4/2/2017 G.R.

 No. 190106

Today is Sunday, April 02, 2017

Custom Search

Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila

SECOND DIVISION

G.R. No. 190106               January 15, 2014

MAGDALENA T. VILLASI, Petitioner, 
vs.
FILOMENO GARCIA, substituted by his heirs, namely, ERMELINDA H. GARCIA, LIZA GARCIA­GONZALEZ,
THERESA  GARCIA­TIANGSON,  MARIVIC  H.  GARCIA,  MARLENE  GARCIA­MOMIN,  GERARDO  H.  GARCIA,
GIDEON H. GARCIA and GENEROSO H. GARCIA, and ERMELINDA H. GARCIA, Respondents.

D E C I S I O N

PEREZ, J.:

This is a Petition for Review on Certiorari1 filed pursuant to Rule 45 of the Revised Rules of Court, assailing the 19
May  2009  Decision2  rendered  by  the  Sixth  Division  of  the  Court  of  Appeals  in  CA­G.R.  SP  No.  92587.  The
appellate  court  affirmed  the  Order3  of  the  Regional  Trial  Court  R  TC)  of  Quezon  City,  Branch  77,  directing  the
Deputy Sheriff to suspend the conduct of the execution sale of the buildings levied upon by him.

The Facts

Sometime  in  1990,  petitioner  Magdalena  T  Villasi  (Villasi)  engaged  the  services  of  respondent  Fil­Garcia
Construction,  Inc.  (FGCI)  to  construct  a  seven­storey  condominium  building  located  at  Aurora  Boulevard  corner
N.  Domingo  Street,  Cubao,  Quezon  City.  For  failure  of  Villasi  to  fully  pay  the  contract  price  despite  several
demands, FGCI initiated a suit for collection of sum of money before the RTC of Quezon City, Branch 77. In its
action  docketed  as  Civil  Case  No.  Q­91­8187,  FGCI  prayed,  among  others,  for  the  payment  of  the  amount  of
P2,865,000.00,  representing  the  unpaid  accomplishment  billings.  Served  with  summons,  Villasi  filed  an  answer
specifically  denying  the  material  allegations  of  the  complaint.  Contending  that  FGCI  has  no  cause  of  action
against  her,  Villasi  averred  that  she  delivered  the  total  amount  of  P7,490,325.10  to  FGCI  but  the  latter
accomplished  only  28%  of  the  project.  After  the  pre­trial  conference  was  terminated  without  the  parties  having
reached an amicable settlement, trial on the merits ensued.

Finding  that  FGCI  was  able  to  preponderantly  establish  by  evidence  its  right  to  the  unpaid  accomplishment
billings, the RTC rendered a Decision4 dated 26 June 1996 in FGCI’s favor. While the trial court brushed aside the
allegation of Villasi that an excess payment was made, it upheld the claim of FGCI to the unpaid amount of the
contract price and, thus, disposed:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered:

1.  Ordering  [Villasi]  to  pay  [FGCI]  the  sum  of  P2,865,000.00  as  actual  damages  and  unpaid
accomplishment billings;

2.  Ordering  [Villasi]  to  pay  [FGCI]  the  amount  of  P500,000.00  representing  the  value  of  unused  building
materials;

3.  Ordering  [Villasi]  to  pay  [FGCI]  the  amount  of  P100,000.00,  as  moral  damages  and  P100,000.00  as
attorney’s fees.5

Elevated on appeal and docketed as CA­GR CV No. 54750, the Court of Appeals reversed the disquisition of the
RTC  in  its  Decision6  dated  20  November  2000.  The  appellate  court  ruled  that  an  overpayment  was  made  by
Villasi and thereby directed FGCI to return the amount that was paid in excess, viz:

WHEREFORE, premises considered, the present appeal is hereby GRANTED and the appealed decision in Civil
Case No. Q­91­8187 is hereby REVERSED and SET ASIDE and judgment is hereby rendered ordering the [FGCI]
to  return  to  [Villasi]  the  sum  of  P1,244,543.33  as  overpayment  under  their  contract,  and  the  further  sum  of
P425,004.00  representing  unpaid  construction  materials  obtained  by  it  from  [Villasi].  [FGCI]  is  likewise  hereby
http://www.lawphil.net/judjuris/juri2014/jan2014/gr_190106_2014.html 1/6
4/2/2017 G.R. No. 190106

declared liable for the payment of liquidated damages in the sum equivalent to 1/10 of 1% of the contract price for
each day of delay computed from March 6, 1991.

No pronouncement as to costs.7

Unrelenting,  FGCI  filed  a  Petition  for  Review  on  Certiorari  before  this  Court,  docketed  as  G.R.  No.  147960,
asseverating that the appellate court erred in rendering the 20 November 2000 Decision. This Court, however, in
a Resolution dated 1 October 2001, denied the appeal for being filed out of time. The said resolution became final
and executory on 27 November 2001, as evidenced by the Entry of Judgment8 made herein.

To  enforce  her  right  as  prevailing  party,  Villasi  filed  a  Motion  for  Execution  of  the  20  November  2000  Court  of
Appeals Decision, which was favorably acted upon by the RTC.9 A Writ of Execution was issued on 28 April 2004,
commanding the Sheriff to execute and make effective the 20 November 2000 Decision of the Court of Appeals.

To  satisfy  the  judgment,  the  sheriff  levied  on  a  building  located  at  No.  140  Kalayaan  Avenue,  Quezon  City,
covered by Tax Declaration No. D­021­01458, and built in the lots registered under Transfer Certificates of Title
(TCT) Nos. 379193 and 379194. While the building was declared for taxation purposes in the name of FGCI, the
lots in which it was erected were registered in the names of the Spouses Filomeno Garcia and Ermelinda Halili­
Garcia  (Spouses  Garcia).  After  the  mandatory  posting  and  publication  of  notice  of  sale  on  execution  of  real
property were complied with, a public auction was scheduled on 25 January 2006.
10
To forestall the sale on execution, the Spouses Garcia filed an Affidavit of Third Party Claim
Third  and a Motion to Set
Aside  Notice  of  Sale  on  Execution,11  claiming  that  they  are  the  lawful  owners  of  the  property  which  was
erroneously  levied  upon  by  the  sheriff.  To  persuade  the  court  a  quo  to  grant  their  motion,  the  Spouses  Garcia
argued that the building covered by the levy was mistakenly assessed by the City Assessor in the name of FGCI.
The  motion  was  opposed  by  Villasi  who  insisted  that  its  ownership  belongs  to  FGCI  and  not  to  the  Spouses
Garcia as shown by the tax declaration.

After weighing the arguments of the opposing parties, the RTC issued on 24 February 2005 an Order12 directing
the Sheriff to hold in abeyance the conduct of the sale on execution, to wit:

WHEREFORE, premises considered, the Court hereby orders Deputy Sheriff Angel Doroni to suspend or hold in
abeyance the conduct of the sale on execution of the buildings levied upon by him, until further orders from the
Court.13

The motion for reconsideration of Villasi was denied by the trial court in its 11 October 2005 Order.14

Arguing  that  the  RTC  gravely  abused  its  discretion  in  ordering  the  suspension  of  the  sale  on  execution,  Villasi
timely filed a Petition for Certiorari before the Court of Appeals. In a Decision15 dated 19 May 2009, the appellate
court dismissed the petition. In a Resolution16 dated 28 October 2009, the Court of Appeals refused to reconsider
its decision.

Villasi  is  now  before  this  Court  via  this  instant  Petition  for  Review  on  Certiorariassailing  the  adverse  Court  of
Appeals Decision and Resolution and raising the following issues:

The Issues

I.

WHETHER  OR  NOT  THE  HONORABLE  COURT  OF  APPEALS  GRIEVOUSLY  ERRED  IN
UPHOLDING THE DECISION OF THE TRIAL COURT TO SUSPEND AND HOLD IN ABEYANCE THE
SALE  ON  EXECUTION  OF  THE  BUILDINGS  LEVIED  UPON  ON  THE  BASIS  OF  RESPONDENTS’
AFFIDAVIT OF THIRD­PARTY CLAIM;
THIRD

II.

WHETHER  OR  NOT  THE  HONORABLE  COURT  OF  APPEALS  GRIEVOUSLY  ERRED  WHEN  IT
HELD THAT THERE IS NO REASON TO PIERCE THE VEIL OF [FGCI’S] CORPORATE FICTION IN
THE CASE AT BAR; [AND]

III.

WHETHER  OR  NOT  THE  BRANCH  SHERIFF  OF  THE  REGIONAL  TRIAL  COURT  OF  QUEZON
CITY, BRANCH 77 SHOULD BE DIRECTED TO FILE THE APPROPRIATE NOTICE OF LEVY WITH
THE REGISTER OF DEEDS OF QUEZON CITY.17

The Court’s Ruling

http://www.lawphil.net/judjuris/juri2014/jan2014/gr_190106_2014.html 2/6
4/2/2017 G.R. No. 190106

It  is  a  basic  principle  of  law  that  money  judgments  are  enforceable  only  against  the  property  incontrovertibly
belonging to the judgment debtor, and if the property belonging to any third person is mistakenly levied upon to
third
answer  for  another  man’s  indebtedness,  such  person  has  all  the  right  to  challenge  the  levy  through  any  of  the
remedies  provided  for  under  the  Rules  of  Court.  Section  16,18  Rule  39  specifically  provides  that  a  third
third  person
may avail himself of the remedies of either terceria, to determine whether the sheriff has rightly or wrongly taken
hold  of  the  property  not  belonging  to  the  judgment  debtor  or  obligor,  or  an  independent  "separate  action"  to
vindicate his claim of ownership and/or possession over the foreclosed property. However, the person other than
the judgment debtor who claims ownership or right over levied properties is not precluded from taking other legal
remedies to prosecute his claim.19

Indeed, the power of the court in executing judgments extends only to properties unquestionably belonging to the
judgment debtor alone. An execution can be issued only against a party and not against one who did not have his
day in court. The duty of the sheriff is to levy the property of the judgment debtor not that of a third person. For,
third
as the saying goes, one man's goods shall not be sold for another man's debts.20

Claiming that the sheriff mistakenly levied the building that lawfully belongs to them, the Spouses Garcia availed
themselves  of  the  remedy  of  terceria  under  Section  16,  Rule  39  of  the  Revised  Rules  of  Court.  To  fortify  their
position,  the  Spouses  Garcia  asserted  that  as  the  owners  of  the  land,  they  would  be  deemed  under  the  law  as
owners of the building standing thereon. The Spouses Garcia also asserted that the construction of the building
was financed thru a loan obtained from Metrobank in their personal capacities, and they merely contracted FGCI
to  construct  the  building.  Finally,  the  Spouses  Garcia  argued  that  the  tax  declaration,  based  on  an  erroneous
assessment by the City Assessor, cannot be made as basis of ownership.

For her part, Villasi insists that the levy effected by the sheriff was proper since the subject property belongs to
the judgment debtor and not to third persons. To dispute the ownership of the Spouses Garcia, Villasi pointed out
third
that the levied property was declared for tax purposes in the name of FGCI. A Certification issued by the Office of
the City Engineering of Quezon City likewise showed that the building permit of the subject property was likewise
issued in the name of FGCI. We grant the petition.

The right of a third­party claimant to file a terceria is founded on his title or right of possession.
third  Corollary thereto,
1 a v v p h i1

before the court can exercise its supervisory power to direct the release of the property mistakenly levied and the
restoration  thereof  to  its  rightful  owner,  the  claimant  must  first  unmistakably  establish  his  ownership  or  right  of
possession  thereon.  In  Spouses  Sy  v.  Hon.  Discaya,21  we  declared  that  for  a  third
third­party  claim  or  a  terceria  to
prosper, the claimant must first sufficiently establish his right on the property:

[A] third person whose property was seized by a sheriff to answer for the obligation of the judgment debtor may
third
invoke  the  supervisory  power  of  the  court  which  authorized  such  execution.  Upon  due  application  by  the  third
person and after summary hearing, the court may command that the property be released from the mistaken levy
and restored to the rightful owner or possessor. What said court can do in these instances, however, is limited to
a  determination  of  whether  the  sheriff  has  acted  rightly  or  wrongly  in  the  performance  of  his  duties  in  the
execution  of  judgment,  more  specifically,  if  he  has  indeed  taken  hold  of  property  not  belonging  to  the  judgment
debtor.  The  court  does  not  and  cannot  pass  upon  the  question  of  title  to  the  property,  with  any  character  of
finality. It can treat of the matter only insofar as may be necessary to decide if the sheriff has acted correctly or
not.  It  can  require  the  sheriff  to  restore  the  property  to  the  claimant's  possession  if  warranted  by  the  evidence.
However, if the claimant's proofs do not persuade the court of the validity of his title or right of possession thereto,
the claim will be denied.22 (Emphasis and underscoring supplied).

Our  perusal  of  the  record  shows  that,  as  the  party  asserting  their  title,  the  Spouses  Garcia  failed  to  prove  that
they have a bona fide title to the building in question. Aside from their postulation that as title holders of the land,
the  law  presumes  them  to  be  owners  of  the  improvements  built  thereon,  the  Spouses  Garcia  were  unable  to
adduce  credible  evidence  to  prove  their  ownership  of  the  property.  In  contrast,  Villasi  was  able  to  satisfactorily
establish the ownership of FGCI thru the pieces of evidence she appended to her opposition. Worthy to note is
the  fact  that  the  building  in  litigation  was  declared  for  taxation  purposes  in  the  name  of  FGCI  and  not  in  the
Spouses  Garcias’.  While  it  is  true  that  tax  receipts  and  tax  declarations  are  not  incontrovertible  evidence  of
ownership,  they  constitute  credible  proof  of  claim  of  title  over  the  property.23  In  Buduhan  v.  Pakurao,24  we
underscored the significance of a tax declaration as proof that a holder has claim of title, and, we gave weight to
the demonstrable interest of the claimant holding a tax receipt:

Although  tax  declarations  or  realty  tax  payment  of  property  are  not  conclusive  evidence  of  ownership,
nevertheless, they are good indicia of possession in the concept of owner for no one in his right mind would be
paying  taxes  for  a  property  that  is  not  in  his  actual  or  at  least  constructive  possession.  They  constitute  at  least
proof  that  the  holder  has  a  claim  of  title  over  the  property.  The  voluntary  declaration  of  a  piece  of  property  for
taxation  purposes  manifests  not  only  one’s  sincere  and  honest  desire  to  obtain  title  to  the  property  and
announces his adverse claim against the State and all other interested parties, but also the intention to contribute
needed revenues to the Government. Such an act strengthens one’s bona fide claim of acquisition of ownership.25

http://www.lawphil.net/judjuris/juri2014/jan2014/gr_190106_2014.html 3/6
4/2/2017 G.R. No. 190106

It likewise failed to escape our attention that FGCI is in actual possession of the building and as the payment of
taxes  coupled  with  actual  possession  of  the  land  covered  by  tax  declaration  strongly  supports  a  claim  of
ownership.26 Quite significantly, all the court processes in an earlier collection suit between FGCI and Villasi were
served, thru the former’s representative Filomeno Garcia, at No. 140 Kalayaan Avenue, Quezon City, where the
subject property is located. This circumstance is consistent with the tax declaration in the name of FGCI.

The  explanation  proffered  by  the  Spouses  Garcia,  that  the  City  Assessor  merely  committed  an  error  when  it
declared the property for taxation purposes in the name of FGCI, appears to be suspect in the absence of any
prompt  and  serious  effort  on  their  part  to  have  it  rectified  before  the  onset  of  the  instant  controversy.  The
correction of entry belatedly sought by the Spouses Garcia is indicative of its intention to put the property beyond
the  reach  of  the  judgment  creditor.  Every  prevailing  party  to  a  suit  enjoys  the  corollary  right  to  the  fruits  of  the
judgment and, thus, court rules provide a procedure to ensure that every favorable judgment is fully satisfied.27 It
is almost trite to say that execution is the fruit and end of the suit. Hailing it as the "life of the law,"

ratio legis est anima,28 this Court has zealously guarded against any attempt to thwart the rigid rule and deny the
prevailing litigant his right to savour the fruit of his victory.29 A judgment, if left unexecuted, would be nothing but
an empty triumph for the prevailing party.30

While  it  is  a  hornbook  doctrine  that  the  accessory  follows  the  principal,31  that  is,  the  ownership  of  the  property
gives the right by accession to everything which is produced thereby, or which is incorporated or attached thereto,
either naturally or artificially,32 such rule is not without exception. In cases where there is a clear and convincing
evidence to prove that the principal and the accessory are not owned by one and the same person or entity, the
presumption shall not be applied and the actual ownership shall be upheld. In a number of cases, we recognized
the  separate  ownership  of  the  land  from  the  building  and  brushed  aside  the  rule  that  accessory  follows  the
principal.

In Carbonilla v. Abiera,33 we denied the claim of petitioner that, as the owner of the land, he is likewise the owner
of the building erected thereon, for his failure to present evidence to buttress his position:

To set the record straight, while petitioner may have proven his ownership of the land, as there can be no other
piece of evidence more worthy of credence than a Torrens certificate of title, he failed to present any evidence to
substantiate his claim of ownership or right to the possession of the building. Like the CA, we cannot accept the
Deed of Extrajudicial Settlement of Estate (Residential Building) with Waiver and Quitclaim of Ownership executed
by  the  Garcianos  as  proof  that  petitioner  acquired  ownership  of  the  building.  There  is  no  showing  that  the
Garcianos  were  the  owners  of  the  building  or  that  they  had  any  proprietary  right  over  it.  Ranged  against
respondents’ proof of possession of the building since 1977, petitioner’s evidence pales in comparison and leaves
us totally unconvinced.34

In Caltex (Phil.) Inc. v. Felias,35 we ruled that while the building is a conjugal property and therefore liable for the
debts  of  the  conjugal  partnership,  the  lot  on  which  the  building  was  constructed  is  a  paraphernal  property  and
could not be the subject of levy and sale:

x  x  x.  In  other  words,  when  the  lot  was  donated  to  Felisa  by  her  parents,  as  owners  of  the  land  on  which  the
building was constructed, the lot became her paraphernal property. The donation transmitted to her the rights of a
landowner over a building constructed on it. Therefore, at the time of the levy and sale of the sheriff, Lot No. 107
did  not  belong  to  the  conjugal  partnership,  but  it  was  paraphernal  property  of  Felisa.  As  such,  it  was  not
answerable for the obligations of her husband which resulted in the judgment against him in favor of Caltex.36

The  rule  on  accession  is  not  an  iron­clad  dictum.  On  instances  where  this  Court  was  confronted  with  cases
requiring  judicial  determination  of  the  ownership  of  the  building  separate  from  the  lot,  it  never  hesitated  to
disregard such rule. The case at bar is of similar import. When there are factual and evidentiary evidence to prove
that the building and the lot on which it stands are owned by different persons, they shall be treated separately. As
such, the building or the lot, as the case may be, can be made liable to answer for the obligation of its respective
owner.

Finally,  the  issue  regarding  the  piercing  of  the  veil  of  corporate  fiction  is  irrelevant  in  this  case.  The  Spouses
Garcia  are  trying  to  protect  FGCI  from  liability  by  asserting  that  they,  not  FGCI,  own  the  levied  property.  The
Spouses Garcia are asserting their separation from FGCI. FGCI, the judgment debtor, is the proven owner of the
building.  Piercing  FGCI’s  corporate  veil  will  not  protect  FGCI  from  its  judgment  debt.  Piercing  will  result  in  the
identification of the Spouses Garcia as FGCI itself and will make them liable for FGCI’s judgment debt.

WHEREFORE, premises considered, the petition is GRANTED. The assailed Decision and Resolution of the Court
of  Appeals  in  CA­G.R.  SP  No.  92587  are  hereby  REVERSED  and  SET  ASIDE.  The  Deputy  Sheriff  is  hereby
directed to proceed with the conduct of the sale on execution of the levied building.

SO ORDERED.

http://www.lawphil.net/judjuris/juri2014/jan2014/gr_190106_2014.html 4/6
4/2/2017 G.R. No. 190106

JOSE PORTUGAL PEREZ
Associate Justice

WE CONCUR:

ANTONIO T. CARPIO
Associate Justice
Chairperson

ARTURO D. BRION ESTELA M. PERLAS­BERNABE
Associate Justice Associate Justice

MARVIC MARIO VICTOR F. LEONEN*
Associate Justice

A T T E S T A T I O N

I attest that the conclusions in the above Decision were reached in consultation before the case was assigned to
the writer of the opinion of the Court s Division.

ANTONIO T. CARPIO
Associate Justice
Chairperson, Second Division

C E R T I F I C A T I O N

Pursuant  to  Section  13,  Article  VIII  of  the  Constitution  and  the  Division  Chairperson  s  Attestation,  it  is  hereby
certified that the conclusions in the above Decision were reached in consultation before the case was assigned to
the writer of the opinion of the Court’s Division.

MARIA LOURDES P. A. SERENO
Chief Justice

Footnotes
*
 Per Raffle dated 4 December 2013.
1
 Rollo, pp. 10­38.
2
 Penned by Associate Justice Ricardo R. Rosario with Associate Justices Jose L. Sabio, Jr. and Vicente S.
E. Veloso, concurring. Id. at 43­51.
3
 Presided by Judge Vivencio S. Baclig. Id. at 104­106.
4
 Presided by Judge Ignacio L. Salvador. Id. at 54­61.
5
 Id. at 61.
6
 Id. at 62­69.
7
 Id. at 68­69.
8
 Id. at 70.
9
 Id. at 72­74.
10
 Id. at 76­78.
11
 Id. at 97­102.
12
 Id. at 104­106.
13
 Id. at 106.
14
 Id. at 112.
15
 Id. at 43­51.
http://www.lawphil.net/judjuris/juri2014/jan2014/gr_190106_2014.html 5/6
4/2/2017 G.R. No. 190106
16
 Id. at 53.
17
 Id. at 19.
18
  Sec.  16.  Proceedings  where  property  claimed  by  third
third  person.  ­  If  the  property  levied  on  is  claimed  by
any  person  other  than  the  judgment  obligor  or  his  agent,  and  such  person  makes  an  affidavit  of  his  title
thereto  or  right  to  the  possession  thereof,  stating  the  grounds  of  such  right  or  title,  and  serves  the  same
upon  the  officer  making  the  levy  and  a  copy  thereof  upon  the  judgment  obligee,  the  officer  shall  not  be
bound to keep the property, unless such judgment obligee, on demand of the officer, files a bond approved
by the court to indemnify the third­party claimant in a sum not less than the value of the property levied on.
third
In  case  of  disagreement  as  to  such  value,  the  same  shall  be  determined  by  the  court  issuing  the  writ  of
execution.  No  claim  for  damages  for  the  taking  or  keeping  of  the  property  may  be  enforced  against  the
bond unless the action therefor is filed within one hundred twenty (120) days from the date of the filing of
the bond.

The officer shall not be liable for damages for the taking or keeping of the property, to any third­party
third
claimant  if  such  bond  is  filed.  Nothing  herein  contained  shall  prevent  such  claimant  or  any  third
person  from  vindicating  his  claim  to  the  property  in  a  separate  action,  or  prevent  the  judgment
obligee from claiming damages in the same or a separate action against a third­party claimant who
third
filed a frivolous or plainly spurious claim.

When  the  writ  of  execution  is  issued  in  favor  of  the  Republic  of  the  Philippines,  or  any  officer  duly
representing it, the filing of such bond shall not be required, and in case the sheriff or levying officer
is sued for damages as a result of the levy, he shall be represented by the Solicitor General and if
held  liable  therefor,  the  actual  damages  adjudged  by  the  court  shall  be  paid  by  the  National
Treasurer out of such funds as may be appropriated for the purpose.
19
 Gagoomal v. Villacorta, G.R. No. 192813, 18 January 2012, 663 SCRA 444, 454­455.
20
 Corpus v. Pascua, A.M. No. P­11­2972, 28 September 2011, 658 SCRA 239, 248.
21
 260 Phil. 401 (1990).
22
 Id. at 406­407.
23
 Director of Lands v. Intermediate Appellate Court, G.R. No. 68946, 22 May 1992, 209 SCRA 214, 227­
228.
24
 518 Phil. 285 (2006).
25
 Id. at 296 citing Ganila v. Court of Appeals, 500 Phil. 212, 224 (2005).
26
 Heirs of Marcelina Arzadon­Crisologo v. Rañon, 559 Phil. 169, 187 (2007).
27
 Solar Resources, Inc. v. Inland Trailways, Inc., 579 Phil. 548, 560 (2008).
28
 The reason is its soul.
29
 Florentino v. Rivera, 515 Phil. 494, 504 (2006).
30
 Id. at 505.
31
 Torbela v. Rosario, G.R. Nos. 140528 and 140553, 7 December 2011, 661 SCRA 633, 675.
32
 New Civil Code, Art. 440. The ownership of property gives the right by accession to everything which is
produced thereby, or which is incorporated or attached thereto, either naturally or artificially.
33
 G.R. No. 177637, 26 July 2010, 625 SCRA 461.
34
 Id. at 468.
35
 108 Phil. 873 (1960).
36
 Id. at 877.

The Lawphil Project ­ Arellano Law Foundation

http://www.lawphil.net/judjuris/juri2014/jan2014/gr_190106_2014.html 6/6