YUSVELIS FARIÑAS

Ingeniero Civil - Tasador

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INFORME TECNICO DE AVALUO

DIRIGIDO A: FODAPEMI.

SOLICITANTE: Katharine Adrianne George Rengel C.I. N° 9.879.781.

PROPIETARIO: KATHARINE ADRIANNE GEORGE RENGEL Y GRAGORIO

JOSÉ LÓPEZ VILLALBA.

BIEN OBJETO: Inmueble (terreno), ubicado en la Parcela N° 06, Urbanización

Campo Claro, Primera Etapa, vía Tres Picos, al Sur de la ciudad
de Cumaná, en Jurisdicción de la Parroquia Altagracia.
Municipio Sucre. Estado Sucre.

FECHA: Martes 13 de marzo de 2.007.

AVALUADOR: Yusvelis Antonieta Fariñas

Ingeniero Civil C.I.V. 55.672
Tasador SOITAVE 1.903
Avaluador SUDEBAN P-2.196
Avaluador FOGADE N-629
Avaluador BANDES Nº 636

MONTO: 90.034.880,93 Bs.

e-mail yusvelisf@cantv.net
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CONTENIDO

I. PORTADA

II. RESUMEN EJECUTIVO

III. CERTIFICACIÓN
 Copia de SUDEBAN

IV. GENERALIDADES
 Análisis de localización
 Clase de Inmueble
 Características de la zona
 Zonificación
 Servicios

V. CONDICIONES LEGALES DEL INMUEBLE

 Documento de Propiedad
 Linderos
 Tipología constructiva
 Cómputo de áreas

VI. CONDICIONES INTRINSECAS DEL TERRENO

 Superficie del terreno

VII. METODOLOGÍA DE VALORACION DEL TERRENO

 Determinación del valor del terreno

VIII. METODOLOGÍA DE VALORACION DE LAS EDIFICACIONES

 Características constructivas e identificación del Inmueble
 Áreas
 Metodología desarrollada
 Determinación y sustentación del costo constructivo

IX. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

X. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

XI. VALOR DE LIQUIDACION

XII. CONCLUSIONES

XIII. INFORME FOTOGRAFICO

XIV. ANEXOS

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III.- CERTIFICACIÓN

Yo, Yusvelis Antonieta Fariñas titular de la cédula de identidad Nº C. I. V-6.151.999 autorizada por
la Superintendencia de Bancos bajo el número P-2.196, por medio de la presente certifico:

Que el avalúo obtenido para el bien inmueble, solicitado por la ciudadana Katharine Adrianne
George Rengel, titular de la cédula de identidad Nº 9.879.781. En fecha, 13/03/07 es producto de
métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que halla
influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más
mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los
mencionados métodos.

Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada, en cualquier posible
operación comercial o crediticia, ni me ligan con los propietarios lazos familiares ni de ninguna otra
índole.

Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional

avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador
y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalúo.

El trabajo realizado está guiado por principios de ética establecidos tales como: categoría
profesional, aceptación y reconocimiento de la misma, conducta profesional, integridad, entrega
oportuna, honestidad, precio justo, confidencialidad y alto nivel de competencia.

___________________________
Ing. Yusvelis Antonieta Fariñas
C.I. V-6.151.999

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IV.- GENERALIDADES

Análisis de localización
El inmueble en estudio se encuentra ubicado en la parcela N° 06 de la Urbanización Campo Claro,
Primera Etapa, vía Tres Picos, en Jurisdicción de la Parroquia Altagracia. Cumaná, Municipio
Sucre. Estado Sucre. Sector constituido por: viviendas unifamiliares tradicionales de baja altura, de
clase social de medianos recursos económicos, donde se ha venido presentando un desarrollo
habitacional alto; con construcciones intercaladas de diversas calidades y tipologías constructivas,
actualmente existe buena actividad de remodelación de las viviendas existentes y de nuevos
desarrollos habitacionales, en sus alrededores hay buena actividad económica, y de servicios
generales.

Croquis de ubicación Urbanización:

Carúpano
SECTOR TRES PICOS

Cumaná
Puerto La Cruz

Urbanización Agualuz

Urbanización Salto Angel Country Club

Constructora VEPACA

Polideportivo de Cumaná Urbanización Campo Claro

Ministerio de Infraestructura

Unidad Educativa San Lazaro vivienda unifamiliar

Posada El Capitan Urbanización CAMPO CLARO
DIB: YAF
Urbanización José María Vargas ESC:
UBICACIÓN
HOJ A:1 FECHA: M AR. 2 .0 0 7

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Clase de inmueble
La parcela de terreno está inscrita en una poligonal. Tiene forma rectangular, con topografía plana.
Con una superficie de 213,00 m2 según dimensiones del documento y verificadas en la inspección,
la cual es totalmente aprovechable.

La parcela cuenta con una edificación vivienda unifamiliar. A la misma le corresponde un

porcentaje de condominio sobre los derechos y cargas comunes de 1,82 %.

Características de la zona
En la zona se encuentran usos mixtos, comercios, residencias unifamilares de baja altura y de
estructura sencilla, con algunas construcciones de estructuras más complejas para servicios
comunitarios y de seguridad del Estado.

El inmueble se encuentra ubicado hacia el extremo noreste de la ciudad, en una zona de

ampliación para desarrollos habitacionales de clase media.

Zonificación
En la dirección de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Sucre el Plan de Desarrollo
Urbano Local, establece zona Residencial.

Servicios
El sector cuenta o tiene acceso a los servicios públicos de red básicos, con un nivel de desarrollo
aceptable para una zona residencial tiene: agua potable, red de cloacas y drenaje vial, aceras,
aseo urbano domiciliario, reparto de gas doméstico en bombonas, energía eléctrica en alta tensión
a 13,8 Kv por líneas aéreas con transformación particular a 110/220 V, igualmente cobertura de
los servicios de telefonía fija y móvil, cobertura de radio AM/FM y de televisión pública nacional y
de televisión privada por cable y satélite. Igualmente hay acceso a servicios de equipamiento tales
como hospitales, escuelas y colegios, paradas para transporte público urbano.

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V.- CONDICIONES LEGALES DEL INMUEBLE

Documento de Propiedad

 Katharine Adrianne George Rengel titular de la cédula de identidad N° 9.879.781, actual

propietaria, del inmueble por haberlo comprado a Desarrollos Campo Claro, C.A., según
consta en Documento Registrado en la Oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado
Sucre, en fecha diez de julio del año mil novecientos noventa y ocho (10/07/1998), e
inserto bajo el Nº 42, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año mil novecientos noventa y
ocho.

Linderos
En la inspección se confirmaron los siguientes linderos:
NOROESTE: Con parcela N° 05.
SURESTE: Con parcela N° 07.
NORESTE: Con transversal 2.
SUROESTE: Con terrenos que son o fueron de la Sucesión Padrón.

Tipología constructiva
 El inmueble es de construcción tradicional de un nivel, integrado por: Hall de entrada, sala -
comedor - cocina, tres habitaciones, dos baños, lavadero; Posee paredes de bloques de
cemento acabado friso liso internamente, soportadas por estructura de concreto armado de
construcción tradicional, pisos con losas de arcilla tipo terracota, posee puertas de madera tipo
entamboradas, posee puntos de instalaciones eléctricas y sanitarias embutidos, el techo es de
losa de concreto con vigas de madera natural.

Cómputo de áreas

Según medición a cinta tomada en sitio al momento de la inspección:

TERRENO 213,00 m2
VIVIENDA 85,00 m2

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VI.- CONDICIONES INTRINSECAS DEL TERRENO

Superficie del terreno
El inmueble en estudio consta de una parcela de terreno de 213,00 m 2, con una edificación
constante de vivienda unifamiliar de 85,00 m2.

VII.- METODOLOGÍA DE VALORACION DEL TERRENO

De acuerdo al Método del costo, el valor del inmueble será formado a partir del Valor del Terreno
(Vt) determinado por análisis de los referenciales de mercado de inmuebles razonablemente
comparables y el Valor de la Construccion (Vc) determinado por análisis del costo de reposición
depreciado de los elementos constructivos.

Determinación del valor del terreno

Para este estudio Se obtuvieron en la Oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado Sucre
treinta y un (31) referenciales de operaciones potencialmente comparables realizadas durante el
año 2005. Se descartaron previamente las operaciones coincidentes con los criterios de exclusión.

ANÁLISIS ESTADÍSTICO
Por aplicación de Estadística Descriptiva, una vez obtenida la muestra depurada, se procesan
mediante una regresión LINEAL MULTIPLE, tomando como variable dependiente el precio
unitario, y como variables independiente el área del inmueble y fecha de protocolización, el R²
obtenido de la muestra original se mejoró depurando la muestra, obteniéndose un nuevo R²
(coeficiente de determinación) considerado confiable de 83,70 % (ver anexos) y un precio unitario
para el inmueble al cual se le sumo el valor del error típico arrojado de: 56.263,76 Bs/ m2.

Valor del terreno

Sabemos que:
Vt = Vunitario * Área

Por simple multiplicación determinamos que el valor es:

Vt = 56.263,76 Bs/m2 * 213,00 m2

Vt = 11.984.179,82 Bs.

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IX.- METODOLOGÍA DE VALORACION DE LAS EDIFICACIONES

Características constructivas e identificación del Inmueble

El inmueble es de un nivel de construcción con anclajes necesarios para nivel superior, paredes de
bloques de cemento acabado friso liso, soportadas por estructura de concreto armado de
construcción tradicional, con techo losa de concreto y madera, pisos con revestimiento de losetas
de arcilla tipo terracota, posee puertas de madera entamborada, posee instalaciones eléctricas y
sanitarias embutidas en buen estado.

Áreas
De acuerdo a inspección física realizada al inmueble, la parcela de terreno tiene un área
aproximada de DOSCIENTOS TRECE METROS CUADRADOS (213,00 m2) y un área de
construcción de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85,00 m 2).

Metodología desarrollada
La metodología aplicada será por análisis del costo de reposición depreciado de los elementos
constructivos.

Determinación y sustentación del costo constructivo

Según la tipología “09.- UNIFAMILIAR CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL” del índice de
EVOLUCION Y COSTOS DE LA CONSTRUCCION de CINPRONET C. A. como la más adecuada
para compararlo.

En la edición correspondiente del índice de EVOLUCION Y COSTOS DE LA CONSTRUCCION de

CINPRONET C. A. tenemos que el precio aplicable para la vivienda es de 775.614,60 Bs/m2; lo
cual es corroborado por información obtenida de promotores y tasadores locales.

X.- VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

La tipología inspeccionada omite detalles de la tipología comparada en lo relativo a herrería y obras
exteriores; estimados en un 7,10 % es decir que para efecto de esta valoración se considerará el
107,10 % del costo de reposición como valor justo y adecuado.

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DETERMINACION DEL COSTO DE REPOSICION ACTUAL DEPRECIADO

TIPOLOGIA BASE: UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL. Vivienda unifamiliar con tres (3)
habitaciones y tres (03) baños. Area bruta: 115 m2 Pisos: Dos (2) Calidad: Media

Costo Unitario Directo de Construcción Bs/m² Bs./m2 775,614.50

Area útil de Construcción m2 85.00
Costo primario equivalente 100.00% 65,927,232.50
Ajuste por diferencia de tipología 7.10% 4,679,844.60
Costo Directo de Construcción 107.10% 70,607,077.10

Proyecto 2.00% 1,412,141.54

Permisos 1.00% 706,070.77
Inversión Previa
Incorporaciones 1.00% 706,070.77
Estudio de Suelos 1.00% 706,070.77

Inspección 3.00% 2,118,212.31

Gastos Generales Administración 5.00% 3,530,353.85
Financiamiento 12.00% 8,472,849.25

Utilidad Empresarial Del promotor

COSTO DE REPOSICIÓN Bs. 88,258,846.37
COSTO UNITARIO DE REPOSICION Bs/m² 1,038,339.37

Determinación del costo de reposición

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION
TIPOLOGIA AREA (m2) P/U (Bs/m2) TOTAL (Bs.)
Vivienda Unifamiliar 85,00 775.614,50 62.927.232,50

MONTO TOTAL (CDC) 62.927.232,50

Determinación del valor de reposición depreciado

Considerando para cada tipología la vida útil, la edad del área construida y su estado de
conservación se determinan factores de ROSS AND HEIDECKE para afectar el costo de
reposición (CR), determinándose entonces la depreciación acumulada (D):

D = [dt + (1 - dt) * K] * (Cr – Cs)

Donde:
D = Depreciación Acumulada.
K = Factor conservación de Heideck
V = Vida útil del inmueble Cr = Valor de reposición
Cs = Valor de salvamento.
dt = Depreciación técnica (E/V).
E = Edad considerada del inmueble

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Resultando entonces una depreciación acumulada (D):

TIPOLOGIA CR (Bs.) E V K D
Vivienda Unifamiliar 88.258.846,37 8 60 2,52 10.208.145,26

TOTAL DEPRECIACION ACUMULADA (D) 10.208.145,26

Resumen depreciacion

Vivienda Unifamiliar
VALOR ACTUAL

Depreciación (Ross-Heidecke) D=(Cr-Cs)[dt+(1-dt)K]

E= Edad aparente años 8.00
DEPRECIACION TECNICA DE ROSS V = Vida Útil años 50.00
dt= Depreciación técnica 9.28%

K= Factor e/c de Heidecke 2.52%

AJUSTE ESTADO DE CONSERVACION
Depreciación acumulada 11.57%

Cr= Costo de Reposición 88,258,846.37

BASE DEPRECIABLE Cs= Salvamento
Base depreciable 88,258,846.37
DEPRECIACION ACUMULADA Bs. 10,208,145.26
VALOR ACTUAL Bs. 78,050,701.11
VALOR UNITARIO ACTUAL Bs/m² 918,243.54

Tenemos entonces que el valor actual de la vivienda (Vv) o valor de reposición depreciado es:
Vv = CR – D =

Vc = 78.050.701,11 Bs.

VIII.- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Monto del avalúo

 El avalúo del inmueble es:
Vi = Vt + Vc
Vi = 11.984.179,82 Bs. + 78.050.701,11 Bs.
Vi = 90.034.880,93 Bs.

SON: NOVENTA MILLONES TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA

BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS

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IX.- CONCLUSIONES
INTERPRETACION DE LOS RESULTADOS
Considero que los valores parciales obtenidos reflejan adecuadamente la tendencia del mercado
actual y su conjunto representa razonablemente el valor del inmueble.

FACTORES QUE MODIFICAN EL VALOR

Es generalmente aceptado que los factores de Deseabilidad, Utilidad y Escasez modifican
sustancialmente el valor; en este caso considero que estos factores pueden hacer que un
comprador interesado considere un valor particular superior para el inmueble.

X.- INFORME FOTOGRAFICO

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XIV.- ANEXOS
VENDEDOR COMPRADOR DIRECCIÓN UNITARIO FECHA AREA TOM NRO MONTO
LUIS HERNANDEZ JOSE HERNANDEZ
FRANCISCO CALLE EL REFUGIO
CARRETERA S/N
CUMANA-CUMANACOA 51,020.41 21-Jun-05 98.00 25 13 5,000,000.00
REYNA CORDOVA CORDOVA CALLE PRINCIPAL PARCELA 17 30,000.00 19-Ago-05 680.00 14 43 20,400,000.00
MIGUEL CORDOVA ALI SUCRE CALLE PPAL PC.49 19,283.75 13-Ene-05 726.00 01 35 14,000,000.00
KARL KRISPIN CONST.SUCRE C.A CALLE REAL S/N 11,037.53 28-Feb-05 906.00 12 30 10,000,000.00
GLADYS BAYONA MATTEO NOSCHESE AV.PPAL
FRANCISCO PC.ACUMANA-CUMANACOA
CARRETERA 12,141.28 21-Abr-05 906.00 07 08 11,000,000.00
REYNA CORDOVA CORDOVA CALLE PRINCIPAL LOTE 26 22,058.82 19-Ago-05 680.00 14 44 15,000,000.00
AGUILES BLANCO YULISSA BLANCO CALLE MIRAFLORES S/N C/1
VIA CUMANA-CUMANACOA 30,612.24 23-Mar-05 196.00 20 41 6,000,000.00
ALBA CORDOVA FRANCISCO JOFRE TRANSV. PARCELA 67
VIA CUMANA-CUMANACOA CALLE 22,363.08 22-Ago-05 648.39 15 15 14,500,000.00
ROSA CORDOVA FRANCISCO JOFRE 1ERA.TRANSV.
CALLE PRINCIPALS/NFINCA CHARA 23,064.25 22-Ago-05 607.00 15 18 14,000,000.00
ALBA CORDOVA HAYARIT SANCHEZ SAN JOSE PARCELA 28 22,058.82 07-Dic-05 680.00 26 49 15,000,000.00

REFERENCIALES ELIMINADOS
OCV.4 DE MARZO JOSE VARGAS AV.9 PC.B4-21 20,000.00 29-Mar-05 150.00 21 12 3,000,000.00
OCV.4 DE MARZO ANA SEGUERA CALLE 4 PC.B3.01 20,000.00 29-Abr-05 150.00 09 39 3,000,000.00
OCV.4 DE MARZO WILLY SUAREZ CALLE 9 PC.B3.17 20,000.00 29-Abr-05 150.00 09 30 3,000,000.00
OCV 4 DE MARZO MARLENE PEREZ CALLE 2 PC.B2.03 20,000.00 29-Abr-05 150.00 09 33 3,000,000.00
OCV.4 DE MARZO DAYIBER PAREJO CALLE 4 PC.B5.09 19,736.84 29-Abr-05 152.00 09 28 3,000,000.00
OCV.4 DE MARZO MARIA ALVAREZ AV.9 PC.B4.2 20,689.66 31-May-05 145.00 19 21 3,000,000.00
OCV.4 DE MARZO ANA GAMARDO CALLE 5 PC.B7-5 19,867.55 31-May-05 151.00 19 20 3,000,000.00
OCV 4 DE MARZO IRWIN RODRIGUEZ CALLE 5 PC.B6.17 18,518.52 29-Abr-05 162.00 09 40 3,000,000.00
OCV.4 DE MARZO LUIS CASMONA CALLE 9 PC.B2-11 19,607.84 31-May-05 153.00 19 22 3,000,000.00
ANTONIO PAREJO ROSALBA SERRANO CALLE CERRO SABINO 10,033.44 08-Jun-05 598.00 21 48 6,000,000.00
REINA CORDOVA MANUEL LOPEZ TRANSV.1 PC.69 5,272.41 10-May-05 569.00 12 35 3,000,000.00
RODOLFO TASSARA TELCEL C.A CALLE DEMOCRACIA S/N 50,916.50 07-Abr-05 491.00 01 14 25,000,000.00
JOSE RODRIGUEZ ANGEL CHIRINOS CALLE CAICARA S/N 56,818.18 30-Mar-05 176.00 21 19 10,000,000.00
VICTORIA BALISTRERI MOHEMIA VELOZO CALLE SANTA ROSA S/N 79,365.08 08-Abr-05 630.00 02 15 50,000,000.00
FATHALLAH TOBJI AMAL DE YEHIA AV.PERIMETRAL S/N 80,000.00 13-May-05 625.00 14 12 50,000,000.00
CARLOS LOCKWOOD U.E.C SALTO ANGEL AV.ROMULO GALLEGOS S/N 17,016.45 07-Jun-05 3,526.00 21 19 60,000,000.00
ELADIO IBARRECHE CARLOS LOCKWOOD AV.ROMULO GALLEGOS 17,016.45 15-Abr-05 3,526.00 05 29 60,000,000.00
CARLOS VELASQUEZ REMORCA,CA AV.CRISTOBAL COLON S/N 380,143.11 10-Jun-05 2,236.00 22 28 850,000,000.00
ENRIQUE LARRALDE CONST.LACOS ,CA VIA SANLAS
CALLE JUAN
FLORES Y VIA 16,842.11 17-Jun-05 47,500.00 24 37 800,000,000.00
RUBEN JIMENEZ JOSE JIMENEZ CUMANACOA
VIA PRINCIPAL CAMINO NUEVO 6,423.98 28-Ene-05 2,335.00 05 15 15,000,000.00
LOREZO CARREÑO ANA DE FATIMA SECTOR LA GRANJA PARCELA S/N 38,574.29 23-Sep-05 1,036.96 24 43 40,000,000.00

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Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 91.49%
Coeficiente de determinación R^2 83.70%

R^2 ajustado 79.04%

Error típico 5175.827374
Observaciones 10

Grados libertad Suma cuadrados Media de cuadrados F Valor Fcr

Regresión 2 962964242 481482121 17.97300101 0.00174829

Residuos 7 187524323.1 26789189.01
Total 9 1150488565

Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95.0% Superior 95.0%
Intercepción -658586.1181 654355.0084 -1.006466077 0.347707631 -2205889.84 888717.6035 -2205889.84 888717.6035
FECHA 18.33141823 16.98142061 1.079498509 0.316150485 -21.82326077 58.48609722 -21.82326077 58.48609722
AREA -37.90752861 6.484084792 -5.846241964 0.000633012 -53.23995275 -22.57510447 -53.23995275 -22.57510447

Análisis de los residuales Ecuación de Regresión

Pronóstico Monto =-658586.118 + 18.3314 * FECHA (Dias) + - 37.9075 * AREA (m2) + ERROR
Observación Residuos
(Bs./m²) TIPICO

1 43898.49997 7121.908194 1.560230713

2 22917.87199 7082.128006 1.551515875

3 17177.8765 2105.870053 0.46134309 PRECIO UNT. AREA FECHA TOTAL

4 11197.76659 -160.2389987 -0.035104329 56,263.76 213.00 13/03/2007 11,984,179.82

5 12151.00034 -9.719987151 -0.002129404

6 22917.87199 -859.0484643 -0.188195882

7 38533.73453 -7921.489627 -1.735398866

8 24171.12323 -1808.039281 -0.396095869
9 25740.11584 -2675.865425 -0.58621472
10 24934.328 -2875.504469 -0.629950607

Calle Carabobo Pasaje Colón Edificio Mari Local 3-B Carúpano /0294-3321822 / 0414-3941012
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