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CARACTERIZACIÓN OCUPACIONAL DEL SECTOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA CIUDAD
DE BOGOTÁ D.C.
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CARACTERIZACIÓN OCUPACIONAL DEL SECTOR DE
LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA CIUDAD
DE BOGOTÁ D.C.
Johana Regino Vergara

Leonel Rojas Ortiz
BOGOTÁ D.C.
2019
DE BOGOTÁ D.C.
CARACTERIZACIÓN OCUPACIONAL DEL

SECTOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.
Autores:
SERVICIO NACIONAL DE APRENDIZAJE Johana Regino Vergara
REGIONAL DISTRITO CAPITAL Leonel Rojas Ortiz
Aprendices líderes de semillero:

Bernardo Torres Sandoval
Hernán Darío Camacho Ortiz
Maritza Rueda Cabrera
Carlos Mario Estrada Molina
Director General Pares Evaluadores:
Edgardo Javier Muñoz Beltrán
Enrique Romero Contreras Docente Fundación Universitaria del área Andina
Director Regional Distrito Capital
Jenny Bedoya Lima
Waine Antony Triana Albis Docente titular de catedra - Esap
Subdirector Centro de Gestión Administrativa
Editor:
René Alexander Guerrero Vergel
Líder SENNOVA CGA
Servicio Nacional de Aprendizaje
El libro es resultado del proyecto de investigación
denominado “Tabla de retención de series Corrección de Estilo
documentales para los archivos de la propiedad Ángela Cecilia Aitken Irías
horizontal: estudio de caso múltiple en la
ciudad de Bogotá”. Desarrollado en el SENA Diseño, Diagramación e Impresión
y ejecutado por el Grupo de Investigación del CAMRU Internacional SAS
Centro de Gestión Administrativa “GICGA” código
Colciencias COL0157835. Es un producto de ISBN: 978-958-15-0489-3
distribución gratuita, por tanto, está prohibida
su venta y comercialización. No se permite la © Servicio Nacional de Aprendizaje – SENA
reproducción total o parcial de esta obra, ni su © Grupo de Investigación – GICGA
incorporación a un sistema informático, ni su
transmisión en cualquier forma o por cualquier Para citar este libro
medio (electrónico, mecánico, fotocopia,
grabación u otros) sin citar la fuente. La infracción Regino, J. Rojas, L. (2019). Caracterización
de dichos derechos puede constituir un delito ocupacional del sector de la propiedad horizontal
contra la propiedad intelectual. en la ciudad de Bogotá D.C. Bogotá: Servicio
Nacional de Aprendizaje, 132 p.
Bogotá D. C., Colombia. 2019
Hecho el depósito que exige la ley.
3
SENA - Centro de Gestión Administrativa
Tabla de Contenido
Pg.
Prologo. 9
Introducción. 12
Propiedad Horizontal. 15
Dinámica de la Propiedad Horizontal en Bogotá D. C 19
Metodología. 23
Entorno Organizacional. 52
Principales hallazgos en el entorno organizacional. 53
Conclusiones y recomendaciones para el entorno organizacional 56
Entorno Educativo 58
Inventario de Normas Técnicas de Competencia

Laboral para Propiedad Horizontal 65
Principales hallazgos en el entorno Educativo 67
Conclusiones y recomendaciones para el entorno educativo 70
Entorno Ocupacional 71
Ocupaciones Específicas del Área Administrativa

en la Propiedad Horizontal 72
Conclusiones y recomendaciones para el entorno ocupacional 82
4
DE BOGOTÁ D.C.
Entorno Económico 84
Conclusiones y recomendaciones del entorno económico 95
Entorno Ambiental 96
Conclusiones y recomendaciones para el entorno ambiental 103
Entorno Tecnológico 105
Procesos tecnológicos claves para la Propiedad Horizontal 107
Proveedores de Tecnología - Software de Gestión 111
Adelantos en tecnologías para el sector de la Propiedad Horizontal 115
Conclusiones y recomendaciones para el entorno tecnológico 118
Algunos retos del sector de la Propiedad Horizontal

de uso residencial para los estratos 2 y 3. 119
5
Índice de Figuras
Pg.
Figura 1: Evolución Propiedad Horizontal / No Propiedad Horizontal 20
Figura 2: Participación de área construida por uso predominante 20
Figura 3: Distribución porcentual de predios residenciales por estrato 21
Figura 4: Participación predios Bogotá por localidad 25
Figura 5: Ubicación geográfica de la localidad 26
Figura 6: Estratificación Socioeconómica Urbana - Localidad 11 Suba 28
Figura 7: Un mapa conceptual de Propiedad Horizontal. 33
Figura 8: Modelo de Negocio 34
Figura 9: Procesos Productivos 34
Figura 10: Organigrama de la Propiedad Horizontal. 39
Figura 11: Las TICs en Propiedad Horizontal. 107
6
DE BOGOTÁ D.C.
Índice de Tablas
Pg.
Tabla 1: UPZ y barrios de Suba 26
Tabla 2: Estimación estratificada de la muestra. 29
Tabla 3: Procesos de gestión en la Propiedad Horizontal. 35
Tabla 4: Empresas del sector con certificación 43
Tabla 5: Marco legal actual 45
Tabla 6: Doctrina y Jurisprudencia referida a la Propiedad Horizontal 51
Tabla 7: Educación Formal 60
Tabla 8: Educación no formal 61
Tabla 9: Educación informal 63
Tabla 10: Normas Técnicas de Competencia Laboral para Propiedad Horizontal 66
Tabla 11: Nivel de Formación para los Administradores - Estrato 2 68
Tabla 12: Nivel de Formación para los Administradores - Estrato 3 68
Tabla 13: Niveles de Gestión de la Organización

en el sector de Propiedad Horizontal. 72
Tabla 14: Áreas funcionales en las copropiedades. 72
Tabla 15: Ocupaciones transversales del sector de Propiedad Horizontal 73
Tabla 16: Otros factores Contaminantes 98
7
AGRADECIMIENTOS
Al Servicio Nacional de Aprendizaje (SENA) entidad en Colombia que como actividad

misional lidera el sistema nacional de formación para el trabajo, basando su actividad
en la basta oferta de cursos de educación formal, no formal e informal, bajo la
modalidad presencial y virtual o mixta; que en coherencia con la investigación
como motor del desarrollo del conocimiento por medio de SENNOVA (Sistema
de Investigación, Desarrollo Tecnológico e Investigación) apoyó al Semillero de
Investigación GESPH (Tecnólogo en Gestión de la Propiedad Horizontal) del Sena CGA
(Centro de Gestión Administrativa) de la Regional Distrito Capital para adelantar la
investigación: “Caracterización Ocupacional del Sector de la Propiedad Horizontal en
Bogotá, D.C.”
A los aprendices investigadores en formación que hicieron parte del GESPH en

respuesta a la investigación como herramienta formativa liderada por SENNOVA.
Finalmente, pero no menos importantes a los Administradores
encuestados quienes dedicaron su tiempo, compartieron su conocimiento
y experiencia al resolver los cuestionarios de recolección de datos.
Agradecimientos Especiales
El apoyo recibido por parte de Álvaro Beltrán Amórtegui quien con sus palabras prologó este
informe, a Horacio de Jesús Torres Berdugo por ser uno de los primeros actores del sector que
creyó en esta investigación realizando la primera invitación para que el semillero socializara en un
evento académico la iniciativa de investigación contenida en este informe.
8
DE BOGOTÁ D.C.
PRÓLOGO
En el Congreso Latinoamericano realizado en Barranquilla en abril de 2018, tuve la opor-
tunidad de conocer a unos expositores del Sena con sede en Bogotá D. C., entre ellos a
Bernardo Torres Sandoval, quienes me contactaron en el Hotel donde estaban alojados, cabe
decirlo, sabían de mi conocimiento y experiencia sobre el régimen de propiedad horizontal y
compartimos criterios, pero a la vez me solicitaron les escribiera el prólogo a este estudio e
investigación que estaban llevando a cabo, les conteste que con gusto. Pues bien, se llegó la
hora, toda vez que ya está próximo a editarse el resultado de sus i nvestigaciones y trabajo final
sobre este tema tan complejo y sui generis de convivencia ciudadana.
Antes de iniciar el prólogo, debo expresar que para mí es un orgullo hacerlo y que admiro mu-
cho el trabajo y esfuerzo de varios años de esta generación de estudiantes y administradores
de la tecnología del SENA, diría, sobre todo de este tema tan especial de convivencia, pero a
la vez interesante y más hoy en día que se disparó la construcción en edificios de apartamentos
o conjuntos de casas residenciales bajo el régimen de Propiedad Horizontal, que como toda
actividad económica, genera empleos internos, comenzando por los administradores y también
de contratistas o proveedores.
Mi reconocimiento especial a todo este equipo de trabajo, como a los instructores que los guia-
ron por la senda de este camino, que hacía falta para mirar con más detalle la administración
inmersa dentro de este régimen de la copropiedad y sobre todo en los desarrollos urbanísticos
relacionados con la convivencia ciudadana, lo que hace necesaria la formación de sus admi-
nistradores, conociendo en primer lugar como funciona esta clase de organización y además
su regulación, que entre otras cosas estamos celebrando los 70 años de la primera Ley de un
régimen especial como el dominio compartido o copropiedad, que comenzó como un régimen
de pisos y departamentos de un edificio y luego en 1986 paso a régimen de la propiedad hori-
zontal como se denomina hoy en día.
9
Personalmente con 37 años de conocimiento y experiencia, autor de libros y sobre todo co-
nocedor de escritos de muchos autores o doctrinantes de renombre, de los cuales aprendí en
todos estos años y aun soy su alumno; veo con buenos ojos a esta generación de estudiantes
dedicados a tales menesteres, interesados en su gestión y divulgación y que mejor ser egresa-
dos del SENA en esta tecnología, y como toda empresa que es la administración, es un proceso
y vale decirlo que el equipo de colaborares y responsables directos del estudio e investigación
sobre este régimen, sobre la administración como una actividad inmobiliaria según las normas
no solo a nivel nacional sino internacional, desde que Colombia adopto la clasificación y codi-
ficación del ejercicio de administrar conjuntos residenciales, donde el mismo legislador señalo
que es un mandato que recibe el mandatario o sea el administrador, como persona autónoma
en el ejercicio del cargo.
Los estudiantes y profesores han dado, diría en un tema que siempre me ha llamado la aten-
ción, he tocado en algunos artículos y comentarios, y es la parte llamada estadística, la cual
nos lleva a comprender mejor las cosas, y nos sirve para verlas de una mejor forma, porque
cuando se tiene conocimiento real de lo que sucede en el ejercicio profesional, en el diario vivir,
de todas las personas involucradas en esta forma de convivencia, desde el constructor, hasta el
adquirente de vivienda, y el mismo sector oficial, el cual tiene que marcar la pauta en materia
de políticas públicas, y en especial, la formación del sector público y del sector privado, hasta
el copropietario o tenedor a cualquier título.
Los temas como abrebocas al contenido del libro, es importante que sean conocidos por cual-
quier lector y qué mejor que tener dentro del libro, el resultado de esas encuestas, y demás co-
nocimientos en forma pormenorizada; esto nos indica el gran éxito para la academia y para los
estudiantes y profesores, en el mayor factor y sentir del hombre, como es el conocimiento y de
ahí parten los centros de educación, como en este caso el SENA , entidad que está formando
tecnólogos y ahora tiene y contamos con una fuente de información muy valiosa, en el caso de
Bogotá, la Capital, pero que se transferirá a todas las ciudades del país e incluso otras regiones
del mundo, más ahora que la Propiedad Horizontal es un régimen que está incursionando en el
sector rural a través de parcelaciones o conjuntos de casas y edificios.
En síntesis el contenido de este libro, que como bien lo expresa su encabezado se trata de
la caracterización ocupacional del sector de la Propiedad Horizontal en Bogotá, D.C. en la
localidad de Suba, una de las más habitadas dentro de este régimen. Si bien es cierto, que
se hizo el estudio de investigación de tales características en el sector de Suba, en especial
para los estrato 1, 2 y 3, que representan la mayoría de la construcción en este sector, y que
sirve de marco de referencia para las demás localidades e incluso a nivel nacional, porque es
una base de primordial importancia para futuros estudios a nivel de toda Bogotá, D.C., por ser
la de mayor concentración de ciudadanos conviviendo en comunidad o a nivel generalde las
regiones y ciudades o pueblos del país.
Se resalta el estudio desde la introducción, pasando por su marco teórico, dinámica, metodolo-
gía, y dentro de ésta sus entornos organizacional, educativo, ocupacional, económico, ambien-
tal y tecnológico; es un estudio a la fecha, eso queda claro, no se trata su evolución, pero de
todas formas si se mencionan las normas y la jurisprudencia, que convierte al semillero GESPH
10
DE BOGOTÁ D.C.
del SENA en una guía muy buena para futuros emprendedores; los felicito por ese espíritu de
investigación y son ustedes el ejemplo para todos los colombianos de las diferentes regiones,
porque avanzaron en lo que significa un estudio donde existen datos estadísticos de varias en-
tidades, que nos han de servir para aprobar y ver la importancia de todos los actores involucra-
dos en estas lides, desde los administradores, profesionales, contratistas, y proveedores, y es
un mensaje para el sector educativo nacional, departamental, ciudades capitales y del Distrito
Capital, por lo menos, por ahora cuando se planifiquen las ciudades, pero con la participación
de todos los ciudadanos que laboramos en este sector.
Esta Caracterización Ocupacional del Sector de la Propiedad Horizontal en Bogotá, D.C., es

un estudio de actualidad o sea, se refiere al presente y sobre todo busca encontrar el perfil
idóneo del Administrador de Propiedad Horizontal, con base en todos los conocimientos que
debe poseer quien ejerza este cargo, para garantizar una gestión profesional acorde con los
requerimientos diversos y determinantes que proporcionen la calidad de vida que se exige al
interior de las copropiedades.
Si desean un breve comentario sobre algunos de los antecedentes e inclusive, justificaciones

de la existencia del régimen legal y especial, que no es solo de la Propiedad Horizontal, si no
de las UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS (UIC), y parcelaciones, les invito a consultar mis
textos publicados y la jurisprudencia de las altas cortes, tribunales y juzgados.
Con orgullo y admiración:
ÁLVARO BELTRÁN AMÓRTEGUI
11
INTRODUCCIÓN
DE BOGOTÁ D.C.
La transformación del territorio de Bogotá, D.C., o lugar donde interactúan sus

habitantes, en las últimas décadas es evidente, al observar como del barrio
tradicional de la cuadra se ha pasado hacia procesos urbanísticos compactos,
principalmente de desarrollo vertical como lo son Edificios y Conjuntos
de múltiples usos: habitacional, comercial, institucional, industrial, etc.
Por la particularidad de estar integrados entre bienes privados y comunes, han

estado reglamentados bajo el Régimen especial de dominio denominado Propiedad
Horizontal, que en Colombia data de finales de los cuarenta y actualmente está
normalizada por la Ley 675 de 2001, que unificó hasta la fecha de su expedición,
la reglamentación que existía desde el surgimiento de la Propiedad Horizontal.
La constante dinámica de crecimiento de la Propiedad Horizontal evidenciada desde

2004 en las estadísticas de seguimiento periódico en el censo anual inmobiliario
publicado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), viene
realzando las diferentes implicaciones e influencias que la Propiedad Horizontal está
generando en las diferentes dimensiones de la vida cotidiana de los ciudadanos actuales.
El presente documento escrito a modo de reporte final de investigación, contiene

la caracterización ocupacional del sector de la Propiedad Horizontal en Bogotá,
D.C., caso de estudio: localidad de Suba en estratos 1, 2 y 3, al resolver la pregunta
¿Cuáles son las características y aspectos ocupacionales que contribuyen al
fortalecimiento del sector de la Propiedad Horizontal en la ciudad de Bogotá, D.C.?
Consecuentemente, el objetivo general es identificar, describir y analizar el ámbito, la

naturaleza, características y tendencias del sector con el principal objetivo de realizar
un diagnóstico actual de los entornos que conforman el sector Propiedad Horizontal,
principalmente en los aspectos que permitan definir las competencias o áreas
prioritarias de formación y certificación del talento humano en el sector.
Con énfasis en los aspectos ocupacionales y educativos de su fuerza laboral, como

insumo fundamental para focalizar el análisis funcional y la elaboración de normas de
competencia laboral en las áreas críticas para la productividad y competitividad del
sector, teniendo como objetivos específicos:
1. Realizar una descripción de las características organizacional, educativo,

ocupacional, económico, ambiental y tecnológico, del sector de la Propiedad
Horizontal en Bogotá, D.C.
2. Identificar la oferta y demanda de las necesidades en materia de

cualificación de los gestores en el sector de la Propiedad Horizontal en la
ciudad de Bogotá, D.C.
3. Realizar un análisis de las tendencias de desarrollo en el sector objeto

de estudio.
13
Los entornos estudiados son:
El entorno organizacional, el cual tiene como objetivo dar a conocer la estructura

organizacional, los tipos de empresas que se encuentran en el sector, las organizaciones
y gremios existentes, las entidades reguladoras y el marco legal actual.
En el entorno educativo se establece la oferta de capacitación y formación existente

relacionada con el sector, problemas críticos en la capacitación e impacto de la
formación actual y principales necesidades de capacitación.
El entorno ocupacional del sector de la Propiedad Horizontal se enfoca en aspectos tales

como: ocupaciones existentes, distribución del personal empleado por ocupaciones y
por niveles jerárquicos para la prestación de los diferentes servicios.
En cuanto al entorno económico, se analizará la inversión en bienes y servicios del

sector, así como su estructura, la generación de empleo e ingresos y su aporte a la
economía del país.
En la estructura del entorno ambiental se presentan las posibles acciones encaminadas

a la prevención y mitigación de los impactos ambientales ocasionados por el sector, así
como las entidades reguladoras en lo relacionado a la protección del medio ambiente.
Dentro del estudio del entorno tecnológico se encontra el desarrollo de los servicios
prestados en la Propiedad Horizontal, procesos más relevantes, principales tecnologías
utilizadas y proveedores.
Los hallazgos, las conclusiones propuestas y las discusiones planteadas se espera

que fomenten más abordajes multidisciplinarios con rigor académico, que comiencen
a hacer contrapeso a las publicaciones sobre el sector de Propiedad Horizontal con
alto enfoque jurídico, que no han profundizado en lo social, entendido como una nueva
forma de relacionamiento y sus efectos en las personas (prestadores de servicios,
copropietarios y residentes, entre otros) que interactúan en el sector.
14
PROPIEDAD
HORIZONTAL
El régimen de la Propiedad Horizontal
La Propiedad Horizontal por la particularidad de estar integrada por bienes privados

y bienes comunes, en Colombia data de finales de los cuarenta y actualmente está
reglamentada principalmente por la Ley 675 de 2001 o Régimen de Propiedad
Horizontal, que unificó hasta la fecha de su expedición, la reglamentación que existía
desde el surgimiento de la Propiedad Horizontal.
El régimen tiene como fin garantizar la seguridad y convivencia pacífica de los

copropietarios y residentes de los inmuebles sometidos a ella, teniendo como
principios orientadores: la función social y ecológica de la propiedad, la convivencia
pacífica y solidaridad social, el respeto a la dignidad humana, la iniciativa empresarial
y el debido proceso, todos ellos, valores sociales constitucionales.
La concurrencia de los derechos de propiedad sobre los bienes privados, así como,
los de copropiedad sobre los comunes; hacen que el régimen como marco normativo
contenga definiciones, lineamientos, funciones y actuaciones de los diferentes
actores que intervienen en la Propiedad Horizontal; como los órganos de dirección y
control, sus deberes y derechos, la manera de solucionar sus controversias, así como
lo referente a las contribuciones económicas.
Clasificación de los inmuebles de carácter residencial

de la Propiedad Horizontal en Colombia
Según la forma legal de la copropiedad:
La persona jurídica se encuentra compuesta por los propietarios de las unidades

privadas o copropietarios, el objeto de la persona es administrar de forma correcta
y eficiente los bienes y servicios comunes, además de hacer cumplir la ley y
los reglamentos. Es una entidad civil, sin ánimo de lucro, que lleva por nombre el
mismo del edificio o conjunto. Esta persona jurídica, en el caso de uso residencial
exclusivamente, no es contribuyente de impuestos nacionales ni de industria y
comercio, en otros usos la tributación se da en relación con las gestiones del objeto
social que debe cumplir la copropiedad.
En el régimen de Propiedad Horizontal para que nazca la persona jurídica de la

copropiedad de los edificios o conjuntos se requiere la adhesión de manera legal al
régimen de Propiedad Horizontal a través de una escritura pública y su reconocimiento
en la oficina de registros públicos.
16
DE BOGOTÁ D.C.
Aunado a lo anterior, el artículo 8 de la ley 675 de 2001, sostiene que “la inscripción
y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas
jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al alcalde municipal o distrital del lugar
de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue
esta facultad”.
Según el tipo de copropiedad
Para contextualizar, nociones tomadas de Escobar (2012):
Edificio: “construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno cuya
estructura comprende un número plural de unidades independientes, apta para ser
usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios
de uso y utilidad general. p. 32.
Conjunto: “desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno
o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y unidad general,
como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías,
entre otros. p. 33.
Edificio o Conjunto de uso residencial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular

se encuentran se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanística vigente” p. 34.
Unidades Inmobiliarias residenciales: “son aquellos conjuntos que al igual que los
edificios o conjuntos de uso residencial prevalece el uso como vivienda familiar…”
p.34.
Unidades Inmobiliarias Cerradas: edificios o conjuntos con encerramientos y control

de acceso con variados bienes y servicios comunes que generan derechos y deberes
de copropiedad.
Parcelación: “...Conformadas por lotes de terreno de dominio particular y por bienes

comunes…son propiedades horizontales rurales… asentadas en lotes urbanos o
suburbanos” p. 298.
17
Y como complemento necesario se agregan otras nociones tomadas de Lozano

(2014) al referirse a los conjuntos cerrados como:
“…predio que conforma una estructura independiente, desarrollada al interior con

edificios homogéneos mediante la agrupación de viviendas unifamiliares o edificios
multifamiliares que comparten zonas de parqueo, senderos peatonales, jardines, áreas
libres y equipamientos a escala del conjunto delimitadas por el cerramiento. Al interior de
cada una de las unidades espaciales, se presentan diferentes tipos de edificios, formas
de agrupación y disposición en el territorio, aspectos que inciden en la configuración del
espacio urbano:” P. 99.
Edificios de multifamiliares en bloque: la estructura del edificio tiene una disposición

en el territorio de forma lineal – horizontal, la relación entre la calle y el edificio es
perpendicular o paralela y está determinada por la forma de implantación, ocupa
mayor área de suelo y se desarrolla con una altura de 5 o más pisos que pueden
tener o no encerramiento acorde a la norma urbanística aplicable en la ciudad o
municipio.
Edificios en Torre: la estructura del edificio tiene una disposición en el territorio de

forma lineal – vertical, la relación entre la calle y el edificio es aislada, ocupa menor
área de suelo y se desarrollan con una altura superior a 5 pisos.
18
DINÁMICA DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL EN
BOGOTÁ, D.C.
19
Se reconoce que la Propiedad Horizontal, vista como la evolución territorial de la

vivienda en el mundo y por ende en Bogotá, D.C., actualmente tiene inmuebles bajo
este régimen de propiedad en todas las localidades y estratos socioeconómicos. La
evolución creciente de estos inmuebles se observa en la figura 1.
Figura 1: Evolución Propiedad Horizontal / No Propiedad Horizontal
[ Fuente: UAECD, Censo Anual Inmobiliario 2018, P.16 ]
Los predios del sector, por sus múltiples usos permea diversos ámbitos de la dinámica
social, es muy ambicioso pretender abarcar el sector Propiedad Horizontal en su
totalidad, teniendo en cuenta que la mayoría de inmuebles en Bogotá, D.C. son de uso
residencial (Ver figura 2).
Figura 2: Participación de área construida por uso predominante
20
DE BOGOTÁ D.C.
Estratificación socioeconómica en Bogotá, D.C.
Desde la década de los ochenta se implementó el sistema de estratificación

socioeconómica para los inmuebles residenciales, como un esquema cruzado de
asignación de subsidios y contribuciones de manera particular para el cobro de los
servicios públicos, en los noventa con la ley 142 de 1994, por las características
físicas de la vivienda, su entorno y el contexto urbano o rural se implementaron seis
categorías llamadas estratos, que han venido siendo usados como una manera de
clasificar la población o grupos de personas con características sociales y económicas
similares.
La importancia de la estratificación para la presente investigación se da, en el sentido

de que la estratificación clasifica u homogeniza grupos de población superando
ampliamente su objetivo original de focalizar el gasto (Secretaria de Planeación 2018).
El sistema es usado como clasificador tarifario en variados ámbitos de la vida de los
ciudadanos, confirmando la homogenización de grupos de población. El sistema de
estratificación da nombre a los grupos de población desde el art. 16 de la ley 689 de
2001, que modificó un artículo de la Ley 142 de 1994, así:
“Artículo 102. Estratos y metodología. Los inmuebles residenciales se clasificarán

máximo en seis (6) estratos socioeconómicos (1, bajo-bajo; 2, bajo; 3, medio-bajo;
4, medio; 5, medio-alto; 6, alto) dependiendo de las características particulares de
los municipios y distritos y en atención, exclusivamente, a la puesta en práctica de las
metodologías de estratificación de que trata esta ley. Para tal efecto se emplearán las
metodologías que elabore el Departamento Nacional de Planeación”
Al observar la Figura 3 se concluye que la concentración de los predios de uso

residencial en Bogotá, D.C., está en los estratos socioeconómicos 1, 2 y 3 al agrupar
en estos, más del 50% del total de predios de la ciudad.
Figura 3: Distribución porcentual de predios residenciales por estrato
21
La creciente evolución de la Propiedad Horizontal de uso residencial, como el

predominante y la concentración en los estratos 1, 2 y 3; hacen que el foco de la
presente investigación sea la Propiedad Horizontal de uso residencial ubicada en
los estratos 1, 2 y 3, dejando para un abordaje posterior los otros tres estratos
socioeconómicos; sin embargo, es necesario aclarar que los hallazgos para los
inmuebles del estrato 1 de Propiedad Horizontal uso residencial que se identificaron
en las visitas de campo desde el censo inmobiliario 2018, no hacen parte de este
informe; pues dichos inmuebles corresponden a viviendas multifamiliares sometidas
a la Ley 675 de 2001 sin un sistema organizacional y/o administrativo, característico
en la Propiedad Horizontal.
22
METODOLOGÍA
El proceso de investigación a desarrollar es de carácter exploratorio, se realiza

una caracterización teniendo en cuenta los entornos: Organizacional, Educativo,
Ocupacional, Económico, Ambiental y Tecnológico transversal a todos los anteriores;
Información que es pertinente para conocer los actuales atributos del sector Propiedad
Horizontal de uso residencial.
La recopilación y búsqueda de información en las diferentes fuentes se realizó en dos

etapas:
Primera etapa:
Revisión documental para describir las características organizacionales, educativas,
ocupacionales, económicas, ambientales y tecnológicas, del sector Propiedad
Horizontal, así:
• Diseño del marco conceptual y teórico para el desarrollo de los entornos.
• Generación de informe preliminar del alcance, análisis y conclusiones por

cada entorno en el sector de la Propiedad Horizontal. Se establece por medio
de análisis cualitativo usando estudios de correspondencias.
Segunda etapa:
Estudio de orden mixto, en el caso de análisis cuantitativo se propone contrastar los
resultados de encuestas y documentos producidos.
• Aplicar los instrumentos de diagnóstico en las entidades de régimen de

Propiedad Horizontal objeto de estudio.
• Producción de los archivos y reportes requeridos para el análisis.
Recopilación de información existente:

Para la búsqueda de información de cada uno de los entornos comprendidos en el
estudio, se tuvo en cuenta que esta información correspondiera a los últimos cinco
años, considerando de mayor pertinencia la información más actual.
La recopilación de información existente se realizó por diferentes medios:

Búsquedas en páginas WEB de entidades relacionadas con el sector de la Propiedad
Horizontal, como: Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD),
Instituto Distrital de la Participación Acción Comunal (IDPAC), Oficina de Participación
de la localidad de Suba, Corporación Autónoma Regional ( CAR), Departamento
Administrativo Nacional de Estadística (DANE), Departamento de Planeación Nacional
(DNP) y las diferentes secretarías del distrito.
Así mismo, se realizó una búsqueda de información en bibliotecas y bases de datos

de universidades y entidades donde se han realizado trabajos de investigación en el
área de Propiedad Horizontal y el SENA, entre otros. Cabe resaltar la poca literatura
24
DE BOGOTÁ D.C.
existente en temas referentes a la gestión en Propiedad Horizontal y la abundante

literatura referida a múltiples análisis normativos del régimen de Propiedad Horizontal.
También, a través de visitas concertadas con funcionarios de las diferentes entidades

mencionadas anteriormente y expertos en Propiedad Horizontal. Se logró obtener
información primaria que sirvió para corroborar y confrontar los resultados de la
búsqueda de la información. Para tal fin se realizó una serie de encuentros en la ciudad
de Bogotá, D.C.
Descripción del área de estudio.
Bogotá, D. C. se divide en 19 localidades urbanas y una rural, cada localidad urbana

se divide en UPZ - La Unidad de Planeamiento Zonal – que son instrumentos de
planeamiento urbanístico de segundo nivel; según el Decreto 190 del 2004:
“Tiene como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo
a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional,
involucrando a los actores sociales en la definición de aspectos de ordenamiento y
control normativo a escala zonal…”
Según información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD)

Suba es la localidad, con mayor área urbana representando el 15,2% del distrito,
tiene 473.002 predios, equivalentes al 18,3 % de los predios de la ciudad. Asimismo,
abarca el 22,2% del total de los predios de la ciudad en Propiedad Horizontal. Siendo
Suba la localidad la de mayor participación en inmuebles como lo ilustra la figura 4.
Figura 4: Participación predios Bogotá por localidad
[ Fuente: Elaboración propia desde Censo Anual Inmobiliario 2018 ]
25
Suba es la localidad número 11 del Distrito capital, como se observa en la figura 5 se

encuentra ubicada al noroccidente de la ciudad y es la cuarta localidad más extensa
de la capital, con 10.056 hectáreas, después de Sumapaz, Usme y Ciudad Bolívar.
Su suelo urbano comprende 6.271 hectáreas de las cuales 559 son protegidas; el
suelo rural comprende 3.785 hectáreas de las cuales 910 corresponden a suelo de
protección rural. Limita al norte con el municipio de Chía; al sur con la localidad de
Engativá; al oriente con la localidad de Usaquén y al accidente con el municipio de
Cota.
Figura 5: Ubicación geográfica de la localidad
[ Fuente: Infografía veeduría distrital 2018 ]
Se divide en 12 Unidades de Planeación Zonales (UPZ) y 246 barrios, en la tabla xxx

se listan cinco barrios representativos por UPZ.
Tabla 1: UPZ y barrios de Suba
BARRIOS
COD. UPZ UPZ # DE BARRIOS
REPRESENTATIVOS
2 La Academía 1 La Academía
Guaymaral
3 Guaymaral 2
Conejera
26
DE BOGOTÁ D.C.
San Jose de Bavaria

Mirandela
17 San Jose de Bavaria 12 Oikos
Guicani
Nueva Zelandia
Britalia
Gilmar
18 Britalia 17 Cantalejo
San Cipriano
Portales del Norte
Prado Veraniego
Mazuren
19 El Prado 24 Atabanza
San Jose Spring
Prado Pinzón
Alambra
Batan
20 La Alambra 9 Pasadena
ilarco
Puente Largo
Casa Blanca
Catalayud
23 Casa Blanca Suba 10 Atenas
Escuela Carabineros
El Plan
Niza
Gratamira
24 Niza 20 Iberia
La Villas
Calatrava
Andes
Morato
25 La Floresta 13 Pontevedra
Julio Florez
Nuevo Monterrey
La Campiña
Tuna Alta y Baja
27 Suba 25 Suba Centro
El Pinar
El Salitre
Aures
Costa Azul
28 El Rincón 82 Villa Elisa
El Rubi
Villas del Rincón
Nueva Tibabuyes
La Cañiza
71 Tibabuyes 31 Compartir
Lisboa
Gaitana
TOTALES 12 246
[ Fuente: Elaboración Propia ]
27
Según lo establecido por el departamento nacional de planeación en cuanto a

estratificación socioeconómica, los estratos predominantes en la localidad de Suba
son dos y tres, tal como lo evidencia la Figura 61
Figura 6: Estratificación Socioeconómica Urbana - Localidad 11 Suba
[ Fuente: UAECD ]
Lo visual es concordante con las estadísticas del censo inmobiliario 2018 en razón
a lo anotado por Cruz & Salamanca (2018) en análisis a la metodología especial de
estratificación socioeconómica de Bogotá D.C.
“Con base en la recolección de datos en el Sistema Único de Información - SUI,

se identificó las diferentes variaciones que han ocurrido en los suscriptores de
los servicios públicos domiciliarios de Bogotá D.C. para el periodo de años
del 2005-2016 en cuanto a los servicios públicos domiciliarios de acueducto,
alcantarillado y energía eléctrica, evidenciando un incremento para los estratos
1
Las convenciones muestran que el estrato dos se ilustra con el color azul agua marina y el estrato 3
en color amarillo.
28
DE BOGOTÁ D.C.
2 y 3, que se atribuye a la movilidad social en relación a la mejora en las

condiciones de vida de los habitantes del estrato 1, en el cual no se presenta
crecimiento significativo…” p. 28.
El tamaño geográfico de Bogotá, D.C es una limitante operativa para el abordaje, por
lo anterior, la investigación se centra en inmuebles de uso residencial, de los estratos
1, 2 y 3, en la localidad de Suba.
Descripción de la muestra
Unidad de análisis: Los administradores de los inmuebles en edificios y conjuntos

residenciales de los estratos 1, 2 y 3, sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal,
con inscripción de Representación Legal (administrador) en la Alcaldía de la localidad.
Estimación de la muestra: En ausencia de un registro estratificado de edificios y

conjuntos residenciales sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal con inscripción
de Representación legal (administrador) en la oficina de Propiedad Horizontal de la
alcaldía de Suba, se determina estimar el tamaño de la muestra para la unidad de
análisis, a partir de la participación de inmuebles por estrato en la localidad como
población inicial; como población actual el conteo del total de administradores con
registro, según información suministrada por la alcaldía de Suba corresponde a 2571;
Tabla 2.
Tabla 2: Estimación estratificada de la muestra.
Número
Pobla- de
Población Estadísti- Estadísti- Estadísti- Estadísti- Mestra por
Estrato ción Porcentaje unidades
actual cos cos cos cos estrato
Inicial residen-
ciales
1 9 0,003% 2.571 0 0 0 0 0 0
2 26528 7,549% 2.571 194 186,40 9,252 0,9604 10,2124 18
3 119131 33,902% 2.571 872 837,10 9,252 0,9604 10,2124 82
4 113276 32,235% 2.571 829 795,95 9,252 0,9604 10,2124 78
5 83929 23,884% 2.571 614 589,74 9,252 0,9604 10,2124 58
6 8529 2,427% 2.571 62 59,93 9,252 0,9604 10,2124 6
TOTAL 351402 100% 15.426 2.571 242
N 2.571
P 0,5 Aceptación
Q 0,5 Rechazo
E 0,06 Margen de error
[ Fuente: Elaboración propia. ]
29
El muestreo es probabilístico por conglomerados usando proporciones respecto a la

presencia de inmuebles en cada uno de los estratos a nivel Bogotá, D.C. extrapolado
a la localidad. Al interior de cada uno de los conglomerados se realiza un muestreo
aleatorio simple haciendo uso de la información proporcionada por las entidades
correspondientes.
Presumiendo una distribución normal, se asume un nivel de confianza del 95% y

un error máximo admitido del 5%. Teniendo proporción de aceptación o rechazo
complementarios.
Para cada conglomerado:

N * z2 * p * q
n=
e * (N-1)+z2 * p * q
2
Criterio de selección de elementos muestrales: desde el mapa de estratificación

socioeconómica urbana - localidad 11 - Suba - figura 6 se identifican los sectores
objetivo, los cuales se abordaron en primera instancia, con un listado de conjuntos
sugeridos identificados por georeferenciación con googlemap y Openstreetmap.
Sumado a esto, se complementó con visitas al sector, realizando barrido de las

manzanas y/o cuadras y agendando visitas para aplicación de encuesta. También, se
acudió a grupos de administradores de Propiedad Horizontal de suba en la red social
Whatsapp y bases de datos de administradores asistentes a eventos de divulgación
SENA, entre otros.
Como validación del estrato se solicitó a los encuestados la presentación de un recibo

servicios públicos de las áreas comunes.
Aplicación de encuesta
Se diseñó encuesta como instrumento de recolección de datos, dirigida a los

Administradores que actualmente tienen la representación legal de edificios y
conjuntos residenciales, donde se abarcó cada uno de los entornos objeto de estudio
y con ello lograr complementar la información.
El cuestionario utilizado principalmente con preguntas cerradas (Anexo 1) está

compuesto por tres módulos, el primero indaga sobre información general del edificio
o conjunto residencial; el segundo indaga sobre información general del encuestado
y se termina con preguntas complementarias que indagan sobre evidencias de los
entornos. Su aplicación se realizó de manera presencial, por parte de los encuestadores
(aprendices pertenecientes al semillero GESPH).
30
DE BOGOTÁ D.C.
Procesamiento de datos
El procesamiento de datos hallados en la primera etapa, con el fin de determinar la

estructura teórica de cada uno de los entornos a estudiar, se presenta a modo de
introducción en cada entorno.
Para el procesamiento de los datos de las encuestas aplicadas en la segunda etapa,

se acudió a la herramienta e-encuestas, creando un formulario digital similar a las
encuestas aplicadas. La similitud radica en variaciones en algunas opciones de
respuesta que inicialmente en la construcción de los instrumentos no se dimensionaron
como posibles respuestas.
Pregunta y Objetivos
¿Cuáles son las características y aspectos ocupacionales que contribuyen al

fortalecimiento del sector de la Propiedad Horizontal en la ciudad de Bogotá, D.C.?
Consecuentemente, el objetivo general es identificar, describir y analizar el ámbito, la

naturaleza, características y tendencias del sector con el principal objetivo de realizar
un diagnóstico actual de los entornos que conforman el sector Propiedad Horizontal,
principalmente en los aspectos que permitan definir las competencias o áreas
prioritarias de formación y certificación del talento humano en el sector.
Con énfasis en los aspectos ocupacionales y educativos de su fuerza laboral, como

insumo fundamental para focalizar el análisis funcional y la elaboración de normas de
competencia laboral en las áreas críticas para la productividad y competitividad del
sector, teniendo como objetivos específicos:
1. Realizar una descripción de las características organizacionales, educativas,

ocupacionales, económicas, ambientales, tecnológicas, del sector de la
Propiedad Horizontal en Bogotá, D.C.
2. Identificar la oferta y demanda de las necesidades en materia de

cualificación de los gestores en el sector de la Propiedad Horizontal en la
ciudad de Bogotá, D.C.
3. Realizar un análisis de las tendencias de desarrollo en el sector objeto de

estudio.
31
ENTORNO
ORGANIZACIONAL
DE BOGOTÁ D.C.
Tiene como objetivo dar a conocer la estructura organizacional, las organizaciones y

gremios existentes y el marco legal actual.
Procesos en la Propiedad Horizontal
Los procesos organizacionales han evolucionado al ritmo de la adopción de nuevas

tecnologías, entendidas más allá de la incorporación de nuevas máquinas al que hacer
de los hombres, en otros términos, cada innovación o evolución fruto de la experiencia
que redefine el quehacer es un avance tecnológico que se incorpora a la organización,
actualmente se observa una fuerte aceleración en el ritmo de adopción de estándares
y normas de control de calidad de uso internacional (normas ISO 9000 y 14000), y la
incorporación de “tecnologías limpias”.
En este sentido y en compatibilidad con el interés de Colombia en pertenecer a

la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), define
claramente la necesidad de proyectar a nivel Nacional, nuevos modelos de procesos
contextualizados en el marco internacional para alcanzar la competitividad que tales
membresías exige, obligando a elevar el grado de evolución de los modelos de negocio
y sus procesos estandarizados, un primer paso en el sector PROPIEDAD HORIZONTAL
es el dado con la norma Técnica sectorial:
NTSI 02 - Inmuebles en Propiedad Horizontal de uso residencial, Administración.
El panorama es claro, el contundente crecimiento del sector Propiedad Horizontal,

en particular de uso residencial, exige fórmulas que modelen la ruta de los procesos
de estas personas jurídicas, de manera que en la misión de cumplir su objeto social,
también se produzca un sistema simbiótico que dinamice los procesos y determine
las mejores prácticas para cada uno de ellos.
En la investigación se ha identificado que los mercados que circundan el sector de

la Propiedad Horizontal, han adquirido un comportamiento similar pero perdiendo la
perspectiva del eje fundamental y cuyo protagonista debe ser del comunero (término
casi olvidado y habitualmente usado en antaño) o residente quien vive los procesos, y
estos últimos liderados por un estamento administrativo establecido en la Ley 675, la
administración –el administrador y el concejo de administración–, mediante un modelo
de procesos que ha nuestra interpretación queremos presentar a continuación:
Figura 7: Un mapa conceptual de Propiedad Horizontal
Fuente: Elaboración propia.

Asesores
Asamblea Ordinaria Gremios
Legislación Aseguradoras
Tecnología Entiddes Distritales
Empleados Comunidad
Contratistas Normas Contables
33
Los vectores actuantes sobre la Propiedad Horizontal, son diversos y de una

heterogeneidad amplia en donde cada uno de ellos, formula necesidades diversas
que deben ser satisfechas desde el interior de este cuerpo organizativo, mediante un
esquema estructurado de procesos que simplifique y organice sus componentes y su
interacción con las variables externas, a través de un modelo de negocio orientado
al cliente.
Figura 8: Modelo de Negocio
GESTIÓN GERENCIAL
Escucha, interpretación y registro
Recursos y organización CLIENTES
CLIENTES
ASESORES Gestiòn operativa (Financiera-Social) ASESORES
ENTIDADES DE CONTROL Respuesta y documentaciòn ENTIDADES DE CONTROL
Seguimiento
PROCESO DE SOPORTE
[ Fuente: Elaboración propia.]
El núcleo de todos los procesos bajo el enfoque planteado, que ha sido heredado de
la perspectiva de la ISO900, es el cliente, el residente, el comunero, quien además de
ser el principal socio o benefactor de esta organización, es quien brinda los recursos
para la viabilidad del sistema, de lo anterior, se establece para la gestión administrativa
una gran responsabilidad en materia gerencial efectiva, la cual puede facilitarse con
una estructura organizativa por procesos.
Figura 9: Procesos Productivos
ESTRATÉGICO
Planeación Gestión de Informes e
Estratégica Control Indicadores
MISIONALES
Gestión
Administrativa
Gestión de Gestión Gestión Gestión Gestión
Requisitos Financiera Proyectos Legal Comunicaciones
Gestión de
Convivencia
SOPORTE
Gestión Talento Gestión Gestión Gestión Gestión
Humano Contratación Seguridad Documental Tecnològica
34
DE BOGOTÁ D.C.
Tabla 3: Procesos de gestión en la Propiedad Horizontal.
PROCESO DESCRIPCIÓN
NIVEL: ESTRATÉGICO
Planeación Establecer de forma estructurada las directivas de la Asamblea General, mediante la formulación
estratégica de un Plan a Largo Plazo (3 a 5 años) que basado en el rumbo definido en la Misión y Visión de
la copropiedad, establece el alcance, control y seguimiento periódico a las metas de definidas,
integrando los requisitos externos de las entidades de control y vigilancia, para proyectar la
valorización de la copropiedad y la protección de los intereses de los residentes y propietarios.
-- Definición de políticas y directrices.

-- Definición de requisitos legales y de vigilancia.
-- Definición de los parámetros de control y vigilancia de la persona jurídica, así como
las alertas a variaciones, responsables y acciones respectivas.
Gestión de Disciplinar y ejecutar la dirección, control, evaluación y vigilancia del comportamiento de los
Control actores de la persona jurídica, para el cumplimiento del plan establecido en la planeación
estratégica en el marco normativo y requisitos legales y objeto social, orientando su actuar a
la eficiencia organizativa.
-- Control y seguimiento por parte de la Revisoría Fiscal, Consejo de Administración y

Administrador.
-- Ejecución de los procedimientos de control.
-- Rendición de cuentas acorde a los parámetros de control definidos.
-- Gestión de los riesgos de la persona jurídica.
-- Advertir oportunamente las desviaciones de los indicadores de control según las
variaciones identificadas en la planeación.
Informes e Generar y disponer de forma continua y oportuna, la información estipulada para el control e
Indicadores inspección de la información, con el objeto de medir el desempeño de la persona jurídica en las
instancias de rendición de cuentas definidas y facilitar el Control Interno.
-- Generación de los instrumentos necesarios para el cumplimiento de exigencias

legales, tributarias, administrativas, financieras internas y externas.
-- Mantener en disponibilidad y bajo seguridad los instrumentos generados para la
trazabilidad del comportamiento de la persona jurídica.
-- Informar ante las máximas instancias administrativas de la persona jurídica.
NIVEL: MISIONAL
Gestión de Habilitar los mecanismos formales estructurados para identificar de forma oportuna las
requisitos necesidades que estipulan los actores internos y externos de la copropiedad, permitiendo la
trazabilidad, seguimiento y resolutividad a los requisitos interpuestos.
-- Mecanismos de doble vía que permitan el registro, direccionamiento, ejecución y

retroalimentación de las solicitudes de los actores de la copropiedad.
-- Mantener en disponibilidad y bajo seguridad la trazabilidad del comportamiento de
los requisitos.
35
Gestión Ejecutar las principales funciones de índole operativo de la persona jurídica para el logro su
Administrativa Misión:
-- Gestionar los planes operativos subsidiarios a la planeación estratégica.

-- Abastecimiento necesario para la continuidad en la operación de la copropiedad.
-- Mantenimiento de los elementos y componentes del inventario de la copropiedad.
-- Gestión de las novedades en la operación cotidiana de la copropiedad.
-- Implementar cada uno de los lineamientos legales: tratamiento de datos, SGSST,
certificación de ascensores y piscina, mantenimiento tanques almacenamiento de
agua.
Gestión Realizar todos los procesos fundamentales para garantizar los recursos financieros normales
Financiera para la operación continua de la copropiedad y el debido cumplimiento de las obligaciones
financieras
-- Control a los instrumentos y medios operativos financieros que habilitan las

transacciones financieras.
-- Gestión de ingresos operacionales (expensas ordinarias y extraordinarias ) y no
operacionales (aprovechamientos de zonas comunes).
-- Gestión de vigilancia y control a la ejecución presupuestal.
-- Generación de la información de obligatorio cumplimiento legal (Dian, IVA, Exógena,
Retención en la fuente).
-- Gestión de vigilancia a los requisitos y términos contractuales con proveedores.
-- Seguimiento al comportamiento de la cartera y función jurídica y de cobranzas
correspondiente.
-- Procedimientos operativos de la gestión financiera.
-- Búsqueda de aprovechamiento económico de zonas comunes.
Gestión de Influir en los actores de la copropiedad en la generación de ambientes protectores de la calidad

Convivencia de vida para todos sus integrantes.
-- Mantenimiento de los registros de los integrantes de la copropiedad.

-- Gestión de incidentes convivenciales tipificados para conducirlos a análisis,
tratamiento y solución, acorde al debido proceso.
-- Ejecución de planes motivacionales y de capacitación para la integración y formación
solidaria.
-- Alianzas con órganos institucionales para el desarrollo de acciones conjuntas.
-- Mantener a disposición y bajo seguridad la trazabilidad de los casos tipificados y
atendidos.
-- Informar a las máximas instancias administrativas de la persona jurídica.
Gestión Desarrollar las actividades de conceptualización, formulación, factibilidad, viabilidad y ejecución
de Proyectos de los proyectos a desarrollar en la copropiedad, acorde con las políticas de control y el
presupuesto establecido.
-- Estructurar metodológicamente la ejecución de las fases pertinentes de los proyectos

y la integración de los asesores o interventores especialistas.
36
DE BOGOTÁ D.C.
-- Establecer en cada fase los roles, responsabilidades, puntos de control, requisitos y

evidencias para el seguimiento correspondiente.
-- Validar el cumplimiento contractual del proyecto en cada una de sus fases.
-- Generar los informes de seguimiento de obra para los interesados.
-- Valorar el avance de los entregables del proyecto para contar con evidencias
objetivas que permitan los reconocimientos económicos.
-- Mantener a disponibilidad y en seguridad la trazabilidad del avance del proyecto.
-- Informar ante las máximas instancias administrativas de la persona jurídica.
-- Calificar el desempeño de los integrantes del proyecto acorde con las políticas de
contratación establecidas.
Gestión Garantizar que las operaciones de la persona jurídica sean desarrolladas según los procedimientos
Legal y requisitos legales, minimizando los riesgos y errores, preservando históricamente los soportes
derivados de los protocolos normativos e internos.
-- Procedimientos operativos relativos a:

• Constitución y Liquidación de la persona jurídica y copropiedad.
• Recepción de áreas y zonas comunes.
• Legalización del nombramiento del representante legal.
• Ejecución de asambleas.
• Entrega y recepción de cargos de los órganos y funcionarios de la copropiedad.
• Registro de soportes de la copropiedad.
-- Libros contables.
-- Libros de residentes.
-- Actas de asamblea y consejo.
-- Libro de correspondencia.
-- Libro de sanciones.
Gestión de Habilitar los mecanismos oportunos y formales para desarrollar el despliegue informativo de
Comunicaciones las disposiciones y/o novedades autorizadas a ser divulgadas general o parcialmente a los
integrantes de la copropiedad.
-- Realización de campañas.
-- Programación y realización de eventos y reuniones.
-- Elaboración de encuestas.
-- Publicación de noticias, novedades o disposiciones internas y externas.
-- Gestión de la correspondencia.
NIVEL: MISIONAL
Gestión del Identificar, evaluar, seleccionar y contratar al personal que desarrolle funciones al interior de la
talento humano copropiedad acorde con las políticas definidas en la planeación estratégica.
y SGSST
-- Validar el cumplimiento de requisitos para la contratación del talento humano y en

caso de los proveedores para su objeto social requieran de talento humano.
-- Selección y contratación del talento humano.
-- Liquidación de la nómina.
37
-- Gestión del SGSST.

-- Gestión de la formación y capacitación del talento humano.
-- Evaluación del desempeño.
Gestión de la Ejecutar los procesos de identificación, selección, evaluación, contratación y calificación de

Contratación los proveedores de bienes y servicios para la copropiedad, acorde con las políticas definidas.
-- Estructurar metodología para la contratación de proveedores el registro, evaluación y

calificación de los proveedores.
-- Integrar los soportes documentales correspondientes a las condiciones de
contratación estipulados y de normatividad relativa a su objeto social.
-- Calificar el desempeño integral de los proveedores (empresa, producto, requisitos
legales, pólizas, garantías, mantenimiento, calidad, servicio postventa, soporte,
experiencia).
-- Mantener en disponibilidad y bajo seguridad la trazabilidad del comportamiento del
proveedor.
-- Reportar ante las máximas instancias administrativas de la persona jurídica.
Gestión de la Desarrollar los procedimientos normativos y específicos para garantizar el bienestar de personas
Seguridad integrantes de la copropiedad y de los bienes comunes, dejando la trazabilidad pertinente para
los reportes y auditorias que sean procedentes.
-- Control de ingreso y salida de visitantes.

-- Control de ingreso y salida de parqueaderos.
-- Control de rondas.
-- Consulta de evidencias de incidentes.
Gestión Garantizar la integración de los soportes documentales de los procesos misionales para
Documental preservar la memoria documental (física y magnética) de las diferentes operaciones de la
persona jurídica para consulta posterior y requerimientos internos y externos.
-- Aplicación de tablas de retención documental, acorde con la normatividad y las

políticas documentales establecidas.
-- Gestión archivística y de correspondencia.
-- Identificar los documentos externos pertinentes para la integración archivística de
la copropiedad.
-- Mantener el registro, actualización y control de cambios a los documentos de la
copropiedad para procedimientos, manuales, formatos, publicaciones y medios
informativos.
-- Auditar la aplicación de los procedimientos de salvaguarda y protección de datos y de
la información según las políticas establecidas.
Gestión Garantizar el uso seguro y confiable de los recursos tecnológicos, preservando la integridad de
Tecnológica la información de la copropiedad en los procesos operativos, de incorporación o innovación
tecnológica de la persona jurídica.
-- Gestión de seguridad y accesos a los recursos tecnológicos (equipos, red, internet,

portales financieros).
38
DE BOGOTÁ D.C.
-- Gestión de salvaguarda de la información almacenada en los recursos tecnológicos

de la copropiedad (correo, equipos, DVR, memorias).
-- Verificar la legalidad en el uso de herramientas tecnológicas.
-- Mantener la disponibilidad y en forma segura los documentos, manuales, certificados
y soportes relativos a la operación de la copropiedad.
[ Fuente: Elaboración propia ]
Estructura organizacional de la Propiedad Horizontal
La estructura organizacional de las diferentes empresas es muy similar, predomina

la estructura jerárquica y mono funcional, esta última se presenta especialmente en
empresas pequeñas donde la autoridad se concentra en una persona o grupo de per-
sonas que se ocupan de las decisiones y funcionamiento de la empresa.
Toda PH es una empresa con una estructura administrativa formal donde se tienen
procesos y procedimientos de tal manera que se logre una adecuada gestión por par-
te del administrador. En este caso determinada en el Régimen de Propiedad Horizon-
tal, donde se identifican los diferentes órganos de dirección, administración y control.
A continuación se presenta la estructura organizacional de la Propiedad Horizontal
residencial más frecuente:
Figura 10: Organigrama de la Propiedad Horizontal.
Asamblea General
Revisor Fìscal
Consejo de Administración
Administrador
Contador
Auxiliar Administrativo y Financiero
Vigilantes Aseadores Todero
De manera particular la estructura organizacional de este tipo de organización social

tiene a la cabeza dos cuerpos colegiados, reglamentados por la Ley 675 de 2001, con
sus alcances y limitaciones direccionan el quehacer del líder operativo o gestor que
es el administrador.
39
Sin el ánimo de replicar el articulado normativo de manera breve se describen:
Asamblea de copropietarios: compuesta por todos los copropietarios y/o sus

representantes es el máximo órgano de dirección y control reglamentado en el capítulo
X del régimen de Propiedad Horizontal, como cuerpo colegiado toma decisiones en
reuniones o asambleas de carácter ordinario y extraordinario en donde se discute
y examina la situación general de la persona jurídica , se aprueban o no los planes,
programas y proyectos propuestos por la administración, adicionalmente elige como
órganos de control y regulación al revisor fiscal y el comité de convivencia, cuando por
el tipo de copropiedad así se permita.
Consejo de Administración: integrado por un número impar de copropietarios su

reglamentación está en los artículos 53 al 57 del régimen de Propiedad Horizontal.
Administrador: es el representante legal de la persona jurídica y gestor de la

copropiedad la Ley 675 de 2001 le asigna como facultades: ejecutar, conservar,
representar y recaudar, así como catorce funciones fundamentales que le permiten
cumplir con las facultades.
Revisor Fiscal: es un contador público encargado del control de las distintas

operaciones de la persona jurídica ejerce las funciones previstas en la Ley 43 de 1990
adicional a las asignadas en el articulado del régimen de Propiedad Horizontal.
De la certificación en las empresas
La información que se presenta en este numeral es de acuerdo con los reportes

del sitio web del ICONTEC55, una de las entidades certificadoras en Colombia que
hace parte de la Organización Internacional para la Estandarización o International
Organization for Standarization (ISO por sus siglas en ingles), es una organización
internacional no gubernamental compuesta por representantes de los organismos de
normalización (ONs) nacional, que promueve normas internacionales industriales y
comerciales.
La certificación es el procedimiento mediante el cual una tercera parte diferente

al productor y al comprador asegura, por escrito, que un producto, un proceso o
un servicio, cumple los estándares especificados. Por esta razón, constituye una
herramienta valiosa generadora de seguridad y garantía para las copropiedades.
Es un elemento insustituible para generar confianza a los usuarios en los procesos

desarrollados al interior de la Propiedad Horizontal, la certificación asegura que los
bienes y servicios cumplen los requisitos mínimos obligatorios relacionados con la
vida, la salud, la seguridad, el medio ambiente etc.; sirve como control y es una
herramienta importante en la evaluación de proveedores en procesos de contratación
para dar cumplimiento a los estándares establecidos en la legislación nacional.
40
DE BOGOTÁ D.C.
Las normas de la familia ISO 9000 están enfocadas a que las empresas implementen
lo que se conoce como Gestión de Calidad Total (TQM), Control de Calidad Total (TQC)
o de alguna otra forma un Sistema de Gestión de Calidad (SGC), todos los programas
de este tipo apuntan a mejorar los procesos operativos, productos y servicios.
Las empresas que obtienen la certificación en ISO 9001 generalmente se benefician

con menos reclamos de clientes, menos costos operativos y una mayor demanda por
sus productos o servicios.
La implementación de la norma ISO 9001 permite:
-- Establecer una red de procesos fiables y medibles, para la gestión integral

empresarial.
-- Facilitar desde las estrategias empresariales la planificación de los procesos
de forma integral.
-- Implementar mecanismos de control en las operaciones de producción y de
servicio.
-- Habilitar en la cultura organizacional los ciclos de mejoramiento permanente
mediante el seguimiento a indicadores de desempeño.
Las normas de la familia ISO 14000 son un conjunto de estándares orientados

a la gestión ambiental que, una vez implantados, afecta todos los aspectos de la
gestión de una organización respecto a su responsabilidad ambiental y ayuda a las
organizaciones a tratar sistemáticamente sus asuntos ambientales, con el fin de
mejorar el comportamiento ambiental y las oportunidades de beneficio económico.
Los estándares son voluntarios, no presentan ninguna obligación legal y no implantan
un conjunto de metas en cuanto a niveles de emisiones o métodos específicos de
medir esas emisiones.
Las empresas que obtienen la certificación en ISO 14001 están orientadas a garantizar
y preservar las condiciones de gestión ambiental y fundamenta sus disposiciones
para generar impacto ambiental positivo desde las operaciones empresariales,
asumiendo una perspectiva de rentabilidad ambiental. Este tipo de normatividades
son voluntarias pero, ante la sociedad, la comunidad y los clientes, establecen una
clara diferenciación competitiva, que posiciona las organizaciones.
El propósito de esta norma es proporcionar a las organizaciones un marco de

referencia para proteger el medio ambiente y responder a las condiciones ambientales
cambiantes y su impacto, en equilibrio con las necesidades socioeconómicas.
Especificando requisitos que permitan que una organización cree opciones para
contribuir al desarrollo sostenible basados en procedimiento y pautas con el fin
de que una empresa puede construir y mantener un sistema de gestión ambiental,
permitiendo:
41
- Determinar las políticas y normas ambientales de la empresa.

- Definir procedimientos que velen por la protección a los aspectos
ambientales.
- Establecer metas y objetivos para fundamentar su compromiso ambiental.
- Promover programas para la gestión ambiental que propicien el
Mejoramiento Continuo: Planear, Hacer, Verificar y Actuar (PHVA).
Por último y en concordancia con la normatividad de obligatorio cumplimiento para el

sistema de gestión de seguridad y salud en el trabajo, la norma ISO 45001 estipula
los estándares internacionales relacionados con la gestión de seguridad y salud
ocupacional, promoviendo en las organizaciones la adopción de las políticas y objetivos
específicos, mediante la aplicación de una gestión sistemática y estructurada para
asegurar el mejoramiento de la salud y seguridad en el lugar de trabajo para que
la organización identifique , minimice y elimine los peligros y los riesgos, tomando
medidas de prevención y protección eficaces.
Las normas no pretenden reemplazar la obligación de respetar la legislación respecto

a la salud y seguridad de los trabajadores, ni tampoco a los agentes involucrados
en la auditoría y verificación de su cumplimiento, sino que como modelo de gestión
ayudarán a establecer los compromisos, metas y metodologías para hacer que el
cumplimiento de la legislación en esta materia sea parte integral de los procesos de
la organización.
La implementación de la ISO 45001 permite:
- Incentivar la generación de una cultura de mejoramiento continuo en

Seguridad y Salud en el Trabajo.
- Promover la autoprotección y prevención en todos los integrantes del

ámbito productivo.
- Apoyar la construcción de otros estándares en la organización integrando

los esfuerzos con ISO 9001 e ISO 14001.
- Elevar la calificación y competitividad de las empresas para negociar con

aseguradoras.
Empresas con sistemas de gestión
A continuación en la tabla 4 se describen las empresas de Administración de

Propiedad Horizontal que han implementado algunos de los sistemas mencionados
anteriormente y que han obtenido certificaciones reconocidas.
42
DE BOGOTÁ D.C.
Tabla 4: Empresas del sector con certificación
Razón social Certificación Procesos utilizados

Gestión de seguros, Contabilidad,
Facturación, Cartera, Servicios
Administraciones g.j. Ltda. ISO9001 públicos, Mantenimiento de
equipos, sistemas de información
especializados en P.H.
Administración de Propiedad
Horizontal, Compra, venta,
Gespron( gestión con prontitud) (BASC, OHSAS 18001, ISO 9001).
arrendamiento, avalúo y asesoría
inversión inmobiliaria.
Administración de Propiedad
Horizontal, Compra, venta,
Unisa Inmobiliaria ISO9001
arrendamiento, avalúo y asesoría
inversión inmobiliaria.
Organizaciones y gremios existentes
Actualmente hay organizaciones y gremios que agrupan de manera formal e informal

administradores de Propiedad Horizontal, copropietarios y prestadores de bienes y
servicios, también se han conformado comités sectoriales que apuntan al apoyo
mutuo hacia el mejoramiento de las condiciones del sector, junto con la Mesa
Sectorial de Propiedad Horizontal coordinada por el Centro de Gestión Administrativa,
para la cual se realiza este estudio.
A continuación se presentan algunas de las principales características de estas

formas asociativas que promueven la cooperación mutua, la representación de
los diferentes actores del sector ante situaciones que los afecten, el abordaje de
problemáticas comunes, la capacitación ante nuevas tecnologías o cambios en sector
y el cumplimiento de las normas.
Colegio Bogotano de Administradores de Propiedad Horizontal (CAPH-Bogotá):

entidad sin ánimo de lucro, de derecho privado, constituida principalmente por
administradores de Propiedad Horizontal en compañía de múltiples profesionales que
actúan en la Propiedad Horizontal directa e indirectamente; con el afán desinteresado
de ayudar al desarrollo de las actividades propias del régimen especial, para beneficio
de la comunidad y en aras de la profesionalización de la actividad de la administración
de edificios y conjuntos en Colombia, ha promovido la fundación de colegios de
administradores en diversas regiones del país.
43
Lonjas de propiedad Raíz: Son entidades gremiales territoriales sin ánimo de lucro
dedicadas a la representación, formación profesional y certificación del sector
inmobiliario y de la construcción.
Federación Colombiana de Lonjas de propiedad Raíz (Fedelonjas): Entidad sin ánimo

de lucro, que propende por el desarrollo, crecimiento, expansión y mejoramiento del
sector inmobiliario nacional ejerciendo representatividad gremial a nivel nacional
e internacional brindando apoyo a entidades públicas y privadas. Su influencia
en Propiedad Horizontal se da en la capacitación informal con un enfoque de
administración de inmuebles a los asociados que ofrecen el servicio de administración
de copropiedades.
Instituto Distrital de Participación Acción Comunal ( IDPAC): Es la Institución distrital

para promocionar la participación en virtud de su creación por medio del acuerdo
257 del 30 de noviembre de 2006, tiene como objetivo “brindar herramientas a la
ciudadanía para participar, organizarse, interactuar con el Estado y con lo público, y
fortalecer sus capacidades para desarrollar acciones orientadas al beneficio de las
comunidades, los barrios y las localidades; la coordinación de Propiedad Horizontal
está bajo la tutela de la subdirección de asuntos comunales.
Consejos Locales de Propiedad Horizontal (CLPH): Instancia de participación local

formal, por tener una base reglamentaria, para los actores de la Propiedad Horizontal
de las 19 localidades urbanas de Bogotá cuyo origen fue una iniciativa ciudadana desde
el 2007, la primera generación de ellos se dio para el periodo 2007-2009; actualmente
son liderados por el IDPAC considerando la “Política pública de Participación Ciudadana
y Convivencia en Propiedad Horizontal” descrita el art. 97 del acuerdo 645 de 2016
“Plan de Desarrollo Bogotá mejor para todos”.
Consejo Distrital de Propiedad Horizontal (CDPH): A partir de los CLPH, por medio del
Acuerdo distrital 652 del 22 de noviembre de 2016 se conforma el Consejo Distrital de
Propiedad Horizontal (CDPH) que en primera instancia tiene como finalidad articular a
toda la comunidad de Propiedad Horizontal, la sociedad civil y organizaciones sociales
y comunitarias de Propiedad Horizontal para proponer estrategias que con lleven a
una mayor incidencia, deliberación y concertación en temas que afectan al sector
cumpliendo un papel participativo, consultivo e interlocutor de la comunidad que
interactúa en las copropiedades; el actual reto de estas instancias de participación
está en Influir positivamente en la formulación de una Política Pública, hoy inexistente,
para un sector que está transformando vertiginosamente la manera de relacionarse
entre vecinos.
Mesa Sectorial de Propiedad Horizontal (MSPH): Es una instancia de concertación

entre los empresarios, trabajadores, gobierno, gremios, instituciones educativas,
investigación y desarrollo tecnológico y demás representantes del sector, liderada
por el SENA bajo el sistema nacional de formación para el trabajo, con el objetivo
44
DE BOGOTÁ D.C.
fundamental de construir y establecer los estándares de competencia laboral que

deben alcanzar las personas en las áreas ocupacionales en que se desarrollen, desde
los niveles de producción hasta los administrativos.
Mesa Distrital Ciudadana de Propiedad Horizontal (MDCPH): Es una instancia de

participación externa en la Propiedad Horizontal surge en 2004 ante todo como
resultado de la iniciativa ciudadana de un grupo de líderes interesados en conseguir
canales de participación como sector para incidir en la toma de decisiones y en la
construcción de políticas públicas; en palabras del Idpac (2009) “al no tener una base
reglamentaria que determine cuál debe ser su conformación, objetivos y alcances; es
un espacio no formal, que cuenta con el apoyo de este…”
Entidades reguladoras
En el marco normativo aplicable en la Propiedad Horizontal no se señala una institución

que cumple el papel de regulación externa de la Propiedad Horizontal, algunos
investigadores señalan que el sector carece de un sistema de control unificado al tener
que acudir a múltiples autoridades de policía o entidades para buscar alternativas de
solución de las controversias suscitadas entre los actores del sector.
El único control expreso vigente, es la obligatoriedad de realizar la inscripción del

administrador de la Propiedad Horizontal como el representante de la persona jurídica
ante la oficina que designe la alcaldía local.
Lo que si se tiene es un amplio marco normativo que siguiendo la metodología de

“la pirámide de Kelsen” que representa gráficamente la idea de sistema jurídico
escalonado mostrando la forma en la cual se relacionan un conjunto de normas
jurídicas, en este caso, en lo referido a la Propiedad Horizontal tienen como cúspide la
constitución del 91 seguido por Leyes, decretos, acuerdos, ordenanzas, resoluciones
y circulares complementadas por variadas sentencias en temas referidos a la
Propiedad Horizontal.
Tabla 5: Marco legal actual
Normas Regulación Observaciones
Constitución política de Ley de leyes Garantiza el ejercicio de la democracia y la

Colombia, 1991 protección de los derechos fundamentales.
Ley 57 de 1887 Código civil colombiano Regula las relaciones entre ciudadanos.
Ley 1564 de 2012 Código general del proceso Art. 382. Impugnación de actos de asambleas,
juntas directivas o de socios. Art. 390.
Controversias sobre Propiedad Horizontal de
que tratan los artículos 18 y 58 de la Ley 675
de 2001.
45
Ley 675 de 2001 Regula la PROPIEDAD HORIZONTAL Régimen de Propiedad Horizontal.

en Colombia
Decreto 410 de 1971 Código de comercio. organizaciones La costumbre mercantil tendrá la misma
mercantiles autoridad que la ley comercial. Se aplican por
analogía.
Ley 95 de 1890 Reformas civiles Art. 16 al Art. 27 De los comuneros y la
administración de las cosas comunes.
Ley 73 de 1981 Estatuto del consumidor Por la cual el estado interviene en la

distribución de bienes y servicios para la
defensa del consumidor.
Ley 9 de 1989 Plan de desarrollo municipal Por la cual se dictan normas sobre planes
de desarrollo municipal, compraventa y
expropiación de bienes.
Ley 50 de 1990 Código sustantivo del trabajo Marco normativo laboral.
Ley 99 de 1993 Ley de medio ambiente Normatividad ambiental.

Ley 100 de 1993 Sistema de seguridad integral Marco normativo de la seguridad social en
Colombia.
Ley 142 de 1994 Ley de servicios públicos Regula la prestación de los servicios públicos
domiciliarios.
Ley 361 de 1997 Mecanismos de integración social Aplicación de normas para personas con
de personas con discapacidad movilidad reducida en la Propiedad Horizontal
destinada a vivienda
Ley 23 de 1991 Transferencia de competencias a los Por medio de la cual se crean mecanismos para
funcionarios de policía descongestionar los Despachos Judiciales, y
se dictan otras disposiciones.
Ley 361 de 1997 Mecanismos de integración social Aplicación de normas para personas con
de personas con discapacidad movilidad reducida en la Propiedad Horizontal
destinada a vivienda.
Ley 388 de 1997 Ley marco del ordenamiento Las copropiedades como personas jurídicas
territorial son objeto de sanciones por violación de las
normas urbanísticas.
Ley 400 de 1997 Régimen de construcciones sismo Establece criterios y requisitos mínimos para
resistentes el diseño, construcción y supervisión técnica
de edificaciones nuevas, así como de aquellas
indispensables para la recuperación de la
comunidad con posterioridad a la ocurrencia
de un sismo.
Ley 446 de 1998 Ley de modificación del código Se adoptan como legislación permanente
de procedimiento civil, código algunas normas del decreto 2651 de 1991, se
contencioso administrativo y sobre modifican algunas del código de Procedimiento
descongestión judicial. civil, se derogan otras de la Ley 23 de 1991
46
DE BOGOTÁ D.C.
y del decreto 2279 de 1989, se modifican

y expiden normas del Código contencioso
administrativo y se dictan otras disposiciones
sobre descongestión, eficiencia y acceso a la
justicia.
Ley 527 de 1999 Normatividad sobre el manejo de Reglamenta el acceso y uso de los mensajes
archivos de datos, del comercio electrónico y de las
firmas digitales, y se establecen las entidades
de certificación.
Ley 640 de 2001 Mecanismos alternativos de Reglamenta las conciliaciones como
solución de conflictos alternativa para solución de conflictos.
Ley 743 de 2002 Organismos de acción comunal Promueve, facilita, estructura y fortalece
la organización democrática, moderna,
participativa y representativa en los
organismos de acción comunal en sus
respectivos grados asociativos.
Ley 746 de 2002 Animales de compañía, Planes y controles para el mantenimiento
tenencia y registro de los perros de mascotas; se aplica al interior de la
potencialmente peligrosos copropiedad.
Ley 769 de 2002 Código de Tránsito Normatividad que rige para las vías públicas
y privadas, incluidas las de la Propiedad
Horizontal.
Ley 1660 de 2002 Estacionamientos para personas Asignación de estacionamientos con
con movilidad reducida destinación para personas discapacitadas en
la Propiedad Horizontal.
Ley 810 de 2003 Sanciones urbanísticas Modifica la Ley 388 de 1997 en materia de
sanciones urbanísticas y algunas actuaciones
de los curadores urbanos.
Ley 850 de 2003 Veedurías ciudadanas Reglamenta las veedurías ciudadanas, como
mecanismo de control ciudadano.
Ley 1209 de 2008 Norma de seguridad en piscinas Actualiza normas de seguridad en piscinas de
conjuntos residenciales.
Ley 1335 de 2009 Ley Antitabaco Aplica en zonas comunes de la Propiedad
Horizontal. Incluso cuando los efectos del
cigarrillo (olor, humo y envenenamiento)
trascienden del Bien Privado a Zonas Comunes
u otros Bienes Privados.
Ley 1437 de 2011 Código de procedimiento Tienen como finalidad proteger y garantizar los
administrativo y de lo contencioso derechos y libertades de las personas.
administrativo.
47
Ley 1480 de 2011 Estatuto del consumidor Normas sobre protección contractual en el
Estatuto del Consumidor (Compra de inmueble
en construcción establece las garantías
legales para los consumidores inmobiliarios:
un año para los acabados al interior de la
copropiedad, 10 años para los componentes
estructurales).
Ley 1523 de 2012 Sistema nacional de gestión del La gestión del riesgo es responsabilidad en
riesgo de desastres todos los niveles de gobierno y requiere la
efectiva participación de la población.
Ley 1527 de 2012 Se establece un marco general para Posibilidad de adquirir productos y servicios
la libranza o descuento directo financieros o bienes y servicios (arriendo,
cuotas de administración, otros) de cualquier
naturaleza a través de libranza.
Ley 1564 de 2012 Código general del proceso Art. 382. Impugnación de actos de asambleas,
juntas directivas o de socios. Art. 390.
Controversias sobre Propiedad Horizontal de
que tratan los artículos 18 y 58 de la Ley 675
de 2001.
Ley 1581 de 2012 Protección de datos personales Complementa la regulación vigente para la
protección del derecho fundamental de las
personas naturales a autorizar la información
personal almacenada en bases de datos.
Establece el debido tratamiento de los datos
personales.
Ley 1607 de 2012 Estatuto tributario Normas en materia tributaria.
Ley 906 de 2014 Código de procedimiento Penal Como parte del sistema nacional de defensoría
pública.
Ley 1755 de 2015 Participación ciudadana Derecho de Petición de toda persona ante
organizaciones privadas para garantizar
derechos fundamentales.
Ley 1774 de 2016 Protección animal mascotas Principios que garantizan el bienestar animal.
Ley 1796 de 2016 Modifica la Ley 400 de 1997 Protección del comprador de vivienda,
el incremento de la seguridad de las
edificaciones y el fortalecimiento de la función
pública que ejercen los curadores urbanos, se
asignan unas funciones a la superintendencia
de notariado y registro.
Ley 1801 de 2016 Nuevo código nacional de policía Indispensables para la convivencia y seguridad
ciudadana. Incorporado en los reglamentos
de Propiedad Horizontal y manual interno de
convivencia por ser norma de orden público.
48
DE BOGOTÁ D.C.
Ley 1819 de 2016 Reforma tributaria Las copropiedades comerciales o mixtas que
explotan sus áreas comunes pertenecerán
al régimen ordinario del impuesto de renta y
serán responsables del impuesto municipal de
industria y comercio.
Ley 1826 de 2017 Ley de pequeñas causas Impacto como una solución a las problemáticas
de convivencia y conflictos entre vecinos
que en muchos casos configuran delitos
contemplados en el código penal.
Ley 1831 de 2017 Uso regular de desfibrilador externo Desfibriladores automáticos externos en
lugares de alta afluencia de público, afecta a
toda Propiedad Horizontal.
Decreto 2649 y 2650 Principios de contabilidad Utilizadas para la preparación de los estados
de 1993 generalmente aceptados (PCGA) y financieros y la contabilidad en la organización.
plan único de cuentas (PUC)
Decreto 2649 y 2650 Principios de contabilidad Utilizadas para la preparación de los estados
de 1993 generalmente aceptados (PCGA) y financieros y la contabilidad en la organización.
plan único de cuentas (PUC).
Decreto Ley 356 de 1994 Estatuto de vigilancia Se tiene en cuenta para los contratos con las
empresas de vigilancia.
Decreto 1504 de 1998 Espacio público Se reglamenta el manejo del espacio público
en los planes de ordenamiento territorial.
Decreto 2187 de 2001 Estatuto de vigilancia y seguridad Se reglamenta el estatuto de vigilancia y
privada seguridad privada contenido en el decreto (ley
356 del 11 de febrero de 1994).
Decreto 1440 de 2003 Aforo de basuras Cumplimiento de normas ambientales en el
manejo de basuras y elementos no reciclables.
Decreto 4950 de 2007 Estratificación del servicio de Se exige el servicio de vigilancia y no de
vigilancia consejería, generando un sobrecosto a la
copropiedad.
Decreto 2590 de 2009 Trata de los prestadores de servicio Los propietarios que alquilen su vivienda para
de vivienda turística fines turísticos deben inscribirse ante Min
comercio.
Decreto 1060 de 2009 Reglamentó los artículos 3, 19 y 32 Actos jurídicos o negocios jurídicos en zonas
de la ley 675/01. comunes forman parte del objeto social de la
Decreto 1469 de 2010 Licencias Urbanas Se reglamentan las disposiciones relativas a
las licencias urbanísticas; al reconocimiento
de edificaciones; a la función pública que
desempeñan los curadores urbanos.
Decreto 19 de 2012 Decreto anti trámites Existen artículos que afectan la P.H.
49
Decreto 735 de 2013 Garantía por parte del constructor Establece las garantías sobre: líneas vitales, la
sobre inmuebles afectación de la estabilidad de la estructura y la
no entrega del bien después de la adquisición.
Decreto 1377 de 2013 Política de tratamiento de datos Medidas de seguridad impartidas por las
Superintendencia de Industria y Comercio.
Decreto 1443 de 2014 Implementación del SG-SST Disposiciones para la implementación del
(Compilado en el Dec. 1072/2015). Sistema de Gestión de la Seguridad y Salud en
el Trabajo (SG-SST).
Decreto 1807 de 2014 Faculta el uso y destinación del Señala –entre otras cosas– el carácter
suelo a los entes territoriales residencial, comercial o de su mixto de las
copropiedades.
Decreto Distrital 190 de Plan de ordenamiento territorial en Compila las disposiciones sobre licencias de
2014 el Distrito Capital construcción. Plan vigente para el Distrito
capital.
Decreto 554 de 2015 Reglamenta la Ley 1209 de 2008 Establecen los parámetros generales a tener
normas de seguridad en piscinas en cuenta por las unidades residenciales que
cuentan con piscina, relacionados con las
buenas prácticas sanitarias, dispositivos de
seguridad en piscinas y similares, así como los
casos en los cuales se requiere la contratación
de salvavidas.
Decreto 1664 de 2015 Cancelación hipoteca bienes Subsección 7. Cancelación de Hipoteca en
privados Propiedad Horizontal mayor extensión, en los casos de subrogación.
Decreto 1072 de 2015 Decreto Único Reglamentario del Define las directrices de obligatorio
Sector Trabajo cumplimiento para implementar el Sistema de
Gestión de la Seguridad y Salud en el Trabajo.
Decreto 1074 de 2015 Reglamentario del Sector Comercio, De los prestadores de servicios de vivienda
Industria y Turismo turística. Servicios de vivienda turística en
inmuebles sometidos al régimen de Propiedad
Horizontal.
Decreto 1077 de 2015 Decreto Único Reglamentario del Señala la estructura del sector Vivienda,
Sector Vivienda, Ciudad y Territorio Ciudad y Territorio.
Ley 1755 de 2015 Participación ciudadana. Derecho Derecho de Petición de toda persona ante
de petición en la Propiedad organizaciones privadas para garantizar
Horizontal derechos fundamentales.
Decreto 1759 de 2016 Registro Base de datos Amplia plazo para el Registro Nacional de
Bases de Datos.
Decreto 2150 de 2017 Reforma tributaria Explotación de bienes comunes en
copropiedades de uso comercial y mixto,
excepto en residencial.
Decreto 945 de 2017 Construcciones sismo resistentes Modifica parcialmente el Reglamento de
Construcciones Sismo Resistentes NSR -1 O”.
50
DE BOGOTÁ D.C.
Decreto 090 de 2018 Obligados al registro de base de Reduce el universo de sujetos que deben
datos cumplir con la obligación de registrar sus
bases de datos en el sistema dispuesto por la
Superintendencia de Industria y Comercio y se
modifican los plazos para hacerlo.
Acuerdo 060 de 2001 Administración de comunicaciones Se establecen pautas para la administración
de las comunicaciones oficiales en las
entidades públicas y privadas que cumplen
funciones públicas.
Acuerdo 470 de 2011 Normativa para prevenir la Obligatoriedad de revisión anual de
ocurrencia de accidentes en los ascensores, rampas, escaleras eléctricas o
sistemas de transporte vertical similares. Certificación de los equipos.
Resolución 2601 de 2003 Uso de caninos para la vigilancia Se fijan criterios técnicos y jurídicos para
privada la prestación del servicio de vigilancia y
seguridad privada con la utilización de medio
canino y se adoptan disposiciones en materia
de carnetización y registro de caninos.
Resolución 6918 de 2010 Metodología de medición de ruido. Se establece la metodología de medición y
se fijan los niveles de ruido al interior de las
edificaciones, generados por la incidencia de
fuentes fijas de ruido.
Resolución 1111 de 2017 Sistema de gestión, seguridad y Se definen estándares mínimos de gestión de
salud en el trabajo. seguridad y salud en el trabajo.
Orientación Técnica No. Documento de Convergencia con Orientación Técnica sobre el ejercicio de la
15 (Oct. 2015) CTCP las normas internacionales de profesión contable en entidades de Propiedad
información financiera (NIIF) en Horizontal de uso Residencial o mixto (Grupo
Colombia 1, 2 y 3).
[ Fuente: Agudelo (2014) p.31 Complementada por los autores ]
Tabla 6: Doctrina y Jurisprudencia referida a la Propiedad Horizontal
Sentencias
Asunto Observaciones
Judiciales
C-995/04 Empresas de vigilancia y seguridad Vigiladas por la Superintendencia de Seguridad y
Vigilancia.
T 035 de 1997 Tenencia de mascotas La Propiedad Horizontal no puede prohibir, restringir ni
sancionar la tenencia de mascotas.
C 1043 de 2000 Limitación del derecho de “Los espacios públicos” en una copropiedad ence-
propiedad rrada, están destinados al uso, disfrute y cuidado de
toda la comunidad de la copropiedad.
51
C-265 de 2002 Espacio público Unidades inmobiliarias cerradas. No se pueden

apropiar del espacio público.
T 568 de 2002 Suspensión servicios de ascensor a No es procedente suspender este servicio.
los deudores morosos.
C 031 de 2002 Naturaleza jurídica de la Propiedad En esta sentencia a través de la cual se realiza el
Horizontal control Constitucional.
C 318 de 2002 Derechos de los moradores no Los moradores no propietarios de inmuebles some-
propietarios tidos al régimen de Propiedad Horizontal, tendrán el
derecho de ser oídos en las decisiones que puedan
afectarlos.
C-488 de 2002 La ley 675 de 2001 derogo el Protección de derechos adquiridos bajo normas
régimen contenido en las leyes 182 anteriores.
de 1948 y 16 de 1985
T 732 de 2002 Prohibición de entregas a domicilio Esta prohibición no constituye afectación a ningún
a los apartamentos de los derecho fundamental.
residentes
C 738 de 2002 Costos de mercadeo como Aplicable a los centros comerciales. Deja en firme el
expensas comunes necesarias art. 3 20,21, 22, 45, 56,59 y el capítulo XII de la ley
675/01.
C 522 de 2002 Voto porcentual en la asamblea El voto debe ser porcentual de conformidad con el
general. coeficiente.
C 408 de 2003 Recursos de la copropiedad “En la escritura de transferencia de dominio de un
bien inmueble sometido a Propiedad Horizontal el
notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las
expensas comunes expedido por el representante
legal de la copropiedad”.
T 596 de 2003 Herramientas legales contra los La administración puede imponerle otras sanciones,
morosos en un conjunto residencial como multas o restricción de los servicios comunes.
T-555 de 2003 Asamblea general, como órgano La potestad reguladora de las asambleas de
de administración y dirección de copropietarios debe entenderse limitada por la
la unidad residencial o del centro Constitución y la ley.
comercial es el encargado de
examinar los aspectos generales,
económicos y financieros de la
copropiedad.
T-468 de 2004 Suspensión de algunos servicios a No se podrán suspender servicios esenciales como
los deudores morosos. ingreso y correspondencia.
C 127 de 2004 Los órganos de dirección de la Facultad que tiene el consejo de administración de
C- 474 de 2004 Propiedad Horizontal realizar el nombramiento del representante legal
(administrador) de la copropiedad.
C 153 de 2004 Cobro intereses de mora Se puede cobrar hasta el 1.5 de interés bancario.
52
DE BOGOTÁ D.C.
C 376 de 2004 Pago expensas comunes Comprador por solidaridad paga expensas comunes
adeudadas por el vendedor del inmueble en la
copropiedad.
C 782 de 2004 Proporcionalidad de cuotas por Las cuotas de administración se deben cobrar por
coeficiente coeficientes.
T 717 de 2004 Elección de los miembros del Cuando la elección es por planchas se aplica la fórmula
consejo de administración de cociente electoral.
T-120 de 2005 Responsabilidad del pago en la La deuda recae en el inmueble y son solidariamente
cuota de administración. responsable.
T 126 de 2005 Debido proceso en las Se debe respetar el debido proceso para la imposición
T 108 de 2005 copropiedades de sanciones.
T- 661 de 2008 Ingreso camión de oxígeno hasta la Permite ingreso del camión que transporta el oxígeno
copropiedad a la copropiedad y exige la administración tome las
medidas locativas y de adecuación del conjunto que
permitan el ingreso hasta la vivienda del actor.
T 155 de 2012 Convivencia La tenencia de un animal doméstico en el lugar de
residencia es una decisión personal y familiar que
obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida.
T 698 de 2012 La Asamblea General el órgano No puede vulnerar derechos constitucionales tales
idóneo para la regulación el uso de como igualdad y salud.
los bienes comunes, pero que tiene
como límite la Constitución
[ Fuente: Agudelo (2014) p.33 y Muñoz (2014) p. 75 a 80 complementada por los autores]
Principales hallazgos en el entorno organizacional
A continuación se presentan los resultados para cada una de las preguntas realizadas
en el instrumento de recolección de información a los administradores.
Los ítems evaluados son:

0
Si HAY CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN No
100%
53
En este ítem se refleja que el 100% de la muestra cuenta con un consejo de

administración. Esto implica que se da cumplimiento a lo exigido en el régimen de
Propiedad Horizontal de uso residencial; sumado a esto genera un equilibrio entre la
gestión administrativa y el órgano de control.
BRIGADA DE EMERGENCIA
Si No
Estrato 2 13% 88%
Estrato 3 29% 71%
En los estratos estudiados se evidencia una situación bastante preocupante, ya que

en ambos estratos la mayoría no cuenta con brigadas de emergencia. Tal y como
lo evidencia la gráfica, mientras en el estrato 2 solo el 13% cuenta con brigada de
emergencia y en el estrato 3 apenas alcanza a cubrir el 29%.
Esto implica un alto riesgo para los residentes en Propiedad Horizontal y se convierte en
una oportunidad para generar acciones encaminadas a fomentar la consolidación de
las brigadas como un requisito para garantizar la gestión del riesgo en la copropiedad.
IMPLEMENTACIÓN DE PROCESOS Y
PROCEDIMIENTOS EN
Si No
Estrato 2 23% 77%
Estrato 3 53% 47%
Tal y como se ha mencionado a lo largo del documento, existen actualmente una

variedad de herramientas que permiten evaluar la gestión administrativa y su impacto
al interior de la organización.
Sin embargo, la realidad para los estratos objeto de estudio, muestra que no se
cuenta con herramientas que permitan evaluar la gestión administrativa, es así como
en el estrato 2 solo el 23% de las copropiedades cuenta con estas herramientas, en
54
DE BOGOTÁ D.C.
el estrato 3 el panorama es más alentador ya que el 53% las maneja. Cabe resaltar
que a nivel organizacional, contar con estas herramientas permite la realización de
acciones que contribuyan a fortalecer los procesos para una gestión efectiva y un
manejo adecuado de los recursos.
Norma como la NTS SI 02, “Norma técnica Sectorial de Inmuebles en Propiedad

Horizontal de uso Residencial.” la cual fue construida con la participación de diversas
instituciones públicas y privadas, es un primer paso para establecer los principios
y requisitos generales que se deben tener en cuenta para la administración de
copropiedades residenciales sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal y
IMPLEMENTACIÓN
DE PQRS
Si No
Estrato 2 35% 65%
Estrato 3 54% 46%
La implementación de un sistema de Peticiones, Quejas, Reclamos y Sugerencias

(PQRS) contribuye a garantizar la satisfacción del cliente al realizar un seguimiento
de los requerimientos y necesidades de estos y así prestar un excelente servicio. La
situación en las copropiedades estudiadas refleja una realidad totalmente diferente, ya
que mientras en el estrato 3 el 54% cuenta con la implementación del sistema PQRS,
lo cual muestra la preocupación por el seguimiento y atención a las necesidades de
los residentes, no sucede lo mismo en el estrato 2 donde solo el 35% cuenta con este
sistema.
AFILIACIÓN A UN GREMIO
Si No
Estrato 2 17% 83%
Estrato 3 11% 89%
A nivel de la Propiedad Horizontal existe un sinnúmero de gremios enfocados al

fortalecimiento de las competencias de los administradores para la cualificación
55
del talento humano del sector. Asimismo, permite la construcción de lineamientos

encaminados a la estandarización de los procesos de gestión en el sector.
Esto contrasta con el bajo de nivel de filiación que evidencia los estratos abordados,
ya que apenas el 17% en el estrato 2 se encuentra afiliado a un gremio y es más
preocupante para el estrato 3 donde solo el 11% se encuentra vinculado. Lo anterior
implica la necesidad de una mayor articulación entre los diferentes actores que hacen
parte del sector.
ADMINISTRADOR DELEGADO
Si No
Estrato 2 0% 100%
Estrato 3 4% 96%
El administrador delegado se define como la figura designada por parte de una empresa
que presta servicios de administración en Propiedad Horizontal para la ejecución de
las operaciones en las diferentes copropiedades.
Se evidencia que en los estratos de estudio no cuenta con este tipo de administradores
(0% en estrato 2 y solo el 4% para el estrato 3), lo que evidencia la preferencia hacia
una administración que se realice de manera directa y no por terceros.
Conclusiones y recomendaciones para el entorno

organizacional
En la actualidad, la gestión administrativa se ha convertido en un factor fundamental

para la Propiedad Horizontal debido a la necesidad de prestar cada vez un mejor
servicio con orientación a los residentes. Esto implica una serie de retos por parte
del sector para cualificar a los administradores, ya que son los llamados al desarrollo
efectivo de los procesos al interior de las copropiedades.
Es así como el estudio evidencia algunas de las fortalezas en materia de gestión,

dentro de las cuales podemos destacar:
• El cumplimiento de lo establecido en la normatividad vigente y preocupación

por la conformación de órganos de control al contar con pluralidad en los
consejos de administración.
56
DE BOGOTÁ D.C.
• La creciente preocupación por las necesidades de los residentes, lo que se

evidencia en la implementación de un sistema de atención de PQRS.
• La preferencia por administraciones directas, lo que garantiza una mayor

pertinencia para el desarrollo de la gestión de la interior de la copropiedad.
Sin embargo, también se presentan algunos aspectos a mejorar en el desarrollo de los

procesos de gestión en los siguientes aspectos:
• La mayoría de las copropiedades no cuentan con brigada de emergencia,

lo que implica la poca implementación de procesos orientados a la gestión
del riesgo.
• No cuentan con procesos y procedimientos para el seguimiento de la

gestión, lo cual lleva a concluir que son pocas las herramientas que se utilizan
para los procesos de planeación y control de la gestión administrativa. Esta es
una de las conclusiones más importantes, puesto que está relacionado con
la cualificación de los administradores y repercute en el adecuado manejo de
los recursos para la copropiedad.
• La poca filiación de los administradores a un gremio, hace necesario la

conformación de un canal de comunicación que represente a los miembros
del sector que permita la divulgación de las ideas del sector y así mismo
permita que la información de interés que se produzca en el país y que tenga
injerencia en el sector pueda ser compartida con todos los miembros.
Los diferentes actores que hacen parte del sector pueden tener participación activa
en aquellas cuestiones que los afecta de manera directa, poseer información puntual
y actualizada de cuantos avances se produzcan y contar con la cooperación y
colaboración para la realización de estudios sectoriales orientados a buscar soluciones
a las problemáticas particulares del sector.
Finalmente, se menciona que normas como la NTS SI 02 avanzan hacia un

funcionamiento orientado al desarrollo de procesos y procedimientos por parte del
administración al interior del Sector, posibilitando la interacción e intercambio de
información para garantizar una excelente prestación del servicio orientado a los
residentes, intercambio al que debe tenderse en pro de que el sector progrese como
una red articulada de esfuerzos conjuntos con la meta compartida de mejoramiento
continuo en su conjunto.
57
ENTORNO
EDUCATIVO
DE BOGOTÁ D.C.
Se establece la oferta educativa de capacitación y formación existente relacionada

con el sector, problemas críticos en la capacitación e impacto de la formación actual
y principales necesidades de capacitación.
La oferta educativa en cuanto a capacitación formal para un profesional que conduzca

y cumpla con los requerimientos del sector, con base en lo cual, se establece el perfil
del administrador y las necesidades de capacitación; razón por la cual representan
gran importancia los resultados de la presente investigación no solo al exponer
la oferta actual sino en presentar si esta se materializa en la práctica actual de la
administración de Propiedad Horizontal al indagar a los administradores sobre su
formación académica, lo resultante será valioso para que el SENA como entidad del
Estado realice los ajustes y actualizaciones pertinentes al esquema curricular actual
del Tecnólogo Gestión de la Propiedad Horizontal.
Oferta educativa
El concepto de educación se expresa en el primer artículo de la ley 115 de 1994 o

Ley general de educación “es un proceso de formación permanente, personal, cultural
y social que se fundamenta en una concepción integral de la persona humana, de
su dignidad, de sus derechos y de sus deberes” complementando lo anterior, la
educación también habilita a la persona para desarrollar sus tareas y su formación
para la vida y el trabajo, adquiriendo sus saberes teóricos y prácticos.
Siguiendo la Ley general de educación para la clasificación de los diferentes programas

de formación y capacitación se parte de los conceptos de educación formal y no
formal e informal. La clasificación que se presenta parte de los fines expresados
en el artículo 5 de la Ley de educación y en concordancia con el artículo 67 de la
Constitución Política de Colombia.
La formación
En la Ley de Educación se entienden como componentes del primer ciclo formativo en

Colombia a los siguientes tres niveles a) preescolar, b) educación Básica c) educación
Media y como un segundo ciclo formativo a la educación dada por los programas
de educación formal de nivel superior que obedecen a los ciclos propedéuticos o
secuenciales expresados en la ley 30 de 1992 o Ley de educación superior que en
el artículo primero define como educación superior “...un proceso permanente que
posibilita el desarrollo de las potencialidades del ser humano de una manera integral,
se realiza con posterioridad a la educación media o secundaria y tiene por objeto
el pleno desarrollo de los alumnos y su formación académica o profesional” y en
el artículo 16 lista las instituciones de educación superior a saber: a) Instituciones
Técnicas Profesionales. b) Instituciones Universitarias o Escuelas Tecnológicas. c)
Universidades y en el artículo 7 al 12 sus campos de acción y programas académicos:
Pregrado, Técnico, Técnico Profesional, Tecnólogo, Post grado, especialización,
Maestría, Doctorado y Postdoctorado.
59
La capacitación
Es dada por los programas de educación no formal e informal; por una parte, la
educación no formal según el artículo 37 de la Ley de educación tienen como
finalidad “promover el perfeccionamiento de la persona humana, el conocimiento y la
reafirmación de los valores nacionales, la capacitación para el desempeño artesanal,
artístico, recreacional, ocupacional y técnico, la protección y aprovechamiento de los
recursos naturales y la participación ciudadana y comunitaria” y por otra parte, la
educación informal por su carácter no estructurado obedece al fin individual de quien
lo toma como opción educativa.
Oferta de programas académicos hallados recurrentes e itinerantes actualmente

ofertada de Formación y Capacitación en Propiedad Horizontal en Colombia.
• La educación formal como lo señala el artículo 10 de dicha ley “…que

se imparte en establecimientos educativos aprobados, en una secuencia
regular de ciclos lectivos, con sujeción a pautas curriculares progresivas, y
conducente a grados y títulos”.
Tabla 7: Educación Formal
Establecimiento Educativo Programa / denominación Ciudad Duración / modalidad
Tecnólogo/ Tecnología de
1. Sena gestión de la Propiedad Bogotá, Cali, Barranquilla 24 meses/ presencial
Horizontal
• La educación no formal o educación para el trabajo y desarrollo humano,

como se señala en el capítulo I del Decreto 4904 de diciembre 16 de 2009
este tipo de educación hace parte del servicio público de educación; sobre
su objeto y objetivos apunta: “se ofrece con el objeto de complementar,
actualizar, suplir conocimientos y formar, en aspectos académicos o laborales
y conduce a la obtención de certificados de aptitud ocupacional. Comprende
la formación permanente, personal, social y cultural, que se fundamenta en
una concepción integral de la persona, que una institución organiza en un
proyecto educativo institucional y que estructura en currículos flexibles sin
sujeción al sistema de niveles y grados propios de la educación formal”.
60
DE BOGOTÁ D.C.
Tabla 8: Educación no formal
Establecimiento Educativo Programa Ciudad Duración / modalidad
100 horas
Universidad Piloto de Diplomado en
Bogotá D.C. 60 presenciales
Colombia Administración de P. H.
40 Vídeoconferencia
Diplomado en
U.D.C.A. Bogotá D.C. 100 horas
Administración P. H.
Diplomado de 120 horas

Uninpahu Administración en P. H. Bogotá D.C. Presenciales
Gestión y Liderazgo
160 Horas, distribuidas en
120 Horas presenciales,
Fundación Universitaria Diplomado Gerencia en
Bogotá D.C. 30 Horas virtuales y
Cafam Propiedad Horizontal
10 Horas de trabajo
autónomo del asistente
Diplomado en
Administración de la
Corporación Universitaria Propiedad Horizontal, 120 horas
Bogotá D.C.
UNITEC Derecho Policivo Presenciales
y Normatividad
Concordante
Diplomado P. H.
Fundación Universitaria y Aplicación de 120 horas
Bogotá D.C.
del Área Andina Mecanismos Alternativos Presenciales
de Solución de Conflictos
Fundación Universitaria
Diplomado en P. H. Bogotá D.C. 8 horas
San Mateo
Colegio de
Administradores de Diplomado de 120 horas
Bogotá D.C.
Propiedad Horizontal De Administración en P. H. Presenciales
Bogotá
Diplomado Administración
Cámara de Comercio de 120 horas
de la P. H. y Solución de Bogotá D.C.
Bogotá Presenciales
Conflictos
Cámara de Comercio de Diplomado virtual 120 horas

Bogotá D.C.
Bogotá Administración de la P. H. Virtuales
Lonja de Propiedad Raíz Diplomado Gerencia de

Bogotá D.C. 120 horas
de Bogotá la P. H.
61
Diplomado en
Mantenimiento de 120 horas
Grupo Empresarial Bogotá D.C.
Infraestructura y Equipos Virtuales
P. H.
Diplomado virtual
Corporación Propiedad Aspectos Legales del 80 horas
Bogotá D.C.
Horizontal Régimen de Propiedad Virtuales
Horizontal
Diplomado Gerencia y
Nuevo Milenio Bogotá D.C. 40 horas
Administración en P. H.
E-Bróker Agencia de Diplomado en Propiedad

Seguros Horizontal
120 horas
Centro de Altos Estudios Diplomado en Gestión
Bogotá D.C. Presenciales
Inmobiliarios Inmobiliaria
Fundación Colombiana de Diplomado en Propiedad 120 horas

Bogotá D.C.
Derecho Horizontal Presenciales
Corporación Colombiana Diplomado Gerencia y 120 horas

de Profesionales en Gestión en Propiedad Bogotá D.C. Virtuales
Propiedad Horizontal Horizontal
100 horas
Organización Casa jurídica Diplomado Gerencia en 60 Presenciales
Asesorías y Cobranzas Bogotá D.C.
S.A.S Propiedad Horizontal 40 Vídeoconferencia
Diplomado en Gestión 120 horas

Prime Business School Bogotá D.C.
Inmobiliaria Presenciales
Diplomado Administración
Universidad de Medellín Medellín 120 horas
de Propiedad Horizontal
Politécnico de Diplomado Administración 120 horas

Medellín
Suramericana - Medellín de Propiedad Horizontal Virtuales
Politécnico Colombiano Diplomado Administración

Medellín 120 horas
Jaime Isaza Cadavid de Propiedad Horizontal
Diplomado en Propiedad 120 horas

Universidad de Medellín Medellín
Horizontal Presenciales
62
DE BOGOTÁ D.C.
Diplomado Propiedad 120 horas

ICESI Cali
Horizontal Presenciales
Universidad Manuela Diplomado de

60 horas
Beltrán - Educación Administración en P. H. y Bucaramanga
Continua Virtual
Marketing Inmobiliario
• La educación informal como lo señala el artículo 43 de dicha ley “todo

conocimiento libre y espontáneamente adquirido, proveniente de personas,
entidades, medios masivos de comunicación, medios impresos, tradiciones,
costumbres, comportamientos sociales y otros no estructurados”.
Tabla 9: Educación informal
Establecimiento Educativo Programa Ciudad Duración / modalidad
Curso Empresarial-
30 horas
Contexto Administrativo y Bogotá D.C.
Presenciales
Social de la P. H.
SENA
Evento de divulgación
40 horas
Tecnológica en Propiedad Bogotá D.C.
Presenciales
Horizontal
Corporación PROPIEDAD 12 Micro-cursos de 10 horas

Bogotá D.C.
HORIZONTAL Propiedad Horizontal Virtuales por curso
Liga de Consumidores de Curso Convivencia y

Propiedad Horizontal comprensión de la norma
Administración Integral de Curso Administración 100 horas

Bogotá D.C.
Propiedad Horizontal de P. H. Virtuales
Curso Cobranza y
Fundación Colombiana de
Recuperación de Cartera Bogotá D.C. 8 horas
Derecho
en P. H.
Proceso de Formación
IDPAC Virtual en Propiedad Bogotá D.C. 20 horas
Horizontal
Curso Manual de 60 horas

Nuevo Milenio Bogotá D.C.
Convivencia P. H. Virtual
63
Curso Responsabilidad
Civil y Penal en la Bogotá D.C. 40 horas
Administración de P. H.
Curso Preparación de
Fundación Colombiana de
Asambleas y Elaboración Bogotá D.C. 16 horas
Derecho
de Actas
Curso la Nueva Ley de
Arrendamientos y su Bogotá D.C. 16 horas
Incidencia en la P. H.
ICESI . Curso Asambleas de P. H Cali 8 horas
Curso de Auxiliar
Corporación Andina de 30 horas
Administrativa con
Educación “CADES”- Barranquilla Presenciales
Barranquilla Énfasis Laboral en P. H. y
Negocios Inmobiliario
Revista Popiedad 7º Congreso Nacional de

Horizontal Popiedad Horizontal
8º Congreso de Propiedad
Asoimproho Cali 16 horas
Horizontal
1º Congreso Alta Gerencia

Prhopio Bogotá D.C. 8 horas
en Propiedad Horizontal
3º Congreso
Latinoamericano de
Aph s a s Barranquilla 16 horas
Propiedad Horizontal
Región Caribe
1º Congreso Internacional
Ciaph de Administración Cartagena 24 horas
Foros temáticos en
SENA Bogotá D.C. 4 horas
Foros Locales de
IDPAC Bogotá D.C. 4 horas
Foros Temático en
Prhopio Bogotá D.C. 4 horas
3º Simposio de Propiedad
Aph s a s Barranquilla 8 horas
Horizontal Región Caribe
64
DE BOGOTÁ D.C.
Inventario de Normas Técnicas de Competencia Laboral

para Propiedad Horizontal
Atendiendo lo expuesto por López (2013) al reconocer que “del termino competencia
aparecen diversas conceptualizaciones, por lo tanto, el enfoque epistemológico que
se siga será determinante en la orientación de la propuesta teórica que sustente su
definición, clasificación y, por consiguiente, su puesta en marcha”. p.34.
A renglón seguido López expone las dos corrientes que actualmente tienen vigencia:
1. Visión Empresarial: desde la perspectiva conductista, centrada en el ámbito

laboral, el objetivo es desarrollar competencias centradas en el campo laboral
con la intensión de habilitar a los miembros de una organización para que
sean capaces de realizar una serie de tareas de forma concreta y eficiente.
2. Visión Formativa: desde la perspectiva del movimiento del desarrollo

humano; pretende desarrollar un conjunto de saberes secuenciados, situados
y contextualizados que incidan directamente en su formación a lo largo de
su vida.
Para este trabajo el término competencia obedece a la visión empresarial, queriendo

decir el desarrollar las competencias laborales para las organizaciones Propiedad
Horizontal habilitará al administrador específicamente para desarrollar sus tareas y
su formación para la vida, adquiriendo sus saberes teóricos y prácticos de manera
secuenciada, situados y contextualizados.
Así las cosas, la competencia es entendida desde Perrenoud (2008) citado por López
(2013) ”las competencias nos remiten a la acción: por lo que una competencia puede
ser definida como la capacidad de movilizar varios recursos cognitivos para hacer
frente a un tipo de situaciones o contextos mediante la práctica” p.38.
Las nuevas herramientas para el administrador de Propiedad Horizontal o el

fortalecimiento de las que ya hacen parte de su kit personal busca hacerle competente
para que dé observancia al importante objetivo: ser el determinador de las acciones
que dan cumplimiento a los principios señalados en el régimen de Propiedad Horizontal,
en particular, la seguridad y la convivencia pacífica como lo señala (Delors, (1996)
citado por herrera 2007, 119).
“Una persona es competente si es capaz de saber, saber hacer y saber estar, mediante un conjunto de
comportamientos (cognitivos, psicomotores y afectivos) que le permiten ejercer eficazmente una actividad
considerada generalmente compleja, lo que indica que una persona competente no sólo aplicará el saber
que ha aprendido, sino que actuará analizando el contexto y las posibles actuaciones y valorando la
oportunidad de sus decisiones (saber hacer), a la vez que se implicará personal y profesionalmente en su
actuación (saber estar)”
65
Desde lo anterior, es pertinente presentar el Inventario de Normas Técnicas de

Competencia Laboral para Propiedad Horizontal.
Tabla 10: Normas Técnicas de Competencia Laboral para Propiedad Horizontal
Código Título de la norma Descripción
Realizan funciones administrativas y coordinar las

actividades relacionadas con la administración y
Estructura Funcional
el arrendamiento de propiedades y bienes raíces a
410601001 (Administradores de
nombre de los propietarios. Implementan actividades de
Inmuebles)
mejoramiento en las propiedades. Atiende propietarios
y copropietarios.
210101062 Controlar los Inventarios Controlar los inventarios según indicadores y Métodos.
Implementar programas de Propiedad Horizontal de

210601018 Implementar
acuerdo con normativa técnica y legal.
Atender clientes de acuerdo con procedimientos de
210601020 Atender Clientes
servicio y normativa.
Organizar Reuniones Organizar reuniones administrativas de acuerdo con
210601021
Empresariales procedimientos técnicos.
Controlar Materiales de Controlar Materiales de consumo de acuerdo con
210601022
consumo procedimientos y normas.
Operar herramientas de Operar herramientas de información de acuerdo con
210601023
información procedimientos y manuales técnicos.
210601024 Elaborar Documentos Elaborar documentos de acuerdo con normas técnicas.
Contratar servicios de acuerdo con normatividad y
210601025 Contratar servicios
procedimiento administrativo.
Utilizar herramientas Utilizar herramientas informáticas de acuerdo con
220501046
informáticas necesidades de manejo de información.
Dirigir talentos según políticas y procesos
210201039* Dirección de personal
organizacionales.
Producir los documentos que se originan en las
210601001* Producción Documental
funciones administrativas, siguiendo la norma técnica.
Distribuir los recursos Distribuir los recursos físicos teniendo en cuenta
210601004*
físicos procedimientos organizacionales.
Inventariar recursos Inventariar recursos físicos teniendo en cuenta
210601005*
físicos procedimientos organizacionales.
Organizar los
Organizar los documentos de la unidad administrativa
210601008* documentos de la unidad
teniendo en cuenta legislación vigente
administrativa
66
DE BOGOTÁ D.C.
Facilitar el servicio a los Facilitar el servicio a los clientes de acuerdo con las
210601010*
clientes políticas de la organización
Procesar la información de acuerdo con las necesidades
210601011* Procesar la información
de la organización.
Contabilizar operaciones de acuerdo con normas
210601013* Contabilizar operaciones
vigentes y políticas de la organización.
Contratar productos y Contratar productos y servicios de acuerdo con las
210601016*
servicios normas vigentes.
Implementar programas Implementar programas de Propiedad Horizontal de
210601018*
de Propiedad Horizontal acuerdo con normativa técnica y legal.
Organizar eventos que promuevan las relaciones
210601002* Organizar eventos empresariales, teniendo en cuenta el objeto social de
la empresa.
[ Fuente: Tomado y adaptado de: Normas de Certificación SENA y

*Normas de Certificación - Saber Lonja Certificaciones. ]
Principales hallazgos en el entorno Educativo
A continuación se presentan los resultados para cada una de las preguntas realizadas
en el instrumento de recolección de información a los administradores. Los ítems
evaluados son:
NIVEL DE FORMACIÓN
Bachiller Técnico Tecnólogo Profesional Especializado

Estrato 2 4% 27% 25% 44% 0%
Estrato 3 6% 19% 13% 58% 4%
La formación académica de los administradores de Propiedad Horizontal abarca los

diferentes niveles de formación. Se aprecia en la gráfica que, hay desde bachilleres
que ejercen el cargo, hasta profesionales especializados, como se observa, donde un
4% de los administradores en el estrato 3, han realizado una especialización.
Los resultados obtenidos muestran que cerca del 50% de los administradores de
estratos 2 y 3 han obtenido el nivel profesional y solamente el 4% de los administradores
67
de estrato 2 es bachiller. A pesar de que es positivo encontrar que el nivel educativo

de los administradores es profesional, preocupa que aún este rol sea desempeñado
por administradores con formación básica (4% de bachilleres en el estrato 2 y 6% para
el estrato 3).
Asimismo, se lista a continuación los programas de formación titulada cursados por

los administradores según el estrato socioeconómico:
Tabla 11: Nivel de Formación para los Administradores - Estrato 2
Técnico Tecnólogo Profesional Especialización

Maquinaria Pesada Sistemas Administración Obras CML
Sistemas Contabilidad Ingeniería Eléctrica
Contabilidad Administración Hotelera Contaduría Pública
Contabilidad y Finanzas Visitador Médico Comunicación Social
Secretariado General Gestión de la Propiedad Economía
Electricidad Horizontal (SENA) Administración Pública No hallado para
Procesos Productivos Contabilidad Administración de este estrato.
Madera Derecho Empresas
Auxiliar Contable Ingeniería CML
Abogado
Administración
Salud
Tabla 12: Nivel de Formación para los Administradores - Estrato 3
Técnico Tecnólogo Profesional Especialización
Comercio Superior Administración de

Abastecimiento Aeronáutico Gestión Propiedad Empresas
Secretariado Bilingüe Horizontal Contaduría
Mecánica de Motos Electrónica Publicidad
Gestión en Propiedad Horizontal Contabilidad Biología
Contabilidad y Administración Publicidad Ingenieria de Sistemas Administración
Administración Contabilidad y Veterinaria Financiera y Contable
Soldadura Eléctrica y Autógena Finanzas Derecho Gestión Humana
Administración Hotelera Docencia Ingenieria de Alimentos
Auxiliar Contable Administración Administración Hotelera
Seguros y Administración Hospitalaria Administración Financiera y
Propiedad Horizontal Sistemas
Contabilidad Ingenieria Industrial
[ Fuente: Elaboración propia. ]
68
DE BOGOTÁ D.C.
Las tablas anteriores evidencian la diversidad en la formación de los administradores

que ejercen la gestión de la Propiedad Horizontal, lo que implica un reto para el sector
en lo referente a la consolidación de un programa que se ajuste a las necesidades del
sector.
ASISTENCIA A CAPACITACIÓN
COMPLEMENTARIA EN ÚLTIMO AÑO
Diplomado Foro Charla

Estrato 2 22% 52% 26%
Estrato 3 26% 39% 35%
Para los estratos 2 y 3 también se observa el interés de los administradores de

Propiedad Horizontal en mantenerse actualizados mediante su asistencia a formación
complementaria, ya sea tomando charlas, diplomados y principalmente foros,
modalidad en la que el estrato 2 alcanza un 52%.
Esto se relaciona con el hallazgo anterior, puesto que para los administradores se hace
necesario acudir a alternativas de actualizaciones tanto no formales como informales
para adquirir conocimientos que contribuyan al fortalecimiento de su gestión.
CAPACITACIÓN USO TIC
Si No
Estrato 2 94% 6%
Estrato 3 96% 4%
Se resalta que los administradores cuentan con formación en el uso de las TIC (94%
para el estrato 2 y 96% para el estrato 3), ya que es una herramienta fundamental que
soporta la transversalidad para los procesos de gestión en el sector de la Propiedad
Horizontal en el marco de la era digital, lo cual facilitará el desempeño en todos los
ámbitos presentes al interior de las copropiedades.
69

educativo
La permanente y constante formación por parte del gestor de la Propiedad Horizontal

es tan importante para robustecer su capacidad de respuesta y desempeño frente
a los factores inesperados al interior de cada copropiedad, por lo tanto, debe ser un
aspecto de primer orden en su proyecto de crecimiento y desempeño profesional.
De la misma manera, la formación titulada en Gestión de la Propiedad Horizontal tiene

un impacto positivo, en cuanto a que transforma y moderniza el desarrollo de los
procesos de gestión y crea la necesidad de formación más específica y especializada,
y a su vez requerirá de personal más calificado y preparado para asumir los nuevos
retos del cambio.
Se destacan como aspectos importantes en materia de educación y actualización del

administrador en Propiedad Horizontal de los estratos 2 y 3 de la localidad de Suba:
• El deseo de permanecer actualizado mediante la capacitación y educación

en las diferentes dimensiones que se manejan al interior de las copropiedades.
• La formación profesional o pregrado de un alto porcentaje de administradores

de Propiedad Horizontal, pues supera el 50% de estos.
• La educación en tecnologías de la información y la comunicación, como

soporte y ayuda para todos los procesos que se requieren al interior de las
diferentes copropiedades.
Uno de los principales problemas de la capacitación en el sector es la poca cobertura

de formación en el nivel de educación formal, puesto que solo existe una titulación a
nivel nacional, la cual es ofrecida por el SENA a nivel tecnológico.
Igualmente los cambios en la regulación y normatividad definen un nuevo contexto de

la formación y capacitación para el sector, donde las copropiedades cada vez deben
ser más competitivas respondiendo con calidad y eficiencia, lo que hace necesario
encontrar programas que faciliten y promuevan las metas de la organización.
El reto es entonces, seguir capacitándose en todas las dimensiones inherentes a

cada copropiedad, pues siempre habrán aspectos a mejorar en el desarrollo de los
procesos y procedimientos de gestión y de acuerdo a las características particulares
de cada edificio y/o conjunto.
70
ENTORNO
OCUPACIONAL
El entorno ocupacional del sector de la Propiedad Horizontal se enfoca en aspectos

tales como: ocupaciones existentes, distribución del personal empleado por
ocupaciones y por niveles jerárquicos para la prestación de los diferentes servicios.
Ocupaciones Específicas del Área Administrativa en la

Desde la estructura organizacional en la Propiedad Horizontal los empleos directos
está dado generalmente para el cargo del administrador, ocasionalmente para la
persona de servicios generales o “todero” y algún auxiliar o asistente administrativo;
los empleos indirectos se dan a través de los diferentes contratos que realiza el
administrador, para los diferentes servicios como contabilidad, revisoría fiscal, aseo,
vigilancia; en general los contratos para dar cumplimiento a sus facultades de
representación, ejecución, conservación y recaudo.
Entendiendo desde la Clasificación Nacional de Ocupaciones, el nivel como “la

complejidad de las funciones, el nivel de autonomía y responsabilidad en el desempeño,
la cantidad, tipo y nivel de educación, capacitación y experiencia requeridas para su
desempeño”.
Los niveles presentes en la Propiedad Horizontal, son:
Tabla 13: Niveles de Gestión de la Organización en el sector de Propiedad Horizontal.
Nivel Cargos
Directivo Administrador
Administrativo Revisor Fiscal Contador
Asistencial Asistente Administrativo y Financiero
Todero/Conserje
Operativo Personal de aseo
Guardia de seguridad
[ Fuente: Elaboración Propia]
Tabla 14: Áreas funcionales en las copropiedades.
Áreas Funcionales
1. Gerencia Administrador
Ingeniero
Abogado
72
DE BOGOTÁ D.C.
2. Planeación Administrador
3. Financiera y Contable Administrador
Revisor Fiscal
4. Comercial Administrador
5. Administrativa Administrador
Ingeniero
6. Desarrollo y control comunitario
Administrador
7. Protección de los Recursos Naturales
Tabla 15: Ocupaciones transversales del sector de Propiedad Horizontal
Ocupación Actividad
Ingeniero Civil Estudio de suelos y cálculos estructurales - ampliaciones
en P. H.
Arquitecto Tramitar licencias de construcción en curaduría.
Abogado Cobro cartera morosa en procesos prejurídico y jurídico.
Profesional en Salud Ocupacional Implementar el Sistema de Gestión de Seguridad y Salud
en el Trabajo.
Técnico en Sondeo y Destape de Cañerías - Sondeo y mantenimiento de cañerías de aguas lluvias y
Acueducto y Alcantarillado residuales.
Ingeniero de sistemas Mantenimiento de sistemas de programación y
electrónicos.
Soldador Instalación y mantenimiento de rejas por cerramiento.
Técnico en Sistemas Instalación Sensor Biométrico lector huellas digitales,
sistema de seguridad.
Técnico Mecánico Reparación y mantenimiento de la motobomba.
Técnicos en Sistema Transporte Vertical Mantenimiento de ascensores, puertas y escaleras
eléctricas.
Técnico Electricista Mantenimiento lámparas para el alumbrado público.
Instalación y mantenimiento de cerca eléctrica por
sistema de seguridad.
Técnico en Telecomunicaciones Mantenimiento redes telefónicas.
73
Principales hallazgos en el entorno Ocupacional
A continuación se presentan los resultados para cada una de las

preguntas realizadas en el instrumento de recolección de infor-
mación a los administradores. Los ítems evaluados son:
GÉNERO DEL ADMINISTRADOR
Femenino Masculino
Estrato 2 48% 52%
Estrato 3 63% 37%
La participación activa de mujeres y hombres en la administración de la Propiedad

Horizontal para el estrato 2 es equilibrada. En el estrato 3, la situación es diferente,
puesto que el 63% de los administradores son mujeres.
RANGO DE EDAD
DEL ADMINISTRADOR
20 a 30 31 a 40 41 a 50 51 o más
Estrato 2 0% 21% 50% 29%
Estrato 3 2% 17% 40% 41%
Ante el desempeño por edad como administrador de Propiedad Horizontal en los dos
estratos, la gráfica muestra comportamiento similar con mayor incidencia en el rango
de los 40 a los 50 años y decrece levemente cuando supera los 51 años.
El ejercicio de la administración en Propiedad Horizontal apunta a la capacidad de

cumplimiento de múltiples funciones que van desde la responsabilidad hasta la
facilidad en las relaciones interpersonales.
74
DE BOGOTÁ D.C.
CERTIFICACIÓN POR COMPETENCIAS LABORALES

EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Certificado No Certificado
Estrato 2 4% 96%
Estrato 3 27% 73%
Las habilidades laborales o profesionales específicas para la administración de la

Propiedad Horizontal aún no son prioridad en la contratación o delegación de este
puesto de gran responsabilidad. Se evidencia la baja cualificación en materia de
competencias laborales asociadas a la Propiedad horizontal en el estrato 2 con solo
4% de los administradores certificados. Para el estrato 3, el panorama aunque es
alentador (27% está certificado), sigue siendo bajo.
TIPO DE CONTRATACIÓN
DEL ADMINISTRADOR
Pres. de Servicios Termino indefinido

Estrato 2 100% 0%
Estrato 3 98% 2%
En Propiedad Horizontal es más frecuente la modalidad de contrato por prestación de

servicios, por ser una labor provisional que se justifica porque va paralela a la vigencia
presupuestal anual.
La permanencia o prórroga del contrato sólo depende de la decisión de los

copropietarios. Muy pocas copropiedades, (sólo 2% de estrato 2), han hecho
nombramiento a término indefinido.
75
VALOR CONTRAPRESTACIÓN ECONÓMICA POR

SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN
Menos de Entre 500.001 Entre 1 y 3 Más de 3

500.000 y 1 millón millones millones
Estrato 2 0% 17% 83% 0%
Estrato 3 1% 27% 71% 1%
El pago por servicios administrativos en la Propiedad Horizontal tiene comportamiento

similar en los dos estratos, de lo que se infiere que el nivel socioeconómico no es
factor diferencial. La gráfica revela que el promedio mensual se encuentra entre 1 y
tres millones de pesos incluso es mayor para el estrato 2 superando el estrato 3 en
un 12%.
La decisión de determina la contraprestación económica por los servicios prestados

en la copropiedad corresponde a la asamblea, pero el criterio para definirla solo se
basa en disponibilidad presupuestal, más que en el análisis de la idoneidad para
ejercer el cargo.
TIEMPO DE EXPERIENCIA EN
ADMINISTRACIÓN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
1 a 3 años 4 a 7 años 8 a 11 años 12 años o más

Estrato 2 17% 54% 17% 13%
Estrato 3 19% 24% 19% 37%
El mayor tiempo de dedicación en años de quienes administran en Propiedad

Horizontal oscila para el estrato 2 entre 4 a 7 con un 54% y para el estrato 3 entre los
12 años o más (con un 37%).
76
DE BOGOTÁ D.C.
NÚMERO DE CONJUNTOS QUE

ADMINISTRA
Uno Dos Tres Más de tres

Estrato 2 23% 67% 8% 2%
Estrato 3 41% 34% 12% 13%
La contratación por prestación de servicios permite a una persona natural o jurídica

administrar más de un conjunto en Propiedad Horizontal. En el estrato 2 se halló que el
67% de quienes administran tiene a su cargo y representación legal dos propiedades,
en el estrato 3 es más frecuente que se administre sólo una copropiedad. Pero
administraciones de tres o más edificios es más usual en el estrato 3.
NÚMERO DE HORAS DEDICADAS EN

ADMINISTRACIÓN POR CONJUNTO
Entre 1 y 4 Entre 4 y 8 Variable

Estrato 2 69% 24% 4%
Estrato 3 56% 24% 7%
Esta gráfica de horas de dedicación a la administración de un edificio o conjunto

expone que en los estratos 2 y 3, destinar entre una y cuatro horas del día permite dar
cumplimiento a las funciones definidas para sus facultades de ejecución, conservación,
representación y recaudo; en el rango de las 4 a 8 horas al día disminuye al 24% para
el estrato 2 , lo que significa que depende de otros factores como la cantidad de
labores que deben ser atendidas o del número de personas para llevarlas a cabo y no
de decisiones contractuales.
77
HAY MANUAL DE FUNCIONES DEL

ADMINISTRADOR
Si No
Estrato 2 27% 73%
Estrato 3 47% 53%
La gestión administrativa basada en las funciones contenidas en un manual, delimita

las responsabilidades y la evaluación del desempeño laboral. El artículo 50 del capítulo
XI de la ley 675 establece las facultades y el 51 enuncia sus funciones, sin embargo,
cada copropiedad tiene características que la hacen particular y esa particularidad
origina unas determinadas funciones que si bien no las contiene la ley 675, recae
en el administrador su cumplimiento, para lo cual es útil que se describa mediante
el manual de funciones cómo se debe desarrollar cada proceso de modo que los
resultados se satisfagan a cabalidad.
En el estrato 2 el 73% y en el estrato 3 el 53% de las copropiedades no utiliza esta

herramienta de organización y competitividad, que facilita la evaluación por parte de
la asamblea de quien ostenta el cargo y tiene la responsabilidad del patrimonio, el
bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda la comunidad.
NÚMERO DE ADMINISTRADORES
EN EL CONJUNTO
Uno Dos
Estrato 2 100% 0%
Estrato 3 98% 2%
Un administrador estará según la ley en capacidad de llevar a cabo toda la gestión

de funcionamiento de una Propiedad Horizontal, el administrador también ejerce la
78
DE BOGOTÁ D.C.
representación legal, por ello la administración es ejercida por una sola persona, natural
o jurídica, como planificador y ejecutor de las estrategias operativas y responsable de
los recursos a su disposición para satisfacer la resolución de las necesidades y el logro
de metas establecidas por la asamblea de la Propiedad Horizontal.
Mientras que en el estrato 2 se cumple con la premisa; se halló como caso particular que
en el estrato 3 hay un 2% de las copropiedades que cuenta con dos administradores,
situación que no es frecuente en la gestión administrativa de la Propiedad Horizontal.
HAY CONTADOR EN EL
CONJUNTO
No tiene Tiene
Estrato 2 4% 96%
Estrato 3 1% 99%
Delegar en un profesional la contabilidad de la copropiedad es la práctica generalizada

para estrato 2 y 3. Entre el 96 y 99% de las edificaciones protegen su patrimonio y
toman decisiones económicas basadas en los conceptos emitidos por su contador,
quien se encarga de proporcionar en forma clara los reportes que muestran la situación
financiera y de manejo de los recursos de la comunidad. Estos estados financieros son
los que se analizan para hacer el presupuesto, prever contingencias y estar al tanto de
la observancia de toda obligación fiscal.
HAY REVISOR FISCAL EN

EL CONJUNTO
No tiene Tiene
Estrato 2 44% 56%
Estrato 3 23% 77%
El revisor fiscal es quien da un dictamen sobre si los estados financieros se ajustan a

las normas de contabilidad generalmente aceptadas y se cerciora de las operaciones
que celebre la Propiedad Horizontal como persona jurídica. El artículo 56 de la ley
675 declara que para la propiedad de uso residencial sin importar su tamaño no es
obligación tenerlo, por lo tanto, para estrato 2 el 56% y para estrato 3 el 77% de las
veces, ha sido decisión de la asamblea su nombramiento.
79
HAY ASISTENTE
ADMINISTRATIVO EN EL
CONJUNTO
No tiene Tiene
Estrato 2 83% 17%
Estrato 3 28% 72%
El 72% del estrato 3 asigna asistente administrativo para brindar apoyo operativo al
administrador, frente al 17% en el estrato 2.
HAY AUXILIAR
ADMINISTRATIVO EN EL
CONJUNTO
No tiene Tiene
Estrato 2 95% 5%
Estrato 3 99% 1%
El auxiliar administrativo que se ocupa de actividades que no requieren conocimiento

en Propiedad Horizontal solo son asignados para apoyo en la operación administrativa
en un 5% de las copropiedades de estrato 2 y solo el 1% para el estrato 3.
NÚMERO DE VIGILANTES EN EL
CONJUNTO
No tiene Entre 1 y 5 Entre 6 y 12 Más de 12

Estrato 2 4% 79% 17% 0%
Estrato 3 2% 60% 36% 1%
80
DE BOGOTÁ D.C.
La vigilancia tiene gran representación en los conjuntos de estratos 2 y 3, ya que más

del 60% tiene por lo menos un vigilante, ubicando en un mismo turno varios puestos
de trabajo con cobertura amplia para la seguridad de las áreas comunes.
NÚMERO DE CONSERJES
EN EL CONJUNTO
No tiene Entre 1 y 5
Estrato 2 40% 60%
Estrato 3 92% 8%
La conserjería, oficio en el que el trabajador controla ingreso y salida de personal y tiene

otras labores de mantenimiento general paralelas como supervisión de maquinaria
o jardinería y no pueden ser responsabilizados por la seguridad mientras prestan
atención a sus otras funciones. Llama la atención que en el estrato 2 la preferencia
por esta figura alcanza el 60% frente al 8% del estrato 3.
HAY OFICIOS VARIOS

EN EL CONJUNTO
No tiene Tiene
Estrato 2 69% 31%
Estrato 3 23% 77%
Los oficios varios provistos por una persona más regularmente conocida como todero,
es fundamental en labores que no requieren conocimiento técnico especializado. Un
77% de los edificios en estrato 3 tienen este servicio, frente al 31% del estrato 2.
La figura de oficios varios la desempeña una persona con conocimiento básico en

varias áreas sin que se exponga a trabajos que requieran permisos especiales como
alturas o espacios confinados. Su perfil exige el funcionamiento correcto de los bienes
en las áreas comunes y dar aviso de necesidades que estén fuera de su control y
capacitación.
81
NÚMERO DE ASEADORES
EN EL CONJUNTO
No tiene Entre 1 y 5
Estrato 2 42% 58%
Estrato 3 23% 77%
Destinar un rubro para la labor de aseo general de las áreas comunes es alto. En los
dos estratos suple esta necesidad desde 1 y hasta 5 personas entre el 58% y el 77%
de las copropiedades, dejando notar la importancia administrativa de mantener la
higiene como prioridad.
HAY OTROS PUESTOS

DE TRABAJO EN EL
CONJUNTO
No tiene Conserje todero

Estrato 2 83% 17%
Estrato 3 100% 0%
El 17% de las copropiedades de estrato 2 considera al conserje todero como otro

puesto de trabajo.

ocupacional
En este sector se pueden evidenciar algunos aspectos asociados a los perfiles
y ocupaciones en el sector de la Propiedad Horizontal. Para el caso de estudio se
pueden concluir los siguientes aspectos:
• El género de quien ostenta la representación, dirección y manejo financiero

no es relevante para quienes contratan la gestión administrativa en una
copropiedad. Sin embargo, en ambos estratos se destaca una inclinación
hacia la contratación de mujeres.
82
DE BOGOTÁ D.C.
• La ocupación de administrador en Propiedad Horizontal es ejercida por

personas mayores de 40 años, por la relación con el nivel de experiencia y
responsabilidad, lo que implica una mayor posibilidad de ser contratados en las
copropiedades y debe ser acompañada de procesos de formación continuada
para garantizar la calidad del servicio prestado en las copropiedades.
• Las horas necesarias para una buena gestión administrativa van más allá
de la presencia física y pasa a la permanente disponibilidad para atender y
coordinar, debido a que la facultad de representación legal que acompaña
sus funciones, le hace responsable por los perjuicios a la comunidad por
error, omisión o incumplimiento, cuando actúa en contra de la intereses de
la copropiedad.
• El servicio de seguridad privada como herramienta de apoyo administrativo

en la Propiedad Horizontal, debe ser visto como protección y disminución
de riesgos hacía las personas y el patrimonio, verificando que se desarrolle
mediante el cumplimiento de los requisitos que señalen la ley o el reglamento.
• La contratación de un contador en las copropiedades, permite llevar un

registro sistemático de la situación financiera y resultados obtenidos durante
el período, lo cual contribuye a una administración adecuada de los recursos.
Así mismo, se evidencian algunos aspectos a fortalecer para mejorar el

perfil ocupacional del administrador en el sector Propiedad Horizontal tales
como:
• La necesidad de que los administradores mejoren la cualificación de su

perfil a través de la certificación por competencias, puesto que garantiza
la idoneidad en el desarrollo de sus procesos de gestión al certificar sus
conocimientos y experiencia en Propiedad Horizontal.
• Se debe prestar atención a la confusión que persiste entre algunos

administradores de las funciones que desarrollan los vigilantes, conserjes y
toderos, puesto que podría afectar la prestación del servicio a los residentes
y el desarrollo de la gestión por parte del administrador.
• Aunque la ley 675 define las funciones y el alcance del administrador, en

las copropiedades no se implementa el manual de funciones, afectando de
manera significativa la evaluación de la gestión del administrador y establecer
acciones preventivas y correctivas en aras de garantizar la satisfacción de los
residentes.
83
ENTORNO
ECONÓMICO
DE BOGOTÁ D.C.
En cuanto al entorno económico, se analizará la inversión en bienes yservicios del

sector, así como su estructura, la generación de empleo e ingresos y su aporte a la
economía del país.
En el sector de la Propiedad Horizontal, quien ostenta la representación legal de los

edificios, conjuntos, condominios y demás formas de copropiedad, ya sea residencial,
comercial o industrial, es el administrador; por lo tanto, es el primer responsable
directo del manejo integral de los bienes y recursos que pertenecen a cada forma de
copropiedad, siendo este el responsable de custodiar adecuadamente los recursos
monetarios, así como también es responsable de liderar la sana convivencia entre
residentes, copropietarios o sus representantes, contratistas y visitantes; que se
constituyen en el recurso humano al interior de toda copropiedad.
Los ingresos monetarios en la Propiedad Horizontal, están representados en las

expensas comunes necesarias y no necesarias y las expensas extraordinarias, que
son establecidas de acuerdo a las necesidades o por imprevistos que no se puedan
cubrir con los dineros del fondo de imprevistos y en algunos casos, otros ingresos
de beneficio general, por explotación económica de áreas comunes. La Propiedad
Horizontal participa en el PIB por sus aportes en la generación de empleo y las
tributaciones locales y nacionales.
En primera instancia, en Propiedad Horizontal se tienen puestos de trabajo que pueden

ser suplidos con diferentes modalidades de contratación laboral: directa e indirecta;
cuando la contratación laboral es directa, se genera empleo directo: es el caso de
aquellos conjuntos que suplen algunos puestos de trabajo con contratos laborales
directos, algunos administradores tienen contrato laboral directo.
Pero si la modalidad de contratación laboral es indirecta, se genera empleo indirecto,

es el caso de aquellas copropiedades que acuden a contratistas: mantenimiento de
áreas comunes, aseo, vigilancia y seguridad, póliza de seguro de áreas comunes, etc.
En segundo lugar, están los aportes tributarios que realizan los copropietarios de
inmuebles de carácter privado al tesoro distrital, como es el caso del impuesto predial
unificado; el monto de este aporte está directamente relacionado con el estrato socio-
económico del conjunto. La contribución a los impuestos nacionales se da mediante la
contratación de bienes y servicios grabados.
Según Camacol, la construcción de edificaciones contribuye con cerca de 9,3

billones de pesos en salarios directos a los trabajadores y articula más de 25 ramas
productivas con las que de manera conjunta promueven el empleo y la producción en
el país, de manera particular, los cinco sectores con mayor encadenamiento directo
de la actividad, como los productos minerales no metálicos, los metalúrgicos básicos,
los de caucho y plástico, los de madera y los servicios a las empresas, demandan
anualmente 23 billones de pesos.
85
Durante el 2016 el sector aportó 46 billones de pesos a la economía nacional triplicando

la cifra de una década atrás, con lo que pasó de representar el 3,3% de la actividad
en 2007 al 5,4% diez años después, esta dinámica ubicó al sector como el séptimo
de mayor importancia dentro de las 35 ramas productivas del país al tiempo que lo
llevó a emplear más de tres millones de personas tanto en construcción como en las
actividades inmobiliarias y a construir más de 1,8 millones de unidades de vivienda
que significan más de 174 millones de metros cuadrados, a la par de los 60,7 millones
de m2 edificados en los destinos no residenciales.
El impulso que ha generado la construcción de viviendas en Propiedad Horizontal

durante la última década, ha sido fundamental para el crecimiento de la economía
lo cual es reconocido e incentivado por el gobierno, otorgando a través del sector
financiero: subsidios, baja de tasas de interés y diversas modalidades para la
adquisición de inmuebles, como el leasing u otras preferencias tendientes a motivar
su demanda.
El sector de la construcción además de generar empleo directo e indirecto derivado

de sus propias actividades, jalona la adquisición de los elementos y la infraestructura
necesaria para equipar los inmuebles, lo cual dinamiza la economía.
Aunque lo anterior evidencia la importancia del sector para el crecimiento económico

del país, son pocas las estadísticas existentes respecto al sector de la Propiedad
Horizontal, ya que no se tiene un registro exacto del número de copropiedades que
existen en el país, su clasificación de conformidad con su uso, impacto por estrato
económico. Para lograr una recopilación más precisa de la información, se podría
obtener a través del registro de inmuebles, ya que tienen una referencia catastral,
matrícula inmobiliaria y pagan impuesto, lo cual no sucede con las copropiedades.
El recurso económico al interior de la Propiedad Horizontal como persona jurídica,

da muestra del valor e importancia en su administración, manejo y salvaguarda,
sin importar el tamaño de cada copropiedad, con el fin de atender las necesidades
específicas y las condiciones de financiación soportadas en las expensas programadas
según los presupuestos anuales, para inversión en proyectos de mantenimiento y
mejora estructural continua, tecnología de apoyo y capacitación.
Hay que tener en cuenta la naturaleza jurídica de las copropiedades – entidades

sin ánimo de lucro- y su connotación de organización social que las hace distintas a
cualquier otra entidad de naturaleza comercial o civil en Colombia. Al respecto la ley
675 de 2001 en su artículo primero consagró ciertos postulados como; la función social
y ecológica de la copropiedad, la convivencia pacífica, la solidaridad social, el respeto
a la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial y el derecho al debido proceso,
son elementos que resultan indispensables en la gestión de estas organizaciones.
Dentro de los principales hallazgos en el entorno económico para los estratos 2 y 3 de

la localidad de Suba, se pueden resaltar los siguientes aspectos:
86
DE BOGOTÁ D.C.
Principales hallazgos en el entorno
A continuación se presentan los resultados para cada una de

las preguntas realizadas en el instrumento de recolección de
información a los administradores. Los ítems evaluados son:
TIPO DE CONJUNTO RESIDENCIAL
Apartamentos en Casas Mixto

torres o bloques
Estrato 2 40% 56% 4%
Estrato 3 24% 67% 8%
Se puede evidenciar que para los estratos 2 y 3 predomina la estructura de conjuntos

de casas (56% y 67% respectivamente), mostrando una tendencia cultural de arraigo
hacia este tipo de vivienda de carácter tradicional.
PROMEDIO INMUEBLES EN CONJUNTO
210
250
211 150
200
190
92 170
150
100
Estrato 3
50
Estrato 2
- Prom
Prom Prom
Inmuebles Casas Inmuebles
torre mixto
El tamaño promedio de las copropiedades es de 190 inmuebles por torres para el

estrato 2, 211 casas por conjunto. En el estrato 3, en cambio muestra un mayor
promedio en lo referente al número de inmuebles en torre (210 frente a los 190 del
estrato 2), mientras el promedio de casas por conjunto es más bajo (92 casas frente a
211); para el caso de los conjuntos mixtos, la cifra es muy cercana. Estas cifras reflejan
la dimensión de la infraestructura y complejidad de los conjuntos administrados.
87
OTROS INMUEBLES Y SERVICIOS
Parqueaderos Comunales 94% 91%

Visitantes 94% 91%
Privados 94% 91%
Salón comunal/social 94% 95%

Locales internos 94% 99%
Servicios
Otros
Locales externos 44% 100%

Depositos 100% 100%
Estrato 2 Estrato 3
La gráfica muestra que los conjuntos encuestados están dotados de los diferentes
parqueaderos que suplen las necesidades de residentes y visitantes. Asimismo,
cuentan con otros servicios como el salón comunal, locales y depósitos para garantizar
la satisfacción de las necesidades de la comunidad.
VALOR APARTAMENTO
/ CASA
Menos de Entre 151 y Entre 301 y Entre 501 y

150 mil 300 mil 500 mil 1000 mil
Estrato 2 83% 17% 0% 0%
Estrato 3 19% 74% 5% 1%
En el estrato 2 se evidencia que el 83% de apartamentos o casas tienen un valor de

hasta 150 millones de pesos. En el estrato 3 el 74% la valoración oscila entre 151
y 300 millones, lo que muestra un potencial de recaudo de impuestos que pueden
contribuir al crecimiento económico de la localidad.
88
DE BOGOTÁ D.C.
VALOR CUOTA DE
ADMINISTRACIÓN
Menos de Entre 51 y Entre 101 y Entre 501 y

50 mil 100 mil 500 mil 1000 mil
Estrato 2 44% 46% 10% 0%
Estrato 3 4% 40% 55% 1%
Se puede deducir que para el estrato 2 la cuota de administración se concentra en

el rango de 51 a 100 mil pesos, mientras para el estrato 3 entre 101 y 500 mil. Esto
puede reflejar la disponibilidad de recursos para las copropiedades y su efecto en el
desarrollo de los procesos de gestión por parte del administrador.
VALOR MENSUAL DEL

CONTRATO DE VIGILANCIA
Menos de 1 Entre 1,001 Entre 5,001 Entre 10,001 Mayor a 20 No gasta

mill. y 5 mill. y 10 mill. y 20 mill. mill.
Estrato 2 4% 29% 42% 19% 2% 4%
Estrato 3 1% 17% 33% 40% 6% 4%
Se evidencia que en el estrato 2, los contratos de vigilancia se encuentran entre 5 y 10

millones de pesos; a diferencia del estrato 3 que se encuentran entre 10 y 20 millones
de pesos. Cabe resaltar que un 4% de los conjuntos encuestados en cada estrato
no gasta en contratos de vigilancia, lo que puede afectar la seguridad y pérdida del
patrimonio en las copropiedades. Asimismo, tiene un impacto en la generación de
puestos de trabajo en el sector.
89
VALOR MENSUAL DEL

CONTRATO DE ASEO
Menos de 1 Entre 1,001 Entre 5,001 Entre 10,001 Mayor a 20 No gasta

mill. y 5 mill. y 10 mill. y 20 mill. mill.
Estrato 2 46% 46% 6% 0% 0% 2%
Estrato 3 6% 72% 17% 1% 0% 1%
De esta gráfica se puede resaltar la importancia del aseo para el estrato 3, con un
72% de las copropiedades que invierten entre 1 y 5 millones para este concepto. En
el estrato 2 el escenario es diferente, ya que la inversión en aseo se distribuye de
manera similar entre el rango de menos de millón y el de 1 a 5 millones de pesos.
Preocupa que existan copropiedades en ambos estratos que no contemplen este tipo
de contrato, ya que se deben garantizar las condiciones mínimas de higiene de las
zonas comunes para el bienestar de los residentes.
VALOR MENSUAL GASTO EN SERVICIOS PÚBLICOS
Menos de 5 Entre 5,001 Entre 10,001

mill. y 10 mill. y 20 mill.
Estrato 2 96% 4% 0%
Estrato 3 92% 6% 2%
Las copropiedades, como lo evidencia la gráfica pagan hasta 5 millones de pesos

en servicios públicos asociados a la zonas comunes, garantizando la prestación del
servicio a los residentes.
90
DE BOGOTÁ D.C.
VALOR MENSUAL GASTO EN

MANTENIMIENTO DE EQUIPOS
Menos de 5 Entre 5,001 No gasta

mill. y 10 mill.
Estrato 2 94% 4% 2%
Estrato 3 82% 11% 7%
El mantenimiento de equipos al servicio de la comunidad contribuye a la prevención

de los daños causados por uso o deterioro o a la corrección de estos. El invertir en
este rubro permite minimizar los gastos asociados a la reposición total y posible
reclamaciones ante las aseguradoras.
VALOR MENSUAL EN REPARACIONES LOCATIVAS
Menos de 5 Entre 5,001 Mayor a 20 No gasta

mill. y 10 mill. mill.
Estrato 2 90% 4% 0% 6%
Estrato 3 80% 12% 4% 4%
Las reparaciones locativas permiten mantener las instalaciones de las copropiedades

en condiciones adecuadas, de tal manera que los inmuebles no pierdan valor. Lo
anterior implica, la importancia de contemplar este rubro dentro de los gastos de la
organización. Sin embargo, un porcentaje de las copropiedades para ambos estratos
no contemplan este gasto (6% en el estrato 2 y 4% en el estrato 3), lo que afecta el
patrimonio de los copropietarios.
91
VALOR GASTO FINANCIERO MENSUAL
Menos de Entre 501 Entre 1 y 3 Mayor a 3 No gasta

500 mil mil y 1 mill. mill. mill.
Estrato 2 75% 10% 0% 0% 15%
Estrato 3 71% 17% 5% 2% 5%
Los gastos financieros en una copropiedad están asociados a la identificación de los

recaudos de los copropietarios, al manejo de los portales y en algunos casos por el
manejo de cheques o talonarios, transferencias y/o pago a proveedores.
El recaudo a través del sistema financiero permite controlar los pagos y también da
la facilidad para realizarlos; sin embargo, en ambos estratos se evidencia que existen
copropiedades que no contemplan este gasto.
VALOR GASTO MENSUAL EN SEGUROS
Menos de 5 Entre 5,001 Entre 10,001 Mayor a 20 No gasta

mill. y 10 mill. y 20 mill. mill.
Estrato 2 60% 21% 13% 4% 2%
Estrato 3 70% 12% 12% 2% 4%
Las pólizas de seguros se definen como instrumento de respaldo para los asegurados
frente a las eventualidades que se presenten. En este sentido, para las copropiedades
cobra importancia ya que cubre eventualidades imprevistas y los gastos asociados a
estas.
Es por esto que llama la atención que todavía hayan copropiedades que no cumplan
con lo establecido en la ley, al no tener contemplado este gasto (2% para el estrato 2
y 4% para el estrato 3).
92
DE BOGOTÁ D.C.
GASTO MENSUAL EN DIVERSOS (ASAMBLEA,

PAPELERÍA, OTROS MENORES)

Estrato 2 81% 19% 0% 0% 0%
Estrato 3 63% 18% 13% 2% 4%
De acuerdo a lo evidenciado en la gráfica, las copropiedades contemplan los

diversos para asumir los gastos asociados al funcionamiento y eventualidades de la
organización. Predomina para ambos estratos en el rango de menos de 500 mil pesos.
GASTO MENSUAL EN LEGALES (ASESORÍA Y

COBRO CARTERA)

Estrato 2 33% 46% 8% 0% 13%
Estrato 3 66% 10% 6% 0% 18%
Los gastos asociados a aspectos legales, contribuyen a la efectividad en la

recuperación de cartera y a la solución de conflictos de manera asertiva y dentro
de lo establecido por la ley. Se resaltan algunos aspectos como que en el estrato
2 este rubro se encuentre entre 500 mil y un millón de pesos (con un 46%), lo que
puede indicar situaciones asociadas a la recuperación de cartera. Asimismo, en los
dos estratos hay copropiedades que no contemplan este gasto.
93
GASTO MENSUAL EN HONORARIOS DE

CONTABILIDAD

Estrato 2 23% 73% 4% 0% 0%
Estrato 3 39% 55% 2% 0% 4%
Como se mencionó en el entorno ocupacional, el pago de honorarios de contabilidad

contribuye a la adecuada gestión de los recursos de la copropiedad. Se resalta que está
en gran mayoría tiene dentro de su presupuesto gastos asociados a la contabilidad.
Sin embargo, en el estrato 3 el 4% de las copropiedades no cuenta con este gasto, lo
que puede afectar la administración efectiva de los recursos.
GASTO MENSUAL EN HONORARIOS DE

REVISORÍA FISCAL

Estrato 2 10% 38% 4% 0% 48%
Estrato 3 27% 46% 1% 0% 27%
La revisoría fiscal se define como el órgano encargado del control de las distintas
operaciones de la persona jurídica en la Propiedad Horizontal, tales como dictaminar
y auditar los estados financieros y la legalidad de las actuaciones administrativas. Es
así como, aunque este órgano se considera no obligatorio para la Propiedad Horizontal
de carácter residencial, se evidencia que en los estratos 2 y 3 se contempla un rubro
destinado para este aspecto.
94
DE BOGOTÁ D.C.
Conclusiones y recomendaciones del entorno económico
El sector de la Propiedad Horizontal se caracteriza por mostrar un comportamiento

dinámico en materia económica, al generar fuentes de empleo e ingresos para
diferentes sectores de la economía. En este sentido algunos aspectos son importantes
para resaltar:
• El tamaño de las copropiedades evidencia la complejidad de administrar

este tipo de infraestructura y las responsabilidades que conllevan.
• Las copropiedades cuentan con los servicios necesarios para garantizar la

satisfacción de las necesidades de residentes y copropietarios.
• La valoración de los apartamentos y casas se puede considerar como

un potencial para el recaudo de los impuestos y contribución al desarrollo
económico de la localidad.
Sin embargo, se reflejan algunas situaciones que deben ser analizadas y que pueden
afectar el bienestar y el patrimonio de la copropiedad. Entre estos se pueden listar las
siguientes:
• El que existan algunas copropiedades sin seguro, genera mayores riesgos

asociados a diferentes eventualidades que afectan no solo el patrimonio, sino
el bienestar de residentes y propietarios.
• En el estrato 2, particularmente se refleja un gasto significativo asociado a

los aspectos legales.
• La cuota de administración se convierte en una herramienta fundamental

para la generación de recursos en los conjuntos. El que se evidencie que
estas cuotas para el estrato 2 se encuentren entre menos de 50 mil y 100
mil, lo que podría limitar la gestión adecuada y el debido desarrollo de los
procesos por parte del administrador, al no contar con recursos suficientes
para suplir las necesidades de los copropietarios.
En relación con las metas en crecimiento económico sostenible y la generación de

empleo en este sector, existe una tendencia hacia la mayor contribución al PIB a
través de los diferentes servicios y su impacto para el crecimiento económico local y
nacional.
95
ENTORNO
AMBIENTAL
DE BOGOTÁ D.C.
En la estructura del entorno ambiental se presentan las posibles acciones encaminadas

a la prevención y mitigación de los impactos ambientales ocasionados por el sector,
así como las entidades reguladoras, en lo relacionado a la protección del medio
ambiente.
Dicen los vigentes ecologistas: el ambiente es un determinante estructural de la

calidad de vida y la salud en la población, la proliferación de edificios y conjuntos,
en particular de uso residencial, la mayoría de ellos bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal; con la densificación consecuente de las ciudades y municipios colombianos,
trae con ella efectos al entorno natural que no se pueden considerar menores, muy
a pesar de que desde la norma del sector se identifica como uno de lo principos
de la función ecológica de la propiedad al referido de que esta se debe ajustar a la
norma urbanística relacionada específicamente a la afectación del espacio público,
establecer áreas de circulación, recreación, uso de zonas verdes, encerramientos,
entre otros; complementan los principios, dos quizás de igual impacto en el entorno,
como lo son la convivencia pacífica y la seguridad.
Desde lo anterior, los efectos derivados de residir en edificios y conjuntos han

alcanzado dimensiones de orden público en diversos temas reglamentados por una
norma reciente (ley 1801 de 2016) el nuevo Código Nacional de Policía y Convivencia
(CNPC), que en resumen, regula la convivencia y seguridad ciudadana; en su art. 5 se
define la convivencia como “la interacción pacífica, respetuosa y armónica entre las
personas, con los bienes, y con el ambiente, en el marco del ordenamiento jurídico”.
En la definición anterior se reconoce, además de la interacción respetuosa y armónica

entre las personas, la interacción entre las personas y el ambiente de lo que se deriva
que en el CNPC, particularmente en lo aplicable en la Propiedad Horizontal se regulen
temas de tenencia de mascotas y animales de compañía, salud pública, manejo y
disposición de residuos sólidos, normas urbanísticas de espacios públicos y espacios
de uso común.
Los animales de compañía hoy son parte integral de las familias, la interacción de
los hombres con sus mascotas actualmente se presenta en los espacios públicos,
comunes y privados; de manera particular cuando la interacción se lleva a cabo en
espacios públicos y/o comunes, se convierte en un factor que determina condiciones
ambientales especificas; por ello la tenencia involucra tener en cuenta su efecto sobre
los otros o vecinos; reconociendo lo anterior, el marco jurídico colombiano reglamenta
dicha interacción en lo público y/o común.
La salud es un derecho esencial, individual, colectivo y comunitario, lo que la convierte

en un tema de interés público. Favorecer la protección de los recursos naturales,
el patrimonio ecológico, el goce y relación sostenible con el ambiente, es una
responsabilidad compartida entre las instituciones y los ciudadanos, de no ser así, se
vulnera la salud generando un efecto nocivo en las condiciones de bienestar y calidad
de vida.
97
La calidad de vida en los Edificios y Conjuntos de uso residencial es un tema común

a todos los copropietarios no solo por estar agrupados, sino por ser considerados
por las empresas prestadoras de servicios públicos –Acueducto, energía y aseo–
como multiusuarios, generadores de grandes consumos y por consiguiente de
grandes residuos, lo que los convierte en grandes generadores de contaminación. La
regulación del manejo de los residuos de estos multiusuarios abarca temas tarifarios,
pero aún más importante, es el tema de salud pública que incluye temas como las
características de los lugares de acopio, condiciones de manejo o separación desde
la fuente y disposición final.
El deterioro de la salud en las personas y el medio ambiente generan, impactos

negativos dentro de la sociedad. Así, los síntomas de contaminación visual,
contaminación auditiva, manejo de residuos peligrosos y demás, generados por las
nuevas construcciones y el desarrollo en la ciudad, afectan en gran medida al medio
ambiente y la salud de los seres humanos.
Los edificios y Conjuntos de uso residencial adicional a contaminación del medio

ambiente están generando otros efectos nocivos sobre la salud pública como
el aumento del estrés quizás generado por los encerramientos de los conjuntos
y su efecto de confinamiento de familias en espacios cada vez más reducidos y
la disminución del contacto con la naturaleza a lo que se suman otros factores
contaminantes y nocivos:
Tabla 16: Otros factores Contaminantes
El nivel de ruido producido en la copropiedad puede afectar a los vecinos de esta.

Contaminación Produciendo ruidos variados y frecuentes, que pueden interrumpir un día normal
auditiva del vecindario, generando molestias, perturbación de sueño, de la comunicación y
posibles efectos en la salud. El ruido se puede generar por el trabajo constante de
maquinaria, herramientas, corte o martilleo, entre otras.
La contaminación visual es la que percibe el sentido de la vista, y consiste en el abuso

Contaminación de los elementos de imagen que alteran la estética del paisaje, de forma que resultan
visual agresivos e invasivos de tal sentido (Negrón, 2011). Los contaminantes visuales son
causados por la publicidad, el cableado aéreo, la basura, los grafitis o pintadas, el
tráfico, los escombros y los vendedores ambulante (Mendez, 2013).
98
DE BOGOTÁ D.C.
Entidades reguladoras o de protección del Medio Ambiente.
• Ministerio del medio ambiente y desarrollo sostenible.
Es la entidad pública del orden nacional con la misión de definir la política nacional
ambiental y promover la recuperación, conservación, protección, ordenamiento,
manejo, uso y aprovechamiento de los recursos naturales renovables, a fin de
asegurar el desarrollo sostenible y garantizar el derecho de todos los ciudadanos
a gozar y heredar un ambiente sano; sin perjuicio de las funciones asignadas a
otros sectores.
Dirige el Sistema Nacional Ambiental -SINA-, para asegurar la adopción y

ejecución de las políticas, planes, programas y proyectos respectivos, en orden
a garantizar el cumplimiento de los deberes y derechos del Estado y de los
particulares en relación con el ambiente y el patrimonio natural de la nación,
así como el ordenamiento ambiental del territorio, adelantando evaluaciones
estratégicas ambientales relacionadas con el desarrollo territorial como apoyo a
las diferentes entidades territoriales.
• Autoridad nacional de licencias ambientales (ANLA).
Es una unidad administrativa especial adscrita al ministerio del medio ambiente y

desarrollo sostenible, encargada de que los proyectos, obras o actividades sujetos
de licenciamiento, permiso o trámite ambiental cumplan con la normativa, de tal
manera que contribuyan al desarrollo sostenible.
Con respecto al recurso hídrico, esta autoridad se ocupa de otorgar los permisos
de concesión de aguas superficiales y subterráneas, de prospección y exploración
de aguas subterráneas y de la autorización de construcción en zonas que ocupen
el cauce de una corriente o depósito de agua, así como hacerle seguimiento a
todas las licencias otorgadas.
• Comisión de regulación de agua potable y saneamiento básico (CRA).
Es una unidad administrativa especial del orden nacional con autonomía

administrativa, técnica y patrimonial, adscrita al Ministerio de Vivienda, Ciudad
y Territorio. Su objetivo principal es mejorar las condiciones del mercado de los
servicios de acueducto, alcantarillado y aseo del país y contribuir al bienestar de
la población colombiana. Fija las reglas que deben cumplir todas las empresas
prestadoras de los servicios públicos (ESP) de acueducto, alcantarillado y aseo.
• Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR).
Entidad territorial adscrita al ministerio del medio ambiente y desarrollo sostenible

es la máxima autoridad ambiental en su jurisdicción, tiene por objeto la ejecución
99
de las políticas, planes, programas y proyectos sobre medio ambiente y recursos

naturales renovables, así como el cumplimiento y oportuna aplicación de las
disposiciones legales vigentes sobre su disposición, administración, manejo y
aprovechamiento.
Sin perjuicio de las atribuciones de los municipios y distritos en relación con la

zonificación y el uso del suelo, de conformidad por lo establecido en el artículo
313 numeral 7o. de la Constitución Nacional, establece las normas generales y
las densidades máximas a las que se sujetarán los propietarios de vivienda en
áreas suburbanas y en cerros y montañas, de manera que se protejan el medio
ambiente y los recursos naturales. No menos del 70% del área a desarrollar en
dichos proyectos se destinará a la conservación de la vegetación nativa existente.
• Secretaria distrital de medio ambiente.
Autoridad del orden distrital que promueve, orienta y regula la sostenibilidad

ambiental de Bogotá, D.C.; controlando los factores de deterioro ambiental y
promoviendo buenas prácticas ambientales, como garantía presente y futura
del bienestar y calidad de vida de la población urbana y rural, y como requisito
indispensable para la recuperación, conservación y uso de bienes y servicios
ecosistémicos y valores de biodiversidad; enfocado a la adaptación al cambio
climático, a través de la vinculación, participación y educación de los habitantes
del Distrito Capital.
• Unidad administrativa de servicios públicos (UAESP).
Es una entidad adscrita a la secretaria del hábitat que tiene por objeto o misión
garantizar la prestación, coordinación, supervisión y control de los servicios
de recolección, transporte, disposición final, reciclaje y aprovechamiento de
residuos sólidos, la limpieza de vías y áreas públicas y los servicios funerarios en
la infraestructura del Distrito y el servicio de alumbrado público.
Teniendo en cuenta lo mencionado a lo largo de este entorno, los principales hallaz-

gos en materia ambiental son.
Principales hallazgos en el entorno Ambiental
A continuación se presentan los resultados para cada una de las pre-

guntas realizadas en el instrumento de recolección de información a los
administradores. Los ítems evaluados son:
100
DE BOGOTÁ D.C.
EN EL ÚLTIMO HA IMPLEMENTACIÓN
PROGRAMAS DE MITIGACIÓN DEL
Si No
Estrato 2 27% 73%
Estrato 3 49% 51%
Los programas de mitigación de impacto ambiental se definen como las acciones

encaminadas a la compensación de impactos ambientales negativos, a fin de
asegurar el uso sostenible de los recursos naturales involucrados y la conservación
del medio ambiente. En el caso de Propiedad Horizontal, este aspecto cobra gran
importancia porque como ciudadanos, se consume y producen grandes cantidades
de residuos.
Aunque en los últimos años se ha avanzado en lo referente a la conciencia y acciones

en materia ambiental, se hace necesario el fortalecimiento en las copropiedades.
Los resultados obtenidos evidencian que en el estrato 2 la situación es crítica ya que
solo el 27% ha implementado en el último año programas de mitigación de impacto
ambiental; en el estrato 3 el panorama es más alentador ya que el 49% ha realizado
estas acciones.
Lo anterior evidencia que todavía hay mucho camino por recorrer en lo referente a
acciones que contribuyan a la conversación del medio ambiente y sostenibilidad de
los recursos.
CAPACITACIÓN EN CONCIENTIZACIÓN
AMBIENTAL
Si No
Estrato 2 33% 67%
Estrato 3 49% 51%
Las capacitaciones en concientización ambiental son importantes ya que contribuyen

en la formación de ciudadanos conscientes de que sus acciones impactan en la
conversación y sostenibilidad de los recursos ambientales. En este orden de ideas
se evidencia que en estrato 2 el 33% realiza este tipo de capacitaciones, lo que se
considera un aspecto positivo puesto que es el primer paso para la generación de
acciones para mitigar el impacto ambiental.
Para el estrato 3, se evidencia que las capacitaciones en concientización ambiental

van de la mano con los programas de mitigación ya que se encuentran en los mismos
porcentajes (49% si implementan estas capacitaciones y el 51% no lo hacen).
101
FRECUENCIA CON QUE SE REALIZA LA

CONCIENTIZACIÓN AMBIENTAL
Mensual Trimestral Semestral Anual

Estrato 2 0% 17% 33% 50%
Estrato 3 15% 22% 32% 32%
No cabe duda que la problemática ambiental se ha convertido en una de las principales

preocupaciones para los ciudadanos, pues afecta a todos por igual. Sin embargo, son
pocas las acciones encaminadas al mejoramiento de la calidad ambiental e incluso se
generan acciones de todo tipo que no contribuyen al manejo adecuado de los recursos
naturales.
Es así como recae una responsabilidad sobre los diferentes agentes que hacen parte
de la Propiedad Horizontal con el liderazgo de la administración en la socialización
de los conocimientos y en la formación de una nueva cultura de respeto al entorno
natural, social y sus valores.
LUGAR PARA LA DISPOSICIÓN DE

RESIDUOS SOLIDOS
Si No
Estrato 2 44% 56%
Estrato 3 44% 56%
Los lugares para la disposición de residuos en las copropiedades son importantes en

la medida que facilitan el manejo adecuado de los residuos desde el almacenamiento,
recogida y evacuación apropiada de estos.
Asimismo, disminuyen los diferentes riesgos para la salud pública a causa de la

proliferación de vectores, como roedores, moscas y otros agentes transmisores de
102
DE BOGOTÁ D.C.
enfermedades que se reproducen en los lugares sin control de estos residuos. De

acuerdo a lo anterior llama la atención que en ambos no se cuente con estos espacios
(56% de las copropiedades no lo tienen), lo que implica riesgos para la salud pública
y bienestar de la comunidad.
LUGARES PARA LA SEPARACIÓN DE RESIDUOS
Pilas de Vidrio / Cartón /

celular y Aceite Tecnología Plástico Escombros
bombillos Papel
otras
Estrato 2 12% 9% 2% 2% 28% 35% 12%
Estrato 3 10% 14% 5% 8% 24% 24% 15%
La generación de residuos es un proceso inevitable para la copropiedad, puesto que

como ciudadanos generan consumos permanentes y por lo tanto producen residuos
sólidos.
En la actualidad estos residuos son considerados como recursos a partir de los cuales
pueden recuperarse materiales reutilizables, materias primas, nutrientes orgánicos
e incluso energía. La gestión eficiente de los residuos requiere de la colaboración
de todos, ya que si se realiza de manera correcta, la recuperación de materiales
reciclables será mayor.
De acuerdo a las copropiedades encuestadas, es evidente que cuentan con lugares

para la separación de residuos. Cabe destacar que lo que más se separa es el plástico,
el papel y el cartón. Estas acciones están relacionadas con las campañas realizadas a
nivel local sobre la concientización ambiental.

ambiental
La problemática generada por la disposición y separación de los residuos, repercute

sobre otros aspectos al interior de las copropiedades al poner en riesgo la conservación
del medio ambiente y la calidad de vida de los residentes. Teniendo en cuenta lo
anterior se resalta lo siguiente:
• Se evidencia que en las copropiedades se llevan a cabo capacitaciones

de concientización ambiental para la mitigación de impactos ambientales.
103
Esto se considera un aspecto positivo en la medida que son cada vez más
responsables con el manejo adecuado de los recursos ambientales y su
impacto en la comunidad.
Asimismo, se deben trabajar algunos aspectos relacionados al manejo y disposición

de residuos en las diferentes copropiedades, los cuales son:
• Es preocupante que la frecuencia de este tipo de capacitaciones se

realice anual y semestralmente en ambos estratos, dada la importancia en la
actualidad de este tema para la comunidad. Es necesario generar programas
de capacitación en temas medio ambientales para los residentes, de tal forma
que las actividades se enfoquen a los problemas ecológicos de la comunidad.
• Se debe trabajar en el manejo y separación de materiales como los aceites

ya que al ser vertidos, en el sistema de alcantarillado se obstruyen las redes
y se ocasionan dificultades en la disposición y sobrecostos a las plantas
de tratamiento. Asimismo, genera un impacto significativo en las fuentes
hídricas y el suministro de agua potable para el consumo humano.
Asimismo, la situación ambiental que se refleja en las copropiedades lleva a pensar en

la necesidad de invertir en la ejecución de planes de mitigación de impacto ambiental,
campañas de sensibilización al interior de las copropiedades y fortalecimiento de
diferentes agremiaciones lideradas por la comunidad en temas ambientales para,
generar mayor conciencia y acciones encaminadas al beneficio de la sociedad.
104
ENTORNO
TECNOLÓGICO
Dentro del estudio del entorno tecnológico se encontra el desarrollo de los servicios
prestados en la Propiedad Horizontal, procesos más relevantes, principales tecnologías
utilizadas y proveedores.
Este entorno es transversal a todos los anteriores, toda vez que su utilización se
constituye en herramienta presente en todas y cada una para el óptimo desempeño
global de la gestión administrativa en la Propiedad Horizontal. Al indagar sobre el
nivel de uso de los sistemas de información, los diferentes dispositivos y los
métodos electrónicos como apoyo para la gestión general del administrador se puede
determinar la apropiación de las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones
(TIC) en el sector.
La globalización de los mercados ha exigido que las transformaciones de las

sociedades conduzcan al rompimiento de barreras, así como de paradigmas a
que estaba acostumbrada. Tal apertura económica y la desregulación de múltiples
mercados han inducido transformaciones profundas en el comportamiento de las
economías latinoamericanas.
Tales cambios son evidentes y exaltados hoy día en el plano cotidiano, cuando no
solo actores económicos influyentes determinan el uso de elementos tecnológicos
en sus relaciones con los clientes, sino también a nivel ciudadano individual,
cuando socialmente se establecen interacciones a través de herramientas basadas
en comunicaciones digitales. Esto ha obligado a todo nivel que los procesos por
insignificantes que sean, introduzcan valor a través de medios tecnológicos aportando
su valor en todos los niveles de la pirámide de Abraham Maslow.
La administración en virtud de la tercera y cuarta revolución industrial que está

viviendo la humanidad, debe aprovechar las ventajas que ofrece la tecnología tanto
en las mejoras físicas y técnicas como en las aplicaciones blandas y dentro de estas
últimas, las administrativas.
Es sin duda, fundamental desde el corazón de las organizaciones, plantear estrategias

para el aprovechamiento de las facilidades tecnológicas, con el objeto de darle valor
a sus procesos misionales y transferirles el beneficio a sus depositarios, clientes
internos y externos, valores corporativos al servicio de las comunidades basados en
las siguientes facilidades:
• Medios de intercambio de información, tanto telefónicos, como

documentales (faximiles), teleconferencia, redes informáticas de datos,
acceso a la web, computadores que cuenten con funcionalidades de
ofimática y sistemas de gestión contable.
• La interconexión global mediante integración de redes de datos,

disponibilidad de servidores desde cualquier ubicación global con las unidades
familiares, evolucionando sistemas de citofonía, circuitos cerrados de video
vigilancia, y progresivamente la masificación de la comunicación móvil.
106
DE BOGOTÁ D.C.
El auge y penetración de las TICs nos exige su evidente aprovechamiento por las
facilidades de acceso a las redes mundiales de datos y servicios de aplicaciones de
valor para los negocios, es por tanto pertinente aprovechar sus beneficios, toda vez que
son factor clave para el crecimiento profesional y comunitario, si bien potencializan las
labores más simples, hacen de las prácticas profesionales más eficientes en aquellos
procesos que involucran a los administradores con los residentes y contratistas.
Procesos tecnológicos claves para la Propiedad

Horizontal
En un modelo típico de negocio se pueden identificar diversos procesos claves, para

el caso de la Propiedad Horizontal, se pueden identificar varias tecnologías para
apoyar sus procesos y operaciones de acuerdo a las necesidades y las capacidades
presupuestales.
Si bien las TICs se han adaptado a las dinámicas del entorno global, su foco fundamental
es soportar la gestión en la Propiedad Horizontal, facilitando el cumplimiento de los
principios emanados en la Ley 675. Si bien los procesos comunes relativos al control
de los recursos financieros, cuentan con la mayor oferta de herramientas tecnológicas,
existen otras ofertas heterogéneas para quienes buscan optimizar los procesos.
A continuación se describirán de manera general, las diversas herramientas

tecnológicas acordes a los procesos claves de la Propiedad Horizontal.
Figura 11: Las TICs en Propiedad Horizontal.
Gestión Seguridad Logística

Documental
Capacitación TICS EN Administrativa

PROPIEDAD
Locativo
HORIZONTAL Comunicaciones
Web Servicio al
Cliente
En lo referente a la seguridad se pueden resaltar las siguientes herramientas:
• Control de acceso y registro a lugares restringidos.
• Identificación personalizada con medios biométricos.
107
• Antenas de radiofrecuencia para controlar accesos a áreas privadas.
• Radios de mayor alcance integrados con cuadrantes y frentes de seguridad.
• Sistemas de vigilancia remota con cámaras inteligentes y drones con

reconocimiento de rostros.
• Control a los recorridos de los vigilantes recorredores.
• Sistemas de identificación RFID (Radio Frequency Identification) de

elementos, mascotas, equipos y personas.
• Utilidades para la ubicación de personal mediante equipos telefónicos

inteligentes y dispositivos geolocalizables.
• Sistemas de protección y antivirus.
A nivel de logística se pueden detallar los siguientes aspectos:
• Sistemas de control de Quórum y votaciones mediante códigos de barra,

dispositivos y aplicaciones.
• Comunicaciones audiovisuales descentralizadas o remotas en línea.
• Reconocimiento óptico de texto (OCR – Optical Character Recognizer) y

Convertidor de audio en texto (CAC - Cheetah Audio Converter).
• Identificación de elementos y activos mediante RFID (Radio Frequency

Identification) y códigos de barra.
• Sistemas de escaneo y almacenamiento de soportes documentales.
• Sistemas de videoconferencia.
• Herramientas de soporte y asesoría remota.
• Formularios para la realización de encuestas.
• Dispositivos de captura para reducir tiempos y mejorar la calidad

documental, mediante lectores de código de barras y scanner.
En lo referente a la gestión administrativa se cuenta con algunas herramientas

tecnológicas en temas asociados a:
108
DE BOGOTÁ D.C.
• Sistemas de gestión administrativa, contable, compras, presupuesto,

facturación, cartera y trámites administrativos.
Para las funciones asociadas a la gestión documental, se resaltan las siguientes

herramientas:
• Herramientas de captura de imágenes (scanner y teléfonos inteligentes).
• Almacenamiento de información en Unidades extraíbles y en la Nube

(Internet).
• Identificación de medios archivísticos con código de barras.
• Herramientas de ofimática y de bases de datos.
• Trazabilidad y seguimiento a correos electrónicos.
A nivel de comunicaciones, se pueden destacar las siguientes:
• Call center o sistema de audio respuesta para atender solicitudes de

clientes y residentes.
• Aplicaciones de comunicación en línea y Chats por Internet.
• Portales diversos para publicar información (Blogs, Foros).
• Mensajería electrónica y sistemas de seguimiento y auditoría, sistemas

de agrupación y mensajería masiva.
• Mensajería de texto o SMS para envíos masivos de información.
• Telefonía fija y móvil.
• Citófonos integrados a la telefonía celular.
• Redes de información vía internet y servicios web.
• Video conferencias para reuniones y asambleas.
• Redes sociales para publicación de información, encuestas y

programación de eventos.
• Sistemas de gestión para la trazabilidad y control de correspondencia.
109
Para las funciones relacionadas a la prestación del servicio a los diferentes actores que
hacen parte de las copropiedades, se pueden resaltar las siguientes herramientas:
• Sistemas de expedición de certificaciones en línea.
• Aplicaciones de reserva de recursos de las copropiedades (salones,

canchas, campos).
• Carteleras virtuales en zonas comunes.
• Portales, aplicaciones y quioscos informativos.
• Sistemas de registro y trazabilidad de solicitudes, peticiones, quejas y

reclamos.
• Sistemas de caracterización de clientes y gestión masiva de campañas

con clientes (CRM).
Con respecto a las operaciones que se pueden realizar en la web, se detallan

a continuación las siguientes:
• Bases de conocimiento sobre temas especializados (jurídicos,

convivenciales, técnicas).
• Bancos de proveedores.
• Consultas a centrales de riesgo y de antecedentes penales y

disciplinarios.
• Capacitación virtual.
• Almacenamiento en la nube.
• Reporte de soportes electrónicos.
• Portales financieros y transaccionales.
En lo referente al internet de las cosas, el cual es con un concepto que está en auge
en la actualidad y referente de la cuarta revolución industrial, para las copropiedades
son aplicadas las siguientes herramientas:
• Administración remota de controles de acceso.
• Monitoreo a instalaciones y equipos de infraestructura hidroneumática,

ascensores, video vigilancia, piscinas y controles de parqueo.
110
DE BOGOTÁ D.C.
• Sistemas de ahorro energético con paneles solares y sensores de

movimiento.
• Citofonía web integrada a telefonía móvil.
Teniendo en cuenta las herramientas tecnológicas mencionadas en el aparte anterior,

las cuales se pueden usar para el desarrollo de los procesos de gestión en la Propiedad
Horizontal, se listan algunos proveedores a nivel local y nacional de la oferta en materia
de herramientas tecnológicas existentes.
Proveedores de Tecnología - Software de Gestión
Siesa Enterprise (Software de gestión empresarial)
Funciones o procesos: Administración de espacios, facturación y contabilización, consultas de

información relacionada.
Dirección: Cali, Av. 3AN # 26N-83 / PBX: (+57) (2) 4865888 / Contact Center: (+57) (2) 4865595
Bogotá, Calle 98a # 51-83 La Castellana / PBX: (+57) (1) 7455111 / Contact Center: (+57) (1)
7455222.
www.siesa.com
Vivook (Software de gestión administrativa de condominios y edificios)

Funciones o procesos: Comunicación organizada para vecinos, blog y encuestas y votaciones, Eventos,
Reservas, Reportes de gestión exportables, gestión de fondos financieros, gestión de cartera y avisos de
cobro, gestión de CRM, programador para el administrador y proveedores, interfase contable.
Dirección: No disponible en página web.
www.vivook.com
Daytona (Sistema de gestión para Propiedad Horizontal)

Funciones o procesos: Funciones de contabilidad, facturación, NIIF, informes financieros, configurables,
cartera y presupuesto, proveedores, inventarios, activos fijos, control de asambleas, gestión de
compras, nómina y recurso humano.
Dirección: No disponible en página web.
www.desystec.com
111
De copropiedad Web (Sistema de Gestión Administrativa para la

Propiedad Horizontal)
Funciones o procesos: Gestión contable, facturación, cartera, presupuesto, egresos, flujo de efectivo,
administrativo.
Dirección: Bogotá – Colombia, Tv. 60 # 100-93 Ofi. 307 Edificio Arco.

Tel: +57 (1) 7036343 / +57 (1) 7031479.
web.decopropiedad.com
Phi horizontal (Sistema de Gestión de Comunicación y

Administración para la Propiedad Horizontal)
Funciones o procesos: Gestión de Documentos en línea, comunicación y mensajes, reducción del uso de
papel, Administración de los procesos de la Propiedad Horizontal, gestión de ingresos y egresos, eventos
y programador de tareas, libros de residentes, gestión de solicitudes.
Tel: (+57) 312 3324112
www.phihorizontal.com
321bas.com (Software de Comunicación y Administración

para Propiedad Horizontal)
Funciones o procesos: Cartelera Digital (deudores, comunicados, foros, proyectos, encuestas), Noticias
(novedades, eventos, publicidad), Foros, Proyectos, Proveedores (postulaciones, ofertas, licitaciones),
Página Web del conjunto, Votaciones y encuestas.
Tel: +57 3192293525
www.321bas.com
World office (Software de administración contable)

Funciones o procesos: Gestión contabilidad, impuestos, cartera y cuentas por pagar, presupuesto,
centros de costos, conciliación bancaria, activos diferidos.
Dirección: Bogotá Calle 26 No. 69D-91 Of. 303 Torre Av. el Dorado.
Teléfono: 795 65 55
www.worldoffice.com.co
112
DE BOGOTÁ D.C.
Copropiedad.co (Software de Comunicación y Administración

Funciones o procesos: Cartelera y biblioteca virtual, clasificados, informes de gestión, encuestas,

eventos, reuniones y actividades, registro de la ejecución presupuestal, información de la cartera,
Reserva de Zonas, Comunes, Pagos en línea, Publicidad, Solicitudes vía Web o App.
Dirección: Bogotá – Colombia, Cr. 10 # 96-25 Of. 201-202
www.copropiedad.co
Copropietarios (Software de Comunicación y Administración

Funciones o procesos: Libro de propietarios, solicitudes, comunicaciones, cartelera, reserva de zonas

comunes, gestión de documentos, proveedores, encuestas y votaciones.
Softgafin Soluciones (Software Administrativo y Contable para

Empresariales a la Medida Propiedad Horizontal)
Funciones o procesos: Gestión de cartera, facturación, gestión contable, control de visitantes y
parqueaderos, administración de inventarios.
Área Comercial Teléfono: (571) 2126489 - 2126602

Área de Soporte Comercial Teléfono: (571) 2126489 - 2126602
Gerencia Luis Alfonso Agray Cortes Teléfono: (571) 2126489 - 2126602
Área Administrativa Teléfono: (571)2126489 - 2126602
Área de Análisis y Desarrollo Soporte Teléfono: (571) 2126489 - 2126602
www.softgafin.com
A cinco LTDA (Software de CRM Administrativo y Contable

Funciones o procesos: Software CMR, Mapas de riesgo, Cronogramas de actividades, Plan de mejoras
e Inversiones para valorizar su propiedad.
www.acinco.net
Admysis (SISCO, Software administrativo y contable para

Propiedad Horizontal)
Funciones o procesos: Gestión contable, facturación, presupuesto, cuentas por pagar, cuentas por cobrar.
Dirección: Bogotá – Colombia, Av. Suba # 106 A -20 of 702
www.admysis.com/contactanos
113
Miedificio.co (Software de Comunicación y Administración

Funciones o procesos: Pagos, asambleas virtuales, reducción de uso del papel, publicación de
documentos, comunicaciones en línea, reserva de áreas, cartelera virtual.
Dirección: Bogotá – Colombia, Calle 25 # 32 - 37

Tel: (57 -1) 304 530 41 37 – (57 -1) 742 31 71
www.miedificio.co
Mei Mi edificio (Software de Comunicación y Administración

Inteligente para Propiedad Horizontal)
Funciones o procesos: Votación, reporte de incidentes, reservar instalaciones, visualizar documentación,

pago en línea.
www.mei.com.co
Dondevivo.net (Software de Comunicación para Propiedad

Horizontal)
Funciones o procesos: Información general, solicitudes y PQRS, Reservas de zonas comunes, noticias de
la copropiedad.
www.dondevivo.net
Mis condominios
Funciones o procesos: Gestión administrativa de la copropiedad, informes financieros, estado
de cuentas, control presupuestal, de ingresos, egresos y fondos financieros, noticias, gestión de
proveedores, gestión documental, gestión de instalaciones.
www.miscondominios.com
Software Milenio PH (Software de Administración para Propiedad

Horizontal)
Funciones o procesos: Cuentas por cobrar y por pagar, facturación y presupuesto, Nomina, impuestos,
activos fijos, libros oficiales, asambleas, registros, revisoría fiscal, cierres.
Dirección: Bogotá – Colombia, Cra 27 No. 53-61 Oficina 502 C.C Ecocentro
Tel: (+571)9071265 Móvil: (311)2029040 - (311)5903475 - (301)3658288
www.softwaremilenio.com
114
DE BOGOTÁ D.C.
Adelantos en tecnologías para el sector de la Propiedad

Horizontal
A continuación se presentan los principales adelantos tecnológicos para diversas

necesidades de la Propiedad Horizontal, según las investigaciones realizadas:
Internet de las cosas: Integración de los dispositivos electrónicos a la red de redes,

para un control a distancia, permitiendo la programación a demanda de sus funciones.
Dominio para la copropiedad: Espacio virtual en la Web destinado para el

almacenamiento de la información de la copropiedad y publicaciones.
Sistemas de chat en línea: Redes de comunicación en línea para su interacción

inmediata y formulación de solicitudes.
Edificios inteligentes: Ascensores de alta tecnología, puertas automáticas, ventanas

fotosensibles, sistemas de aire acondicionado inteligentes, sensores para sistemas
de iluminación, sistemas de vigilancia inteligentes, sensores en equipos para la
administración remota, son algunos de los componentes que hacen parte de la red de
servicios que habilitan a un edificio inteligente en búsqueda de ahorros energéticos y
en la prevención de incidentes técnicos en sus componentes.
RFID: Sistemas de identificación a través de radiofrecuencia, permitiendo controles

de acceso mediante la identificación de señales de proximidad de los elementos
identificados permitiendo identificar su ubicación e historial de accesos y rutas.
Para el entorno tecnológico los hallazgos relacionados a las copropiedades de los

estratos 2 y 3 de la localidad de Suba son los siguientes:”
Principales hallazgos en el entorno Tecnológico
A continuación se presentan los resultados para cada una de las pre-
guntas realizadas en el instrumento de recolección de información a
los administradores. Los ítems evaluados son:
CUENTA CON HERRAMIENTAS TECNOLÓGICAS PARA
LA GESTIÓN
Si No
Estrato 2 94% 6%
Estrato 3 83% 17%
115
En los resultados de las encuestas se puede percibir una mayor concentración de uso
de las TICs en el estrato 2 con relación al estrato 3, aunque la variación es mínima,
es notable un menor uso de las TICs en estrato 3, lo cual demuestra que a pesar del
estereotipo de mayor poder adquisitivo en estratos altos (la usabilidad de las TICs),
aquí se demuestra lo contrario.
Se destaca como un aspecto a resaltar que el sector de la Propiedad Horizontal si

está orientado a la usabilidad en sus procesos con soportes de TICs y promete para
el futuro una mayor convergencia digital de los procesos con los diferentes actores
del sector.
CON CUALES HERRAMIENTAS CUENTA EL CONJUNTO
App del
Páginas Radio- Teléfono Smart- Carteleras
Internet edificio/ CCTV
web teléfono fijo phone digitales
conjunto
Estrato 2 2% 4% 1% 17% 36% 1% 6% 28%
Estrato 3 14% 5% 1% 22% 27% 3% 3% 25%
Se evidencia que las comunicaciones son el proceso clave de soporte tecnológico que
requiere la copropiedad (28 % en el estrato 2 y 25 % en el estrato 3). Asimismo se
encuentran altamente soportados estos procesos en ambos estratos y son los más
representativos el teléfono y radio teléfono.
El análisis nos permite identificar que las tecnologías convencionales para

comunicaciones de voz que tiene una Propiedad Horizontal se mantienen, heredados
de los métodos constructivos de las pasadas décadas por parte de las constructoras
que progresivamente han comenzado a crear infraestructuras inteligentes, situación
que obviamente genera costos de mantenimiento elevados.
El estrato 3 demuestra una mayor inclinación hacia el uso de Internet (14% frente
al 2% del estrato 2) con enfoque mayoritariamente al uso de correo electrónico y
búsqueda de información.
LA ADMINISTRACIÓN CUENTA CON

HERRAMIENTAS TECNOLÓGICAS
PARA LA COMUNICACIÓN CON LA
COMUNIDAD
Si No
Estrato 2 50% 50%
Estrato 3 93% 7%
116
DE BOGOTÁ D.C.
Esta información nos permite contrastar las estadísticas anteriores ya que se confirma
como el estrato 3 basa su gestión de comunicaciones con mayor usabilidad que el
estrato 2. (93% de usabilidad en contraste al 50% que refleja el estrato 2). Es probable
que se derive de la capacidad económica del estrato correspondiente, ya que no
todos los integrantes de la comunidad cuentan con los recursos para mantener una
comunicación basada en TICs (computadores, tabletas, teléfonos inteligentes).
CUALES DE ESTAS HERRAMIENTAS DE COMUNICACIÓN UTILIZA

CON LOS RESIDENTES Y/O PROPIETARIOS
Correo Whats Face- Página

Carteleras Twitter Skype Hangout
electrónico App book web
Estrato 2 52% 31% 50% 8% 0% 0% 0% 8%
Estrato 3 27% 47% 73% 8% 2% 1% 0% 13%
Una tecnología nueva se está posicionando poco a poco mediante el uso de

procesos informativos con carteleras, basados en medios digitales (uso de 52%
para esta herramienta en el estrato 2 y 27% para el estrato 3), así como el uso de
celulares inteligentes para el uso de aplicaciones de comunicaciones que permiten la
masificación de tales medios nuevos de comunicación. Es notable el creciente uso
de correo electrónico, ya que en la actualidad es un medio probatorio para suplir las
diligencias administrativas y jurídicas.
No hay mayor adherencia al uso de redes sociales, ya que se pueden considerar más
para efectos de publicación de actividades generales y las copropiedades están más
enfocadas a diligencias particulares y privadas.
DE LOS SIGUIENTES PROCESOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

CUALES TIENEN APOYO TECNOLÓGICO
Vigilancia Contabilidad Documental Comunicaciones Pqrs Administración Educación

Est 2 35% 35% 2% 2% 4% 21% 2%
Est 3 96% 96% 24% 27% 48% 48% 1%
117
De los procesos de la Propiedad Horizontal que cuentan con soporte se destaca la

seguridad, los procesos claves de gestión administrativa y contable secundan los
soportes tecnológicos así como los trámites y solicitudes de PQRS dejando en menor
prioridad la gestión documental, de comunicaciones y educación.
HERRAMIENTAS PARA LA
TOMA DE DECISIONES
Presencial Teleconferencia
Estrato 2 100% 0%
Estrato 3 98% 2%
Para la toma de decisiones en asambleas, la confiabilidad predominante se da en los

soportes presenciales ya que estos facilitan las interacciones y denotan también la
inclinación social de la cultura ciudadana a nivel local, donde predomina la desconfianza
o desconocimiento de las herramientas tecnológicas de la generación actual a nivel
de Propiedad Horizontal.
Conclusiones y recomendaciones para el entorno tecnológico
La gestión de la Propiedad Horizontal, basada en las TICs (Tecnologías de la Información

y Comunicación) se ha convertido en un factor diferenciador para la ejecución de los
procesos, ya que todos los actores externos e internos de la misma, gestionan hoy día
sus interacciones basadas en plataformas digitales.
Algunas conclusiones fundamentales que se derivan de los resultados de las

encuestas, son los siguientes:
• El proceso de seguridad es uno de los más críticos y de mayor uso de TICs,

dadas las realidades sociodemográficas y necesidades básicas de protección
física que exige nuestra realidad poblacional y la tendencia en este sentido
es la integración de los sistemas para fortalecer los frentes de seguridad en
apoyo a las entidades policivas.
• En contraste, la utilización de herramientas basadas en el uso tecnológico

como el internet, página Web y apps, están en un proceso de penetración y
crecimiento, aunque se evidencia que su usabilidad es baja.
• En la actualidad existen plataformas que ofrecen soluciones puntuales de
118
DE BOGOTÁ D.C.
comunicación para los integrantes de la comunidad, pero no son de carácter

integral e incluso en algunos casos no se adaptan a las necesidades de las
copropiedades.
• Los procesos críticos de gestión contable al interior de las copropiedades

continúan siendo una prioridad para la gestión, se puede inferir que ante las
limitaciones presupuestales, el foco está en los procesos contables.
Todo lo anterior pone en evidencia que las problemáticas en materia de tecnología

están basadas en problemas de conocimiento, educación en temas de Propiedad
Horizontal y estabilidad de la gestión documental, lo cuales paradójicamente tienen
menos apoyo tecnológico en la población objeto de estudio.
Adicionalmente, han surgido nuevas herramientas tecnológicas que deben ser

consideradas para la formación y consolidación de nuevos perfiles que requieren
estos nuevos conocimientos.
Algunos retos del sector de la Propiedad Horizontal de uso residencial para los estratos
2 y 3.
La evolución de la sociedad y de la Propiedad Horizontal ha hecho indispensable la

profesionalización de quienes tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio,
el bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de copropietarios,
por lo que se puede afirmar que hay necesidad de un perfil específico con los más
altos estándares de calidad.
Este contará con las siguientes características desde los diferentes saberes:
Saber Hacer
• Capacidades de dirección y administración de recursos humanos,

conocimientos específicos en contabilidad y administración de Propiedad
Horizontal, actualización permanente respecto a temas como la convivencia,
la seguridad y las normas legales, amplio conocimiento del régimen laboral y
de la legislación de Propiedad Horizontal.
• De acuerdo a la Norma Técnica Sectorial SI 02, se hace necesario el apoyo

de herramientas tecnológicas para el seguimiento y evaluación de procesos
que permitan ejercer con calidad la administración de inmuebles residenciales
sometidos al régimen de Propiedad Horizontal (Fedelonjas, 2018).
• También el administrador deberá manejar herramientas para la gestión del

riesgo ya que esto indica un nuevo compromiso para las copropiedades. Por
lo anterior, será necesaria la aplicación del sistema de Gestión de Seguridad
y Salud en el Trabajo (SG-SST). Esto conlleva a que el administrador tendrá
119
que formarse para que este sistema se implemente en debida forma.
El gestor en Propiedad Horizontal contará con las competencias tecnológicas para la

gestión de la Propiedad Horizontal, en ese marco de ideas, ya que el administrador
en aras de prestar un mejor servicio a los usuarios (residentes y propietarios) debe
ser capaz de utilizar las redes sociales, las diversas herramientas multimedia,
la internet, así como los entornos virtuales para apoyar su proceso permanente de
aprendizaje.
Finalmente, el administrador debe tener la capacidad de analizar las diferentes

variables que componen el entorno de la Propiedad Horizontal a nivel local y nacional
que permitan garantizar la efectividad de su gestión, conocimientos en infraestructura
de la construcción y actualizado en las tecnologías de punta en informática y
comunicaciones.
Saber ser
Manejo y liderazgo de comunidades, preocupación permanente por educar a la

comunidad, habilidades para la resolución de conflictos, facilidad para comunicarse
de manera asertiva, manejo de un segundo idioma, comprometido con el entorno
desde la perspectiva social, económica y ambiental.
Como ente social y moral, el administrador debe anteponer su formación y valores

éticos a sus acciones en la copropiedad. Asimismo debe anteponer el bienestar de
la Propiedad Horizontal a las cuestiones personales, ya sean propias, de colegas o
subalternos.
Comprometido con la conservación del medio ambiente y la gestión y manejo de los

recursos naturales para el mejoramiento de la calidad de vida de la comunidad.
Desde esta perspectiva, algunos de los retos propuestos para fortalecer el perfil del
administrador en Propiedad Horizontal, basados en los resultados son los siguientes:
• Generar nuevos espacios académicos como especializaciones tecnológicas

que permitan profundizar en las competencias asociadas a los procesos de
gestión administrativa aplicados a la Propiedad Horizontal, un código ético del
administrador en Propiedad Horizontal, convivencia y políticas ambientales,
marco legal nacional e internacional de la Propiedad Horizontal y las TICs
aplicadas.
• Articulación de las competencias con programas profesionales enfocados

a la Propiedad Horizontal que deben ser ofertados por Instituciones de
Educación Superior.
• Dentro de las necesidades que evidencia la Propiedad Horizontal, se
120
DE BOGOTÁ D.C.
requiere la implementación de software para la gestión administrativa en

aras de optimizar procesos y procedimientos.
• Manejo de nuevas tecnologías para los usuarios de la Propiedad Horizontal,

mediante el uso de aplicaciones y redes sociales para fortalecer los canales
de comunicación en las copropiedades y la gestión del administrador.
• Diseño de tecnologías ajustadas a las necesidades de la Propiedad

Horizontal, implementando los avances tecnológicos para la toma de
decisiones y ampliando los servicios que puede prestar un administrador a la
• Realizar redes de intercambio a nivel académico con entidades a nivel

nacional e internacional para profundizar en los temas relacionados a la
administración en Propiedad Horizontal y sus diferentes formas.
Todo lo anterior se puede lograr mientras exista una articulación entre los diferentes
actores que hacen parte del sector (academia, empresa privada, estado y sociedad)
donde los esfuerzos se realicen desde las diferentes disciplinas en aras de lograr un
perfil integral para el administrador en Propiedad Horizontal.
Los hallazgos, las conclusiones propuestas y las discusiones planteadas se espera

que fomenten más abordajes multidisciplinarios con rigor académico, que comiencen
a hacer contrapeso a las publicaciones sobre el sector de Propiedad Horizontal con
alto enfoque jurídico, que no han profundizado en lo social, entendido como una nueva
forma de relacionamiento y sus efectos en las personas (prestadores de servicios,
copropietarios y residentes, entre otros) que interactúan en el sector.
121
ANEXO 1
INSTRUMENTO DE RECOLECCIÓN
DE DATOS DE CARACTERIZACIÓN
PARA ADMINISTRACIÓN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
DE BOGOTÁ D.C.
Sr. Administrador
El SENA, con el ánimo e adelantar la “Caracterización Ocupacional del Sector de la

Propiedad Horizontal en Bogotá” utiliza esta encuesta como herramienta para la
obtención de datos.
Solicitamos su participación, desarrollando cada ítem de manera veraz y objetiva. La

información es confidencial y los resultados solo serán manejados para la investigación.
Agradecemos su valiosa colaboración.
INFORMACIÓN GENERAL DEL CONJUNTO/EDIFICIO

Nombre/Razón Social del
Conjunto/Edificio
Localidad
Estrato 1 2 3 4 5 6
Indique el número inmuebles del conjunto/edificio #

Bloques o Torres
Casas
Apartamentos
Depósitos
Parqueaderos privados
Parqueaderos comunales
Parqueadero visitantes
Locales internos
Locales externos
Salones sociales o comunales
Otros, ¿cuáles?:
Marque el número de puestos de trabajo que aplican a su Conjunto/Edificio #

Administrador
Contador
Revisor Fiscal
123
Asistentes (apoya a su jefe inmediato)

Auxiliares (apoya a la organización)
Vigilantes
Conserje
Oficios varios
Aseadores
Otros, ¿cuáles?:
En el Conjunto/Edificio hay Consejo de Administración Si No
De cuántas personas está constituido el Entre Entre 6 Más

3
Consejo de Administración 4y5 y9 de 9
En el Conjunto/Edificio está constituida la Brigada de Emergencia Si No
De cuántas personas está constituida la Entre Entre 6 Más

3
Brigada de Emergencia 4y5 y9 de 9
El Conjunto/Edificio cuenta con un Sistema de Evaluación de

Si No
Gestión Administrativa
El Conjunto/Edificio cuenta con un Sistema de PSQR Si No
Rango del valor de los Apartamentos/Casas

< entre entre entre >
$150.000.000 $151.000.000 y $301.000.000 y $501.000.000 y $1’001.000.000
$300.000.000 $500.000.000 $1.000.000.000
Rango de la cuota de administración en el Conjunto/Edificio

$50.000 $51.000 y $101.000 y $501.000 y $1’000.000
$100.000 $500.000 $1.000.000
Rango del valor mensual del contrato de vigilancia

$1’000.000 $1’001.000 y $5’001.000 y $1’0001.000 y $21’000.000
$5’000.000 $1’000.000 $20’000.000
124
DE BOGOTÁ D.C.
Rango del valor mensual del contrato de aseo

< entre entre entre
$1’000.000 $1’001.000 y $5’001.000 y $1’0001.000 y 20’000.000
5’000.000 1’000.000
Rango del gasto mensual en servicios públicos

< $5’001.000 a $10’001.000 a >
$5’000.000 $10’000.000 $2’000.000 $21’000.000
Rango del gasto mensual en mantenimiento equipos

< $5’001.000 a $10’001.000 a >
$5’000.000 $10’000.000 $2’000.000 $21’000.000
Rango del gasto mensual en reparaciones locativas

< $5’001.000 a $10’001.000 a >
$5’000.000 $10’000.000 $2’000.000 $21’000.000
Rango mensual de gasto financieros

< $500.000 a $1’000.000 a >
$500.000 $1’000.000 $3’000.000 $3’000.000
Rango mensual de gasto seguros

< $5’001.000 a $10’001.000 a >
$5’000.000 $10’000.000 $2’000.000 $21’000.000
Rango mensual de gasto diversos (asamblea, papelería, otros menores)

< $500.000 a $1’000.000 a >
$500.000 $1’000.000 $3’000.000 $3’000.000
Rango mensual de gasto legales (asesoría y cobro cartera)

< $500.000 a $1’000.000 a >
$500.000 $1’000.000 $3’000.000 $3’000.000
Rango mensual de honorarios Contabilidad

< $500.000 a $1’000.000 a >
$500.000 $1’000.000 $3’000.000 $3’000.000
Rango mensual de honorarios Revisor Fiscal

< $500.000 a $1’000.000 a >
$500.000 $1’000.000 $3’000.000 $3’000.000
125
INFORMACIÓN GENERAL DEL ENCUESTADO
Género Masculino Femenino

Seleccione el rango de su edad 20 a 51 o
31 a 40 41 a 50
(años) 30 más
Su nivel de formación es:

Bachiller Técnico Tecnólogo Profesional Especializado
Técnico en:
Tecnólogo en:
Profesional en:
Especializado en:
En el último año ha asistido a: Diplomado Foros Charlas
Está certificado por Competencias: No Si
Prestación Término
Tipo de contrato: Término Fijo
de Servicios Indefinido
Rango de su contraprestación económica por sus servicios es:

< $500.000 a $1’000.000 a >
$500.000 $1’000.000 $3’000.000 $3’000.000
Su experiencia en Administración de 1 a 3 4a7 8 a 11 12 años

Propiedad Horizontal años años años o más
Está afiliado a alguna asociación o
Si No ¿Cuál?
gremio de P.H.
Es Administrador Delegado No Si
¿Cuántos conjuntos administra? 1 2 3 más de 3
¿ Cuántas horas del día dedica a administrar el Conjunto/Edificio?
El Conjunto/Edificio cuenta con un manual de funciones para

No Si
el administrador
El Conjunto/Edificio tiene establecidos los procesos y

No Si
procedimientos para la gestión administrativa
Con qué periodicidad presenta informe de su gestión Mensual Anual
126
DE BOGOTÁ D.C.
En el último año ha utilizado como metodología para toma de decisiones en asambleas

Presencial Teleconferencia Decisión por escrito
Está capacitado en utilización de Tecnologías de la

No Si
Información y la Comunicación
La administración cuenta con herramientas tecnológicas para

No Si
la comunicación con la comunidad de la copropiedad
Cuáles de estas herramientas de comunicación utiliza con los residentes y/o propietarios:
Página web del edificio Hang out Skype Twitter
En el último año ha utilizado como metodología para toma de decisiones en asambleas

Página web del conjunto/edificio Hang out
Skype Twitter Facebook
Whatsapp Carteleras digitales Ninguna
Otro:
El Conjunto/Edificio cuenta con herramientas tecnológicas

No Si
para la gestión
Con cuáles de estas herramientas tecnológicas cuenta el Conjunto/Edificio

Página web del conjunto/edificio Intranet
App del conjunto/edificio Radioteléfono
Teléfono fijo Smartphone Carteleras digitales
Cctv Otro:
De los siguientes procesos de la P. H. cuáles tienen apoyo tecnológico

Vigilancia Contabilidad Documental
Comunicaciones Pqrs Administración
Educación Ninguna
Otro:
El Conjunto/Edificio realiza capacitaciones de conciencia ambiental No Si
Trimestral Semestral Anual
127
El Conjunto/Edificio existe un lugar específico para separación de

No Si
residuos
Pilas de Celular y otras Bombillos Aceites

Escombros Tecnológicos Papel
Plásticos Otro:
En el Conjunto/Edificio la recolección de residuos sólidos

No Si
separados es a través de alguna cooperativa de recicladores
Su E-mail: _____________________________ (Opcional)
El SENA, le agradece por su tiempo y la información suministrada. Esta contribuirá a

analizar las características ocupacionales y tendencias del sector Propiedad Horizontal
en Bogotá D.C.
128
BIBLIOGRAFÍA
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quinta edición, Bogotá, Mc graw hill.
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https://goo.gl/Localidades-De-Bogota-48995985%252F%26psig%3DAOvVaw0IL2
130
DE BOGOTÁ D.C.
https://goo.gl/culturarecreacionydeporte.gov.co/sites/default/files/convocatorias_
cartillas_y_anexos/listado_de_barrios_46.pdf
https://goo.gl/ lonjadecolombia.com/certificacion-administradores-de-propiedad-
horizonta
https://goo.gl/camacol.co/informe de gestión 2017-2018
https://goo.gl/ avalon.utadeo.edu.co/dependencias/publicaciones/tadeo_67/67089.
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https://goo.gl/ minambiente.gov.co/index.php/ministerio/objetivos-y-funciones
https://goo.gl/ observatorio.sena.edu.co/Comportamiento/Ocupacional
https://goo.gl/veeduriadistrital.gov.co/content/Fichas-Locales
https://goo.gl/ iso.org/standards.html
https://goo.gl/ ideam.gov. co /web/ ocga/autoridades
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tps-64084.htm
https://goo.gl/ secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_675 2001. html
https://goo.gl/ secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_115 1994.html
https://goo.gl/onac.org.co/archivocertificado-3899-94.pdf
https://goo.gl/uesp.gov.co/uaesp_jo/index.php?option=com_
content&view=article&id=114:ique-esopcion-tarifaria
131
SENA - Centro CARACTERIZACIÓN OCUPACIONAL DEL SECTOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA CIUDAD
de Gestión Administrativa
DE BOGOTÁ D.C.
132 129

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CARACTERIZACIÓN OCUPACIONAL DEL SECTOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA CIUDAD

Johana Regino Vergara

CARACTERIZACIÓN OCUPACIONAL DEL

Aprendices líderes de semillero:

Dinámica de la Propiedad Horizontal en Bogotá D. C 19

Principales hallazgos en el entorno organizacional. 53

Conclusiones y recomendaciones para el entorno organizacional 56

Inventario de Normas Técnicas de Competencia

Principales hallazgos en el entorno Educativo 67

Conclusiones y recomendaciones para el entorno educativo 70

Ocupaciones Específicas del Área Administrativa

Conclusiones y recomendaciones para el entorno ocupacional 82

Conclusiones y recomendaciones del entorno económico 95

Conclusiones y recomendaciones para el entorno ambiental 103

Entorno Tecnológico 105

Procesos tecnológicos claves para la Propiedad Horizontal 107

Proveedores de Tecnología - Software de Gestión 111

Adelantos en tecnologías para el sector de la Propiedad Horizontal 115

Conclusiones y recomendaciones para el entorno tecnológico 118

Algunos retos del sector de la Propiedad Horizontal

Figura 1: Evolución Propiedad Horizontal / No Propiedad Horizontal 20

Figura 2: Participación de área construida por uso predominante 20

Figura 3: Distribución porcentual de predios residenciales por estrato 21

Figura 4: Participación predios Bogotá por localidad 25

Figura 5: Ubicación geográfica de la localidad 26

Figura 6: Estratificación Socioeconómica Urbana - Localidad 11 Suba 28

Figura 7: Un mapa conceptual de Propiedad Horizontal. 33

Figura 8: Modelo de Negocio 34

Figura 9: Procesos Productivos 34

Figura 10: Organigrama de la Propiedad Horizontal. 39

Figura 11: Las TICs en Propiedad Horizontal. 107

Tabla 2: Estimación estratificada de la muestra. 29

Tabla 3: Procesos de gestión en la Propiedad Horizontal. 35

Tabla 4: Empresas del sector con certificación 43

Tabla 5: Marco legal actual 45

Tabla 6: Doctrina y Jurisprudencia referida a la Propiedad Horizontal 51

Tabla 7: Educación Formal 60

Tabla 8: Educación no formal 61

Tabla 9: Educación informal 63

Tabla 10: Normas Técnicas de Competencia Laboral para Propiedad Horizontal 66

Tabla 11: Nivel de Formación para los Administradores - Estrato 2 68

Tabla 12: Nivel de Formación para los Administradores - Estrato 3 68

Tabla 13: Niveles de Gestión de la Organización

Tabla 14: Áreas funcionales en las copropiedades. 72

Tabla 15: Ocupaciones transversales del sector de Propiedad Horizontal 73

Tabla 16: Otros factores Contaminantes 98

Al Servicio Nacional de Aprendizaje (SENA) entidad en Colombia que como actividad

A los aprendices investigadores en formación que hicieron parte del GESPH en

Esta Caracterización Ocupacional del Sector de la Propiedad Horizontal en Bogotá, D.C., es

Si desean un breve comentario sobre algunos de los antecedentes e inclusive, justificaciones

Con orgullo y admiración:

ÁLVARO BELTRÁN AMÓRTEGUI

La transformación del territorio de Bogotá, D.C., o lugar donde interactúan sus

Por la particularidad de estar integrados entre bienes privados y comunes, han

La constante dinámica de crecimiento de la Propiedad Horizontal evidenciada desde

El presente documento escrito a modo de reporte final de investigación, contiene

Consecuentemente, el objetivo general es identificar, describir y analizar el ámbito, la

Con énfasis en los aspectos ocupacionales y educativos de su fuerza laboral, como

1. Realizar una descripción de las características organizacional, educativo,