Introducción Al Negocio Inmobiliario - Arq. Joel Cordova

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Índice.

A. Capítulo I

1. Presentación
General.
2. Grupo Privado FB.
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oyectos

3. El Desarrollador Inmobiliario.
Un desarrollador inmobiliario puede ser un empresario o una empresa establecida. El desarrollador visualiza un proyecto
y luego lo lleva de una visión al papel y finalmente a la propiedad física.

El desarrollador es responsable de todos los aspectos del proyecto, desde la adquisición de la propiedad, la zonificación, el
diseño, la ingeniería, la financiación, la construcción y la venta o arrendamiento de la propiedad.
Convertirse en un desarrollador inmobiliario requiere años de experiencia, pero el resultado final puede ser
gratificante tanto profesional como económicamente.
Tener experiencia en bienes raíces es importante cuando se busca convertirse en un desarrollador inmobiliario, pero no
existe un reglamento que limite quién puede convertirse en uno, así como tampoco existe un camino único para lograr
una carrera exitosa invirtiendo en este sector.

Para cumplir con estas responsabilidades, el único equipo que requiere un desarrollador es una computadora y un
teléfono inteligente, ya que maneja el proyecto de principio a fin.
a. 8 principales etapas:
El desarrollo inmobiliario requiere capacidades en gestión de proyectos, prospección de terrenos, derecho de suelo y vivienda, ventas,
marketing, finanzas, comunicación y, por supuesto, construcción de parte de la persona que se encargue de esto.

El desarrollo inmobiliario tiene muchas etapas depende de cómo cada agente del sector desee manejarlas, aquí las 8 principales
etapas:

1. Búsqueda de la tierra
Dado que el principal objetivo de un desarrollador inmobiliario es vender su proyecto, la ubicación del terreno a construir es un factor
clave que no debe pasarse por alto.

2. Prospección de tierras
Existen muchos medios para encontrar terrenos de calidad. Se puede optar por la consulta directa, ya sea negociando directamente
con las personas, asistiendo a subastas o publicando convocatorias de licitaciones.

3. Investigación de mercado
El estudio de mercado complementa la diversa información recopilada durante la prospección de tierras. Además, tendrá un gran
impacto en el éxito del proyecto inmobiliario.

4. Definición y presentación del proyecto inmobiliario


Una vez que el terreno elegido ha sido bien prospectado y adquirido, el desarrollador inmobiliario entrará en el diseño del desarrollo
inmobiliario en su conjunto.
5. Montaje de operaciones
La puesta en marcha de la operación también incluye la realización de un estudio de viabilidad, que incluye la verificación de la
normativa urbanística, la determinación de todas las limitaciones técnicas y el cierre del expediente financiero.

6. Ejecución del desarrollo inmobiliario


Debido a que el proyecto debe cumplir con todas las normativas vigentes, se debe asegurar que está en línea con los planes
urbanísticos con el arquitecto antes de validarlo.

7. Construcción
Durante la etapa de construcción del proyecto inmobiliario, el desarrollador es el cliente. Es su responsabilidad administrar el terreno.
Para ayudar a coordinar todas las actividades relacionadas con la construcción y monitoreo, el desarrollador de la propiedad será
asistido por el arquitecto o la oficina de diseño.

8. Entrega del proyecto inmobiliario


b. Áreas de un Desarrollador Inmobiliario.
c. TIPOS DE DESARROLLOS.
 Corporativo (renta o venta de oficinas),
 Comercial (renta o venta de locales comerciales),
 Residencial (Unifamiliar y Multifamiliar),
 Industrial (renta o venta de fábricas, parques industriales, entre otros) y.
 Otros (e.g. uso mixto)
4. El Negocio Inmobiliario.
a. Apalancamiento.
b. 3 Líneas Base
La línea base de alcance
mide qué objetivos
alcanzaremos al finalizar el
proyecto. Si el alcance
cambia, si aumenta o
disminuye, podemos
compararlo con la línea base
y determinar cuánto ha sido o
será la variación requerida.

La línea base del


cronograma hace referencia
al tiempo y a las fechas
planeadas sobre la realización
del trabajo.

La línea base de costos es la


cantidad de dinero y
presupuesto que costaría
realizar el proyecto en el
tiempo establecido.
c.d. (ROA – ROE)

MÁXIMOS RENDIMIENTOS: ROE vs ROI (Evaluación del negocio)


RENTABILIDAD DEL PROYECTO = (Utilidad / Ventas del proyecto) x 100
RENTABILIDAD DEL CAPITAL (ROE) = (Capital de Trabajo / Utilidad) X 100
RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN (ROI) = (Utilidad / inversión en el proyecto) X 100

Apalancamiento Deuda VS Recursos propios


Utilidad
*ROE: Return on Equity
**ROI: Return on Investment
Valor del Proyecto $ 62,000,000.00 100.00%
Valor Promedio de vivienda $ 2,000,000.00
Numero deViviendas 31
Tasa anual Crédit o puente 12%
Crédit o puente $ 40,300,000.00 65.00%
Pico de Capital $ 28,765,052.00 46.40%
WACC*** 12.38%
Utilidad Valor Presente $13,433,036.09 21.67%
Tiempo 18
Aportación de capital $ 2,000,000.00 3.23%
Rendimiento Proyecto 21.67%
Rendimiento Capital (ROE*) 672%
ROE Anual 448%
ROI** 46.70%
Concepto Monto Tasa % Ponderación
Recursos propios $ 2,000,000.00 20.00% 4.7% 0.95%
Cred. Puente $ 40,300,000.00 12.00% 95.3% 11.43%
Total $ 42,300,000.00 Tasa WACC 12.378%

*ROE: Return on Equity


**ROI: Return on Investment
***WACC: Weighted Average Cost of Capital / Costo promedio Ponderado de Capital
5. Estudios de Mercado.
6. PREGUNTAS
B. Capítulo II
1. AP (Administración de proyectos).
2. Etapas de un Desarrollo
Inmobiliario.
ETAPAS DE UN DESARROLLO
CONCEPTO DURACIÓN

1 PRE FACTIBILIDAD Y VIABILIDAD (TÉCNICA, LEGAL Y FINANCIERA) 1 - 3 MESES

2 TERRENO, PROYECTOS, LICENCIAS Y PERMISOS, 3 - 6 MESES


RUV
3 CRÉDITO PUENTE/FINANCIAMIENTO/PRE-VENTAS 2 MESES

4 CONSTRUCCIÓN VENTA 6 - 18 MESES

5 VENTA - INDIVIDUALIZACIÓN

6 POST VENTA
b. Ebook.
c. Principio de Mayor y Mejor Uso.
El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permitido
legalmente, económicamente viable
y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.
La posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística
más probable.

PREMISAS

 Físicamente posible
 Legalmente permisible
 Financieramente factible
 Que proporcione la máxima productividad
INFORMACIÓN REQUERIDA

TERRENO
 Identificación
 Medidas, colindancias y superficie
 Uso permitido poblacional
 Intensidad de construcción
 Restricciones y afectaciones
 Tipo de suelo

PROYECTO

 Estudio de la demanda
 Estudio de oferta de productos afines
 Anteproyecto general del mejor proyecto
 Especificaciones generales
 Superficie construida
 Superficie vendible
 Aspectos climatológicos y ecológicos
INGRESOS

 Ingresos por venta de lotes urbanizados


 Esquema de comercialización

EGRESOS

 Costo directo del promotor: directo


indirecto y utilidad del constructor.

 Costo indirecto del promotor: administración, publicidad,


comunicaciones y gastos financieros.
 Utilidad de lapromoción.
 Programa de obra.
NORMATIVIDAD
PLANES DE DESARROLLO URBANO
EJEMPLO PRÁCTICO
DENSIDAD *
20.00 Hectáreas USO DE SUELO
H3 Densidad Uso de Suelo 400 H0 0-50

Hectáreas 20.00 H1 50-200


8,000 Hab/has H2 200-300

Hab por Unidad 5.5 H3 300-400


Viviendas permitidas 1,455 H4 400-500
H5 500-60
5.5 Hab x unidades Unifamiliar * Etc
4.5 Hab x unidades Multifamiliar *

* Verificar reglamentacion de la zona


c. Introducción a la Valuación
Inmobiliaria
3. Ejemplos Desarrollos.
I. CONDÓMINO 72
I. CONDÓMINO 72
II. Edificio Montebello

II. Edificio Montebello


III. Edificio Novaterra
III. Edificio Novaterra
III. Edificio Novaterra
IV. Fraccionamiento Las Pérgolas
IV. Fraccionamiento Las Pérgolas
4. DICTÁMENES DE FACTIBILIDAD
5. PREGUNTAS
5. PREGUNTAS
Capítulo III
Actividad 1
Nombre –
Actividad actual –
Perfil/Profesión –
Objetivo del Curso -
Proyecto Actual Descripción -

Actividad 2
Buscar : Plan Director, Reglamentos y Ley de Fraccionamientos, Ley de
Condominios o Código Civil (Apartado Condominios), Reglamento de construcción
Ubicación Maps de Dependencias:
 Desarrollo urbano
 Catastro
 Sistema de Agua y Drenaje
 Implan
Formato de solicitud de Uso de Suelo
Entrega: Sábado 27 de NOVIEMBRE
VÍA Whatsapp.

PREGUNTAS
Gracias!

Joel Córdova Espitia


valuacion@gmail.com
whatsapp 462 1930607

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