Hoy mi mejor amigo se fue a la eternidad, me ha dejado un regalo, hacer parte de su

testamento en el que me hereda un lote de Aproximadamente 5.000 m2, muy buen terreno,

ubicado el sector de Cota muy cerca a una clínica de gran prestigio, un sector de alta demanda

urbanística y gran necesidad de centros comerciales, cuyo valor comercial asciende a la suma de

$5.000.000.000; en este momento el lote se encuentra arrendado devengando una mensualidad de

$10.000.000 diez millones de pesos, los cuales pasan a mis arcas desde el momento en que se

leyó el testamento; tengo la idea de poner ese dinero a rentar en el Banco Super Solidario el cual

me brinda una tasa de 19% nominal anual.

1. Convertirlo en un parqueadero que funcionaria 24 horas, el cual según estudios previos

podría aparcar aproximadamente 100 carros, con una rotación promedio de 6 horas, el

valor de la hora de parqueo según promedio de precios del mercado sería de $3.000 y

tendría unos gastos discriminados así;

 Inversión Inicial:

1. Compra de Reloj registrador $5.000.000.

2. Pintura para demarcación de áreas y señalización $3.000.000.

3. Adecuación caseta de vigilancia $ 10.000.000.

 Gastos Fijos:

4. Empleados en turnos de 8 horas (3), con salario mínimo + prestaciones sociales

mensual. (Para el cálculo de nómina, considere horario diurno de 6 am a 10 pm,

liquide de manera sencilla sin compensatorios, considere que los empleados

laboran corrido los 30 días del mes, calcule recargos nocturnos para el personal de

10 pm a 6 am y 8 horas extras dominicales para todos 4 domingos por mes, para el

incremento del salario en el 2º año estime un 6%)

 5. Servicios públicos en general mensual $ 1.000.000.

6. Diversos $ 5.000.000 anuales.

OPCIÓN 1: MANTENER EL TERRENO ARRENDADO Y DEPOSITAR EL DINERO

EN EL BANCO.

 Valor comercial del terreno: $5,000,000,000.

 Tasa de interés nominal anual: 19%.

La fórmula del interés compuesto es A=P×(1+r/n)nt, donde:

 A es el monto total acumulado.

 P es el principal (monto inicial).

 r es la tasa de interés anual (en decimal).

 n es la cantidad de veces que se compone el interés por año.

 t es el tiempo en años.

Para un año, con interés compuesto anual, la fórmula se simplifica a A=P×(1+r)t.

En este caso, para un año: A=5,000,000,000×(1+0.19)1= 5.950.000.000

 OPCIÓN 2: CONVERTIRLO EN UN PARQUEADERO.

 Capacidad: 100 carros.

 Rotación promedio: 6 horas.

 Valor de la hora de parqueo: $3,000.

Gastos iniciales:

1. Compra de Reloj registrador: $5,000,000.

2. Pintura para demarcación de áreas y señalización: $3,000,000.

3. Adecuación caseta de vigilancia: $10,000,000.

Gastos fijos mensuales:

4. Empleados (3) - salario mínimo + prestaciones sociales.

5. Servicios públicos: $1,000,000.

6. Diversos: $5,000,000 anuales.

Cálculos:

 Salario mínimo mensual (2023): $1,013,000.

 Prestaciones sociales (estimación): 40% del salario mínimo.

  Recargos nocturnos: 35% sobre el salario mínimo.

 Horas extras dominicales: 75% sobre el salario mínimo.

 Incremento del salario en el 2º año: 6%.

Ahora, calculemos los ingresos y gastos para cada opción y comparemos.

Opción 1: A=5,000,000,000×(1+0.19)1= 5.950.000.000

Opción 2:

1. Ingresos anuales:

 Ingresos por hora de parqueo:

Ingresos por hora=100×6×3,000=1,800,000

Ingreso diario: 1.800.000 x 24: 43.200.000

Ingreso mensual: 43.200.000 x 30= 1.296.000.000

Ingreso anual: 1.296.000.000 x 12= 15.552.000.000

2. Gastos iniciales:

 5.000.000+3.000.000+10.000.000=18.000.000

3. Gastos fijos anuales:

  Salarios:

(3×1,013,000×12)+(3×1,013,000×12×0.4)+(3×1,013,000×12×0.35)+(3×1,013,000

×12×0.75×4)×1.06= 118,366,566

 Servicios públicos: 1,000,000×12= 12.000.000

 Diversos: $5,000,000.

Ingreso neto anual:

(1,800,000×24×365)−18,000,000−(101,366,566+12,000,000+5,000,000)=15.655.633.434

FLUJO DE CAJA
INVERSION INICIAL

Valor del predio 5.000.000.000

Gastos iniciales 18.000.000

Gastos fijos 118,366,566

anuales
INVERSIÓN 5.018.000.000

GASTOS FIJOS
Periodos a calcular 1 2
Mantenimiento 2.000.000 2.000.000

Servicios Públicos 12.000.000 12.000.000

Diversos 5.000.000 5.000.000

Gastos fijos anuales 118,366,566 125.468.5559 Un incremento del 6% con respecto a

salarios
Otros gastos 5.000.000 5.000.000
Total, gastos fijos.

Utilidad antes de impuesto 15,792,000,000 15,792,000,000

Pago por impuestos 5.211.360.000 3.000.480.000 Impuesto a la renta de 33%

VALOR DE DESECHO 18.000.000

Flujo NETO 10.437.273.434 10.531.353.434

1. Relación Beneficio / Costo (B/C):

15.655 .633 .434

BC= =0.00115
18.000 .000

2. Periodo de Retorno de Capital (PRC):

18.000 .000
PRC= =869.757
15.655 .633 .434

3. Valor Presente Neto (VPN) o VAN:

15.655 .633.434
VPN = −18.000 .000=14,214,393,122
(1+0.10)1
2. Como en el sector hay un alto índice de construcción de vivienda y por la extensión del predio

se podría realizar un proyecto de vivienda donde según estudios puede construirse 10 edificios de

5 pisos con 4 apartamentos en cada piso, es decir 200 apartamentos, a un valor de venta de

$90.000.000; para comenzar este proyecto debe hacerse una inversión inicial de: 1. Estudios y

diseños $50.000.000. 2. Adaptación de terreno y construcción de Apartamento Modelo $

100.000.000. 3. Dotación apartamento Modelo $ 5.000.000. 4. Publicidad $10.000.000. 5. Asesor

Sala de Ventas $ 1.500.000 mes + Prestaciones sociales (garantizar 5 meses) y 6. provisionar

para Imprevistos $ 10.000.000 al año. La construcción se comenzaría cuando haya vendido sobre

planos el 50% del proyecto; el horizonte de este proyecto es de 2 años, garantizando que a este

tiempo se tiene vendido el 100% de los apartamentos, el estudio de mercado indica una

estimación de ventas de 9 apartamentos mensuales (108 1er año). Los costos de construcción de

cada unidad de vivienda se estiman en un 70% del valor de venta; para Cubrir gastos iniciales de

$173.250.000, se debe acudir a financiación con el banco Rentístico, para lo cual se hizo

nuevamente el estudio en el mercado financiero sobre tasas de interés por financiación, quienes

otorgaron periodo de gracia de 4 meses mientras el proyecto comienza su etapa de operación,

con la mejor opción de tasa del 12.12% NA, cuyo plazo de financiación será de 24 meses con

cuota fija.

Inversión Inicial:

1. Estudios y Diseños: $50,000,000.

2. Adaptación de Terreno y Construcción de Apartamento Modelo: $100,000,000.

3. Dotación Apartamento Modelo: $5,000,000.

4. Publicidad: $10,000,000.
 5. Asesor Sala de Ventas: $1,500,000/mes + Prestaciones Sociales (5 meses).

6. Provisión para Imprevistos: $10,000,000/año.

Total Inversión Inicial:

50,000,000+100,000,000+5,000,000+10,000,000+(1,500,000×5)+10,000,000=182,500,000

Financiación:

 Monto a Financiar: $182,500,000

 Tasa de Interés Anual (NA): 12.12%.

 Plazo de Financiación: 24 meses.

Para calcular la cuota mensual, considerando un período de gracia de 4 meses:

P=1−(1+r)−nr×PV

0.1212
R= =0.010 1
12

n=24−4=2 0

0.010 1 x 182,500,000
P= −20
=9,651,570.73
1−(1+0.010 1)

Valor por amortizar mensualmente teniendo en cuenta los cuatro meses de gracia:9.651.570.73
 TABLA AMORTIZACION DEL PRESTAMO

MES CUOTA MENSUAL INTERES AMORTIZACION SALDO RESTANTE

1 MES DE GRACIA $182,500,000
2 MES DE GRACIA $182,500,000
3 MES DE GRACIA $182,500,000
4 MES DE GRACIA $182,500,000
5 $9,651,571 $1,843,250 $7,808,321 $174,691,679
6 $9,651,571 $1,764,386 $7,887,185 $166,804,495
7 $9,651,571 $1,684,725 $7,966,845 $158,837,649
8 $9,651,571 $1,604,260 $8,047,310 $150,790,339
9 $9,651,571 $1,522,982 $8,128,588 $142,661,750
10 $9,651,571 $1,440,884 $8,210,687 $134,451,063
11 $9,651,571 $1,357,956 $8,293,615 $126,157,448
12 $9,651,571 $1,274,190 $8,377,381 $117,780,068
13 $9,651,571 $1,189,579 $8,461,992 $109,318,076
14 $9,651,571 $1,104,113 $8,547,458 $100,770,618
15 $9,651,571 $1,017,783 $8,633,787 $92,136,830
16 $9,651,571 $930,582 $8,720,989 $83,415,841
17 $9,651,571 $842,500 $8,809,071 $74,606,771
18 $9,651,571 $753,528 $8,898,042 $65,708,728
19 $9,651,571 $663,658 $8,987,913 $56,720,816
20 $9,651,571 $572,880 $9,078,690 $47,642,125
21 $9,651,571 $481,185 $9,170,385 $38,471,740
22 $9,651,571 $388,565 $9,263,006 $29,208,734
23 $9,651,571 $295,008 $9,356,563 $19,852,171
24 $9,651,571 $200,507 $9,451,064 $10,401,108
25 $9,651,571 $105,051 $9,546,520 $854,588
26 $854,588 $0 $854,588 $0
 Ventas y Construcción:

 Número de Apartamentos a Vender Mensualmente (1er año): 9.

 Número Total de Apartamentos a Vender: 200.

 Costo de Construcción por Unidad: 70% del valor de venta.

Ingresos y Gastos Operativos (por cada mes):

1. Ingresos por Ventas:

Ingresos=Numero de Apartamentos Vendidos×Valor de Venta por Unidad

2. Costo de Construcción:

Costo de Construcción =Numero de Apartamentos Construidos x Costo de Construcción por

Unidad

3. Gastos Operativos Mensuales:

 Asesor Sala de Ventas

 Provisión para Imprevistos

4. Flujo de Caja
 INVERSION INICIAL

Valor del predio 5.000.000.000

Gastos iniciales 1. Estudios y Diseños: $50,000,000.

Discriminados y 2. Adaptación de Terreno y Construcción de Apartamento Modelo: $100,000,000.
totalizados 3. Dotación Apartamento Modelo: $5,000,000.
4. Publicidad: $10,000,000.
5. Asesor Sala de Ventas: $1,500,000/mes + Prestaciones Sociales (5 meses).
6. Provisión para Imprevistos: $10,000,000/año.
Total: 182,500,000

INVERSIÓN 5.182.500.000

GASTOS FIJOS
Periodos a calcular 1 2
Mantenimiento 2.000.000

Servicios Públicos 12.000.000 12.000.000

Diversos 5.000.000 5.000.000

Gastos fijos anuales 118,366,566 125.468.5559 Un incremento del 6% con respecto a

salarios
Otros gastos 5.000.000 5.000.000

Total, gastos fijos.

Utilidad antes de impuesto 15,792,000,000 15,792,000,000

Pago por impuestos 5.211.360.000 3.000.480.000 Impuesto a la renta de 33%

VALOR DE DESECHO 18.000.000

Flujo NETO 10.437.273.434 10.531.353.434

 Análisis Financiero:

1. Relación Beneficio/Costo (B/C):

�/�=Flujo de Caja TotalInversioˊn TotalB/C=Inversioˊn TotalFlujo de Caja Total

2. Periodo de Retorno de Capital (PRC):

���=Inversioˊn TotalFlujo de Caja AnualPRC=Flujo de Caja AnualInversioˊn Total

3. Valor Presente Neto (VPN o VAN): ���=∑(Flujo de Caja(1+�)�)

−Inversioˊn TotalVPN=∑((1+r)nFlujo de Caja)−Inversioˊn Total

4. Tasa Interna de Retorno (TIR):

 Se calcula iterativamente para encontrar la tasa que hace que el VPN sea cero.

Estos cálculos proporcionarán una visión detallada de la viabilidad financiera del proyecto.

Recuerda que las fórmulas específicas para el análisis financiero pueden variar según las

circunstancias, y es recomendable consultar a un experto financiero para obtener resultados

precisos.