El Procedimiento Registral Peruano

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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO: ANÁLISIS

DE SU FINALIDAD

I. INTRODUCCION

El procedimiento registral es un procedimiento sui generis, puesto que tiene


características especiales y propias como parte del sistema registral, involucra una
finalidad abstracta, la cual es brindar seguridad jurídica, otorgando justicia y
estableciendo una prueba a la propiedad o a un derecho, en consecuencia se entiende
que la naturaleza de la calificación registral es limitada, la cual se impone por la
necesidad de exigir el documento fehaciente y por ende se entiende que “Los
alcances de la calificación registral, por los propios presupuestos técnicos que la
sustentan, es y será siempre reducida”, según el autor Gunther Gonzales Barrón, por
ello Milton Friedman nos dice: “Una sociedad que prefiere la igualdad antes que la
libertad, terminará sin igualdad y sin libertad”.

Mientras que, en la doctrina, las actividades y labores que cumple el registrador es de


carácter técnico, porque se desarrolla un examen técnico y jurídico, el cual limita la
labor del registrador a efectuar una evaluación abstracta de la legalidad del acto o
contrato, tal y conforme éste aparece en el documento, por ello los alcances de la
calificación están contemplados en el Artículo 2011º del Código Civil peruano y que,
como lo dispone el mencionado artículo, la actividad registral del registrador debe
cumplir con el Principio de legalidad y rogación. Por otro lado, la labor del registrador
público es actividad administrativa, de contenido jurídico y de constante evaluacion
técnica con la formalidad de la documentación vistos en la vía del procedimiento
registral, cuya base es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden
acceder al registro y de ser confirmada esta situación se procederá naturalmente con
la inscripción del acto, materia de rogatoria.

El inicio del procedimiento registral inicia a solicitud de parte interesada y debe


formalizarse a través del formulario de solicitud de inscripción, al cual se le debe
adjuntar la documentación respectiva y será el presentante del título, un tercero o
cualquiera de los otorgantes del acto inscribible quien presenta el título en el registro.
Los títulos serán calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo resuelto
por él se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa que es el Tribunal
Registral.
Se recurre a los medios impugnatorios frente a liquidaciones, observaciones y tachas,
así como también frente a denegatoria de publicidad registral por parte de los
registradores y abogados certificadores.

De acuerdo al Artículo 2° del RGRP, el procedimiento registral termina con:

a) La inscripción.

b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.

c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

II. LECTURA “EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL PERUANO:

ANÁLISIS DE SU FINALIDAD”

De la presente lectura destaco que en lo respecto al diseño constitucional, este es de


un modelo económico caracterizado en aplicar la libertad para conversar la propiedad
y adquisiciones producto del trabajo desempeñado por cada ciudadano a nivel
nacional.

Rescatando el siguiente citado:

“Consideramos que, si el orden público económico peruano tiene como piedra angular
la iniciativa privada, esto es la libertad económica de los particulares, ha de
entenderse que la mayoría de garantías económicas contenidas en la Constitución
están orientadas a hacer posible esta libertad. En este sentido, cuando la Carta
Magna dice que el Estado puede otorgar garantías y seguridades, debe interpretarse
en el sentido que más favorezca su realización, lo que permitiría no solo estabilizar
cierta normatividad sino otras variables jurídicas como la jurisprudencia vigente al
tiempo de celebrar el contrato ley”. (Camacho, 2006).

Podemos afirmar que el procedimiento registral tiene dos etapas, consideradas como
primera y segunda instancia, asimismo presenta dos fases, la primera referida a la
rogación y la segunda a la calificación pueden presentarse algunas variaciones, en la
primera fase se solicita la inscripción del acto rogado, y en la segunda se califica,
evalúa o discierne respecto de su aptitud para ser incorporado al registro.
En consecuencia, el principio de rogación se refleja en las distintas fases del
procedimiento registral, primeramente, debe presentarse al Registro un título, que de
acuerdo con las exigencias de la ley debe ser un instrumento público, ya que no se
admiten los instrumentos privados. El mencionado título debe instrumentar un acto o
contrato de contenido real inmobiliario. La segunda etapa es la petición de registración
que puede provenir, como decíamos, de instancia de parte interesada, o también de
un mandato judicial o administrativo La tercera etapa se vincula con el principio de
legalidad, que analizarnos seguidamente, y es la calificación del título por parte del
registrador - (Espanés, 2003).

El sistema registral peruano, ha previsto en el Reglamento General de los Registros


Públicos, (RGRP) que la finalidad es la inscripción (la cual comprende la anotación
preventiva), y esto se lo dice no sólo al funcionario registral sino también a los
interesados, a los ciudadanos y comunidad en general, sin embargo cuando ellos
inician el procedimiento registral, en no pocos casos la respuesta es negativa;
entonces perplejo el ciudadano que no entiende porque no le dejan entrar si tiene una
invitación; acude a la segunda instancia registral, y la respuesta es incorporar el acto
al registro, es decir inscribe pero envía copias al Ministerio Público, pero esto tiene
sentido, pues sí, porque la finalidad del procedimiento registral es la inscripción.

Siendo 14 las oficinas de Sunarp ubicadas en el directorio institucional de la página


web, Por ello todos los títulos deben inscribirse al culminar el procedimiento registral,
pero esto no es así; se rechazan una gran porcentaje de títulos, para cumplir una
finalidad diferente, que no se ha incluido en la norma reglamentaria, tiene que ver con
el diseño de garantías del sistema nacional, con respecto a la certeza objetiva de las
inscripciones que tienen como causa una titulación auténtica, de modo más abstracto
podemos decir: la seguridad jurídica. La inscripción es la culminación de la evaluación
del cumplimiento formal y determinación definitiva de una apariencia de legalidad, y
convicción de exactitud del título con el antecedente registral, por lo cual se le
incorpora a un registro para su publicidad de tal forma que se despliegan con absoluta
tranquilidad los efectos previstos en la ley, se puede contratar sobre su base pero los
efectos de esta contratación son diferentes, son más fuertes: por ello, donde no hay
inscripciones, hay duda hay incertidumbre en la contratación, hay riesgo que se refleja
en las contraprestaciones (precio) inferior al del mercado, el cual asumen las partes,
con la consiguiente pérdida de riqueza que se podría haber generado para ellos, otro
efecto es el referido a la postergación de inversiones cuando no hay seguridad en la
contratación por carecer del respaldo que otorga el sistema registral.

Las garantías del sistema nacional de los registros públicos, son las establecidas en la
ley que da creación:

- La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de las funciones registrales,


esta garantía cumple con asegurar la ausencia de injerencia en las decisiones
que emiten los registradores (y también los integrantes de la segunda instancia
registral, pero este aspecto es por ejemplo más restringido que en el ámbito
notarial, quien también gozan de autonomía, la autonomía registral es más
limitada; y más bien comprende un aspecto positivo en el sentido que terceros
no pueden decidir, sobre la inscripción, o denegación de la inscripción, y
tampoco actuar como funcionarios que ejercen la función registral; esto apunta
a la transparencia y claridad en la actuación de la administración pública, y la
previsión de obtener pronunciamientos uniformes y predecibles. La autonomía
entonces no es una garantía sino un presupuesto de la función registral.

- La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del


registro, su contenido realiza una conexión necesaria entre la estabilidad de las
posiciones subjetivas activas o pasivas, y la información extraída del registro
necesaria para la mutación, o cambio de estas posiciones, en otras palabras a
esto se denomina la fe del registro (la confianza del sistema, depende entonces
de la fortaleza del procedimiento que se utiliza para incorporar, o modificar los
asientos registrales), implica, la primacía de los principios registrales respecto
de las demás normas; un poco más claro podemos decir: implica la primacía de
la norma registral respecto de las demás del ordenamiento, en materia de
bienes o derechos registrados, o mejor aún en materia de titularidades
inscritas.

- La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, el Sistema nacional


de los registros públicos y sus funcionarios no pueden variar, modificar o
expulsar asientos registrales, salvo previsión normativa expresa; la cual se
materializa mediante título modificatorio posterior, (entiéndase otorgado por las
partes); y por sentencia judicial firme. Esta previsión constituye otro
presupuesto de la estabilidad del sistema registral, porque si las inscripciones
empiezan a desaparecer o su contenido se varía sin mediar título posterior o
decisión del órgano jurisdiccionales, no sería posible hablar de seguridad en
las inscripciones.

Pero no todo acto derecho o contrato, presentado al registro, merece inscripción, ya


sea por su ausencia de relevancia o por existir previsión legal en contra o porque
contradice el contenido del art. V del Título preliminar del Código Civil vigente. La
finalidad del procedimiento registral debe ser valorada para impedir la inscripción, de
los actos incompatibles con el registro; o para permitirla previo cumplimiento de
determinadas exigencias. Asimismo, se debe seguir la gestión del pliego presupuestal,
o los órganos de apoyo al área registral, el simplificar los procesos y brindar las
tecnologías que hagan posible, por ejemplo:

- Evitar dobles trámites a los ciudadanos.

- Evitar la doble presentación de documentación.

- Facilitar al ciudadano, especialistas, y funcionarios registrales, la consulta en tiempo


real de los títulos archivados de cualquier Oficina Registral.

- Posibilitar la competencia material de diferentes registros que implican varios


servicios vinculados con un solo acto.

- Implementar Registros electrónicos, que faciliten al ciudadano acercarse con rapidez


a la administración.

- Ampliar la competencia nacional del registrador para actos inscribibles, que tienen
alto impacto en el mercado.

Por ello se debe evitar emitir reglas que generen contradicciones internas, y en
consecuencia se han establecido limitaciones legales, a la actuación registral,
adicionalmente se han agregado limitaciones reglamentarias a las previamente
establecidas; restringir la libertad, no parece el camino adecuado para llegar a plasmar
valores constitucionales que exigen del funcionario registral creatividad, iniciativa, y
seguridad en casos complejos o de alta sensibilidad social.

Siendo un problema la Falsificación y suplantación notarial, que es un fenómeno no


resuelto en sedes notariales, la ausencia de uniformidad en los actos y las formas, es
un tema pendiente; lo mismo que la incorporación de sistemas de codificación al
instrumento. La ausencia de protocolos uniformes y eficientes de identificación, aun
cuando la norma lo exige.

Siendo una característica de diferenciación con la finalidad del procedimiento registral


el interés ajeno a la función del registro, quien está obligado a otorgar estabilidad
jurídica y asegurar los derechos:

- La inscripción no constituye el derecho.

- La inscripción no modifica el derecho.

- La inscripción asegura el derecho y esta es la finalidad del procedimiento registral.

Mediante la Ley 30313, ha modificado el art. 3 de la Ley 263669, incorporando un


supuesto adicional, porque ahora los asientos registrales también están bajo la
salvaguarda del mismo registro, además claro de los Tribunales de justicia. No hay
mayor variación a los principios registrales, sino que se ha abierto una puerta cuya
dimensión todavía no se conoce, porque nada impide, que se siga incorporando
supuestos de cancelación de asientos registrales por el mismo registro. Y de paso
apoyamos e la descongestión de procesos en sede judicial.

III. BIBLIOGRAFIA

- GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “El Nuevo Derecho Registral”, Editorial


Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición. Lima, 2010.
- ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. “Derecho Inmobiliario Registral”. Editorial
Comares. 1era. Edición. Granada 2006.
- Llaja Cueva, I. “PROCEDIMIENTO REGISTRAL: PRIMERA Y SEGUNDA
INSTANCIA”. Lima, 2013.
- SANCHEZ CERNA, LUIS FERNANDO. “Procedimiento Registral Peruano: Análisis de
su finalidad”, 2016.

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