Bolilla NÂº 15 Reales

Bolilla Nº 15 - Reales
Bolilla Nº 15
Derechos Reales de Garantía
Garantías
En sentido amplio, es toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción, atribuyendo al acreedor nuevas facultades.
No hay que confundir responsabilidad con garantía. La primera es inherente al crédito y se vincula con la
posibilidad que tiene el acreedor de agredir el patrimonio del deudor en caso de incumplimiento; NO todos
los créditos cuentan con garantía, ya que esta consiste en fortalecer la situación jurídica del acreedor
creando nuevos poderes o derechos (personales o reales).
Hay distintas clases de garantías. Tradicionalmente se distingue a las reales de las personales. Las primeras
consisten en la afectación preferencial de bienes del deudor o de un tercero a la satisfacción de la
obligación en cuya garantía se gravan, por ejemplo, la fianza, que es una de las garantías mas difundidas.
Las segundas importan la asunción de otra obligación, con un deudor distinto del deudor principal, cuyo
propósito es satisfacer subsidiariamente la obligación principal por vía de ampliar el poder de agresión del
acreedor, siempre respetando el sistema del numerus clausus, y recayendo sobre bienes determinados.
También se clasifica a las garantías por su causa fuente, que pueden provenir de un acto bilateral, que es la
tradicional, cuya fuente es un acuerdo de partes, o unilateral como las garantías a primera demanda.
Por el objeto sobre el que recaen pueden ser divididas en inmobiliarias, como la hipoteca, o mobiliarias,
como la prenda. También existen las mixtas, que pueden recaer sobre cosas registrables o no.
Desde otro enfoque pueden ser causales y abstractas, según sean o no dependientes del contrato que las
origina.
Las garantías autoliquidables, pueden ser fácilmente convertidas en efectivo, mientras que las de lenta
realización son aquellas cuya realización en efectivo puede presentar cierta dificultad, como por ejemplo, la
prenda mercantil.
Finalidad
Las garantías apuntan principalmente a la tutela del crédito, a dar mayor seguridad, lo cual esta
íntimamente ligado con el desarrollo económico y el impulso de la economía, ya que cuanto mayor sea la
seguridad y menor el riesgo, en una economía “normal”, hay mas posibilidades de que las personas tengan
acceso al crédito a menor tasa de interés, y así disfrutar de un mayor bienestar.
Toda relación crediticia entre un deudor y un acreedor supone para este ultimo que, en caso de no ser
pagado al tiempo de hacerse exigible el cumplimiento de la obligación, pueda perseguir judicialmente a su
deudor, ya que cuenta con remedios legales para mantener incólume la integridad patrimonial del
obligado; y todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones, constituyendo
la garantía común de sus acreedores.
Para evitar situaciones de oscilación en el patrimonio del deudor, y de riesgo de cobro para el acreedor,
este último condiciona el otorgamiento del crédito a la constitución de garantías que aseguren el
cumplimiento de las obligaciones que asuma el deudor.
Para obtener este aseguramiento, la ley organizo un régimen de garantías que, la doctrina divide en legales
y convencionales. Dentro de las primeras están:
1) Los privilegios, generales o especiales.
2) El derecho de retención.
3) La fianza, legal o judicial.
4) La solidaridad para las obligaciones.
5) El mantenimiento del deudor primitivo como obligado al pago de lo debido, cuando otro hubiera
asumido la deuda, si el acreedor no exonera a aquel expresamente.
Los Derechos Reales de garantía, están legislados dentro y fuera del Código.
Los que regula el CCC son: hipoteca, prenda, anticresis; campo en que rige el orden publico, por lo tanto,
para ser considerados válidos, tienen que cumplir ciertos requisitos.
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Los regulados fuera del CCC son:

1) La ley 20.094 de los buques, que contempla la hipoteca y la prenda navales
2) El Código aeronáutico, que contempla el derecho real de hipoteca.
3) El decreto- ley 6582/58 que contempla como derecho real de garantía en materia de automotores a la
prenda con registro.
4) El decreto 15.348/46 que trata la prenda fija y flotante.
5) Los warrants.
6) Los debentures regidos por la Ley de Sociedades.
Convencionalidad
Los Ds Reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato, no es posible constituirlos por
testamento, ni por imposición judicial o legal. Esto NO contradice al principio de que los derechos reales
solo pueden ser creados por la ley. Lo que hacen las partes en la convención es dar vida a uno de los Ds
Reales previstos en el artículo 1887. El acuerdo de voluntades que se refleja en el contrato origina la
“relación de causalidad hipotecaria”, que diferencia al D Real de la obligación que garantiza.
La convención requiere la voluntad de las dos partes: el constituyente y el acreedor.
El contrato es formal, y debe ser expreso y aceptado por el acreedor. “Debe ser celebrado por los
legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo”, según lo establecido por el art. 2185. Puede
ser hecho en instrumento público o privado (excepto que se trate de un inmueble, que siempre será
exigible la escritura pública); en cuanto a los legitimados, ello depende del D Real que se trate y de su
objeto.
El convenio tiene por única finalidad constituir e instrumentar el D Real de Garantía, distinto de la causa
fuente, que pueden consistir en un hecho positivo o negativo, generadores de la garantía real.
La ley de Obligaciones Negociables (23.576) del año 1989 configura una excepción al carácter convencional
de la hipoteca, no hace falta la presencia de un representante de los futuros titulares de los títulos para
constituir (o cancelar) el gravamen real sin necesidad de la aceptación por los acreedores. Esto es
denominado “hipoteca unilateral”.
a) Derechos reales de garantía legales o tácitos

Los legales son de existencia forzosa.
El CCC los excluyo porque tenían el grave problema de afectar todos los bienes presentes y futuros de un
deudor, su indeterminación en cuando al monto y su clandestinidad al permanecer oculto para los 3eros,
además, eran tácitas, NO provenían de una convención, ya que ser constituidas por este medio no era un
requisito esencial que hacia a su validez (como tampoco lo era el mandato judicial ni la publicidad registral).
Vélez regulaba la prenda tacita “Si existiere por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al
mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el
acreedor no esta obligado a devolver la prenda antes de ser pagado una y otra deuda, aunque no hubiese
estipulación de afectar la cosa al pago de la segunda”.
Tanto las tacitas como las legales fueron excluidas del código, pero dentro de estas ultimas, la judicial
configuro una especie aceptada por parte de la doctrina clásica, que garantiza una obligación determinada
y se inscribe.
b) NO son susceptibles de prescripción adquisitiva, ya que solo los derechos reales principales se pueden
adquirir por prescripción, y como sabemos, los derechos reales de garantía son accesorios, para su
existencia dependen de un crédito y este no surge del paso del tiempo.
Accesoriedad
La relación causal de la accesoriedad se establece entre el derecho real de garantía y un derecho personal.
Es tan fuerte la conexión entre el crédito y el D Real que lo garantiza que este último NO puede existir sin
un crédito al cual acceder.
Establece el art. 1889 que “Los Ds Reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función
de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda”. Agrega el 2186 que “Los Ds Reales de
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garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el. La
extinción de la garantía, NO afecta la existencia del crédito”.
El CCC se refiere al “crédito” en singular, ya que la idea tradicional es que a una obligación corresponde
una garantía, no obstante cabe aclarar que el D Real de garantía puede tener por objeto asegurar más de
un crédito.
La regla de que la extinción del crédito principal determina la extinción del derecho real de garantía
encuentra excepciones:
1) Extinción de la obligación por NOVACION: el acreedor puede impedir la extinción de las garantías del
antiguo crédito mediante reserva; las garantías pasan a la nueva obligación solo si quien las constituyo
participo en el acuerdo novatorio.
2) Tampoco se extingue la garantía si el pago lo realiza un tercero No deudor, que se subroga en los
derechos del acreedor, según lo establecido por el art. 918. Por ejemplo: Juan es acreedor de Pedro y este
ultimo hipoteca su casa en garantía. Ignacio le paga a Juan y lo desinteresa. No obstante la hipoteca no
extingue ya que Ignacio, al subrogarse en los Ds del acreedor al que le pagó, puede ahora ejecutar el
inmueble ocupando el lugar que tenia dicho acreedor.
Para satisfacer el principio de accesoriedad es necesario individualizar con la mayor cantidad de datos
posibles a la obligación que se garantiza, en especial:
a) Acreedor y deudor.
b) La prestación, si consiste en dar, hacer o NO hacer.
c) La causa.
No obstante, también es posible garantizar con derechos reales créditos cuyos elementos NO estén
individualizados desde el origen.
Créditos Garantizables
La regla es que cualquier crédito puede ser asegurado con un D Real de garantía, y pueden ser más de uno
los garantizados.
El CCC a fin de satisfacer el recaudo de accesoriedad, pide que el crédito sea individualizado, constando la
obligación en el mismo acto constitutivo del D Real de garantía o en documento separado.
a) Crédito sujeto a condición suspensiva

NO es exigible hasta que se verifique el hecho sujeto a condición. Esta obligación puede ser garantizada con
un D Real. ¿Qué pasa si antes de cumplirse la condición otros acreedores pretenden subastar el objeto que
sirve de garantía? Si el objeto se remata y se llevan el dinero, si la condición se cumple, el acreedor NO
podría hacer valer su garantía ni su privilegio.
Para evitar esta solución poco valiosa, el acreedor puede cobrar, ofreciendo garantía suficiente de la
restitución de lo percibido para el caso de la frustración de la condición; u ofrecer una garantía adicional,
como una fianza o un fideicomiso.
b) Crédito sujeto a condición resolutoria

El crédito es absolutamente exigible, pero podría dejar de serlo si la condición se cumple.
Si esta obligación se garantiza con un D Real, el acreedor esta facultado para hacer rematar el objeto y
cobrarse su crédito, pero podría resultar perjudicial para otros acreedores si luego la condición se cumple,
razón por la cual, estos pueden requerir medidas conservatorias e acuerdo a lo establecido por el art. 347,
“El adquirente de un derecho sujeto a condición resolutoria puede ejercerlo, pero la otra parte puede
solicitar, también medidas conservatorias”.
c) Plazo suspensivo
Si el crédito está sujeto a un plazo suspensivo, llegado el día será exigible. Si antes de cumplido el termino,
otros acreedores pretendieran ejecutar el objeto de la garantía, el acreedor de dicha obligación tiene
derecho a que se asegure su derecho para cuando sea exigible.
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La solución mas lógica es interpretar que el plazo caducó, en concordancia con el art. 353; el 2195 “el
acreedor puede pedir la privación del plazo si disminuye el valor de la garantía”; y el 2197 “El titular de la
garantía tiene derechos dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente”.
d) Plazo resolutorio
Si el crédito está sujeto a un plazo resolutorio, es actualmente exigible. Si el acreedor percibe el dinero, el
día que el término se cumpla, deberá restituirlo. Y para evitar perjudicar a otros acreedores, se aplica
también lo establecido por el art. 347.
e) Crédito eventual
Es el crédito que actualmente NO tiene existencia real, ni siquiera como condicional pero puede llegar a
tenerla.
El D Real que ampara un crédito eventual tiene validez actual y conforma un D Real exigible, por lo tanto, el
acreedor podría solicitar judicialmente que se decreten medidas conservatorias que impidan la disminución
del valor del objeto de la garantía.
En el caso de los créditos eventuales, NO es posible describir en el contrato la obligación con exactitud, ya
que en ese momento ésta puede NO existir; lo que habría que mencionar seria el contrato o la causa fuente
de la cual pueden derivarse tales créditos en el futuro, y las operaciones así aseguradas.
Especialidad
Tiene que ver con dos aspectos, el objetivo, relacionado con el objeto asiento del gravamen y el crediticio,
vinculado con la obligación garantizada y el monto del gravamen.
a) En cuanto al objeto
Para que cumpla con el principio de especialidad, las cosas o derechos sobre los que recae el derecho real
de garantía deben estar especificados en su acto constitutivo con absoluta precisión, es inadmisible una
mención genérica de los mismos en protección del acreedor y del interés general.
El objeto del derecho real de garantía debe ser actual, NO pueden gravarse bienes futuros. No obstante,
cabe recordar la posibilidad de su sustitución por otro, como sucede con la prenda flotante. Ello es así
cuando recae sobre cosas fungibles y consumibles, que, pueden ser objeto de manufactura,
transformación, industrialización y comercialización.
b) En cuanto al crédito
La especialidad esta ligada a la responsabilidad respecto a la cuantía: una cantidad de dinero determinada,
o el consiguiente valor estimativo.
Art. 2189: “El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida
con la expresión del monto máximo del gravamen”. Se concibe el principio de la especialidad cuando la
obligación se traduce en una suma de dinero, pero NO con relación al crédito. Dicho monto es el tope
permitido para amparar cualquier obligación.
Incluso, si se trata de una obligación de dar suma de dinero, NO necesariamente el monto del gravamen
tiene que coincidir con el del crédito garantizado, ya que la especialidad NO tiene relación con la
individualización del crédito en el acto de origen.
Esta especialidad está dada NO solo en protección del constituyente, sino también en protección de
terceros, que tendrán interés en conocer el pasivo de sus deudores y poder analizar las capacidades de
pago y la certeza del crédito, es decir, que la garantía NO se extienda mas allá del monto establecido.
Además, es un dato muy importante para quien desea adquirir la cosa gravada.
b.1) Tope máximo

El art. 2189 aclara en su segundo párrafo que “… el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas
u otros acreedores”. Esta norma consagra para todos los Ds Reales de garantía la fijación del monto como
“tope máximo”, sin distinguir los créditos determinados de los indeterminados, ni el objeto de la
obligación.
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NO hay que confundir el monto del crédito con el monto del gravamen. El primero responde a la suma
efectivamente adeudada; el segundo, responde a esa cantidad máxima hasta la cual responde el derecho
real, que le confiere al acreedor las facultades reipersecutorias, y de privilegio.
El propio deudor se libera abonando ese monto.
La garantía cubre los rubros mencionados por el art. 2193, pero hasta el máximo del gravamen. Si hay un
excedente, NO estará cubierto por la garantía real, cuando se trata de créditos indeterminados.
b.2) Créditos indeterminados

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente. Este ultimo caso es el de la “hipoteca abierta”, cuyo funcionamiento y denominación NO
fueron acogidos favorablemente por la doctrina en general y su concepto NO es univoco.
Según parte de la doctrina hay dos variedades de hipoteca que se han denominado abiertas, la que aquí
interesa es la hipoteca abierta propiamente dicha, que se refiere a todos los créditos indeterminados que
ingresen en la garantía real beneficiándose con las operaciones que la integran tanto el acreedor como el
deudor. Esta hipoteca asegura una masa de créditos indeterminados a favor de un acreedor determinado,
por un monto máximo y durante un plazo cierto.
Durante la vigencia del código de Vélez las hipotecas abiertas fueron fuertemente resistidas, tanto por la
doctrina como por la jurisprudencia, fieles a la idea de que debe haber una hipoteca por cada obligación.
Contienen obligaciones que pueden ser de diferente naturaleza. El acreedor tiene garantizado su derecho
por un “máximo”, y carga con la prueba de las particularidades para hacer efectiva la garantía.
Con la hipoteca abierta NO se abre ninguna brecha contra el principio del numerus clausus, ya que esta NO
es más que una variedad atípica de este derecho real, que frente al incumplimiento del deudor, el acreedor
pondrá en movimiento la acción real respectiva gozando del ius persequendi y del ius preferendi.
El actual código admite expresamente esta posibilidad para todos los derechos reales de garantía. El D Real
será valido y oponible erga omnes, en la medida que se vislumbre la razon de ser de la causa fuente
generadora de las obligaciones objeto de la garantía real y siempre que se consagre la cantidad cierta de
dinero, o un valor estimativo de la deuda, a fin de que quede fijado el limite de responsabilidad del asiento
del derecho real de garantía, (y para que no se desnaturalice el principio de especialidad). Se instauro un
sistema muy abierto y flexible con apoyo en los artículos: 2186 que permite excepciones al principio de
accesoriedad; el 2187, que permite excepciones a la necesidad de individualizar el crédito; y el 2189 que
admite que el crédito pueda nacer posteriormente.
b.3) Límite en el tiempo

Según el último párrafo del 2189 “el acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que
NO puede exceder de 10 años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad
de los créditos nacidos durante su vigencia”
Esto no significa que los Ds Reales de garantía NO pueden durar mas de 10 años, NO es así, (salvo el D de
Anticresis que no puede extenderse mas de 10 años si se trata de inmuebles y de 5 si se trata de muebles),
lo que quiere expresar el articulo es que cuando se constituye un D Real de garantía sobre créditos
indeterminados, la garantía asegura a los créditos nacidos dentro de ese plazo máximo de 10 años,
entonces, si nacen nuevos créditos indeterminados una vez transcurrido ese plazo máximo, NO estarían
cubiertos por la garantía, la que subsiste por los créditos nacidos durante ese tiempo.
b.4) Titulo ejecutivo

Los títulos extrahipotecarios que acompaña al ejecutante para acreditar y liquidar el crédito indeterminado
en el título de la garantía son documentos complementarios de la escritura de hipoteca en la mayoría de los
casos, creados unilateralmente por el acreedor con posterioridad al otorgamiento de la escritura, proceder
éste que puede afectar el derecho de defensa del deudor.
El código contempla para los créditos eventuales que se originan en la cuenta corriente y en la cuenta
corriente bancaria un procedimiento de conformación de saldo que permite expedir el título ejecutivo del
crédito.
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b.5) La “hipoteca recargable”

Se crea para flexibilizar al principio rígido de la especialidad en cuanto al crédito. Es una hipoteca ordinaria,
o de tráfico, que conservara intacto su rango registral frente a los acreedores posteriores.
Es una figura que busca ofrecer modernas alternativas de crédito y escapar a principios rígidos, a menos
costo.
Si existen varios acreedores de la hipoteca, su rango se determina por la publicación de las recargas
sucesivas. La inscripción de la hipoteca reutilizable podrá tener una duración máxima de 50 años, y no se
extingue mas que a la expiración de la fecha prevista inicialmente, independientemente de la suerte del
crédito inicial. Se admite la renuncia de la recarga por el deudor.
c) Clausulas de ajuste
Comenzaron a ser incluidas en los contratos en una época de alta inflación para compensar la depresión
monetaria. Esto era perfectamente valido en el plano del derecho personal, pero traía problemas en el
ámbito de la especialidad.
Para superar el problema se sanciono la ley 21.309, que dispuso que NO se violara el principio de
especialidad en materia hipotecaria si en el contrato, además del capital, se indicaba el índice al que las
partes sometían la actualización, lo cual tenía publicidad registral.
Mas tarde, la ley de Convertibilidad, que continua vigente y llevo a que la 21.3096 cayera en desuso,
prohibió la indexación: “El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su
obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá
la actualización monetaria ni la indexación por precios”. Además, el 2189 exige que se establezca un monto
máximo para fijar la responsabilidad de la garantía real, lo que impide la aplicación de índices que eleven
dicha cantidad.
d) Contratos en moneda extranjera

Vélez, tras la reforma producida por la Ley de Convertibilidad disponía: “Art, 617: Si por el acto por el que
se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que NO sea de curso legal en la
República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero”. Teniendo en cuenta esto, el
principio de la especialidad en cuanto al crédito NO se afectaba por el hecho de que se fijase como monto
del gravamen una cantidad de moneda extranjera.
En el CCC la obligación de dar moneda extranjera es reputada “dar cantidades de cosas” y, como
consecuencia, “el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.
e) Defectos en la especialidad
De acuerdo al art. 2190, el incumplimiento del principio de especialidad puede provocar la nulidad de la
garantía. Sin embargo, se brinda oportunidad de suplir las omisiones incurridas en las especificaciones del
objeto o del crédito, y son los tribunales que entienden en el juicio los que tienen las facultades de
apreciación según el conjunto de enunciaciones y las pruebas aportadas para precisar lo faltante y decidir si
la garantía satisface o no el principio de la especialidad.
Indivisibilidad
Es un carácter natural, NO imperativo, ya que las partes o el juez pueden dejarlo de lado sin poner en juego
la validez de la garantía, y NO hace a la esencia del derecho real, ni es una regla de orden publico.
Mientras haya un saldo impago, la garantía subsiste integra sobre la totalidad del objeto. La indivisibilidad
tiene lugar activamente, esto es, desde el punto de vista de los sujetos de la garantía, acreedores y sus
herederos, como pasivamente, mirado desde el deudor y sus herederos, y se extiende tanto al crédito
como al objeto de la garantía.
Por ejemplo, si el deudor debe $100.000 y abonó $90.000, por los $10.000 restantes el acreedor puede
ejecutar todos y cada uno de los bienes afectados a la garantía. NO hay división.
b) Consecuencias en cuanto al crédito

El carácter indivisible de la garantía real es independiente, NO afecta al crédito que mantiene su
divisibilidad, o no. Lo accesorio aquí, NO sigue la suerte de lo principal.
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b.1) Lado activo

Si hubiera varios acreedores, cuando el deudor simplemente mancomunado paga solamente a uno la cuota
parte de su crédito, NO se extingue parcialmente el derecho real de garantía, pudiendo cualquiera de los
restantes coacreedores que no han cobrado, promover o continuar el juicio sobre la totalidad del o de los
bienes en la medida de su interés en el crédito, ya que la cancelación parcial de la deuda NO implica al
mismo tiempo una cancelación parcial de la garantía. Igual solución cabria para el caso de cesión parcial del
crédito garantizado, el deudor NO podría exigir que la garantía se divida en proporción a cada crédito.
b.2) Lado pasivo

Tiene lugar cuando el deudor fallece y en su lugar quedan herederos que soportaran la deuda de acuerdo
con el porcentual que concurren a la herencia, y si uno de ellos se libera abonando su parte proporcional,
igualmente la garantía continuara gravitando sobre el todo del objeto, en cuyo caso el acreedor podrá
ejecutarlo para cobrarse compulsivamente lo adeudado por los restantes coherederos con la venta del
mismo.
Si los deudores constituyentes fueron varios, el acreedor puede ejecutar todo el objeto gravado. El
gravamen se extinguirá cuando se extinga totalmente la obligación principal. Caso contrario, se extinguirá
con la subasta.
c) Consecuencias en cuanto al objeto

c.1) Lado activo
El art. 2191 trata el supuesto de una pluralidad de bienes gravados para garantizar una sola obligación,
pudiendo el acreedor perseguirlos aun cuando hubieren sido enajenados y estuviere el dominio en cabeza
de terceros o existieren otras garantías sobre tales bienes.
El principio de indivisibilidad se aplica aun al caso en que la garantía comprenda varias cosas, teniendo
entonces el acreedor la facultad de dirigirse contra cualquiera de ellas, aunque ulteriormente se hubiesen
constituido otros derechos reales de garantía, y de realizar simultáneamente el conjunto de todos los
bienes y cada una de sus partes o hacer ejecutar uno solo. No obstante el juez podrá, por causa fundada,
fijar un orden para la venta de los bienes afectados, para causar el menor perjuicio posible.
Si el precio obtenido no alcanzare a cubrir el crédito, se continuará con el remate del resto de los bienes
afectados a la garantía, pero ha pedido del ejecutado, el juez podrá suspender la subasta cuando el precio
alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas.
c.2) Lado pasivo

Si la cosa se hubiese subdividido entre varios condóminos o enajenado una fracción del mismo o pasado a
coherederos, cada una de las partes o fracciones transmitidas entre vivos o mortis causa queda afectada a
la garantía real y puede ser ejecutada por el acreedor para cobrarse el total de la deuda con su producido.
d) Excepciones a la indivisibilidad de la hipoteca

d.1) Acuerdo de partes
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. No existe
ningún inconveniente si hay convención entre los involucrados.
d.2) Decisión judicial

Vélez en su redacción original NO preveía la posibilidad de la división de lotes. Tampoco la jurisprudencia.
En 1933 se sanciono la ley 11.725, que modifico algunos artículos del CC para permitir que en determinadas
circunstancias los jueces permitieran la división en lotes y la cancelación parcial del gravamen.
Esta línea sigue el CCC. Así, los jueces pueden ordenar la subasta por separado de cada lote, aun cuando la
escritura de hipoteca se hubiere estipulado que la venta deberá hacerse en bloque.
Otra alternativa es que el propietario de la cosa pida su división, o, el propio acreedor si hace a su propio
interés. La norma no lo dice, pero cabe entender que también pueden pedirla otros acreedores que puedan
resultar beneficiados con esas medidas y terceros afectados por la ejecución, siempre que no perjudique al
acreedor ejecutante y lo hagan antes de que quede consentido el auto de subasta que declara la venta de
los bienes en bloque.
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Extensión en cuanto al objeto

El art. 2192 del CCC constituye una norma de orden público, por cuanto versa sobre el objeto mismo del
derecho real.
Los Ds reales tienen por objeto cosas y, excepcionalmente, derechos. En el caso de la hipoteca, el objeto es
un inmueble, y en ocasiones, un bien. La anticresis recae sobre inmuebles o cosas muebles registrables. La
prenda, sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
a) Extensión de la garantía.
Art. 2192. “En la garantía quedan comprendidos...
a.1) Accesorios físicamente unidos.

Las cosas muebles pueden convertirse en inmuebles por accesión física cuando esta adheridas
materialmente al suelo con el carácter de perdurables, entendido este vocablo en el sentido de una cierta
duración o estabilidad, en tanto no estén ya gravadas con prenda o sea propiedad de un tercero.
También puede suceder la unión de dos cosas muebles. Cuando la principal esta gravada, lo estará también
la accesoria físicamente adherida, en tanto no este ya gravada con prenda o sea propiedad de un tercero.
Los accesorios, si son separados, dejan de estar comprendidos en la garantía. Además, si se trata de cosas
muebles que han pasado a terceros de buena fe y a titulo oneroso, NO pueden ser perseguidas, de acuerdo
al régimen del art. 1895.
a.2) Mejoras sobrevinientes

Acceden a la cosa por incorporación de elementos materiales luego de constituido el gravamen, con el
consiguiente incremento del valor intrínseco de la cosa.
Pueden ser artificiales o naturales, según intervenga o no la mano del hombre en su creación. Las segundas
autorizan al deudor a exigir ese mayor valor de la cosa en caso de ser aceptadas por el acreedor.
Las mejoras artificiales pueden ser de mero mantenimiento, necesarias, útiles o suntuarias.
Las cosas gravadas necesitan para seguir subtiendo sin perder valor ni utilidad ser objeto de trabajos
tendientes a su conservación. El propietario esta obligado a realizar las mejoras de mantenimiento y las
necesarias, y nunca puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía.
En caso de que las mejoras sean realizadas por un tercero, la garantía no las alcanzara, si es que el tercero
puede retirarlas sin detrimento de la cosa.
1.3) Rentas debidas

Las rentas constituyen frutos civiles de la cosa al ser sus accesorios, y su dueño puede percibirlos
haciéndolos suyos en atención a que el derecho real que grava la cosa no le impide su uso y goce, por eso,
el acreedor NO podría reclamárselos, salvo que fueren devengados (debidas) o por devengarse, sin haber
sido cobrados por el propietario hasta la fecha de vencimiento del crédito garantizado.
Son aquellas aun no percibidas.
Le asiste al acreedor el derecho a cobrar los arriendos vencidos y NO percibidos por el deudor, siempre y
cuando este se encuentre en mora. Para ello es necesario obtener una medida judicial, sin que haya que
demostrar que el inmueble NO cubre el crédito reclamado, en razon de que, tales rentas forman parte de la
garantía como accesorios del inmueble, gozando el acreedor del consiguiente privilegio, desplazando a
cualquier otro acreedor embargante aun de fecha posterior, por ende si tales rentas debidas fuesen
embargadas por otros acreedores, de todos modos el titular del derecho real de garantía puede ejercer
esta facultad, ya que tiene privilegio.
a.4) Extinción de cargas

Beneficia a la garantía la extinción de cargas que gravaran la cosa. Una vez que se produce la extinción de
cargas, el derecho de propiedad se expande, favoreciendo a su titula, NO pudiendo mantenerse al margen
del gravamen real.
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a.5) Frutos
NO son accesorios al inmueble, sino que, pendientes, forman parte de éste.
Los frutos naturales, industriales y los productos forman un todo con la cosa si no son separados; por ende,
mientras no se separen, forman parte de la garantía.
b) Casos en que NO se extiende la garantía

b.1) Accesión moral
En los supuestos en que los accesorios carezcan de una unión física, material, y estén vinculados con la cosa
por la profesión del propietario o la explotación del inmueble, NO están incluidos.
b.2) Bienes gravados con prenda o que pertenezcan a 3eros

Si a un inmueble que esta hipotecado se le adhiere físicamente una cosa mueble que ya estaba gravada con
prenda antes de constituirse la hipoteca, o al tiempo de esa unión, NO estará comprendida en la hipoteca,
sea la prenda anterior o posterior a la hipoteca.
El otro supuesto es que la cosa mueble que se une físicamente a un inmueble hipotecado haya pertenecido
a un tercero antes de constituirse la hipoteca, o al momento de la unión. Cuando el código se refiere a la
propiedad de un tercero, se trata de casos en los que el art. 1895 NO se aplica, ya que si se aplicara, la cosa
mueble ya NO pertenecería a un 3ero.
b.3) Minas o yacimientos que se hallen en el inmueble gravado

Porque según la ley de hidrocarburos es una propiedad distinta de la del suelo, que pertenece al dominio
publico del Estado Nacional, susceptible de ser gravada de manera independiente.
Extensión en cuanto al crédito

El crédito del acreedor garantizado con un derecho real goza de privilegio especial que NO se limita al
capital adeudado, ya que además de este ultimo, comprende intereses, daños y costas.
La obligación puede llevar intereses compensatorios si son convenidos entre el acreedor y el deudor, o
fijados por el juez. A su vez, a partir de la mora del deudor, debe los intereses moratorios.
El CCC incluye a los intereses que se devenguen luego de constituida la garantía, para los cuales, el
privilegio se extiende a “los intereses correspondientes a los 2 años anteriores a la ejecución”. En cuanto a
los anteriores, que son los devengados de una obligación ya existente antes de la garantía, para ser
cubiertos por la garantía, las partes deben establecerlo en forma expresa en el acto constitutivo (lo mismo
ocurre con los daños y costas), y para ser percibidos deben ser liquidados y designados en una suma cierta.
Puede haber capitalización de intereses, ANATOCISMO, lo que implica que los intereses anteriores pueden
ser incorporados al capital si así resulta del acto constitutivo, en cuyo caso dejaran de ser intereses y se
convertirán en “principal”, pudiendo generar nuevos intereses.
Hay que distinguir, dentro de las indemnizaciones debidas por el deudor, las que integran el “principal”
como sustitutivas de la prestación en los casos que ésta NO pueda cumplirse, de los daños y perjuicios que
cumplen una función accesoria.
Deben considerarse incluidas en la garantía la cláusula penal y las costas. La primera es la fijación anticipada
por las partes del quantum por retardo o inejecución de la obligación. Las segundas son los gastos
producidos para hacer efectiva la garantía real mediante la ejecución judicial desembolsados por el
ejecutante.
Si bien los intereses, daños y costas gozan de privilegio junto al capital, todo tiene un límite: el monto
máximo del gravamen establecido en el acto constitutivo. El excedente del tope reviste el carácter de
crédito quirografario.
Subrogación real
Es la sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de tal modo que el
bien nuevo, sea una cosa mueble o inmueble, un crédito o una indemnización (que sustituta a los bienes
gravados, posterior a la constitución de la garantía), ocupe el lugar del bien antiguo para ser sometido a su
mismo régimen.
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Esta figura salvaguarda el crédito y la organización jurídica en general, ya que estos serian frágiles si los
derechos basados en un bien individualizado fueran susceptibles de perdida por el solo hecho de que
desaparezca este bien.
Dos normas se ocupan del tema:
-Art. 2194: Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.
- Art.2584: Subrogación real. El privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los importes que
sustituyen los bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real.
Si la cosa gravada es enajenada, en principio, la garantía NO se traslada al precio, ya que el acreedor tiene
el derecho de persecución y el adquirente recibe la cosa con la carga real que debe soportar. Tampoco, si el
propietario grava el inmueble con una servidumbre y cobra un precio por ello, ya que esta seria inoponible
al acreedor.
a) Seguro por siniestro

Cuando el objeto gravado estuviere asegurado y se produjese un siniestro que lo destruyere total o
parcialmente, la garantía se extiende a la indemnización debida por la aseguradora. Casi toda la doctrina es
conteste en que es un supuesto de subrogación real, ocupando la indemnización el lugar del objeto
siniestrado con igual rango y prerrogativa de cobro del acreedor.
La Ley 17.418 reglamenta el ejercicio del derecho de los acreedores hipotecarios y prendarios para
reclamar de la aseguradora la indemnización dineraria y que, para hacerla efectiva, esta ley prevé que el
acreedor deba notificar al asegurador la existencia de la hipoteca o de la prenda.
b) Seguro de vida
Tratándose de un crédito hipotecario para vivienda, es usual que se contrate un seguro de vida e
incapacidad a cargo del deudor por el monto de la deuda, y así, si se produce su fallecimiento o
incapacidad, la deuda quedará cancelada con el importe de la indemnización proveniente del seguro
contratado a tales fines, aunque también suele ocurrir que frente al NO pago de las primeras por parte del
deudor caduque la póliza, sin derecho a reclamar nada al acreedor.
Si el acreedor asumió la obligación de contratar el seguro de vida y de abonar la prima resultando ser
beneficiario del mismo, obra como mandatario y como tal deberá responder por la falta de pago a la
compañía de seguros.
c) Expropiación
Cuando el objeto de la garantía es expropiado se produce la mutación del dominio privado en publico, con
la consiguiente extinción de la garantía. La indemnización debida por el sujeto expropiante NO se incorpora
al patrimonio del constituyente del derecho real de garantía, sino que, es percibida por el acreedor como
otro caso de subrogación real porque “los derechos del reclamante se consideraran transferidos de la cosa
a su precio o a la indemnización quedando aquella libre de todo gravamen” según lo establecido por la Ley
21.499.
Facultades del constituyente

Los derechos reales de garantía pueden ser constituidos por el dueño, los condóminos, el titular del
derecho de propiedad horizontal, de un conjunto inmobiliario, el superficiario o el usufructuario.
El constituyente (deudor o tercero), respetando el derecho de garantía que constituyo, conserva sus
facultades inherentes al derecho real de que es titular, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el
valor de la garantía, ya que su objeto puede ser subastado por el acreedor si el deudor no cumple.
Generalmente, este límite se refiere a los actos materiales, ya que los jurídicos no deberían producir el
efecto de disminuir la garantía, en tanto serian inoponibles al acreedor; aunque si podrían perjudicar al
acreedor cuando tuvieren como efecto hacer más difícil la ejecución de la garantía.
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La constitución por parte del propietario de la cosa de derechos reales de disfrute, cuando ellos son
autorizados por las normas del Código, NO implica alterar la garantía. Tendrán una oponibilidad relativa
cuando fueren posteriores a la constitución de la garantía de acuerdo al principio “primero en el tiempo,
mejor en el derecho”.
Caso del arrendamiento

Constituye un acto de administración de la cosa. Si bien con ese contrato queda reducida la disponibilidad
material de ella, NO existe una norma que prohíba la constitución de la locación sobre la cosa gravada.
Esto, en la práctica, se da cuando las partes pacten la prohibición de dar el bien en arriendo. Este pacto es
legal, y la prohibición tiene que prevalecer por sobre la continuidad de la locación, si esta ultima fuere
posterior. También podría darse el caso que la locación concluya en caso de enajenación.
Medidas en caso de alteración de la garantía (2da parte del art. 2195)

a) Privación del plazo de la obligación: El acreedor puede optar por exigir la deuda como de plazo vencido.
b) Exigir el depósito de un valor estimado de la disminución.
c) Exigir otra garantía real o personal.
d) El acreedor podría intentar medidas cautelares. (La norma no lo dice).
Previamente hay que determinar el monto de los deterioros ocasionados, y la prueba fundamental
consistirá en la pericia técnica que establezca el valor del objeto antes y después de haberse producido las
degradaciones, para luego el acreedor poder pedir alternativamente las medidas que el CCC le permite, sin
perjuicio de que como goza del ius persequendi y del ius preferendi, siempre tendrá a su alcance las
ventajas de inoponibilidad y persecución.
El acreedor debe optar por una de las alternativas.
Inoponibilidad
En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía,
según el art. 2196. Los actos que NO la perjudiquen si son oponibles al acreedor.
Realización por un tercero

Es otro supuesto en el que el acreedor puede privar al deudor del plazo, y está regulado en el 2197.
Si se trata de un acreedor en primer grado, cuyo crédito vence mas adelante, y el bien es subastado por un
tercero, dicho acreedor podrá cobrar el acuerdo a su “preferencia”, es decir, antes que el ejecutante.
Si es al revés, cobrara primero el ejecutante. Si hay varios acreedores, su suerte también dependerá de su
preferencia. La prioridad entre los derechos reales se establece de acuerdo a la fecha de su constitución,
siempre que hayan sido debidamente publicitados.
Cláusula nula
Si el deudor de la prestación NO cumple, el acreedor debe ejecutar el bien objeto de la garantía de acuerdo
a las condiciones de ejecución previstas para cada derecho real de garantía y de conformidad con lo
previsto por las leyes especiales y el Código Procesal local.
Al ser así, el art. 2198 determina que es nula toda cláusula que impida, adquirir, o disponer del bien
gravado fuera de los modos legítimamente autorizados y de las condiciones de ejecución previstas por la
ley para cada derecho real de garantía. Se trata de evitar la usura.
El fundamento de la prohibición del pacto comisorio se encuentra en el respeto al principio de
proporcionalidad: el deudor NO debe responder más allá de la cuantía de la deuda, ya que el valor de la
cosa puede ser muy superior al monto del crédito.
La segunda prohibición, referida a los modos de ejecución de la garantía, esta destinada a la protección de
los intereses del deudor.
El art. 2211 permite convenciones sobre la ejecución, en la medida que la ley las autorice.
El CCC es más flexible en materia de prenda (ver art. 2229).
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Responsabilidad del propietario NO deudor

Generalmente es el deudor quien garantiza el cumplimiento de su obligación con un derecho real, pero
también puede ser una persona diferente quien lo haga. Es decir, una persona podría ser el deudor, y otra
el constituyente de la garantía.
También puede suceder que el deudor sea el constituyente, pero que luego enajene a un 3° el objeto del
derecho real de garantía; en este caso, el adquirente, si NO asume la deuda, será propietario del bien
gravado pero NO deudor, por ende, su responsabilidad esta limitada al bien objeto del gravamen y hasta el
máximo de éste (en la hipótesis de que el monto de la deuda sea superior).
Es probable que un 3° que decida adquirir una cosa ya gravada con un derecho real de garantía NO pague
todo su precio, sino que tenga en cuenta el monto del gravamen y lo descuente. En ocasiones, dicho 3° se
compromete a pagar el crédito del deudor, pero todos estos convenios son inoponibles al acreedor salvo
que los acepte expresamente.
Si el 3° se obligara al pago del crédito y el acreedor lo aceptara respondería con TODO su patrimonio. En tal
caso, el acreedor tendría 2 deudores, ya que para considerar liberado al primero hace falta una declaración
expresa en ese sentido. Si lo hace, habrá un nuevo y único deudor.
Cuando el propietario
a) Diferencias de la cosa gravada
entre constituyente tambien
NO deudor y 3° es deudor, responde con TODO su patrimonio; cuando
adquirente
-NOElesconstituyente
deudor, responde solo3°con
NO es la cosa
sino parte,y hasta
desdeelque
maximo del gravamen
principia fijado
la relación con para cumplir con
el acreedor el el acto
desde
principio de especialidad.
constitutivo, habiendo tenido oportunidad de negociar las cláusulas de la escritura de la hipoteca, lo cual
NO podría ocurrir con el posterior adquirente.
- El art. 39 de la Ley 24.441 referido a los requisitos de constitución de las letras hipotecarias diferencia al
deudor del propietario del inmueble hipotecado, es decir, del constituyente de la hipoteca no deudor.
- Otra diferencia puede verse en la cesión del crédito. Si se cediera el crédito se aplica el art. 1640: “Las
garantías constituidas por 3° personas NO pasan al cesionario sin autorización expresa de aquellas”.
b) El constituyente NO deudor NO es un fiador, ya que no se trata de una garantía personal, sino real, sin
que pueda ampararse en el beneficio de excusión, ni en el de división en el caso de ejecución.
NO son aplicables las normas del contrato de fianza. Se diferencia del fiador en que su responsabilidad se
circunscribe al objeto dado en garantía.
c) Cosa NO registrable prendada

Cuando se constituye en garantía de una obligación una prenda, el constituyente debe entregarle la
posesión al acreedor o a un tercero. NO podría el propietario enajenar dicha cosa mueble a otra persona
diferente, ya que NO podría hacerle la tradición necesaria para el dominio.
Dado que el desplazamiento debe mantenerse durante toda la vigencia del gravamen, el propietario no
puede, sin asentimiento del acreedor prendario, hacer cesar el desplazamiento.
Si el acreedor o el 3° perdieran la posesión de la cosa, y ella fuera adquirida por un 3°, la prenda le será
oponible si adquirió a titulo gratuito y/o es de mala fe. Si el 3° es de buena fe, la solución será la misma, ya
que el art. 1895 protege a los adquirentes de las cosas muebles no registradas, NO hurtadas NI perdidas, y
en la hipótesis que se analiza, la cosa fue hurtada o perdida.
Ahora, si el acreedor prendario enajena la cosa a un 3° de buena fe y a titulo oneroso, este último será el
dueño de la cosa sin que deba respetar la prenda cuya existencia ignoraba.
d) Ejecución contra el propietario NO deudor, por parte del acreedor.
Requisitos:
d.1) Previo reclamo al deudor (art.2200): El deudor moroso siempre tiene que ser previamente intimado de
pago, sea que el haya sido el constituyente de la garantía como en el caso de que su deuda este garantizada
por otra persona, porque la acción tiene carácter mixto: personal contra el deudor obligado al
cumplimiento de la deuda, y real dirigida a la cosa o bien propiedad del 3° NO deudor, y tramita en un solo
y mismo juicio.
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El acreedor tendrá que reclamar al deudor que cumpla, para lo cual fijara un plazo perentorio (determinado
por las leyes procesales locales). Si el deudor NO pagase, tiene el acreedor el camino procesal expedito
contra el tercer poseedor, al que deberá intimar para que éste pueda oponer las excepciones permitas, que
una vez sustanciadas y resueltas, recién el acreedor estará en condiciones de citar al propietario NO
deudor.
d.2) Defensas (art.2200): El propietario NO deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor
solo si se puede subrogar.
La subrogación esta concebida en términos amplios, se acuerdo a lo establecido por el art. 742 que
determina que “Pueden oponerse al acreedor todas las excepciones y causas de extinción de su crédito,
aun cuando provengan de hechos del deudor posteriores a la demanda, siempre que éstos no sean en
fraude de los derechos del acreedor”.
Además, de las defensas personales del deudor, el propietario NO deudor podrá hacer valer las defensas
que la sean propias, si son pertinentes.
d.3) Pago (art. 2202)

Si el propietario NO deudor no tiene defensas que oponer, o las opuso y fueron rechazadas, puede pagar
para evitar la ejecución, ya que el pago le permite subrogarse en los derechos del acreedor. De NO ser así,
el bien gravado será ejecutado y finalmente subastado. El pago NO siempre resulta extintivo de la
obligación erga omnes. Si emana de la persona que debe soportar la carga integral de la deuda, es extintivo
bajo todos sus aspectos; pero NO lo es, cuando el cumplimiento NO emana del deudor sino de una persona
distinta, o cuando se lo hace con dinero proporcionado al obligado por un 3°.
d.4) Pedir que se cite a otros propietarios (art.2202)

El propietario NO deudor tiene derecho a “en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de
garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover
uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar
según lo acordado o por la que resulta del valor de c/u de los bienes gravados”.
Si no los cita al juicio, puede mas adelante promover un proceso distinto para recuperar parte de lo que
pago, en la proporción indicada. Dado que se subrogara en los derechos del acreedor, podrá repetir
agrediendo los bienes afectados a la misma deuda con el mismo privilegio que tenia el acreedor
desinteresado.
d.5) Subrogación
Si el propietario NO deudor pago la deuda garantizada para evitar la ejecución tiene derecho a:
1) Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor.
2) En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda,
hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución o promover uno distinto.
Si paga la deuda se subroga automáticamente en los derechos del acreedor interesado, ocupara su lugar,
en lo que respecta a rango y privilegio, respecto del objeto liberado y a otros bienes que siempre estén
afectados al mismo crédito. NO necesita que el acreedor le ceda sus derechos y acciones.
La subrogación puede ser convencional o legal; aunque esta ultima es excepcional.
d.6) Indemnización
Haya o NO otros bienes afectados al mismo crédito que le permitan al que pago recuperar parte de lo que
invirtió, en todos los casos dicho propietario no deudor que sufrió la ejecución puede reclamar del deudor
principal el reintegro de lo que pago, o la indemnización que corresponda por haber sido subastada la cosa
objeto de la garantía.
Tendrá un crédito quirografario si no existen otros bienes afectados con un derecho real de garantía al
mismo crédito.
NO siempre tendrá derecho a repetir contra el deudor principal, pues ello, dependerá de lo que hayan
pactado en el contrato de transmisión.
d.7) NO esta previsto el abandono

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El CC preveía la posibilidad de que el propietario NO deudor abandonara la tenencia de la cosa para que la
ejecución siguiera adelante; el juez designaba a un curador para que controlara y se ocupara de la
conservación del objeto. El abandono lo liberaba de los gastos del juicio.
El CCC MP reprodujo esta alternativa. Si el ejecutado se desentiende del juicio, será de todos modos objeto
de condenaciones.
d.8) Derecho al remanente

Puede suceder que el propietario NO deudor decida soportar la ejecución, lo que implica que el bien
gravado sea ejecutado. En tal caso, tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, (ya que
la responsabilidad del propietario NO deudor tiene ese limite: la suma establecida para satisfacer el
requisito de la especialidad) con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios
(del deudor)
d.9) Prorrateo de saldos en caso de haber otros acreedores
Este problema se presenta cuando se gravaron con derechos reales de garantía varias cosas a favor del
acreedor que esta en primer grado, pero cada una de esas cosas registra otros derechos reales de garantía
en segundo y tercer grado en beneficio de acreedores distintos.
Puede seguirse a uno de los objetos o a todos simultáneamente, con prescindencia de a quien le
pertenezca o de la existencia de otras garantías. En la hipótesis de que dicho acreedor persiga a todos
conjuntamente, se realice la subasta y perciba su crédito, hay que determinar como contribuye cada bien al
pago de la deuda para determinar como se distribuye su saldo (si lo hay) y como seguirán cobrando otros
acreedores. Según el art. 2202, inciso c, la proporción es la que se haya acordado o de acuerdo a “la que
resulta del valor de c/u de los bienes gravados”.
d.10) Requerir garantías

El propietario NO deudor tiene derecho a requerir que se ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo
percibido.
Rango de los derechos reales de garantía

El constituyente puede gravar la cosa con más de un derecho real de garantía, idéntico o diferente.
En el caso de que concurran diversos derechos reales cuyos acreedores pretendieran hacer valer su
preferencia, la solución es asignarla prioridad al primero en el tiempo.
Se trata de acreedores privilegiados, pero cuando concurren entre ellos, la preferencia la tiene el más
antiguo y así sucesivamente. Esta ubicación que tiene cada acreedor se denomina “rango”, que indica la
posición que tiene cada uno respecto de los otros. Sirve para fijar el orden de preferencia de cada derecho
real de garantía cuando recaen sobre el mismo objeto. Es un aspecto del principio de prioridad.
En nuestro sistema, el rango es de avance. Es decir, dicho orden depende de la prioridad temporal, de su
antigüedad, lo que es común a todos los derechos reales, y esta muy ligada a la publicidad.
El rango, si hay convenios al respecto, se puede compartir, postergar, permutar o reservar.
Extinción. Subasta
a) Extinción de los derechos reales de garantía
En primer lugar, se extinguen por las causas generales de extinción de todos los derechos reales en la
medida en que le sean aplicables. En segundo lugar, pueden extinguirse por la extinción del crédito al que
acceden. En tercer lugar, pueden presentarse otras causas específicas, que extinguen la garantía sin
extinguir la obligación principal, como la renuncia del acreedor.
b) Efectos de la subasta
Éste es un modo específico de extinción.
Se realiza la subasta, y todos los derechos se extinguen, ya que las garantías se trasladan sobre el precio
obtenido en el remate. Los acreedores, debidamente citados, ejercerán su privilegio, y si hay remanente
cobraran su crédito los acreedores quirografarios a prorrata.
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Se requiere la citación de los titulares para que estos puedan hacer valer sus derechos e ir contra el precio
obtenido en el remate. Si no fue así, la subasta les resultara inoponible, por lo tanto el adquirente deberá
cargar con los derechos reales de garantía que cuenten con la debida publicidad. También deben ser
citados los embargantes.
La citación es fundamental, ya que les permitirá controlar el procedimiento e impugnar las resoluciones
que consideren lesivas de sus derechos. La notificación deberá realizarse al domicilio constituido en el acto
constitutivo, o en su defecto, al real.
El art. 2203 se refiere a la “subasta publica del bien gravado” sin que sea necesario que la orden emane
siempre de un juez, ya que hay procedimientos especiales, por ende, puede haber ventas diferentes, según
la naturaleza de los bienes.
Se extinguen las garantías una vez pagado el precio y concluida definitivamente la subasta.
Si se trata de una cosa registrable, el adquirente en subaste, cuando inscriba su titulo, solicitara la
cancelación de los gravámenes.
Cancelación
Cuando las garantías tienen por objeto cosas registrables, se inscriben en el Registro respectivo. Una vez
extinguido el derecho real, corresponde dejar sin efecto esa inscripción. Es lo que se llama “cancelación”.
La cancelación es el acto jurídico unilateral por el cual se solicita al Registro que se deje sin efecto ni valor
jurídico la inscripción del derecho real de garantía. Ésta afecta al asiento registral por el cual se publicita la
garantía, pero NO al gravamen en si mismo; y puede ser total o parcial.
El acto de cancelación será la consecuencia de la extinción de la obligación principal.
El principal interesado en obtener la cancelación e inscribirla será siempre el constituyente de la garantía
real o el tercer adquirente, o un acreedor de grado ulterior con su garantía inscripta que quiere avanzar
para ocupar el lugar que deja el gravamen cancelado, quedando los costos usualmente a cargo del deudor.
La cancelación, beneficia al acreedor, y nada impide que este renuncie lisa y llanamente a esta ventaja.
a) Cancelación voluntaria
Art. 2204: “Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan: a) por su titular….”
Es fundamental la intervención del titular de la garantía. Esto no impide que el trámite pueda ser realizado
por otra persona, sino que refiere a que el documento debe emanar del titular. El acto es unilateral,
aunque pueden intervenir acreedor y propietario de la cosa gravada.
Debe tratarse de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución.
El trámite lo hará el interesado.
b) Cancelación Judicial
Puede ocurrir que el acreedor NO pueda, no colabore o no expida voluntariamente el documento necesario
para obtener la cancelación. En tal caso, puede ser ordenada por el juez; la resolución se inscribe en el
registro.
El interesado, ya sea el constituyente de la garantía o sus sucesores, o el tercer adquirente, u otro acreedor,
tienen derecho a acudir a la justicia para que se ordene por sentencia dicha cancelación.
Este tipo de cancelación es denominada forzosa, y requiere una sentencia firme pasada en autorizad de
cosa juzgada.
El proceso será contencioso. Una vez que la sentencia este firme, se libraran los oficios y testimonios
pertinentes para ser presentados en el Registro.
c) Cancelación automática
Se produce por el mero transcurso del tiempo, computado desde la toma de razon, si antes NO se solicita
la renovación, ya que el CCC fija plazos de caducidad de la inscripción. Puede ocurrir que transcurra el plazo
pero que la garantía se encuentre vigente, por lo que si no se renueva la inscripción antes de vencido el
plazo legal se pierde la prioridad por falta de publicidad y oponibilidad.
Esto NO afecta a las partes de mala fe.
El CCC fija plazos de caducidad de la inscripción:
- Hipoteca: 20 años.
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- Anticresis: 20 años para inmuebles; 10 años para muebles registrables.

- Prenda: No más allá de 5 años desde que la prenda se inscribió.
En Roma se conocían 4 contratos reales:

1) El mutuum, o préstamo
2) El comodatum, o préstamo de uso
3) El depositum
4) El pignus, o contrato de prenda
Y existían dos formas principales de garantizar una deuda con eficacia real:
1) La fiducia, el deudor trasladaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda
2) La prenda, o pignus.
El pignus consistía en la entrega de una cosa al acreedor para seguridad de su crédito, con cargo para este
acreedor de restituirla después de haber obtenido la debida satisfacción. El acreedor tenía la protección de
los interdictos, que le permitían retener la cosa dada en prenda hasta el pago, lo que constituía su garantía,
pero como NO había una real traslación (y el deudor no necesariamente debía ser propietario de la cosa), el
acreedor NO podía beneficiarse con los frutos de la cosa, ya que debía imputarlos a los intereses de la
deuda, y si existía sobrante, a capital, privando al deudor de la posesión y uso de la misma. De ahí surgió la
necesidad de buscar un procedimiento más completo, mediante el cual se protegiese al acreedor con una
garantía igual, pero que dejase la posibilidad al deudor, por lo menos hasta el vencimiento de la obligación,
de poder usar y gozar de la cosa, así, se llega a la creación de la HIPOTECA.
Con la hipoteca, tanto los intereses del deudor como del acreedor se veían conciliados, ya que, aquél podía
conceder una garantía pero sin abandonar la propiedad y la posesión de los bienes dados en garantía, y el
acreedor aseguraba su crédito, adquiriendo, ya no la propiedad y la posesión de la cosa, sino un derecho
especial que le permitía, si no era satisfecha la obligación, hacerse poner en posesión.
Luego se avanzó en la forma de ejecutar. El primer pacto accesorio fue la lex comissoria, por la cual las
partes convenían que el acreedor no pagado se haría propietario de la cosa dada en garantía, pero era
peligroso para el deudor. Por ello, se crea otra convención, por la cual, en caso de falta de pago, el acreedor
tiene derecho a vender la cosa, y con su producido pagarse, quedando a salvo la restitución del remanente.
Concepto
Hipoteca, deriva del latín hipoteca, que a su vez lo toma del término griego, significa hypo: bajo, theca:
conjunto de objetos, queriendo aludir al objeto que se halla bajo otro, sujeto a cumplimiento. La hipo-teka
era para los griegos algo que estaba oculto, puesto que no existían signos externos de su existencia, al no
requerir de la posesión a favor del acreedor hipotecario para ser constituida.
El CCC regula este derecho real en el art. 2205: “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado”.
Esta definición es en esencia correcta, pero hay que aclarar que:
- aunque dice que recae “sobre uno o más inmuebles”, los derechos reales de garantía también pueden
tener por objeto bienes que NO sean cosas.
- Tampoco es exacto que el o los inmuebles “continúan en poder del constituyente”, ya que el propietario
puede enajenarlos a 3°. (Sin que esto perjudique al acreedor que goza del derecho de persecución); a lo
que refiere la expresión anterior es a que no es necesaria la tradición para constituir una hipoteca.
El o los inmuebles afectados son del constituyente, que puede ser deudor, o no. El CC se refería al deudor,
aunque NO siempre el constituyente reviste esa condición, por ende, se mejoró en este aspecto.
La hipoteca otorga facultades a su titular, consistentes en perseguir el objeto y percibir el crédito con la
preferencia que corresponda, en el supuesto de que el deudor incumpla. Dicho privilegio se extiende hasta
el monto máximo fijado en el acto constitutivo.
Al acreedor hipotecario le asisten contra su deudor dos acciones: una personal, que nace del vínculo
jurídico que da lugar al otorgamiento de la garantía, y otra real, nacido de la hipoteca misma.
Ordinariamente estas se ejercen conjuntamente, pero puede ocurrir que se encuentren separadas.
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a) Naturaleza Jurídica
Se discutió en doctrina si la hipoteca es un derecho, real, personal o de índole procesal. El hecho de que NO
se haga tradición dio lugar a que alguna doctrina cuestione el carácter de derecho real, cuta característica
reside en la relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa.
El CCC ha ratificado el carácter real del derecho de hipoteca, ya que lo enumera en el art. 1887.
b) Se constituye por contrato

Ya que NO es necesaria la tradición: NO se ejerce por la posesión.
Este contrato debe celebrarse bajo la forma que el CCC exige (escritura pública).
Caracteres
1) Es accesorio: supone la existencia de un crédito, o más, cuyo pago asegura.
2) Es indivisible: la hipoteca subsiste toda entera sobre el bien gravado, aun cuando una parte de la deuda
haya sido pagada, mientras se siga debiendo algo al acreedor.
3) Su objeto es un inmueble, salvo supuestos de excepción.
4) Solo se puede constituir convencionalmente.
5) Se tiene que satisfacer el principio de especialidad.
6) El acreedor cuenta con la acción hipotecaria: perseguir la cosa aun cuando se hubiere transferido a un
3°, venderla y cobrarse de su precio.
7) El acreedor hipotecario cuenta con: derecho de preferencia y privilegio.
Legitimación
Art. 2206: “Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie”.
Se puede advertir que se trata de derechos reales sobre cosa propia, y que tienen por objeto inmuebles. No
obstante, si NO existe construcción, plantación o forestación y el titular del derecho de superficie lo grava
con hipoteca, el objeto seria ajeno, al menos hasta que exista la propiedad superficiaria.
a) Dueño
Toda persona humana o jurídica dueña de un inmueble, aun cuando este gravado con otros derechos
reales, puede constituir una hipoteca.
Si el dueño es casado, requiriera el consentimiento de su cónyuge.
Si se trata de un dueño fiduciario, podrá hacerlo cuando lo requieran los fines del fideicomiso, y siempre
que no se haya prohibido en el contrato.
Si se trata de dominio revocable, el dueño goza de las mismas facultades que el dueño perfecto, pero la
hipoteca estará sujeta a la duración del derecho del constituyente.
Si el inmueble hipotecado luego es afectado al régimen de protección de la vivienda, ello NO perjudica al
acreedor.
b) Condómino
Si la cosa pertenece a más de una persona, la hipoteca debe ser constituida por todos los condóminos en
forma conjunta.
Cada uno, individualmente, solo puede afectar su parte indivisa.
c) Propiedad horizontal
El titular de una unidad funcional sujeta al régimen de propiedad horizontal, puede gravarla con una
hipoteca. El gravamen comprende la proporción de las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, si existe.
Si son más de uno los titulares, la hipoteca deberá ser otorgada con la conformidad de todos.
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d) Conjuntos inmobiliarios (se aplica el mismo régimen que en c).

e) Superficie
Art. 2120.- “El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos
casos, al plazo de duración del derecho de superficie….” También el propietario del suelo conserva la
facultad de hipotecar (art. 2121).
Hipoteca de parte indivisa

El condómino tiene amplias facultades con relación a la parte indivisa. Prevé el art. 1989 que “Cada
condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición, que les es inoponible…”
Agrega el art. 2207 que “Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta
hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso”.
Entonces, el acreedor hipotecario, si el deudor no cumple, puede ejecutar la cosa por la parte indivisa antes
que se haga la partición. Si la partición se hizo, también puede hacerlo, ya que le es inoponible. Solo se
vería impedido de ejecutar la parte indivisa si, realizada la partición, el inmueble le toca en lote a otro
condómino, o la partición se hizo judicialmente.
La partición extra judicial es inoponible a los acreedores (tema muy discutido durante la vigencia del CC).
El CCC no exige la notificación al acreedor, pero se puede deducir esta obligación tacita de hacerlo, ya que
de lo contrario será inoponible lo que se decida sin darle al acreedor la oportunidad de hacer valer sus
derechos. Además, el acreedor está facultado a tratar de impedir los actos que disminuyan el valor de la
garantía.
Forma del contrato constitutivo

Al tratarse de un derecho real que recaerá sobre un inmueble, la forma exigida es la escritura pública. El
CCC, reitera esta exigencia en al art. 2208: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa
disposición legal en contrario…”
Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato al que acceda, ya que nada impide
que la escritura comprenda los dos actos que integran la hipoteca, que son la causa fuente (antecedente:
obligación principal), y el convenio constitutivo del derecho real hipotecario accesorio de esa obligación
(consecuencia).
a) Promesa de hipoteca
Si el contrato se hubiese otorgado en instrumento privado, es válido e implica una “promesa de hipoteca”,
que debe ser cumplida, ya que constituye una obligación de hacer, si el futuro contrato NO requiere una
forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarla es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
Es necesario que la promesa contenga algunas enunciaciones básicas que permitan determinar los
caracteres esenciales de la hipoteca, y que en el momento del cumplimiento exista un crédito al que ésta
resulte accesoria, ya que NO puede haber hipoteca sin crédito, salvo que se trate de créditos
indeterminados. La promesa también deberá contener las enunciaciones necesarias respecto de la
especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crédito. En caso de NO existir estas enunciaciones, se
adoptaran las estipulaciones previstas por el CCC y las cláusulas de práctica o estilo en este tipo de
contrato.
b) Excepciones
Art. 2208: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario…”
Se dan casos excepcionales en los que no es necesaria la escritura pública para constituir una hipoteca. Por
ejemplo, la hipoteca naval y la aeronáutica, que en ciertos casos pueden ser realizadas por instrumento
privado autenticado; cuando el acto se realiza mediante una subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa.
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c) Aceptación del acreedor

La regla es que quien es parte de un contrato debe prestar su consentimiento. Sin embargo, NO es
necesario que los contratantes lo expresen en el mismo instante, puede haber primero una oferta, y una
aceptación posterior. En el contrato de hipoteca “…La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre
que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración”, según el art. 2208.
El CCC fija dos condiciones:
1) La aceptación también debe formalizarse en escritura pública, ya que debe inscribirse, y en principio, al
Registro solo acceden los contratos formalizados en instrumento público.
2) Debe ser previa a la registración, ya que NO podría haber inscripción registral si falta la aceptación del
acreedor, ya que no habría contrato, por ende no habría hipoteca, y nada entonces que registrar.
El CC establecía que la posterior aceptación del acreedor tenia efecto retroactivo al momento del primer
acto; solución que el CCC ha eliminado.
Determinación del objeto

El objeto debe ser actual y estar adecuadamente individualizado en el acto constitutivo. Este es uno de los
requisitos de orden público en materia de derechos reales de garantía, que hacen a la especialidad. El art.
2209 dice que “El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización”. Fuera de estas individualizaciones, el
contrato puede indicar si es rural o urbano, y aclarar si es baldío o edificado.
Es IMPOSIBLE que no se determine el inmueble hipotecado, ya que se halla perfectamente descripto en la
matricula.
Pero estas enunciaciones NO tienen que ser interpretadas tan estrictamente, la hipoteca NO se anulara por
falta de alguna de ellas, siempre que se pueda conocer luego la designación que falte.
NO siempre el objeto será un inmueble. Es el caso de la hipoteca del Código Aeronáutico, que tiene por
objeto aeronaves inscriptas y matriculadas, y también los motores inscriptos.
Hipoteca Revertida (o exigible post mortem)

Se denomina así a la que se constituye en garantía de un préstamo otorgado a una persona que ha
superado determinada edad o grado de discapacidad, propietaria de un inmueble libre de cargas, por un
determinado plazo, que se concreta en entregas periódicas, garantizando el mismo con una hipoteca sobre
la propiedad, con la particularidad de que será exigible al fallecer el propietario.
Con el fin de garantizar el pago del capital concedido, se constituye un derecho real de garantía a través de
un derecho de cobro preferente.
En cuanto al uso de este tipo de hipoteca, la doctrina está dividida. Por un lado están quienes consideran
que este tipo de contratos tienen muchas dificultades que derivan de la fijación de la prestación dineraria
periódica de un modo que mantenga su poder adquisitivo, de las desiguales características de los
contratantes, y de lo seductora que es la circunstancia de no tener que abonar nada en vida; Por otro lado,
quienes están a favor de la utilización de la hipoteca revertida, argumentan que es la forma que tienen las
personas mayores o con discapacidad, de obtener recursos económicos sin tener que desprenderse de la
propiedad que adquirieron. Además, a través de este mecanismo, entidades financieras logran colocar su
dinero en un negocio inmobiliario, con una gran seguridad en cuanto a la recuperación de su crédito.
Hipoteca de seguridad
Es la modalidad hipotecaria que se utiliza cuando conviene constituir la garantía antes de haberse
concretado todos los elementos esenciales de la obligación a asegurar. En su mayoría, las hipotecas
de seguridad garantizan créditos cuya cuantía no puede determinarse de momento, si bien se concretará
más adelante y conforme resulte de la realidad extrarregistral. La hipoteca de seguridad no goza, en cuanto
a la extensión del crédito asegurado, de la fe pública ni de la legitimación registral. Es una caución prestada
anticipadamente para una obligación que todavía no se ha concretado. La hipoteca de seguridad adopta
varias formas: la de máximo, por obligaciones futuras, por obligaciones condicionales y la que garantiza
títulos-valores endosables o al portador.
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a) Hipoteca por letra de cambio

En esta variedad de la hipoteca de seguridad, la fe pública registral no amparará al adquirente de la letra
respecto a quién sea el titular de ésta en un momento determinado. La inscripción registral garantiza la
existencia de la hipoteca, pero no la existencia del crédito. Al constituirse la hipoteca para garantizar el
pago de la cambial se hará constar quién es el acreedor cambiario en dicho momento, y se dirá que
el gravamen garantiza a los sucesivos tenedores de la letra. La renovación de la letra se entenderá como
un aplazamiento al vencimiento de la cambial, por lo cual la hipoteca seguirá garantizando las sucesivas
renovaciones, haciéndose así constar en la inscripción registral.
b) Hipoteca por títulos transmisibles

Es una de las variedades que puede revestir la hipoteca de seguridad, caracterizándose por la
indeterminación del acreedor hipotecario. La hipoteca se constituye en garantía de títulos-
valores transmisibles, bien por ser al portador, bien porque son endosables. Para salvar, pues, la dificultad
que representa constituir una hipoteca cuyo acreedor no está personalmente determinado, se prevé que
esta modalidad hipotecaria se constituirá unilateralmente por el hipotecante. Si la hipoteca garantiza
un título al portador, se hará constar que aquélla se constituye a favor del tenedor presente o futuro de
dicho título. Si la hipoteca garantiza un título endosable y se conoce su primer titular, se hará constar su
nombre indicando, además, que la hipoteca amparará a los sucesivos endosatarios legítimos de
dicho título.
Hipoteca de tráfico
Es la hipoteca normal o corriente en la que el derecho de crédito y el derecho de hipoteca forman
una unidad con clara determinación de la extensión y alcance del crédito asegurado y del objeto gravado.
La fe pública registral y la legitimación alcanza tanto al derecho garantizado como al garantizador; es decir,
ampara tanto el derecho de crédito como el de hipoteca.
Otras modalidades:
Hipoteca mobiliaria
Es un derecho real de garantía por el que, mediante la correspondiente inscripción registral, unos
determinados bienes muebles quedan sujetos de forma directa e inmediata, cualquiera que sea
el poseedor, al pago de una deuda. Al igual que la hipoteca inmobiliaria, se rige por los principios registrales
de la determinación o especialidad, y el de la indivisibilidad, siéndole asimismo aplicable la
reipersecutoriedad o inseparabilidad de la garantía, de la cosa gravada. Se constituye en escritura pública
o póliza intervenida por agente mediador colegiado, expresándose el importe del crédito garantizado, plazo
de su pago, intereses y cantidad para costas y gastos. No son hipotecables: los bienes muebles ya
hipotecados, y los que hubieran sido enteramente pagados, salvo que se graven con hipoteca en garantía
del precio pendiente. El hipotecante no puede enajenar la cosa hipotecada,
sin consentimiento del acreedor; éste, por su parte, tiene la facultad de inspección sobre el bien
hipotecado.
Hipoteca solidaria
Surge cuando una finca está hipotecada y se divide en varias fincas, generalmente como efecto
del establecimiento del régimen de propiedad horizontal. Cada nueva finca resultante responderá de la
totalidad de la obligación garantizada. Pero el acreedor hipotecario puede consentir que la división de la
finca conlleve la división de la hipoteca, que quedaría distribuida entre las fincas resultantes de la división.
Así se respetan los principios hipotecarios de la indivisibilidad y de la especialidad, que están en la base de
la hipoteca solidaria. Esta, por tanto, no puede establecerse a base de que una misma hipoteca recaiga
sobre varias fincas para que todas éstas respondan solidariamente de la deuda garantizada.
Hipoteca unilateral (Caso regulado en la Ley de obligaciones negociables)

Es la constituida sin que conste la aceptación del acreedor hipotecario. El hipotecante, pues, otorga de
forma unilateral una escritura de hipoteca en garantía de una deuda cuyo acreedor podrá, más tarde,
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aceptar dicha hipoteca. Mientras no se produce esta aceptación, el gravamen real, debidamente inscrito,
subsistirá, sin que el deudor hipotecario pueda ya cancelar la hipoteca. Para hacerlo sólo tiene un camino:
requerir al hipotecario para que acepte la hipoteca; de no aceptarla ése en el plazo de dos meses desde la
fecha del requerimiento, el deudor hipotecario podrá cancelar unilateralmente la hipoteca. En todo caso,
para ejecutar ésta el acreedor hipotecario debe previamente aceptarla e inscribir la aceptación.
Hipoteca de varias fincas por un crédito

Una misma obligación puede estar garantizada mediante una hipoteca que grave varias fincas. La deuda
debe estar distribuida de forma clara entre las diversas fincas hipotecadas, de suerte que cada una sólo
responde de una parte determinada del crédito asegurado. Así, el valor de cada uno de
los inmuebles gravados con la hipoteca sólo queda afectado en la medida necesaria para que entre todos
garanticen el crédito único. Y si una de dichas fincas es adquirida por otra persona, este
tercer adquirente sabe ya el importe fijo de que responde su nueva finca. Pero
la distribución del crédito entre las diversas fincas hipotecadas sólo tiene eficacia frente a terceros, no
afectando la unidad de dicho crédito en la relación personal entre acreedor y deudor.
Hipoteca de vehículos
Esta modalidad de la hipoteca mobiliaria puede gravar automóviles, camiones, autocares, motos, etc.
susceptibles de ser matriculados en el correspondiente registro administrativo. También pueden
hipotecarse los tranvías, trolebuses y vagones de propiedad particular. El vehículo hipotecado deberá estar
asegurado contra robo, hurto, extravío, sustracción o menoscabo por un valor igual o superior al importe
de la obligación garantizada. En la constitución de la hipoteca constará la identificación del vehículo: clase y
marca; matrícula, cilindrada y potencia; permiso de circulación y, si es camión, tonelaje.
Modalidades de hipoteca excluidas del CCC:

Hipoteca legal expresa
Las hipotecas legales forman el grupo contrapuesto a las hipotecas voluntarias. Dentro de aquéllas se
distinguen las hipotecas legales expresas, que integran el grupo más numeroso. Son aquéllas
cuya constitución la ley permite exigir en garantía de determinados intereses; este derecho de exigir
la hipoteca se corresponde con el deber que tienen de establecerla las personas obligadas a una
determinada conducta. Así, la que pueden pedir los hijos sometidos a patria potestad por los bienes
suyos administrados por el padre o madre que contrae segundo matrimonio, hipoteca que
deberá gravar bienes de los padres; también la que puede pedir el Estado cuando se acuerda fraccionar el
pago de una deuda tributaria y en garantía de esta deuda. Por la indeterminación de
la cuantía del crédito garantizado, esta modalidad hipotecaria se aproxima a la de seguridad.
Hipoteca legal tácita

Queda establecida sin necesidad de acto constitutivo; es decir, aparece de manera automática cuando se
produce el supuesto previsto legalmente, sin que se precise el consentimiento de la persona
cuya propiedad inmueble queda gravada. En consecuencia, no hace falta que dicha hipoteca sea inscrita en
el Registro de la propiedad para que los bienes del obligado queden afectados. Dada la severidad de su
funcionamiento constitutivo, la hipoteca legal tácita es excepcional. Así, la hipoteca a favor
del Estado, Provincia o Municipio, sobre los bienes de los contribuyentes, en garantía de la última anualidad
corriente y de la última vencida y no pagada por la deuda tributaria.
Duración de la inscripción
La inscripción puede ser solicitada por cualquiera que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario, así
como por quienes los represente. El notario puede hacerlo.
El plazo de duración de la hipoteca dependerá del crédito que garantiza. El CCC establece un plazo de
caducidad de la inscripción registral, si antes NO fue cancelada por el interesado o por un juez. Este plazo es
de 20 años, y la caducidad se produce de manera automática.
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Éste NO es un plazo de prescripción, por ende, no se suspende ni se interrumpe. NO se extingue el derecho

real sino la inscripción, por lo tanto, si transcurre el plazo sin que se renueve la inscripción, se pierden la
posibilidad y la preferencia, es decir, el acreedor hipotecario habrá perdido las ventajas que tenía, pero la
hipoteca sigue existiendo como si NO estuviera inscripta.
Extinción de la hipoteca
a) Por vía de consecuencia: La extinción total de la obligación garantizada determina el fin del derecho real
accesorio; debe ser total, ya que su cancelación parcial hace que subsista la hipoteca.
b) Por vía principal: Situaciones en que, sin que se extinga el crédito garantizado, la hipoteca que se
extingue. Es el caso de la renuncia formalizada en escritura pública, la consolidación, la destrucción de la
cosa (aunque la aquí la hipoteca subsiste sobre el suelo y se extiende a la indemnización), si se resuelve con
efecto retroactivo el derecho del constituyente. Y por último, el modo especial de extinción que es la
subasta.
Ejecución
Si el deudor NO cumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca. En cada provincia, los códigos
procesales regulan el procedimiento de esta ejecución especial. Sin embargo, pueden existir leyes
especiales que regulen un procedimiento diferente al estrictamente judicial, y los contratantes pueden
someterse libremente a esos sistemas alternativos (siempre y cuando éstos estén aprobados por las leyes
vigentes). Por ejemplo, el art. 52 de la Ley 24.441 permite la ejecución de la hipoteca de manera
extrajudicial.
En caso de NO pactar un procedimiento especial, y dejar librada la eventual ejecución a lo dispuesto por el
Código Procesal, fuera de las normas de orden público, las partes pueden pactar otros aspectos. Si éstas
guardan silencio, se interpreta que se someten al régimen procesal pertinente. (Ver arts. 597 y 598 del Cód.
Procesal Civil y Comercial de la Nación).
La ejecución especial prevista en la Ley 24.441

El esquema de este régimen se basa en darle más facultades al acreedor hipotecario entre las que se
destaca la de organizar y llevar adelante, por si, la subasta. En este sistema son menores las defensas con
las que cuenta el deudor ejecutado, quien, puede ser desalojado del inmueble antes de la subasta, (y la
novedad radica en confiarle al notario la ejecución de ciertas diligencias), lo cual NO significa que no pueda
defenderse de manera suficiente y razonable, ya que eso iría en contra de lo establecido en la Constitución
Nacional.
En cuanto al derecho de propiedad, la Constitución dice que nadie puede ser privado de ella sino en virtud
de una sentencia fundada en ley, y si bien aquí NO hay una sentencia previa, este régimen solo puede
aplicarse si el deudor lo acepta con antelación al suscribir el contrato.
CARACTERISTICAS: (Las que están en rojo son innovaciones de la Ley)

1) La vía extrajudicial debe pactarse expresamente.
2) El desempeño del notario tiene una actuación relevante, ya que se encarga de:
a) verificar el estado físico y de ocupación del inmueble, y en caso que corresponda, realizar la intimación
para desocuparlo.
b) El lanzamiento (si NO se verifica la desocupación en el plazo previsto) y la entrega de la tenencia al
acreedor.
c) Estar presente en el remate y labrar actas de todo lo sucedido.
d) Protocolizar las actuaciones.
3) La intervención del juez se encuentra disminuida y es esporádica.
4) La contradicción está restringida en beneficio del acreedor, sin eliminar absolutamente la bilateralidad
del proceso.
5) La intimación de pago es realizada directamente por el acreedor, bajo apercibimiento de procederse al
remate.
6) La constatación notarial previa al remate es imprescindible.
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7) El embargo previo al remate es innecesario. Ni al deudor ni a los 3° les es posible conocer la ejecución
extrajudicial a través del Registro.
8) El lanzamiento del deudor o de 3° puede ser anterior o posterior al remate.
9) El remate es extrajudicial y sin que el juez lo ordene, aunque debe ser realizado en pública subasta por
el martillero que designe el acreedor, labrándose acta notarial del mismo.
10) El martillero NO tiene derecho a la falsa comisión para el caso del remate fracasado.
11) NO hay auto judicial de aprobación del remate.
12) Los informes de deudas previos al remate los libra directamente el acreedor o su letrado.
13) El acreedor percibe su crédito en el acto del remate y debe depositar a la orden del juez el remanente
del precio.
14) Los embargos e inhibiciones son levantados por el juez interviniente.
15) La escritura de protocolización de la subasta extrajudicial es auténtica.
16) El deudor dispone de 30 días corridos para sobreseer el juicio y recuperar la propiedad del inmueble
hipotecado.
Producida la mora, a los 60 días, el acreedor se halla habilitado para intimar al deudor el pago íntegro de la
suma adeudada, por 15 días, bajo apercibimiento de remate del inmueble por la vía extrajudicial. En esa
misma oportunidad se le intimara a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados,
embargantes y ocupantes del inmueble hipotecado.
La intimación de pago tiene carácter esencial y debe contener todos los elementos necesarios para la
correcta interpelación al deudor.
Vencido el plazo de la intimación sin que hubiera sido cumplida por el deudor, el acreedor podrá
presentarse ante el juez competente acompañando la letra o los cupones exigibles y un informe de dominio
del inmueble. Esta presentación tiene por objeto que el juez ordene verificar el estado de ocupación y
luego obtener la tenencia del inmueble. De ella se dará traslado al deudor para que se oponga; las
excepciones previstas son: 1) que NO esta en mora; 2) que NO ha sido intimado de pago; 3) que NO se
hubiera pactado la vía elegida.
Ni el deudor ni el tercero poseedor del inmueble hipotecado pueden interponer incidente ni recurso
alguno.
De las excepciones opuestas se dará traslado al acreedor, y si controvierte las afirmaciones del ejecutado, la
cuestión se debe sustanciar por el procedimiento más abreviado que considere la ley local.
Si las excepciones fueren rechazadas, o vencido el plazo, (5 días), sin que se hubieran deducido, el juez
ordenará verificar el estado físico y de ocupación por medio del escribano que designe el acreedor. Si el
inmueble está ocupado por el deudor, en ese mismo acto se intimara la desocupación en 10 días, en
cambio sí se encuentra ocupado con personas que tienen derecho a permanecer, ellas no pueden ser
desalojadas.
El acreedor podrá ordenar por si el remate y designar martillero al efecto, quien actuara conforme a las
condiciones usuales de plaza y subastara el inmueble. La base para el remate será el monto de la deuda a
esa fecha.
Deberá notificarse de la realización de la subasta al deudor, al propietario y a los demás titulares de
derechos reales sobre la cosa hipotecada, son 7 días de anticipación, excluido el del acto.
Una vez realizada la subasta, el acreedor practicara liquidación de la deuda que incluirá los gastos de la
ejecución (no podrán superar el 3% del crédito), retira su acreencia y deposita judicialmente el remanente
con rendición de cuentas. De la liquidación se dará trasladado al deudor por 5 días. Si no hay otros créditos,
el acreedor puede entregar directamente el remanente al deudor; si hay otros acreedores, el pago debe
realizarse al martillero, quien descontara su comisión y depositara el saldo a la orden del juez para que este
cite a todos los acreedores para distribuir la suma obtenida. Y, cuando el adquirente en la subasta sea el
acreedor hipotecario, procederá a compensar su crédito de pleno derecho.
La venta quedara perfeccionada ante: 1) el pago total del precio obtenido en la subasta; 2) la entrega de la
posesión; 3) la inscripción registral a los fines de la posibilidad a 3°.
El escribano procederá a la protocolización de las actuaciones. Deberá dejarse constancia de:
a) La intimación al deudor.
b) Las notificaciones a quienes corresponda de la fecha de la subasta.
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c) La publicidad efectuada.
d) El acta de subasta.
Letras hipotecarias
Son un título de crédito, un documento necesario para ejercer el derecho literal y autónomo expresado en
él.
1) Literal porque la naturaleza, cantidad y contenido del derecho se regula por lo que se expresa en el
documento.
2) Autónomo porque implica un derecho originario para los 3° que hayan adquirido el título de buena fe.
3) Necesarios porque la posesión del documento es condición para ej. ejercicio, transmisión y extinción del
derecho incorporado.
La emisión de las letras hipotecarias solo puede corresponder a hipotecas de primer grado, y estar
consentida expresamente en el acto de la constitución de la hipoteca. Sin perjuicio de que este
consentimiento es retractable.
En cuanto a los plazos, estas letras son solo factibles con fecha fija de vencimiento o a determinado tiempo
de la fecha.
Son emitidas por el deudor, en el acto de constitución de la hipoteca o posteriormente, siempre que esté
consentida expresamente en el acto constitutivo, ya que esto implicaría la modificación en cuanto al giro y
modalidad del pago, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble (que asegura su
inalterabilidad, impidiendo la modificación del asiento registral una vez efectuado por el anotador),
dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca. Son títulos cambiarios de carácter
formal, por ende, deberán contener enunciaciones específicamente determinadas. La cancelación de la
inscripción se podrá hacer a pedido del deudor, únicamente si se acredita la cancelación de todas las letras
y sus serviciones, mediante la presentación de las letras y cupones, a través de los cuales se instrumentan
las cuotas de capital o servicios de intereses, es decir, son el único instrumento válido acreditativo, y con la
constancia de haberse efectuado todos los pagos.
La hipoteca de máximo NO admite las letras hipotecarias porque el monto de la obligación debe ser cierto y
determinado al momento de la constitución.
Estas letras solo pueden garantizar obligaciones de dar sumas de dinero.
La letra hipotecaria coloca a la hipoteca un par de “alitas” que permitirán que junto a los pagos mensuales
de los deudores hipotecarios proliferen innumerables créditos y desenvolvimiento de fondos; y además
que el sólido vínculo crediticio existente entre el acreedor y el deudor hipotecario pueda ser utilizado o
“securitizado”. El objetivo de estas letras es, entonces, el ahorro y la movilización de la riqueza.
La emisión de las letras NO impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario
tendrá los derechos y obligaciones del 3° poseedor de la cosa hipotecada.
La emisión de la letra extingue por novación a la obligación dineraria garantizada con la hipoteca. La
transformación se produce porque la causa de la obligación está en el mismo y solo hecho de la emisión de
la letra como hipotecaria, desapareciendo cualquier otra modalidad del crédito novado. No obstante, el
derecho real de hipoteca NO se pierde, queda incorporado al título, por ende, el acreedor NO tiene que
hacer ninguna reserva sobre la subsistencia de los privilegios o hipotecas del antiguo crédito.
Estas letras se transmiten bajo el sistema de endoso nominativo, que NO genera responsabilidad para el
endosante, que se hará en lugar habilitado para ello en el título, o en su prolongación; deberá constar el
nombre del endosatario. NO es necesaria la notificación al deudor, ni interpelación fehaciente, ya que la
mora se producirá en forma automática al solo vencimiento. El derecho real de hipoteca incorporado al
título se rige por las normas del CCC, mientras que al título valor se le aplican subsidiariamente las previstas
para las letras de cambio.
Las acciones emanadas de las letras prescriben a los 3 años contados desde la fecha del vencimiento de
cada cuota de capital e intereses.
La securitización de la letra consiste en la transformación de activos inmovilizados o de lenta rotación con el
objeto de ser colocados entre los inversores en el mercado de capitales o de la prudiccion, lo que permite
tanto la obtención de fondos, como una rápida y segura movilización del crédito.
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Las letras constituyen un único instrumento que continente tanto de la deuda como de la garantía real, por
ende, para su ejecución le basta al acreedor su sola presentación con la demanda, y en caso de haberse
emitido, los cupones. Es suficiente con la presentación para que se dé curso a la ejecución dado que el
derecho real se encuentra incorporado al título, respetando los requisitos de forma, siendo completo y
abstracto. Habiendo incurrido en mora el deudor, la legitimación para iniciar la ejecución la tiene el tenedor
legitimado de la letra o del cupón. Esta acción es directa, y NO podrá ser extendida al endosante, solo
contra el emisor deudor.
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Bolilla Nº 15 - Reales

Los regulados fuera del CCC son:

a) Derechos reales de garantía legales o tácitos

a) Crédito sujeto a condición suspensiva

b) Crédito sujeto a condición resolutoria

b.1) Tope máximo

b.2) Créditos indeterminados

b.3) Límite en el tiempo

b.4) Titulo ejecutivo

b.5) La “hipoteca recargable”

d) Contratos en moneda extranjera

b) Consecuencias en cuanto al crédito

b.1) Lado activo

b.2) Lado pasivo

c) Consecuencias en cuanto al objeto

c.2) Lado pasivo

d) Excepciones a la indivisibilidad de la hipoteca

d.2) Decisión judicial

Extensión en cuanto al objeto

a.1) Accesorios físicamente unidos.

a.2) Mejoras sobrevinientes

1.3) Rentas debidas

a.4) Extinción de cargas

b) Casos en que NO se extiende la garantía

b.2) Bienes gravados con prenda o que pertenezcan a 3eros

b.3) Minas o yacimientos que se hallen en el inmueble gravado

Extensión en cuanto al crédito

a) Seguro por siniestro

Facultades del constituyente

Caso del arrendamiento

Medidas en caso de alteración de la garantía (2da parte del art. 2195)

Realización por un tercero

Responsabilidad del propietario NO deudor

c) Cosa NO registrable prendada

d) Ejecución contra el propietario NO deudor, por parte del acreedor.

d.3) Pago (art. 2202)

d.4) Pedir que se cite a otros propietarios (art.2202)

d.7) NO esta previsto el abandono

d.8) Derecho al remanente

d.10) Requerir garantías

Rango de los derechos reales de garantía

- Anticresis: 20 años para inmuebles; 10 años para muebles registrables.

En Roma se conocían 4 contratos reales:

b) Se constituye por contrato

d) Conjuntos inmobiliarios (se aplica el mismo régimen que en c).

Hipoteca de parte indivisa

Forma del contrato constitutivo

c) Aceptación del acreedor

Determinación del objeto

Hipoteca Revertida (o exigible post mortem)

a) Hipoteca por letra de cambio

b) Hipoteca por títulos transmisibles

Hipoteca unilateral (Caso regulado en la Ley de obligaciones negociables)

Hipoteca de varias fincas por un crédito

Modalidades de hipoteca excluidas del CCC:

Hipoteca legal tácita

Éste NO es un plazo de prescripción, por ende, no se suspende ni se interrumpe. NO se extingue el derecho

La ejecución especial prevista en la Ley 24.441

CARACTERISTICAS: (Las que están en rojo son innovaciones de la Ley)