Ing.

Francisco Jiménez Reátegui 1

PERITO VALUADOR
C.I.P. Nº 45332
REPEV Nº 686-98

N° 163-23
INFORME TECNICO DE TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE

SOLICITANTE FINANCIERA PROEMPRESA S.A.

CLIENTE PALACIOS PAUCAR, KETTY KARINA
PROPIETARIA PALACIOS PAUCAR, KETTY KARINA
Dirección Registral (Terreno Matriz): Parcelación De La Zona
Norte De La Parcela Baja del Fundo Huachipa, Lote 1, Distrito de
UBICACION Lurigancho, Provincia y Departamento De Lima.
Dirección Autoavalúo: Manzana K, Lote 1, Av. La Capitana
(La capitana - Parcelación Rustica), Distrito de Lurigancho,
Provincia y Departamento De Lima.
FECHA DE TASACION Lima, 10 de mayo del 2023

.
R
ez
én
m
Ji
o
sc
ci
an
Fr
g.
In

CUADRO RESUMEN:

DESCRIPCIÓN : TIENDAS Y VIVIENDA

AREA DE TERRENO : 999.97 m2
AREA CONSTRUIDA : 712.92 m2
ANTIGÜEDAD : 09 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN : Bueno
VALOR DEL TERRENO : US$ 249, 992.00 = S/ 937,470.00
VALOR DE LA EDIFICACION : US$ 140, 925.00 = S/ 528,469.00

VALOR COMERCIAL : US$ 390, 917.00 = S/ 1, 465,939.00

VALOR DE REALIZACION : US$ 312, 734.00 = S/ 1, 172,752.00

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I.- MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1 OBJETO DE LA TASACION:

El objeto de la tasación es determinar el Valor Comercial y el Valor de Realización del
1.3968 % de Acciones y Derechos un inmueble, de acuerdo al Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú (R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA), su Modificatoria (R.M. N° 424-
2017-VIVIENDA), y la Resolución (S.B.S. Nº 11356-2008).

1.2 UBICACIÓN:
Dirección Registral (Terreno Matriz): Parcelación De La Zona Norte De La Parcela Baja
del Fundo Huachipa, Lote 1, Distrito de Lurigancho, Provincia y Departamento De Lima.

Dirección Autoavalúo: Manzana K, Lote 1, Av. La Capitana (La capitana - Parcelación

Rustica), Distrito de Lurigancho, Provincia y Departamento De Lima.

1.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

En predio no se encuentra independizado.

.
R
1.4 AREA DEL TERRENO (Según Asiento C00020 del Terreno Matriz):
Area del terreno matriz: 71,590.00 m2 ez
én
Acciones y Derechos 1.3968 % = 999.97 m2.
m

1.5 AREA DE LA EDIFICACION:

Ji

Según declaración jurada de autoavalúo PU-2017 e inspección ocular el área total

construida techada se estima en: 712.92 m2. Distribuidos de la siguiente manera:
co

- Primer Piso : 162.00 m2

- Segundo Piso : 183.64 m2
is

- Tercer Piso : 183.64 m2

c

- Cuarto Piso : 183.64 m2

an

Total : 712.92 m2
Fr

Nota: Al no contar con documentación del total de las áreas construidas techadas, se
procedió a realizar la toma de medidas aproximado.
g.

1.6 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:

In

El entorno, en donde se ubica el predio; cuenta con obras de infraestructura urbana tales
como: redes de alumbrado público y domiciliario, pistas de acceso asfaltadas y veredas de
concreto. La zona no cuenta con redes de agua ni desague.

1.7 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION:

Se trata de un inmueble en desnivel de cuatro pisos más azotea destinado a tiendas y
vivienda. Tiene la siguiente distribución:
- Primer Piso: Pasadizo de distribución, diecisite habitacines, servicio higuienicos
comunes, y escalera al segundo piso,
- Segundo Piso: Cuatro tiendas con baño cada uno, y escalera al tercer piso.
- Tercer Piso: Pasadizo de distribución, seis habitaciones, dos baños, escalera al cuarto
piso, y un departamento que consta de (sala-comedor, cocina, baño, y tres dormitorios).
- Cuarto Piso: Pasadizo de distribución, escalera a la azotea, y cuatro
minidepartamentos.
- Azotea: Ambientes de madera, los cuales no se consideran en la presente tasación.

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1.8 CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION:
Las características de los materiales que conforman la edificación son:
- Cimentación: Corrida de concreto armado en general.
- Estructuras: Columnas y vigas de concreto armado.
- Techos: De loza aligerada horizontales de concreto armado.
- Muros: De ladrillo, con tarrajeo frotachado y pintados.
- Escaleras: De concreto armado.
- Pisos: De cerámica y cemento pulido.
- Puertas: Metálicas en el ingreso, y de madera contraplacada en interiores.
- Ventanas: De fierro y perfiles de aluminio, con vidrios transparentes.
- Instalaciones Sanitarias: Empotradas, con aparatos sanitarios de color y blancos.
- Instalaciones Eléctricas: Empotradas.
- Instalaciones Complementarias: Cuenta con tanque elevado para agua.

1.9 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION:

Según declaración jurada de autoavalúo e inspección ocular, las construcciones se estiman
en 09 años de antigüedad. El estado de conservación observado es regular.

.
R
Teniendo en cuenta la antigüedad, material predominante, estado de conservación de las
construcciones, y aplicando la tabla de depreciación del Reglamento Nacional de
ez
Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación de 23 %.
én
1.10 INSCRIPCION:
m

El terreno matriz se encuentra inscrito en la Partida N° P02192344, del Registro De La

Ji

Propiedad Inmueble de Lima.

co

1.11 GRAVAMENES Y CARGAS:

Información no proporcionada.
c is

1.13 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:

an

- Certificado Literal de terreno matriz de fecha: 05 - 05 - 2023

Fr

- Declaración Jurada de Autoavalúo PU-2023

g.

II.- VALORIZACION:
In

2.1 FACTORES CONCURRENTES:

Se ha tomado en cuenta principalmente: La ubicación del inmueble, características de las
construcciones, antigüedad y estado de conservación, equipamiento urbano que posee la
zona, servicios de infraestructura instalados y realidad inmobiliaria actual.

2.2 METODOLOGIA EMPLEADA:

Para la Tasación, se aplica lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú (R.M. N° 172-2016-VIVIENDA), publicado el 23-07-2016, su modificatoria (R.M.
N° 424-2017-VIVIENDA), publicado el 03-11-2017, en sus artículos pertinentes, y la
Resolución (S.B.S. Nº 11356-2008), Capitulo IV, Numeral 3.1 y 3.2. La Tasación del
predio se efectúa por el Método de la Valuación Directa.
La Valuación Directa (VD) corresponde a la determinación del valor de los componentes
físicos del predio ósea: El valor del terreno, más la edificación, obras complementarias, e
instalaciones fijas y permanentes.

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2.3 VALUACION DIRECTA (VD):
a) VALOR DEL TERRENO:
Considerando los diversos factores de influencia económica significativa en el sector donde
se ubica el terreno, y al análisis del mercado inmobiliario, se ha determinado un valor
ponderado de US$ 250.00 por metro cuadrado.

999.97 m2 x US$ 250.00 / m2. US$ 249, 992.00

b) VALOR DE LA EDIFICACION:
Considerando las características constructivas y material predominante empleado, así como
su antigüedad y estado de conservación, se ha adoptado prudencialmente el valor unitario y
porcentaje de depreciación que se indica:
- Primer Piso:
162.00 m2 x US$ 280.00 / m2. US$ 45, 360.00
(-) Depreciación: 23 % US$ 10, 433.00 US$ 34, 927.00

- Segundo, Tercero, y Cuarto Piso:

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550.92 m2 x US$ 250.00 / m2. US$ 137, 730.00
(-) Depreciación: 23 % US$ 31, 678.00 US$ 106, 052.00
ez Total: US$ 390, 917.00
én
VALUACION DIRECTA: US$ 390, 917.00
m

2.4 VALOR COMERCIAL (VC):

Ji

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, se considera que la Valuación Directa

calculada, si refleja adecuadamente el Valor Comercial a la fecha que tiene el inmueble en
co

el mercado; Por lo tanto:

VALOR COMERCIAL = VALUACION DIRECTA
is

VC = US$ 390, 917.00

c
an

EL VALOR COMERCIAL SE FIJA EN: US$ 390, 917.00 = S/ 1, 465,939.00

Fr

SON: TRESCIENTOS NOVENTA MIL NOVECIENTOS DIECISIETE CON 00/100

g.

DOLARES AMERICANOS.
In

De los cuales corresponde:

- Valor del Terreno : US$ 249, 992.00
- Valor de La Edificación : US$ 140, 925.00
Total: US$ 390, 917.00

2.5 VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM):

(RESOLUCION S.B.S. Nº 11356 – 2008), Capitulo IV, Numeral (3.1 y 3.2)
El Valor de Realización en el Mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de una eventual venta del bien, en la situación como esta,
descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Gastos de Publicidad : 2.0 %
Gastos de Tasación para realización : 0.2 %
Comisión de venta : 4.0 %
Mantenimiento : 2.0 %
Gastos por pérdida y deterioro : 1.8 %

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Para realizar el inmueble en un plazo estimado de 90 días, consideramos un ajuste en el
valor para poder vender el inmueble en ese plazo de 10 %.
Total deducciones: 20 %
Factor de realización: 1 – 0.20 = 0.80
Luego:
VRM = 0.80 x VC
VRM = 0.80 x US$ 390, 917.00
VRM = US$ 312, 734.00

EL VALOR DE REALIZACION SE FIJA EN:

US$ 312, 734.00 = S/ 1, 172,752.00

SON: TRESCIENTOS DOCE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO CON 00/100

DOLARES AMERICANOS.

Tipo de cambio: 1 US$ = S/ 3.75

.
R
III.- OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:
ez
én
3.1 La presente Tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las
Normas vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito por los vicios constructivos
m

ocultos que pueda tener la edificación.

Ji

3.2 A la fecha parte de tercer piso del predio está ocupado por su propietaria, y todos los
co

demás ambientes están alquilados. Se ha recibido por parte del cliente las facilidades
necesarias para efectuar la inspección ocular del inmueble.
c is

3.3 La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con nuestra base de
an

datos.
Fr

3.4 Vigencia de La Tasación: Si no varía las condiciones de mercado, económicas y otras,

g.

así como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de un año.
In

3.5 Recomendaciones: Darle el adecuado mantenimiento al inmueble.

3.6 Financiera Proempresa S.A., deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de
obtener el Valor de Realización final.

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ANEXO
(VISTAS FOTOGRAFICAS)

(Vista Frontal) (Entorno)

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(Entorno) ez (Vista Posterior)
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(Primer Piso) (Segundo Piso)

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ANEXO
(VISTAS FOTOGRAFICAS)

(Tercer Piso) (Tercer Piso)

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(Tercer Piso) ez (Tercer Piso)
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c is
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In

(Azotea)

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