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EL MANHATTAN DE BOGOTA BD BACATA

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Índice
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Introducción
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MODELO DE INVERSION DEL DB BACATA

El primer modelo de inversión del BD Bacata fue el crowdfunding

inmobiliario pero ¿qué es el crowdfunding inmobiliario?
Vamos a hablar sobre este tipo de financiamiento colectivo. Básicamente,
el crowdfunding inmobiliario es una nueva forma para invertir en bienes
raíces. Para ello cuenta con una plataforma digital donde pueden
registrarse usuarios y acceder a ella. Dentro de esta plataforma pueden
encontrarse diferentes “proyectos” sobre la reformación y compra de
inmuebles generalmente urbanos. Los usuarios pueden alquilar o vender
sus inmuebles. Y si uno de los proyectos trata sobre un la construcción de
un inmueble, los usuarios (que pasan a ser inversores) contribuyen
aportes económicos. Con el fin de que el proyecto pueda ser llevado a
cabo, si cumple con las características que ellos consideren.

¿CÓMO FUNCIONA EL CROWDFUNDING INMOBILIARIO?

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario tiene un único objetivo.
Proponerle a usuarios que inviertan en proyectos de comprar de bienes
raíces elegidos previamente según su propósito. Los inmuebles también
se clasifican por su ubicación, su antigüedad y según las reformas o
modificaciones que requiera. Los usuarios que se registran, pueden
buscar proyectos y elegir los que más les gusten o se ajusten a sus
necesidades. Y de allí invierten dinero en aquellos proyectos que sean de
su preferencia. Al aportar dinero, los usuarios pasan a ser inversionistas y
se convierten también en propietarios del inmueble. Junto con todos los
demás inversionistas que también ofrecieron dinero para la misma.
Cuando los usuarios acceden a la plataforma y revisan los proyectos,
pueden encontrar más información útil. Lo que incluye el presupuesto
necesario para construir, reformar y pagar los impuestos del inmueble. Y
también permite ver cuál será la rentabilidad del inmueble cuando se
alquile o se venda. Y al igual que con las plataformas de crowdfunding,
los expertos detrás de ella son quienes deciden cuánto durará cada
proyecto. Según las consideraciones y evaluaciones que ellos hagan. Los
inversores ganarán ingresos por el alquiler y/o venta del inmueble, dichos
ingresos dependerán de la cantidad de dinero que hayan invertido en la
misma
LO BUENO Y LO MALO DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO
Como cualquier forma de financiamiento alternativo, el crowdfunding
inmobiliario tiene sus pros y sus contras. Lo bueno del crowdfunding
inmobiliario es que sirve como forma alternativa de inversión. Casi
desplazando a los bancos y a otros métodos de financiamiento
tradicionales. Tampoco requiere invertir una gran cantidad de dinero, por
lo que se abren nuevas posibilidades de que otras personas de integren.
El inversionista puede involucrarse en el momento que considere durante
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el transcurso del proyecto. Y en pocas palabras, se le puede

considerar como se dijo antes el “Plan B” al lado del
financiamiento bancario. Todos estos factores hacen del crowdfunding
inmobiliario una buena opción. Este crowdfunding es famoso en España
Ahora el lado negativo. Una de las desventajas del crowdfunding
inmobiliario es que puede tener limitaciones legales según el país. Otro
punto es que requiere que el inversionista tenga altos conocimientos
financieros para saber identificar los riesgos. Para los pequeños
ahorradores o principiantes es más complicado saber medir los riesgos
en las inversiones. Y otra desventaja que también ocurre en el
crowdfunding tradicional, el no tener control del dinero. Es decir, no saber
si el dinero invertido irá o no de verdad al propósito en el cual se aporta.
Un último foco malo es que el crowdfunding inmobiliario puede prestarse
para la corrupción. Y además, es importante que quien maneje la
plataforma también sea un experto en bienes raíces y no solo en start-
ups.

Hay que resaltar que el emprendedor colombiano Rodrigo Niño, fundador

y actual CEO de Prodigy Network. Licenciado en Economía en la
Universidad de los Andes en Bogotá. Se involucró en negocios de bienes
raíces.
En 2003 funda Prodigy Network, siendo al principio una empresa de
bienes raíces. En los años posteriores comienza a crear redes de clientes
alrededor de todo el mundo. Recibiendo proyectos inmobiliarios desde
Miami, República Dominicana, Panamá, México y en Nueva York.

En febrero de 2010, la firma denominada BD Promotores se acerca a la

empresa de Niño. Con la intención de que los ayude a construir el primer
rascacielos de Bogotá, el BD Bacatá. Sin embargo, Prodigy Network no
contaba con suficiente crédito debido a un ajuste financiero inesperado.
Por lo que Niño decide recurrir al crowdfunding.

RECURSOS OPTENIDOS DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO BD

BACATA
Tiempo después del contacto, Prodigy Network comienza la campaña de
crowdfunding oficial para el BD Bacatá. La campaña se mantuvo activa
por dos años y en 2012, Rodrigo Niño decide hacer un cambio radical a
su empresa. Comienza a crear estrategias para modernizar su empresa y
convertirla en una plataforma de crowdfunding inmobiliario en Estados
Unidos.

La llegada del JOBS Act en este país y su Título II ayuda a consolidar esta
iniciativa. Puesto que permitió la utilización del crowdfunding para
financiar nuevas empresas y emprendimientos. Según el sitio web de
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Prodigy Network, pronto empezaron su primera campaña de

crowdfunding para la construcción del AKA Wall Street.
Este fue uno de varios otros inmuebles de gran escala que se construirían
con Prodigy Network. En 2013, culmina la campaña de crowdfunding para
el BD Bacatá, la cual recaudó un total de $200 millones. Convirtiéndose
en un récord mundial en el área del crowdfunding inmobiliario.

A si fue el comienzo de la inversión de BD Bacatá el proyecto lo elabora

BD Promotores y promueven la venta del proyecto de la mano de Niño y
este empresario al no tener recursos necesarios por parte de su empresa
Prodigy Network decide recurrir al crowdfunding inmobiliario
Esto nos da a entender que las personas que invirtieron fueron muchas
en el proyecto DB Bacatá ya que según el artículo del block
solidaridadlatina.com nos informa que para 2013, cuando culmina la
campaña de crowdfunding para el BD Bacatá, esta recaudó un total de
$200 millones. Convirtiéndose en un récord mundial en el área del
crowdfunding inmobiliario.

PARTE NORMATIVA DEL CROWDFUNDING INMOBILIARIO EN

COLOMBIA

Como tal el crowdfunding inmobiliario no tiene contrato con los

inversionistas básicamente, el crowdfunding permite que muchas
personas puedan hacer pequeños aportes que en conjunto formen un
monto interesante para financiar todo tipo de proyectos. La canalización
del dinero se hace por medio de una plataforma que difunde el proyecto
por medios tradicionales o por Internet, en busca de donantes o
inversionistas. Y estos a su vez hacen una apuesta arriesgada teniendo
en cuenta las características de la edificación y el modelo de negocio.
Este tipo de inversiones solo tiene una garantía atraves de una
fiduciaria la cual cuida de estas inversiones bajo lo llamado derechos
fiduciarios y los fidecomisos los cuales explicaremos más adelante

Este tipo de inversión es el Frankenstein jurídico. El crowdfunding tiene

varias caras y posibilidades de estructuración. Es así como un proyecto
de crowdfunding puede estructurarse por medio de donaciones,
compraventa de cosas futuras, contratos de fiducia y compra de acciones
o de bonos, entre otros.
En Colombia generalmente se utiliza un modelo de financiación de
proyectos sociales, culturales y artísticos por medio de donaciones.
Otro modelo menos extendido en el país es el de la compraventa de
cosas futuras. Este es un mecanismo interesante para las empresas que
aspiran a producir bienes u ofrecer servicios con el capital que reciban.
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A un que el pasado 31 de julio, el ministro de Hacienda y

Crédito Público expidió el decreto 1357 por medio del cual, se
regula el “funcionamiento de financiación colaborativa de proyectos
productivos a través de valores” como es el caso del crowdfunding.
Precisamente, el Gobierno, consciente de las ventajas que ofrece esta
figura, y con la idea de impulsarla en el país, profirió la regulación a la
que se ha hecho referencia. De esta manera, se pretende incentivar la
creación de plataformas electrónicas de crowdfunding que sirvan de
vehículo para aquellos “receptores que solicitan financiación en nombre
propio para destinarlo a un proyecto productivo de inversión”.
Así mismo, la regulación define reglas claras y sencillas con el fin de
simplificar los procesos operativos a los que se suelen enfrentar los
empresarios para poder financiar sus proyectos, y simultáneamente se
pretende brindar un mayor margen de protección tanto a los aportantes
como a los receptores de la financiación colaborativa.
Sin embargo, con el fin de prevenir que el crowdfunding pueda ser
utilizado con fines ilegales como el lavado de activos o la captación
masiva de dinero, la regulación solo autorizó dos modalidades de
financiación colaborativa a saber: mediante valores representativos de
deuda o mediante valores representativos de capital social.
Adicionalmente, en el decreto 1357 de 2018 se estipuló que el tope
máximo de financiación de un proyecto productivo será de hasta 10.000
salarios mínimos mensuales cuando se trate de aportantes calificados,
por ejemplo, aportes de entidades vigiladas por la Superintendencia
Financiera o un máximo de 3.000 salarios mínimos mensuales cuando se
trate de otro tipo de aportantes.
Por otra parte, en el referido decreto se establece que las entidades
autorizadas serán las sociedades anónimas que tengan como objeto
único la financiación colaborativa, y cuya denominación será de entonces
la de “sociedad de financiación colaborativa”, siempre y cuando hayan
sido autorizadas por la SFC. Así como las “bolsas de valores y los
sistemas de negociación o registro de valores autorizados por la
Superintendencia Financiera de Colombia”.
Es necesario recalcar que la regulación solo será aplicable a aquellas
entidades que ejerzan el crowdfunding y estén domiciliadas en el país. Lo
mismo ocurre respecto de los receptores y aportantes. Sobre este punto,
es de vital importancia poner de presente que la regulación no resulta
aplicable a las “actividades que realicen los residentes colombianos en
entidades o plataformas de financiación colaborativa o de crowdfunding
domiciliadas en el extranjero”.

Ya con estos dineros obtenidos BD Promotores empieza a buscar el

inmueble donde se va a desarrollar el proyecto y se da la negociación
con los dueños del antiguo hotel Bacatá ubicado en el centro de Bogotá
a qui vemos el primer modelo de contrato de Compraventa de
Bienes Inmuebles ya sea casa, departamento, terreno este es el tipo
contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
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inmueble, a cambio de una cantidad de dinero específica (precio)

que debe pagar el comprador.
Ya adquirido el terreno BD Promotores realiza un contrato de
naturaleza mercantil en virtud del fideicomiso, en el cual el
fideicomitente ( BD Promotores) transmite a una institución fiduciaria en
este caso acción fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más
bienes o derechos, estos derechos son el terreno donde se construirá el
proyecto determinado BD Bacata, para ser destinados a fines lícitos y
determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia
institución fiduciaria.
Bajo el contrato de naturaleza mercantil en virtud del fidecomiso la
acción fiduciaria desarrolla dos fases las cuales son:
Fiducia de inversión esta Consiste en la administración de un capital
(dineros) o un portafolio de títulos entregados por el fideicomitente
(BD Promotores) a la fiduciaria (Acción fiduciaria) para que ésta los
administre, invierta o coloque según las instrucciones impartidas por el
cliente en beneficio de él mismo o de un tercero designado por él.
Fiducia Inmobiliaria
De esta ya sabemos que es una entidad financiera que administra un
bien inmueble con el fin de que ésta desarrolle un proyecto de
construcción inmobiliaria. Este tipo negocio fiduciario tiene como
finalidad la administración de recursos y bienes relacionados con un
proyecto inmobiliario, o la administración de los recursos asociados al
desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instituciones
señaladas en el contrato.
Aquí veríamos el tercer contrato realizado entre la fiduciaria y la
constructora (Praby ingenieros) el cual fue:
Contrato de construcción
Este tipo de contrato es cuando el contratista solo tiene la
responsabilidad de construir la obra. Es decir, el diseño, mantenimiento y
operación del proyecto incumben exclusivamente al mandante. El
contratista recibe del mandante toda la información necesaria para llevar
a cabo el proyecto
Aquí el mandante viene hacer el BD promotor y acción fiduciaria y el
contratista es la constructora Prabyc Ingenieros y a su vez prabyc
contrataba a los subcontratistas bajo un contrato mixto de
Administración delegada y un contrato de precios unitarios.
Aquí ya vemos tres tipos de contratación más el contrato mixto
de Administración delegada y el contrato de precios unitarios y
contrato de trabajo por la duración de obra o labor determinada
Esto quiere decir, el mandante en este caso BD promotor y acción
fiduciaria delega la administración de la obra al contratista, pagándole la
totalidad de los gastos de construcción de la obra y por otro lado los
subcontratistas establecen el pago por el trabajo el cual es el monto que
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resulta al sumar las cantidades de trabajo efectivamente

realizadas multiplicadas por sus precios unitarios
Y el subcontratista contrataba el personal para el desarrollo de la obra
civil bajo un contrato de trabajo por la duración de obra o labor
determinada el cual está regulado por el artículo 45 del Código
Sustantivo del Trabajo el cual establece que el contrato de trabajo puede
celebrarse por tiempo determinado, por el tiempo que dure la realización
de una obra o labor determinada, por un tiempo indefinido o para
ejecutar un trabajo ocasional, accidental o transitorio.

Y a la vez la acción fiduciaria empezaría a terminar la venta del

proyecto con derechos fiduciarios los cuales son participaciones en un
fideicomiso (Patrimonio Autónomo administrado por una Sociedad
Fiduciaria autorizada por la Superintendencia Financiera), lo BD
Promotores Colombia denomino como ‘‘FIDI’’ (Figura Internacional de
Derechos Fiduciarios Inmobiliarios) los cuales permiten convertirse en
propietario de una fracción de un proyecto inmobiliario, realizando una
inversión inicial que oscila generalmente entre el 10% y el 20% del valor
total.
Así mismo, tendrá que realizar pagos mensuales que se extienden
durante el tiempo requerido para la construcción del proyecto. Una vez
éste se haya terminado, se inicia la etapa de explotación del inmueble de
propiedad del fideicomiso, y el producto de la misma (renta) se distribuye
entre los titulares de derechos fiduciarios en proporción a su
participación.
Pero que son los ‘‘FIDI’’ es la "Figura Internacional de Inversión
Inmobiliaria" , que permite al inversionista obtener una participación en
los proyectos inmobiliarios más importantes del país de una manera
segura y legal, con una inversión total desde 20 mil dólares, la cual se
paga de forma mensual, con una cuota inicial de tan sólo el 10%.
Los FiDis son participaciones en un bien inmueble: al comprar uno, usted
literalmente se hace dueño de una fracción del inmueble y su
rentabilidad dependerá directamente de la explotación de éste*. Por
ejemplo, si usted compra FiDis en un hotel, la rentabilidad dependerá del
número de noches al año en que se renten las habitaciones y del precio
que se cobra por noche, menos los gastos de operación.
Este modelo también puede operar en otra clase de proyectos, como
centros comerciales, oficinas, entre otros.
¿Cómo funciona la inversión en FiDis?
Los FiDis son la denominación que BD Promotores le da a los derechos
fiduciarios sobre área de los proyectos que representan Los FiDis son
derechos fiduciarios. Se llaman así porque lo que el inversionista
adquiere es un derecho sobre un conjunto de bienes conocido como
fideicomiso, el cual es administrado por una entidad fiduciaria, vigilada
por la Superintendencia Financiera de Colombia. De esta manera el
capital del inversionista tiene un nivel adicional de protección y
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seguridad. Adicionalmente, la simpleza del mecanismo hace de

los FiDis una inversión ideal para inversionistas de otros países,
ya que no hay que preocuparse por la administración u operación de la
propiedad correspondiente. El inversionista literalmente recibe un pago
mensual (el pago de los beneficios varía de proyecto en proyecto) que
depende del desempeño de la propiedad. En otras palabras, al comprar
un FiDi usted adquiere una participación en uno de los proyectos más
importantes del país, lo que le permite percibir una renta por las
utilidades que genere su explotación.
Por parte de ‘‘FIDI’’ (Figura Internacional de Derechos Fiduciarios
Inmobiliarios) los cuales permiten convertirse en propietario de una
fracción de un proyecto inmobiliario, así es como acción fiduciaria bajo
el modelo de inmobiliaria vende el hotel, el centro comercial
apartamentos a un que también existieron contratos de leasing
los cuales en 1993, el Decreto 913 definió el arrendamiento financiero
como la entrega a título de arrendamiento de bienes adquiridos para el
efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones dentro
de un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de
ejercer al final del período una opción de compra .

EL DESPLOME FINANCIERO DEL BD BACATA

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En este sentido, el director general de BD Promotores Colombia, Emilio

Borrella, explicó que la firma ha denominado estos derechos fiduciarios
“FIDIS” (Figura Internacional de Derechos Fiduciarios Inmobiliarios) en
proyectos como el complejo BD Bacatá Bogotá Down Town.
Para Borrella es de gran importancia que “no sólo se está construyendo,
sino que además de forma paralela se está preparando la operación
mínimo un año antes, buscando marcas para el centro comercial y
comercializando el hotel en el mundo, para que los inversionistas puedan
empezar a percibir las rentas una vez se inicien las operaciones”.
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¿tá preparando la operación mínimo un año antes, buscando

marcas para el centro comercial y comercializando el hotel en
el mundo, para que los inversionistas puedan empezar a percibir las
rentas una vez se inicien las operaciones”.
Tenga en cuenta que los FIDIS no son una inversión financiera, por lo
que no se puede garantizar una rentabilidad, ni su redención en un
plazo determinado. De esta manera, la rentabilidad dependerá del
desempeño del activo inmobiliario.

RIESGOS Y BENEFICIOS

Como todo negocio, tiene unos riesgos y beneficios que son

importantes tener claros antes de realizar la inversión.
Entre los principales se encuentran:

1. En caso de que no se cumplan las condiciones para dar inicio a

los proyectos, los partícipes recibirán sus recursos, junto con los
rendimientos generados por su inversión en la cartera colectiva
correspondiente.

2. Es ideal también para personas que viven en el exterior, ya que

su funcionamiento simple les permite recibir la renta generada por la
explotación de los inmuebles, sin ningún tipo de complicaciones y sin
tener que preocuparse de los pagos de impuestos prediales, servicios
públicos o administración, los cuales se cancelan directamente por el
fideicomiso.

3. Este modelo de inversión permite ahorrar muchos de los trámites,

impuestos y registros que normalmente se originan en la transferencia
de inmuebles.

4. -La eventual desocupación de un inmueble será compensada por

la ocupación de los otros, lo que permite diversificar el riesgo de la
inversión.

El fidecomiso
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Ya habiendo abordado el tema de fiducia, y estableciendo algunas

definiciones que para el tema del BD Bacata sea más claro para el
lector, se puede decir que la promotora BD realizo la figura civil de
poner los dineros recogidos en una fiduciaria y para nuestro caso esta
fiduciaria fue ACCIÓN FIDUCIARIA esta sería la encargada de
administrar estos dineros bajo un tipo de fiducia Inmobiliaria donde BD
Promotores entrega como tal el lote donde se construirá el edifico BD
Bacata y aparte acción fiduciaria creara los contratos dentro de las
modalidades de fiducia mercantil, pero para darle seguridad y
tranquilidad a los inversionistas que captaron con el crowdfunding
inmobiliario desarrollaron la figura de Fiducia de Inversión esta es en
la que se entrega una suma de dinero para que sea invertido
rentablemente en títulos u otros activos.
Donde la promotora BD creo los FIDIS que ya veremos más adelante
Para continuar con nuestro tema hablaremos de los derechos
fiduciarios ya que este es otro tipo de inversión para

CROWDFUNDING MODELO DE NEGOCIO A TRAVÉS DE

DERECHOS FIDUCIARIOS

AHORA ENTRAREMOS A MIRAR CÓMO FUNCIONA EL

CROWDFUNDING COMO MODELO DE NEGOCIO A TRAVÉS DE
DERECHOS FIDUCIARIOS

Vamos a poner un nuevo ejemplo que ayude a entender la figura de

fideicomiso inmobiliario. Tú eres propietario de un inmueble; es una
inversión que ya realizaste y quieres que genere una ganancia, un bien
económico. Te has dado cuenta de que el terreno ahora tiene más valor
en comparación al precio de compra, pero decides que venderlo no es
la mejor opción. Piensas que puedes construir y así generar una mayor
plusvalía, pero no tienes los recursos ni la experiencia, decides buscar
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a un desarrollar inmobiliario, éste te propone contratar con una

institución financiera, para que actué como fiduciario o
encargado de administrar el proyecto. El fiduciario estará encargado de
vender y promocionar el inmueble edificado. En este caso el banco es
la entidad fiduciaria, que administra los recursos del proyecto. Tú y el
desarrollador inmobiliario se constituyen en los fideicomitentes. Los
beneficiarios son los que reciben el inmueble edificado.

Legalidad de la fiduciaria
Los negocios fiduciarios son actos de confianza en virtud de los cuales
una persona entrega a otra uno o más bienes determinados,
transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el propósito de
que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en
beneficio del fideicomitente o de un tercero. Incluye la fiducia mercantil
y los encargos fiduciarios, al igual que los negocios denominados de
fiducia pública y los encargos fiduciarios públicos de que tratan la Ley
80 de 1993 y disposiciones complementarias.

Cuando hay transferencia de la propiedad de los bienes se está ante la

denominada fiducia mercantil regulada en el art. 1226 y siguientes del
C.Cio. Si no hay transferencia de la propiedad se está ante un encargo
fiduciario y aplican a éstos las disposiciones que regulan el contrato de
fiducia mercantil y, subsidiariamente, las disposiciones del C.Cio en
relación con el contrato de mandato en los términos señalados en el
numeral 1 del art. 146 del EOSF con esto se entiende que total mente
legal el negocio de la fiducia el Colombia

Ahora entraremos a mirar si los s denominados FIDIS BD BACATÁ,

ofrecidos a los inversionistas debían o no ser considerados valores y
por tanto si debían estar sometidos o no a las normas del mercado de
valores. De acuerdo con éstas, la captación de recursos del público a
través de valores es objeto de intervención del Estado, lo que implica
que el interesado en ofrecer al público determinado valor deba cumplir
previa y posteriormente a la oferta pública una serie de requisitos de
información.

Según la Ley 964 de 2005, la intervención del Estado en el mercado de

valores tiene varios objetivos, dentro de los que se encuentran dos que
importa resaltar aquí: i) Proteger los derechos de los inversionistas y ii)
Preservar el buen funcionamiento, la equidad, la transparencia, la
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disciplina y la integridad del mercado de valores y, en general,

la confianza del público en el mismo.

La consecución de estos objetivos radica, primordialmente, en la

calidad y oportunidad de la información que se suministra a los
inversionistas y al mercado en general, para lo cual fue creado el
Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE), a través del cual
cualquier persona puede acceder a información sobre todos los
emisores y valores que forman parte del mercado de valores. Esta
información tiene que actualizarse periódicamente y también de
manera inmediata en el momento en que se produzca un hecho
relevante, entendido como toda situación relacionada con el emisor “o
su emisión que habría sido tenida en cuenta por un experto prudente y
diligente al comprar, vender o conservar los valores del emisor o al
momento de ejercer los derechos políticos inherentes a tales valores”
(Decreto 2555 de 2010, artículo 5.2.4.1.5.).

Las normas del mercado de valores no están diseñadas para restringir

la oferta pública de valores poco atractivos financieramente, o que
impliquen altos riesgos para quienes invierten en ellos. De lo que se
trata realmente es de que exista información suficiente, clara y
oportuna sobre los derechos que otorga un valor, sobre las condiciones
jurídicas, administrativas y financieras de quien lo emite y,
especialmente, sobre los riesgos que debe asumir quien adquiera el
valor en cuestión. Garantizar las condiciones necesarias para que todo
inversionista pueda estar bien informado es la forma más importante de
protegerlo, pues de tal forma cuenta con las bases necesarias para
tomar sus decisiones (adquirir, conservar o enajenar la inversión). De
igual forma, los flujos suficientes y oportunos de información propenden
positivamente por la transparencia y seguridad del mercado de valores.

Estas condiciones de información son las que se echan de menos en

un proyecto de la envergadura de BD BACATÁ, pues lo que se observa
en distintos medios de comunicación es que los inversionistas no
tienen información actualizada y soportada sobre aspectos tan
importantes como la fecha cierta de terminación del proyecto, las
causas demostradas de los retrasos, la fecha en que comenzarán a
recibir rendimientos, o si los recibirán o no, las circunstancias
financieras del promotor del proyecto (de quien se supo se sometió
recientemente a un proceso de reorganización empresarial ante la
Superintendencia de Sociedades), el monto de las obligaciones no
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pagadas a proveedores y contratistas (solo con ocasión de la

admisión al proceso de reorganización la Superintendencia de
Sociedades informó que los pasivos de BD Promotores Colombia
S.A.S. ascienden a 133.195 millones, de los cuales el 57,45% tienen
más de 90 días de vencimiento), los procesos judiciales en curso en
contra del promotor del proyecto, etc. No han sido el emisor y el
promotor del proyecto quienes de manera pronta y diligente informaron
sobre los riesgos y contratiempos de la inversión al mercado en
general, sino los continuos requerimientos de los inversionistas a través
de los medios de comunicación los que han permitido que se obtenga
algo de información en esta materia.

En su momento, la Superintendencia Financiera consideró que los

FIDIS BD BACATÁ no eran valores sino derechos fiduciarios que no
reunían las condiciones para considerarse valores. Uno de los
argumentos de la SF consistió en que es al Gobierno Nacional a quien
corresponde reconocer la calidad de valor a un determinado
instrumento, lo que no hizo y no ha hecho a la fecha con respecto a los
FIDIS BD BACATÁ. También ha dicho la Superintendencia Financiera
que los FIDIS no son fácilmente negociables y por ello no son valores
(Artículo “Debate de Altura”, Revista Dinero, 2012).

Pero ¿Qué es un valor según la Ley 964 de 2005? El artículo 2 señala

que “será valor todo derecho de naturaleza negociable que haga parte
de una emisión, cuando tenga por objeto o efecto la captación de
recursos del público”.

Pues bien. Desde mi punto de vista los FIDIS BD BACATÁ cumplen y

siempre han cumplido con las condiciones para considerarse valores,
por las siguientes razones:

Son derechos, en este caso de participación, lo que significa que los

inversionistas no obtienen una renta fija previamente determinada, sino
las ganancias (o pérdidas) derivadas de las resultas del proyecto
hotelero y del centro comercial;
Hacen parte de una emisión, la que debe entenderse como el acto
jurídico de creación de cada derecho, bien masiva o individualmente,
pero de forma continua por parte del patrimonio autónomo que
administra los recursos del proyecto y que es plasmado en un
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documento entregado a cada inversionista por la fiduciaria

después de la suscripción;
Han tenido el claro objetivo y el efecto indiscutible de captar recursos
del público, pues los FIDIS han sido ofrecidos abierta y públicamente,
incluso a través de campañas publicitarias bastante agresivas
tendientes a atraer más inversionistas, y
Tienen naturaleza negociable, asunto que debe entenderse como la
posibilidad de que sean enajenados después de suscritos por parte de
los inversionistas. Existe cierta razón en que esta última característica
es tal vez la menos evidente en el caso de los FIDIS, en la medida en
que los valores que tradicionalmente se transan en el mercado tienen
una clara vocación de circulación y en general están inscritos en un
sistema de negociación de valores que les otorga una relativa liquidez
secundaria. No obstante, también hay que reconocer dos cosas que
para esta discusión tienen relevancia: a) Existen valores que a pesar
de estar inscritos en sistemas de negociación tienen poca o ninguna
liquidez y b) No existe norma alguna que establezca que los valores
que forman parte del mercado de valores deban inscribirse en un
sistema de negociación, razón por la cual pueden existir valores que al
no estar inscritos tengan en la práctica poca o ninguna liquidez. Por
tanto, el que los FIDIS BD BACATÁ no tengan suficiente liquidez
secundaria o se negocien por cesión y no por endoso, son aspectos
formales que no deberían incidir de forma determinante en su
caracterización como valores.
En efecto, de las cuatro características anteriormente mencionadas, la
que considero más importante es el propósito que se tenga para captar
recursos del público a través de la oferta pública de los derechos
(valores), lo que precisamente justifica la intervención del Estado en
aras de proteger a los inversionistas. Por tanto, independientemente
del nombre o de las características que se asignan a un determinado
derecho por parte de quien lo emite o lo crea, el verdadero reto para las
autoridades del mercado radica en evitar que los particulares puedan,
sin razón, sustraerse al cumplimiento de las normas del mercado de
valores. Claramente no puede ser el creador o emisor de los derechos
quien defina libremente si se somete o no a dichas normas.

Es importante mencionar que la Ley 964 (artículo 2) enumera algunos

instrumentos que se consideran valores, como ocurre con las acciones,
los bonos, los títulos de deuda pública, etc. Este listado no es taxativo,
motivo por el cual queda abierta la posibilidad legal de que se creen
otros instrumentos que también deban considerarse valores. Sobre
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este particular el artículo 4-b) de dicha ley facultó al Gobierno

Nacional para “el reconocimiento de la calidad de valor a
cualquier derecho de contenido patrimonial o cualquier instrumento
financiero, siempre y cuando reúnan las características previstas en el
inciso 1° del artículo 2° de la presente ley” (se subraya). Este
reconocimiento por parte del Gobierno es de carácter declarativo, pues
de lo que realmente deriva la calidad de valor de un determinado
instrumento es de sus características, como de forma clara lo indica la
norma. Así las cosas, mal podría decirse que un instrumento no es
valor porque el Gobierno no le ha reconocido tal calidad. De ahí que yo
no comparta la tesis de la Superintendencia Financiera en este punto.
Acudir a este tipo de interpretación permite que haya emisión y oferta
pública de derechos y por ende captación de recursos del público a
través de éstos sin ningún control estatal, como precisamente ocurrió
en el caso de los FIDIS BD BACATÁ.

Cabe resaltar que la propia ley 964 en su artículo 1-b)-6 señala como
criterio de intervención del Estado “Que se dé prelación al sentido
económico y financiero sobre la forma, al determinar si algún derecho o
instrumento es un valor”. Como es evidente, las autoridades públicas
(en este caso Ministerio de Hacienda y Superintendencia Financiera)
tienen un mandato legal conforme al cual en materia de valores prima
el fondo sobre la forma; y con toda razón existe esa disposición legal,
pues de otra forma se abre el espacio para evadir las normas sobre
intervención en el mercado de valores acudiendo a meros formalismos.

Lamentablemente, y en mi opinión con base en asuntos de pura forma,

se permitió por las autoridades que la emisión y oferta pública de los
FIDIS BD BACATÁ se hiciera sin sujeción a las normas del mercado de
valores, lo cual explica que hayan existido siempre bajos flujos de
información y asimetrías de información entre distintos inversionistas.
Las entrevistas en la W Radio y en la FM de estos días evidencian que
cada inversionista ha tenido que ir pidiendo y reclamando información
por su cuenta, sometidos a la buena voluntad del representante legal
del promotor del proyecto y al “peloteo” entre éste y la fiduciaria que
administra los recursos.

Según las declaraciones del presidente de BD BACATÁ, señor

Venerando Lamelas, en la W (abril 3 de 2018) y en la FM (18 de abril
de 2018), a este proyecto le faltan todavía meses para que esté
terminado completamente y entre a operar. Existen, por tanto, riesgos
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de diverso tipo que deben ser adecuadamente informados al

mercado y a los inversionistas. Vale la pena, entonces, que las
autoridades revisen sus decisiones y adopten las que correspondan
para regularizar la situación, toda vez que los hechos demuestran que
tal vez las decisiones iniciales no fueron las más adecuadas. Para mí
aún puede encauzarse este proyecto al cumplimiento de las normas del
mercado de valores, lo cual redundaría en la protección de la
transparencia del mercado y mantendría bien informados a los
inversionistas. De paso, la medida debería abarcar a los otros muchos
proyectos del mismo tipo que a diario son ofrecidos en Colombia sin
ningún control.

Sobre este particular es pertinente recordar que a mediados de la

década de los 90 la antigua Superintendencia de Valores adelantó
varios planes de ajuste para que otros derechos fiduciarios,
denominados en esa época OIKOS, cumplieran todas las normas del
mercado de valores a las que inicialmente no se sometieron. El
resultado fue positivo en aquel entonces, tanto para los inversionistas
como para el mercado en general.

¿Por qué no hacerlo ahora? Sería una decisión muy plausible de las
autoridades del mercado de valores.g
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COMO FUE LA CONTRATACIÓN DEL BD BACATA EN OBRA CIVIL

Un contrato de construcción
Empezaremos desplegando la contratación desde la construcción y
explicaremos que tipo de contrato es, como es el manejo y a base
de noticias como se manejó este contrato ya internamente en el BD
Bacata

 En la construcción

Administración delegada: El mandante delega la administración de la

obra al contratista, pagándole la totalidad de los gastos de construcción
de la obra. Por sus servicios el contratista recibe un honorario fijo o
variable. El riesgo tomado por el contratista es mínimo.
Estos tres tipos de contrato presentan diferentes ventajas y riesgos de
acuerdo a qué tan definido están los proyectos. Para los contratos de
suma alzada es necesario que el proyecto esté totalmente definido
mientras que para los contratos de serie de precios unitarios no es
necesario.
Tipos de contratos según alcance
Solo construcción: Como lo dice su nombre, el contratista solo tiene la
responsabilidad de construir la obra. Es decir, el diseño, mantenimiento
y operación del proyecto incumben exclusivamente al mandante. El
contratista recibe del mandante toda la información necesaria para
llevar a cabo el proyecto.

gLlave en mano o EPC (Engineering, Procurement and Construction):

Contempla el servicio del diseño, suministro de los equipos,
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construcción y montaje. Normalmente el diseño se basa en un

anteproyecto otorgado por el mandante al contratista.

Concesiones o BOAT (Build, Operate and Transfer): El mandante

contrata a una concesionaria para que esta financie y brinde el servicio
de diseño, construcción, mantenimiento y operación de una obra. El
beneficio para la concesionaria proviene de los pagos que efectúan los
usuarios o el Estado por el uso o disponibilidad de la infraestructura.
Pera el caso que nos compete la empresa encargada de realizar la
construcción del proyecto fue Prabyc Ingenieros, esta constructora
realizo un contrato de solo construcción: Como lo dice su nombre, el
contratista solo tiene la responsabilidad de construir la obra. Es decir, el
diseño, mantenimiento y operación del proyecto incumben
exclusivamente al mandante. El contratista recibe del mandante toda la
información necesaria para llevar a cabo el proyecto
A qui el mandante viene hacer el promotor que en este caso es DB
promotores y como tal el contratista es Prabyc Ingenieros y a su vez
prabyc contrataba a los subcontratistas bajo un contrato mixto de
Administración delegada y un contrato de precios unitarios.
Esto quiere decir, el mandante en este caso prabyc ingenieros delega
la administración de la obra al subcontratista, pagándole la totalidad de
los gastos de construcción de la obra y por otro lado los subcontratistas
establecen el pago por el trabajo el cual es el monto que resulta al
sumar las cantidades de trabajo efectivamente realizadas multiplicadas
por sus precios unitarios
Y el subcontratista contrataba el personal para el desarrollo de la obra
civil bajo un contrato de trabajo por la duración de obra o labor
determinada el cual está regulado por el artículo 45 del Código
Sustantivo del Trabajo el cual establece que el contrato de trabajo
puede celebrarse por tiempo determinado, por el tiempo que dure la
realización de una obra o labor determinada, por un tiempo indefinido o
para ejecutar un trabajo ocasional, accidental o transitorio.
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¿Cómo funcionan los derechos inmobiliarios?

Teniendo en cuenta la explicación anterior podemos establecer

que el promotor que aporta el inmueble donde se va a construir el
proyecto del BD Bacata es BD Promotores que a su vez también
gestiona todos los permisos y licencias necesarias para la
realización del proyecto De manera simultánea, y vincula al
fideicomiso a los partícipes (los que adquieren derechos
fiduciarios), quienes entregan los recursos acordados por su
participación a la entidad fiduciaria para que sean administrados
de manera independiente mediante su inversión en una cartera
colectiva administrada por la misma sociedad fiduciaria de
acuerdo con las normas vigentes y bajo la supervisión de la
Superintendencia Financiera
.
.LOS RECURSOS OBTENIDOS DE LOS DERECHOS FIDUCIARIOS
Y EL FIDECOMISO
Los recursos entregados por los partícipes, sólo se utilizan para el
desarrollo del proyecto, una vez se cumplan las condiciones
establecidas en el contrato de fiducia (contrato por medio del cual
se constituye el fideicomiso).
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Las condiciones son de orden legal (estudio de títulos del

o los lotes, permisos, licencia de urbanismo y/o
construcción) y otras de tipo financiero (básicamente que el valor
de los recursos propios del promotor sumados a los de los
participes sean suficientes para la terminación del proyecto de
acuerdo con el presupuesto).
Terminado el proyecto, se da inicio a la explotación comercial de
los inmuebles resultantes, y los partícipes empezarán a recibir en
la periodicidad acordada en el contrato de fiducia las rentas
derivadas en proporción a su participación en el fideicomiso,
previo descuento de los costos de administración y algunas
reservas (impuestos prediales, seguros, mantenimiento).
Es de aclarar que el partícipe no se debe preocupar por estos
temas, los cuales lleva a cabo el fideicomiso con los recursos
provenientes de la explotación económica de los inmuebles.

Se reconoce como un fideicomiso al contrato mediante el cual una

persona a la que se le conoce como fideicomitente o fiduciante
delega determinados bienes de su propiedad, a otra persona
llamada fiduciario, para que ésta administre de la mejor manera
los bienes en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario o
beneficiario.
Para el tema que nos compete entraremos en materia hablando del
fideicomiso inmobiliario el cual es un contrato en el que se
involucran tres partes: fiduciante, fiduciario y el beneficiario o
fideicomisario el fiduciante o dueño del bien, traslada a una
empresa, que se le conoce como fiduciario, la propiedad; la
empresa se encargará de que se cumplan objetivos como, por
ejemplo la venta del inmueble en beneficio del fideicomisario.

El fiduciante es el titular del inmueble. Fiduciario es la

organización con vasta experiencia en el sector inmobiliario, que
se encargará de administrar e inspeccionar el avance de la obra y
manejará los fondos. Los beneficiarios o fideicomisarios son los
que reciben el inmueble edificado, de acuerdo a las características
solicitadas. El fiduciario no tiene intereses involucrados en el
inmueble, pues sólo vigilará y hará cumplir que el objetivo del
fideicomiso se lleve a cabo.
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