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Causa nº 32147/2014 (Casación). Resolución nº 177213 of

Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) of October 27, 2015

Resolution Date: October 27, 2015

Movimiento: ACOGIDA CASACIÓN FONDO, ANULADA SENTENCIA DE

Rol de Ingreso: 32147/2014

Rol de Ingreso en Cortes de Apelación: 797-2014 - C.A. de Valdivia

Rol de Ingreso en Primer Instancia: C-2772-2013 - 2º JUZGADO DE LETRAS DE OSORNO

Issuing Organization: Sala Cuarta (Mixta)

Id. vLex VLEX-585799222

Link: https://2019.vlex.com/#vid/borkert-hoffmann-alberto-aliaga-585799222

Text

Content
Primero
Segundo
Tercero
Cuarto
Quinto
Sexto
Séptimo

Santiago, veintisiete de octubre de dos mil quince.

Vistos:

En autos rol N° 2.772-2013, caratulados “B.H.A. con A.G.C.”, seguidos ante el 2º Juzgado Civil
de O., don A.B.H., dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento de predio
rústico por no pago de rentas en contra de don C.A.A.G., solicitando la restitución del inmueble y
el pago de las rentas adeudadas y aquellas que se devenguen hasta la restitución, más
reajustes e intereses, con costas. El demandado alega la falta de legitimación activa, al haber
sido enajenado el inmueble por el demandante y arrendador, señalando, además, que las rentas
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fueron solucionadas, no siendo efectiva la tala de árboles que se le imputa, solicitando se

rechace la demanda, con costas.

La sentencia de alzada de 3 de septiembre de 2014, escrita a fojas 121 y siguientes, acogió la

demanda en forma parcial, declarando terminado el contrato, condenando al demandado al
pago de las rentas insolutas desde abril de 2013 hasta la entrega del predio, más reajustes e
intereses corrientes y, además, debe entregar 13 vacas, el tractor, rotovator, cultivadoras,
enfardadora, segadora, línea de leche y estanque, sin costas.

Se alzó la demandada en apelación, adhiriendo la demandante, confirmando el fallo la Corte de

Apelaciones de V., con fecha 18 de noviembre de dos mil catorce, sin agregado alguno, según
consta a fojas 143.

Contra dicho pronunciamiento, el demandado interpuso recurso de casación en el fondo,

solicitando se invalide el fallo y se dicte una sentencia de reemplazo que revoque la sentencia
recurrida en la parte que declara terminado el contrato de arrendamiento y ordena restituir el
inmueble y se rechace la demanda; que se revoque, también, la sentencia en la parte que
condena al demandado a pagar las rentas hasta la entrega del predio y en cambio dicho pago
sólo comprenda los meses de abril, mayo y junio de 2013 y 18 días del mes de julio del mismo
año, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero
Que se impugna la sentencia por haber infringido los artículos 1950 Nº3 y 1961 en relación con
los artículos 686, 687 y 1962 Nº2, todos del Código Civil. El recurso entiende que el contrato de
arrendamiento terminó por extinción del derecho del arrendador, conforme lo dispuesto en el
artículo 1950 Nº3 del Código Civil, al haberse enajenado la propiedad por el arrendador a un
tercero, mediante compraventa por escritura pública de 18 de junio de 2013 y posterior
inscripción del título con fecha 19 de julio de 2013, a nombre de los hermanos V.H. y H.B.A.,
según consta a fojas 17. Al interponerse la demanda el 1º de agosto de 2013, el arrendador
había cesado en su calidad de parte, en razón que el arrendamiento se encontraba terminado y,
por ende, carece de legitimación activa para reclamar la terminación de algo que ya ha fenecido
y respecto del cual quien ejerce la acción ya no es parte. No explica de qué manera las reglas
citadas han sido infringidas, limitándose el recurrente a insistir en que el contrato terminó al
haber cesado los derechos del arrendador.

Segundo
Que los hechos asentados en el juicio, son los siguientes:

a. La existencia del contrato de arrendamiento del predio rústico entre las partes con fecha 27
de diciembre de 2011.
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b. Que el arrendador cesó en el pago de las rentas en marzo de 2013.

c. Que con fecha 19 de julio de 2013, dn A.B.H. vendió el predio arrendado a don V.B.A. y
don H.B.A., cuya compraventa fue inscrita en el Registro de Propiedad de 2013 a fojas
2878 Nº2590 del Conservador de Bienes Raíces de O. con fecha 19 de julio de 2013.

d. Que a la época en que se presentó la demanda, el arrendador había enajenado la

propiedad a terceros ajenos a esta causa.

Tercero
Que existiendo certeza acerca de la enajenación de la propiedad arrendada a terceros,
conforme lo dispuesto en el artículo 1950 nº3 en relación al artículo 1961, ambos del
Código Civil, el contrato de arrendamiento, conforme lo entiende la recurrente, expiró al
practicarse la inscripción del título de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces de O..
Se habría verificado así la hipótesis prevista de venta a un tercero del bien arrendado, lo que
constituye un ejemplo de cese del derecho del arrendador, según lo dispuesto el artículo 1961 y,
por ende, una causal de término del contrato de arrendamiento. En opinión del recurrente, por el
solo hecho de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo se produjo el
término del contrato de arrendamiento por cese del derecho del arrendador. En consecuencia,
mal podría operar el término del contrato por no pago de rentas, pues no puede finiquitarse algo
que ya se encuentra extinto por el solo ministerio de la ley. Sin embargo, si bien el artículo 1961
constituye una regla de protección para el arrendatario, para el caso que se haya vendido la
propiedad arrendada y por esa causa expire el arrendamiento, el codificador distinguió la
situación en que sea imputable al arrendador dicha circunstancia o no lo sea y, además, debe
tenerse presente si el nuevo adquirente resulta obligado o no a respetar el contrato de
arrendamiento. Así lo ha estimado esta Corte en fallo reciente, al sostener: “Que si bien es
efectivo que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador,
como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta
circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad (artículo 1958 del mismo cuerpo
legal) evento en el cual habrá de determinarse su responsabilidad atendiendo a la buena o mala
fe con que hubiere contratado o bien por un hecho o culpa suyo, "como cuando vende la cosa
arrendada de que es dueño", hipótesis que obliga a indemnizar al arrendatario en todos los
casos en los cuales "la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el
arriendo" (artículo 1961 del Código Civil). Dicho en otros términos, si el causahabiente del
arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a
indemnización de perjuicios, pero sí lo está, como el contrato subsiste, el arrendatario no tiene
derecho a cobrar perjuicios”. Cabe concluir, entonces, que el derecho del arrendador cesó por la
venta del inmueble, debiendo dilucidarse si el contrato subsiste, en razón que el adquirente
debe respetarlo y queda obligado al mismo o, en cambio, el arrendatario tendría sólo derecho a
indemnización de perjuicios contra su arrendador.

Cuarto

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Que el artículo 1962 Nº2 del Código Civil no resulta aplicable en la especie, pues tratándose de
un predio rústico, la norma atingente es el artículo 10 del DL 993. Conforme esta regla, a pesar
de la venta del predio rústico, el nuevo propietario queda obligado a respetar los términos del
contrato de arrendamiento, al disponer que: “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier
título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del
contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario”. Conforme esta regla, en
relación al artículo 1961 del Código Civil, el adquirente del inmueble queda obligado a respetar
los términos del contrato, siendo el causahabiente en los derechos del primitivo arrendador y,
por ende, parte ahora en el contrato de arrendamiento. Se produce una sucesión por acto entre
vivos en la calidad de arrendador, conforme lo dispuesto en los artículos 1950 Nº3, en relación a
los artículos 1961, ambos del Código Civil y el artículo 10 del DL 993, debiendo entenderse que
la parte arrendadora es ahora quien adquirió la propiedad, dado que queda obligado a respetar
el contrato de arrendamiento en los términos estipulados. Mal podría, en consecuencia,
demandar el término del contrato de arrendamiento el primitivo arrendador quien ha cesado en
su derecho respecto al bien y, por ende, perdido la calidad de arrendador al haber enajenado el
bien a un tercero.

Quinto
Que lo anterior no obsta a que el primitivo arrendador y demandante en estos autos pueda
reclamar el pago de las rentas adeudadas hasta la época en que mantuvo su calidad de
arrendador, lo que en la especie se fija por la fecha de inscripción de la compraventa a favor de
los señores V.B.A. y don H.B.A., con fecha 19 de julio de 2013, pues a partir de ese momento
son poseedores y, por ende, según lo dispuesto en el artículo 700 del Código Civil, se les
presume dueños. Siendo un hecho de la causa que el arrendatario cesó en el pago de las rentas
en marzo de 2013, sólo tendría el primitivo arrendador y demandante de autos derecho al cobro
de los meses de abril a junio y 18 días del mes de julio de 2013. En el evento que le fueren
pagadas rentas más allá de ese período se produciría un enriquecimiento sin causa, pues cesó
en su derecho y calidad de arrendador, debiendo las rentas ir al patrimonio de los actuales
propietarios, quienes ahora detentan los derechos de arrendador.

Sexto
Que habiendo cesado el derecho del arrendador, conforme lo dispuesto en el artículo 1961, pero
al resultar obligado el causahabiente a título singular, adfquirente del inmueble, en los mismos
términos pactados en el contrato original, el demandante de autos carece de legitimación activa
para requerir el término del contrato por no pago de rentas, pues cesó su derecho respecto del
bien, lo que lo priva de la acción incoada en autos. Lo anterior no es óbice para que reclame el
pago de las rentas adeudadas en el período durante el cual mantuvo su calidad de arrendador,
lo que conforme los hechos asentados en la causa abarca las rentas desde el mes de abril a
junio de 2013, más 18 días del mes de julio del mismo año.

Séptimo
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Que en las condiciones antedichas, ha quedado de manifiesto que se ha incurrido en infracción

al artículo 1961 del Código Civil, al no haberse estimado que el demandante había cesado en
su calidad de arrendador por extinción de su derecho mediante la venta del inmueble arrendado,
yerro que ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues determinó acoger la
demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, sin que el
demandante tuviere legitimación activa, salvo en lo que respecta a las rentas adeudadas en el
período en que mantuvo su calidad de arrendador.

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del
Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido a fojas
144 y siguientes en contra de la sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil catorce, escrita
a fojas 143, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista,
pero separadamente.

Regístrese.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Carlos Pizarro W.

Rol N° 32147-14

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Andrea
Muñoz S., señor Carlos Cerda F., el Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los Abogados
Integrantes señor Carlos Pizarro W., y señora L.E.C. No firman los Abogados Integrantes señor
Pizarro y señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa,
por estar ambos ausentes. Santiago, veintisiete de octubre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de octubre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado
Diario la resolución precedente.

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