PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

CIVIL

ANÁLISIS JURÍDICO

¡¿Prevalencia de la acción
reivindicatoria sobre
la usucapión?!
Cuando las normas registrales afectan
el derecho de propiedad ya ganado

Oreste Gherson ROCA MENDOZA*

Tema relevante

La prescripción adquisitiva de dominio se produce cumplidos los requisitos necesarios

sin que cuente, señala el autor, si el usucapiente ya era propietario del bien por otro título
o solo haya devenido tal por medio de la posesión. Considera, además, que la usucapión
da formalidad jurídica a una realidad, facultando al usucapiente a acceder al registro,
cancelando el derecho de quien aparezca como titular registral, aun cuando este haya
adquirido la propiedad del anterior dueño; por lo tanto no es aplicable en el conflicto de
derechos el principio de prioridad o la fe pública registral.

MARCO NORMATIVO De acuerdo a la indicado en la Casación, el

señor Héctor ocupaba un bien (Lotes N°s 1
• Constitución: art. 139. y 2 de la Manzana A Urbanización Salaverry,
• Código Civil: arts. 905, 911, 927, 950, 951, 952, 2014, Magdalena del Mar, sin ningún título, siendo
2016 y 2022.
ese bien de propiedad de la Cía Orrantia S.A.
• Código Procesal Civil: art. 506. en liquidación, quien transfirió la propie-
dad, a través de escritura pública de fecha
I. Síntesis del caso 13 de julio de 1999, teniendo título inscrito
en los registros públicos el 22 de setiembre
El caso trata la Casación Nº 1618-2013-Lima de 1999, estando en posesión y tenencia los
sobre el final de una serie de procesos judi- señores Héctor y Cornelio, respectivamente.
ciales que enfrentó al señor Héctor Cipriano
Pinzas Tello y Servicios de Parques de Lima Respecto al señor Héctor, durante dicho
- Serpar. tiempo poseyó el bien de manera pública,

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Estudios de Maestría en Derecho Civil en la
Escuela de Posgrado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asesor legal de la Dirección General de Desarrollo
y Ordenamiento Jurídico del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Asistente de docencia de Derecho Civil en la
Facultad de Derecho y Ciencia Política de la UNMSM.

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 CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

pacífica y continúa durante el lapso necesa- propiedad de Serpar, por tanto procede la
rio para obtener una prescripción adquisi- acción de reivindicación.
tiva de dominio, reconocida mediante sen-
tencia judicial de fecha 30 de junio de 1994, II. ¿Es la usucapión infalible?
emitida por el Vigésimo Primer Juzgado de
la Corte Superior de Justicia de Lima, que Se tiene que partir indicando que el derecho
fue anotado preventivamente el 7 de marzo real de propiedad expresa el máximo poder
de 2000 con observaciones no levantadas, que la persona tiene sobre un bien, conside-
y no se acreditó que haya sido emplazado el rado un derecho subjetivo en el sentido de
titular registral de ese entonces Cía Orran- poder. “En efecto, si se repara en que el pro-
tia S.A. pietario puede satisfacer su interés obrando
Debido a que el señor Héctor contaba con directamente sobre el bien materia de su
título que acreditaba la propiedad Serpar derecho se puede colegir con facilidad que
planteó un proceso de mejor derecho de pro- aquel –el propietario– ostenta una facultad
piedad que, mediante Casación N° 2185- a él concedida como una suerte de ‘poder’
2008-Lima de fecha 2 de setiembre de 2008, sobre el mismo”1.
declarando que Serpar tenía el mejor dere- Cabe anotar que existen otros derechos rea-
cho de propiedad respecto al bien inmueble les que son parte de la expresión del dere-
en controversia. cho de propiedad, llamados derechos reales
Teniendo en cuenta que ello no implica obte- limitados o derivados, “en cuanto no otorgan
todo el pleno poder sobre un objeto que es
ner el control sobre el bien inmueble, ya que
específico del derecho real de la propiedad,
el proceso de mejor derecho de propiedad
o porque limitan, comprimen o impiden el
es solo declarativo, Serpar interpuso una
libre ejercicio de esta”2.
acción reivindicatoria que a nivel de primera
y segunda instancia se indicó que la dilucida- Siguiendo con el derecho real de propie-
ción sobre quien tiene el derecho de propie- dad, este se adquiere de forma derivada o de
dad ya se analizó en un proceso previo que le forma originaria, siendo esta última “cuando
otorgó la razón, además que al haberse regis- el derecho, en el momento mismo de su naci-
trado primero la transferencia de propiedad miento, viene a ligarse (o se adquiere) a un
a favor de Serpar antes que la prescripción sujeto determinado: en este caso, el naci-
adquisitiva de dominio, el primero tiene más miento y la adquisición del derecho coinci-
derecho, por tanto correspondía a Serpar rei- den plenamente”3.
vindicar el bien.
Un ejemplo de ello es la usucapión, que “es
En sede casatoria, se ha indicado que como un medio de identificación (de adquisición y
existe una sentencia en calidad de cosa de prueba) de la propiedad y de los derechos
juzgada que declara el mejor derecho de reales por concurrencia de dos elementos: la

1 CASTRO TRIGOSO, Nelwin. “¿El contrato solo crea obligaciones? A propósito de los trabajos de reforma del Código
Civil”. En: Cathedra Discere. Iure et Facto. Año V, N°s 8-9, UNMSM, Lima, 2002, p. 214.
2 DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, 5ª edición, Tecnos, Madrid, 1995,
pp. 51-52.
3 PUGLIATI, Salvatore. Introducción al estudio del Derecho Civil. Traducción de la segunda edición, Porrúa Hnos. y Cía,
México, 1943, p. 205.

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posea por un lapso de tiempo, de manera con-

Comentario relevante
te tinua, pacífica y pública (requisito objetivo)
del autor y que durante dicho lapso lo haya hecho con
animus domini (requisito subjetivo), siendo,
No tiene importancia si la compara- por ello, reconocido propietario del bien, no
ción entre la nueva situación y la pre- teniendo importancia si la comparación entre
existente a la usucapión induzca en la nueva situación y la preexistente a la usu-
capión induzca en el caso particular a con-
el caso particular a considerar confir-
siderar confirmativo o innovativo el efecto
mativo o innovativo el efecto de esta de esta (vale decir si quien ha usucapido lo
(vale decir si quien ha usucapido lo fuera ya por otro título o haya devenido solo
fuera ya por otro título o haya deve- con la usucapión propietario de la cosa).
nido solo con la usucapión propietario
de la cosa). Los artículos 950 y 951 del Código Civil
distinguen dos clases de prescripción adqui-
sitiva de dominio: la ordinaria (corta) y la
extraordinaria6 (larga), necesitando en ambas
posesión y el tiempo. Solo se adquieren por clases lo siguiente: i) la posesión, que debe
usucapión la propiedad sobre las cosas (res ser continua, pacífica, pública y como pro-
extensa) y sobre los derechos reales poseí- pietario; y, ii) el tiempo, pero este no es igual
bles”4. Asimismo, se indica que “es el medio para ambas clases ya que para la prescripción
de convertirse en propietario por efecto de extraordinaria de bienes inmuebles se nece-
una posesión autónoma y sin dependencia sitan 10 años y para bienes muebles, 4 años.
de otro, que extiende por un largo periodo En cambio, para la prescripción ordinaria de
de tiempo, y siempre que el anterior titu- bienes inmuebles se necesitan 5 años y para
lar no muestre una voluntad formal de bienes muebles, 2 años.
contradicción”5.
Respecto al requisito de la posesión cabe seña-
La usucapión (al igual que la prescripción) lar que es el ejercicio de hecho sobre un bien,
constituye un hecho “preclusivo”, en cuanto que comportaría un señorío económico sobre
ella implica una ruptura con el pasado que el bien que puede ser efectuado por cualquier
crea una solución de continuidad en el deve- persona natural o jurídica; aun cuando reco-
nir jurídico y funda una situación jurídica nozca en otro la propiedad, el poseedor de un
originaria cuya validez no está condicionada bien es aquel que, en los hechos, se conduce
a la existencia de una relación de derivación como propietario, usando o disfrutando el
del estado jurídico anterior. bien, el cual no puede ser perturbada por acto
de particulares, correspondiendo al órgano
En tal sentido, es un modo de adquirir la pro- jurisdiccional declarar quien puede ejercer la
piedad de un bien por aquella persona que la posesión sobre el bien7.

4 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derecho Civil. Comares, Granada, 2005, p. 92.
5 GONZALES BARRÓN, Gunther. “Nociones esenciales sobre la usucapión o prescripción adquisitiva”. En: Actualidad
Jurídica. N° 211, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2011, p. 56.
6 Se señala como extraordinaria porque representó algo fuera de lo corriente, para los poseedores que no tuviesen en su
apoyo, justo título ni buena fe, y que se amparasen tan solo en la ocupación. Conforme: LAFAILLE, Héctor. Derecho Civil.
Tomo III. Tratado de los Derechos Reales. Vol. 1, Compañía Argentina de Editores S.R.L., Buenos Aires, 1943, p. 602.
7 En ese sentido, LAMA MORE, Héctor. “El título posesorio en el derecho civil peruano”. En: Diálogo con la Jurispruden-
cia. N° 107, Gaceta Jurídica, Lima, agosto de 2007, p. 98.

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Se ha definido a la posesión8 desde una tri- Respecto a las condiciones de dicha pose-
ple perspectiva: “en primer lugar, la posesión sión, debe ser continua, pacífica y culpable.
es la materialidad de la tenencia de una cosa Al respecto, nuestra Corte Suprema señala
(...), en segundo lugar es un derecho: la pose- que “se debe entender que la posesión es con-
sión es el derecho de goce, disfrute y recu- tinua cuando esta se ejerce de manera perma-
peración de cosa, fundado en una apariencia nente sin que exista interrupción natural o
social que otorga la mera detentación de una jurídica. La posesión es pacífica cuando no
cosa; en tercer lugar, procesalmente la pose- ha sido adquirida y no se mantenga mediante
sión presume la propiedad y se dice que es un violencia, fuerza o intimidación. Es pública
título de propiedad, y es también un medio cuando esta se materializa en actos que sean
de publicidad y prueba de la misma, quien de conocimiento público que exterioricen
pretende tener un mejor derecho a poseer que actos económicos sobre el bien. Además,
el detentador debe probarlo”9. que la posesión que se ejerza como propie-
tario significa que posea el bien con animus
Para cumplir con los requisitos de posesión domini, es decir sin reconocer la propiedad
no se requiere un contacto directo e inme- del bien en otra persona o poseedor mediato”
diato con el bien a usucapir, puesto que con- (Casación Nº 002064-2004-Callao, de la
forme a lo previsto en el artículo 905 del Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema
Código Civil, la posesión puede ser mediata de la República).
o inmediata, y por tanto, el legitimado para
Asimismo, para demostrar el animus domini
usucapir puede ostentar cualquier de esos
basta que el poseedor demuestre que en el
dos tipos de posesión. predio haya construido su vivienda, dedi-
Cabe poseedor mediato cuando hay dos per- cado mejoramiento y nivelación del terreno,
sonas partícipes en la posesión de un deter- pagar el impuesto predial ante la Munici-
minado bien, “pero no de la misma manera palidad, entre otras pruebas irrefutables del
ejercicio de hecho de las facultades y atri-
que en la coposesión, sino de manera dife-
buciones propias de un propietario compor-
rente: se produce pues, una relación escalo-
tándose como tal, comportamientos que se
nada entre posesión inmediata y mediata”10,
habrían realizado, conforme lo indicado en
en la cual este último determina la conducta
la consulta.
del poseedor inmediato, esto es, que “el
poseedor inmediato se comporte de manera Por otro lado, “el tiempo necesario para usu-
que el poseedor mediato pueda actuar sobre capir varía según del tipo del objeto del dere-
la cosa a través de la voluntad del inme- cho y de la caracterización psicológica de la
diato”11, y la existencia de una pretensión de posesión, de acuerdo que eso sea de buena
restitución del poseedor mediato contra el fe o mala fe”12. En caso de mala fe es de 10
inmediato. años, haciendo presente que la sola posesión

8 Las concepciones de posesión ha ido cambiando a través de la historia, y girando mayoritariamente por lo indicado por
Savingy y Jhering. Más detalles al respecto: HERNÁNDEZ GIL, Antonio. La posesión. Civitas, Madrid, 1980, pp. 61-79.
9 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 50.
10 WESTERMAN, Harry y otros. Derechos Reales. 7ª edición, traducción del alemán de José María Miquel González y otros,
Volumen I, Fundación Cultural del Notariado, Madrid, 2007, p. 213.
11 Ibídem, pp. 220-221.
12 GAZZONI, Francesco. Manuale di DirittoPrivato. VII edizione aggiornata, Edizioni Scientifiche Italiane, Nápoles, 1998,
p. 232.

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presente en nuestra sociedad, histórica- No obstante, se debe tener en cuenta que el

mente, se ha llevado a cabo frecuentemente artículo 506 del Código Procesal Civil señala
de manera ilegítima13. que para obtener la sentencia de usucapión
debe emplazarse al titular registral, que con-
Bajo tales circunstancias, el poseedor de forme a lo indicado en el caso, no se ha
mala fe con tales condiciones a su favor, se efectuado, por lo tanto existe una deficien-
convierte en propietario, mas tiene la carga cia en la sentencia de usucapión del señor
de seguir un proceso judicial que lo declare Héctor, pero al tener una sentencia judicial
como tal, en otras palabras, es propieta- a su favor, no puede restarse eficacia, pero sí
rio desde que se cumple el plazo legal, lo tomarlo en cuenta en el posterior proceso de
que implica que la prescripción no requiere mejor derecho de propiedad.
sentencia judicial, ya que no constituye un
requisito para configurar el efecto adquisi- Ante ello, todo parecería indicar que frente
tivo, siendo sus efectos meramente declara- a una sentencia de dicha naturaleza y aun
tivos, “sin embargo, este efecto automático sin ella, pero con los requisitos para la usu-
queda a disposición del beneficiado (usuca- capión el señor Héctor es propietario, por
piente), quien puede ponerlo en juego”14. tanto, frente a un proceso de reivindicato-
ria del nuevo titular registral, prevalecería su
En efecto, de acuerdo al artículo 952 del derecho, ya que justamente la acción de rei-
Código Civil la sentencia que “declara” la vindicación regulada en el artículo 927 del
prescripción adquisitiva, es título suficiente Código Civil no puede hacerse valer contra
para cancelar el asiento del antiguo dueño, lo una usucapión.
que implica dos cosas, que estamos ante una
adquisición originaria, y asimismo que se Sin embargo, teniendo en cuenta dicha posi-
computa propietario desde que cumplió los ble situación, Serpar prudentemente, en vez
requisitos antes anotados, por ser la senten- de efectuar una acción reivindicatoria, plan-
cia meramente declarativa. tea un proceso de mejor derecho de propie-
dad, para que sus títulos sean confrontados: el
El segundo párrafo del artículo 952 del de Serpar con base en una compraventa y del
Código Civil, señala que la sentencia que señor Héctor basándose en una usucapión, y
accede a la petición es título para la inscrip- que el juez declare cuál de los dos tiene un
ción de la propiedad en el registro respectivo mejor título de derecho de propiedad.
y para cancelar el asiento en favor del anti-
guo dueño.
III. Mejor derecho de propiedad: Pro-
En tal sentido, la usucapión procede incluso pietario por transferencia de propie-
contra titulares registrales, cuando se refiere dad vs. Propietario por usucapión
a poseedores de mala fe, indudablemente,
(ya que saben o se presume que saben de Tratándose de un derecho de propiedad es
dato registral, sin admitir prueba en contra- imposible que coexistan dos personas que,
rio, conforme al principio de publicidad), al mismo tiempo, se arroguen ser propieta-
sea quien estuviera en dicho momento de su rios sobre un bien, para lo cual a nivel juris-
registro. prudencial se ha desarrollado el proceso de

13 CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Instituciones de Derecho Civil. Los Derechos Reales. Tomo I, 4ª edición, Talleres Gráficos
PL Villanueva, Lima, 1973, p. 196.
14 GONZALES BARRÓN, Gunther. La usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio. Jurista Editores,
Lima, 2010, p. 208.

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 CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

mejor derecho de propiedad (que no tiene propiedad era Serpar, que conforme la Casa-
base legal que la regule), por el cual se per- ción de fecha 2 de setiembre de 2008, de la
sigue la declaración judicial de mejor dere- Sala Civil Permanente de la Corte Suprema
cho de propiedad en un proceso en donde de Justicia de la República16, se basó en la
se confrontan títulos contradictorios sobre aplicación de los artículos 201617 y 202218
el mismo bien que va a determinar un dere- del Código Civil, esto es que, tratándose de
cho preferente de propiedad, que es más ade- oposición entre derechos reales, se prefirió al
cuado cuando el poseedor del bien quiere que se inscribió primero en registros públi-
defender su derecho de propiedad, en la cos, en concordancia con el principio de
cual no requiere un proceso de reivindica- prioridad registral.
ción (que es idóneo para obtener la posesión
del bien, por generar una resolución de con-
dena), sino solo un proceso que le genere una
resolución declarativa. ¿Qué dice Gunther
Gonzales Barrón?
Cabe anotar que dicho proceso conlleva solo
a declarar un derecho y no recuperar el bien;
por lo tanto, resulta inútil para satisfacer el
Pues su derecho habrá nacido en
interés del propietario-demandante en caso forma originaria, con el consiguiente
no tenga la posesión del bien, y lo tenga el cierre absoluto de la historia dominical
demandado, como en el presente caso, por anterior, cualquiera que hubiera sido,
lo que Serpar, debió iniciar directamente la por lo que dichas titularidades preté-
acción de reivindicación, en que también se ritas pierden importancia jurídica, y
puede analizar los dos títulos presentados. solo les queda la histórica, pero sin
En efecto, el Pleno Casatorio Nacional en relevancia para el presente. En conse-
materia civil realizado en la ciudad de Lima, cuencia, el usuario inaugura una pro-
los días 6 y 7 de junio 200815, concluyó que piedad que ya no tiene relación con el
“en un proceso de reivindicación, el juez pasado.
puede analizar y evaluar el título del deman-
dante y el invocado por el demandado para
definir la reivindicación”.
Agregando además que, conforme el artículo
En el presente caso, Serpar confrontó su 201419 del Código Civil, Serpar estaría pro-
título con el título del señor Héctor, decla- tegido por su fe pública registral, por haber
rándose que quien tenía mejor derecho de adquirido a título oneroso un bien de quien

15 Disponible en: <http://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/6222dc0046e102e68e818f44013c2be7/Tema+I+C.-+En+un+Pr

oceso+de+Reivindicaci%C3%B3n,+puede+discutirse+el+mejor+derecho.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=6222dc00
46e102e68e818f44013c2be7>.
16 Disponible en: <http://www.jurisperu.com/boletin/846v.htm>.
17 Artículo 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
18 Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos,
es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
19 Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

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en Registros Públicos se indicaba como titu- una nulidad de cosa juzgada fraudulenta o
lar registral (Cía Orrantia S.A. en liquida- demanda de amparo contra dicha resolu-
ción), mantiene su adquisición aunque des- ción judicial por infracción al debido pro-
pués el negocio jurídico se anule, rescinda ceso material, pero no restarle efectos o que
o resuelva. de por sí conlleve a no tenerlo en cuenta para
la toma de decisión judicial respecto al pro-
Sin embargo, se aprecia que tales fundamen- ceso de reivindicación.
tos no tenían ningún asidero y no eran apli-
cables en el presente caso, porque no se trata Asimismo, como se trata de una usucapión
de un derecho real originado por un negocio no le es aplicable los artículos 2016 y 2022
jurídico sino por una usucapión. del Código Civil, porque ello es aplicable
solo cuando los títulos en conflicto tienen una
En efecto, de acuerdo al caso, el señor Héc- causa común, no cuando los títulos son para-
tor ejerció la posesión una parte del lote, que lelos, que en caso de presentarse la prescrip-
se vendió posteriormente, de forma pacífica, ción adquisitiva de dominio tendrá la prima-
pública y continua, durante más de 10 años, cía absoluta, “pues su derecho habrá nacido
habiendo ya ganado el derecho de propie- en forma originaria, con el consiguiente cie-
dad sobre ese bien, conforme el artículo 950 rre absoluto de la historia dominical ante-
del Código Civil y por lo tanto, en caso se rior, cualquiera que hubiera sido, por lo que
le demande por cualquier proceso que pre- dichas titularidades pretéritas pierden impor-
tende despojarlo de su bien, sea mejor dere- tancia jurídica, y solo les queda la histórica,
cho de propiedad o reivindicación, dichas pero sin relevancia para el presente. En con-
pretensiones no procedería porque demos- secuencia, el usuario inaugura una propie-
traría haber adquirido dicho bien por usuca- dad que ya no tiene relación con el pasado”20.
pión, sin necesidad de tener previamente una
sentencia judicial. Una interpretación contraria conllevaría a
inaplicar el segundo párrafo del artículo 952
Posteriormente, en atención al artículo 952 del Código Civil, que señala que “la senten-
del Código Civil, el señor Héctor inicia un cia que accede a la petición es título para la
proceso judicial para que lo “declare” pro- inscripción de la propiedad en el registro res-
pietario, expidiéndose la sentencia de fecha pectivo y para cancelar el asiento en favor
30 de junio de 1994, ¡5 años antes de la trans- del antiguo dueño” (el resaltado es nuestro).
ferencia de propiedad de la Cía Orrantia S.A.
a Serpar!, lo que se deduce que dicha trans- En efecto, debido a dicha disposición la usu-
ferencia fue realizada por quien no era pro- capión prevalece indistintamente quien sea
pietario ya de dicho predio. Si bien, al pare- el titular registral, por lo que en caso exista
cer no fue notificado el titular registral de una transferencia de propiedad entre el “ya
aquel entonces (Cía Orrantia S.A), conforme no propietario” con un tercero, más allá de
señala la Sala Suprema en la Casación bajo ser ineficaz en sentido estricto dicho acto
comentario, ello resulta un dato incidental de transferencia (esto es, falta de legitimi-
que no enervaría los efectos de la senten- dad para contratar que puede definirse como
cia judicial de usucapión, que en caso de “la competencia para obtener o para sopor-
ser cierto, la vía de cuestionamiento sería tar los efectos jurídicos del reglamento de

20 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo II, 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2013, p. 1362.

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 CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

por el Registro, esto es, el que contrasta sobre

¿Qué dice Freddy Escobar
scobar la base de lo que proclama el Registro, será
Rozas? protegido una vez que inscriba su derecho,
manteniendo su adquisición si luego resulta
Para que forme parte del contenido que quien se encontraba legitimado registral-
de la propiedad, la facultad de rei- mente en realidad nunca lo estuvo”22.
vindicación, i) tendría que estar diri- De igual modo se señala que la fe pública
gida a satisfacer el mismo interés que registral es “aquel principio en virtud del cual
soporta a las facultades de usar y dis- el tercero que adquiere con base en la legiti-
frutar; y, ii) tendría que actuar sobre el mación dispositiva de un titular registral es
mismo objeto materia de tales facul- mantenido en la adquisición a non domino
tades. Un análisis desprejuiciado del que realiza, una vez que ha inscrito su dere-
asunto demuestra, sin embargo, que cho, con los demás requisitos exigidos por la
la facultad de reivindicación no solo ley”23, lo que implica que “no importa que la
está dirigida a satisfacer un interés titularidad publicada no sea cierta, o que esté
condicionada, limitada o gravada por condi-
autónomo, distinto del que soporta a
ción, límite o carga de la que no dé noticia el
las facultades de usar y disfrutar, sino
Registro: el tercero que adquiere confiando
que también actúa sobre un objeto en lo que el Registro publica, adquiere con-
propio, diferente del que es materia de forme a él, aunque su adquisición resulte a
dichas facultades. non domino, o en el tránsito de uno a otro
titular el derecho adquirido se vea liberado
de las ataduras y límites que, no estando ins-
intereses del cual se ha aspirado: competen- critos, lo configuraban y circunscribían en
cia, que resulta de una específica posición cabeza del transmitente”24.
del sujeto respecto a los intereses que se trata
Sin embargo, el artículo 2014 del Código
de regular”21), dicho tercero “actual propie-
tario registral”, perdería debido a que la usu- Civil que regula la mencionada fe pública
capión cancelaría su derecho, sin importar la registral establece que se presume la misma,
antigüedad cronológica registral. mientras no se pruebe que conocía la inexac-
titud del registro, que es cuando existe una
Respecto a la alegación de fe pública “discordancia entre la realidad registral y la
registral, se debe indicar que consiste en que extrarregistral por causa de vicios en el dere-
“cualquier tercero de buena fe que adquiera cho del transferente que no pertenecen refle-
un derecho de aquel que ostenta la legitima- jadas en el Registro”25, pero son o pueden ser
ción dispositiva de acuerdo a lo publicado conocidas por el adquirente.

21 MORALES HERVÍAS, Rómulo. Patologías y Remedios del Contrato. Jurista Editores, Lima, 2011, p. 307.
22 DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en Perú: eficacia material y principios registrales”.
En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. N° 650, Madrid, enero-febrero, 1999, p. 125.
23 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II, Civitas, Madrid, 1993, p. 227.
24 GORDILLO CAÑAS, Antonio. “El principio de fe pública registral (I)”. En: Anuario de Derecho Civil. Nº LIX-2, abril,
2006, pp. 510-511.
25 ALIAGA HUARIPATA, Luis. “Comentario al artículo 2014”. En: Código Civil comentado. Tomo X, 2ª edición, Gaceta
Jurídica, Lima, 2007, p. 317.

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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 16 • OCTUBRE 2014

En tal sentido, no es aplicable la fe pública verificar la situación del mismo, más aún
registral, porque en ningún caso de la Casa- cuando se trata de Serpar, en la cual la adqui-
ción se señala que la transferencia de pro- sición de dichos lotes no responden a intere-
piedad de la Cía Orrantia S.A. a Serpar haya ses económicos, sino que deben responden al
sido a título oneroso, por el contrario, la Sala cumplimiento de finalidades públicas, que de
Suprema se cuida en su lenguaje de no espe- por sí conlleva a analizar la situación fáctica
cificar que haya existido una compraventa, y jurídica de dichos lotes.
sino que se cedió dicho predio.
En consecuencia, la usucapión debió consi-
derarse como mejor título de propiedad que
¿Qué dice Jorge la escritura pública de transferencia presen-
Avendaño Valdez? tada por Serpar26.

IV. Acción Reivindicatoria: Propieta-

No tiene sentido que se exija la decla- rio por transferencia de propie-
ración de propiedad como un requi- dad (con sentencia favorable en
sito previo y autónomo al proceso de un previo proceso de mejor dere-
reivindicación. Este proceso por sí cho de propiedad) vs. Propietario
mismo importa un examen de la pro- por usucapión
piedad del accionante. En caso dicho Se empieza indicando que, en estricto, la rei-
análisis fuera favorable, se declarará vindicación opera como una pretensión y no
el derecho del propietario y se orde- como una acción, porque este último, “es
nará al poseedor ilegítimo que res- un derecho que se agota en la exigencia del
tituya el bien. Si por el contrario el derecho material cuya protección se invoca,
análisis conduce a un resultado des- e incluso independientemente de si este dere-
favorable al demandante, la acción cho existe o no”27.
deberá ser declarada infundada. Más allá de correcciones terminológicas, la
reivindicación es un mecanismo de tutela de
todo propietario dirigido contra quien o quie-
nes poseen ilegítimamente el bien de su pro-
Asimismo, teniendo una posesión por más piedad. El fundamento de la pretensión es la
de 15 años el señor Héctor sobre el bien, Ser- propiedad, que reacciona ante un estado ilí-
par pudo conocer que dichos lotes cedidos cito: la circunstancia de que un tercero posea
estaban ocupadas en parte por dicho señor, de forma ilegítima un bien del propietario.
por lo que pudo haber conocido la inexac-
titud del registro, bajo una conducta dili- La reivindicación no es propiamente un atri-
gente respecto a la inspección del bien, por- buto de la propiedad, sino el ejercicio de la
que nadie podría adquirir un bien sin antes persecutoriedad, que es una facultad de la

26 Cabe anotar que la Casación N° 2185-2008-Lima, previa a esta Casación bajo comentario, ha sido analizada bajo argu-
mentos a favor y en contra, respectivamente, por: AVENDAÑO ARANA, Francisco. “El conflicto entre la prescripción y
el registro”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 155, Gaceta Jurídica, Lima, agosto, 2012; y, GONZALES BARRÓN,
Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo II. Ob. cit., pp, 1371-1372.
27 PALACIOS PAREJA, Enrique. “La pretensión reivindicatoria: las dos caras de la moneda. En: Ius et Veritas. N° 24, PUCP,
Lima, 2002, p. 83.

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 CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

cual goza el titular de todo derecho real. El En tal contexto, Serpar demanda por acción
poseedor, el usufructuario, el acreedor hipo- reivindicatoria al señor Héctor para lograr
tecario, todos pueden perseguir el bien sobre recuperar la posesión del bien, mejor dicho el
el cual recae su derecho. control del bien, posterior al proceso de mejor
derecho de propiedad resuelto a su favor, lo
En efecto, “para que forme parte del con- cual, conforme se ha indicado líneas atrás,
tenido de la propiedad, la facultad de rei- pudo ejercerlo directamente, sin necesidad
vindicación (i) tendría que estar dirigida a de efectuar previamente un proceso de mejor
satisfacer el mismo interés que soporta a las derecho de propiedad, conforme el Pleno
facultades de usar y disfrutar; y, (ii) tendría Jurisdiccional Civil antes indicado, y una
que actuar sobre el mismo objeto materia de serie de casaciones emitidas en los últimos
tales facultades. Un análisis desprejuiciado años30, ya que “no tiene sentido que se exija
del asunto demuestra, sin embargo, que la la declaración de propiedad como un requi-
facultad de reivindicación no solo está diri- sito previo y autónomo al proceso de reivin-
gida a satisfacer un interés autónomo, dis- dicación. Este proceso por sí mismo importa
tinto del que soporta a las facultades de usar un examen de la propiedad del accionante. En
y disfrutar, sino que también actúa sobre un caso dicho análisis fuera favorable, se decla-
objeto propio, diferente del que es materia de rará el derecho del propietario y se ordenará al
dichas facultades”28. poseedor ilegítimo que restituya el bien. Si por
el contrario el análisis conduce a un resultado
Cabe anotar que cuando alguien tiene la desfavorable al demandante, la acción deberá
posesión de un bien ajeno, y por ello queda ser declarada infundada”31.
sujeto a la reivindicatoria del propietario, se
produce una situación en la que puede sur- En dicho proceso de reivindicación, prácti-
gir la necesidad de ulteriores pretensiones camente es una crónica de una muerte anun-
del propietario a la restitución de los frutos y ciada, ya que si bien la usucapión tendría que
en su caso a la indemnización de daños, así prevalecer, debido a que por la disposición
como las pretensiones usuales del poseedor a del Código Civil no cabe reivindicación frente
la retribución por las mejoras29. a una prescripción adquisitiva de dominio,
porque el que ejerce dicha reivindicación no
Los presupuestos para esta pretensión se resulta ser propietario, aun cuando aparezca
componen de dos requisitos positivos que como tal en los registros públicos, que tendría
debe probar el demandante: su propiedad y la que ser cancela a favor del usucapiente, con-
posición de poseedor del demandado y como forme el artículo 950 del Código Civil.
requisito negativo: la falta de legitimación
del poseedor a la posesión (es el demandado No obstante, debido a que ha existido pre-
quien ha de probar, en su caso, que tal legiti- viamente un proceso de mejor derecho de
mación existe). propiedad que le ha otorgado a Serpar la

28 ESCOBAR ROZAS, Freddy. “Mitos en torno al contenido del derecho de propiedad”. En: Ius et Veritas. PUCP, Lima,
2001, p. 114.
29 En ese sentido, WESTERMAN, Harry y otros. Ob. cit., p. 340.
30 Casación N° 1803-20004-Loreto, de fecha 25 de agosto de 2005, Casación N° 1240-2004-Tacna, de fecha 1 de setiembre
de 2005, Casación N° 1490-2006-Lima, de fecha 13 de noviembre de 2006, Casación N° 1734-2007-Loreto, de fecha 7 de
abril de 2008, Casación N° 5912-2007-Lima Norte, de fecha 26 de noviembre de 2008, Casación N° 500-2010-Cajamarca,
de fecha 14 de marzo de 2011, entre otras (Citadas por GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales.
Tomo II. Ob. cit., pp. 1425-1426).
31 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “La acción reivindicatoria y el mejor derecho de propiedad”. En: Jurídica. N° 181, Suple-
mento del diario oficial El Peruano, del martes 15 de enero de 2008.

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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 16 • OCTUBRE 2014

titularidad de dicho bien en litigio, la Sala que justifique su posesión (conforme al ar-
Suprema no puede realizar una evaluación de tículo 91132 del Código Civil).
los títulos jurídicos presentados por ambas
partes, que ya ha sido efectuado por otro A manera de conclusión y reflexión
órgano jurisdiccional, y que tiene la cali-
dad de cosa juzgada, en respecto a la inde- La presente Casación refleja una decisión
pendencia en el ejercicio de la función juris- resuelta, no conforme con la normativa de
diccional, establecida en el numeral 2 del prescripción adquisitiva de dominio que pre-
artículo 139 de la Constitución Política del valece sobre la reivindicación de un supuesto
Perú, que señala lo siguiente: propietario, sea registral o no, pero no por
“Ninguna autoridad puede avocarse a equivocación de la Sala Suprema sino por
causas pendientes ante el órgano juris- estar sujeto a lo decidido en otro proceso
diccional ni interferir en el ejercicio de judicial previo, que aplicó indebidamente las
sus funciones. Tampoco puede dejar sin normas registrales a una usucapión.
efecto resoluciones que han pasado en En efecto, la usucapión es un instituto que
autoridad de cosa juzgada, ni cortar pro- conlleva a dar formalidad jurídica a una rea-
cedimientos en trámite, ni modificar sen- lidad, que es reputar como propietario a la
tencias ni retardar su ejecución”. persona que sobre el bien ejerce la posesión
En tal sentido, aun cuando dicha sentencia continua, pacífica y pública como propieta-
contenga deficiencia en la aplicación del rio durante un plazo de años determinado,
derecho, no puede ser cuestionada por otro facultándolo a acceder al registro, cance-
órgano jurisdiccional, por afectar la seguri- lando el derecho de quien aparezca como
dad jurídica, e infringir el mandato constitu- titular registral, aun cuando este haya adqui-
cional, tal como se alega en el considerando rido la propiedad del anterior dueño, por
décimo quinto de la Casación en comentario. tanto no es aplicable en el conflicto de dere-
chos al principio de prioridad o la fe pública
Por último, cabe anotar que Serpar tenía una registral (este último mucho menos porque
resolución favorable que lo declaraba como el adquirente debe conocer la situación fác-
el titular del derecho de propiedad sobre el tica del bien y que se adecúe a sus necesida-
bien el litigio, y por tanto el señor Héctor des, por tanto puede conocer la inexactitud
dejó de tener algún título respecto al bien que del registro).
estaba poseyendo.
Al analizar esta Casación y más aún el pro-
Siendo ello así, no resultaba necesario inter- ceso previo que condicionó la resolución
poner un proceso de reivindicación, porque del proceso de reivindicación, me lleva a la
el análisis de los títulos ya se efectuó, nece- reflexión de que es preciso una aplicación
sitándose solo una resolución que ordene adecuada de la normativa en el momento
la recuperación del bien inmueble, y que lo en que podría hacerse, a efectos de evi-
podría lograr a través de un proceso de desa- tar injusticias que no podrían ser corregi-
lojo contra un poseedor precario, que es jus- das posteriormente, al tener que ponde-
tamente en la situación en que se encontraría rarse frente a derechos de mayor protección
el señor Héctor, porque no tiene algún título constitucional.

32 Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.

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