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    Área Mínima de Lote

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    Lidonil Ticlla Gonzales
    El documento define varios parámetros urbanísticos clave para el desarrollo de proyectos inmobiliarios como el área mínima de lote, frente mínimo de lote, área libre mínima, altura máxima, retiro mínimo y coeficiente de edificación. Estos parámetros controlan el tamaño, forma y densidad de la construcción permitida en un terreno de acuerdo a la normativa urbana. Sin embargo, a veces los diferentes parámetros no arrojan el mismo resultado máximo permitido, por lo que siempre se debe considerar el

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    rea Mnima de Lote: Superficie mnima que un lote debera tener en ciertos sectores de la ciudad segn los planes

    de densificacin urbana - Frente Mnimo de Lote: Longitud mnima de la fachada del lote, independientemente de su rea; esto sirve para evitar terrenos "tripa"; por ejemplo, el rea mnima puede ser de 160 m2, pero no por ello el terreno va a ser de 4 x 40 metros. - rea Libre Mnima: Se expresa en % y es la cantidad de rea que no debe estar techada; no se considera rea libre el rea de patios y jardines sobre los cuales exista un volado o alero en cualquier piso (Ver imagen). - La Altura Mxima es la cantidad mxima de pisos o metros (segn el caso) que una edificacin puede levantarse por encima del nivel de la calle (los stanos no son considerados en el clculo) , la Hmx est en funcin del ancho de la va de la que se sirve la edificacin. - El Retiro Mnimo es una lnea imaginaria paralela a la fachada (y lados y/o fondo segn el caso) retirada una cierta distancia de la calle a fin de permitir un adecuado aislamiento de la edificacin de la calle; sobre este retiro se pueden construir casetas de guardiana, escaleras hasta 1.50m. cercos perimtricos y obras complementarias sin que afecte los clculos de rea. - EL Coeficiente de Edificacin es un factor de relacin entre el rea de terreno y el rea construida mxima posible; el clculo es simple: rea de Terreno x Coeficiente de Edificacin = Cantidad mxima de m2 que puedo construir Sin embargo, esto va en relacin directa a lo que indica el rea Libre, y la Altura Mxima, as por ejemplo: rea de Terreno = 200 m2 Altura Mxima = 5 Pisos rea Libre Mnima = 30%, o sea...200 x 0.30 = 60m2...significa que por piso mximo podremos techar200 - 60 = 140 m2

    Coeficiente de Edificacin = 4.0 Entonces...rea de Terreno 200m2 x 4.0 = 800m2 que podemos construir Pero solo podemos techar 140m2 por piso, es decir...si quisiera saber el nmero de pisos que necesitara para construir todo lo que el parmetro me permite, hara el siguiente clculo: rea Mxima Construible (800m2) / rea Mxima por Piso (140m2) = 5.7 pisos Peeeeeeeeero....la Altura Mxima solo nos permite construir 5 pisos...x 140m2 c/u = 700m2 que construiriamos como mximo Quiz es un poco confuso...pero a veces los parmetros no necesariamente arrojan el mismo resultado, pero siempre deberemos tomar el valor menor :-(

    Otros parmetros son el nmero de plazas de estacionamientos por edificacin, la densidad urbana (en funcin del nmero de viviendas), etc. Estuve resaltando los trminos "construir" de "techar" por que las normas pueden ser confusas, por ello, adjunto las definiciones legales: - rea Construida: rea encerrada bajo la proyeccin de los techos o cubiertas que encierran espacios cerrados (Fuente: Ley de Propiedad Horizontal...derogada...pero no hay otra definicin) - rea Techada: rea encerrada bajo la proyeccin de todo tipo de techos o cubiertas...o sea...rea Techada > rea Construida (Fuente: Ley 27157, RNE, Ley 29090, Reglamento de Inscripcin de Predios, etc.) - rea Libre: rea no techada...sin embargo, el RNE considera rea Libre a los ductos, pozos y patios techados con cubiertas ligeras transparentes que garanticen la ventilacin de los vanos a los que sirve Si...es toda una confusin...as es la ley...pero como somos arquitectos y no abogados...antes de hacer primar la interpretacin literal de la ley...debemos considerar el criterio tcnico para su aplicacin...saber de donde viene y para qu...

    Adicionalmente te recomiendo darle una leida a las normas A010 y A020 del Reglamento Nacional de Edificaciones, lamentablemente an no lo hemos subido...pero vamos a solucionar ese problema lo antes posible! Espero haber podido ayudar

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