de Marbella, así como de la Orden de 7 de mayo de 2010, de la Consejería de
Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía, por la que se disponía la publicación de la Normativa
Urbanística de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella. Dicha nulidad
comprende igualmente la del propio Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella aprobado en
ellas.
Como consecuencia de dicha anulación, recobra su vigencia el Plan General de Ordenación Urbanística
de 1986. Esta situación, junto con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la LOUA, hace que
sea ahora necesario adaptar el Plan General del Municipio a las determinaciones de la dicha Ley.
A estos efectos, el legislador autonómico ha establecido un procedimiento específico para las
adaptaciones parciales del planeamiento general de los municipios, aprobando el Decreto 11/2008 de 22
de enero, por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con
destino preferente a la construcción de viviendas protegidas. En su Capítulo II regula el procedimiento,
plazos, alcance y contenido de la adaptación de los instrumentos de planeamiento general a la ley
urbanística andaluza.
Por tanto, el presente documento tiene la consideración de Adaptación Parcial del Plan General de
Marbella a la LOUA, de acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria 2ª de la LOUA y el artículo
2.2 del Decreto 11/2008, ya que su alcance afecta al conjunto de determinaciones que configuran la
ordenación estructural, en los términos previstos en el artículo 10.1 de la LOUA.
Es importante tener en cuenta la naturaleza jurídica del presente documento de Adaptación Parcial así
como su alcance. A estos efectos el artículo 3 del Decreto establece que el contenido y alcance de la
adaptación parcial del planeamiento general vigente a la LOUA será contrastar la conformidad de las
determinaciones del mismo con lo regulado en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, respecto a la
ordenación estructural.
El apartado 3 de dicho artículo 3, determina expresamente todo aquello que la adaptación no puede
hacer por extralimitarse de su alcance, a saber:
“3. La adaptación parcial no podrá:
a) Clasificar nuevos suelos urbanos, salvo los ajustes en la clasificación de suelo en
aplicación de lo dispuesto en el artículo 4.1
b) Clasificar nuevos suelos como urbanizables.
c) Alterar la regulación del suelo no urbanizable, salvo en los supuestos en los que haya
sobrevenido la calificación de especial protección por aplicación de lo dispuesto en
párrafo segundo del artículo 4.3.

d) Alterar densidades ni edificabilidades, en áreas o sectores, que tengan por objeto las
condiciones propias de la ordenación pormenorizada, las cuales seguirán el procedimiento
legalmente establecido para ello.
e) Prever nuevas infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos.
f) Prever cualquier otra actuación que suponga la alteración de la ordenación estructural
y del modelo de ciudad establecido por la figura de planeamiento general vigente.”
En este marco legal se desarrolla la presente Adaptación Parcial del Plan General de Marbella a la Ley de
Ordenación Urbanística de Andalucía.
La estructura del presente documento consta de unas disposiciones generales divididas en SEIS capítulos
que recogen las determinaciones estructurales establecidas en el artículo 10.1 de la LOUA, relativas a la
clasificación del suelo, disposiciones generales que garantizan suelo suficiente para cubrir las necesidades
de vivienda protegida, sistemas generales, usos, densidades y edificabilidades globales, señalamiento de
espacios y bienes de interés cultural, las previsiones generales de programación y gestión, así como las
disposiciones relativas a la consideración de municipio de relevancia territorial, en los términos establecidos
en el Decreto 11/2008.
Asimismo incorpora tres disposiciones adicionales que recogen las alteraciones en las determinaciones
estructurales de la normativa urbanística del planeamiento general adaptado, así como aquellas otras
alteraciones producidas por la entrada en vigor de la LOUA que en su Disposición Transitoria 1ª determina
que “son de aplicación íntegra, inmediata y directa, cualquiera que sea el instrumento del planeamiento
que esté en vigor, los Títulos II, III, VI y VII”.
Se incluyen dos disposiciones transitorias sobre el alcance del planeamiento aprobado y la interpretación
de los preceptos del planeamiento general vigente en relación a la entrada en vigor de la LOUA.
Por último se incluye una Disposición Derogatoria Única que contiene los preceptos de la normativa
urbanística del planeamiento general adaptado que quedan sin contenido desde la entrada en vigor de la
presente adaptación.

CAPITULO 1: SOBRE LA ADAPTACIÓN PARCIAL DEL PLANEAMIENTO GENERAL VIGENTE A LA LOUA.
Artículo 1. Contenido y alcance de la adaptación parcial.

1. El presente documento es una adaptación parcial del planeamiento general vigente en el municipio de
Marbella (Plan General de 1986, Texto Refundido de 2017, PGOU-86, TR.2017) a la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA).
2. De acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda, apartado 2, de la LOUA, tienen la consideración de
adaptaciones parciales aquellas que, como mínimo, alcanzan al conjunto de determinaciones que
configuran la ordenación estructural, en los términos del artículo 10.1 de dicha Ley.
3. La finalidad, por tanto, de la presente adaptación Parcial es adecuar el conjunto de las determinaciones
de carácter estructural de la figura de planeamiento general en vigor a las disposiciones de la LOUA.
4. El contenido y alcance de las determinaciones incluidas en la presente adaptación parcial, de
conformidad con lo regulado en el Decreto 11/2008 de 22 de enero, en sus artículos 2 a 6, es el habilitado
por la justificación expresada en la Memoria General. Como contenido sustantivo se recogen las
determinaciones relativas a la clasificación del suelo, disposiciones que garantizan el suelo suficiente para
cubrir las necesidades de vivienda protegida, sistemas generales, usos, densidades y edificabilidades
globales, señalamiento de espacios y bienes de interés cultural, las previsiones generales de programación
y gestión, así como las disposiciones relativas a la consideración de municipio de relevancia territorial.
Artículo 2. Documentación de la adaptación parcial.

La presente adaptación parcial está integrada por un documento omnicomprensivo de la ordenación
urbanística aplicable al término municipal de Marbella, que define, en lo sustantivo y documental, la
ordenación estructural, a través de los siguientes documentos:
1. Memoria General
2. Anexos a la Memoria I
3. Anexos a la Memoria II
4. Anexo a las Normas Urbanísticas
5. Memoria de Participación
6. Documentación Gráfica
Planos de Información del Planeamiento Vigente (TR.2017)
Se incorpora como información, copia de los planos de Clasificación y Gestión del suelo del T.M. (1:5.000) y
Estructura General (1:10.000) del TR.2017
Planos de la Adaptación Parcial
Planos de Información
i.01.- Afecciones y protecciones Sobrevenidas (1:10.000)
i.02.- Hábitats Naturales de Interés Comunitario (1:10.000)
i.03.- Suelos sobre los que ha recaído sentencia judicial o declaración de la consideración de Suelo Urbano
Consolidado y Ámbitos de normalización. (1:10.000)
Planos de Ordenación
o.01.- Estructura General y Orgánica (1:10.000)
o.02.- Clasificación del suelo del T.M. (1:5.000)
o.03.- Ámbitos de especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o cultural (1:10.000)
o.04.- Usos, densidades y edificabilidades globales (1:10.000)
o.05.- Accesibilidad y Movilidad (1: 10.000)

CAPITULO 2: SOBRE LA VIGENCIA, DOCUMENTACIÓN E INTERPRETACIÓN DEL PLANEAMIENTO GENERAL.
Artículo 3. Planeamiento general en vigor.

1.- El planeamiento general vigente en el municipio de Marbella está constituido por la Revisión-
Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de 1986 (PGOU-86), aprobada definitivamente por
resolución del Consejero de Política Territorial de fecha 3 de junio de 1986, publicada en el Boletín Oficial
de la Junta de Andalucía (BOJA) nº 62 de 26 de junio de 1986. Dicho documento es completado por el
“Expediente de cumplimiento” fruto de la anterior Resolución que se elaboró por parte del Ayuntamiento,
aprobado definitivamente por Resolución del Consejero de Obras Públicas y Transportes de fecha 3 de
junio de 1986, publicada en el BOJA nº 37 de 30 de marzo de 1990, elaborándose asimismo un documento
de cumplimiento de esta última resolución que se aprueba por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en
sesión ordinaria celebrada el 24 de febrero de 2017, que se eleva a la Consejería como dación de cuenta y
toma de conocimiento. La normativa del PGOU-86 fue publicada en el BOJA nº 228 de 28 de noviembre de
2000. Asimismo, el Ayuntamiento de Marbella ha redactado un Texto Refundido (TR.2017) de las
determinaciones estructurales del PGOU-86, que sirve como base de la presente adaptación.
2.- Forman parte además del planeamiento general en el municipio de Marbella las innovaciones del
PGOU-86 aprobadas definitivamente durante su periodo de vigencia. Dichas innovaciones son las
siguientes:
o 14 Modificaciones Puntuales de Elementos aprobadas definitivamente por Resolución del Consejero
de Obras Públicas y Transporte de fecha de 20 de junio de 1990 (publicada en el BOJA nº 53 de 6
de julio de 1990). Dichas modificaciones se refieren a los siguientes ámbitos:
 Polígono Industrial San Pero de Alcántara, URP-SP-4 (modificación nº 1).
 Las Palmeras, PA-LN-1 (modificación nº 5).
 Huerto de los Cristales, PA-ZE-1 y PA-ZE-5 (modificación nº 6).
 Urbanización Lomas del Marbella Club- Finca San Francisco (modificación nº 7).
 Edificio Zea (Modificación nº 8).
 Molino de viento, PA-MV-1 (modificación nº 9).
 Normativa del suelo No Urbanizable, artículo 305 de las Normas Urbanísticas (Modificación
nº 10).
 Urbanización Lomas del Pozuelo, PA-RR-9 (modificación nº 11).
 Urbanización Marina del Puente, URP-NG-17 (modificación nº 12).
 Actuación Aislada entre C/ Copo y C/ Toledo en San Pedro de Alcántara (modificación nº
13).
 Depuradora Saneamiento Integral, Sistema General SG-I-9.9 (modificación nº 15).
 Programación del Sistema General SG-AL-4, Parque de la Basílica Peleocristiana
(modificación nº 16).
 Artículo 238.7 de las Normas Urbanísticas (modificación nº 17).
 Nuevo Polígono de Actuación en urbanización Ranchotel (modificación nº 18).
o Modificación Puntual de Elementos sobre la delimitación poligonal del PA-ZE-4, “Arroyo Primero”, nº
de expte. municipal 2258/88, aprobada por acuerdo de Comisión de Gobierno de 20/03/89.
Publicada en el BOPMA nº 106 de 11 de mayo de 1989, pág. 2.755.
o Modificación Puntual de elementos sobre el “Entorno de Puerto Banús”, PA-AN-18 y URP-AN-10, nº
de expte. municipal 9/93 (nº de expte. Consejería de Obras Públicas y Transportes, Delegación
Provincial EM-MB-231) aprobada definitivamente por la CPOTU 27/07/94. Publicado BOP 209 de
7/11/94, pag 11.375.
o Modificación Puntual de Elementos sobre clasificación del suelo en Las Albarizas, nº de expediente
municipal 10/93, sobre la clasificación de suelo en las Albarizas, (nº de expte. Consejería de Obras
Públicas y Transportes, Delegación Provincial de Málaga, EM-MB- 235), aprobada definitivamente el
28/07/94 por la Comisión Provincial de Obras y Urbanismo (CPOTU). Publicado BOP 161 de 16/08/94.

o Modificación Puntual de Elementos "Colonia del Ángel", Sistema General SG-E-14, nº expte.
municipal 20/94, (nº expte. de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, Delegación Provincial
EM-MB-239), aprobada definitivamente por la CPOTU el 04/10/95.
o Modificación Puntual de Elementos sobre "Cañadas de la Trinidad", nº de expte. municipal 30/94 (nº
de expte. Consejería de Obras Públicas y Transportes, Delegación Provincial de Málaga, EM-MB-
238), aprobada definitivamente por la CPOTU el 4/10/95, publicado en el BOPMA nº 205 de
27/10/95 pág. 8.860.
o Modificación Puntual de Elementos sobre la normativa del uso Industrial del Plan Parcial del sector
URP-SP-4 de San Pedro de Alcántara., nº de expediente municipal 102/97, aprobada
definitivamente por la Comisión de Gobierno el 24/03/99, publicada en el BOPMA nº 81 de
30/04/99, pág. 23 y 24.
o Modificación Puntual de Elementos sobre la zona de ordenanza C-1 y normativa cautelar del
Centro Histórico., nº de expte. municipal 69/07. Aprobada definitivamente por Resolución del
Director Gerente de la Oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella de la Consejería de Obras
Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de fecha 26/03/07, publicada en el BOJA nº 70 de
10/04/07, págs. 65-76.
o Modificación Puntual de Elementos sobre la normativa de los sistemas generales y locales de
equipamiento público, nº de expte. municipal 96/07. Aprobada definitivamente por Resolución del
Director Gerente de la Oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella de la Consejería de Obras
Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de fecha 17/04/07, publicada en el BOJA nº 103 de
25/05/07, págs. 43-46.
o Modificación Puntual de Elementos sobre el uso de un equipamiento (cambio de deportivo a
educativo) en la zona de Xarblanca, nº de expte. municipal 97/07. Aprobada definitivamente por
Resolución del Director Gerente de la Oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella de la
Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de fecha 10/04/07, publicada
en el BOJA nº 103 de 25/05/07, págs. 41-43.
o Modificación Puntual de Elementos del sector URP-NG-11 bis “Arroyo Palomera”, nº de expte.
municipal 122/07. Aprobada definitivamente por Resolución del Director Gerente de la Oficina de
Planeamiento Urbanístico de Marbella de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta
de Andalucía de fecha 28/05/07, publicada en el BOJA nº 127 de 28/06/07, págs. 45-48.
o Modificación Puntual de Elementos sobre un equipamiento en la zona norte del Centro Histórico y
del denominado “Albergue África”, nº de expte. municipal 131/07. Aprobada definitivamente por
Resolución de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de fecha 03/10/07, publicada en el
BOJA nº 58 de 25/03/08, págs. 55-58.
o Modificación Puntual de Elementos sobre el sector URP-SP-10, nº de expte. municipal 139/07,
aprobada definitivamente por Resolución del Director Gerente de la Oficina de Planeamiento
Urbanístico de Marbella de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía
de fecha 14/02/07, publicada en el BOJA nº66 de 03/04/07, págs. 46 y ss.
o Modificación Puntual de elementos relativa a los parámetros urbanísticos del sector URP-SP-19, nº
de expte. municipal 140/07, aprobada definitivamente por Resolución del Director Gerente de la
Oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella de la Consejería de Obras Públicas y Transportes
de la Junta de Andalucía de fecha 29/01/07, publicada en el BOJA nº 66 de 03/04/07, págs. 40-43.
o Modificación Puntual de Elementos sobre la normativa del sistema General de Equipamiento
Sanitario y su delimitación Centro de Salud de San Pedro de Alcántara, nº de expte. municipal
141/07, aprobada definitivamente el por Resolución del Director Gerente de la Oficina de
Planeamiento Urbanístico de Marbella de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta
de Andalucía de fecha 02/02/07, publicada en el BOJA nº 66, de 03/04//07, págs. 44-46.
3.- El planeamiento de desarrollo (Planes Parciales de Ordenación, Planes Especiales de Reforma Interior y
Estudios de Detalle) aprobados definitivamente durante el periodo de vigencia del PGOU-86, se consideran
integrantes del planeamiento general en vigor en lo relativo al establecimiento de determinaciones
pertenecientes a la ordenación urbanística detallada.
4.- Las determinaciones de los instrumentos de planeamiento anteriores quedarán innovadas por la
presente adaptación parcial, en los términos recogidos en las presentes Normas Urbanísticas.
Artículo 4. Vigencia y documentación de los instrumentos de planeamiento.

1.- Los instrumentos de planeamiento identificados en el artículo 3 de estas Normas Urbanísticas,

conservarán como vigentes el conjunto de la documentación que los integra como un todo unitario y
coherente, hasta el momento de su total revisión o adaptación completa a la LOUA, ello sin perjuicio del
valor interpretativo de sus determinaciones, que se realizará de modo coherente con lo establecido en el
artículo 5 de estas Normas Urbanísticas y con los contenidos de la Memoria General de esta adaptación
parcial.
2.- La documentación de la presente adaptación parcial será considerada como un anexo constituido por
los documentos descritos en el artículo 2 de estas Normas Urbanísticas. Dicha documentación se
considerará integrada, con carácter complementario o subsidiario, en el conjunto de documentos de los
instrumentos de planeamiento general vigentes a los que afecta.
3.- A los efectos de lo regulado en los apartados anteriores la documentación del planeamiento general en
vigor en el municipio de Marbella queda definida del siguiente modo respecto a la documentación
exigible a un Plan General de Ordenación Urbanística:
a) Memoria General, integrada por la Memoria General de esta adaptación parcial y la Memoria
Justificativa del planeamiento general vigente, sus modificaciones y anexos. Contiene la
información, objetivos generales y la justificación de los criterios adoptados. Es el instrumento básico
para la interpretación del planeamiento general en su conjunto y sirve para resolver los conflictos
entre sus distintos documentos o determinaciones.
b) Normas Urbanísticas: constituye el cuerpo normativo de la ordenación e incluye, además de estas
Normas Urbanísticas y sus anexos, las correspondientes del planeamiento general vigente, que no
sean expresamente derogadas o resulten inaplicables por las presentes normas urbanísticas, así
como sus fichas de Planeamiento y Gestión.
c) Planos:
- De información: constituidos por los del planeamiento general vigente, que quedan incorporados
como planos de información (Plano de clasificación y gestión del suelo del T.M, 1/5.000 del PGOU-86,
TR.2017 y Plano de Estructura General 1/10.000 del PGOU-86, TR.2017) así como por la base de
información de la presente adaptación parcial [plano i.01- Afecciones y protecciones sobrevenidas,
i.02.- Hábitats Naturales de Interés Comunitario (1:10.000), i.03.- Suelos sobre los que ha recaído
sentencia judicial o declaración administrativa de la consideración de Suelo Urbano Consolidado y
Ámbitos de normalización (1:10.000)].
- De ordenación estructural: planos o.01, o.02, o.03 y o.04 de la presente adaptación parcial, con los
contenidos y alcance especificados en el artículo 2 de estas Normas Urbanísticas, adecuados a las
determinaciones previstas en la legislación urbanística (art. 10.1 de la LOUA).
- De ordenación completa, integrada por la planimetría de calificación de los instrumentos de
planeamiento general y de desarrollo vigentes. Para la correcta interpretación de sus determinaciones
se estará a lo regulado en el artículo 5 de estas Normas Urbanísticas.
Artículo 5. Interpretación de los instrumentos de planeamiento.

1.- La interpretación de los instrumentos de planeamiento corresponde al Ayuntamiento de Marbella en el
ejercicio de sus competencias urbanísticas, sin perjuicio de las facultades propias de la Junta de Andalucía
conforme a las leyes vigentes y de las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial.
2.- Como criterio interpretativo general, las determinaciones de los instrumentos de planeamiento se
interpretarán con arreglo al valor de sus documentos, en razón a sus contenidos y siempre con atención a
los fines y objetivos expresados en la Memoria, que es el instrumento básico para la interpretación de cada
plan en su conjunto y sirve para resolver los conflictos entre documentos o determinaciones. Los distintos
documentos de los citados planes urbanísticos integran una unidad cuyas determinaciones deben
aplicarse según el sentido propio de la literatura, que prevalecerá sobre los planos, en relación con el
contexto y con los antecedentes históricos y legislativos, en orden al mejor cumplimiento de los objetivos
generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen.
3.- Si, no obstante la aplicación de los criterios interpretativos anteriores, subsistiera imprecisión en las
determinaciones de los instrumentos de planeamiento, o contradicción entre ellas, se estará a lo dispuesto
en cuanto a interpretación del documento en las Normas Urbanísticas del instrumento en cuestión,
aplicándose, en ausencia de dicha regulación expresa, los criterios establecidos en el artículo 7 de la
Normativa del Plan General (PGOU-86, TR.2017).

4.- En lo relativo a las determinaciones recogidas por la adaptación parcial en los capítulos 3 a 5 de este
Anexo Normativo, prevalecerán los contenidos de los documentos citados respecto a los correspondientes
del planeamiento general vigente, estableciéndose el mismo orden de prelación documental establecido
en el apartado anterior, en caso de contradicción entre ellos.
5.- Si en el documento de adaptación parcial se detectaran errores u omisiones, no justificadas en la
Memoria respecto al planeamiento original que desarrolló un ámbito concreto o un sector anterior a la
adaptación, prevalecerá lo determinado en el planeamiento originario del que trae causa, al ser éste el
que desarrolló pormenorizadamente la ordenación urbanística del ámbito o sector.
CAPITULO 3: SOBRE LA ORDENACION ESTRUCTURAL DEL MUNICIPIO DE MARBELLA.
Artículo 6. Ordenación estructural.

1.- De conformidad con lo regulado en la legislación urbanística, la presente adaptación parcial recoge en
su documentación gráfica, así como en las presentes Normas Urbanísticas, las determinaciones que
configuran la ordenación estructural en vigor en el municipio de Marbella.
2.- Forman parte de la ordenación estructural vigente en el municipio de Marbella las determinaciones
contenidas en los instrumentos de planeamiento general vigentes no adaptados a la LOUA, en sus
innovaciones e instrumentos de planeamiento aprobadas, afectadas por las materias reguladas en el
artículo 10.1. de dicha Ley.
Artículo 7. Identificación de la ordenación estructural.

1.- Las determinaciones propias de la ordenación estructural se identifican en lo referente a sus
determinaciones físicas y espaciales en los correspondientes planos, sus características descriptivas en la
memoria justificativa y su regulación normativa en el presente Anexo a las Normas Urbanísticas.
2.- Al objeto de asegurar la distinción e identificación en estas Normas Urbanísticas de los contenidos y
determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural, se señalan con las siglas “OE” los artículos,
párrafos, o determinaciones que forman parte de la misma.
Artículo 8. La clasificación y categorías del suelo. (OE)

1.- El presente documento de adaptación parcial, teniendo en cuenta la clasificación urbanística
establecida por el planeamiento general vigente, así como el grado de desarrollo alcanzado por los
distintos suelos en cumplimiento de las determinaciones del Plan, de conformidad con lo dispuesto en el
Capítulo I del Título II de la LOUA y según los criterios recogidos en el artículo 4 del Decreto 11/2008,
adscribe todos los terrenos del Término Municipal a las distintas clases y categorías establecidas por la
legislación vigente, determinando con ello los regímenes específicos de derechos y deberes. Se delimita en
los planos de clasificación del suelo (o.02) las superficies adscritas a cada clase y categorías de suelo. Las
fichas de planeamiento y gestión del planeamiento general vigente, con las adaptaciones en su caso
realizadas por este documento, recogen las características de los distintos ámbitos, definiendo en cada
caso los parámetros de aplicación a su desarrollo.
2.- La clasificación del suelo, con distinción entre clases y categorías, constituye la división básica de éste a
efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de derechos y deberes de sus propietarios
conforme a lo regulado en la vigente legislación urbanística.
3.- Se han adaptado las distintas definiciones de las clasificaciones y categorías del suelo, siguiendo los
criterios recogidos en la Memoria, del siguiente modo:
A. Suelo Urbano: delimitado conforme a los requisitos señalados por la legislación urbanística (artículo 45 de
la LOUA y artículo 4.1. del Decreto 11/2008) e integrado por los suelos adscritos a las siguientes categorías:
 El suelo urbano consolidado (SUC), que engloba los suelos que están completamente desarrollados
y urbanizados y/o cumplen los requisitos del artículo 45.2.A) de la LOUA. Se trata del suelo ordenado
de modo detallado en el Plan y cuya ejecución viene posibilitada por la aplicación directa de las
ordenanzas, o en su caso, conforme a las determinaciones de los instrumentos de desarrollo
aprobados definitivamente en los ámbitos de los que provienen. En cuanto al estatuto y régimen
jurídico, el suelo urbano consolidado estará sujeto, además de a las obligaciones establecidas en
los artículos 51.1.A) y 1.D) de la LOUA, a las limitaciones específicas de uso y edificación que le
imponen las Normas Urbanísticas

En esta categoría de suelo los propietarios de las parcelas con aprovechamiento urbanístico
objetivo pueden solicitar la licencia de obras, cumpliendo en todo caso con los deberes definidos
en el apartado anterior y con las condiciones y limitaciones establecidas en el artículo 149 de la
LOUA y la Administración urbanística puede incoar el oportuno expediente expropiatorio para la
adquisición, en su caso, de los terrenos calificados con uso y destino público.
La edificación de cualquier parcela requiere la previa ejecución de las obras de urbanización que
estén aún por realizar para que aquellas adquieran la condición de solar, sin perjuicio de que las
mismas se puedan simultanear en los términos previstos en la Ley.
Los suelos adscritos a esta categoría que procedan del desarrollo integrado de cualquier ámbito,
mantendrán la plena vigencia de las obligaciones que se deriven o tengan atribuidas en los
correspondientes instrumentos de planeamiento, equidistribución y ejecución, incluso la
pertenencia a las entidades con personalidad jurídica propia constituidas o en vías de constitución
y las obligaciones y derechos que de ellas dimanen, así como las otras obligaciones, beneficios y
cargas de cualquier procedencia que, en su caso, tengan atribuidas.
Se adscriben a este régimen de suelo urbano consolidado los ámbitos delimitados en el Plan
General que se relacionan en el apartado 4.1.1.1 de la Memoria General de esta Adaptación.
 El suelo urbano no consolidado (SUNC), que comprende el resto del suelo urbano, determinado por
aquellos suelos que, estando clasificados como urbanos por el Plan General, no cumplan las
condiciones previstas en el artículo 45.2.A) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
Los ámbitos que en su virtud resultan adscritos a esta categoría se relacionan en el apartado 4.1.1.2
de la Memoria General.
Dada la disparidad de causas y grados de inadecuación de estos suelos a lo establecido en el art.
45.2.A) de la LOAU que motivan la adscripción de los distintos terrenos a esta categoría de Suelo
Urbano No Consolidado, se diferencian en esta Adaptación las siguientes situaciones diferenciadas
a las que hace corresponder, a efectos de su ejecución urbanística, un estatuto específico:
1. Áreas de Suelo Urbano No Consolidado Asistemáticas. El régimen urbanístico de los suelos incluidos en
estos ámbitos será el establecido en el artículo 55.2 de la LOUA. Se adscriben a esta subcategoría:
- SUNC-AA. Suelos clasificados como urbanos en el PGOU denominados Actuaciones Aisladas (definidos en
el art. 212 de las Normas Urbanísticas del PGOU de 1986), en los que no se cumplen las condiciones previstas
en el artículo 45.2.A) de la LOUA y sobre los que no se han cumplido las determinaciones del Plan. Se
mantendrá la identificación y denominación de actuación aislada AA del PGOU.
Ejemplo:
AA-AL-1
SUNC-AA
Se clasifican dentro de esta categoría 11 Actuaciones Aisladas, que se detallan por zonas en la tabla anexa
a la Memoria General de esta Adaptación relativa a la clasificación de suelo.
- SUNC-A. Terrenos incluidos en Polígonos de Actuación, regulados en el artículo 214 de las Normas
Urbanísticas del Plan General, o sujetos a Planes Especiales de Reforma Interior, que presentan algún déficit
o carencia en su grado de urbanización y/o ejecución.
Son ámbitos que cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente, (u ordenación
pormenorizada directamente establecida por el PGOU), contando con instrumento de equidistribución
aprobado (o donde ha sido declarada formalmente la innecesariedad de reparcelación), o han realizado
las cesiones correspondientes de dotaciones y que, en su conjunto, cuentan con las obras de urbanización
ejecutadas (aún en el caso de que no se haya aprobado el correspondiente instrumento de ejecución
exigido por su ficha urbanística, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 1a) del artículo 4 del
decreto 11/2008), y donde concurren alguna/s de las siguientes situaciones:
a. Ámbitos donde ha sido declarada la innecesaridad de reparcelación, de conformidad con lo
establecido en la letra c) del artículo 73 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se
aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística (en adelante RGU´78), pero no se han realizado las
cesiones de aprovechamiento a que vienen obligados los titulares de los terrenos.
Por tanto, seguirán siendo de aplicación las determinaciones de aquella declaración de
innecesariedad de reparcelación (transcrita en el apartado 2.2. de la Memoria General de esta
Adaptación), donde en el punto 4º se acuerda la “inadecuación a las finalidades del Patrimonio

Municipal del suelo de aquellos terrenos que habrían de ser objeto de cesión a esta administración
[…], procediéndose con ocasión de las solicitudes de licencias de edificación a transmitir
directamente y por precio a satisfacer en metálico tales terrenos a los solicitantes de licencia. Todo
ello de conformidad con el 64.1. de la LOUA”. También se incluye dentro de estos supuestos un
ámbito de gestión que aunque realizó las cesiones dotacionales exigidas, tiene pendiente el deber
de ceder el 10 % del aprovechamiento urbanístico que corresponde a la Administración en
concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, por lo que sigue con dicha carga
urbanística pendiente.
La cesión del 10% no será exigible en aquellas parcelas en las que el aprovechamiento se
encuentre ya patrimonializado.
b. Ámbitos donde se detecta inejecución parcial de la obra urbanizadora, al no haber sido ejecutado
alguno de los viales estructurantes o de conexión (entre viales del ámbito o con ámbitos
colindantes) previstos en el planeamiento, aunque todas las demás parcelas cuentan con los
servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y
suministro eléctrico en baja tensión así como de todas las infraestructuras necesarias para servir a
las edificaciones permitidas por el Plan, tanto las existentes como las previstas.
En este caso los costes de urbanización se distribuirán entre los propietarios del ámbito en
proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.
c. Suelos pertenecientes a un ámbito de gestión del PGOU que no están urbanizados o bien la
urbanización es deficiente por no contar con alguno de los servicios de acceso rodado por vía
urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico en baja tensión.
Son suelos que afectan a sólo una parte del ámbito de gestión original establecido por el Plan. Su
ejecución se llevará a cabo bien mediante obras públicas ordinarias como Actuaciones
Urbanizadoras no Integradas, siguiendo lo establecido en el Art. 143 de la LOUA, bien mediante
proyectos de obras ordinarias, según lo establecido en el Art. 67.3 del Real Decreto 2159/1978, de
23 de junio, por el que se establece el Reglamento del Planeamiento Urbanístico (RPU).
Estos suelos identificados en los epígrafes a), b) y c) se identifican como actuaciones asistemáticas,
ya que se ejecutan al margen de los sistemas de actuación. El régimen urbanístico de los suelos
incluidos en estos ámbitos será el establecido en el artículo 55.2 de la LOUA. El aprovechamiento
subjetivo a que cada propietario tiene derecho coincide con el objetivo que tiene atribuido, ya
que salvo en el supuesto a), ya han cumplido la carga urbanística de cesión de aprovechamiento
desde el desarrollo del ámbito al que pertenecieron.
En los supuestos a) y b), se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el
planeamiento vigente, seguida de las siglas "SUNC-A".
Ejemplo:
PA-AL-1
SUNC-A
En el supuesto c), se delimitará un ámbito nuevo, que mantendrá la denominación del
planeamiento vigente al que se añade al número de la denominación original, un.1,.2…., y
también irá identificado con las siglas "SUNC-A".
Ejemplo:
PA-AL-1.1
SUNC-A
En las tablas anexas a la Memoria General de esta Adaptación se relacionan por zonas todos los
ámbitos clasificados y categorizados dentro de este grupo como SUNC-A.
2. Unidades de Ejecución de Suelo Urbano No Consolidado. El régimen urbanístico de los suelos incluidos en
estos ámbitos será el establecido en el artículo 55.1 de la LOUA. Se adscriben a esta subcategoría los
terrenos incluidos en Polígonos de Actuación, que regulaba el artículo 214 de las Normas Urbanísticas del
Plan General de 1986, o sujetos a Planes Especiales de Reforma Interior, que todavía no han sido totalmente
desarrollados, distinguiendo los siguientes tipos:
- SUNC-E. Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado en Ejecución. Aquellos ámbitos que
cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente, (u ordenación pormenorizada

directamente establecida por el PGOU) así como en aquellos ámbitos en los que el Planeamiento vigente
tan sólo exige la cesión de suelos para dotaciones públicas y de viario y la ejecución de obras de
urbanización, que cuentan con instrumento de equidistribución aprobado (o haya sido declarada
formalmente la innecesariedad de reparcelación, de conformidad con lo establecido en la letra c) del
artículo 73 del RGU) así como con instrumento de ejecución aprobado y en los que el grado de ejecución
de las obras de urbanización es alto pero no es el suficiente para su inclusión en la categoría de
Consolidado (al no haberse ejecutado en su totalidad las redes de infraestructuras y todos los servicios
urbanísticos establecidos en el artículo 45.1.a) de la LOUA), pasarán a formar parte de unidades de
ejecución en SUNC, siéndoles de aplicación el régimen jurídico con el que iniciaron su desarrollo.
En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente,
seguida de las siglas “SUNC-E”.
Ejemplo:
PA-AL-1
SUNC-E
En las tablas anexas a la Memoria General de esta Adaptación se relacionan por zonas el resumen de los
suelos clasificados como SUNC-E.
- SUNC-O. Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado Ordenadas. Aquellos ámbitos que
cuentan con ordenación pormenorizada directamente establecida por el PGOU o con planeamiento de
desarrollo aprobado definitivamente pero que no se han ejecutado o su nivel de ejecución es bajo.
seguida de las siglas “SUNC-O” y se remitirán al cumplimiento de las determinaciones del planeamiento de
desarrollo aprobado (si lo hubiere) con el fin de evitar alteraciones de densidad, edificabilidad u otros
parámetros urbanísticos.
Ejemplo:
PA-AL-1
SUNC-O
suelos clasificados como urbanos no consolidados y que cuentan con ordenación pormenorizada
establecida, SUNC-O.
- SUNC. Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado No Ordenadas. Aquellos ámbitos cuya
ordenación pormenorizada no ha sido establecida por el PGOU y que no cuentan con planeamiento de
desarrollo (que establezca dicha ordenación) aprobado definitivamente.
Dentro de este grupo, aquellos ámbitos a los que el PGOU´86 les exigía para su desarrollo un Plan Especial,
se corresponderían con áreas de reforma interior, por lo que les será exigible la reserva de suelo con destino
a vivienda protegida si no disponen de planeamiento de desarrollo aprobado inicialmente con
anterioridad al inicio del trámite de esta Adaptación Parcial (en estos suelos no están incluidos los dos
ámbitos sujetos a Plan Especial correspondientes al Casco Histórico y al Ensanche Histórico de Marbella, tal
y como se justifica en el apartado referente al Suelo Urbano Consolidado).
seguida de las siglas “SUNC”.
Ejemplo:
PA-AL-1
SUNC
suelos clasificados como urbanos no consolidados y que no cuentan con ordenación pormenorizada
establecida, (SUNC).
3. Estatuto del Suelo urbano no consolidado. A todos los suelos urbanos que tienen la consideración en esta
adaptación de No Consolidado les será de aplicación el régimen de derechos y facultades que les
reconoce la legislación vigente, quedando sometidos a su vez a los deberes que les asigna esa misma
legislación (artículo 55 de la LOUA).

4. Áreas de Reforma Interior. A los efectos de la aplicación de la reserva de viviendas protegidas

determinada en el art. 10 de la LOUA, se consideran como áreas de reforma interior, sólo aquellos ámbitos
en suelo urbano en los que el Plan General ha previsto su ordenación mediante un Plan Especial de
Reforma Interior siendo su objetivo la renovación, mejora, rehabilitación o colmatación del área, regulados
en el artículo 14.1c) de la LOUA.
B. Suelo Urbanizable: delimitado por el PGOU-86, siendo dicha delimitación conforme a los requisitos
señalados por la vigente legislación urbanística257, e integrado por los suelos adscritos a las siguientes
categorías:
a) Suelo urbanizable ordenado, constituido por aquellos suelos urbanizables que ya cuentan con la
ordenación detallada, esto es, que se haya redactado y aprobado definitivamente el instrumento
de planeamiento al que haya correspondido establecer dicha ordenación pormenorizada.
Esta adaptación ha identificado dos situaciones diferenciadas dentro de esta categoría de suelo
urbanizable ordenado en función del grado de ejecución urbanística: Suelo urbanizable Ordenado
o Suelo urbanizable Ordenado en Ejecución, constituido ese último por aquellos sectores que,
contando con ordenación pormenorizada, cuentan además con los correspondientes instrumentos
de gestión y/o ejecución aprobados definitivamente, por lo que proseguirán ejecutándose
conforme a las previsiones de dichos instrumentos.
b) Suelo urbanizable sectorizado, constituido por aquellos suelos urbanizables comprendidos en
sectores aptos para la urbanización ya delimitados por el planeamiento general vigente, cuyo Plan
Parcial de Ordenación aún no se ha redactado o se encuentra en curso de aprobación.
Dentro de esta categoría se distinguen dos situaciones: sectores de suelo urbanizable sectorizado
transitorio y sectores de suelo urbanizable sectorizado.
Los sectores de suelo urbanizable sectorizado transitorio son aquellos sectores identificados como
Suelo Urbanizable Programado en Régimen Transitorio en el PGOU-86 que no cuentan con
ordenación pormenorizada aprobada adaptada a dicho Plan General, es decir, no han tramitado
el instrumento de planeamiento de desarrollo que le exigía su ficha urbanística (Plan Parcial, Estudio
de Detalle o Modificación de Plan Parcial, según el caso).
Los sectores de suelo urbanizable sectorizado propiamente dicho estarán sometidos al régimen
definido en el art. 53 de la LOUA y su desarrollo responderá a las estrategias definidas en el
Programa de actuación, debiendo establecer, en su caso, la reserva de suelo para vivienda
protegida establecida en este Anexo Normativo.
c) Suelo urbanizable no sectorizado, constituido por los restantes terrenos adscritos a esta clase de
suelo por el PGOU-86, correspondiéndose con los suelos urbanizables no programados de éste,
cuyo Plan de Sectorización aún no se ha redactado o se encuentra en curso de aprobación.
Los suelos adscritos a la categoría de suelo urbanizable no sectorizado estarán sometidos al
régimen establecido en el art. 53 de la LOUA y su desarrollo responderá a las estrategias
contenidas en el Programa de Actuación Urbanística del Plan General y a lo previsto al respecto
por esta adaptación, a cuyo efecto deberán entenderse aplicables las siguientes
correspondencias:
- Suelo urbanizable no programado por suelo urbanizable no sectorizado.
- Programa de actuación por plan de sectorización.
-La referencia a los artículos de la Ley de Suelo se entenderá realizada al artículo 53 de la LOUA.
Conforme a lo regulado en el artículo 10.l.A)e) de la LOUA esta adaptación parcial identifica sólo
las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural, por lo que se han eliminado de la
normativa la edificabilidad bruta, los usos dominantes y los usos compatibles que establecía el
PGOU-86 para estos suelos, ya que el establecimiento de estas determinaciones pertenecientes a
la ordenación pormenorizada corresponderá al Plan de Sectorización que se redacte.
Por tanto se mantienen el resto de determinaciones establecidas en el Título VIII de la normativa,
identificando los usos prohibidos como usos incompatibles, así como los tipos identificados en el
PGOU-86, tal como se identifican en el apartado 4.1.2.3 de la Memoria. Para la correcta
interpretación del régimen aplicable al suelo urbanizable no programado habrá que estar al
257 Artículo 47 de la LOUA y artículo 4.2 del Decreto 11/2008 de 22 de enero.

contenido de dicha Memoria General y a los preceptos del Plan General que no sean contrarios a
la LOUA.
En las tablas anexas a la Memoria General de esta Adaptación se relacionan los suelos clasificados
como urbanizables y sus categorías.
C. Suelo No Urbanizable: delimitado conforme a los requisitos señalados por la vigente legislación
urbanística (Artículo 46 de la LOUA y artículo 4.3. del Decreto 11/2008, de 22 de enero), e integrado por los
suelos adscritos a las siguientes categorías:
a) Suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica, que incluye los terrenos
sobre los que concurren las características descritas en el artículo 46.2.a), en relación con los
artículos de la LOUA 46.1.a), b) e i).
En aplicación del artículo 46.1.a) de la LOUA, este documento de adaptación parcial incorpora
como Suelo No Urbanizable de Especial Protección por legislación específica los dominios públicos
naturales deslindados y los montes públicos deslindados.
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Montes Públicos 1 (SNUEP-
MP-1).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Montes Públicos 2 (SNUEP-
MP-2).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público Hidráulico
(SNUEP-DPH)258.
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público Marítimo
Terrestre (SNUEP-DPMT).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Monumento Natural de las
Dunas de Artola (SNUEP-MN).
b) Suelo no urbanizable de especial protección por planificación territorial o urbanística, constituidos
por los terrenos protegidos por el PGOU-86, no incluidos en el apartado anterior. En concreto este
documento de adaptación parcial incorpora como Suelo No Urbanizable de Especial Protección
por la planificación urbanística (SNUEP-P), el Suelo No Urbanizable Protegido (SNU-P) del
planeamiento vigente, que incluye los terrenos situados a menos de 200 metros del embalse de río
Verde, los situados en la zona de Sierra Blanca y las playas.
c) Carácter Natural o Rural (SNU): se incluyen en esta categoría, todos los Suelos No Urbanizables que
no están protegidos ni por el PGOU vigente ni por legislación y/o planificación territorial. En este
documento de adaptación parcial, constituyen el Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural
(SNU) los suelos del término municipal que el planeamiento general vigente establece como suelo
no urbanizable natural o rural-común (SNU-NU), suelo no urbanizable natural o rural-agrícola (SNU-
A), Suelo no urbanizable natural o rural-forestal (SNU-F).
d) Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.
El PGOU-86 no reconoce esta categoría de suelo no urbanizable.
En el suelo no urbanizable, será de aplicación la normativa establecida por el PGOU-86 (TR.2017)
para esta clase de suelo. No obstante, en aquellos terrenos integrados en suelos clasificados, de
modo sobrevenido, como Suelo no urbanizable de Especial Protección, el régimen urbanístico del
PGOU se aplicará con las restricciones o limitaciones que, en su caso, deriven de la legislación
específica y de la propia LOUA por ser estas determinaciones de aplicación directa.
Los terrenos clasificados como suelo no urbanizable, en la categoría de “Carácter Natural o Rural”,
en las tres modalidades que contempla esta adaptación según lo regulado por el Plan General,
esto es Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural-común (SNU-NU), Suelo No Urbanizable de
carácter natural o rural-agrícola (SNU-A) y Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural-forestal
(SNU-F), que se encuentren incluidos en alguno de los espacios catalogados del Plan Especial de
Protección del Medio Físico de la Provincia de Málaga y Catálogo de espacios y bienes protegidos
de la Provincia de Málaga”, les será de aplicación las determinaciones de dicho Plan Especial,
recogidas en el Memoria General de la Adaptación.
258 Los DPH deslindados, pasarán a SNUEP por legislación específica, siempre que estén en suelo clasificado como no urbanizable por el PGOU-86
(independientemente de su categoría), quedando el resto como afección territorial.

Su régimen urbanístico será el establecido en el artículo 52 de la LOUA.
Artículo 9. Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para cubrir las necesidades de vivienda
protegida. (OE).
1.- A los efectos de este Plan General, el uso pormenorizado de Vivienda Protegida se define como un uso
perteneciente al uso global de Vivienda definido en el artículo 182.1.a), de las Normas Urbanísticas, dentro
del uso general Residencial. Las viviendas destinadas a este uso deberán cumplir con las condiciones
establecidas en la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo o norma de rango
equivalente que la sustituya así como las restantes disposiciones que resulten de aplicación y sean
calificadas como tales por la Consejería competente en materia de Vivienda.
2.- Conforme a lo establecido en el artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008 y en la vigente legislación
urbanística (Artículo 10.1.A)b) de LOUA), en cada área de reforma interior o sector con uso global
residencial, se han previsto las reservas de terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la
edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas protegidas.
Los ámbitos sujetos a la reserva de vivienda protegida son los reflejados en las Tablas 1 y 2 anexas a estas
normas.
Aquellas áreas o sectores a las que se les exime de esta reserva y que no cuentan con planeamiento de
desarrollo definitivamente aprobado, estarán obligadas a dicha reserva en el caso de caducidad expresa
del procedimiento y de que no se concluya con la aprobación definitiva. De igual modo aquellas áreas o
sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, con uso global residencial, a las que se les exime
de dicha reserva, estarán obligadas a ello si se realizan modificaciones sustanciales de la ordenación que
supongan un aumento del número de viviendas.
4.- Para las áreas y sectores con uso residencial afectados por las correcciones de edificabilidad y
densidad, los coeficientes de ponderación entre la vivienda protegida en régimen general y la vivienda
libre en tipología plurifamiliar, son los siguientes:
Zona Coef.
Guadalmina 0,6964
SAN PEDRO ALCANTARA SPA Playa - Nueva Alcántara 0,6128
SPA Pueblo 0,8177
Puerto Banús 0,3238

NUEVA ANDALUCIA
NA Norte completa 0,6387
Nagüeles CN-340 y A-7 0,4503
NAGÜELES Nagüeles Sur CN-340 0,2902
Nagüeles Norte A-7 0,5064
MB al Norte A-7 0,6881
MARBELLA MB al Sur Ricardo Soriano 0,3363
MB Intermedio 0,5587
RR-AL-VB Norte 0,5628

MARBELLA ESTE
RR-AL-VB-Sur 0,4492
5.- En las Tablas 1 y 2, anexas a estas Normas Urbanísticas, se establece para los sectores con uso residencial
y para las actuaciones con uso residencial en suelo urbano que alcanzan la consideración de áreas de

reforma interior la asignación de edificabilidades y de densidad, una vez corregidos, con el fin de mantener
el aprovechamiento urbanístico del planeamiento general vigente.
6.- En aquellos ámbitos con ordenación diferida en los que el presente documento de Adaptación Parcial
haya establecido la obligatoriedad de implantar el uso de vivienda protegida, el instrumento de
planeamiento de desarrollo que establezca la ordenación pormenorizada deberá tener en cuenta los
siguientes criterios:
a) Usos
Se calificará con el uso pormenorizado de Vivienda Protegida el suelo en el que se deba materializar la
edificabilidad exigida para este uso.
El uso de Vivienda Protegida no podrá ser sustituido por ningún otro uso pormenorizado.
b) Compatibilidad de usos
En las parcelas calificadas con el uso de Vivienda Protegida, se admite como uso compatible el uso
Comercial y el de Equipamiento, coexistiendo con el uso de Vivienda Protegida. A estos usos se podrá
destinar, en total, hasta un máximo del 15% de la edificabilidad asignada a la parcela, y se implantarán en
planta baja de la edificación.
c) Plazos
El instrumento de planeamiento de desarrollo de estos ámbitos deberá especificar los plazos de edificación
para las parcelas calificadas con el uso de Vivienda Protegida, tal y como establece el art. 18.3.c) de la
LOUA, debiendo fijarse un plazo máximo de inicio y terminación de las obras de edificación de este uso, a
contar desde la fecha de finalización de las obras de urbanización. Estos plazos deberán contar con
informe favorable por parte de la Administración competente en materia de vivienda.
d) Zonificación
El instrumento de planeamiento que ordene pormenorizadamente los ámbitos que deben incluir el uso
pormenorizado de vivienda protegida, deberá atender a los siguientes criterios de ordenación:
 Se procurará asignar el uso de Vivienda Protegida, al menos, a una manzana independiente con
capacidad para materializar el aprovechamiento correspondiente a la Administración. En su
defecto se calificará con este uso parcelas independientes.
 En casos justificados, por la escasa cuantía de la edificabilidad asignada al uso de vivienda
protegida, se podrá admitir la coexistencia con otros usos residenciales en una misma edificación.
En este caso se deberá tramitar un Estudio de Detalle para realizar la correspondiente distribución
de volúmenes edificables entre vivienda libre y vivienda protegida dentro de la parcela. El Estudio
de Detalle deberá garantizar una distribución funcional de los volúmenes asignados al uso de
vivienda protegida en edificio independiente, aun formando parte, en su caso, de una misma
edificación.
 Este uso se localizará preferentemente en el entorno próximo a las dotaciones del sector.
e) Edificabilidad y Número de viviendas
El instrumento de planeamiento de desarrollo determinará la edificabilidad y el número de Viviendas
Protegidas sobre cada zona o parcela del ámbito calificada con este uso, ajustándose a los datos incluidos
en las tablas 1 y 2 anexas a estas Normas, sin perjuicio de:
 Los ajustes que se puedan llevar a cabo en virtud de lo regulado en el artículo 7, apdo. 4 de las
Normas del Plan General cuando la superficie real del ámbito no coincida con la señalada en las
fichas urbanísticas, en cuyo caso se admitirá un ajuste proporcional de la edificabilidad de
Vivienda Protegida y del número de viviendas protegidas.
 En los ámbitos incluidos en Áreas de Reforma Interior, debido a su grado de consolidación, el
planeamiento de desarrollo podrá realizar los ajustes necesarios, una vez determinada la
edificabilidad no agotada del ámbito.
 En aquellos ámbitos no sujetos a la reserva de suelo de vivienda protegida y para los que
potestativamente el planeamiento de desarrollo prevea dicha reserva, el instrumento de
planeamiento de desarrollo podrá realizar los ajustes necesarios de edificabilidad y densidad,
siempre que se sigan los criterios de ajuste establecidos en esta Adaptación Parcial.
f) Tipología de edificación

El instrumento de planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada detallada del ámbito podrá
introducir una nueva zona de ordenanza de entre las existentes en el Plan General, aún no estando
contemplada ésta en la ficha urbanística del ámbito, y con destino exclusivo para materializar el
aprovechamiento correspondiente al uso de vivienda protegida.
En el supuesto de coexistencia en una misma edificación del uso de vivienda protegida y otros usos
residenciales la implantación de esta nueva tipología estará condicionada a que el uso de vivienda
protegida sea el mayoritario y a que incluya la totalidad de la edificabilidad de vivienda protegida del
ámbito.
La tipología elegida para este uso deberá ser adecuada para que puedan materializarse proyectos
acogidos al Plan de Vivienda vigente en su momento, y deberá justificarse en base a criterios de
funcionalidad y viabilidad económica.
Los parámetros urbanísticos de esta tipología deben respetar las siguientes reglas:
 Se deberá limitar la altura asignada al uso de Vivienda Protegida de manera que no se altere el
modelo territorial propuesto por el Plan General. Para ello se exige que la altura máxima permitida
para el uso de vivienda protegida no supere en más de una planta el mayor parámetro de altura
máxima de las subzonas previstas en la ficha urbanística del Plan General.
 El régimen de compatibilidad de usos de esta zona de ordenanza será el determinado para el uso
pormenorizado de Vivienda Protegida.
g) Edificabilidad superior a la mínima exigida.
En aquellos ámbitos en los que la reserva de edificabilidad destinada al uso de vivienda protegida sea
superior al mínimo exigido en esta Adaptación Parcial, la materialización del incremento de edificabilidad
pretendido se ajustará a los siguientes criterios de ordenación:
 Podrá admitirse la coexistencia de los usos de vivienda protegida y otros usos residenciales, en una
misma parcela, en las condiciones indicadas en los apartados anteriores.
 Se admitirá, igualmente, esta situación cuando se pretenda destinar parcialmente al uso de
vivienda protegida edificaciones existentes en parcelas calificadas de uso residencial.
 En estos casos se admite que el uso compatible de equipamiento público pueda ampliarse a otras
plantas (además de la baja), debiendo destinarse, en este caso, un edificio independiente dentro
de la parcela para este uso y con las limitaciones de edificabilidad establecidas en el apartado d)
de este artículo.
Artículo 10. Sistemas pertenecientes a la ordenación estructural. (OE).

1.- En cumplimiento del artículo 3.2.c) del Decreto 11/2008, y conforme a las disposiciones del artículo
10.1.A)c) de la LOUA al que el primero remite, la adaptación parcial identifica, por pertenecer a la
ordenación urbanística estructural, los sistemas generales, constituidos por la red básica de terrenos,
reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional público, bien a parques, jardines y espacios
libres o a infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos, que por su carácter supramunicipal,
función o destino específico, por sus dimensiones o por su posición estratégica, integran o deban integrar,
según el planeamiento vigente, la estructura actual o de desarrollo urbanístico del término municipal en su
conjunto o en cualquiera de sus partes; entendiendo con ello que, independientemente del uso previsto,
por la población a la que sirven o por el área de influencia a la que afectan, superan en rango a una
dotación local.
2.- A efectos de lo dispuesto en el artículo 3.2.c).2) párrafo segundo, del Decreto 11/2008, esta Adaptación
Parcial incorpora a la estructura general como Sistemas Generales ya ejecutados, que han sido objeto de
aprobación en proyectos o instrumentos de planificación sectorial, cuyos efectos han sobrevenido al
planeamiento vigente y que resultan de directa aplicación conforme a la legislación sectorial, en régimen
de Sistema General de Comunicaciones, la autopista del Mediterráneo AP-7 y la autovía del Mediterráneo
A-7.
3.- La delimitación e identificación de los sistemas generales anteriores se recoge en los planos de
ordenación de la adaptación parcial o.01 y o.02, relacionándose en el anexo a estas Normas.
4.- El estándar del sistema general de espacios libres es 15,359 m2s SG-AL/habitante.
5.- Los instrumentos de planeamiento podrán completar y precisar, en su ámbito de actuación, la
ordenación de las vías primarias y de acceso a playas pertenecientes al sistema general viario establecido
por el Plan General, debiendo respetar la conectividad y función de dichas vías ya que su definición

pormenorizada puede requerir, por razones topográficas u otras de análoga naturaleza, pequeñas
variaciones en su trazado.
Artículo 11. Usos, edificabilidades y densidades globales de las zonas del suelo urbano y de los sectores del
suelo urbanizable. (OE)
1.- Los parámetros que, conforme dispone el artículo 3.2 d) del Decreto 11/2008, se establecen en la
presente Adaptación Parcial relativos a usos, densidades y edificabilidades globales por zonas homogéneas
de suelo urbano consolidado, y sectores en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable ordenado y
sectorizado, tienen carácter estructural y son un concepto distinto a los parámetros de carácter
pormenorizado que se contienen en las ordenanzas que sean de aplicación, que continúan en vigor.
2.- El PGOU-86 establece en el Plano de Estructura General y Orgánica del Territorio la asignación de usos
globales, regulándolos en el Título V, Capítulo VI y siguientes de las Normas Urbanísticas.
Como usos generales se identifican los usos fundamentales que se asientan sobre el territorio, residencial,
productivo, dotacional y los usos no urbanos. Los usos globales son lo que el Plan General asigna a los
suelos clasificados como urbanizable programado cuya desagregación, por el Plan Parcial correspondiente
al sector de planeamiento de que se tratase, dará lugar al uso o usos pormenorizados.
Los usos pormenorizados son los asignados por el Plan General a los suelos clasificados como urbanos, los
que definen por tanto de forma detallada la específica y utilización de los terrenos. Estos usos
pormenorizados se indican mediante la asignación de una ordenanza concreta a cada zona.
En la siguiente tabla se resumen los usos descritos:
USOS GENERALES USOS GLOBALES USOS PORMENORIZADOS
RESIDENCIAL VIVIENDA Vivienda Unifamiliar

Vivienda Plurifamiliar o colectiva
RESIDENCIAL COMUNITARIO Alojamiento comunitario
Hotelero
PRODUCTIVO INDUSTRIAL Industria
Almacenes
TERCIARIO Oficina
COMERCIAL Comercio
Hostelería
Recreativo
Discoteca
DOTACIÓN EQUIPAMIENTO Educativo
Cultural
Asistencia sanitaria
Asociativo
Religioso
Espectáculos
Deportivo
ESPACIOS LIBRES Zonas Verdes
SERVICIOS PÚBLICOS Administración
Protección ciudadana
Servicios urbanos
Cementerios
INFRAESTRUCTURA Viario

Aparcamiento
Redes y canalizaciones infraestructurales
Vertederos
Cementerios de coches
USO NO URBANO Agrícola, forestal o pecuario
Extractivo
Acampada
En la memoria se clasifican los usos globales para los ámbitos a desarrollar de suelo urbano incluidos en
polígonos de actuación o sujetos a planes especiales así como para el suelo urbanizable programado en
los siguientes:
 Uso residencial de primera residencia que se ubica en los núcleos urbanos y sus ensanches.
Corresponde a este uso una densidad alta (indicativamente 60 viv./Ha. para el suelo urbanizable
de ensanche ) y una edificabilidad que ronda los 0,80 - 0,90 m²t/m²s.
 Uso residencial turístico que se localiza en las urbanizaciones y complejos hoteleros al cual
corresponden tres escalones de intensidad de uso:
- Densidad media alta: de 20 a 30 viv./Ha. y una edificabilidad de 0,225 a 0,33 m²t/m²s.
- Densidad media-baja: de 10 a 15 viv./Ha. y una edificabilidad de 0,15 a 0,225 m²t/m²s
- Densidad baja: de 2 a 7 viv./ Ha. y una edificabilidad de 0,15 m²t/m²s o menor.
 Uso residencial mixto, entendiendo como la convivencia de zonas de primera y segunda
residencia con densidades y edificabilidades de valores intermedios a los señalados para ambas y
ubicados normalmente en la periferia de los núcleos urbanos y en las zonas de proceso de
densificación.
 Uso industrial ubicado en los polígonos de La Ermita en Marbella y de la Carretera de Ronda en San
Pedro de Alcántara. Se recogen además otros polígonos de menor entidad ya existentes y se
propone un polígono industrial-comercial al Norte de San Pedro de Alcántara.
Los usos comerciales se localizan, además de en los núcleos urbanos y en el polígono mencionado, en
zonas delimitadas al efecto, adyacentes a la CN 340.
3.- Las edificabilidades y densidades globales en suelo urbano consolidado se deducen de la aplicación de
los parámetros correspondientes de las ordenanzas para cada una de las zonas. Se han establecido para el
Término Municipal las siguientes zonas en suelo urbano consolidado con los siguientes parámetros:
SAN PEDRO
SUPERFICIE EDIF. Nº EDIF. GLOBAL NIVEL DE DENSIDAD, (viv. /ha.)

ZONA DENOMINACIÓN
(m²s) (m²t) VIV. (m²t/m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
USO GLOBAL RESIDENCIAL
Densidad muy alta
Z-SP-1 Núcleo Histórico 34.585,47 43.433,35 400 1,26
(>75 viv./Ha.)
Densidad muy alta
Z-SP-2 Ensanche I 538.636,02 869.884,37 6.477 1,61
(>75 viv./Ha.)
Densidad alta
Z-SP-3 Ensanche II 155.352,30 136.068,25 923 0,88
(>50 y hasta 75 viv./Ha.)
Densidad alta
Z-SP-4 El Ingenio 59.143,55 60.919,00 314 1,03
Densidad alta
Z-SP-5 Marqués del Duero 116.176,58 92.987,71 793 0,80
Las Petunias - Los Densidad media
Z-SP-6 261.481,18 91.556,10 796 0,35
Ángeles (>30 y hasta 50 viv./Ha.)
Telva-Balcón de San
Densidad media-baja
Z-SP-8 Pedro- Linda Vista 348.070,78 120.135,34 640 0,35
Alta
Z-SP-9 Guadalmina 2.592.101,50 1.098.588,60 4.885 0,42 Densidad media-baja

SUPERFICIE EDIF. Nº EDIF. GLOBAL NIVEL DE DENSIDAD, (viv. /ha.)

ZONA DENOMINACIÓN
(m²s) (m²t) VIV. (m²t/m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
Linda Vista Playa -
Densidad media-baja
Z-SP-10 Montecarlo - 399.752,02 119.481,46 738 0,30
Porqueroles
Densidad media-baja
Z-SP-11 Cortijo Blanco 266.348,60 89.714,96 529 0,34
Carretera de
Densidad baja
Z-SP-12 Estepona - Valle del 386.906,92 55482,10 252 0,14
Sol
Densidad muy alta
Z-SP-13 Las Medranas 12.444,20 10.103,49 118 0,81
(>75 viv./Ha.)
Densidad muy alta
Z-SP-14 El Salto 16.461,59 16.808,89 140 0,91
(>75 viv./Ha.)
Densidad media-baja
Z-SP-15 Fuente del Espanto 23.200,00 23.200,00 60 1,00
Densidad media-baja
Z-SP-19 Finca Las Medranas 29.565,00 10.680,00 65 0,36
USO GLOBAL RESIDENCIAL/DOTACIONAL
Arquillo Cantero - Densidad media-baja
Z-SP-7 159.106,40 26.423,23 236 0,17
Equipamientos (>15 y hasta 30 viv./Ha.)
Densidad baja
Z-SP-18 Horno de la Miera 12.826,4787 11.252,52 9 0,877
USO GLOBAL DOTACIONAL
Z-SP-17 Colegio Picasso 46.160,0222 85.706,76 0 0
USO GLOBAL INDUSTRIAL
Z-SP-16 Polígono Industrial 234.930,35 140.816,00 0 0,60
NUEVA ANDALUCÍA
SUPERFICIE EDIF. GLOBAL NIVEL DE DENSIDAD, (viv. /ha.)
ZONA DENOMINACIÓN EDIF. (m²t) Nº VIV.
(m²s) (m²t/m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
Entorno Puerto Densidad media (>30 y hasta
Z-AN-1 667.896,68 419.117,64 3.023 0,63
Banús 50 viv./Ha.)
La Pepina- El Densidad baja
Z-AN-2 333.251,02 94.957,50 351 0,28
Rodeito (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Densidad muy alta
Z-AN-3 Guadaiza 408.006,89 484.127,14 3.299 1,19
(>75 viv./Ha.)
Nueva Andalucía B
Densidad media
Z-AN-4 Norte - C Sector 1.320.129,58 595.195,66 4.770 0,45
Este
Densidad baja
Z-AN-5 Nueva Andalucía 5.867.316,58 1.836.124,84 8.355 0,31
La Campana -
Z-AN-6 47.700,28 41.855,8 0 0,88
Polígono Industrial
USO GLOBAL RESIDENCIAL/TERCIARIO
Densidad muy alta
Z-AN-7 Puerto Banús 61.292,05 153.340,01 839 2,50
(>75 viv./Ha.)
NAGÜELES
Don Pepe – Las Densidad media
Z-NG-1 159.409,20 78.509,80 545 0,49
Merinas (>30 y hasta 50 viv./Ha.)
Densidad media-baja
Z-NG-2 Casablanca 169.601,30 49.415,04 237 0,29
Densidad baja
Z-NG-3 Haza de la Playa 57.989,96 24.965,46 84 0,43
Z-NG-5 Rio Verde 216.889,73 67.927,54 422 0,31 Densidad media-baja


Centro Forestal Densidad baja
Z-NG-6 185.575,00 39.920,00 225 0,22
Sueco (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Villa Parra - Densidad baja
Z-NG-7 235.398,02 59.244,27 138 0,25
Palomeras (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Lomas Del Densidad muy baja
Z-NG-8 284.635,45 40.033,15 72 0,14
Marbella Club Sur (≤ 5 viv./Ha.)
Densidad media-baja
Z-NG-9 Lomas De Marbella 892.961,15 274.698,11 2.279 0,31
El Rocío - La
Coneja -Cortijo Densidad baja
Z-NG-11 549.868,47 141.936,90 607 0,26
Nagüeles - La (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Carolina Norte
Guadalpín - La
Densidad media-baja
Z-NG-12 Virginia – El 193.194,38 55.915,86 374 0,29
Capricho
Arroyo de las Densidad media-baja
Z-NG-13 368.948,77 120.771,89 986 0,33
Piedras (>15 y hasta 30 viv./Ha.)
Densidad baja
Z-NG-14 Nagüeles Norte 2.933.329,56 642.376,34 2.200 0,22
Densidad media-baja
Z-NG-15 Marina del Puente 43.571,00 43.571,00 234 0,33
USO GLOBAL RESIDENCIAL/TURÍSTICO
Puente Romano - Densidad baja
Z-NG-4 313.543,50 85.396,39 266 0,26
Marbella Club (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Balcones De Sierra Densidad baja
Z-NG-16 214.077,79 76.103,50 197 0,36
Blanca (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
USO GLOBAL RESIDENCIAL/TERCIARIO
Comercial - Densidad media-baja
Z-NG-10 262.073,60 94.241,63 537 0,36
Plurifamiliar CN340 (>15 y hasta 30 viv./Ha.)
MARBELLA
SUPERFICIE Nº EDIF. GLOBAL NIVEL DE DENSIDAD, (viv./ha.)
ZONA DENOMINACIÓN EDIF. (m²t)
(m²s) VIV. (m²t/m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
Densidad muy alta
Z-MB-1 Núcleo Histórico 206.984,91 341.233,41 2.187 1,65
(>75 viv./Ha.)
Densidad muy alta
Z-MB-2 Divina Pastora 80.610,03 118.844,60 891 1,47
(>75 viv./Ha.)
Densidad muy alta
Z-MB-3 Ensanche MC-OA-NP 661.252,51 930.185,80 8.393 1,41
(>75 viv./Ha.)
Ensanche Litoral Densidad muy alta
Z-MB-4 446.333,20 441.444,79 4.247 0,99
Oeste (>75 viv./Ha.)
Densidad muy alta
Z-MB-5 Ensanche Litoral Este 131.154,79 151.994,84 1.344 1,16
(>75 viv./Ha.)
Densidad alta
Z-MB-6 Las Albarizas 698.472,22 500.491,74 4.562 0,72
Densidad media-baja
Z-MB-7 Ensanche Unifamiliar 1.879.707,54 529.809,99 3.568 0,28
Densidad media-baja
Z-MB-8 La Patera 180.350,73 71.649,88 378 0,40
Densidad media
Z-MB-9 Lomas Del Tenis 24.000,00 7.920,00 96 0,33
Densidad muy baja
Z-MB-10 La Montúa - El Visillo 263.535,68 25.603,00 115 0,10
(≤ 5 viv./Ha.)
Densidad media-baja
Z-MB-14 La Torrecilla 229.820,00 54.372,33 500 0,24
USO GLOBAL TURÍSTICO
Z-MB-11 Don Miguel 149.399,06 81.507,86 0 0,55
Z-MB-12 Industrial 1 La Ermita 339.754,31 252.766,21 0 0,74
Z-MB-13 Industrial 2 27.366,83 21.347,93 0 0,78

RÍO REAL
SUPERFICIE Nº EDIF. GLOBAL NIVEL DE DENSIDAD, (viv. /ha.)
Densidad baja
Z-RR-1 Golf Rio Real 1.154.805,94 462.304,61 1.616 0,40
Densidad baja
Z-RR-2 Los Monteros 586.015,34 199.786,25 837 0,34
Densidad baja
Z-RR-3 CN-340-3 21.554,02 7.061,70 26 0,33
Densidad baja
Z-RR-4 Arroyo Segundo 86.587,64 16.732,48 54 0,19
Hacienda Cortes - Los Densidad baja
Z-RR-5 103.654,67 22.980,95 125 0,22
Pescadores (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Camino de los Densidad baja
Z-RR-6 14.070,00 3.545,64 13 0,25
Pescadores (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Densidad baja
Z-RR-7 Lomas de Marbella I y II 1.360.345,00 363.212,12 1.768 0,27
Densidad baja
Z-RR-8 Hospital 1.157.970,00 152.042,00 812 0,13
ALICATE
Densidad media
Z-AL-1 Hotel De La Playa 65.000,00 37.200,00 292 0,57
Playas Andaluzas -
Costabella - Vistamar -
Densidad media-baja
Z-AL-2 Andasol - Pinomar- El 838.552,46 262.093,32 1.927 0,31
Barronal- Playa de las
Dunas
Densidad media-baja
Z-AL-3 El Olivar - Ricmar 441.626,16 104.161,71 751 0,24
Densidad baja
Z-AL-4 El Rosario - Bosquemar 915.864,71 233.279,54 744 0,26
VÍBORA
Arroyo Millán - Real
de Zaragoza - Carril
del Relojero - Densidad media-baja
Z-VB-1 956.756,84 367.177,41 2.147 0,38
Pinogordo-Marbella (>15 y hasta 30 viv./Ha.)
del Este - Ranchotel –
Coto de los Dolores
Densidad baja
Z-VB-2 Elviria - Las Cumbres 1.782.463,54 302.708,10 2.054 0,17
Pinar de las Chapas – Densidad media-baja
Z-VB-3 695.850,18 200.740,51 1.161 0,29
Marbesa – Artola Baja (>15 y hasta 30 viv./Ha.)
Hacienda Las
Densidad baja
Z-VB-4 Chapas- Reserva de 920.909,86 171.944,10 1.119 0,19
Marbella
Densidad media
Z-VB-5 Calahonda 124.991,54 56.917,60 469 0,46
Densidad baja
Z-VB-6 Calahonda Hills 63.869,34 17.716,98 74 0,28
Densidad media-baja
Z-VB-9 Lomas del Puerto 104.865,00 30.303,00 230 0,29
Z-VB-7 Hotel Belarcos 12.948,22 6.099,15 0 0,47
Z-VB-8 Elviria - Zona Industrial 34.000,00 30.600,00 0 0,90

4.- En el suelo urbanizable el plan define el uso, la densidad y la edificabilidad globales. Se identifican lo
siguientes sectores:
SECTORES DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO EN EJECUCIÓN (SUO-E) *

EDIF.
SUPERFICIE NIVEL DE DENSIDAD,(viv. /ha.)
SECTOR DENOMINACIÓN EDIF. (m²t) Nº VIV. GLOBAL
(m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
(m²t/m²s)
SAN PEDRO
Densidad media-baja (>15 y
URP-SP-2.1 Linda Vista Norte 50.300,00 18.081,00 96 0,36
hasta 30 viv./Ha.)
URP-SP-3 El Gamonal 70.957,00 23.476,00 174 0,33
hasta 30 viv./Ha.)
Densidad alta
URP-SP-17 Cuatro Vientos 30.057,00 24.050,00 180 0,80
Polígono Industrial
URP-SP-4.2 93.339,00 82.415,00 0,88
1
EDIF.
SUPERFICIE NIVEL DE DENSIDAD, (viv. /ha.)
(m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
(m²t/m²s)
NUEVA ANDALUCÍA
Nueva Andalucía Densidad media-baja (>15 y
URP-AN-2 1.304.649,00 284.963,00 2.342 0,22
JKL hasta 30 viv./Ha.)
URP-AN-5 Rodeo Alto 116.320,00 40.745,00 317 0,35
hasta 30 viv./Ha.)
URP-AN-8 La Pepina 202.482,00 89.033,00 506 0,470
hasta 30 viv./Ha.)
NAGÜELES
Densidad baja
URP-NG-9 Arroyo Nagüeles 318.073,00 69.139,00 461 0,22
Lomas De Río Densidad baja
URP-NG-10 137.615,00 45.872,00 206 0,33
Verde (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
RÍO REAL
Bahía de Densidad media-baja (>15 y
URP-RR-6 499.749,00 199.839,00 1.250 0,40
Marbella hasta 30 viv./Ha.)
Densidad baja
URP-RR-7 Bis El Pinar II 126.011,75 28.353,00 187 0,23
EDIF.
(m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
(m²t/m²s)
VÍBORA
Elviria Sur (Fases I- Densidad baja
URP-VB-2.1 560.425,18 140.096,00 888 0,25
II) (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Arroyo de la Densidad media-baja (>15 y
URP-VB-3 60.888,00 19.381,00 146 0,32
Víbora hasta 30 viv./Ha.)
URP-VB-7 Artola Alta 378.277,00 85.112,00 756 0,23
hasta 30 viv./Ha.)
Densidad baja
URP-VB-8 Samisol 165.937,00 37.336,00 249 0,23
URP-VB-11 Carib-Playa 252.817,00 72.118,00 674 0,29
hasta 30 viv./Ha.)
* Todos los datos de esta tabla recogen los datos de la ordenación pormenorizada establecida en el
planeamiento de desarrollo.
SECTORES DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO (SUO)

EDIF.
SUPERFICIE NIVEL DE DENSIDAD,(viv. /ha.)
(m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
(m²t/m²s)
SAN PEDRO
Linda Vista Norte Densidad media-baja (>15 y
URP-SP-2.2 64.496,00 21.283,68 * 161 * 0,33 *
(UE.2) hasta 30 viv./Ha.)
Densidad alta
URP-SP-8 Ensanche este II 49.881,00 39.904,80 299 0,80
Densidad alta
URP-SP-10 Ensanche Sur I 115.721,52 92.577,21 694 0,80
Densidad alta
URP-SP-11 Ensanche Sur II 109.855,00 87.884,00 659 0,80
URP-SP-13 Zona Sur II 52.347,00 17.274,51 157 0,33
hasta 30 viv./Ha.)
URP-SP-15 Puerto San Pedro 208.362,00 68.759,46 521 0,33
hasta 30 viv./Ha.)
Densidad media
URP-SP-19 Ensanche Este III 95.160,00 57.096,00 476 0,60
NUEVA ANDALUCÍA
URP-AN-9 Arroyo de las Cañas 86.546,00 28.560,18 171 0,33
hasta 30 viv./Ha.)
NAGÜELES
URP-NG-1 Cerro Del Espartal 194.600,00 51.763,60 408 0,27
hasta 30 viv./Ha.)
Densidad baja (>5 y hasta 15
URP-NG-4 Arroyo Guadalpin 136.298,00 30.667,05 204 0,23
viv./Ha.)
URP-NG-7 San Antonio 45.540,00 10.246,50 68 0,23
viv./Ha.)
URP-NG-16 El Ancón 55.037,00 18.162,21 110 0,33
hasta 30 viv./Ha.)
MARBELLA
URP-MB-2 Tenis De Marbella 111.131,00 25.004,47 167 0,23
viv./Ha.)
URP-MB-5 La Serranía 36.600,00 8.235,00 73 0,23
hasta 30 viv./Ha.)
RÍO REAL
Densidad baja
URP-RR-8 El Real 127.273,00 31.818,25 165 0.25
URP-RR-9 Lindasol 115.386,00 30.000,36 230 0,26
hasta 30 viv./Ha.)
VÍBORA
Densidad baja
URP-VB-1 c Elviria IV 119.375,00 35.637,88 ** 175 0,30 **
URP-VB-1 d Elviria V 44.075,00 10.197,93 ** 82 0,23 **
hasta 30 viv./Ha.)
Elviria Sur (Fases III- 1.300.896,2 Densidad baja
URP-VB-2.2 243.941,37 * 1.579 0,23 *
IV-V) 8 (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
* Datos calculados en base a la ordenación pormenorizada establecida en el planeamiento de desarrollo.

** Datos calculados en base a la ordenación pormenorizada del PGOU´86 a la que remitía la ficha
urbanística.
SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO EN RÉGIMEN TRANSITORIO (SUS-T)
EDIF.
(m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
(m²t/m²s)
NUEVA ANDALUCÍA
Densidad muy baja
URP-AN-4 La Judía 128.556,00 25.711,20 53 0,20
(≤ 5 viv./Ha.)

NAGÜELES
Densidad media-baja
URP-NG-18 La Carolina Sur 24.786,00 11.624,63 74 0,47
ALICATE
URP-AL-2 Playa del Arenal 104.936,00 30.423,67 250 0,29
hasta 30 viv./Ha.)
VÍBORA
URP-VB-1 b Elviria III 228.000,00 58.140,00 500 0,26
hasta 30 viv./Ha.)
URP-VB-6 La Reserva 256.637,00 76.991,10 642 0,30
hasta 30 viv./Ha.)
SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)

EDIF.
(m²s) (Art. 10.1.d) de laLey 7/2002)
(m²t/m²s)
SAN PEDRO
Densidad baja
URP-SP-1 El Catorce 110.884,00 24.948,90 166 0,23
Densidad alta
URP-SP-6 Ensanche norte 25.529,00 16.204,00 141 0,64
Densidad alta
URP-SP-9 Calle Mainake 44.104,00 37.324,00 306 0,85
URP-SP-12 Zona Sur I 109.500,00 40.884,00 382 0,39
hasta 30 viv./Ha.)
Fuente del Densidad media-baja (>15 y
URP-SP-14 49.286,00 16.264,38 147 0,33
Practicante hasta 30 viv./Ha.)
Las Adelfas y
Densidad media
URP-SP-16 Cañaveral de S. 113.875,00 42.518,00 352 0,37
Pedro
Densidad alta
URP-SP-18 La Avenida 30.000,00 25.388,00 209 0,85
NUEVA ANDALUCÍA
Los Altos del Densidad media-baja (>15 y
URP-AN-6 335.266,00 110.638,00 838 0,33
Rodeo hasta 30 viv./Ha.)
NAGÜELES
Arroyo De La Densidad baja
URP-NG-5 199.271,00 44.835,97 298 0,23
Cruz (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Densidad baja
URP-NG-8 Las Monjas 94.584,00 21.281,40 141 0,23
Carretera De Densidad media-baja (>15 y
URP-NG-11 76.206,00 20.532,00 157 0,27
Istán hasta 30 viv./Ha.)
URP-NG-11- Arroyo Densidad baja
68.550,78 15.424,00 103 0,23
Bis Palomera (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Los Verdiales Densidad media-baja (>15 y
URP-NG-13 51.107,00 21.428,00 155 0,42
Norte hasta 30 viv./Ha.)
URP-NG-14 La Caridad 125.356,00 41.367,48 313 0,33
hasta 30 viv./Ha.)
Los Llanos De Densidad baja
URP-NG-21 331.750,00 49.736,00 232 0,15
Nagüeles (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Densidad baja
URP-NG-22 Los Verdiales 3 34.350,00 7.728,75 34 0,23
Densidad baja
URP-NG-20 Marbella Hill 103.000,00 19.261,00 119 0,19
MARBELLA
URP-MB-3 La Florida 41.438,00 15.086,00 125 0,36
hasta 30 viv./Ha.)

Cañada De Densidad media-baja (>15 y

URP-MB-6 77.000,00 25.410,00 154 0,33
Guadalpín hasta 30 viv./Ha.)
URP-MB-7 Cortijo Alto 30.000,00 6.750,00 46 ** 0,23
** Datos calculados en base a la ordenación pormenorizada del PGOU-86.

SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)
EDIF.
(m²s) (Art. 10.1.d) de la Ley 7/2002)
(m²t/m²s)
RÍO REAL
Camino Viejo De Densidad media-baja (>15 y
URP-RR-1 173.500,00 44.931,00 414 0,26
Ojén hasta 30 viv./Ha.)
Camino de Los Densidad media-baja (>15 y
URP-RR-2 174.500,00 45.190,00 416 0,26
Molinos hasta 30 viv./Ha.)
Golf Rio Real 2ª Densidad baja
URP-RR-5 500.000,00 75.000,00 500 0,15
Fase (>5 y hasta 15 viv./Ha.)
Densidad baja
URP-RR-7 El Pinar I 347.000,00 78.075,00 520 0,23
ALICATE
URP-AL-3 Vistamar 50.500,00 19.964,00 144 0,40
hasta 30 viv./Ha.)
URP-AL-6 Las Dunas Club 103.125,00 40.768,00 295 0,40
hasta 30 viv./Ha.)
VÍBORA
URP-VB-12 Casa Fuerte 78.000,00 21.024,00 227 0,27
hasta 30 viv./Ha.)
Artículo 12. Áreas de reparto y aprovechamiento medio (OE)

1.- Conforme a lo previsto en el artículo 3.2.e) del Decreto 11/2008, la adaptación parcial mantiene en el
suelo urbanizable la delimitación de un único Área de Reparto que comprende la totalidad del suelo
urbanizable sectorizado y ordenado (excluido el que se encuentra en régimen transitorio) así como los
sistemas generales incluidos o adscritos a esta categoría de suelo, de acuerdo con lo regulado en el art.
3.2.e) del decreto 11/2008.
El presente documento de adaptación parcial mantiene el Aprovechamiento Medio del Plan General
para el suelo urbanizable (sectorizado y ordenado) con un valor de 0,1315 ua/m2s, según el cálculo
incluido en el apartado Quinto del documento de Cumplimiento de la Resolución de la Consejería de
Obras Públicas y Transportes de 3 de junio de 1986.
2.- La adaptación parcial no delimita nuevas áreas de reparto en suelo urbano al tratarse de una
determinación que forma parte de la ordenación pormenorizada preceptiva del Plan General. No
obstante, los ámbitos de suelo urbano no consolidado delimitados en esta clase de suelo están sometidos al
régimen establecido en la LOUA en el artículo 55 que incluye, entre otros, el deber de cesión de la
superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo precisa para materializar el diez por ciento del
aprovechamiento medio del área de reparto.
Para aquellos ámbitos sujetos a la cesión de aprovechamiento medio y dado que el Plan General no ha
establecido aprovechamiento medio en suelo urbano, la cesión del 10% del aprovechamiento se
determinará sobre el aprovechamiento objetivo del ámbito, tal y como establece el artículo 219 de la
normativa urbanística que equipara el aprovechamiento de los ámbitos de suelo urbano con la
edificabilidad bruta establecida en las fichas urbanísticas.
A los efectos de lo regulado en el artículo 58.1.b) de la LOUA, se entenderá que cada unidad de ejecución
constituye su propio Área de Reparto. No se adscribe ningún sistema general al suelo urbano.
Artículo 13. Ámbitos, elementos o espacios objeto de especial protección por su singular valor
arquitectónico, histórico y cultural. (OE)
1.- Según lo establecido en el apartado 2. f) del artículo 3 del Decreto 11/2008, en relación a lo dispuesto en
el artículo 10.1.A).g) de la LOUA, forman parte de las determinaciones de carácter estructural del Plan los
espacios, ámbitos o elementos que hayan sido objeto de especial protección, por su singular valor

arquitectónico, histórico o cultural, así como, con carácter preceptivo, los elementos así declarados por la
legislación sobre patrimonio histórico. Estos elementos son los siguientes:
I- B.I.C., monumentos declarados histórico-artísticos por la legislación anterior a la entrada en vigor de la Ley
16/1985, de 25 de junio del Patrimonio Histórico Español y para los bienes afectados por el Decreto de 22 de
abril de 1949 sobre protección de los castillos españoles.
Para estos bienes les será de aplicación, la legislación vigente en materia de patrimonio histórico, además,
la disposición adicional cuarta de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de
Andalucía que establece un entorno de protección, en el caso de que no se hubiese establecido
individualmente, consistente en parcelas y espacios que los circundan, debiendo incluir las parcelas
catastrales completas, hasta las siguientes distancias:
 50 metros en suelo urbano.
 200 metros en suelo urbanizable y no urbanizable.
Los elementos incluidos en este apartado son:
Cod. AdP. Denominación Tipología Fecha disposición

BIC_01 Torre del Duque Monumento 25/06/1985
BIC_02 Torre Ancón Monumento 25/06/1985
BIC_03 Torre Lance de las Cañas Monumento 25/06/1985
BIC_04 Fuerte de San Luis Monumento 25/06/1985
BIC_05 Torre del Río Real Monumento 25/06/1985
BIC_06 Torre Ladrones Monumento 25/06/1985
Ruinas de San Pedro de
BIC_07 Monumento 03/06/1931
Alcántara
BIC_08 Recinto amurallado de Marbella Monumento 25/06/1985
BIC_09 Torre de las Bóvedas Monumento 25/06/1985
BIC_11 Castillo de la Madera Monumento 25/06/1985
BIC_12 Torre del Mar Monumento 25/06/1985
BIC_13 Castillo de Alicates Monumento 25/06/1985
BIC_14 Cerro Torrón Monumento 25/06/1985
En el anexo a estas Normas se incluye un inventario de estos Bienes, con la información relativa al régimen
de protección, estado administrativo, tipo de patrimonio y fecha de publicación de la disposición.
II.- B.I.C. declarados en base a la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español. En base a
este marco legislativo, en el Término Municipal de Marbella han sido protegidos los siguientes bienes:
Fecha
Ref. Denominación Tipología
disposición
BIC_10 Cueva de Pecho Redondo Monumento 25/06/1985
BIC_15 Termas Romanas de las Bóvedas Zona Arqueológica 24/07/2007
BIC_16 Villa Romana de Río Verde Zona Arqueológica 13/03/2007
BIC_17 Hospital Bazán Monumento 13/01/2004
BIC_18 Cerro Colorao Zona Arqueológica 13/03/2009

III.- Bienes de Catalogación General en aplicación de la disposición adicional sexta de la Ley 14/2007, de
26 de noviembre de Patrimonio histórico de Andalucía.
En este apartado se incluyen los siguientes bienes:
Fecha
Cod. AdP. Denominación Tipología
disposición
BCG_01 Trapiche de Guadaiza 26/11/2007
BCG_02 Cortijo de Miraflores 26/11/2007
BCG_03 Trapiche del Prado 26/11/2007
IV.- Bienes de Catalogación General, inscritos en el CGPHA al amparo de lo establecido en el artículo 9.1
de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre de Patrimonio Histórico de Andalucía.
Fecha
Denominación Tipología
Cod. AdP. disposición
BCG_04 Ciudad Residencial Tiempo Libre 19/09/2006
V.- Yacimientos Arqueológicos.

En este documento de Adaptación Parcial se incluyen, como espacios de especial protección, los suelos
recogidos en el plano E "Calificación" del PGOU de 1986, afectados por yacimientos arqueológicos según el
artículo 60 de las Normas Urbanísticas, del Texto Refundido aprobado, incluyendo la Alcazaba y recinto
amurallado cuya zona de protección cautelar queda establecido en la innovación del Plan General
denominada “Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-1 y Normativa Cautelar
Complementaria del Centro Histórico de Marbella” (Resolución de 26 de marzo de 2007, de la oficina de
Planeamiento Urbanístico de Marbella, -BOJA Nº 70, de fecha 10/04/2007-).
Cod. Tipología
Cod. AdP. Denominación (art. 60
PGOU 86 nn.uu.)
1 YAC_01 Coto Correa (Paleolítico) 4
2 YAC_02 Abrigos de Puerto Rico 4
4 YAC_03 Cueva de Palomina 4
5 YAC_04 Cueva de Nagüeles 4
6 YAC_05 Coto Correa (Calcolítco) 3
9 YAC_06 Estructuras lago de las Tortugas 5
Estructuras medievales lago de las
11 YAC_07 4
Tortugas
12 YAC_08 Necrópolis de Nagüeles 4
15 YAC_09 Alcazaba y recinto amurallado 1
3 YAC_10 Cueva del Pecho Redondo 4
8 YAC_11 Termas Romanas las Bóvedas 1
10 YAC_12 Basílica paleocristiana Vega del Mar 1
7 YAC_13 Villa Romana de Río Verde 1

14 YAC_14 Fortaleza del Cerro Torrón 1

16 YAC_15 Torre del Río Real 1
17 YAC_16 Torre Ancón 1
18 YAC_17 Torre de los Ladrones 1
19 YAC_18 Torre del Lance de las Cañas 1
20 YAC_19 Torre de las Bóvedas 1
21 YAC_20 Torre del Duque 1
13 YAC_21 Castillo de los Alicates 1
VI.- Otros elementos protegidos

Corresponde a aquellos edificios existentes, no incluidos en los apartados anteriores, que:
 Están protegidos por el Plan al ser monumentos histórico-artísticos o torres vigía, existentes en el
término municipal, y a los que hace alusión el artículo 60 (del Texto Refundido aprobado) de
las Normas Urbanísticas y que se localizan en el plano E "Calificación" y en el Plano B "Estructura
General" del planeamiento vigente, salvo los incluidos en el ámbito de la innovación del Plan
General denominada “Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-1
y Normativa Cautelar Complementaria del Centro Histórico de Marbella” (Resolución de 26 de
marzo de 2007, de la oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella, -BOJA Nº 70, de fecha
10/04/2007-).
 Los edificios existentes con Protección Singular incluidos en la innovación del Plan General
denominada “Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-1 y
Normativa Cautelar Complementaria del Centro Histórico de Marbella” (Resolución de 26 de
marzo de 2007, de la oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella, -BOJA Nº 70, de fecha
10/04/2007-).
Cod. AdP. Denominación

OEP_01 Villa de San Luis (San Pedro Alcántara)
OEP_02 Iglesia Parroquial de San Pedro Alcántara
OEP_03 Alcoholera del Ingenio
OEP_04 Iglesia de Santo Cristo en Pza. Santo Cristo, 80
OEP_05 Vivienda en Pza. Fuente de Ronda, 1
OEP_06 Casa Consistorial en Pza. de los Naranjos 1 y 1D
OEP_07 Iglesia de la Encarnación en Pza. de la Caridad, 1
OEP_08 Convento de la Trinidad en c/ Viento 1
OEP_09 Antigua casa del Regidor Cosme Fernández Altamirano en c/Altamirano, 1
OEP_10 Hospital de la Misericordia, en c/ Misericordia, 2
OEP_11 Capilla de la Misericordia en c/ Caridad, 7
OEP_12 Antigua Posada en c/ San Juan de Dios, 4
OEP_13 Ermita de Santiago en Pza. de los Naranjos, 8
OEP_14 Antigua Casa del Corregidor en Pza. de los Naranjos, 6
OEP_15 Fuente de la Plaza de los Naranjos
OEP_16 Casa Correa en c/ Ancha, nº 18, esquina Pza. de Santo Cristo
OEP_17 Antigua Fonda en Pza. de Santo Cristo, nº 9
OEP_18 Antigua Fonda en Pza. de Santo Cristo, nº 10

OEP_19 Pozo del Haza del mesón

OEP_20 Capillas hornacinas en distintas edificaciones del centro Histórico
OEP_21 Colonia el Ángel
En la documentación gráfica de este documento de Adaptación Parcial y para aquellos elementos de los
que existe constancia documental, se ha procedido a delimitar gráficamente tanto el elemento protegido
como su entorno de protección.
2.- A los elementos declarados Bienes de Interés Cultural y a los Bienes de Catalogación General, les serán
de aplicación, con carácter general, la legislación vigente en materia de patrimonio histórico y en
particular se deberán preservar todos aquellos valores que han servido de base para su catalogación.
A los bienes incluidos en Yacimientos Arqueológicos, así como a los denominados “Otros Elementos
Protegidos”, les serán de aplicación las determinaciones de las Normas Urbanísticas establecidas en los
artículos 42, 44, 60 y 61 del Texto Refundido aprobado así como las incluidas en la innovación del Plan
General denominada “Modificación de las Normas Urbanísticas para las zonas calificadas C-1 y Normativa
Cautelar Complementaria del Centro Histórico de Marbella” (Resolución de 26 de marzo de 2007, de la
oficina de Planeamiento Urbanístico de Marbella, -BOJA Nº 70, de fecha 10/04/2007-).
El inventario completo de elementos de especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o
cultural, se recoge en el anexo a estas Normas Urbanísticas, identificándose las localizaciones y ámbitos
concretos en el plano de ordenación o.03: Ámbitos de especial protección por su singular valor
arquitectónico, histórico o cultural.
Artículo 14. Normas del suelo no urbanizable de especial protección. (OE)

1.- Conforme a lo regulado en la vigente legislación urbanística, art. 10.1.A.h de la LOUA, las normas
reguladoras de los suelos adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial protección serán
las reguladas en las normativas sectoriales correspondientes, con independencia de su inclusión o no en la
normativa urbanística.
En esta adaptación parcial se recogen como suelo no urbanizable de especial protección aquellos
espacios recogidos en el planeamiento vigente incluidos dentro de dicha categoría en aplicación de los
criterios establecidos en el artículo 46 de la LOUA. De este modo, la categoría de Suelo No Urbanizable
Protegido (SNU-P) del planeamiento vigente, que incluye los terrenos situados a menos de 200 metros del
embalse de río Verde, los situados en la zona de Sierra Blanca y las playas, se recoge como suelo Suelo no
Urbanizable de Especial Protección por planificación urbanística (SNUEP-P).
Asimismo, como queda explicado en el apartado 4.1.3.1 de la Memoria General, se recogen como suelo no
urbanizable de especial protección aquellos espacios delimitados o deslindados en proyectos o
instrumentos de planificación sectorial, cuyos efectos hayan sobrevenido al planeamiento vigente y que
resulten de directa aplicación conforme a la legislación sectorial.
En aplicación del artículo 46.1.a) de la LOUA y del art. 4.3 del Decreto 11/2008 de 22 de enero, este
documento de adaptación parcial incorpora como Suelo No Urbanizable de Especial Protección por
legislación específica los dominios públicos naturales deslindados y los montes públicos deslindados.
Por tanto, el suelo no urbanizable de especial protección está constituido por los siguientes suelos:
Suelo No Urbanizable de especial protección por planificación urbanística (SNUEP-P).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Montes Públicos 1 (SNUEP-MP-1).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Montes Públicos 2 (SNUEP-MP-2).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público Hidráulico (SNUEP-
DPH).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público Marítimo Terrestre
(SNUEP-DPMT).
Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Monumento Natural de las Dunas
de Artola (SNUEP-MN).
2.- De conformidad con lo establecido en el art. 6 b) 2 del Decreto 11/2008 de 22 de enero, se determina a
continuación la normativa urbanística por categorías de los suelos no urbanizables de especial protección:

a) Suelo no urbanizable de especial por planificación urbanística (SNUEP-P).

A estos suelos les será de aplicación los artículos 313 y 314 del PGOU-86.
b) Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Montes Públicos (SNUEP-
MP).
El Suelo No Urbanizable de Especial Protección por la legislación específica denominado Suelo No
Urbanizable de Especial Protección por la legislación específica: Montes Públicos 2 (SNUEP-MP-2)
corresponde al suelo no urbanizable protegido del PGOU, que haya sido incluido en el ámbito de
un monte público deslindado. A estos suelos les será de aplicación el régimen establecido por la
Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes y la Ley 2/1992, de 15 de junio, Forestal de Andalucía
así como la Orden de 26 de enero de 2004 por la que se aprueban las Instrucciones Generales
para la Ordenación de los Montes de la Comunidad Autónoma de Andalucía, la Ley 5/1999 de 29
de junio de prevención y lucha contra los incendios forestales y el Decreto 247/2000, de 13 de
noviembre, que la desarrolla. Además, a estos suelos les será de aplicación el régimen establecido
en el artículo 314 de las Normas Urbanísticas del Plan de tal modo que Los suelos afectados por esta
protección únicamente podrán ser destinados a actividades forestales o de protección de la
naturaleza. Cualquier otro uso comprendido en los anteriores está expresamente vedado. No se
autorizan construcciones de ningún tipo ni siquiera las vinculadas a las explotaciones agrarias.
El resto del suelo clasificado en el documento como Suelo No urbanizable de Especial Protección
por la legislación específica, denominado Suelo No Urbanizable de Especial Protección por la
legislación específica: Montes Públicos 1 (SNUEP-MP-1) corresponde a los montes públicos
deslindados, no coincidentes con ámbitos de suelo no urbanizable protegido del Plan. A estos
suelos les será de aplicación el régimen de protección establecidos en la legislación sectorial que
les afecta indicada anteriormente.
c) Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público
Hidráulico (SNUEP-DPH).
A estos suelos le será de aplicación lo establecido en su legislación específica, en concreto la Ley
9/2010, de 30 de junio, de Aguas de Andalucía (BOJA nº 155 de 27 de agosto de 2010, BOE nº 208
de 27 de agosto de 2010) y el RD 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de
Dominio Público Hidráulico (BOE nº 103 de 30 de abril de 1986).
También deberá tenerse en cuenta, en cuanto a lo que pueda afectar a dicho dominio público, la
siguiente regulación sectorial: el Plan Hidrológico de las Cuencas Mediterráneas Andaluzas
aprobado por RD 11/2016 de 8 de enero, (BOJA nº 71 de 15 de abril de 2016); Decreto 189/2002, de
2 de julio, se aprueba el Plan de Prevención de Avenidas y Cauces Urbanos Andaluces; Real
Decreto 903/2010, de 9 de julio, de evaluación y gestión de riesgos de inundación; Real Decreto
21/2016, de 15 de enero (BOE nº 19, de fecha 22/01/2016), por el que se aprueban los Planes de
gestión del riesgo de inundación de las cuencas internas de Andalucía: demarcaciones
hidrográficas del Tinto, Odiel y Piedras; Guadalete y Barbate; y Cuencas Mediterráneas Andaluzas;
Plan de Gestión del Riesgo de Inundación de la demarcación hidrográfica de las Cuencas
Mediterráneas Andaluzas (BOJA nº 106 de fecha 06/06/2016), aprobado por Real Decreto 21/2016,
de 15 enero; Orden de 14 de enero de 2016, por la que se aprueban los mapas de peligrosidad por
inundaciones y los mapas de riesgo de inundación en Andalucía de las demarcaciones
hidrográficas del Tinto, Odiel y Piedras; del Guadalete y Barbate; y de las cuencas mediterráneas
andaluzas.
d) Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público
Marítimo Terrestre (SNUEP-DPMT).
A estos suelos les será de aplicación lo establecido en la Ley 22/1988, de 29 de julio, de Costas, Ley
2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley
22/1988, de 28 de julio, de Costas y el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se
aprueba el Reglamento General de Costas.
Artículo 15. Medidas que eviten la formación de nuevos asentamientos.

De conformidad con lo previsto en el art. 78.4 de la LOUA el Ayuntamiento podrá en cualquier momento
delimitar áreas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo no urbanizable, con el objeto
de regular o controlar procesos de parcelación en dicho suelo.
De acuerdo con la legislación urbanística vigente, se establecen las siguientes medidas para evitar la
formación de núcleos urbanos:

a) Limitaciones a las segregaciones de naturaleza rústica. En suelo no urbanizable, sólo podrán

realizarse segregaciones de acuerdo con la normativa vigente reguladora de las unidades mínimas
de cultivo.
b) Limitaciones a las parcelaciones de fincas. En suelo no urbanizable, solo podrán realizarse
parcelaciones que sean consecuencia del normal funcionamiento y desarrollo de las
explotaciones agrícolas, de acuerdo con su normativa, y para la localización de usos y
construcciones de interés público que hayan sido autorizados mediante Proyecto de Actuación o
Plan Especial.
Las limitaciones a la parcelación no comportarán, por su propia naturaleza, la imposibilidad de las
transferencias de propiedad, divisiones o segregaciones de terrenos rústicos siempre y cuando se
cumpla con las disposiciones vigentes sobre unidades mínimas de cultivo y explotaciones agrícolas
prioritarias declaradas formalmente.
c) Medidas de prevención de parcelaciones urbanísticas. Se considera que una parcelación tiene
carácter urbanístico cuando en una finca se produzca una subdivisión del terreno en lotes para su
enajenación o constitución de una comunidad de bienes, divisiones horizontales, asignación de
uso, acción o participación o cuotas en proindiviso, aun cuando no se trate de una actuación
conjunta y no se hubieren realizado obras, instalaciones o construcciones. La constatación o los
indicios de estar produciéndose una actuación de este tipo, previo informe de los servicios Técnicos
Municipales, obligará a adoptar las medidas necesarias en materia de inspección urbanística y
protección de la legalidad.
d) Contenido de las solicitudes de autorización o licencia. Las solicitudes que se formulen para
desarrollar actividades permitidas por la legislación urbanística en vigor en suelo no urbanizable
incorporarán en el proyecto un documento en el que se asegure al menos la preservación de la
naturaleza de esa clase de suelo y adoptar las medidas necesarias que sean precisas para
garantizar el mantenimiento de la calidad, funcionalidad de las infraestructuras y servicios públicos
correspondientes y la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenos y
de su entorno inmediato.
CAPÍTULO 4: SOBRE LOS ESTÁNDARES Y REGLAS SUSTANTIVAS DE ORDENACIÓN DE LOS SECTORES DEL SUELO
URBANIZABLE
Artículo 16. Dotaciones de los sectores de suelo urbanizable y del suelo urbano no consolidado dentro de
unidades de ejecución.
Conforme a lo previsto en el art. 5 del Decreto 11/2008, la ordenación de los sectores de sectores de suelo
urbanizable sectorizado y de los suelos clasificados como suelo urbano no consolidado sin ordenación
pormenorizada recogidos en unidades de ejecución, deberán respetar las reglas sustantivas y estándares
de ordenación previstos en el art. 17 de la LOUA, salvo que como consecuencia del proceso legal de
ejecución del planeamiento, tenga aprobado inicialmente el instrumento de desarrollo correspondiente, los
cuales mantendrán, a los efectos regulados en este artículo, las condiciones de ordenación de las fichas de
planeamiento y gestión del PGOU-86 (TR-2017).
CAPÍTULO 5: SOBRE LA PROGRAMACIÓN Y GESTIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
Artículo 17. Programación y gestión de la ordenación estructural.

1. A los efectos previstos en el art. 3.2.g) del Decreto 11/2008, sobre las determinaciones generales de
programación y gestión de las determinaciones de la ordenación estructural, se mantienen los plazos
generales de ejecución de las actuaciones contempladas en el PGOU-86, así como los contenidos en el
planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente.
2. Dichos plazos se computarán desde el momento de la entrada en vigor del instrumento de planeamiento
que los dispuso.
3. El vencimiento de los plazos anteriores permitirá tanto a los ciudadanos e interesados, como a la
administración actuante, desplegar las medidas previstas en la legislación urbanística vigente para
garantizar la ejecución del planeamiento urbanístico.
4. En todo caso, los sectores de suelo urbanizable o urbano no consolidado incluidos en unidades de
ejecución sujetos a la aprobación de un instrumento de planeamiento de desarrollo, en los que se prevea

la reserva de suelo para vivienda protegida y se haya agotado el plazo previsto por el PGOU para su
ejecución, dispondrán de dos años para iniciarla desde la aprobación del presente documento de
Adaptación, en caso de no hacerlo el ayuntamiento podrá adoptar o exigir las medidas contempladas en
la legislación urbanística por incumplimiento de los plazos de ejecución previstos en el planeamiento
general.
CAPÍTULO 6: DISPOSICIONES RELATIVAS A LA CONSIDERACIÓN DE MUNICIPIO DE RELEVANCIA TERITORIAL
Artículo 18. Disposiciones relativas a la consideración de municipio de relevancia territorial.

El municipio de Marbella es un municipio de relevancia territorial, determinado así mediante Decreto
150/2003 de 10 de junio, por el que se determinan los municipios con relevancia territorial.
En cumplimiento del art. 3.2 del Decreto 11/2008, la presente adaptación define:
- La red de tráfico motorizado, no motorizado y peatonal y de aparcamientos, y de los espacios
estructurantes de la red de transportes públicos. Se grafían en el Plano o.05 “Accesibilidad y Movilidad
(1:10.000).
- La identificación de los sistemas generales existentes de incidencia o interés regional o singular. Se
identifican en el apartado 4.3.5 de la Memoria General de esta Adaptación parcial. Todos ellos se grafían
en el plano o.01, “Estructura General y Orgánica” (1:10.000) y son los siguientes:
 Autovía del Mediterráneo (SG-C-23).
 Autopista del Mediterráneo AP-7 (SG-C-24).
 Hospital Comarcal (SG-E-41).
 Presa y Embalse de la Concepción (SG-I-1)
 Estación de tratamiento de agua potable Río Verde (SG-I-3).
CAPÍTULO 7: LEGISLACIÓN EN MATERIA DE CARRETERAS DEL ESTADO.
Artículo 19. Zona de servidumbre.

1.- La zona de servidumbre de las carreteras del Estado está constituida por dos franjas de terreno a ambos
lados de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos
líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, a una distancia de 25 metros en autopistas y
autovías y de 8 metros en carreteras convencionales y carreteras multicarril, medidos horizontalmente
desde las citadas aristas.
2.- En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos que
aquellos que sean compatibles con la seguridad viaria y la adecuada explotación de la vía, previa
autorización, en cualquier caso, del Ministerio de Fomento, y sin perjuicio de otras competencias
concurrentes.
3.- El Ministerio de Fomento podrá utilizar o autorizar a terceros la utilización de la zona de servidumbre por
razones de interés general o cuando lo requiera el mejor servicio de la carretera.
4.- Serán indemnizables la ocupación de la zona de servidumbre y los daños y perjuicios que se causen por
su utilización.
Artículo 20. Zona de afección.

1.- La zona de afección de las carreteras del Estado está constituida por dos franjas de terreno a ambos
lados de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y exteriormente por dos líneas
paralelas a las aristas exteriores de la explanación, a una distancia de 100 metros en autopistas y autovías y
de 50 metros en carreteras multicarril y convencionales, medidos horizontalmente desde las citadas aristas.
En el caso especial de túneles y sus elementos auxiliares, constituirán zona de afección los terrenos situados
entre las proyecciones verticales de los hastiales exteriores de los mismos y además dos franjas de terreno
adicionales de 50 metros de anchura, una a cada lado de dichas proyecciones, medidas horizontal y
perpendicularmente al eje de los túneles o elementos auxiliares, salvo que en aplicación de lo dispuesto en
el artículo 31.3 se derivara un grado de protección diferente.

2.- Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales,
cambiar el uso o destino de las existentes y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización del
Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.
La solicitud de autorizaciones podrá efectuarse, en todo caso, por los medios telemáticos previstos en la
legislación sobre procedimiento administrativo y sus normas de desarrollo.
3.- En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de afección podrán realizarse obras de
reparación o mejora, previa la autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y contenido,
siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que
aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios, todo ello, asimismo, sin perjuicio
de las demás competencias concurrentes.
4.- La denegación de la autorización en la parte de la zona de afección que sea exterior a la línea límite de
edificación definida en el artículo 33.1, sólo podrá fundamentarse en razones de seguridad viaria, o en la
adecuada explotación de la vía, o en las previsiones de los planes, estudios o proyectos de construcción,
conservación, ampliación o variación de carreteras del Estado en un futuro no superior a diez años,
contados a partir de la fecha de la autorización u orden para realizar el correspondiente estudio.
Artículo 21. Zona de limitación a la edificabilidad.

1.- A ambos lados de las carreteras del Estado se establece la línea límite de edificación, que se sitúa a 50
metros en autopistas y autovías y a 25 metros en carreteras convencionales y carreteras multicarril, medidos
horizontal y perpendicularmente a partir de la arista exterior de la calzada más próxima. La arista exterior
de la calzada es el borde exterior de la parte de la carretera destinada a la circulación de vehículos en
general.
La franja de terreno comprendida entre las líneas límite de edificación establecidas en las respectivas
márgenes de una vía se denomina zona de limitación a la edificabilidad. Queda prohibido en esta zona
cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el
subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y
mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes.
Además, la edificación residencial, y la asimilada a la misma en lo relativo a zonificación e inmisión
acústicas conforme a la legislación vigente en materia de ruido, estarán sometidas, con independencia de
su distancia de separación con respecto a la carretera, a las restricciones que resulten del establecimiento
de las zonas de servidumbre acústica que se definan como consecuencia de los mapas o estudios
específicos de ruido realizados por el Ministerio de Fomento, y de su posterior aprobación tras el
correspondiente procedimiento de información pública.
2.- A los efectos de lo dispuesto en el anterior apartado, los nudos viarios y cambios de sentido, las
intersecciones, las vías de giro y los ramales tendrán la línea límite de edificación a 50 metros medidos
horizontal y perpendicularmente desde la arista exterior de la calzada en cada caso.
3.- El Ministerio de Fomento, previo informe no vinculante de las comunidades autónomas y entidades
locales afectadas a emitir en un plazo no superior a dos meses, podrá, por razones geográficas o
socioeconómicas, fijar una línea límite de edificación inferior a la establecida con carácter general,
aplicable a determinadas carreteras estatales en zonas o tramos perfectamente delimitados.
4.- No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en las variantes o carreteras de circunvalación,
cualquiera que sea su clasificación, que se construyan con el objeto de evitar el paso por poblaciones, la
línea límite de edificación se situará a 50 metros, medidos horizontal y perpendicularmente al eje, a partir
de la arista exterior de la calzada, en toda la longitud de la variante.
5.- Las modificaciones en la línea límite de edificación que se deriven de la puesta en servicio de nuevas
actuaciones en carreteras del Ministerio de Fomento conferirán derecho a indemnización a favor de los
titulares de derechos reales sobre los terrenos incluidos en la zona de limitación a la edificabilidad así como
en los afectados por las restricciones en las zonas de servidumbre acústica que acrediten el menoscabo de
sus derechos y no pudieran ejercerlos en otras ubicaciones.
También serán indemnizables los perjuicios causados en este sentido por actuaciones debidamente
autorizadas de terceros, públicos o privados, incluso aunque estas actuaciones o algunos de sus elementos
pudieran ser finalmente de uso o titularidad públicos; conferirán derecho a indemnización a favor de quien
acredite el menoscabo de derechos reconocidos y que no pudiera ejercerlos en otras ubicaciones, la cual
será satisfecha por quien promueva la actuación.

Será indemnizable la depreciación originada en las fincas contiguas a carreteras que se construyan o
actuaciones que se lleven a cabo en las mismas a partir de la entrada en vigor de la presente ley, como
consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad, incluida la pérdida de edificabilidad
que tuvieran reconocida las fincas sitas en las zonas de protección de dichas carreteras y no pudiera
ejercerse en otras ubicaciones.
6.- Donde, por ser muy grande la proyección horizontal de la explanación, la línea límite de edificación
quede dentro de las zonas de dominio público o de servidumbre, la línea límite de edificación se hará
coincidir con el borde exterior de la zona de servidumbre.
Donde distintas líneas límite de edificación se superpongan, en función de que su medición se realice
desde la carretera principal o desde las intersecciones, nudos viarios, cambios de sentido, vías de giro y
ramales, prevalecerá, en todo caso, la más alejada de la carretera, cualquiera que sea la carretera o
elemento interviniente.
7.- La clasificación y la calificación de terrenos incluidos en la zona de limitación a la edificabilidad no
podrán ser modificadas en ningún caso si ello estuviere en contradicción con lo establecido en esta ley.
Artículo 22. Coincidencia de zonas.

1.- Donde, por ser muy grande la proyección horizontal del talud de las explanaciones, la línea límite de
edificación quede dentro de las zonas de dominio público o de servidumbre, la citada línea se hará
coincidir con el borde exterior de la zona de servidumbre.
2.- Donde las líneas límite de edificación se superpongan, en función de que su medición se realice desde
la carretera principal o desde los ramales de enlaces y vías de giro de intersecciones, prevalecerá, en todo
caso, la más alejada de la carretera, cualquiera que sea la carretera o elemento determinante.
Artículo 23. Exención de controles previos.

1.- Las obras y servicios de construcción, reparación, conservación o explotación del dominio público viario,
incluyendo todas las actuaciones necesarias para su concepción y realización, no están sometidas, por
constituir obras públicas de interés general, a los actos de control preventivo municipal a los que se refiere
el artículo 84.1 b) de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local, ni por consiguiente al
abono de ningún tipo de tasas por licencia de obras, actividades o similares.
Las actuaciones indicadas en el párrafo anterior tampoco estarán obligadas a la obtención de licencias o
autorizaciones por parte de otras administraciones, organismos o entidades públicas, excepto si los estudios
de carreteras de los que dimanen las correspondientes actuaciones no hubieran sido sometidos a informe
de aquellas, cuando dicho informe fuera preceptivo en virtud de una norma estatal, o cuando resulte
exigible en virtud de la normativa sectorial estatal, todo ello sin perjuicio de las competencias del Ministerio
del Interior en cuanto a la gestión del tráfico.
2.- La ejecución de obras o actuaciones de carreteras promovidas por el Ministerio de Fomento no podrá
ser suspendida cautelarmente por ninguna otra administración pública en el ejercicio de las competencias
que les puedan corresponder, sin perjuicio de las competencias atribuidas al Ministerio del Interior en
cuanto a la gestión del tráfico. Las medidas cautelares solo podrán ser adoptadas por los órganos
jurisdiccionales competentes.
Artículo 24. Actuaciones en las zonas de protección de las carreteras.

La ejecución de cualquier tipo de actuación que se encuentre dentro de las zonas de protección de las
carreteras estatales quedará regulada por lo establecido en la Ley 37/2015, de 29 de septiembre de
Carreteras y, en concreto, por lo establecido en su título III Uso y defensa de las carreteras.
Artículo 25. Nuevas conexiones.

Cualquier propuesta de nuevas conexiones o modificación de las existentes o de uso incluidas en el
planeamiento urbanístico, que no hayan sido informadas desfavorablemente, tendrán efectos similares a
los contemplados en el artículo 104.9 del Reglamento General de Carreteras, en cuanto a la emisión de
informe favorable a consultas previas de viabilidad, pero ello no significará su autorización hasta tanto se
emita resolución expresa de la Dirección General de Carreteras, para lo cual será condición necesaria,
además de cumplir con la normativa vigente, la presentación de un estudio de tráfico y capacidad en el
que se analice su incidencia en el nivel de servicio de la carretera o carreteras afectadas a la vista del

desarrollo urbanístico previsto y su comparación con el nivel de servicio actual. Deberá tenerse en cuenta
la afección al viario estatal de aquellas instalaciones que incluso no estando situadas en las zonas de
protección de las carreteras accedan a las mismas utilizando conexiones ya existentes, si su implantación
puede suponer un cambio sustancial de las condiciones de uso (sea en número y/o categoría de vehículos
que lo utilizan) en el acceso existente con el nivel de servicio previo a dicha implantación.
En consecuencia, hasta tanto no exista autorización o Informe favorable de viabilidad de la Dirección
General de Carreteras del Ministerio de Fomento, deberá suprimirse del planeamiento toda nueva conexión
o modificación de las existentes con la Red de Carreteras del Estado, salvo las que en el informe sean
aceptadas expresamente.
En los casos de nuevos enlaces o de modificación de enlaces existentes, su aprobación e inclusión en el
planeamiento quedan condicionadas a lo que resulte de la tramitación establecida en la Orden FOM
2873/2007 de 24 de septiembre, sobre procedimientos complementarios para autorizar nuevos enlaces o
modificar los existentes.
El informe favorable a nuevos accesos al viario estatal reflejados en el Plan Urbanístico, o la modificación
de los existentes, no supone la asunción por el Ministerio de Fomento de ningún compromiso en cuanto a la
construcción de aquellos ni de vías de servicio, que deberán ejecutarse por el promotor urbanístico una vez
sea concedida, en su caso, la correspondiente autorización por la Dirección General de Carreteras.
Artículo 26. Instrumentos de planificación, desarrollo, gestión y protección ambiental.

Acordada la redacción, revisión, modificación o adaptación de cualquier instrumento de planificación,
desarrollo, gestión territorial, urbanística, o de protección medioambiental, que pudiera afectar, directa o
indirectamente, a las carreteras del Estado, o a sus elementos funcionales, por estar dentro de su zona de
influencia, y con independencia de su distancia a las mismas, el órgano competente para aprobar
inicialmente el instrumento correspondiente, deberá ponerlo en conocimiento del Ministerio de Fomento,
antes de dicha aprobación inicial, para que este emita un informe comprensivo de las consideraciones
que estime convenientes para la protección del dominio público.
La misma regla será aplicable también al inicio de la tramitación de aquellas licencias que vayan a
concederse en ausencia de los instrumentos citados.
El Ministerio de Fomento dispondrá de un plazo de tres meses para emitir su informe, que será vinculante en
lo que se refiere a las posibles afecciones a la Red de Carreteras del Estado. Transcurrido dicho plazo sin
que el informe se haya evacuado, se entenderá que es conforme con el instrumento de que se trate, al
efecto de poder continuar con su tramitación. Las determinaciones urbanísticas que pudieran derivar de
una eventual aprobación definitiva de aquel que afecten al dominio, o al servicio público de titularidad
estatal, serán nulas de pleno derecho. También será nulo de pleno derecho cualquiera de los instrumentos
mencionados en este apartado en cuya tramitación se haya omitido la petición del informe preceptivo de
Ministerio de Fomento, así como cuando sean aprobados antes de que transcurra el plazo del que dispone
dicho departamento para evacuarlo y en ausencia del mismo, cuando menoscaben, alteren o
perjudiquen la adecuada explotación de las carreteras de Estado.
Artículo 27. Nuevos desarrollo urbanísticos.

Las zonas de dominio público de las carreteras estatales quedaran fuera del ámbito de los planes
urbanísticos o estudios posteriores que se realicen en el término municipal, debiendo grafiarse esta zona en
los planos correspondientes de dichos estudios.
No se podrán conceder licencias de ejecución y ocupación, para los desarrollos del plan urbanístico,
mientras no exista autorización de la Dirección General de Carreteras a los accesos incluidos en el mismo, si
estos no existieran previamente, lo cual se hará constar explícitamente tanto en la memoria del instrumento
como en la resolución de aprobación del mismo, haciéndose constar asimismo que la ejecución de dichos
accesos en caso de informe favorable se hará por el promotor del planeamiento y a su costa, una vez sean
autorizados.
En la aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico sometido a informe, con carácter previo a
su ejecución y puesta en servicio, se garantizará la accesibilidad a los sectores planificados por encontrarse
ejecutados los accesos aprobados.
Ni los desarrollos urbanísticos previstos ni sus obras de construcción deberán afectar al drenaje actual de las
carreteras estatales, y sus redes de evacuación no deberán aportar vertidos a los drenajes existentes de
aquellas. En caso de que, excepcionalmente y por razones debidamente justificadas, se autorizase la
aportación de caudales, estos deberán ser tenidos en cuenta para aumentar la capacidad de los

mencionados drenajes, siendo el coste, al que pudiera dar lugar, a cargo del promotor del instrumento de
planeamiento urbanístico.
Con carácter previo al desarrollo urbanístico, se deberá aportar un estudio de drenaje de las aguas
pluviales que, redactado por técnico competente garantice la correcta evacuación de las escorrentías
superficiales, que deberá ser informado favorablemente, en el caso en que proceda, en aplicación de la
ley vigente.
Deberá realizarse un estudio pormenorizado de las zonas con riesgos de inundación incluidas en el sector
planificado, y determinar si ese riesgo se ve acrecentado con la ejecución o el desarrollo del planeamiento
urbanístico, y justificar que no se verá afectada la Red de Carreteras del Estado,
Asimismo, se deberá entregar un acuerdo municipal por el que el Ayuntamiento de Marbella se
comprometa a hacerse cargo de la limpieza, mantenimiento y conservación del citado sistema de drenaje
de aguas pluviales, y a responder por cualquier daño o reclamación patrimonial que se produzca por una
hipotética falta de limpieza, mantenimiento o conservación en el mismo y/o modificación del punto de
vertido.
Artículo 28. En relación al aprovechamiento urbanístico.

Cuando en una unidad de ejecución existan bienes de titularidad estatal no obtenidos por cesión gratuita,
el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá al Estado, conforme a lo
dispuesto en el artículo 112 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
El planeamiento deberá reconocer los derechos de aprovechamiento urbanístico que correspondan a los
terrenos de dominio público estatal, en su caso, incluidos en aquel, para que sean tenidos en cuenta al
constituir las Juntas de Compensación o a otros efectos que proceden de acuerdo con la normativa
urbanística.
Artículo 29. Nuevas construcciones próximas a las carreteras del Estado.

Las nuevas construcciones próximas a las carreteras del Estado, existentes o previstas, será necesario, con
carácter previo al otorgamiento de licencias de edificación se lleven a cabo los estudios correspondientes
de determinación de los niveles sonoros esperables así como la obligación de establecer limitaciones a la
edificabilidad o de disponer los medios de protección acústica imprescindibles en caso de superarse los
umbrales establecidos en la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido (B.O.E. de 18 de noviembre de
2003) y en el Real Decreto 1367/2007, de 9 de octubre (B.O.E. de 23 de octubre de 2007) y, en su caso, en la
normativa autonómica. El estudio de ruido debe contener los correspondientes mapas de isófonas.
Los medios de protección acústica que resulten necesarios serán ejecutados con cargo a los promotores
de los sectores, previa autorización del Ministerio de Fomento si afectaran a las zonas de protección del
viario estatal, pudiendo situarse en la zona de dominio público.
Artículo 30. Iluminación de los sectores.

La iluminación a instalar en los sectores no deberá afectar negativamente a la seguridad del tráfico que
circula por las carreteras del Estado. Asimismo, con respecto a los viales que se vayan a construir en
ejecución del planeamiento se deberá garantizar que el tráfico que circula por los mismos no afecte, con
su alumbrado al que lo hace por las carreteras del Estado. Si fuera necesario se instalarán medios
antideslumbrantes, serán ejecutados con cargo a los promotores de los sectores, previa autorización del
Ministerio de Fomento, corriendo su mantenimiento y conservación a cargo de dichos promotores.
Artículo 31. Vegetación.

La vegetación que se disponga a lo largo del término municipal, dentro de las zonas de influencia de
carreteras, será tal que no perjudique a la visibilidad de la carretera, ni a la seguridad de la circulación vial.
CAPÍTULO 8: LEGISLACIÓN EN MATERIA DE CARRETERAS DE ANDALUCÍA.
Artículo 32. Condiciones de uso del sistema general viario.

Las condiciones de uso del sistema general viario y de sus zonas de protección se establecerá atendiendo
a la titularidad de las vías, de acuerdo con las prescripciones de la Ley 25/88 de 29 de julio de carreteras

del Estado y el Reglamento que la desarrolla, en caso de carreteras de titularidad estatal, y de acuerdo
con las prescripciones de la Ley 8/2001, de 2 de julio de Carreteras de Andalucía, para carreteras de
titularidad autonómica y provincial.
Artículo 33. Zona de servidumbre legal.

1.- La zona de servidumbre legal de las carreteras consiste en dos franjas de terreno, una a cada lado de
las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público adyacente y exteriormente por dos
líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, y a una distancia de veinticinco metros en vías de
gran capacidad y de ocho metros en las vías convencionales, medidos en horizontal y perpendicularmente
desde las citadas aristas.
2.- La Administración podrá utilizar la zona de servidumbre legal para cuantas actuaciones requiera el
interés general, la integración paisajística de la carretera y el mejor servicio del dominio público viario.
La zona de servidumbre legal podrá utilizarse para realizar cualquier actuación necesaria o conveniente
para ejecutar obras de carreteras, y en particular para:
a) Obras declaradas de emergencia.
b) Obras de mejora y de conservación.
c) Actuaciones de seguridad vial.
d) Obras de mejora de la integración paisajística.
e) Obras para la infraestructura cartográfica de la red de carreteras de Andalucía.
3.- En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras ni se permitirán más usos que aquéllos que sean
compatibles con la seguridad vial y previa autorización del órgano competente de la Administración titular
de la carretera, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.
4.- El uso y ocupación de la zona de servidumbre legal por terceros para realizar las obras indicadas en el
apartado anterior deberá contar con expresa autorización administrativa.
5.- El uso y ocupación de la zona de servidumbre legal por parte de la Administración o por los terceros por
ella autorizados, no están sujetos a previa autorización de los propietarios de los predios sirvientes,
debiéndose realizar el previo pago o consignar el depósito del importe de la correspondiente
indemnización, salvo en los supuestos de declaración de emergencia de la actuación.
Los daños y perjuicios que se causen por la utilización de la zona de servidumbre legal, serán indemnizados
por el beneficiario de la ocupación.
6.- Cuando el uso y ocupación de la zona de servidumbre legal no fuese temporal sino permanente, la
aprobación por parte de la Administración del correspondiente proyecto y de sus incidencias, o la
declaración de emergencia de las obras implicará, a efectos de la expropiación forzosa, la declaración de
utilidad pública, necesidad de ocupación de los bienes y adquisición de los derechos correspondientes, así
como, en su caso, la urgencia de la ocupación.
Artículo 34. Zona de afección.

1.- La zona de afección de las carreteras consiste en dos franjas de terreno, una a cada lado de las mismas,
delimitadas interiormente por la zona de servidumbre legal y exteriormente por dos líneas paralelas a las
aristas exteriores de la explanación y a una distancia de cien metros en vías de gran capacidad, de
cincuenta metros en las vías convencionales de la red autonómica y de veinticinco metros en el resto de
las carreteras, medidos en horizontal y perpendicularmente desde las citadas aristas.
2.- A efectos de la integración paisajística del dominio público viario, la Administración titular de la carretera
podrá aumentar los límites de la zona de afección en determinados tramos de las carreteras mediante la
aprobación del proyecto de construcción o del proyecto de restauración paisajística.
3.- Para la implantación de la infraestructura cartográfica de la red de carreteras de Andalucía, la
Administración titular de la vía podrá aumentar los límites de la zona de afección en determinados tramos
de las carreteras mediante la aprobación del proyecto de construcción de la infraestructura cartográfica.
Artículo 35. Zona de no edificación.

1.- La zona de no edificación de las carreteras consiste en dos franjas de terreno, una a cada lado de las
mismas, delimitadas interiormente por las aristas exteriores de la calzada y exteriormente por dos líneas
paralelas a las citadas aristas y a una distancia de cien metros en las vías de gran capacidad, de
cincuenta metros en las vías convencionales de la red autonómica y de veinticinco metros en el resto de
las carreteras, medidos en horizontal y perpendicularmente desde las citadas aristas.
2.- En aquellos lugares en los que el borde exterior de la zona de no edificación quede dentro de las zonas
de dominio público adyacente o de servidumbre legal, dicho borde coincidirá con el borde exterior de la
zona de servidumbre legal.
3.- En aquellos tramos en los que las zonas de no edificación se superpongan en función de la titularidad o
categoría de la carretera respecto de la que se realice su medición, prevalecerá en todo caso la de mayor
extensión, cualquiera que sea la carretera determinante.
4.- Excepcionalmente, la Administración podrá aumentar o disminuirla zona de no edificación en
determinados tramos de las carreteras, cuando circunstancias especiales así lo aconsejen y previo informe
de los municipios en cuyos términos radiquen los referidos tramos.
5.- En las variantes o en las carreteras de circunvalación, construidas para eliminar las travesías de
poblaciones, la Administración titular de la carretera podrá ampliar la extensión de la zona de no
edificación, previo acuerdo del municipio afectado.
6.- En los tramos urbanos, las prescripciones sobre alineaciones del planeamiento urbanístico
correspondiente determinarán la extensión de la zona de no edificación.
Cuando las extensiones que se propongan en el planeamiento urbanístico sean distintas de las reguladas
en la presente Ley tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, deberá recabarse, con posterioridad
a su aprobación inicial, informe vinculante de la Administración titular de la carretera, que versará sobre
aspectos relativos al uso y protección de las carreteras y a la seguridad de la circulación vial.
Artículo 36. Uso de la zona de No Edificación.

En la zona de no edificación está prohibido realizar cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción
o ampliación, a excepción de las que resulten imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las
construcciones ya existentes, y siempre previa la correspondiente autorización administrativa, sin que esta
limitación genere derecho a indemnización alguna.
No obstante, se podrá autorizar la colocación de instalaciones fácilmente desmontables y cerramientos
diáfanos en la parte de la zona de no edificación que quede fuera de la zona de servidumbre legal,
siempre que no se mermen las condiciones de visibilidad y la seguridad de la circulación vial.
En las edificaciones que se encuentren dentro de la Zona de No Edificación, conforme al artículo 64.3 de la
Ley 8/2001, de Carreteras de Andalucía, no podrán realizarse ningún tipo de obra de construcción,
reconstrucción o ampliación, a excepción de las que resulten imprescindibles para la conservación y
mantenimiento de las construcciones ya existentes, y siempre previa la correspondiente autorización
administrativa de la Administración titular de la carretera independientemente de la correspondiente
licencia de obras y sin que esta limitación genere derecho a indemnización alguna.
Artículo 37. Sectores de planeamiento colindantes con una carretera de Andalucía.

A efectos de proteger el dominio público, en los sectores de planeamiento cuyo límite sea colindante con
una carretera, éste se ajustará en todo caso a la línea que delimita el dominio público viario de la
carretera, el cual queda integrado en el sistema general viario y, por tanto, fuera del sector de
planeamiento.
Artículo 38. Actuaciones en la Zona de Afección.

Los proyectos de actuaciones de obras de urbanización, construcción o edificación incluidas en la Zona de
Afección de las carreteras deben someterse a concesión de autorización por la Administración titular de la
carretera, mediante la presentación del oportuno proyecto que las contemple en su totalidad, firmado por
técnico competente, visado y aprobado o con el visto bueno del Ayuntamiento, conforme a los artículos 62
y 64.2 de la Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía.
Artículo 39. Accesos a nuevos sectores.

Los accesos a nuevos sectores desde carreteras autonómicas habrán de ajustarse al cumplimiento de la
Orden FOM/273/2016, de 19 de febrero, por la que se aprueba la Norma 3.1-IC Trazado, de la Instrucción
de Carreteras y la Orden Ministerial de 16 de Diciembre de 1997, por la que se regulan los accesos a las
carreteras del Estado, las vías de servicio y la construcción de instalaciones de servicios de carreteras.
Artículo 40. Afecciones acústicas.

Previo a llevar a cabo la actividad de ejecución urbanizadora de las unidades de ejecución que puedan
verse afectadas por la emisión sonora generada por el tráfico en la carretera, será necesaria la realización
de un estudio acústico y la adopción de las medidas precisas que se deriven del mismo para el
cumplimiento de los límites establecidos en la legislación de ruido en vigor, de forma que sea
responsabilidad del promotor de la urbanización o de las posteriores edificaciones, el llevar a cabo la
ejecución de dichas medidas a su cargo, y no del Titular de la vía en la que se genere el ruido.
DISPOSICIONES ADICIONALES.
Disposición Adicional Primera.- Disposiciones de aplicación directa de la LOUA.

Según dispone la disposición transitoria primera de la LOUA serán de aplicación íntegra, directa e
inmediata los títulos II (el régimen urbanístico del suelo), III (instrumentos de intervención en el mercado de
suelo), VI (la disciplina urbanística) y VII (las infracciones urbanísticas y las sanciones) de dicha Ley desde su
entrada en vigor, afectando por tanto al articulado del PGOU-86 (TR. 2017) y al presente anexo normativo.
Disposición Adicional Segunda.- Clasificación de suelo.

En base a la aplicación directa del título II de la LOUA, las clases del suelo establecidas por el plan general
quedan cambiadas por las siguientes clases de suelo:
- Suelo Urbano, en las categorías de suelo urbano consolidado y no consolidado.
- Suelo Urbanizable, en las categorías de suelo urbanizable ordenado, suelo urbanizable sectorizado y suelo
urbanizable no sectorizado.
- Suelo no urbanizable, con las siguientes categorías: suelo no urbanizable de especial protección por
legislación específica, suelo no urbanizable de especial protección por planificación territorial o urbanística
y suelo no urbanizable de carácter natural o rural.
Disposición Adicional Tercera.- Adaptaciones introducidas con carácter general en la normativa del PGOU-
86 (TR.2017)
Cuando el PGOU-86 (TR.2017) habla suelo urbanizable programado y no programado hay que entenderlo
sustituido por urbanizable sectorizado y no sectorizado. Cuando habla de Programas de Actuación
Urbanística habrá que entenderlos referidos a Planes de Sectorización, como instrumento adecuado para
el cambio de categoría de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado.
Cuando hace referencia a la Ley de Suelo (Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana), habrá que entenderlo referido a
la LOUA y la correspondencia con los artículos de que se trate conforme a la materia que regule.
Cuando habla de Plan General de Ordenación Urbana, habrá que entenderlo sustituido por Plan General
de Ordenación Urbanística.
Artículos que quedan adaptados debido a estas razones:
- Artículo 6, las referencias hechas al suelo no programado deberá sustituirse por no sectorizado. Asimismo la
referencia hecha al artículo 48 de la Ley del Suelo deberá entenderse sustituida por la regulación hecha
por la LOUA en cuanto a programación y gestión de las actuaciones urbanísticas (art. 19).
- Artículo 11, las referencias hechas a la Ley de Suelo deben entenderse referidas a la LOUA, art. 53. La
referencia a suelo urbanizable programado y no programado deberá entenderse hecha al suelo
urbanizable sectorizado y no sectorizado y los planes de Actuación Urbanística se sustituyen por Planes de
Sectorización.
- Artículo 13, referido a los Programas de Actuación Urbanística. Se entenderá referido a los Planes de
Sectorización recogidos en la LOUA en su artículo 12. La referencia a suelo urbanizable programado y no

programado deberá entenderse hecha al suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado y los planes de
Actuación Urbanística se sustituye por Plan de Sectorización.
- Artículo 14, la referencia realizada a la Ley de suelo deberá entenderse referida a la LOUA.
- Artículo 15, la referencia realizada a los artículos artículos 118 y 119 de la Ley del Suelo debe entenderse
referida al art. 106 de la LOUA y la referencia al artículo 13.3 de la Ley del Suelo al 13 de la LOUA. La
referencia a suelo urbanizable programado y no programado deberá entenderse hecha al suelo
urbanizable sectorizado y no sectorizado y los planes de Actuación Urbanística se sustituye por Plan de
Sectorización.
- Artículo 17, la referencia hecha al art. 14 de la Ley de Suelo debe entenderse hecha al 15 de la LOUA.
- Artículos 19 a 35: será de aplicación directa el Título VI de la LOUA.
- Artículo 48: será de aplicación directa el Título VI de la LOUA.
- Artículo 49, se sustituye la referencia hecha al Programa de actuación Urbanística por el Plan de
Sectorización.
- Artículo 56, la referencia a suelo urbanizable programado y no programado deberá entenderse hecha al
suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado.
- Artículo 57 y 58, la referencia realizada a los planes de Actuación Urbanística se sustituye por Plan de
Sectorización.
- Artículo 59, la referencia hecha a la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación urbana deberá entenderse
realizada a la LOUA.
- Artículo 63. La referencia hecha a dos categorías de suelo no urbanizable hay que sustituirla por distintas
categorías, dado que el título II de la LOUA (el régimen urbanístico del suelo) es de aplicación inmediata y
directa.
- Artículo 66. La referencia hecha al art. 64 de la Ley de Suelo, ha de entenderse hecha al artículo 34 de la
LOUA.
- Artículo 85. La referencia hecha al programa de actuación urbanística debe entenderse hecha al Plan de
Sectorización y su regulación en el artículo 12 de la LOUA.
- Artículo 92. La referencia hecha a la Ley de Suelo debe entenderse hecha a la LOUA.
- Artículo 140. La referencia hecha a la Ley de Suelo debe entenderse realizada a la LOUA.
- Artículo 176.2 (se sustituye la referencia a suelo urbanizable programado por suelo urbanizable
sectorizado).
- Artículo 179, se sustituye la referencia a los artículos de la Ley de Suelo por su correspondencia con los
artículos de la LOUA. (Art. 34.1.c) y 52.3 de la LOUA en lugar de Art. 58 de la Ley del Suelo).
- Artículo 181, se sustituye la referencia a los artículos de la Ley de Suelo por su correspondencia con los
artículos de la LOUA (art. 34.1.b) y Disposición Adicional Primera de la LOUA en lugar del art. 60 de la Ley del
Suelo).
- Artículo 183.11, se sustituye la nomenclatura de suelo no urbanizable común por suelo no urbanizable de
carácter rural o natural.
- Artículo 183.31, se sustituye la referencia a suelo urbanizable no programado por suelo urbanizable no
sectorizado.
- Artículo 198.1.c), se sustituye la referencia a suelo urbanizable programado por suelo urbanizable
sectorizado. Se sustituye la referencia a Polígonos de Actuación por Unidades de Ejecución en suelo urbano
no consolidado.
PRIMERA. Alcance del planeamiento aprobado (PA).

1. A los efectos previstos en el artículo 3 de estas Normas Urbanísticas, se considera planeamiento
aprobado al planeamiento de desarrollo de actuaciones previstas en el plan general del municipio que
haya sido aprobado definitivamente. La adaptación parcial incorpora plenamente las determinaciones de
dichos Planes de desarrollo aprobados definitivamente durante el periodo de vigencia del PGOU-86.

2. Dicho planeamiento se considera integrante del planeamiento general hasta en tanto los mismos no
sean expresamente derogados por el plan general o la ordenación sea modificada de la forma prevista
legalmente.
SEGUNDA. Interpretación de los preceptos del planeamiento general vigente en relación a la entrada en
vigor de la LOUA.
Conforme a lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda apartado 1 de la LOUA, y hasta tanto no se
produzca la total adaptación del planeamiento general vigente a esta Ley, o se efectúe su Revisión, y sin
perjuicio de lo establecido en su Disposición Transitoria Primera aparado 1, en la interpretación de los
instrumentos de planeamiento vigentes se aplicaran las siguientes reglas:
- Las disposiciones que fuesen contradictorias con los preceptos de la LOUA de inmediata y directa
aplicación serán inaplicables.
- Todas las disposiciones restantes se interpretaran de conformidad con la LOUA.
DISPOSICION DEROGATORIA ÚNICA.
Artículos del planeamiento general inaplicables.

A partir de la entrada en vigor del presente documento quedan derogadas todas las disposiciones
normativas del PGOU-86 (TR.2017) que sean contrarias a la LOUA.
De conformidad con lo establecido en la Disposición Derogatoria única apartado 2 de la LOUA, con
carácter específico se consideran inaplicables los siguientes artículos del PGOU-86 (TR.2017): 19-35, 208, 209,
211, 214, 215, 216, 217, 285, 293-304, todos ellos de las Normas Urbanísticas. Su regulación se remite
expresamente al régimen jurídico, que se regule en cada caso, contenido en la LOUA.
El resto de artículos de la normativa del Plan se interpretarán conforme a la LOUA, salvo el artículo 5 que
para adaptarse a la regulación de la LOUA en cuanto al régimen de las Modificaciones del Planeamiento
General, se sustituye su redacción por la siguiente:
Nueva redacción del artículo 5 de las NNUU del Plan General para adaptarse a lo establecido en la LOUA:
"Toda alteración de la ordenación establecida por los instrumentos de planeamiento no contemplada en el
párrafo anterior ni en el artículo 37 de la LOUA se entenderá como modificación y se acomodará a las
reglas establecidas en los artículos 36 y siguientes de la misma Ley.
El Proyecto de Modificación de Elementos deberá inexcusablemente justificar la reforma propuesta así
como acreditar el mantenimiento de la coherencia interna de las previsiones y elementos del Plan General
que se modifica.
La modificación podrá tener lugar en cualquier momento, siempre motivada y justificadamente."

ANEXO.- TABLA 1. AJUSTES DE DENSIDAD Y EDIFICABILIDAD EN SUELO URBANIZABLE

Tabla 1.1- Suelo Urbanizable. Ámbitos de planeamiento con ordenación diferida a los que se exige la
implantación del uso de vivienda protegida, tal y como prevé el citado artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008.

Tabla 1.2- Suelo Urbanizable.

Ámbitos exentos de la reserva de techo para vivienda protegida por tener ordenación pormenorizada
aprobada inicialmente con anterioridad al 20/01/2007.

ANEXO.- TABLA 2. AJUSTES DE DENSIDAD Y EDIFICABILIDAD EN SUELO URBANO

Tabla 2.1- Suelo Urbano. Ámbitos de planeamiento con ordenación diferida a los que se exige la
implantación del uso de vivienda protegida, tal y como prevé el citado artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008.

Tabla 2.2- Suelo Urbano. Áreas de Reforma Interior con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente
con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de Adaptación Parcial.

ANEXO.- TABLA RESUMEN CLASIFICACIÓN DE SUELO
CLASIFICACIÓN DEL SUELO

SUPERFICIE (m²)
CLASE DE SUELO CATEGORÍA
PARCIALES TOTALES
SUC 27.322.184,26
URBANO 40.358.365,51
SUNC 12.990.181,26
SUO 7.161.653,23
URBANIZABLE SUS 5.317.413,63 23.793.306,73
SUNS 11.314.239,87
SNUEP-Legislación Específica 11.754.550,76

NO URBANIZABLE SNUEP-Planificación Urbanística 371.427,34 50.141.190,01
SNU-Natural o Rural 38.015.211,91

TOTAL TÉRMINO MUNICIPAL 114.270.000,00

ANEXO.- Sistemas Generales Parques, Jardines y Espacios Libres Públicos de la Adaptación Parcial.

Anexo.- Sistema General de Comunicaciones de la Adaptación Parcial.

ANEXO.- Sistema General de Equipamiento Comunitario de la Adaptación Parcial.

ANEXO- Sistema General de Infraestructuras de Servicio de la Adaptación Parcial.

ANEXO. Aprovechamiento Medio del Suelo Urbanizable (sectorizado y ordenado)





ANEXO. BIENES DE INTERÉS CULTURAL.

 Torre del Duque. (BIC_01)
 Régimen de protección: B.I.C.
 Estado administrativo: Inscrito Fecha disposición: 25/06/85
 Tipo de patrimonio: Inmueble Tipología jurídica: Monumento.
 Publicación: BOE 29/06/85 (C.E.) 11/12/85
 Torre Ancón. (BIC_02)

 Torre Lance de las Cañas. (BIC_03)

 Fuerte de San Luis. (BIC_04)

 Torre del Río Real. (BIC_05)

 Torre Ladrones. (BIC_06)

 Ruinas de San Pedro de Alcántara (Basílica Paleocristiana de Vega del Mar). (BIC_07)


 Publicación: GACETA 04/06/31
 Recinto amurallado de Marbella (Alcazaba y recinto murado de Marbella, Castillo).

(BIC_08)
 Torre de las Bóvedas. (BIC_09)

 Cueva de Pecho Redondo. (BIC_10)

 Castillo de la Madera. (BIC_11)

 Torre del Mar. (BIC_12)

 Castillo de Alicates. (BIC_13)

 Cerro Torrón. (BIC_14)


 Termas Romanas de la Bóvedas. (BIC_15)

 Tipo de patrimonio: Inmueble Tipología jurídica: Zona Arqueológica.
 Publicación: BOJA Nº 162 de 17/08/2007 (pág. 22)
 Villa Romana de Río Verde. (BIC_16)

 Hospital Bazán. (BIC_17)

 Publicación: BOJA Nº 26 de 09/02/2004 (pág. 3.384)
 Cerro Colorao. (BIC_18)

 Publicación: BOJA Nº 51 de 16/03/2009 (pág. 34).

ANEXO. BIENES DE CATALOGACIÓN GENERAL.

 Trapiche de Guadaiza. (BCG_01)
 Régimen de protección: Catalogación General.
 Tipo de patrimonio: Inmueble Tipología jurídica:
 Publicación: BOJA Nº 248 de 19/12/2007 (pág. 6) (Ley 14/2007, de 26 de noviembre del
Patrimonio Histórico de Andalucía).
 Cortijo de Miraflores. (BCG_02)

 Trapiche del Prado. (BCG_03)

 Ciudad Residencial Tiempo Libre. (BCG_04)


NORMAS ESTÉTICAS PARA LOS EDIFICIOS DEL CENTRO HISTÓRICO DE MARBELLA. MARZO 2024
ANEXO I.
Ordenanza Municipal de Edificación por la que se establecen las normas estéticas para los edificios del
Centro Histórico de Marbella

1º. ÁMBITO DE APLICACIÓN

La presente Ordenanza es de aplicación en los edificios del Centro Histórico y sus ensanches,
considerándose como ensanche a la zona del Barrio.
El ámbito de aplicación de esta normativa es la zona C-1 y NP-1 que comprende la zona delimitada por
el interior de las siguientes calles: Calle Salvador Rueda, Avda. Juan Alameda, Avda. Nabeul, Calle
Peñuelas, Travesía Huerta de los Cristales, Avda. Severo Ochoa, Avda. Ramón y Cajal, Calle Huerta Chica,
Plaza Mijas, Plaza de los Olivos, Calle Francisco de Quevedo (Cruzando por la Plaza del Mercado), Avda.
del Mercado.
ARTÍCULO 2º. COLORES EN LA FACHADA:

1. Siguiendo la estructura de “pueblo andaluz” se regulará el uso de colores en las fachadas al blanco o
de la gama de los ocres y en todo caso suaves y claros, prohibiendo colores y acabados brillantes o
metálicos. Los zócalos y rodapiés podrán ser de color añil o colores más oscuros, incluyendo cualquier
tipo de elemento decorativo en remates de ventanas, puertas u otros.
2. La Cerrajería, de balcones y rejas de seguridad de casas y locales comerciales, serán de color oscuro,
verde carruaje o negro.
ARTÍCULO 3º. MATERIALES DE FACHADA:

1. Serán enfoscados y monocapas de grano fino.
Excepcionalmente podrán proponerse aplacados con acabados no pulimentados ni brillantes, que
deberán justificar su adecuación al entorno y someterse a aprobación municipal.
2. Se prohíbe cualquier material decorativo que sustituya a la pintura, acabados en piedra, como el
mármol o el granito.
3. La carpintería de los huecos de las viviendas, portales y cierres, deberá ser de madera, pvc o aluminio,
no permitiéndose el uso de colores metálicos y brillantes. Las carpinterías en fachadas y zonas vistas
deberán presentar colores marrones imitando madera, o en su caso colores oscuros, pudiéndose usar
también el color blanco.
4. La de los locales comerciales podrá se r metálica, pero pintadas con colores no brillante y oscuros.
5. Las ménsulas de los balcones deberán tener un grueso máximo de 15 cm.
6. En las fachadas exteriores, será obligatorio disponer canalones de recogida
de aguas pluviales de las cubiertas de tejas, los cuales deberán ser cerámicos
de colores oscuros, de la gama de los marrones o verde carruaje; o bien,
quedar integrados en el alero de la misma, como recoge la siguiente figura.
En el caso de que se ejecuten nuevos cerramientos de fachada, los bajantes
de los canalones deben embutirse en la misma, y no deberán verter sus aguas
a la vía pública.
7. La instalación de dichos canalones quedará pendiente de informe técnico en aquellos casos en los
que los edificios tengan algún tipo de protección.
8. Las tejas de las cubiertas deben ser cerámicas color barro sin vidriar, salvo las que se dispongan en las
cumbreras que podrán ser vidriadas, debiendo ser en este caso de colores oscuros de la gama de los
marrones o verde carruaje.
9. Igualmente deberán quedar empotradas en las fachadas los contadores, cuadros eléctricos,
canalizaciones y cableado.
ARTÍCULO 4º. ELEMENTOS DECORATIVOS DE FACHADA:

1. Se prohíben las tejas sobre molduras o cornisas y salientes.
2. En las cubiertas inclinadas de tejas, los aleros volarán un mínimo de 25 cm. y un máximo de 35 cm.
3. Se prohíben los recercados de los huecos, salvo que en la composición de la fachada éstos tengan
consideración de singulares.

4. En los locales comerciales los rótulos o carteles, deberán diseñarse conjuntamente con la fachada, de
forma que queden integrados en ella.
5. Los balcones tendrán que respetar el modelo de la casa andaluza.
ARTÍCULO 5º. CERRAJERÍA.

1. Los balcones deberán tener las barandillas metálicas diáfanas. Prohibidos los perfiles de obra.
2. Los cierres de seguridad deberán ser de tal forma que plegados queden totalmente ocultos en la
fachada, así como de características diáfanas, formados con elementos modulares tipo arandelas o
similar, salvo en comercios que acrediten que deban tener especiales medidas de seguridad.
ARTÍCULO 6º. INSTALACIONES:

1. Los aparatos de aire acondicionado deberán instalarse en la cubierta de las edificaciones o en patios
interiores, pero en ningún caso en las fachadas que dan a la vía pública.
2. Excepcionalmente, cuando se demuestre que no es posible otra solución, podrán empotrarse en las
fachadas a una altura superior a 2,10 m. sobre el acerado y protegidos visualmente con rejilla.
ARTÍCULO 7º. DIMENSIONES DE LOS ELEMENTOS DE FACHADA:

1. La altura máxima de los zócalos: 1,20 m.
2. Anchura máxima de los huecos (puertas y ventanas): 2,00 m.
3. La separación mínima entre huecos de fachada deberá ser mayor a la mitad de la anchura del hueco
mayor.
4. La altura de un hueco de fachada debe ser mayor que su anchura en al menos un 30%.
ARTÍCULO 8º. COMPOSICIÓN DE LOS HUECOS DE FACHADA:

Deberán guardar una correspondencia vertical entre ellos.
ARTÍCULO 9º. PUBLICIDAD CON INSTALACIÓN DE RÓTULOS:

1. Definición: son los que constituidos por paneles o letras sueltas, adosados o grabados sobre parámetros
verticales, bien apoyados en el suelo mediante soporte, tienen alguna dimensión superior a 50
centímetros, con un espesor máximo de 15 centímetros.
2. Se permitirán en plano de fachada propio del establecimiento.
3. Deberán presentar aspectos decorativos, y en su conjunto no desarmonizará y perjudicará el edificio
donde se instalen.
4. Podrá ir en soporte de piedra, madera, cerámica o metal, también podrán ir por palabras sueltas
directamente sobre fachada en los materiales anteriormente descritos.
5. Cualquier elemento publicitario que se emplace en esta zona deberá adaptarse, en cuanto a
dimensiones, materiales, proporciones, texturas y diseño en general al carácter histórico de la zona, y en
particular a la estructura y concepción del edificio base sobre el que se coloca. Los colores deberán
ajustarse a los aprobados para fachadas y se adecuará, siempre que se pueda, a los colores del edificio
donde se ubique.
6. Podrán ser iluminados con focos (se tendrá que adjuntar proyecto técnico que determine la
luminosidad y tamaño de los focos para su posterior autorización que tendrá que llevar un informe
favorable sobre su posible instalación de los servicios eléctricos de este Ayuntamiento).
7. Quedan totalmente prohibidos los carteles luminosos y rótulos de neón.
8. Cuando el rótulo se pretenda instalar sobre un inmueble inscrito en el Catálogo General de Patrimonio
Histórico de Andalucía o su entorno de protección, se estará a lo dispuesto en la legislación vigente en
materia de patrimonio histórico en cuanto a su viabilidad y régimen de autorizaciones.
9. Cumplir lo dispuesto en el Capítulo III de la Ordenanza Municipal sobre protección de los espacios
públicos del Municipio de Marbella, además de las demás normativas en vigor en esta materia.

ARTÍCULO 10º. INSTALACIONES CON TOLDOS:

1. Definición: Toda cubierta de tela que se extiende para proporcionar sombra.
2. Se permitirán aquellos toldos cuyo diseño y colores estén integrados en el edificio.
3. Preferiblemente deberán ser blancos o crudos con rotulación negra o en algún color de la fachada.
4. Cualquier elemento publicitario que se emplace en esta Zona deberá adaptarse, en cuanto a
particular a la estructura y concepción del edificio base sobre el que se coloca.
5. Se prohíben los toldos de caída fija estando exentos de esta prohibición los toldos de pequeñas
dimensiones, cuyo mayor saliente no será superior a 0,75 m. Capotas.
6. No se podrá sobrepasar en ningún caso la longitud de la fachada del establecimiento.
7. En cualquier autorización que se conceda, el toldo deberá recogerse una vez se cierre el
establecimiento, debiendo quedar la vía pública diáfana sin ningún tipo de anclaje que sobresalga ni
suponga ningún peligro para los peatones.
8. La altura mínima de los anclajes a la fachada sobre la acera no podrá ser inferior a tres metros, siendo
2,2 m en la altura mínima de instalación de barras tensoras y otros elementos.
9. La caída máxima del toldo con el nivel de la acera será de 2 m, así como los faldones laterales.
10. Quedan prohibida la instalación de toldos en edificios declarados de protección singular y de
protección general según el C1. (Se está realizando una toma de datos con fotos de la relación de
edificios singulares del C1).
11. No se permitirán todos los anclajes al pavimento.
12. Cumplir lo dispuesto en el artículo 2 de la Ordenanza Municipal reguladora de la ocupación de los
espacios de uso público con terrazas, mesas, sillas, sombrillas, toldos y otras instalaciones similares, además
de las normativas en vigor en esta materia.
ARTÍCULO 11º. PUBLICIDAD EN EL ENTORNO DEL CENTRO URBANO:

1. Como norma general las inscripciones, anuncios, rótulos, marquesinas, toldos se ajustarán a las
Ordenanzas Municipales existentes, al Plan General de Ordenación Urbana y a las normativas en vigor
referentes a estas materias además de lo dispuesto en estas normas.
2. Cualquier tipo de instalación anteriormente mencionada de propiedad privada que den a la vía
pública se acogerán igualmente a estas normas, debiendo obtener el permiso municipal
correspondiente, que se concederá previo examen de sus características que deberán presentarse en
este Ayuntamiento.
3. Asimismo las inscripciones, anuncios, rótulos, marquesinas, toldos y demás instalaciones no podrán
afectar a arbolado, farolas y elementos de mobiliario urbano, así como dificultar la observación de
perspectivas, conjuntos y elementos de interés.
4. Se considerarán faltas el cumplimiento de órdenes municipales sobre corrección de deficiencias
advertidas en la instalación, la falta de mantenimiento de las condiciones de estabilidad y seguridad de
las instalaciones y la reiteración en la comisión de dichas faltas.
5. La Administración Municipal podrá disponer del desmontaje o retirada de las instalaciones, con
reposición de los elementos al estado anterior.
6. Las órdenes de desmontaje o retirada de las instalaciones deberán cumplirse por los interesados en el
plazo máximo de treinta días; en caso de incumplimiento, los servicios municipales procederán a la
ejecución subsidiaria a costa del obligado, que deberá abonar los gastos que se deriven de la referida
operación.
7. Cuando la instalación se realice, sin autorización, en dominio público, se podrá proceder a su retirada
inmediata por el Ayuntamiento, a costa del titular de la instalación, que deberá abonar los gastos que
deriven de la operación y la correspondiente sanción administrativa.
ARTÍCULO 12º. PUBLICIDAD EN BANDEROLAS:

1. Definición: son aquellos cuya disposición es perpendicular al paramento vertical sustentante, con
cualquier dimensión.
2. Cualquier elemento publicitario que se emplace en esta Zona deberá adaptarse, en cuanto a
particular a la estructura y concepción del edificio base sobre el que se coloca.
3. No se permitirá la instalación de banderolas sobre los edificios sobre los edificios catalogados.
ARTÍCULO 13º. INSTALACIÓN CON MARQUESINAS:

1. Definición: son aquellos que dispuestos paralelos a las fachadas de los edificios tienen un espesor mayor
de 15 centímetros, en algún punto, o se incorpora en marquesinas o algún elemento ornamental exterior
en relieve con saliente superior a dicha dimensión.
2. Se prohíben las marquesinas en el centro histórico y no se permitirán la instalación de banderolas y
marquesinas sobre los edificios catalogados.
ARTÍCULO 14º. DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR PARA INSTALACIÓN DE PUBLICIDAD:

1. La instalación de cualquiera de los tipos de anuncios definitivos en la presente requerirá la solicitud
previa de licencia municipal suscrita por el interesado o persona que le represente y por técnico
competente, cuando la instalación lo requiera.
2. Con la solicitud se acompañarán los siguientes documentos:
• Plano de emplazamiento a escala 1.100
• Plano completo de la fachada, a 1:50, con ubicación del anuncio.
• Fotografía en color de formato 10 x 13 de la fachada sobre la que se ubica.
• Documentación técnica sobre la instalación, suscrita por técnico competente, en cuanto al contenido
del mensaje publicitario, dimensiones, ubicación, estabilidad, materiales, características formales y de
diseño.
• Cuando se actúe sobre un inmueble inscrito en el Catálogo General de Patrimonio Histórico de
Andalucía o su entorno de protección, se acompañará autorización -en el caso de Monumentos- o
comunicación previa -resto de bienes- de/a la Consejería competente en materia de patrimonio
histórico.
3. Una vez realizada la instalación se aportará:
• Fotografía del estado final, donde se aprecie la situación en la fachada.
• Certificado de instalación visado y firmado por técnico competente en caso de ser necesario.
ARTÍCULO 15º. POTESTADES ADMINISTRATIVAS:

El Ayuntamiento asegurará el cumplimiento de la presente Ordenanza mediante el ejercicio de las
potestades establecidas en el artículo 168 de la LOUA.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS:
Los edificios en el ámbito de aplicación de la presente Ordenanza que, a la entrada en vigor de la misma,
no se encuentren adaptados a ella, deberán hacerlo en el plazo máximo de tres años.

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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANISTICA DE MARBELLA

DOCUMENTO QUE REFUNDE EL TEXTO REFUNDIDO Y LA MODIFICACIÓN DE LA

DOCUMENTO RECOPILATORIO INTERNO QUE INCLUYE:

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

TITULO I: DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL

CAPITULO 2º: Desarrollo y Ejecución del Plan

CAPITULO 3º: Actos de Intervención

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 1 de 260

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

TITULO II: NORMAS GENERALES DE PROTECCION

TITULO III: SISTEMAS GENERALES

CAPITULO 2º: Sistema Viario

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 2 de 260

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

Art. 73.- Zonas de Protección.

CAPITULO 3º: Sistema de Transporte Público

CAPITULO 4º: Sistema Portuario

CAPITULO 4ºbis: Centro de distribución de cargas

CAPITULO 5º: Sistema de Equipamiento Comunitario

CAPITULO 6º: Sistema de Áreas Libres

CAPITULO 7º: Sistema General de Infraestructura de Servicios

TITULO IV: NORMAS DE URBANIZACION Y ALINEACIONES

CAPITULO 2º: Determinaciones sobre el espacio viario

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 3 de 260

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

Art. 106(*).- Condiciones de diseño de la red viaria.

CAPITULO 3º: Determinaciones sobre las áreas libres

CAPITULO 4º: Determinaciones sobre las Infraestructuras Básicas

CAPITULO 5º: Energía Eléctrica

CAPITULO 6º: Conservación de la Obra de Urbanización

CAPITULO 7º: Alineaciones y Rasantes

TITULO V: NORMAS REGULADORAS DE LA EDIFICACION Y LOS USOS

CAPITULO 2º: Disposiciones Relativas a la Edificabilidad

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 4 de 260

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

Art. 142(*).- Superficie Edificable.

CAPITULO 3º: Disposiciones Relativas a la Posición de la Edificación

CAPITULO 4º: Disposiciones Relativas al Diseño de los Edificios

CAPITULO 5º: Normas Relativas al Diseño de los Alojamientos

CAPITULO 6º: Regulación de Usos

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 5 de 260

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

Art. 182(*).- Regulación de los usos generales y globales.

CAPITULO 7º: Regulación Específica del Uso Industrial

CAPITULO 8º: Regulación Específica del Uso Extractivo

CAPITULO 9º: Regulación Específica del Uso de Aparcamiento

TITULO VI: NORMAS DEL SUELO URBANO

CAPITULO 2º: U.E. Unifamiliar Exenta

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MARBELLA. DELEGACIÓN DE URBANISMO 6 de 260

“ESTE DOCUMENTO ES DE CARÁCTER INFORMATIVO Y NO TIENE VALOR JURÍDÍCO”

NORMATIVA. ÍNDICE GENERAL

Art. 221.- Definición.

CAPITULO 3º: U.A. Unifamiliar Adosada