Modul 2:

Manajemen Proyek dan

Sistem Penyelenggaraan Proyek (Konstruksi)
(Project Delivery Systems/PDS)

Krishna S Pribadi
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB
ISI MODUL 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek

 Manajemen dan Manajemen Proyek Konstruksi

 Berbagai Sistem Penyelenggaraan Proyek
 Swakelola (owner-provided delivery)
 Tradisional (design-bid-build/DBB)
 Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
 Rancang Bangun (design-build/DB)
 Variasi DB

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Manajemen ?
The process of getting things done
through people
+
creative, energetic combination of
scarce resources into effective
and profitable activities and the
combinations of the skill and
talents of the individuals
concerned with doing this.
Manajemen

 Management is the process of reaching

organizational goals by working with and through
people and other organizational resources.
 Management has the following 3 characteristics:
◦ It is a process or series of continuing and related
activities.
◦ It involves and concentrates on reaching
organizational goals.
◦ It reaches these goals by working with and through
people and other organizational resources.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Management processes
The process of forecasting, planning,
organising, commanding, coordinating
and controling (Fayol, Urwick, 1946)

The social process of planning,

coordination, control and motivation
(Brech, 1984)

Organisational directions based on sound

common sense, pride in the
organisation and enthusiasm for its
works (Peters, 1989)

Coping with change and uncertainty

(Winch, 1996)
Project
 Serangkaian kegiatan yang saling terkait
untuk mencapai suatu tujuan tertentu
dalam suatu batasan waktu, biaya dan
mutu yang telah ditetapkan.
Tahapan proyek rekayasa/konstruksi

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Typical Project Lifecycle
Typical Construction Project
Bar Chart
Project Management Knowledge Areas
(+ Stakeholder Management)
Project Project Project Time/
Integration Scope Schedule
Management Management Management

Project Cost Project Project

Management Quality Resources
Management Management
Project Project Risk Project
Communications Management Procurement
Management Management
10
 Project Management Model

Project Management
Functions:
i.e. ‘What’ we manage:
Management Process:
1. Scope.
i. e. ‘How’ we manage:
2. Time.
1. Plan.
3. Cost.
2. Organize.
4. Quality.
3. Staffing
5. Communication.
4. Execute.
6. Resources.
5. Monitor & Control.
7. Risk.
8. Procurement
9. Integration (cross
discipline)
Project Stages (Life
Cycle):
10. Stakeholders
i.e. “When” we manage:
1. Conceive.
Dynamic Linkage 2. Develop.
3. Execute.
4. Finish.
Apa itu PDS?
 Setiap proyek melalui suatu daur hidup proyek.
Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait
dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam
setiap tahapan disebut Project Delivery
System (PDS) atau sistem penyelenggaraan
proyek.
 Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner
dengan pertimbangan:
◦ Pengalaman, kebiasaan
◦ Saran konsultan
◦ Sumber dan kendala pembiayaan
◦ Penggunaan sumber daya yang dimiliki
◦ Keinginan stakeholder dari proyek

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 Daur Hidup Proyek (review)
Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?
Apa owner sanggup melakukannya?

Project Engineering Use

Planning Construction Disposal
Need formulation and design
process
management
process process
process process process

User Project Project Project Facility Facility

Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion

Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment

of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Pihak-pihak yang Terlibat dalam
Proyek Konstruksi (review)

Pemilik

Peran mana yang bisa

dilakukan oleh owner?

Perancang Pelaksana

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Berbagai PDS
 Ada beberapa pilihan PDS untuk owner:
◦ Swakelola (owner-provided delivery)
◦ Tradisional (design-bid-build/DBB)
◦ Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
◦ Rancang Bangun (design-build/DB)
◦ Variasi DB
 Sistem tradisional merupakan sistem yang
banyak dipakai baik owner pemerintah
maupun swasta.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Swakelola (owner-provided)
 Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai dengan
keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh
owner.
 Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun
pelaksanaan.
 Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian
perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan.
 Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang
mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan.
 Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga
sertifikat yang memadai.
 Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola untuk
pekerjaan permeliharaan jalan dan jembatan.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 Project Delivery System
pada Proyek-proyek
Infrastruktur Pemerintah
1945-1960an > 1960an > 1970an
SWAKELOLA PENUNJUKAN KONTRAK

Pemerintah Pemerintah Pemerintah

Procurement

BUMN BUMN/
Swasta

Pembangunan Pembangunan Pembangunan

Infrastruktur Infrastruktur Infrastruktur

17
Tradisional (DBB) 1
 Merupakan PDS yang ditetapkan oleh perundangan
untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner
swasta pun banyak pula yang menggunakannya.
 PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik
perancang maupun pelaksana konstruksi.
 PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:
◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada
◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel dalam
pengeluaran dana milik publik
◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda seleksi
perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda
kompetisi untuk pemilihan kontraktor

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Tradisional (DBB) 2
 Owner melihat bahwa tahapan pada PDS
tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk
pemastian kualitas.
 Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan
proyek, menentukan standard dan bentuk
kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan
tahapan planning dan conceptual design,
terkadang dibantu pula oleh professional.
 Perancang melakukan design dan juga
mempersiapkan dokumen pengadaan untuk
konstruksi.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Tradisional (DBB) 3
 Dalam tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor
berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun
harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga
terendah yang telah memenuhi semua persyaratan yang
ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan
berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran adalah
hanya salah satu kriteria yang dilihat.
 Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor
dengan metoda perbandingan dan negosiasi.
 Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi
(build). Dalam tahap ini owner akan memiliki perwakilan
(representatives) baik dari sumber daya yang dimiliki
maupun dari profesional yang dikontrak oleh owner
untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan (pengawas).
SI-3151 Manajemen Konstruksi
 PDS – Tradisional
OWNER

Contractual
Contractual
relationship
relationship

Field
Field
Architect/ General (prime)
Engineer Observation
Observation
Contractor
only
only

Sub-
Suppliers Fabricators
Contractors

21
Manajemen Konstruksi (CM)
 Owner menugaskan CM untuk
membantunya membuat dokumen
pengadaan dan mengawasi pelaksanaan
konstruksi. Namun demikian, saat ini
lingkup CM dalam membantu owner bisa
melebar mulai dari awal daur hidup
proyek.
 Terdapat 2 jenis CM
◦ Agency Construction Management (ACM)
◦ Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 PDS – Manajemen
Konstruksi
Construction
OWNER
Manager

Consultant Contractor Contractor

Sub-consultant Sub-consultant Sub-contractor Sub-contractor

23
Agency Construction Manager
 Seorang CM berlaku sebagai agen dari owner untuk
melakukan tugasnya sebagai owner dalam suatu
proyek. CM dapat bertugas hanya dengan panggilan
(on-call) atau selama proyek berlangsung. CM
berlaku sebagai bagian dari internal organisasi
owner.
 Layanan CM ini dapat mencakup berbagai jenis PDS.
 Tanggung jawab CM mencakup :
• memberikan input pada tahap desain
• mengevaluasi penawaran harga dari kontraktor
• mengontrol proyek dan mengatur keuangan, jadwal
• Mengontrol kualitas kerja kontraktor

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 PDS – Agency Construction
Management

OWNER

Contractual
Contractual Contractual
Contractual
relationship
relationship relationship
relationship

Working
Working
relationship
Professional
relationship
Construction Manager

Working
Working
Architect/ Engineer relationship
relationship

Prime Prime Prime

Contractor Contractor Contractor

25
Construction Manager-at-Risk
 CM@Risk melakukan kontrak dengan owner
dalam dua tahap:
◦ Pada saat planning dan conceptual design,
bergabung dengan designer untuk perancangan.
Dengan demikian, CM akan memberikan masukan
kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan
juga constructability.
◦ Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai
general contractor.
 Dapat diterapkan strategi fast track.
 Banyak dipakai oleh owner swasta.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 PDS – Construction Manager-at-
Risk

Construction
OWNER
Manager

Consultant Contractor Contractor

Sub-consultant Sub-consultant Sub-contractor Sub-contractor

27
Fast Tracking
Normal

Perancangan

Konstruksi

Fast Track

Perancangan

Konstruksi

Penghematan
Waktu

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 What is Construction Management ?

 Construction Management is a
professional service that applies effective
management techniques to the planning,
design and construction of a project from
inception to completion for the purpose of
controlling time, cost and quality.

THINK PLAN ORGANIZE EXECUTE

29
Construction Management Values
 Construction
Management is a
discipline and
management system
specifically created to
promote the successful
execution of capital
projects for owners.
 These projects can be
highly complex. Few
owners maintain the staff
resources necessary to
pay close, continuing
attention to every detail;
yet these details can
“make or break” a
project.

THINK PLAN ORGANIZE EXECUTE

30
The Client & Construction Management

 A professional CM firm
can augment the owner’s
existing resources with
pre-planning, design,
construction, engineering
and management
expertise that can assure
the best possible project
outcome no matter what
type of project delivery
method is used.

THINK PLAN ORGANIZE EXECUTE

31
Professional CM pays off in:
 Speed of project completion.
 Claims and dispute avoidance.
 Cost savings.
 Quality of finished job.
 Quality of the construction process.
 Project safety.

THINK PLAN ORGANIZE EXECUTE 32

The CM works in the Owner’s Benefit

CONSTRUCTION MANAGER

Safety

Time Cost

Quality

THINK PLAN ORGANIZE EXECUTE 33

Rancang-Bangun (DB) 1
 DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang
memiliki hanya satu entitas yang bertanggung
jawab untuk perancangan dan pelaksanaan
konstruksi sekaligus.
 Pemilihan design-builder oleh owner dapat
dilakukan dengan kompetitif maupun dengan
negosiasi.
 Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan
dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan
menghindari ketidaksepahaman antara perancang
dan pelaksana.
 Dengan sistem ini, maka fast track dapat dilakukan.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
 PDS – Rancang
OWNER
Bangun
Contractual
Contractual
relationship
relationship

Designer/Builder

Design Team Construction Team

(Architect/Engineer) (General Contractor)

(Joint-venture,
(Joint-venture, subcontractor,
subcontractor,
or
or Single
Single Firm)
Firm)

Sub-
Suppliers Fabricators
Contractors

35
Rancang-Bangun (DB) 2
 Biasanya pemilihan design-builder dilakukan
dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk
mendapatkan daftar calon yang memenuhi
kualifikasi tertentu, seperti pengalaman, reputasi,
sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan
DB.
 Untuk bangunan industri seperti pabrik dan
power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB,
yaitu Engineering, Procurement, Construction
(EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk
melakukan kegiatan perancangan engineering,
pembelian bahan dan alat, serta melakukan
pelaksanaan konstruksi.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 PDS
Engineering-Procurement-
Construction (EPC)

OWNER

EPC Contractor

Engineering Procurement Construction

Supplier Sub-contractor

37
Variasi DB
 Terdapat beragam arrangement untuk
kontrak DB yang menyediakan berbagai
fungsi lain untuk melaksanakan proyek,
seperti fungsi pendanaan, penyewaan,
operasi dan pemeliharaan.
 Beberapa ragam tersebut:
◦ Turnkey
◦ Variasi Turnkey
◦ Variasi Pendanaan

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Turnkey
 Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan
tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-
builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the
keys”

 Beberapa jenis Turnkey:

◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun).
◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey,
waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan
lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk
infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula
dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau
developer.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Variasi Pendanaan
 Kapital dari swasta dan partisipasi developer
menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta
dalam menjalankan DB.
 Seperti:
◦ Lease-develop-operate: owner memberikan operator
swasta untuk menyewa dalam jangka panjang,
mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada.
Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk
owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan
menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar
hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan
conceptual design. Kemudian operator memilih design-
builder untuk mengembangkan fasilitas.
◦ Public-private partnership (PPP): Owner adalah
pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk
berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Infrastructure Financing Schemes

Government

Financial Infrastructure
Institution Facilities

Private
PUBLIC
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Variasi Turnkey
 Terkadang skema pendanaan
diperkenalkan dalam turnkey, sehingga
terdapat beberapa ragam lain:
◦ Finance, Design, Build, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Operate, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 PDS – Variasi DB
Public Private Partnership
•
(PPP)
Owner adalah pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk berpartisipasi
dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.

• Manfaat dari sistem delivery PPP adalah :

• Adanya pembagian resiko antara pihak swasta dan pemerintah,
• Pelaksanaan yang lebih efisien,
• Manfaat ekonomi yang lebih luas,
• Penghematan biaya.

• Terdapat beberapa bentuk PPP, antara lain :

• Build Own Operate Transfer (BOOT)
• Build Operate transfer (BOT)
• Design Build Operate (DBO)
• Management Contract
• Concession Contract
• Joint Venture

43
 Alternatif PDS
Project Stages
Delivery
Methods
Preliminary Project Design Construction Operation Transfer
Studies Implement.

Design-bid-
award

Design-build

Turn-key

Build-operate

Build-
operate-
transfer

Sumber: Menheere & Pollalis 1996

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Peran Swasta

Public
Public Funds and Operator
Funded Turnkey
Joint Venture
Build Transfer Operate
Privatization

Public
Private
Partnership
Build Operate Transfer
Build Own Operate Transfer
Build Own Operate
Private Build Own Sell

Sumber: Menheere & Pollalis 1996

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 PDS – Variasi DB
Spektrum Public Private
Partnership (PPP)

46
Information is often missed
in the handoffs

47
 IPD Vs. Traditional Method
(7)
• IPD Vs. Traditional Method (knowledge development)

48
 Tugas (Kelompok)

1. Diskusikan kelebihan dan kekurangan dari

masing-masing PDS yang telah dibahas.
2. Jenis PDS yang mana yang dapat dan paling baik
diimplementasikan untuk proyek berikut?

49
 Tugas Kelompok (2)
Memilih PDS yang sesuai untuk
Pembangunan Cable Car di
Kota Bandung

SI-3151 Manajemen Konstruksi

SI-3151 Manajemen Konstruksi
SI-3151 Manajemen Konstruksi
SI-3151 Manajemen Konstruksi