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LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Généralités
L’impôt sur la plus-value immobilière se détermine par différence entre :
Þ le prix de vente du bien immobilier,
Þ le prix d’acquisition du bien immobilier.
Un certain nombre de correctifs doivent être apportés aux prix de vente et

d’acquisition afin de déterminer la plus-value brute.
Ensuite, on applique un abattement pour durée de détention afin d’obtenir la plus-

value nette imposable.
Deux calculs distincts doivent être opérer :

o l’un concernant l’impôt sur le revenu (imposition à 19%),
o l’autre concernant les prélèvements sociaux (imposition à 17,2%).
Voici donc les grandes étapes de calcul d’une plus-value immobilière :
1°) Détermination du prix de cession

Le but ici est de diminuer au maximum le prix de cession en lui apportant certains
correctifs.
On peut déduire par exemple la commission d’agence supportée par le vendeur ou
les frais de diagnostics immobiliers.
En ce qui concerne le mobilier, il ne peut être déduit du prix de vente qu’en présence
d’un inventaire mobilier ou de factures.
2°) Détermination du prix d’acquisition

Le but ici est d’augmenter au maximum le prix d’acquisition du bien une fois encore
en lui apportant un certain nombre de correctifs.
D’abord, il faut ajouter les frais d’acquisition du bien :

- soit le forfait fiscal de 7,5% en l’absence de justificatif
- soit les frais réellement supportés si le client peut en justifier (au moyen de la copie
du relevé de compte de l’acquisition).
A noter :
* le forfait de 7,5% ne peut être appliqué que pour les acquisitions à titre onéreux
* pour les acquisitions à titre gratuit (donation, succession), on ne peut prendre en
compte que les frais réellement supportés par le vendeur
* on applique toujours le plus avantageux pour le client entre le forfait ou les frais
réels.
NB : en cas de donation, ces frais ne sont déductibles que s’ils ont été réellement
supportés par le vendeur (donataire) à l’époque de la donation.
En cas de succession, et en présence d’un conjoint survivant, la plupart du temps, les
frais sont payés au moyen des sommes en comptabilité provenant des comptes bancaires du
défunt ou des époux. Dans ce cas, il est impossible de déduire les frais pour les héritiers.
Ensuite, il faut ajouter les frais de travaux :
- soit le forfait fiscal de 15% sans justificatif et à compter de la cinquième année
seulement,
- soit les frais réels sur justification à n’importe quel moment (factures de fournitures
et ou de main d’œuvre qui n’ont pas déjà été déduites au titre des revenus fonciers).
Une fois encore, on applique le plus avantageux pour le client.
3°) Détermination de la durée de détention du bien

On ne prend en compte que les années de détention pleines.
Chaque année de détention au-delà de la 5ème donc droit à un abattement pour
durée de détention.
Attention, l’abattement pour durée de détention est différent à l’impôt sur le

revenu et aux prélèvements sociaux, deux calculs différents doivent être effectués.
L’abattement pour durée de détention est à appliquer sur la plus-value brute, il est :
- à l’IR : de 6% par année de détention entre la 6ème et la 21ème et 4% la dernière année
(l’exonération est totale à partir de 23 années de détention).
- aux PS :
* de 1,65% par année de détention entre la 6ème et la 21ème année
* de 1,60% la 22ème année,
* de 9% par année de détention entre 23 et 30 ans.
Après application de l’abattement pour durée de détention, on obtient :

o la plus-value nette imposable à l’IR,
o la plus-value nette imposable aux PS.
4°) Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière à payer

ü D’une part, on multiplie la plus-value nette imposable à l’IR par 19%.
ü D’autre part, on multiplie la plus-value nette imposable aux PS par 17,2%.
L’addition des deux constitue l’impôt sur la plus-value immobilière à payer.
Les principaux cas d’exonération de plus-value immobilière :

- Vente de la résidence principale,
Il peut s’agir d’un bien ayant constitué la résidence principale du vendeur avant son
départ en maison de retraite ou avant la mise en vente si la vente intervient dans un délai
normal d’un an après le départ du vendeur.
- Vente d’un logement autre que la résidence principale en vue de remployer le prix
de vente à l’acquisition d’un bien à usage de RP (remploi à effectuer dans un délai de 24
mois),
- Détention de plus de 30 ans,
- Vente n’excédant pas 15 000,00 € (ou 30 000,00 € pour un couple).

Cette limite s’applique à des droits indivis en pleine propriété également (par exemple,
je vends le tiers indivis d’un bien m’appartenant, lequel a une valeur globale de 45 000,00€) ;
pour la cession de droits démembrés, cette limite s’applique à la valeur en pleine propriété du
droit cédé (par exemple, le cède la nue-propriété d’un bien m’appartenant, laquelle est évalué
14 000,00 €, la valeur de l’usufruit de ce bien est de 14 000,00 € également, la valeur en pleine
propriété est donc de 28 000,00 €, l’exonération ne peut pas s’appliquer, un impôt sur la plus-
value est dû.
- Vente par un retraité ou un invalide de condition modeste,
Enfin, si le bien vendu a été acquis en plusieurs fois, il y a lieu de procéder à autant
de calculs que d’origine de propriété différentes dans la mesure où les durées de détention
ne sont pas les mêmes.
Exemple : Monsieur X a acquis une maison d’habitation à BOURGES le 15 janvier 1999

pour un prix de 600 000,00 frs soit une contrevaleur de 91 469,00 €. Il revend cette maison
aujourd’hui (21 octobre 2020) pour un prix de 300 000,00 €. Ce bien ne constitue pas sa
résidence principale, il a effectué des travaux pour un montant de 12 000,00 € pour lesquels
il possède toutes les factures, ces factures n’ont pas été déduites au titre des revenus fonciers.
Il avait supporté à l’époque des frais d’acquisition pour 8 000,00 €. Il supporte lors de la vente
une commission d’agence d’un montant de 24 000,00 € et des frais de diagnostics techniques
pour 450,00 €.
Détermination du prix de vente : 300 000,00 €

* déduction de la commission d’agence : - 24 000,00 €
* déduction des frais de diagnostics techniques : - 450,00 €
Prix de vente corrigé = 300 000 – 24 500 – 450 = 275 550,00 €
Détermination du prix d’acquisition : 91 469,00 €

* ajout des frais d’acquisition : ici, on ajoutera les frais réels dans la mesure où ils sont
plus importants que le forfait de 7,5 % (6 860,00 €) : + 8 000,00 €
* ajout des travaux : ici on ajoutera le forfait de 15 % dans la mesure où il est plus
intéressant que les frais réels (quand bien même le client auraient toutes les factures) : + 13
720,00 €
Prix d’acquisition corrigé : 91 469 + 8 000 + 13 720 = 113 189,00 €
Détermination de la plus-value brute : prix de vente corrigé – prix d’acquisition

corrigé = 275 550 – 113 189 = 162 361,00 €
Détermination de la durée de détention du bien :

Entre le 15 janvier 1994 et le 21 octobre 2020, il s’est écoulé 21 années pleines.
Détermination des abattements pour durée de détention ; on ne prend en compte

que les années de détention au-delà de la 5ème pour calculer l’abattement :
- à l’IR : 6% x 16 années (car 16 années de détention au-delà de la 5ème) = 96%
- aux PS : 1,65% x 16 années = 26,40 %
Détermination de la plus-value nette imposable après abattements pour durée de
détention :
- plus-value nette imposable à l’IR :
* montant de la réduction : 162 361 x 96% = 155 867,00 €
* soit une plus-value nette de : 162 361 – 155 867 = 6 494,00 €
- plus-value nette imposable aux PS :

* montant de la réduction : 162 361 x 26,40 % = 42 863,00 €
* soit une plus-value nette de : 162 361 – 42 863 = 119 498,00 €
Calcul de l’impôt dû :
- au titre de l’IR : 6 494,00 x 19% = 1 234,00 €
- au titre des PS : 119 498,00 € x 17,2 % = 20 554,00 €
Montant global de l’impôt sur la plus-value immobilière dû : 21 788,00 €.
Si Monsieur X avait attendu le 16 janvier 2021, il aurait été exonéré d’IR et aurait
gagné une année supplémentaire d’abattement au titre des PS.

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Un certain nombre de correctifs doivent être apportés aux prix de vente et

Ensuite, on applique un abattement pour durée de détention afin d’obtenir la plus-

Deux calculs distincts doivent être opérer :

Voici donc les grandes étapes de calcul d’une plus-value immobilière :

1°) Détermination du prix de cession

2°) Détermination du prix d’acquisition

D’abord, il faut ajouter les frais d’acquisition du bien :

3°) Détermination de la durée de détention du bien

Attention, l’abattement pour durée de détention est différent à l’impôt sur le

Après application de l’abattement pour durée de détention, on obtient :

4°) Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière à payer

Les principaux cas d’exonération de plus-value immobilière :

- Détention de plus de 30 ans,

- Vente n’excédant pas 15 000,00 € (ou 30 000,00 € pour un couple).

- Vente par un retraité ou un invalide de condition modeste,

Exemple : Monsieur X a acquis une maison d’habitation à BOURGES le 15 janvier 1999

Détermination du prix de vente : 300 000,00 €

Détermination du prix d’acquisition : 91 469,00 €

Détermination de la plus-value brute : prix de vente corrigé – prix d’acquisition

Détermination de la durée de détention du bien :

Détermination des abattements pour durée de détention ; on ne prend en compte

- plus-value nette imposable aux PS :

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