Sánchez C.

Procedimiento Registral Peruano: Análisis de su Finalidad

- Rev. SSIAS VOL 9/N°2, ISSN: 2313- 3325

PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO:

ANÁLISIS DE SU FINALIDAD

________________________________________________________

PROCEDURE PERUVIAN REGISTRAL:

ANALYSIS OF HIS PURPOSE

Luis Fernando Sánchez Cerna1

Resumen

La finalidad del procedimiento registral, marca una ruta de interpretación y orientación de la

actuación de los funcionarios del registro, por lo cual es importante contribuir con postular la
siguiente tesis: Hay un error en la configuración legal de la finalidad del procedimiento registral,
la cual contribuye poco su verdadera finalidad y existencia; la cual consiste en otorgar seguridad
jurídica ex ante el conflicto, para prevenirlo mediante la inscripción, la cual debe implicar
certeza formal y exactitud.

Palabras clave. Procedimiento registral, finalidad, garantías del sistema jurídico registral,
principios registrales.

Abstract

The purpose of the procedure registral, it marks a route of interpretation and orientation of the
action of the civil servants of the record, for which it is important to contribute in spite of
postulating the following thesis: There is a mistake in the legal configuration of the purpose of
the procedure registral, who contributes little his real purpose and existence; which consists of
granting juridical safety ex-before the conflict, to anticipate it by means of the inscription, which
must imply formal certainty and accuracy.

Key words. Procedure registral, purpose, guarantees of the juridical system registral, principles
of the right registral.

1
Abogado por la Universidad Nacional de Trujillo; Maestro en Derecho Civil Empresarial por la
Universidad Privada Antenor Orrego; Registrador Público, y Docente.
sanchezcernaluis@hotmail.com

Rev. Jurídica Científica SSIAS 2016 2

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1. Introducción:

“Una sociedad que prefiere la igualdad antes que la libertad, terminará sin
igualdad y sin libertad” (Milton friedman)

Nuestro diseño constitucional, admite como modelo económico, la libertad de conservar el

producto de nuestro trabajo y además permite también la conservación de la propiedad y ha
establecido previsiones al respecto.
“consideramos que si el orden público económico peruano tiene como piedra
angular la iniciativa privada, esto es la libertad económica de los particulares, ha
de entenderse que la mayoría de garantías económicas contenidas en la
Constitución están orientadas a hacer posible esta libertad. En este sentido,
cuando la Carta Magna dice que el Estado puede otorgar garantías y seguridades,
debe interpretarse en el sentido que más favorezca su realización, lo que
permitiría no solo estabilizar cierta normatividad sino otras variables jurídicas
como la jurisprudencia vigente al tiempo de celebrar el contrato ley”. (Camacho,
2006)

En materia de economía siempre se ha discutido lo que está mal: la producción el consumo,

en el sistema registral y antes de ello en los sistemas jurídicos no se discute transposiciones
conceptuales equiparables, por ejemplo para el caso del sistema registral peruano, que está mal
la inscripción o el procedimiento registral, y la conclusión a la cual se ha llegado es que lo que
hay que hacer es implementar procedimientos de rectificación y establecer supuestos de
procedencia de la corrección del error; pero esto no se hace en el mismo procedimiento sino en
otro, que posibilite la comprobación del defecto advertido para enmendarlo: vía rectificación
material o de concepto, y ahora forma parte del diseño legal la purga de la partida registral
aquellos asientos generados por incorporar al registro títulos que no lo son (por falsificación) o
títulos en los cuales las partes nunca han intervenido (o suplantación).

Pero es correcta esta forma de ver el mundo, o es una forma interesada de analizar la realidad; no
cabe duda que es el diseño que interesa a nuestra sociedad, es el diseño que busca encontrar
consenso en el seno de la comunidad.

Recuérdese que en otros lugares se han encontrado soluciones diferentes más o menos
eficientes para atender casos similares, prosperando en algunos casos instituciones fuertes, en
algunos casos con titulación única y en otros con titulación doble, según informa la doctrina; el
Sistema registral alemán, el sistema registral Australiano, el sistema registra francés, y el sistema
registral Español destacan por sus características propias.

2. Nuestra tesis:
Hay un error en la configuración legal de la finalidad del procedimiento registral, la cual
contribuye poco a su verdadera finalidad y justifica la implantación de otro diseño.

3. Análisis de la personalidad del procedimiento registral peruano:

El procedimiento registral tiene dos etapas tradicionalmente suelen considerarse como la
primera y segunda instancia; el procedimiento asimismo presenta dos fases, la primera referida a
la rogación y la segunda a la calificación; en el ínterin pueden presentarse algunas variaciones,
en la primera fase se solicita la inscripción del acto rogado, y en la segunda se califica, evalúa o
discierne respecto de su aptitud para ser incorporado al registro.

“El principio de rogación se refleja en las distintas fases del procedimiento

registral. Primeramente debe presentarse al Registro un título, que de acuerdo con
las exigencias de la ley debe ser un instrumento público, ya que no se admiten los
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2
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instrumentos privados. El mencionado título debe instrumentar un acto o contrato

de contenido real inmobiliario. La segunda etapa es la petición de registración
que puede provenir, como decíamos, de instancia de parte interesada, o también
de un mandato judicial o administrativo La tercera etapa se vincula con el
principio de legalidad, que analizarnos seguidamente, y es la calificación del
título por parte del registrador”. (Espanés, 2003)

Ahora bien, actualmente el sistema registral peruano, ha previsto en el Reglamento General

de los Registros Públicos, (RGRP) que la finalidad es la inscripción (la cual comprende la
anotación preventiva), y esto se lo dice no sólo al funcionario registral sino también a los
interesados, a los ciudadanos y comunidad en general, sin embargo cuando ellos inician el
procedimiento registral, en no pocos casos la respuesta es negativa; entonces perplejo el
ciudadano que no entiende porque no le dejan entrar si tiene una invitación; acude a la segunda
instancia registral, y la respuesta es incorporar el acto al registro, es decir inscribe pero envía
copias al Ministerio Público, pero esto tiene sentido, pues sí, porque la finalidad del procedimiento
registral es la inscripción. En el sistema registral alemán se establece que debe darse prioridad al
interés particular de las partes afectadas.2

En otros casos, que tampoco son menos, el ciudadano no logra inscribir lo solicitado, de
igual forma queda perplejo, porque sigue con la invitación en la mano, e intentará entrar en tanto
sus medios le permitan seguir pagando la tasa registral, y así tenemos títulos que se presentan una,
luego otra vez y otra.
Si se tratara de una persona, diríamos el procedimiento registral tiene problemas de
personalidad.

Ilustración 1 Títulos inscritos, observados y tachados por zonas registrales

Fuente: Boletín estadístico SUNARP Año 3 N° 36

2
“Concepto del Procedimiento Registral de la Propiedad Alemán como Procedimiento basado en la
Solicitud (artículo 13 del GBO) Ya en 1897, el memorándum del GBO disponía que “en la
inscripción, debe darse prioridad al interés particular de las partes afectadas”. Ese mismo sentido fue
tomado y materializado en el artículo 13, párrafo 1, punto 1 del GBO, que establece que la inscripción
sólo se realiza si es solicitada. El procedimiento sólo difiere si la ley, bajo circunstancias excepcionales,
prescribe la inscripción ex-oficio. La norma es, sin embargo, el procedimiento de solicitud que suele
ser tramitado por los notarios públicos. El tema clave de la legislación está en el artículo 15, párrafo
2 del GBO. Si un notario público ha autentificado o certificado una declaración solicitada para la
inscripción, se le considera facultado para solicitar la inscripción”. (Wilsh, 2011)

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De la revisión del cuadro se aprecia con claridad que hay contradicción evidente entre la
realidad y lo establecido en el R.G.R.P., si la finalidad es la inscripción, todos los títulos deben
inscribirse al culminar el procedimiento registral, pero esto no es así; se rechazan una gran
porcentaje de títulos, pero esto se realiza para cumplir una finalidad diferente y que no se ha
incluido en la norma reglamentaria, ésta tiene que ver con el diseño de garantías del sistema
nacional, me refiero a certeza objetiva de las inscripciones que tienen como causa una titulación
auténtica, de modo más abstracto podemos decir: - seguridad jurídica.

Si se inscribirían todos los títulos que se presentan actualmente al registro; con el diseño
jurídico actual, tendríamos un enorme caos y de inmediato un efecto en el incremento de la carga
laboral de los magistrados.

El contenido normativo de RGRP sobre este aspecto, ha persuadido por su sencillez, que
efectivamente es así.

Se pierde de vista que la inscripción es la culminación de la evaluación del cumplimiento

formal y determinación definitiva de una apariencia de legalidad, y convicción de exactitud del
título con el antecedente registral, por lo cual se le incorpora a un registro para su publicidad; de
tal forma que se despliegan con absoluta tranquilidad los efectos previstos en la ley3, y se puede
contratar sobre su base; pero los efectos de esta contratación son diferentes, son más fuertes: por
ello, donde no hay inscripciones, hay duda hay incertidumbre en la contratación, hay riesgo que
se refleja en las contraprestaciones (precio) inferior al del mercado, el cual asumen las partes, con
la consiguiente pérdida de riqueza que se podría haber generado para ellos, otro efecto es el
referido a la postergación de inversiones cuando no hay seguridad en la contratación por carecer
del respaldo que otorga el sistema registral.

“N. Hartmann, concibe la finalidad como una categoría del entendimiento (a

diferencia de la causalidad, que es una categoría real de los acontecimientos
naturales). La finalidad se contrapone no sólo al nexo causal, sino también a la
acción recíproca, a la determinación actual y a la determinación por el todo. Este
es el motivo por el cual el pensar teleológico o pensar según los fines es un modo
de pensar último — una concepción del mundo” (Mora, 1964)

4. Finalidad del procedimiento registral y las garantías del sistema nacional de los
registros públicos:
Para explicar mejor y comprender acertadamente la tesis planteada nos acercaremos al tema,
mediante una mirada al procedimiento notarial, el cual resulta necesario citar porque el mismo
también presenta un defecto pero de naturaleza diferente; la cual se puede explicar sin la
necesidad de hacer comentarios sobre la actualización normativa, dejada de lado; sino que es
suficiente por ahora mencionar que la relajación de la actuación de sus miembros, en el
cumplimiento del paradigma legal respecto al despliegue de acciones necesarias para configurar
la fe pública notarial, causa suficiente incertidumbre que pone siempre en tapete la revisión de
su participación en las transacciones que se realizan en el mercado. Es decir el defecto ilustrado
acá es más bien referido a la actuación en la realidad.

En el tema que nos ocupa, más bien no sucede en el mundo real sino en el procedimental,
normativo; pero en ambos casos estos defectos obedecen o tienden a un cambio en el interés que
debe guiar ambos sistemas: - Seguridad jurídica.

3
Código Civil Libro IX.
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4
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Seguimos; se ha consensuado de forma pacífica en nuestro país, que las garantías del sistema
nacional de los registros públicos, son las establecidas en la Ley que la crea4, veamos:

a. Autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales:

se entiende esta garantía como garantía porque se así se asegura la ausencia de injerencia
en las decisiones que emiten los registradores (y también los integrantes de la segunda instancia
registral, pero este aspecto es por ejemplo más restringido que en el ámbito notarial, quien también
gozan de autonomía, la autonomía registral es más limitada; y más bien comprende un aspecto
positivo en el sentido que terceros no pueden decidir, sobre la inscripción, o denegación de la
inscripción, y tampoco actuar como funcionarios que ejercen la función registral; esto apunta a la
transparencia y claridad en la actuación de la administración pública, y la previsión de obtener
pronunciamientos uniformes y predecibles. La autonomía entonces no es una garantía sino un
presupuesto de la función registral. No está demás indicar que “La idea de autonomía supone una
determinada caracterización de las partes así como de los constreñimiento s o condiciones a las
que están sujetas en la posición original” (Victoria Camps, Osvaldo Guariglia, Fernando
Salmerón, 2004)

b. La intangibilidad del contenido de los asientos registrales:

El Sistema nacional de los registros públicos, y los funcionarios que los funcionarios que
lo integran, no pueden variar, modificar o expulsar asientos registrales, salvo previsión normativa
expresa; la cual se materializa mediante título modificatorio posterior, (entiéndase otorgado por
las partes); y por sentencia judicial firme. Esta previsión constituye otro presupuesto de la
estabilidad del sistema registral, porque si las inscripciones empiezan a desaparecer o su
contenido se varía sin mediar título posterior o decisión del órgano jurisdiccionales, no sería
posible hablar de seguridad en las inscripciones.

Se trata la obligación que tiene el Estado de publicitar la realidad que le presentan las
partes no sólo para informar al mercado de las titularidades y los facultados para la contratación;
sino también de consolidar el derecho inscrito, atribuyéndole por este hecho una presunción de
veracidad y concordancia con la realidad. (Legitimación). Debe tener presente además que la
realidad incorporada al registro no tiene más alcance que la realidad que soporta la titulación
autentica que la causa u origina. Es decir la integridad y exactitud del asiento registral está en
función a la integridad y exactitud del sistema de titularidad utilizado.

c. La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro:

Sin entrar a debatir las posiciones doctrinales respecto al alcance y contenido de la
seguridad jurídica en nuestro país; es necesario aclarar que el contenido que interesa es el que
realiza una conexión necesaria entre la estabilidad de las posiciones subjetivas activas o pasivas, y
la información extraída del registro necesaria para la mutación, o cambio de estas posiciones, en
otras palabras a esto se denomina la fe del registro (la confianza del sistema, depende entonces de
la fortaleza del procedimiento que se utiliza para incorporar, o modificar los asientos registrales).

La seguridad jurídica en el sistema registral, implica, la primacía de los principios

registrales respecto de las demás normas; un poco más claro podemos decir: implica la primacía
de la norma registral respecto de las demás del ordenamiento, en materia de bienes o derechos
registrados, o mejor aún en materia de titularidades inscritas. (Aunque no estoy de acuerdo con la
posición que afirma que las inscripciones comprenden las anotaciones preventivas, por razones
de tiempo y espacio, no me referiré a este aspecto en esta ponencia).

La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades
que correspondan conforme a ley: Esto no es otra cosa que la obligación, podríamos decir natural,

4 Ley Nº 26366
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que le corresponde al Estado, por las deficiencias del sistema; y aunque la norma establece sólo
la posibilidad de indemnización, es necesario puntualizar que esta es posterior a su obligación de
reintegrar la titularidad, o compensar por el valor de la misma.

A la fecha una nueva modificación legal al Código civil y ley del notariado5, ha
incorporado al sistema registral peruano, la posibilidad de reintegrar la titularidad, para los casos
de suplantación o falsedad documental acreditados.

En la segunda parte del diseño normativo de este supuesto, existe un olvido, permanente
por cierto, respecto del solicitante malicioso, o de mala fe o temerario.
El diseño del sistema registral peruano, así como el diseño del procedimiento registral,
no contiene deberes específicos para los administrados en el procedimiento registral, deberes
vinculados a su actuación.

Esta ausencia de reglas de juego sin incentivos para actuar o iniciar actuaciones ante el
registro de acuerdo con a parámetros de una conducta ética, hacen vulnerable el diseño.
Desde el punto de vista económico, no cumplir “es visto como el producto de una estrategia
individual según la cual los costos de las prácticas criminales son bajos, comparados con los
resultados obtenidos. Siendo así, el problema se origina en la existencia de instituciones débiles
que no logran imponer los comportamientos que consagran en sus normas jurídicas. La falta de
sanciones efectivas es un incentivo para violar las normas”. (Villegas, 2011)

¿Qué falla en el sistema registral peruano?,

¿Qué falla en el sistema notarial peruano?,
¿Qué falla en nuestra sociedad?: que resulta de actualidad formular estas interrogantes; la
respuesta trasciende el alcance de esta ponencia pero baste presentar por ahora que una de las
características que se destaca es el elevado nivel de corrupción y relajación de principios y valores
éticos y morales, en nuestra sociedad.

Nuestra preocupación estriba en que es de esta sociedad de donde se recluta a los

integrantes de ambos sistemas de seguridad jurídica preventiva.

La Constitución actual, al haber consagrado el valor justicia6 [2] como principio

normativo; este es norma vigente e informa a todo el ordenamiento jurídico, de tal suerte que una
actuación ética es posible en el marco Constitucional; sobre todo si esta previsión constitucional,
también estaba contenido en la afamada Constitución de 1979 (art. 80), con similar alcance.

El sistema registral y sus procedimientos y el sistema notarial y sus procedimientos deben

tener como finalidad en su diseño y actuación la seguridad jurídica, la misma se exige desde la
Constitución mediante el valor justicia respaldo normativa de la misma.

Lo que acabamos de afirmar contradice el alcance de la finalidad del procedimiento

registral establecido vía reglamentaria7
Es decir la finalidad del procedimiento registral no puede ser la inscripción, porque esta
afirmación trae implícita una hipótesis que no tiene cabida en el actual diseño registral, es decir
todo acto, o negocio cuya inscripción se solicita merece cabida en el registro, y esto no es así;

5 Ley N° 30313
6 Constitución Peruana.- Artículo 44.- Deberes del Estado.- Son deberes primordiales del Estado:
defender la soberanía nacional; garantizar la plena vigencia de los derechos humanos; proteger a la
población de las amenazas contra su seguridad; y promover el bienestar general que se fundamenta
en la justicia y en el desarrollo integral y equilibrado de la Nación. (….)
7 TUO RGRP.- Artículo 1.- Naturaleza del procedimiento.- El procedimiento registral es especial,

de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título.

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No todo acto derecho o contrato, presentado al registro, merece inscripción, ya sea por
su ausencia de relevancia o por existir previsión legal en contra o porque contradice el contenido
del art. V del Título preliminar del Código Civil vigente.

Afirmar que la finalidad del procedimiento registral es la inscripción equivale a afirmar

que los principios registrales están diseñados para facilitar la misma, cuando su diseño es más
bien para impedir la inscripción, de los actos incompatibles con el registro; o para permitirla
previo cumplimiento de determinadas exigencias.

Hay una errada percepción de la finalidad del procedimiento y éste lamentable yerro no
ha hecho otra cosa que causar más problemas en la actuación registral, propiciar la inscripción no
es más que un criterio orientador en la actuación del funcionario registral, pero no constituye la
finalidad del mismo, y constituye asimismo una pauta que debe seguir la gestión del pliego
presupuestal, o los órganos de apoyo al área registral, el simplificar los procesos y brindar las
tecnologías que hagan posible por ejemplo:

- Evitar dobles trámites a los ciudadanos.

- Evitar la doble presentación de documentación.
- Facilitar al ciudadano, especialistas, y funcionarios registrales, la consulta en tiempo
real de los títulos archivados de cualquier Oficina Registral.
- Posibilitar la competencia material de diferentes registros que implican varios
servicios vinculados con un solo acto.
- Implementar Registros electrónicos, que faciliten al ciudadano acercarse con rapidez
a la administración.
- Ampliar la competencia nacional del registrador para actos inscribibles, que tienen
alto impacto en el mercado.
-
Se debe evitar emitir reglas que generen contradicciones internas, por ejemplo, porque
tachar un título cuando se presentan copias simples8, en concordancia con lo antes expuesto,
bastaría que en el mismo procedimiento se asigne un plazo perentorio para que subsane,
presentando los traslados que permitan obtener un título fehaciente.

“Es imposible decidir acerca de la justicia de cualquiera regla particular de

conducta justa,
Salvo dentro del marco de todo un sistema de tales reglas, la mayor parte de las
cuales deben ser consideradas como incuestionadas para este propósito: los
valores siempre pueden ser probados sólo en términos de otros valores. La prueba
de la justicia de una regla, usualmente se describe (desde Kant) como aquélla de

8
TUO R.G.R.P. Res. 126-2012-SUNARP.- “Artículo 43-A.- Tacha especial de títulos por
presentación de copias simples de documentos principales
En caso que el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible, haya sido presentado en copia simple no autorizada por norma expresa,
el Registrador tachará el título dentro de los tres (03) primeros días de su presentación. Si se formula
la tacha aludida, el asiento de presentación estará vigente sólo por tres (03) días más para que pueda
ser interpuesto el recurso de apelación correspondiente.
Dicho supuesto de tacha especial de título no se aplica cuando de la documentación
presentada se advierta que existe otro acto o derecho inscribible, que si está contenido en un
instrumento que cumple con las formalidades previstas por este reglamento.
Cuando se interponga recurso de apelación el Registrador deberá elevarlo en el mismo día,
dejando constancia en el oficio de remisión que se trata del supuesto de tacha especial, no siendo
necesario efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva.

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su "universabilidad", esto es, como la posibilidad de querer que las reglas deban
aplicarse a todos los casos que correspondan.

A las condiciones establecidas en ellas (el "imperativo categórico"). Lo cual

equivale a que al aplicarlas a cualquiera circunstancia concreta, no vayan a entrar
en conflicto con ninguna otra regla aceptada. De esta manera, en último término
la prueba consiste en la compatibilidad o no contradictoriedad de todo el sistema
de reglas, no en el mero sentido lógico, sino en el que el sistema de acciones que
las reglas permiten no vayan a conducir a conflicto”. (Hayek F. A., 1966)

Si la finalidad del procedimiento es la inscripción, entonces el diseño normativo

alrededor, debe responder a esta finalidad, el registro sería uno de incorporación de datos, esto
válidamente podría indicarse respecto de registros en los cuales lo relevante es la incorporación
de información y la publicidad de la misma; en este diseño el discernimiento de su alcance y
contenido del acto publicitado, queda fuera de la central de información; e implica un costo
adicional.
Se han establecido limitaciones legales, a la actuación registral, adicionalmente se han
agregado limitaciones reglamentarias a las previamente establecidas; restringir la libertad, no
parece el camino adecuado para llegar a plasmar valores constitucionales que exigen del
funcionario registral creatividad, iniciativa, y seguridad en casos complejos o de alta sensibilidad
social.
Por lo cual es necesario agendar espacios de debate para alcanzar alternativas para
mejorar los diseños de seguridad jurídica, entiéndase sistema registral y sistema notarial.
La Falsificación y suplantación es un fenómeno no resuelto en sede notarial, la ausencia
de uniformidad en los actos y las formas, es un tema pendiente; lo mismo que la incorporación de
sistemas de codificación al instrumento. La ausencia de protocolos uniformes y eficientes de
identificación, aun cuando la norma lo exige.

Cerrar los ojos a esta realidad no ayuda al sistema registral, de allí que es necesario
conversar y sugerir, plantear o postular alternativas.
Pero primero, arreglemos la personalidad del procedimiento registral peruano;
Las alternativas que nos plantean los diferentes sistemas registrales y la doctrina son
vastas, y no alcanzan para exponerlas en este espacio.
En caso del principio de calificación, la tendencia peruana es incrementar las limitaciones
para suavizar la actuación registral, y perfilar el contenido del mismo a una finalidad constituida
por lograr la inscripción del título,
Esto no ha sido adecuadamente contrapuesto con las denominadas garantías que debe
otorgar el sistema, sobre todo si se ha sobredimensionado las mismas; aclaro el tema con la
siguiente pregunta, ¿que interesa más a los titulares una inscripción que le permite oponer
eficazmente su derecho o una que no se lo permita?, la respuesta parece obvia;

Pero para nuestro caso, se debe tener claro que la finalidad del procedimiento registral no
es la inscripción por las siguientes razones:

En este diseño se aprecia un interés ajeno a la función del registro que como hemos visto
está obligado a otorgar estabilidad jurídica y asegurar los derechos:
- La inscripción no constituye el derecho.
- La inscripción no modifica el derecho.
- La inscripción asegura el derecho, y esta es la finalidad del procedimiento registral.

Si la inscripción es la finalidad, debemos diseñar un procedimiento que simplifique la

misma. Y en esta línea podemos simplificarlo tanto, que reduciendo un poco más la autonomía e

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incrementando los límites a la calificación, eliminamos además los otros principios registrales, y
nos quedamos sólo con la publicidad y se cumple con la finalidad planteada.
Un procedimiento registral que tenga como finalidad otorgar seguridad jurídica en las
inscripciones implica una nueva perspectiva de la visión de las garantías del sistema registral
peruano, veamos:

Las Garantías del sistema registral peruano: la cual debe estar conformada por los
principios registrales.
Otra garantía lo constituye la primacía de las normas registrales en materia de
titularidades registradas.
La autonomía constituye presupuesto de la función registral; que no ha sido
adecuadamente contrapuesta con el valor constitucional de “Seguridad Jurídica” en la misma.

El diseño actual, no implica una calificación débil, y tampoco es una calificación fuerte,
tampoco hay revisión posterior de lo inscrito; sino que con las actuales modificaciones tenemos
expulsión ex post inscripción del asiento registral que carece de causa material, sustantiva, no por
ausencia de título en sentido registral, sino por ausencia de título en sentido material, aun cuando
los protocolos del procedimiento se han cumplido, la equidad nos dice que no habría justicia si
se permite la permanencia de tal apariencia de titulación auténtica, cuando se tiene certeza que no
hay tal realidad.

La modificación no se ha realizado al procedimiento registral sino a las garantías del

mismo.
Se han modificado las garantías del sistema registral para ajustarlo a un requerimiento
social de urgencia en la tutela de un derecho constitucionalmente protegido, y adicionalmente se
reconoce y admite de forma indirecta que el Sistema judicial peruano no es eficiente para atender
este reclamo que le hace la sociedad (el mercado).
Esto sucede porque hay circunstancias indicadoras de ineficiencia en la protección de las
titulares en nuestro país, y también para proteger el crédito veamos algunos de los defectos que
aún aquejan a nuestro antiguo casero:

 Aún no ha encontrado una forma eficiente de reducir sus plazos de solución de

controversias.
 Ausencia de normas de vinculación eficaz de las normas del proceso civil, con el sistema
jurídico registral peruano, y con las normas que lo conforman. Por ejemplo:
 Fijar supuestos de inejecutabilidad de las decisiones judiciales vinculadas al sistema
jurídico registral.
 Ausencia de previsión legal de efectos registrales de medidas innovativas, vinculadas al
registro.
 Ausencia de previsión legal de prioridad del embargo inscrito frente a otro derecho
catalogado como “real” por nuestra legislación y jurisprudencia peruana.
 Ausencia de previsión legal de Titulación pública para los casos de tercería excluyente
de propiedad; titulación privada (fecha cierta) no es suficiente.
 Irrevisabilidad de la adjudicación en remate, por otras vías, (acción de amparo), previsión
de normas de conexión única para evitar vías alternas, con sistemas de titulación pública.
 Poca claridad en la Diferencia de normas que regulan la concurrencia de derechos (de los
denominados reales) para este caso el artículo 2022 del C.C., con normas que rigen el
sistema de titularidades en nuestro país, y asigna la posición jurídica que permite atribuir
a alguien la calidad de propietario (Por la calidad del título que ostenta), superficiario,
usufructuario, etc. esto por cuanto el atributo de “inviolabilidad” (art.70 Constitución) de
este derecho (propiedad), que le atribuye la constitución es para el que ostenta tal calidad.

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“Hasta aproximadamente 100 años atrás, habíamos tenido un éxito razonable en

domesticar al salvaje mediante ciertas reglas básicas que lo llevaron a formar un
orden abstracto que no podía comprender. Desde entonces ha surgido un nuevo
salvaje que debemos domesticar. Comenzamos domesticando al salvaje;
debemos terminar, aunque aún no hemos comenzado, domesticando al Estado”.
(Hayek, 1981)

Mediante la Ley 30313, ha modificado el art. 3 de la Ley 263669, incorporando un supuesto

adicional, porque ahora los asientos registrales también están bajo la salvaguarda del mismo
registro, además claro de los Tribunales de justicia.
No hay mayor variación a los principios registrales, sino que se ha abierto una puerta cuya
dimensión todavía no se conoce, porque nada impide, que se siga incorporando supuestos de
cancelación de asientos registrales por el mismo registro. Y de paso apoyamos e la descongestión
de procesos en sede judicial.

5. Epilogo:
La crisis de la institucionalidad que aun afecta a nuestro país, y que presenta algunas
manifestaciones en el sistema registral y el sistema notarial no es una crisis de la sociedad sino
de la ideología (filosofía) que sustenta estos sistemas.
Toda filosofía parte de tres bases:
La metafísica: parte de la filosofía que trata de la esencia del ser y la realidad de sus
manifestaciones, propiedad, principios y causas primeras10.
La epistemología: Parte de la filosofía que trata de los fundamentos y los métodos del
conocimiento científico, es decir, tenemos libre albedrío o estamos predeterminados, somos
capaces de conocer la realidad.

La ética: Parte de la filosofía que trata de la moral de los actos humanos, que permite
calificarlos como buenos o malos11, aquello que nos dice cómo debe comportarse un persona en
este mundo, lo bueno y lo malo, en el actuar (lo bueno lo que nos permite ser plenos y felices y
lo malo es aquello que deteriora esto), la realidad es la fuente de la ética, esta no proviene de otra
fuente natural o sobrenatural. Conforme afirma Rawls también aplicable al procedimiento
registral “Si el procedimiento es equitativo, la equidad del procedimiento se transmite al
resultado” (Victoria Camps, Osvaldo Guariglia, Fernando Salmerón, 2004). A lo es posible
agregar también que, “para que tal función se cumpla en la medida necesaria, esos 6rdenes de
responsabilidad deben sustentarse en una profunda responsabilidad moral”. (Couture, 1954)

Capitalismo, liberalismo y libertad, no tiene otro sustento que la confianza en el ser humano,
por ello goza de libertad.
Los valores éticos son los que hacen el derecho notarial, baste repasar a Couture para comprender
el alcance y dimensión del mismo, y son los que construyen y cimientan el Derecho Registral;
baste comprender para este los alces de la buena fe y las garantías del sistema.

9Ley 26366, Artículo 3.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio
posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades
que correspondan conforme a ley.
10
http://www.wordreference.com/definicion/metaf%C3%ADsica
11
http://www.wordreference.com/definicion/%C3%A9tico
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10
PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO: ANÁLISIS DE SU FINALIDAD

CONCLUSIONES:
 La finalidad del procedimiento registral es otorgar seguridad jurídica en las inscripciones.
 Las Garantías del sistema registral peruano lo conforman los principios registrales, los
cuales posibilitan el ingreso de títulos con atributos de certeza e integridad, los cuales a
su vez se constituyen en la base de la contratación.
 Otra garantía lo constituye la primacía de las normas registrales en materia de
titularidades registradas.
 La autonomía constituye presupuesto de la función registral.
 Los valores éticos son los que construyen y cimientan el Derecho Registral.
 Mediante la Ley Nº 30313 Se ha modificado las denominadas garantías del sistema
registral establecidas en su ley de creación.

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