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Mutations des périphéries urbaines au sud du Togo : des
espaces ruraux à l’épreuve du peuplement et de la

marchandisation des terres
Anissou Bawa
To cite this version:

Anissou Bawa. Mutations des périphéries urbaines au sud du Togo : des espaces ruraux à l’épreuve du
peuplement et de la marchandisation des terres. Sciences de la Terre. Université Montpellier, 2017.
Français. �NNT : 2017MONTT077�. �tel-01692114�
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abroad, or from public or private research centers. publics ou privés.
Délivré par l’UNIVERSITE DE MONTPELLIER
Préparée au sein de l’école doctorale GAIA

(Biodiversité, Agriculture, Alimentation, Environnement, Terre, Eau)
Et de l’unité de recherche TETIS
(Territoires, Environnement, Télédétection et Information Spatiale)
Spécialité : Écologie Fonctionnelle et Sciences

Agronomiques
Présentée par Anissou BAWA
MUTATIONS DES PERIPHERIES URBAINES

AU SUD DU TOGO
Des espaces ruraux à l’épreuve du peuplement et de la
marchandisation des terres
Soutenue le 12 Juillet 2017 devant le jury composé de
M. Géraud MAGRIN, Professeur des Universités, Univ. Paris I (France) Président

M. François MORICONI-EBRARD, Directeur de recherche, CNRS (France) Rapporteur
M. Éric DENIS, Directeur de recherche, CNRS (France) Rapporteur
M. Jean-Philippe TONNEAU, Directeur de Recherche, CIRAD (France) Examinateur
M. Koffi AKPAGANA, Professeur des Universités, Univ. de Lomé (Togo) Examinateur
Mme Julie LE GALL, Maître de conférences, ENS de Lyon (France) Examinateur
M. Jacques IMBERNON, Directeur de Recherche, CIRAD (France) Directeur
Cette thèse a été financée par la Banque Islamique de Développement, Djeddah, Arabie
Saoudite ; dans le cadre de son programme de bourse de mérite Environnement et
société, 84/TO/P31 (www.isdb.org)
Elle a été accueillie au CIRAD (Département ES, Environnements et Sociétés)
A l’Unité Mixte de Recherche TETIS : Territoires, Environnement, Télédétection et

Information Spatiale
2017_BAWA_Anissou_Thèse_de_Doctorat Page 2
Aux paysans d’Afrique Noire,
Ces ‘ignorants’ efficaces (Hochet, 1985)
A mes parents,
A mon épouse Inas,
Aux clans FOFANA et TRAORE
" Nunyaa adidoe, asi me tunɛoo"
(Le savoir, c’est comme un baobab,
Personne ne peut l’entourer avec ses bras)
(Proverbe Éwé, traduction de l’auteur)
RESUME
Cette recherche porte sur les mutations paysagères et les stratégies foncières locales mises en
œuvre par les exploitants agricoles à la périphérie de la ville de Lomé au Togo. Elle s’appuie
sur une approche pluridisciplinaire qui intègre des questions sur la démographie, l’occupation
des sols, la marchandisation des terres et les perceptions des différents acteurs de ces espaces.
Des méthodes à la fois qualitatives et quantitatives sont mises en œuvre ; mobilisant des
données démographiques à l’échelle la plus fine, des images satellitaires sub-métriques, une
base de données sur les prix des terres, une série d’entretiens auprès d’informateurs-clé
impliqués dans le foncier et une enquête quantitative auprès d’un large échantillon d’exploitants
agricoles.
Les résultats montrent que les périphéries de la ville de Lomé se recomposent aujourd’hui dans
leur structure économique, leur organisation spatiale et leur tissu social. Cette recomposition
s’inscrit dans un mouvement général de croissance démographique forte, engagé depuis la
deuxième moitié du XXème siècle et qui se manifeste à la fois par l’augmentation rapide du
nombre de localités peuplées et par la croissance démographique des localités elles-mêmes.
Près de 15 nouvelles localités apparaissent chaque année dans cette petite région étudiée et le
nombre des localités de plus de 1000 habitants a augmenté de 80 à 168 entre 1970 et 2010.
Cette densification du peuplement est à la fois une cause et une conséquence de la course
effrénée à la terre qui est observée à la périphérie de Lomé. Les trois-quarts des transferts
fonciers sont maintenant monétarisés dans cet espace. Pourtant le marché foncier dynamique
demeure encore en grande partie informel et non régulé. Mais les acquisitions foncières sont
destinées en majorité à l’urbanisation (66 %). De fait la diminution rapide des terres agricoles
qui en résulte constitue un défi majeur pour l’agriculture, surtout périurbaine. Tous les ans, une
grande proportion des terres agricoles est convertie en bâti : 26 % dans les périphéries proches
de la ville de Lomé et 7 % dans les périphéries plus éloignées, notamment au-delà de 25 km. La
grande majorité des acquéreurs (93 %) réside dans des centres urbains proches et ces urbains
sont souvent des cadres de l’administration (24 %). L’offre en terres pour le logement, limitée
face à la forte demande, vient essentiellement de deux filières : la filière coutumière informelle
prédominante (77,5 %), et la filière privée formelle (22,5 %). Si la filière coutumière permet
aux ménages à faibles ou moyens revenues d’accéder à la propriété foncière, elle ne garantit pas
la sécurité de la tenure et les prix restent élevés par rapport au pouvoir d’achat des populations.
La structuration de ces filières d’approvisionnement en terre pour le logement sera déterminante
pour que l’urbanisation ainsi que le processus de peuplement contribuent à une croissance plus
inclusive et à une prospérité partagée et ne constitue pas une opportunité manquée.
Cette marchandisation des terres permet toutefois aux femmes, longtemps marginalisées par la
tenure foncière coutumière, d’accéder à la terre. Contrairement aux hommes, ces femmes
perçoivent la croissance urbaine comme une opportunité pour leur exploitation agricole et leurs
stratégies foncières visent au maintien de l’agriculture. Les femmes deviennent sans doute des
acteurs importants pour le maintien des activités agricoles dans ces espaces périphériques sous
tension autour des villes africaines.
MOTS CLÉS : Urbanisation, marché foncier, agriculture périurbaine, stratégies d’acteurs,
Lomé – Togo, Afrique de l’Ouest
SUMMARY
This research focuses on the transformation of suburban areas in the southern part of the
republic of Togo, and in particular on the transformation of rural areas around cities. It’s based
on multidisciplinary approach that take into consideration all questions on demography, land
occupation, land selling and the perceptions of different actors involve in those areas.
Qualitative and quantitative methods have been used to collect demographic and satellite data,
and to formulate a database on land market. Also, a series of interviews of key individuals
involved in land use plan and a quantitative survey of a large sample of farmers have been
conducted.
The results show that the economic, social and spatial transformations of suburban area of the
city of Lomé is part of a general movement of strong population growth under way since the
second half of the twentieth century and which is manifested both by the rapidly settlement and
population growth of the localities themselves. Nearly 15 new localities appear every year in
this small area and the number of localities with more than 1,000 inhabitants arose from 80 to
168 between 1970 and 2010. This intensification of settlement is both a cause and a
consequence of the rapid sale of land. Three-quarters of land transfers are now monetized in
this region. But this dynamic land market is still largely informal and unregulated. In fact the
rapid decrease of agricultural land is the main concern. Land acquisitions are indeed intended
mainly to urbanization (66 %). Every year, a large proportion of agricultural land is converted
to shelter: 26 % in the suburbs near the city of Lomé and 7 % in more remote peripheries,
especially beyond 25 km. The vast majority of buyers (93 %) reside in nearby urban centers and
these are often urban administrative managers (24 %). The supply of land for housing limited
by the high demand mainly comes from two streams: the customary informal sector (77.5%),
and the formal private sector (22.5%). If the customary sector allows households with low or
medium incomes to access to land, it does not guarantee security of tenure and prices remain
high relative to the purchasing power of the population. The structuring of these supply chains
will be important to urbanization and settlement processes in order to contribute to more
inclusive economic growth and shared prosperity and not a missed opportunity for agriculture.
However, this land market, allows women – long marginalized by customary land tenure –
access to land. Unlike men, women perceive urban growth as an opportunity for their farms and
their land strategies aimed at maintaining suburban agriculture. Women become undoubtedly
important players for the maintenance of agricultural activities in the suburban areas around
African cities.
KEY WORDS: urbanization, land market, suburban agriculture, strategy, Lomé – Togo, West
Africa
REMERCIEMENTS
Le travail de thèse est un sacrifice personnel mais sa réalisation demande la

compréhension, le soutien et souvent la compassion des amis, parents et collaborateurs.
Sans nul doute, ils sont nombreux ces hommes et ces femmes qui m’ont témoigné leur
soutien affectif, scientifique, administratif et financier tout au long de ce travail. Les
sages africains ont l’habitude de dire que « la meilleure manière d’élargir le cercle de
ses ennemis est de dresser la liste de ses amis ». Que ceux ou celles qui ne verront pas
leur nom dans les remerciements qui suivent ne m’en tiennent pas rigueur. Ce serait
plutôt une trahison de ma mémoire qu’un manque de reconnaissance de ma part.
Mes premiers remerciements s’adressent à mes parents, mon épouse, ma sœur et mes
frères qui ont subi, à des degrés divers, mes nombreux voyages entre la France et le
Togo. Je vous renouvèle mon amour et ma reconnaissance.
Je remercie le Peuple du Togo qui, à travers son Gouvernement, a accepté de me libérer
de mes fonctions pendant la durée nécessaire à la réalisation de ce projet de thèse. J’ai
aussi une pensée particulière pour les paysans et les paysannes du Sud Togo ainsi que
pour les chefs traditionnels de cette région, gardiens des valeurs coutumières, pour
lesquels je dédie mes activités actuelles et futures. Je les remercie du fond du cœur pour
leur accueil, leur disponibilité et leur respect lors de mon travail sur le terrain.
Je remercie M. Jacques Imbernon, Directeur de recherche au Cirad qui, malgré ses
multiples occupations, m’a fait l’honneur de diriger mes travaux avec perspicacité et
bienveillance. Sans lui, cette aventure n’aurait pu commencer. Au-delà de l’encadrement
scientifique, j’ai encore en mémoire nos premiers échanges et la grande diplomatie dont
il a fait preuve pour m’inscrire en thèse dans une Université française reconnue, suivant
les exigences du financeur. J’ai aussi en mémoire ces derniers mois difficiles au cours
desquels il m’a soutenu et a facilité l’ensemble de mes démarches administratives. Qu’il
trouve ici l’expression de ma très profonde gratitude.
Je remercie également M. François Moriconi-Ebrard, Directeur de recherche au CNRS,
pour son appui dans la constitution des bases de données démographiques à l’échelle
locale. Je lui adresse mes sincères remerciements pour son soutien de qualité tout au
long de cette thèse. Je lui témoigne également ma reconnaissance pour m’avoir éveillé
sur les questions démographiques.
Je n’oublie pas l’appui considérable de Michel Passouant, statisticien au CIRAD, à qui
j’adresse mes sincères remerciements pour son soutien de qualité, du choix de l’échelle
d’enquête au traitement de données collectées. Je lui témoigne ma reconnaissance pour
m’avoir incité à l’écoute des exploitants agricoles.
Mes remerciements vont aussi à l’ensemble des membres de mon comité de thèse,
Philippe Hinsinger (Chercheur INRA, responsable de la filière Ecologie Fonctionnelle et
Sciences Agronomiques), Komlan Batawila (1er Vice-Président, Université de Lomé) et
Perrine Burnod (chercheur au CIRAD et membre du pôle foncier) ; qui m’ont fortement
aidée dans les moments de doutes scientifiques. Il nous plait de remercier le Service de
Coopération et d’Action Culturelle de l’Ambassade de France au Togo qui a accepté
financer le déplacement en France d’un membre de mon comité de thèse.
Merci également aux membres de jury Magrin Géraud (Professeur, Université Paris 1
Panthéon Sorbonne), Éric Denis (Directeur de recherche, CNRS), Julie Le Gall (Maître
de conférences, ENS-Lyon), Jean-Philippe Tonneau (Cadre scientifique EPIC, CIRAD),
Koffi Akpagana (Professeur, Université de Lomé) qui ont bien voulu accorder une
attention à cette thèse.
Des personnes étaient toujours prêtes à m’écouter tout au long de cette thèse et à
faciliter mes missions de terrain. Mes remerciements vont à l’ensemble d’entre elles car
sans cela, mon terrain aurait avancé bien moins vite. La liste est longue mais je pense
particulièrement à Laurence Bonidan (Assistante de direction UMR Tetis), Marc Bouvi
(Directeur de l’école doctorale GAIA), Philippe Morant (Responsable de la formation
du personnel Cirad), Patricio Mendez Del Villar (Economiste, chercheur au Cirad) et
Philippe Lemoisson (Chercheur au Cirad) pour l’intérêt qu’ils ont porté à
l’aboutissement de notre thèse.
Ces mêmes remerciements s’adressent à des personnes et institutions sans l’appui
desquelles ce projet n’allait prendre forme. Il s’agit du Laboratoire de Botanique et
d’Ecologie Végétale de l’Université de Lomé (Togo) dont je suis originaire. A son
Directeur Akpagana Koffi (Professeur, Université de Lomé), au Doyen de la Faculté des
Sciences Gado Tchangbédji (Professeur, Université de Lomé) et au Directeur de l’Office
du Baccalauréat Djaneye-Boundjou Gbandi (Professeur, Université de Lomé), je leur dis
un grand merci.
Je ne puis oublier l’appui considérable de mes collègues Kossi Agboati, Kossi
Amégnaglo, Wouyo Atakpama, Nassifa Koko et Amah Akodéwou, lors des missions de
géoréférencement des localités et de collecte des données. A chacun d’eux, j’adresse
mes profonds remerciements. Je salue également mes ainés Wala, Dourma, Kpémissi,
Kanda, Folega, Gbogbo, Akpavi, Weogan, Kouya, Djangbedja (tous enseignants
chercheurs à l’Université de Lomé), pour leurs encouragements et leurs appuis
multiformes qui ne m’ont jamais manqués tout au long de ce travail.
En France, loin de ma famille, nombreux sont tous ces amis qui m’ont permis de mettre
de côté la solitude et les tracas de la thèse. Par leur présence, ils m’ont aidé à
déconnecter, sortir, rigoler, découvrir, randonner, danser, ‘swinguer’ au Golf… Merci à
vous cher amis du club de golf et de Tennis. Merci aussi au club des « sapeurs » de
Montpellier et à la communauté africaine de Montpellier. Un clin d’œil à Yatème et
Boris mon coiffeur. Il y a aussi tous les autres doctorants et post doctorants, sans qui je
me croirais très certainement seul dans cette aventure. Ils m’ont permis de débattre,
d’échanger, de s’apitoyer sur nos sorts, de rigoler, de déstresser, de lire les blogs de
thésards et de se rendre compte qu’il y a toujours pire ailleurs… je pense
particulièrement à Gwenaël, Gabriel, Antonio, Francesca, Paolo, João, Habib, Adoum,
Sarah, Monica (en France) et à Péréki, Dimombé, Padakalé (au Togo).
Merci à tous ceux qui militent pour le mieux-être des paysans en Afrique Noire.
TABLE DES MATIERES
RESUME ...................................................................................................................................................... 5
SUMMARY .................................................................................................................................................. 6
REMERCIEMENTS ....................................................................................................................................... 7
TABLE DES MATIERES ................................................................................................................................. 9
LISTE DES CARTES ..................................................................................................................................... 12
LISTE DES FIGURES.................................................................................................................................... 13
LISTE DES GRAPHIQUES ............................................................................................................................ 14
LISTES DES PLANCHES............................................................................................................................... 16
LISTE DES TABLEAUX ................................................................................................................................ 18
INTRODUCTION GÉNÉRALE ...................................................................................................................... 20
Peuplement, urbanisation et agriculture en Afrique Subsaharienne : une question continuellement
renouvelée ........................................................................................................................................... 23
Villes d’Afrique de l’Ouest : entre modernité et maintien des espaces ruraux ................................... 25
Etudier les mutations des périphéries des villes africaines ................................................................. 26
La question de la conservation des espaces naturels et agricoles ................................................... 28
La question foncière et de la marchandisation des terres ............................................................... 29
Nécessité d’une approche multidisciplinaire ................................................................................... 30
Problématique et positionnement de la thèse .................................................................................... 31
Structuration du manuscrit de thèse ................................................................................................... 34
PARTIE I : CADRE D’ÉTUDE, CONCEPTS, DONNÉES ET MÉTHODES MOBILISÉS........................................ 36
Chapitre 1 : La Région Maritime du Togo............................................................................................. 37
1.1 Une région densément peuplée ................................................................................................. 38
1.2 Organisation administrative et économique.............................................................................. 38
1.3 Les conditions physiques du milieu ............................................................................................ 41
Chapitre 2 : Concepts, données et démarches méthodologiques ....................................................... 45
2.1 Concepts mobilisés ..................................................................................................................... 45
2.2 Données et méthodes utilisées .................................................................................................. 48
PARTIE II : L’ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE DE LA RÉGION MARITIME DU TOGO DEPUIS 40 ANS ........ 72
CHAPITRE 3 : Densification du peuplement et émergence urbaine dans la Région Maritime ............ 74
3.1 Apparition et disparition de localités ......................................................................................... 74
3.2 Principaux foyers de peuplement .............................................................................................. 76
3.3 Évolution démographique des localités recensées .................................................................... 80
3.4 Distribution spatiale de la population à l’échelle locale ............................................................ 85
3.5 Émergence de petites villes ........................................................................................................ 87
3.6 La polarisation de l’espace régional ........................................................................................... 93
CHAPITRE 4 : Emprises urbaines anciennes et formation de nouveaux territoires urbains ................ 98
4.1 Une « frontière de l’urbain » floue et insaisissable.................................................................... 98
4.2 Etalement des périphéries de la métropole « Lomé » et des villes secondaires anciennes .... 102
4.3 Émergence de nouveaux espaces urbains par coalescence de localités rurales ..................... 106
4.5 La région Maritime du Togo à l’épreuve de la course à la terre .............................................. 109
PARTIE III : MARCHÉ FONCIER, ACTEURS ET FILIÈRES D’APPROVISIONNEMENT EN TERRES POUR LE
LOGEMENT ............................................................................................................................................. 110
Chapitre 5 : Le marché foncier en Région Maritime .......................................................................... 113
5.1 Le Régime foncier Togolais ....................................................................................................... 114
5.2 Les modes d’appropriation foncière ........................................................................................ 116
5.3 La marchandisation des terres ................................................................................................. 117
5.4 Les déterminants des prix des terres ....................................................................................... 128
5.5 Marché foncier et peuplement – discussions .......................................................................... 142
Chapitre 6 : Filières d’approvisionnement en terre et principaux acteurs du marché foncier.......... 148
6.1 Distribution spatiale des transferts fonciers ............................................................................ 150
6.2 Lieu de résidence des accédants à la propriété foncière ......................................................... 151
6.3 Deux filières d’approvisionnement en terres pour le logement .............................................. 152
6.4 Secteurs d’activité des cédants et des acheteurs de terres ..................................................... 158
6.5 Profil socioprofessionnel des accédants à la propriété foncière ............................................. 159
6.6 Part des femmes dans le marché foncier ................................................................................. 161
6.8 Une hypothétique régulation du marché foncier .................................................................... 163
Discussion ....................................................................................................................................... 165
PARTIE IV : TRANSFORMATIONS PAYSAGÈRES, PERCEPTIONS DES RISQUES ET STRATÉGIES DES
ACTEURS AGRICOLES .............................................................................................................................. 166
Chapitre 7 : Transformations paysagères dans les périphéries de Lomé .......................................... 168
7.1 Diversité des structures paysagères et des changements d’usage .......................................... 169
7.2 Effet structurant du réseau routier sur le processus d’urbanisation ....................................... 181
7.3 La fragmentation des paysages ................................................................................................ 184
Chapitre 8 : Perceptions des risques et stratégies des exploitants agricoles .................................... 190
8.1 La croissance urbaine perçue par les hommes comme une menace directe pour l’agriculture
........................................................................................................................................................ 192
8.2 La croissance urbaine perçue par les femmes comme une opportunité pour l’agriculture .... 193
8.3 Discussion ................................................................................................................................. 198
CONCLUSION GENERALE ........................................................................................................................ 200
Poser le bon diagnostic : un préalable, dans un contexte aussi complexe et dynamique................. 200
L’intérêt du géoréférencement des données de recensement pour analyser la structure du
peuplement ........................................................................................................................................ 201
Un processus d’urbanisation in situ très actif dans les campagnes ................................................... 201
L’émergence de la marchandisation des terres dans les espaces périphériques .............................. 202
Réguler l’accès à la terre : un préalable à la maitrise des processus de peuplement et d’urbanisation
............................................................................................................................................................ 203
Vers un maintien des terres agricoles dans les périphéries des villes du Sud-Togo .......................... 204
ANNEXES................................................................................................................................................. 207
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .......................................................................................................... 215
TABLE DES ACRONYMES ......................................................................................................................... 237
Résumé pour tout public ........................................................................................................................ 239
LISTE DES CARTES
Carte 1: Présentation de la zone d’étude : la Région Maritime .......................................39

Carte 2: Caractéristiques physiques de la Région Maritime ............................................43
Carte 3: Localisation des parcelles en vente inventoriées dans les agences immobilières
de la région .......................................................................................................................54
Carte 4: Localisation des sites d’analyse des transformations paysagères ......................55
Carte 5: Les localités où ont été réalisées des enquêtes socio-économiques. ..................65
Carte 6: Apparition et disparition de localités entre 1970 et 2010 ..................................75
Carte 7: Localités recensées entre 1970 et 2010. .............................................................77
Carte 8: Distribution des localités apparues et disparues après 1970, milieu physique et
réseau routier. ...................................................................................................................78
Carte 9: Extension des villes dans la zone d’étude entre 1986 et 2014 .........................101
Carte 10: Extension de l’agglomération de Lomé entre 1986 et 2014 ..........................102
Carte 11: Distribution spatiale des prix des terres agricoles ..........................................123
Carte 12: Distribution spatiale des prix des terres constructibles en 2015 ....................126
Carte 13: Evolution des prix des terres constructibles entre 2000 et 2015 ....................128
Carte 14: Nombre d'années de salaire économisé pour qu'un fonctionnaire (cadre A1)
devienne propriétaire d’un lot par canton ......................................................................144
Carte 15: Distribution spatiale des transferts fonciers autour de la ville de Lomé ........151
Carte 16: Transformations paysagères sur le site II entre 2002 et 2012 ........................175
Carte 17: Transformations paysagères sur le site III entre 2002 et 2012.......................177
Carte 18: Transformation paysagères sur le site IV entre 2002 et 2012 ........................179
Carte 19: Taches urbaines sur le littoral en 2012, 20 km à l’Est de Lomé ...................183
Carte 20: Distribution spatiale des enquêtes sur la perception des risques....................191
LISTE DES FIGURES
Figure 1: Approche multidisciplinaire des mutations des périphéries urbaines au Sud du

Togo .................................................................................................................................31
Figure 2: Organisation du manuscrit ................................................................................34
Figure 3: Panneau de vente des terres indiquant la surface, la localisation et le prix des
parcelles. .........................................................................................................................120
Figure 4: Erosion côtière à Nimanya (canton d’Agbodrafo) .........................................134
Figure 5: Localisation des sites d’analyse des transformations paysagères ..................169
LISTE DES GRAPHIQUES
Graphique 1: Evolution du taux d’urbanisation du Togo depuis son indépendance en

1960 ..................................................................................................................................32
Graphique 2 : Illustration du concept de fragmentation en relation avec l’organisation du
paysage (Burel & Baudry, 1999) .....................................................................................63
Graphique 3: Proportion de localités par classe de population entre 1970 et 2010. ........80
Graphique 4: Evolution (en %) de la population par classe de localités entre 1970 et
2010. .................................................................................................................................81
Graphique 5: Répartition entre population urbaine et rurale de 1970 à 2010. .................89
Graphique 6: Poids démographique de la ville de Lomé et des villes secondaires .........90
Graphique 7: Part (%) des parcelles en vente par classe de proximité (Km) ................119
Graphique 8: Graphe des variables explicatives du prix des terres ...............................130
Graphique 9: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la topographie
........................................................................................................................................131
Graphique 10: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon l’inondabilité
des parcelles ...................................................................................................................131
Graphique 11: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon le type
d’occupation du sol ........................................................................................................132
Graphique 12: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon l’usage futur de
la parcelle .......................................................................................................................133
Graphique 13: Distribution du prix moyen de la terre (EUR.m-2) selon la proximité du
littoral .............................................................................................................................133
Graphique 14: Prix moyen des terres (EUR.m-2) selon la population des localités .......135
Graphique 15: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la distance à un
centre urbain ou un bourg rural (km) .............................................................................136
Graphique 16: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la distance à
une route goudronnée (km) ............................................................................................137
Graphique 17: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la nature de la
voie d’accès à la parcelle................................................................................................138
Graphique 18: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la disponibilité
du réseau d’adduction d’eau et d’électricité ..................................................................138
Graphique 19: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la nature de
propriétaire terrien ..........................................................................................................139
Graphique 20: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) en fonction du niveau
de scolarisation du propriétaire terrien ...........................................................................140
Graphique 21: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) en fonction du secteur
d’activité du cédant de la parcelle ..................................................................................140
Graphique 22: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon le niveau de
certification foncière des parcelles .................................................................................141
Graphique 23: Proportion de parcelles selon la tenure foncière (%) et la distance au
centre-ville de Lomé ......................................................................................................147
Graphique 24: Filière coutumière d’approvisionnement en terres dans la Région
Maritime du Togo. .........................................................................................................154
Graphique 25: Filière privée d’approvisionnement en terres dans la Région Maritime du
Togo. ..............................................................................................................................157
Graphique 26: Système d’approvisionnement en terres dans la Région Maritime du
Togo. ..............................................................................................................................158
Graphique 27: Profil socioprofessionnel des acquéreurs non agricoles ........................160
Graphique 28: Répartition des acheteurs par classes d’âge (ans) ..................................161
Graphique 29: Positionnement souhaité de l’Etat dans l’approvisionnement en terres 164
Graphique 30: Répartition des exploitants ‘hommes’ par classes d’âge (ans) ..............192
Graphique 31: Evolution des surfaces cultivées (%) entre 2000 et 2015, et projections à
2030. ...............................................................................................................................195
Graphique 32: Perceptions, stratégies foncières et motivations des exploitants agricoles
........................................................................................................................................199
LISTES DES PLANCHES
Planche 1: Evolution de la part (en %) de la population dans l'espace périphérique et le

centre de quelques villes ouest-africaines. .......................................................................27
Planche 2: Evolution du découpage des préfectures entre 1960 et 2010 dans la Région
Maritime du Togo. ...........................................................................................................40
Planche 3: Panneaux d'une agence immobilière avec les prix de vente des parcelles .....53
Planche 4: Végétations naturelles de la région Maritime ................................................58
Planche 5: Quelques plantations de la Région Maritime .................................................60
Planche 6: Cultures vivrières et maraîchage dans la Région Maritime ...........................61
Planche 7: Espaces bâtis dans la Région Maritime ..........................................................62
Planche 8: Quelques séances d'enquête auprès des producteurs agricoles ......................68
Planche 9: Séances d'entretiens ........................................................................................70
Planche 10: Courbes Log décroissant de la population selon le rang des localités entre
1970 et 2010 .....................................................................................................................83
Planche 11: Distribution spatiale de la population à l’échelle des localités recensées
entre 1970 et 2010 ............................................................................................................86
Planche 12: Distribution spatiale de la population par canton entre 1970 et 2010 ..........94
Planche 13: Distribution spatiale des densités de population (hbts/km2) entre 1970 et
2010 ..................................................................................................................................96
Planche 14: Espace urbain et périurbain de la ville de Lomé au Togo ............................99
Planche 15: Extension des villes secondaires de Tsévié et de Tabligbo entre 1986 et
2014. ...............................................................................................................................105
Planche 16: Extension de l’agglomération de Djagblé et d’Adéti Kopé .......................108
Planche 17: Evolution de l’occupation des terres sur les sites pilotes I et II entre 2002 et
2012 ................................................................................................................................170
Planche 18: Evolution de l’occupation des terres sur les sites pilotes III et IV entre 2002
et 2012 ............................................................................................................................171
Planche 19: Transformations paysagères sur le site I entre 2002 et 2012 .....................173
Planche 20: Evolution des taches de bâtis sur le site IV, à 25 km de Lomé, entre 2002 et
2012. ...............................................................................................................................182
Planche 21: Evolution des taches urbaines sur le site I entre 2002 et 2011...................183
Planche 22: Evolution du nombre de taches des différents types d’occupation des sols
sur chacun des sites pilotes ............................................................................................186
Planche 23: Evolution de la superficie moyenne (ha) des différents types d’occupation
des sols sur chacun des sites pilotes ...............................................................................187
Planche 24: Recul des terres agricoles par mitage et fragmentation sur le site IV. .......188
Planche 25: Recul des terres agricoles par aire continue ...............................................189
LISTE DES TABLEAUX
Tableau I: Répartition de la population togolaise selon les régions en 2010...................38

Tableau II: Dates de prises de vue des images satellitales à très haute résolution utilisées
..........................................................................................................................................57
Tableau III: indices de structure utilisés dans cette étude ................................................64
Tableau IV: Genre et nombre de personnes enquêtées par canton ..................................66
Tableau V: Récapitulatif des outils de collecte en fonction de la population cible .........71
Tableau VI: Répartition des localités en fonction de la dynamique de leur population
entre 1970 et 2010 ............................................................................................................84
Tableau VII: Evolution de la population des principales villes de la Région Maritime du
Togo. ................................................................................................................................92
Tableau VIII: Profil et nombre des personnes des entretiens ........................................114
Tableau IX: caractéristiques des deux types de marché ................................................121
Tableau X : Statut de la tenure foncière des parcelles mises en vente (%) ...................146
Tableau XI: Caractéristiques des zones urbaines, périurbaines et rurales .....................149
Tableau XII: Répartition des enquêtés selon le mode d’appropriation foncière ...........150
Tableau XIII: Part (%) des accédants à la propriété selon le lieu de résidence .............152
Tableau XIV: Part (%) des différents types d'acquéreur dans la filière coutumière
d’approvisionnement en terres. ......................................................................................153
Tableau XV: Part (%) des acheteurs et vendeurs de terres selon leur secteur d’activité.
........................................................................................................................................159
Tableau XVI: Répartition (%) des acheteurs selon le genre et la situation matrimoniale
........................................................................................................................................160
Tableau XVII: Modes de transfert foncier (%) selon le genre .......................................162
Tableau XVIII: Filière d’approvisionnement (%) selon le genre. .................................162
Tableau XIX : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site I .............................................................................................................172
Tableau XX : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site II ............................................................................................................174
Tableau XXI : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site III ..........................................................................................................176
Tableau XXII : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site IV ..........................................................................................................178
Tableau XXIII : Perception de la croissance urbaine par les exploitants agricoles. ......191
Tableau XXIV : Diversités des stratégies après-vente des hommes..............................193
Tableau XXV: Diversité des stratégies pour les exploitants considérant la pression
urbaine comme une opportunité .....................................................................................194
INTRODUCTION GÉNÉRALE
L’urbanisation des pays d’Afrique de l’Ouest fait partie des grands changements de ces
dernières décennies. Elle se produit dans les zones de peuplement historiquement denses
(Courtin & Guengant, 2011; Losch et al., 2013) et prend parfois la forme de larges aires
urbanisées assimilables à des métropoles (Dakar, Lagos, Abidjan, Cotonou, Lomé,
Accra) en croissance continue (Davis, 2006; Denis et al., 2008) ; voire de conurbations
de dimension régionale, comme celle qui se dessine actuellement entre Abidjan et Lagos
(Baro et al., 2014). Partout, les villes s’étalent en absorbant les campagnes, toujours plus
vastes, toujours plus éloignées des centres urbains anciens ou récents. Elles recomposent
les espaces ruraux périphériques et de fait, elles mettent en question la durabilité de
l’agriculture dans ces espaces. L’urbanisation des terres agricoles met donc au-devant de
la scène le devenir de l’agriculture dans ces espaces périphériques. Freiner le rythme de
consommation des terres agricoles à la périphérie des villes est devenu un défi majeur
(Levesque, 2014) et un objectif des réglementations récentes (African Union, 2009).
Toutefois, la formulation de politiques efficaces pour s’attaquer à ce problème requiert
une compréhension en profondeur du contexte d’urbanisation, notamment des
dynamiques de peuplement, les logiques d’accès à la terre et les stratégies des acteurs
agricoles.
L’agriculture est très présente dans les espaces périphériques des villes d’Afrique de
l’Ouest (Pélissier, 2000). Il suffit de visualiser les images sur Google Earth, ou mieux
encore de se promener autour et dans ces villes, pour se rendre compte de la place de
l’agriculture dans ces périphéries urbaines. Cultures maraîchères, champs de maïs ou de
manioc, ou plantations de tecks, de palmiers à huile ou de cocotiers, forment une
mosaïque d’occupations des terres qui révèle des logiques et des stratégies parfois très
différentes face à l’urbanisation, et des modalités complexes de coexistence entre les
villes et les espaces agricoles. L’agriculture de ces espaces a souvent été niée ou oubliée
par les politiques publiques, bien qu’elle contribue au développement économique local
(Robineau, 2013). Les productions agricoles périurbaines représentent même un enjeu
important pour la sécurité alimentaire de ces pays, en offrant un approvisionnement des
centres urbains en produits frais (Guyomard & Schmitt, 2014).
Pour aborder cette problématique générale, j’ai choisi d’étudier les mutations à la
périphérie des villes du Sud Togo, mon pays. Cette orientation vers le développement
agricole et rural, et ses réalités environnementales et sociales, a fait basculer ma vie
professionnelle qui était au départ axée sur la recherche biologique. J’ai quitté les
stations d’expérimentation pour devenir un compagnon de route des géographes ruraux.
Mon mémoire de fin d’études de DEA à l’université de Lomé (Togo) m’avait permis de
travailler avec le ‘Laboratoire de Botanique et Ecologie Végétale’ (LBEV) sur les forêts
de mangroves1 où toute activité agricole était bannie. Je n’avais analysé ces espaces que
comme des réservoirs de biodiversité. Dans cette première expérience de recherche,
l’agriculture et la préservation des ressources naturelles apparaissaient incompatibles et
inconciliables au sein d’un même espace. Pourtant, c’est à travers l’analyse des
pratiques des acteurs locaux et la compréhension de leurs logiques d’utilisation de
l’espace qu’il semble possible de mettre en évidence les mécanismes importants, qui
entravent la coexistence entre ville et agriculture, et proposer un éclairage sur ce qui
pourrait être fait pour rétablir le lien entre urbanisation et développement de
l’agriculture. Cette approche m’a permis de mettre en évidence les conditions complexes
de la durabilité de l’agriculture à proximité d’espaces urbains en mutation rapide et les
différentes stratégies d’adaptation des agriculteurs face à cette rapide urbanisation. En
prenant l’exemple du Sud Togo, l’analyse met aussi en évidence des enjeux de
gouvernance foncière qui sont pertinents pour les autres villes du Golfe de Guinée.
Notre recherche se situe dans un contexte scientifique où les recherches sur les
agricultures et les mutations des périphéries des villes du Sud sont en plein essor (Ba &
Moustier, 2010; Chaléard, 2014; François et al., 2013; Maachou & Otmane, 2016). Elle
s’appuie sur ces très nombreuses références bibliographiques, mais aussi sur de longs
séjours sur le terrain auprès des acteurs agricoles qui m’ont permis d’appréhender les
multiples facettes de mes questionnements et de les confronter à la réalité. Pour aborder
1
Les mangroves sont des écosystèmes forestiers couvrant près des trois quarts des côtes tropicales, où leur capacité à s’adapter leur permet de
prospérer dans des estrans soumis aux variations des courants marins, des flux sédimentaires et de la salinité. Leur surface s’est réduite de 30 %
au cours des trois dernières décennies, et elle continue de régresser au rythme inquiétant de 1 à 2 % par an, principalement en raison de
l’extension des activités agricoles.
cette réalité du terrain, je n’étais pas, il est vrai, plongé dans un monde tropical qui
m’était étranger. Je suis intrinsèquement lié au terroir ouest-africain et mon travail de
terrain a été réalisé sur cette terre qui m’a vu naitre et grandir.
De fait, j’espère par cette recherche faire œuvre utile pour mon pays car, comme l’a
souligné Teyssier (1994), « trop nombreux sont les travaux de géographes qui
aboutissent, quelle que soit leur qualité, sur les étagères des bibliothèques spécialisées.
Ils seront lus par des géographes en herbe qui, à leur tour, produiront des
connaissances dont le support nourrira les échanges au sein de la communauté
scientifique et viendra s’échouer sur les rayons des mêmes bibliothèques ». Certes ma
recherche ne sera d’aucun secours direct aux producteurs agricoles des périphéries
urbaines. Mais elle devrait contribuer à une meilleure connaissance des processus en jeu
et des stratégies des acteurs pour élaborer à l’avenir des politiques publiques qui soient
mieux adaptées à ces espaces en mutation. Et au-delà du travail de recherche
scientifique, le partage avec les experts encadrants de mon projet, les producteurs
agricoles et les collectivités territoriales de la région sont des acquis non mesurables
mais d’une très grande valeur.
Peuplement, urbanisation et agriculture en Afrique Subsaharienne : une question
continuellement renouvelée
A l’échelle mondiale, il a fallu selon le Population Reference Bureau (2011) plusieurs

siècles pour atteindre le premier milliard d’habitants (en 1800 environ), 130 ans pour
atteindre le second milliard (en 1930), près d’un demi-siècle pour passer au troisième
milliard (en 1974), et seulement 37 ans pour atteindre le septième milliard (en 2011).
Malgré le fait que la croissance annuelle de la population a diminué de 2,04 % par an à
la fin des années 1960 à 1,2 % par an, aujourd’hui (Haub et al., 2011; OMS, 2015), la
population mondiale augmente d'environ 83 millions par an et on estime qu’elle va
franchir le seuil des huit milliards en 2023 (Population Reference Bureau, 2014). Au-
delà de ce constat, les effets de la croissance démographique sur les ressources
naturelles sont devenus une préoccupation majeure pour l’humanité. Ehrlich (1972) en
caractérisant cette croissance de la population parle de « bombe P » (P pour Population)
et la classe comme deuxième menace pour l’humanité après la bombe nucléaire. Cette
préoccupation mérite donc que le géographe lui accorde plus d’attentions (Noine, 2005),
et en particulier en Afrique subsaharienne où la croissance démographique reste très
forte.
La population totale de l’Afrique subsaharienne pourrait passer de 883 millions

d’habitants en 2011 à 1 245 millions en 2025, pour atteindre 2069 millions en 2050.
Cette croissance démographique forte est la conjonction à la fois d’une croissance
urbaine accélérée et d’une densification du peuplement rural (Cambrezy & Sangli,
2011). En effet, la croissance des centres urbains existants se poursuit, mais de
nouveaux territoires urbains émergent également dans les campagnes et les périphéries
urbaines par l’agglomération de localités rurales. C’est l'une des manifestations les plus
spectaculaires qu’ait connues le continent africain depuis près d’un demi-siècle (Losch
et al., 2013). L'urbanisation de l'Afrique subsaharienne n’a débuté que tardivement après
la seconde guerre mondiale, mais elle s'est depuis effectuée à un rythme très rapide
(Mayer & Soumahoro, 2010). Le taux d’urbanisation est désormais proche de 41 %
(Population Reference Bureau, 2011) et un habitant sur deux pourrait vivre en ville en
2030 (Dubresson & Raison, 1998). À l'origine de cette évolution est un exode rural fort
et continu, auquel s’ajoute maintenant un excédent naturel démographique, conséquence
d'une natalité élevée (40 ‰) et d'une réduction de la mortalité (Tabutin & Schoumaker,
2004).
En Afrique de l’Ouest, la croissance annuelle de la population urbaine a été deux à

trois fois supérieure à celle qu’a connue l’Angleterre au plus fort de sa révolution
industrielle. En deux décennies on a observé, en accéléré, ce que les pays ‘développés’
ont connu en plus d’un siècle. Ainsi, entre 1960 et 2010, la population urbaine d’Afrique
de l’Ouest a été multipliée par 10, pendant que sa population totale était multipliée par
5. Sur la même période, le taux d’urbanisation moyen des pays de l’Afrique de l’Ouest
est passé de 12 % à 41 % (Allen et al., 2011), et il est estimé en 2015 à 48 % (Harre et
al., 2015). Ces constats sur l’urbanisation rejoignent ceux de Cour (1995) selon lesquels
« …l’image traditionnelle d’une Afrique essentiellement rurale n’est plus conforme à la
réalité et s’en écartera de plus en plus ». Le nombre de villes de plus de cent mille
habitants a augmenté de 12 en 1960 à 90 en 1990 en Afrique de l’Ouest, et celui des
localités de plus de 5000 habitants est passé de 600 à 3000 (Gboko, 2009; Giraut &
Moriconi-Ebrard, 1991).
Mais cette croissance urbaine exceptionnelle occulte souvent la densification du

peuplement rural qui est un précurseur d’une urbanisation in-situ (Zhu, 2000, 2002).
De fait, l'enjeu de l'urbanisation ouest-africaine ne se situe pas seulement dans les
grandes villes, mais aussi dans cette strate incertaine, difficile à saisir par les
statistiques, entre urbanité et ruralité, que sont les petites agglomérations. En Afrique de
l’Ouest, la population rurale a augmenté de 60 % entre 1960 et 1990 (Sangli, 2011) et
elle continue de croitre ces dernières années (Losch et al., 2013). Cette densification du
peuplement rural n’est pas sans incidences considérables sur les territoires, les
économies, les agricultures et les sociétés. Elle place de fait la région ouest-africaine au
cœur de multiples enjeux de développement, de sécurité alimentaire et de gestion
durable des ressources naturelles. La question des effets induits par cette densification
du peuplement rural face à des villes en forte croissance est continuellement renouvelée,
et elle nécessite sans doute de mieux comprendre les dynamiques des villes africaines et
les mutations en cours à la périphérie de ces villes.
Villes d’Afrique de l’Ouest : entre modernité et maintien des espaces ruraux
Une opposition est souvent mise en évidence entre la ville et la campagne en Afrique de
l’Ouest. Géographes et urbanistes perçoivent cette opposition surtout en termes de
changements spatiaux, démographiques et économiques (Wackermann, 2000). Mais là
où la ville africaine s’installe, les pratiques du monde rural perdurent souvent (Mayer &
Soumahoro, 2010). Cette complexité constitue en soi une ambiguïté avec laquelle les
urbanistes et les planificateurs urbains composent tant bien que mal. Cette particularité
de la ville africaine en fait un objet d’étude à part puisque son développement ne suit
pas les théories et les modèles classiques de géographie urbaine inspirés des villes du
Nord (Bardet, 1974; Dureau et al., 2000; Dureau & Lévy, 2007; Myers, 2011; Simon et
al., 2004). Les paysages urbains dans la plupart des villes africains reflètent l’échec des
diverses formes de réappropriation africaine du modèle urbain colonial (Goerg & Goeh-
Akue, 2004; Goerg & Huetz de Temps, 2002). Ils trahissent l'incapacité des pouvoirs
publics à maîtriser une extension urbaine qui est pour l'essentiel le fruit de l'initiative
privée, "productrice" de quartiers périphériques sous-équipés où les conditions de vie
sont souvent difficiles (Drechsel & Dongus, 2010; Goerg, 2003). Ainsi la ville africaine
porte quelquefois une ‘marque rurale’ caractérisée par certaines activités agricoles
(Robineau et al., 2014) et quelques îlots de forêts sacrées traditionnelles (Kokou et al.,
1999).
Mais d’Abidjan à Lagos, toutes les grandes villes du Golfe de Guinée suscitent des
interrogations quant au maintien des activités agricoles dans les périphéries de ces villes
en expansion. Dans les périphéries d’Accra, 2 600 hectares de terres agricoles sont
converties annuellement en zones résidentielles (Larbi, 1996). Au fur et à mesure que
ces villes africaines s’étendent, la demande accrue pour la terre met la pression sur les
accords fonciers, souvent des dispositions coutumières sans aucun lien avec les
institutions officielles (Dauvergne, 2011). Les droits fonciers s’individualisent, en
rupture avec le mode d’accès traditionnel à la terre, au profit d’une marchandisation de
la terre dont le mécanisme fonctionnel et les déterminants du prix ne sont pas maîtrisés
(Mbetid-bessane, 2014). Dans ce contexte, le ‘moderne’ et le ‘traditionnel’ se combinent
souvent en réalité, engendrant des formes d’organisation de l’espace et des rapports
sociaux qui sortent des cadres d’analyse utilisés pour les villes du Nord. La
configuration spatiale de ces villes reflète ces mélanges du rural et du l’urbain, du
formel et de l’informel, les résultats de la densification du peuplement et de l’échec des
pouvoirs publics dans la planification urbaine, et le rôle du privé dans l’appropriation
des terres agricoles au profit de l’urbain. Saisir la dynamique de toutes ces composantes
pour mieux comprendre la recomposition des paysages ruraux sous la pression urbaine
et les stratégies des acteurs locaux apparait comme une nécessité pour élaborer des
politiques publiques adaptées à ce contexte ouest-africain. Dans ce sens, les villes du
Sud du Togo et leurs espaces périphériques constituent un véritable laboratoire social,
économique et environnemental pour comprendre les processus qui génèrent l’urbain et
pour se projeter dans l’avenir des espaces ruraux périphériques.
Etudier les mutations des périphéries des villes africaines
Le terme de « périphérie urbaine » est polysémique. Du centre urbain aux campagnes

environnantes, il présente une multitude de facettes. D’ailleurs, les termes qui lui sont
associés sont nombreux: « banlieues », « périurbains », « suburbains », « franges
urbaines », « marges », « tiers espaces » ou encore « espace péri-métropolitains ». Ces
périphéries urbaines sont aussi présentées comme des « espaces intermédiaires »
(Chaléard, 2014), des entre-deux spatiaux et temporels où se recomposent les espaces et
les sociétés pour former une ruralité « métissée » qui emprunte autant à la ville qu’à la
campagne et dont l’analyse requiert de dépasser la traditionnelle dichotomie entre rural
et urbain. C’est « une troisième clef de lecture de la société dans l’espace, qui viendrait
s’insinuer entre les deux précédentes et aider à la compréhension de leurs mutations »
(Vanier, 2005). Cependant, il existe peu de caractérisation formelle et précise de ces
espaces intermédiaires en tant que tels, surtout dans les pays du Sud. La définition
s'opère le plus souvent par défaut selon des échelles et des approches faisant référence
au modèle centre-périphérie (Bonerandi et al., 2003; Vanier, 2007). Par simple
commodité, nous considérons comme périphéries urbaines, les espaces englobant la
ville, où les espaces rural et agricole tendent à régresser au profit d'un espace ayant des
usages divers : usage productif, usage résidentiel, usage de plaisance, usage de nature
(Perrier-Cornet, 2001). Dans ces espaces, l'agriculture est concurrencée, elle semble
devoir dorénavant composer avec d'autres formes d'usages du sol, d'autres logiques...
liées le plus souvent, directement ou indirectement à l'expansion urbaine.
Entre campagnes agricoles et villes, naissent ces espaces, difficiles à qualifier, à cerner
dans leurs caractéristiques et leurs dynamiques. Pour l’essentiel, c’est au sein de ces
espaces périphériques aux contours flous que sont accueillis les nouveaux urbains
(Mirloup, 2002). Le poids démographique de ces espaces est important, allant jusqu’à
égaler ou dépasser parfois celui de la ville autour de laquelle ils gravitent. Dans les
quatre villes ouest africaines que sont Lomé, Cotonou, Ouagadougou et Bamako, les
périphéries urbaines concentrent plus de la moitié de la population (Planche 1).
Planche 1: Evolution de la part (en %) de la population dans l'espace

périphérique et le centre de quelques villes ouest-africaines.
100 100
61,8 60,6 53,1

72,5 67,3
82,8
50 50
38,2 39,4 46,9

27,5 32,7
17,2
0 0
1970 1981 2010 1970 1981 2010
Lomé (Togo) Cotonou (Bénin)
100 100
60,5 57,4 59,8 66,0

72,1 77,0
50 50
39,5 42,6 40,2 34,0

27,9 23,0
0 0
1970 1981 2010 1970 1981 2010
Ouagadougou (Burkina-Faso) Bamako (Mali)

Source : Données des Recensements de Population et de l’Habitat (les périphéries urbaines correspondent ici à l’espace situé dans un rayon de
50 km par rapport au centre-ville)
L’urbanisation de ces espaces périphériques apparaît comme la forme essentielle de
croissance des villes ouest-africaines. Partout elle se manifeste par un étalement du bâti
qui repousse à des distances parfois importantes du centre urbain les limites de la ville
(Bauer & Roux, 1976; Coutard et al., 1996). La ville de Lagos au Nigéria avec 42 km
dans son axe sud-est nord-ouest, Conakry avec près de 40 km dans l’axe de la
presqu’île, Douala avec 35 km dans le sens Est-Ouest ou Lomé avec 23 km vers l’est,
sont autant d’exemples qui illustrent l’ampleur de l’extension spatiale des villes sur les
espaces ruraux périphériques. Ces étalements urbains posent de nombreuses questions et
défis sur lesquels il est crucial de se pencher :
La question de la conservation des espaces naturels et agricoles
L’étalement urbain est consommateur de terres (Benoit-Cattin, 2008; Cattan & Berroir,
2005). Il empiète sur les espaces agricoles et naturels, et il constitue des menaces :
diminution des productions agricoles, constructions en zones inondables ou
appauvrissement des réserves en eau (Geyer et al., 2011). C’est un phénomène qui
interpelle depuis longtemps les chercheurs (Felli, 1986; Guyomard & Schmitt, 2014;
Potere & Schneider, 2007) et les décideurs. A Cape Town, en Afrique du Sud, les
autorités métropolitaines tentent de contrôler l’étalement urbain en fixant des limites à
l’urbanisation. Cependant, les pouvoirs publics continuent d’accepter des projets
immobiliers sur des terres agricoles au-delà de ces limites. Ce cas n’est pas isolé et il se
retrouve dans de nombreuses villes d’Afrique subsaharienne où l’expansion rapide des
villes constitue un défi de taille. Elle repose principalement sur un accès informel à la
terre (Chauveau et al., 2006). Plus de 60% de la population urbaine dans les villes
d’Afrique subsaharienne vit aujourd’hui dans des bidonvilles ou des quartiers informels.
Cette expansion informelle des villes crée à son tour des difficultés majeures pour la
planification urbaine, la fourniture d’infrastructures et la protection des terres agricoles
périurbaines. L’agriculture reste certes l'activité principale dans les espaces
périphériques, mais la conversion des terres se fait à un rythme très rapide, et la
population augmente vite.
Pourtant, la ville est le principal moteur de développement de l’agriculture dans ces
espaces périphériques. Elle a une forte demande alimentaire et elle favorise la mobilité
des produits (Moustier et al., 2004). Beaucoup d’urbains contribuent même à la
modernisation de l’agriculture par l’introduction de matériels agricoles, de semences
améliorées et de nouvelles techniques (Dubresson & Raison, 2002). De plus, une part
importante des urbains, particulièrement ceux des villes secondaires, vit essentiellement
de l'agriculture (Delamarche, 2007; Kanda et al., 2009; Koc et al., 2000). Certes ces
populations sont pauvres et exclues du secteur tertiaire, et l’agriculture reste pour elles
un moyen de subsistance (Aubry et al., 2008; Olahan, 2010). Mais l’agriculture peut être
aussi un investissement lucratif pour des populations urbaines disposant de moyens
financiers importants (Lee-Smith, 2011). Ces espaces agricoles et naturels à proximité
des villes africaines doivent de fait être préservés pour leurs multiples fonctions (Aubry
et al., 2012). Pour relever ce défi, l’analyse de ces espaces périphériques doit donc
prendre en compte la marchandisation des terres fortement marquée par le manque de
gouvernance foncière, notamment les défaillances en matière de gestion et
d’administration.
La question foncière et de la marchandisation des terres
L’urbanisation des espaces périphériques des villes africaines a pour conséquence une
augmentation de la rente foncière qui est elle-même un facteur de disparition de
l’agriculture (Léonard, 2008). Nombreux sont les travaux qui portent sur l’accès au
foncier et sur sa régularisation en Afrique (Dziwonou, 2000; Lecat, 2004; Levesque,
2008; Pescay, 1998a). Mais peu sont les analyses qui traitent des interactions entre le
processus d’urbanisation et le marché foncier africain (Cavailhès & Wavresky, 2003;
Dumas et al., 2005; Swinnen et al., 2008) alors que le foncier est une contrainte majeure
pour l’agriculture des périphéries urbaines et cristallise des stratégies d’acteurs diverses
et complexes. Les différentes procédures de mises à disposition de terres pour un usage
résidentiel sont complexes, couteuses et souvent opaques. Les marchés fonciers
connaissent des distorsions et n’assurent pas une allocation sécurisée de la terre. Pour la
majorité de la population, surtout pour les classes pauvres et moyennes, l’accès à la terre
devient de plus en plus difficile et les conflits fonciers omniprésents. Tous ces éléments
renforcent les inégalités, menacent la stabilité sociale et politique et génère un
environnement peu propice aux investissements. S’attaquer aux problèmes fonciers sera
déterminant pour que l’urbanisation de l’Afrique de l’Ouest contribue à une croissance
plus inclusive et à une prospérité partagée et ne constitue pas une opportunité manquée.
Pour ce faire, il faut une approche pluridisciplinaire.
Nécessité d’une approche multidisciplinaire
Certes les politiques publiques reconnaissent de plus en plus l’importance de

l’agriculture urbaine et périurbaine. Elles commencent à prendre en compte les espaces
agricoles dans les schémas directeurs de certaines villes ouest africaines, comme Dakar
(Niang et al., 2006) et Accra (Obuobie, 2006). Les travaux de recherche menés par le
CIRAD, l’IRD, l’IFPRI, le CRDI ou le IAGU ont favorisé la reconnaissance locale et
régionale de cette forme de production agricole (Drechsel & Dongus, 2010; Gabas et al.,
2014). Mais ces recherches sont souvent sectorielles et il nous parait nécessaire
d’aborder ici l’étude des espaces périphériques des villes d’Afrique de l’Ouest, et dans
notre cas du Sud du Togo, par une approche interdisciplinaire. La Figure 1 montre
que nous l’aborderons ici par des questions sur la démographie, l’occupation des sols et
la marchandisation des terres, et la stratégie des acteurs, dont nous tenterons de
comprendre les enjeux, les dynamiques et les interactions.
Figure 1: Approche multidisciplinaire des mutations des périphéries urbaines au
Sud du Togo
Problématique et positionnement de la thèse
Le recul des terres agricoles et des espaces naturels sous la pression de l’étalement
urbain est généralisé. Ce processus, lié à l’augmentation de population urbaine, est le
plus souvent présenté négativement en faisant référence à la thèse ancienne de Malthus
(1798), largement partagée dans la communauté scientifique (Guyomard et al., 2012;
Guyomard & Schmitt, 2014; Levesque, 2014). L’intensité de la pression urbaine sur les
terres agricoles varie toutefois d’une région du monde à une autre et d’un pays à un
autre.
Dans les pays du Nord, l’urbanisation s’est déroulée sur des dizaines d’années et elle
s’est accompagnée de politiques publiques qui ont permis de faire face aux problèmes
de gouvernance territoriale, d’occupation des terres et de mutations sociales (Le Jeannic,
1997; Tafani, 2011). L’urbanisation des pays du Sud est plus récente mais elle se
déroule à un rythme sans précédent du fait de la dynamique démographique interne aux
villes et de la migration des populations rurales vers les centres urbains. Ces pays se
trouvent confrontés au dilemme de concilier les impératifs de satisfaction des besoins
vitaux en alimentation et en logement de leurs populations (Bricas & Seck, 2004;
Guyomard & Schmitt, 2014).
Le Togo, à l’instar des autres pays du Golfe de Guinée (Nigéria, Bénin, Ghana, Côte
d’Ivoire), connaît une croissance urbaine rapide (Graphique 1). La part de la population
urbaine dans la population totale y est passée de 10,1 % en 1960 à plus de 40 % en
2015. A ce rythme plus de la moitié de la population togolaise sera urbaine à l’horizon
2030. En outre, l’ensemble de la population togolaise est inégalement répartie sur
l’ensemble du territoire et la Région Maritime concentre à elle-seule 42 % de la
population totale sur un dixième de la superficie du pays. La densité de la population
dans cette région atteint 407 habitants au km2 (République du Togo, 2011) et le processus
d’urbanisation y est particulièrement fort, en particulier autour de la capitale Lomé.
Graphique 1: Evolution du taux d’urbanisation du Togo depuis son indépendance

en 1960
50
40
(%)
30
20
10
0
1982
2016*
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Source : Banque mondiale, Perspective du monde (http://perspective.usherbrooke.ca/bilan/tend/TGO/fr/SP.URB.TOTL.IN.ZS.html)
Mon étude porte sur cette Région Maritime du Togo qui est représentative des
dynamiques d’urbanisation observées par de nombreux auteurs sur le littoral du Golfe
de Guinée, depuis la Côte d’Ivoire jusqu’au Nigéria (Allen et al., 2011; Banque
Mondiale, 1989; Beaujeu et al., 2011; Coquery-Vidrovitch, 1990; Delamarche, 2007;
Moriconi-Ebrard, 1993). Dans cette région du Togo, les villes anciennes (Lomé, Tsévié
et Aného) et nouvelles (Afagna, Djagblé, Adétikopé) s’étalent très rapidement, et elles
exercent une pression forte sur leurs espaces périphériques. La population dans l’espace
rural situé entre ces villes se densifie, le paysage devient une mosaïque complexe et
confuse d’occupations des terres, et des conflits fonciers émergent, où le formel et
l’informel se superposent.
Les terres agricoles des espaces périurbains et ruraux de cette région peuvent être
considérées comme des ‘espaces de transition’, en attente d’être affectées à d’autres
usages qu’agricoles. Notre sujet de recherche va s’articuler autour des trois dimensions
des dynamiques en cours dans ces espaces : la démographie, l’occupation des sols et la
pression foncière. Mais il vise aussi à évaluer la perception des risques et les stratégies
des différents acteurs vis-à-vis du processus d’urbanisation. Notre questionnement
principal est le suivant : « comment, sous l’effet de l’urbanisation de la Région Maritime
du Togo, évoluent les espaces et les sociétés agricoles des périphéries urbaines » ?
L’hypothèse centrale qui nous sert de fil directeur est que les périphéries des villes du
Sud Togo sont en mutation sous l’effet de la densification du peuplement mais aussi de
la marchandisation des terres, et que les exploitants agricoles adaptent leurs stratégies
face à ces pressions. L’objectif général est donc de mieux comprendre les mutations en
cours de ces espaces périphériques et les stratégies des acteurs locaux en réponse au
processus d’urbanisation. Plus spécifiquement, il est question dans cette thèse de :
- situer le contexte démographique régional et montrer combien l’urbanisation est

rapide (en termes d’occupation de l’espace) en mettant en exergue les nouveaux
territoires urbanisés, souvent invisibles dans les statistiques nationales et
dépourvus d’existence administrative ou politique ;
- caractériser le marché foncier et mettre en évidence les interactions entre ce
marché et les transformations paysagères des périphéries urbaines ;
- identifier les risques perçus par les exploitants agricoles et leurs stratégies
d’adaptation face à ces dynamiques urbaines et à la marchandisation des terres.
Structuration du manuscrit de thèse
Le présent manuscrit est structuré en quatre parties, composées chacune de deux

chapitres (Figure 2).
Figure 2: Organisation du manuscrit
Dans la première partie, je présente la spécificité de la Région Maritime du Togo

(Chap.1), puis les concepts, les données et les méthodes sur lesquels s’appuie cette
recherche (Chap.2). Cette partie pose les bases à la fois de la compréhension de ce
qu’est la Région Maritime du Togo et de la manière dont elle s’organise tant du point de
vue administratif que socio-politique. Elle met en perspective cette région par rapport à
l’ensemble du Golfe de Guinée et justifie le choix de cette zone. Elle décline ensuite la
démarche méthodologique depuis la collecte de données géoréférencées sur des lieux
habités dans la région, à l’inventaire des prix des terres et aux enquêtes de terrain que
j’ai mené auprès des exploitants agricoles des périphéries urbaines.
La deuxième partie s’intéresse à la caractérisation des dynamiques de peuplement et

d’extension urbaine dans cette région. La densification du peuplement rural et la
croissance démographique urbaine sont mises en évidence (Chap. 3). L’emprise
foncière urbaine sur les espaces ruraux, et agricoles en particulier, est analysée à partir
d’une série diachronique d’images satellites (Chap. 4).
La troisième partie caractérise le marché foncier et ses interactions avec les dynamiques
urbaines. Le régime foncier, l’évolution des modes d’appropriation foncière, les
déterminants des prix des terres, la distribution spatiale de ces prix et leur évolution dans
le temps sont présentés (Chap. 5). Cette partie est complétée par l’identification des
acteurs impliqués dans la marchandisation des terres, le rôle des pouvoirs publics et la
caractérisation des filières d’approvisionnement en terre pour le logement (Chap.6).
La quatrième partie caractérise également les mutations paysagères à partir d’images

satellites à très haute résolution (Chap. 7). Et évalue la perception des risques par les
exploitants agricoles, ainsi que les stratégies foncières qu’ils développent (Chap. 8).
PARTIE I : CADRE D’ÉTUDE, CONCEPTS,
DONNÉES ET MÉTHODES MOBILISÉS
Chapitre 1 : La Région Maritime du Togo
La Région Maritime du Togo est une région de taille modeste (6390 km2, soit un peu
plus que le département de l’Hérault en France), bénéficiant d’une ouverture sur l’océan
atlantique avec 50 km de côtes. Depuis plus de 20 ans, le laboratoire de Botanique et
Ecologie Végétale de l’Université de Lomé (Togo), d’où je suis issu, y conduit des
travaux sur les reliques d’îlots forestiers sacrés (Akpagana & Bouehet, 1994; Kokou,
1998; Kokou et al., 1999), les savanes inondables et les mangroves (Afidégnon, 1999),
et la résilience des écosystèmes dégradés (Batawila, 1997; Tengué, 1994). Ce
laboratoire est historiquement orienté vers l’écologie fonctionnelle et l’étude de la
biodiversité des espaces ruraux et naturels. Il est actuellement en pleine réorientation et
s’ouvre sur de nouveaux champs d’investigation tels que la foresterie urbaine (Kokou et
al., 1999; Polorigni et al., 2014), la valorisation de la biodiversité végétale (Akodéwou
et al., 2014; Akpavi, 2007; Batawila et al., 2007) et l’agro-biodiversité des espaces
agricoles urbains et périurbains (Batawila, 1997; Kanda et al., 2013, 2009). Cette thèse
s’inscrit dans cette dynamique et ma collaboration avec ce laboratoire m’a facilité
l’accès à ses travaux sur la zone d’étude et à des bases de données (recensements
démographiques, statistiques agricoles…) détenues par des institutions partenaires de
l’Université de Lomé (DGSCN, DESA, ITRA, ICAT, Mairies…).
1.1 Une région densément peuplée
La Région Maritime reste la plus peuplée et la plus urbanisée des cinq régions
administratives que compte le pays (Tableau I).
Tableau I: Répartition de la population togolaise selon les régions en 2010

Région Superficie Population Population Population Densité Taux
2 2
(km ) Totale urbaine rurale (hbts/km ) d'accroissement
(hbts) (hbts) (hbts) annuel 1981-2010
Maritime 6 390 2 599 945 1 610 010 989 935 407 3,16 %
Plateaux 16 975 1 375 265 271 138 1 104 127 81 2,58 %
Centrale 13 317 617 871 152 107 465 764 47 2,81 %
Kara 11 738 769 940 184 693 585 247 66 2,04 %
Savanes 8 470 828 224 116 637 711 587 96 3,18 %
Total Pays 56 600 6 191 245 2 334 585 3 856 660 109 2,84 %
Source : (République du Togo, 2011)
Elle concentre à elle seule 42% de la population totale sur environ un dixième (1/10) de
la superficie du pays. Viennent ensuite la Région des Plateaux (22,2 %), la Région des
Savanes (13,4 %), la Région de la Kara (12,4 %) et la Région Centrale (10 %). C’est
aussi la seule région où le nombre d’urbains devance de loin celui des ruraux et la
population urbaine de la Région Maritime représente 69 % de l’ensemble des urbains du
Togo. L’armature urbaine de cette région est dominée par la ville de Lomé, capitale
économique et politique du Togo.
1.2 Organisation administrative et économique
Le Togo est un petit pays d’Afrique de l’Ouest qui est assimilé à un corridor s’étirant
sur 600 km entre l’Océan Atlantique au sud et le Burkina Faso au nord. Sa largeur varie
de 50 km à 150 km entre le Bénin à l’Est et le Ghana à l’Ouest. Il est grossièrement
réparti en deux systèmes de plaines, un au Nord et un au Sud, séparés par un ensemble
de plateaux centraux, dont le massif de l’Atakora qui prend en écharpe le pays. Selon
une formule de Cornevin (1988), le Togo représente « toute l’Afrique en 600 kilomètres
».
Carte 1: Présentation de la zone d’étude : la Région Maritime
Sur le plan administratif, la Région Maritime (Carte 1) se compose de sept (07)
préfectures (Bas Mono, Golfe, Lacs, Vo, Yoto, Avé, Zio), 71 cantons (ou communes),
5025 localités dont 526 villages et 5 villes officiellement reconnues (Lomé, Aného,
Vogan, Tsévié, Tabligbo). Comme c’est le cas dans les autres régions du Togo, son
organisation administrative a évolué au cours des 50 dernières années (Planche 2),
passant de 4 préfectures en 1960 à 7 préfectures en 2010. Cette évolution continue
puisqu’une huitième préfecture (Agoé) dont les contours sont encore flous, vient d’être
créée en mars 2016. Au travers de ces redécoupages administratifs, l’objectif des
autorités est de créer des unités administratives territoriales de plus petite taille, tant du
point de vue de leur superficie que de leur population, et de les rendre plus facilement
‘gouvernables’. Mais cette transformation administrative ne suit pas les changements
démographiques et socioéconomiques du territoire, et crée parfois un décalage entre le
niveau de peuplement et de concentration de richesses d’un territoire et son statut
administratif.
Planche 2: Evolution du découpage des préfectures entre 1960 et 2010 dans la

Région Maritime du Togo.
1960 1981 2010
La Région Maritime, tout comme l’ensemble du pays, a été soumise jusqu’à une époque
très récente à une gestion administrative relativement centralisée. Ce n’est qu’en 2010
qu’un maillage systématique de l’ensemble du territoire en cantons a été réalisé en vue
d’une réorganisation du territoire en communes rurales et urbaines. Mais pour le
moment, les chefferies traditionnelles des villages et cantons se maintiennent et
coordonnent la vie politique locale des différents territoires.
L’économie de la région est faible, avec un PIB de 3,52 milliards de dollars US en

2014. Elle est tirée surtout par le secteur agricole et le développement des infrastructures
de transport. Son taux de croissance est estimé à 5,5 % en 2014 et devrait s’établir à 5,7
% en 2015 (Ntagungira & Kazadi, 2015). Le port de Lomé, à vocation régionale, et les
mines de phosphates de la région constituent aussi des pôles d’activités importants. De
par sa position géographique stratégique, la Région Maritime a des échanges
commerciaux avec la sous-région Ouest-Africaine, l’Europe et l’Amérique du Nord.
C’est aussi le lieu de croisement du corridor de transport et d’échanges Abidjan-Lomé-
Lagos et de celui de Lomé-Ouagadougou-Ndjamena.
Depuis 2010, le Togo met en œuvre un programme national d’investissement agricole et

de sécurité alimentaire (PNIASA) qui vise une croissance agricole annuelle de 6,0% à
l’échelle nationale. Ces objectifs n’ont pas été atteints en 2013, mais la deuxième
génération du PNIASA prévoit de mettre en place des mesures incitatives dès 2015,
parmi lesquelles figure la réhabilitation des pistes rurales pour transporter les récoltes
vers les petites unités de transformation agricole et le renforcement de la sécurité
foncière des terres agricoles.
1.3 Les conditions physiques du milieu
Le relief de la Région Maritime se modelé par une série de collines. L’altitude

augmente légèrement de la côte vers l’intérieur de la région, mais elle ne dépasse jamais
140 m (Addra, 1981). La région est essentiellement constituée d’un bassin sédimentaire
dans sa zone méridionale (Da Costa et al., 2009; Gnandi & Tobschall, 2003). C’est le
prolongement terminal du bassin sédimentaire s’étendant au Bénin et au Nigéria
(Seddoh, 1981). Il couvre les trois cinquièmes (3/5) de la superficie totale de la Région
Maritime.
Les sols sont le plus souvent argilo-sableux et de couleur rouge : ils sont appelés
localement ‘terres de barre’. Les aptitudes culturales des terres de barre sont très bonnes.
Elles ont une bonne structure et un niveau de fertilité qui les classe parmi les meilleurs
d’Afrique de l’Ouest (Lamouroux, 1969). Leur pH varie de 6 en surface à 5 en
profondeur, et leur taux de matière organique varie en fonction du couvert végétal de 5
% sous forêt à 0,5 % sous culture. Les bases échangeables de ces sols sont généralement
assez faibles (de 2 à 5 meq / 100g), avec des taux de saturation de 25 à 40% et pouvant
aller jusqu’à 80%. Dans cet ensemble pédologique, l’évolution morphologique a isolé
une série de plateaux de terres de barres séparés par des dépressions correspondant aux
vallées des principaux cours d’eau et aux bas-fonds non drainés dont le plus
caractéristique est celui de la Lama, orienté SWW-NNE entre la vallée du fleuve Haho
et du Mono (Carte 2). Cette opposition entre plateaux et vallées serait l’élément majeur
qui détermine l’occupation humaine de la région d’après Gu-Konu (1986).
La dépression de Lama offre des sols riches en argiles et en matières organiques, mais
ils sont mal drainés et particulièrement difficiles à travailler. Les plaines alluviales,
souvent hydromorphes et soumises à des inondations saisonnières, présentent les mêmes
inconvénients. Sur le cordon littoral et dans la zone lagunaire, la texture des sols est une
contrainte forte avec soit beaucoup trop de sables, soit un excès d’argiles aggravé dans
ce cas par une forte hydromorphie dans les zones lagunaires et par la proximité de la
nappe phréatique.
Carte 2: Caractéristiques physiques de la Région Maritime
La zone septentrionale de la région Maritime est occupée par une portion de la

pénéplaine précambrienne (Agbossoumondé et al., 2007). C’est un plateau cristallin qui
frappe surtout par la densité de son réseau hydrographique. L’essentielle des roches
granitiques et gneissiques, extrait pour l’aménagement du réseau routier, provient de
cette zone. Les aptitudes culturales des sols de cette zone sont généralement médiocres.
Seules quelques dépressions où viennent s’accumuler les éléments fins drainés sur les
pentes, offrent des possibilités de mise en valeur agricole.
Le chevelu hydrographique relativement important de la pénéplaine contraste avec

celui du bassin sédimentaire où seulement trois cours d’eau descendent du socle ancien
(Addra, 1981). Le réseau hydrographique principal est composé de deux rivières : le
Haho, long de 139 km, qui draine un bassin versant de 3 549 km2, et le Zio, long de 175
km, qui draine un bassin versant de 2 806 km2 ; et d’un fleuve, le Mono, long de 500 km
qui draine un bassin versant de 25 400 km2 et se jette dans l’Océan Atlantique par
l’embouchure de Ouidah au Bénin. Tous ces cours d’eau ont des débits très variables : le
Zio peut passer de 3 m3/s en période de crue à 0,30 m3/s en période d’étiage. Les mêmes
irrégularités caractérisent le Haho et le Mono dont les étiages sont faibles mais qui
peuvent avoir des crues abondantes et parfois dévastatrices.
Du point de vue climatique, la Région Maritime est située dans une des zones les plus
arrosées du pays, la pluviométrie variant de 850 mm à 1 350 mm par an. Le climat est
de type subéquatorial, avec un régime des pluies bimodal. Les températures annuelles
moyennes varient peu au cours de l’année, entre 27 °C et 30 °C. Toutefois l’influence
maritime est plus ou moins forte selon la localisation. La côte et la limite Nord du
plateau de ‘terre de barre’ sont marquées par une faiblesse des précipitations, due à
l’orientation semi-parallèle de la ligne de côte par rapport aux vents de mousson.
D’une manière générale, ces composantes physiques de la Région Maritime sont

favorables à la pratique agricole et au processus de peuplement même si l’existence de
lagunes et des dépressions inondables constitue des obstacles non négligeables.
Chapitre 2 : Concepts, données et démarches méthodologiques
2.1 Concepts mobilisés
Plusieurs concepts, relevant ou non du champ de la géographie, sont employés. Leurs

définitions peuvent varier selon les auteurs, le contexte géographique (Nord ou Sud) et
même historique, et nous préciserons ici la définition que nous avons adoptée pour
chacun d’eux.
2.1.1 Le peuplement
Le terme de peuplement a une double signification : il désigne la forme prise par la

répartition de la population dans un territoire, mais il désigne aussi l’action d’occuper un
territoire en le peuplant. La notion de peuplement en géographie interroge les
localisations, les concentrations et la plus ou moins grande régularité de l’installation
des populations. Elle se différencie d’une approche démographique qui se centre
davantage sur les caractères de cette population et les processus de son évolution
(George, 1969).
D’après Sangli (2011), la nuance entre peuplement et population réside dans le rapport
au milieu physique pour le peuplement alors que le concept de la population est
beaucoup plus abstrait. L’analyse de la population et de sa localisation permet de cerner
le processus de peuplement. Les variables que nous avons retenues pour l’analyse du
peuplement sont l’effectif de la population, le taux de croissance annuelle de la
population et la densité de la population. L’effectif de la population est une variable
démographique essentielle dans l’analyse du peuplement car il permet de saisir de façon
synthétique la répartition de la population dans l’espace régional (Beauchemin et al.,
2002; Quesnel, 1999). La croissance démographique permet d’apprécier la dynamique
du peuplement. Quant à la densité de la population, elle illustre l’intensité du
peuplement (Nations Unis, 1958).
2.1.2 Approche géographique du paysage
La notion de paysage est elle-même polysémique, et autorise de fait une approche

multidisciplinaire. Le paysage correspond à l’expression observable de la nature, une
mosaïque organisée d'unités écologiques en interaction (Burel & Baudry, 1999). C’est
aussi un support des activités agricoles où les agriculteurs interagissent avec les
ressources naturelles à travers la gestion de leurs champs (Benoît et al., 2012). Ces
agriculteurs impriment en effet des formes changeantes sur le paysage en agissant sur la
parcelle agricole ou sur l’exploitation tout entière (Deffontaines et al., 1995).
Mais s'interroger sur les éléments structurants du paysage revient à analyser des « objets
hybrides » qui ne peuvent être abordés par le seul regard des sciences de la nature. Pour
notre étude, nous avons retenu l'approche géographique de Jean-Pierre Deffontaines,
citée par Hubert et al. (2004), qui intègre les principes de l'écologie du paysage
développés en France par François Burel et Jacques Baudry (1999) et l'approche
sociotechnique basée sur des questionnaires et entretiens développée par l'Unité
Écodéveloppement de l'Inra d'Avignon (Delattre & Napoléone, 2011; Lamine, 2011b).
2.1.3 Exploitation agricole
L’exploitation agricole est considérée comme un ensemble structuré de moyens de

production (terre, travail, équipement…) combinés entre eux pour assurer des
productions agricoles et satisfaire aux besoins du chef d’exploitation (Jouve, 1997). Le
concept d’exploitation agricole a pris des connotations particulières dans le contexte
africain en raison de ses réalités sociologiques spécifiques. Pour les économistes,
l’exploitation agricole est une entreprise et l’exploitant un entrepreneur qui a pour
objectif de maximiser le profit. Chombart de Lauwe (1963) précise que « dans le
langage courant, une exploitation agricole est un ensemble de terres, de bâtiments et de
cheptels vif et mort ». Ainsi, ils définissent la gestion de l'exploitation agricole comme
étant simplement « l'art des combinaisons rentables ». Mais ceci n’est pas le cas en
Afrique de l’Ouest où l’agriculture familiale reste la plus répandue (Benoit-Cattin &
Faye, 1982). Cependant, on peut définir l'exploitation agricole en Afrique comme étant
une unité de production, de consommation et de résidence généralement constituée
autour d’un ménage, placée sous la responsabilité d'un chef (en termes de décision et de
gestion) et utilisant la main-d'œuvre familiale et les divers moyens de production
(Djondang & Gafsi, 2003). C’est à l’échelle de l’exploitation que peuvent s’identifier de
façon pertinente les stratégies paysannes.
2.1.4 Système de production et de culture
Plusieurs définitions ont été données au système de production. La moins ambigüe est
celle de Sebilotte (2001) qui considère le système de production comme un ensemble
structuré des productions végétales ou animales d’un agriculteur dans son unité de
production pour réaliser un profit. Dufumier (2004) précise : « c’est une combinaison –
dans l’espace et dans le temps – des ressources disponibles et des productions elles-
mêmes ». La caractérisation des systèmes de production se fait à l’échelle de
l’exploitation agricole. Elle consiste à mettre en évidence comment les exploitants
agricoles associent plusieurs activités et techniques agricoles, en fonction de la diversité
des conditions écologiques : types de sols, pentes, variations plus ou moins visibles du
climat, etc. Pour l’analyse des mutations des systèmes de production agricoles à la
périphérie des villes du Sud, il faut s’intéresser aux interactions qui s’établissent entre
les différents systèmes de production, et analyser la dépendance, la concurrence et la
complémentarité entre ces systèmes (Chaléard et al., 2014).
Les systèmes de culture se définissent au niveau de la parcelle ou du groupe de

parcelles traitées de façon homogène, avec les mêmes itinéraires techniques et
successions culturales (Sebilotte, 2001). Chaque système de culture se définit par la
nature des cultures et leur ordre de succession, et par les itinéraires techniques appliqués
à ces différentes cultures, ce qui inclut le choix des variétés pour les cultures retenues.
Sur une même exploitation, on peut trouver plusieurs systèmes de culture.
2.2 Données et méthodes utilisées
En géographie, il semble qu’une différenciation soit en train de s’instaurer entre « d’un

côté ceux qui s’affrontent aux faits, aux hommes, au terrain, à l’information à l’état brut
; de l’autre, ceux qui réfléchissent et généralisent sur la base du matériel récolté par les
premiers et livré à l’état semi-élaboré, ou encore à partir du matériel statistique
courant » (Sauter, 1993). Ma recherche se situe dans le premier groupe puisque j’ai
moi-même constitué les jeux de données, à partir de rien ou presque rien, comme la
plupart des géographes qui travaillent dans les pays d’Afrique de l’Ouest.
2.2.1 Dynamiques démographiques et d’occupation de l’espace urbain
La pression qu’exercent les villes sur leurs espaces périphériques est liée à leur
croissance démographique et à l’extension spatiale du tissu urbain (Barbier et al., n.d.;
Boserup, 1970; Elloumi et al., 2002). Pour situer le contexte démographique de la
Région Maritime du Togo et montrer combien l’urbanisation est rapide en termes
d’occupation de l’espace, nous avons analysé la distribution spatiale et l’évolution du
peuplement entre 1970 et 2010 dans l’espace régional, puis évalué l’expansion des
villes entre 1986 et 2014.
2.2.1.1 Analyse du peuplement

Le peuplement a été analysé avec les données des recensements démographiques au
niveau le plus détaillé qui soit : la localité (unité de recensement). Une localité
correspond à une ville, un village, un hameau ou même une ferme inscrite dans les
registres de recensement (République du Togo, 2011). Les recensements ont été réalisés
par la Direction Général des Statistiques et de la Comptabilité Nationale en 1970, 1981
et 2010.
La principale difficulté pour utiliser ces données est le géoréférencement des localités et
l’harmonisation de leur toponymie. La localisation géographique de ces localités est
récente et elle n’apparait que dans le recensement de 2010, avec une qualité du
géoréférencement qui est d’ailleurs douteuse. Nous avons donc procédé à des
vérifications par confrontation de ces données à d’autres informations cartographiques
disponibles pour apporter les corrections nécessaires.
Pour vérifier les coordonnées des localités de plus de 1000 habitants, nous avons eu
recours à la base de données géoréférencées du programme de recherche e-Geopolis2.
Pour les localités de moins de 1000 habitants, nous avons projeté ces localités sur un
fond de carte topographique réalisé par l’IGN3 en 1986 pour vérifier leur localisation et
effectuer des corrections. Enfin pour les localités ne figurant pas sur la carte IGN
(environ 504) et celles ne disposant pas de coordonnées géographiques dans les
recensements (environ 451), des missions de terrain ont été effectuées pour lever des
points GPS et localiser ces localités. Ce travail long et précis a permis de constituer une
base de données géoréférencées complète des recensements de 2010. Cette base de
données qui n’était jusqu’à ce jour pas disponible constitue un des apports de cette
thèse.
Une fois cette référence réalisée, la toponymie des deux autres recensements disponibles
(1970 et 1981) a été corrigée pour la rendre compatible avec celle du recensement de
2010. Les différentes orthographes du nom d’une même localité d’un recensement à
l’autre, ou l’utilisation d’un même nom pour désigner plusieurs localités appartenant à
différents cantons, ont été des contraintes fortes. Le canton étant la seule entité
administrative à ne pas avoir été modifiée entre 1970 et 2010, ce travail d’harmonisation
de la toponymie a été fait canton par canton. Par souci de précision, lorsqu’une seule
lettre est modifiée (par exemple Djagblé/Dzagblé) ou déplacé (par exemple
Amédéhoevé/Amédéheové), ou omise (par exemple Goumoukope/Gumoukope), un
contrôle toponymique est réalisé. Pour la standardisation de la toponymie, l’orthographe
adoptée est celle du dernier recensement réalisé en 2010. L’ensemble des données de
recensement géoréférencées a été enregistré dans un Système d’Information
Géographique (SIG) pour permettre la cartographie et l’analyse spatiale à partir de ces
données.
2
e-Geopolis est un programme de recherche géographique du CNRS (France) (e-Geopolis Project)
3
Institut nationale de l’information géographique et forestière (France)
Au total, nous disposons de 3984 localités sur la Région Maritime du Togo en 1970,
4021 localités en 1981 et 4555 localités en 2010. Le SIG nous a permis de réaliser la
carte de distribution des localités dans la zone d’étude, clef d’entrée pour mieux
comprendre le peuplement (Brunhes, 1925). Ensuite, les cartes d’évolution du
peuplement entre les dates des recensements ont permis de mettre en évidence la
création et parfois la disparition de localités, ainsi que l’évolution de la répartition de la
population dans cet espace régional. La représentation de la population par symboles
proportionnels a été utilisée pour illustrer l’inégale répartition du peuplement et la
polarisation du territoire.
Une typologie des localités a été réalisée en utilisant le seuil de 4000 habitants défini par
l’administration togolaise pour différencier les localités urbaines et rurales (République
du Togo, 2011). Elle a permis d’évaluer le niveau d’urbanisation de la région en
intégrant les nouvelles localités urbaines souvent exclus des statistiques nationales. Elle
a permis également de caractériser les réseaux et les hiérarchies urbaines.
Enfin, l’analyse spatiale de la population à l’échelle des cantons a complété l’analyse. A

cette échelle, nous avons calculé l’évolution des taux de croissance démographique
annuelle et les densités surfaciques (nombre d’habitants par km2) afin de mettre en
exergue les espaces de croissance rapide de la population et la polarisation
démographique de l’espace régional.
2.2.1.2 Cartographie diachronique de l’emprise spatiale urbaine

L’imagerie satellitaire a été souvent utilisée au cours des 20 dernières années pour
évaluer des changements d’occupation des terres induits par l'urbanisation (Alcantara et
al., 2012; Aubry et al., 2012; Dabat et al., 2006; Lambin & Geist, 2006; Vianey et al.,
2006; Yin, 1984; Zeng et al., 2005). Les séries chronologiques d'images permettent en
effet de caractériser des trajectoires de changement (Badjana et al., 2015; Folega et al.,
2014; Imbernon, 1999; Lambin et al., 2001). Cette approche est parfois rendue difficile
par la faible disponibilité d’images ou par l’hétérogénéité des capteurs satellitaires
utilisés (Lillesand & Kiefer, 2000; Petit & Lambin, 2001; Rembold et al., 2002; Singh,
1989). Et, quoi qu’il en soit, elle nécessite une confrontation avec le terrain (une ‘vérité
terrain’).
Pour cette analyse, trois images satellitales du capteur Landsat TM à 30 m de résolution

spatiale ont été acquises en date du 30 janvier 1986, du 04 Avril 2001 et du 25 janvier
2014. Ces images ont été téléchargées depuis le site de l’U.S. Geological Survey
(http://www.usgs.gov). Pour améliorer la qualité géométrique de ces images, l’image la
plus récente (2014) a été géoréférencée avec des points d’amers pris sur un fond de carte
topographique réalisé par l’IGN en 1986 et en utilisant un polynôme de déformation
d’ordre 1 (Brossard & Joly, 2000; Brossard et al., 1999; Brossard & Wieber, 1984). Les
images plus anciennes ont ensuite été rectifiées en prenant pour référence cette image
géoréférencée de 2014. Après ces corrections, les trois images, projetées dans le
référentiel UTM (Universal Transverse Mercator, Zone 31 N) sont parfaitement
superposables les unes aux autres.
L’emprise urbaine a été délimitée pour les villes de la région correspondant au seuil de
4000 habitants (seuil officiel de l’urbain au Togo). La cartographie a été réalisée par
photo-interprétation avec le logiciel ArcGis. L’approche statistico-morphologique
propre au programme de recherche e-Geopolis a été utilisée. Elle mesure l’étalement
urbain à toutes les échelles géographiques et repère de nouveaux espaces agglomérés en
croissance spatiale, indépendamment des données officielles. Ainsi, il est possible de
cerner l’ampleur spatiale de l’« urbanisation généralisée » en cours dans la Région
Maritime. Il est également indispensable de bien comprendre les morphologies et le
statut territorial de ces espaces pour rendre compte de l’importance des dynamiques
d’urbanisation in situ (Zhu, 2002), qui semblent caractériser une grande partie du
mouvement d’urbanisation des campagnes.
2.2.2 Caractérisation du marché foncier togolais et identification des déterminants des
prix des terres
La commercialisation des terres joue un rôle très important dans le processus

d’urbanisation (Capozza & Helsley, 1989; Cheshire & Sheppard, 1995; Colwell &
Munneke, 1997; Livadis et al., 2006; Roe et al., 2004). Pour comprendre cette relation
entre la vente des terres et l’urbanisation, une partie des travaux de cette thèse a été
consacrée à la caractérisation du marché foncier, à l’indentification des systèmes
complexes de production foncière, des déterminants des prix et au suivi de l’évolution
des prix des terres dans la Région Maritime.
2.2.2.1 Collecte des données sur les prix des terres

La collecte des prix des parcelles en vente et de leurs caractéristiques a été réalisée de
décembre 2012 à janvier 2015 auprès des agences immobilières de la région. Le prix et
les caractéristiques (localisation, taille, distance par rapport à la ville…) de chacune des
parcelles sont affichés sur des tableaux disposés le long du réseau routier de la région
(Planche 3). Les informations liées à la nature du cédant et son niveau de scolarisation
ont été aussi renseignés à partir des entretiens auprès des agences immobilières. Au
total, 1345 parcelles ont été inventoriées et géolocalisées sous ArcGis. Elles se
distribuent dans 515 localités de la région (Carte 3).
2.2.2.2 Analyse des données sur les prix des terres

Dans un premier temps, le régime foncier Togolais et ses limites a été caractérisé à partir
d’une revue bibliographique. Puis, des entretiens réalisés auprès des services techniques
du cadastre, des autorités préfectorales et des chefs coutumiers ont permis de
comprendre l’évolution des différentes modalités d’appropriation foncière. Ensuite les
données de prix collectées auprès des agences immobilières ont été traitées de manière à
en identifier les déterminants par des analyses de variances et de corrélation, en
éliminant toutefois les valeurs extrêmes par une méthode statistique (écart à la médiane
du logarithme népérien du prix au mètre carré supérieur à 1,5 fois l’écart interquartile)
(Dagnelie, 2006; Lethielleux, 2013; Saporta, 2006). Enfin le prix moyen du mètre carré
de terre a été calculé par localité, puis par canton selon les types, et a été représenté sur
des cartes de distribution des prix des terres dans la région.
Planche 3: Panneaux d'une agence immobilière avec les prix de vente des parcelles
Carte 3: Localisation des parcelles en vente inventoriées dans les agences
immobilières de la région
2.2.3 Analyse des transformations paysagères sur des sites ‘pilotes’
Cette analyse se fonde sur deux approches complémentaires : la cartographie

diachronique de l’occupation des terres et la mobilisation des concepts et outils de
l’écologie du paysage. Elle a été menée à un niveau de résolution spatiale très détaillée
sur quelques sites choisis dans la région pour leur représentativité des processus en jeu,
mais aussi pour la disponibilité d’une série temporelle d’images satellitales.
2.2.3.1 Choix des sites d’analyse

Les sites d’analyse des transformations paysagères ont été choisis dans une logique
comparative et pour leur représentativité. Les critères ayant précédé au choix de ces sites
sont la distance par rapport à la ville de Lomé, mais aussi la disponibilité des images
satellitales à très haute résolution spatiale sur une période d’environ 10 ans de manière à
analyser les évolutions. Du fait de la faible disponibilité des images qui est une
contrainte majeure pour ce type d’analyse, seuls quatre sites ont été retenus (Carte 4).
Carte 4: Localisation des sites d’analyse des transformations paysagères
Le site I est localisé dans l’extrême Nord du canton d’Amoutiévé, entre les quartiers
Hédzranawoé, Kélégougan et Atiégou, à 10 km du boulevard circulaire qui délimite le
vieux centre urbain de Lomé, sur l’axe routier Lomé – Djagblé – Hahotoé. Il correspond
à une relique d’espace agricole incrustée dans une zone d’extension urbaine ancienne
dont les terres agricoles disparaissent. La particularité de ce site tient au fait que ses
terres relèvent du patrimoine domanial de l’Etat. C’est en effet un domaine foncier qui a
été établi dans les années 1980, et une grande partie de ce domaine a longtemps été
consacrée (jusqu’en 2000) à la production de bois de service pour l’agglomération de
Lomé grâce à des plantations de flamboyants (Dolenix regia) gérées par l’Office de
Développement et de l’Exploitation des Forets (ODEF).
Le site II est situé à l’extrême ouest de la préfecture des lacs, dans le canton
d’Agbodrafo, à 20 km du boulevard circulaire qui délimite le vieux centre urbain de
Lomé, sur l’axe routier Lomé – Agbodrafo – Aného. Il correspond à un espace de
production agricole dans une zone d’extension urbaine récente sur un espace littoral
menacé par l’érosion côtière. C’est le régime de propriété foncière privée individuelle
qui prévaut dans cette zone et le système agricole est dominé par les productions
maraîchères (en progression), les productions vivrières (maïs et manioc) et les
plantations de cocotiers (Cucus nucifera) (en nette régression). Le site III est localisé au
cœur du canton de Legbassito (Nord – Ouest de la préfecture du Golfe), à 20 km du
vieux centre urbain de la ville de Lomé, sur l’axe routier Lomé – Agoé – Mission Tové.
Il correspond à un espace de production agricole dans une zone d’extension urbaine
récente, comme le site II. Le système agraire est dominé par les productions vivrières et
les plantations de palmiers à huile (Eulaeus guinensis) (en nette régression). Au maïs et
manioc qui sont les principales cultures vivrières, il faut adjoindre dans cette zone la
production du riz et le développement du maraichage dans et en bordure de bas-fonds.
Le site IV est situé à 25 Km du vieux centre urbain de la ville de Lomé, au nord du site
III. Il est donc relativement éloigné de Lomé. L’agriculture est une agriculture
‘traditionnelle’ d’autosubsistance, avec une rotation cultures vivrières – jachères. Le
maïs et le manioc sont les principales cultures observées sur ce site.
2.2.3.2 Données satellitales utilisées et méthode de cartographie

Sur chaque site, nous avons utilisé des images satellites à très haute résolution
disponibles sur Google Earth et prises à différentes dates (Tableau II). Les prises de
vues correspondent à la fin de saison sèche et au début de la saison pluvieuse, au
moment où les surfaces cultivées sont défrichées et se distinguent nettement de la
végétation naturelle et du bâti. Nous disposons de 3 dates (2002, 2007/2008 et 2012)
pour les sites I et II, et de seulement 2 dates (2002 et 2012) pour les sites III et IV.
Tableau II: Dates de prises de vue des images satellitales à très haute résolution utilisées
Sites Dates des images satellitales utilisées

I 25/04/2002 20/05/2008 10/05/2012
II 08/05/2002 28/11/2007 18/05/2012
III 01/02/2002 - 01/05/2012
IV 01/02/2002 - 05/11/2012
(-) : absence d’images
Les images ont été extraites de Google Earth à la même résolution spatiale (altitude par
rapport au sol de 1000 mètres) et sauvegardées dans le SIG au format Tif. L’image la
plus récente (2012) a été géoréférencée à partir de points d’amers extraits de la carte
topographique réalisée par IGN en 1986, et faisant une correction géométrique à l’aide
d’un polynôme d’ordre 1. Les images plus anciennes ont ensuite été rectifiées en
prenant pour référence cette image géoréférencée de 2012. Toutes ces images sont
projetées selon le référentiel UTM (Universal Transverse Mercator, Zone 31 N) et elles
sont superposables les unes aux autres.
La cartographie de l’occupation des terres a été réalisée par photo-interprétation sous le

logiciel ArcGis. L’évolution de l’occupation des terres entre 2002 et 2012 a été
cartographiée par intersection sous ArcGis de chacune des cartes.
2.2.3.3 Nomenclature de la cartographie d’occupation des terres

Nous avons choisi une nomenclature simple, correspond à notre objectif, et facilement
réalisable. Les thèmes cartographiés sont la végétation naturelle, les plantations
(formations végétales artificielles), les cultures vivrières et les espaces bâtis.
2.2.3.3.1 Végétation naturelle

La plupart des botanistes et phytogéographes qui ont étudié la végétation naturelle du
Sud Togo soulignent sa forte anthropisation (Tengué, 1994), car elle a servi et sert
encore de bois-énergie et de plantes médicinales (Akpagana & Bouehet, 1994; Tossou &
Edjame, 2010). Le terme de végétation « naturelle » est donc abusivement utilisé.
Nous l’utilisons ici pour désigner des végétations qui n’ont subi que des perturbations
mineures : formations n’ayant pas subi de défriches depuis une cinquantaine d’années
(limite de mémoire des riverains enquêtés), restes d’îlots de forêts sacrées (Kokou et al.,
1999), savanes de dépressions inondables et mangroves du littoral (Afidégnon, 1999).
Les exemples les plus typiques de végétation naturelle de cette région sont les savanes
inondables de la Vallée de Zio et les îlots de forêts sacrées disséminées un peu partout
sur la terre de barre (Planche 4).
Planche 4: Végétations naturelles de la région Maritime
Îlot de forêt sacrée d’Amédéhoevé Forêt sacrée d’Amédéhoevé
Savane inondable de basse vallée du Zio Savane inondable au Sud de Djagblé
2.2.3.3.2 Plantations
A la différence des formations végétales naturelles qui n’ont pas (ou peu) subi
d’influence anthropique, les plantations sont des formations végétales issues d’un
système de production mis en place par l’homme et leurs paysages ont le plus souvent
des formes régulières (Brunel, 1981; Chollet, 1956). En 1981, l’Office de
Développement et de l’Exploitation des Forets (ODEF), organisme public chargé de
gérer, d’équiper et d’exploiter le domaine forestier de l’Etat, a réalisé des plantations de
flamboyant (Dolenix regia), de teck (Tectona grandis) et d’eucalyptus (Eucalyptus
tereticornis). Ces plantations étaient destinées à la fourniture en charbon de bois et bois
de service pour l’agglomération de Lomé. Ce projet faisait suite à la grande sécheresse
qui affecta l’Afrique sahélienne et soudano-sahélienne dans les années 1980 (Seguis,
1988). Bien que le Togo n’ait guère été concerné par cet épisode climatique, les
autorités nationales furent en effet très sensibles aux enjeux de la désertification et de la
satisfaction de besoins des populations en bois de feu et charbon de bois (Ganglo, 2001).
A cela se sont ajoutées des plantations de palmiers à huile et de cocotiers réalisées par la
SORAD4 pour produire de l’huile de palme et du copra pour l’exportation (Planche 5).
Et, plus récemment, des plantations d’hévéa ont été introduites dans la région.
4
Sociétés Rurales d’Aménagement et de Développement (Togo)
Planche 5: Quelques plantations de la Région Maritime
Cocoteraies (cocus nucifera) Palmeraies (Elaeis guineensis)
Plantation de Teck (Tectona grandis) Plantation d’Eucalyptus (Eucalyptus

tereticornis)
2.2.3.3.3 Cultures vivrières et maraichage

Les cultures vivrières pratiquées dans la Région Maritime sont principalement le maïs,
le manioc et le riz (Planche 6). Dans les espaces périurbains, le maraichage, pratiqué
avec une irrigation d’appoint à partir de puits et forages, est très présent (Kanda et al.,
2009; Schilter, 1991a). Par contre l’élevage n’est pas pratiqué au niveau des sites
retenus, et les pâtures n’ont donc pas été prises en compte dans la nomenclature pour
l’occupation des terres.
Planche 6: Cultures vivrières et maraîchage dans la Région Maritime
Espaces maraîchers à Afidégnigban Espaces maraîchers à Goumoukope
Champ de maïs au Nord de Lomé Espaces rizicoles à Kovié
Champ de manioc au Nord de Lomé Champ de manioc dans une palmeraie
2.2.3.3.4 Bâtis et espaces artificialisés
L’espace bâti que nous avons cartographié regroupe l’ensemble des immeubles et les
infrastructures (Planche 7). Les immeubles peuvent prendre des formes différentes,
depuis une tour moderne en béton et verre, jusqu’à une ‘case’ traditionnelle en banco et
paille. Pour les infrastructures, nous avons considéré l’ensemble des équipements fixes :
ponts, routes et pistes.
Planche 7: Espaces bâtis dans la Région Maritime
Legbassito au Nord-Ouest de Lomé Kégué et Zogbédji au Nord de Lomé
2.2.3.4 L’écologie du paysage

La mobilisation des concepts et théories de l’écologie du paysage (Burel & Baudry,
1999; Dumas et al., 2005) permet de comprendre et d’évaluer l’organisation du paysage.
Développée dans le courant des années 1980, l’écologie des paysages tire sa substance
de l’écologie fondamentale qu’elle complète avec une prise en compte de la dimension
spatiale des milieux dans leur fonctionnement écologique. Proche de la biogéographie,
elle accorde une importance accrue à l’organisation des structures spatiales et à
l’évolution de leurs composantes physiques, biologiques et sociales. Pour décrire ces
structures paysagères, Forman & Godron (1981) identifient trois éléments spatiaux du
paysage : la matrice, les taches et les corridors. La matrice est l’élément dominant qui
englobe les taches et les corridors. Les taches peuvent être des plantations, des bosquets
ou des habitations, et les corridors sont les éléments linéaires du paysage (routes,
rivières, haies, etc.). L’ensemble des taches constitue une mosaïque et l’ensemble des
corridors forme un réseau.
Un des processus les plus couramment analysés en écologie du paysage est la réduction
des habitats naturels par la fragmentation des paysages. Pour comprendre ce processus
de fragmentation dans le cadre de cette thèse, on peut par exemple considérer un seul
espace agricole qui se diviserait peu à peu en lambeaux (taches) de terres agricoles de
plus en éloignés les uns des autres. De manière générale, plus le paysage est fragmenté
et moins il est organisé (Graphique 2). Ce concept de fragmentation du paysage est
souvent mis en avant pour analyser la dynamique des paysages à la périphérie des villes
du Sud (Navez-Bouchanine, 2002). Les indices retenus sont consignées dans le Tableau
III.
Graphique 2 : Illustration du concept de fragmentation en relation avec

l’organisation du paysage (Burel & Baudry, 1999)
Tableau III: indices de structure utilisés dans cette étude
Indices Description Processus
Nombre de taches Nombre de tache de cultures Fragmentation
Taille moyenne des Surfaces moyenne des taches de Homogénéité

cultures (m2)
taches
Forme des taches Périmètre/surface. Cette mesure est Complexité des formes
pondérée par la taille de
chaque tache
Distance moyenne à la Moyenne des distances (m) à la Isolement

tache de culture le plus proche.
tache la plus proche
2.2.4 Enquêtes socioéconomiques
2.2.4.1 Echantillonnage des exploitants agricoles

Les enquêtes préliminaires durant 10 jours ont permis de tester le questionnaire et d’y
apporter des améliorations. Elles ont également permis de constater que les locataires
contribuaient très peu à l’enquête car ils ne disposaient pas d’informations sur l’histoire
de la parcelle et n’avaient aucun pouvoir décisionnel sur son devenir. De fait, cette étude
n’a pas pris en compte les parcelles de cultures mises en valeur en mode de faire-valoir
indirect (Colin, 2004b), c’est-à-dire les terres cédées en location, métayage ou prêt.
L’enquêté dans cette étude est le propriétaire terrien qui opère en mode de faire-valoir
direct d’une parcelle foncière.
Par manque de données officielles pour réaliser une stratification de l’échantillonnage,

nous avons décidé d’enquêter le plus grand nombre possible de producteurs agricoles de
cette région de manière à s’assurer de la représentativité de l’enquête. Notre échantillon
est composé de 1210 exploitants agricoles (Tableau IV), répartis dans 215 localités et
une vingtaine de cantons (Carte 5). Certes la répartition des enquêtés par canton n’est
pas équilibrée mais la taille importante de cet échantillon permet d’assurer la
représentativité des résultats obtenus. L’échantillonnage est fait de manière à prendre en
compte les anciens centres urbains (Amoutiévé, Aného et Tsévié), les cantons ruraux
(Noépé, Gbadopé et Gblainvié) et les cantons périurbains caractérisent par une
dynamique rapide d’extension urbaine et une forte réduction des espaces agricoles.
Carte 5: Les localités où ont été réalisées des enquêtes socio-économiques.
Le Tableau IV récapitulatif des enquêtes montre une disparité entre le nombre de

femmes et d’hommes enquêtés. Mais il était difficile de faire autrement, car selon la
coutume les femmes sont souvent exclues de la tenure foncière.
Tableau IV: Genre et nombre de personnes enquêtées par canton
PREFECTURE CANTON HOMMES FEMMES SOUS-TOTAL TOTAL
Zio TSEVIE 10 4 14
Golfe AMOUTIEVE 14 0 14 42
Lacs ANEHO 13 1 14
Zio DJAGBLE 103 37 140
Zio DALAVE 87 31 118
Zio ADETIKOPE 80 32 112
Zio DAVIE 69 29 98
Lacs AGBODRAFO 71 24 95
Golfe BAGUIDA 71 16 87
Golfe AFLAO 49 48 97
1134
Zio ABOBO 44 18 62
Golfe SANGUERA 40 22 62
Zio MISSION TOVE 44 15 59
Zio KPOME 59 0 59
Avé AKEPE 41 12 53
Zio KOVIE 31 18 49
Golfe LEGBASSITO 41 2 43
Zio GBLAINVIE 27 1 28
Zio GBATOPE 4 0 4 34
Avé NOEPE 1 1 2
Total 899 311 1210
2.2.4.2 Questionnaire semi-structuré
L’avantage d’utiliser un questionnaire où les thèmes sont définis au préalable dans un
guide est de permettre à la fois la collecte de données quantitatives et qualitatives. Notre
questionnaire semi-structuré comporte cinquante-cinq (55) questions, regroupées en
cinq thématiques (voir annexe 1). La plupart des questions sont ‘fermées’ (66 %), les
autres sont ‘ouvertes’ de type numérique (19 %) et de type qualitatif (15 %), avec la
possibilité de réponses multiples.
Ce questionnaire a permis de collecter des informations relatives au statut

socioprofessionnel des exploitants agricoles (origine, âge, sexe, situation matrimoniale,
niveau d’instruction, professions, lieu de résidence et lien avec la parcelle), aux
caractéristiques intrinsèques des parcelles exploitées (superficie, prix, position
topographique, localisation par rapport à la ville et au réseau routier, durée
d’occupation) et aux modes d’appropriation (héritage, donation, achat). Le
questionnaire n’intègre pas la possession éventuelle de parcelles agricoles dans d’autres
régions. Il aborde l’effet structurant de l’aménagement urbain (positionnement de la
parcelle par rapport à la ville et au réseau routier, accessibilité, disponibilité en eau etc.),
le degré de certification foncière, la perception des risques liés à l’urbanisation des
terres agricoles et les stratégies d’adaptation mises en œuvre par les producteurs
agricoles.
Le questionnaire a été administré en français, en Mina, en Ewé, en Kabiyè ou en

Kotokoli selon les enquêtés. Notre connaissance du Mina et de l’Ewé - les langues
couramment parlées par les autochtones de la zone d’étude - nous a permis de nous
passer des services d’un interprète. La maitrise du kabiyè et du kotokoli, deux langues
des migrants du Nord du Togo, a facilité notre acceptation aux seins de ces populations
qui, de nature, reste très prudentes lorsqu’il est question de parler du foncier.
Cinq enquêteurs ont été mobilisés pour cette collecte d’information. En moyenne, une
heure et demie de temps a été nécessaire par individus enquêté. Le plus souvent le
premier contact avec l’enquêté s’est fait sans préavis, directement sur son exploitation
agricole (Planche 8). Le but de notre étude lui était d’abord exposé, puis son
consentement était sollicité (Uprety, 2012). Par la suite, nous avons demandé aux
exploitants agricoles que nous avions enquêtés de nous introduire auprès d’autres
agriculteurs.
Planche 8: Quelques séances d'enquête auprès des producteurs agricoles
à Amédéhoevé à Nymagna
à Goumoukope à Agbodrafo
2.2.4.3 Entretiens
L’entretien en tant qu’outil de collecte de données qualitatives a l’avantage de faciliter
le recours au savoir ou au souvenir des acteurs locaux (Bierschenk & Olivier de Sardan,
1994; Dawson et al., 1995; Sardan, 1995; Trommetter & Weber, 2004). Nos entretiens
sur le terrain (Planche 9) étaient une sorte de conversation « libre » définie à partir d’un
« canevas » qui permettait au fil de l’entretien de transformer « des questions qu’on se
pose » en « des questions qu’on pose ». En laissant l’enquêté s’exprimer librement, nous
cherchions à tirer parti de ses ‘digressions’, en s’appuyant sur ce qui était dit pour
formuler de nouvelles questions. Les informations collectées dans le cadre de ces
entretiens dépendent certes des systèmes de valeurs auxquels les enquêtés se réfèrent.
Ce ne sont donc pas des informations à prendre comme des vérités absolues, et leur sens
doit être relativisé et contextualisé.
Ces entretiens ont été menés auprès des autorités locales (ex-président de l’Assemblé
Nationale, préfets, chefs de cantons et autres notabilités) et des agents immobiliers. Les
principales informations extraites de ces entretiens sont le rôle des pouvoirs publics et
l’historique du prix des terres sur le marché foncier à l’échelle du canton.
Au cours des entretiens, nous procédions à des prises de notes et nous utilisions
quelques fois le dictaphone. Certains enquêtés, malgré la familiarité qui existait entre
nous, refusaient que leurs propos soient enregistrés parce que selon eux : « Tu vas
prendre ma voix, mon nom, tout ce que je vais dire et puis aller donner au
gouvernement qui va venir m’emprisonner après ». Dans ce cas, nous nous limitions à la
prise de notes.
Nos contacts avec les producteurs agricoles ne se sont pas limités à la collecte
d’informations nécessaires pour cette thèse. A plusieurs reprises nous avons assisté,
quand l’occasion le permettait, à la réunion hebdomadaire de leur groupement agricole.
Que ce soit avec les producteurs maraîchers ou les planteurs de teck et d’hévéa, nous
étions les bienvenus et nous participions aux discussions au même titre que les autres
membres du groupement. Ces assises nous ont permis à la fois d’établir une relation
durable avec ces producteurs, mais aussi de pouvoir collecter d’autres informations en
dehors du cadre des enquêtes.
Planche 9: Séances d'entretiens
Séwatsrikopé Kpomé
Lébé Mission Tové
2.2.4.4 Saisie et traitement des données d’enquêtes et des entretiens

Les données d’enquêtes ont été saisies et analysés avec le logiciel Sphinx Lexica©
(version 4.5). Elles ont également été exportées dans SPSS 20© et dans Microsoft Excel
2010© pour réaliser des analyses complémentaires sur la dynamique des surfaces
d’occupation des sols.
Le traitement qualitatif des entretiens a été fait suivant un modèle de transcription et de

triangulation des discours recueillis (Letrilliart et al., 2009). Les données qualitatives ont
aussi été mobilisées sous forme de « corpus de données », utilisés dans les analyses pour
étayer certains propos d’acteurs ou expliciter certaines pratiques locales. Le Tableau V
présente la répartition des outils de collecte des données en fonction des groupes cibles.
Tableau V: Récapitulatif des outils de collecte en fonction de la population cible
Outils Population Informations recueillies Traitement

concernée
Caractéristiques
socioprofessionnelles des
Exploitants
enquêtés, Statistiques
Questionnaire agricoles en
statut juridique des parcelles, (fréquence,
standardisé mode de faire
évolution du prix des terres, moyenne, etc.)
valoir direct
stratégies d’adaptations face à la
pression urbaine
Collectivités Evolution de la superficie

territoriales agricole et facteurs expliquant
une telle évolution
Agents du Mesures entreprises ou prévues

ministère de pour la conservation des terres
Analyse des
Guide l’agriculture agricoles
contenus des
d’entretien
Préfets et Perception sur la dynamique
discours
autorités urbaine et son impact sur
cantonales l’agriculture,
stratégies de contrôle de
l’urbanisation et de gestion des
terres agricoles.
PARTIE II : L’ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE
DE LA RÉGION MARITIME DU TOGO DEPUIS
40 ANS
« Vingt habitants au kilomètre carré sur une terre africaine latéritique,
Conduit au sous-emploie chronique » (Longone, 1975)
En 2010, la Région Maritime du Togo comptait 2,6 millions d’habitants et
l’accroissement annuel moyen depuis 1970 était de 3,16%. L’occupation de cette
Région est récente puisqu’en 1970, elle ne comptait que 0,65 millions d’habitants. Sa
population a quadruplé ou presque et son taux d’urbanisation avoisine 42%, mais une
ville seule – Lomé – concentre plus d’un million d’habitants. La croissance
démographique est dynamique et s’observe à toutes les échelles : hameaux, fermes,
villages, petites agglomérations et métropole de Lomé. De nouvelles localités
apparaissent d’un recensement à l’autre et contribuent à densifier le peuplement de la
région. Cette densification favorise la formation d’espaces urbanisés à partir des
localités qui s’agglomèrent peu à peu dans les campagnes. Sans mesure statistique
faisant sens, ces nouveaux territoires urbanisés resteraient inintelligibles et il serait
difficile de cerner avec exactitude l’ampleur spatiale de l’urbanisation en cours.
La première partie de cette étude (Chapitre 3) caractérise le processus de densification

du peuplement dans cet espace régional. Elle identifie les principaux foyers de
peuplement et montre que le processus de création de localités est encore très actif dans
cet espace. Dans ce contexte, de nouvelles agglomérations urbaines peuvent se former
par conurbation ou coalescence des villages en extension. La deuxième partie (Chapitre
4) aborde la question des dynamiques spatiales des agglomérations urbaines et
caractérise les processus de formation de nouveaux territoires urbanisés dans la Région
Maritime du Togo. Elle révèle également la part importante des espaces urbanisés issus
de la coalescence des localités rurales occasionnée par la densification sans cesse
croissante du peuplement. En outre, elle apporte un regard critique sur la qualité de
statistiques démographiques nationales et interpelle sur la nécessité d’améliorer la
qualité des données et des indicateurs démographiques dans les pays du Sud, et
notamment au Togo.
CHAPITRE 3 : Densification du peuplement et émergence urbaine dans la Région
Maritime
Le fait géographique qui constitue la clef d’entrée pour l’étude du peuplement est celui
de la répartition des établissements humains (Héran, 2015; de La Blache, 2015). Son
analyse permet de cerner l’environnement particulier dans lequel s’opère le processus
d’urbanisation dans la Région Maritime. Il s’agit d’une densification du peuplement qui
suit une double logique : une augmentation rapide du nombre de localités et une
forte croissance démographique des localités elles-mêmes. En 2010, on dénombre au
total 4555 localités, sur une superficie de 6390 km2. La distance moyenne entre les
localités est de seulement 1,4 km. Pourtant, dans un espace aussi peuplé, de nouveaux
établissements humains sont apparus entre les recensements. Cette dynamique de
peuplement s’observe un peu partout dans la Région Maritime.
3.1 Apparition et disparition de localités
La comparaison des données de recensements a permis d’observer la création de

nouvelles localités (Carte 6). 571 localités nouvelles sont apparues entre 1970 et 2010.
Il s’agit le plus souvent de hameaux de moins de 200 habitants qui sont à l’origine, des
installations familiales agricoles ou résidentielles et qui se sont peuplés avec le temps.
Leur distribution spatiale montre une colonisation de l’espace dont les formes, les
facteurs et les effets méritent l’attention. L’établissement de ces nouvelles localités est
très important sur la rive nord du lac Togo qui enregistre à elle seule 24,7% de
l’ensemble des localités créées. Ces nouvelles localités sont également observées à la
périphérie de la ville de Lomé (15,4%), sur le plateau d’Anfoin dans la préfecture du
Bas-Mono (12,6%) et celui de Kouvé dans la préfecture de Yoto (9%). Dans ces zones,
la distance moyenne entre deux localités est de plus en plus réduite : de 3,1 km en 1970
à 1,2 km en 2010.
Un peu plus au Nord de la région, les nouvelles localités sont très espacées les unes des
autres, notamment dans la préfecture de l’Avé, de Zio et de Yoto. Dans cette zone les
distances entre les localités varient entre 9,3 km en 1970 et 5,7 km en 2010.
Carte 6: Apparition et disparition de localités entre 1970 et 2010
Alors que de nouvelles localités se créent, d’autres disparaissent. On dénombre près

d’une vingtaine de localités recensées en 1970 qui ne sont plus identifiées lors du
recensement de 2010. Ces localités disparues se situent essentiellement à la périphérie
immédiate des principaux centres urbains (Lomé, Aného, Vogan, Tsévié…) car, avec le
temps, elles ont été assimilées à la ville et sont devenues de simples quartiers.
Ce rattachement de localités périphériques à la ville a souvent entrainé une refonte des

unités administratives et une réorganisation intra-communale. Ainsi, les cantons
périphériques de l’ancienne commune de Lomé, notamment Agoènyivé, Vakpossito,
Baguida, Toglé Kopé, Legbassito, Aflao-Gakli et Aflao-Sagbado, composés de villages
en 1970, ont été redécoupés en quartiers de Lomé depuis le recensement de 2010. Ces
nouvelles entités territoriales, qui témoignent du passage à l’urbain de localités rurales,
mettent à mal l’ancienne organisation socio-spatiale structurée historiquement autour de
réseaux familiaux et de voisinage (Goerg, 2003). Mais au-delà de Lomé le processus
d’urbanisation s’affirme aussi dans les espaces ruraux densément peuplés.
3.2 Principaux foyers de peuplement
Si les créations de localités entre 1970 et 2010 sont nombreuses, elles touchent une
faible part de la population. Les localités permanentes dans les trois recensements, au
nombre de 3984, représentent à elles-seules respectivement 95,2% et 98,7% de la
population recensée. Ce nombre important de localités permanentes confirme que la
Région Maritime est un espace historiquement dense, la distribution spatiale de ces
localités montre trois foyers de peuplement (Carte 7).
Le premier à l’Est et à la périphérie de la ville de Lomé, est très dense. Il couvre le

département de Vo, Bas Mono, l’Ouest des Lacs, l’Est de Yoto et les cantons de
Djagblé, Abobo, Adétikopé, Davié, Mission Tové, Kovié et Sanguéra. Le second, au
centre et à l’Ouest autour de la ville de Tsévié et dans le canton de Kévé, est d’une
densité moyenne. Il couvre le département de l’Avé et de Zio. Le dernier, correspondant
à la zone Ouest du département de Yoto et l’Est du Bas Mono et des Lacs, a une relative
faible densité de peuplement. Ces trois foyers contrastent très fortement avec l’espace
peu peuplé situé au Nord-Est du département de Yoto et qui correspond à la Réserve de
Faune de Togodo-Sud.
Carte 7: Localités recensées entre 1970 et 2010.
Pour comprendre ces disparités dans la distribution spatiale des localités et la formation
de ces foyers de peuplement, nous avons croisé les données démographiques avec les
caractéristiques physiques du milieu (topographie, hydrographie, sols…) et les
aménagements routiers. La distribution des nouvelles localités et des localités disparues
après 1970 est représentée (Carte 8). Si jusqu’au début du XXème siècle, les villages
s’implantent exclusivement sur les plateaux de terre fertiles et à l’abri des crues
(Gayibor, 1997), les nouvelles localités habitées qui apparaissent depuis 1970 se situent
aussi bien sur les plateaux que dans les bas-fonds inondables où les terres sont
difficilement cultivables. Les exemples sont nombreux : Klobatème (1229 hbts),
Dikamè (3413 hbts) et plus récemment Fidokpui (4466 hbts) sont des localités créées
sur de petits promontoires dominants à peine la large vallée de Zio sujette aux
inondations annuelles.
Ces nouvelles installations humaines se font indépendamment de l’aménagement du
territoire puisqu’elles ne bordent pas les grands axes de communication de la région et
sont éloignées des dispensaires, écoles, points d’eau et espaces agricoles aménagées
(périmètres rizicoles). Les logiques d’occupation de l’espace aurait donc évolué ces
dernières années et si autrefois les raisons de l’occupation étaient essentiellement
agricoles (Gu-Konu, 1986), les facteurs actuels qui dictent la création des localités sont
à chercher dans la pression démographique et les situations foncières exacerbées par le
marché foncier .
Carte 8: Distribution des localités apparues et disparues après 1970, milieu

physique et réseau routier.
Souvent, la famille fondatrice d’une nouvelle localité isolée, l’attribue son nom propre
ou celui de son clan ou ethnie. L’acte de dénomination apparaît généralement comme
motivé, selon une motivation sémantique, métaphorique, ou associative (Kristol, 2002).
Il a pour fonction de faire reconnaitre au reste de la communauté, le propriétaire des
terres de cette nouvelle localité. C’est le cas des localités Akakpovi Kopé5 (11 hbts) dans
le canton d’Akoumapé, Taïrou Kopé (8 hbts) dans le canton de Tsévié et Martin Kopé
(15 hbts) dans le canton de Noépé. Dans d’autres cas, c’est la fonction du premier
occupant qui sert à nommer la localité. C’est l’exemple de Géomètre Kopé (4 hbts) dans
le canton de Kévé et de Ministre Kopé (5 hbts) dans le canton de Bolou. Ces noms sont
inscrits comme tels dans les rapports officiels des différentes opérations de recensement
de population et de l’habitat.
Au-delà de ces dynamiques de création de localités qui sont à l’origine de la formation

des foyers de peuplement dans la Région Maritime du Togo, un autre élément explique
la forte proportion de localités créées sur la rive nord du lac Togo : l’accueil de
populations du canton littoral d’Agbodrafo qui est sous la menace de l’érosion côtière.
Routes, villages, champs sont progressivement envahis par l’océan atlantique qui ronge
la côte et avance de 10 à 12 mètres chaque année (Blivi & Adjoussi, 2004; Blivi, 2005).
Les épis installés pour stabiliser le littoral sur 3,5 km ne résistent plus à l’Océan
Atlantique. Ce grave problème d’environnement, dans le contexte global du
réchauffement climatique et de la hausse du niveau de la mer, met en péril la vie des
habitants et leurs activités économiques, principalement agricoles. L’alternative qui
s’offre à eux, pour le moment, est la migration vers des zones plus sûres, comme celle
de la rive Nord de lac Togo.
Les foyers denses de peuplement répertoriés à l’Est de la Région Maritime se situent

pour leur part dans le prolongement du grand foyer de peuplement nigérian-camerounais
ancien (Warnier, 1984), qui représente un fort potentiel d’urbanisation in-situ, c’est-à-
dire résultant de processus de coalescence des lieux habités qui s’étoffent, avec peu de
mouvements migratoires (Fanchette, 2014a; Zhu, 2000). De fait, nous allons analyser
plus précisément l’évolution démographique des localités qui peuplent la zone d’étude.
5
Kopé qui désigne village en Mina (langue locale majoritairement parlé dans la région Maritime)
3.3 Évolution démographique des localités recensées
Pour les trois recensements démographiques, la proportion de localités de moins de 200

habitants est très élevée (Graphique 3). Mais la part de ces petites localités (en nombre)
tend à diminuer, passant de 90% en 1970 à 81% en 2010. A l’inverse, la part des
localités comprises entre 200 et 4000 habitants a augmenté de 3% à 12% sur la même
période. Il semble que de petites localités en 1970 soient devenues des localités
moyennes (200 à 500, 500 à 1000 ou 1000 à 4000 habitants) en 2010, traduisant un
accroissement démographique naturel de ces localités rurales.
Graphique 3: Proportion de localités par classe de population entre 1970 et 2010.
100
1970 1981 2010

Proportion de localités (%)
50
0
Moins de 200 200 -500 500 - 1000 1000 - 4000 4000 - 10000 10000 - 100000 Plus de 100000
Classe de population
Source : RGPH 1970, 1981, 2010
Le Graphique 4 montre que les localités de moins de 200 habitants en 1970 et celles
dont la taille était comprise entre 1000 et 4000 habitants à la même date, représentaient
une part importante de la population totale, avec respectivement 21% et 17%. A la
même période, les localités de plus de 100 000 habitants ne représentaient que 29% de
la population totale.
Il semble toutefois que cet « équilibre » démographique entre les différentes classes de
localités disparaisse. En 2010, la part de la population des localités de moins de 200
habitants ne représente plus que 7% de la population totale, et ce malgré leur grand
nombre. Celle des localités de taille comprise entre 1000 et 4000 habitants n’atteint plus
que 9%. A l’inverse, les localités de plus de 100 000 habitants représentent plus de 60 %
de la population totale. De fait, la part de la population des localités de petite taille dans
la population totale est de plus en plus faible, au profit d’une population urbaine de plus
en plus nombreuse.
Graphique 4: Evolution (en %) de la population par classe de localités entre 1970 et 2010.
70
Part de la population totale (%)
1970 1981 2010
35
0
Moins de 200 200 -500 500 - 1000 1000 - 4000 4000 - 10000 10000 - 100000 Plus de 100000
Classe de population
Source : RGPH 1970, 1981, 2010
La classification des localités selon un ordre décroissant de la population dans un

diagramme logarithmique offre une lecture de la distribution statistique de cette
population. Cette approche liant le rang et la taille des localités permet de comparer les
trois (3) séries des données de recensements (Planche 10).
Une seule localité dispose de plus de cent mille habitants depuis 1970, c’est la ville de
Lomé. L’espacement important entre cette première localité et la deuxième montre que
la population est fortement concentrée dans la capitale politique et économique du pays,
la « ville-mère » (Moriconi-Ebrard, 1994). Le reste de la distribution est constitué de
villes moyennes et de localités que nous différencierons ultérieurement en localités
rurales et urbaines grâce au point d’inflexion de cette courbe logarithmique, que
Moriconi-Ebrard (2001) appelle le seuil entropique urbain/rural.
Planche 10: Courbes Log décroissant de la population selon le rang des localités
entre 1970 et 2010
1000000 Seuil entropique urbain/rural

100000 4 000 habitants
Population
10000
1000
100
10
1
1 10 100 1000 10000
rang

Population
10000
1000
100
10
1
1 10 100 1000 10000
rang

Population
10000
1000
100
10
1
1 10 100 1000 10000
rang
L’estimation du taux d’accroissement annuel moyen de la population permet
d’appréhender la dynamique de croissance de la population. Ce taux (Tam) est calculé
selon la formule :
Tam= [(Pn/Po)1/n – 1]*100

où Tam = Taux d’accroissement annuel moyen en %, P n = Population au recensement de l’année n, Po =
Population au recensement antérieur de l’année o et n = nombre d’année qui sépare les deux recensements
Le Tableau VI montre de façon surprenante que plus de la moitié des localités de la

zone d’étude (53,1%) ont connu une décroissance de leur population entre 1970 et
1981.Cette décroissance est probablement due à la grande vague de migrations vers la
capitale Lomé après la grande famine qu’a connue le Togo entre 1972 et 1973
(Antheaume & Giraut, 2002; Gayibor, 1997; Seguis, 1988). Cette tendance est inversée
entre 1981 et 2010, avec 84,4% des localités en croissance démographique.
Sur l’ensemble de la période 1970 et 2010, les localités dont la population décroit, sont
beaucoup moins nombreuses (3,3%) que celles en croissance (96,7%). Cette croissance
des localités de la Région Maritime sous-tend l’émergence d’un réseau de petits centres
urbains ignoré par les statistiques officielles. L’analyse de la distribution spatiale de la
population de ces localités devrait permettre de mieux caractériser ce processus de
densification du peuplement.
Tableau VI: Répartition des localités en fonction de la dynamique de leur population

entre 1970 et 2010
Localités en croissance Localités en décroissance Total
Nombre % Nombre %
1970 - 1981 1870 46,95 2114 53,05 3984
1981 - 2010 3363 84,42 621 15,58 3984
1970 - 2010 3852 96,68 132 3,32 3984
3.4 Distribution spatiale de la population à l’échelle locale
Pour représenter et analyser cette distribution spatiale, nous avons élaboré des cartes où
la population est représentée par des cercles proportionnels. C’est la forme la plus
adéquate pour représenter et analyser le peuplement (Sangli, 2011). Une attention
particulière a été portée à la comparabilité de ces cartes entre les différents
recensements.
Les cartes correspondant aux trois recensements (Planche 11) illustrent d’une part
l’inégale répartition de la population dans l’espace régional et d’autre part l’émergence
de localités de plus de 1000 habitants, renforçant notre hypothèse selon laquelle la
région serait sujette à une urbanisation spontanée (urbanisation « par le bas »).
A l’exception de la forte concentration de population autour de la capitale Lomé, trois

zones de fort peuplement se distinguent :
- La première correspond à la zone littorale dont les localités sont peu nombreuses
mais de grande taille. C’est un pôle d’attraction de la population qui bénéficie des
aménités que procure la proximité de la mer.
- La deuxième zone, située à l’Est, regroupe de nombreuses localités de taille
moyenne. Elle couvre les départements des Lacs, du Bas-Mono, de Yoto et de
Vo. C’est la zone d’occupation originelle des peuples autochtones de la Région
Maritime (Gayibor, 1997).
- La troisième zone est située à l’Ouest, dans les départements de Zio et de l’Avé.
Les localités sont moins nombreuses, dispersées et de petite taille. C’est en
quelque sorte un “front pionnier” où de nouvelles localités ont été créées au cours
des quarante dernières années.
Planche 11: Distribution spatiale de la population à l’échelle des localités
recensées entre 1970 et 2010
3.5 Émergence de petites villes
Les définitions de la ville sont nombreuses, presque aussi variées que les géographes
(Paulet, 2006). Le critère démographique qui permet de la définir comporte d’énormes
variations mais retient généralement une valeur minimale de population. Comme le dira
Lebrun (2002), « compter les hommes et vous aurez la ville ».
Les courbes logarithmiques de la Planche 10 (page 82) permettent de questionner cette

valeur minimale de population ou point d’inflexion qui différencie l’urbain et le rural.
Ce seuil de différenciation entre les localités urbaines et rurales a été estimé à partir de
la courbe rang-taille logarithmique à 4000 habitants en 1970, à 6500 en 1981 et 9500 en
2010.Toutefois, il nous a semblé que cette détermination était trop empirique et que les
différences de seuil entre les recensements engendraient de nouvelles difficultés dans
l’analyse comparative. Nous avons donc retenu le critère administratif des autorités
togolaises qui définit comme ‘villes’ les localités de plus de 4 000 habitants.
La population urbaine dans la Région Maritime est très importante (Graphique 5) et

elle a fortement évoluée, passant de 41,6% de la population totale en 1970 à 72,9% en
2010. En 2010, les urbains représentent 1 909 947 personnes, réparties dans 32 villes.
Les ruraux sont au nombre de 710 534 et ils habitent 4523 villages, fermes et hameaux.
Pourtant, seules 7 villes sont reconnues officiellement et prises en compte par les
statistiques nationales (Guezere, 2010). Il s’agit de la ville de Lomé, Tsévié, Aného,
Vogan, Tabligbo, Kévé et Afagnagan. Le critère démographique officiel n’est pas trop
déterminant dans l’établissement d’une localité au statut de ville. Il faut d’abord compter
sur la décision des pouvoirs publics. Une localité accède au rang de ville parce qu’on a
décidé par décret présidentiel de la définir comme tel pour des raisons politiques et
administratives, quel que soit le nombre d’habitants et le dynamisme économique du
milieu. Cette définition date de la période coloniale allemande et française où toute
localité choisie par l’administration coloniale pour abriter les services administratifs
était considérée automatiquement comme centre urbain, sans tenir compte de la
population et des fonctions. Cette démarche n’est pas objective puisqu’elle conduit à des
décisions arbitraires de la part de l’autorité et conduit à la sous-évaluation de la
population urbaine qui illustre bien le doute émis par plusieurs chercheurs et organismes
internationaux sur la qualité des données démographiques dans les pays du Sud. En ce
sens cette thèse, en mettant en place une base de données démographique
multitemporelle et géo-référencées à l’échelle locale, est un apport important.
La population urbaine a été multipliée par 7 entre 1970 et 2010 alors que la population
rurale a cru à une vitesse beaucoup moins rapide puisqu’elle n’a été multipliée que par
1,9 sur la même période. De fait le rapport entre population urbaine et population rurale
augmente, passant de 0,7 en 1970 à 2,3 en 2010. La Région Maritime est de fait un
espace en profonde évolution ces quarante dernières années.
Graphique 5: Répartition entre population urbaine et rurale de 1970 à 2010.
100%
41,6
75,6 72,9
Population urbaine
50%
Population rurale
58,4
24,4 27,1
0%
1970 1981 2010
Année de récensement
Source : RGPH 1970, 1981, 2010
Cette forte croissance urbaine est à mettre à l’actif du dynamisme de la ville-mère Lomé
qui avec plus d’un million cinq cents mille habitants domine de façon écrasante toutes
les autres localités urbaines de la région. L’indice de primatie – population de
l’agglomération la plus peuplée (rang 1) sur population de la deuxième la plus peuplée
(rang 2) – (Antoine, 1997) est passé de sept (7) en 1970 à douze (12) en 1981, puis à
vingt-quatre (24) en 2010. La ville de Lomé domine sans contrepoids l’ensemble des
villes petites et moyennes de la Région Maritime.
Cette concentration démographique génère des problèmes de ‘macrocéphalie urbaine’

(Guezere, 2010; Nyassogbo, 2009) qui incitent à s’intéresser aux petites villes, à
l’interface rural/urbain. Comme le disait Maximy (1987) : « Il y a dans la réhabilitation
des petites villes et des villes moyennes, maintenues au contact des campagnes, un
espoir qu’il serait dangereux de décevoir, car elles sont, semble-t-il, le seul moyen
d’éviter aujourd’hui le désastre économique et social ». Ces villes de petite taille
pourraient jouer donc un rôle fondamental dans le développement territorial et dans
l’équilibre de l’armature urbaine. L’économie de ces petites villes s’organise autour
d’échanges commerciaux souvent informels et de foires de marchés qui génèrent des
flux de produits et de personnes. Ces marchés peuvent être comme le dit Maximy (1987)
« un des éléments-clefs de la polarisation de l’espace ». Elles remettent au-devant de la
scène, la problématique des « nouvelles polarités urbaines » émergentes dans les pays
du Sud.
Emergeant du monde rural, les petites villes de 4000 à 10000 habitants prolifèrent dans
la région Maritime du Togo. Leur nombre augmente de 10 en 1970 à 31 en 2010. Certes,
leur poids démographique par rapport à Lomé reste faible et a même considérablement
diminué (Graphique 6). Il est passé de 31,5% en 1970 à 18,6% en 2010. Pourtant la
population de ces petites villes a quadruplé sur la même période, passant de 85 529
habitants à 359 244 habitants. Ces villes secondaires sont dynamiques, mais croissent
plus lentement que la ville primatiale de Lomé.
Graphique 6: Poids démographique de la ville de Lomé et des villes secondaires
100
68,5
81,4
92,4
50
Ville Primatiale
Villes secondaires
31,5
18,6
7,6
0
1970 1981 2010
Proportion de la population urbaine
Source : RGPH 1970, 1981, 2010
Parmi les villes secondaires, certaines se montrent particulièrement dynamiques
(Tableau VII). Les localités d’Adétikopé (rang 3 en 2010) et de Djagblé (rang 7 en
2010) dans le département de Zio se distinguent nettement à cet effet. On s’aperçoit
dans l’analyse des 30 plus importantes localités en termes de population, que le facteur
population n’est pas primordial pour ériger une localité au statut de ville officielle ou au
rang de chef lieux d’un département (en grisé dans le Tableau VII). Des villes comme
Afagnagan et Kévé ont un poids démographique très faible, comparé à des villes n’ayant
pas ce statut comme Adétikopé. C’est un exemple qui illustre bien la primauté du critère
administratif ou politique précédemment décrit.
Tableau VII: Evolution de la population des principales villes de la Région Maritime du
Togo.
1970 1981 2010
Villes Population Rang Population Rang Population Rang
Lomé* 186400 1 370000 1 1571508 1

Tsévié* 25637 2 28837 2 66014 2
Adétikopé 6363 6 6906 6 45209 3
Aného* 11799 3 13092 3 24891 4
Tabligbo* 11159 4 11145 4 22304 5
Vogan* 8139 5 9201 5 17340 6
Djagblé 1718 37 1825 43 11516 7
Kouvé 4977 7 5668 8 10645 8
Ahépé centre 4396 9 5722 7 10528 9
Assahoun 4611 8 5038 9 9918 10
Afagnagan* 4245 10 4667 11 8912 11
Tchékpo-dédékpo 4203 11 4701 10 8904 12
Agbelouvé 3106 12 3276 14 6382 13
Agbata-Allaglo 2978 13 3316 13 6294 14
Davié 2863 14 3096 15 5859 15
Aklakou centre 2817 15 2971 17 5788 16
Dalavé 2647 16 3061 16 5708 17
Atitogon 2514 18 2924 19 5438 18
Mission-Tové 2409 21 2941 18 5350 19
Hahotoé 2448 19 2572 22 5020 20
Kpémé 2281 24 2628 21 4909 21
Séwatsrikopé 2381 22 2524 23 4905 22
Kpétsou 2321 23 2481 24 4802 23
Kpogan 2150 25 2355 26 4505 24
Kévé* 2088 27 2351 27 4439 25
Kouvé Gboli 2019 29 2305 29 4324 26
Togoville 2125 26 2191 32 4316 27
Akoumapé 1986 31 2323 28 4309 28
Gbodjomè 722 107 922 91 4207 29
Agbodrafo 2001 30 2184 33 4185 30
*Remarque : en gris sont les villes officielles et chefs-lieux des départements
3.6 La polarisation de l’espace régional
La constitution d’une base de données démographiques à référence spatiale à l’échelle

de la localité, offre la possibilité de dépasser la contrainte des maillages administratifs et
territoriaux qui se sont succédées dans le temps (Adi & Akibode, 2012). L’utilisation
d’un système d’information géographique (SIG) permet de faire des analyses spatiales
comparatives, et de représenter au plus proche la réalité de l’espace (Le Tourneau,
2009). Le SIG permet de plus, d’agréger les données démographiques à l’échelle des
cantons (futures communes rurales ou urbaines) et d’analyser la polarisation de l’espace
à travers la distribution spatiale des densités de population.
3.6.1 Evolution de la population par canton
En analysant les données de population à l’échelle des cantons, un certain degré

d’homogénéisation des données est introduit mais il est possible d’identifier de grandes
tendances.
L’analyse montre que 21,1 % des cantons ont moins de 10 000 habitants et 64,8 %
moins de 20 000 habitants en 2010. Seuls 4 cantons ont de plus de 100 000 habitants et
9 cantons plus de 50 000 habitants. Le canton d’Amoutiévé (864 179 habitants) est le
plus peuplé, devant Agoènyivé (258 389 habitants), Baguida (117 350 habitants). Les
cartes de la distribution spatiale de la population par canton entre 1970 et 2010 (Planche
12) montrent une augmentation généralisée de la population des cantons et la forte
augmentation dans le canton d’Amoutiévé et ses cantons périphériques, notamment
Baguida, Aflao sagbado, Aflao Gakli, Agoènyivé, Togblé et Adétikopé, des cantons de
la périphérie de Lomé.
Planche 12: Distribution spatiale de la population par canton entre 1970 et 2010
3.6.2 Evolution de la densité de population par canton
Les 71 cantons qui composent la Région Maritime ont une superficie moyenne de 90
Km2, avec des extrêmes à Vakpossito (9 km2) dans la préfecture du Golfe et à
Agbelouvé (422 km2) dans la préfecture de Zio. Il faut souligner le grand nombre de
petits cantons puisque plus de la moitié (64,7%) ont une superficie inférieure à 100 km2.
L’évolution de la densité de la population des cantons entre 1970 et 2010 (Planche 13)
montre une augmentation de la densité de population dans l’ensemble des cantons. Le
canton d’Agoènyivé est celui qui a eu l’augmentation de densité la plus forte, passant
entre 1970 et 2010 de 264,8 hbts/km2 à 6131,8 hbts/km2. A Amoutiévé, la densité a
augmenté de 1638 hbts/km2 à 7344 hbts/km2. D’autres cantons périphériques tels Aflao
Sagbado, Baguida, Vakpossito, Aflao Gakli, Togblé Kopé et Sanguéra ont eux aussi une
évolution rapide. Ces évolutions viennent confirmer ce que nous avions observé
précédemment sur l’augmentation de la population dans des zones déjà assez peuplées,
mais elles mettent aussi en évidence de nouvelles zones de peuplement.
Les densités de population augmentent fortement dans les périphéries urbaines et ces
espaces semblent en cours de saturation. De fait, la problématique du maintien des
terres agricoles et des paysages naturels dans ces espaces périphériques est de plus en
plus prégnante. Le chapitre suivant analyse l’emprise urbaine et les processus de
formation des nouveaux territoires urbanisés.
Planche 13: Distribution spatiale des densités de population (hbts/km2) entre 1970 et 2010
CHAPITRE 4 : Emprises urbaines anciennes et formation de nouveaux territoires
urbains
Comme décrit précédemment dans le troisième chapitre, la croissance des centres

urbains existants se poursuit par la formation d’agglomérations urbaines et de nouveaux
centres urbains émergents dans des zones de peuplement historiquement denses où la
pression démographique continue d’être très soutenue. L’analyse diachronique d’images
satellites va nous permettre d’identifier les dynamiques et processus de formation de ces
nouveaux territoires urbanisés.
4.1 Une « frontière de l’urbain » floue et insaisissable
L’étalement urbain implique la périurbanisation, c’est-à-dire l’avancée des espaces

urbanisés vers les campagnes (Dupuy & Sajous, 2000; Ferréol & Berretima, 2015;
Merlin, 2016). Le périurbain désigne la ville éclatée ou diluée (Coutard et al., 1996), la
ville éparpillé (Bauer & Roux, 1976). Dans la plupart des cas, le front urbain est flou et
il est difficile d’identifier les contours de l’urbain (Planche 14).
Dans les pays du Nord notamment en Europe, et même dans quelques pays du Sud tels
que l’Egypte, le Mexique et la Chine, les taches urbaines tranchent nettement avec le
paysage rural caractérisé par l’immensité des espaces naturels et des terres agricoles. Au
Togo, milieux urbain et rural sont soigneusement intriqués. La frontière est brouillée.
L’habitat s’établit un peu partout sur le territoire sur des dizaines de kilomètres.
L’espace rural « plein » pourrait basculer en bloc dans la catégorie « métropoles » sans
jamais être passé par le « stade » petite ville. « Ville » et « campagne » ne s’opposent
pas et seules les statuts et des limites administratives posées arbitrairement dans ce
continuum pour les besoins de l’administration moderne permettent de distinguer les
centres urbains ou non.
Planche 14: Espace urbain et périurbain de la ville de Lomé au Togo
La difficulté à caractériser ce qui est urbain et ce qui ne l’est pas ne concerne donc pas
seulement la définition d’un seuil de densité et sa mesure. Affirmer qu’on est en
présence d’un milieu « rural » ou « urbain » consiste à ranger ce genre de milieu dans
des catégories qui ne correspondent pas nécessairement à une façon de penser locale. De
fait, la démarche utilisée lors de la numérisation est celle mise en œuvre par e-Geopolis
(Moriconi-Ebrard, 1993), où une agglomération urbaine est définie comme un espace
bâti ne présentant pas de discontinuité supérieure à 200 m. Les superficies bâties sont
repérées grâce à des images satellites Landsat TM à 30 m de résolution spatiale et, dans
la suite du texte, le terme « agglomération » fait référence à la définition ci-dessus.
L’emprise spatiale de 32 agglomérations urbaines de la Région Maritime a ainsi été
numérisée pour générer une base de données surfaciques géoréférencées.
La Carte 9 montre qu’il ne s’agit pas uniquement d’étalement urbain par front
(conurbation) mais aussi de coalescence entre localités rurales dont le bâti se densifie
fortement. Deux processus de formation des territoires urbanisés sont donc différenciés
dans notre analyse.

Carte 9: Extension des villes dans la zone d’étude entre 1986 et 2014
4.2 Etalement des périphéries de la métropole « Lomé » et des villes secondaires
anciennes
La tache urbaine de l’agglomération de Lomé montre que cette ville s’étale sur deux
fronts contrastés. La dynamique de la ville est stoppée à l’Ouest par une frontière
politique entre le Togo et le Ghana et au Nord-Est par la grande dépression inondable
du fleuve Zio. L’extension spatiale de Lomé se fait donc vers l’Est en direction de la
ville d’Aného et vers le Nord-Ouest en direction de Mission Tové et Noépé (Carte 10).
La superficie de l’agglomération a presque quadruplé, passant de 7 185 hectares en 1986
à 29 301 hectares en 2014. Rappelons que sur la même période, sa population est passée
de 0,37 millions à 1,57 millions.
Carte 10: Extension de l’agglomération de Lomé entre 1986 et 2014

Cette ville, dont la limite Nord étaient le boulevard circulaire en 1928, a rapidement
franchi ce boulevard pour se développer sur les marges rurales et en agglomérant dans
les années 1970 les anciens villages, fermes et hameaux les plus proches comme
Gbényédji, Ablogamè, Akodéssewa, Bè-Klikamè, Agbalépédo et Hédzranawoé (Le
Bris, 1998). Dans les années 1980 et 1990, elle s’est étalée jusqu’à Akodéssewa-Kpota
et Adidogomé (Akpakli, 1996), Baguida (Dartey, 2008) et Agoènyivé (Biakouye, 2007).
Aujourd’hui, l’espace urbanisé de la ville de Lomé est devenu très vaste.
C’est vers l’Est, en direction de la frontière du Bénin, que l’étalement est plus
spectaculaire. Le verrou apparemment infranchissable qu’avait longtemps constitué la
zone portuaire et industrielle, a sauté entre 2001 et 2014. De la frontière du Ghana à
l’Ouest jusqu’à la limite de la zone urbanisée de Lomé à l’Est, la distance est passée de
12 km en 1986 à 28 km en 2014, intégrant les localités de Dévégo et Avépozo
(préfecture du Golfe), Kpogan, Afidégnigban, Agbavi, Agbata, Dagué et une grande
partie d’Amédéhoevé (préfecture des Lacs). Seuls 5 km séparent actuellement le front
d’urbanisation Est de la ville de Lomé et la limite Ouest de l’agglomération
d’Agbodrafo (4185 hbts). C’est également le long de la route Lomé – Sanguéra – Noépé
que l’extension de la ville de Lomé est spectaculaire. De l’Océan Atlantique au Sud
jusqu’à la limite de la zone urbanisée au Nord-Ouest, la distance est passée de 10 km en
1986 à 20 km en 2014, intégrant les localités d’Avédji, Sagbado, Ségbé, Ekpo et une
partie des villages du canton de Sanguéra. L’extension de Lomé s’opère donc par
agglomération des localités périphériques pour former une seul et même conurbation.
De fait, les statistiques démographiques nationales elles-mêmes intègrent
progressivement les populations de ces localités périphériques à la population totale de
la ville de Lomé.
Cependant l’étude révèle que certaines localités agglomérées dans la conurbation de la

ville de Lomé ne sont pas prises en compte par les statistiques démographiques
nationales. Ces localités sont recensées comme des villages indépendants ou des
hameaux. Il s’agit de Kpogan (4505 hbts), Afidégnigban (1496 hbts), Agbata (6294
hbts), Agbavi (2903 hbts), Gbodjomè (4207 hbts), Amédéhoevé (608 hbts), Togokome
(1245 hbts), Dague (3328 hbts) et Avoudjigbe (514 hbts) pour le front d’urbanisation

Est ; et de Legbassito (5289 hbts), Kohe (4720 hbts), Fidokpui (4274 hbts), Dikamè
(3901 hbts), Togblé centre (3304 hbts) Ségbé (797 hbts) et Dalimé (1659 hbts) pour le
front d’urbanisation Nord-Ouest.
Si à l’Est l’individualisation de ces localités se fonde sur l’organisation administrative,

celle des localités du front Nord-Ouest reflète l’imperfection de statistiques nationales.
En réalité, la ville de Lomé déborde les limites administratives du département du Golfe
auquel elle appartient et des localités situées dans le département des Lacs font
désormais partie de l’agglomération de Lomé.
Un phénomène semblable s’observe aux périphéries des villes secondaires anciennes,

notamment à Tsévié et à Tabligbo (Planche 15). La ville de Tsévié s’est étendue dans sa
partie Sud sur une distance de près de 7 km en s’agglomérant à Davié (5859 hbts) et
Davié Kopé (2842 hbts). Elle continue sa progression vers la métropole de Lomé et
devrait fusionner à court terme avec l’agglomération d’Adétikopé qui compte
actuellement plus de 45 000 habitants. Sur le front d’urbanisation Nord-ouest, la ville de
Tsévié agglomère progressivement le village de Gblainvié (3261 hbts). C’est donc une
grande agglomération qui est en cours de formation dans cette zone et les statistiques de
la population devront tenir compte de ces évolutions.
De même la ville de Tabligbo a aggloméré entre 1986 et 2014 les villages d’Atikoumé
(924 hbts), Kini Kondji (703 hbts), Kpokpo Kondji (608 hbts) et Messegan Kondji (352
hbts). Mais la ville tend à s’étendre dans toutes les directions pour agglomérer ces
villages à la conurbation.

Planche 15: Extension des villes secondaires de Tsévié et de Tabligbo entre 1986 et 2014.

A travers ces trois cas – Lomé, Tsévié et Tabligbo – on constate qu’à partir d’un noyau
urbain les villes de la Région Maritime étalent leurs périphéries pour agglomérer les
localités voisines dans de grandes conurbations et donner naissance à des
agglomérations importantes en termes de population.
Toutefois, en dehors de ces centres urbains préexistants, il se forme de nouveaux

espaces urbains par un processus de ‘coalescence’ de petites localités, principalement
autour de la ville de Lomé et des villes secondaires. Nous allons voir ce processus de
formation de nouveaux espaces urbains.
4.3 Émergence de nouveaux espaces urbains par coalescence de localités rurales
Sous la pression démographique, l’habitat rural des zones de peuplement dense,

notamment celles des périphéries urbaines de la ville de Lomé, se densifie pour donner
naissance à des espaces urbains. Ces espaces urbains qui émergent des campagnes sont
encore marginalisés par les statistiques nationales et les projets d’aménagement urbain.
Pourtant, la part de la population urbaine issue de cette densification de l’habitat est en
train de s’accroitre rapidement. Les agglomérations de Djagblé et d’Adétikopé illustrent
ce processus d’urbanisation en cours dans certaines zones rurales de la Région Maritime
(Planche 16).
En moins de trente ans, l’agglomération de Djagblé a vu sa superficie initiale multipliée

par 69, passant ainsi de 16 hectares en 1986 à 1101 hectares en 2014. Une trentaine de
localités ont contribué à l’émergence de cette agglomération. Les plus importantes sont
Gbama Kopé (1973 hbts), Dévé (1778 hbts), Pokédji (1667 hbts) et Aka Kopé (1360
hbts). De fait la population de Djagblé a suivi le mouvement et elle a augmenté sur la
même période de 1825 hbts à 11 516 hbts. A Adétikopé, la superficie a été multipliée
par 110, passant de 11 hectares en 1986 à 1208 hectares en 2014. La population de cette
agglomération n’a augmenté que de 7 fois passant de 6906 hbts à 45209 hbts.

Ces territoires urbains émergeants montrent que les dynamiques urbaines sont fortes,
non seulement autour des centres urbains, mais aussi dans les espaces ruraux denses. Là
aussi, cette recomposition de l’espace rural n’est pas sans conséquence sur le maintien
des terres agricoles et des paysages naturels, et elle entraine une véritable ‘course à la
terre’. Ce qui expliquerait l’étalement urbain rapide au détriment de la croissance
démographique de ces nouveaux territoires urbanisés.

Planche 16: Extension de l’agglomération de Djagblé et d’Adéti Kopé

4.5 La région Maritime du Togo à l’épreuve de la course à la terre
Les dynamiques d’agglomération analysées précédemment, combinent étalement urbain

par front dans les périphéries des centres urbains existants, et densification du bâti dans
des zones rurales et agglomération de localités rurales dépourvues de centre. Les mêmes
processus ont été observés dans des zones beaucoup moins dense, notamment dans le
Sahara (Bredeloup & Pliez, 2005) et en Afrique de l’Est (Harre et al., 2015). Si,
historiquement, les dynamiques d’occupation de l’espace s’expliquaient exclusivement
par des mobilités de proximité comme l’ont souligné les travaux de Quesnel (1999) sur
la colonisation agraire en Afrique de l’Ouest, aujourd’hui les modes d’occupation des
sols ont beaucoup évolué. Une course à la terre est née de l’évolution démographique
récente de la Région Maritime selon les témoignages recueillis.
Apétsi, agriculteur d’une soixantaine d’années à Vogan (à 55 km de Lomé), à la tête

d’une exploitation maraîchère de 19 hectares, témoigne ainsi : « nous sommes trois
frères à exploiter 38 ha de terre hérités de notre père dans le canton de Baguida
(périphérie de la ville de Lomé). Tout se passait bien, jusqu’à ce qu’un jour notre
benjamin (le plus jeune de la famille) me ramène une somme d’argent […] comme quoi,
il avait vendu notre terre à des gens de la ville pour construire leur maison et qu’il
immigrait en Allemagne [...]. Je n’étais pas au courant pour cette transaction mais j’ai
pris ma part et je suis venu m’installer ici à Vogan où j’ai acheté 20 ha à ma belle-
famille. C’est chez moi et tous les villages voisins savent que je suis le premier venu ici
[…]. Je suis arrivé en 1999 et ma dépouille sera enterrée sur cette terre, c’est mon
village, le village de Apétsi (Apétsi Kopé)». Comme lui ou son jeune frère, ils sont
nombreux ces agriculteurs à être confrontés au processus d’urbanisation qui est en cours
dans le sud du Togo et l’ensemble du Golfe de Guinée. L’un des enseignements
intéressant de ces témoignages est que l’urbanisation des espaces périphériques est
subordonnée à l’accession à la propriété foncière. La partie III de cette thèse fournira
des éléments de compréhension du marché foncier en plein croissance et des filières
d’approvisionnement en terres constructibles et agricoles ainsi que les acteurs impliqués.

PARTIE III : MARCHÉ FONCIER, ACTEURS ET
FILIÈRES D’APPROVISIONNEMENT EN
TERRES POUR LE LOGEMENT
« Le pauvre c’est celui qui n’a pas de terre »

Les nombreux témoignages recueillis de façon informelle sur le terrain ont permis
d’appréhender l’importance de la question de l’accession à la propriété foncière dans les
dynamiques de peuplement et dans la recomposition des paysages des périphéries
urbaines. Pour les populations locales, la réussite sociale d’une personne n’est reconnue
que lorsque celle-ci habite sa propre maison (Lare, 2015; Marguerat, 1990). Pas celle
dont il a hérité, mais celle qu’il a construite avec ses propres moyens. C’est un véritable
culte de l’habitat individuel soutenu par le manque de logements sociaux. Et pour
répondre à la demande foncière qui en résulte, il faut de la terre constructible, beaucoup
de terre. À entendre les populations locales, il existerait une ‘course à la terre’, accélérée
par la monétarisation des transactions foncières et la croissance démographique.
Bien que la volonté politique de structurer le marché foncier des villes du Togo soit de
plus en plus affirmée au plus haut niveau, les décideurs publics ne savent pas par où
l’action publique doit commencer tant la question des marchés fonciers est à la fois
complexe et épineuse. Le 23 janvier 2013, le Premier ministre togolais Ahoomey-Zunu
laissait entendre que “les transactions foncières sont de plus en plus assimilées à celles
d'un réel produit de base qui contribue à la création d'un marché foncier en plein
épanouissement […], mais qui a grandement besoin d'être organisé et bien géré”
(Afriquinfos, 2013). Il est donc indispensable d’étudier ce marché foncier togolais et de
chercher à en comprendre son fonctionnement afin d’accompagner les décideurs.
Dans la zone d’étude, qui est marquée par un pluralisme des droits fonciers, nous
chercherons à caractériser dans le chapitre 5, le régime foncier, l’évolution des modes
d’appropriation des terres, la nature des parcelles vendues et à identifier les déterminants
des prix des terres ainsi que les logiques des différents acteurs de ce marché (cédants,
promoteurs fonciers, acquéreurs…). Nous nous attelons également à comprendre
comment la ville s’approvisionne en terres constructibles dans ses périphéries (Chapitre
6). Cette analyse s’appuie sur une approche systémique des filières d’approvisionnement
en terres pour le logement, particulièrement pertinente dans des contextes marqués par
la coexistence de régimes fonciers différents et par la complexité des procédures pour
obtenir de la terre, comme c’est le cas dans les villes d’Afrique de l’Ouest (Durand-
Lasserve et al., 2015). Cette méthode est ici appliquée au cas des zones périphériques de

la ville de Lomé et de son hinterland rural. Elle repose sur la notion de filière
d’approvisionnement qui, en partant du statut de la tenure foncière au moment où la
terre est mise en vente pour la première fois pour un usage résidentiel, montre à la fois
quel est le processus par lequel cette tenure peut être améliorée et quels sont les types de
transactions sur les marchés fonciers. Comment une exploitation agricole rurale est mise
en vente sur le marché foncier urbain ? Qui sont les principaux acteurs de ce processus ?
Qui fournit et qui achète ? Quel est le rôle des pouvoirs publics ?

Chapitre 5 : Le marché foncier en Région Maritime
La marchandisation des terres est une thématique ancienne (Ricardo, 1815, 1817), mais
toujours d’actualité (Cavailhès et al., 2007; Levesque, 2014; SAFER, 2011; Tarrouth &
Colin, 2016). Nombreux sont les travaux qui ont eu à souligner l’importance de la
marchandisation des terres dans le processus d’urbanisation et la dynamique du
peuplement (Capozza & Helsley, 1989; Cheshire & Sheppard, 1995; Colwell &
Munneke, 1997; Livadis et al., 2006; Roe et al., 2004). Peu de travaux concernent
toutefois l’Afrique tropicale (Antwi, 2000a; Chauveau et al., 2006; Kironde, 2004;
Lecat, 2004; Napier, 2010; Soro & Colin, 2008) et ces travaux se limitent le plus
souvent à l’analyse de la superposition des droits traditionnels et des droits modernes de
la tenure foncière et du marché foncier formel (Durand-Lasserve et al., 2015, 2012;
Mbetid-bessane, 2014). Or, réduire ainsi l’étude du marché foncier ne permet pas de
prendre en compte des enjeux spécifiques aux villes Ouest-africaines : la croissance
urbaine incontrôlée, l’insécurité foncière dans la zone périurbaine, l’épuisement des
réserves foncières de l’État ou l’aggravation des conflits fonciers.
Au Togo, quelques études conduites dans ce domaine ont mis en évidence la fragilité
des pratiques foncières à travers la superposition des droits modernes et traditionnels
(Biakouye, 2007; Dziwonou, 2000; Le Bris, 1998; Marguerat, 1990; Sankaredja, 2008).
Mais il n’existe pas, à ce jour, d’étude qui caractérise de façon formelle le marché
foncier et qui traite de la question des prix des terres en lien avec les processus
d’urbanisation et de densification du peuplement rural. Notre recherche est une
contribution qui vient combler cette lacune et analyser les interactions entre la pression
démographique et le marché foncier.
Nous traitons dans ce chapitre du régime foncier togolais, de ses limites et des différents
modes d’appropriation foncière. Nous caractérisons ensuite le marché foncier :
réglementations, caractéristiques des parcelles en vente, distribution spatiale et évolution
des prix. Nous tenterons enfin d’identifier certains des déterminants des prix des terres.
Cette analyse est réalisée à partir de données sur les prix de 1345 parcelles en vente dans
la Région Maritime du Togo, et à partir des entretiens que nous avons réalisés sur le
régime foncier, les modes d’appropriation foncière et l’évolution des prix des terres
auprès des agents immobiliers, des coxers6, des géomètres des services techniques du
cadastre, des cadres des administrations, des autorités préfectorales et des chefs
coutumiers (Tableau VIII).
Tableau VIII: Profil et nombre des personnes des entretiens
Profil des personnes Nombre

Cadres d’administration 15
Président de l’Assemblé Nationale (1), Préfet (2), Adjoint au Maire (3) et
Agents Techniques du cadastre (9)
Collectivités territoriales 39
Chefs coutumiers de canton (7), Notables secondant le chef (31) et Chef spirituel de village (1)
Agents immobiliers, Coxers ou démarcheurs, géomètres 37
Total 91
5.1 Le Régime foncier Togolais
Le régime foncier du Togo découle des procédures foncières coloniales qui se sont
succédées depuis 1904. Les premiers à avoir colonisé le Togo sont les Allemands (1884-
1918) et leur administration mit en place un système de livres fonciers (‘Grundbuch’)
sur lesquels chaque terrain était répertorié. La France succède à l'Allemagne en 1919,
récupère ce système, et le modifie en 1932 en instaurant un système de transcription
dont le but était de « ne reconnaître comme seule appropriation foncière authentique que
celle fondée sur le titre foncier correspondant à un immeuble ou un terrain immatriculé »
(Péchoux, 1939). Après une vive réaction des populations autochtones, la Société des
6
Les coxers ou « démarcheurs » sont des intermédiaires présents sur les marchés informels auxquels font appel
beaucoup d’acheteurs et de vendeurs de terres. Ils ont des informateurs dans les villages périurbains qui leur
indiquent quels sont les terrains à vendre et ils négocient avec les collectivités propriétaires terriennes. Ils jouent
ainsi un rôle essentiel dans la conversion de la terre de rurale à urbaine. Ils connaissent les astuces pour contourner
les procédures légales et savent comment traiter avec l’administration pour faciliter les ventes. On les voit souvent
dans des endroits publics, notamment sur le bas-côté des routes, non loin des parcelles à vendre.

Nations7 intervient et demande à la France de reconnaitre la propriété écrite sans pour
autant faire disparaitre le droit coutumier et en respectant les tenures foncières
autochtones. Depuis cette période, la propriété des terres au Togo est marquée par ce «
dualisme » (Marguerat, 1991) : d’une part le droit coutumier accepté par les populations,
appliqué et transmis de génération en génération ; et d’autre part le droit moderne issu
de la colonisation, très peu connu, difficilement compris et accepté des populations.
Conformément à cette législation en vigueur « est propriétaire foncier toute personne
physique ou morale reconnue formellement ou qui a un droit coutumier acquis8 ».
La loi fondamentale de la IVème République en son article 27 et son ordonnance n° 12 du

6 février 1974 fixant le régime domanial et foncier confirme le droit coutumier comme
base d’enregistrement des terres coutumières et met l’accent sur la nécessité d’acquérir
un titre foncier par la procédure d'immatriculation (voir Annexe 1) ou du moins un titre
précaire9. L’immatriculation peut être obtenue par la conversion de divers titres existants
(terres inscrites au Grundbuch ou acquises selon les règles de la transcription) ou par
une procédure centralisée.
Conformément à cette procédure de reconnaissance des droits de propriété, trois

domaines fonciers sont définis : le domaine public (routes, marécages, réseaux de
téléphone, d’électricité, d’eau, etc.), le domaine privé qui peut appartenir à des
collectivités, à des particuliers ou à l’État, et le domaine national qui devrait regrouper
toutes les terres inoccupées dont personne ne revendique le droit de propriété. L’État, en
vertu de son droit de souveraineté, est chargé de gérer le domaine public, le domaine
national et le domaine privé étatique.
Le reste des terres est possédé par des tiers, conformément à la loi sur le régime de la
propriété ou en vertu des titres réguliers de concession. Le droit d’usage, à titre
7
La Société des Nations (SDN) était une organisation internationale introduite par le traité de Versailles en 1919,
élaboré au cours de la Conférence de paix de Paris, afin de préserver la paix en Europe à la fin de la Première
Guerre mondiale (https://fr.wikipedia.org/wiki/Soci%C3%A9t%C3%A9_des_Nations )
8
Droit coutumier acquis est un consensus non écrit mais fondé sur le témoignage des autres membres de la
communauté du village et qui attestent que le bien foncier dont un individu ou une collectivité réclame le droit de
propriété l’appartient effectivement.
9
Un titre précaire est un document administratif signé par l’autorité local (Préfet ou Maire ou chefs coutumiers)
qui reconnait le droit d’occuper une parcelle à une collectivité ou à un individu pour un usage quelconque. Il est
localement désigné sous l’appellation de « un Tampon » en référence à la première reconnaissance administrative.
Il ne fait pas office de titre de propriété mais reste indispensable à l’établissement du Titre Foncier.

temporaire ou permanent, relève exclusivement de ces personnes physiques ou morales
reconnues comme propriétaires.
Ces dispositions du régime foncier togolais ne donnent donc pas à l’État le contrôle
absolu du foncier sur l’ensemble du pays. Néanmoins l’État en tant que puissance
publique a la prérogative d’exproprier au nom de l’intérêt général.
5.2 Les modes d’appropriation foncière
Selon les coutumes togolaises10, la terre est un bien qui appartient au premier occupant
et à sa collectivité. L’occupation est donc le mode traditionnel d’acquisition des droits
sur la terre. Elle trouve sa légitimité dans le consensus non écrit des populations. La
terre est un bien inaliénable, placé sous le contrôle du chef de la collectivité (souvent le
premier occupant). Avec l’accord de ce dernier, les autres membres de la collectivité
occupent des terres pour leurs activités agricoles. Le chef de la collectivité peut
également « donner » (transmission par donation). Lui seul peut procéder à la donation
d’une terre, mais avec le consentement du conseil de la collectivité. Le bénéficiaire de la
donation ne peut être un membre de la collectivité. En général, c’est un migrant qui a
l’intention de s’installer durablement.
Au fur et à mesure que la population augmente, des tensions internes peuvent apparaitre
dans la collectivité et conduire au morcellement de la réserve foncière collective en
propriétés foncières familiales. Le chef de la collectivité perd ainsi le contrôle
d’attribution des terres au profit des chefs de famille, et ces derniers peuvent transmettre
leurs terres à leur descendance.
La transmission successorale est le second mode traditionnel d’acquisition des droits

sur la terre. C’est une pratique coutumière imprécise, mais homogène dans l’ensemble
de la Région Maritime. Cette imprécision, bien connue de tous ceux qui ont essayé de
comprendre les règles foncières africaines, est la rançon de la souplesse de la coutume :
pas de systématisation et peu de rites cérémoniaux. Selon Hochet (1985), les ‘juristes’
10
Entretien avec Togbui Adonssou (Chef coutumier du canton de Djagblé), S. Tsolényanou (Notable dans le
village de Nimanya), T. Kpotivi (notable Tokpli) et le chef coutumier du village de zoti

villageois, ces ‘ignorants’ efficaces, soucieux d’équité, s’adaptent aux conditions du
milieu naturel, à l’évolution économique et aux mouvements des idées. La complexité
du régime successoral s’accroît encore si l’on tient compte de la transmission de
pouvoirs ‘surnaturels’ (Schwartz & Mignot, 1987).
Parfois, le besoin pressant d’argent pour faire face à des dépenses imprévues liées aux
maladies, aux cérémonies traditionnelles diverses, à la scolarisation des enfants dans une
école supérieure… amène le chef de famille à vendre une partie de la propriété foncière
familiale. Comme le confirme Gbemou, notable du chef de canton de Kovié, « ma fille
vient d’avoir son bac (baccalauréat) et doit partir s’installer à Lomé pour poursuivre
ses études à l’institut national des sages-femmes […], il faut lui louer une chambre en
ville, payer une caution de location de 12 mois, préparer ses fournitures scolaires,
trouver un moyen de déplacement (motobécane ou vélo), lui donner un peu d’argent de
poche […], je n’ai rien à part ma terre, j’ai donc vendu 20 hectares pour réunir
l’argent nécessaire […] si je ne le fais pas, elle risque de s’adonner à la vie facile
comme la plupart des filles de son âge […] or c’est la seule parmi mes 12 enfants à
avoir obtenu son bac ». Ce témoignage montre la facilité avec laquelle une terre héritée
peut basculer sur le marché foncier. Cette transmission des droits de propriété par la
vente conduit à la monétarisation des transferts de terre. Cette pratique est très ancienne
pour les parcelles urbaines de la ville de Lomé puisqu’elle remonte à l’époque
précoloniale (Le Bris, 1993; Le Bris et al., 1985), mais elle l’est beaucoup moins pour
les zones rurales.
5.3 La marchandisation des terres
La marchandisation affecte actuellement, toutes les terres de la Région Maritime du

Togo relevant du domaine privé (pas celui de l’Etat11), qu’elles soient en milieu urbain
ou rural, agricoles ou forestières. Elle mobilise une diversité d’acteurs directs
(fournisseurs ou cédants, promoteurs fonciers, acquéreurs) ou indirects (coxers,
intermédiaires, témoins…) dont nous présenterons le profil socioprofessionnel
11
Les entretiens avec les autorités du Togo ont révélé que l’Etat vend également des terres, généralement à des
institutions (ambassades, banques…). Cependant les détails des transactions ne sont pas accessibles pour l’instant.
De plus les particuliers (individus et collectivités) n’ont pas encore accès à ce marché.

ultérieurement. La terre étant un bien collectif ou individuel, c’est la collectivité (ou
l’individu) qui est qualifiée pour transférer la propriété à des tiers par la vente. Les
transactions foncières s’opèrent de gré à gré, sans intervention de l’Etat12. Elles
correspondent selon les coutumes à un contrat non écrit ou, dans le meilleur des cas, à
un contrat ou reçu de vente non authentifié. L’acquéreur se charge ensuite d’obtenir un
titre foncier ou un titre précaire auprès des services compétents.
5.3.1 Un marché dominé par les règles coutumières
D’une manière générale, il n’existe aucun cadre réglementaire spécifique au marché

foncier togolais. Seul le décret n° 71-141 du 24 juin 1971 limite les prix des terrains à
bâtir situés dans le périmètre urbain de la ville de Lomé (capitale du Togo). Ce texte,
vieux de plus de quarante ans, est discutable aux vues des changements
socioéconomiques actuels. Dans les autres villes du pays et en milieu rural, la
marchandisation et le mode d’utilisation des terres sont réglementés par les droits
coutumiers à l'exception des titres fonciers délivrés par le service cadastral pour des
terres exploitées à des fins agricoles aux environs des centres urbains et pour des
plantations privées de cocotiers et de palmiers à huile.
Dans ces conditions, nous considérons que le marché formel concerne les transactions
sur des parcelles dotées d’un titre foncier ou d’un titre précaire authentifié par un acte
notarié. Le marché informel reste celui du transfert de terres coutumières, sans
document administratif, avec une simple attestation de vente non authentifiée.
Nous considérons toutefois que ce marché foncier informel n’est pas anarchique puisque
des règles coutumières existent (Syagga, 2010).
5.3.2 Caractéristiques des parcelles mises à la vente
D’après la base de données constituée à partir des informations collectées sur les
panneaux des agences immobilières et des entretiens conduits auprès des agents
immobiliers et des géomètres, les terres vendues sur le marché foncier togolais ont une
12
Entretien avec un agent technique de la direction général du service de la Cartographie et du Cadastre du Togo)
et de M. Kossi (Topographe et géomètre agréé à la marie de Tsévié)

taille comprise entre 150 m2 et quelques centaines d’hectares. Elles sont, pour la plupart,
occupées par des cultures vivrières (63,6 %), notamment des champs de maïs, de
manioc et de riz ; des parcelles de maraichage (30,4 %) ; des plantations de tecks,
d’eucalyptus, de palmiers à huile et de cocotiers (4,4 %). Le reste (1,4 %) est occupé par
la brousse ou la végétation naturelle. Les terrains sont le plus souvent plats et situés dans
des zones non inondables (84 %), plus rarement sur des pentes (10,6 %) ou dans des
bas-fonds (5,4 %). Seules 21,4 % de ces parcelles en vente sont situées dans des
localités desservies par le réseau électrique et 8,9 % ont la possibilité d’un accès à
l’adduction d’eau potable, obligeant ainsi les nouveaux acquéreurs à faire recours aux
forages individuelle pour s’approvisionner en eau. Elles sont pour l’essentiel situées à
plus d’un kilomètre d’un réseau routier goudronné (Graphique 7) et il faut traverser la
brousse et les champs par des sentiers sinueux pour avoir accès à la plupart de ces
parcelles.
Graphique 7: Part (%) des parcelles en vente par classe de proximité (Km)
< 0.25 km 3,2%
0.25 - 0.5 km 2,5%
0.5 - 1 km 11,1%
1 - 2 km 22,0%
2 - 5 km 25,3%
5 - 10 km 22,0%
> 10 km 14,0%
5.3.3 Typologie du marché foncier
Deux types de marché foncier ont été identifiés dans la Région Maritime du Togo. Ils se
caractérisent par l’usage futur le plus probable de la parcelle qui influe sur le prix et la
superficie des parcelles (Figure 3 et Tableau IX).
Le marché foncier agricole et forestier : les principaux clients visés sont des
exploitants agricoles. Les terrains en vente sur ce type de marché sont destinés à
l’agrandissement des exploitations agricoles. Le nombre de transferts concerne 39 % de
l’ensemble des parcelles (soit 524 parcelles mises en vente), pour une surface totale de
1676,8 ha. La caractéristique principale de ce type de marché est la grande taille des
parcelles.
Le marché foncier résidentiel ou marché de l’urbanisation, c’est-à-dire le marché

des terres constructibles. Ce sont les terres sur lesquelles s’opèrent l’extension urbaine,
celles des infrastructures, des espaces de loisirs et des constructions de maisons. La
clientèle visée est non agricole. Le nombre de transferts sur ce marché est très important.
Il concerne 61 % des parcelles (soit 821 parcelles). Mais les parcelles échangées sont de
très petite taille et la surface totale des terres concernées par ce type marché est
seulement de 98,52 hectares.
Figure 3: Panneau de vente des terres indiquant la surface, la localisation et le

prix des parcelles.

Tableau IX: caractéristiques des deux types de marché
Variables discriminantes
Unité de Surface médiane Prix médian
surface (FCFA/m2)
Marché foncier agricole hectare 3,2 ha (32 000 m2) 65 (0,10 EUR)
Marché foncier résidentiel lot 2 lots (1200 m2) 1855 (2,83 EUR)
L’unité de surface est l’hectare (10 000 m2) sur le marché foncier agricole et le lot13 (600
m2) sur le marché foncier résidentiel. La grande taille des parcelles sur le marché foncier
agricole contraste avec les prix bas des terres. La terre destinée à l’agriculture se négocie
à 65 FCFA.m-2 (0,10 EUR.m-2) contre 1855 FCFA.m-2 (2,87 EUR.m-2) pour les terres
destinées à l’urbanisation, soit un facteur multiplicatif de 29.
L’usage des terres n’étant pas prédéfini par l’autorité en charge de la gestion des terres
(inexistence d’un Plan Local d’Urbanisation), seuls les mécanismes du marché dictent
cet usage. Or les vendeurs de terre anticipent sur l’usage futur des parcelles (agricoles
ou à bâtir) et ajustent ainsi les prix de vente. La représentation de la distribution spatiale
des prix des terres dans la Région maritime permet d’illustrer ce marché.
5.3.4 Distribution spatiale des prix des terres
Pour analyser la distribution spatiale des prix des terres collectés auprès des agences
immobilières, nous avons élaboré des cartes où le prix est représenté par des cercles
proportionnels. Ensuite, les données de prix ont été moyennées à l’échelle des cantons
afin d’étudier l’évolution du marché entre 2000 et 2015. L’analyse est conduite
séparément sur les deux segments du marché que nous venons de voir, le marché
agricole et forestier d’une part et le marché de la construction d’autre part.
13
Le « lot » correspond à 600 m2 ; c’est une appellation locale des parcelles après l’opération de lotissement qui
correspond à la subdivision d’un terrain vierge d’un seul tenant en parcelles avec aménagements appropriés
d’infrastructures et équipements collectifs pour accueillir les constructions à réaliser par les occupants futurs”. Les
travaux de terrains ont permis de constater qu’au Togo, le lotissement est réalisé par des géomètres privées sans
autorisation préalable de l’Etat.

5.3.4.1 Un marché foncier agricole et forestier en mutation
La vente des terres sur le marché foncier agricole et forestier s’est généralisée dans toute
la Région Maritime depuis les années 2000. Les entretiens réalisés auprès des
collectivités territoriales révèlent qu’avant cette période les terres agricoles ne faisaient
pas l’objet de vente dans les cantons d’Ando et Tovégan (département d’Avé), Gapé-
Kpodji, Gapé-centre et Agbelouvé (département du Zio), Zafi et Kouvé (département de
Yoto), Dagbati et Dzrépko (département du Vo), Atitogon, Kpétsou, Houmpou et
Agbétiko (département du Bas-Mono) (zones hachurées sur la Carte 11). A l’heure
actuelle, ces treize cantons sont à dominante agricole et la transmission successorale et
la donation y sont le plus souvent pratiquées. Le nombre de transferts fonciers
monétarisées y est encore faible : il représente 68 parcelles (12,9 % des parcelles mises
en vente sur le marché agricole). La surface des parcelles en vente est très importante et
varie entre 24 et 120 hectares. La plupart des acquéreurs sont des agriculteurs qui
quittent des zones de forte pression urbaine, mais aussi des élites nationales ou
« cadres » dont l’importance dans la dynamique des acquisitions foncières interpelle de
plus en plus les chercheurs (Cotula, 2012; Faye et al., 2011; Tarrouth & Colin, 2016).

Carte 11: Distribution spatiale des prix des terres agricoles
Pour le reste des cantons, la vente des terres destinées à l’usage agricole est une pratique
antérieure aux années 2000. Le prix de vente ne dépasse pas 65,5 FCFA.m-2 (0,10
EUR.m-2) dans plus de la moitié des cantons (56,3 %). Il varie entre 65,5 et 327,5
FCFA.m-2 (0,10 et 0,50 EUR.m-2) dans 19,7 % des cantons, principalement ceux
localisés le long des principales routes de la région et autour de la ville de Lomé. Seuls
deux cantons présentent des prix supérieurs à 327,5 FCFA.m-2 (> 0,50 EUR.m-2). Il
s’agit du canton de Bolou, situé à 15 km à l’ouest de la ville de Tsévié, et du canton
d’Adétikopé, à 20 km au Nord de Lomé, où le développement des activités d’extraction
de sables pour la construction a occasionné l’augmentation des prix. Cette activité a été
soutenue par arrêté interministériel lorsque le gouvernement togolais a interdit
l’exploitation du sable marin à partir du 31 décembre 2011, pour protéger et sauvegarder
l’environnement marin et éviter l’érosion côtière dont le pays est victime.
L’analyse spatiale des prix des terres sur le marché agricole et forestier met aussi en
évidence la zone littorale et la périphérie de la ville de Lomé où le prix des terres
agricoles est égal au prix des terrains à bâtir. C’est un espace qui couvre 23,9 % des 71
cantons étudiées. Pour l’essentiel, les acquéreurs sont des actifs non agricoles qui
mettent en location ces parcelles pour la production agricole ou pour se lancer eux-
mêmes dans le maraîchage dans un premier temps, avec l’objectif à terme de bâtir une
maison.
De manière générale, plus on s’éloigne du littoral, du réseau routier et de la ville de

Lomé, plus les prix de la terre baissent sur le marché foncier agricole et forestier.
5.3.4.2 Des prix des terres en augmentation sur le marché foncier résidentiel
De la même manière, le prix du mètre carré de terre constructible diminue lorsque l’on
s’éloigne du littoral, d’un centre urbain et du réseau routier (Carte 12). Il est très élevé
dans l’extrême Sud-Ouest de la Région Maritime qui correspond à la ville de Lomé et à
sa périphérie. Le prix dépasse en moyenne les 20 millions FCFA.lot-1 (50 EUR.m-2)
dans le canton d’Amoutiévé, et il varie entre 4 et 20 millions FCFA.lot-1 (10 et 50

EUR.m-2) dans les cantons périphériques de Baguida, Djagblé, Agoènyivé, Vakpossito,
Aflao Gakli, Aflao Sagbado, Sanguéra et Legbassito.
Dans les villes secondaires (Aného, Vogan, Tsévié, Tabligbo) et les cantons situés sur le
réseau routier (Togblé Kopé, Adétikopé, Davié, Agbodrafo et Aképé), le prix des terres
constructibles est beaucoup plus abordable et varie entre 2 et 4 millions FCFA.lot-1 (5 à
10 EUR.m-2).
Dans le reste des villes de la région, les prix des terres sont relativement faibles, et
inférieurs à 2 millions FCFA.lot-1 (5 EUR.m-2).

Carte 12: Distribution spatiale des prix des terres constructibles en 2015
La Carte 13 montre que les prix des terres constructibles ont considérablement
augmenté dans les cantons périphériques de Lomé, dans les villes secondaires et sur le
littoral entre 2000 et 2015. L’augmentation a été spectaculaire dans quatre cantons où le
prix des terres a plus que triplé (> 200%) : en moyenne il est passé de de 2,11 EUR.m-2 à
9,79 EUR.m-2. Il s’agit des cantons d’Adétikopé, Djagblé, Legbassito et Aképé situés
sur le front d’urbanisation de la ville de Lomé.
Au voisinage de ces cantons, le prix n’a augmenté que de moitié (50 %) à Mission Tové,
Kovié et Noépé ; et il a plus que doublé (> 100%) dans les cantons d’Abobo,
Agbodrafo, Aflao-sagbado, Aflao-Gakli, Legbassito, Kpomé, Davié et Dalavé. Cette
augmentation des prix des terres constructibles à la périphérie de la ville de Lomé entre
2000 et 2015 est de moins en moins forte lorsque l’on s’éloigne du centre de la ville et
des routes goudronnées. L’augmentation a été très faible (< 5%) dans les cantons ruraux
de Togoville, Badja, Tovégan, Vo-Koutimè et Dzrépko, certainement à cause de
l’enclavement de ces cantons.
Au centre de Lomé (canton d’Amoutiévé) et dans ses périphéries immédiates

(Agoènyivé, Togblé Kopé et Baguida) l’augmentation du prix des terres est restée plus
modérée que dans les cantons périurbains.. Entre 2000 et 2015, le prix des terres n’a
augmenté que de 25 %. Mais il est vrai que les prix y étaient déjà très élevés.

Carte 13: Evolution des prix des terres constructibles entre 2000 et 2015
5.4 Les déterminants des prix des terres
Les données collectées sur les prix (à la fois sur les panneaux de vente et lors des
entretiens avec les agents immobiliers) des 1345 parcelles mises en vente sur le marché
foncier permettent d’étudier les déterminants du prix. L’objectif principal est d’identifier
à partir d’une analyse statistique les variables les plus explicatives des prix des terres
dans cette région.
Quinze (15) variables explicatives sont retenues pour l’analyse statistique : onze (11)
variables directes liées aux caractéristiques physiques de la parcelle (localisation,
topographie, accessibilité…), disponibilité des services d’eau et d’électricité, niveau de
sécurisation foncière et usage actuel et futur ; et quatre (4) variables indirectes : pression

démographique, nature, niveau de scolarisation et activité du cédant de la parcelle
(individus ou collectivités).
La position de la localité à laquelle est rattachée la parcelle est mesurée en kilomètres

par rapport au centre de la ville la plus proche. C’est à la fois un indicateur de la
pression urbaine et un indicateur d’accès au marché. De fait, plus la localité est proche
du centre urbain, plus le système de culture est orienté vers des productions à cycle
court qui permettent d’espérer un revenu élevé. La topographie donne une idée sur
l’inondabilité de la parcelle qui peut limiter l’exploitation agricole de la parcelle ou
empêcher toute construction. C’est le cas des espaces rizicoles qui se développent sur
des bas-fonds inconstructibles. S’agissant des variables indirectes, la pression
démographique est mesurée par le nombre d’habitants (en 2010) dans les localités où se
situent les parcelles mises en vente. La sécurisation foncière est estimée par le niveau de
certification des terres. La nature du cédant de la parcelle permet d’évaluer l’effet de
l’individualisation des droits fonciers sur les prix ; son niveau de scolarisation et son
activité reflètent son niveau de vie.
Une analyse de variance (ANOVA) et des régressions linéaires ont été utilisées pour
analyser ces déterminants du prix. Chaque variable utilisée a un taux de réponse
supérieur à 85 % (Meur, 2002) et celles qui ne répondent pas à ce critère ne sont pas
prises en compte.
Pour les relations entre variable nominale (ex : statut juridique) et variable numérique
(ex : prix de vente actuel), chacune des modalités de la variable nominale a un effectif
minimum de 150. Les moyennes calculées sont considérées différentes au seuil de 95%
(test t selon une loi de Student). La variance F indique de quelle manière la variable se
disperse autour de sa moyenne. Une variance de zéro signale que toutes les valeurs sont
identiques. Une faible variance est signe que les valeurs sont proches les unes des autres
alors qu'une variance élevée indique que celles-ci sont très dispersées. La relation entre
les variables est qualifiée de Très Significative « TS » lorsque la probabilité (p-value en
anglais) est p ≤ 1 % ; Significative « S » lorsque 1 % ≤ p ≤ 5 % ; Peu Significative « PS
» lorsque 5 % ≤ p ≤ 15 % ; et Non Significative « NS » lorsque p ≥ 15 %.

En considérant que la corrélation est significative lorsque la valeur de p est inférieure à
5 %, neuf (9) variables explicatives sur quinze (15) sont significatives (Graphique 8). Il
s’agit de la localisation géographique de la parcelle, la position topographique,
l’inondabilité, le niveau de certification foncière, la nature de la route donnant
accès, l’usage actuel et futur de la parcelle, le niveau de scolarisation du cédant et
son activité.
Graphique 8: Graphe des variables explicatives du prix des terres
Prix
de
vente
S actuel TS
Usage
Inondabilité
futur de
de la
la
parcelle
parcelle
TS TS
Niveau TS TS Position
d’instruction du topographique
cédant de la parcelle
TS TS
TS
Nature
Usage
de la
actuelle
route
de la
pour y
parcelle
accéder
Activités Localisation
secondaires Statut géographique
du cédant Juridique (Canton)
de la
parcelle
TS « Très significative » : p ≤ 0,01 ; S « Significative » : 1 % ≤ p ≤ 5 %
Position topographique
Le prix de la terre diminue selon que le terrain soit situé sur un plateau, une pente ou un
bas-fond. Il est de 3,18 millions FCFA.lot-1 (8,1 EUR.m-2) sur les plateaux, contre 1,20
millions FCFA.lot-1 (3,1 EUR.m-2) dans les bas-fonds. Une relation significative (p ≤
0,1%, F = 26,46) existe entre le prix moyen des terres et la position topographique

(Graphique 9). La position topographique est donc prise en compte dans la formation
des prix.
Graphique 9: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la topographie
Moyenne Dispersion (sur 1 écart-type)
Plateau 3185008
Pente 1962500
Bas fond 1205000
TOTAL 2956201
3185008
5920211
Inondabilité de la parcelle
On constate également que les terres non inondables ont plus de valeur que celles qui
sont sujettes à des inondations (Graphique 10). Elles coûtent en moyenne 3 millions
FCFA.lot-1 (7,64 EUR.m-2) contre 2,3 millions FCFA.lot-1 (5,75 EUR.m-2). Les résultats
statistiques indiquent que l’inondabilité influence de façon significative (p = 1,9 %, F =
5,44) le prix de la terre.
-1
Graphique 10: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot ) selon
l’inondabilité des parcelles

Parcelles non inondables 3003246
Parcelles inondables 2259028
TOTAL 2956201
3003246
5624364
Type d’occupation de la parcelle au moment de la mise en vente
L’analyse des données révèle une dépendance significative (p ≤ 0,1%, F = 11,55) entre
le type d’occupation de la parcelle au moment de sa mise en vente et le prix. Les terres
occupées par le maraichage se révèlent nettement plus chères que celles occupées par
des cultures vivrières ou la brousse. (Graphique 11). Elles se négocient en moyenne à
près de 3,70 millions FCFA.lot-1 (9,41 EUR.m-2) contre 1,82 millions FCFA.lot-1 (4.65
EUR.m-2) pour la brousse ou la végétation naturelle. Le coût de la mise en valeur
agricole semble être pris en compte dans le prix.
-1
Graphique 11: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot ) selon le type
d’occupation du sol

Maraichage 3696580
Cultures vivrières 2824124
Brousse 1827273
TOTAL 2956201
3696580
6903023
Usage futur de la parcelle
L’anticipation sur l’usage futur de la parcelle influence de façon significative (p =

0,9% ; F = 4,7) le prix des terres. Les parcelles destinées à l’usage résidentiel sont les
plus coûteuses (Graphique 12). Elles se négocient en moyenne à 4,4 millions FCFA.lot-
1
(11,31 EUR.m-2) contre 2,7 millions FCFA.lot-1 (7,11 EUR.m-2) pour les terres
destinées à la production agricole. C’est donc une variable qui est prise en compte dans
la formation des prix.

-1
Graphique 12: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot ) selon l’usage
futur de la parcelle

Usage résidentiel 4447727
Usage agricole 2795597
TOTAL 2956201
4447727
Proximité du littoral
8037145
Le prix des terres diminue significativement lorsque l’on s’éloigne du littoral marin
(Graphique 13). Le prix diminue de 32,3 millions.lot-1 (82,3 EUR.m-2) sur le littoral à
3,97 millions.lot-1 (7,83 EUR.m-2) dans l’arrière-pays. Le littoral, par le biais des
aménités qu’il procure, influence positivement les prix. C’est un lieu où la concurrence
est très forte entre promoteurs hôteliers (souvent étrangers) et acquéreurs locaux ou
producteurs maraîchers. Les promoteurs fonciers jouent sur la proximité de la mer et
cette concurrence pour générer des plus-values importantes.
-2
Graphique 13: Distribution du prix moyen de la terre (EUR.m ) selon la proximité
du littoral
82,3
7,83
Littoral Arrière-pays

Les effets de l’érosion côtière
En s’intéressant aux villages d’Afidégnigban, Agbavi, Gbodjomè, Nimanya,

Séwatsrikopé et Goumoukope qui bordent l’Océan Atlantique dans le canton
d’Agbodrafo, l’analyse des prix des terres révèle un fait nouveau. Les prix des terres y
sont bas à proximité de la côte. Un lot de terrain se négocie en moyenne à 1,28 millions
(3,26 EUR.m-2) à moins de 2 km de la ligne de côte contre 2,13 millions (5,42 EUR.m-2)
pour un terrain plus éloigné de la ligne de côte. Ces prix bas à proximité de l’Océan sont
sans doute dus à la forte érosion côtière (Figure 4) qui a lieu dans cette région depuis
plusieurs années. La ligne de côte recule en effet de 10 à 12 m chaque année (Blivi,
2005) et emporte les terres agricoles (plantations de cocotiers et périmètres maraichers)
qui bordent l’Océan.
Figure 4: Erosion côtière à Nimanya (canton d’Agbodrafo)
Cette avancée de la mer est une menace environnementale perçue et prise en compte par
les propriétaires terriens et par les promoteurs fonciers dans la fixation du prix des
terres. La plupart d’entre eux bradent les terres les plus exposées à cette menace.
Le poids de la population des localités
La distribution des prix de vente moyens en fonction des classes de population des
localités où se situent les parcelles (Graphique 14) montre que le prix augmente lorsque

le nombre d’habitants d’une localité augmente. Il est très élevé dans l’agglomération
urbaine de Lomé (plus d’un million et demi d’habitants) où il se négocie à 38,99
millions FCFA.lot-1 (99,2 EUR.m-2) ; Dans les villes secondaires de plus de 10 000
habitants, le prix moyen est de 3,41 millions FCFA.lot-1 (soit 8,7 EUR.m-2) ; Dans les
petites villes dont la population est comprise entre 4 000 et 10 000 habitants, ce prix est
de 1,80 millions FCFA.lot-1 (soit 4,6 EUR.m-2) ; Dans les bourgs ruraux dont le nombre
d’habitants se situe entre 1 000 et 4 000, il est de 0,94 millions FCFA.lot-1 (soit 2,4
EUR.m-2) et dans les villages de moins de 1 000 habitants il est de 0,86 millions
FCFA.lot-1 (soit 2,2 EUR.m-2). La dépendance est donc significative entre la taille de la
population des localités et le prix de la terre.
-2
Graphique 14: Prix moyen des terres (EUR.m ) selon la population des localités
99,2
8,7
2,2 2,4 4,6
< 1000 1000 - 4000 4000 - 10000 10000 - 100000 > 1000 000

Proximité des centres urbains ou des bourgs ruraux
Le prix de vente des terres diminue à mesure que l’on s’éloigne des centres urbains et
des bourgs ruraux (Graphique 15). En moyenne, la terre se négocie à 2,71 millions
FCFA.lot-1 (6,90 EUR.m-2) pour un terrain situé à 5 km d’un centre urbain contre 0,35
millions FCFA.lot-1 (0,91 EUR.m-2) pour un terrain localisé à plus de 25 km de ce même
centre. De fait, le prix de la terre est inversement proportionnel à la distance qui la
sépare d’un centre urbain ou d’un bourg rural.
Malheureusement cette variable n’a qu’un effectif est de 120 et 52 pour deux modalités
(d < 5 km et d > 25 km), au lieu des 150 requis. Et cette variable ne peut être conservée
dans l’analyse.
Graphique 15: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la distance à un centre
urbain ou un bourg rural (km)
<5 2710714
5-10 536685
10-25 457255
> 25 359740
TOTAL 424907
2710714
3877923
Effet de la proximité de voies de communications bitumées
En analysant la distribution du prix de la terre suivant la proximité avec le réseau routier

goudronné, on constate une diminution du prix lorsque l’on s’éloigne de ces voies de
communication (Graphique 16). Les moyennes affichées par catégorie de distance sont
significativement différentes (test t = 3,95). Le prix du lot de terre est de 7,01 millions
FCFA (17,8 EUR.m-2) pour un terrain situé à 500 m d’une route goudronnée contre 1,78

millions FCFA (4,6 EUR.m-2) pour un terrain localisé à plus de 5 km d’une route
goudronnée. Le prix est donc inversement proportionnel à la distance qui sépare le
terrain mis en vente d’une route goudronnée. Cette variable n’a pas été révélée dans le
graphe des variables descriptives précédent du fait qu’une des modalités (d < 0,5 Km)
n’a réuni que 134 réponses au lieu de 150.
Graphique 16: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la distance à une route
goudronnée (km)
<0.5 7012821
0.5-1 4555224
1-2 3805000
2-5 2098556
>5 1789842
TOTAL 2956201
1789842
2956201 7012821
14305289
Effet de la qualité des voies donnant accès à la parcelle
La nature du réseau routier qui donne accès à la parcelle mise en vente influence de
façon significative (p ≤ 0,1 % ; F = 7,91) le prix de la terre. Les parcelles qui ont un
accès direct à la route goudronnée ont plus de valeur que celles qui sont desservies par
des pistes non aménagées (Graphique 17). Les premières se négocient à hauteur de
3,22 millions FCFA.lot-1 (8,21 EUR.m-2) alors que la moyenne des secondes est de 2,42
millions FCFA.lot-1 (6,15 EUR.m-2).

Graphique 17: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la nature de la voie
d’accès à la parcelle

Routes goudronnées 3228544
Pistes aménagées latéritiques 2760870
Pistes non aménagées 2422159
TOTAL 2956201
3228544
6024818
Influence de la présence d’un réseau d’adduction d’eau ou d’électricité
La Graphique 18 et l’analyse statistique indique qu’il n’existe pas de différence

significative entre le prix des parcelles desservies par un réseau d’adduction d’eau (p =
36%, F = 0) ou d’électricité (p = 83%, F = 2), et celles qui ne le sont pas. Dans les
deux cas, le prix des terres varie très peu et se situe entre 2,83 et 3,05 millions FCFA.lot-
1
(7,22 et 7,76 EUR.m-2). Ces deux variables ne sont donc pas prises en compte dans la
formation des prix des terres dans la Région Maritime.
Graphique 18: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la disponibilité du

réseau d’adduction d’eau et d’électricité

Parcelle disposant d'un réseau électrique 2838585
Parcelles sans réseauélectrique 3051227
TOTAL 2956201
3051227
6240357
Parcelles disposant d'un réseau d'adduction d'eau 3033019
Parcelles sans réseau d'adduction d'eau 2938633
T OT AL 2956201
3033019
5749536

Influence de la nature du cédant de la parcelle
La Graphique 19 présente les moyennes calculées par catégories de fournisseurs de

parcelles ou cédants, sans tenir compte des non-réponses (197 parcelles n’ont pas été
renseignées sur un total de 1345). Les terrains mis en vente par une collectivité se
négocient à 2,99 millions FCFA.lot-1 (7,61 EUR.m-2) alors que ceux proposés par des
individus coûtent 2,83 millions FCFA.lot-1 (7,19 EUR.m-2). La différence de prix entre
ces deux catégories de cédants n’est pas significative (p = 67%, F = 1) et la nature du
cédant de la parcelle n’influence pas le prix des terres.
Graphique 19: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon la nature de

propriétaire terrien
Moyenne Dis persion (s ur 1 écart-type)

COLLECTIVITES 2992622
PAR TICULIER 2828729
TOTAL 2956201
2992622
2956201
2828729
5580849
Influence du niveau de scolarisation du cédant de la parcelle
Les moyennes sont calculées par catégorie de niveau de scolarisation sans tenir compte
des non-réponses (301 enquêtes n’ont pas été renseignées sur un total de 1345). Plus le
propriétaire a un niveau de scolarisation élevé, plus la valeur de la terre est importante
(Graphique 20). Les terrains mis en ventes sont négociés en moyenne à 9,12 millions
FCFA.lot-1 (23,2 EUR.m-2) par un cédant du niveau universitaire, et à 5,47 millions
FCFA.lot-1 (11,6 EUR.m-2) par les cédants non-scolarisés. Le niveau de scolarisation
influence significativement (p ≤ 0,1%, F = 31,54) les prix de vente des terres.

Graphique 20: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) en fonction du niveau de
scolarisation du propriétaire terrien

UNIVERSITAIRE 9120167
SECONDAIRE 7649351
PRIMAIRE 5848571
NON SCOLARISE 5471477
TOTAL 7032527
9120167
13462940
Influence du secteur d’activité du cédant de la parcelle
Le prix de la terre mise en vente varie en fonction du secteur d’activité du cédant

(Graphique 21). Il est plus élevé pour les actifs du secteur tertiaire (4 millions
FCFA.lot-1), que pour les actifs du secteur secondaire (2,83 millions FCFA.lot-1) et pour
les actifs du secteur primaire (2,24 millions FCFA.lot-1). Le secteur d’activité du cédant
influence fortement (p ≤ 0,1%, F = 21,34) le prix proposé pour la parcelle mise en
vente.
Graphique 21: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) en fonction du secteur

d’activité du cédant de la parcelle

Secteur tertiare 4005600
Secteur sécondaire 2832904
Secteur primaire 2249826
TOTAL 2956201
4005600
6742395

Effet de la sécurisation foncière
En prenant en compte le degré de certification foncière qui traduit le niveau de

sécurisation de la tenure foncière, on constate que plus la parcelle est certifiée, plus le
prix est élevé (Graphique 22). Les moyennes par catégorie de niveau de certification
sont calculées en excluant les non-réponses (186 parcelles ne sont pas renseignées sur
1345). Les parcelles titrées, notamment celles qui disposent d’un Titre Foncier, se
négocient à 3,68 millions FCFA.lot-1 (9,36 EUR.m-2), contre 2,87 millions FCFA.lot-1
(7,33 EUR.m-2) pour les parcelles disposant d’un titre précaire et 2,19 millions FCFA-1
(5,58 EUR.m-2) pour les parcelles non titrées et ne disposant d’aucun document
administratif (sous le seul contrôle du régime foncier coutumier). La certification
foncière influence le prix des parcelles de façon significative (p ≤ 0,1 % ; F = 19,64).
Graphique 22: Distribution du prix moyen de la terre (FCFA.lot-1) selon le niveau de certification
foncière des parcelles
Parcelles titrées (TF) 3682298
Parcelles disposant d'un titre précaire 2878833
Parcelles non titrées 2193702
TOTAL 2956201
3682298
6778359

5.5 Marché foncier et peuplement – discussions
L’analyse suivante vise à apporter des éclairages sur le fonctionnement et les règles du
marché foncier dans la Région Maritime du Togo, et sur son lien avec les dynamiques
de peuplement observées.
5.5.1 Un marché foncier libéral et otage d’une réglementation désuète
Au Togo, nous l’avons dit précédemment, il n’existe pas de cadre réglementaire

moderne régulant la marchandisation des terres en dehors de la ville de Lomé. La vente
des terres en zones périurbaines et rurales est déterminée par les droits coutumiers.
La majorité des parcelles agricoles relève de fait de ce régime foncier coutumier dont le
principe de base est ‘la terre appartient au premier occupant’. Ces règles coutumières et
consensuelles d’appropriation des droits de propriétés, identifiées dans la Région
Maritime du Togo (occupation, donation, succession), s’observent un peu partout en
Afrique de l’Ouest (Akobi, 2003; Biarnes & Colin, 1987; Chauveau et al., 2006; Colin,
2004a; Soro & Colin, 2008) et du Centre (Mbetid-bessane, 2014; Socpa, 2006). La
particularité du Togo réside dans la reconnaissance formelle de ce régime foncier
traditionnel et sa prise en compte dans la constitution du pays qui accorde une large
autonomie aux propriétaires terriens autochtones dans l’usage de leurs biens et dans le
transfert des droits de propriété par la vente.
La monétarisation des transferts fonciers, de plus en plus nombreux, n’a pas suscité la
mise en place d’un cadre réglementaire moderne qui prenne en compte les différents
enjeux de la croissance démographique, de protection des écosystèmes forestiers et de la
sécurité alimentaire. C’est un marché foncier libéral qui se développe et qui permet à
tout individu (homme ou femme, migrant ou autochtone, producteur agricole ou non…)
d’accéder à la propriété foncière, pourvu qu’il dispose de moyens financiers suffisants.
Quand on analyse le décret n° 71-141 du 24 juin 1971 portant sur la limitation des prix
des terres constructibles dans la ville de Lomé, le prix maximal d’un mètre carré de terre
à bâtir est de : « 600 FCFA (0,92 EUR) dans la première zone (< 5 km par rapport au
centre-ville) ; 300 FCFA (0,46 EUR) dans la deuxième zone (5 – 10 km par rapport au

centre-ville) et 150 FCFA (0,23 EUR) dans la troisième zone (> 15 km par rapport au
centre-ville) ». Ce texte datant de plus de quatre décennies est aujourd’hui dépassé et il
ne correspond plus à la réalité du terrain. Les prix pratiqués sur le marché varient entre 6
550 FCFA.m-2 (10 EUR.m-2) et 65 500 FCFA.m-2 (100 EUR.m-2) pour les parcelles
constructibles de la ville de Lomé et de ses périphéries.
Certes, le pouvoir d’achat des ménages s’est nettement amélioré par rapport aux années
1970. Mais les prix en vigueur sur le marché foncier résidentiel sont hors de portée pour
la plupart des actifs togolais. Un agent de la fonction publique de rang A1
(correspondant au fonctionnaire le mieux payé), dont le salaire équivaut à environ
2,40 millions FCFA (soit 3 665 EUR) par an, devrait économiser la totalité de son
salaire pendant 16 ans pour s’offrir une parcelle constructible de 600 m2 dans le canton
d’Amoutiévé (au centre de la ville de Lomé). La Carte 14 indique le nombre d’années
de salaire à économiser pour devenir propriétaire d’une parcelle de ce type dans les
autres cantons de la Région Maritime. Plus ce fonctionnaire s’éloigne de la ville de
Lomé, plus la période d’économies nécessaires est courte. De fait, la plupart des
acquéreurs (toutes catégories professionnelles confondues) préfèrent se déplacer
relativement loin des centres urbains, dans les cantons où ils mettront moins de temps
pour devenir propriétaire d’une parcelle à bâtir. Cette pratique résidentielle, observée
initialement dans la périphérie immédiate de Lomé, s’est propagée sur une grande partie
de la Région Maritime du Togo. Elle est en partie à l’origine de la création des nouvelles
localités que nous avons observée.
Pour tenir compte des réalités actuelles du marché foncier et des pratiques des nouveaux
acquéreurs, il est indispensable de créer de nouvelles mesures juridiques et
administratives, comme c’est le cas dans la plupart des pays développés (Cavailhès &
Wavresky, 2006; Guyomard & Schmitt, 2014).

Carte 14: Nombre d'années de salaire économisé pour qu'un fonctionnaire (cadre A1) devienne propriétaire d’un lot par canton
5.5.2 Des déterminants du prix des terres conformes à l’économie du marché
Les résultats de l’analyse des déterminants du prix des terres sont cohérents avec les
règles de l’économie de marché. Les décisions de mise en vente des terres, considérées
ici comme des biens rares, sont déterminées majoritairement à l'aide d'informations
résultant de la confrontation de l'offre et de la demande telle qu'établie par le libre jeu du
marché (Bryant, 1997; Laurier, 2004; Nubukpo, 2011). Ces résultats permettent de
constater que le marché foncier au sud du Togo présente toutes les caractéristiques que
l’on peut attendre d’un marché foncier (Lefebvre & Rouquette, 2011; Mbetid-bessane,
2014) : les prix baissent avec la distance aux centres-villes, aux bourgs ruraux, au
littoral marin ou aux infrastructures routières ; ils augmentent quand les parcelles sont
équipées d’un réseau routier de qualité ou occupées par des cultures commerciales
productives (maraîchage). Les parcelles dotées de titres de propriété sont plus chères
que celles qui ont une tenure offrant moins de sécurité, témoignant de la valeur accordée
au document administratif dans un marché largement dominé par les règles coutumières.
Au-delà de ces caractéristiques physiques ou administratives de la parcelle, le prix des

terres dépend aussi de leur futur, de leur probable conversion en espaces bâtis. Ceci
n’est certes pas nouveau puisque ces observations ont été faites autour de Bamako au
Mali (Durand-Lasserve et al., 2015), d’Accra au Ghana (Antwi & Adams, 2003a,
2003b; Larbi et al., 2004) de Parakou au Bénin (Akobi, 2003), en France (Cavailhès &
Wavresky, 2003; Geniaux & Napoléone, 2005) et aux Etats Unis (Capozza & Helsley,
1989; Livadis et al., 2006). Mais cette anticipation sur l’usage futur des terres a pris au
Togo une importance prépondérante dans la formation du prix de la terre. Et plus le
cédant est instruit, mieux il anticipe cette conversion pour tirer un maximum de profit.
Il y a une exception dans ce tableau, c’est le littoral Est de la Région Maritime du Togo
où l’érosion côtière influence négativement les prix des terres. Cette érosion marine, liée
au contexte général du réchauffement climatique (Schlenker et al., 2006), est un élément
nouveau dans la fixation des prix des terres. Plus généralement, à l’échelle globale, cette
situation est envisagée par Mendelsohn et al. (2010) : il suggère que le prix des terres
pourrait diminuer de moitié à l’horizon 2100 dans les zones fortement impactées par le
changement climatique.
5.5.3 L’insécurité foncière à l’origine de logiques d’occupation et de peuplement
Les populations pauvres et la plupart des exploitants agricoles évincés des périphéries
urbaines par l’augmentation de la rente foncière s’éloignent des centres urbains et
recherchent les localités où le prix de la terre correspond à leurs moyens financiers. Ces
mouvements de population contribuent à renforcer les inquiétudes sur le maintien des
terres agricoles et des paysages naturels dans les périphéries urbaines. Outre le coût de
la terre qui pousse ces populations à migrer vers des espaces de plus en plus éloignés
des centres-villes, l’analyse de la sécurisation foncière apporte un autre éclairage.
On peut constater dans le Tableau X (colonne « Toutes parcelles ») que la majorité

(56,5 %) des parcelles mises en vente n’ont aucun document administratif ; 35,2 % ont
un titre précaire (attestation du chef canton, du préfet ou du maire) et seulement 8,3 %
ont un titre de propriété. C’est un marché foncier très peu sécurisé, comparé aux
marchés fonciers des autres pays ouest-africains notamment au Mali et en Côte d’Ivoire
(Djiré & Traoré, 2008).
Tableau X : Statut de la tenure foncière des parcelles mises en vente (%)
Statut de la tenure Toutes parcelles Marché foncier Marché foncier

(1345 obs.) résidentiel agricole
(821 obs.) (524 obs.)
Titre Foncier 8,33 11,45 3,43
Titre précaire 35,16 50,67 10,88
Sans document administratif 56,51 37,88 85,69
Total 100 100 100
Plus l’on s’éloigne de la ville de Lomé, plus l’insécurité foncière est grande (Graphique
23). Les tenures les plus sûres et les plus formalisées sont localisées près de Lomé. Ceci
peut s’expliquer par le fait que ce sont les populations les plus riches et les classes
moyennes qui résident dans les périphéries proches du centre-ville et qui ont des moyens
financiers importants et les réseaux sociaux nécessaires pour s’assurer de la sécurité
foncière.

Il est également intéressant de noter que la majorité des parcelles à usage résidentiel sont
dotées d’un titre : 50,67 % d’un titre précaire et 11,45 % d’un titre foncier, alors que
dans le marché foncier agricole 85,69 % des parcelles n’ont aucune ne forme de
document administratif.
Graphique 23: Proportion de parcelles selon la tenure foncière (%) et la distance au
centre-ville de Lomé
100
22,8
37,3
57,4
27,4
50
31
20,3
49,8
31,7
22,4
0
< 5 km 5 -10 km > 10 km
Titre foncier Titre précaire Non titrée
Dans ce contexte, la meilleure façon d’éviter la spoliation foncière très présente dans la
Région Maritime, c’est de s’installer en construisant une maison. Dans le chapitre
suivant, nous allons présenter les principaux acteurs, les filières d’approvisionnement en
en terre pour le logement et une hypothétique procédure de régulation du marché
foncier.

Chapitre 6 : Filières d’approvisionnement en terre et principaux acteurs du
marché foncier
La question foncière en Afrique occidentale est dominée ces dernières années, en termes
médiatiques, politiques et de publications scientifiques ; par le thème des acquisitions de
terres à grande échelle (Merlet, 2009). L’attention est le plus souvent portée vers les
investisseurs étrangers et très récemment vers les élites locales (Tarrouth & Colin,
2016). Mais la place des petits acquéreurs nationaux, fortement impliqués dans le
processus d’urbanisation des campagnes rurales africaines, est de plus en plus reconnue.
Elle est beaucoup plus visible à la périphérie des villes du Sud (Yapi-Diahou et al.,
2014).
Ces acquissions ont pris une proportion importante au Togo où y règne un véritable
culte de l’habitat individuel soutenu par le manque de logements sociaux et une
gouvernance foncière défaillante en matière de gestion et d’administration. L’accès à la
terre est devenu très difficile, l’usage et la possession de terrains sont peu sûrs et les
conflits fonciers omniprésents. Autant de facteurs qui renforcent les inégalités,
menacent la stabilité sociale et politique. La formulation de politiques efficaces pour
s’attaquer à ces problèmes requiert une compréhension en profondeur des filières
d’approvisionnements en terre pour le logement des villes.
Ce chapitre présente et analyse le processus d'enroulement des terres ruraux par le

marché foncier urbain, à la périphérie de la ville de Lomé au Togo. Il met en évidence
un mécanisme important auquel se heurte la mise en œuvre des projets urbains. Il
montre également l’importance des petits accédants à la propriété foncière, dans la
recomposition des paysages ruraux périphériques. Il repose sur l’enquête menée entre
décembre 2012 et janvier 2015 dans la Région Maritime du Togo et qui a permis de
préciser l’évolution des modalités de cession de parcelles agricoles (succession,
donation ou vente de terres) dans les zones urbaines, périurbaines de la ville de Lomé et
son hinterland rurale, au cours des deux dernières décennies (Tableau XI).

Tableau XI: Caractéristiques des zones urbaines, périurbaines et rurales
Zone Densité de population et Infrastructures Transmission de droits de
Bâti propriété et prix
Urbaine Densité forte et continuité Réseau dense de routes Transmission par vente avec des
du bâti prix élevés
Périurbaine Morcellement en cours du Réseau de routes en Transmission par vente avec des
parcellaire agricole et bâti construction prix moyens
discontinu
Rurale Faible densité urbaine sauf Faible accessibilité par le Coexistence de la transmission
dans les bourgs ruraux réseau routier successorale, de la donation et de
marchandisation, avec des prix
bas
L’enquête a permis d’obtenir des informations sur 1210 transferts de parcelles entre
1990 et 2009. Ces parcelles sont à une distance du centre de la ville de Lomé variant
entre 3,2 km et 52 km. Les données relatives à chacune des parcelles ont été recueillies
par une équipe d’enquêteurs auprès des exploitants agricoles qui sont propriétaires de
ces terres.
Les informations recueillies portent sur le statut socio-professionnel des enquêtés, sur
les caractéristiques de chaque parcelle : usage, surface, proximité des infrastructures,
localisation, type de tenure, sur son prix à l’achat et son prix de vente actuel. Le
questionnaire est présenté en Annexe 2. La zone enquêtée a été couverte de manière
uniforme. Sur les 1210 parcelles caractérisées par cette enquête, l’échantillon est
composé de la manière suivante: 23,6 % de parcelles obtenues par transfert non
monétaire (héritage et donation) et 76,4 % de parcelles achetées sur le marché foncier
(Tableau XII). Bien que l’échantillon ne puisse être considéré comme parfaitement
représentatif de l’ensemble des parcelles ayant fait l’objet d’un transfert dans cette
région entre 1990 et 2009, des enseignements peuvent être tirés sur les filières
d’approvisionnement en terres, les acteurs impliqués et les caractéristiques
socioprofessionnelles des principaux acquéreurs.

Tableau XII: Répartition des enquêtés selon le mode d’appropriation foncière
Mode d’acquisition Nombre d’observations Proportion (%)
Donation 37 3,1
Héritage 248 20,5
Transfert monétarisé (achat) 925 76,4
Total 1210 100
Source : Enquêtes de terrain, Bawa, 2012-2015
6.1 Distribution spatiale des transferts fonciers
Les modalités de transferts fonciers sont fortement différenciées dans l’espace régional.
Même si les transferts monétarisés sont observés sur toute la zone étudiée, ils sont
beaucoup plus importants en zones urbaines et dans les espaces périphériques proches
de Lomé que dans les zones rurales (Carte 15). À l'opposé, les transferts non
monétarisés (héritage et donation) sont majoritairement localisés dans les zones
périurbaines les plus éloignées du centre de Lomé et dans les zones rurales. La médiane
des distances au centre-ville pour les parcelles soumises à des transferts monétarisés est
de 21 km. Elle atteint 39 km pour les transferts non monétarisés. Cette différenciation
selon la distance au centre-ville confirme les observations faites en général à la
périphérie des villes d’Afrique tropicale (Colin et al., 2007; Durand-Lasserve, 2004;
Larbi et al., 2004; Wehrmann, 2008). L’émergence de marchés fonciers serait donc
favorisée par l’expansion urbaine.

Carte 15: Distribution spatiale des transferts fonciers autour de la ville de Lomé
6.2 Lieu de résidence des accédants à la propriété foncière
L’enquête met en évidence le lieu de résidence des accédants à la propriété foncière.

Plus de 84,6% des achats des parcelles situées à la périphérie de la ville de Lomé sont
faits par des individus qui résident à l’intérieur même de l’agglomération de Lomé et
8,5% par des résidents de villes secondaires, notamment Tsévié, Aného, Vogan et
Tabligbo (Tableau XIII). Le reste se partage entre des habitants des bourgs ruraux (2
%) et des acheteurs extérieurs à la Région Maritime (4,9 %).
Très peu d’accédant à la propriété foncière par héritage (4,1%) et donation (2,4%)
résident dans la ville de Lomé. Plus de 80 % de cette catégorie d’accédant à la propriété

foncière résident dans la commune où est située la parcelle dont ils héritent ou
bénéficient du don.
Cette analyse des lieux de résidence des accédants montre que les acheteurs sont très
majoritairement des citadins et que les ruraux n’accèdent à la propriété foncière que par
héritage et donation dans leur propre commune.
Tableau XIII: Part (%) des accédants à la propriété selon le lieu de résidence
Lieux de résidence des accédants à la propriété foncière Total
Lomé Villes Bourgs Commune où se Hors de la zone
secondaires ruraux situe la parcelle d’étude
Donation 2,4 0 15,3 81,1 1,2 100

Héritage 4,1 3,7 8,5 82,9 0,8 100
Achat 84,6 8,5 2 0 4,9 100
6.3 Deux filières d’approvisionnement en terres pour le logement
Par filière d’approvisionnement, il faut comprendre l’ensemble des étapes du processus

par lequel une terre est mise en vente sur le marché foncier avant ou après la
certification ou l’obtention d’un titre précaire (Durand-Lasserve et al., 2015). Pour
comprendre le processus de transformation des terres coutumières agricoles en parcelles
urbaines, il est important de les situer dans le processus qui a conduit à leur mise en
vente et d’identifier les filières d’approvisionnement en terre de la ville de Lomé.
Chaque type de filière se caractérise par le statut de la tenure de la terre au moment où
elle est mise en vente et par les acteurs engagés. Deux filières d’approvisionnement ont
ainsi été identifiées: la filière coutumière et la filière privée formelle.

6.3.1 Une filière coutumière très importante
Elle concerne les ventes de terres par des populations autochtones ne disposant d’aucun
document administratif. Plus de sept transferts monétarisés sur dix (77,51%) sont
concernés.
Lors de la vente, l’acheteur et le vendeur se font accompagner respectivement de deux

témoins14. Ensembles, ils signent le reçu (ou contrat) de vente qui est indispensable à
l’établissement d’un titre précaire (communément appelé ‘plan à un tampon’, ‘deux
tampons’ ou ‘trois tampons’ – voir Annexe 1) et au reste du processus de certification
foncière. Pour éviter des surprises désagréables comme la double, triple ou quadruple
vente de terrain, ou la vente de terrain appartenant à autrui, pratiques fréquentes dans la
zone d’étude, l’acquéreur s’assure que le vendeur est réellement le propriétaire du
terrain. La vérification se fait chez les voisins, le chef du quartier, du village ou du
canton, et surtout au cadastre pour savoir si le terrain mis en vente n’est pas déjà
enregistré au nom d’une autre personne. Si le vendeur agit en vertu d’un mandat ou
d’une procuration, il doit prouver sa qualité en présentant ledit mandat qui lui a été
confié.
Trois types d’acquéreurs ont été répertoriés dans cette filière (Tableau XIV) :
Tableau XIV: Part (%) des différents types d'acquéreur dans la filière coutumière
d’approvisionnement en terres.
Type d’acquéreur Nombre d’observations Proportion (%) Surface
moyenne (ha)
Exploitants agricoles 303 42,26 1,2
Promoteurs immobiliers 86 11,99 3,01
Populations non agricoles 328 45,75 0,06
Total 717 100
Pris par rapport aux acquéreurs non agricoles, les exploitants agricoles (42,26%)
achètent de grandes surfaces de terres (mesurées en hectare) pour étendre leurs champs
14
Observation faite lors des missions de terrains dans le canton de Djagblé, Adétikopé, Agbodrafo, Aflao Gakli,
Tabligbo, Gapé-centre, Vogan et Tsévié

de cultures, mais les promoteurs immobiliers, beaucoup moins nombreux (11,99%),
achètent également de grandes surfaces pour des opérations immobilières, avant de les
morceler et revendre par lots. Les populations non agricoles (45,75%) achètent des
terres morcelées chez les propriétaires coutumiers eux-mêmes, sous forme de parcelles
de 600 m2 (lot) destinées à un usage résidentiel.
La filière coutumière est schématisée par le Graphique 24 dans lequel les différentes
étapes du processus de certification foncière sont présentées. Très souvent, la
certification d’une terre peut être interrompue par une vente (revente). Le nouvel
acquéreur se charge alors de continuer jusqu’à obtention de titre foncier.
Graphique 24: Filière coutumière d’approvisionnement en terres dans la Région

Maritime du Togo.

Les entretiens avec des autorités préfectorales révèlent que l’Etat est aussi un acquéreur
de terres dans cette filière. Il achète dans le but de constituer des réserves foncières.
Mais les informations relatives à ce type de transfert des droits de propriété entre les
communautés coutumières autochtones et l’Etat ne sont pas accessibles.
Lors des opérations de lotissement (subdivision d’un terrain d’un seul tenant en
parcelles avec des aménagements appropriés d’infrastructures et équipements collectifs
pour accueillir les constructions à réaliser par les occupants futurs) chaque collectivité
propriétaire coutumière ou tout individu qui morcelle ses terres pour un usage
résidentiel, reverse 50 % des parcelles (en surface) à l’État pour une utilité d’intérêt
général (ouverture de routes, construction d’école…). Parfois, pour pallier à la forte
demande en terres constructibles dans la ville de Lomé, l’État rétrocède une partie de ses
réserves foncières aux groupes familiaux qui étaient propriétaires initialement. Ceux-ci
se chargent alors du morcellement de la terre en lots et de la commercialisation. Par
exemple, dans la commune de Lomé, la délégation spéciale de la préfecture du Golfe a
procédé en fin 2013 à la rétrocession de 200 hectares de terres appartenant à l’Université
de Lomé (domaine public) vers la collectivité « Bè » de Klikamè. Le lotissement de ces
terres était en cours au moment de notre enquête.
Par ce mécanisme de rétrocession, les pouvoirs publics régulent l’approvisionnement en

terres du marché foncier sans pour autant s’impliquer directement dans la
commercialisation, contrairement à ce que l’on observe dans plusieurs pays
francophones de l’Afrique de l’Ouest où l’État attribut des terres à des individus ou
commercialise à travers une filière publique (Bertrand, 2002; Djiré & Traoré, 2008).
Les relations politiques et sociales influencent fortement ces processus de rétrocession

de terres de l’Etat vers des collectivités. L’appartenance d’un membre du clan familial
au parti politique majoritaire du pays, à un syndicat ou à une association influente, peut
être déterminante. Aussi, la question de la corruption est évoquée par tous les acteurs
consultés au cours de nos différents entretiens sur le terrain. Propriétaires coutumiers,
fonctionnaires des services préfectoraux, responsables du cadastre, hauts fonctionnaires
de l’administration du secteur public et privé sont susceptibles d’en bénéficier d’après
ces entretiens.
6.3.2 L’émergence et l’opportunisme des promoteurs fonciers
Cette filière correspond à des ventes monétarisées opérées par des promoteurs fonciers
sur des terres qui disposent d’un document administratif (titre précaire ou titre foncier
établi au nom du vendeur). Elle représente 22,49 % des transferts monétarisés que nous
avons identifiés.
L’activité de ces promoteurs fonciers, que nous qualifions d’« opportunistes », est liée à
la faible implication de l’État dans la promotion foncière et dans l’attribution des terres
en général. Ces promoteurs n’ont aucun bureau, aucune agence, et ils opèrent de façon
informelle. En achetant des terres auprès d’agriculteurs, héritiers des premiers
occupants, et en lotissant ces terres avec des géomètres privés, ils transforment la terre
en un produit marchand. Ils connaissent bien les voies et moyens pour faire valider les
plans de lotissement par les services administratifs du cadastre et de l’urbanisme. En
général, ils ne fournissent pas d’aménagement de base, comme le tracé des trottoirs ou
le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité, et ils n’assurent que les fonctions de
promotion et de commercialisation. Ce sont de vrais opportunistes qui profitent d’une
conjoncture favorable au marché foncier.
Ces promoteurs démarchent pour trouver des acquéreurs solvables. Souvent ils
sollicitent l’aide d’intermédiaires, connus sous l’appellation de « démarcheurs » ou
« coxers ». Ces derniers dressent la liste des parcelles à vendre et l’affichent sur des
panneaux qu’ils exposent le long du réseau routier. La rémunération du coxer est
constituée pour l’essentiel de commissions. Elle se monte à 3 ou 5 euros pour le droit de
visite et à 10 % du prix de vente de la parcelle.
Le Graphique 25 montre que la clientèle ciblée par ces promoteurs pour la vente est
essentiellement constituée de populations non agricoles (94,23 %) et plus rarement
d’exploitants agricoles (5,77 %).

Graphique 25: Filière privée d’approvisionnement en terres dans la Région
Maritime du Togo.
Il existe des liens entre les deux filières d’approvisionnement précédemment décrites.
La filière coutumière informelle fournit des terrains à la filière privée formelle. Le
Graphique 26 représente le système d’approvisionnement en terres dans son ensemble.
Dans ce système d’approvisionnement, l’usage agricole des parcelles (34,1%) n’est

pas majoritaire. L’essentiel des transferts est destiné à l’usage résidentiel (65,9%). Et ce
déséquilibre traduit les transformations progressives des terres agricoles en parcelles
urbaines et la monétarisation de plus en plus forte du marché foncier.

Graphique 26: Système d’approvisionnement en terres dans la Région Maritime
du Togo.
6.4 Secteurs d’activité des cédants et des acheteurs de terres
Le Tableau XV présente le secteur d’activité des cédants et des acheteurs. Les données
utilisées sont celles issues des enquêtes mais aussi celles collectées auprès des
démarcheurs. Ce tableau indique que la plupart des cédants de parcelles sont dans le
secteur primaire, notamment l’agriculture (93,8 %), mais leur part est nettement plus
importante (99,5 %) dans la filière d’approvisionnement coutumière que dans la filière
privée (7,1 %). A l’inverse, il apparait que les agriculteurs sont minoritaires parmi les
acheteurs de parcelles (34,1 %), et qu’ils passent principalement dans ce cas par la
filière coutumière (42,3 %) contre 5,8 % seulement par la filière privée.

Tableau XV: Part (%) des acheteurs et vendeurs de terres selon leur secteur d’activité.
Ensemble du marché Filière coutumière Filière privée
foncier
Cédants Acheteurs Cédants Acheteurs Cédants Acheteurs
(901 obs.) (925 obs.) (845 obs.) (717 obs.) (56 obs.) (208 obs.)
Secteur primaire 93,8 34,1 99,5 42,3 7,1 5,8

Secteur secondaire 2,7 5,0 0,4 2,9 37,5 12,0
Secteur tertiaire 3,6 61,0 0,1 54,8 55,4 82,2
Total 100 100 100 100 100 100
La faible part des agriculteurs (secteur primaire) parmi les acheteurs reflète le recul de
l’agriculture dans cette région et l’importance du marché foncier résidentiel. La forte
proportion d’acquéreurs issus du secteur secondaire et tertiaire est due en partie au
soutien que leur apporte leur employeur en cautionnant leurs demandes de prêt auprès
des institutions bancaires. Les exploitants agricoles ne bénéficient pas de ce soutien et
sont souvent astreints à utiliser leurs épargnes ou à avoir recours au service des
coopératives d’épargne et de crédit dont les taux d’intérêt sont très élevés et peuvent
atteindre 17%.
6.5 Profil socioprofessionnel des accédants à la propriété foncière
Le marché foncier a une clientèle dont le pouvoir d’achat permet les acquisitions et que
nous désignons ici comme les “classes moyennes” (Jacquemot, 2012a, 2012b), bien que
ce terme regroupe des réalités très différentes d’un pays à un autre (Chen, 2008; Darbon,
2012; Darbon & Toulabor, 2011). Notre étude montre d’ailleurs qu’au sein même de la
Région Maritime du Togo, ce groupe est un ensemble hétérogène (Graphique 27) qui
réunit des commerçants (37,3%), des fonctionnaires dont les ‘cadres’ ou ‘élites locaux’,
et tous ceux qui, dans les grandes entreprises d’État ou du secteur privé (24,2%), y
compris internationales, bénéficient de revenus réguliers et importants. On y retrouve

également quelques fonctions libérales : cuisiniers (3,8%), couturiers (3,6%), dockers
(2,6%) et même évangélisateurs (0,7%).
Graphique 27: Profil socioprofessionnel des acquéreurs non agricoles
Commerçants 37,3%
Cadres d'administration 24,2%
Promoteurs immobiliers 11,2%
Mécaniciens 5,6%
Agents BT P 5,0%
Géomètres 4,3%
Cuisiniers 3,8%
Couturiers 3,6%
Dockers 2,6%
Notables de la chefferie 1,7%
Evangélistes 0,7%
Pour ce groupe, comme pour tous les Togolais d’ailleurs, la construction d’une maison
bâtie est l’expression de la réussite sociale (Lare, 2015; Le Bris, 1993; Nyassogbo,
2009).
Ces accédants à la propriété foncière sont majoritairement des hommes (74,3%)

(Tableau XVI). La plupart des accédant, qu’ils soient hommes ou femmes, sont mariés
(89,8%). La moyenne d’âge est de 49 ans ; le plus jeune a 31 ans et 7,7% des accédants
ont 60 ans révolus (Graphique 28).
Tableau XVI: Répartition (%) des acheteurs selon le genre et la situation matrimoniale
Célibataires Divorcés Veufs Mariés Total
Hommes 5,3 0,3 0,7 68,0 74,3
Femmes 1,6 0,7 1,6 21,8 25,7
Total 6,9 1,1 2,2 89,8

Graphique 28: Répartition des acheteurs par classes d’âge (ans)
Moins de 35 0,7%
De 35 à 40 6,7%
De 40 à 45 20,9%
De 45 à 50 23,7%
De 50 à 55 27,1%
De 55 à 60 13,2%
Plus de 60 7,7%
6.6 Part des femmes dans le marché foncier
L’enquête met en évidence combien les femmes sont peu engagées dans le marché
foncier. Aucune femme n’a été répertoriée comme revendeuse de terre. La vente est
exclusivement réservée aux hommes. Cette disparité entre les hommes et les femmes
s’explique par la difficulté d’accès à la terre pour le genre féminin en Afrique noire
(Adeoti et al., 2012; Diarra & Monimart, 2006; Diop, 2003). Les femmes ont longtemps
été tenues à l’écart des questions foncières du fait des coutumes (Goerg & Goeh-Akue,
2004). Seuls les hommes héritent et disposent des droits de propriété foncière, et donc
du droit de vente.
Du côté des acquéreurs les choses changent semble-t-il d’après cette étude. Le Tableau
XVII indique que les femmes représentent 22,5 % des acheteurs de parcelles, 38,3 %
des héritiers et 21,6 % des bénéficiaires des dons. Cette part importante des femmes
dans l’achat, l’héritage et le don des terres est conforme aux résultats des travaux
antérieurs qui démontrent l’abandon progressif des règles coutumières qui marginalisent
le genre féminin en Afrique noire (Pescay, 1998b; Rey, 2011; Socpa, 2006). Le

développement du marché foncier constitue semble-t-il une chance nouvelle pour les
femmes, tout au moins lorsqu’elles disposent de moyens financiers suffisants.
Tableau XVII: Modes de transfert foncier (%) selon le genre

Donation Héritage Achat Total
Masculin 78,4 61,7 77,5 74,3
Féminin 21,6 38,3 22,5 25,7
Total 100 100 100 100
L’âge médian des acquéreurs de terres du genre féminin est plus bas que celui des
hommes : 39 ans contre 51 ans. Ces femmes vivent majoritairement en couple (84,9 %).
Mais 15,1 % vivent seul qu’elles soient célibataires (6,1 %), divorcées (2,9%) ou veuves
(6,1 %). On compte parmi elles une part importante de femmes alphabétisées (67,5 %) ;
24,4% ont atteint le niveau secondaire et 22,8% ont fait des études supérieures. Ces
femmes sont en majorité actives et travaillent pour la plupart dans le secteur tertiaire
(54,8%). Elles sont commerçantes (37,3%), institutrices (6,1 %), agents de
l’administration (4,2 %) ou couturières (3,2 %).
Le Tableau XVIII montre que ces femmes achètent les terres plus souvent dans la
filière privée formelle (57,19 %) que coutumière, contrairement aux hommes. Ce choix
se justifie par la sécurité foncière que garantit la filière privée, puisque les parcelles
mises en vente disposent d’un document administratif (titre foncier ou titre précaire).
Tableau XVIII: Filière d’approvisionnement (%) selon le genre.

Filière coutumière Filière privée Total
Masculin 83,52 16,48 100
Féminin 42,81 57.19 100
Total 77,51 22,49 100

6.8 Une hypothétique régulation du marché foncier
L’analyse précédente souligne la faible présence des pouvoirs publics dans le marché
foncier en Région Maritime du Togo. Les promoteurs privés et les propriétaires
coutumiers des terres se révèlent être les principaux acteurs des dynamiques en cours, et
en particulier de la transformation des espaces agricoles en espaces résidentiels. Ces
acteurs morcellent les terres et bornent les parcelles qu’ils mettent en vente sur le
marché foncier.
La périphérie des villes est le lieu privilégié de l’intervention de ces acteurs (Allen et al.,
2011). Autour de Lomé, plusieurs hectares de terres agricoles et d’espaces naturels sont
le théâtre de multiples opérations de lotissement et de construction. Les périphéries de la
ville de Lomé sont particulièrement visées, à tel point que la séparation avec les
agglomérations voisines d’Agbodrafo à l’Est et Noépé au Nord-Ouest devient invisible.
Dès que le prix des terres d’un quartier en cours de construction commence à grimper, il
suffit de s’en aller un peu plus loin pour retrouver des prix du marché foncier plus
attractifs. De fait, l’expansion spatiale de l’agglomération de Lomé est très rapide et elle
se fait au détriment des espaces agricoles. Cette course à la terre est exacerbée par le fait
qu’au Togo l’acquisition d’une terre agricole ou forestière ne supprime pas le droit de
construire (Foli, 1982).
L’avenir de l’agriculture à la périphérie de Lomé est donc soumis à cette pression du

marché foncier urbain. Des incitations financières ou des crédits accordés aux
exploitants agricoles pourraient ralentir ce processus de vente (Frenkel, 2004), mais
pour l’instant la paupérisation des ménages agricoles autour de Lomé encourage au
contraire la mise en vente de ces terres agricoles.
L’avenir de l’agriculture des espaces périphériques dépend donc de son intégration dans
les projets urbains (Aubry et al., 2012; Dabat et al., 2006). Certes les plans
d’aménagement ne garantissent pas toujours un usage agricole des terres à long terme.
Ces plans, assortis d’une réglementation, ont montré les limites de leur efficacité dans
d’autres régions (Perrin, 2013). La planification, même bien conduite, n’apparaît pas

suffisante pour maintenir l’agriculture dans les espaces périphériques de Lomé où le
foncier est aux mains de clans familiaux et d’individus. L’acquisition de terres par l’Etat
pourrait réguler le marché foncier et préserver l’agriculture dans ces espaces sous
pression. Ceci passe par une participation active de l’Etat au système
d’approvisionnement du marché en terre (Graphique 29)
Graphique 29: Positionnement souhaité de l’Etat dans l’approvisionnement en

terres
Source : Bawa, 2015
Selon Durand-Lasserve (2009), le service public qui est en charge de ces acquisitions est
souvent influencé par les réseaux sociopolitiques et la corruption. Les attributions de
terre à des exploitants agricoles ou à des promoteurs fonciers pour l’usage résidentiel
devraient s’appuyer sur une concertation entre acteurs locaux. En ce sens, les opérations
‘terrains en mains’ et ‘clef en mains’ à Lomé et dans ses périphéries doit s’adapter à la
demande des populations à travers les organisations syndicales et les groupements de
paysans.

Discussion
La commercialisation des terres à la périphérie de la ville de Lomé est un phénomène

important et dynamique. L’approvisionnement du marché foncier se fait encore
majoritairement à partir des terres coutumières agricoles détenues par des clans
familiaux. Ces derniers vendent leurs biens fonciers à des populations non agricoles,
issues des classes moyennes résidant en général dans la ville de Lomé. Grâce à cette
marchandisation des terres, les femmes, longtemps marginalisées par la tenure foncière
coutumière, ont désormais accès à la terre. Mais la gouvernance fait défaut dans ce
marché foncier et la concertation entre les différents acteurs se relève faible ou
inexistante. Les terres agricoles sont progressivement transformées en terres
résidentielles dans un pays où les enjeux de préserver l’activité et la production agricole
sont importants. La multifonctionnalité des espaces agricoles urbains et périurbains mise
en avant en Europe (Doyon, 2009; Soulard et al., 2011) et dans d’autres pays du Sud
(Dauvergne, 2011; Robineau, 2013) pour inciter à leur maintien, n’est pas prise en
compte dans la Région Maritime du Togo. Les terres agricoles constituent le plus
souvent dans ces périphéries de Lomé des réserves foncières pour la croissance urbaine.
L’intervention des pouvoirs publics à travers l’acquisition et la redistribution des terres
selon les besoins pourrait constituer un début de solution à ce problème. Mais pour
l’heure le processus de conversion des terres agricoles en lieux de résidence est encore
très actif.
Les exploitants agricoles sont pris en tenaille entre la promesse d’une rente foncière
élevée et des revenus agricoles relativement faibles dans la réalité. De fait, la pression
exercée par le marché foncier urbain contribue aujourd’hui au mitage de ces espaces
agricoles des périphéries urbaines. Cette pression est perçue par les exploitants agricoles
tantôt comme un risque réel pour la poursuite de leur activité, tantôt comme une
opportunité pour l’agriculture périurbaine ou une opportunité pour réaliser des plus-
values foncières. Ces transformations paysagères et les stratégies mises en place par les
exploitants agricoles sont présentées dans la partie suivante.

PARTIE IV : TRANSFORMATIONS
PAYSAGÈRES, PERCEPTIONS DES RISQUES ET
STRATÉGIES DES ACTEURS AGRICOLES

Dans la partie introductive de cette thèse, la revue de littérature nous a amené à formuler
l’hypothèse que les exploitants agricoles des périphéries urbaines de la Région Maritime
du Togo développent une diversité de stratégies leur permettant de résister et de se
maintenir à la périphérie des villes pour tirer un maximum de profits de la croissance
urbaine. Les parties II et III centrées respectivement sur les dynamiques de peuplement
et la marchandisation des terres, ont permis de montrer les contraintes spatiales,
démographiques et foncières dans lesquelles évoluent ces agriculteurs.
Dans cette quatrième partie, nous caractériserons les transformations paysagères à partir
des images très haute résolution (Chapitre 7) et ensuite nous décryptons la perception
qu’ont les exploitants agricoles de la croissance urbaine et les stratégies qu’ils mettent
en place (Chapitre 8). Une attention particulière est portée sur le genre féminin qui a été
longtemps écarté des questions foncières dans les pays africains (Gray & Kevane,
1999).

Chapitre 7 : Transformations paysagères dans les périphéries de Lomé
Les transformations paysagères des périphéries urbaines constituent un champ de

recherche indissociable des dynamiques d'urbanisation et de métropolisation dans les
pays d’Afrique, et en particulier d’Afrique de l’Ouest. Longtemps en marge du champ
de vision des acteurs impliqués dans les politiques urbaines, ces dynamiques sont
aujourd'hui l’objet d’attentions particulières (Alexandre & Génin, 2016; Blanc et al.,
2015; Veschambre, 2005). Dans ce chapitre, nous cherchons à identifier et analyser les
mutations paysagères qui s’opèrent dans les périphéries de Lomé afin de montrer le «
chaos » qu’ajoute le processus d’urbanisation et de densification du bâti à l’organisation
des paysages ruraux.
Pour ces analyses détaillées, nous changeons d’échelle spatiale avec des images
satellites à très haute résolution (résolution sub-métrique). Les quatre sites pilotes
(Figure 5) retenus pour cette analyse ont une surface comprise entre 110 et 229 hectares
seulement. Le but de l’analyse ici n’est pas de quantifier les transformations sur
l’ensemble de la Région Maritime, mais d’illustrer ces dynamiques et de quantifier les
processus en jeu sur ces quelques sites pilotes. La cartographie de l’occupation des
terres a été faite par photo-interprétation puis validé par un contrôle sur le terrain. Dans
une première partie, il sera présenté la diversité des structures paysagères et les
changements d’usage entre 2002 et 2012. Ensuite, l’analyse se focalisera sur la
fragmentation des paysages agricoles et son impact sur l’organisation des paysages
agricoles.

Figure 5: Localisation des sites d’analyse des transformations paysagères
7.1 Diversité des structures paysagères et des changements d’usage
Dans l’ensemble, l’évolution de l’occupation des sols entre 2002 et 2012 montre, malgré
de profondes transformations, une certaine persistance des types d’occupations des sols
entre 2002 et 2012 qui laissent une empreinte plus ou moins forte (Planche 17 et 18).
Les plus grands changements concernent l’évolution des surfaces, l’agrégation ou la
fragmentation des unités d’occupation des sols notamment l’agriculture, le bâti, les
plantations et la végétation naturelle.

Planche 17: Evolution de l’occupation des terres sur les sites pilotes I et II entre 2002 et 2012
Sites 2002 2007 2012
Agricultures Bâtis et réseau routier Plantations Végétations naturelles
II
Planche 18: Evolution de l’occupation des terres sur les sites pilotes III et IV entre 2002 et 2012
Sites 2002 2012
III
Agricultures Bâtis et réseau routier Plantations
IV

L’analyse des changements, à partir des cartes d’occupation des terres est présentée en
termes de surfaces par classe d’usage des sols dans des tableaux sous forme de matrice
de transition entre 2002 et 2012. Dans l’ensemble, les paysages agricoles semblent être
les plus urbanisées.
Sur le site I, intra-urbain, (Tableau XIX), 52,7% des terres agricoles caractérisées en
2002, se sont urbanisées en 2012. En une décennie, l’espace urbanisé a plus que
doublé, passant de 36,5 ha à 95,5 ha, soit un taux annuel moyen de variation de
+16,2%. L’urbanisation s’est fait également à partir des zones de plantations (14,8%)
et des espaces occupés par la végétation naturelle (59,5%). Une part importante de ces
plantations (68,9%) et de la végétation naturelle (14,9%) a été mise en culture.
L’espace agricole peut être considéré comme une étape intermédiaire dans le
processus d’urbanisation observé au Sud du Togo.
Tableau XIX : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site I
Usage des terres en Usage des terres en 2011 (ha)

2002 Surfaces agricoles Espaces urbanisés Plantations Végétation naturelle Total
Surfaces agricoles 38,3 42,6 0 0 80,9
Espaces urbanisés 0 36,5 0 0 36,5
Plantations 16,8 3,6 4 0 24,4
Végétation naturelle 3,2 12,8 0 5,5 21,5
Total 58,3 95,5 4 5,5 163,3
Parmi toutes les zones de changement, celle montrant le passage de l’agricole vers
l’urbain sont localisées vers l’Ouest et le Sud du Site I, dans le prolongement de la
ville de Lomé (Planche 19).

Planche 19: Transformations paysagères sur le site I entre 2002 et 2012

Sur le site II (Tableau XX), périphérique, seules 10,6% des terres agricoles
caractérisées en 2002, se sont urbanisées en 2012. L’urbanisation est rapide sur ce site
puisque l’espace urbanisé s’est triplé, passant de 10,5 ha à 32 ha, soit un taux annuel
moyen de variation de +20,5%. Ce site correspond au front d’urbanisation Est de la
ville de Lomé. Outre les terres agricoles, l’urbanisation sur ce front, s’est fait
également à partir des zones de plantations. Plus de la moitié (51,7%) des plantations
de cocotier, très développé sur le littoral, ont été urbanisé en 2012. Une autre part, non
négligeable (40,2%) est reconvertie en espace de culture vivrière. Ce qui renforce
l’hypothèse selon laquelle, la mise en culture des plantations (pérennes) serait une
étape intermédiaire dans le processus d’urbanisation en cours dans la Région Maritime
du Togo.
Par ailleurs, de nouvelles zones de plantation sont créées en 2012 sur des terres
autrefois agricoles. Leur part est faible (0,1%) mais elle révèle le développement de
stratégie d’investissement agricole dans cette région et témoigne du double effet de la
proximité urbaine, à la fois intégrateur et déstructurant (Soulard et al., 2011). L’autre
fait marquant est l’abandon d’une partie de ces terres agricoles (1,6%) qui sont
recolonisées par la végétation naturelle. Ce déguerpissement des paysans de la zone
littorale, est occasionné par l’érosion côtière très forte dans cette zone et qui est perçu
comme une menace.
Tableau XX : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site II

2002 Surfaces agricoles Espaces urbanisés Plantations Végétation naturelle Total
Surfaces agricoles 141 17 0,2 2,6 160,8
Espaces urbanisés 0 10,5 0 0 10,5
Plantations 3,5 4,5 0,7 0 8,7
Végétation naturelle 0 0 0 49 49
Total 144,5 32 0,9 51,6 229
Les zones de changement montrant le passage de l’agricole vers l’urbain sont localisé
un peu partout, avec une prédominance dans la partie Ouest, autour des localités
d’Afidégnigban et d’Agbavi (Carte 16). Elles bordent également le réseau routier
notamment la route Lomé-Cotonou et le réseau routier secondaire lorsque celui-ci
existe.
Carte 16: Transformations paysagères sur le site II entre 2002 et 2012
Sur le site III (Tableau XXI), périphérique, 13,1% des terres agricoles caractérisées
en 2002, se sont urbanisées en 2012. L’urbanisation est aussi rapide sur ce site puisque
la zone urbanisée a aussi triplé entre 2002 et 2012, passant de 8,1 ha à 29,1 ha, soit un
taux annuel moyen de variation de +25,9 %. Ce site correspond au front d’urbanisation
Nord-Ouest de la ville de Lomé. L’urbanisation sur ce front affecte également les
zones de plantations. 10 % de ces plantations ont été urbanisé entre 2002 et 2012 et
plus de la moitié (58%) sont mises en culture.
On note également la création de nouvelles zones de plantation en 2012 sur des terres
autrefois agricoles (1,4%) confirmant l’effet intégrateur de la proximité de la ville de
Lomé. Sur ce front d’urbanisation, c’est plutôt le palmier à huile qui est développé
contrairement au site II.
Tableau XXI : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site III

2002 Surfaces agricoles Espaces urbanisés Plantations Total
Surfaces agricoles 130,9 20 2,1 153

Espaces urbanisés 0 8,1 0 8,1
Plantations 5,8 1 3,2 10
Total 136,7 29,1 5,3 171,1
Les zones de transformation des terres agricoles en zones urbaines s’observent un peu
partout sur le site (Carte 17). Le réseau routier est absent et l’établissement du bâti se
fait de façon aléatoire sans coordination. C’est un mitage de l’espace singulier à cette
région de l’Afrique de l’Ouest et qui est contraire aux observations existantes (Perrin
et al., 2013; Valette et al., 2013).

Carte 17: Transformations paysagères sur le site III entre 2002 et 2012
Enfin, sur le site le plus éloigné de la ville de Lomé, (site IV) et qui représente la zone
périphérique très proche du rural, 11,5% des terres agricoles cartographiées en 2002,
se sont urbanisées en 2012 (Tableau XXII). La zone urbanisée a presque quadruplé en
dix ans, en passant de 3,5 ha à 17,4 ha ; soit un taux annuel moyen de variation de
+39,7%. C’est la preuve que le bâti se densifie dans les campagnes proche des villes
du Sud. Ce processus d’urbanisation se réalise aussi par conversion des zones de
plantations en bâtis (17,2%) et par la mise en culture d’une part importante (26,5%) de
ces plantations.
Tableau XXII : Changement d’usage des terres et évolution des surfaces entre 2002 et
2012 sur le site IV

2002 Surfaces agricoles Espaces urbanisés Plantations Total
Surfaces agricoles 80 10,4 0 90,4

Espaces urbanisés 0 3,5 0 3,5
Plantations 5,4 3,5 11,5 20,4
Total 85,4 17,4 11,5 114,3
La carte 18, montre que les zones de conversion des terres agricoles en zones urbaines
se localisent autour des villages anciens notamment le village de Houlé Kopé et de
Tshinkou Kopé et le long du réseau routier Lomé-Mission-Tové.

Carte 18: Transformation paysagères sur le site IV entre 2002 et 2012
Parmi toutes les zones de changement caractérisées précédemment sur les quatre sites,
celles montrant le passage des zones de cultures en zones urbaines se révèlent être
les plus importantes à la périphérie des villes du Sud Togo. Elle affecte entre 7,4% et
26,1% des terres analysées (Voir graphique sur les planches et cartes). L’ampleur
de cette transformation témoigne de la pression qu’exerce l’urbanisation sur les
espaces agricoles périurbaines et qui peut être perçu de diverses manières par les
exploitants agricoles. La plupart des surfaces agricoles urbanisées dans les espaces
périphériques étudiés, correspond à l’établissement des logements individuels, fruit
des initiatives privées. Ce qui explique leur distribution aléatoire sans aucun lien avec
l’aménagement du réseau routier.
La deuxième plus importante transformation correspond au passage de la végétation

naturelle et des zones de plantation vers l’urbain (3,1% - 7,8%) et vers les
cultures vivrières (2% à 10,3%). Elles expliqueraient l’absence totale ou presque, de
la végétation naturelle dans cette région et la pression qu’exerce les populations
locales sur les reliques de forêts sacrées, sanctuaires du culte ‘vaudou’ très répandue
en Afrique de l’Ouest (Kokou et al., 1999) et sur les savanes inondables (Afidégnon,
1999). Les constructions qui s’établissent actuellement dans les savanes inondables
notamment dans la dépression de Zio (au Nord de la ville de Lomé), est l’œuvre de
populations pauvres, incapables de s’offrir un logement décent en milieu urbain ou sur
des terres exondées. Ce fait est à l’origine de la création des quartiers précaires de
Klobatème (1229 hbts), Dikamè (3413 hbts) et plus récemment Fidokpui (4466 hbts)
qui sont sujette à des inondations annuelles. En outre, la mise en culture des espaces
occupés autrefois par la végétation naturelle et les plantations peut être considérée
comme une étape du processus d’urbanisation des plantations et de la végétation
naturelle.
Les autres transformations observées, et de moindre importance, sont la conversion de

quelques parcelles de cultures en plantations pérennes et en végétation naturelle.
Elles affectent respectivement entre 1,2% et 1,1% des terres analysées. C’est le fait le
plus souvent d’acquéreurs non agricoles qui choisissent de planter des tecks sur leur
parcelle, en attendant de la revendre plus tard.
En prenant en compte la variation des taux annuelle moyens de l’établissement du bâti,
on constate que le processus d’urbanisation est beaucoup plus rapide sur les sites II et
III, correspondant au front d’urbanisation Est et Nord-Ouest de la ville de Lomé. C’est
le lieu où la nouvelle trame urbaine s’installe et la concurrence est bien rude entre les
multiples usages des terres. L’insécurité foncière est très élevée à cause de la rente
foncière forte induite par le marché foncier urbain. Les nouveaux acquéreurs des terres
s’empressent de bâtir leur maison de peur de se faire spolier leur parcelle. Ce
processus est quelques fois structuré par la présence ou non de réseau routier.
7.2 Effet structurant du réseau routier sur le processus d’urbanisation
Dans les pays où la gestion urbaine est maitrisée, les espaces périphériques
constructibles sont viabilisés à l’avance : voies de communication, adduction d’eau,
électricité et téléphone. Ces infrastructures orientent les choix résidentiels des
candidats au logement et contribuent aux modelages de ces espaces périphériques
(Compaoré, 2003; Dissart, 2006; Hecker, 2007). C’est l’inverse que l’on observe dans
les périphéries de la ville de Lomé où l’organisation de l’habitat par les acteurs privés
individuels ou collectifs précède la mise en place de la voirie et des divers réseaux.
La Planche 20 illustre bien ce constat. Elle montre un peuplement en 2002 constitué

de bâtis isolés et dispersés. Aucun logement n’est au contact direct de la route qui
traverse le site et qui relie la ville de Lomé au Village de Mission Tové. Ce sont des
populations autochtones rurales dont les habitats isolés sont le plus souvent situés au
voisinage des champs et reliés entre eux par des sentiers qui sont rapidement
recolonisés par la végétation pendant la saison des pluies.

Planche 20: Evolution des taches de bâtis sur le site IV, à 25 km de Lomé, entre 2002 et
2012.
Ce type de bâtis dispersé peut être observé au Nord de la Région Maritime, dans les
cantons de Legbassito, Mission-Tové, Kovié, Adétikopé et sur le littoral dans le canton
d’Agbodrafo.
Dans un deuxième temps, en 2012, le réseau routier rudimentaire va connaitre de

profondes mutations et de nouveaux acquéreurs de parcelles, notamment des Loméens
travaillant au centre-ville et en quête de logement individuel, vont arriver. Ces
nouveaux arrivants, généralement issus de la classe moyenne (enseignants, militaires,
agent BTP…), choisissent le plus souvent de s’établir sur des terres qui s’ouvrent
directement sur la principale route qui relie la ville à la campagne. Ils n’ont aucun
rapport direct avec les exploitations agricoles en place.
En 2012, 64% des espaces bâtis sont situés en bordure des routes, sur des terres qui
étaient agricoles dix années auparavant. Et la plupart des autres espaces bâtis sont
localisés sur des voies de circulation rudimentaires généralement conçues par les
riverains eux-mêmes avant l’intervention des services d’aménagement urbain. Cette
stratégie pour faciliter l’accessibilité occupe souvent une place importante dans la
structuration des nouvelles extensions urbaines, et elle s’observe particulièrement sur
le littoral où les ruelles forment un réseau en peigne autour de l’axe principal qui relie
Lomé à Aného (Carte 19).

Carte 19: Taches urbaines sur le littoral en 2012, 20 km à l’Est de Lomé
Lorsque ces espaces périphériques se peuplent, les bâtis isolés s’agrègent pour former
un « semis urbain mosaïque » puis une « aire urbaine continue ». Ce processus est
bien visible sur le site intra-urbain (site I) de la ville de Lomé (Planche 21).
Planche 21: Evolution des taches urbaines sur le site I entre 2002 et 2011

Dans l’ensemble, l’accès relativement facile au foncier et la possibilité d’établir un
habitat sans aviser les planificateurs de la ville sont autant de facteurs qui favorisent le
développement du bâti. Ce qui occasionne aussi une fragmentation des paysages
ruraux et hypothèque le développement des activités agricoles dans ces espaces
périphériques.
7.3 La fragmentation des paysages
La fragmentation s’exprime par le nombre de tache des différents types d’occupation

des sols et l’évolution de leur superficie moyenne. Elle a été analysée entre 2002 et
2012. Sur les quatre sites pilotes, le nombre de taches agricoles augmente et
s’accompagne d’une forte baisse de leur superficie moyenne (Planche 22 et 23).
Les taches agricoles du site I, qui étaient déjà de petites tailles en 2002 (8,98 ha),
diminuent de plus de la moitié de leur superficie moyenne en dix ans pour atteindre
3,64 ha (soit une perte de 59,47%) en 2012. Elles sont de plus en plus éloignées les
unes des autres. La distance moyenne qui les sépare est passée de 57 m en 2002 à 160
m en 2012. La fragmentation des entités agricoles s’observe sur tous les sites. Elle est
plus importante sur les sites II, III et IV où l’établissement du bâti et du réseau routier
concours à isoler de petites entités agricoles dont la surface moyenne a diminué
respectivement de 81,1%, 86,2% et 62,2%. Cette diminution rapide des surfaces
cultivées constitue un frein au développement de l’agriculture périurbaine dans cette
région.
Sur la même période, le nombre de tache du bâti augmente sur tous les sites. On note
une hausse considérable de leur nombre notamment sur les sites II et III correspondant
respectivement au front d’urbanisation Est et Nord-Ouest de la ville de Lomé. Les
nouvelles constructions en 2012, peuvent être considérées comme relevant d’une
densification du tissu urbain existant sur les sites I, II puisque le nombre de tache était
élevé en 2002. Ces nouvelles constructions s’insèrent dans les interstices disponibles.
Sur le site III et IV, ces nouvelles constructions correspondent, à la densification du
bâti en milieu rural et qui est à l’origine de la formation de nouvelles agglomérations

comme décrit dans le chapitre 4. La distance entre les taches urbaines est passée de
420 m en 2002 à 149 m en 2012 sur le site II. La superficie moyenne des parcelles
bâtis augmente de 17,65% (site I), de 50% (Site IV) et de 100 % (Site II) et reste stable
sur le site III. Cette augmentation en nombre de tache et en surface moyenne montre
que le bâti prend de l’importance au détriment des autres structures paysagères.
Le nombre des taches des plantations augmente sur le site I suite à leur
morcellement. Il diminue sur le site II à cause de leur disparition complète. Il reste
stable sur le site III et IV. Le plus important dans leur évolution est la diminution de
leur surface moyenne qui est de 97,13 % (site I), 54,54 % (site II), 46 % (site III) et
43,14 % (site IV). Il s’agit en effet d’une part des palmerais et de cocoterais qui sont
substitués par les cultures vivrières ou le bâti.
Seules les végétations naturelles, lorsqu’elles existent comme au Nord-Est du site I et

au Sud-Est du site II, opposent une résistance à leur fragmentation en des entités de
petites tailles. On enregistre une diminution de 40,07 % de leur surface moyenne sur le
site I contre une augmentation de 5,3 % sur le site II. Cette augmentation fait suite à
l’abandon des espaces agricoles du littorale (soumis à l’érosion côtière) qui est
recolonisé par la végétation naturelle.

Planche 22: Evolution du nombre de taches des différents types d’occupation des sols sur
chacun des sites pilotes
200 Site I
150
100 2002
55 2012
50 27
9 16
1 6 2 1
0
agricole batis plantation vegetation naturelle
200 174 site II
150
100 84 2002
2012
50
19
4 8 2 2 2
0
200 Site III
150
100 2002
58 2012
50
13 17
2 2 2 0 0
0
200 Site IV
150
100 2002
2012
50 36
14
2 5 3 3 0 0
0

Planche 23: Evolution de la superficie moyenne (ha) des différents types d’occupation des
sols sur chacun des sites pilotes
50 Site I
40
30 24,4
2002
20 2012
9,0 10,8
10 3,6 5,5
1,4 1,7 0,7
0
50 Site II
40,2
40
30 24,5 25,8
2002
20
2012
7,6
10
0,1 0,2 1,1 0,5
0
100
76,5
Site III
80
60
2002
40
2012
20 10,5
5,0
0,5 0,5 2,7 0,0 0,0
0
Site IV
50 45,2
40
30
2002
20
10,2 2012
10 6,6 5,8
0,2 0,3 0,0 0,0
0

En tenant compte du contexte général du processus de fragmentation et des formes de
la tache urbaine, on distingue deux formes de recul des terres agricoles selon les
modèles socio-spatiaux élaborés par Mesclier et al. (2014).
La forme la plus rependue est une mosaïque que l’on observe dans toutes les espaces
périphériques, mais à des stades divers. Elle débute par un semis de taches urbaines de
faible taille à l’intérieur même de l’espace agricole. Ces taches correspondent à
l’apparition des bâtis. Au fur et à mesure qu’il évolue, le nombre et la taille de ces
taches augmentent, fragmentant le tissu continu (la matrice au sens de l’écologie du
paysage) que formaient les espaces agricoles. Ensuite, l’espace agricole se fragmente,
pour ne former que des taches de faible superficie. La cartographie de l’évolution de
l’occupation des sols sur le site III illustre bien ce processus (Planche 24).
Planche 24: Recul des terres agricoles par mitage et fragmentation sur le site IV.
Terres agricoles
L’autre forme de recul des terres agricoles est le recul par aire continue (par front)
comme c’est le cas dans la partie Sud-Ouest du Site I entre 2002 et 2012 (Planche 25).
La conversion des terres agricoles en bâtis se fait par contiguïté avec les espaces les
plus proches.

Planche 25: Recul des terres agricoles par aire continue
2002 2008 2012
Terres agricoles Axes principaux d’urbanisation
Cette forme de recul s’observe dans des espaces intra-urbains de la ville de Lomé et
dans les espaces périphériques les plus proches du centre-ville. Face à ces dynamiques
d’urbanisation, les agriculteurs ont du mal à se maintenir dans ces espaces. Ils
perçoivent les risques pour leur activité et tentent d’adopter des stratégies pour
s’adapter aux transformations en cours et à l’évolution du marché foncier. Nous allons
étudier plus en détails ces perceptions et stratégies dans la partie suivante.

Chapitre 8 : Perceptions des risques et stratégies des exploitants agricoles
Pour rendre compte de la diversité des stratégies foncières que développent les
exploitants agricoles face à la croissance urbaine, nous nous sommes intéressés dans
un premier temps à la perception qu’ils ont du processus d’urbanisation car la
perception des risques et le développement des stratégies sont étroitement liées
(Dauphiné & Provitolo, 2007; Weiss et al., 2006). Mais l’analyse de la perception des
risques et des stratégies en géographie soulève des questions épistémologiques
majeures dans la mesure où elle est abstraite et correspond à un état d’attente (Le
Breton, 2012) ou une anticipation diffuse (Lamine, 2011a). Néanmoins les enquêtes
par questionnaires restent le meilleur moyen pour les géographes d’évaluer les
perceptions et les stratégies des acteurs (Goeldner-Gianella & Humain-Lamoure,
2010). Pour cette analyse, l’enquête menée auprès de 1210 exploitants à la périphérie
de la ville de Lomé, a été utilisé.
Le taux de réponse pour la perception des risques liés à l’urbanisation est de 86,45%.
Pour les stratégies envisagées, le taux de réponse est de 25,95% seulement. Une des
raisons apparente à ce faible taux est que la plupart des enquêtés (70%) n’exercent
l’agriculture que comme une activité annexe. Pour mieux rendre compte à la fois des
perceptions et des stratégies qui y sont étroitement liées, nous n’avons retenu dans
l’analyse que les exploitants agricoles qui exercent l’agriculture comme seule activité.
Ils sont au nombre de 314, dont 247 hommes et 67 femmes, répartis dans 152 localités
(Carte 20).
D’une manière générale, la majorité des exploitants agricoles enquêtés (57,96%)

considère la croissance urbaine comme une menace directe. Mais une forte proportion
(42,04%) considère toutefois cette pression comme une opportunité (Tableau XXIII).
Si les perceptions sont le plus souvent négatives, une partie non négligeable des
agriculteurs de la périphérie de Lomé considère que le processus d’urbanisation est
aussi une chance pour l’agriculture et nous verrons plus en détails de quelle manière.
Cette perception des opportunités est toutefois le fait uniquement des femmes : les
hommes n’y voient aucune opportunité, alors que les femmes ne mettent pas en avant
la menace. Nous allons analyser plus en détail ces perceptions.
Carte 20: Distribution spatiale des enquêtes sur la perception des risques.
Tableau XXIII : Perception de la croissance urbaine par les exploitants agricoles.

Perception de la croissance Hommes femmes Total
urbaine Nombre Proportion (%)
Menace direct pour l’agriculture 182 00 182 57,96

Opportunité pour l’agriculture 65 67 132 42,04
Total 247 67 314 100


8.1 La croissance urbaine perçue par les hommes comme une menace directe pour
l’agriculture
Les hommes perçoivent la croissance urbaine comme une menace directe pour
l’activité agricole. Pour eux, l’urbanisation est un étalement continu et homogène où
l’agriculture n’a plus sa place. Ce sont, pour l’essentiel, des hommes d’un âge avancé
(Graphique 30), acquéreurs ou héritiers de vieilles plantations de palmiers à huiles et
de cocoterais peu rentables.
Graphique 30: Répartition des exploitants ‘hommes’ par classes d’âge (ans)
De 55 à 60 63,2%
De 60 à 65 33,6%
Plus de 65 3,2%
Les stratégies de ce groupe (Tableau XXIV) sont pour une fraction importante
(54,4%) la vente, c’est-à-dire une sortie définitive de l’agriculture. Ils projettent
alors d’investir dans un autre secteur d’activité qu’agricole. Ainsi trente-sept (37)
agriculteurs prévoient de construire des logements pour la location, neuf agriculteurs
(09) projettent de monter une boutique de vente de produits alimentaires ou de
quincaillerie, et cinquante-trois agriculteurs (53) comptent chercher un travail non
agricole en ville.

Tableau XXIV : Diversités des stratégies après-vente des hommes.
Type de stratégie après-vente Nombre Proportion (%)
Sortir définitivement de l’agriculture 99 54,40
Racheter des terres plus vastes et plus éloignées de la ville 57 31,32
Non défini 26 14,28
Total 182 100

Pour une autre fraction d’agriculteurs moins importante (31,32%), la vente s’inscrit
dans une logique de besoin d’extension de leur exploitation (Jarrige et al., 2006). Or le
contexte contraignant de la pression foncière dans laquelle ils évoluent ne le permet
pas dans leur environnement immédiat. De fait ces agriculteurs vendent leurs parcelles
pour racheter des terres de plus grande superficie, plus loin, en milieu rural, et
continuer leurs activités agricoles en investissant si possible dans du matériel agricole
et d’irrigation. Cette stratégie foncière a été observée à la périphérie d’autres villes
d’Afrique tropicale (Bouquet & Kassi-Djodjo, 2014; Guèye et al., 2009; Kêdowidé et
al., 2010). Elle explique dans le cas du Togo Maritime la création de nouvelles
localités, phénomène que nous avons décrit précédemment (Chapitre 3).
Le reste des agriculteurs (14,28%) de ce groupe n’a pas de projet pour l’après-vente,
mais le marché foncier urbain est perçu quoiqu’il en soit comme une aubaine et une
opportunité à ne pas manquer.
8.2 La croissance urbaine perçue par les femmes comme une opportunité pour
l’agriculture
Toutes les femmes et une partie des hommes (1 sur 5) perçoivent la croissance urbaine
comme une opportunité pour l’agriculture périurbaine. Ces exploitants agricoles
(hommes et femmes) sont beaucoup plus jeunes que précédemment, puisque l’âge
médian est de 47 ans. Leur stratégie se décline de trois manières (Tableau XXV) : i) la
conservation de l’activité agricole mais en adaptant les systèmes de culture pour

répondre à la demande du marché urbain; ii) la spéculation foncière, l’exploitant
attendant alors aussi longtemps que possible pour maximiser son profit lors de la
vente ; et iii) la conservation partielle de ses terres, l’exploitant vendant une partie de
ses terres et continuant à cultiver sur l’autre partie.
Tableau XXV: Diversité des stratégies pour les exploitants considérant la pression
urbaine comme une opportunité
Hommes Femmes Total
Nombre Part
Volonté de conserver son activité 39 48 87 65,91

Stratégie spéculative 21 00 21 15,91
Conservation partielle 5 19 24 18,18
Total 65 67 132 100

8.2.1 La conservation totale de l’exploitation agricole
Plus de 65,91% des exploitants considérant la pression urbaine comme une opportunité
optent pour le maintien de leur exploitation et de leur activité agricole. Pour eux, il
n’est pas question de se reconvertir dans une autre activité.
Ce sont pour la plupart des agriculteurs dont les systèmes de cultures ont évolué pour
correspondre au mieux à la demande de la ville. Pour comprendre ces adaptations à la
pression urbaine, une analyse de l’occupation des terres passée (2000 et 2015) et
envisagée (2030) a été réalisée à partir des résultats du questionnaire auprès de ces 87
agriculteurs concernés (Graphique 31). Les résultats montrent un fort déclin des
cultures de rente notamment du palmier à huile et des cocotiers, entre 2000 et 2015 (de
49,99% à 16,71% des surfaces cultivées), au profit des cultures maraichères (de
12,81% à 49,16%). Ces exploitants agricoles considèrent d’ailleurs que ce processus
va se poursuivre puisque les cultures de rente et maraichères devraient représenter
selon eux respectivement 5,38% et 76,09% des surfaces cultivées en 2030. Mais ce
développement du maraichage devrait se faire aussi au détriment des cultures vivrières

qui ne représenteraient plus que 18,53% des cultures en 2030. Nous sommes bien en
présence d’une profonde mutation des systèmes de cultures dans les périphéries
urbaines de cette région.
Graphique 31: Evolution des surfaces cultivées (%) entre 2000 et 2015, et
projections à 2030.
100%
12,81
49,16
37,2
76,09
50%
34,13
49,99
18,53
16,71
0%
5,38
2000 2015 2030*
Cutures de rente Cultures céréalières Maraîchage
* projection de l’exploitant pour 2030 Source : Enquêtes de terrain, Bawa, 2012-2015
Le déclin des cultures de rente coloniales

À la périphérie de Lomé, les colons Allemands (1884 – 1918) puis Français (1923 –
1960) et l’État togolais (depuis 1960) ont soutenu le développement de deux cultures
d’exportation adaptées au climat subéquatorial humide : le palmier à huile et le
cocotier. Ces cultures, communément appelées « cultures de rente », sont en
diminution rapide. Partout, de vastes plantations de palmiers à huiles et de cocotiers,
vétustes, ne sont plus renouvelées. Elles sont substituées par des cultures vivrières
(maïs et manioc) et par des cultures maraichères. La baisse des cours du coprah
(produit du cocotier) entre 1990 et 2000 (Kullaya & Sangare, 1996; Rouziere, 2000) et
la concurrence des produits finis (huiles végétales, savons, crèmes…) importés d’Asie
(Rival & Levang, 2013; Weil, 2010) a rendu ces plantations peu attractives pour les
exploitants agricoles.
La fermeture de l’huilerie d’Alokoègbé (unique usine nationale de transformation de

noix de palme), après la succession de violentes crises sociopolitiques dans les années
1990, semble avoir porté un coup fatal à la filière d’huile de palme. Pour la culture de
cocotiers, de rares plantations se maintiennent le long du littoral du canton de Baguida
et d’Agbodrafo (à l’Est de la ville de Lomé). Cette culture profite de la croissance de
la demande urbaine en lait de noix de coco, demande qui semble traduire la transition
alimentaire en cours dans plupart des villes africaines (Bricas & Seck, 2004; Delpeuch,
2004).
Le recul des systèmes de culture vivriers

Dans la zone d’étude, les systèmes de culture vivriers sont basés sur des cultures
pluviales (maïs, manioc) et des cultures de bas-fonds (riz). Ils utilisent des techniques
de culture manuelles, avec une main-d’œuvre essentiellement familiale. Les
productions sont, pour la plupart, orientées vers l’autoconsommation et le marché
local. Mais ces systèmes de culture vivriers en zone périurbaine subissent la
concurrence des zones de production plus éloignées de la ville et pour lesquelles les
coûts de production sont moindres (Dury et al., 2004). Néanmoins, ils se maintiennent
et perdurent dans les espaces périphériques de Lomé, mieux que les cultures de rente.
L’essor des systèmes de cultures intensifs : le maraîchage

Les systèmes de culture s’adaptent à l’avancée du front urbain dans les périphéries de
Lomé. L’augmentation du coût du foncier conduit les agriculteurs à intensifier leur
système de production. Mais l’augmentation de la population urbaine crée aussi une
demande de plus en plus forte pour des aliments frais. De fait, une grande partie des

systèmes de production basés sur les cultures de rente et les cultures vivrières est
remplacée par le maraîchage. En 2015, les espaces maraîchers occupent 76,09 % des
terres agricoles enquêtés, contre 12,81 % en 2000.
La production maraîchère a été introduite en 1880 au Togo avec la colonisation

(Kanda et al., 2009). Son développement est spectaculaire sur tous les fronts
d’urbanisation, où l’exploitant agricole cherche à valoriser au maximum la terre. Des
cultures dont le cycle varie de 1 à 3 mois se succèdent au cours de l’année sur une
même parcelle. Cette intensification est rendue possible grâce à l’utilisation de grandes
quantités d’engrais et de produits phytosanitaires (Kanda et al., 2014, 2013). Elle
repose également sur des systèmes d’irrigation de plus en plus performants. L’arrosage
manuel est remplacé progressivement par une irrigation motorisée par aspersion ou au
goutte à goutte. Pour faire face à la concurrence des zones de production maraichères
plus lointaines, notamment celle des pays sahéliens (Niger, Mali, Burkina Faso), les
maraichers des périphéries de Lomé privilégient des produits qui se conservent peu,
notamment les légumes feuilles comme les salades et les épinards, les légumes racines
tubercules comme les carottes et les navets, et les légumes fruits comme la tomate, au
détriment de produits qui se conservent longtemps comme les piments et les oignons.
Mais au-delà de ces mutations des systèmes de cultures qui permettent aux agriculteurs
de résister à la pression urbaine, deux autres stratégies existent : la spéculation foncière
sur tout ou partie des terres.
8.2.2 La spéculation
Une vingtaine d’exploitants agricoles (15,91% de l’échantillon) ont une stratégie qui
consiste à continuer l’exploitation agricole jusqu’à ce que la parcelle soit urbanisable,
leur but étant de vendre la terre et de maximiser le profit. Ce sont pour l’essentiel des
hommes, disposant souvent d’une autre exploitation agricole ailleurs.
8.2.3 la conservation partielle
Vingt-quatre exploitants agricoles, notamment des femmes (79,16 %), non mariées
pour la plupart, vendent une partie de leurs terres agricoles. Cette vente leur permet

d’investir sur la parcelle restante dans l’achat de matériels agricoles, d’intrants et de
produits phytosanitaires. Ce réinvestissement des revenus de la vente dans la
production agricole leur permet d’améliorer les rendements agricoles et les revenus.
Ces deux stratégies (spéculation et conservation partielle) correspondent à une forme
de ‘capitalisme cognitif’ selon (Besson, 2014).
8.3 Discussion
La pression de l’urbanisation sur les terres agricoles des périphéries de Lomé entraine
une diversité de stratégies des exploitants agricoles (Graphique 32), entre vente,
maintien total de l’exploitation agricole et intensification agricole, vente partielle des
terres et investissement sur les parcelles restantes et stratégie spéculative.
Très souvent, les systèmes de cultures sont intensifiés, le maraichage remplaçant les
systèmes de cultures vivriers et les plantations de cultures de rente. Des stratégies
similaires ont été identifiées dans d’autres régions d’Afrique (Gabas, 2011),
notamment en Afrique du Sud (Ducastel & Anseeuw, 2011), en Afrique occidentale
(Bélières et al., 2013; Toulmin & Guèye, 2003), et même dans certains pays du Nord
(Abrantes et al., 2010; Duvernoy & Paradis, 2016).
Mais une des stratégies les plus remarquables est le refus des femmes de vendre
totalement leurs terres et leur volonté de maintenir une activité agricole, au contraire
des hommes. Les femmes sont de fait les principaux acteurs de la conservation des
terres agricoles dans les périphéries urbaines (Granie, 2013; Guillemot et al., 2014) et
elles doivent être considérées comme des acteurs importants dans les programmes de
développement agricole urbains et périurbains des pouvoirs publics.

Graphique 32: Perceptions, stratégies foncières et motivations des exploitants
agricoles
*les valeurs correspondent aux nombres d’exploitants agricoles concernés Source : Enquêtes de terrain, Bawa, 2012-2015

CONCLUSION GENERALE
Tout au long de cette thèse, nous avons montré que les périphéries des villes du Sud
Togo sont en mutation sous l’effet de la densification du peuplement mais aussi de la
marchandisation des terres, et que les exploitants agricoles adaptent leurs stratégies
face à ces transformations. Pour conclure ce travail, nous allons revenir sur l’intérêt de
l’approche utilisée, les principaux apports scientifiques et pratiques de cette étude, et
sur les limites et les perspectives de cette recherche.
Poser le bon diagnostic : un préalable, dans un contexte aussi complexe et
dynamique
Cette étude présente une méthode et un cadre qui permettent une analyse systémique
des mutations spatiales et socio-économiques des espaces périphériques des villes du
Golfe de Guinée. L’approche multidisciplinaire utilisée intègre les questions sur la
démographie, les dynamiques d’occupation des sols et la marchandisation des terres.
Elle utilise des méthodes à la fois qualitatives et quantitatives comprenant : la mesure
de l’étalement urbain par agglomération – méthode propre au projet de recherche e-
Geopolis – pour caractériser le processus d’urbanisation in situ; les concepts de
l’écologie du paysage pour identifier la nature des processus de transformation en
cours et leur rapidité ; ou l’analyse systémique des filières d’approvisionnement en
terres et du fonctionnement du marché foncier. Peu de recherches sur les périphéries
des villes du Sud prennent en compte l’ensemble de ces éléments qui concourent à la
transformation des périphéries périurbains. Or cette approche intégrative permet de
cerner les difficultés auxquelles font face les dispositifs politiques et techniques de
gestion des ressouces naturelles. Elle n’est pas seulement valable que pour Lomé et ses
périphéries ; elle peut être utilisée dans les villes d’Afrique de l’Ouest francophone
notamment celles de la zone UEMOA, qui ont une histoire commune et qui partagent
des cadres juridiques et des systèmes d’administration foncière semblables.
L’extension de ce diagnostic à l’échelle régionale, et en particulier autour des villes du
golfe de Guinée pourrait faire l’objet d’une autre étude. Aussi, elle n’est pas seulement

applicable aux espaces agricoles périphériques des villes. Elle doit pénétrer la brousse
et questionner les tensions qui pèsent, depuis quelques années, sur les aires protégés
des pays d’Afrique de l’Ouest, et qui trouveraient leur origine dans le litige foncier.
C’est un diagnostic qui débouche sur l’élaboration des plans de gestion concertée et
durable des ressources naturelles et foncières, tel que recommander par le 11ème
Objectif du Développement Durable (ODD) et la COP 21.
L’intérêt du géoréférencement des données de recensement pour analyser la
structure du peuplement
L’analyse du peuplement réalisée dans cette thèse a permis de questionner la qualité

des données démographiques à travers la localisation et la toponymie des lieux habités,
mais aussi la cohérence de l’évolution de la population depuis une quarantaine
d’année. Cette analyse des données démographique à référence spatiale va s’imposer
progressivement dans les pays du Sud, notamment en Afrique de l’Ouest, en raison de
la forte croissance démographique et de la diversité spatiale des évolutions en cours.
Dans la Région Maritime du Togo, 4555 localités recensées en 2010 ont été
géoréférencées contre 5082 inscrites dans les documents officiels. Cet écart est dû au
fait que des hameaux saisonniers non habités, mais utilisés pendant les périodes de
culture, sont pris en compte. Cette thèse a donc permis de corriger cette erreur et de
mettre en place un fichier ‘localités’ géoréférencée précis, documenté avec des
métadonnées. Cette avancée offre désormais la possibilité d'analyser la structure du
peuplement et de s'affranchir des contraintes de limites administratives très instables
au Togo.
Un processus d’urbanisation in situ très actif dans les campagnes
L’urbanisation in-situ résulte de processus endogènes, de dynamiques locales,

notamment d’une densification de la population avec peu de mouvements migratoires
(Zhu et al., 2013). Elle est notamment à l’origine de l’émergence de nombreux centres
urbains. L'agglomération de localités selon les critères de densité du bâti du projet de
recherche e-Geopolis (Harre et al., 2015) a permis de repérer 23 nouveaux centres

urbains de plus de 4000 habitants dans la région. Ces villes n’étaient pas considérées
comme telles par les statistiques officielles du pays. Ces nouvelles villes émergent de
campagnes densément peuplées et se forment par coalescence des localités rurales
dont le bâti se densifie. De plus, de nouvelles localités (15 en moyenne) apparaissent
chaque année dans la Région Maritime, réduisant ainsi les distances entre les localités.
Ces processus d’agglomération et de densification du peuplement sous-tendent le
processus d’urbanisation in situ. La prise en compte de ces nouveaux territoires
urbanisés rend possible l'estimation de l'ampleur de l'urbanisation au plus proche du
réel.
L’émergence de la marchandisation des terres dans les espaces périphériques
L’analyse du système d’approvisionnement en terres a permis de mieux comprendre le

fonctionnement des marchés fonciers dans les zones urbaines et périurbaines de Lomé
et son hinterland rural. Ce système est le résultat des interactions entre deux filières
d’approvisionnement en terres : une filière coutumière encore dominante (77%) où les
terres appartiennent aux descendants des premiers occupants et une filière privée
formelle dont les parcelles sont dotées d’un titre de propriété ou d’un titre précaire. La
mise en évidence de ce système d’approvisionnement en terres a nécessité une étude
longue et détaillée à la fois des procédures légales et des pratiques informelles, au
travers des transactions foncières et des changements de statut de la tenure. Les
résultats montrent que l’opposition souvent faite entre marché formel et marché
informel est dépassée. Ils incitent à tenir compte de la diversité et de la complexité des
situations foncières et des pratiques. La prise en compte des interactions entre les
filières permet aussi de mieux comprendre la nature des conflits fonciers.
L’analyse statistique des prix de vente des terrains dans la Région Maritime permet de
préciser les caractéristiques importantes du marché foncier. Le gradient des prix avec
la distance au centre-ville montre que ce marché foncier est centré sur Lomé et s’étend
jusque dans l’hinterland rural, à la frontière de la zone dans laquelle l’usage des
terrains passe de rural à urbain et où, ont encore lieu des transferts coutumiers non-
monétarisés. La coexistence des diverses tenures sur un même marché se traduit par

une valorisation beaucoup plus forte des terrains avec titre foncier, jusqu’à deux fois
plus chers que des terrains sans titre aux caractéristiques équivalentes. Les titres
précaires donnent également lieu à une prime de tenure importante. Ceci montre que la
sécurisation foncière par obtention d’un titre foncier ou d’un titre précaire est
importante.
L’absence de réglementation du marché foncier, occasionne une variation très rapide

des prix des parcelles mises en vente. Cette thèse confirme également cette forte
inflation du prix des terrains sur les dix dernières années. Elle est très largement
supérieure à la croissance des revenus des populations locales, ce qui entraîne
indéniablement un accroissement des difficultés des ménages pour accéder à la terre et
pousse les nouveaux acquéreurs à s'éloigner du centre-ville pour acquérir un terrain.
La sécurité foncière précaire de ces parcelles éloignées des centres urbains, motive les
acquéreurs à bâtir rapidement sur leur parcelle afin d'éviter la spoliation foncière. Les
terres coutumières à usage principalement agricole sont ainsi transformées
progressivement en parcelles résidentielles. Toutes ces logiques d'acteurs accélèrent le
processus d'urbanisation en cours et laisse plané le risque d'une urbanisation spontanée
de l'ensemble de la Région Maritime. La structuration des filières d'approvisionnement
en terre pour le logement par les pouvoirs publics semble indispensable et urgent, si
l’on veut préserver les terres agricoles périurbaines et les reliques d’îlot forestier.
Réguler l’accès à la terre : un préalable à la maitrise des processus de peuplement
et d’urbanisation
La régulation de l’accès à la terre dans les zones urbaines et périurbaines et dans

l’hinterland rural de la ville de Lomé est une question sensible. Or, nous venons de le
voir, le dysfonctionnement du secteur foncier est à l’origine de la rapidité des
processus de conversation des paysages ruraux notamment des terres agricoles en
espaces bâtis. Tous les ans, la conversion des terres agricoles en bâti atteint 26% dans
les espaces périphériques. Cette conversion a des conséquences très lourdes sur les
modes de vie, la paix sociale et la stabilité politique des gouvernants.

Les acteurs engagés dans les transactions foncières savent que les dispositifs de
gestion mises en place au cours des vingt dernières années ont été défaillants. De fait,
ils spéculent, et l’écart entre les revenus des ménages et le coût d’accès à la terre n’ont
cessé d’augmenter. Les élus et les fonctionnaires semblent impuissants face à cette
situation. Cela vient principalement d’intérêts divergents, du manque d’outils
appropriés ou d’une absence de volonté. Les entretiens révèlent que la majorité des
personnes qui ont intérêt à améliorer les dispositifs de gestion foncières, ne sont pas en
mesure de l’imposer alors que la majorité de ceux qui sont en mesure de faire des
changements n’ont pas intérêt à les faire. Cette thèse a donc proposé un hypothétique
schéma de repositionnement des pouvoirs publics dans le système
d’approvisionnement en terre afin de surmonter les obstacles et faciliter un accès plus
inclusif entre les différents acteurs locaux.
Vers un maintien des terres agricoles dans les périphéries des villes du Sud-Togo
La densification du peuplement et le processus d’urbanisation en cours dans le Sud du

Togo, a suscité le besoin de comprendre et d'expliquer la perception des risques par les
exploitants agricoles périurbains et les stratégies qu'ils mettent en place et en mettant
un accent sur l'implication du genre féminin. Toutes les femmes perçoivent la
croissance urbaine, comme une opportunité pour l’exploitation agricole. Contrairement
aux hommes, ces femmes ont opté pour le maintien total (71,64%) ou partiel (28,36%)
de leurs exploitations. Leur choix de conserver les terres agricoles est motivé par le
besoin de protéger leur activité principale d’exploitant agricole et de profiter du
marché urbain en croissance. Pour mieux résister à la pression urbaine, elles
transforment leurs systèmes de cultures afin de correspondre au mieux à la demande
de la ville. En ce sens, l’accès à la terre, mais aussi au crédit agricole et au soutien des
pouvoirs publics doivent donc être réserver en priorité aux femmes qui peuvent servir
de levier d’action pour des programmes durables de développements agricoles urbains
et périurbains dans les pays d’Afrique de l’Ouest.

Cette étude nous a donc permis de répondre aux questions de recherche que nous nous
posions et de vérifier les hypothèses de recherche fixés. L’approche multidisciplinaire
mobilisée dans cette thèse correspond au mieux au portefeuille de compétences
professionnelles auquel nous nous attendions en s’engageant dans cette thèse. Nous
pouvons dorénavant poser un diagnostic complet d’un territoire via l’analyse
multicritère, identifier les acteurs multiples en conflit autour d’une ressource,
expliquer les dynamiques écologiques et les interactions entre divers éléments, et
accompagner les décideurs impliqués dans la gestion de ces ressouces.
Cependant, il faut souligner que l’approche utilisé dans cette thèse a été très
chronophage et limitée par la non disponibilité d’images satellites hautes résolution
couvrant l’ensemble de la Région Maritime et qui aurait permis de quantifier la part
des terres artificialisées. L’absence d’une base de données sur les prix des terres
constituent également une autre limite pour cette thèse, puisque ces données
historiques de référence utilisées pour cerner les dynamiques temporelles des prix se
bornent à la mémoire collective des populations enquêtées. Afin de proposer des
techniques et politiques de gestion du marché foncier togolais, il faudrait étendre
l’analyse du marché foncier à l’ensemble du pays, tout en tenant compte des
particularités de chaque terroir. Les espaces agricoles méritent d’être protégés partout
sur l’ensemble du territoire et non seulement autour de Lomé. De fait nous
envisageons, d’étendre la mise en place d’une base de donnée sur les prix des terres et

d’un fichier ‘localités’ géoréférencées pour l’ensemble du Togo et pour la zone
UEMOA. Ce qui permettra de suivre à l’échelle la plus fine, les dynamiques de
peuplement, de cerner le processus d’urbanisation in situ en cours dans le Golfe de
Guinée et de réaliser des comparaisons avec les autres pays de la sous-région qui
partagent les mêmes réalités politiques, économiques et sociales.

ANNEXES
Annexe 1: Démarche pour l'obtention d’un titre foncier (tiré du PDU et actualisé)

Annexe 2: Guide d’enquête auprès des exploitants agricoles

Annexe 3: Classes de population dans la Région Maritime du Togo
Année de recensement
Classe de localités Cod Classe 1970 1981 2010
Localités Population Localités Population Localités Population
Effectifs
Moins de 200 classe 1 3575 136706 3559 136520 3683 183913
200 -500 classe 2 247 73549 282 84055 531 164246
500 - 1000 classe 3 82 55277 93 64461 173 116408
1000 - 4000 classe 4 69 116559 75 135541 136 245967
4000 - 10000 classe 5 7 36934 8 45932 23 129992
10000 - 100000 classe 6 3 48595 3 53074 8 208447
Plus de 100000 classe 7 1 186400 1 1201508 1 1571508
Total réel 3984 654020 4021 1721091 4555 2620481
Manquante 571 534 0
Localités apparues 0 38 534
Total Global 4555 4555 4555
Proportions (%)
Moins de 200 classe 1 89,73 20,90 88,51 7,93 80,86 7,02
200 -500 classe 2 6,20 11,25 7,01 4,88 11,66 6,27
500 - 1000 classe 3 2,06 8,45 2,31 3,75 3,80 4,44
1000 - 4000 classe 4 1,73 17,82 1,87 7,88 2,99 9,39
4000 - 10000 classe 5 0,18 5,65 0,20 2,67 0,50 4,96
10000 - 100000 classe 6 0,08 7,43 0,07 3,08 0,18 7,95
Plus de 100000 classe 7 0,03 28,50 0,02 69,81 0,02 59,97
Total 100 100 100 100 100 100
*en gris, ce sont les classes de population urbaine
Annexe 4: Tableaux récapitulatifs des différents types de questions
Questions textes :
Non- Nombre Nombre Nombre Nombre Fréquen ce Mot le

réponses de mots moyen de mots de mots maximum plus
de mots différen ts uniques fréquen t
Localité1 0 1625 1,34 230 41 300 KOPE
Préfecture 352 905 1,05 23 1 190 ZIO
Statut coutumier 1172 150 3,95 8 0 25 Concertation
Usage actuelle de la p arcelle1 1148 160 2,58 3 0 49 SYLVICULTURE
Si autre 1171 39 1,00 2 0 33 COCOTERAIS
Mots les plus fréquents pour chaque question :
Localité: BAGUIDA (86) ; LEGBASSITO (43) ; SAGBADO (41) ; MISSION TOVE (32) ; EKPO (32) ; AGOME (32) ;
Préfecture : ZIO (190) ; Lacs (148) ; Golfe (94) ; Vo (79) ; KOZAH (69) ; BASSAR (45) ; Yoto (39) ; Bas (38) ; Mono (38) ;
Règles coutumières : Concertation sans parapher un document (35) ; Approbation du chef de la collectivité (25), Signature du reçu (6)
Usage actuelle de la parcelle : Sylviculture de teck (49) ; Elevage Associé (13) ;
Si autre : Cocoterais (33) ; Palmerais (26) ;

Questions fermées :
Non - Mod alité Mod alité Mod alité

répo nses citée en n° 1 citée en n° 2 la moins citée
Lo calisatio n géo graph iq ue (Canton) 0 DJAGBLE : 14 0 DALAVE : 1 18 LAINVIE : 0
Préfecture1 1 ZIO : 7 40 GOLFE : 23 6 YOTO : 0
Rég io n d'o rig in e 46 MARITIME : 75 7 KARA : 23 7 SAVANE : 18
Sex e 0 MASCULIN : 899 FEMININ : 3 11
Situ ation Matrimoniale 0 MARIE : 10 87 CELIBATAIRE : 83 DIVORCE : 1 3
Niv eau d’in stru ctio n du cédan t 0 NON SCOLARISE : 4 30 SECONDAIRE : 3 00 AUTRES : 0
Secteur d’activité 0 AGRICOLE : 12 10 NON AGRICOLE : 0
Activités seco nd aires d u céd ant 0 OUI : 896 NON : 314
Activités seco nd aires 4 03 COMMERCANT : 3 01 AGENT BTP : 90 EVANGELISATION : 6
Lien avec la p arcelle 0 PROPRIETAIRE : 1 21 0 LOCATAIRE : 0
Mod e d 'acqu isition de la parcelle 0 ACHAT : 9 25 HERITAGE : 2 48 LOCATION : 0
Pro priétaires terrien s o rig inels 98 COLLECTIVITES : 5 78 PARTICULIER : 5 24 ETAT : 0
Statu t Jurid iq ue de la p arcelle 6 NON TITREE : 46 7 UN TAMPON : 298 DEUX TAMPONS : 14
Statu t coutumier lég al 0 Non : 1 177 Oui : 3 3
Distance p ar rap port à la route g oud ron 4 35 2-5 : 306 1-2 : 266 0.25 -0.5 : 3 0
Natu re de la rou te p ou r y accéder 0 Piste amén agée : 70 7 Piste no n amén agée : 41 2 Sen tier : 42
Distance p arcelle_ville la p lus pro che 0 20 -30 : 7 96 10 -20 : 2 09 <1 : 1
Nom de la Ville 18 LOME : 11 92 TSEVIE : 0
Présen ce de réseau électrique et d'aduct 0 Non : 692 Oui : 518
Présen ce de réseau d 'eau 0 Non : 995 Oui : 215
Usage actuelle de la p arcelle 0 Cu ltures v iv rières : 1 00 6 Maraich ag e : 48 0 autres : 22
Usages historiqu es de la parcelle 3 Agriculture : 7 35 Végétation naturelle : 46 1 Autres : 0
Si Ag ricultu re 5 08 Viv rière : 35 7 Ren te : 33 0 Sy lv icu ltu re : 0
Po sitio n top og raphiqu e de la parcelle 0 Terrain plat : 1 01 7 Pen te : 12 8 Crète : 0
Ino nd abilité d e la parcelle 5 Non : 1 133 Oui : 7 2
Variatio n d u prix 28 ou i : 11 79 no n : 3
Raison s de la variatio n du prix 67 Urban isation : 942 Sp éculatio n : 7 89 Achat d es terres par les étran gers : 10 2
Influen ce du titre fon cier 1 94 ou i : 8 31 Non : 185
Raison s de la variatio n prix locatio n 11 32 Fo rte demand e con tre un e offre limité : 58 En go ument p ou r le maraichag e : 43 Autres : 0
Disp ositio ns ju ridiqu es p articu lieres 20 Non : 1 073 Oui : 117
Natu re de la disposition 10 90 Juridique (lo i existante o u p rojet de lo... : 120 Tech nique (prise en compte d ans le sch ém... : 0
Percep tion des risqu es 1 64 Dimu nitio n rapide d es su perficies agrico... : 7 26 Menace su r la sécurité alimen taire : 594 Autres : 0
Usage futu r d e la parcelle 7 Pro jet d e con stru ctio n d'une maison : 68 2 Pro jet agricole : 499 Autres : 22
Ex pressio n de besoin de co nserv atio n 89 Pro tég er des terres ag rico les h autemen t ... : 57 9 Rép artir les terres selon les différents... : 39 3 Autres : 25
Motif de la co nv ersion d e la parcelle 74 con tinu er mon activité : 4 09 Beso in de lo gement d es citadins : 39 9 Autres : 25

Questions numériques :
Valeur Valeur Valeur Non

moyenne minimum maximum réponses
Numero de la fiche 605 1 1210 0
Identité de l'enqueteur 2 1 4 221
Date de déroulement de l'enquete 1 1 1 1205
Age 49 31 95 0
Superficie de la parcelle (lot) 8 1 170 0
Distance par rapport à la route goudron 4 1 5 435
Distance parcelle_ville la plus proche 5 1 6 0
Année d'acquisition 2001 1990 2009 72
Prix à l’achat 424907 5000 4000000 164
Prix de vente actuel (FCFA) 2956201 13000 20000000 71
Prix de vente de la parcelle titrée 7032527 30000 15000000 1024
Montant au debut de la location 11778 6000 15000 1165
Montant de location actuel 40222 10000 58000 1165
Ensemble 502061 1 20000000

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TABLE DES ACRONYMES
CIRAD : Centre de coopération internationale en recherche agronomique pour le

développement
CNRS : Centre National de la Recherche Scientifique
CRDI : Centre de Recherche pour le Développement International
DEA : Diplôme d’Etude Approfondie
DESA : Direction des Statistiques Agricoles
DGSCN : Direction Générale des Statistiques et de la Comptabilité Générale
EUR : Euro
FCFA: Franc de Colonies Françaises d’Afrique
GPS : Global Positioning System
IAGU: Institut Africain de Gestion Urbaine
ICAT: Institut de conseil et d’appui Technique
IFPRI: International Food Policy Research Institute
IGN: Institut National de l’Information Géographique et Forestière
IRD: Institut de la Recherche pour le Développement
ITRA: Institut Togolais de la Recherche Agronomique
LBEV: Laboratoire de Botanique et Ecologie Végétale
MAEP: Ministère de l’Agriculture, de l’Elevage et de la Pêche
MATDCL: Ministère de l’Administration Territorial, de la Décentralisation et des

Collectivités territoriales
MDUH: Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat

MERF : Ministère de l’Environnement et des Ressources Forestières
ODEF : Office de Développement et de l’Exploitation des Forets
OMS : Organisation Mondiale de la Santé
PIB : Produit Intérieur Brute
PNIASA : Programme National d’Investissement Agricole et de Sécurité Alimentaire
SDN : Société des Nations
SIG : Systèmes d’Information Géographique
UTM: Universal Transverse Mercator
WGS: World Geodetic System

RESUME POUR TOUT PUBLIC
Dans le Golfe de Guinée, l’expansion rapide des villes – d’Abidjan à Lagos – et la densification du
peuplement rurale posent des défis majeurs de planification urbaine, de fourniture des infrastructures,
de sécurité alimentaire et de protection de l’environnement ; dans la mesure où ces processus reposent
principalement sur un accès informel à la terre. La formulation de politiques efficaces pour s’attaquer
aux problèmes d’urbanisation galopante et anarchique, requiert une compréhension en profondeur du
secteur foncier. Cette thèse propose une approche multidisciplinaire, qui intègre des questions sur la
démographie, l’occupation des sols et la marchandisation des terres et un cadre d’analyse afin de
cerner la complexité des dynamiques paysagères à la périphérie des villes du Golfe de Guinée et
d’identifier les interventions nécessaires dans le secteur foncier. En prenant l’exemple de Lomé au
Togo, l’étude met en évidence des enjeux de gouvernances foncières qui sont pertinente pour
l’ensemble du Golfe de Guinée. Nous espérons qu’en s’appuyant sur la méthode proposée dans cette
étude, d’autres analyses similaires réalisées dans d’autres villes pourront aider à la formulation de
politiques foncières appropriées. S’attaquer aux problèmes fonciers va progressivement s’imposer en
Afrique de l’Ouest et sera déterminant pour que l’urbanisation ainsi que le processus de peuplement
contribuent à une croissance plus inclusive, à une prospérité partagée et ne constitue pas une
opportunité manquée.
In the area of Gulf of Guinea, the rapid expansion of cities – from Abidjan to Lagos - and the densification of the
rural population lead to major challenges of urban planning, food security and environmental protection; since
they rely mainly on informal access to land. The formulation of effective policies requires a deep understanding
of the land sector. This study proposes a multidisciplinary approach, incorporating questions on demography,
land use, land market and an analytical framework to identify the complexity of dynamic landscapes on the
outskirts of African cities and to identify the necessary interventions in the land sector. Taking the example of the
city of Lomé in Togo, the study highlights issues on land policies that is relevant to the entire Gulf of Guinea. We
hope that based on the method proposed in this study, similar analyzes in other cities will help in the formulation
of appropriate land policies. Solving land problems will gradually become important in West Africa and will
help to determine that urbanization contribute to more inclusive growth, shared prosperity and not a missed
opportunity.

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Mutations des périphéries urbaines au sud du Togo : des

espaces ruraux à l’épreuve du peuplement et de la

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HAL Id: tel-01692114

HAL is a multi-disciplinary open access L’archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est

Préparée au sein de l’école doctorale GAIA

Spécialité : Écologie Fonctionnelle et Sciences

Présentée par Anissou BAWA

MUTATIONS DES PERIPHERIES URBAINES

Soutenue le 12 Juillet 2017 devant le jury composé de

M. Géraud MAGRIN, Professeur des Universités, Univ. Paris I (France) Président

Elle a été accueillie au CIRAD (Département ES, Environnements et Sociétés)

A l’Unité Mixte de Recherche TETIS : Territoires, Environnement, Télédétection et

Ces ‘ignorants’ efficaces (Hochet, 1985)

A mon épouse Inas,

Aux clans FOFANA et TRAORE

(Le savoir, c’est comme un baobab,

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(Proverbe Éwé, traduction de l’auteur)

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Planche 1: Evolution de la part (en %) de la population dans l'espace

61,8 60,6 53,1

38,2 39,4 46,9

Lomé (Togo) Cotonou (Bénin)

60,5 57,4 59,8 66,0

39,5 42,6 40,2 34,0

Ouagadougou (Burkina-Faso) Bamako (Mali)

La question de la conservation des espaces naturels et agricoles

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