Fait par :

Encadr par :

BELGHAZDIS Tarik
BOUJENANE Fatima
BOUNOU Salma
BOURAM Ismail
KAOUKABI Mohammed

NMILI Mohamed

 Quest ce que la fiscalit immobilire?

Oprations soumises la fiscalit
immobilire

Personnes physiques ou morales

concernes

Droit denregistrement: Taux rduit de 4%

ART 133 F 1 et 2

Terrain
lotir ou
btir

Acquisition
de locaux
construits

Droit denregistrement : taux rduit de 3%

Logement
sociaux
et faible
valeurs
immobilire

Droit denregistrement de 6% sur les terrains agricoles

Enregistrement de lacte effectuer dans les 30

jours de la date de lacte ART 128
Au-del de ce droit, il faut compter les frais de
la conservation foncire qui peuvent aller
jusqu 1% du prix du bien, en plus du certificat
de proprit qui cote 150 DH. Il faut ajouter
cela la taxe notariale slevant 0.5%et,
enfin, divers frais dont principalement les
timbres (1 500 3 000 DH environ, selon le
dossier).

 Lacquisition en proprit dun bien immobilier

bti et non bti est ouverte tout tranger quil
soit personne physique ou morale lexception
des terrains vocation agricole qui ne peuvent
tre mis la disposition des dites personnes

Maison usage d'habitation, pour une dure

suprieure 3 ans ou Terrain non bti avec
engagement de btir dans un dlai de 7 ans :
Droits d'enregistrement : 2,5 %
Taxe notariale : 0,5 %
Conservation foncire : 1 %+ 150 DH
Terrain non bti sans engagement de btir :
Droits d'enregistrement : 5 %
Taxe notariale : 0,5 %
Conservation foncire : 1 %

Cas particulier

bien non
titr (Melkia)
ART133 B 5

Actes
prsentant un
intrt public

Actes
concernant les
collectivits
publiques

Actes
prsentant un
intrt social

Actes relatifs
linvestissement

Les travaux
immobiliers

La livraison
soi mme de
constructions
dhabitation

Les
oprations
de
construction

La promotion
immobilire

Les
oprations de
lotissements

Les entrepreneurs
de travaux
immobiliers

Les particuliers qui

procdent la
construction
dhabitation

Les
personnes
imposables

Les promoteurs
immobiliers

Lotisseurs

Oprations de constructions exonrs

les livraisons soi-mme de construction
dhabitation principale;
Les oprations de constructions de logements
ralises pour le compte de leurs adhrents par les
coopratives dhabitation;
Les oprations de construction de logements
sociaux .
les oprations de constructions ralises par les
socits prpondrance immobilire.

Avantages accordes aux promoteurs

immobiliers
Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou
personnes physiques relevant du rgime du
rsultat net rel sont exonrs pour lensemble de
leurs actes, activits et revenus affrents la
ralisation de logements sociaux, des impts et
droits suivants :

Impt sur les socits;

Impt sur le revenu;

Les doits denregistrements.

 Qui dit location dimmeuble, fait

rfrence en premier lieu au Revenu
foncier imposable :
Selon le CGI, Sont considrs comme
revenus fonciers pour lapplication
de limpt sur le revenu, Lorsquils
nentrent pas dans la catgorie des
revenus professionnels :

I- Dfinition
A- Revenus provenant de la location
Revenus provenant de
la location

Des immeubles btis et non btis et

des constructions de toute nature

Les
immeubles
btis

Les
immeubles
non-btis

Des proprits agricoles, y

compris les constructions et le
matriel fixe et mobile y attachs

 B.- la valeur locative des immeubles et

constructions que les propritaires
mettent gratuitement la disposition
des tiers.
C.- Les indemnits dviction verses
aux occupants des biens immeubles
par les propritaires desdits biens.

 II- Exclus du champ dapplication

Est exclue du champ dapplication de limpt, la
valeur locative des immeubles que les
propritaires mettent gratuitement la disposition :

De leurs ascendants et descendants, lorsque ces

immeubles sont affects lhabitation des
intresss ;

Des administrations de lEtat et des

collectivits locales, des hpitaux publics :
L'exclusion s'applique tous les immeubles mis
gratuitement la disposition des entits prcites.

Des uvres prives dassistance et de bienfaisance

soumises au contrle de lEtat en vertu du dahir n 159-271 du 17 chaoual 1379 (14 avril 1960) ;

Des associations reconnues dutilit publique

lorsque des institutions charitables but non lucratif
sont installes dans lesdits immeubles ;

N.B : Lexonration du revenu provenant de la location

des constructions nouvelles a t abroge en 2014.

 III Dtermination de la Base

Imposable

Le revenu foncier brut imposable est gal la

diffrence entre le montant du revenu brut foncier tel
que dfini ci-aprs et le total des charges des
immeubles lous.

A-DTERMINATION DU REVENU FONCIER

IMPOSABLE

Le revenu brut des immeubles donns en location est

constitu par le montant brut total des loyers. Ce revenu
rsulte des sommes perues au titre du contrat de location
y compris les supplments ventuels quelle que soit leur
qualification juridique. Ce montant est :

Augment des dpenses qui incombent normalement au

propritaire ou l'usufruitier et qui sont mises la charge
des locataires ;

Diminu des charges supportes par le propritaire pour le

compte de ses locataires.

 B- BASE DIMPOSITION DES REVENUS

FONCIERS
Il y a lieu de distinguer entre le :
revenu net des immeubles urbains

revenu net des proprits agricoles

1- Revenu net des immeubles urbains

Les propritaires d'immeubles btis et non btis et des constructions de toute

nature donns en location, ou mis gratuitement la disposition des tiers ainsi
que les personnes bnficiaires des indemnits dviction bnficient au titre
de leur revenu brut dun abattement forfaitaire dont le taux est fix 40%.
Cet abattement ne s'applique pas dans les cas de la sous location ou de
location en meubl ds lors qu'il s'agit de revenus professionnels. Par ailleurs,
les dispositions de larticle 82 -II du C.G.I noncent galement qu'en cas de
changement d'affectation d'un immeuble ou partie d'immeuble soumis la taxe
dhabitation au 1er Janvier de l'anne au titre de laquelle la dclaration
annuelle est souscrite, les propritaires ou les usufruitiers doivent mentionner
:
- le numro d'article d'imposition la taxe dhabitation ;
- la date du changement intervenu dment justifi.

 2-Revenu net des proprits agricoles

Le revenu net imposable des proprits agricoles donnes en
location est gal :
- soit au montant du loyer ou de fermage stipul en argent dans le
contrat ;
- soit au montant obtenu en multipliant le cours moyen de la
culture pratique par les quantits prvues dans le contrat, dans
le cas des locations rmunres en nature ;
- soit la fraction du revenu agricole forfaitaire prvu l'article 49
du C.G.I dans le cas des locations part de fruit.

Dans ces cas galement l'abattement de 40% n'est pas applicable.

Toutefois, le bien mis en location est inscrit lactif

professionnel de la personne physique (ou dune socit de
personnes soumise lIR). Dans ce cas, les loyers du bien
relvent de la catgorie des revenus professionnels imposables
lIR). La base imposable est obtenue en dduisant des revenus
locatifs les charges y affrentes, notamment les amortissements,
lentretien et les taxes locales. Pour ce qui est du taux dIR
applicable, il rsulte du barme progressif de limpt.

En matire de TVA , la location nue est une opration civile hors

champ dapplication de la TVA. Par consquent, la TVA grevant
lachat du bien ainsi que les autres dpenses nouvre pas droit
dduction.

Par ailleurs, la location meuble est une opration passible de la

TVA au taux normal de 20%. Dans ce cas, la TVA ayant grev
l'achat du bien ainsi que les autres dpenses ouvre droit
dduction dans les conditions de droit commun.

Quant la fiscalit locale, le locataire est soumis la taxe

professionnelle aprs les 5 premires annes d'exploitation et ce
compter de dbut d'activit exerce. Le propritaire est, lui,
soumis la taxe des services communaux au taux de 10..5% DE
la valeur locative pour les biens situs dans le primtre des
communes urbaines, et de 6,5% de la dite valeur locative pour les
biens situs dans les zones priphriques des communes urbaines

Quels sont les impts et les

taxes payer lors dune
cession dun bien
immobilier?

On doit distinguer entre la cession de terrains

btis et terrains non btis

 Impts et taxes dus lors de la cession de

terrains btis
La vente de ces biens entrane lacquittement de trois taxes:

1- Impt sur les profits fonciers

Sont considrs comme profits fonciers, les profits constats
ou raliss loccasion notamment de la vente dimmeubles ou de
droits rels immobiliers.

 Les profits
fonciers

Les profits
fonciers

Lexpropriation
dimmeuble pour
cause dutilit
publique

Cession d'immeubles
situs au Maroc ou
cession de droits rels
immobiliers portant sur
de tels immeubles

La servitude

Cession de droits rels

immobiliers

La nue proprit

Cession
d'immeubles et
oprations
assimiles

Lusufruit

Les profits
fonciers

Apport en
socit
d'immeubl
es ou de
droits
rels
immobilier
s

Cession
titre gratuit
ou onreux
ou apport en
socit

Echange

Partage
d'immeuble
en indivision
avec soulte

Cession
titre
gratuit
(donation)

dactions ou de parts sociales nominatives mises

par les socits objet immobilier, rputes
fiscalement transparentes

dactions ou de parts sociales des socits

prpondrance immobilire

Dtermination du profit foncier taxable :

Le profit foncier taxable est gal la diffrence entre :
Dune part, le prix de cession diminu, le cas chant,
des frais de cession
et dautre part, le prix dacquisition augment des
frais y affrents (y compris lindemnit dviction
dment justifie), des dpenses dinvestissement
raliss, ainsi que des intrts pays au titre des prts
contracts pour lacquisition de limmeuble cd, le
tout rvalu par application de coefficients fixs par
arrt ministriel sur la base de lindice national du
cot de la vie.
En principe, limpt est du par les vendeurs,
personnes physiques ou morales lorsque le montant
de la vente excde 140 000 dirhams.

Lexonration est possible dans les cas

suivants :
Occupation du logement par son propritaire titre
dhabitation principale depuis au moins 6 annes au
jour de la vente et cela pour les cessions ralises
depuis le 1er janvier 2013.
lorsque le montant de la vente nexcde pas 140 000
dirhams.
le profit ralis par les personnes physiques
loccasion de la cession dun logement occup titre
dhabitation principale depuis au moins 4 ans au jour
de la cession de logement social.
Du profit sur les cessions titre gratuit effectus
entre ascendants et descendants et entre poux,
frres et surs.

2- La taxe dhabitation dite aussi taxe urbaine

(TU)
La taxe porte annuellement sur les immeubles btis et
constructions de toute nature occups en totalit ou
en partie par leurs propritaires titre dhabitation
principale ou secondaire ou mis bnvolement, par
lesdits propritaires, la disposition de leurs
conjoints, ascendants ou descendants, titre
dhabitation, y compris le sol sur lequel sont difis
lesdits immeubles et constructions et les terrains y
attenant, tels que cours, passages, jardins lorsquils en
constituent des dpendances immdiates.
Lorsque les terrains attenants aux constructions ne
sont pas amnags, ou lorsque ces amnagements
sont peu importants, la superficie prendre en
considration pour la dtermination de la valeur
locative est fixe au maximum cinq (5) fois la
superficie couverte de lensemble des btiments.

Calcul de la taxe dhabitation :

La taxe dhabitation est assise sur la valeur
locative (VL) des immeubles dtermins par voie
de comparaison ou dapprciation directe, par la
commission de recensement.
La valeur locative est rvise tous les 5 ans par
une augmentation de 2%.
Elle est tablie au nom du propritaire ou de
lusufruitier et dfaut, au nom du possesseur ou
de loccupant.

 Abattement de 75 %
Un abattement de 75 % est applicable aux
immeubles occups titre dhabitation principale, par
leurs propritaires ou ascendants et descendants
titre gratuit et aux marocains rsidents
ltranger lorsquil est conserv titre dhabitation
principale ou occup titre gratuit par leur conjoint,
ascendants ou descendants.

Exonrations temporaires:
La taxe dhabitation ne sapplique pas
constructions nouvelles et additions de
constructions ralises par les personnes
physiques titre dhabitation principale pendant 5
ans partir de la dlivrance du permis dhabiter.
La taxe dhabitation ne sapplique pas aux locaux
dhabitation considrs comme logements
conomiques pendant la dure du prt, et cela
pendant dpasser 15 ans compter de
lachvement.

 Barme de la taxe dhabitation par tranche de

valeur
Tranche de valeur locative en DH
De 0 5 000 : 0%
De 5001 20 000 : 10%
De 20 001 40 000: 20%
Au-del de 40000 : 30%

3-Taxe de services communaux anciennement

taxe ddilit
En plus de la taxe dhabitation, vous devez acquitter une taxe
applicable sur les immeubles quelque soit leur destination
(immeubles btis et constructions de toute nature ainsi que
sur le matriel, outillage et tout moyen de production
relevant de la taxe professionnelle).
Les taux applicables sont :
10,5 % de la valeur locative pour les locaux situs dans les
villes
6,5 % de la valeur locative pour les locaux situs dans les
zones priphriques des communes urbaines.

 Exonration :
Les immeubles et leurs annexes qui sont exonrs
dune faon permanente de la taxe dhabitation sont
galement exempts de la taxe de services communaux.

 Impts et taxes dus lors de la cession pour des terrains nus

btir
1- La participation la solidarit nationale (PSN)
Cet impt est gal 1% de la valeur du terrain, elle est acquitte
par le vendeur.

2- La taxe sur les terrains non btis (TNB)

Cette taxe locale porte sur les terrains urbains non btis situs
lintrieur des primtres des communes urbaines.
Les tarifs de la taxe sur les terrains urbains non btis sont fixs
comme suit :
- zone immeuble de. 4 20
dh/m2;
- zones villa, zone logement individuel et autres zones de.. 2
12 dh/m2.
3- Impt sur les profits fonciers
En principe, cet impt est du par les vendeurs, personnes
physiques ou morales, lorsque le montant de la cession
dimmeuble excde 140 000 dirhams. Le taux de limpt slve
3% du prix de la vente (cotisation minimale) ou 20% du profit
taxable sil est suprieur.

Le dmembrement de proprit est un mcanisme juridique qui

s'applique sur les droits de proprit. qui reprsente une formidable
technique d'optimisation patrimoniale et qui est ouverte toutes les
personnes physiques et morales .

la pleine proprit

Le droit duser de la chose: l'usus (ex : occuper un

appartement)
Le droit de percevoir les fruits: le fructus (ex : recevoir
les loyers)
Le droit de disposer de la chose: l'abusus (ex : cder un

appartement)

l'abusus.

= usus

+ fructus

Usufruit

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la

proprit et de profiter de tous les bnfices que l'usage de la
pleine proprit peut apporter.

L'usufruit est toujours temporaire.

Lusufruit : constitue un droit qui confre son titulaire le droit

dutiliser ou de jouir dune chose et den percevoir les fruits, mais
non celui den disposer. Lexemple type est le droit pour une
personne dhabiter un immeuble ou de bnficier du loyer,
limmeuble restant la proprit dune autre personne (le nupropritaire).

Note circulaire _tome1_717

Lusufruit: est un droit rel de jouissance sur un immeuble

appartenant une tierce personne. le mobile derrire la cration
de lusufruit peut tre lgale ou conventionnel.
larticle 35 conformment au Dahir du 2 juin 1915

La nue-proprit

La nue-proprit: cest le droit qui donne son titulaire le droit

de disposer dun bien, mais ne lui confre ni lusage, ni la
jouissance, lesquels sont les prrogatives de lusufruitier sur ce
mme bien.

Le nu-propritaire ne peut faire aucun acte pouvant nuire

lusufruitier, mais il peut disposer librement de son droit de
vendre ou dhypothquer la nue proprit
Note circulaire _tome1_717

taux applicables
Droit denregistrement
Sont soumis au taux de 6%:
les actes et conventions des mutations entre vifs, titre gratuit
ou onreux, tels que vente , donation ou change, dimmeubles,
immatriculs ou non immatriculs, ou de droits rels portant sur
de tels immeubles, tels que lusufruit, la nue-proprit.

 Droit denregistrement:
Sont soumis au taux de 1.5%:
Les cessions titre gratuit portant sur les biens viss
larticle127,ainsi les dclarations faites par le donataire ou ses
reprsentants lorsquelles interviennent en ligne directe
(ascendants et descendants), sans limitations de degr et entre
poux, frres et surs.

 Droit denregistrement
Les actes de donation concerns sont ceux
portant sur:
Les immeubles ou les droits rels portant sur de tels immeubles.
..

Note circulaire 717 tome 2

diffrence entre dmembrement

et indivision
Le dmembrement consiste ainsi diviser ces droits entre
lusufruitier (usus et fructus) et le nu propritaire (abusus)

En situation dindivision, les propritaires disposent des mmes

droits sur le bien.