[MODULE 1] Les 8 secrets pour bâtir un empire immobilier ou acquérir sa liberté

financière
Résumé du cours

Il faut d’abord déterminer ses objectifs (pourquoi faire de l’immobilier ?)

La principale obsession doit être de générer du cash flow positif

Il est important d’être créatif pour créer de la valeur.

Le fait de se dire « je commencerai à investir quand j’aurai de l’argent » est une erreur.
Il faut investir le plus tôt possible car il sera difficile d’emprunter avec l’âge et trouver un emploi.
L’investissement immo est moins passif que bourse (plus de charge de travail).

Le cash flow:

Le loyer perçu doit être supérieur aux mensualités & charges. Réinvestir les sommes perçues pour accélérer sa liberté financière.
Si le Cash Flow est négatif, le seuil d’endettement sera vite atteint et il sera difficile d’emprunter et le risque est de resté bloqué sur un
bien.

Dégager un cash flow positif:

acheter sous le prix du marché (difficile, opportunités qui disparaissent rapidement)

être créatif et augmenter la valeur du bien (travaux, déco, coloc, location saisonnière)

3 cas de figure:

achat conservation: acheter pour garder le plus longtemps possible

Achat à moyen terme: garder jusqu’à une reprise à la hausse du marché
Flip: acheter et revendre le plus vite possible

Le gros point fort de l’immo: l’effet de levier (pas besoin d’investir son argent pour acheter)
Il est possible de diminuer le risque du levier en empruntant pour acheter plusieurs biens (1 seul = gros risque)

Levier + épargne = effet exponentiel (boule de neige)

L’épargne facilite l’obtention de crédits et permet d’accélérer sa liberté financière.

Acheter sa résidence principale est synonyme de sécurité mais pas de liberté financière. Il faut penser « business" en immo et laisser ses
émotions de côté.

Acheter sa Résidence Principale:

Beaucoup d’émotions & peu de rationalité, donc mauvaise stratégie

Handicap pour le crédit, la capacité d’endettement est limité
Il faut être sûr que ce bien va vous correspondre 10/20 ans
La rentabilité est inférieur à l’investissement locatif: Beaucoup de dépenses alors qu’aucun loyer ne rentre
Certains biens sont bien plus cher à acheter qu’à louer (1000€ de mensualité crédit VS 700€ de loyer)

Pour gagner il faut changer son mental et être focus sur les meilleures affaires:

contacter des agents immo

Lire les petites annonces
Visiter plusieurs bien

Les Krachs immo représentent les meilleures opportunités d’achat.

Il fait être persévérant: pour avoir un seul oui, il faut être capable de surmonter de nombreux non.

Les meilleures tactiques en immo:

acheter un bien 30% en dessous la valeur de marché (travaux à faire par exemple)
La colocation augmente la rentabilité et diminue le risque (plusieurs locataires)
La location saisonnière (Booking, Agoda, RBNB), mais demande un gros travail de gestion

Les étapes clés pour devenir un investisseur à succès:

1. apprendre à réfléchir comme un investisseur et penser grand

2. Acheter des biens immo à 1 million€
3. Posséder 1 million €
4. Gagner 1 million € et plus par an
[MODULE 2] Les fondamentaux du marché immobilier
Résumé du cours

Contrairement à la bourse, on ne mise pas sur l’appréciation de son investissement en immobilier.

Facteurs qui influencent le prix de l’immo:

1. les taux d’intérêts:

hausse des taux = moins de gens qui souhaitent emprunter
baisse des taux = impact positif
2. taux d’inflation: la pierre peut représenter une valeur refuge mais les taux d’intérêts flambent lorsque l’inflation est élevée
3. flux d’investissement: l’immobilier est influencé par les facteurs nationaux et internationaux (plus d’investisseurs étrangers = hausse
des prix)
4. Cycle des affaires: expansion = hausse des investissements en immo, inversement en récession
5. Catastrophes naturelles: décime la valeur des investissements immo si il n’y a pas d’assurance

Le marché du travail est très important car il y a une corrélation positive entre les villes dynamiques et les prix de l’immo.
Il faut également prendre en compte les développements futures (métro, écoles, entreprises, centre commerciaux etc…)

Il est important de comprendre les forces en présence et investir proche de là où l’on habite.

Immo VS Bourse

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Si gros capital et recherche de rendements corrects sans prise de tête, opter pour la bourse.
Devenir libre financièrement rapidement avec un petit capital et beaucoup de temps: L'immo est une excellente niche.
[MODULE 3] Les mathématiques de l'investissement immobilier
Résumé du cours

Il est nécessaire de maitriser les chiffres et la façon de les calculer.

Principaux couts pour acquérir un bien:

apport financier
Frais juridiques
Agents immo
Impôts et taxes
Temps consacré à la recherche
Différents travaux
Frais financiers

Les chiffres clés:

Capital
Rendement brut
Rendement net
Apport
Montant emprunté
Cash flow
ROI (retour sur investissement) du cash flow
ROI sur capital investi

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Les principaux ratios :

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LTV = montant de l’emprunt divisé par la valeur du bien acquis. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l’emprunt est important.
Montant emprunté = prix d’achat multiplié par LTV (= 150k X 90% = 135 000 €)
Taux d’emprunt = montant emprunté / valeur du bien*100 (= 135k / 150k*100 = 90%)
Apport = prix d’achat - montant emprunté
Montant investi = apport + frais divers
Le prêt in fine: on ne rembourse sur sa durée que les intérêt (taux plus élevés, mensualités plus faibles)
Le prêt amortissable: Il représente grande majorité des prêts octroyés. Le remboursement du capital est étalé dans le temps et l’on
rembourse à la fois du capital et des intérêts pendant sa durée.
Intérêts mensuel = taux d’intérêt / 12
Mensualités = montant du crédit * (intérêts mensuels / 1 - (1 + intérêt mensuel) * nombre de mois)
Valeur de marché: valeur d’un bien sur le marché à un instant T. La valeur est toujours approximative et s’obtient en étudiant des
biens similaires vendus.
Prix d’achat: prix acheté, idéalement 20 à 30% en dessous la valeur de marché.
Apport: montant apporté pour l’acquisition. Ce n’est pas obligatoire mais recommandé pour appuyer le dossier de prêt. Le mieux est
d’apporter le moins possible pour capitaliser un max sur l'effet de levier.
Rendement brut: loyers annuels / prix d’achat du bien. Il est préférable de bien prendre en compte les frais de notaire et le montant
des travaux.
Rendement net: (loyer annuel - dépenses annuelles) / (prix d’achat + travaux et frais de notaire)
Cash flow mensuel: loyer - (crédit + charges). Il représente l’argent qui rentre dans votre poche tous les mois. Les loyers doivent
excéder le crédit et les charges. (charges = assurance, impôts, etc…)

Booster son cash flow et diminuer le risque:

Opter pour des petites surfaces car les rendements sont plus importants. Attention car ce type de bien est cher et prisé.
La colocation
La location saisonnière
Acheter à bon prix
Augmenter les loyers en faisant des travaux et en améliorant la déco

Ratio RD (rendement) : revenus / dépenses (1000 / 840 = 1,19). Si pas de loyer perçu pendant 1,19 mois il y a une perte d’argent. Il faut
éviter au max les vacances locatives. Plus le ratio RD est élevé et donc mieux c’est.

Taux d’occupation : (nombre de mois de loyer perçu / 12) * 100

Taux de vacance : (nombre de mois vacants / 12) * 100

Cash flow annuel : (loyer mensuel * 12 * taux d’occupation) - (dépenses mensuelles * 12)

Richesse net = différence entre la valeur de marché et le crédit en cours

ROI = (variation du prix du bien / investissement) * 100

Le plus important c’est le cash flow car c’est ce qui permet de tenir à long terme.
[MODULE 4] Les meilleures tactiques et stratégies pour booster sa rentabilité
Résumé du cours

Les 3 critères des meilleurs investisseurs immo:

1. La stratégie: les biens sur lesquels se concentrer (quartier, type de logement, emplacement, type de location (coloc, saisonnière,…). Il
est important de respecter ces critères et ne pas en dévier car cela permet de mieux connaitre son marché.
2. La tactique: les meilleures affaires se font toujours à l’achat
étudier de nombreuses annonces
recourir à des filtres
ne retenir uniquement les annonces qui collent à sa stratégie
visiter de nombreux biens
Prix inférieurs au marché
définir un prix max accepté
travaux à faire ?
Combien la banque peut nous prêter ?
prévoir les mensualités de crédits
faire un apport ou prouver au banquier son épargne
durée du crédit
négocier les frais de dossier et de remboursement anticipé
Calculer la rentabilité et le cash flow espéré
faire des simulations (si le cash flow est négatif, lâcher l’affaire)
évaluer le potentiel et les risques associés
chiffrer les travaux, les charges et les taxes
Y’a-t-il une marge de négociation?
connaitre les raisons de la vente du proprio: est-il pressé ?
depuis quand est-il à vendre ?
3. La dream team: L’immobilier est un travail d’équipe
agent immo
Coachs et mentors
Artisans pour travaux
Banquier
Vendeur
Notaire
Avocat
Utiliser le temps des autres car c’est un levier considérable.

Stratégie de croissance:

promotion immobilière
rénovation
flip

L’objectif est d’acheter très bas et revendre très haut

2 écoles :

acheter dans marché haussier / rénover / revendre aussitôt

Acheter en bas de cycle (prix déprimés) / revendre en haut de cycle

Stratégie de cash flow :

location nue
location meublée (bas de gamme, standard, haut de gamme)
colocation
location saisonnière
sous location

Il est possible d’être profitable peu importe le contexte de marché lors de l’achat. Le cash flow ne dépendra pas de ses capitaux mais de sa
créativité. Cette stratégie demande plus d’effort que la stratégie de croissance.

Il est possible de combiner les 2 stratégies en achetant sous le marché et générer du cash flow.

Privilégier la stratégie de cash flow pour la liberté financière car la stratégie de croissance est plus risquée.
Le cash flow permet de diminuer le risque et de dégager des revenus passifs tous les mois.

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Les 4 situations du marché immo:

1. marché sur les plus bas

2. Début de retournement à la hausse
3. Marché sur les plus hauts
4. Marché qui se retourne à la baisse

Il est important de comprendre les cycles de marchés pour adopter la bonne stratégie.

Marché haussier : possible de faire du « fix & flip »: acheter en dessous VM / réparer / revendre au marché.
Marché baissier : possible d’adopter une stratégie d’achat / conservation
Axes sur lesquels exercer la créativité :

Sympathiser avec le vendeur pour obtenir un bon deal

Décoration
Type de financement
Stratégie de location

La Colocation:
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La Location saisonnière :

Louer pour une durée courte

Pas les même obligations que pour un bail classique (durée, prix et conditions libres)

La Sous location:

Possible seulement avec l’accord du proprio

Les revenus doivent être déclarés aux impôts
Obligations juridiques (en fonction de la tranche de revenus)
Difficile d’en faire un véritable business

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[MODULE 5] Comment repérer les meilleures opportunités
Résumé du cours

L’immobilier est un marché complexe et dépend de multiples facteurs :

Quartier
Démographie
Taux de délinquance
Proximité aéroport, université, supermarché
Type de bien
Qualité d’entretient
Luminosité
étage, vue
Ascenseur

Il est important de bien déterminer à qui s’adresse notre bien, éviter d’acheter loin pour surveiller son investissement et bien connaitre son
marché pour investir dans ce que l’on maitrise.

L’emplacement est clé en matière d’immo :

analyser la zone (poser questions, étudier les annonces, visiter des biens…)
Point à étudier: chômage, concurrence, délinquance, démographie (âge moyen, catégorie socio-professionnelle), rentabilité moyenne,
transports, avantages concrets (commerces, sport, etc…)

Trouver un bien sous-évalué :

gros travaux à faire

Vendeur pressé (divorce, mutation, décès)
Négocier (trouver les points négatifs et argumenter)
Exploiter un bien sous exploité (le diviser, être créatif pour augmenter sa valeur)

Tester son offre : (passer une fausse annonce sur leboncoin par exemple)

combien d’appel reçu ? grosse demande ?

Répondre qu’il est loué pour ne pas donner de faux espoir

Les clés pour augmenter sa rentabilité :

générer un effet waowww

Adapter son bien à la demande
Augmenter le loyer
Réduire le taux de vacance

Définir qui sont les cibles (locataires) :

Etudiants
Vacanciers
Jeune cadre
Cadre entreprise
Homme d’affaire en déplacement
Famille mono-parentale
Personne âgée

Chaque catégorie aura des besoins différents.

Studio/T1/T2

proximité d’un lieu touristique : logement plus cher, location saisonnière

Sièges sociaux/entreprises : jeunes cadres / couples
Université : étudiants

T3/T4 et +

proximité lieu touristique : diviser le bien en plusieurs chambres

Sièges sociaux/entreprise : colocation, couple/famille
Université : colocation

Privilégier les locataires avec des garanties solides (salaire, travail, parents, Etat (APL)). En France il est impossible d’expulser les mauvais
payeur du 1er novembre au 31 mars et c’est une procédure longue et parfois couteuse.

Importance de se protéger contre les imprévus :

avoir une somme de côté pour l’année, prévoir le pire (dégâts imprévus, vacances locatives)
Mettre de côté ses premiers cash flow
[MODULE 6] Devenir Un Négociateur Hors Pair
Résumé du cours

Les gains se font toujours à l’achat. En obtenant un bon prix, tout sera plus simple par la suite.

Il est toujours possible de négocier les prix. En général, le prix est toujours trop élevé par rapport au prix qui nous permettra d’être rentable.

5 prix en immobilier :

prix du marché (agent immo)

Prix du vendeur
Prix final (accord acheteur/vendeur)
Vrai prix de marché (acheteur)
Prix estimé par la banque

Utiliser castorus.com pour consulter l’historique des prix des annonces (prix moyen au m2). Cela permet d’avoir une idée des vrais prix du
marché.

Utiliser meilleursagents.com pour savoir à combien les biens se sont vendus dans une ville en particulier.

Il y aura achat si l'acheteur considère la valeur du bien supérieure au prix d’achat. Et il y aura vente si le vendeur considère que le prix
obtenu est supérieur à la valeur du bien.
Il faut être persévérant et s’attendre à de nombreux non.

Si le vendeur n’est pas pressé, la négociation sera très difficile.

Psychologie du vendeur :

Succession
Divorce
Endetté
Désespéré
Mutation
Obligations familiales (déménager pour maison plus grande)
Dépression

Beaucoup vont se livrer, il faudra donc utiliser les infos récoltées intelligemment.

Passage par plusieurs étapes du vendeur :

1. surestime de son bien : refus de toute proposition en dessous son offre

2. Ne trouve pas d’acheteur : commence à s’interroger et baisse son offre
3. Toujours pas d’acheteur : il panique et s’ouvre à toute proposition

Arguments qui facilitent la négociation :

délinquance dans le quartier

Travaux à faire
Beaucoup de biens ne se vendent pas
Impossibilité d’emprunter plus

Ne jamais montrer son intéressement mais se faire désirer et montrer que d’autres opportunités sont en vue.
Il faut toujours respecter l’interlocuteur (habillé correctement, poli, souriant) afin d’établir un rapport de confiance.
Ne pas critiquer directement le bien mais y mettre les formes.

Conseils pour négocier comme un pro :

savoir ce qu’on veut acheter

Déterminer la valeur de marché du bien et le cash flow potentiel
Diminuer systématiquement le prix d’au moins 20 à 30%
Être capable de saisir une affaire rapidement
Ne pas se laisser impressionné par les discours commerciaux de l’agent immo

Il est nécessaire d’éliminer toute émotion et faire tous ses calculs avant de négocier. Bien maitriser son marché également.

Un bien peut être vendu par une agence + le particulier: il vaut mieux passer directement par le particulier pour économiser entre 6 et 10%.
[MODULE 7] Convaincre son banquier et trouver le bon financement ?
Résumé du cours

Le banquier va analyser notre capacité à honorer nos dettes.

Augmenter ses chances pour avoir crédit :

avoir un CDI
Historique de compte parfait
Donner des garanties au banquier (apport, dossier solide, ouverture d’un compte chez lui)
Visiter plusieurs banques

À partir de la signature du compromis, vous avez 45 jours pour finaliser le dossier.

Contenu principaux :

carte d’identité/passeport/titre de séjour

Justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture EDF ou téléphone)
Taxe foncière et taxe habitation de sa résidence principale
Bail de location et dernière quittance de loyer
Livret de famille
Jugement de divorce + acte liquidatif communauté
Contrat de mariage
Contrat PACS

salarié :

2 dernier avis d’impôts

Déclaration des revenus pré-remplie
3 derniers bulletins de paie + bulletin de décembre n-1
Attestation employeur ou contrat de travail
Justificatif du montant des retraites
Justificatif des primes (contrat de travail et avenants)
Justificatif des pensions (invalidité, complémentaires,…)
Allocations

Plus le dossier sera complet, plus la réponse sera rapide.

Les mensualités doivent être inférieures à 33% des revenus net. La banque prend en compte 100% des revenus salariaux mais 70% des
revenus du patrimoine (loyers).

Évaluer sa capacité d’emprunt avec le site empruntis.com/financement/simulation-pret-immobilier/calcul-capacité-emprunt.php

Ce qu’il faut prendre en compte :

recourir à courtier : trouve les meilleurs taux, donne des conseils sur le dossier, obtiennent des conditions favorables et facilitent la
tâche
Conditions du prêt : frais de dossier, remboursement anticipé (annulation des pénalités), transférabilité du prêt

Le transfert de prêt peut être utilisé pour maintenir son taux d’intérêt si le bien est revendu avant le remboursement intégral du prêt.

Exemple: emprunt de 200K€ à 1,70% et il reste 100K€ de crédit à rembourser. Dans ce cas il est possible de transférer le montant
remboursé sur un autre achat.

Diminuer ses charges :

Remboursement anticipé des crédits

Moduler ses échéances (hausse ou baisse)
Négocier les indemnités de remboursement anticipé

Hypothèque : c’est une garantie traditionnelle établie par le notaire. Elle permet à la banque en cas d’impayé de saisir le bien pour le
vendre.

Les différents types de caution:

Caution solidaire particulier : la personne s’engage à payer à la place de l’emprunteur
Caution mutuelle fonctionnaire
Caution bancaire : organisme financier qui se porte caution pour l’emprunteur

Assurance décès invalidité : Ce n’est pas une obligation légale mais sa souscription est exigée par toutes les banques.

Pour autofinancer un bien, les mensualités doivent être égales au maximum à 70% des loyers. Multiplier les mensualités par 1,43 pour
obtenir le loyer à percevoir pour couvrir ses mensualités.
[MODULE 8] Optimiser la fiscalité : Tout ce que vous devez savoir pour mettre en place
votre machine à Cash
Résumé du cours

La location nue entre dans le cadre des revenus fonciers.

Pour ne pas rentrer dans le cadre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), le bien ne doit pas être équipé ou meublé.

Les revenus fonciers sont imposables au barème progressif de l’IR et soumis à des prélèvements sociaux de 15,5%.

Les revenus issus de la sous location des logements meublés sont imposables dans la catégorie BIC.

LMNP : loueur meublé non professionnel

LMP : loueur meublé professionnel
Plus value : bénéfice à la revente

Le revenu net imposable = revenu brut global - charges déductibles

Charges déductibles : pension alimentaire, CSG, hébergement de personne âgée, épargne placée en vue de la retraite.

Lien pour déclarer ses charges déductible: impots.gouv.fr/portail/particulier/je-declare-mes-charges-deductibles

Quotient familial :
Revenu imposable divisé par nombre de part.

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Enfants à charge :

1/2 part pour les 2 premier

1 part à partir du 3ème

Exemples :
couple avec 3 enfants : 2 + (0,5 * 2 + 1) = 4 parts

2 adultes, 3 enfants soit 4 parts

revenu global de 100K€

Dans ce cas, le quotient familial = 100K€ / 4 = 25K€

impôts pour 1 part = (25K - 9710K) * 14% = 2140,6 €

impôts pour les 4 parts = 2140,6 * 4 = 8562,4 €

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Il existe 2 grands régimes :

1. Location nue:
Régime micro foncier (abattement de 30% donc imposition sur 70% des loyers. Les loyers annuels doivent être inférieurs à
15K€. Impossible de déduire le montant des travaux, les intérêts bancaires, les dépenses)
Régime réel (automatique si les loyers sont supérieurs à 15K€, possibilité de déduire les charges. Si les charges sont
supérieures au loyer, on parle de déficit foncier donc pas d’impôts et possibilité de reporter ces déficits pendant 9 ans)
2. LMNP:
Régime Micro BIC (recettes doivent être inférieures à 32900€. Le statut LMNP permet un abattement de 50%, ne prend pas en
compte les dépenses. Régime intéressant si pas de travaux et très peu de charges)
Régime réel simplifié (BIC réel)
(charges déductibles. Si les charges sont supérieures aux loyers, il y a déficit. Les charges ne seront pas imputables sur le
revenu global mais uniquement sur les revenus LMNP contrairement au régime réel location nue. Possibilité de reporter ces
déficits pendant 9 ans, irrévocable pendant 2 ans)

Avantages LMNP :

constituer et développer un patrimoine

Créer des revenus complémentaires
Optimiser la fiscalité
Augmenter la rentabilité de son bien en louant plus cher
Se protéger de l’inflation
Assurer sa retraite

L’amortissement:

chaque année, amortissement du bien (dotations aux amortissements)

cela représente une provision par rapport à la baisse en valeur du bien qui permettra de le remplacer par un autre (on part du principe
que le bien immo perd de sa valeur)
Les amortissements peuvent jouer un rôle important dans la rentabilité du bien

Les charges se déduisent immédiatement et les amortissements se déroulent sur plusieurs années.

Calculer un amortissement :
Un bien immo est doté de plusieurs composants. Les amortissements sont différents suivant le composant en question.
Il est important de choisir un comptable qui maitrise le statut LMNP.

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Démarches pour lancer son meublé :

déclarer son début d’activité en LMNP (document à remplir)

Opter pour le régime réel
Remplir le document téléchargé

Ameublement pour louer en meublé: voir le texte juridique en ligne legifrance.gouv.fr

La majorité des investisseurs débutent par le statut LMNP car LMP plus contraignant, il relève du BIC professionnel.

Pour être LMP :

inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés)

Recettes annuelles de 23K€ minimum
Doit représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal

Avantage du LMP: il est possible d’imputer les déficits (hors amortissements) sur les revenus globaux contrairement au LMNP sur lequel les
déficits sont imputés que sur les revenus liés.
[MODULE 9] Comment bâtir un empire immobilier sans énormément de capitaux et en
démarrant de zéro ?
Résumé du cours

Avec du cash et du temps :

sous-location
location saisonnière
colocation

Avec du cash mais pas de temps :

investissements passifs en bourse

acheter de l’immobilier sous évalué

Sans cash et avec du temps disponible :

sous-location
trouver des investisseurs et proposer d’excellents deals

Sans cash et sans temps :

être productif
épargner un max pour avoir des munitions (réussite = marathon)
faire un FLIP sur sa résidence principale et répéter cette opération plusieurs fois

Plus value pour LMNP :

exonérations :

résidence principale
Biens conservés pendant au moins 22 ans
Vente d’une résidence secondaire dont le prix de cession servira à acquérir ou construire sa résidence principale

Il faut viser une rentabilité de 20/25% pour accélérer le remboursement du crédit.

Il est préférable de limiter l’apport pour capitaliser un max sur l’effet de levier.

Augmenter le nombre de clients :

louer moins cher

Recourir à la colocation pour toucher plus de clients
Louer son appart à la semaine et multiplier les points d’entrée

Augmenter la fréquence de vente :

louer plusieurs appart au lieu de louer une grande maison

Louer à courte durée

S’enrichir rapidement en immo :

augmenter la rentabilité de ses biens

Augmenter le nombre de ses locataires (colocation, louer moins cher)
Location saisonnière courte durée pour louer plus souvent
Capitaliser au max sur le crédit
Stratégie d’achat revente