Clasificación Registral - Monografía

UNIVERSIDAD PRIVADA DE MOQUEGUA
JOSE CARLOS MARIATEGUI

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS, EMPRESARIALES Y PEDAGÓGICAS
Escuela Académico Profesional de Derecho
TEMA:
“CLASIFICACIÓN REGISTRAL”
GRUPO 09
PROFESOR:
DRA. GABRIELA ZEBALLOS PORTUGAL
CURSO:
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
ESTUDIANTES:
JAVIER MENA APAZA
OSCAR ROQUE DURAN
SEGUNDO NINA ALE
CESAR ANDREE CASTRO CURASI
YENNY ELIANA QUISPE FUENTES
TACNA-PERU
2021
INDICE
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................. 5
CAPITULO I .......................................................................................................................... 6
CLASIFICACIÓN REGISTRAL ........................................................................................... 6
1.1 Clases de registro ......................................................................................................... 6
1.2 Asientos de presentación ............................................................................................. 6
1.3 Asientos de inscripción................................................................................................ 7
1.3.1 Características ...................................................................................................... 8
1.4 Asientos de cancelación............................................................................................... 8
1.4.1 Clases de cancelaciones ....................................................................................... 8
CAPITULO II ....................................................................................................................... 10
ANOTACIONES PREVENTIVAS Y BLOQUEO REGISTRAL ...................................... 10
2.1 Anotaciones preventivas ............................................................................................ 10
2.1.1 Concepto............................................................................................................. 10
2.1.2 Clases ................................................................................................................. 10
a) Por vías de enumeración de las Anotaciones Preventivas. .................................... 10
b) Por su función. ....................................................................................................... 10
c) Por su Modo de Producirse en el Registro. ............................................................ 10
d) Por su Naturaleza. .................................................................................................. 11
e) Efectos de las Anotaciones Preventivas. ................................................................ 11
2.1.3 Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones. .............................. 12
2.1.4 Donde se extienden las anotaciones preventivas. ............................................... 12
2.1.5 Faltas no subsanables. ........................................................................................ 12
2.1.6 Faltas subsanables. ............................................................................................. 13
2.1.7 En virtud de que se extienden. ........................................................................... 13
2.1.8 Extinción de las Anotaciones Preventivas. ........................................................ 13
2.2 Clasificación de las Anotaciones Preventivas. .......................................................... 14
2.2.1 Anotación Preventiva de Demanda. ................................................................... 14
a) Requisitos............................................................................................................... 14
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b) Formalidades .......................................................................................................... 15
c) Finalidad ................................................................................................................ 15
d) Duración................................................................................................................. 16
e) Cancelación ............................................................................................................ 16
f) Derechos Regístrales:............................................................................................. 16
2.2.2 Anotación Preventiva de Embargo. .................................................................... 17
a) Concepto ................................................................................................................ 17
b) Finalidad. ............................................................................................................... 17
c) Requisitos............................................................................................................... 17
d) Duración................................................................................................................. 18
e) Cancelación. ........................................................................................................... 19
f) Derechos Regístrales. ............................................................................................. 19
2.2.3 Anotación Preventiva en el Registro Mercantil. ................................................ 19
2.3 Bloqueo Registral. ..................................................................................................... 19
2.3.1 Concepto............................................................................................................. 19
2.3.2 Empresas Bancarias y Financieros ..................................................................... 20
2.3.3 Término del Bloqueo.......................................................................................... 20
2.3.4 Requisitos para su Anotación en los Registros .................................................. 20
2.3.5 Efectos del Bloqueo ........................................................................................... 20
CAPITULO III ..................................................................................................................... 22
LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN ............................................ 22
3.1 Inexactitud registral ................................................................................................... 22
3.2 ¿Qué debemos entender por acto registrado? ............................................................ 22
3.3 Rectificación registral ................................................................................................ 22
3.4 Reconstrucción de partidas ........................................................................................ 24
CAPITULO IV ..................................................................................................................... 26
RECONSTRUCCIÓN DE PARTIDAS Y CASUISTICA ................................................... 26
4.1 Plazo de la reconstrucción e inscripciones provisionales Artículo 124) ................... 26
4.2 Conclusión y efectos del procedimiento de reconstrucción (Artículo 125) .............. 26
4.3 Conclusión anticipada del procedimiento (Artículo 126).......................................... 27
4.4 Reconstrucción con posterioridad al vencimiento del plazo (Artículo 127.-) ........... 27
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CONCLUSIONES ................................................................................................................ 29
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................. 30
ANEXOS CASUÍSTICA ..................................................................................................... 32
Página | 4
INTRODUCCIÓN
Dentro del análisis por los deberes impuestos al sistema registral, el cual incluye las políticas
técnico-registrales dictadas por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(Sunarp) a manera de lineamientos generales y, por ende, vinculantes a todas las zonas
registrales que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp); así como
la función registral propia de los registradores públicos, quienes en primera instancia
califican la legalidad de los títulos presentados ante del diario de la oficina registral
correspondiente.
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CAPITULO I
CLASIFICACIÓN REGISTRAL
1.1 Clases de registro
Asientos
Los asientos registrales vienen a ser la constatación escrita en un registro, y que deriva
de un título.
El asiento registral es la anotación mediante la cual se practica la inscripción de un

acto o negocio jurídico en el registro de la propiedad.1
1.2 Asientos de presentación
Suponen la entrada en el Registro de un título, en base a la presentación de un

documento válido ya sea escritura pública, documento judicial, documentos
extranjeros considerados públicos, etc.
Son asientos a través de los cuales se inscriben y publican en el registro de la

propiedad determinados hechos, actos o derechos que afectan a bienes
inmuebles.2
La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procedimiento

registral se debe a la importancia en la obtención.
Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la

presentación del título a la oficina, cuyo contenido involucra la fecha, hora,
minuto y segundo de presentación; nombre y documento de identidad del
presentante, dejando constancia cuando la presentación se hace a nombre de
un tercero; la naturaleza del documento presentado, etc.
1
CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú. Palestra Editores CHICO
ORTIZ, José María (1977). Teoría, Práctica y Forma de la Calificación Registral. Madrid. Código
Civil 1984.
2
Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los
Registros Públicos: Ley Nº 26366.Ley del Notariado: D.Leg. N° 1049.
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1.1.1 Anotación preventiva
Estas anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican con

fines de garantía y efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley
que no pueden ser objeto de inscripción.
Tienen como objeto dar seguridad y garantía, para evitar la burla y el

consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones
y gravámenes del titular registral.
Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, caducidad o por su

conversión en inscripción definitiva.3
1.3 Asientos de inscripción
ARTÍCULO 2.- El registro público, por los procedimientos técnicos de que disponga,
llevará un sistema de recepción de títulos sujetos a inscripción, que garantice el
estricto orden de presentación en la oficina del diario, y así confeccionará el
respectivo asiento. Existen dos tipos de inscripciones:
Inscripciones extensas: Inscripción propiamente dicha que contiene todas las

circunstancias y menciones, y se podría decir que constituye la clase de asiento más
importante al publicar situaciones jurídico-reales estables y claras.
Inscripciones concisas: Para casos excepcionales. Se trata de un título que contenga

varios inmuebles radicados en un mismo término municipal.
Todo asiento de inscripción, anotación preventiva, cancelación y notas marginales,

que se practique en el registro.
El nombre y residencia del tribunal, juez, cartulario o funcionario público, que

autorice el título.
La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.
3
ROMERO VALDIVIESO, Mario César (2000). La protocolización notarial. En: Notarius. Revista
del Colegio de Notarios de Lima, N° 10, Lima.
Página | 7
1.3.1 Características
Es un asiento principal, tiene sustantividad. Es un asiento definitivo.

La inscripción puede cancelarse, pero este será por las eventualidades
del derecho que contiene y no a consecuencia del asiento en sí.4
Es un asiento en que se hace constatar la constitución, la transmisión

o modificación de un derecho real, inmobiliario y demás actos objeto
de inscripción, formando todo esto su contenido propio.5
1.4 Asientos de cancelación
Viene a significar entonces el privar de eficacia a una inscripción a cualquier otro

asiento que con anterioridad, publicaba un hecho o circunstancia susceptible de
registración.
Consiste en un asiento registral que declara extinguido un asiento registral anterior.
Se habla de cancelación total en los casos siguientes: extinción del inmueble o del
derecho inscrito; nulidad del título en que se fundó el asiento; nulidad de la
inscripción por faltarle uno de los requisitos formales.6
1.4.1 Clases de cancelaciones

a) Notas marginales
Son aquellas que se refieren a hechos, derechos, circunstancias,

advertencias y referencias.
b) Asientos modificación jurídica.
4
ARAMBURO RESTREPO, Mario (2001). Manual de Derecho Notarial. Funciones y
responsabilidad. Segunda edición, Editorial Legis, Colombia.
5 5
Civil 1984.
6
Página | 8
c) Función de notas marginales.
Relacionar los asientos del registro para revisar y manejar con mayor
facilidad sus libros. Consignar circunstancias que modifiquen o
afectan al derecho inscrito.
Sustituir los asientos principales. Consulta de anotaciones y

marginales.
Según su extinción, pueden ser cancelaciones totales o parciales.
Según su origen, pueden ser cancelación de inscripción y anotaciones

preventivas hechas en virtud de escritura pública y las practicadas por
mandamiento judicial.
Tendiendo a la intervención del interesado se dividen en cancelaciones

a petición de parte y cancelación de oficio.7
d) Extinción de los asientos
La extinción se presenta en los asientos de presentación, y para ellos

se dan dos plazos: en caso de defectos de forma el plazo para que se
extinga el asiento es de tres meses; y en caso de defectos de fondo el
plazo para la extinción del mismo es de un año, ambos contados a partir
de la fecha de la primera presentación al registro.
7
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CAPITULO II
ANOTACIONES PREVENTIVAS Y BLOQUEO REGISTRAL
2.1 Anotaciones preventivas

2.1.1 Concepto
Es el asiento provisional que se hace en los Registros Públicos para asegurar

el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real
que aún no puede ser inscrito en forma definitiva.8
2.1.2 Clases
a) Por vías de enumeración de las Anotaciones Preventivas.
 Los embargos preventivos y definitivos.
 Las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles.
 Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el
derecho de donde emane la transmisión gravamen.
 Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por que adolecen de
defectos subsanables
 Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las leyes
b) Por su función.
 Los contratos de préstamos hipotecarios por adquisición de vivienda
única otorgados por entidades financieras especiales (Banco de la
Vivienda, Banco Central Hipotecario del Perú, Mutuales de Vivienda,
etc.)
 Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda.
c) Por su Modo de Producirse en el Registro.
 Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.
8
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 De Oficio, puede hacerlo el registrador.
 Solicitada, solicita los interesados.
 Ordenadas, por los Jueces y Tribunales, así como autoridades
administrativas.
 Por su Duración.
 Pre – Determinada, regla dominante.
d) Por su Naturaleza.
 Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.

 Regístrales propiamente dichas, por defectos subsanables
 Legales; según por imperio de la ley.
e) Efectos de las Anotaciones Preventivas.
En el caso de los bienes muebles e inmuebles, estés podrán ser enajenados

o agravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se
ha hecho la anotación.
Un caso típico de anotación preventiva es el embargo, y en la cual no se

coacta la facultad dispositiva del dueño.
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2.1.3 Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones. 9
Anotaciones Preventivas Inscripción
 Pública indistintamente derechos reales y

Pública en general derechos reales o
personales, así como situaciones jurídicas
gravámenes de carácter real inmobiliario y
de mera proyección inmobiliaria.
solo por excepción derechos personales y
 La regla es la caducidad y solo la de
contrato de arrendamiento y de opción de
carácter judicial, puede en cierto supuesto
compra.
tener una duración indefinida registral.
Duración indefinida; la caducidad es hasta
 Se práctica en virtud de un documento
cierto punto excepcional.
privado Ej. El Bloqueo
Se extiende en base a su titulación pública.
2.1.4 Donde se extienden las anotaciones preventivas.
Se extienden en la partida respectiva de cada finca en el Registro de

Propiedad y si no está inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo,
partida especial.
Si la anotación procede de Resolución Judicial se transcribirá, además,

de ésta, expresando en todo caso los hombres del juez y del secretario.
2.1.5 Faltas no subsanables.
En este caso no se anotará preventivamente, pero se pondrá el asiento

de presentación una nota marginal, en la que se exprese en forma breve
del porqué se ha denegado la inscripción y la respectiva anotación.10
9
10
Civil 1984.
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2.1.6 Faltas subsanables.
Son faltas subsanables que afectan la validez del mismo título, sin
producirse necesariamente la nulidad de la obligación en ellas
constituida. Si el título se encuentra en ésta condición el Registrador
suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva, en caso de
que la solicite el que presentó el título. Cuando a juicio del Registrador
la falta no es subsanable denegará la inscripción.11
2.1.7 En virtud de que se extienden.
a. En la Anotación Preventiva Judicial (embargo) se extiende en

virtud de las partes: judiciales que contengan el auto del juez
decretando el embargo, la diligencia por la suma que se ha tratado
el acto de embargo y el decreto ordenando la anotación.
b. En el caso de demandas, es a mérito de las partes judiciales y la
orden del juez ordenando la anotación.
c. En el caso que sean defectos subsanables, es a mérito de la misma
parte que ha sido observado, previa solicitud del presentante o
interesado.12
2.1.8 Extinción de las Anotaciones Preventivas.
 Caducan a los 60 días de la fecha del asiento de presentación

correspondiente, puede prorrogarse hasta por 180 días por justa
causa o resolución judicial.
 La cancelación puede ser total o parcial. En el caso de una
cancelación total puede pedirse u ordenarse.
a. Cuando se extinga del todo el derecho inscrito.
11
SCOTTI, Edgardo (1980). Derecho Registral Inmobiliario: Modalidades y Efectos de las
Observaciones Registrales. Buenos Aires -Universidad
12
ROMERO VALDIVIESO, Mario César (2000). La protocolización notarial. En: Notarius.
Revista del Colegio de Notarios de Lima, N° 10, Lima.
Página | 13
b. Cuando se declare, la nulidad del título que se extendió la anotación.
c. Cuando se declaré la nulidad de la anotación preventiva por falta de
alguno de los requisitos esenciales.
La cancelación procesal puede pedirse u ordenarse cuando el

derecho que ha sido inscrito se reduzca o disminuya a favor de la
finca gravada.13
2.1.9 Contenido de los Asientos de Cancelación de Anotación

Preventivas.
a. Clase de documento en cuya virtud se extiende la cancelación.

b. Fecha de dicho documento y la de su presentación en el Registro.
c. El nombre del juez o autoridad que lo haya extendido el Notario ante
quien se haya otorgado.
d. Nombre de los interesados la anotación preventiva.
e. Forma en que la cancelación se haya ejecutado.
2.2 Clasificación de las Anotaciones Preventivas.

2.2.1 Anotación Preventiva de Demanda.
Es una medida cautelar que sirve para asegurar el cumplimiento de las

decisiones judiciales. La anotación de la litis da a conocer a los terceros
adquirientes la existencia de un litigio sobre un bien inmueble o respecto
a la validez o invalidez de un asiento de inscripción cualquiera. Esta
anotación ampara el derecho del solicitante y le permite asegurar en
última instancia la decisión de la autoridad judicial.
Se busca el respecto a la administración de justicia y el prestigio de las

sentencias, que se podrían frustrar en su ejecución con los actos del
demandado.
a) Requisitos.
13
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 Verosimilitud del derecho que se invoca, la misma que deberá ser
apreciada por el juez en cada caso, teniendo en cuenta los
fundamentos jurídicos y las circunstancias de hecho de la demanda.
 Que exista peligro en la demora (periculum in mora) pues el
propósito de ésta medida es de que, quien va a contratar con el
demandado conozca la existencia de litigio.
b) Formalidades
 Se extiende por orden el juez competente directamente o por medio

del exhorto y previa petición de la parte legítima al iniciar la
demanda o en el curso del litigio, cuando la autoridad judicial
determine que existe motivo para ello.14
 A mérito de las partes se extenderá:
 La demanda y la orden del juez mandándola a anotar.
 Fecha de la proveída en que se haya acordado la admisión de la
demanda.
 El mandamiento expresado el objeto de esta demanda.
 Las circunstancias del demandante y el demandado.
c) Finalidad
Es la de ser una medida cautelar, por estar encaminada a asegurar que

cuando recaiga sentencia, dando lugar a todo o en parte de lo pedido
en la demanda anotada, puede esta sentencia ejecutarse en las mismas
condiciones o circunstancias en que la finca o derecho inscrito se
encontraban cuando se planteó la instancia judicial correspondiente.
Registralmente está anotación de demanda es un instrumento de
publicidad registral en la cual puede recaer sobre ella una posible
14 14
SCOTTI, Edgardo (1980). Derecho Registral Inmobiliario: Modalidades y Efectos de las
Observaciones Registrales. Buenos Aires -Universidad
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nulidad, anulación, resolución, rescisión o de otra clase que implique
la inoperancia de lo que figure inscrito.
d) Duración
Su duración es temporal, pues depende de circunstancias que

fatalmente habrían de darse: Ej. Terminación del litigio, renuncia y
su nulidad. Existen varias razones para la terminación de un litigio
cuya demanda se halle anotada preventivamente.
a. Por haber sido absuelto el demandado.

b. Demandante abandona el plato, se separa de él o se declara la
caducidad de la instancia.
c. Por haber prosperado la demanda anotada, entonces se
practicarán las anotaciones o cancelaciones según sea la pretensión
de la demanda, ya que depende de ésta que se persiga la eliminación
de un asiento registral o la práctica de otro nuevo.
e) Cancelación
Se produce esta acción cuando se cumple la sentencia condenando al

demandado o cuando se deja sin efecto por no haber prosperado la
demanda (en este caso se cancela la anotación).
Las demandas anotadas quedan canceladas por prescripción a los 30
años de haberse anotado, si el demandante no ha ejercido sus derechos
conferidos por ley.
f) Derechos Regístrales:
Se dan dos casos:
 Demanda por acto valorado.
Ej. Demanda de indemnización se abonará el 2 por mil de la VIT, por

presentación, y por inscripciones el uno por mil sobre el monto
demandado y más el 10% por la ley 11240.
Página | 16
 Si por Acto invalorado; los mismos derechos.
2.2.2 Anotación Preventiva de Embargo.

a) Concepto
Es una medida precautoria dirigida a asegurar la realización de

un crédito y que afecta un bien o bienes determinados de un
presunto autor, limitando sus facultades de disposición, hasta que
se obtenga la sentencia que condena o desestima la demanda
principal. Se hará efectivo en bienes inscritos del deudor.
Tratándose de embargo en un juicio ejecutivo, la anotación es
obligatoria, previa calificación registral; será directamente por el
juez por medio de exhorto.15
b) Finalidad.
Es impedir que el deudor embargado pueda burlar o eludir el

embargo con sólo disponer del bien inmueble objeto del mismo, a
favor de posteriores adquirientes, frustrando con ello las legítimas
esperanzas del acreedor y dejando inoperante el procedimiento de
ejecución.16
c) Requisitos
Existen dos posibilidades:
Vía Civil; las anotaciones se extenderán en virtud de las partes

judiciales que contengan:
a. El auto del juez decretando el embargo.
15
Civil 1984.
16
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b. La diligencia de este con expresión de la suma por la que se ha
trasladado.
c. El decreto mandándolo anotar en el registro.
En la Vía Penal; al abrir instrucción o en cualquier estado

del proceso, el juez de oficio o a solicitud del Ministerio Público o
de la parte civil, podrá ordenar que se trabe embargo preventivo en
los bienes del inculpado que sean bastantes para cubrir la reparación
civil. Si se ordena la detección definitiva del inculpado, el juez dicta
obligatoriamente esta medida. Esta resolución del juez es apelable
y se transmitirá después de ejecutada la medida precautoria. Estas
inscripciones no están afectas al pago de derechos y se harán por el
sólo mérito de la resolución judicial que ordena el embargo no es
necesario el acta de embargo y el monto del mismo es potestativo
del juez, quiere decir que puede anotarse esta medida, aunque no es
indicase el monto por el motivo de que ésta medida está sujeta al
resultado del proceso penal.
d) Duración
Es temporal, por estar al servicio de la seguridad de un proceso de

ejecución de bienes para la afectividad de créditos. La subsistencia
de ésta dependerá de:
 La terminación del proceso de ejecución.

 La caducidad de la anotación.
 Renuncia
 Nulidad
La terminación del proceso de ejecución está sujeta a varios

motivos:
 Mandarse alzar el embargo anotado o si enajenarse o

adjudicarse en pago la finca o derecho anotado.
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 El que promovió el proceso de ejecución desistirá o abandonará
la acción y también porque caducará la instancia ejecutiva.17
e) Cancelación.
Procede cuando la misma que da extinguida por alguna de las

causas antes indicada que originen su inoperación. Puede ser
también por prescripción de los 30 años de su anotación.
f) Derechos Regístrales.
Siendo un acto valorado se cobrará por:
 Presentación el 2 x 1000 de la VIT

 Inscripción el 1 X 1000 sobre el monto del embargo más el
10% según ley 1T240
2.2.3 Anotación Preventiva en el Registro Mercantil.
El Registro Mercantil es esencialmente en nuestro Derecho un

Registro de personas naturales o jurídicas, a quienes se abre una hoja
particular en la que se van reflejando distintas circunstancias relativas
a su vida jurídica de acuerdo con las previsiones del ordenamiento.
Es la previsión legal y su desarrollo reglamentario la que determina
el contenido del Registro por lo que no todo acto relativo a un sujeto
inscribible es susceptible de acceso a los libros del Registro.
2.3 Bloqueo Registral.

2.3.1 Concepto
Según Decreto Ley N° 20198 se establece por un lado que los bloqueos se
anotarán tanto en el Registro de la Propiedad Inmueble como en el Registro
17
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Público de Minería y, por otro lado, se amplía el N° de las entidades
beneficiadas en el bloqueo.18
2.3.2 Empresas Bancarias y Financieros
En este punto el bloqueo debe darse para todo contratante no en forma

limitativa, (como lo es en la actualidad), sino para toda persona natural o
jurídica que contrate, porque tiene los mismos derechos que los
beneficiados con esta medida precautoria por lo que consideramos injusta
la discriminación que por sí misma es inaceptable.
2.3.3 Término del Bloqueo.
 Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del

aviso que, del notario, éste puede levantarse antes de dicho término.
 Actualmente el término del bloqueo en forma indeterminado,
contraviniendo la naturaleza jurídica de una anotación preventiva,
cuya característica esencial es su temporalidad y que, además, en el
derecho no puede haber nada indeterminado, por razones obvias.
2.3.4 Requisitos para su Anotación en los Registros
Se requiere:
a. Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en el término

perentorio de 24 horas de ingresado el instrumento a su oficio.
b. Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta
generalmente) firmada por los contratantes.19
2.3.5 Efectos del Bloqueo
Son los siguientes:
18 18
19
CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú. Palestra Editores
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a. notario está obligado a comunicar a los Registros, previa
verificación de la limpieza de la partida, es decir, que el inmueble a
bloquearse no debe tener ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N°
18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198 que
supone la palabra "limpieza" quedando solo "previa verificación de la
partida" lo que da a entender que puede bloquearse inmuebles que
tienen gravámenes.
b. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó
al diario el oficio notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción
que no sea del contrato para el cual se solicitó dicha medida.
c. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos
en el diario referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser
inscrito después de inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a la
anotación preventiva del bloqueo.
d. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista
incompatibilidad entre el contrato favorecido con el bloqueo y el título
posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad corresponde al
título citado en primer lugar.
e. Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere
el aviso notarial, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de
presentación del aviso.
Página | 21
CAPITULO III
LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN
3.1 Inexactitud registral

El Reglamento General de los Registros Públicos, en adelante el Reglamento
General, en su artículo 75 define la inexactitud registral en la forma siguiente:
“Artículo 75.- Definición de inexactitud registral
Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo
registrado y la realidad extra registral…”
Es decir, todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra
registral se define como inexactitud registral.
3.2 ¿Qué debemos entender por acto registrado?

El artículo 46 del Reglamento General establece que el asiento registral
expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el
correspondiente título.
El asiento registral es aquel que otorga publicidad registral. Es la
materialización del acto de registración que ejecuta el funcionario registral,
Registrador Público; y el mismo sólo contiene un resumen de los actos cuya
registración está permitida expresamente por ley, habida cuenta que nuestro
sistema registral tiene carácter de limitativo.
3.3 Rectificación registral

“Artículo 75.- Definición de inexactitud registral
…
Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en
algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el
presente Titulo.
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La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo
anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar
lo registrado con la realidad.”
“Artículo 32.- Alcances de la calificación

i)Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales
donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que
pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de
calificación.”
Las rectificaciones de oficio se dan cuando como consecuencia de la
calificación registral o incluso sin que se dé ésta circunstancia, los
Registradores adviertan la existencia de errores materiales. Las rectificaciones
de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado,
salvo que éste no se encuentre en la oficina, por lo cual se procederá
previamente a reconstruir el título archivado correspondiente.
El Reglamento General en su artículo 84 dispone lo siguiente:
“Artículo 84.- Rectificación de error de concepto
La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título
ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de
oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del Artículo 76 del
presente Reglamento.”
De acuerdo a lo prescrito por el artículo 77 del Reglamento General, cualquier
persona se encuentra con capacidad para solicitar la rectificación de un asiento
registral. Las solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando con
precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el número y
fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexactitud o
se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.
Procede la rectificación amparada en documentos fehacientes cuando la
rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada
Página | 23
acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos
documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de
identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre
indubitablemente la inexactitud registral.
“Artículo 76.- Procedencia de la rectificación
No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan
en la partida registral.”
Que debemos entender por “obstáculo que impidan la rectificación”
3.4 Reconstrucción de partidas
En los casos en que la Unidad Registral, luego de realizadas las acciones

previstas en el primer párrafo del artículo anterior, no cuente con el duplicado
de la partida perdida o destruida y la totalidad de la información relativa a la
misma, ordenará el inicio del procedimiento de reconstrucción de la partida. En
la resolución, que a tal efecto se expida, se designará al Registrador encargado
de llevar adelante la reconstrucción y se dispondrá la publicación de un aviso
en el Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación.
La resolución a que se refiere el párrafo anterior se emitirá en un plazo máximo

de 30 días hábiles, contados desde que la Unidad Registral tomó conocimiento
de la pérdida o destrucción.20
Las publicaciones mencionadas en los párrafos precedentes, deberán precisar

la pérdida o destrucción producida, los datos que permitan el mejor
conocimiento de las inscripciones materia de reconstrucción y la convocatoria
20
GONZALES BARRÓN, Gunther (2015). Derecho Registral y Notarial. Ediciones legales.
Vol. I
Página | 24
a los interesados para que aporten toda la información que permita la
reconstrucción de las partidas pérdidas o destruidas.21
Sin perjuicio de dichas publicaciones, la Unidad Registral podrá solicitar

información a los Notarios, al Archivo de la Nación, a las Municipalidades, u
otras entidades o personas vinculadas a las inscripciones materia de
reconstrucción.
21
Vol. III.
Página | 25
CAPITULO IV
RECONSTRUCCIÓN DE PARTIDAS Y CASUISTICA
4.1 Plazo de la reconstrucción e inscripciones provisionales Artículo 124)
El período de reconstrucción durará seis (6) meses contados desde la fecha de la

última publicación en los diarios, período en el cual, la Unidad Registral mediante
resoluciones debidamente motivadas, ordenará se extiendan provisionalmente los
asientos que reemplacen a aquellos que quedaron destruidos, cuando se obtenga la
información que permita acreditar su anterior inscripción.22
Los asientos provisionales a que se refiere el párrafo precedente, no gozan de los

efectos inherentes a las inscripciones, teniendo carácter meramente informativo.
4.2 Conclusión y efectos del procedimiento de reconstrucción (Artículo 125)
Transcurrido el plazo a que se refiere el artículo anterior, la Unidad Registral

correspondiente declarará concluido el procedimiento y adoptará alguna de las siguientes
acciones23:
a) Convertir en definitivos los asientos provisionales extendidos durante el

procedimiento, previo reordenamiento de acuerdo a su presentación por el Diario, en su
caso. Dicha conversión sólo procederá cuando se cuente con todos los asientos que
integran la partida. La conversión implica que la partida ha quedado reconstruida;
b) Prorrogar indefinidamente la vigencia de los asientos provisionales extendidos

durante dicho procedimiento, en caso no sea posible acreditar que los asientos
provisionales constituyen la totalidad de los que integran la partida materia de
22 22
23
Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia
de los Registros Públicos: Ley Nº 26366.Ley del Notariado: D.Leg. N° 1049.
Página | 26
reconstrucción. En este supuesto, el procedimiento concluirá sin que se reconstruya la
partida;
c) Dar por concluido el procedimiento sin haber reconstruido la partida, al no haberse

podido extender ningún asiento provisional durante el procedimiento.
En los supuestos de los literales a) y b) se ordenará además, que se extienda la

anotación que publicite la conclusión del procedimiento en la partida correspondiente.
Para efectos de la calificación, las situaciones previstas en los literales b) y c) se

considerarán como obstáculos insalvables.
4.3 Conclusión anticipada del procedimiento (Artículo 126)
Sin perjuicio de lo indicado en los artículos anteriores, la Unidad Registral podrá

disponer la conclusión anticipada del procedimiento de reconstrucción24, cuando
advierta de manera indubitable que se cuenta con todas las inscripciones de la partida
materia de reconstrucción, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el literal a) del
artículo precedente.25
Asimismo, dispondrá la conclusión del procedimiento y el archivamiento de lo

actuado, si encontrándose el procedimiento en trámite apareciera la partida objeto de
reconstrucción.
4.4 Reconstrucción con posterioridad al vencimiento del plazo (Artículo 127.-)
No obstante haber concluido el procedimiento, sin que haya sido posible

reconstruir la partida registral correspondiente, puede ordenarse la reconstrucción con
posterioridad, cuando surjan elementos que permitan determinar de manera
24
Registros Públicos: Ley Nº 26366.Ley del Notariado: D.Leg. N° 1049
25
Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia
de los Registros Públicos: Ley Nº 26366.Ley del Notariado: D.Leg. N° 1049.
Página | 27
indubitable que se cuenta con toda la información de la partida registral, siendo de
aplicación lo dispuesto en el literal a) del artículo 125º del presente Reglamento. 26
26
Página | 28
CONCLUSIONES
 Los principios regístrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
registral de un país.
 Los principios regístrales en nuestro dispositivo legal se encuentra tanto en el código civil
como en el reglamento general de los Registros Públicos.
 Los principios regístrales son nueve y es: principio de rogación, prioridad, fe pública,
registral, legalidad, publicidad, legitimación, tracto sucesivo, especialidad e
impenetrabilidad.
 El procedimiento registral es muy importante dentro del derecho registral, ya que de esa
manera las personas, notarios y abogados, jueces y otros van a conocer cuál es el camino
que deben seguir, para que hagan valer sus mejor derechos en cuanto al acto o contrato
que deseen inscribir frente a terceros y de esa manera no se vulnera el derecho de las
personas que adquieren algo de buena fe.
 El procedimiento registral, como todo acto, también es importante conocer los plazos que
se tiene para la realización de algún acto o contrato, ya que de esa manera va imperar un
orden en cuanto a las inscripciones de dichos actos y se observe con mayor claridad en
caso que dos personas crean tener el mejor derecho, ver quien inscribió primero su
derecho; además que se hace de conocimiento público por el principio de publicidad.
 Las anotaciones preventivas cumplen también un rol muy importante, ya que a través de
este medio la persona que se considera afectada en su derecho, aplique este medio para
asegurarse que el fallo futuro (sentencia) se ejecute o cumpla realmente; o sea se va
asegurar la eficacia de una sentencia de salir a su favor.
 Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de poder inscribir una demanda y embargo
(sea en la vía civil o penal); de igual manera permite inscribir actos que realicen las
diferentes clases de sociedades que ya conocemos.
 El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir asegurar la eficacia de un derecho que se
adquiere, sin necesidad de que éste se haya consumado.
Página | 29
BIBLIOGRAFÍA
ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio (1986). Derecho Inmobiliario Registral. Civitas,

Madrid.

ÁVILA ALVAREZ, Pedro (1990). Derecho Notarial, 7ma Edición. Editorial Bosh,
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BARRAGAN, Alfonso (1979). Manual de Derecho Notarial. Editorial Temis. Bogotá,

Colombia.
CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú. Palestra Editores

CHICO ORTIZ, José María (1977). Teoría, Práctica y Forma de la Calificación Registral.
Madrid. Código Civil 1984.
Código de Ética del Notariado Público. D.S. N° 015-85-JUS
CORCUERA GARCIA, Marco A. (1994). Comentarios a la Ley de Notariado: Decreto Ley

N° 26006. Editorial Marsol, Trujillo.
GARRIDO CHAMORRO, Pedro (2000). La función notarial, sus costes y sus beneficios.
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Vol. I, II y III.
GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán (2002). Tratado de Derecho Registral Inmobiliario.

Jurista Editores. Lima Perú.
GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. Sistema Registral Peruano. Jurista Editores.
GONZALES LOLI, Jorge. Algunas Consideraciones respecto al Procedimiento de

Declaración Notarial de Prescripción Adquisitiva de Propiedad. En: Revista Folio Real Año
I N°2 Lima.
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GONZALES LOLI, Jorge. Edificaciones, Regularización, Declaración y Régimen Legal. -
Librería y Ediciones Jurídicas. Lima.
GONZALES LOLI, Jorge. Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta
Jurídica.
Página | 31
ANEXOS
CASUÍSTICA
Página | 32
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 115 - 2009 – SUNARP-TR-L
Lima, 28 ENE 2009
APELANTE : ÓSCAR TOMÁS URBINA JUAREZ.
TÍTULO : Nº 709580 del 22.10.2008.
RECURSO : H.T.D. Nº 73353 del 3.11.2008.
REGISTRO : Registro de Personas Jurídicas de Lima.
ACTO (s) : Rectificacion.
SUMILLA
INEXACTITUD REGISTRAL
“Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo
registrado y la realidad extrarregistral; cuando la inexactitud del Registro provenga
de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral se rectificará en la
forma establecida en el reglamento”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado se solicita la rectificación del documento

nacional de identidad (DNI) de Julio Suárez Cáceres en mérito al acuerdo
adoptado por la junta general de accionistas de Empresa de Transporte
Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A. de fecha 10 de octubre de 2008;
a cuyo efecto se adjunta la respectiva copia certificada expedida por la
Notaria de Lima Frida Portugal Flores del 22.10.2008.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima, Marco

Antonio Soto Mamani, formuló tacha al título en los siguientes términos:
“Se tacha el presente título pues la rectificación solicitada ya obra inscrita

en el asiento D00005.
Se efectúa la presente de conformidad con el artículo 42 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante señala que si bien la rectificación solicitada ya obra en el

asiento D00005 la misma corresponde al asiento C00010, faltando
rectificarse el asiento C00008.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha Nº 63305 que continua en la partida electrónica Nº 02021404 del

Registro de Personas Jurídicas de Lima obra inscrita la Empresa de
Transporte Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A., cuyo capital social se
divide en 40,500 acciones (asiento B00003).
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:
- Si proceder extender la rectificación solicitada.
VI. ANÁLISIS
1. El artículo 75 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

señala que, se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo
existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral; agrega que,
cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en
algún asiento o partida registral se rectificará en la forma establecida en el
reglamento.
Como lo expresa Roca Sastre, la inexactitud registral constituye una

situación tabular anómala que interesa al Derecho Inmobiliario Registral, en
cuanto la misma ha de ser rectificada para lograr la concordancia entre el
contenido del Registro y la realidad extrarregistral, a fin de que sea un
reflejo exacto de ésta.
2. Ahora bien, el concepto de inexactitud registral comprende dos

supuestos básicos:
a) Que la inexactitud provenga de errores cometidos en la extensión de
algún asiento o partida registral (errores en los asientos registrales). cuya
rectificación está prevista en el Título VI del Reglamento General.
b) Que la inexactitud provenga de causas distintas a los errores u
omisiones en los asientos regístrales, en cuyo caso se requerirá, como
supuesto general aplicable, la presentación de título modificatorio posterior,
que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral.
3. A través del presente título solicita la rectificación del documento

nacional de identidad (DNI) de Julio Suárez Cáceres en mérito al acuerdo
adoptado por la junta general de accionistas de Empresa de Transporte
Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A. de fecha 10 de octubre de 2008.
4. De la revisión de la partida electrónica Nº 02021404 del Registro de

Personas Jurídicas de Lima, correspondiente a la Empresa de Transporte
Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A., se tiene que, en el asiento
C00008 se inscribió el nombramiento como director de Julio Suárez
Cáceres con DNI 09094229; posteriormente, en el asiento C00010 el
mismo fue designado presidente del directorio, igualmente con DNI
09094229.
En el asiento D00005 de la misma partida registral consta la rectificación

del DNI de Julio Suárez Cáceres por el “09044229”.
5. En la junta general de accionistas del 10 de octubre de 2008 la junta

general de accionistas acordó rectificar el DNI de Julio Suárez Cáceres por
el “09044229”.
Rectificación que, como se indicó anteriormente, ya obra inscrita en el

asiento D00005 y que resulta igualmente aplicable al asiento C00008 y
2
RESOLUCIÓN No. - 115 - 2009 – SUNARP-TR-L
C00010, al tratarse de la misma persona: Julio Suárez Cáceres,

independientemente del cargo.
Consecuentemente, debe confirmarse la tacha formulada por el Registrador

Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador Público del Registro de

Personas Jurídicas de Lima, conforme a los fundamentos expresados en el
Análisis de la presente Resolución.
Regístrese y comuníquese.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DIAZ LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral
0900133.doc

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UNIVERSIDAD PRIVADA DE MOQUEGUA

JOSE CARLOS MARIATEGUI

DRA. GABRIELA ZEBALLOS PORTUGAL

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

JAVIER MENA APAZA

OSCAR ROQUE DURAN

SEGUNDO NINA ALE

CESAR ANDREE CASTRO CURASI

YENNY ELIANA QUISPE FUENTES

técnico-registrales dictadas por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

la función registral propia de los registradores públicos, quienes en primera instancia

El asiento registral es la anotación mediante la cual se practica la inscripción de un

1.2 Asientos de presentación

Suponen la entrada en el Registro de un título, en base a la presentación de un

Son asientos a través de los cuales se inscriben y publican en el registro de la

La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procedimiento

Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la

Estas anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican con

Tienen como objeto dar seguridad y garantía, para evitar la burla y el

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, caducidad o por su

1.3 Asientos de inscripción

Inscripciones extensas: Inscripción propiamente dicha que contiene todas las

Inscripciones concisas: Para casos excepcionales. Se trata de un título que contenga

Todo asiento de inscripción, anotación preventiva, cancelación y notas marginales,

El nombre y residencia del tribunal, juez, cartulario o funcionario público, que

La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.

Es un asiento principal, tiene sustantividad. Es un asiento definitivo.

Es un asiento en que se hace constatar la constitución, la transmisión

1.4 Asientos de cancelación

Viene a significar entonces el privar de eficacia a una inscripción a cualquier otro

Consiste en un asiento registral que declara extinguido un asiento registral anterior.

1.4.1 Clases de cancelaciones

Son aquellas que se refieren a hechos, derechos, circunstancias,

b) Asientos modificación jurídica.

Sustituir los asientos principales. Consulta de anotaciones y

Según su extinción, pueden ser cancelaciones totales o parciales.

Según su origen, pueden ser cancelación de inscripción y anotaciones

Tendiendo a la intervención del interesado se dividen en cancelaciones

d) Extinción de los asientos

La extinción se presenta en los asientos de presentación, y para ellos

ANOTACIONES PREVENTIVAS Y BLOQUEO REGISTRAL

2.1 Anotaciones preventivas

Es el asiento provisional que se hace en los Registros Públicos para asegurar

c) Por su Modo de Producirse en el Registro.

 Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.

 Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.

e) Efectos de las Anotaciones Preventivas.

En el caso de los bienes muebles e inmuebles, estés podrán ser enajenados

Un caso típico de anotación preventiva es el embargo, y en la cual no se

Anotaciones Preventivas Inscripción

 Pública indistintamente derechos reales y

2.1.4 Donde se extienden las anotaciones preventivas.

Se extienden en la partida respectiva de cada finca en el Registro de

Si la anotación procede de Resolución Judicial se transcribirá, además,

2.1.5 Faltas no subsanables.

En este caso no se anotará preventivamente, pero se pondrá el asiento

2.1.7 En virtud de que se extienden.

a. En la Anotación Preventiva Judicial (embargo) se extiende en

2.1.8 Extinción de las Anotaciones Preventivas.