PSB

M2GP
Bruno PAYS
2020- 2021

INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
PLAN DU COURS

INTRODUCTION : les critères de sélection des investissements

1. Rappel des critères de choix des placements

- Liquidité : caractère peu liquide des placements immobiliers. Ce n’est pas tant le délai entre trouver
un acheteur et un acquéreur qui est long, mais par exemple la période du confinement a engendré une
période de gel des transactions. Attente du T4 pour connaitre l’impact du Covid. Délai d’environ 3
mois d’attente chez le notaire entre la promesse de vente et la date de vente authentique. En fin
d’année, les délais d’attente sont plus longs chez les notaires car les dispositifs de défiscalisation
peuvent disparaitre en fin d’année ;
- Rentabilité : la rentabilité moyenne brute à Paris d’un logement est de 3,5% en 2019, avant impôt.
Pour un gros contribuable, il ne reste pas grand-chose sauf dispositif de défiscalisation immobilière.
Bordeaux : 3,5% car la ville a connu depuis plusieurs années des travaux d’embellissement de la
ville. Par conséquent les prix ont très sensiblement augmenté. Tassement des rendements locatifs car
le prix des loyers n’a pas significativement augmenté. Lyon : 3,8%. Strasbourg, Rennes et Toulouse :
environ 5%. Lilles : 6% en 2019 avec un attrait pour les investisseurs. Certaines villes sont plus
rentables, telles que Maubeuge, Charleville Mézières environ 10% mais dans ces villes, le risque est
plus grand car beaucoup de carences locatives (si location 6 mois dans l’année taux à 5%). Investir à
Paris, valeur coffre-fort, risque très faible d’une baisse des prix sur le long terme car grande capital
européenne avec attrait touristique, l’offre de foncier (capacité à construire de nouveau logements)
extrêmement faible, ce qui pousse les prix à la hausse. Deux composantes :
 Rendements : revenu régulier (loyer) régularité d’un revenu.
 Plus-value à terme : rentabilité inclue en plus du rendement, une perspective de plus-value à
terme.
- Accessibilité : l’immobilier est-il un placement facilement accessible ? Le prix moyen du m2 à Paris
est de 10 600€, en juillet par les notaires. Du fait du ticket d’accès élevé, l’accessibilité de la pierre
parisienne est assez compliquée. Le prix médian d’une opération d’investissement locatif est
d’environ 180 000€. Les taux restent très bas, autour d’un 1,20% hors assurance décès emprunteurs.
L’assurance emprunteur est une couverture contre le risque de décès et contre la PTIA (perte totale et
irréversible d’autonomie) ;
- Sécurité : Placement physique, réel et tangible donc pas de risque élevé. Placement matérialisé
contrairement au placement financier. Impression de solidité. L’immobilier nous protège mieux que
d’autres actifs de l’inflation. Si l’inflation repars à la hausse, on sait que les prix de l’immobilier vont
suivre à peu près la même hausse, voire même plus. Par exemple, ce ne n’est pas le cas d’une
obligation à taux fixe car sa valeur baisse. L’immobilier préserve la valeur d’achat.

2. Investissements immobiliers vs placements financiers

Les performances sont comparables tantôt en placement financier qu’en immobilier. Éléments de
comparaison de l’investissement immobilier versus placement financier :

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 Avantages : Bien d’usage RP ou RS, faible volatilité, déduction des intérêts d’emprunt (investissement
locatif), possibilité de valoriser le bien (actions Sanofi achat/revente de titres augmentation du cours ‡ bien
possibilité d’effectuer travaux, rénovation), défiscalisation immobilière, possibilité de sécuriser le
rendement, différentes possibilités de détention.
 Inconvénients : Illiquidité, fiscalité de droit commun (exemple : IFI), contraintes de gestion (locataires/
propriétaires), obligation de travaux, peu accessible, peu divisible, peu liquide, niveau élevé des charges,
évaluation souvent difficile des biens.

3. Les précautions requises de l’investisseur

- Déterminer la valeur intrinsèque du bien immobilier que l’on achète : ne pas se laisser influencer par
les éventuels avantages fiscaux liés à mon investissement locatif, le plus souvent sont intégrés les
loyers et les déductions fiscales éventuelles, les avantages fiscaux ce qui a pour effet de booster la
rentabilité du placement. Le but est de savoir si sans les avantages fiscaux, l’investissement reste
attractif. Exemple : LMP statut de loueur en meublé professionnel.
- Ne pas être influencé par la situation géographique : influence du promoteur/ constructeur,
investissement dans une ville jeune. Après la période de défiscalisation, que faire du bien ? Le bien
peut-il répondre à d’autre besoins après la période d’investissement locatif ? Y-a-t-l un marché pour
des besoins futurs ?
- Ne pas surpayer son acquisition : les biens neufs sont vendus chers par rapport au logement ancien
car les gens font des investissements en PINEL (réduction d’impôt), ce qui pousse les prix à la
hausse. Avant de souhaiter faire une plus-value, il faut attendre quelques années. Un bien n’est plus
fiscalement neuf dès lors qu’il fait l’objet d’une utilisation (bien ancien : avant les années 1970
environ).
- Dispositif compliqué à mettre en place comme Malraux. FISC peut remettre en cause ses
investissements par rapport à l’avantage fiscal ; Personnes qui ne paient pas beaucoup d’impôt. Si le
dispositif de défiscalisation couvre plus que le besoin, part à manquer. Investissement plus élevé que
le nécessaire. Il faut connaitre précisément la situation fiscale du client pour éviter les critiques, ou
contentieux. Cas de retraite par exemple.

4. La responsabilité du professionnel du conseil en investissement immobilier

Devoir de conseil : les contours du devoir de conseil sont assez flous ; la loi ne définit pas ce que sont les
obligations en la matière, c’est une jurisprudence cad que ce sont les conflits résolus par les tribunaux qui
ont amenés ces derniers à définir cette notion. Tous les professionnels, qui ont une obligation de conseil, ont
peur de la mise ne cause de leur responsabilité en la matière.
‡ Obligation d’information : les professionnels de la finance, comme les professionnels de l’immobilier,
sont tenus à une obligation d’information, définit par les textes de lois. Avant même la souscription du
produit proposé, le professionnel doit délivrer une information qui doit être « exacte, claire, non trompeuse,
complète et comprise par l’investisseur ». Une information peut être exacte sans être claire : jargon
professionnel par exemple. Une information non trompeuse signifie qu’elle ne doit pas être biaisé, elle doit
être factuelle et objective. « Complète », ne pas pécher par omission. Les profils de risque client permettent
de définir si certains clients ont besoin d’information complémentaires.

Devoir de conseil : nécessite en phase précontractuelle que le client ait la plénitude des informations dont il
a besoin. L’information a un caractère général. Il faut qu’il ait une préconisation (exemple : rédaction d’une
clause bénéficiaire). Le devoir de conseil inclue une personnalisation du client. Exemple : Pinel pour une
personne qui ne paie pas d’impôt et qui manifestement n’en paiera pas dans les prochaines années 
mauvais conseil mais bonne information. La notion de devoir de conseil n’est pas équivalente à celle
d’obligation d’informations.

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Devoir de mise en garde : conseil donné pour sécuriser la situation d’un client. Opération qui induit un
certain risque.
Exemple : Vous avez 75 ans, crédit immobilier, vous n’êtes plus assurable, en cas de décès, pour les
héritiers, remboursement par ces derniers du solde du prêt = Mise garde.

Le niveau de responsabilité varie en fonction du périmètre de nos prestations. Exemple : la fonction

traditionnelle d’un banquier est d’être dispensateur de crédit. Dans le cas d’un financement d’un
investissement immobilier, sans être gestionnaire de patrimoine, si le client se rend compte que
l’investissement est mauvais, il ne pourra pas se retourner contre la banque. Dans le rôle de dispensateur de
crédit, la banque n’est pas obligée de juger de l’utilité du bien pour le client.

I. DEFISCALISATION IMMOBILIERE

A) Pourquoi des incitations fiscales ?

La politique monétaire est la possibilité pour les pouvoirs publics d’intervenir sur les taux d’intérêts,
incitation à investir. La politique budgétaire est une politique de dépense publique pour des infrastructures
par exemple. Années 70 : chocs pétroliers, période de stagnation, inflation, chômage. Les politiques
monétaires se montrent impuissantes à relancer l’économie, une remise en cause des politiques monétaires et
budgétaires. La politique fiscale peut répondre à quatre grandes missions :
- Le financement des dépenses publiques ;
- Un rôle de redistribution : on demande au plus riche de payer plus d’impôt et non pas aux pauvres,
qui ne s’appauvrissent pas plus ;
- Possibilité de réguler l’activité économique, soutenir tel ou tel secteur. Exemple de l’impôt qui
progresse ;
- Agir sur les comportements par des incitations fiscales. Exemple : incitation de l’État à acheter de
l’électrique par des primes ou « France relance », 100 milliards € pour la rénovation thermique des
bâtiments privés ou publics. Avec la taxe carbone, on sanctionne des entreprises qui polluent trop.

a. La politique du logement

Aujourd’hui, la politique de logement en France a pour objectif de :

- Relancer le logement neuf : rénovation de l’ancien
- Sécurité
- Environnemental
- Développement des Outre-mer : absence de matières premières, isolation ou positionnement
géographique ou climatique (ex : Guyane). Un retard économique est créateur de problème social,
répercussion au plan économique ou politique à plus grande échelle.

En 2014, une étude a été faite par Fidal, étude comparative entre la fiscalité des logements en France et le
reste de l’Europe. En cas d’achat d’un logement neuf en France, le cout fiscal lié à cet achat représente 27%
(TVA 20%, droits d’enregistrement et taxes indirectes) du prix payé par un particulier. Au Royaume-Uni, le
taux n’était que de 20%, en Espagne 12%, 12% en Allemagne et 9% en Italie. En matière de détention, le
bien une fois acheté, on le garde un certain nombre d’années, il faut donc s’acquitter de la taxe foncière.
Selon Fidal, sur 10 ans, la taxe foncière atteint 10% du prix du bien, comparativement 4% au Royaume-Uni,
Allemagne avec 3% et 1% en Italie.

Dans une situation qui depuis s’est empiré, Macron avait dit qu’il fallait rediriger l’épargne des français vers
l’économie productive en considérant que cela favoriserait la croissance économique des français. Cela a
conduit au remplacement de l’ISF par l’IFI. Instauration en 2018 du PFU (prélèvement forfaitaire unique
applicable au RCM et plus-values mobilières), taux de 30% avec PS de 17,2% et PFU de 12,8%. Le PFU
doit être comparé aux barèmes progressifs de l’impôt. Le PFU est adressé en faveur des titulaires de revenus
financiers. L’évolution de la fiscalité immobilière va dans le sens d’un durcissement de cette dernière.

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 b. Evolution récente de la fiscalité immobilière

Exemple : Un client à la BP revenus location nue : 45% + 17,2% + 4% de la CEHR = 66,2%

CEHR : contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Institué par Sarkozy. Elle s’applique aux
personnes physiques dont le revenu annuel net imposable dépassent 250 000€ et pour un couple marié 500
000€. Surtaxe de 3% qui devient 4% quand le revenu imposable atteint 500 000€ pour une personne seule et
1m € pour un couple marié ou pacsé.

Il existe en France 430 solutions pour payer moins d’impôt, en matière immobilière, divisé par 10 = niches
fiscales
 Inconvénients des niches fiscales :
- Caractère complexe : exemple Malraux
- Caractère futur : dispositif Censi Bouvard (est-ce que reconduit chaque année ?)

La cours des comptes, dans un rapport de 2018 a essayé de tirer un bilan des dépenses fiscales faites en
faveur de l’investissement locatif. Quand les pouvoirs publics mettent un dispositif fiscal en place, cela
coute chère, manque à gagner de recette fiscale, chaque niche fiscale a un cout. Les pouvoirs publics
obtiennent une contrepartie aussi importante que celle obtenu par les clients. Les dispositifs de
défiscalisation ont évolué au cours des années vers une restriction (ex : Pinel).

B) Les modalités d’application des avantages fiscaux

a. Impôt sur le revenu et revenus catégoriels

Lister les catégories d’imposition dans lesquels un investisseur pourra être imposé au titre de ses revenus
locatifs 
- BIC : location meublée, local équipé, local avec « clause commerciale » (loyer dépend du CA)
- BNC : sous-location
- Revenu Foncier : location nue, terres agricoles
- IS : sociétés à la l’IS (impôts sur les sociétés)

b. Réductions, crédits d'impôt, déductions et plafonnement des niches fiscales

Les avantages fiscaux qui existent aujourd’hui peuvent prendre plusieurs formes :

Dispositifs d’exonération : les gains réalisés sur ce placement vont échapper à toute fiscalité et à la fois aux
impôts et aux PS dans le meilleur des cas (ex : Livret A, Livret Jeune, LDDS). Il a cependant deux limites :
une exonération d’impôt n’est intéressante que si l’on doit payer des impôts. Pour un gros contribuable
(revenus élevés), réduction de l’impôt mais ne réduit pas sa pression fiscale sur ses revenus. La réduction
d’impôt vient en déduction de l’impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif. Une réduction
d’impôt est un taux qui s’applique à une assiette, le plus souvent égale au montant de la dépense et en
matière immobilière, cette assiette est souvent plafonnée.
Exemple : Pinel réduction d’impôt de 63 000€. Salaires : 40k€ + RF 30k€ = IR : 30k€
L’inconvénient de la réduction d’impôt est lorsque le montant dépasse le montant de l’impôt sur le revenu,
l’excédent est perdu.

Le crédit d’impôt est souvent calculé par application d’un taux à une assiette. L’avantage est que s’il
dépasse le montant de l’impôt dû, l’excédent est remboursé par le fisc par virement.
Une déduction est une dépense faite qui va venir en déduction, non pas de l’impôt à payer, mais d’un revenu
imposable ou du revenu global imposable. Certains travaux sur monuments historiques peuvent être
directement imputés que le revenu global.
Exemple : revenus 40k+ 30K = 70k€ déduction de 10k€ de travaux sur monuments historiques sur le revenu
et non sur l’IR.

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Plafonnement des niches fiscales : autrefois, il y avait des gros contribuables qui ne payer 0 impôt,
conséquences : image du dispositif, écart fiscal. En 2009, les pouvoirs publics ont maintenu un certain
nombre d’avantage fiscaux mais chaque année, le montant des avantages fiscaux ne pourra dépasser un
certain chiffre, normalement 10 000€ par an ou 18 000€ si investissement dans une SOFICA ou à l’Outre-
mer. Pinel rentre dans le plafonnement des niches fiscales, ainsi que le crédit d’impôt pour emploi à
domicile
Exemple : si au titre d’une année 6000€ pour emploi d’une personne à domicile et Pinel la même année,
réduction de 6000€ = 12k€, maximum de 10 000€.
En revanche, la réduction d’impôt Malraux n’est pas plafonnée, ni le PER, les exonérations d’impôts et les
déductions.

C) Revenus et déficits fonciers

a. Détermination de l’impôt

Toute personne physique est imposée à l’impôt sur le revenu, qui regroupe un certain nombre de
rubriques (traitements et salaires, BNC, BIC, revenus fonciers). Chacune des rubriques subit un traitement
différent avant d’être globalisé à l’IR.
Sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus de la location no meublée, d’immeubles
bâtis ou non bâtis, quand ces revenus sont perçus par des personnes physiques directement ou le cas échéant
au travers d’une société de type SCI (quand elle n’est pas assujetti à l’IS). Droit d’affichage : affichage de
panneau publicitaire, annonceur paie une redevance mensuelle, paiement régulier sinon la publicité
disparait, permet à une copropriété de payer ses charges. Les revenus fonciers sont imposables à l’R mais
aussi au PS à un taux de 17,2%. Depuis 2019, les revenus fonciers sont assujettis au prélèvement à la source.
Les revenus fonciers sont imposés au régime du micro-foncier, l’administration applique systématiquement
un abattement forfaitaire de 30% pour déterminer le revenu foncier net imposable (exemple : pour 10000,
assiette sur laquelle s’applique le barème progressif de l’IR et les PS s’applique sur 7000€ uniquement).

Règles d’imposition des revenus fonciers

Modalités d’application : revenus perçus et dépenses payées

 Régime micro-foncier (régime de droit commun)

 Abattement forfaitaire de 30 % (on considère que les dépenses s’élèvent à 30 %)

 Applicable de plein droit si recettes brutes annuelles hors TVA < 15 000 €
 Ce seuil n’est pas réduit prorata temporis
 Incompatible avec l’application de certains dispositifs dérogatoires : monuments historiques ;
Malraux ; ZFU ; de Méhaignerie à Borloo ; immeubles en démembrement. En revanche, le régime
est applicable au titre des revenus de SCI fiscalement translucides ou de SCPI (sauf si fiscalité
dérogatoire) à condition de louer en sus au moins un bien immobilier en direct / micro-foncier
compatible avec le régime Duflot-Pinel

 Régime réel

 Applicable si les conditions du régime micro-foncier ne sont pas remplies ou sur option (prise pour
3 ans). Opter pour le régime du réel si le montant de mes dépenses > 30%.

Revenu net foncier = Revenus à déclarer – charges déductibles

Revenus à déclarer Charges déductibles

- Loyers et fermages - Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration :

- Recettes exceptionnelles remettre en état un immeuble qui a subi une dégradation, par
- Valeur des avantages en nature exemple un mur porteur qui se fissure. Les travaux
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 stipulés au bail d’amélioration sont ceux qui apportent un élément de confort
- Revenus accessoires supplémentaire de type clim, ascenseur, etc. Le fait d’ajouter
- Retraitements divers un étage représente une dépense de construction ou de
- Dépenses incombant au reconstruction qui ne sont pas déductibles.
bailleur, mises à la charge du - Frais de gérance, de gestion et de rémunération des gardes et
locataire concierges
- Primes d’assurances (assurance incendie, dégât des eaux,
loyers impayés)
- Impositions
- Intérêts des dettes (emprunt des crédits contractés pour
acheter le bien locatif ou financer des travaux lourds)
- Provisions pour charges de copropriété
- Dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant
définitivement à la charge du propriétaire
- Déduction forfaitaire (Besson, Robien…)
- Amortissements Périssol, Besson, Robien, Borloo
- Autres charges
- Taxe foncière

Déclaration

 Régime du micro-foncier : pas d’annexe déclaratif, pas de justificatifs à produire. Simple

renseignement sur la déclaration des revenus fonciers bruts
 Régime du réel : il faut informer l’administration fiscale et remplir une déclaration annexe N°2044.

Ce qui pèse lourd :

Les travaux

Les intérêts d’emprunts

Primes d’assurances (assurance DC emprunteur, assurances investisseuses.

Ex : on cherche un locataire, y’a sinistre mais pas encore de locataire, avec cette assurance
investisseur, les frais sont à la charge de l’assurance.

b. Imputation des déficits fonciers

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SI RESULTAT NET < 0 :

 Régime de droit commun :

- Fraction du déficit < 10 700 € : imputable sur le revenu global (reportable pendant 6 ans) si le bien
est à l’origine du déficit est loué jusqu’au 31/12 de la 3 ème année qui suit l’imputation du déficit sur le
revenu global. Mais la fraction issue des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les
revenus fonciers pendant 10 ans
- Fraction du déficit > 10 700 € : imputable exclusivement sur les revenus fonciers pendant 10 ans

 Dispositifs particuliers : Périssol, Denormandie, monuments historiques, ZFU…

Dépenses déductibles hors intérêts d’emprunt 

L’administration considère que quand on a fait des travaux sur un bien immobilier, autres charges qui nous
ont mis en situation de déficit hors intérêts d’emprunts, ce déficit peut être imputés (venir en moins) à notre
revenu global (ensemble des revenus imposables dans la catégorie de l’IR). La limite maximum est de 10
700€. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers pour les années suivantes pendant maximum 10 ans.
Exemple : 30000€ de salaires imposables, déficit foncier non issus des intérêts d’emprunt pour un montant
de 10000€, l’imposition se fera sur les 20 000€.

Dépenses déductibles issus des intérêts d’emprunt 

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Ce déficit foncier ne s’imputera pas sur le revenu global uniquement sur le revenu foncier des années
suivantes. Les professionnels parlent parfois d’un déficit noble (hors intérêts d’emprunt) et non noble (issus
des intérêts d’emprunt).

Exercice 1 :

En année N, Madame Pierre achète un logement ancien pour 300 000€, elle le finance au moyen d’un crédit
in fine intégral, au taux de 2% par an dont 0,60% d’assurance décès. Le montant des loyers bruts s’élève à
12 000€. La taxe foncière est de 1 000€. Elle a fait des travaux d’amélioration de 6 000€. Le taux marginal
d’imposition de Madame Pierre est de 41%. Quelle sera sa fiscalité au titre de cette année N ?

Elle doit opter pour le régime du réel car elle a beaucoup de frais, à savoir frais de
6 000€ > 3600 (=30%*12 000).
Réel : 12000 (loyers) – 6000 (300 000*2% intérêts) – 1000 (taxe foncière) – 6000 (travaux d’amélioration)
= - 1000

Lorsque l’on impute un déficit foncier sur le revenu global, il est obligatoire de continuer à mettre en
location ce bien qui est à l’origine du déficit pendant au moins trois ans, à compter de l’apparition du déficit,
afin d’éviter que l’on ait des personnes qui fasse des travaux importants avant de revendre le bien.

Exercice 2 :

Revenu foncier brut annuel : 16 500€

Charges diverses : 12 500€
Intérêts d’emprunt : 20 000€

Option pour le réel car 16 500 >15 000

16 500 - 12 500 - 20 000 = -16 000
Déficit : 16 000€

Fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt : 16 500 - 20 000 = 3500

Fraction qui ne résulte pas des intérêts d’emprunt : 16 000 – 3500 = 12 500

Déficit noble : 12 500€

>10 700 imputable sur le revenu global
 1800€ reportable sur le revenu foncier des 10 années suivantes
3500+1800 = 5300€ reportable

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 D) Logements neufs : de Méhaignerie à Pinel
a. Evolution des dispositifs d’incitation dans le temps

Depuis les années 1980, les pouvoirs publics ont institué successivement toute une flopée de dispositifs
fiscaux destinant à relancer l’investissement locatif notamment pour des biens neufs et pour répondre à la
problématique de la pénurie de logement en France.
Aujourd’hui, le dispositif Pinel est le seul dispositif qui peut être envisagé pour un investissement dans le
neuf à titre locatif. Certains anciens dispositifs peuvent concerner certains de nos clients, dispositifs sur
plusieurs années.
Au fil du temps, les dispositifs de défiscalisation sont devenus de moins en moins intéressant pour les
investisseurs. Autrefois, il n’y avait pas de contraintes, au fil du temps, les règles sont devenues de plus en
plus contraignantes et tendent à cibler des locataires moins favorisés, moins nanties, pas de gros
contribuables.
Le Pinel peut être un dispositif intéressant pour des clients bonne gamme. Les clients en banque privée ne
sont pas intéressés par le Pinel car les avantages fiscaux sont moins intéressants, par exemple le déficit
foncier est plus important

b. Le dispositif Duflot-Pinel

Cécile Duflot a été Ministre du logement entre 2012 et 2014. Dispositif succédé par Sylvia Pinel entre 2014
et 2016. C’est un dispositif créé en 2013 et modifié à de nombreuses reprises. Il s’appliquera jusqu’à fin
2021.

Le dispositif Pinel est prévu en faveur des personnes physique qui achètent un logement neuf, qui font
construire un logement ou qui l’achète en VEFA pour ensuite le donner en location.
Les conditions pour en bénéficier sont assez nombreuses :
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 - le bien doit être situé en France (DOM conditions différentes), uniquement dans des zones
caractérise par un déséquilibre entre l’offre et la demande (création de logement).
- En accord avec le protocole de Kyoto, les logements éligibles au Pinel sont à la fois des biens neufs
respectant certaines normes thermiques d’isolation.
- Les biens en cause devront être donnés en location à usage de résidence principale du locataire dans
le cadre d’une location nue pour une durée qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.
- Les pouvoirs veulent qu’il y ait plus de logement locatif pour les personnes défavorisées. Par
conséquent, la location ne devra être consenti que pour des personnes dont les ressources ne
dépassent pas un certain plafond. Le niveau de loyer est lui-même plafonné.
- Pour être éligible pleinement à l’avantage fiscale doit avoir un prix au m2 ne dépassant pas 5500€
(pas de Pinel dans certains arrondissements Paris) sinon l’avantage fiscal sera pro raté en fonction du
prix du m2.

Pinel est une réduction d’impôt, à savoir applicable à une assiette. Le taux de la réduction varie selon la
durée de l’engagement locatif pris. Si on part sur :
- Une location de 6 ans, le taux de la réduction est de 12%, à savoir 2%/ an pendant 6 ans.
- Une location sur 9 ans, le taux de la réduction sera de 18%, soit 2%/ an pendant 9 ans.
- Une location sur 12 ans, le taux de la réduction sera de21%, soit 9*2% + 1% chacune des trois
dernières années.

Ce taux s’applique sur le montant total de l’investissement retenu dans la limite de 300 000€. Cela peut être
l’achat d’un logement unique de 300 000€ ou deux logements pour un total de 300 000€ dans la limite de
deux logements. En revanche, cette réduction peut s’appliquer sur des SCPI Pinel. Les personnes qui
souhaitent cumuler plusieurs dispositifs, peuvent cumuler une opération Pinel par an.

Attention : Le début de la réduction d’impôt correspond à l’année d’achèvement du bien ou si ce n’est pas
une construction, c’est l’année d’acquisition (pas l’année de la mise en location). Si on obtient au titre d’une
année, un montant de réduction d’impôt supérieur à l’impôt que l’on doit payer, le reliquat est perdu.
Exemple : année N réduction de 6000€ alors que j’ai que 4000€ d’impôts à payer, le reliquat de 2000€ est
perdu.

Le dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre 2021, sauf prorogation du dispositif. En 2021, le dispositif ne
s’appliquera que sur de l’habitat collectif (pas de maison). En 2021, une expérimentation dans la région
Bretagne aura lieu, le préfet pourra fixer le plafond des ressources et de loyers.

Il n’est pas possible de faire du Pinel en démembrement de propriété car le démembrement de propriété
possède déjà ses avantages fiscaux, par contre il est possible de le faire en indivision.
Les zones où le Pinel est éligible sont codifiées sous forme de lettre Abis, A ou B1.

Si on ne trouve pas de locataire tout de suite, on doit louer le bien au plus tard dans les 12 mois qui suivent
l’achèvement ou l’acquisition. Si le locataire s’en va, on a pareillement 12 mois pour en trouver un nouveau.
Dans le cas contraire, on remet en cause l’entièreté de l’avantage fiscale depuis le début. L’administration
fiscale n’aime pas les cumulards fiscaux. Au titre d’un seul et même immeuble, il n’est pas possible
d’empiler plusieurs avantages fiscaux, exemple Pinel et Malraux.

Les possibilités d’optimisation :

- le mieux est de partir sur 6 ans puis proroger pour trois ans à deux reprises ;
- si achat d’un bien pour 260 000€, maximum 300 000€, conseiller au client d’acheter des SCPI Pinel
pour 40 000€ pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal ;
- on a le droit, dans le cadre du dispositif Pinel, de prendre pour locataire un ascendant ou un
descendant dans le besoin mais il ne doit pas faire partie de mon foyer fiscal. Moins de risques. Pour
le locataire, le loyer est plafonné.

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Exercice :

Madame Loïc a 63 ans et est salariée, elle souhaite investir à Brest dans la construction d’un bien
d’habitation pour une mise en location de ce bien pendant 9 ans. Le montant de son investissement est de
350 000€.

1. Quelles sont les conditions d’application pour être sur qu’elle puisse bénéficier de ce dispositif ?
 Il faut que ce soit de l’habitat collectif, que le prix du m2 soit inférieur à 5500€ et vérifier qu’elle ne
bénéficie pas d’avantage fiscal. De plus, 63 ans, sur un minimum de 6 ans d’engagement Pinel, risque de
retraite, baisse de l’imposition à prévoir, par forcément intéressant.

2. Quel sera le montant de sa réduction d’impôt ?

 300 000*2% = 6 000€ par an

3. Madame Loïc paie environ 10 000€ d’impôt sur le revenu, elle emploie très régulièrement une personne
à domicile pour des tâches ménagères.
Plafonnement des niches fiscales 10 000€ par an dont 6000€ de Pinel, à voir si elle ne dispose pas
d’autre avantage fiscal. Attention à la date de départ en retraite. Mieux vaut partir sur 6 ans et compléter
par la suite.

Remarque : l’an dernier, L’IGF (inspection générale des finances) a réalisé une évaluation des dispositifs
Pinel en se mettant à la place du contribuable, notamment sur la rentabilité de celui-ci. En la période
actuelle, la rentabilité est très intéressante cad une opération financée à crédit avec des taux très intéressants
mais le gain dépendra de la revente. Il est possible de revendre son bien en Pinel en moins-value, cela
reprend l’avantage fiscal dont j’avais bénéficié. Certaines personnes continuent à louer le bien à un loyer de
marché ou conserver le bien pendant 20 ans, dans ce cadre plus avantageux.
L’achat d’un bien neuf, en VEFA, pas encore sorti de terre, parfois les photos ne reflètent pas la réalité. Par
conséquent, voir si le bien peut répondre à des besoins futurs. Allez à la bulle de vente, conseil d’aller à la
mairie pour voir le PLU (plan local d’urbanisme) pour voir comment le quartier va évoluer. S’assurer que le
prix de vente n’est pas trop élevé. S’informer sur le niveau de la demande locative. Éviter d’acheter un
logement dans un immeuble dans lequel il n’y aurait que du locatif car en règle générale, les propriétaires
occupants accordent plus de soins à un immeuble où ils vivent. Attention à la zone géographique, exemple
achat à Rouen j’habite à Paris, proposition de package de service qui peut couter chère et attaquer notre
rentabilité. Un locataire qui sait que le propriétaire se trouve, plus de risques.
Fiscalement parlant, un bien occupé, dès la première utilisation, n’est plus considéré comme neuf.

E) Logements anciens : un large éventail de possibilités

Il y a davantage de dispositifs dans l’ancien que dans le neuf. Dispositifs existant depuis longtemps qui ont
été aménagés mais qui ont survécu. Il existe quatre principaux dispositifs en faveur de l’ancien :
a. Le dispositif Cosse et l’amendement Denormandie

 Le dispositif Cosse

Jusqu’en 2019, il y avait un dispositif Besson qui vient de disparaitre, il a été remplacé par le dispositif
Cosse, provenant du nom d’un parlementaire René Cosse, dispositif institué en 2017. Autre nom « loué
abordable ». dispositif valable jusqu’au moins 31 décembre 2022.

L’objectif est de mettre ou de remettre sur le marché locatif, des logements, qui pour l’instant ne sont pas
donner en location, notamment des logements vacants, en prévoyant une carotte fiscale. L’avantage fiscale
est une déduction correspondant à un certain % des loyers que l’on va percevoir, dans le meilleur des cas,
allant jusqu’à 85%.
Exemple : 10 000€ de loyer, déduction des intérêts d’emprunts, charges. Possibilité dans le meilleur des cas
85%*loyers soit 8 500€.
11
Possibilité de s’appliquer à un logement que l’on possède déjà mais pas encore en location. Il ne faut pas
qu’il soit situé :
- En milieu urbain
- Dans une zone pas tendue comme la zone C
- Sauf régions rurales très prononcées

Le logement doit être loué nue, à usage de RP, dans le cadre d’une convention avec l’ANAH (agence
nationale pour l’amélioration de l’habitat, location pendant au moins 6 ans ou même 9 ans si l’ANAH
subventionne des travaux sur le bien.
Il va y avoir des plafonds de loyers, de ressources des locataires, variables selon les zones. L’objectif est de
louer à des personnes défavorisées, d’effectuer des gros travaux, etc. la déduction est comprise entre 15 et
85% en fonction des contraintes que le propriétaire est prêt à prendre. Dans ce cas, la fraction déductible du
revenu global, le plafond du déficit est de 15 300€. Les freins sont les suivants, il faut bien se renseigner et il
faut vouloir faire du social.

 L’amendement de Normandie

Julien Denormandie, ministre de la ville, à l’origine d’un dispositif de 2019, prévu jusqu’en fin 2022. Ce
dispositif est un régime Pinel transposé à l’ancien, même avantage fiscale, les mêmes taux et plafonds mais
non pas en cas d’achat d’un bien neuf mais de l’achat d’un bien ancien à rénover, qu’il faudra donner en
location nue, à usage de RP, pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans dans le respect de plafonds de loyers et de
plafonds de revenus.
Le dispositif Denormandie nécessite de faire un achat pas applicable sur un bien que l’on possède déjà. Il ne
s’applique que sur un certain nombre de ville, au départ au nombre de 222, dans la lignée d’un plan d’action
« Cœur De Ville ». Le but est de réhabiliter des logements dégradés se trouvant dans le centre-ville de
commune peu dynamique, comme Ajaccio, Blois, Sedan, Sartrouville, etc. Le dispositif est applicable à la
fois sur maison et immeuble.

On ne peut bénéficier de l’avantage fiscal que si l’on réalise des travaux qui représente au moins 25% du
cout total de l’opération, attention 25% minimum du total achat plus travaux.
Exemple : achat de 120 000€ avec 40 000€ de travaux, tout juste bon car 40 000/ (120 000 + 40 000) = 160
000€. Donc 25% de 160 000€, soit 40 000€.

Avantage fiscal 12%, 18% ou 21% plafonné à 300 000€ (Cas exemple : si achat à 400 000€, l’avantage
fiscal s’applique que sur 300 000€). Prix maximum du m2 : 5500€.

Sur un même logement, il n’est pas possible de cumuler déduction de Cosse et Denormandie (plus de
succès).

 Optimisation

Si choix du Denormandie, c’est au titre des travaux que l’on a réalisé. Il n’est donc pas possible de déduire
de nos revenus fonciers les travaux qui auront permis la déduction d’impôt. Possibilité de dire je ne veux pas
la déduction Denormandie.
Si des clients gros contribuables, préférable qu’ils déduisent de leurs revenus fonciers plus avantageux que
Denormandie, à l’inverse du client bonne gamme, qui se limiterait à 25% de travaux.
Exemple : opération 100 000€, montant déduction maximum 21 000€. 25 000€ de travaux faits, si TMI au
taux de 11%  si déduction des travaux dans le cadre du foncier, économie d’impôts de 11%
= 11% + PS 17,2% cad 28,2%* 25 000 soit 7050€ (en comparaison à 21 000€).

12
 b. Le régime Malraux et le dispositif relatif aux monuments historiques

 Le régime Malraux

L’un des plus anciens dispositifs toujours en vigueur qui s’applique en matière de défiscalisation
immobilier, il a été institué pat Henry Malraux, Ministre de la culture du général de Gaulle. Au début des
années 60, il avait souligné la nécessité de prendre des mesures pour la restauration du patrimoine
architecturale du patrimoine historique français, de vieux immeubles se situant dans de grandes villes
françaises, comme Paris, Lyon, Bordeaux, cœur de ville anciens. Apparut en 1962, accordé au propriétaire
qui entreprenait cette restauration d’immeuble. Il a été introduit un dispositif de défiscalisation.
Le régime Malraux est un dispositif réservé au personne physique, qui possède des immeubles bâtis situes
dans des zones protégées et qui procèdent à une restauration complète de leur immeuble lorsque les pouvoirs
publics on décides de la nécessité de procéder à celle-ci.
Les pouvoirs publics déterminent certaines zones au sein desquels ils décident de quel immeuble à besoin
d’une restauration complète. C’est en mairie que l’on découvre les possibilités qui existent en la matière.
Jusqu’en 2008, le dispositif était très intéressant en termes de défiscalisation, il permettait d’imputer le
déficit foncier sans limite sur son revenu global. Rappel règle générale, un déficit foncier peut être imputable
dans la limite 10 700€. Pas de contraintes avant 2008. Intéressant pour les gros contribuables.
Depuis 2009, le dispositif Malraux existe toujours mais il prend la forme d’une réduction d’impôt, qui a
pour inconvénient d’être moins intéressant pour les gros contribuables mais qui a démocratisé le régime en
le rendant plus accessible à un plus grand nombre de personnes.
Plus récemment, le régime Malraux a été étendu de manière temporaire jusqu’à fin 2022, à ce qu’on appelle
l’habitat ancien dégradé, la possibilité de faire du Malraux, dans un certain nombre de quartier caractérisés
par des immeubles vétustes et qui ne présentent pas forcement de belles qualités architecturales.

Pour en bénéficier, il faut être une personne physique, possibilité en SCI si n’est pas à l’IS. Il va falloir
procéder à une opération de restauration complète d’un immeuble, à savoir l’achat d’un immeuble, conservé
uniquement les murs d’enceintes, murs porteurs, le reste sera entièrement renouvelé (planchers, murs,
aménagement interne). Une fois la restauration faite, l’immeuble concernée devra être donné en location
nue à usage de RP du locataire pendant au moins 9 ans. Le locataire ne pourra pas être un membre de la
famille, ascendants ou descendants ou un membre du foyer fiscal. Il est interdit de faire l’opération en
démembrement de propriété car en générale, il ne fait pas bon ménage avec les opérations de défiscalisation
immobilière car le fisc n’aime pas le cumul fiscal. Il est possible de la faire en indivision.

 Avantage fiscale actuelle :

- Réduction de 30% s’agissant d’immeubles identifiées par les pouvoirs publics en termes de beauté
architecture sur un lieu qui a lui-même de belles caractéristiques, dit un « site patrimonial
remarquable ». Il faut que la restauration soit conforme à un plan de sauvegarde et de mise en
valeur (PSMV) ;
- Réduction de 30% lorsque le bien se situe dans un quartier ancien dégradé identifié par les
pouvoirs publics ;
- A défaut, la réduction sera de 22% si l’opération se situe dans un site patrimonial remarquable mais
couvert par un plan de valorisation.
Le taux est appliqué à une assiette, à savoir sur des dépenses de restauration de l’immeuble retenus dans la
limite de 400 000€ sur 4 ans. Limite pluriannuelle à respecter, exemple 50 000 de travaux en 2020, 200 000€
en 2021 et 50 000€ la troisième année.

Les dépenses retenues dans le cadre du dispositif sont tous les travaux qui sont autorisés par les pouvoirs
publics sur l’immeuble concerné, tels que des travaux de démolition, reconstruction, transformation en
logements. Dans la liste des dépenses éligibles, on compte les frais d’adhésion à des associations de
restauration car bien souvent une opération Malraux est trop lourde pour un même contribuable, donc il
existe des associations pour jouir au mieux de l’ensemble des avantages du dispositif élargit à plusieurs
personnes.

13
Ces opérations sont de grande ampleur car elles touchent des immeubles entiers sur lesquels il va falloir
faire beaucoup de travaux, raison pour la raison c’est plusieurs investisseurs qui se regroupent pour s’atteler
à la tâche.

Il existe deux possibilités pour réaliser ces opérations :

- Pour des personnes physiques, possibilité de créer une ASL (association syndicale libre), plusieurs
investisseurs qui pour réaliser leur travail se regroupent dans une association, gestion libre avec pour
objectif de réaliser les travaux nécessaires. L’intérêt étant que les investisseurs planifient leurs
dépenses dans le temps en fonction de leur moyen budgétaire et de leur préoccupation fiscale.
Exemple : en 2021, gros revenus en prévision, nécessité de bénéficier de défiscalisation, selon les
besoins, aménagement de cette opération.
L’inconvénient est que ces opérations sont lourdes et présentent des difficultés en matière du respect
des règles déterminés par l’État.
- VIR (vente d’immeuble rénovés), possibilité qui existe depuis 2006, selon laquelle le vendeur de
l’immeuble s’engage à y effectuer des travaux de restauration. Moi personne physique j’achète un
bien mais je n’entreprends pas moi même les travaux. Obligation pour le vendeur de le faire qui
figure dans la promesse de vente, l’avantage étant plus protecteur pour les investisseurs personne
physique, on est beaucoup plus tranquille mais l’inconvénient est que c’est plus couteux (aléas,
temps, travail, globalisation des couts). La VIR est réservée à un certain nombre d’opérations.
Contrairement à l’hypothèse dans laquelle je crée une association, c’est le vendeur qui détermine les
dates des appels de fonds.

La réduction d’impôt ne porte pas sur le prix d’achat de l’immeuble mais sur la restauration de celui-ci.
Deux principaux postes : l’achat de l’immeuble existant et les travaux. On constate, en règle générale, en
moyenne la part du foncier dans l’investissement total représente 35% et 65% pour les travaux.
Exemple : opération d’un cout total de 100 000€. Fonciers : 35 000€. Travaux : 65 000€. Réduction
d’impôt : 65 000€ * 30% = 19 500€’

Question 1  1 000 000*30% /3 : 100 000€

Question 2  dépenses par investisseurs : 1 M* 1/3 = 333 000€/personne. Donc pas optimisé.
Question 3  Règle ne pas traiter trop, réalisation maximale de 4 ans. Au-delà les travaux ne rentrent pas
dans le périmètre de la réduction d’impôt. Tout dépend également de l’organisation, VIR ou ASL, on laisse
14
entendre que c’est une ASL, organisation plus simple dans ce type d’organisation, il faut profiter de cette
liberté pour définir leur budget.
Question 4  indivision possible, SCI aussi si conservation des parts et location pendant 9 ans et SCI pas à
l’IS.
Question 5  quand on fait une opération de location nue, déduction des intérêts d’emprunts, travaux, etc.
les travaux déductibles dans la catégorie des revenus fonciers sont des travaux d’entretiens, de réparation.
Les travaux de démolition, reconstruction ne sont pas déductibles. Donc Malraux plus intéressant.

Il y a deux ans, un rapport des PP a informé que ce dispositif profitait à 8 000 foyers fiscaux et qu’en
moyenne la réduction d’impôt de chacun était compris entre 10 000€ et 20 000€ par an. Depuis 2019, le
dispositif s’est démocratisé. On a pas mal de clients qui sont positionnés sur ça même si avantage fiscal pas
énorme (pas bcp de moyens à investir). Ce dispositif peut être proposé à des clients bonnes gammes et
premiums, plus seulement aux grosses fortunes. Possibilité d’investir dans le cadre d’une SCPI Malraux, il
existe des établissements qui en créent. Ces SCPI doivent respecter des règles contraignantes, au moins 65%
du montant de souscription soient consacrées à dépense de travaux. Aucune contrainte en termes de niveau
de loyer. La fraction de la réduction d’impôt qui dépasse votre cotisation est reportable pendant trois ans.
L’avantage Malraux ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Contraintes Malraux :
- Faible rentabilité locative autour de 2,5% brut par rapport au coût de l’opération ;
- Opérations complexes, si pas d’expérience, très compliqué de réaliser une opération. Il faut donc
s’entourer de l’assistance de professionnels.

 Dispositif relatif aux monuments historiques

Un monument historique peut être un immeuble bâti, un immeuble non bâti, une partie d’un immeuble
bâtis, il s’agit de biens fonciers immobiliers dont la conservation présente un intérêt public soit au plan
historique ou artistique ou architectural, archéologique…
Un monument historique peut être un château, une maison ou aurait vécu un personnage célèbre comme
Victor Hugo ou une colonne romaine se situant sur une terre agricole (intérêt archéologique). Le monument
historique doit être protégé, partie centrale du patrimoine français, il ne doit pas être détruit. On ne peut pas
démolir un monument historique, ni le modifier, si on le restaure, il faut que ce soit en lien avec ce qu’il était
à l’époque. un monument historique ne peut pas non plus être déplacé. En France, il existe 45 000
immeubles protégés au titre des monuments historiques partiellement ou totalement. La moitié des
propriétaires sont des privées. 40% de ces monuments sont dans un état défectueux et même 20% dans un
état de péril (dangerosité). Problème, la France a une partie de son économie touristique qui repose sur les
lieux historiques, qui représente un attrait du tourisme français. Les retombées économiques des monuments
historique français représentent plus de 20 milliards d’euros, 500 000 emplois, qui directement ou
indirectement (artisans, BTP, etc.), sont liées à l’existence de ces monuments historiques. Il faut donc que ce
patrimoine soit entretenu, les couts sont parfois astronomiques. La restauration doit rester à l’identique ou
dans la manière la plus proche, ce qui induit des travaux couteux. Raison pour laquelle, les pouvoirs publics
ont compris que la restauration de ces derniers devait passer par une incitation fiscale pour que des
propriétaires privées soient aidées dans la restauration.

La loi qui s’applique sur les monuments historique date de 1913 et comprend un volet fiscal :

 S’agissant des particuliers, ils sont propriétaires occupants, ils habitent un monument historique. Ces
personnes ont la possibilité de déduire, sans limite de leur revenu global, les travaux qu’ils font sur ce
monument historique, si le bien concerné est ouvert au public, à la visite au moins 40 jours par an. Dans
le cas où le bien n’est pas ouvert au public, la moitié des travaux est déduit du revenu global. Une
contrainte s’ajoute, l’obligation pour le propriétaire concernée de conserver son bien pour au moins 15
ans.

15
 En cas de transmission par succession, le monument historique sera exonéré de droit de succession à
deux conditions cumulatives, si le bien est ouvert au public au moins 60 jours par an à condition que
l’héritier signe une convention par l’État.
NB : rendre les visites originales pour susciter l’intérêt du public, induit une ouverture payante au public,
impératif pour les propriétaires pour ne pas supporter de nouvelles charges.

Ce qui est problématique dans la restauration est la condition de réalisation des travaux car ils sont soumis à
l’accord de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC). Quand on entreprend la restauration d’un
monument historiques, une personne centrale gère l’opération : l’architecte des bâtiments de France. Son
rôle étant de déterminer comment faire les travaux. Il n’est pas le maitre d’œuvre, il est là pour contrôler par
rapport à ses exigences pour se rapprocher de l’état originel. Pour la maitrise d’œuvre, il faut faire appel à un
second architecte, à choisir sur une liste habilitée. Les règles sont strictes, la France a ratifié un texte, « la
charte de Venise », datant de 1964, mentionnant que la restauration doit être respectueuse de la substance
ancienne.
Il existe des SCPI qui existe pour des monuments historiques, possibilité pour des particuliers de profiter de
l’avantage fiscale. Cependant, le lien est passionnel pour un bien en direct.

F) Les locations meublées

La location meublée est depuis longtemps l’un des investissements préférés des investisseurs français et
pour des raisons essentiellement fiscales à l’origine. En plus, il existait une souplesse juridique ne terme de
règle locative, une souplesse inexistante avec la location nue. Une rentabilité économique normalement
supérieur à la location nue parce que si je mets des meubles dans un bien, ça doit voit comme conséquences,
la possibilité de louer plus chère qu’en location nue. Mais depuis les années 2000, la souplesse juridique
s’est alourdit, les avantages fiscaux ont réduits. D’un point de vue locative, la location meublée garde
toujours une image positive, du fait que la formule a évoluée, comme la création d’un gite rural, louer
meublé un studio à l’intérieur de la maison dans laquelle j’habite.

Définition : c’est la location meublée d’un logement. En 2014, la loi ALUR a donné une définition de la
location meublée « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre
au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». un
certain nombre d’éléments sont obligatoires et sont fixé par un décret de 2015 qui donne la liste de
l’ensemble des équipements à mettre dans un logement pour qu’il soit considéré comme « meublé ». Cette
liste est obligatoire que quand le logement est loué à usage de RP du locataire. Exemple de vacanciers, liste
non obligatoire.

Distinction entre plusieurs cas de figures :

 Le logement donné en location meublée ne constitue pas la RP du locataire ni celle du bailleur
(ex : ma RS, en location meublée de manière saisonnière) : obligation d’obtenir un agrément de la
commune où se trouve le bien si ce bien se trouve soit à Paris, soit dans une ville de plus de 200k
habitants ou dans les départements en petite couronne parisienne (92,93,94) et également dans les
communes qui auraient prévus une telle obligation.
Raison : Un logement meublé répond encore moins à l’attente des personnes modestes. Ne répond
pas à la problématique de la pénurie de logement en France. Demande sur Paris, systématiquement
refusé sauf si compensation (= j’ai un bien de 30m2 que je veux donner en location mais au même
moment j’ai un autre bien que je veux remettre en location nue et qui a la même surface que le 1 er
logement.). Pour cette raison, beaucoup de personnes font de la location meublée sans autorisations.
Les sanctions sont très lourdes : jusqu’à 50 000€ d’amendes et chaque jour qui passe peut couter en
plus une astreinte qui va être calculée jour après jour. Il reste une souplesse locative en matière de
rapport locatif (élaboration du bail) qu’on n’a pas dans les autres cas de figures.
 Lorsque l’on donne en location meublée un logement qui constitue la RP du locataire : exemple
d’un cadre expatrié qui ceint pour une mission de plusieurs mois ou étudiant pour une année de
master. Dans ce cas il n’y a plus l’obligation d’obtenir un agrément, en revanche les règles de
location vis-à-vis du locataire sont très proches de celle en matière de location nue, à savoir rédaction
16
 d’un bail d’une durée minimum d’un an sauf pour un étudiant exception sur 9 mois, avec des règles
précises pour la révision du loyer (absence de pleine liberté de fixation du loyer, plafond à Lyon par
exemple). Au terme du bail, le locataire a le droit à un renouvellement du bail. Si on souhaite qu’il
parte, trois possibilités pour le bailleur : reprise du logement pour moi ou mes proches, soit je vends,
refus du renouvellement pour motif légitime et sérieux (non-paiement des loyers ou fêtes, nuisances).
Le bailleur dit informer le locataire dans un délai de préavis de trois mois et motiver son refus.

LOCATION MEUBLEE

A usage de résidence De courte durée

principale du locataire Résidence secondaire Résidence principale
ou locative du bailleur du bailleur
Agrément administratif Durée cumulée des
préalable, nécessaire à périodes de location < 4
Paris, départements 92, mois/an
Contraintes -- 93 et 94, villes >
administratives 200 000 ha, les autres
communes sur option
(art. L 637-1 du Code
de la construction et de
l’habitation)

Très proches de celles

prévues en matière de Règles relatives au louage des choses (C. civ. art.
Contraintes locatives location nue à usage de 1708 et s.)
résidence principale du
preneur (loi du
6/07/1989 Titre 1er bis)

Crise sanitaire : certains nombres de propriétaires cherchent à passer de location nue à location meublée à
usage de RP

a. Aspects juridiques

LOCATION MEUBLEE

1. ASPECTS JURIDIQUES

La loi ALUR : définition légale du logement meublé : « logement décent équipé d’un mobilier en nombre
et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard
des exigences de la vie courante ».

Au bail doivent être joints un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis dans les mêmes formes et
en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et
amiablement (ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de
l’état des lieux).

En pratique, la location meublée peut prendre différentes formes : location saisonnière ; à titre de
résidence principale pour une clientèle haut de gamme ; chambres d’hôte ; assortie d’autres prestations ;
réalisée en direct ou intermédiée…

Au plan juridique, 2 cas de figure principaux à distinguer :

17
A) Immeuble non loué à usage de résidence principale

 Agrément préalable obligatoire à Paris et les villes situées dans les trois départements de la petite
couronne : 92 93 94 (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ou de plus de 200 000 habitants :
Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes et Montpellier.

Les autres communes peuvent toutefois adhérer sur option au nouveau dispositif.

Depuis le 1/04/2009, le changement d’usage d’un local d’habitation relève du maire.

A Paris et dans certaines grandes villes caractérisées par une situation tendue du secteur du logement,
l’autorisation est rarement accordée ou bien moyennant compensation, c’est-à-dire en contrepartie de la
transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Sanctions lourdes en cas d’irrégularité : amende civile de 25 000 € avec lourde astreinte. La violation des
dispositions qui précèdent peut-être invoquée par toute personne qui y a intérêt, notamment le syndicat des
copropriétaires - étant précisé que les règlements de copropriété interdisent parfois ce mode d’occupation.
On ne doit pas non plus sous-estimer le risque de délation par le voisinage au titre d’éventuelles nuisances
par exemple…

Loi ALUR, amendée par la loi ELAN (23/11/2018) édicte des règles spécifiques pour les meublés de
tourisme – « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à
une clientèle qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à
la semaine ou au mois » :

 le fait de louer un meublé touristique constitue un changement d’usage, mais le Conseil municipal peut
l’autoriser à titre temporaire (art. L. 631-7-1 A).

 la personne qui loue sa RP plus de 120 jours par an encourt une amende de 10 000 €, de même que celui
qui refuse de transmettre à la commune le nombre de jours de location par an.

 Application de la taxe de séjour selon les communes (ex : Paris)

 le meublé de tourisme doit être déclaré en mairie (contravention pouvant atteindre 450 € sinon) et au
centre des impôts (Cerfa 14004*03) quand il ne constitue pas la RP du bailleur. Mais dans certaines
communes (Paris et petite couronne [92, 93 et 94] + villes de plus de 200 000 ha ou connaissant des tensions
sur le logement), qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire du bailleur, la location saisonnière
peut être soumise à la procédure du numéro d’enregistrement (n° de 13 caractères devant figurer sur toutes
les annonces) ; une amende de 50 000 € s’applique sinon

B) Logements loués à usage de résidence principale

Bail écrit obligatoire, durée 1 an minimum, sauf 9 mois pour locataires étudiants.

- Révision du loyer : pendant longtemps, celle-ci n’était pas réglementée. Le bailleur qui voulait modifier le
prix du loyer au moment du renouvellement devait simplement en informer son locataire en respectant un
préavis de 3 mois, le montant du loyer renouvelé n’étant pas encadré. Il pouvait donc être tenté d’en relever
substantiellement le prix pour inciter son locataire à partir ou tout bonnement accroître son profit… La
protection de ce dernier était dans ces conditions bien théorique. C’est la raison pour laquelle les pouvoirs
publics ont entrepris de réglementer plus durement cette formule locative.

18
Loi ALUR : étend à la location meublée le nouveau dispositif d’encadrement des loyers dans les zones
tendues (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, soumises à la taxe sur les logements vacants) et
dont l’entrée en vigueur est progressive. Concrètement, les loyers de référence feront l’objet dans ce cas
d’une majoration unitaire par mètre carré afin de prendre en compte le caractère meublé du logement. Cette
majoration est déterminée à partir des écarts entre les loyers des logements loués nus et meublés, constatés
par l’Observatoire local des loyers.

La fixation initiale du loyer, sa révision en cours de bail et l’ajustement du loyer au moment du

renouvellement s’effectuent dans les mêmes conditions que pour les locations nues (loi du 6/07/1989 art. 17
à 17-2), un complément de loyer pouvant toutefois être prévu par rapport à celles-ci, mais qui doit tenir
compte des équipements et services associés aux logements meublés. Lorsque les parties sont convenues,
par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d’acquisition
d’équipements par ce dernier en sus de l’équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat
peut également fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.

- Renouvellement en fin de bail : le bailleur qui ne souhaite pas renouveler doit informer le locataire avec un
préavis de 3 mois et motiver son refus soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un
motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Loi ALUR : dorénavant, le bailleur qui souhaite donner congé à son locataire doit indiquer le motif allégué
et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre
celui-ci et le bailleur (le repreneur ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par
un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la
date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son
concubin notoire).

b. Traitement fiscal

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité
commerciale, qui relève de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Traitement fiscal très
différent des revenus issus d’une location nue. Imposition dans les BIC mais possibilités d’exonérations

Exonérations :

- Location ou sous-location en meublé d’une partie (studio ou pièce) de l’habitation principale : exonération
pour la totalité des produits retirés de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en
meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. En Ile-de-
France, le loyer ne doit pas dépasser, en 2020, 190€ par m2 charges non comprises et 140€ pour le reste de
la France.

- Location ou sous-location d’une partie de leur résidence principale, lorsque le loyer ne dépasse pas 760 €
par an en ce qui concerne les produits de la location habituelle (à la journée, à la semaine ou au mois) à des
personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).

Modalités d’imposition :

Si montant de revenus < 72 600€, ces revenus sont assujettis au micro-BIC, application d’un abattement
forfaitaire de 50%.
Exemple : en 2020, 50k€ revenus locatifs, imposition que sur 25k€.
Si abattement < dépenses, imposition au réel sur option, déduction des dépenses pour leurs montants
effectifs sur justificatifs.
Au Réel : déduction des intérêts d’emprunts, frais divers
Au BIC : déduction des amortissements possible (=chaque bien a une durée de vie, pour prendre en compte
cette obsolescence, on retranche cette perte sur plusieurs années)
19
Micro-BIC, régime simplifié ou régime réel normal, déterminé d'après les critères de droit commun. => si
application du régime micro-BIC, le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes
d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Distinction essentielle : LMP/LMNP

Loueur professionnel : 2 conditions cumulatives :

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à
23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Loueur non professionnel : les personnes qui ne respectent pas l'une au moins de ces deux conditions.

Imposition : En plus d’être imposés au BIC + PS 17,20% si LMNP, si LMP 9,7%.

LMP :
- déficits imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits
ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

- PV : bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins 5 ans, d'une exonération
totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des
deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value
n'excède pas le seuil de 90 000 € HT, et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont
comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT. Si l'une de ces conditions n'est pas satisfaite, elles
sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou à long terme.

LMNP :

- déficits ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année
et des 10 années suivantes.
- PV des particuliers : relèvent du régime des plus-values privées (détention du bien pendant 30 ans)
- dispositif « Censi-Bouvard » : réduction d'IR en faveur des loueurs non professionnels : accordée aux
personnes physiques qui acquièrent au sein de certaines structures, un logement neuf ou en l'état
futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet ou faisant l'objet
de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée (»). La réduction
d'impôt est réservée aux contribuables qui ont la qualité de loueurs en.
Réduction d'impôt au taux de 11 % calculée sur le prix de revient des logements retenu dans la limite
globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). Répartie sur 9 ans, à
raison d'un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction imputable au titre d'une
année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut
être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année
inclusivement.

TVA : pour de la location meublée simple, les revenus ne sont pas assujettis à la TVA, en revanche, si en
plus de la location meublée, rajout d’un nettoyage quotidien des locaux, fournitures de linges de maison,
activités qui se rapprochant d’une activité hôtelière. Activités normalement assujettis à la TVA. Collecte de
l’impôt des clients, droits de retrancher de la TVA que l’on a nous-même payer dans le cadre de l’activité
(ex : travaux sur le bien cause, car paiement de TVA sur travaux). Si achat du logement neuf, TVA payée au
moment de l’acquisition, possibilité d’être remboursé par l’État sur demande.

G) Les investissements quasi hôteliers

20
Opérations à mi-chemin entre une location meublée simple et le métier qu’exercerait un hôtelier, comme
l’acquisition de certains biens vendus par Pierre & Vacances, chambres dans un EPHAD, achat d’une
chambre.

 dispositif Censi Bouvard :

Dispositif prorogé, expire fin 2021. Réduction d'impôt au taux de 11 % calculée sur le prix de revient des
logements retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis).
Répartie sur 9 ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction imputable au
titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde
peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année
inclusivement.

Question 1 & 2 Bail à usage de RP du locataire pour étudiant, 280 jours par an > 9 mois. En principe la
location est imposable si on ne dépasse pas les plafonds de loyer et il faut que la pièce louée soit la RP de
l’étudiant et qu’elle soit situé dans la RP de Mme BASTIEN (ça on le sait). A cette double condition, on
aura une exonération.
Question 3  plaques rendus obligatoires par le Décret de 2015, mais le climatiseur non.
Question 4  autorisation à demander à la mairie car ce n’est pas sa RP.
Question 5  20 500€, soit amortissement = 2,50%*500 000 et les meubles 20%*40 000€.

a. Les différents concepts

b. Spécificités économiques et fiscales
H) Neuf ou ancien, nu ou meublé ?
a. Comparatifs
b. Illustrations chiffrées

II.- EVALUATION ET FINANCEMENT DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

21
 A) Les indicateurs de performance
a. Taux de rendement brut et net
b. VAN et TRI
B) Les fondamentaux du droit immobilier
a. Urbanisme et copropriété
b. Baux d’habitation et commerciaux
C) Les méthodes d’évaluation
a. Mesurage
b. Principales méthodes d’évaluation
D) Financement des investissements
a. Crédit à la consommation ou crédit immobilier ?
b. Conditions d’octroi des prêts

III.- MONTAGES IMMOBILIERS

A) Indivision
a. Indivision légale
b. Indivision conventionnelle
B) Démembrement de propriété
a. Rappels juridiques et fiscaux
b. Investissements en nue-propriété
C) Apport en société
a. SCI
b. SARL
D) OBO
a. Mécanisme
b. Précautions requises
E) Autres montages
a. Location à soi-même
b. Démembrement de parts sociales

BIBLIOGRAPHIE

- FRANCIS LEFEBVRE (Ed.), Gestion immobilière, 2020

- FRANCIS LEFEBVRE (Ed.), Urbanisme et construction, 2020

Périodiques :
- L’AJDI
- L’Agefi Actifs
- Gestion de Fortune

CEDEF : centre de documentation économie finance, métro Bercy

22
 MEUBLE ET SERVICES HOTELIERS
Principaux avantage fiscaux
Statut de
l’investisseur Loueur en Loueur en
LMNP LMP
meublé non meublé
avec services avec services
professionnel professionnel
hôteliers hôteliers
(LMNP) (LMP)
Avantages fiscaux

NON
Imputation des
(seulement sur les revenus LMNP OUI
charges déductibles
pendant 10 ans si régime réel) si régime réel
sur le revenu
(report du déficit possible sur 6
global (sauf
Réduction ans)
amortissements)
d’impôt Censi-
Bouvard
OUI
NON si les recettes n’excèdent pas
Exonération PV en (sauf cas d’exonération prévus par 90 K€1 (ou 126 K€ pour
cas de revente le régime des PV immobilières des exonération partielle) et si cette
particuliers) activité est exercée depuis 5 ans
au moins au moment de la revente

Exonération IFI NON OUI (sous conditions)

1
Moyenne des recettes locatives au titre des 2 années civiles précédent la cession
23
 NON NON
si location si location
assortie de 3 assortie de 3
services services
Exonération de la
OUI hôteliers2 ou OUI hôteliers2 ou
TVA sur les loyers
consentie à consentie à
certains certains
établissements établissements
d’hébergement d’hébergement

Récupération de la OUI OUI

NON NON
TVA (voir ci-dessus) (voir ci-dessus)

2
Parmi : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle
24
 Evaluation des biens en usufruit et en nue-propriété

La valeur imposable de l'usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est fixée

forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d'après l'âge de
l'usufruitier, conformément au barème ci-après :

Valeur de la nue-
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit
propriété

Jusqu'à 20 ans 90 % 10 %

De 21 à 30 ans 80 % 20 %

De 31 à 40 ans 70 % 30 %

De 41 à 50 ans 60 % 40 %

De 51 à 60 ans 50 % 50 %

De 61 à 70 ans 40 % 60 %

De 71 à 80 ans 30 % 70 %

De 81 à 90 ans 20 % 80 %

A partir de 91 ans 10 % 90 %

En cas d'usufruit à durée fixe, celui-ci est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété
pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (CGI
art. 669, II). Toutefois, la valeur ainsi déterminée ne peut excéder celle de l'usufruit
viager, qui constitue une évaluation maximale.

IFI

Lorsque le patrimoine excède le seuil d'imposition (1 300 000 €), il est imposé conformément au barème ci-
après :

Tarif applicable (en Formule de calcul des

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine pourcentage) droits B = Base nette
taxable
N'excédant pas 800 000 € 0
De 800 001 € à 1 300 000 € 0,50
De 1 300 001 € à 2 570 000 € 0,70 (B × 0,007) − 6 600 €
De 2 570 001 € à 5 000 000 € 1 (B × 0,01) − 14 310 €
De 5 000 001 € à 10 000 000 € 1,25 (B × 0,0125) − 26 810
Supérieure à 10 000 000 € 1,50 (B × 0,015) − 51 810

Pour atténuer l'effet de seuil (taxation dès 800 000 € alors que le seuil d'imposition est de 1 300 000 €), une
décote est prévue pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est égale ou supérieure à 1 300 000 € et
inférieure à 1 400 000 €. La réduction du montant de l'imposition est la suivante : 17 500 € − 1,25 % P, P
étant la valeur nette taxable du patrimoine.

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