QU ES EL FACILITY MANAGEMENT?

Gestin de Activos Inmobiliarios,

Infraestructura y servicios
RESUMEN
Actualmente se han incorporado diversas disciplinas tales como Project, Facility o Asset Management a
los planes estratgicos de las organizaciones ms avanzadas con el objetivo de mejorar las estrategias de
gestin y producir ahorros significativos de presupuesto a dichas entidades. En las lneas que siguen se
va a desarrollar desde una introduccin al trmino Facility Management hasta un repaso de la historia
y definiciones ms relevantes de esta disciplina, todo ello a travs de una investigacin acadmica de la
mano de los autores ms destacados. Finalmente se realizar una breve conclusin de todos los datos
expuestos en este artculo.

INTRODUCCIN
de Activos Fsicos (Asset Management) y,
Project Management? Lean Management?
finalmente, Gestin de la Infraestructura y
Energy Management? Asset Management?
Servicios Soporte (Facility Management). Siempre
Facility Management?
se ha gestionado porque siempre ha
Hoy en da existe una diversidad sido necesario gestionar. Qu ha
significativa de trminos, cambiado entonces? Por qu
relativamente novedosos, tantas disciplinas novedosas?
que sobrevuelan el
La respuesta a estas preguntas
mbito estratgico de las
es sencilla, slo hay que
principales empresas.
pararse a reflexionar. El
A pesar de que cada factor que ha provocado la
da poseemos ms aparicin de estos trminos
conocimiento acerca de nos ha acompaado durante
lo que cada uno de estos toda la vida: en el trabajo, en
trminos conlleva, tanto a nuestra vida personal, en el
nivel prctico como terico, es medio-ambiente
imposible que esta nueva terminologa
Qu puede ser entonces? El CAMBIO, sin
no acabe por abrumarnos. Es en este momento
lugar a dudas.
cuando debemos ver ms all del aspecto
superficial de estos trminos. Por tanto, en este sentido se puede decir que el
cambio en la sociedad, en las nuevas tecnologas
As, una vez nos ponemos a analizar el fondo de cada
y, consecuentemente, en la forma de trabajar ha
una de estas cuestiones nos damos cuenta de que
llevado a que sea necesario redefinir la forma
todas ellas tienen un aspecto comn: GESTIN
de gestin que conocamos hasta hace poco. Las
Gestin de Proyectos (Project Management),
necesidades han cambiado y por tanto la forma de
Gestin de la Produccin (Lean Management),
trabajar debe cambiar.
Gestin Energtica (Energy Management), Gestin
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Cabe destacar que todo cambio tiene un objetivo Qu es el Facility

final, entonces cul puede ser ese objetivo? En Management?
mi opinin la MEJORA CONTINUA, que si nos
paramos a pensar es lo que cada uno de nosotros El Facility Management es una integracin de
deseamos tanto a nivel personal como profesional: procesos dentro de una organizacin para
mantener y desarrollar los servicios que apoyen
Proponte ser la mejor versin de ti mismo y mejoren la efectividad de las actividades
(Nelson Mandela) principales. De esta forma, debe cumplir los
requisitos bsicos de las personas en sus puestos
de trabajo, dar soporte a los negocios principales
de las organizaciones y aumentar el retorno de
capital mediante el uso econmico de servicios
e infraestructura dentro del marco de procesos
planificados, gestionados y controlados.

Segn la Asociacin Internacional de Facility

Management (IFMA), sta es una disciplina que
engloba diversas reas para asegurar y gestionar
el mejor funcionamiento de los inmuebles y de
sus servicios asociados, mediante la integracin de
personas, espacios, procesos y de las tecnologas
Esta reflexin de Nelson Mandela puede adaptarse propias de dichos inmuebles.
perfectamente a lo que se pretende en todas y El Instituto Britnico de Facility Management
cada una de las empresas a nivel internacional define esta disciplina como la integracin de
(teniendo en cuenta desde el aspecto financiero las actividades multidisciplinares dentro de un
al humano): entorno construido y la gestin de su impacto
Propongmonos que nuestras sobre las personas y el lugar de trabajo. Tambin
organizaciones sean la mejor lo define como la coordinacin prctica del
versin de s mismas trabajo fsico con la gente y con el trabajo de
una organizacin. As, como indican Atkin y
En conclusin, todos los trminos de los que Brooks, esta expresin simple y bien enfocada
se ha hablado anteriormente persiguen que las de la gestin de las instalaciones, hace hincapi en
compaas actuales consigan ser da a da la mejor la contribucin que las instalaciones o facilities
versin de s mismas. En este artculo se busca bien gestionadas pueden hacer a una organizacin.
dar a conocer en la forma en la que contribuye el
Facility Management a lograr esta meta.

MARCO TERICO
A continuacin se realizar una exposicin de
todos los conceptos clave destacados en la
literatura para poder adentrarnos en la disciplina
de Facility Management.

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Otra definicin a destacar es la de la Asociacin principales de esa organizacin (Barrett, 1995)

de Facility Management de Australia, que habla de
esta disciplina como una prctica de negocio que Tradicionalmente, FM se ha considerado como el
optimiza las personas, procesos, bienes y el medio pariente pobre sobre el trabajo en construccin
ambiente de trabajo para apoyar la consecucin de y en propiedades inmobiliarias. Esto se debe
los objetivos empresariales de una organizacin. al contexto entendido antiguamente sobre la
Tambin se puede definir como la integracin y conservacin, limpieza, las reparaciones y el
la alineacin de los servicios no bsicos, incluidos mantenimiento. De hecho, abarca la gestin
los relativos a las instalaciones, que se requieren inmobiliaria, la gestin financiera, la gestin de los
para operar y mantener un negocio para apoyar recursos humanos, seguridad y salud y la gestin
plenamente los objetivos principales de la de contratos, adems de la construccin y la
organizacin (Pitt y Tucker, 2008).Cabe destacar ingeniera de servicios de mantenimiento, servicios
una de las definiciones que mejor se adapta a esta domsticos y suministros de servicios pblicos.
disciplina: Todos estos aspectos deben ser considerados
para que la gestin de las instalaciones sea efectiva,
Un enfoque integrado para operar, mantener, tanto en aspectos ms complicados como los
mejorar y adaptar los edificios y la infraestructura financieros, como en otros ms sencillos (Atkin y
de una organizacin con el fin de crear un Brooks, 2000).
ambiente que apoya firmemente los objetivos

Figura 1.- Relacin entre el negocio principal y los negocios secundarios (adaptada de Atkin y Brooks).

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Segn la normativa Europea en Facility Management funcionamiento tanto de los inmuebles como de
15221/1, el Facility Management se define como los servicios.
la gestin de inmuebles y servicios soporte.
La mayora de los edificios representan
Todas las organizaciones, pblicas o privadas, inversiones importantes para las organizaciones
utilizan inmuebles, activos y servicios asociados a y por lo general tienen que acomodar y apoyar
los mismos, para apoyar sus actividades principales. una serie de actividades. Dentro de esas
actividades se encuentra la actividad principal
A travs de la coordinacin de estos activos y de la organizacin (core business) para la que se
servicios, utilizando su experiencia en gestin debe crear un ambiente adecuado, es decir, que
e introduciendo cambios en los mbitos de la un edificio (incluyendo sus instalaciones) haya
organizacin; el Facility Management presta su sido diseado teniendo en cuenta los fines para
experiencia para actuar de una manera dinmica los que se utilizar. Sin embargo, en este sentido
y cumplir con todos los requisitos. Esta gestin se es importante no perder de vista los negocios
realiza igualmente para optimizar los costes y el adicionales o secundarios de la compaa.

1500 PROJECT A N AGEMENT

2 M
ISO ANAGEMENT FACILITY MANA
M GE
E T M
S Facilities
(Soporte)
EN
AS

T
Suelo

UNE 178303
Losa
Activos Fsicos
ACTIVOS FSICOS O/M INFRAESTRUCTURA
OPERACIONES Y Acondicionamiento Y SERVICIOS DE
MANTENIMIENTO SOPORTE
de aire
Sistemas Inst. contra Incendios
Suelo
Equipamientos Edificacin
001

Componentes Telecomunicaciones Infraestrucutura

Elevadores industrial
41

Inst. Elctrica
O

Agua
IS

IS 0 01
O
14 55 O 50
O 001
224
E N 1 6 6 4 6 IS IS O 1 8 4 8 0 IS
Figura 2.- Simbiosis de Normativas Asset, Project & Facility Management

Por lo tanto, se puede decir que esta disciplina una organizacin. As, el objetivo final del Facility
cubre una amplia gama de servicios (los cuales Management es agregar valor a la actividad
sern priorizados de acuerdo a las necesidades de principal de la organizacin a travs de la
cada compaa) y su gestin puede contribuir al satisfaccin del cliente.
xito o fracaso parcial de un negocio dentro de
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Historia del Facility El Facility Management naci en EEUU y lleg

Management a Europa a travs de Inglaterra, pasando por
Noruega y el Norte de Europa para llegar luego
Hacia los aos 70, como indica el IFMA (Asociacin hasta Asia y Amrica del Sur.
Internacional de Facility Management) en su
pgina web, el trmino Facility Management era Esta profesin empez a ser reconocida
desconocido para la mayora de profesionales y hace relativamente poco, empezando a tener
quienes a ello se dedicaban no eran capaces de importancia en organizaciones lderes del
identificar correctamente su profesin. mercado. En la mayora de las empresas hoy en da
esta disciplina ha sido totalmente integrada en sus
En 1978 un grupo de Facility Managers se polticas y estrategias (IFMA, 2014). As, a travs de
proponen darle un mayor reconocimiento y los aos, el Facility Management ha ido creciendo
credibilidad a esta disciplina. En la primera reunin como un campo de negocio y tambin como
una disciplina cientfica, encontrando y anclando
lentamente su posicin entre los procesos de
negocio de las organizaciones. En este aspecto la
pretensin futura es que el Facility Management
siga aumentando su influencia tanto en grandes
como medianas y pequeas empresas.

que organiz este grupo de profesionales, George

Graves se convertira en el primer presidente
de IFMA y Dave Amstrong tomaba las riendas
del Instituto FMI, cuya funcin sera reunir a los
profesionales del sector. A mediados de 1980, se
haban establecido las bases para la formacin de
una organizacin que se llamara Nacional Facility
Management Association. Ambos organismos Como se ha comentado en prrafos anteriores, en
trabajaran para dar a conocer esta disciplina en este aspecto se cre la Asociacin Internacional
toda Amrica (IFMA, 2014). de Facility Management (IFMA), que es la mayor
asociacin profesional en el mbito de la gestin
El Instituto FMI celebr su primera reunin anual de inmuebles. Goza del mximo reconocimiento
en 1980. Un ao despus la cifra de personas que y prestigio internacional. Esta asociacin se
acudieron a esta reunin, se duplic.Tras el enorme estableci en 1980 como una asociacin sin
inters que despert en Canad la actividad nimo de lucro, cuyo objetivo es promover la
del Instituto, se produce el cambio de nombre mencionada disciplina. Adems identifica nuevas
definitivo y nace a finales de 1980 la Internacional tendencias, realiza trabajos de investigacin,
Facility Management Assotiation (IFMA) como una ofrece programas de formacin y ayuda a la
asociacin sin nimo de lucro. empresa y a los responsables de esta rea en el

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desarrollo de estrategias para la gestin de los las instalaciones, conservacin y mantenimiento

recursos humanos y fsicos. Actualmente, IFMA de instalaciones e ingeniera.
cuenta con cerca de 20.000 miembros. Su misin
es representar, liderar y fomentar los avances del Es cierto que siempre ha existido la profesin
sector, as como reforzar y desarrollar an ms de Persona de Mantenimiento de Servicios
la base de conocimientos del mismo (como el Generales, en la que muchas veces no se conoce
propio IFMA indica en su pgina web). bien el alcance de sus funciones y, otras, no reciben
el apoyo ni el reconocimiento necesario dentro
Funciones del Facility Manager de su propia compaa para desarrollar esas
funciones correctamente. Sin embargo no deben
Haciendo referencia al IFMA,el Facility Management confundirse la labor del Facility Manager con la
tiene como funciones, entre otras, el desarrollo de mantenimiento. Es decir, el Facility Manager no
de las estrategias corporativas respecto a los slo se encarga de que funcione la luz en la oficina
recursos inmobiliarios, polticas de optimizacin o haya folios en la impresora, sino que adems
de espacios, coordinacin de los proyectos posee un componente estratgico para ayudar a
de construccin, renovacin y reubicacin, conseguir la meta de la empresa. La diversidad de
contratacin de todos los productos y servicios funciones que engloba esta disciplina puede verse
relacionados con el correcto funcionamiento de en la imagen siguiente:

Figura 3.- Determinacin del alcance del Facility Management (adaptada de Shiem).

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Administracin
de la propiedad

Gestin del
proyecto

Mantenimiento
y reparaciones
Jardinera y mantenimiento del paisaje
Servicio de limpieza
Operaciones
Distribucin y gestin de la energa
Servicios y
Eliminacin de residuos y gestin medioambiental
operaciones de
Control de plagas
construccin
Prevencin y recuperacin de desastres
Seguridad y salud

Gestin y
mantenimiento
de las
operaciones

Prestacin de guardera & guarderas laborales

Apoyos y Mantenimiento del lugar de descanso
servicios de los Recreaciones & entretenimiento
empleados Gestin de los servicios de la comunidad
Servicios especiales para empleados

Figura 4.- Servicios de apoyo (adaptada de Chotipanich).

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Por ello actualmente se estn realizando numerosas Referencias

investigaciones y estudios acadmicos para
establecer unos trminos genricos y comunes Atkin, B. y Brooks A. Total facilities Management.
para la prctica de esta disciplina. The Further Education Funding Council and
Blackwell Science, 2000.
Conclusiones
Chotipanich, S. Positioning facility management.
El cambio en la visin empresarial hacia la Facilities, 22, n 13/14, pp: 364 a 372, 2004.
reingeniera y outsourcing, as como los cambios
constantes y la evolucin tecnolgica que han IFMA. International Facility Management
modificado la naturaleza del trabajo, han propiciado Association. Publicado en: http://www.ifma-spain.
que la disciplina de Facility Management sea cada org/facility_management.php Consultado: Febrero
vez ms necesaria. 2014.

Facility Management puede resumirse como la Pitt, M. y Tucker, M. Performance measurement

creacin de un entorno que sea propicio para in facilities management: driving innovation?.
la realizacin de los negocios principales de Property Management, 26, n 4, pp: 241 a 254, 2008.
la organizacin (core business) a travs de la UNE-EN 15221-3. Gestin de Inmuebles. Parte 3:
gestin de las instalaciones y servicios soporte; Gua sobre la calidad en la gestin de inmuebles y
todo ello aportando una visin integrada de la servicios soporte. AENOR, 2012.
infraestructura, los servicios y las personas.

MBA
web: www.pmm-bs.com - email: informacin@pmm-bs

Doble titulacin Certificaciones internacionales

Disciplina pionera A1 The Benefits of Asset Management
Alineado a la normativa EN 15221 A2 Introduction to Asset Management system
Sigue los principios definidos por IFMA B1 The Benefits of Asset Management System
Dirigido a: B5 Implementation Asset Management Plans
Sector de mantenimiento e infraestructura Certificado de 35 PDUs (Professional
Sector inmobiliario (centros comerciales...) Development Units)

E07 Postgrado Especialista

Mantenimiento de Activos, Infraestructura y servicios Da acceso al mster!

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