Diagnóstico Imobiliário

RELATÓRIO

IMOBILIUM- Consultadoria, Engenharia e Administração de Propriedades

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ÍNDICE

1. FICHA DE AVALIAÇÃO............................................................................................................................... 3
IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO ................................................................................................................. 3
IDENTIFICAÇÃO DO REQUERENTE ............................................................................................................ 3
CARATERIZAÇÃO ...................................................................................................................................... 3
ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS ............................................................................................... 4
DETERMINAÇÃO DO ÍNDICE DE ANOMALIAS ............................................................................................ 5
DESCRIÇÃO DE SINTOMAS QUE MOTIVAM A ATRIBUIÇÃO DE NÍVEIS DE ANOMALIAS ................................
“GRAVES” E/OU “MUITO GRAVES ............................................................................................................ 6
AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ............................................................................................. 6
OBSERVAÇÕES ......................................................................................................................................... 6
2. RELATÓRIO DE PATOLOGIAS .................................................................................................................... 7
ÂMBITO ................................................................................................................................................... 7
DESCRIÇÃO DA HABITAÇÃO/ARRANJOS EXTERIORES ................................................................................ 7
SOLUÇÕES CONSTRUTIVAS DECIDIDAS/PRATICADAS ................................................................................ 7
MÉTODO DE ESTUDO ............................................................................................................................... 8
CONCLUSÃO ............................................................................................................................................ 8
MEDIDAS CORRETIVAS PROPOSTAS ......................................................................................................... 8
TÉCNICO/s ............................................................................................................................................... 8
3. ANEXOS ................................................................................................................................................... 9
 1. FICHA DE AVALIAÇÃO

A. IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO

ID Imóvel 04 Pedido 02/04/2013

Ref. Externa Visita 04/04/2013
Data Certificação
Avaliador

B. IDENTIFICAÇÃO DO REQUERENTE

Requerente ----------- Tlm -----------

Morada ----------- Telefone
Freguesia ----------- Código Postal -----------
Concelho ----------- Nif -----------
Distrito ----------- Projeto Aprovado S
Fração Licença de Habitabilidade
Piso Artigo Matricial
N.º Situação Clandestina N
Código SIG

C. CARATERIZAÇÃO

Nº de Pisos do Edifício Nº de Unid. no Edifício Ano de Construção Tipologia Nº de Divisões da Uso da

Estrutural Unidade Unidade
3 1 2007/2008 Betão Armado 14 Residência
Principal

3
 D. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS

ANOMALIAS
Muito Ligeiras Médias Graves Muito Não se Pond. Pontuação
ELEMENTOS FUNCIONAIS
Ligeiras Graves aplica
5 4 3 2 1
Edifício
1. Estrutura 5 0 0 0 0 0 6 30
2. Cobertura 0 4 0 0 0 0 5 20
3. Elementos Salientes 0 0 0 0 0 0 3 0
Outras Partes Comuns
4. Paredes 5 0 0 0 0 0 3 15
5. Revestimentos 0 4 0 0 0 0 2 8
6. Tetos 5 0 0 0 0 0 2 10
7. Escadas 0 4 0 0 0 0 3 12
8. Caixilharias e portas 0 4 0 0 0 0 2 8
9. Dispositivos de proteção contra quedas 5 0 0 0 0 0 3 15
10. Instalação de distribuição de água 5 0 0 0 0 0 1 5
11. Instalação de drenagem de águas residuais 5 0 0 0 0 0 1 5
12. Instalação de gás 0 0 0 0 0 0 1 0
13. Instalação elétrica de iluminação 5 0 0 0 0 0 1 5
14. Instalações de telecomunicações e contra a 5 0 0 0 0 0 1 5
intrusão
15. Instalação de ascensores 0 0 0 0 0 0 3 0
16. Instalação de segurança contra incêndios 0 0 0 0 0 0 1 0
17. Instalação de evacuação de lixo 0 0 0 0 0 0 1 0
Unidades
18. Paredes exteriores 0 4 0 0 0 0 5 20
19. Paredes Interiores 0 4 0 0 0 0 3 12
20. Revestimentos de pavimentos exteriores 0 0 0 0 1 0 2 2
21. Revestimentos de pavimentos interiores 5 0 0 0 0 0 4 20
22. Tetos 5 0 0 0 0 0 4 20
23. Escadas 0 4 0 0 0 0 4 16
24. Caixilharias e portas exteriores 0 4 0 0 0 0 5 25
25. Caixilharias e portas interiores 5 0 0 0 0 0 3 15
25. Dispositivos de proteção de vãos 5 0 0 0 0 0 2 10
27. Dispositivos de proteção contra quedas 0 0 0 0 0 0 4 0
28. Equipamento sanitário 5 0 0 0 0 0 3 15
29. Equipamento de cozinha 5 0 0 0 0 0 3 15
30. Instalação de distribuição de água 5 0 0 0 0 0 3 15
31. Instalação de drenagem de águas residuais 5 0 0 0 0 0 3 15
32. Instalação de gás 0 0 0 0 0 0 3 0
33. Instalação elétrica 5 0 0 0 0 0 3 15
34. Instalação de Telecom. contra intrusão 0 4 0 0 0 0 1 4
35. Instalação de ventilação 0 4 0 0 0 0 2 8
36. Instalação de climatização 5 0 0 0 0 0 2 10
37. Instalação de segurança contra incêndio 0 0 0 0 0 0 2 0

4
 Anomalias

Muito ligeiras Ligeiras Médias Graves Muito graves

Ausência de anomalias
ou anomalias sem
significado
Anomalias que Anomalias que
prejudicam o aspeto, prejudicam o aspeto e
e que requerem que requerem
trabalhos de fácil trabalhos de difícil
execução execução
Anomalias que Anomalias que
prejudicam o uso e prejudicam o uso e
conforto e que conforto e que
requerem trabalhos de requerem trabalhos
limpeza, substituição de difícil execução
ou reparação de fácil
execução
Anomalias que Anomalias que colocam
colocam em risco a em risco a saúde e/ou
saúde e/ou a a segurança, podendo
segurança, podendo motivar acidentes sem
motivar acidentes sem gravidade, e que
gravidade, e que requerem trabalhos de
requerem trabalhos difícil execução
de fácil execução
Anomalias que colocam
em risco a saúde e/ou
a segurança, podendo
motivar acidentes
graves ou muito graves

Ausência ou
inoperacionalidade de
infraestruturas básicas

E. DETERMINAÇÃO DO ÍNDICE DE ANOMALIAS

Total das pontuações (a) 375

Total das pontuações atribuídas aos elementos funcionais aplicáveis (b) 82
Índice de anomalias (a/b) 4,57

5
 F. DESCRIÇÃO DE SINTOMAS QUE MOTIVAM A ATRIBUIÇÃO DE NÍVEIS DE ANOMALIAS
“GRAVES” E/OU “MUITO GRAVES

G. AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Com base nas condições presentes e visíveis no momento da vistoria e de acordo com o método de
Avaliação do estado de conservação de edifícios, previsto pelo Novo Regulamento do Arrendamento Urbano
(NRAU) declaro que:

 O estado de conservação é:

Excelente: Bom: Médio: Mau: Péssimo:

 As partes comuns possuem estado de conservação …, e a fração em análise possui um estado de

conservação Excelente.

 Existem situações que constituem grave risco para a segurança e saúde pública e/ou dos
residentes?
Sim Não

Índice de anomalias 5,00 ≥ IA ≥ 4,50 4,50 > IA ≥ 3,50 3,50 > IA ≥ 2,50 2,50 > IA ≥ 1,50 1,50 > IA ≥ 1,00
Estado de
conservação Excelente Bom Médio Mau Péssimo

H. OBSERVAÇÕES

A IMOBILIUM fez uma inspeção visual das anomalias registadas no edifício pertencente a -----------
descrevendo em primeiro lugar uma ficha de Avaliação, onde se verificou que o respetivo edifício apresenta um
estado de conservação Excelente, contudo no caso dos arranjos exteriores, contemplados no licenciamento da obra,
existe um muro de alvenaria em aluimento eminente, podendo por em causa a estabilidade da construção existente,
como também constitui um grave risco para a saúde pública e / ou dos residentes, onde no ponto dois (Relatório de
Patologias) iremos descrever.

6
2. RELATÓRIO DE PATOLOGIAS

A. ÂMBITO

O presente relatório pretende descrever as consequências da não qualidade, bem como todas as patologias e
respetivas causas referentes a um edifício unifamiliar, e toda a sua envolvente, situado -----------, cujo proprietário ----
-------, portador do Cont. Nº: -----------.

B. DESCRIÇÃO DA HABITAÇÃO/ARRANJOS EXTERIORES

A Habitação, está localizada -----------, descrita no Conservatório do Registo predial de Vila Real.
A moradia encontra-se localizada na periferia de uma zona urbana (Figura nº 1), inserida segundo o Regulamento das
Características de Comportamento Térmico dos Edifícios na zona climática I3 – V2, a uma altitude aproximada de
431m.
O Edifício é constituído por quatro frentes, com uma área de implantação de 262,23 m2, numa área total do terreno
de 6610 m2 (Figura nº2), constituído por três pisos, dois deles acima da cota da soleira e um de cave.
Relativamente à área envolvente, encontra-se numa zona de declive acentuado como se pode verificar pelas
curvas de nível (Figura nº2).

C. SOLUÇÕES CONSTRUTIVAS DECIDIDAS/PRATICADAS

De acordo com o projeto de arquitetura bem como o de Estabilidade, Infraestruturas Hidráulicas, entre
outros, a referida construção foi executada numa estrutura porticada com elementos em betão armado e lajes
aligeiradas quer de cobertura ou pavimentos.
As paredes exteriores são constituídas por pano duplo de alvenaria de tijolo (15+11) com caixa-de-ar de 4 cm
e isolamento térmico com Poliestireno expandido extrudido de 6 cm, com revestimento exterior de argamassas
hidrófugas proporcionando um elevadíssimo grau de impermeabilidade à água no estado líquido.
A Cobertura, sob desvão, em laje aligeirada, constituída com telhas cerâmicas devidamente
ventiladas.
Ao nível da climatização, existe um sistema de aquecimento centralizado por radiadores.
A ventilação é do tipo natural.

7
 D. MÉTODO DE ESTUDO

No Referido relatório, foi apenas utilizada a experiencia dos Técnicos da área, bem como os elementos
fornecidos pelos intervenientes no processo.
Foram confrontados o projeto de arquitetura bem como o de Estabilidade, Infraestruturas Hidráulicas, entre
outros com o existente no local.

F. CONCLUSÃO

Como se pode verificar neste relatório, estamos perante uma construção com um estado de conservação
excelente, não existindo patologias de grande relevância, contudo, e devido a elevada precipitação que se fez sentir
neste últimos dias, no caso dos arranjos exteriores, contemplados no licenciamento da obra, existe um muro de
alvenaria em aluimento eminente (Figura nº 7, 8, 9), podendo por em causa a estabilidade da construção existente,
como também constitui um grave risco para a saúde pública e / ou dos residentes.
A cedência do respetivo muro de alvenaria provocou aberturas de fissuras no solo (Figura nº 3, 4, 6), caso não
seja intervencionado, podemos estar perante uma situação de desfecho imprevisível.

G. MEDIDAS CORRETIVAS PROPOSTAS

Substituição do muro de alvenaria por um muro em betão armado devidamente calculado para sustentar os
esforços provocados pelo solo, quer esforços horizontais quer esforços verticais, muro esse que terá que ser drenado
para poder “filtrar” as águas pluviais (Figura nº 10).

H. TÉCNICO/s

Nome do Técnico/s Data da vistoria

Mário Guedes
Carla Gonçalves

Assinatura:

8
3. ANEXOS

Figura nº1 – Localização da Habitação

Figura nº2 – Localização da Habitação e área envolvente

9
Figura nº3 – Movimentação do solo devido a cedência do muro de alvenaria

Figura nº4 – Fissuração solo devido a cedência do muro de alvenaria

10
Figura nº5 – Fissuração solo devido a cedência do muro de alvenaria junto à habitação

Figura nº6 – Fissuração e deslocamento do solo devido a cedência do muro de alvenaria

11
Figura nº7 – Muro de alvenaria em causa

Figura nº8 – Muro de alvenaria em causa

12
Figura nº9 – Muro de alvenaria em causa

Figura nº10 – Esquema do Muro Proposto

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