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INFORME LEGAL

La base de este informe legal se asienta en las teorías de la situación y relación.


El desarrollo de las mismas involucra tanto Derechos Reales como derecho
Obligacional, inmerso en el ordenamiento jurídico en donde se generan
relaciones de intercambio y de obligatoriedad.
CASO: CORTE SUPREMA CASACIÓN N° 3805-2015
El señor Yuri Ccora, interpone recurso de casación, aduciendo ser propietario
del predio en litigio, ya que en setiembre de mil novecientos noventa y siete,
celebró un contrato de compraventa que consta en acta de adjudicación
N°00038, otorgada por el presidente de la Asociación de vivienda San
Hildebrando-Ate Vitarte. Así mismo, presenta el pago del impuesto predial del
dos mil seis, pero se logra comprobar que ese pago se realizó en el dos mil doce.
Por otro lado, Marcelino Mendoza, se encuentra en posesión del bien en litigio
aduce tener un contrato de compra venta que consta en acta de adjudicación
150 de fecha noviembre de mil novecientos noventa y nueve. También presenta
un pago de impuesto predial del año dos mil seis. Finalmente, el juez declara
infundado el recurso, constatando el documento de fecha cierta más antigua,
señalado en el CC. Art. 1135°.
ANALISIS DEL CASO:
El presente caso se origina como una situación jurídica plurisubjetiva concreta
de cooperación, manifestada en el contrato compraventa realizada entre el
comprador Yuri Ccora y el vendedor presidente de la Asociación de Vivienda,
resaltando así mismo que para la teoría de la situación este contrato privado
tiene validez. De la misma forma se produce el contrato de compra y venta por
el mismo inmueble y realizada por el mismo vendedor a Marcelino Mendoza,
ante estos hechos se va a producir una situación jurídica plurisubjetiva de
oposición que se enmarcará en una relación jurídica Real. Desde el punto de
vista de Los Mozos “La expectativa del titular de un Derecho real tiene por objeto
la pertenencia de un bien que es defendido contra las eventuales injerencias o
perturbaciones de los terceros”. Bajo este precepto doctrinal el bien en litigio
buscará un reconocimiento por el ordenamiento jurídico amparado en el derecho
real para determinar a quien realmente le pertenece el bien. Por otro lado,
Battista Ferry señala “El sentido y la función del encuentro del ordenamiento
estatal y el negocio no consiste tanto en plegar o adaptar el valor negocio a los
valores propios del ordenamiento estatal, sino más bien en verificar el grado de
compatibilidad entre el valor expresado por la regla negocial y las reglas de
ordenamiento”. En este contexto el juez verá el nivel de compatibilidad entre lo
que los actores han hecho y lo que está pre establecido en el ordenamiento
jurídico y si son compatibles habrá efectos jurídicos, todo esto se ubica en la
teoría de la situación. El Análisis del juez de este recurso recae en la
“Concurrencia de acreedores en bien inmueble” indicado en el artículo 1135° del
CC1. En este punto Marco Ortega refiere, “Dentro de una conceptualización

                                                            
1
 Código Civil‐Edición: octubre 2019/Jurista editores E.I.R.L. 
obligacionista de los contratos que la compraventa es título o acto jurídico que
sustenta la adquisición, mientras que para efectos de la ejecución de dicho título
para cumplir con la señalada obligación se requiere necesariamente de un
modo”. Bajo esta premisa los actores de este litigio, sólo poseen contrato de
compraventa y no una inscripción en los Registros Públicos, por tanto el
reconocimiento del juez es considerar el pago de arbitrio de fecha cierta más
antigua y la presentación del documento ante funcionario público.
Un caso similar que enmarca la jurisprudencia de concurrencia, se encuentra
Miriam Luz Chipana, 2 quien interpone recurso de casación a Daniel Orellana.
Declarando este último haber realizado un contrato de compraventa del inmueble
de 63m2 ubicado en el segundo piso de jirón Amazonas 793 dpto.B en enero de
mil novecientos noventa y uno al anterior propietario Woobert Hugo Salas Bravo.
Así mismo la demandante declara la compraventa del bien en litigio celebrado
en el año mil novecientos noventa y dos, el cual está inscrito en el Registro
Público. Por otro lado el demandado viene ocupando el predio y declara tener el
mejor derecho de propiedad resaltando la cohabitación desde el año en que
realizó el contrato de compraventa. Sin embargo tras las dos primeras instancias
a favor del demandado, el juez declara fundada la demanda amparada en el
artículo 1135° del CC. Señalando al acreedor de buena fe cuyo título ha sido
primeramente inscrito. Esta jurisprudencia tiene similitud con el caso presentado
en el origen de los contratos particulares.
Finalmente, en la legislación comparada podemos revisar la normatividad
española en el artículo 1473°3del Código español, “Si una misma cosa se
hubiese vendido a diferentes compradores, en caso del inmueble, la propiedad
pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito en el registro, cuando no
haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en
la posesión; y faltando esta, a quien presente título de fecha más antigua,
siempre que haya buena fe”. Aquí la norma española señalada en concurrencia
de acreedores es más ordenada en comparación a la normatividad peruana, ya
que resuelve el litigio de manera más escueta y no se envuelve en
contradicciones normativas para su determinación. Por otro lado es de apreciar
los códigos de la legislación argentina, el art.596°4 en el caso de los inmuebles
hay concurrencia de acreedores y si ninguna ha hecho traditio, será preferido el
acreedor que tenga documento público con fecha anterior, así mismo el Cap. IV
de la tradición traslativa de dominio refieren los art. 2601° y 2603°(…). Estas
normativas argentinas destaca claramente quien tiene la única potestad absoluta
de transferir un bien inmueble, y este es quien está en posibilidades óptimas
señaladas en las normas de recibir un bien. Así mismo en el caso que no haya
traditio en concurrencia de acreedores la norma favorece a quien tenga un
documento público con fecha anterior. Este último punto se asemeja al caso
expuesto en este informe. Por otro lado existe una gran diferencia con la

                                                            
2
 https://lpderecho.pe/concurrencia‐de‐acreedores‐no‐es‐aplicable‐a‐casos‐de‐mejor‐derecho‐de‐
propiedad‐ni‐transferencias‐multiples‐casacion‐3312‐2013‐junin/ 
3
 https://vlex.es/tags/articulo‐1473‐codigo‐civil‐3302334 
4
 https://leyes‐ar.com/codigo_procesal_civil_y_comercial_buenos_aires/596.htm 
normativa peruana y el óptimo desarrollo del ordenamiento jurídico, un ejemplo
claro es que en el Perú cualquiera puede vender un bien que no es suyo y existe
una norma (CC.1537°) que lo avala. Por ende se puede apreciar en nuestra
normativa una contradicción de normas.
CONCLUSIONES:
Basados en la teoría de la situación se puede decir que el sólo acuerdo si
transfiere la propiedad, en el caso presentado se puede apreciar que el primer
contrato de compraventa estableció una situación jurídica plurisubjetiva de
cooperación, por lo tanto bajo este punto de vista todo está dicho y hecho. Por
otro lado está la teoría de la relación en mención de nada está dicho y hecho; el
ordenamiento está en constante evolución y la autonomía privada tiene que estar
detrás del ordenamiento jurídico y al tanto de sus cambios. En el caso
presentado se da el reconocimiento del juez al acreedor que tuvo el documento
acreditado por un funcionario público, por lo tanto se establece una relación
jurídica reconocida por el Erga Omnes. Por último se concluye que el Código
Civil peruano maneja tanto la teoría de la situación como la teoría de la relación,
en donde el juez buscará adecuar los hechos al derecho.

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