SUPERFICIE

CONCEPTO

ARTICULO 2114.- Concepto.

El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble

ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y
las leyes especiales.

El titular de dominio de un inmueble tiene incorporado también el subsuelo y el espacio aéreo.

El derecho de superficie permite dividir el dominio en un plano horizontal, quedando una
parcela abajo y otra, que va a ser del superficiario, arriba.

NATURALEZA JURÍDICA

Es un derecho real sobre cosa propia.

CARACTERES

1. Derecho exclusivamente inmobiliario;

2. Derecho temporario;

3. Destino específico.

CLASIFICACIÓN

1. Ius plantandi: tiene un plazo máximo de 50 años.

2. Ius edifiandi: tiene un plazo máximo de 70 años.

Esta clasificación no tiene demasiada relevancia en la actualidad, toda vez que ambas están
permitidas por la ley.

SUJETO

Es un derecho que permite la titularidad para todo tipo de personas.

OBJETO

Es la parcela superior, y se llama propiedad superficiaria.

ADQUISICIÓN

ARTICULO 2119.- Adquisición.

El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido
por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La
prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

La superficie se constituye por:

 1. Título y modo suficientes;

2. Adquisición legal.

3. Prescripción adquisitiva breve.

Legitimados

ARTICULO 2118.- Legitimación.

Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio y propiedad horizontal.

FACULTADES

Facultades materiales

1. Poseer;

2. Usar;

3. Gozar;

4. Disponer

Facultades jurídicas

1. Transmitir;

2. Constituir Derechos Reales;

3. Constituir Derechos Personales;

4. Renunciar.

EXTINCIÓN

ARTICULO 2124.- Extinción.

El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante
diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

1. Renuncia expresa;

2. Vencimiento del plazo;

3. Cumplimiento de condición resolutoria;

4. Consolidación;

5. No uso durante diez años para el derecho a construir;

6. No uso durante cinco años para el derecho a plantar o forestar;

7. Destrucción seguida de la inactividad.

DERECHO REAL DE USUFRUCTO
CONCEPTO

ARTICULO 2129.- Concepto.

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia.

Naturaleza jurídica

Es un derecho real sobre cosa ajena y que se ejercer por la posesión. Es un derecho real de
disfrute junto con el uso, habitación y servidumbre.

ELEMENTOS

Sujeto

Puede ser constituido a favor de personas humanas o jurídicas. Puede ser constituido en
cabeza de un sujeto único o plural, por lo que puede presentarse el supuesto del co-usufructo.

Objeto

ARTICULO 2130.- Objeto.

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible;

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

La constitución del usufructo puede recaer sobre bienes materiales e inmateriales.

ASPECTOS PARTICULARES

Propiedad ajena

Se trata de un derecho real en virtud del cual el propietario constituyente desmiembra ciertas
facultades inherentes a su derecho real a favor del titular del gravamen denominado
usufructuario.

Derecho real de uso, goce y disposición jurídica

El poder de uso y goce significa que el titular de este derecho real puede servirse del bien (ius
utendi) y asimismo extraer de él todos los frutos que sea susceptible de producir (ius fruendi).

El goce importa la facultad de obtener todos los provechos y ventajas que la cosa es capaz de
brindar; además, el derecho a “No gozar”, a no obtener las ventajas de la cosa e incluso a hacer
mejoras.
El poder de disposición jurídica sobre el bien podría materializarse en la facultad de constituir
derecho real de uso, habitación, servidumbre y anticresis.

Salva rerum substantia

ARTICULO 2129.- Concepto.

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino,
y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Este principio tiene dos aspectos:

1. Deber de conservar la materia del objeto: el usufructuario no puede modificar la cosa

en sus características esenciales.

2. Deber de no alterar el destino de la cosa: el usufructuario debe mantener el destino

económico de la cosa.

El goce del usufructuario está definido por el destino natural y ordinario de la cosa, por el uso,
la costumbre y el modo en que el propietario debió gozar de la cosa siendo un sabio y
prudente administrador.

Legitimación para constituir derecho real de usufructo

ARTICULO 2131.- Legitimación.

Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad
horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

Con relación al usufructo constituido por el condómino sobre la cosa común, cabe poner de
resalto que se requiere el consentimiento de todos los comuneros. No obstante, el condómino
puede constituir derecho real de usufructo sobre su parte indivisa, sin necesidad del
consentimiento de los demás comuneros.

Usufructo conjunto o simultáneo

ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas.

El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se

extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

El derecho real de usufructo puede establecerse de manera conjunta y simultánea, esto es, a
favor de varias personas y en el mismo tiempo.

Si se extingue para uno de ellos, se mantiene en cabeza de los demás co-usufructuarios sin
derecho a acrecer. Esta modalidad del derecho real no puede extenderse más allá de la vida del
último de los co-usufructuarios.

Prohibición de usufructo judicial

ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial.

En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.

Constitución del usufructo

ARTICULO 2134.- Modos de constitución.

El usufructo puede constituirse:

1. por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;

2. por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

3. por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

Presunción de onerosidad

ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad.

En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.

El usufructo se presume oneroso con independencia de que se haya constituido por contrato o
por disposición de última voluntad.

Modalidades del usufructo

ARTICULO 2136.- Modalidades.

El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios,
o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el
usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a
una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del
fallecimiento del testador.

El usufructo solamente puede sujetarse a plazos y condiciones, en tanto y en cuanto estos sean
resolutorios. Queda prohibido supeditar este derecho real a una condición o plazo suspensivos.
Cuando el usufructo testamentario está subordinado a una condición o plazo suspensivos, la
constitución será válida si dichas modalidades se cumplen antes del fallecimiento del testador.

Obligaciones antes de entrar en el uso y goce del objeto

ARTICULO 2137.- Inventario.

Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del
objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad
y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y
pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser
hechos por escritura pública.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está

obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación
tampoco es dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no

efectivizada.
El inventario consiste en la individualización y descripción de cada uno de los muebles. Por otra
parte, el estado de los inmuebles debe contener las condiciones físicas en que se encuentran.

ARTICULO 2138.- Presunción.

La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se
corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de
conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.

Garantía suficiente

ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión.

En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce,

de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez
extinguido el usufructo.

Intransmisibilidad hereditaria

ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria.

El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el

usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

El usufructo es un derecho esencialmente divisible, porque el producto de él es susceptible de

división. Varias personas pueden tener una cuota parte del goce de la cosa usufructuada, debe
entenderse que es divisible la esencia económico-patrimonial del derecho, pero no la esencia
jurídica del derecho.

El usufructo es un derecho real que se ejerce por la posesión, de manera que, si es despojado o
turbado en su posesión, el titular del usufructo puede intentar las acciones para restablecer su
derecho.

El usufructuario tiene la facultad de usar, esto es, servirse del objeto, utilizándolo para los usos
que le son propios.

Frutos, productos y acrecentamientos

ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales.

Pertenecen al usufructuario singular o universal:

1. los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el

usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

2. los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de

su extinción pertenecen al nudo propietario;

3. los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza, sin contraprestación alguna.
El usufructo es universal cuando tiene por objeto una universalidad de bienes o una parte
alícuota de dicha universalidad, por ejemplo, el usufructo sobre una parte alícuota de una
herencia o sobre un fondo de comercio.

El usufructo es singular cuando el objeto está constituido por uno o más bienes
individualmente determinados, por ejemplo, el usufructo sobre un inmueble o sobre un
automotor.

Facultades jurídicas

ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales.

El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la

que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la
transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y
restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se
exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Si se produce la muerte del segundo usufructuario, el usufructo no se extingue.

El adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución

del bien; solución que permitiría colegir que el usufructuario cedente se desliga de eventuales
responsabilidades.

Dentro de las facultades jurídicas, el usufructuario puede constituir sobre el objeto, derecho
real de servidumbre, de anticresis y de uso y habitación. Asimismo, puede constituir derechos
personales, por ejemplo, una locación.

Derecho de efectuar mejoras

ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas.

El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no
alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la
separación no ocasiona daño a los bienes.

Si se trata de una cosa, las mejoras no pueden modificar su materia, forma o destino, y, si se
trata de un derecho, no puede menoscabarlo.

Ejecución por acreedores

ARTICULO 2144.- Ejecución por acreedores.

Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo

debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

La transferencia del usufructo libera de responsabilidad al enajenante o ejecutado, asumiendo

el adquirente la responsabilidad del enajenante, a quien reemplaza en el usufructo,
subsistiendo además la responsabilidad del garante.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

ARTICULO 2145.- Destino.

El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se
determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada
de hecho.

El destino se puede determinar:

1. Por la convención;

2. Por la naturaleza de la cosa;

3. Por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Mejoras necesarias

ARTICULO 2146.- Mejoras necesarias.

El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y
las demás que se originen por su culpa.

No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado
aun antes de la extinción del usufructo.

El usufructuario debe efectuar los gastos de mantenimiento y necesarios, por ejemplo, los
gastos de conservación de cañerías. Asimismo, se halla obligado a efectuar las reparaciones
que se originen por su culpa, e incluso debe hacerse cargo de las expensas extraordinarias.

Mejoras anteriores a la constitución

ARTICULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitución.

El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto
de constitución de su derecho.

Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

Obligación de pagar tributo

ARTICULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.

El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que
afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

El usufructuario se encuentra obligado a afrontar los impuestos ordinarios que gravan el

objeto.

Comunicación al nudo propietario

ARTICULO 2149.- Comunicación al nudo propietario.

El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho

sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo
propietario.

El usufructuario debe poner en conocimiento al nudo propietario de las turbaciones que

realice un tercero.
Deber de restitución

ARTICULO 2150.- Restitución.

El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos
2137 y 2138.

Una vez finalizado el usufructo, el titular deberá restituir el objeto a quien tenga derecho a la
restitución.

DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

ARTICULO 2151.- Disposición jurídica y material.

El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho,

pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el
cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.

El nudo propietario mantiene su dominio (desmembrado) sobre el objeto; por lo que puede
realizar todos los actos de disposición jurídica y material, en la medida en que no haga nada
que dañe el goce del usufructuario o restrinja su derecho.

El nudo propietario puede realizar todas las facultades inherentes al derecho de propiedad,
compatibles con el derecho del usufructuario.

EXTINCIÓN

Causales generales de extinción

1. Destrucción;

2. Abandono;

3. Consolidación.

Causales especiales de extinción

ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del
usufructo:

1. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición

pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

2. la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue

a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;

3. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

4. el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

El usufructo configura un derecho real de carácter temporario. Su plazo máximo es la vida del
usufructuario.
Cuando el derecho real de usufructo se constituye a favor de una persona jurídica, el derecho
real se extingue con la disolución de la persona jurídica. En caso de que se haya pactado un
plazo de duración, se extingue el usufructo al cabo de 50 años desde su constitución.

Se puede sintetizar a las causales especiales de extinción en las siguientes:

1. muerte del usufructuario y extinción de la persona jurídica usufructuaria;

2. no uso durante 10 años;

3. uso abusivo y alteración de la sustancia.

Efectos de la extinción

ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción.

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el

usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista
para la extinción del usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del

usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el
conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando
los que no hayan perecido.

Se puede sintetizar a los efectos de la extinción en los siguientes:

1. recuperación del uso y goce por parte del nudo propietario;

2. restitución de la cosa;

3. extinción de los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores

particulares.