ESCUELA SUPERIOR

POLITECNICA DEL LITORAL

TEMA :PROYECTO DE INVERSION PARA LA CREACION DE UN HOTEL EN LA CIUDAD

DE GUAYAQUIL

AUTORES DEL PROYECTO DE GRADUACION

Verónica Cristina Castro Barros Julio Teodomiro Badillo Paz

Tecnóloga Administración de Empresas Tecnólogo Mecánico

Director de tesis

Mae. Felipe Álvarez O.

INTRUDUCCION
Con este proyecto se pretende brindar el servicio de hospedaje a parejas
que desean compartir momentos íntimos
Es un proyecto no apto para toda edad ya que prestara servicios solo a
personas mayores de 18 años hasta adultos mayores responsables de sus
actos y destinados a un nivel socio-económico Medio, Medio-Alto y Alto.

PROBLEMAS / OPORTUNIDAD
Debido al crecimiento poblacional de Guayaquil en las ultimas décadas, a la
evolución religiosa, a la reforma de leyes actuales que facultan a un
individuo a vivirlas y disfrutar libremente de su sexualidad a cabida a la que
surjan este tipo de negocios.
 CARACTERISTICAS DE PRODUCTO.
Es brindar servicio de hospedaje teniendo en cuenta los gustos, necesidades
y poder adquisitivo de cada cliente, el que puede escoger entre una serie
de opciones el tipo de habitación y precio.

OBJETIVOS

OBJETIVOS GENERALES
 Factibilidad económica de creación de un Hotel en la ciudad de Guayaquil.

OBJETIVOS ESPECIFICOS.
 Determinar características deseadas por parte del consumidor.
 Establecer una estrategia de publicidad a través de un Plan de Marketing.
 Determinar el monto de la inversión con los estudios técnicos necesarios.
 Obtener la rentabilidad ofrecida por (TIR)
 Rentabilidad exigida por el inversionista (TMAR)
 Analizar la factibilidad financiera para poder realizar el proyecto.
 ESTUDIO ORGANIZACIONAL
El proyecto se desarrollara dentro de la ORGANIGRAMA

ciudad, contara con local propio y

Personal especializado en cada área.

MISION
Brindar a la ciudadanía guayaquileña
hospedaje de calidad, seguro y
confortable a los mejores precios del
mercado.

VISION
Ser una empresa líder en el mercado
local hotelero
 ANALISIS DE F O D A D E L P R O Y E C T O

FORTALEZA
Ofrecemos servicios de calidad
Personal capacitado
Experiencia en la administración de este negocio

OPRTUNIDADES
Crecimiento constante de la población
Crédito de parte de CFN a estudiantes ESPOL

DEBILIDADES
Escasa capacidad económica.
No tener referencias para créditos en las instituciones financieras
Altos costos de instalación y publicidad.

AMENAZAS
Nuevos en el mercado
Fuerte competencia
Cambios continuos en reformas y leyes reguladoras de este sector.
 INVESTIGACION DE MERCADO

PERSPECTIVAS DE LA INVESTIGACION DE MERCADO.- La Investigación

facilitara conocer los gustos y preferencias de los consumidor, y poder
tener una visión mas objetiva, convirtiéndose en una herramientas
fundamentales para desarrollar :
Objetivo Target Nivel Cultural
Factor Económico Competencia

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION.

OBJETIVOS GENERALES.- Identificar :

El nicho y segmento de mercado. Oportunidades y amenazas .
Factores que el cliente consideraría importante para visitarnos.

OBJETIVOS ESPECIFICOS.- Determinar:

Localización del hotel. Cuantificar servicios adicionales.
Establecer preferencias. Frecuencia de visitas al hotel.
Precios que el cliente esta dispuesto a pagar.
 PLAN DE MUESTREO
DEFINICION DE LA POBLACION.- El universo a estudiar es la ciudad de
Guayaquil, las características de la población que se ha considerado para
llevar acabo este estudio esta dirigida hacia ambos sexos y mayores de
18 años.

De acuerdo al VI Censo de Población y V de Vivienda, realizado el

25 de noviembre del 2001, la población de la ciudad de Guayaquil era
con 1.985.379 habitantes, teniendo en cuenta una tasa anual promedio
de crecimiento poblacional de 2,50% .
2008 se estima que la población sea de 2´366.902,00 habitantes
2009 se estima que la población sea de 2´485.247,15 habitantes
20% de la población corresponde al estrato: Medio alto y alto
El tamaño de la población objetivo = 49.7049,43
DISEÑO DE ENCUESTA
PRESENTACION DE RESULTADOS
 PLAN DE MARKETING
ANTECEDENTES.- Con los resultados de la investigación de mercado
sabemos que el “proyecto” es viable, porque existe un mercado
potencial en constante crecimiento, es un negocio rentable y de
retorno rápido de capitales.

El plan de marketing es una herramienta para identificar oportunidades

y orientadas hacia el consumidor.

La función del marketing estratégico es un análisis permanente de las

necesidades del mercado y su evolución.

La visión estratégica se sitúa en el mediano y largo plazo, definir

sus objetivos, elaborar una estrategia de desarrollo y mantener un
equilibrio en la cartera de servicio.
 PLAN DE MARKETING
CICLO DE VIDA.
Existen dos aspectos básicos para medir el atractivo de un mercado:
fundamentalmente cuantitativo y el otro incorpora el factor tiempo para
establecer una relación con la evolución de la demanda.
El "ciclo de vida de los productos ", se asemeja al ciclo biológico del ser
humano, estas etapas tienden a reducirse por diversos motivos:
Cambios de comportamiento del consumidor
Competencia y factores tecnológicos.
 OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING
OBJETIVOS FINANCIEROS.
• Recuperar el monto de inversión inicial en el menor tiempo posible.
• Obtener ingresos que sean mayores a los costes y gastos.
• Generar flujos de cajas siempre positivos.
• Lograr la máxima rentabilidad sobre la inversión.

OBJETIVOS DE MERCADOTECNIA.
• Ganar mercado y generar riqueza
• Ingresar Exitosamente en el mercado el servicio “hotelero”.
• Identificar mercados rentables.
• Lograr un crecimiento acorde a la realidad del mercado y al ciclo de vida
del producto.
• Fijar un precio que los clientes estén dispuestos a pagar.
• Lograr que las actividades de promoción cumplan con su objetivo de
informar, persuadir y/o recordar.
• Captar nuevos clientes.
• Lograr la satisfacción de los clientes y que el Servicio Sea Excelente.
 ANALISIS ESTRATEGICO

MATRIZ BOSTON CONSULTING GROUP.

• En la matriz de crecimiento –
participación se clasifica las
Unidades Estratégicas de
Negocios, el cual sirve de
indicador de la competitividad.
• Se conforma de una tabla de
doble entrada, que da lugar a
una rejilla de cuatro cuadrantes.
• La tasa de crecimiento del
mercado es el eje vertical mide
el aumento del volumen de
ventas de la unidad El
crecimiento se mide en alto y
bajo.
• En el eje horizontal se mide la
cuota de mercado relativa. Se
pueden identificar cuatro grupos
de productos –mercados.
 DIAMANTE DE PORTER.
Un modelo que puede ayudar a Estrategia, estructura y rivalidad
entender empresarial.- El mundo es dominado
la ventaja competitiva. por condiciones dinámicas. La
Industrias relacionadas y de apoyo.- Las competencia impulsa a trabajar para
industria hotelera en la ciudad es muy aumentar el servicios.
Grande; la proximidad de industrias
ascendentes y descendentes facilitará un
intercambio de información e ideas.
Condiciones de factores.- La localidad
donde se realizara el proyecto tiene
condiciones de factor favorables como el
echo de que es una localidad turística,
comercial, y de crecimiento poblacional
alto.
Condiciones de demanda.- Hay fuertes
condiciones del lado de la demanda
 MARKETING MIX
PRODUCTO
 PRECIO
Precios Ponderador
El concepto de precio está $ 10 63%$
determinado por la cantidad moneda $15 31%
(dinero) que una persona está $ 20 9%
dispuesta a entregar por un bien o En base a la investigación de mercado
servicio. realizada se determinara el precio,
obteniendo un promedio ponderado.
Comprender la estructura de costos de X = $10(63%) + $15(31%) + $20(9%).
un producto es esencial para la X = $12.75.
determinación y la elección del precio
y servirá como estrategia para
enfrentar la competencia. PLAZA.
Comprende el análisis específico del
La variable precios debe entenderse sector en que se desarrollarán las
no solo como un valor sino como operaciones; es el segmento concreto de
mercado que será atendido.
parte integrante de una imagen
llamado producto. Las actividades del hotel VANIDADES
se desarrollaran en el norte de la ciudad
El precio por hacer uso de las de
instalaciones del hotel Guayaquil.
VANIDADES, se estimara en
función a los precios que el cliente
potencial estará dispuestos a pagar
 PROMOCION. PUBLICIDAD.
La promoción hace referencia a las La publicidad es una de las formas de
actividades que se encargan de la comunicación que se establece
comunicar los atributos del entre la empresa y el consumidor.
producto o servicio y persuadir a los
consumidores. El objetivo es generar una actitud
favorable respecto al servicio a través
La promoción permite: de medios publicitarios capaces de
Captar la preferencia del llegar al cliente en forma eficaz.
consumidor. Medios publicitarios para
Que se conozca el producto o promocionar el hotel VANIDADES.
servicio. Diarios (el universo, extra).
Instalar y consolidar una marca. Internet (página Web).
Establecer un puente entre la Radio (Canela, )
empresa y el mercado. Televisión. ( gama TV).

La publicidad se concentrara en la
ciudad de Guayaquil y en los medios
mas económicos radio y prensa
escrita.

También se construirá una pagina

electrónica con toda la información
del hotel VANIDADES y puedan
hacer sugerencias y
recomendaciones.
MERCHANDISING. • PROCESOS
Es toda actividad desarrollada en el
punto de venta tanto orientadas al PRODUCTIVOS.
comprador o a su propio
Es la forma en que los insumos
establecimiento..
se transforman en producto o
Los objetivos son:
servicio mediante una
Llamar la atención.
determinada tecnología (mano
Dirigir al cliente hacia el producto
de obra; materias primas,
o servicio.
maquinaria, etc.).
Facilitar la acción de compra.
Con respecto al merchandising del Existen varios caminos a tomar
hotel VANIDADES constara de un para generar un servicio o
letrero en la parte superior del producir un producto.
establecimiento , banners ubicados 1º.Costos.
en el ingreso, y la decoración de 2º.Calidad.
cada habitación constara de TV
3º.Confiabilidad.
cable, aire acondicionado, agua
caliente, etc. 4º. Flexibilidad
 • a.2. Intermitente.- Se caracteriza por la
CLASIFICACION DE producción por lotes a intervalos
LOS PROCESOS intermitentes.

PRODUCTIVOS: • Puede realizar una gran variedad de

productos con mínimas
A. Según el tipo de flujo del modificaciones.
producto
a.3. Por proyecto
a.1. En Línea.- Se caracteriza para
Se utiliza para producir productos
producir un determinado bien o únicos, tales como: una casa, una
servicio. lancha, una película, etc.
Ventajas: En este caso todo se realiza en un
Alto nivel de eficiencia. lugar específico y una secuencia de
actividades
Personal con menos destreza.
La selección correcta pueden elevar
costos mejora el servicio rápido al
cliente, mejora calidad etc.
PROCESO LINEAL O POR
PRODUCTO se adecua al servicio que
Proceso en línea. prestara el hotel VANIDADES por
sus características y definición, por lo
tanto se utilizara este proceso para el
desarrollo de las actividades.
VALORIZACION DE LAS INVERSIONES EN OBRAS
FISICAS.
Se realiza un Balance de Obras Físicas, con todos los ítems del proyecto.
Para cuantificar estas inversiones, es posible utilizar estimaciones aproximadas de costo (por ejemplo, el
costo del metro cuadrado de construcción), si el estudio se hace en nivel de pre
factibilidad. Para el hotel VANIDADES los costos por obras físicas se detalla a continuación:
INVERSIONES EN EQUIPAMIENTO.
Son todas las inversiones que permitan la operación normal de la planta, la información se llevara en balances de maquinaria, constara de precios unitarios,
vida útil ( periodo optimo de reemplazo) y valor de desecho de equipos ( valor que se recibiría al reemplazar el equipo).
CALENDARIO DE REINVERSION EN
MAQUINARIA.
Es necesario elaborar un calendario de reinversiones de equipos tomando como referencia la vida útil
real de cada equipo, puesto que probablemente se destine a la venta estos equipos.
Para el hotel VANIDADES se proyectara la reinversión en equipos considerando una vida útil 3 y 5
años de los equipos.
CALENDARIO DE INGRESO POR VENTA
DE MAQUINARIA DE REEMPLAZO.
Es un costo de inversión (egreso monetario).
Las empresas, al cumplirse la vida útil de sus maquinarias y equipos deciden
reemplazarlas, vendiendo los equipos depreciados, esta venta genera ingresos que
serán utilizados como parte de pago de la adquisición de los nuevos equipos. Para el
hotel VANIDADES
BALANCE DE PERSONAL.
La elaboración de un Balance de Personal permite sistematizar la información referida
a la mano de obra y calcular el monto de la remuneración del período.
El costo de mano de obra constituye uno de los principales ítems de los costos de
operación de un proyecto. Dependerá, entre otros aspectos, del grado de
automatización del proceso productivo, de la especialización del personal requerido, de
la situación del mercado laboral, de las leyes laborales, del número de turnos
requeridos, etc.
Para el hotel VANIDADES tenemos el siguiente Balance de personal.
 ESTUDIO Costos de servicio.- Costos fijos
establecidos de acuerdo a el consumo
FINANCIERO de agua luz, Telf., TV cable y costos
Inversiones.- Se tomara en cuenta los variables que dependerá de la
procedimiento de inversión a demanda estimada de personas que
realizarse; se detalla los gastos hagan uso de las instalaciones del
administrativos, sueldos ya que se hotel en caramelo, jabón,
lograra identificar la cantidad de mantenimiento y reparación,
dinero necesario para costear los movilización.
servicios del hotel. Para el hotel A Continuación se detalla los costos
VANIDADES tenemos la siguiente de funcionamiento del hotel
inversión inicial VANIDADES.
.
CAPITAL DE TRABAJO.
Es necesario considerarla dentro del proyecto ya que se refiere a la totalidad de
recursos y dinero necesario que facilitará el financiamiento de la operación del
negocio, con esta inversión se cubrirá los desfases de caja que puedan
presentarse durante el desempeño del proyecto.
En cuanto a los Ingresos se fijará la siguiente política de cobro:
FORMA DE PAGO 100% CONTADO.
FINANCIAMIENTO.
Para llevar a cabo el proyecto se necesitará cubrir los costos correspondientes a la
inversión inicial, en la que se incluyen la compra de activos y demás gastos
administrativos, entre otros; a su vez se deberá solventar la inversión de capital de
trabajo; Por lo que a continuación se detalla las inversiones en año cero para el hotel
VANIDADES.
Financiamiento

Capital Propio ($)

Porcentaje aporte 30% $150068.17
4 accionistas principales (aporte de cada accionista) $50022.7
Deuda Bancaria ($)
Porcentaje financiamiento 70% (Bco. Pacifico) $424000.

Terreno.- Ubicado en el norte de la ciudad de Guayaquil. 500m2 * $150 = $75000.

PROYECCION DE INGRESOS.
Se estimo la demanda en base a la información que nos proporciono la encuesta,
de los cuales nuestros clientes potenciales pertenecen al porcentaje de la clase
social media alta a alta (98%), de este valor se calculo el porcentaje de
clientes que estarían interesados en hospedarse en el hotel de acuerdo a los
servicios que ofrece.
Por otro lado usando el criterio de porter, se estableció que la partición
de mercado fuera del 5%. Con un incremento de 1% anual.
Para el hotel VANIDADES este calculo es de 24355.42 personas
Es así que multiplicando el precio de venta del servicio por el número
de personas que visitaran el hotel se obtienen los ingresos por venta.

FLUJO DE CAJA.
El flujo de caja en este caso fue proyectado a 10 años, refleja los ingresos
proyectados para el hotel traído a valor presente al mismo tiempo el flujo de
caja permitirá estimar la tasa interna de retorno (TIR), la cual representa la tasa
de rentabilidad del proyecto que el inversionista recibirá la misma que será
comparada con la tasa mínima atractiva de retorno (TMAR); donde la TIR >
TMAR para que el proyecto sea rentable.
VALOR ACTUAL NETO (VAN).
El VAN indica que es conveniente la realización de un proyecto siempre y
cuando el VAN sea mayor o igual a cero. En los cálculos realizados mediante el
flujo de caja se obtuvo un VALOR ACTUAL NETO de $ 265637.98.
 CONCLUSIONES.
A la ciudad de Guayaquil visitan anualmente 1150000, 90% turistas locales y 5%
turistas extranjeros lo que ha incrementado el servicio hotelero en la ciudad.

Este proyecto va dirigido a las personas de la clase media alta a alta de la ciudad de Guayaquil.

La encuesta fue una herramienta útil para poder determinar los servicios que brindaremos como
hotel.

RECOMENDACIONES.
Llevar un estricto control en cada uno de los servicios que se ofrecerán como hotel, asegurando la
calidad de cada uno de ellos.
Estar siempre en constante innovación, realizando acciones que llamen la atención de los turistas
por ejemplo: actualización de la pagina Web, afiches, entre otros.
Según datos registrados por diferentes instituciones en Guayaquil como el INEC,
dirección de salud del guayas, Turismo, Relaciones Internacionales y Competitividad
del M. I. Municipalidad de Guayaquil, existe un incremento de motel en la ciudad de
Guayaquil, seguido del crecimiento poblacional, y el incremento en el turismo en la
ciudad, según la dirección de salud del guayas, en Guayaquil existen 80 moteles que
están debidamente registrados e incluso hay algunos clandestinos, lo cierto es que los
moteles en Guayaquil hoy en día se han convertido en uno de los negocios más
rentables.
GRACIAS