La Hipoteca, Derechos Reales

DERECHOS REALES La Hipoteca
UNIVERSIDAD PRIVADA “SAN CARLOS”
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

CURSO: Derecho Civil III
CICLO: V
TEMA: La hipoteca
DOCENTE: Dra. Luz Del Carmen Ayllon Gomez.
PRESENTADO POR:
 Apaza Mamani Carolina Del Pilar
 Apaza Quispe Danny Miller
 Carrasco Laura Angela
 Condori Balboa Fany Giuliana
 Mamani Castillo Cesar Augusto
 Yancachajlla Sucso Brandon
PUNO-PERÚ
2020
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DEDICATORIA
La vida se encuentra plagada de retos, y uno de ellos es la universidad. Tras

vernos dentro de ella, nos hemos dado cuenta que más allá de ser un reto, es
una base no solo para nuestro entendimiento del campo en el que nos hemos
visto inmerso, si no para lo que concierne a la vida y a nuestro futuro.
Dicho lo anterior…
El presente trabajo monográfico está dedicado primeramente a Dios que nos
ha dado la vida y la fortaleza necesaria para seguir en este camino del saber y
luego a la Docente de la asignatura, quién se toma el arduo trabajo de
transmitirnos sus diversos conocimientos, especialmente del campo y de los
temas que corresponden a nuestra carrera profesional.
Hacia nuestros padres,
A quienes les debemos todo lo que tenemos, porque ellos siempre estarán con
nosotros para cuando se les necesite, brindándonos su apoyo incondicional y
sus consejos para hacer de nosotros unas mejores personas.
Muchas gracias a todos.
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INDICE
DEDICATORIA ...............................................................................................................................2
LA HIPOTECA ................................................................................................................................4
Introducción .................................................................................................................................5
2. Antecedentes históricos ...........................................................................................................7
2.1. En Roma ............................................................................................................................8
2.2. En la Edad Media ...............................................................................................................9
2.3. En la Revolución Francesa ...............................................................................................11
3. La hipoteca en el Perú ............................................................................................................12
3.1. La hipoteca en el código civil de 1852 .............................................................................13
3.2. La hipoteca en el Código Civil de 1936 ............................................................................14
3.3. La hipoteca en el Código Civil de 1984 ............................................................................15
4. Las hipotecas especiales en el Perú ........................................................................................18
4.1. La hipoteca social ............................................................................................................18
4.2. La hipoteca popular .........................................................................................................18
4.3. Las letras hipotecarias .....................................................................................................19
5. La hipoteca como garantía mobiliaria ....................................................................................20
5.1. Prenda agrícola ................................................................................................................20
5.2. La prenda con entrega jurídica ........................................................................................23
5.3. La Ley de Garantía Mobiliaria ..........................................................................................24
6. Hipotecas modernas...............................................................................................................25
6.1. La hipoteca ómnibus .......................................................................................................25
6.2. La hipoteca inversa ..........................................................................................................25
6.3. Garantía sábana ..............................................................................................................28
Conclusiones ..............................................................................................................................29
Bibliografía .................................................................................................................................31
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LA
HIPOTECA
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Introducción
En la actualidad nadie duda que los créditos son una parte importante en la
economía moderna; estos permiten que las personas, las empresas y el Estado
puedan tener acceso a recursos con los capitales de otros.
Estas incentivan el incremento del consumo de las personas y posibilitan a

distintos sectores socioeconómicos acceder a bienes de alto costo que no
podrían adquirirlos al contado; también permiten el incremento de la producción
de bienes y servicios; y la posibilidad de realizar inversiones de gran
infraestructura por parte de las empresas y del Estado.
Pero para que los créditos cumplan un rol más eficaz y confiable, se debe
garantizar su cumplimiento, esta se puede dar a través de personas (garantías
personales) o de bienes (garantías reales); esto permitirá afianzar la «confianza»
de parte del deudor en el acreedor.
Las garantías personales consisten en que una o más personas respondan

conjuntamente con el deudor por la obligación de un derecho crediticio, en
nuestra legislación solo hay dos formas de garantías personales: la fianza,
regulada desde los artículos 1868° al 1905° del Código Civil, y el aval, regulada
desde los artículos 57° al 60° de la Ley de Títulos Valores. (Canelo Rabanal,
2015)
Las garantías reales consisten en la afectación de algún bien para asegurar el

cumplimiento de una obligación principal; que, según nuestra legislación, solo
pueden ser: la prenda, la hipoteca, la anticresis y la retención; todas estas
reguladas por la sección cuarta del libro quinto del Código Civil.
Las primeras garantías en aparecer según consenso académico fueron

las garantías personales, debido a que los bienes eran susceptibles de saqueos
o invasiones, propias de la edad antigua; esto llevó a que el centro de los
derechos patrimoniales sea la persona y no los bienes. Era la confianza en la
persona la garantía máxima de la época, donde el deudor o una tercera persona
se comprometían de palabra a cumplir la deuda.
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Al inicio, estas garantías versaban sobre la libertad del deudor, siendo el propio
cuerpo una garantía personal donde el incumplimiento provocaba la esclavitud.
Esta garantía consiste en la promesa de un tercero a cumplir con la deuda ante

el incumplimiento del deudor; esta garantía reposaba sobre la confianza que
tenía el tercero en el deudor.
En Roma, la persona encuentra en los bienes físicos una nueva forma de

garantía; esto debido a que los constantes saqueos e invasiones disminuyeron;
permitiendo a las personas asentarse en las ciudades; estas garantías que
tenían como centro a los bienes se llamaron: garantías reales. (Vasquez Ríos,
2011)
Al inicio se creó la fiducia o enajenación con fiducia, que consistía que el deudor
entregue el bien y la propiedad al acreedor y este se comprometía a entregarlo
vía nueva compraventa; existiendo una doble transferencia de propiedad, una en
la entrega y la otra en la devolución.
Este compromiso de devolverlo se realizaba en nombre de la diosa Fides, la

diosa de la confianza; esta promesa contenía una gran carga emocional, propia
de la época; donde el honor y la palabra era lo más importante para todos los
ciudadanos romanos.
Con el pasar del tiempo esta promesa deja de ser relevante para los ciudadanos
romanos, la palabra y la carga religiosa empieza a desaparecer poco a poco; el
acreedor ya no realizaba la segunda transferencia y vendía el bien a un tercero
haciendo que el deudor ya no pueda ejercer acciones frente a este, porque el
derecho solo le daba acciones frente al acreedor haciéndolo indefenso ante un
tercero adquirente.
Esto fue superado cuando en Roma llegan a diferenciar la posesión de

la propiedad y logran crear el pignus, con esta figura ya no era necesaria la
transferencia del bien, solo la entrega de la posesión era suficiente para su
constitución.
El pignus consiste en la afectación de un bien determinado para asegurar una

obligación principal, donde se realiza el desplazamiento del bien, pero se
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conserva la propiedad. En este supuesto, cuando el deudor cumple su

obligación, el acreedor tiene que devolverlo porque el deudor sigue siendo
propietario del bien. Esta figura reemplaza a la fiducia en Roma por resultar más
práctico.
El pignus trajo conflictos cuando el bien gravado era sobre objetos que ayudaban
al pago de la deuda, por ejemplo: las herramientas de la agricultura. Por ello en
Roma, en un intento de perfeccionamiento del pignus y con una gran influencia
de otros derechos antiguos como el griego. En Grecia se introduce la figura
del pignus convectum o actualmente conocido como hipoteca.
Esta figura consiste en la afectación de los bienes del deudor a favor de una
obligación principal, donde el desplazamiento del bien era ficticio y el deudor
mantenía el bien para poder usarlo y disfrutarlo.
Esto beneficia al deudor porque logra conservar el bien, permitiéndole realizar el

pago de la deuda a través del su uso y disfrute del bien gravado; y también logra
proteger al acreedor al darle características como la persecución y la preferencia.
Las garantías reales en Roma y en el mundo antiguo sufrieron una constante

evolución, siempre buscando la fórmula para garantizar el derecho del acreedor
sin exceder los derechos del deudor; es por eso que la hipoteca llega a ser la
máxima garantía, la más importante institución de garantía usada en el derecho
romano.
Empero, esta figura ha sufrido diversos cambios desde Roma hasta la

actualidad, pero a pesar de esos cambios esta figura sigue siendo, como decía
Díez-Picazola reina de las garantías porque es la que logra otorgar al acreedor
y al deudor una protección más eficaz y vigorosa.
Por ello en este artículo realizaremos un análisis histórico de su evolución y su

actual importancia en la economía mundial.
2. Antecedentes históricos
La palabra hipoteca deriva de la voz griega «hiphoteke «, que significa «poner
debajo». Esta figura era usada por los griegos para respaldar el cumplimiento de
sus obligaciones, afectándose los bienes del deudor a favor del acreedor sin la
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necesidad de algún desplazamiento del bien dándole al acreedor preferencia en

el pago.
Estas afectaciones eran publicitadas a través de la colocación de grandes

piedras o lápidas al frente de un bien hipotecado; cuya finalidad era poner en
conocimiento a todos los posibles adquirentes, que sobre el bien pesaba un
“gravamen”. (Palacios Castillo, 2002)
Se sabe que a pesar de que la palabra es griega, esta institución era usada
mucho antes a la época de Solón. Era común que los asirios, en el siglo X a.C.,
lo ejecutaran de forma cotidiana. (Ariano Deho, 2016)
2.1. En Roma
La hipoteca estuvo presente en Grecia y en un proceso de mejorar el pignus se
incorpora al derecho romano, ya que en esta era necesaria la entrega del bien
para su constitución, esto creaba conflictos porque muchas veces se constituía
el pignus en bienes que servían para el pago de la deuda quitándole la
posibilidad de usar y disfrutar el bien.
Esta figura tomó el nombre de pignus conventum porque no se logró diferenciar

nítidamente entre prenda e hipoteca, cuando se aceptaba, para aplicar el rigor
de la desposesión del pignus, la llamada «tradición fingida» en que se simulaba
el desplazamiento del bien a favor del acreedor, vía arrendamiento o comodato
esta diferenciación se hizo lentamente; recién cuando el pignus conventum tomó
los caracteres de preferencia, persecución y venta se logró hacer esta
diferenciación.
En Roma tanto la prenda como la hipoteca se constituían sobre bienes muebles

o inmuebles, sin importar qué tipo de bien era; su diferencia principal provenía
del desplazamiento del bien, en el pignus era necesaria y en la hipoteca no.
En Roma, a diferencia de Grecia, se perdió en parte, el carácter de la publicidad

al crearse las hipotecas generales y ocultas, donde la publicidad no era
necesaria y las grandes piedras o lápidas que se ponían al frente del bien
empezaron a desaparecer, haciendo imposible saber qué bien estaba afectado
por un gravamen.
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Esto hizo que los acreedores en busca de una mayor seguridad empezaran a
exigir todos los bienes de su deudor y no uno específico creándose
las hipotecas generales y las especiales, era general cuando el gravamen
afectaba todos sus bienes y era especial cuando afectaba solo a determinados.
Esta característica, única en Roma, afecta al carácter de especialidad de
la hipoteca, que consiste en la determinación del bien afectado.
En oposición a la incertidumbre que generaba la hipoteca oculta, los

gobernadores de la época tomaron como única medida penar severamente a los
que cometieran fraude en contra de sus respectivos acreedores.
En esta figura también se añadió dos formas de pactos: el pacto vendendi y el

pacto comisorio.
El pacto vendendi era la facultad de vender el bien gravado, ante el

incumplimiento del deudor, este pacto se ha convertido en la actualidad en una
característica indispensable de la hipoteca.
El pacto comisorio consistía en que, por mutuo acuerdo, si el deudor no cumple

la obligación, el acreedor se convertía en dueño del bien. Sin embargo, este
pacto fue prohibido por Constantino, en el año 320 d.C., a través del siguiente
edicto:
El emperador Constantino, Augusto, al pueblo. Por cuanto entre otros engaños

crece principalmente la aspereza de la ley comisoria de las prendas, nos ha
parecido bien invalidarla, y que para lo sucesivo quede abolido todo su recuerdo.
Así pues, si alguno padeciera por tal contrato, respire por virtud de esta
disposición, que rechaza juntamente con los pasados los casos presentes, y
prohíbe los futuros. Porque mandamos que los acreedores, habiendo perdido la
cosa, recuperen lo que dieron.
2.2. En la Edad Media

El derecho romano se aplicó en todo el territorio sometido a la gran ciudad, hasta
después de la caída del Imperio en 476, subsistiendo de manera independiente
en Constantinopla, en donde alcanza su esplendor con el emperador Justiniano,
florece en los tiempos siguientes hasta su triste final en 1453, ante el avance
otomano.
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En la Edad Media, la cultura y el derecho romano sobrevivió parcialmente. El

modelo de producción permaneció basado en la tierra.
El modelo esclavista desapareció, surgiendo el modelo feudal, también se

generaron cambios importantes en el sistema de garantías.
Las hipotecas sirvieron como pagos feudales: los granjeros solicitaban dinero a
los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno
(el pago podía concretarse con lo cosechado, con dinero o con animales).
El modelo económico pretendía la acumulación de tierras, considerada por las

ideas fisiócratas la fuente de la riqueza material. Pronto las instituciones jurídicas
se adecuan para el cumplimiento de ese desarrollo: “En la época medieval los
inmuebles, específicamente la tierra, tenían gran importancia, la misma que se
traducía en términos políticos y económicos, pues, políticamente la jerarquía de
las personas guardaba estricta relación con las extensiones territoriales de que
podían ser dueñas y, paralelamente, la economía familiar y por tanto su status
social dependían de la única fuente de riqueza: la propiedad territorial, los
feudos.”
El derecho romano se redescubre gracias al hallazgo del Corpus Iuris Civilis,

conservado en los monasterios cisternienses, repositorios documentales en
donde grandes juristas de aquel momento, examinan los textos romanos, dando
origen a la escuela de los glosadores, entre los que destacan Inebrio y
destacados romanistas, entre otros, y quienes desarrollan una técnica de
interpretación jurídica.
La aparición de la escuela de Bolonia, si bien marcó un hito en el futuro de los

estudios jurídicos y universitarios, grande fue la falta de control y de hegemonía,
lo que deterioró la rigurosidad de estas escuelas jurídicas, donde muchos
comentarios pasaron a ser desafortunados y poco serios.
Para satisfacer las necesidades de la economía feudal, se crearon nuevas

instituciones: se desarrolló el mayorazgo como mecanismo de enajenación de
la tierra y se desacreditó la compraventa de bienes inmuebles, debido a la
ausencia de mecanismos de publicidad que pudieran asegurar la transferencia
de dominio. Esta situación generó el desuso de las hipotecas inmobiliarias.
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El derecho romano renacido, había recibido influencia del derecho

consuetudinario germánico o bárbaro y del derecho canónico, lo que originó en
el siglo X la aparición del Ius Commune o derecho común, fundamento del
derecho occidental moderno, que se aplicó en los reinos cristianos de la
península ibérica, desde donde los castellanos trasladaron dichas figuras al
Nuevo Mundo, con la conquista, imponiendo sus normas jurídicas sobre el
sistema nativo.
Existe dificultad en conocer sobre el desarrollo del registro en el Mundo Antiguo,

especialmente en Roma, por la escasez de documentos conservados que
existen sobre la materia. Catón el Viejo, en su obra De re rustica (o Res rustica),
nos informa que sirvió como herramienta para evaluar la gestión de negocios
frente de los propietarios agrícolas que solían residir en las ciudades.
El registro se desarrolló al compás del auge comercial, que tuvo su primer gran
impulso con las cruzadas. Los mercaderes italianos presentaron mayor atención
a un registro de carácter patrimonial. La experiencia comercial de mayor
intensidad durante los últimos siglos de la Edad Media, en las regiones europeas,
se presentó en las repúblicas comerciales italianas y en los Países Bajos. La
práctica registral fue desarrollando nuevos métodos en estos países, y, por lo
tanto, sería en todas estas repúblicas italianas donde surgiría un registro
sofisticado y la banca.
En el Renacimiento, la aparición del concepto de capital productivo y el desarrollo

del crédito, sentaron los fundamentos necesarios para la elaboración de un
sistema registral más elaborado. En un primer momento se diseñaron, las
cuentas que reflejaban los créditos y los débitos de las personas. Luego, se
pensó en llevar una cuenta para el conjunto de los bienes poseídos, y otra que
presentara el registro de ganancias o pérdidas.
2.3. En la Revolución Francesa

A inicios del siglo XVIII, el derecho en Francia se dividía en 2 grandes sectores:
el norte, donde imperaba la costumbre como fuente principal de derecho y el sur,
donde predominaba el derecho escrito.
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Antes de la Revolución de 1789, los monarcas de la época intentaron realizar,

sin éxito, una codificación que unificara las costumbres del norte y las leyes del
sur.
Recién en 1804 con Napoleón, se publicó un Código que perdura hasta la

actualidad, que toma como fuentes, las costumbres del norte y las leyes del sur,
derogando las leyes romanas vigentes de la época.
La hipoteca sufre un gran cambio a partir del código francés, el

bien hipotecado ya no era cualquier bien, ahora solo podía recaer sobre los
bienes inmuebles y la prenda solo sobre los muebles, contradiciendo a la
diferenciación clásica entre hipoteca y prenda del derecho romano, donde era
el desplazamiento la característica diferenciadora.
Este Código influyó en la mayoría de los nuevos códigos de Europa y América,

lo que produjo que en la actualidad la mayoría de las legislaciones del civil
la hayan aceptado que el objeto de la hipoteca solo puede recaer sobre bienes
inmuebles, y el objeto de la prenda sobre bienes muebles.
3. La hipoteca en el Perú
A mediados del siglo XVI hasta inicios del siglo XIX, nuestro país era parte
integrante del imperio español, donde predominaban las leyes castellanas.
Antes de la invasión de Francia a España, el Perú se regulaba a través de las

leyes castellanas y del derecho romano; por lo tanto, la hipoteca se podía
realizar sobre bienes muebles como inmuebles, incluso se usaba a los esclavos
como objetos de la hipoteca.
Esto cambia cuando Napoleón en 1808 invade a España y pone como rey a su
hermano José Bonaparte; esto llevó a que el equilibro de poder que tenía España
sobre sus colonias se rompa, permitiendo la independencia de estas.
En 1821 el Perú logra su independencia política y económica, pero

lamentablemente aún era dependiente de las leyes de España, es decir que en
1821 aún se mantenía vigentes las leyes castellanas de la época medieval.
(Varsi Rospigliosi, 2019)
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3.1. La hipoteca en el código civil de 1852

Según De Trazegnies «durante los primeros tiempos de la república no existió
preocupación mayor por crear un orden jurídico adecuado para el desarrollo de
una economía liberal. El interés prioritario era básicamente la organización del
estado, antes que establecer las condiciones legales propicias para facilitar las
transacciones privadas. Es así como, a pesar de que muchas constituciones
políticas se sucedieron durante esos años, las leyes civiles españoles quedaron
vigentes durante toda la primera mitad del siglo XIX, cuando incluso ya habían
sido derogadas en España; la preocupación fundamental del Perú independiente
era de las constituciones antes que la de los códigos «. (De Trazegnies, 1992)
Los primeros códigos civiles y penales peruanos tuvieron su primer intento con
el Proyecto de Vidaurre que llegó a entregarlo al presidente de la Corte Suprema
en los años 1834, 1835 y 1836, lamentablemente este proyecto fue olvidado
debido a la Constitución de la Confederación Perú-boliviana, que puso en
vigencia el Código boliviano, que era una copia del Code Civil francés, en todo
el territorio peruano
Cuando la Confederación Perú-boliviana queda desintegrada, el Código

boliviano dejó de aplicarse en el territorio peruano y volvimos a las leyes
españolas.
Recién en 1852 se dio nuestro primer Código Civil peruano; este tiene gran
influencia del Code Civil, por ello asume la distinción francesa
entre hipoteca y prenda.
El Código Civil se dividió en 3 libros:
De las personas y sus derechos.
De las cosas: del modo de adquirirlas y de los derechos que las personas tienen
sobre ellas.
De las obligaciones y contratos.
La hipoteca estaba regulada en el título I, de la sesión sexta del libro tercero del
Código Civil de 1852 desde el artículo 2020 hasta el 2078.
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• Características
En este código se encuentra con una definición de la hipoteca y con un total de

59 artículos del tema, todo lo contrario de su sucesor.
Esta reconoció tres tipos de hipotecas: legal (que la estableció sin la necesidad
de un registro permitiendo la hipoteca oculta del derecho romano), judicial y
convencional.
En este Código se reguló que los bienes hipotecables solo podían recaer sobre
inmuebles rompiendo con la tradición romana y aceptando la influencia francesa.
Además, tomó como requisito de validez a la especialidad y al registro, algo que

se había perdido en el derecho romano, cuando se publicó el Código solo
existían los oficios de hipotecas que se ubican en la capital de cada
departamento; recién en 1888 se creó el registro de propiedad inmueble. (Código
Civil de 1852)
El pacto comisorio estaba prohibido en el artículo 2077.
En la extinción de la hipoteca se enumeró 3 causales en el artículo 2072.
Por extinción de la obligación principal.
Por destrucción de la cosa hipotecada.
Por prescripción.
3.2. La hipoteca en el Código Civil de 1936

Después de 70 años de vigencia del primer Código Civil peruano, se vio la
necesidad de cambiarla ante los diversos cambios sociales y políticos que
transcurrieron en esa época, desde la prohibición de la esclavitud hasta la
publicación del Código Civil alemán. (Código Civil de 1936)
El código de 1936 estaba dividido en cinco libros:
Del derecho de las personas
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Del derecho de familia
Del derecho de sucesión
De los derechos reales
Del derecho de obligaciones
La hipoteca estaba regulada en el título III y IV de la sección cuarta del libro

cuarto desde el artículo 1010 al 1028.
En este Código no define a la hipoteca y sufre de una escasa regulación con

tan solo diecinueve artículos, de similar regulación con las demás instituciones y
de manera muy distinta a las regulaciones de la época y a pesar de la importancia
de esta institución.
Este Código reconoció a las hipotecas convencionales o voluntarias, legales y

especiales olvidándose de las judiciales como lo hacía su antecesor.
De similar regulación al de su antecesor, los bienes hipotecables según el

artículo 1010° eran todos los inmuebles que podían venderse, además
establecen en el artículo 1011° que se prohíben constituir hipoteca sobre
créditos y derechos de arrendamientos.
En sus requisitos de validez se mantiene el principio de especialidad y su

respectivo registro. En este código se mantiene la prohibición del pacto comisorio
en el artículo 1024° y no se refiere a la extinción de la hipoteca como lo hacía
su antecesor.
3.3. La hipoteca en el Código Civil de 1984

En el año 1965 a través del Decreto Supremo 95 el presidente Fernando
Belaunde Terry constituye una comisión para el estudio y revisión del Código
Civil de 1936 presidida por el Ministro de Justicia Carlos Fernández Sessarego,
que entregó el total del proyecto en 1982; terminando su revisión el 5 de julio de
1984 y promulgándose el 24 de julio de 1984 a través del Decreto Legislativo
295. (Código Civil de 1984)
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El Código Civil de 1984 está conformado por un título preliminar y 10 libros:
Derecho de las Personas
Acto Jurídico
Familia
Sucesiones
Reales
Obligaciones
Fuentes de las Obligaciones
Prescripción y Caducidad
Registros Públicos
Derecho International privado
La hipoteca está regulada en título III del libro V desde el artículo 1097 al 1131.
En este Código, sí hay una definición de hipoteca. El artículo 1097 dispone:
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier

obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de

persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
Aquella definición señala al derecho de persecución, preferencia y de venta

judicial, características esenciales de la hipoteca. El código regula a las
hipotecas legales, contractuales, las de voluntad unilateral y las especiales.
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Las modificaciones que introdujo el Código Civil de 1984 sobre hipoteca fueron
mínimas. Así, en lo formal, a diferencia del Código de 1936 en el artículo 1097
intenta otorgar una definición a hipoteca y en lo sustancial, al señala los
derechos que otorga. El referido artículo otorga el derecho de “venta judicial”,
significó que algunos entendieran que podía efectuarse una venta presentando
una solicitud de venta ante el juez. Debido a ello a alguien se le ocurrió hacer tal
solicitud, más a través de una acción de amparo se estableció que tal práctica
constituía una violación al debido proceso.
Otro trato particular de la legislación hipotecaria es el referente a

las hipotecas legales. Tradicionalmente desde Roma, las hipotecas legales y
las ocultas, fueron rechazadas, sin embargo, no existe una posibilidad real de
eliminarlas, de manera que muchos códigos, incluso la napoleónica y las
sudamericanas, optaron por un sistema mixto. Coexistían
las hipotecas convencionales (que se inscribían en los Registros Públicos) con
las legales (que no se inscribían en Registros Públicos).
Desde la fecha de creación de Registros Públicos, que reemplazó a los antiguos

registros coloniales, y en mayor intensidad desde 1984, hemos tenido una
decena de cambios legislativos, que oscilaron entre un sistema mixto y otro que
eliminaba la inscripción de las hipotecas legales.
Se presenta una nueva dificultad debido a la ausencia de un catastro de predio.

El Código de 1984, pretende que todas las hipotecas legales se inscriban y para
ello en el artículo 1118, establece y añade que estas se inscriben bajo
responsabilidad del registrador y en los demás casos funciona como las
voluntarias (se entiende que se refiere a las hipotecas especiales o a las
antiquísimas hipotecas pupilares y tutelares: que son instituciones anacrónicas).
Sin embargo, este mecanismo tenía una desventaja, porque en vez de

registrarse las hipotecas como las convencionales que las hacia el registrador
bajo su responsabilidad, ocurrió que algún registrador se olvidó. Esto generó un
grave problema de inseguridad, pues el tercero adquirente basado en la gestión
de Registros Públicos, actuaba diligentemente y de buena fe, y se encontraba
que el registrador no había inscrito una hipoteca legal.
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Tal situación es anómala y contradictoria. Por ello, es necesario hacer una

precisión legislativa y precisar si estamos ante un sistema mixto que todas
las hipotecas se inscriben como las convencionales.
4. Las hipotecas especiales en el Perú

4.1. La hipoteca social
En 1980 cuando Fernando Belaunde consigue, por segunda vez, ser presidente
de la república; se encontró nuevamente con un gran déficit de vivienda, esto
provocó que se estableciera una política de vivienda basada en tres sistemas: El
Fondo Nacional de Vivienda – Fonavi (creado por el gobierno militar en 1979); la
empresa nacional de edificaciones – ENACE y la hipoteca social.
La hipoteca social nació con la intención de ayudar a los empleados públicos y

privados que estaban en el sector formal; esta se realizó con la reunión de fondos
del sistema mutual y las cajas de ahorro.
El sistema estaba asegurado por las propias viviendas que se adquirían y con
una tasa de interés preferente, esto permitió a ampliar las obras habitacionales.
(Cano Llopis , 1952)
4.2. La hipoteca popular

En el primer gobierno de Alan García se creó la hipoteca popular que intentó
dar crédito a los pueblos jóvenes, a las personas que invadían terrenos del
estado o de privados. Estas personas entraban en posesión de los terrenos
desocupados por sus dueños y se comportaban como ellos; construyendo
viviendas, colegios y zonas de actividades deportivas.
Esta hipoteca fue creada mediante el Decreto Legislativo 495, publicado el 15

de noviembre de 1988. En esta nueva figura el objeto hipotecado ya no era un
bien inmueble de propiedad de la persona, sino era la posesión y la propiedad
de las construcciones hechas en los asentamientos humanos.
Esta posesión y su construcción tenían que ser inscrita en el registro predial de

pueblos jóvenes y urbanizaciones populares para poder ser objetos
hipotecables, con esto el Estado intentó formalizar a los invasores para otorgarle
mayor seguridad legal a estos bienes, y así lograr incrementar las inversiones en
viviendas.
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La verdadera garantía para el acreedor no era la inscripción de la posesión y la

propiedad de la construcción en ella, sino era el seguro de crédito, que se
garantizaba ante una compañía de seguros, donde este tenía que pagar si el
deudor no cumplía con su deuda, entonces la verdadera garantía no era
la hipoteca popular sino el seguro de crédito. (Cardenás Krenz, 1996)
A las compañías de seguros no les convenía entregar seguros a las personas de

pueblos jóvenes que solo tenían la posesión de un terreno, a ellos no les
importaban si esta posesión era inscrita o no, porque esto no creaba una real
garantía.
Esta hipoteca llegó a fracasar llegando solo a otorgar aproximadamente cinco

créditos a través del Banco Continental (en ese entonces Banco con fuerte
capital estatal). Esta fracasó por los siguientes motivos:
Desnaturalizaba el sistema de garantías porque las hipotecas solo se daban a

través de la propiedad y no de la posesión, los gravámenes no recaían sobre
bienes ajenos, ni futuros hasta la creación de esta ley.
La inscripción de la posesión y la propiedad de lo construido en ella no era

suficiente garantía para que las compañías de seguros puedan asegurar un
crédito.
En este decreto se permitió los pactos de venta, en la cual el acreedor y el deudor

elegían a una tercera persona para que esta pueda realizar el remate, este pacto
no estaba permitido por el código civil entrando en conflicto con ella, incluso fue
criticada de inconstitucional.
Esta figura fue derogada por la octava disposición complementaria, transitoria y

final de la Ley 27046.
4.3. Las letras hipotecarias

En 1990 en el primer gobierno de Fujimori, el legislativo facultó al ejecutivo para
crear una Ley General de las instituciones bancarias, financieras y de seguros,
a través de la Ley 25292. Esta se concretó a través del Decreto Legislativo 637
del año 1991.
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Las letras hipotecarias surgen de un contrato de crédito hipotecario, estos

créditos eran otorgados por las entidades financieras a las personas naturales a
través de la emisión de letras hipotecarias que tenían la posibilidad de ser
cotizadas en el mercado de valores, y así conseguir financiamiento para la
construcción y adquisición de viviendas. Por tanto las letras hipotecarias son
instrumentos financieros de renta fija emitidas por un banco emisor con la
finalidad de otorgar un préstamo para ser destinado a la construcción o
adquisición de una vivienda.
5. La hipoteca como garantía mobiliaria

5.1. Prenda agrícola
Hemos visto que clásicamente se hacía la distinción entre la hipoteca y la
prenda en base a su desplazamiento; cuando el bien se desplazaba para la
constitución de la garantía era prenda y cuando no se realizaba, era hipoteca;
es a partir del Código de Napoleón donde los bienes muebles o inmuebles pasan
a ser su distinción principal, haciendo que las prendas recaigan solo sobre bienes
muebles y además que se da el desplazamiento y que en la hipoteca solo se de
en base a los bienes inmuebles, y además no se realice el desplazamiento.
Esta nueva distinción llego a expandirse por diversos países de Europa y

América, incluido nuestro país.
Esta nueva distinción trajo una gran deficiencia cuando los objetos garantizados
de la prenda servían como medios de producción que eran fuentes de riqueza
para el deudor como las máquinas e instrumentos agrícolas que eran bienes
muebles y por lo tanto la única forma de gravarlos era haciendo el
desplazamiento de estos.
Al inicio de este conflicto, el perjuicio se salvaba ocasionalmente, dejando la

prenda en manos del mutuatario, a título precario o de arrendamiento. Y fue en
esta modalidad donde tuvo existencia la constitución de esta clase de gravamen
sin desposesión de la prenda.
Pero ante la necesidad de desarrollar el crédito en las industrias y en la

agricultura se crea la prenda sin desplazamiento y la prenda con registro o
también llamada hipoteca mobiliaria; estas figuras se expandieron por todos los
20
países del civil la que adoptaron la distinción francesa entre hipoteca y prenda,
incluido nuestro país.
El primer país en regular este tipo de prenda fue realizada por Suiza, uno de
cuyos cantones, el de Turgovia, dictó en 12 de setiembre de 1851 una Ley de
fomento de la industria pecuaria, mediante el otorgamiento por institutos que
creaba (cajas municipales), de préstamo en dinero para la adquisición de ganado
con garantía pignoraticia del mismo, sin que el deudor se desprendiera de los
animales; o sea se creó por primera vez y se reglamentó una prenda pecuaria
sin desplazamiento.[14]
En España con la Ley del 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y

prenda sin desplazamiento de posesión. Se llegó a distinguir dos tipos de bienes
muebles: los de identificación semejante a los inmuebles y, por tanto, susceptible
a hipoteca, y los de identificación menos perfecta y, por consiguiente, de un
derecho de más difícil persecución que quedan dentro de la figura clásica de
prenda.
Entre las cosas muebles no susceptibles de identificación registral –al menos de

una auténtica identificación– existen algunas que, bien por ser instrumentos de
trabajo propios del deudor –ganados, elementos agrícolas, por ejemplo– bien por
exigir cuidados y atenciones especiales –ganados no destinados al trabajo sino
a la producción y reproducción–, bien por su carácter futuro –cosecha, esperada
o por otras consideraciones–, no admiten (o lo hacen con dificultad), el
desplazamiento posesorio.
Estas cosas muebles no son susceptibles de hipoteca mobiliaria por su

imperfecta identificación registral; tampoco lo son de prenda común por la
imposibilidad física, jurídica o económica de su desplazamiento al acreedor o a
un tercero. Era, pues, necesaria la admisión de la garantía prendaria sobre estas
cosas muebles, la regulación de la prenda sin desplazamiento.
Así nos encontramos con dos nuevas figuras, creadas en consecuencia de esta
nueva distinción francesa, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.
21
La hipoteca mobiliaria se realiza cuando el bien gravado se queda en poder

del deudor, pero solo procede frente a bienes muebles inscritos como es el caso
de los vehículos, acciones u otros títulos registrables.
La prenda sin desplazamiento se realiza cuando el bien gravado se queda en

poder del deudor y que los bienes muebles gravados no sean fácilmente
identificables esta es la excepción a la regla general de la prenda y sólo es
permitido cuando expresamente la Ley lo autoriza, tal es el caso de la prenda
industrial, minera, agrícola, entre otras.
La prenda sin desplazamiento llego a regularse en el Perú no por su código civil

de la época sino por diversas leyes especiales que les otorgaron la naturaleza
real.
La primera prenda sin desplazamiento regulada por nuestro ordenamiento

jurídico fue la prenda agrícola, creada por la Ley 2402, el 13 de diciembre de
1916. Esta consistía en entregar en garantía los bienes que servían para la
producción de la agricultura –máquinas, instrumentos de labranza, los ganados,
etc. pero sin la necesidad de realizar un desplazamiento, permitiendo al
agricultor o ganadero explotar dichos bienes.
Esta figura se expandió a otros sectores económicos, creándose la prenda

comercial, la prenda industrial y la prenda minera.
La prenda comercial fue regulada por la sección quinta del código de comercio
de 1902, donde no nos daba una definición clara, sino solo se limitaba a
caracterizarla. Este tipo de prenda recaía sobre los bienes que se encontraban
dentro del comercio y susceptible de posesión como los títulos valores, las
patentes, valores mobiliarios, etc.
La prenda industrial se empezó a regular en el Perú a través de la Ley 7629,

luego será modificada por la Ley 23407 donde en su artículo 82 nos decía «Toda
persona natural o jurídica dedicada a una actividad industrial, podrá constituir
prenda industrial sobre las maquinarias, equipos, herramientas, medios de
transporte y demás elementos de trabajo, así como las materias primas, semi-
elaboradas, los envases y cualquier producto manufacturado o en proceso de
manufactura, manteniendo su tenencia”. Su registro fue creado por la Ley 13270
22
denominada de Promoción Industrial, el 30 de noviembre de 1959. A través de

su artículo 144 se dispuso la creación en los registros públicos del libro
denominado «Registro de la Prenda Industrial».
La prenda minera surgió del Código Minero de 1901, pero no se refirió a la

prenda, años más tarde a través de la Ley 9157 de 1940 se crea el banco minero
y la prenda sin desplazamiento, donde en su artículo 21 la ley autorizaba a que
las operaciones de crédito que realizara el banco minero podían ser respaldadas
con la garantía prendaria de los minerales extraídos o por extraerse de la mina
que es objeto de contrato.
El 12 de mayo de 1950 por Decreto Ley 11357 se promulgó el Código Minero
donde expresa que las máquinas, equipos, materiales, herramientas,
instrumentos y demás cosas muebles destinadas a la explotación minera se
podía dar en garantía sin desplazamiento.
5.2. La prenda con entrega jurídica

El 25 de julio de 1984 se publicó el Decreto Legislativo 295 creándose nuestro
tercer Código Civil, donde, como se mencionó anteriormente, se dio una escasa
regulación a la hipoteca contradiciendo a la relevancia de esta institución,
mientras que en la prenda se mejoró el tratamiento de su antecesor incorporando
la figura de la prenda con entrega jurídica
El artículo 1055 nos dice que la prenda «se constituye sobre un bien mueble,
mediante su entrega física o jurídica, para asegurar el cumplimiento de cualquier
obligación».
La entrega física era la prenda común, la que recaía sobre cualquier bien
mueble pero que era necesario el desplazamiento.
La entrega jurídica se da cuando el bien usado en garantía se queda en poder

del deudor; además este bien solo puede ser un bien inscrito, en decir, cuando
el Código, en los artículos derogados, nos menciona a la prenda con entrega
jurídica nos está haciendo referencia a la hipoteca mobiliaria, figura ya
mencionada anteriormente.
23
5.3. La Ley de Garantía Mobiliaria

El 1 de marzo del 2006 se publicó en el diario oficial El Peruano, la Ley de
Garantía Mobiliaria (en adelante LGM) que nació en base al trabajo: “Facilitando
el acceso al crédito mediante un sistema eficaz de Garantías reales», publicado
por el Ministerio de Economía y Finanzas (en adelante MEF) en el año 2001.
Esta ley derogó todos los artículos sobre prenda regulados en el Código Civil,
creando dos registros:
El Registro Mobiliario De Garantías: donde se inscriben todos los bienes

muebles registrados.
El Registro Mobiliario De Contratos: donde se inscriben todos los actos

jurídicos que recaigan sobre bienes muebles no registrados.
Con la nueva Ley se trató de unificar al conjunto de registros que existían en esa
época. En esta Ley se elimina a la prenda como institución jurídica y se toma
el nomen iuris de garantía mobiliaria, más lo que realmente regula es la hipoteca
mobiliaria. (Rodríguez Velarde, 1995)
Unifica la regulación de todas las garantías que se pueden dar sobre bienes
muebles para asegurar obligaciones crediticias, presentes o futuras,
determinadas o determinables, sujetas o no a modalidad. Se derogan los
artículos 1055 al 1090 del Código Civil, referidos a la garantía prendaria, las
normas relativas a las prendas especiales: minera, industrial y agrícola; la prenda
global y flotante, la prenda de marcas, lemas comerciales, derechos de autor,
derechos de invención y patentes; y otras disposiciones del Código de Comercio,
de la Ley de Bancos, Ley General de Industrias, las normas
sobre hipoteca minera, hipoteca naval y el registro fiscal de ventas a plazos,
entre otras.
Si bien es adecuado que se hayan eliminado las diversas legislaciones sobre

prendas, unificando su normatividad. Ello no nos limita a efectuar
cuestionamientos a la LGM, que en nuestra opinión no es la maravillosa
regulación que el informe del MEF describe.
24
6. Hipotecas modernas
Una característica esencial de las hipotecas es su carácter de accesoriedad, sin
embargo, se ha permitido en ciertos Estados la implementación
de hipotecas modernas como la hipoteca flotante o hipoteca ómnibus que se
aparta de la accesoriedad de manera que puede subsistir en ausencia de una
obligación principal. De igual modo el desarrollo del sistema financiero y la
necesidad de los agentes económicos paras constituir obligaciones principales
en ausencia de una obligación accesorio ha favorecido el surgimiento de nuevas
modalidades hipotecas.
6.1. La hipoteca ómnibus

La hipoteca flotante es una modalidad hipotecaria que permite que el bien o el
inmueble hipotecado garanticen varias obligaciones que pueden ser presentes
como futuras. Mediante una hipoteca flotante, un empresario podría pedir un
primer préstamo y constituir una garantía sobre una tienda y cuando necesite
ampliar su negocio podría solicitar de nuevo al banco un nuevo préstamo, pero
incluido dentro del primero, sin necesidad de constituir una segunda hipoteca.
Este proceso permitiría que las partes contratantes se beneficien con

considerable ahorro fiscal. En consecuencia, la primera tienda serviría como
garantía de los préstamos posteriores.
Esta modalidad de hipoteca ha permitido la expansión de pequeñas empresas

y autónomos. Así, en España el 7 de diciembre de 2007 mediante Ley 41/2007
se modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y otras
normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de
las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria la Ley Hipotecaria que mediante artículo 153° de
la Ley Hipotecaria, pero el estallido de la crisis y el inmediato cierre del grifo
crediticio por parte de las entidades financieras impidió a este producto cumplir
su objetivo inicial y ha servido fundamentalmente, según reconocen los expertos
consultados, para salvar de la quiebra a cientos de empresas.
6.2. La hipoteca inversa

Esta figura tiene su origen en Inglaterra en 1965 con la reserve
mortajé, actualmente esta figura ha sido ampliada por las legislaciones
modernas, en especial por la norteamericana y la española.
25
El estado peruano con la intención de promover nuevas políticas que incentiven

el crédito y su cumplimiento, presentó el 4 de diciembre del 2014 el Proyecto de
ley 458/2014, proyecto que crearía la hipoteca inversa (el cual aún se encuentra
encarpetado en las oficinas del Congreso). Por ello el 17 de octubre del 2016, el
actual gerente general del Banco Central de Reserva (En adelante BCR) Renzo
Rossini explicó que el BCR está coordinando con el Ministerio de Economía y
Finanzas (MEF) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), una
iniciativa legislativa sobre la hipoteca inversa, que sería presentada al
Legislativo.
La hipoteca inversa está dirigida a las personas mayores de 65 años que ante
la falta de ingresos puedan usar el valor de sus bienes inmobiliarios, sin la
desposesión de esta, para tener una mejor calidad de vida.
La hipoteca inversa o reversa consiste según el banco de España en:
Un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda
habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas
o beneficios fiscales serían menores), concedido, de una sola vez o a través de
prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada
edad -a partir de 65 años- o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior
el 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo
exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en
una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino
aumentando hasta que un tercero -los herederos del inmueble- opta por asumirla
como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble.
La intención de obtener líquido con el valor de la vivienda mediante productos

financieros debía contribuir a paliar uno de los grandes problemas
socioeconómicos que tenía España y la mayoría de países desarrollados: la
satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años
de la vida.
Así mediante la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, se modificó la Ley 2/1981, de

25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del
sistema hipotecario y financiero, intenta definir y determinar el modo de
aplicación de la hipoteca inversa:
26
La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o

crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza
disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser
de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje
del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza
dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la
deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad
del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una
vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por
los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la
entidad de crédito.
El desarrollo de un mercado de hipotecas inversas, según se indica ha permitido

que se utilice parte de un patrimonio inmobiliario para aumentar la renta, el cual
ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.
Aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y
consumo a lo largo del ciclo vital, al permitir disfrutar en vida del ahorro
acumulado en la vivienda, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.
La cobertura de la dependencia realizada a través de un contrato de seguro

obliga al asegurador, para el caso de que se produzca la situación de
dependencia, conforme a lo dispuesto en la normativa reguladora de la
promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de
dependencia, y dentro de los términos establecidos en la Ley y en el contrato, al
cumplimiento de la prestación convenida con la finalidad de atender, total o
parcialmente, directa o indirectamente, las consecuencias perjudiciales para el
asegurado que se deriven de dicha situación. Estos seguros podrán contratarse
por las entidades aseguradoras que cuenten con la preceptiva autorización
administrativa para el ejercicio de la actividad aseguradora en los ramos de vida
o enfermedad.
Por lo que se refiere a los planes de pensiones que prevean la cobertura de la

contingencia de dependencia deberán recogerlo de manera expresa en sus
especificaciones.
27
6.3. Garantía sábana

En sus inicios, la regulación en torno a la garantía sábana se colocó en el debate
de las comisiones, con la presencia de los grupos de interés, en especial de los
grupos bancarios y financieros.
La garantía sábana permite que todos los bienes dados en hipoteca, prenda o
warrant a favor de una empresa del sistema financiero, respalden todas las
deudas y obligaciones directas e indirectas, existentes o futuras, asumidas para
con ella, salvo estipulación en contrario.
La primera parte del artículo 172° de la Ley 26702 (Ley de las Entidades del
Sistema Financiero y de Seguros) describe la cobertura de las garantías a favor
de las empresas del sistema financiero. Algunos autores, aseguran que antes de
las modificaciones introducidas por las Leyes 27682 y 27851 se contaba con una
verdadera garantía sábana.
A través de esta garantía quedan comprendidas en la prenda

o hipoteca constituidas, a favor de una empresa del sistema financiero, todas
las obligaciones que se tuvieran con ella, sin tener que identificar el detalle de
cada obligación garantizada.
Entre los cambios que se han ido presentando, tenemos el que fue introducido
por la Ley 27682 del 9 de marzo de 2002. De similar forma con la Ley 27851 vino
el segundo cambio, sólo siete meses después de la primera modificación.
Ninguna de ellas, ha alcanzo algún cambio significativo, esta garantía carece del
principio de especialidad en cuanto al bien y en cuento al crédito se obliga al
sujeto por deudas presentes y futuras. Dicha situación genera un privilegio
absoluto para el sistema bancario y no permite que se constituya, por ejemplo,
una segunda hipoteca sobre un mismo bien. La propia constitución de
la hipoteca, la realiza el Banco, con costos elevados que son cargados al cliente.
28
Conclusiones
La hipoteca constituye una garantía importante para otorgar seguridad jurídica

al acreedor y al deudor. La versatilidad de esta garantía se ha visto opacada con
los intentos de algunos legisladores por brindar mayores facilidades a ciertos
sectores de la población trastocando instituciones que se concibieron como
soluciones a la desconfianza del acreedor por el pago de su acreencia y la del
deudor por alcanzar mejores oportunidades de crédito y el de recuperar el bien
afectado.
Esta institución que fue concebida plenamente en los tiempos de Roma, pero
con la caída del antiguo régimen, la expansión del liberalismo y el rechazo a las
antiguas instituciones, se ha visto afectada por los severos cambios en el sistema
de garantías.
Después de la Revolución Francesa, desaparece la hipoteca mobiliaria, por

razones técnicas bajo la idea de que sólo los inmuebles podían ser afectados
en hipoteca al ser considerados bienes de mayor valor que los muebles, los que
se afectaban con prendas. Sin tener en cuenta el criterio de entrega jurídica y
entrega física, e inclinándose hacia el criterio del desplazamiento.
En el Perú, las constantes vicisitudes en la economía que afrontarían los

gobiernos de turno, les llevó a distorsionar instituciones, sin sentar un único
criterio para la constitución, registro y ejecución de las garantías. Algunos de
ellos, a causa de intentos por solucionar el problema de la vivienda en el Perú y
otros, lastimosamente, producto de la demagogia de autoridad edil de
promocionar un novedoso instrumento que a fin de cuenta se trataba de
sesgados intentos pasados que fracasaron como fue el caso de las
letras hipotecarias.
La mayor desnaturalización de instituciones se presenta con la Ley de Garantía

Mobiliaria, porque permite el apoderamiento y el pacto comisorio, más aún, el
contrato se convierte en el mecanismo de aseguramiento y no el bien. Sí era
necesario uniformizar los gravámenes sobre bienes muebles, pero debió
priorizarse, para conseguir que la norma fuese eficaz y otorgue mayor seguridad
jurídica, la permanencia de instituciones de nuestro sistema romano-germánico.
29
Finalmente, considero que existe la necesidad de estabilizar un régimen de

garantías, independiente de las contingencias económicas. A veces es
recomendable mantener el sistema jurídico, pero a la vez flexible, como toda
relación entre el ser humano y la realidad jurídica. La flexibilidad no implicará la
aparición o la abrupta desaparición de garantías.
30
Bibliografía
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PERÚ. ANTECEDENTES OLVIDADOS Y PERSPECTIVAS DE
REFORMAS. Revista de Investigación Jurídica, Vol. 18°.
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Vol. III). Lima: Cultural Cuzco S.A.C.
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Vasquez Ríos, A. (2011). Derechos Reales de Garantía (5ta ed. ed., Vol. Vol.
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DERECHOS REALES La Hipoteca

UNIVERSIDAD PRIVADA “SAN CARLOS”

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

La vida se encuentra plagada de retos, y uno de ellos es la universidad. Tras

Estas incentivan el incremento del consumo de las personas y posibilitan a

Las garantías personales consisten en que una o más personas respondan

Las garantías reales consisten en la afectación de algún bien para asegurar el

Las primeras garantías en aparecer según consenso académico fueron

Esta garantía consiste en la promesa de un tercero a cumplir con la deuda ante

En Roma, la persona encuentra en los bienes físicos una nueva forma de

Este compromiso de devolverlo se realizaba en nombre de la diosa Fides, la

Esto fue superado cuando en Roma llegan a diferenciar la posesión de

El pignus consiste en la afectación de un bien determinado para asegurar una

conserva la propiedad. En este supuesto, cuando el deudor cumple su

Esto beneficia al deudor porque logra conservar el bien, permitiéndole realizar el

Las garantías reales en Roma y en el mundo antiguo sufrieron una constante

Empero, esta figura ha sufrido diversos cambios desde Roma hasta la

Por ello en este artículo realizaremos un análisis histórico de su evolución y su

necesidad de algún desplazamiento del bien dándole al acreedor preferencia en

Estas afectaciones eran publicitadas a través de la colocación de grandes

Esta figura tomó el nombre de pignus conventum porque no se logró diferenciar

En Roma tanto la prenda como la hipoteca se constituían sobre bienes muebles

En Roma, a diferencia de Grecia, se perdió en parte, el carácter de la publicidad

En oposición a la incertidumbre que generaba la hipoteca oculta, los

En esta figura también se añadió dos formas de pactos: el pacto vendendi y el

El pacto vendendi era la facultad de vender el bien gravado, ante el

El pacto comisorio consistía en que, por mutuo acuerdo, si el deudor no cumple

El emperador Constantino, Augusto, al pueblo. Por cuanto entre otros engaños

2.2. En la Edad Media

En la Edad Media, la cultura y el derecho romano sobrevivió parcialmente. El

El modelo esclavista desapareció, surgiendo el modelo feudal, también se

El modelo económico pretendía la acumulación de tierras, considerada por las

El derecho romano se redescubre gracias al hallazgo del Corpus Iuris Civilis,

La aparición de la escuela de Bolonia, si bien marcó un hito en el futuro de los

Para satisfacer las necesidades de la economía feudal, se crearon nuevas

El derecho romano renacido, había recibido influencia del derecho

Existe dificultad en conocer sobre el desarrollo del registro en el Mundo Antiguo,

En el Renacimiento, la aparición del concepto de capital productivo y el desarrollo

2.3. En la Revolución Francesa

Antes de la Revolución de 1789, los monarcas de la época intentaron realizar,

Recién en 1804 con Napoleón, se publicó un Código que perdura hasta la

La hipoteca sufre un gran cambio a partir del código francés, el

Este Código influyó en la mayoría de los nuevos códigos de Europa y América,

Antes de la invasión de Francia a España, el Perú se regulaba a través de las

En 1821 el Perú logra su independencia política y económica, pero

3.1. La hipoteca en el código civil de 1852

Cuando la Confederación Perú-boliviana queda desintegrada, el Código

El Código Civil se dividió en 3 libros:

De las personas y sus derechos.

De las obligaciones y contratos.

En este código se encuentra con una definición de la hipoteca y con un total de

Además, tomó como requisito de validez a la especialidad y al registro, algo que

El pacto comisorio estaba prohibido en el artículo 2077.

En la extinción de la hipoteca se enumeró 3 causales en el artículo 2072.

Por extinción de la obligación principal.

Por destrucción de la cosa hipotecada.

3.2. La hipoteca en el Código Civil de 1936

El código de 1936 estaba dividido en cinco libros:

Del derecho de las personas