5.2.

5 Emptio Venditio (Compraventa)

En la Antigua Roma cuando se hablaba de compraventa se refería al termino
Emptio Venditio, que era un contrato que no tenia efectos reales, sino que mas
bien se trataba de un acto obligacional, esto, en otras palabras quiere decir que el
contrato de compraventa es un acto consensual y de buena fe en que una de las
partes, el venditor (que vendría siendo el vendedor) se obliga a entregar a otro la
pacífica y definitiva posesión de la merx (cosa) y la otra parte que es el emptor
(comprador) se compromete al pago de un pretium fijo (precio fijo).
Ahora, creo que se deben tener muy en cuenta para 4 conceptos que di
anteriormente (venditor, emptor, merx y pretium) para que este tema quede más
claro; por lo que empezare por definir quién era el Emptor y finalizare con el
termino Pretium.
Emptor:
El emptor es una de las partes contractuales de la emptio venditio que tendrá la
función de adquirir la propiedad de una cosa. Este actor contractual tiene la
obligación de pagar un pretium a cambio de la cosa.
Venditor:
El venditor constituye la otra parte contractual de la emptio venditio. Este actor
pretende conseguir un enriquecimiento patrimonial directo, a través del
intercambio de una cosa que ya no quiere en su patrimonio buscando el un
pretium acordado con el emptor. Su obligación principal es la de transmitir la
posesión definitiva y el goce pacífico de la cosa.
Merx:
A la cosa objeto del contrato de emptio venditio se le denominó en una primera
época como merx por ser siempre una mercancía aquello que se pretendía
intercambiar, no se podía comerciar con derechos. Es con la evolución del
Derecho Romano y en la búsqueda de un mercado más ágil y flexible que se
comienza a usar la emptio venditio para comprar o vender incluso derechos. Y
aunque se amplíe el rango de cosas que pueden ser objeto de comercio bajo la
forma emptio venditio, la denominación del bien intercambiado siguió inalterada,
llamándose siempre merx. Esta merx puede ser cualquier cosa material o
inmaterial, presente o futura que esté dentro del comercio de los hombres, es
decir, que sea susceptible de ius commercium y cuya venta no constituya un ilícito.
Están fuera del comercio de los hombres las res sacrae, res religiosae, res
sanctae y res publicae.
− Cosa material: estas cosas corporales pueden ser individuales o genéricas.
Es decir, podemos encontrarnos con cosas que pueden ser consideradas
en su individualidad o cosas que han de ser consideradas según su género
 porque no es susceptible de ser concretado. En caso de las cosas
genéricas se usará la stipulatio para comerciar con ella, pues para que sean
objeto de compraventa han de ser susceptibles de algún tipo de
determinación.
− Cosa inmaterial: pueden ser susceptibles de comercio derechos como el
usufructo o todos aquellos que se obtengan a través de una herencia.
− Cosa presente: es susceptible de compraventa cualquier cosa que exista en
el momento en el que se celebre el contrato.
− Cosa futura: en derecho romano se admite celebrar un contrato cuyo objeto
no exista en el momento en el que se produce tal celebración. Estas cosas
futuras se dividen en dos tipos:
i. Emptio rei speratae: Se prevé que la cosa llegará a existir, como puede
suceder con una cosecha. En caso de que la cosa no se llegue a
producir, se resolverá el contrato porque habrá ausencia de objeto.
ii. Emptio spei: se trata de una compra de esperanza, es decir, se paga el
precio independientemente de que la cosa llegue o no a existir, como la
venta de un billete de lotería.
Pretium.
En la compraventa romana el precio ha de reunir cuatro requisitos, que son:
 Cierto: El precio ha de ser determinado. Puede estar determinado en el
momento de la celebración del contrato, se puede determinar en un
momento futuro si hay alguna circunstancia que así lo requiera o puede ser
determinado por un tercero que elijan las partes y acepte tal encargo.
 Verdadero: Si el precio no es verdadero no estaremos ante una
compraventa, sino que se tratará de una donación. Ulpiano, quien era
considerado como uno de los más grandes jurisconsultos, sostenía que si el
precio no era exacto, no habría compraventa.
 Consistente en dinero: Se decía que el pretium debía consistir en dinero
para que esta figura no se confundiera con la permuta.
 Justo: El precio ha de estar fijado en función del valor de la cosa, es decir,
no se puede exigir un precio desproporcionado.
En resumen, el pretium en la compraventa ha de ser determinado (o susceptible
de ser determinado), real (no cabe simulación), consistente en dinero para no
confundirnos con la permuta y proporcionado al valor real de la cosa objeto de la
emptio venditio.
Ahora, quiero hablar un poco de los antecedentes de la compraventa en Roma.
Originariamente no se hacía uso de la emptio venditio para el tráfico mercantil,
sino que se usaba la permuta, esto se debía a que el comercio no se desarrollaba
tal y como lo conocemos hoy en día, pues tenía otro tipo de requisitos.
La permuta era el acto de intercambiar el exceso de bienes que tenía un sujeto en
su patrimonio, y que no necesitaba, por bienes que sí necesitaba y que
conformaban un exceso de patrimonio para otro sujeto. A este contrato, el
jurisconsulto romano Paulo se refiere del siguiente modo: “El origen de la
compraventa está en las permutas, porque antiguamente no existía el dinero […]
cada uno permutaba las cosas inútiles por otras útiles según las necesidades”.
Durante el periodo en el que se usaba la permuta para intercambiar bienes, solo
eran susceptibles de ser intercambiados los elementos considerados como
mercancía (merx) que formaba parte del comercio de los hombres. Con el paso
del tiempo, en los intercambios de mercancías comienzan a usarse las
mercancías-moneda, que estuvieron conformadas por las cabezas de ganados
(pecus) y que determinaban el valor de las cosas que se deseaba adquirir por ser
casi una moneda. Pero esto no fue siempre el modo que usaron los romanos para
determinar el valor de la merx, con el transcurso del tiempo se dio un paso más
hacia delante y comenzaron a usarse metales (que normalmente consistían en
trozos de cobre no acuñados y de distinto tamaño y peso, llamados aes rude) para
efectuar los pagos necesarios para intercambiar bienes. Pero para ello no se
contaba el cobre como hoy en día contamos las monedas, sino que era su peso lo
que determinaba el valor de los bienes. El siguiente paso en la evolución de las
monedas, se dio cuando comenzaron a marcarse las monedas (as) y se pasan a
llamar aes signatum, pero aún siguen determinando su valor con su peso y no por
sí misma. El último paso que se da en este sentido fue para acuñar una moneda
de valor igualitario que permitía que se contase la moneda y no su peso. Una vez
acuñada la moneda, ya se tienen todos los elementos para dar el salto de la
permuta hacia la emptio venditio, pues ya existe un elemento esencial para la
celebración del contrato. Este elemento es la moneda, pues el precio (pretium) en
la emptio venditio es pecuniario.
La compraventa fue un contrato que dio respuesta a la necesidad de comerciar
entre civis y peregrini. El imperio romano no paraba de crecer y cada vez se
conocían más peregrini que no tenían reconocido el ius commercii, por lo que no
podían usar las formas solemnes de transmisión de la propiedad. Pues para
transmitir la propiedad en Derecho romano era necesario que se tuviera
reconocido el ius comercii. Como se necesitaba despojar de formalidad al
comercio que se llevaba a cabo con los peregrinos, se fue despojando al derecho
arcaico de su solemnidad para dar paso a la espiritualidad que define al periodo
clásico, agilizando los negocios jurídicos. La emptio venditio de la época clásica
será un contrato que no surtirá efectos reales, sino que se trata de un acto
meramente obligacional y no real. Con esto lo que se pretendía era que el contrato
tuviera efecto obligacional para las partes para poder llevar a cabo intercambios
con aquellos que no tenían reconocido el ius comercii, como ya se ha manifestado
supra, y así hacer frente al crecimiento que estaba sufriendo el imperio. Es
importante ser consciente del hecho que constituye el que no existiera en el
mundo antiguo un contrato semejante a este, ni siquiera en la cultura helenística
que estaba en continuo contacto con el mundo romano. En el mundo griego se
concibió la compraventa como un contrato que transmitía la propiedad previo pago
del comprador, por el contrario, en el mundo romanístico no era necesario el pago
previo, pues las obligaciones de las partes se llevaban a cabo a la par.

Fuentes:
 Iglesias, J., Derecho Romano. Historia e Instituciones (Barcelona, 2010) p.
371.
 Fernández Buján, A., La compraventa. En Iustel.
 Robles, J. La compraventa en Derecho Romano (Madrid, 2021) p. 11-14.

5.2.6 Locatio conductio

Quizá la mayor dificultad que se presenta al definir el contrato de arrendamiento

─locatio conductio─ en un sentido igual al que usaron los romanos, es la multiplicidad
de formas que este contrato pudo tener (rei, operis, operarum, jumenti); Pero todas
conservarían un elemento central, y es que constituían una renta a cambio de la
contraprestación.
A partir de esto, podemos entender el verdadero alcance de la figura, que no busca
constituir más que un modo de obligarse, en el que no opera la gratuidad, ─muy─
común en casi cualquier modo de contratación romano, sino la onerosidad.
Sin importar mucho el objeto, que podía ser una cosa mueble o inmueble, o incluso la
realización de determinadas gestiones, sino teniendo en cuenta la necesidad de que la
relación subsista por los pagos periódicos denominados merces. Así que podemos
decir que para los romanos, el arrendamiento era cualquier forma de renta
contraprestada.
Pasando un poco con la historia de Roma, los romanos denominaron a todas las
formas de contratar por pagos periódicos, locatio et conductio, que podría traducirse
literalmente como "préstamo y arriendo". Y cuyo significado equivaldría al de una renta
con contraprestación. Precisamente las palabras arrendamiento o arriendo, provienen
arrendar, es decir, de constituir mediante rentas.
El término locatio, es una sustantivación del verbo locare, al que se le añade el
sufijo -tio, y cuya función es similar a nuestro sufijo -ción, con el que se forman
también sustantivos. Por lo que locatio es una forma de colocación, dación o
prestación.
En cuanto al término conductio, es también una sustantivación, de conduco (reunir),
pero creada a partir de su participio, por lo que podría traducirse como recolectado,
reunido, recaudado, de donde se puede inferir fácilmente esta connotación rentista.

Como lo mencione en un principio, el contrato de arrendamiento o locatio conductio,

tuvo diferentes modalidades de acuerdo al objeto de la renta, cada una de las cuales
cumpliría funciones socioeconómicas tan diferentes, que no podríamos considerarlas
hoy un solo tipo de contrato.
 Locatio conductio rei
 Locatio conductio operis
 Locatio conductio operarum
 Locatio jumenti

Tenemos así primero al locatio conductio rei, que como su nombre lo indica, tiene por
objeto una cosa (rei), y constituye la renta a partir de la prestación de la cosa, tanto si
es mueble como inmueble, siendo este el antecedente romano al contrato de
arrendamiento actual.
También la locatio conductio operis, en la que el objeto no es una cosa, sino una
obra, como puede ser la de construir alguna edificación, transformar un material a otro,
etc. Por lo que, lo que define el pago del canon (merces) es el resultado de la obra
(opus), siendo este el antecedente romano al contrato de prestación de servicios.
Y la locatio conductio operarum, cuyo objeto no es la obra, sino la gestión (opera), es
decir el trabajo, similar a lo que ocurre con el encargado de un peculio, o con el que
hace algo en virtud de un mandato, y que es el antecedente romano del contrato de
trabajo, que valga decir: no conocían los romanos.
Debe también mencionarse una figura, contemplada en las XII tablas, la locatio
jumenti, que consistía en el arrendamiento de animales, pero que terminaría por
convertirse en la misma locatio conductio rei.
El contrato de arrendamiento romano tendría como principal característica la
onerosidad, pues otras formas gratuitas de contratos, como por ejemplo el comodato o
el mandato, obtenían la misma contraprestación que una locatio conductio rei, o que
una locatio conductio operarum.
Pero lo harían suponiendo el pago de un canon (merces) tasado en dinero para
obtener esta contraprestación.
 Oneroso
  Bilateral
 Consensual
 De buena fe
 Temporal

A partir de esto podemos comprender también porque es un contrato bilateral, pues

necesariamente existen obligaciones recíprocas entre las partes, una de las cuales
ofrece necesariamente dinero ─por eso decimos oneroso─, mientras la otra ofrece un
algo, y el incumplimiento de cualquiera permite exigir su cumplimiento.
Además, decimos que el contrato de arrendamiento es consensual, porque se
perfecciona con el solo consenso, sin requerir de formalidades o de la entrega de las
cosas. Tal vez porque la merces es en sí misma una manifestación de la intención de
las partes.
De esto mismo tenemos que es temporal, pues no persiste sin su constante
cumplimiento, y cesa por tanto en algún momento, y de buena fe, porque no puede
regular todos los aspectos de la contraprestación, por lo que lleva implícita la
cláusula ex fide bona.

Fuentes:
 Anavitarte, E. El contrato de arrendamiento en el Derecho Romano. El Contrato
de Arrendamiento en el Derecho. (2018, Octubre)