Manual

de Avaliao de Prdios Urbanos

[verso 4.0]

Direco de Servios de Avaliaes - Abril de 2009

DIRECO DE SERVIOS DE AVALIAES

NOTA INTRODUTRIA DA VERSO 4.0 ....................................................................................................................................................... 2 MAPA SNTESE DAS ACTUALIZAES DO MANUAL DE AVALIAO .................................................................................................. 3 1. 1.1. CONCEITO DE PRDIO ..................................................................................................................................................................... 5 CLASSIFICAO DE PRDIOS ........................................................................................................................................................ 6

TABELA I Regras de Avaliao .......................................................................................................................................................................................... 7 2. 2.1. 2.1.1. DETERMINAO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO DOS PRDIOS URBANOS EDIFICADOS [VT] ................................. 8 DETERMINAO DO VALOR BASE DOS PRDIOS EDIFICADOS [VC] ........................................................................................ 8 DETERMINAO DO VALOR MDIO DE CONSTRUO........................................................................................................... 8

2.2. DETERMINAO DA REA BRUTA DE CONSTRUO (DO EDIFCIO OU DA FRACO) MAIS A REA EXCEDENTE DA IMPLANTAO [A] ......................................................................................................................................................................................... 9 2.2.1. 2.3. COEFICIENTE DE AJUSTAMENTO DE REAS [CAJ] TABELAS E FRMULA .................................................................... 10 APLICAO DO COEFICIENTE DE AFECTAO [CA] ................................................................................................................. 12

TABELA II Coeficiente de afectao [Ca] ........................................................................................................................................................................ 13 2.4. 2.5. APLICAO DO COEFICIENTE DE LOCALIZAO [CL].............................................................................................................. 15 APLICAO DO COEFICIENTE DE QUALIDADE E CONFORTO [CQ] ......................................................................................... 15

TABELA III: Prdios urbanos destinados a habitao....................................................................................................................................................... 16 TABELA III.1: Prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios .................................................................................................................. 17 2.5.1. DIRECTRIZES RELATIVAS APRECIAO DA QUALIDADE CONSTRUTIVA, DA LOCALIZAO EXCEPCIONAL, DA LOCALIZAO E OPERACIONALIDADE RELATIVAS E DO ESTADO DEFICIENTE DE CONSERVAO. ............................................. 18 2.5.2. APLICAO DE COEFICIENTES MAJORATIVOS S MORADIAS UNIFAMILIARES. ............................................................. 19

TABELA IV Coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares ......................................................................................................................... 19 2.6. APLICAO DO COEFICIENTE DE VETUSTEZ [CV]..................................................................................................................... 20

TABELA V Coeficiente de vetustez [Cv] .......................................................................................................................................................................... 20 3. 3.1. 3.2. DETERMINAO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO DOS TERRENOS PARA CONSTRUO ....................................... 22 REGRA GERAL ................................................................................................................................................................................ 22 MTODO COMPARATIVO A QUE SE REFERE O ART 76 DO CIMI ........................................................................................... 23

V terr = P terr x A terr ......................................................................................................................................................................................................... 23 4. DETERMINAO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO DOS PRDIOS DE ESPCIE OUTROS....................................... 24

1 REGRA GERAL COM AS ADAPTAES NECESSRIAS [ N 1 DO ART. 46 DO CIMI] ................................................................. 24 2 MTODO DE CUSTO [N 2 DO ART. 46 DO CIMI]............................................................................................................................. 25 3 AVALIAO DE PRDIOS ESPCIE OUTROS SEM CAPACIDADE CONSTRUTIVA ..................................................................... 25 4 AVALIAO DE PRDIOS URBANOS EM RUNAS [N 4 DO ART. 46 DO CIMI] ........................................................................... 25

TABELA VI Regras de avaliao de prdios Outros ................................................................................................... 26

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Nota Introdutria da verso 4.0

Com a Reforma da Tributao do Patrimnio foi criado um novo sistema de determinao do valor patrimonial dos prdios urbanos que tende a assegurar uma metodologia de avaliao assente em factores objectivos e simples, com coerncia interna e com cada vez mais reduzido espao para a subjectividade e discricionariedade do avaliador. Um dos instrumentos operacionais que se colocam ao dispor dos peritos avaliadores com o objectivo de os auxiliar nas suas tarefas de avaliao de acordo com o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI) o Manual de Avaliaes, documento dinmico, periodicamente revisto, quer por fora das alteraes legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliaes, quer pela dinmica de mercado imobilirio, quer ainda pelo acumular da experincia nas avaliaes de prdios urbanos para efeitos tributrios e pelo desenvolvimento de mecanismos de validao e controlo da qualidade das mesmas. Este manual resulta da actualizao da sua verso anterior [verso 3], decorrente da alterao de algum articulado do CIMI recentemente revisto pela Lei n 64-A/2008 de 31/12, que aprovou o Oramento de Estado para 2009, bem como da experincia adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicao prtica dos normativos de avaliao, sancionada por diversas vezes em informaes, circulares e outros normativos, que foram divulgados a todos os intervenientes no perodo compreendido entre a aprovao da verso anterior e a actualidade. Tratando-se de um manual de avaliao em que o objecto Patrimnio Imobilirio para fins fiscais uma realidade dinmica, no tem a Direco de Servios de Avaliaes (DSA) a pretenso de produzir um documento definitivo e abrangente, admitindo, naturalmente, futuros subsdios e ajustamentos.

Lisboa, Abril de 2009.

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MAPA SNTESE DAS ACTUALIZAES DO MANUAL DE AVALIAO

ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: VERSO 4 [actual] ITEM A avaliao de edificaes construdas temporria e precariamente em terrenos pblicos, segue a regra geral. Refere a actualizao do valor base dos prdios edificados ( 609), para 2009. Estabelece novos conceitos de rea bruta privativa e dependente N PG Despacho de 23-01-2006 da Subdirectora-Geral na informao n. 58/06 da DSIMI. [art. 38 do CIMI] Portaria n 1433-C, de 29 de Dezembro [art. 39 do CIMI] Lei 53-A/2006 de 29 de Dezembro. [art. 40 do CIM] ENQUADRAMENTO:

Avaliao de edificaes em terrenos pblicos

Valor base dos prdios edificados Conceito de reas brutas: privativa e dependente

2.1

2.2

11

Cria um coeficiente de ajustamento de reas para as Coeficiente de afectaes: habitao, comrcio, Ajustamento de reas servios, indstria e estacionamento coberto Enquadramento das reas em centros comerciais Define reas brutas privativas e dependentes em zonas de circulao em Centros Comerciais. Aprova novos coeficientes de afectao [Comercio e servios em construo tipo industrial, estacionamento coberto e fechado, estacionamento coberto e no fechado, arrecadaes e arrumos] Clarifica a afectao considerando e equiparando este tipo de habitao como habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados

2.2.1

11

Lei 53-A /2006 de 29 de Dezembro, com entrada em vigor em 01/07/07 [art.40.-A do CIMI]

2.2.1

14

Ofcio circulado 40.087

Coeficientes de afectao

2.3

14

Lei 53-A /2006 de 29 de Dezembro. [art.41 do CIMI]

Contratos de desenvolvimento para a habitao

2.3

14

Despacho da SubdirectoraGeral de 07/11/08 sancionado na informao n. 388/08 da DSA. [art. 41 do CIMI]

Afectao a considerar em prdios sem licena de utilizao

Altera o procedimento a adoptar no uso do Ca em prdios sem licena de utilizao

2.3

15

Despacho da SubdirectoraGeral, de 10-07-2006 exarado na informao n.167/06 de 05-06-2006 (Processo 216/2004-DSA). [art. 41 do CIMI]

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MAPA SNTESE DAS ACTUALIZAES DO MANUAL DE AVALIAO

ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: VERSO 4 [actual] ITEM Prdios no licenciados em condies muito deficientes de habitabilidade Precisa como aplicar o coeficiente de afectao [Prdio sem licena de construo (clandestino) e com condies muito deficientes de habitabilidade. Acrescenta novos elementos de qualidade e conforto nas tabelas I [habitao] e II [comrcio, servios e indstria] N PG ENQUADRAMENTO:

2.3

15

Esclarecimento DSA. [art. 41 do CIMI]

Coeficiente de qualidade e conforto

2.5

Lei 53-A /2006 de 29 de Dezembro, com entrada em 17 e 18 vigor em 01/07/07 [art 43 do CIMI] Despacho da Subdirectora Geral, em 09-02-2006, exarado sobre a informao n 94/06 (Processo n782/05 DSIMI) Despacho da SubdirectoraGeral, em 02-07-2007, exarado sobre a inf n 220/06 (Proc n 227/05-DSA). [art. 43 do CIMI]

Moradia Unifamiliar

Actualiza o conceito de moradia unifamiliar

2.5

18

Pr-instalao de sistema central de climatizao

Esclarece o conceito de prinstalao de sistema central de climatizao

2.5

19

Despacho da Subdirectora Geral, em 02-07-2007, exarado sobre a inf n. 306/2006 - Proc. n 644/2006DSA. [art. 43 do CIMI]

Coeficiente de vetustez

Altera a tabela dos coeficientes de vetustez

2.6

21

Lei 53-A /2006 de 29 de Dezembro.com entrada em vigor em 01/07/07 [art.44 do CIMI]

Avaliao de prdios urbanos A iniciativa da primeira avaliao fiscal de um prdio urbano cabe ao Chefe de Finanas, com base na declarao Mod. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num servio de finanas qual devem juntar documentos / elementos necessrios para a eficaz avaliao, destacando-se: - Plantas de arquitectura das construes correspondentes s telas finais da fraco ou prdio aprovadas pela Cmara Municipal [ou, no caso de construes no licenciadas, ou

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no existindo plantas na cmara municipal, plantas da responsabilidade do contribuinte, escala 1/50, 1/100 ou 1/200 cotadas se possvel]; - Planta das dependncias [garagens, parqueamentos, arrecadaes, etc.] com dados que permitam determinar as reas brutas dependentes; - Plantas do edifcio, caso existam terrenos adjacentes implantao; - Escritura de constituio de propriedade horizontal. - Para o caso dos terrenos para construo: fotocpia do alvar de loteamento ou, no existindo loteamento, fotocpia do alvar de licena de construo, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva, comunicao prvia e informao prvia.

1. Conceito de prdio
[vide artigos 1 a 7 do CIMI]

Na metodologia de avaliao do patrimnio imobilirio com o objectivo tributrio, a definio de prdio e a sua tipificao constituem conceitos fundamentais: Primeiro, pela razo bvia, de serem os objectos da avaliao, segundo, por existirem outras definies, designadamente no mbito do planeamento e ordenamento territorial e que no se enquadram, exactamente, na terminologia fiscal. Assim, de acordo com o art. 2 do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (adiante designado por CIMI) um prdio ... toda a fraco de territrio, abrangendo as guas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carcter de permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, e em circunstncias normais, tenha valor econmico, bem como as guas, plantaes, edifcios ou construes nas circunstncias anteriores, dotados de autonomia econmica em relao ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fraco de territrio que constitua parte integrante de um patrimnio diverso ou no tenha natureza patrimonial. Ainda nos termos do mesmo artigo, este esclarece: ...Os edifcios ou construes, ainda que mveis por natureza, so havidos como tendo carcter de permanncia quando afectos a fins no transitrios... Quanto ao carcter de permanncia, este considerado quando: ...os edifcios ou construes estiverem assentes no mesmo local por um perodo superior a um ano. Finalmente, e para efeitos de aplicao do IMI: ...cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, havida como constituindo um prdio. Em definitivo, para que determinada realidade territorial seja considerada como prdio tem de reunir os seguintes atributos:
5

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[a] o atributo fsico, ser uma fraco do territrio; [b] - o atributo jurdico, que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva ; [c] o atributo econmico, que em circunstncias normais, tenha valor econmico. Atento conjugao destes trs atributos, repare-se nos Baldios que, por no fazerem parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva, no possuem o atributo jurdico, logo, no so considerados prdios.

1.1. Classificao de prdios

Para efeitos tributrios, os prdios so classificados em: 1. Prdios rsticos [vide a propsito a sua definio no artigo 3 do CIMI]; 2. Prdios urbanos [vide a propsito a sua definio no artigo 4 do CIMI]; 3. Prdios Mistos [vide a propsito a sua definio no artigo 5 do CIMI].

Os prdios urbanos [vide a propsito o artigo 6 do CIMI] dividem-se em: (a) Habitacionais; (b) Comerciais, industriais ou para servios; (c) Terrenos para construo; [Terrenos para os quais tenha sido emitido licena ou autorizao, admitida comunicao prvia1 ou emitida informao prvia2 favorvel de operao de loteamento ou construo, ainda aqueles que assim tenham sido declarados no ttulo aquisitivo]

Comunicao Prvia Processo instrudo para comunicao Cmara Municipal sobre a realizao de determinadas operaes urbansticas (Portaria 232/2008, de 11/03). Por analogia com o determinado no Art. 37 do CIMI, quando tenha sido feita comunicao prvia, os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declarao Mod 1 de IMI fotocpia da memria descritiva e das peas desenhadas (plantas) que instruram o processo de comunicao prvia. 2 Informao Prvia Documento emitido pela Cmara Municipal com indicao de que o requerente est ou no autorizado a realizar determinadas operaes de loteamento, obras de urbanizao, obras de edificao, obras de demolio, alteraes de utilizao e outras operaes urbansticas (Portaria 232/2008, de 11/03).
1

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(d) Outros
[Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano para os quais: a) - as entidades competentes vedem qualquer licena ou autorizao de operao de loteamento ou de construo; b) - edifcios e construes licenciados ou, na falta de licena, que tenham como destino normal outros fins que no a Habitao, Comrcio, Industria ou Servios.]
3

Sendo a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios o objectivo da avaliao para fins fiscais, a tabela I relaciona para os prdios urbanos e mistos o modo de aplicao das regras de avaliao com vista obteno daquele valor, em concordncia com o estabelecido no artigo 7 do CIMI. TABELA I Regras de Avaliao
Classificao dos prdios Regras de avaliao Uma parte principal [a de maior relevncia econmica] e outra(s) meramente acessria(s) exemplo de moradia com garagem no r/c e habitao no 1 andar. Diferentes partem economicamente independentes exemplo de prdio com dois pisos, um com comrcio ou servios e o outro com habitao. Regras de avaliao da parte principal, tendo em ateno a valorizao resultante da existncia de partes acessrias

Prdios urbanos com partes enquadrveis em mais que uma utilizao

Regras de avaliao correspondentes a cada parte, resultando o valor da soma das partes

Vistoria
Antes de se abordar o mtodo de avaliao importa considerar a questo da vistoria prvia referida no art. 14 do CIMI, para salientar que, apesar desta no ter carcter de obrigatoriedade, no desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer, com rigor, o prdio em avaliao. Para prdios cuja data de construo anterior a 7 de Agosto de 1951 e prdios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. 250 do CPPT, obrigatria a vistoria; Ateno especial deve ser tida quando o perito efectua a localizao geogrfica do prdio, para efeitos de seleco do Coeficiente de localizao (Cl) ou da percentagem para os terrenos, uma vez que as coordenadas que o sistema assume so fundamentais para a identificao do prdio, no s em gesto corrente como tambm para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora.

A propsito, transcreve-se o ponto 4 do art. 3 do CIMI: ...consideram-se aglomerados urbanos, alm dos situados dentro de permetros legalmente fixados, os ncleos com um mnimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilizao pblica, sendo o seu permetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da ltima edificao, no sentido dos arruamentos. 7

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2. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados [Vt]

[ vide artigo 38 do CIMI ]

A determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos, para os vrios tipos de afectao (habitao, comrcio, indstria e servios), resulta da aplicao da seguinte equao geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Sendo:
Vt Vc A Ca Cl Cq Cv
NOTAS:

Valor patrimonial tributrio Valor base dos prdios edificados rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez

1- Na avaliao de edificaes construdas temporria e precariamente em terrenos pblicos [camarrios e outros], semelhana do que acontece com a avaliao de prdios construdos em direito de superfcie, so observadas as regras previstas nos artigos 38 a 46 do CIMI 2 - O valor patrimonial tributrio apurado arredondado para a dezena de euros imediatamente superior;

2.1. Determinao do valor base dos prdios edificados [Vc]

[vide artigo 39 do CIMI ]

O valor base dos prdios edificados [Vc] corresponde ao valor mdio de construo por m 2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantao, fixado em 25% daquele valor.

2.1.1.Determinao do valor mdio de construo

O valor mdio de construo por metro quadrado proposto anualmente, at 31 de Outubro, para vigorar no ano seguinte, pela Comisso Nacional de Avaliao de Prdios Urbanos [CNAPU], sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanas.
8

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O valor mdio de construo determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos directos e indirectos suportados na construo do edifcio, tais como os relativos a materiais, mo-de-obra, equipamentos, administrao, energia, comunicaes e outros consumveis. 4

2.2. Determinao da rea bruta de construo (do edifcio ou da fraco) mais a rea excedente da implantao [A]
[vide artigo 40 - A do CIMI]

A determinao da rea bruta de construo e rea excedente rea de implantao, resulta da expresso seguinte:

A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

em que:

Para o ano de 2009 o custo mdio de construo por metro quadrado foi fixado em 487,20 (vide Portaria n 1545/2008 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanas), o que conduz a que o valor base dos prdios edificados [Vc] seja de 609,00. Os valores atribudos para os anos anteriores so os da tabela seguinte:

Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Custo mdio de construo/m2 [] 480,00 480,00 490,00 492,00 492,00 492,00 487,20

Valor base Prdios Edificados/m2 [] 600,00 600,00 612,50 615,00 615,00 615,00 609,00

Portaria 98220/04 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008

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Aa - representa a rea bruta a superfcie total, medida pelo permetro exterior e eixos das privativa paredes ou outros elementos separadores do edifcio ou da fraco, incluindo varandas privativas fechadas, caves e stos privativos com utilizao idntica do edifcio ou da fraco. Aplica-se o coeficiente 1,00. So as reas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do Ab - representa as reas edifcio ou da fraco, cujas utilizaes so acessrias brutas dependentes relativamente ao uso a que se destina o edifcio ou fraco considerando-se, para esse efeito, locais acessrios as garagens os parqueamentos, as arrecadaes, as instalaes para animais, os stos ou caves acessveis e as varandas, desde que no integrados em Aa, e outros locais privativos de funo distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0,30 Caj Coeficiente ajustamento de reas de Coeficiente aplicado ao somatrio das reas brutas privativas e dependente ponderada, varivel em funo de escales de rea para as afectaes: Habitao, Comrcio, Servios, Indstria e Estacionamento Coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto.

Ac - representa a rea do A rea do terreno livre do edifcio ou da fraco ou a sua quotaterreno livre at ao limite de parte resulta da diferena entre a rea total do terreno e a rea duas vezes a rea de de implantao da construo ou construes. Integra jardins, implantao parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 0,025, para o valor at ao limite de duas vezes a rea de implantao [Ac]; Ad - representa a rea do Aplica-se o coeficiente 0,005, para a rea excedente ao limite terreno livre que excede o de duas vezes a rea de implantao [Ad]. limite de duas vezes a rea de implantao

NOTA:
Entende-se por rea de Implantao a rea situada dentro do permetro de fixao do edifcio ao solo medida pela parte exterior, incluindo a rea ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. As reas de telheiros e alpendres no integram todavia a Ab, visto no serem reas fechadas. Quando a rea de caves se prolonga para alm do corpo principal do edifcio e a cobertura desta estiver acima do nvel do solo, esta rea integra igualmente a rea de implantao.

2.2.1.Coeficiente de ajustamento de reas [Caj] Tabelas e Frmula

Na aplicao do Caj seguem-se, para as diferentes afectaes, os seguintes escales de rea:

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HABITAO Aa+0,3 Ab <= 100 >100 160 >160 220 > 220 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

COMRCIO E SERVIOS Aa+0,3 Ab <= 100 >100 - 500 >500 - 1000 > 1000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

ESTACIONAMENTO INDSTRIA COBERTO Aa+0,3 Ab <=400 >400 - 1000 >1000-3000 >3000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80 Aa+0,3 Ab <=100 >100 - 500 >500-1000 >1000 caj 1,00 0,90 0,85 0,80

utilizando para cada afectao as frmulas seguintes, adaptando os escales de reas consoante as afectaes. Habitao [exemplo]
Se Aa+0,3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0,3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0,3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 (Aa+0,3Ab) x 1,0 100 x 1,0+0,90 x (Aa+0,3Ab-100) 100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (Aa+0,3Ab-160)

100 x 1,0+0,90 x (160-100)+0,85 x (220-160)+0,80 x (Aa+0,3Ab-220)

NOTAS IMPORTANTES SOBRE A DETERMINAO DE REAS [A]:

I - No quadro abaixo, procura-se identificar algumas situaes que, frequentemente, colocam dvidas quanto sua forma de determinao:
A - Prdios em regime de propriedade horizontal B - Prdios em regime de propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente
No considerar No considerar Considerar como terreno livre. No clculo de Ac e de Ad, atender distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises susceptveis de utilizao independente. Calcular atendendo sua distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises susceptveis de utilizao independente. No considerar

Situao

reas comuns no edifcio No considerar Terraos Jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros reas dependentes comuns reas de circulao em centros comerciais No considerar Considerar como terreno livre. No clculo de Ac e de Ad, atender permilagem da fraco autnoma Calcular em funo da permilagem da fraco autnoma No considerar

I.1 - Em prdios em regime de propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente, no se consideram as reas comuns, por se tratar de reas equivalentes s reas comuns dos prdios em regime de propriedade horizontal patamares, escadas, elevadores.

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No caso de existirem escadas exteriores, estas tm o mesmo tratamento dado s escadas interiores, devendo a sua rea ser, somente, considerada na rea de implantao do edifcio. [Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05] I.2 - Quanto aos terraos [superfcies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifcio coberturas, ou ao nvel de um andar, geralmente a tardoz, que, embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fraces ou andares so parte estruturante e comum] no entram no clculo de A, por no se enquadrarem no esprito do Art. 40 do CIMI . Constituem excepo os terraos em edifcios com varandas: nestes casos, se um ou mais andares tem terrao, estes entram no clculo de Ab com rea equivalente das varandas, por aplicao dos critrios seguintes: [a] Se a fraco ou andar com terrao tiver a devida correspondncia, em termos de tipologia, com um andar ou fraco com varanda(s), atribui-se ao terrao uma rea igual da(s) varanda(s), no podendo exceder a rea total do terrao; [b] Se no existir correspondncia, em termos de tipologia, atribui-se ao terrao a rea da maior varanda do edifcio, no podendo exceder a rea total do terrao. I.3 - As reas de circulao assim como as reas de armazenagem de stocksem centro comercial em propriedade total sem partes so enquadradas nas reas brutas dependentes com excepo das reas afectas a restaurao ocupadas com as cadeiras e mesas que so enquadradas na rea bruta privativa. II Em edifcios com garagens colectivas, no clculo da rea bruta dependente (Ab) no so consideradas para efeitos de avaliao as reas comuns [corredores de circulao, espao de lavagem de automveis, ]. III - Em prdios com piscinas cobertas e fechadas, ginsios, saunas, sala de condomnio, sala polivalente e afins estas entram para o clculo da rea bruta dependente [Ab], sendo considerada em funo da permilagem de cada fraco autnoma, no regime de propriedade horizontal, ou, considerando uma distribuio proporcional pelos diferentes andares ou divises susceptveis de utilizao independente, no regime de propriedade total. IV - Em prdios com cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores ao edifcio principal, adoptam-se os seguintes critrios [Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]: [a] Se a cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores forem as nicas existentes no prdio, a rea destas deve integrar a rea bruta privativa (Aa); [b] Se a cozinha e/ou instalaes sanitrias exteriores coexistem, cumulativamente, com as existentes no edifcio principal, a rea daquelas deve integrar a rea bruta dependente (Ab).

2.3. Aplicao do coeficiente de afectao [Ca]

[ vide artigo 41 do CIMI ]

Em funo do tipo de utilizao de determinado prdio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectao, de acordo com a tabela II abaixo.

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TABELA II Coeficiente de afectao [Ca]

Tipo de utilizao Comrcio Servios Habitao 6 Habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazns e actividade industrial Comrcio e servios em construo tipo industrial 7 Estacionamento coberto e fechado 8 Estacionamento coberto e no fechado 9 Estacionamento no coberto Prdios no licenciados, em condies muito deficientes de habitabilidade Arrecadaes e arrumos
5

Coeficientes 1,20 1,10 1,00 0,70 0,60 0,80 0,40 0,15 0,08 0.45 0,35

NOTAS IMPORTANTES SOBRE A APLICAO DO COEFICIENTE DE AFECTAO :

I. Prdio com licena que prev mais do que uma utilizao sem diferenciar a fraco, andar ou parte do prdio susceptvel de utilizao independente: [a] Se o prdio no se encontra ocupado, deve considerar-se a afectao declarada pelo contribuinte de entre as afectaes previstas na licena de utilizao; [b] Se o prdio estiver ocupado, deve considerar-se a afectao correspondente utilizao efectiva, desde que esteja considerada na licena de utilizao;

De acordo com o Ofcio circulado n. 40 078/2005, de 25 de Maio, aquando da entrega da declarao mod. 1 do IMI, dever o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declarao corresponde a habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados. 6 De acordo com o Ofcio circulado n. 40 078/2005, de 25 de Maio, aquando da entrega da declarao mod. 1 do IMI, dever o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declarao corresponde a habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados. Os contratos de desenvolvimento para a habitao, so considerados uma forma especifica de habitao a custos controlados [Despacho de 07/11/08 sancionado na informao n 388/08 da DSMI] Na transmisso de fraces em prdios ou fraces de habitao social, estas no perdem a sua natureza de habitao social [Despacho do DG 2005/08/02 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]. 7 Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4 8 Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4 9 Prdio urbano da espcie Outros vide a propsito o ponto 4 13

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II.

Prdio sem licena de utilizao: Quando o prdio no possui licena de utilizao considera-se a afectao correspondente ao destino normal e no ao destino concreto.

III.

Prdio no licenciado, em condies muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectao 0,45, apenas se aplica a edificaes para habitao. Porm, para se poder considerar esta afectao necessrio que se verifiquem cumulativamente as duas condies no licenciados [sem licena de construo] e apresentar condies muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas, casas abarracadas, ou habitaes com telhados com infiltraes, paredes com escorrncia de guas e/ou bolores, buracos nas paredes e pavimentos, etc.).

IV.

Exemplos de afectao: [a] Oficinas (ex. mecnica auto, de restauro de mobilirio, de reparaes elctricas), hotis, restaurantes, bares, discotecas: Servios; [b] Oficinas (ex. marcenaria, metalomecnica, olaria): Indstria; [c] Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilizao (comrcio, servios, armazns se constituem reas economicamente independentes, etc.); [d] Quiosques: Comrcio ou servios, de acordo com a utilizao dominante em termos de actividade; [e] Estabelecimentos onde a actividade principal o ensino ( ex. creches, escolas de ensino bsico e secundrio, institutos politcnicos, universidades): Servios; [f] Estabelecimentos onde se prestam actos clnicos e cuidados de sade (ex. Centros de enfermagem, casa de repouso e lares, clnicas, hospitais): Servios; [g] Clubes de caa e pesca: Servios; [h] Avirios e suiniculturas: Indstria; [i] Superfcies comerciais ou de servios instalados em construes no tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comrcio e Servios em construo tipo industrial; [j] Unidades fabris com partes destinadas a escritrio, posto mdico, refeitrio, etc.: A norma a avaliao ser sempre baseado no licenciamento. Se apenas existe uma licena para a unidade fabril, aplicam-se as regras de avaliao da parte principal, de acordo com a alnea a), do n. 2 , do art. 7 do CIMI; Se existirem licenas diferenciadas, est-se perante a existncia de partes susceptveis de utilizao independente, devendo a avaliao respeitar essa diferenciao, assim, aquando do preenchimento do modelo 1. IMI, o seu anexo II, dever discriminar essas partes [Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05]. Em andares com escritrios e ou consultrios, as reas de salas de espera de utilizao comum so tratadas como reas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritrios ou consultrios.
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2.4. Aplicao do coeficiente de localizao [Cl]

[ vide artigos 42 e 62 do CIMI]

O coeficiente de localizao varia entre 0,4 e 2,0 podendo ser reduzido para 0,35 em situaes de habitao dispersa, frequente no meio rural, e ser elevado at 3,0 em zonas de elevado valor de mercado imobilirio. De acordo com o n 3 do art. 42 do CIMI, a fixao do Cl deve considerar o seguinte quadro de referncia: a) Acessibilidades;
Qualidade e diversidade de vias rodovirias, ferrovirias, fluviais e martimas.

b) Proximidade de equipamentos sociais; Estabelecimentos de ensino,

servios pblicos, comrcio.

c) Servios de transportes pblicos; d) Localizao em zonas de elevado valor de mercado imobilirio.

Compete aos peritos avaliadores a definio de zonas homogneas (designadas por reas price na terminologia anglo saxnica), onde se verifica, para determinada afectao, preos unitrios idnticos de imveis semelhantes (por verificao dos valores correntes de mercado), aplicando-se a estes o mesmo coeficiente de localizao (Cl). Para a sua efectivao, j em 2004, a DGCI em colaborao com a DGITA desenvolveu, para a rede nacional de peritos avaliadores responsveis pela execuo do zonamento, uma aplicao informtica baseada na web SIGIMI10 que emitiu de modo clere e homogneo, obter o zonamento para todos os municpios, em formato digital.

2.5. Aplicao do coeficiente de qualidade e conforto [Cq]

[ vide artigos 43 e 62 do CIMI]

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) aplicado ao valor base do prdio edificado, podendo ser majorado at 1,7 e minorado at 0,5, e obtm-se: adicionando unidade os coeficientes majorativos; subtraindo unidade os coeficientes minorativos. As tabelas III e III.1 evidenciam o gradiente de valores possveis:

SIGIMI Sistema de Informao Geogrfica do Imposto Municipal sobre Imveis, principalmente, com funcionalidades de visualizao e de edio de Sistema de Informao Geogrfica.
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TABELA III: Prdios urbanos destinados a habitao Elementos de qualidade e conforto

Majorativos
Descrio Moradias unifamiliares Localizao em condomnio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de tnis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localizao excepcional Sistema central de climatizao Elevadores em edifcios de menos de 4 pisos Coeficiente at 0,20 0,20 0,04 0,03 0,06 0,03 0,03 0,04 at 0,15 at 0,10 0,03 0,02 Descrio Inexistncia de cozinha Inexistncia de instalaes sanitrias Inexistncia de rede pblica ou privada de gua Inexistncia de rede pblica ou privada de electricidade Inexistncia de rede pblica ou privada de gs Inexistncia de rede pblica ou privada de esgotos Inexistncia de ruas pavimentadas Inexistncia de elevador em edifcios com mais de 3 pisos Existncia de reas inferiores s regulamentares Estado deficiente de conservao Localizao e operacionalidade relativas Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis activas ou passivas

Minorativos
Coeficiente 0,10 0,10 0,08

0,10

0,02 0,05 0,03 0,02

0,05

at 0,05 at 0,05 0,05

Localizao e operacionalidade relativas

at 0,05

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TABELA III.1: Prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios Elementos de qualidade e conforto
Majorativos
Descrio Localizao em centro comercial Localizao em edifcios destinados a escritrios Sistema central de climatizao Qualidade construtiva Existncia de elevador(es) e/ou escada(s) rolante(s Coeficiente 0,25

Minorativos
Descrio Coeficiente Inexistncia de instalaes 0,10 sanitrias Inexistncia de rede pblica ou 0,08 privada de gua Inexistncia de rede pblica ou 0,10 privada de electricidade Inexistncia de rede pblica ou 0,05 privada de esgotos Inexistncia de ruas 0,03 pavimentadas Inexistncia de elevadores em 0,02 edifcios com mais de 3 pisos Estado deficiente de at 0,05 conservao Localizao e operacionalidade at 0,10 relativas Utilizao de tcnicas ambientalmente sustentveis 0,10 activas ou passivas

0,10

0,10 at 0,10

0,03

Localizao e operacionalidade relativas

at 0,20

Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem caractersticas intrnsecas do prdio (edifcio ou fraco) e da sua envolvente urbana. Ainda da leitura das mesmas tabelas, pode-se observar o seguinte: Para os prdios urbanos destinados a habitao, apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variao; Para os prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios, apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variao. Dos aspectos referidos nas alneas anteriores trataro os pontos 2.5.1 e 2.5.2. Visando a aplicao uniforme das tabelas antes referidas, o n 2 do art. 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas, sendo desnecessrio aqui repeti-los. Todavia, no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo, de seguida d-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei.
NOTAS IMPORTANTES SOBRE CONCEITOS SUBJACENTES APLICAO DO COEFICIENTE DE QUALIDADE E CONFORTO:

I. Moradia unifamiliar: Edificao destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. No caso de moradias geminadas ou em banda, so consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundaes e estrutura da parte habitacional independentes, mesmo que constitudas em propriedade horizontal e ainda que tenham reas dependentes comuns
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fora do corpo principal. [Despacho SDG de 02-07-2007, exarado sobre a inf n 220/06 Proc n 227/05] II. Condomnio fechado: Corresponde definio constante da alnea e) do art. 43 do CIMI. III. Sistema central de climatizao: Para efeitos de aplicao do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao em Edifcios (Decreto - Lei n. 79/2006 de 4 de Abril, que revogou o Decreto-Lei 118/98, de 7 de Maio), considera-se sistema central de climatizao, o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatizao (ventilao, aquecimento, arrefecimento, humidificao, desumidificao e purificao de ar), situado ou concentrado numa instalao e num local distinto dos locais a climatizar, sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte, transportado por um fluido trmico aos diferentes locais a climatizar. Se o edifcio possuir pr - instalao do sistema central de climatizao, para efeitos de avaliao, deve o mesmo ser considerado como se j estivesse efectivamente instalado, desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira, tubagens e irradiador [despacho da Subdirectora Geral, de 02-07-2007, exarado sobre a inf n 306/2006 Proc. n 644/DSA] IV. Existncia/Inexistncia de elevador Para efeitos de aplicao do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectaes de habitao, comrcio, servios e indstria. V. Aplicao de elementos de qualidade e conforto em prdios urbanos destinados a comrcio, indstria e servios (vide Tabela III.1 do ponto 2.5) [a] Edifcios de escritrios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado Localizao em edifcios destinados a escritrios aplicvel, exclusivamente, aos espaos que possuem aquele tipo de utilizao. [b] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente, s se aplicam os coeficientes relativos a Sistema central de climatizao e existncia de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s), se estes elementos existirem no interior da fraco autnoma ou do andar .

2.5.1.Directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao.
Os peritos avaliadores, na parametrizao da sua grelha de valorizao ou depreciao, devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas apreciao da qualidade construtiva, da localizao excepcional, da localizao e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservao

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NOTA IMPORTANTE SOBRE AS JUSTIFICAES DO PERITO AVALIADOR NA FICHA DE AVALIAES:

Na Aplicao de Gesto das Avaliaes (AGA), a Ficha de Avaliao constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence, naturalmente, ao perito avaliador. Desta forma, para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razes acima expendidas, compete ao perito preencher no ANEXO I da Ficha de Avaliao os valores desses coeficientes e as observaes (justificaes) que os fundamentam, em conformidade com o n 3 do art. 43 do CIMI.

2.5.2.Aplicao de coeficientes majorativos s moradias unifamiliares.

[Tabela I prevista no n 1 do art. 43 do CIMI]

A alnea b) do n. 1 art. 62 do CIMI estabelece que compete CNAPU propor para vigorar trienalmente, os coeficientes majorativos aplicados s moradias unifamiliares, sobre proposta dos peritos. Os valores destes coeficientes so atribudos com base numa correlao positiva com as percentagens do valor das edificaes autorizadas ou previstas para determinado terreno para construo [vide a propsito o n. 2 do art. 45 do CIMI]

A ttulo de exemplo indica-se um modelo de tabela TABELA IV Coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares
% valor do terreno Coeficiente

15,00 16,00 17,00 18,00 19,00 20,00 21,00 22,00 23,00 24,00 25,00

0,00 0,01 0,01 0,02 0,03 0,03 0,04 0,05 0,05 0,06 0,07

26,00 27,00 28,00 29,00 30,00 31,00 32,00 33,00 34,00 35,00

0,07 0,08 0,09 0,09 0,10 0,11 0,11 0,12 0,13 0,13

36,00 37,00 38,00 39,00 40,00 41,00 42,00 43,00 44,00 45,00

0,14 0,15 0,15 0,16 0,17 0,17 0,18 0,19 0,19 0,20

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2.6.

Aplicao do coeficiente de vetustez [Cv]

[ vide artigo 44 do CIMI ]

O coeficiente de vetustez determinado em funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso da licena de utilizao, caso exista, ou desde a data de concluso das obras de edificao, de acordo com a tabela V. No caso de prdios ampliados estas regras aplicam-se, respectivamente, de acordo com a idade de cada parte. Constituem excepo, as situaes em que as licenas de utilizao so obtidas para efeito de legalizao; aqui a determinao do coeficiente de vetustez feita com base na data de concluso das obras. Quando no for possvel determinar a data de concluso das obras, esta ser fixada pelo Chefe do Servio de Finanas nos termos do n. 2 do art. 10 do CIMI [Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. 331/05/DSA Proc.15/05] TABELA V Coeficiente de vetustez [Cv] Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1,00 0,90 0,85 0,80 0,75 0,65 0,55 0,40

NOTAS IMPORTANTES SOBRE A APLICAO DO COEFICIENTE DE VETUSTEZ:

I.

Prdios ampliados [a] - Prdio em propriedade total ampliado: Havendo alteraes em prdio edificado, em regime de propriedade total, por ampliao e desde que a parte ampliada no seja susceptvel de utilizao independente, a determinao do seu Vt ser feita cumprindo as seguintes etapas: 1. Clculo do Vt do prdio, sem a ampliao: A rea do prdio a considerar a anterior ampliao; A idade do prdio, para aplicao do Cv, a da ampliao. Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser considerados, para aplicao do Cq.

2.Clculo do Vt do prdio com a ampliao: A rea do prdio a considerar inclui a ampliao;

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A idade do prdio, para aplicao do Cv, a da ampliao; Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser considerados, para aplicao do Cq.

3. Clculo do Vt do prdio, reportado situao anterior ampliao: A rea do prdio a considerar a anterior ampliao; A idade do prdio, para aplicao do Cv, o do prdio, se no tivesse ocorrido ampliao. Se a ampliao incluir novos elementos de qualidade e conforto, estes devem ser considerados para aplicao do Cq.

4. Clculo do Vt da ampliao = [2 ] [1] 5. Clculo do Vt final do prdio = [3] + [4] Em suma, sempre que esteja em causa a ampliao de um prdio, o Vt deve ser determinado para cada uma das partes, fazendo sempre trs avaliaes: Duas avaliaes com o Cv data da ampliao, determinando-se pela diferena o Vt da ampliao. De seguida, calcula-se o Vt do edifcio antigo com a respectiva idade, somando lhe o Vt da ampliao. Sempre que seja necessrio discriminar o Vt de reas acessrias (ex. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos nmeros 1, 2 e 4, com as devidas adaptaes. [b] - Prdio em propriedade total ampliado com divises, andares ou fogos susceptveis de utilizao independente: Sempre que esteja em causa a avaliao de prdios com partes susceptveis de utilizao independente, a avaliao deve ser feita separadamente com discriminao do Vt, seguindo-se a regra geral para a determinao da idade de cada uma das partes. [c] - No caso da ampliao de terreno para construo ou de logradouros de prdio urbano (vulgar arredondamento de estremas), deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada s para efeitos de IMT nos termos do Art. 14, n. 4 a 6 do CIMT. Os proprietrios dos prdios da resultantes [novos prdios] apresentaro a declarao modelo 1 do IMI, nos termos da alnea d) dos Art. 13. do CIMI, devendo os prdios ser avaliados para efeitos de IMI.

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3. Determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo

[ vide artigo 45 do CIMI]

3.1. Regra Geral

A determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo ... o somatrio do valor da rea de implantao do edifcio a construir, que situada dentro do permetro de fixao do edifcio ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente implantao. n 1 do art. 45 do CIMI, o que resulta na seguinte equao geral: 1. sendo: 1.1 em que:
Vc Abc Ab %ai Ca Cl Cq
Valor base dos prdios edificados

Vt = Vtimplantao + Vtadjacente

Vtimplantao = Vc x [(Abc Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai x Ca x Cl x Cq

rea de construo autorizada ou prevista rea bruta dependente Percentagem da rea de implantao

(variando entre 15 e 45 % do valor das edificaes previstas ou autorizadas)

Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares
(s se aplica o Cq neste caso)

e 1.2 em que:
Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prdios edificados rea do terreno livre at ao limite de duas vezes a rea de implantao rea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a rea de implantao Coeficiente de afectao Coeficiente de localizao Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares
(s se aplica o Cq neste caso)

Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl x Cq

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Da conjugao de 1.1 Vtimplantao e de 1.2 Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equao geral: 1.3 Vt = Vc x { [ (Abc Ab) + (Ab x 0,3) ] x %ai + (Ac x 0,025) + (Ad x 0,005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes rea de implantao (%ai) e respectivas reas de aplicao, semelhana do zonamento para os coeficientes de localizao, so parte integrante dos contedos do SIGIMI e foram igualmente aprovadas em portaria.

3.2. Mtodo Comparativo a que se refere o art 76 do CIMI

Na determinao do valor patrimonial tributrio dos terrenos para construo e dos terrenos da espcie outros quando seja reconhecida a distoro a que se refere o n. 4 do art. 76. do CIMI, aplicado o Mtodo Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expresso: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preo de venda do terreno por m2, praticado no local, na situao de infraestruturao em que se encontra. A terr = rea do terreno
NOTAS IMPORTANTES SOBRE O CLCULO DE Vt DE TERRENOS PARA CONSTRUO

I.

Terrenos para construo com diferentes afectaes: [a] - Quando o terreno se destina construo de edificaes com diferentes afectaes, com discriminao das respectivas reas, estas devem ser consideradas no clculo de Vt. Assim, nestes casos, o Vt corresponde soma dos Vts das diferentes afectaes. Havendo terreno livre, ser considerada a quota-parte de cada afectao;[b] Quando o terreno se destina construo de edificaes com diferentes afectaes, sem discriminao das respectivas reas, deve considerar-se, para atribuio dos coeficientes de afectao [Ca] e de localizao [Cl], a rea dominante.

II. III.

Nos prdios vazados11, a rea de implantao corresponde projeco, na horizontal, do seu permetro exterior. Terrenos para construo que abrangem zonas de Cl e de % de rea de implantao diferentes [Despacho do DG de 18/07/05- inf. n. 241/05- Proc 234/05]: Quando existem terrenos para construo que abrangem zonas de coeficientes de localizao e % de rea de implantao diferentes, o perito deve proceder em concordncia com o art. 79 do CIMI, referente inscrio de prdios na matriz, quando situados em mais de uma freguesia. Assim, teremos:

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Em regra, trata-se de edifcios cujo rs-do-cho apenas possui a caixa de escada e os pilares, sendo vazado o espao sobrante por no se construrem os panos de alvenaria.

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[a] Se o terreno de construo possuir uma entrada principal, deve o perito adoptar como valores de Cl e % de rea de implantao, os da zona onde aquela se situa; [b] Se no for possvel identificar uma entrada principal, deve o perito adoptar como valores de Cl e % de rea de implantao, os da zona onde se encontra a maior rea do terreno para construo.

4. Determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros

[ vide artigo 46 do CIMI ]

Para a determinao do valor patrimonial tributrio dos prdios de espcie Outros necessrio atender s suas especificidades, sendo aplicveis as seguintes regras de avaliao:

1 Regra Geral com as adaptaes necessrias [ n 1 do art. 46 do CIMI]

O valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos edificados determinado nos termos do art. 38 do CIMI com as adaptaes necessrias (vide a propsito o ponto 2), designadamente: Quanto ao tipo de utilizao: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectao [Ca] que melhor se ajusta utilizao efectiva do prdio.

Quanto localizao: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localizao [Cl], em funo da afectao que antes considerou. Constituem excepo, os estacionamentos coberto e no coberto12, ambos com coeficiente de afectao constante da tabela do art. 41 do CIMI (vide Tabela II do ponto 2.3 deste manual), sendo o coeficiente de localizao o correspondente utilizao dominante na zona.

Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos, em funo da afectao que antes considerou. Constituem excepo os estacionamentos coberto e no coberto, ambos com afectao prpria, aos quais no se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no clculo do valor patrimonial tributrio.

12

O estacionamento no coberto avaliado pela regra geral quando, o mesmo, possuir construes de carcter definitivo, caso contrrio, aplica-se o mtodo de custo. Parques Elicos e Centrais Fotovoltaicas so prdios do tipo Outros, avaliados pelo mtodo do custo [art. 46, n 2 do CIMI]. Os equipamentos, designadamente aerogeradores, turbinas, ps e painis solares no so considerados na avaliao.

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2 Mtodo de Custo [n 2 do art. 46 do CIMI]

No sendo possvel utilizar as regras do art. 38. do CIMI, o perito deve utilizar o Mtodo de Custo adicionado do valor do terreno, com base na seguinte expresso: V = T + ET + ( C + EC ) x CAD + EVC + L em que: V = Valor patrimonial tributrio T = Valor comercial do terreno ET = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construo EC = Encargos com a construo CAD = Coeficiente de apreciao ou de depreciao (a aplicar sempre que o prdio rena condies que imprimam valorizao ou desvalorizao, designadamente, de exclusividade, de natureza arquitectnica, fsica, funcional, econmica e ambiental) EVC = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor

3 Avaliao de prdios espcie Outros sem capacidade construtiva

[ n 3 do art. 46 do CIMI]

Nos terrenos, o seu valor unitrio corresponde ao que resulta da aplicao do coeficiente de 0,005 ao produto do valor base dos prdios edificados pelo coeficiente de localizao. Vt = Vc x A terr x Cl x 0,005 Vc Valor base dos prdios edificados A terr rea do terreno Cl Coeficiente de localizao correspondente utilizao dominante da zona, a identificar pelo avaliador.

4 Avaliao de prdios urbanos em runas 13 [n 4 do art. 46 do CIMI]

O valor patrimonial tributrio determinado como se de terrenos para construo se tratasse (vide a propsito o ponto 3). Na tabela VI, a ttulo de exemplo, enumera-se um conjunto de prdios da espcie Outros e seu enquadramento em termos de clculo do seu valor patrimonial tributrio.

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Prdios em runas esta classificao definida de acordo com a deliberao da Cmara Municipal
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TABELA VI Regras de avaliao de prdios Outros

Prdios da espcie OUTROS Sedes das Cmaras Municipais, Museus, Bibliotecas e Residncias de Estudantes Estacionamentos cobertos fechados e no fechados

Regras de avaliao 1 Regra Geral.

Considerando-se a afectao Servios.

1 Regra Geral.
O Cl a aplicar corresponde ao da afectao dominante da rea envolvente da localizao do estacionamento.

1 Regra Geral.
Estacionamentos no cobertos com construes no precrias. Estacionamentos no cobertos, sem construes ou com construes precrias Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos, ou seja, o correspondente afectao dominante da rea envolvente onde est implantado o estacionamento.

2 Mtodo de Custo.

Igrejas, estabelecimentos militares, quar2 Mtodo de Custo. tis de bombeiros e de proteco civil

Estaes rodovirias, estaes ferrovirias e de metropolitano, postos transformao de energia (EDP), parques elicos.

2 Mtodo de Custo.

Aeroportos, aerdromos, portos e marinas

2 Mtodo de Custo.

Recintos desportivos, piscinas, campos de golfe

2 Mtodo de Custo. 2 Mtodo de Custo.

Postos de abastecimento de combustvel [Se, adicionalmente ao posto de abastecimento de combustvel, existirem reas de servio com restaurao, alojamento, quiosques, a avaliao destas feita de acordo com o respectivo licenciamento.] Barragens, ETARs Zonas verdes, aterros sanitrios pedreiras, saibreiras, minas de sal-gema

2 Mtodo de Custo. 3 Avaliao como prdios da espcie Outros sem capacidade construtiva

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NOTAS IMPORTANTES SOBRE O CLCULO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTRIO DOS PRDIOS DA ESPCIE OUTROS

I.

Para os prdios da espcie Outros, onde o avaliador no consegue identificar uma afectao principal ou a construo no possibilita a aplicao da regra geral de prdios edificados, aplica se, para clculo do valor patrimonial tributrio, o mtodo de custo; Avaliao de prdios urbanos em runas: A avaliao efectuada tendo como referncia a rea de construo das edificaes antes existentes.

II.

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