Aula 04

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Prefeitura de Santo André-SP - ISS

Santo André (Auditor Fiscal de Receita
Municipal) Código Tributário do Município
de Santo André - 2023 (Pós-Edital)
Autor:
Rafael Henze
25 de Maio de 2023
47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Rafael Henze
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Sumário
ITBI .................................................................................................................................................................... 1
Introdução ................................................................................................................................................. 4
Aspectos do Fato Gerador do ITBI .................................................................................................... 6
Aspecto Material: ................................................................................................................................. 6
Imunidades:............................................................................................................................................. 25
Lei nº 6586 de 1989 ........................................................................................................................................ 30
questões comentadas ........................................................................................................................................ 39
Lista de questões............................................................................................................................................... 79
GABARITO ........................................................................................................................................................ 99
RESUMO ......................................................................................................................................................... 100
ITBI
Vamos estudar mais um imposto de competência municipal, o Imposto sobre a transmissão inter vivos, a
qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
É um imposto bem antigo que passou a existir em nosso ordenamento jurídico em 1809 quando era chamado
“imposto da sisa”. A Constituição Federal de 1934 inaugurou a distinção entre transmissão “inter vivos” e
“causa mortis”, só que ambas ficavam com os Estados. Foi com a Emenda Constitucional nº 05/61 que o
imposto de transmissão “inter vivos” passou para a competência municipal, mas só até o advento da
Emenda Constitucional nº 18/65 quando foram novamente unificados sob a competência dos Estados.
Foi com a chegada da Constituição Federal de 88 que os Municípios voltaram a dispor de competência para
tributar a transmissão de propriedade imobiliária entre vivos, nos seguintes termos:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza
ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
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E isso tem relevância prática no nosso estudo, pois o Código Tributário Nacional data de 1966 quando a
ordem constitucional previa a tributação da transmissão de bens imóveis (seja entre vivos, por morte,
onerosa ou gratuita) unificada na mão dos Estados. Essa parte específica do CTN deve ser lida considerando
o contexto da época, que não mais se aplica sob a atual ordem constitucional.
Começaremos nossos estudos analisando aspectos gerais desse imposto, aplicáveis a todos os municípios,
para depois adentrarmos na legislação específica do ente para o qual estamos estudando.
Veremos que o conceito constitucional desse tributo já é, por si só, terreno fértil para muitas pegadinhas das
bancas.
Um conceito extenso e repleto de particularidades como esse, com uma simples troca de termos pode
aparecer em uma prova e confundir muita gente.
Vejamos:
ESAF - Fiscal de Rendas do Munícipio do RJ/2010

A respeito do ITBI e de seu fato gerador, assinale a opção correta.
a) É fato gerador do ITBI, de competência municipal, a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre
imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
b) É fato gerador do ITBI, de competência estadual, a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre
imóveis, inclusive os direitos reais de garantia.
c) É fato gerador do ITBI, de competência estadual, a transmissão, a qualquer título, da propriedade de bens
imóveis, por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil.
d) É fato gerador do ITBI, de competência municipal, a cessão de direito à transmissão, a qualquer título, do
domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil.
e) É fato gerador do ITBI, de competência estadual, a cessão de direito à transmissão de direitos reais de
garantia sobre imóveis.
RESOLUÇÃO
A – Conforme vimos no conceito constitucional do imposto, a transmissão deve se dar entre vivos, aspecto
ignorado pela banca.
B – A competência é municipal e não envolve os direitos reais de garantia.

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C – Competência é municipal e a assertiva também está incompleta, faltando informar que a transmissão se
dá intra vivos.
D – É só comparar com o art. 156, II. Não existe essa menção ao domínio útil de bens imóveis.
E – Competência é dos municípios.
Gabarito: Anulada!
Esse imposto recebe em algumas legislações municipais o nome de ITVI ou ITIV. Em provas de legislação
temos sempre que estar atentos às peculiaridades locais.
Guarde o comando constitucional referente ao ITBI para não errar em prova.

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Introdução
Vimos que com a promulgação da CF 88 os Municípios obtiveram novamente a competência para tributar a
transferência imobiliária entre vivos, nos termos do supracitado art. 156, II.
Não por outra razão, o Código Tributário Nacional deve ser lido com cautela no que tange ao ITBI, justamente
pois muitos dos dispositivos regulamentam artigos da constituição anterior. Devemos lembrar que o Código
Tributário Nacional data de 1966, quando estávamos sob a égide de outra ordem constitucional. Vejamos
como os dispositivos referentes ao imposto em comento ainda o atribuem à competência dos Estados.
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos
a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por

natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de
garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos
quantos sejam os herdeiros ou legatários.
Não é demais lembrar que esse artigo não foi recepcionado pela CF 88 e sua presença em provas se dá
apenas para tentar nos confundir.
Entretanto, veremos que nem todos os artigos do CTN sobre o assunto estão superados devendo ser feita
criteriosa análise, principalmente para distinguir o ITBI do ITCMD, que é um imposto estadual cobrado pela
transmissão de bens imóveis por meio de uma doação ou sucessão hereditária.
Ciente do fato gerador do ITBI e do ITCMD, leia novamente o art. 35 e perceba como ambos estão
contemplados em sua redação.
Preste atenção na distinção entre esses impostos para não errar em prova:

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Isso, por óbvio, também costuma ser objeto de questionamento:
Cespe - 2009 - SEAD-SE – Procurador – Adaptada

Considere que Ana transfira a Beatriz, sua irmã, um de seus imóveis urbanos, por ato gratuito. Nessa
hipótese, deve incidir o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, de competência dos municípios.
( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO:
Errada a assertiva. A transferência se deu de forma gratuita, atraindo, dessa forma, a competência do ITCMD
estadual.
Gabarito: Errada
Esse imposto tem função predominantemente fiscal, ou seja, visa, prioritariamente, obter recursos
financeiros para os municípios.

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Mais uma vez, vamos dissecar os aspectos do fato gerador dividindo o estudo do ITBI na busca por responder
às seguintes questões a seu respeito:
Aspectos do Fato Gerador do ITBI
Aspecto Material:
A boa compreensão do aspecto material do ITBI passa por compreender antes os conceitos constitucionais
a ele referentes. O significado dos vocábulos presentes no inciso II do art. 156 vai nos guiar até o perfeito
conhecimento de quais são os fatos observados no mundo que podem dar origem à cobrança do imposto
que estudamos agora.
Então, vamos compreender o significado de transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis; além de entender o que são
os direitos reais de garantia.
Vamos começar pelo ponto mais relevante presente nas operações que podem dar origem à cobrança do
ITBI:

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Transmissão:
De cara, o aspecto material do fato gerador já determina que para haver incidência de ITBI temos que estar
diante de uma transmissão, que pode parecer um conceito intuitivo, de fácil compreensão, mas que na
verdade esconde algumas complexidades exploradas em provas e frequentemente analisadas pelos tribunais
superiores.
O problema começa, pois, em regra, a validade de um negócio jurídico que envolva a constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis demanda o cumprimento de algumas
formalidades. Então, pensando em uma compra e venda, as partes interessadas formalizam um contrato e
levam em um cartório de notas para formalizar uma escritura de compra e venda.
A escritura é uma certidão que formaliza o contrato de compra e venda de um imóvel assinado pelas partes
envolvidas. A escritura deve ser registrada para que tenha efeito perante terceiros. Caso contrário, ela será
considerada o que chamam de “contrato de gaveta”.
Exemplo de escritura:
As partes acertaram seus termos no contrato e já formalizaram a escritura de compra e venda no cartório;
isso significa que já houve transmissão de propriedade? Não! A resposta para essa pergunta está no Código
Civil:

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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono
do imóvel.
Esse título aquisitivo (que pode ser uma escritura) tem que ser registrado no Registro de Imóveis da
circunscrição imobiliária pertinente.
O Registro de Imóveis é o cadastro da propriedade imobiliária refletindo seu estado atual e arquivando o
histórico completo do imóvel, dando conhecimento a toda a coletividade sobre a quem pertence ou já
pertenceu o imóvel, se houve modificação de titularidade ou se há algum ônus sobre ele.
Vejamos um exemplo:

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Então basicamente temos o seguinte procedimento para que ocorra efetivamente uma transmissão de
propriedade imobiliária:
Elaboração do contrato
Escritura de Compra e Venda
Pactuado
Averbação da aquisição na
livremente entre
Perante o Cartório de Notas. Matrícula
as partes.
O título aquisitivo de Perante o Cartório de
propriedade já existe, mas Registro de Imóveis.
ainda não foi levado a registro.
Aqui temos a
transmissão efetiva do
imóvel.
Isso ocorre porque o Código Civil brasileiro adotou o chamado sistema alemão de transferência de
propriedade, que privilegia o registro imobiliário do título como publicidade para toda a coletividade
exteriorizando o ato; que se contrapõe ao sistema francês no qual o próprio contrato de compra e venda já
efetua essa transmissão.
Então, precisamos estar diante de uma efetiva transmissão, certo?!
Essa conclusão tirada diretamente da leitura do texto constitucional já nos apresenta a resposta para a
primeira polêmica sobre ITBI, que foi objeto do seguinte questionamento pela FCC:

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FCC - Notário e Registrador (TJ PE)/Remoção/2013
Quando do registro da promessa de compra e venda como forma de assegurar o direito real à aquisição do
imóvel, deve o Oficial do Registro de Imóveis observar
a) o recolhimento de taxa de fiscalização judiciária.
b) a incidência de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação − ITCMD.
c) a incidência de Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel por ato entre vivos a título oneroso − ITBI.
d) a imunidade em relação ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação − ITCMD por previsão
expressa no Código Tributário Nacional.
e) a não incidência de Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel por ato entre vivos a título oneroso − ITBI
por não restar caracterizado o seu fato gerador.
RESOLUÇÃO:
A instituição de um contrato de promessa de compra e venda não transfere a propriedade imobiliária, pois
não ocorre a alteração do registro do imóvel atribuindo ao adquirente a propriedade do imóvel sendo
negociado.
Trata-se de um contrato preliminar que não configura fato gerador do ITBI.
Gabarito e
Vejamos:
EMENTA: TRIBUTÁRIO – ITBI – FATO GERADOR – ART. 35, II DO CTN E ART. 156, II DA CF/88
– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA.
1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é a transmissão

do domínio do bem imóvel, nos termos do art. 35, II do CTN e art. 156, II da CF/88.
2. Não incidência do ITBI em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá
ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido
tributo – Precedentes do STF.
3. Recurso especial não conhecido. (REsp 57.641/PE, rel. Min. Eliana Calmon, 2ª T., j. em 04-
04-2000)
A conhecida hipótese do “contrato de gaveta”, portanto, não tem o condão de gerar cobrança de ITBI.
Esse é o entendimento a ser levado para a nossa prova, ok? Ressalto para fins de conhecimento que há vozes
dissonantes na doutrina advogando pela possibilidade de incidência do ITBI quando a promessa de compra
e venda contiver cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, for pago o preço, e o contrato for averbado
no registro. Entende essa corrente, capitaneada por juristas como Sacha Calmon Navarro Coelho, que essa
promessa equivaleria a uma compra e venda.

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Quando ocorrer cessão de direitos de promessa de compra e venda (o direito do promitente comprador é
um direito real, devemos lembrar) haverá incidência do ITBI, só que com outro fundamento.
Não sobre transferência de propriedade, mas sobre transferência de direito real sobre imóvel.
Art. 1.225. São direitos reais:
(...)
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
A transferência da posse não é fato gerador do ITBI!
Também não ocorre transferência de propriedade quando estamos diante de desapropriação de imóvel.
Onerosa:
A transferência apta a gerar incidência deve ser onerosa, ou seja, deve “custar” algo, que nem sempre será
dinheiro. A permuta, por exemplo, envolvendo a troca de 2 imóveis, pode não ter um centavo envolvido,
mas ocasionará incidência do ITBI.
Como vimos, a transferência a título gratuito está compreendida na hipótese de incidência do ITCMD.
Pouco importa se a transmissão se deu via compra e venda, permuta, dação em pagamento etc. Ela tem que
ser onerosa. Ou seja, compreender uma relação em que as partes encontrem vantagens e obrigações
recíprocas.
Esse requisito afasta, por exemplo, a incidência do ITBI sobre a propriedade adquirida por usucapião que
representa uma forma de aquisição originária da propriedade, sem antecessor com o qual o adquirente
pactua prestações econômicas recíprocas a fim de adquiri-la. Ele recebe a propriedade e não paga nada por
isso.
FCC - Defensor Público do Estado de São Paulo/2015/VII - Adaptada

Analise a seguinte assertiva:
Incide o imposto sobre transferência de bens imóveis − ITBI ao final da ação de usucapião, quando o pedido
é julgado procedente e o requerente obtém a propriedade imobiliária.
( ) Certo

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( ) Errado
RESOLUÇÃO
A questão tenta confundir informando sobre a ação de usucapião e a procedência do seu pedido. Mesmo
assim, falta o requisito da onerosidade a essa transmissão, não incidindo, portanto, o ITBI.
Trata-se de uma aquisição por usucapião declarada pela justiça.
Gabarito: Errada
Perceba que o caso da questão é diferente do caso de uma arrematação judicial em um leilão público,
hipótese definida pelo art. 130 do CTN como de sucessão imobiliária:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o
domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de
serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos
respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o

respectivo preço
Assim, arrematação de imóvel em hasta pública constitui fato gerador do ITBI e sua base de cálculo será o
valor alcançado na arrematação e não o apurado pelo fisco ou o da avaliação judicial.
A arrematação nada mais é que a transferência em juízo de bens penhorados para aquele que oferecer o
maior lance.
Outra ocasião que suscita dúvidas quanto ao cumprimento do requisito da onerosidade se dá na hora da
partilha de bens na dissolução da sociedade conjugal.
Em regra, a divisão do patrimônio se dará pela metade e nesse caso não há incidência de ITBI.
Caso as partes estipulem de forma diferente e uma delas acabe ficando com parcela maior do patrimônio
que a outra, temos que fazer a seguinte análise:
➢ Foi gratuita essa deliberação?

Houve, portanto, doação da parte que excedeu à metade (meação), incidindo sobre essa parcela o ITCMD.
Assim se posicionou o STJ sobre o assunto:
EMENTA: TRIBUTÁRIO – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO POR DOAÇÃO – ITCMD – SEPARAÇÃO

JUDICIAL – MEAÇÃO.
1. Na separação judicial, a legalização dos bens da meação não está sujeita à tributação.
2. Em havendo a entrega a um dos cônjuges de bens de valores superiores à meação, sem

indícios de compensação pecuniária, entende-se que ocorreu doação, passando a incidir,

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sobre o que ultrapassar a meação, o Imposto de Transmissão por Doação, de competência

dos Estados (art. 155, I, da CF). 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 723.587/RJ,
rel. Min. Eliana Calmon, 2ª T., j. em 05-05-2005)
➢ Ela se deu de forma onerosa, havendo alguma contraprestação a justificar esse excesso?
Aí teremos transmissão de propriedade, incidindo ITBI, porquanto ocorreu de forma onerosa, ou seja,
mediante alguma contraprestação combinada.
Veja como funciona na prática:
FMP - Agente Fiscal da Receita Municipal (Pref POA)/2012
Nos autos de uma ação de divórcio, os ex-cônjuges, casados em regime de comunhão total de bens, dividiram
o patrimônio total existente da seguinte maneira: o imóvel situado no Município X, no valor de R$ 60.000,00,
pertencerá ao ex-marido, o qual indenizará pelo excesso de meação a ex-esposa em R$3.500,00. Quanto ao
imóvel situado no Município Y, no valor de R$ 40.000,00, pertencerá à ex-esposa.
Assinale a alternativa correta quanto à tributação incidente nessa partilha.

a) Sobre a base de cálculo no valor de R$ 6.500,00 incidirá o ITCD, de competência do Estado, e sobre a base
de cálculo no valor de R$3.500,00 incidirá o ITBI de competência municipal.
b) O tributo a ser recolhido será o ITBI, sobre ambos os imóveis, cada qual para o município de localização
do bem.
c) O tributo a ser recolhido será o ITBI, de competência do Município, e incidirá sobre a base de cálculo no
valor de R$ 10.000,00.
d) O tributo a ser recolhido será o ITCD, de competência do Estado, e incidirá sobre a base de cálculo no valor
de R$ 10.000,00.
e) Não há tributo a ser recolhido, pois, como o regime de casamento era o da comunhão total de bens, não
há transferência de bens, mas simples repartição do patrimônio comum de cada ex-cônjuge.
RESOLUÇÃO:
Preste atenção que há 2 imóveis a serem partilhados, perfazendo uma soma patrimonial de 100 mil reais.
Havendo meação, cada um ficaria com 50 mil reais e não haveria tributação sobre essa transmissão.
Mas foi do interesse do casal pactuar de forma diferente, até para preservá-los com os imóveis, ou por
qualquer outro motivo. Resolveram que um ficaria com 60 mil (valor do imóvel) e outro com 40 mil (valor do
outro imóvel). A questão informa também que essa divisão não se deu de forma gratuita; uma parte
indenizou a outra por ter ficado com um imóvel de maior valor. Feito esse breve relato, vamos às assertivas:
A - Esse é o valor da indenização, não guardando qualquer relação com o valor do bem transmitido.
B – Não será sobre ambos os imóveis. O excesso de meação se deu sobre o valor do imóvel que ficou com o
ex marido. Esse foi o fato gerador do tributo.
C – Esse é o gabarito! A base de cálculo foi justamente o excesso e a transmissão foi onerosa (vide a
indenização paga).

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D – Estaria correta caso não houvesse previsão de indenização ou de qualquer outra contraprestação.
E – Falso! Estaria correta caso fosse preservada a meação na hora da partilha.
Gabarito C
E se houver renúncia a uma herança????
O Direito brasileiro incorporou para fins de sucessão o Princípio de Saisine, segundo o qual quando ocorre
o falecimento, abre-se a sucessão e a herança já é logo transmitida.
Só que nosso ordenamento jurídico permite ao herdeiro renunciar seu direito à herança, ou seja, ele tem a
faculdade de declarar, desde que de maneira expressa, sua vontade de não a receber e por consequência
será considerado que ele nunca herdou nada.
Interessa ao nosso estudo a distinção da forma que pode se dar essa renúncia:
a) Renúncia abdicativa:
- Abandono dos direitos em favor do monte a ser repassado aos demais herdeiros.
b) Renúncia translativa:
- O herdeiro renuncia sua parcela gratuita ou onerosamente em favor de alguém.
Ora, já dá para perceber que essa renúncia translativa tem toda pinta de uma cessão de direitos hereditários
(legalmente equiparados a bem imóvel), e se ela for feita de forma onerosa.... ITBI nela!
“EMENTA: RENÚNCIA À HERANÇA – INEXISTÊNCIA DE DOAÇÃO OU ALIENAÇÃO – ITBI –

FATO GERADOR – AUSÊNCIA DE IMPLEMENTO.
A renúncia de todos os herdeiros da mesma classe, em favor do monte, não impede seus
filhos de sucederem por direito próprio ou por cabeça. Homologada a renúncia, a herança
não passa à viúva, e sim aos herdeiros remanescentes. Esta renúncia não configura doação
ou alienação à viúva, não caracterizando o fato gerador do ITBI, que é a transmissão da
propriedade ou do domínio útil de bens imóveis. Recurso provido” (Resp. no 36076, Rel.
Min. Garcia Vieira, DJ de 29-3-1999, p. 76)
De bem imóvel por natureza ou acessão física:

Mais uma vez (a outra foi no estudo do IPTU) nos deparamos com o conceito de bem imóvel e sua
diferenciação em imóvel por natureza (ou por sua natureza) ou por acessão física.
Bem imóvel por natureza compreende o solo e tudo aquilo que a ele for incorporado naturalmente, sua
superfície, o subsolo, as árvores (lembrar que quando elas são retiradas do solo serão bens móveis), os frutos
pendentes e o espaço aéreo.
Já os bens imóveis por acessão física são aqueles que o homem incorpora permanentemente ao solo e que
não podem dele ser retirados sem modificação ou destruição. Ex: construções, edificações ou a semente
lançada ao solo.

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Compreendem ainda a formação de ilhas, de aluvião (os acréscimos formados, sucessiva e

imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio
das águas destas), de avulsão (deslocamento violento de certa porção de terra, que se destaca de uma
propriedade para se juntar ou acrescer a outra. Avulsão lembra a hipótese de aluvião, só que se dá de forma
violenta e imediata), de abandono de álveo (quando a mudança do leito do rio promove alteração das terras
ribeirinhas).
Não está incluído no conceito de bem imóvel os bens móveis mantidos ainda que permanentemente nos
imóveis para seu aformoseamento ou comodidade. Essa previsão existia no Código Civil anterior (de 1916)
e eles eram chamados de bens imóveis por acessão intelectual. Isso não existe no Código Civil atual.
De Direitos reais sobre bens imóveis:

Previstos no art. 1225 do Código Civil, a transmissão onerosa desses direitos constitui fato gerador do ITBI.
Aqui considero que a compreensão desses intricados conceitos pode ajudar o concurseiro a memorizá-los.
Os direitos reais estão previstos no Código Civil em um rol taxativo, e só uma nova lei tem o condão de criar
outro direito real.
Vamos resumir os principais pontos sobre os direitos reais:
Propriedade:
É o chamado direito real por excelência, compreende as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, além
do direito de reavê-la de quem injustamente a possua. É o único direito real sobre coisa própria e estabelece
uma relação jurídica entre o proprietário e todas as demais pessoas. Diz-se, portanto, que é um direito
oponível a todos, ou seja, um direito oponível erga omnes.
O Código Civil não chega a definir o que é propriedade, mas define quem é proprietário:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-
la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

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==2419c7==
Superfície:
Direito que permite ao titular construir ou plantar em terreno alheio.
Servidões:
Existem para possibilitar ou melhorar o uso da coisa, como um terreno criado no terreno vizinho para dar
acesso a uma rua, uma fonte de água, um porto etc.
Exemplo de servidão:

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Usufruto:
Confere ao titular (usufrutuário) a possibilidade de usar e fruir do bem. Ao nu proprietário, nomenclatura
que define o proprietário despido da faculdade do uso do imóvel, reserva-se o direito de dispor do bem.
O usufrutuário pode morar ou ainda alugar o bem.
Uso:
Aproxima-se do usufruto, mas tem como fundamento as necessidades pessoais do usuário e de sua família.
Possibilita, temporariamente, tirar da coisa alheia as utilidades indispensáveis para atender às referidas
necessidades.
Habitação:
Também tem certa semelhança com o usufruto, porém, restrito à finalidade da moradia, conferindo ao
titular a possibilidade de ocupar a casa de outrem, gratuitamente, apenas para estabelecer moradia (não
podendo alugar, emprestar ou estabelecer comércio).
Direito do promitente comprador:

Desde que não haja previsão de arrependimento, constitui direito real e permite a aquisição definitiva do
bem prometido. É o direito que deriva dos contratos de promessa de compra e venda.
Direito real de laje:

O proprietário cede ao lajeário o direito de construir em cima ou embaixo da construção principal. Alguns
entendem não se tratar de um direito real novo, mas sim uma modalidade do direito real de superfície, mas
fato é que foi inserido no Código Civil pela Lei nº 13.465 de 2017.
Direitos reais de garantia:

Penhor, hipoteca e anticrese constituem direitos reais de garantia e por expressa vedação legal não são fato
gerador de ITBI.
A anticrese se dá quando um devedor oferece ao seu credor os rendimentos referentes a um imóvel de sua
propriedade a fim de quitar a dívida.
A hipoteca constitui direito real segundo o qual o devedor oferece um imóvel de sua propriedade a fim de
garantir o pagamento da dívida.
O penhor assemelha-se à hipoteca só que o devedor vai oferecer um bem móvel.

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Aspecto temporal:
É o momento que, de acordo com a legislação civil, considera-se perfectibilizada a transmissão da
titularidade. O Código Civil assim dispõe sobre o tema:
Já analisamos esse assunto estudando o aspecto material do fato gerador do ITBI.
O aspecto temporal do ITBI, portanto, é o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Da mesma
forma se manifesta a jurisprudência:
TRIBUTAR/O. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM

IMÓVEL. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da
propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no
ofício competente. Precedentes do STJ. 3. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp
275.273/SP, Rei. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 0217 0/20 7
2, DJe 7 5110/20 7 2)

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Mas e se depois da efetiva transmissão for reconhecida sua nulidade, o STJ entendeu que o contribuinte tem
direito à restituição do valor que pagou a título de ITBI, uma vez que a decretação posterior da nulidade do
negócio jurídico impediu a ocorrência do fato gerador do ITBI.
Aspecto Espacial:
O imposto deve ser recolhido no Município onde se encontra o imóvel objeto de transmissão.
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
II - compete ao Município da situação do bem.
Aqui não temos qualquer diferenciação para imóveis urbanos ou rurais, ok?
Aspecto Subjetivo:
O sujeito ativo será o Município onde se localiza o imóvel, ou o Distrito Federal, ou, em casos excepcionais,
a União quando forem instituídos territórios e eles não forem divididos em municípios.
Já o sujeito passivo pode ser tanto o transmitente quanto o adquirente, a depender da previsão na lei do
Município. Assim prevê o CTN:
Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a
lei.
A lei municipal pode escolher o alienante ou o adquirente para figurar na posição de contribuinte.
No âmbito do ITBI existe importante previsão de responsabilidade tributária segundo a qual se no registro
da transmissão, o tabelião não verificar o pagamento do imposto, poderá virar responsável por ele.
Veja o CTN a respeito:
Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo
contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões
de que forem responsáveis:
VI - os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos
praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício;
E essa hipótese de responsabilidade também é cobrada pelas bancas:

Rafael Henze
Aula 04
FCC - Procurador Judicial (Recife)/2008
Notário lavra escritura pública de venda e compra e oficial do registro de imóveis registra a escritura de
venda e compra sem que tenha sido apresentada guia de recolhimento de Imposto sobre Transmissão de
Bens Imóveis por ato "inter vivos" – ITBI. Tal situação poderá acarretar
a) nulidade da escritura de venda e compra.
b) nulidade do registro.
c) irregularidade no registro.
d) responsabilidade tributária solidária do tabelião, do oficial de registro e do sujeito passivo do ITBI.
e) responsabilidade civil e penal do tabelião e do oficial de registro pela omissão na fiscalização do imposto
devido na venda e compra.
RESOLUÇÃO:
A consequência de tal ato é a responsabilidade solidária (sem benefício de ordem, portanto) do tabelião, do
oficial de registro e do sujeito passivo do IBTI.
Esse dispositivo incentiva o funcionário do cartório a checar com a máxima atenção o correto recolhimento
do ITBI em operações que tenha que registrar.
Perceba como fica bem delineada a divisão de funções em uma operação de compra e venda de imóvel entre
o cartório de notas e o de registro de imóveis.
Gabarito D
Lembrar que a obrigação de pagar o ITBI não acompanha o imóvel, como acontece com a obrigação de pagar
o IPTU, chamada por esse motivo de obrigação propter rem.
Aspecto Quantitativo:
Quanto vai ser pago a título de ITBI?
Chegaremos a essa conclusão fazendo incidir a alíquota do imposto sobre sua base de cálculo. Assim
calcularemos o quantum debeatur e chegaremos ao valor devido para a fazenda municipal.
Para tanto, devemos compreender qual será a base de cálculo do ITBI:

Rafael Henze
Aula 04
Base De Cálculo:
Tratando-se de um tributo incidente sobre a transmissão da propriedade imobiliária, o melhor parâmetro
para aferição do valor a ser abocanhado pelo estado será o valor dessa propriedade, considerando que o
fato gerador de um imposto está sempre relacionado com uma manifestação de riqueza do contribuinte.
A base de cálculo do ITBI será o valor venal do imóvel, o que a doutrina costuma conceituar como o preço
alcançado em uma operação à vista, sob as condições normais de mercado.
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos
De cara, já percebemos que na teoria o conceito da base de cálculo do ITBI seria o mesmo do IPTU. Mas será
que é assim mesmo?
A jurisprudência determina que essa coincidência de valores não é obrigatória uma vez que teriam formas
de apuração diferentes:
EXECUÇÃO FISCAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. 1 PTU. PLANTAS
GENÉRICAS. APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO POR ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN.
POSSIBILIDADE.
1. A forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do 1 PTU e do

ITBI são diversas, não sendo possível vincular os valores, que em regra serão diferentes.
2. É possível, mediante processo administrativo, arbitrar a base de cálculo desde que

presentes os pressupostos autorizativos do artigo 148 do CTN, como ocorreu na espécie.
3. Agravo regimental não provido. (STJ. AgRg no REsp 1226872/SP, Rei. Ministro CASTRO
MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 27/03/2072, DJe 23/04/2012)
Agora, caso o contribuinte precisando de dinheiro resolva vender seu imóvel por preço inferior ao valor de
mercado (valor venal), ainda assim deverá ser considerado como base de cálculo o valor de mercado do
imóvel. O valor venal não será obrigatoriamente o valor de transação.
Há um outro caso que gera algum nível de confusão nos estudos do ITBI que ocorre quando há transferência
de imóveis nos quais os compradores têm projetos para futuras construções e só efetuam o registro no
cartório após as obras. Muitas vezes há uma promessa de compra e venda de um terreno, mas quando ocorre
a averbação da matrícula no cartório do registro de imóveis já há um condomínio erguido. Nesses casos a
base de cálculo do ITBI vai considerar o estado do imóvel no momento da ocorrência do fato gerador, que é
com o registro da transmissão no cartório.
O que importa para aferir o valor a pagar de ITBI é o valor do imóvel no momento da transferência
imobiliária no registro de imóveis.
Cumpre lembrar que caso a aquisição do imóvel tenha ocorrido por meio de hasta pública o valor venal
corresponderá ao preço de arrematação, ou seja, o preço atingido pela venda. Não necessariamente tal
preço coincidirá com o preço de avaliação.

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Aula 04
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ORDINARIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTARIO.

ITBI. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. BASE DE CALCULO. VALOR ALCANÇADO NA HASTA
PÚBLICA. PRECEDENTES.
1. A orientação das Turmas que integram a Primeira Seção/STJ firmou-se no sentido de que
a arrematação corresponde à aquisição do bem alienado judicialmente, razão pela qual se
deve considerar, como base de cálculo do ITBI, o valor alcançado na hasta pública.
2. Recurso ordinário não provido. (RMS 36.293/RS, Rei. Ministro MAURO CAMPBELL
MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 0417 0/20 7 2, DJe 7 7/7 0120 7 2)
No caso de a fazenda discordar do valor apresentado pelo contribuinte, ela poderá arbitrar esse valor por
meio de procedimento administrativo fiscal assegurado ao contribuinte seu direito de defesa.
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de
mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo
administrativo próprio.
O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência
por ele estabelecido unilateralmente.
Hipótese um pouco mais complicada é observada no caso da dissolução de um condomínio.
Quatro condôminos resolvem dissolver o condomínio existente sobre quatro imóveis. De acordo com o
conceito de condomínio, cada um deles tem 25% de cada imóvel e, com a dissolução, cada um ficará com
100% de um imóvel apenas.
Analisando o fato gerador do ITBI, vimos que compreende a transferência onerosa a qualquer título de bem
imóvel, confere? Ora, a permuta de imóveis está, portanto, compreendida nessa hipótese.
Nesse caso estamos diante de permutas. O interessante é que da base de cálculo nesse caso deve ser
descontada a parte que já pertencia a cada um dos condôminos.
Vejamos:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ITBI. IMÓVEIS URBANOS

EDIFICADOS. DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO. INCIDÊNCIA DO TRIBUTO. BASE DE CÁLCULO.
PARCELA ADQUIRIDA AOS OUTROS COPROPRIETÁRIOS.

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Aula 04
1. Hipótese em que os quatro impetrantes (ora recorridos) eram coproprietários de seis

imóveis urbanos edificados. Os condôminos resolveram extinguir parcialmente a
copropriedade. Para isso, cada impetrante passou a ser único titular de um dos seis
imóveis. Quanto aos dois bens restantes, manteve-se o condomínio. Discute-se a
tributação municipal sobre essa operação.
2. O Tribunal de origem entendeu ter ocorrido simples dissolução de condomínio relativo

a uma universalidade de bens, conforme o art. 631 do CC/1916. Assim, não teria havido
transmissão de propriedade com relação à maior parte da operação. Se o indivíduo passou
a ser proprietário de imóvel em valor idêntico à sua cota ideal no condomínio, não incidiria
o ITBI.
3. Inexiste omissão no acórdão recorrido, que julgou a lide e fundamentou adequadamente

seu acórdão.
4. No entanto, o art. 631 não incide na hipótese, pois se refere ao caso clássico de
condomínio de bem divisível. Seria aplicável se os quatro impetrantes fossem
coproprietários de terreno rural ou de terreno urbano não edificado. Nesse exemplo, no
caso de desfazimento do condomínio, o imóvel poderia ser fracionado junto ao cartório de
imóveis, observados os limites mínimos, requisitos e formalidades legais, resultando em
quatro partes iguais. Cada um dos antigos coproprietários seria o único titular de seu
terreno (correspondente a 25% do original). Inexistiria transmissão onerosa de
propriedade nessa situação fictícia e, portanto, incidência do tributo municipal.
5. Diferentemente, quando há condomínio de apartamento edilício, ou de um prédio

urbano não fracionado em unidades autônomas, é impossível a divisão do bem. É este o
caso dos autos.
6. O registro imobiliário é individualizado, como o é a propriedade de apartamentos, nos

termos da Lei de Registros Públicos (art. 176, § 1º, I, da Lei 6.015/1973).
7. Na situação inicial, antes do pacto de extinção parcial do condomínio, os quatro

impetrantes eram coproprietários de cada um dos imóveis, que devem ser considerados
individualmente.
8. Com o acordo, cada um dos impetrantes passou a ser único proprietário de um dos seis
imóveis. Ou seja, adquiriu dos outros coproprietários 75% desse bem, pois já possuía 25%.
9. O ITBI deve incidir sobre a transmissão desses 75%. Isso porque a aquisição dessa parcela
se deu por alienação onerosa: compra (pagamento em dinheiro) ou permuta (cessão de
parcela de outros imóveis).
10. Esse raciocínio se aplica aos quatro imóveis que passaram a ser titulados por um único
proprietário. Quanto aos outros dois bens, com relação aos quais o condomínio subsistiu,
não há alienação onerosa nem, portanto, incidência do ITBI.
11. Os impetrantes adjudicaram cada um dos quatro imóveis a uma única pessoa,
indenizando os demais (por pagamento ou permuta), nos termos do art. 632 do CC/1916.

Rafael Henze
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12. É pacífico que os impostos reais (IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens
autonomamente considerados. Também por essa razão seria incabível tratar diversos
imóveis como universalidade para fins de tributação.
13. Esse entendimento foi consolidado pelo egrégio STF na Súmula 589: “É inconstitucional
a fixação de adicional progressivo do imposto predial e territorial urbano em função do
número de imóveis do contribuinte”.
14. A Suprema Corte impediu que os Municípios considerassem todos os imóveis de cada
contribuinte como uma universalidade para fins de progressividade das alíquotas. Isso
decorre do reconhecimento de que cada imóvel a ser tributado deve ser autonomamente
considerado.
15. Se o Município não pode considerar o conjunto de imóveis uma universalidade, para
cálculo do IPTU, seria inadmissível que o contribuinte possa fazê-lo com o intuito de pagar
menos ITBI.
16. Recurso Especial provido.” (RESP nº 722.752 – RJ – Rel.Min. Herman Benjamin; DJe: 11-
11-2009).
Entendeu?
Devemos recordar ainda que o valor da base de cálculo de um imóvel adquirido em hasta pública será aquele
alcançado com a venda judicial, o valor observado na arrematação, ignorando-se o valor de avaliação, ou o
valor entendido como de mercado.
Para concluirmos quanto se deve pagar de ITBI temos que estudar ainda suas alíquotas:
Alíquota:
As alíquotas do ITBI serão definidas em lei municipal, não existindo autorização constitucional para sua
instituição de forma progressiva.
Súmula 656 STF: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o
imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis - ITBI com base no valor venal do
imóvel
Chamo sua atenção para não confundir a autorização dada pelo Supremo para a extensão da
progressividade ao ITCMD ainda que ausente autorização constitucional. A possível confusão reside o fato
de que ambos são impostos reais (que incidem sobre coisas, desconsiderando aspectos pessoais) e foi
admitida, em prestígio ao Princípio da Capacidade Contributiva, no julgamento relativo ao ITCMD, a
progressividade de impostos reais.
Ainda que se possa admitir uma sinalização de mudança de entendimento, devemos guardar o
posicionamento clássico e sumulado que não é possível progressividade para o ITBI.
FAURGS - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2015 - Adaptada

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No que se refere aos impostos sobre a transmissão de bens e direitos, analise a seguinte assertiva:
O STF declarou a inconstitucionalidade da progressividade do ITCD, dado o seu caráter real, na esteira da
jurisprudência firmada quanto à progressividade do IPTU e do ITBI.
( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO:
A assertiva começa correta, ressaltando a progressividade do ITCD em que pese seu caráter real e ainda
acerta sobre o IPTU. Mas, como vimos, a jurisprudência é firme em afastar essa progressividade para o ITBI.
Logo, assertiva errada.
Gabarito: Errado
O ITBI, tanto na manipulação de alíquotas quanto de base de cálculo,

respeita os princípios da Legalidade, da Anterioridade e da
Anterioridade Nonagesimal .
Imunidades:
A Constituição Federal traz em seu texto importantes imunidades no que tange à transmissão de bens e
direitos quando efetuada para incorporação e desincorporação de patrimônio de pessoa jurídica em
pagamento de capital nela subscrito além dos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa
jurídica.
Lembremos que a realização de capital de uma pessoa jurídica pode ocorrer em dinheiro, bens ou créditos.
O constituinte determina que não incidirá ITBI sobre a transferência de bem imóvel correspondente à
realização do capital em uma atitude que busca incentivar o livre empreendedorismo e a capitalização das
empresas.
Porém, caso o imóvel seja transferido para uma empresa e tenha valor maior que o valor a ser realizado,
incidirá o ITBI sobre essa diferença.

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Ex: Imóvel de 200.000 sendo transmitido para uma pessoa jurídica em realização de um capital de 100.000.
Sobre os outros 100.000 vai incidir o imposto.
Vejamos a CF a respeito:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa

jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de
fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens
imóveis ou arrendamento mercantil;
A exceção se dará quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens imóveis
ou arrendamento mercantil.
Mas como definir o que é atividade preponderante? O CTN responde:
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha
como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de
direitos relativos à sua aquisição.
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de

50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos
subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 anos
antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3
primeiros anos seguintes à data da aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos
da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada
em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.
O tributo incidirá, portanto, quando a empresa obtiver mais da metade de sua receita operacional (aquela
relacionada à sua atividade principal, à atividade que consta como objeto social) de negócios imobiliários.
Essa análise respeita o marco temporal de 2 anos para o passado e 2 anos para o futuro da data da aquisição.

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Na hipótese dela iniciar suas atividades no momento da aquisição (ou com menos tempo que 2 anos),
deverá ser observada a receita operacional para os primeiros 3 anos seguintes à aquisição.
A aquisição de imóvel para o patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, operacionalizada pela

emissão de novas quotas do condomínio e efetivada diretamente pela administradora do fundo, configura
transferência a título oneroso de propriedade de imóvel, que caracteriza fato gerador do ITBI, ainda que
instrumentalizada pela averbação da propriedade fiduciária em nome da administradora no registro
imobiliário, que é quando se efetiva a obrigação tributária devida na operação. Nesse caso, um fundo de
investimento imobiliário adquire imóveis emitindo novas quotas de participação no fundo.
VUNESP - Procurador Jurídico (CM Indaiatuba)/2018
Possui imunidade específica, observadas as condições estabelecidas pela Constituição Federal, o imposto
sobre
a) serviços (ISS).
b) a renda e os proventos de qualquer natureza (IR).
c) a transmissão onerosa de bens imóveis (ITBI).
d) a propriedade de veículos automotores (IPVA).
e) a propriedade predial e territorial urbana (IPTU).
RESOLUÇÃO:
Essa imunidade que estudamos se aplica apenas ao ITBI, constituindo, dessa forma, imunidade específica!
As outras imunidades previstas no texto constitucional se aplicam a todos os impostos, por isso, são
chamadas de genéricas.
Lembrar que as imunidades genéricas também se aplicam ao ITBI.
Gabarito C
Mais uma questão:
FAUEL - Advogado (SJ dos Pinhais)/2018
A pessoa jurídica Vivere Empreendimentos Imobiliários Ltda. era formada por três sócias: C&C Negócios
Imobiliários Ltda., Sua Casa Ltda. e José Souza (pessoa física.) As atividades preponderantes das sócias
pessoas jurídicas são, respectivamente, a compra e venda, a construção e a locação de bens imóveis. Em
razão de questões societárias, a sócia C&C Negócios Imobiliários Ltda. retirou-se da sociedade. O pagamento

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das cotas sociais da sócia retirante foi procedido mediante a dação em pagamento de bens imóveis que
compunham o capital social da Vivere Empreendimentos Imobiliários Ltda. Considerando que os referidos
imóveis são diversos daqueles integralizados inicialmente pela C&C Negócios Imobiliários Ltda. para a
constituição da sociedade, é correto afirmar que a operação:
a) Constitui fato gerador do ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), sendo o tributo devido ao
Município em que estejam sediados os bens imóveis.
b) Não constitui fato gerador do ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), em razão de regra de
imunidade expressa que proíbe a tributação sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao
patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
c) Constitui fato gerador do ITCMD (Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), sendo o tributo
devido ao Município em que esteja sediada a doadora, no caso, Vivere Empreendimentos Imobiliários Ltda.
d) Constitui fato gerador do ITCMD (Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), sendo o tributo
devido ao Estado em que esteja sediada a doadora, no caso, Vivere Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e) Não constitui fato gerador do ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), em razão de regra de
isenção expressa no Código Tributário Nacional que proíbe a tributação sobre a transmissão de bens ou
direitos decorrentes da extinção de pessoa jurídica, ainda que parcial.
RESOLUÇÃO:
A – Correto! Resume bem muito do que vimos até agora sobre o ITBI. A operação foi de transmissão onerosa,
o que atrairia o ITBI, mas ocorreu pois a C&C estava se retirando da sociedade, o que configuraria imunidade
afastando o ITBI, mas a adquirente tem como atividade preponderante a atividade imobiliária e, por fim, isso
excepciona a imunidade, atraindo o ITBI, a ser devido no Município da situação do bem.
B – A imunidade em comento compreende uma exceção que é a relacionada à atividade preponderante da
adquirente. Logo, no caso em tela, essa imunidade não se aplica.
C e D – O FG do tributo estadual ITCMD é a transmissão gratuita ou causa mortis, não se observando
nenhuma das 2 no caso em tela.
E - Haverá incidência do ITBI, pois a atividade preponderante da C&C Negócios Imobiliários Ltda é a compra
e venda de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica.
Gabarito A
Ainda no campo das imunidades, a Constituição Federal trouxe mais uma referente à exoneração de
impostos nas operações de transferência para reforma agrária, plenamente aplicáveis ao tributo ora
estudado:
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em
títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até
vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de

imóveis desapropriados para fins de reforma agrária

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Mas temos que ficar espertos quanto ao seguinte detalhe cobrado nessa prova do CESPE:
CESPE - Defensor Público do Distrito Federal/2013

Considerando as limitações do poder de tributar e os impostos dos estados e do DF, julgue o item que se
segue.
De acordo com a CF, são isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência
de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária, não incidindo, portanto, ITBI sobre títulos da dívida
agrária por terceiro adquirente.
Certo
Errado
RESOLUÇÃO:
A imunidade a que fizemos referência acima abrange as operações de transferência de imóveis
desapropriados para fins de reforma agrária. A questão fala da transferência de títulos da dívida agrária (que
são a moeda de pagamento da indenização devida pela desapropriação) por um terceiro adquirente que
nada teve a ver com a reforma agrária.
Na mesma direção, o STF:
EMENTA: Recurso extraordinário. Alcance da imunidade tributária relativa aos títulos da dívida agrária. - Há
pouco, em 28.09.99, a Segunda Turma desta Corte, ao julgar o RE 169.628, relator o eminente Ministro
Maurício Corrêa, decidiu, por unanimidade de votos, que o § 5º do artigo 184 da Constituição, embora aluda
a isenção de tributos com relação às operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de
reforma agrária, não concede isenção, mas, sim, imunidade, que, por sua vez, tem por fim não onerar o
procedimento expropriatório ou dificultar a realização da reforma agrária, sendo que os títulos da dívida
agrária constituem moeda de pagamento da justa indenização devida pela desapropriação de imóveis por
interesse social e, dado o seu caráter indenizatório, não podem ser tributados. Essa imunidade, no entanto,
não alcança terceiro adquirente desses títulos, o qual, na verdade, realiza com o expropriado negócio jurídico
estranho à reforma agrária, não sendo assim também destinatário da norma constitucional em causa. - Dessa
orientação divergiu o acórdão recorrido. Recurso extraordinário conhecido e provido.
(RE 168110, Relator(a): Min. MOREIRA ALVES, Primeira Turma, julgado em 04/04/2000, DJ 19-05-2000 PP-
00020 EMENT VOL-01991-01 PP-00087)
Gabarito: Errada!
Ainda sobre o assunto, vejamos essa antiga súmula do STF segundo a qual em uma venda de imóvel de
propriedade de uma autarquia; entidade protegida por imunidade recíproca, essa imunidade não
compreenderia o ITBI, porquanto se trata de encargo do comprador.
Súmula 75 STF: Sendo vendedora uma autarquia, a sua imunidade fiscal não compreende
o imposto de transmissão inter vivos, que é encargo do comprador.

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Nós já vimos que a sujeição passiva do ITBI é matéria afeta à legislação municipal. Dessa forma, caso o
Município atribua a responsabilidade de pagar o imposto ao vendedor, não haverá incidência de ITBI
quando figurar nessa posição entidade imune.
LEI Nº 6586 DE 1989

Estudaremos agora a Lei nº 6586 que institui e regula o ITBI em Santo André e foi inserida em nosso edital
após sua retificação.
Muitos dispositivos nela presentes constituem mera reprodução do que já estudamos no início de nossa
aula, então nesses casos solicito que a explicação seja buscada nessa parte da aula.
Art. 1º - O imposto sobre a transmissão "Inter-Vivos", de Bens Imóveis e de Direitos Reais sobre
ele, tem como fato gerador:
I- A transmissão "inter-vivos", a qualquer título, por ato oneroso:
a)de bens imóveis, por natureza ou a cessão física;
b)de direitos reais sobre bens imóveis exceto os de garantia e as servidões;
II- A cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Parágrafo único - O imposto que trata este Art. refere-se a atos e contratos relativos a imóveis
situados no território deste Município.
O art. 2º começa a explicitar quais mutações patrimoniais podem dar ensejo à cobrança do ITBI em Santo
André em um rol exemplificativo, pois na verdade qualquer operação que se enquadre no estabelecido no
art. 1º pode configurar fato gerador do imposto.
Art. 2º - Estão compreendidos na incidência do imposto:
I - A compra e venda;
II - A dação em pagamento;
IV - A permuta;
A compra e venda é o caso mais comum de incidência do ITBI, mas na dação em pagamento e na permuta
também temos uma transmissão onerosa de propriedade imobiliária ainda que não ocorra de fato a
circulação de dinheiro referente ao imóvel.
Vale ressaltar que uma permuta envolve tantos fatos geradores quantos imóveis sendo permutados. Ou seja,
se A permuta seu imóvel com B, temos aí 2 ocorrências de fato gerador do ITBI que serão tributadas.

Rafael Henze
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V- O mandato em causa própria ou com poderes equivalentes para a transmissão de bem imóvel
e respectivo substabelecimento, ressalvado o disposto no Art. 3º, inciso I, desta lei;
Em um mandato em causa própria ou com poderes para a transmissão de bem imóvel o mandatário recebe
do mandante a possibilidade de representá-lo em uma transmissão imobiliária só que com a possibilidade
de transmitir a propriedade para ele mesmo.
Isso já serviu há algum tempo para subtrair essa operação da tributação, mas os legisladores municipais
percebendo isso passaram a prever o mandato em causa própria expressamente como fato gerador do ITBI.
VI - A arrematação, a adjudicação e a remição;
Arrematar é pagar o preço em um leilão ou hasta e dessa forma adquirir a coisa. Adjudicação, em regra é o
ato judicial em que se declara e se estabelece que a propriedade de uma coisa passa de seu primitivo dono
(transmitente) para o credor (adquirente) em razão de um ato de expropriação.
Por meio da remição o executado paga o valor da dívida e resgata o bem antes que ele seja leiloado.
VII - O valor dos bens imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, foram
atribuídos a um dos cônjuges separados ou divorciados, acima da respectiva meação;
Imagine que em um divórcio, ou quando houver a dissolução de um condomínio de imóveis, o patrimônio a

ser transferido acabe sendo dividido de uma maneira desigual. Tome por exemplo um divórcio no qual um
imóvel de 100 mil é o patrimônio a ser dividido, mas o marido resolve aceitar que a casa fique com a esposa
mediante o pagamento, por ela, do valor correspondente à sua parte.
Assim, ela paga 50 mil a ele e se torna única proprietária do imóvel.
Isso é a torna, a reposição em dinheiro de um excesso de valor referente a um imóvel ou direito recebido e
sobre isso vai incidir ITBI.
VIII - O uso, o usufruto e a enfiteuse;
O uso é um direito real sobre coisa alheia que permite ao seu titular usar da coisas, ou seja, dar a ela a
destinação para a qual foi instituída. Dentre todas as faculdades inerentes ao direito de propriedade, o
direito real de uso possibilita apenas o uso, sem a possibilidade de gozar da coisa.
Usufruto é um direito real sobre coisa alheia que permite ao seu titular a possibilidade de usar o imóvel de
outra pessoa, recebendo os frutos nele produzidos. Como o aluguel, por exemplo. O proprietário do imóvel
(chamado de nu proprietário) fica apenas com a posse indireta do mesmo.
A enfiteuse era um direito real previsto no Código Civil de 1916, mas que tem origem no Direito Romano e
servia de incentivo à ocupação de destinação da terra, desdobrando a propriedade em nu propriedade e
domínio útil, que acaba ficando com o chamado enfiteuta oferecendo amplas faculdades em relação à
propriedade. A possibilidade de instituição de enfiteuse
Os próximos incisos enumeram cessões de direitos relativos à aquisição de bens imóveis:

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IX - A cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de

arrematação ou adjudicação;
X - A cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda;
XI - A cessão de direitos à sucessão;
Vale lembrar que o direito à sucessão aberta é tratado pela legislação como um bem imóvel, ainda que o
acervo de bens a ser transmitido seja composto apenas por bens móveis.
XII - A cessão de direitos possessórios;
XIII - A cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado à venda ou alheio;
XIV - A promessa de transmissão de propriedade, através de compromissos devidamente

quitados;
O próximo inciso deixa claro que o presente rol é meramente exemplificativo:
XV - Todos os demais atos onerosos, translativos de imóveis, por natureza ou cessão física, e
constitutivos de direitos reais sobre imóveis.
Não haverá cobrança de ITBI nas seguintes hipóteses:
Art. 3º - O imposto não incide:
I - No caso de substabelecimento de mandato em causa própria, ou com poderes equivalentes,

feito para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
Quando em um mandato em causa própria o objeto do contrato restringe-se ao recebimento da escritura

definitiva.
II - Sobre a transmissão de bem imóvel, quando volta ao domínio do antigo proprietário por força
de retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador;
A retrocessão é o retorno ao proprietário original de um imóvel que foi desapropriado e acabou não servindo
à finalidade pública que a justificou.
O pacto de melhor comprador, às vezes chamado de pacto comissório, é uma cláusula sem previsão no
Código Civil, mas aceito no direito contratual, pela qual se estabelece que a venda pode ser rescindida se
dentro de determinado prazo aparecer um comprador melhor.
Nesse caso, ao primeiro comprador é assegurado o direito de manter a venda pagando o valor que o melhor
comprador pagaria.
Retrovenda significa uma cláusula especial em um contrato de compra e venda segundo a qual se reserva ao
vendedor a possibilidade de resgatar o imóvel vendido, dentro de um prazo determinado, com o mesmo

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preço ou outro que tenha sido ajustado. Também chamado de direito de retrato, ele poderá ser exercido até
mesmo contra um terceiro adquirente.
III - Sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em

realização de capital;
IV - Sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção

de pessoas jurídicas;
V - Na divisão amigável;
VI - sobre bens imóveis objeto de permuta entre particular e o Poder Público municipal. (NR)
Art. 4º - O dispostos nos incisos III e IV do Art. anterior não se aplica quando a pessoa jurídica
adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua
locação ou arrendamento mercantil.
§ 1º - Considera-se preponderante a atividade, quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da

receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores à aquisição,
decorrer dos contratos referidos no "caput" deste Art., observado o disposto no § 2º
§ 2º - Se a pessoa jurídica adquirente iniciar sua atividade após a aquisição ou menos de 2 (dois)
anos antes dela, serão consideradas as receitas relativas aos 3 (três) exercícios subseqüentes à
aquisição, para efeitos do disposto no § 1º.
§ 3º - Quando a transmissão de bens ou direitos for feito junto com a transmissão da totalidade
do patrimônio da pessoa jurídica alienante, não se caracteriza a preponderância da atividade,
para os fins deste Art..
DOS CONTRIBUINTES
Além dos contribuintes, podem ser chamados a pagar o ITBI os responsáveis tributários que serão vistos logo
mais à frente.
Art. 5º - São contribuintes do imposto:
I- Os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos;
II- Os cedentes, nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda a prazo;
III- Os cessionários, nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda à

vista e com quitação de preços.
Adquirente é quem recebe o bem ou direito.
Cedente é quem cede o direito decorrente do compromisso de compra e venda, e cessionário é quem recebe.

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DO CÁLCULO DO IMPOSTO
Art. 6º - A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
§ 1º - Não serão abatidas no valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido.
A regra da base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido sem considerar o valor de bens
mantidos para o seu aformoseamento ou dívidas que onerem o imóvel, mas quando a transmissão envolver
o direito à aquisição de um imóvel, e não o imóvel em si, a lei autoriza que a base de cálculo represente o
valor pago até o momento.
§ 2º - Nas cessões de direitos à aquisição, será deduzido na base de cálculo o valor ainda não
pago pelo cedente.
Art. 7º - Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor constante da escritura
ou instrumento particular de transmissão ou cessão.
§ 1º - Prevalecerá o valor venal do imóvel apurado na data do pagamento, quando os valores

referidos no "caput" deste Art. forem inferiores.
§ 2º O valor venal de que trata o parágrafo anterior terá como base o valor de referência do m²
dos terrenos constantes do Anexo I, e o valor do m² da construção constante do Anexo II da
presente lei, vigentes na data do pagamento, observando-se o método de avaliação aprovado
pelo Executivo. (NR)
Não recomendo que se busque decorar os valores de referência previstos nas tabelas pois quase nunca são
cobrados e constituem uma decoreba de pouca utilidade prática para a prova.
Art. 7º-A - Os valores venais de referência do m2 dos terrenos passam a ser os constantes do
Anexo I, parte integrante da presente lei. (NR)
Art. 7º-B - Os valores venais de referência do m² da construção passam a ser os constantes do

Anexo II, parte integrante da presente lei. (NR)
Os próximos dispositivos tratam da base de cálculo na instituição de direitos reais, obedecendo a uma lógica
de proporção da relevância do que está sendo de fato instituído ou transmitido.
Se ocorre a transmissão da propriedade, sabemos que o valor da base de cálculo será o valor do imóvel.
Outras fatias desse direito de propriedade vão ser transmitidas considerando a proporção de seus valores
em relação à propriedade. O direito de usufruto, por exemplo, prevê como base de cálculo 1/3 da
propriedade, enquanto a transmissão da nua propriedade atrai a tributação para 2/3 do valor da
propriedade.
Art. 8º - O valor mínimo fixado no § 1º do Art. 7º será reduzido:
I - Em se tratando de instituição de usufruto e uso, para 1/3 (um terço);

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II - No caso de transmissão de nu propriedade, para 2/3 (dois terços);
III- Em se tratando de instituição de enfiteuse e de transmissão dos direitos de enfiteuta, para

80% (oitenta por cento);
IV- No caso de transmissão de domínio direto, para 20% (vinte por cento).
A enfiteuse é o direito real sobre a coisa alheia mais amplo entre os existentes, então sua transmissão (visto
que não pode mais ocorrer sua instituição) vai considerar a base de cálculo como 80 % da propriedade.
Parágrafo único - Consolidada a propriedade plena da pessoa do proprietário o imposto será

calculado sobre o valor do usufruto, uso ou enfiteuse.
O parágrafo único deve ser lido em conjunto com respectivos incisos do art. 8º. Quando se extingue o
usufruto, por exemplo, o nu proprietário volta a ser o proprietário pleno do imóvel e o imposto aqui vai ser
calculado sobre o valor do usufruto.
Art. 9º - Nas arrematações, o imposto será recolhido sobre o valor do maior lance e, nas
adjudicações e remições sobre o maior lance ou avaliação, nos termos da Lei processual,
conforme o caso.
Parágrafo único - No caso de lances ou avaliações inferiores ao valor venal, este será prevalente
para efeito de recolhimento do imposto, observadas as disposições do § 1º do Art. 7º.
Art. 10 - As alíquotas do imposto serão as seguintes:
I- transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação - SFH:
a)sobre o valor efetivamente financiado: 0,5% (meio por cento);
b)sobre o valor restante: 2% (dois por cento).
II- demais transmissões a qualquer título: 2% (dois por cento).
A segmentação das alíquotas quando há transmissão financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação aplica-
se somando a parte transmitida sobre a qual incide a alíquota de 0,5% com a parte que não é financiada,
sobre a qual incide a alíquota de 2%.
§ 5º - Será aplicado desconto de 90% (noventa por cento) sobre o valor do imposto incidente sobre
a transmissão de imóvel adquirido em nome de sociedade cooperativa ou associação de
moradores, com objetivo habitacional ou de construção comunitária, sem fins lucrativos,
destinado a empreendimento habitacional de interesse social. (NR)
§ 6º - Reputa-se empreendimento habitacional de interesse social, para efeito do previsto no

parágrafo anterior, aquele realizado seja nos moldes da Lei nº 6.540, de 12 de setembro de 1989,
e alterações posteriores, seja naqueles lotes classificados como Área de Especial Interesse Social
- AEIS, nos moldes da Lei nº 6.864, de 20 de dezembro de 1991. (NR)

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§ 7º - A sociedade deverá comprovar a regularidade de sua constituição quando do requerimento

do benefício de que trata o parágrafo 5º, independentemente da apresentação de outros
documentos e informações necessários ao seu reconhecimento administrativo, a critério do
responsável pela administração do imposto, bem como comprovar que a aquisição destina-se a
empreendimento de interesse social, mediante certidão fornecida pelo órgão competente da
Prefeitura. (NR)
§ 8º - A manutenção do benefício a que se refere o parágrafo 5º fica condicionada à efetiva

execução do projeto e à observância dos procedimentos administrativos decorrentes da
regularização fundiária, bem como à sua posterior aprovação pelos órgãos competentes da
Prefeitura.
DO PAGAMENTO DO IMPOSTO
Art. 11 - Ressalvado o disposto nos Art.s seguintes, o imposto será pago mediante o documento
de arrecadação próprio, na forma regulamentar, antes de efetivar-se o ato ou contrato sobre o
qual incidir
§ 1º - Recolhido o imposto, os atos ou contratos correspondentes deverão ser efetivados no prazo

de 120 (cento e vinte) dias, prorrogável por igual período, sob pena de caducidade do documento
de arrecadação. (NR)
A lei em Santo André determina o recolhimento do ITBI antes da efetiva realização de seu fato gerador, que
se não ocorrer em até 120 dias invalida o documento de arrecadação emitido.
§ 2º - O valor do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis - ITBI, poderá ser pago
em até 6 (seis) parcelas. (NR)
§ 3º - O valor de cada parcela não poderá ser inferior a 30 (trinta) FMPs - Fator Monetário Padrão.
(NR)
Como o trâmite envolvendo a transmissão de imóveis e de direitos sobre imóveis deve ser realizado em
cartórios, a lei determina uma série de responsabilidades para esses agentes a fim de fiscalizar o correto
recolhimento do tributo.
§ 4º - Os Tabeliães e Oficiais de Registro de Imóveis praticarão atos atinentes a seu ofício

mediante apresentação do termo de parcelamento e a comprovação do pagamento integral do
imposto.
§ 5º - A formalização do termo implicará em confissão irrevogável e irretratável do valor apurável.
§ 6º - A guia para o registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis somente será

emitida pela Prefeitura Municipal de Santo André após o pagamento integral do imposto devido.
§ 7º - O valor do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e Direitos Reais – ITBI
poderá ser compensado em forma de desconto, caso o contribuinte possua Projeto de
Investimento aprovado decorrente de pedido de benefícios fiscais, conforme legislação em vigor.

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Art. 12 - Na arrematação, adjudicação ou remição, o imposto será pago dentro de 30 (trinta) dias
destes atos, antes da assinatura da respectiva carta, mesmo que esta não seja extraída.
O art. 12 trata de atos geralmente referentes a um processo de execução, cuja defesa processual envolve o
oferecimento de embargos à execução suspendendo a execução.
Parágrafo único - No caso de oferecimento de embargos, o prazo será contado da sentença

transitada em julgado que os rejeitar.
Art. 13 - Nas transmissões realizadas por termo judicial ou em virtude de sentença judicial, o
imposto será pago dentro de 30 (trinta) dias, contados da data da assinatura do termo ou do
trânsito em julgado da sentença.
Art. 14 - Nas transmissões realizadas através do Sistema Financeiro de Habitação, o imposto será
pago dentro de 30 (trinta) dias, contados da data da assinatura dos atos contratuais.
Art. 15 - O imposto não pago no vencimento será atualizado monetariamente, da data em que é
devido até o mês que for efetuado o pagamento.
Art. 16 - Observado o disposto no Art. anterior, os débitos não pagos nos respectivos vencimentos
ficam acrescidos de multa e juros moratórios, aplicadas as disposições do Código Tributário
Municipal.
O art. 17 impõe a restituição do valor pago quando a transmissão de fato não ocorrer.
Art. 17 - O imposto será restituído quando indevidamente recolhido ou quando não se efetivar o
ato ou contrato por força do qual foi pago. (NR)
DAS OBRIGAÇÕES DOS TABELIÃES E OFICIAIS DE REGISTROS PÚBLICOS
Aos tabeliães e oficiais de registros públicos é determinada uma série de obrigações de colaboração para
com o fisco relacionadas com a natureza de sua atividade.
Art. 18 - Os tabeliães e oficiais de Registro de Imóveis não praticarão quaisquer atos atinentes a
seu ofício, nos instrumentos públicos ou particulares relacionados com a transmissão de bem
imóveis ou de direitos a eles relativos, sem a prova de pagamento do imposto.
Então antes da prática de qualquer ato, os tabeliães e oficiais de Registro de Imóveis conferem o pagamento
do ITBI, podendo ser responsabilizados caso ignorem esse comando.
Art. 19 - Os tabeliães e oficiais de Registro Públicos ficam obrigados:
I- A facultar, aos encarregados da fiscalização, o exame, em cartório, dos livros, autos e papéis
que interessem à arrecadação do imposto;
II- A fornecer, quando solicitado, aos encarregados da fiscalização, certidão dos atos lavrados ou
registrados, concernentes a imóveis ou direitos a eles relativos;

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III- A fornecer, na forma regulamentar, dados relativos às guias do recolhimento.
Art. 20 - Os tabeliães, escrivães e oficiais de Registros Públicos que infringirem o disposto nos Art.s
anteriores, ficam sujeitos às seguintes penalidades:
I- Por infração do Art. 18, multa equivalente a 50% (cinqüenta por cento) do valor do imposto ou
da diferença, em caso de falta de recolhimento ou recolhimento a menor, atualizado
monetariamente na forma do Art. 14, sem prejuízo da responsabilidade solidária pelo imposto;
II- Por infração do Art. 19, multa de 5 (cinco) Unidades do Fator Monetário Padrão - FMP, por
item descumprido.
§ 1º - A penalidade prevista no inciso I será também aplicada quando o documento a ser anexado
à guia de recolhimento não estiver preenchido de acordo com a escritura ou instrumentos
públicos e particulares.
§ 2º- A multa prevista no inciso II terá como base o valor do Fator Monetário Padrão - FMP -
vigente à data da sua aplicação.
Os tabeliães e oficiais de Registro de Imóveis figuram como responsáveis tributários quando não for possível
a cobrança dos contribuintes, daí a importância de sua conferência se o imposto foi ou não pago no momento
da realização de seus atos.
Art. 21 - Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo

contribuinte, responde solidariamente com ele, nos atos em que intervierem ou pelas omissões
de que forem responsáveis, os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício.
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 22 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos, as declarações, os

documentos e os recolhimentos prestados, expedidos ou efetuados pelo sujeito passivo ou por
terceiro legalmente obrigado, o Departamento da Receita da Secretaria da Fazenda, mediante
processo regular, arbitrará o valor referido no Art. 6º, na forma e condições regulamentares.
Caso as declarações efetuadas pelo contribuinte divirjam do valor real do imóvel, o Fisco poderá arbitrar seu
valor em procedimento em que seja assegurado ao contribuinte o contraditório e ampla defesa para expor
suas razões e sua avaliação sobre o imóvel.
Parágrafo único - O sujeito passivo poderá apresentar avaliação contraditória, na forma, condições e prazos
regulamentares.
Art. 23 - O lançamento e a fiscalização deste imposto são de competência privada do

Departamento da Receita da Secretaria da Fazenda.
Art. 24. Os valores venais de referência, calculados nos termos da presente lei, serão remetidos
anualmente aos cartórios de notas e de registros de imóveis da comarca

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Encerramos aqui a parte teórica sobre o ITBI! Para fechar a aula vamos encarar uma bateria de questões
treinando tudo que vimos até aqui.
QUESTÕES COMENTADAS
1. FGV - Auditor Fiscal Tributário da Receita Municipal (Cuiabá)/2016
Sobre o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), analise as afirmativas a seguir.
I. Caso a transmissão do bem imóvel ocorra sem o pagamento do ITBI devido, os tabeliães e escrivães ficam
solidariamente obrigados ao pagamento, relativamente aos atos por eles ou perante ele praticados, em
razão do seu ofício.
II. O pagamento do ITBI poderá ser progressivo em razão do valor do imóvel, conforme autorização
constitucional.
III. O ITBI incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em
realização ou integralização de capital.
Assinale:
a) se somente a afirmativa I estiver correta.
b) se somente a afirmativa II estiver correta.
c) se somente as afirmativas I e III estiverem corretas.
d) se somente as afirmativas II e III estiverem corretas.
e) se todas as afirmativas estiverem corretas.
RESOLUÇÃO:
I – Correto. De acordo com o art. 134 CTN, os notários e registradores ficam responsáveis pelo ITBI de
maneira solidária quando não observado o pagamento do mesmo pelo contribuinte originário:
Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo
contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões
de que forem responsáveis:
VI - os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos
praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício;
II – Não existe essa autorização para o ITBI. Inclusive existe proibição sumulada pelo supremo:

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Súmula 656
É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de

transmissão inter vivos de bens imóveis - ITBI com base no valor venal do imóvel.
III – Assertiva em frontal dissonância com a regra da imunidade específica para o ITBI:

Cumpre lembrar que o ITBI incidiria sobre essa operação caso ela constituísse atividade preponderante da
adquirente.
Gabarito A
2. FAURGS - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2015

No que se refere ao ITBI, assinale a alternativa que contém afirmativa correta.
a) De competência dos Municípios, o imposto incide sobre todas as transmissões inter vivos, a qualquer
título, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como sobre cessão de direitos a sua aquisição.
b) Incide sobre o valor venal do imóvel, no momento da lavratura da escritura de compra e venda, inclu-
sive sobre as benfeitorias porventura realizadas até tal momento pelo adquirente.
c) Não incide sobre a transmissão de bens imóveis para integralização de capital subscrito em empresas
dedicadas à venda e à locação da propriedade imobiliária.
d) Não pode ter alíquotas variáveis em função do valor venal do imóvel.
RESOLUÇÃO:
A – A assertiva generaliza quando diz que o imposto incidirá sobre todas as transmissões inter vivos. O fato
gerador do ITBI compreende apenas transmissões onerosas.
B – Há 2 equívocos:
O 1º diz respeito ao momento de ocorrência do fato gerador que segundo jurisprudência pacífica ocorre com
o registro no cartório.
O 2º é incluir indevidamente as benfeitorias no valor venal do imposto, não existindo previsão nesse sentido.

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C – Na verdade esse caso excepciona a imunidade específica do ITBI, devendo, portanto, haver a incidência.
D – Correta!
Súmula 656: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto
de transmissão 'inter vivos' de bens imóveis - ITBI com base no valor venal do imóvel.
Gabarito D
3. CONSULPLAN - Notário e Registrador (TJ MG)/Remoção/2015/"2014.1"

A modalidade de lançamento adotada no ITBI é
a) lançamento de ofício.
b) lançamento por declaração.
c) lançamento por homologação.
d) tanto lançamento por declaração quanto lançamento por homologação.
RESOLUÇÃO:
O STJ, no REsp nº 577.613/RS, asseverou que a doutrina caracteriza o lançamento do ITBI como lançamento
por declaração, podendo ser de ofício quando ocorre o fato gerador sem que o correspondente pagamento
tenha sido efetivado.
Dessa forma, o fisco constitui o crédito tributário a partir de informações prestadas pelo próprio sujeito
passivo ou por terceiro.
Gabarito B
4. FCC - Juiz Estadual (TJ SE)/2015

Após concretização de negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel, devidamente registrado no
cartório de registro de imóveis, foi o negócio declarado nulo por decisão judicial transitada em julgado.
Relativamente ao pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis por ato inter vivos a título oneroso
− ITBI incidente sobre a compra e venda do bem imóvel,
a) se tornou indevido, devendo ser integralmente restituído ao contribuinte que fez o pagamento, já que se
tratou de negócio jurídico nulo.
b) se tornou indevido, pois houve declaração de nulidade, o que não ocorreria se se tratasse de anulação do
negócio jurídico, hipótese em que o imposto teria sido devido.
c) como não existiu o fato gerador do imposto, seu pagamento foi indevido e deve ser restituído ao
contribuinte dentro do prazo prescricional de 5 anos a contar do fato gerador.
d) muito embora o fato gerador não tenha ocorrido e seja indevido o pagamento do imposto, como o mesmo
foi pago não há como restituí-lo ao contribuinte.
e) foi devido o pagamento e não há direito à restituição, pois a definição legal do fato gerador independe da
validade e dos efeitos dos atos praticados.

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RESOLUÇÃO:
A questão informa que o fato gerador do ITBI (compra e venda devidamente registrada no cartório) se
concretizou. O CTN estatui que para efeito de tributação é isso que importa, não havendo que se considerar
a natureza do ato praticado, ou sua validade. Vejamos:
Art. 118. A definição legal do fato gerador é interpretada abstraindo-se:
I – da validade jurídica dos atos efetivamente praticados pelos contribuintes, responsáveis, ou

terceiros, bem como da natureza do seu objeto ou dos seus efeitos;
II – dos efeitos dos fatos efetivamente ocorridos.
Ao prejudicado restaria recuperar o valor pago por meio de ação indenizatória contra quem deu causa à
anulação do negócio.
A – Errada! A validade do negócio jurídico não interfere na ocorrência do fato gerador. Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO

DE BENS IMÓVEIS. ITBI. REGULAR COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUPERVENIÊNCIA DE
ANULAÇÃO JUDICIAL. CANCELAMENTO DO REGISTRO. VENDEDOR QUE, ANTERIORMENTE,
ADQUIRIU O IMÓVEL POR MEIO DE NEGÓCIO SIMULADO. FATO GERADOR REGULARMENTE
OCORRIDO. ART. 118 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL . ABSTRAÇÃO DA VALIDADE
JURÍDICA DOS ATOS EFETIVAMENTE PRATICADOS.
1. Trata-se de recurso especial no qual se discute se a anulação judicial da compra e venda

de imóvel dá origem ao direito de restituição do Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis - ITBI.
2. "A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença" (art. 177 , Código Civil ),
de tal sorte que, à época do recolhimento do ITBI, a transmissão da propriedade imóvel se
deu de forma regular. Assim, o fato de uma decisão judicial, superveniente ao regular
recolhimento do ITBI, ter anulado a compra e venda não induz o raciocínio de que o tributo
foi recolhido indevidamente.
3. Isso, porque "a definição legal do fato gerador é interpretada abstraindo-se da validade
jurídica dos atos efetivamente praticados pelos contribuintes, responsáveis, ou terceiros,
bem como da natureza do seu objeto ou dos seus efeitos", nos termos do art. 118 do
Código Tributário Nacional .
4. A pretensão de recuperação dos valores pagos a título de ITBI deve-se dar em ação
indenizatória movida contra aquele que deu causa à anulação do negócio, e não contra a
Fazenda do Município.

Rafael Henze
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5. Recurso especial provido.
B – Não faz diferença se a invalidação do negócio se deu por nulidade ou anulação. O fato gerador ocorreu
e isso não é influenciado pela validade ou não do ato.
C e D – Existiu o fato gerador!
E – Correta! A ilicitude não pode ser oposta à exigência tributária se forem verificados os elementos
caracterizadores do fato gerador correspondente.
Gabarito E
5. FCC - Procurador do Tribunal de Contas do Município do Rio de Janeiro/2015
Certo município, para ver aumentada sua arrecadação através do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos
por ato oneroso de bens imóveis − ITBI, amplia a incidência do imposto sobre a alienação fiduciária de bem
imóvel. Esta medida é
a) perfeitamente válida, já que na alienação fiduciária a propriedade fiduciária já é transferida para o credor
fiduciário.
b) ilegal, pois não há transmissão onerosa de bem imóvel na alienação fiduciária, posto que a transmissão é
gratuita.
c) inconstitucional, pois a Constituição Federal exclui da regra matriz de incidência do ITBI os direitos reais
de garantia.
d) ilegal, enquanto direito real de garantia, pois só pode haver a incidência do ITBI com o registro da garantia
do cartório de registro de imóveis.
e) constitucional, pois a alienação fiduciária de bem imóvel é uma cessão de direito real de aquisição, passível
de tributação por ITBI se o negócio for oneroso.
RESOLUÇÃO:
Cabe uma breve explicação sobre o instituto da alienação fiduciária:
Acontece quando o devedor transfere ao credor um bem (móvel ou imóvel) para garantir o cumprimento de
uma obrigação. Muito comum na compra de veículos ou imóveis, onde esses bens só serão definitivamente
transferidos para o devedor ao término do financiamento.
A – Não pode ser válida. A alienação fiduciária constitui um uma garantia a uma operação de crédito, estando
fora da abrangência do ITBI:

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garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II
B – A alteração legislativa iria de encontro aos preceitos constitucionais do ITBI, constituindo

inconstitucionalidade. Além disso, a transmissão não é gratuita.
C – Esse é o gabarito!
D – O ITBI não incide sobre os direitos reais de garantia, conforme determinação constitucional.
E – Errado! É Um direito real de garantia, assim como o penhor, a hipoteca e a anticrese.
Gabarito C

As opções a seguir apresentam hipóteses sujeitas à incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
por ato inter vivos e oneroso (ITBI – inter vivos), à exceção de uma. Assinale-a.
a) Transmissão, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza.
b) Transmissão, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis por acessão física.
c) Transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
d) Transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis para incorporação ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização ou integralização de capital.
e) Cessão de direitos relativos às transmissões de imóveis.
RESOLUÇÃO:
O Código Tributário Nacional elenca as hipóteses de incidência do tributo no Art. 35,
A e B – Erradas:

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C – Errada:
D – Correta! Trata-se da imunidade específica para o ITBI:
(...)§ 2º O imposto previsto no inciso II:

imóveis ou arrendamento mercantil; (...)
E – Errada

garantia;
Gabarito D
7. FGV - Auditor do Tesouro Municipal (Recife)/2014 - Adaptada

Segundo divisão de competências, os Municípios podem instituir o Imposto sobre Transmissão “inter-vivos”
de Bens Imóveis – ITBI e de direitos a eles relativos.
As opções a seguir apresentam hipóteses de incidência do ITBI, à exceção de uma. Assinale-a.
a) A compra e venda pura de um imóvel.
b) A transmissão, por arrematação em hasta pública, de bens imóveis.
c) A permutação ou dação em pagamento de imóvel.
d) A diferença entre o valor da quota-parte material de um imóvel recebido por um ou mais condôminos, na
divisão para extinção de condomínio, e o valor de sua quota-parte ideal.
e) O compromisso de compra e venda de bens imóveis, com cláusula de arrependimento.
RESOLUÇÃO:
A – Correto! Constitui transmissão onerosa inter vivos de bem imóvel.

Rafael Henze
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B – Incide e o valor da base de cálculo será o da arrematação:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ORDINARIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTARIO.

ITBI. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. BASE DE CALCULO. VALOR ALCANÇADO NA HASTA
PÚBLICA. PRECEDENTES.
1. A orientação das Turmas que integram a Primeira Seção/STJ firmou-se no sentido de que
2. Recurso ordinário não provido. (RMS 36.293/RS, Rei. Ministro MAURO CAMPBELL
MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 0417 0/20 7 2, DJe 7 7/7 0120 7 2)
C – A dação em pagamento e a permuta constituem também forma de transferência onerosa de bem imóvel.
D – Correto! Essa quota parte recebida além da sua quota parte ideal configura uma transmissão onerosa.
E – O ITBI não vai incidir sobre a simples promessa de compra e venda, pois a transmissão da propriedade
ocorre com o registro na matrícula do imóvel.
Gabarito E
8. VUNESP - Analista Legislativo (CMSJC)/Advogado - Direito Público/2014

O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza
ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição (ITBI) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização de capital. Essa situação, conforme determinada pela Constituição Federal, caracteriza
hipótese de
a) isenção.
b) remissão.
c) imunidade.
d) anistia.
e) dação.
RESOLUÇÃO:
É sempre bom reforçar que uma hipótese de desoneração constitucionalmente qualificada é uma imunidade,
ainda que não esteja expressamente estatuída dessa forma. Se está na CF, é imunidade!
A – Isenção é a dispensa, após seu nascimento, do pagamento do tributo, veiculada por lei do ente
competente para instituí-lo.
B – A remissão é a dispensa legal do crédito tributário já constituído.
C – Gabarito!

Rafael Henze
Aula 04
D – Anistia é a exclusão do crédito tributário. Funciona como um perdão
E – A dação de pagamento de bem imóvel é forma de extinção do crédito tributário.
Gabarito C
9. CESPE - Notário e Registrador (TJ PI)/Remoção/2013

Acerca do ITBI, assinale a opção correta.
a) O referido imposto não pode incidir sobre pessoa jurídica que tenha como atividade preponderante a
locação de imóveis, ainda que no objeto social dessa pessoa jurídica exista a previsão de venda de imóveis.
b) O disposto no Código Tributário Nacional acerca do ITBI foi parcialmente revogado pela CF, inclusive o
dispositivo que estabelecia a base de cálculo do referido tributo.
c) A alíquota do referido imposto não pode ser livremente estabelecida pelo município, ficando adstrita a
norma federal infraconstitucional.
d) Esse imposto pode ser instituído com progressividade nas suas alíquotas, nos moldes do IPTU, por ser
imposto real.
e) Esse imposto constitui tributo que incide sobre patrimônio imobiliário, sendo, portanto, um imposto real
e não pessoal. Dessa forma, ele não pode incidir sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio da
pessoa jurídica em realização de capital.
RESOLUÇÃO:
A – Errada! A assertiva tenta confundir a regra geral com sua exceção. Se a atividade preponderante dela for
a venda de imóveis, não se aplica a imunidade assegurada à incorporação de imóveis para realização de
capital.
B – De fato, parte do disposto no CTN sobre esse tributo não foi recepcionado pela CF, entretanto, a base de
cálculo não é um desses casos.
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
C – Esse é um dos casos em que o disposto no CTN se encontra em dissonância com o texto constitucional
vigente. Vejamos:

garantia;

Rafael Henze
Aula 04
(...)
Art. 39. A alíquota do imposto não excederá os limites fixados em resolução do Senado Federal,
que distinguirá, para efeito de aplicação de alíquota mais baixa, as transmissões que atendam à
política nacional de habitação
Tal regra não se aplica ao ITBI. Dessa forma, cabe aos municípios decidirem sobre a alíquota do ITBI que
instituírem.
D – Errada!
Súmula 656. É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto
de transmissão inter vivos de bens imóveis – ITBI com base no valor venal do imóvel
E – Correta!
Gabarito E
10. FGV - Analista Técnico-Administrativo (SUDENE)/Área 6/2013

A empresa Celta S/A é sucessora, por cisão parcial, da Incorporadora Patrimonial S/A. A Celta incorporou ao
seu capital, um terreno que fora da cindida e que passou a integrar o seu patrimônio.
Ocorre que o Município lhe exige o pagamento de multa e juros de mora pelo não recolhimento do Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis.
Nesse caso
a) é indevida a exigência do Fisco Municipal, já que não há incidência de juros e multa de mora, por não
existir na hipótese a obrigação de pagar o imposto.
b) é devida a exigência do Fisco Municipal, eis que a empresa cindida é Incorporadora, sendo esta uma regra
de exceção.
c) é cabível a exigência do ITBI, no caso de o terreno ter sido objeto de projeto de incorporação que foi
posteriormente cancelado.
d) é indevida a exigência do Fisco Municipal, já que não há incidência de juros e multa de mora sem prévia
notificação do devedor.
e) é possível exigir o pagamento do ITBI da empresa Celta, se ficar provado que a Patrimonial S/A se dedicava
à compra e venda de imóveis.
RESOLUÇÃO:
A – A CF preceitua que não há incidência do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de
Da mesma forma, a jurisprudência:
"DIREITO TRIBUTÁRIO - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI -

TRANSFERÊNCIA DE BEM DE SÓCIO PARA O PATRIMÔNIO DE PESSOA JURÍDICA - EXCEÇÃO

Rafael Henze
Aula 04
CONSTITUCIONAL DE INCIDÊNCIA - AVERIGUAÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE - ART.

37, § 2º DO CTN (...). O ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados
ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissão de bens
ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, exceto
se a atividade preponderante do adquirente foi a compra e venda desses bens ou direitos,
locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição
da República).
Logo, não há que se falar em cobrança de imposto.
B e C – Além da supracitada imunidade, também não vai incidir o ITBI sobre a transferência de imóveis
decorrente de cisão empresarial.
D – É indevido, mas não por esse motivo, e sim por não incidir IPTU na transferência de imóveis decorrente
de cisão empresarial.
E – A previsão constitucional estatui que a adquirente deve se dedicar à compra e venda de imóveis para
configurar a exceção à imunidade. Vejamos:
(...) § 2º - O imposto previsto no inciso II:
(...) I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
Portanto, só seria exigível o ITBI se ficasse provado que a CELTA se dedicasse à atividade de compra e venda
de imóveis.
Gabarito A
11. CESPE - Notário e Registrador (TJ ES)/Provimento/2013

No que se refere ao imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis (ITBI), assinale a opção correta.
a) O ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de empresa
industrial como realização do capital.
b) Não constitui fato gerador do ITBI a transmissão de imóveis por acessão física.
c) Todos os direitos reais sobre bens imóveis constituem fato gerador do ITBI.
d) O ITBI não incide sobre a cessão do direito de aquisição de um bem imóvel.
e) A receita advinda do ITBI cabe ao estado onde o bem esteja situado.
RESOLUÇÃO:

Rafael Henze
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A – Correta!

B – Assertiva em flagrante dissonância com o supracitado art. 156. Errada!
C – Negativo! Analisando a parte final do inciso II do art. 156, vemos que os direitos reais de garantia não
configuram hipótese de incidência do ITBI.
D – Analisemos mais uma vez o indigitado art. 156. O fato gerador ali exposto é a transmissão do bem imóvel
e também a cessão de direitos a sua aquisição. Logo, errada a assertiva.
E – A receita do ITBI cabe ao Município!
Gabarito A
12. IESES - Notário e Registrador (TJ RS)/Remoção/2013

Assinale a alternativa correta.
a) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI não
incide sobre enfiteuse, servidão e usufruto.
b) A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens
imóveis – ITBI é o valor venal dos bens imóveis transmitidos.
c) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI incide
sobre anticrese, hipoteca e penhor.
d) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI pode
ser exigido em razão de promessa de compra e venda.
RESOLUÇÃO:
A - As servidões podem decorrer de ato jurídico inter vivos oneroso, podendo o proprietário do prédio
serviente perceber indenização pela restrição imposta ao seu domínio. Nesse caso, haveria a incidência do
ITBI quando tais servidões forem a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Exemplo: servidão de
passagem de oleoduto mediante indenização ao proprietário

Rafael Henze
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A transmissão de um usufruto (direito de usar e fruir da coisa), caso ocorra de maneira onerosa, gera
incidência do ITBI.
O resgate de uma enfiteuse, buscando sua extinção e a consolidação da propriedade, ocorre após pagamento
de quantia, devendo ser formalizado através de escritura pública, equivalente a uma compra e venda do
domínio direto, o que implica na incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.
Alternativa errada.
B – Correta. É o que dispõe o art.38 do CTN!
C – São justamente os direitos reais de garantia sobre os quais não incidirá ITBI!
D – Apenas incidirá caso se leve a registro uma promessa de compra e venda irretratável.
Gabarito B
13. CESPE - Procurador do Distrito Federal/2013

Considerando que uma autarquia federal que não vise à exploração da atividade econômica e não cobre
tarifa ou preço por serviços prestados tenha adquirido um prédio para instalação de sua administração no
DF, julgue o item que se segue, relativo a essa situação hipotética, à competência tributária e às regras de
limitação dessa competência.
Caso o prédio em questão seja vendido para uma pessoa física, essa operação ficará sujeita ao pagamento
de ITBI, uma vez que a limitação do poder de tributar não mais se aplicará.
( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO
Caso o adquirente fosse um ente imune, aí sim não haveria a incidência do imposto. Entretanto, nesse caso
aplica-se entendimento sumulado pelo STF:
Súmula nº 75 do STF:
"Sendo vendedora uma autarquia, a sua imunidade fiscal não compreende o imposto de
transmissão inter vivos, que é encargo do comprador."
Gabarito: Certo
14. FCC - Agente Fiscal de Rendas (SEFAZ SP)/Gestão Tributária/2013

Aquiles adquiriu um apartamento na cidade de Monte Erebus em 16/02/2012. Ao realizar o pagamento do
ITBI devido, considerou como base de cálculo o valor do imóvel estipulado pelo Município para calcular o
IPTU, que era de R$ 437.561,00. Posteriormente, Tálassa, Agente Fiscal do Município, verificou que a
informação apresentada pelo contribuinte não retratava o real valor da transação realizada com o referido
imóvel, a qual havia sido de R$ 555.472,00. Em razão disto, mediante processo regular, Tálassa arbitrou a

Rafael Henze
Aula 04
base de cálculo do ITBI para este valor, lavrou auto de infração a fim de cobrar a diferença do tributo que
deixou de ser pago, além da respectiva multa, e notificou Aquiles. O contribuinte defendeu-se alegando que
a base de cálculo do ITBI deveria ser a mesma que a do IPTU, pois ambos eram tributos municipais e não
haveria razão para qualquer diferença, trazendo como prova o carnê do IPTU com o valor da aludida base de
cálculo. Em face da situação hipotética apresentada e do ordenamento jurídico vigente, a Agente Fiscal do
Município agiu
a) incorretamente, visto que não influem sobre a obrigação tributária quaisquer atos anteriores à
homologação, praticados pelo sujeito passivo ou por terceiro, visando à exclusão total ou parcial do crédito.
b) incorretamente, visto que a base de cálculo do ITBI e do IPTU são as mesmas, tendo como fundamento o
valor venal do imóvel, não podendo haver diferença na forma de apuração, sobretudo por ser feita pelo
mesmo município.
c) corretamente, pois a modificação da base de cálculo do imóvel, introduzida de ofício pela fiscalização,
embora modifique os critérios jurídicos adotados pela autoridade administrativa no exercício do lançamento,
pode ser efetivada em relação a um mesmo sujeito passivo quanto a fato gerador ocorrido anteriormente à
sua introdução.
d) incorretamente, dado que a utilização por parte do fisco do arbitramento depende de autorização judicial,
haja vista haver invasão do Estado na esfera privada do contribuinte.
e) corretamente, pois no caso do ITBI tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de
cálculo o valor da alienação do imóvel. Este funciona, no caso, como uma declaração de valor feita pelo
contribuinte, que pode ser ou não aceita pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, o arbitramento,
nos casos e condições estipulados pela legislação.
RESOLUÇÃO
A – Ela agiu corretamente! Mas de fato não influem sobre a obrigação tributária quaisquer atos anteriores à
homologação, praticados pelo sujeito passivo visando à exclusão total ou parcial do crédito.
B – Errada. Em que pese a previsão das bases de cálculo desses impostos ser na teoria a mesma, não
necessariamente ela coincidirão. Mesmo que apuradas pelo mesmo município.
C – Ela agiu corretamente. Entretanto, além da justificativa apresentada estar equivocada, ela não tem
qualquer relação com a questão.
D – Não existe previsão de autorização judicial para o arbitramento.
E – Correta e serve como um bom resumo sobre o tema.
Gabarito E
15. VUNESP - Notário e Registrador (TJ SP)/Remoção/2012/8º

Sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pode-se afirmar que
a) não incide sobre a transmissão onerosa de contrato preliminar.
b) não incide sobre a constituição do direito do promissário comprador.
c) o seu lançamento é de ofício, com base no valor da operação.

Rafael Henze
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d) lei municipal pode prever alíquotas progressivas com base no valor do imóvel.
RESOLUÇÃO
A – Errado. Se houve transmissão onerosa do direito do promitente comprador (direito real previsto no
Código Civil) há a ocorrência do fato gerador do ITBI
Ementa: CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECOLHIMENTO. ITBI. CESSÃO DE PROMESSA DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL SEM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. NOVA SISTEMÁTICA DO
CÓDIGO CIVIL.
1. PELA NOVA DOGMÁTICA DO CÓDIGO CIVIL (ART. 1225, VII), O DIREITO DO PROMITENTE
COMPRADOR DE IMÓVEL, AGORA, CARACTERIZA-SE COMO DIREITO REAL, E A SUA CESSÃO,
CONSEQÜENTEMENTE, CARACTERIZA-SE COMO CESSÃO DE DIREITOS REAIS, NA
DOGMÁTICA DO INCISO II, DA LEI DISTRITAL N. 11/88, DISPOSITIVO NÃO 16/12/2018
ALCANÇADO PELA AIL 838-6/98, COMO BEM DESTACADO PELA D. PROCURADORIA DE
JUSTIÇA. 2. RECURSO DESPROVIDO. (TJDF -APELAÇÃO CÍVEL 20040110279824APC DF -
Órgão Julgador : 1ª Turma Cível - Relator : SILVANIO BARBOSA DOS SANTOS, Publicação no
DJU: 02/08/2005 Pág. : 91)
B – Correto! Na promessa de compra e venda não incidirá o ITBI. Somente caso a promessa de compra e
venda contenha cláusula de irrevogabilidade e seja registrada em cartório.
C – O imposto sujeita-se a lançamento por declaração, como regra.
D – É inconstitucional lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI.
Gabarito B
16. VUNESP - Procurador Jurídico (Mogi das Cruzes)/2016

A empresa Alfa atua no ramo de locação de veículos e incorporou um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00 ao
seu patrimônio em realização de capitais. Por conta dessa operação viu-se forçada a recolher aos cofres
públicos o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pela alíquota de 4% sobre o valor do bem.
Inconformada, a empresa ingressou com ação de repetição de indébito pela qual objetiva a repetição do
valor que entende indevido.
Essa ação é de ser julgada

a) procedente, visto que a hipótese é de imunidade do imposto.
b) procedente, visto que a hipótese é de exclusão do crédito tributário.
c) procedente, visto que a alíquota aplicada não tem previsão em Resolução do Senado Federal.
d) improcedente, visto que a atividade da empresa é de locação de bens.
e) improcedente, visto que a ação intentada não se presta a essa discussão.
RESOLUÇÃO:

Rafael Henze
Aula 04
A – Correto! O fato narrado se enquadra no seguinte dispositivo constitucional:
Art. 156, § 2.º O imposto previsto no inciso II (ITBI):

B – Exclusão do crédito tributário é gênero do qual são espécies a isenção e a anistia, sendo ambas veiculadas
via lei, que impede a constituição do crédito tributário.
C – O Senado não tem competência para fixar alíquotas do ITBI. Ele fixa as alíquotas máximas do ITCMD.
D – A análise referente à atividade a empresa constitui requisito para a exceção à imunidade. Se a atividade
dela for imobiliária ela não terá direito à imunidade.
E – A repetição de indébito é o meio adequado. O Art. 165 do CTN assim dispõe sobre esse instituto:
Art. 165. O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total
ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, ressalvado o disposto no §
4º do art. 162, nos seguintes casos:
I - cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido em face da

legislação tributária aplicável, ou da natureza ou circunstâncias materiais do fato gerador
efetivamente ocorrido;
[...]
Gabarito A
17. CESPE - Analista de Controle Externo (TCE-MG)/Ciências Contábeis/2018

Um auditor de contas verificou que determinados municípios estavam deixando de auferir receita de ITBI
em operações nas quais imóveis eram incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas, mas para uso próprio
de particulares, o que ocorria com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador do tributo.
Nessa situação hipotética, de acordo com o CTN,

a) a autoridade administrativa poderá desconsiderar o referido negócio jurídico e realizar a exação tributária.
b) não há previsão legal para a autoridade administrativa desconsiderar o negócio jurídico realizado.
c) não será possível realizar a exação do ITBI, haja vista a inocorrência do fato gerador.
d) somente decisão judicial poderá desconsiderar o negócio jurídico e determinar a exação tributária.
e) a decisão judicial não poderá desconsiderar o referido negócio jurídico em respeito ao ato jurídico
perfeito.

Rafael Henze
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RESOLUÇÃO:
A – Correto. Assim dispõe o CTN sobre o caso:
Art. 116. Salvo disposição de lei em contrário, considera-se ocorrido o fato gerador e existentes
os seus efeitos:
I - tratando-se de situação de fato, desde o momento em que o se verifiquem as circunstâncias

materiais necessárias a que produza os efeitos que normalmente lhe são próprios;
II - tratando-se de situação jurídica, desde o momento em que esteja definitivamente constituída,

nos termos de direito aplicável.
Parágrafo único. A autoridade administrativa poderá desconsiderar atos ou negócios jurídicos

praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador do tributo ou a natureza
dos elementos constitutivos da obrigação tributária, observados os procedimentos a serem
estabelecidos em lei ordinária.
O parágrafo único autoriza a referida desconsideração com a consequente cobrança do imposto.
A hipótese em comento constitui nítida simulação.
B – Acabamos de ver a previsão legal.
C – O contribuinte simulou um ato para se esquivar da tributação. Dessa forma, a autoridade administrativa
pode desconsiderar esse ato e cobrar o tributo.
D – Essa desconsideração dispensa autorização judicial.
E – Pode haver decisão judicial desconsiderando esse negócio jurídico sem qualquer problema.
Gabarito A

Acerca do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos por ato oneroso de bens imóveis − ITBI, é correto afirmar
que
a) não há incidência tributária de ITBI na transmissão de bens imóveis decorrente de integralização de capital
social pelo sócio, por não haver subsunção deste fato à respectiva hipótese de incidência.
b) nunca incide sobre transmissão de bens imóveis decorrente de fusão, incorporação ou cisão de pessoa
jurídica.
c) há isenção em caráter geral nas hipóteses de reversão do patrimônio da pessoa jurídica para os sócios em
virtude de extinção da pessoa jurídica.
d) se a atividade preponderante da adquirente for a locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil
não haverá imunidade na transmissão de imóveis decorrente de integralização de capital social.

Rafael Henze
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e) se a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda de bens imóveis haverá imunidade na
transmissão de imóveis decorrente de fusão, incorporação ou cisão de pessoa jurídica.
RESOLUÇÃO:
A – Na verdade ocorre a subsunção do fato à norma impositiva. O que impede o nascimento do fato gerador
é que esse fato está abarcado por imunidade específica do ITBI.

B – Como vimos no dispositivo colacionado, a imunidade tem suas exceções, veiculadas no final do inciso I.
C – O caso é de imunidade. Não de isenção.
D – Correta!
E – Errada. Nesse caso não haverá essa imunidade.
Gabarito D
19. FCC - Julgador Administrativo Tributário do Tesouro Estadual (SEFAZ PE)/2015

Suponha que a empresa X, que explora atividade de arrendamento mercantil, incorporou a empresa Y,
sendo-lhe transmitida a propriedade dos bens móveis e imóveis da segunda empresa. Nesse caso,
a) não incide ITBI, posto que a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão e
extinção de pessoa jurídica é imune ao referido imposto.
b) incide ITBI, pois o fato de a adquirente explorar atividade de arrendamento mercantil afasta a imunidade
do mencionado tributo sobre a transmissão de bens de direitos decorrente de incorporação.
c) não incide ITBI, visto que a exação do referido imposto pressupõe a presença de pessoas físicas nos polos
da relação jurídico-tributária, já recai sobre a transmissão inter vivos.
d) a responsabilidade tributária da empresa X abrange os tributos, não alcançando as multas, posto que a
penalidade tem caráter pessoal e não pode ser transferida para quem não cometeu infração.
e) a responsabilidade tributária da empresa X abrange os tributos e a multa moratória, não incluindo as
multas punitivas, por força do princípio de intransmissibilidade da sanção.

Rafael Henze
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RESOLUÇÃO:
A – Essa imunidade seria aplicada ao caso em tela na hipótese da adquirente não ser empresa do ramo
imobiliário. Nesse caso, incide o imposto.
B – Correto !
C – Alternativa absurda
D – O STJ já determinou que a responsabilidade por essa sucessão também inclui as multas:
TRIBUTÁRIO. EMPRESA INCORPORADORA. SUCESSÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO

SUCESSOR. MULTA FISCAL (MORATÓRIA). APLICAÇÃO. ARTS. 132 E 133, DO CTN.
PRECEDENTES.
1. Recurso Especial interposto contra v. Acórdão segundo o qual não se aplicam os arts.
132 e 133, do CTN, tendo em vista que multa não é tributo, e, mesmo que se admita que
multa moratória seja ressalvada desta inteligência, o que vem sendo admitido pelo STJ, in
casu trata-se de multa exclusivamente punitiva, uma vez que constitui sanção pela não
apresentação do livro diário geral.
2. Os arts. 132 e 133, do CTN, impõem ao sucessor a responsabilidade integral tanto pelos
eventuais tributos devidos quanto pela multa decorrente, seja ela de caráter moratório ou
punitivo. A multa aplicada antes da sucessão se incorpora ao patrimônio do contribuinte,
podendo ser exigida do sucessor, sendo que, em qualquer hipótese, o sucedido permanece
como responsável. Portanto, é devida a multa, sem se fazer distinção se é de caráter
moratório ou punitivo, visto ser ela imposição decorrente do não pagamento do tributo na
época do vencimento.
3. Na expressão "créditos tributários" estão incluídas as multas moratórias.
4. A empresa, quando chamada na qualidade de sucessora tributária, é responsável pelo

tributo declarado pela sucedida e não pago no vencimento, incluindo-se o valor da multa
moratória.
5. Precedentes das 1ª e 2ª Turmas desta Corte Superior e do colendo STF. 6. Recurso

provido (STJ - REsp: 432049 SC 2002/0049948-2, Relator: Ministro JOSÉ DELGADO, Data de
Julgamento: 13/08/2002, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 23.09.2002 p. 279)
E – Como vimos no julgado transcrito, a responsabilidade abrange tanto a multa moratória quanto a punitiva.
Gabarito B
20. IESES - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2013


Rafael Henze
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a) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI incide,
via de regra, sobre a incorporação de bens ao patrimônio de pessoa jurídica, para realização de capital.
b) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI pode
ser exigido da propriedade adquirida por usucapião.
c) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI é de
competência do Município da situação do bem.
d) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI
poderá ter alíquotas progressivas.
RESOLUÇÃO:
A – A regra é que não ocorra essa imposição, em razão da existência da seguinte imunidade:

B – A usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não ocorrendo ato oneroso que a transfira
para terceiro. Dessa forma, não ocorre a incidência do ITBI.
C – É o gabarito!
D – Há súmula do STF segundo a qual essa progressividade está proibida.
Gabarito C
21. CESPE - Procurador do Ministério Público de Contas (TCE-BA)/2010

Julgue o item a seguir, relativo ao direito tributário brasileiro.
Caso uma pessoa adquira bem imóvel em hasta pública pelo valor de R$ 370.000,00, mas a avaliação judicial
tenha atribuído a esse bem o valor de R$ 335.000,00, o cálculo do ITBI incidente sobre essa transação deverá
de ser feito com base no valor alcançado na arrematação.
( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO:

Rafael Henze
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No caso de arrematação em hasta pública, o valor da base de cálculo será o alcançado nela. Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SUPOSTA OFENSA AO

ARTIGOS 165, 458 E 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO ACÓRDÃO RECORRIDO.
DISCUSSÃO ACERCA DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL.
QUESTÃO ATRELADA AO REEXAME DE MATÉRIA DE FATO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.

TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO.
1. Inexiste ofensa aos artigos 165, 458 e 535 do CPC, quando o Tribunal de origem analisa
os pontos essenciais para a solução da controvérsia, de forma clara e fundamentada, ainda
que concisa.
2. O reexame de matéria de prova é inviável em sede de recurso especial (Súmula 7/STJ).
3. Na hipótese da arrematação a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor da

aquisição do bem vendido judicialmente, devendo a quantia atingida em hasta pública ser
considerada como valor venal do imóvel, posto que a arrematação possui natureza jurídica
de venda, razão pela qual deve ser considerado esse valor do bem arrematado como seu
valor venal.
4. No caso dos autos, o imóvel foi adquirido em procedimento licitatório realizada pelo
Poder Público, assim em virtude da similaridade desse procedimento com arrematação
judicial, aplica-se mutatis mutandis o entendimento pacífico na Primeira Seção/STJ de que
5. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1565195/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA

TURMA, julgado em 03/12/2015, DJe 14/12/2015)
Gabarito: Certo
22. ESAF - Fiscal de Rendas do Munícipio do RJ/2010


Rafael Henze
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RESOLUÇÃO
A – Conforme vimos no conceito constitucional do imposto, a transmissão deve se dar entre vivos, aspecto
ignorado pela banca.
B – A competência é municipal e não envolve os direitos reais de garantia.
C – Competência é municipal e a assertiva também está incompleta, faltando informar que a transmissão se
dá intra vivos.
D – É só comparar com o art. 156, II. Não existe essa menção ao domínio útil de bens imóveis.
E – Competência é dos municípios.
Gabarito: Anulada!
23. Cespe - 2009 - SEAD-SE – Procurador – Adaptada

( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO:
Errada a assertiva. A transferência se deu de forma gratuita, atraindo, dessa forma, a competência do ITCMD
estadual.
Gabarito: Errada
24. FCC - Defensor Público do Estado de São Paulo/2015/VII - Adaptada

( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO
A questão tenta confundir informando sobre a ação de usucapião e a procedência do seu pedido. Mesmo
assim, falta o requisito da onerosidade a essa transmissão, não incidindo, portanto, o ITBI.
Gabarito: Errada

Rafael Henze
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25. FMP - Agente Fiscal da Receita Municipal (Pref POA)/2012

do bem.
valor de R$ 10.000,00.
de R$ 10.000,00.
RESOLUÇÃO:
Preste atenção que há 2 imóveis a serem partilhados, perfazendo uma soma patrimonial de 100 mil reais.
Havendo meação, cada um ficaria com 50 mil reais e não haveria tributação sobre essa transmissão.
Mas foi do interesse do casal pactuar de forma diferente, até para preserva-los com os imóveis, ou por
qualquer outro motivo. Resolveram que um ficaria com 60 mil (valor do imóvel) e outro com 40 mil (valor do
outro imóvel). A questão informa também que essa divisão não se deu de forma gratuita; uma parte
indenizou a outra por ter ficado com um imóvel de maior valor. Feito esse breve relato, vamos às assertivas:
A - Esse é o valor da indenização, não guardando qualquer relação com o valor do bem transmitido.
B – Não será sobre ambos os imóveis. O excesso de meação se deu sobre o valor do imóvel que ficou com o
ex marido. Esse foi o fato gerador do tributo.
C – Esse é o gabarito! A base de cálculo foi justamente o excesso e a transmissão foi onerosa (vide a
indenização paga).
D – Estaria correta caso não houvesse previsão de indenização ou de qualquer outra contraprestação.
E – Falso! Estaria correta caso fosse preservada a meação na hora da partilha.
Gabarito C
26. FCC - Procurador Judicial (Recife)/2008

Rafael Henze
Aula 04
RESOLUÇÃO:
A consequência de tal ato é a responsabilidade solidária (sem benefício de ordem, portanto) do tabelião, do
oficial de registro e do sujeito passivo do IBTI.
Gabarito D
27. FAURGS - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2015 - Adaptada

( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO:
A assertiva começa correta, ressaltando a progressividade do ITCD em que pese seu caráter real e ainda
acerta sobre o IPTU. Mas, como vimos, a jurisprudência é firme em afastar essa progressividade para o ITBI.
Logo, assertiva errada.
Gabarito: Errado
28. VUNESP - Procurador Jurídico (CM Indaiatuba)/2018

sobre
a) serviços (ISS).
e) a propriedade predial e territorial urbana (IPTU).

Rafael Henze
Aula 04
RESOLUÇÃO:
Essa imunidade que estudamos se aplica apenas ao ITBI, constituindo, dessa forma, imunidade específica!
As outras imunidades previstas no texto constitucional se aplicam a todos os impostos, por isso, são
chamadas de genéricas.
Gabarito C
29. FAUEL - Advogado (SJ dos Pinhais)/2018

RESOLUÇÃO:
A – Correto! Resume bem muito do que vimos até agora sobre o ITBI. A operação foi de transmissão onerosa,
o que atrairia o ITBI, mas ocorreu pois a C&C estava se retirando da sociedade, o que configuraria imunidade
afastando o ITBI, mas a adquirente tem como atividade preponderante a atividade imobiliária e, por fim,
isso excepciona a imunidade, atraindo o ITBI, a ser devido no Município da situação do bem.
B – A imunidade em comento compreende uma exceção que é a relacionada à atividade preponderante da

adquirente. Logo, no caso em tela, essa imunidade não se aplica.
C e D – O FG do tributo estadual ITCMD é a transmissão gratuita ou causa mortis, não se observando

nenhuma das 2 no caso em tela.
E - Haverá incidência do ITBI, pois a atividade preponderante da C&C Negócios Imobiliários Ltda é a compra
e venda de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica.

Rafael Henze
Aula 04
Gabarito A
30. CESPE - Defensor Público do Distrito Federal/2013

segue.
( ) Certo
( ) Errado
RESOLUÇÃO:
A imunidade a que fizemos referência acima abrange as operações de transferência de imóveis

desapropriados para fins de reforma agrária. A questão fala da transferência de títulos da dívida agrária (que
são a moeda de pagamento da indenização devida pela desapropriação) por um terceiro adquirente que
nada teve a ver com a reforma agrária.
Na mesma direção, o STF:
EMENTA: Recurso extraordinário. Alcance da imunidade tributária relativa aos títulos da

dívida agrária. - Há pouco, em 28.09.99, a Segunda Turma desta Corte, ao julgar o RE
169.628, relator o eminente Ministro Maurício Corrêa, decidiu, por unanimidade de votos,
que o § 5º do artigo 184 da Constituição, embora aluda a isenção de tributos com relação
às operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária, não
concede isenção, mas, sim, imunidade, que, por sua vez, tem por fim não onerar o
procedimento expropriatório ou dificultar a realização da reforma agrária, sendo que os
títulos da dívida agrária constituem moeda de pagamento da justa indenização devida pela
desapropriação de imóveis por interesse social e, dado o seu caráter indenizatório, não
podem ser tributados. Essa imunidade, no entanto, não alcança terceiro adquirente desses
títulos, o qual, na verdade, realiza com o expropriado negócio jurídico estranho à reforma
agrária, não sendo assim também destinatário da norma constitucional em causa. - Dessa
orientação divergiu o acórdão recorrido. Recurso extraordinário conhecido e provido.
(RE 168110, Relator(a): Min. MOREIRA ALVES, Primeira Turma, julgado em 04/04/2000, DJ
19-05-2000 PP-00020 EMENT VOL-01991-01 PP-00087)
Gabarito: Errada!
A PARTIR DE AGORA AS QUESTOES NÃO ESTAO NA LISTA E NEM NO GABARITO
31. CEBRASPE (CESPE) - Analista de Previdência Complementar (FUNPRESP-EXE)/Jurídica/2022

No que se refere às normas constitucionais do direito tributário e da repartição de competência tributária,
julgue o item a seguir.

Rafael Henze
Aula 04
Compete aos municípios instituir impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso
ou gratuito, de bens móveis e imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
inclusive os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.
C) Certo
E) Errado
RESOLUÇÃO:
A questão busca confundir quem leu apressadamente no meio da prova inserindo a possibilidade de
transmissão gratuita dos bens no rol de fatos geradores inerentes ao ITBI.
Não pode! ITBI pressupõe onerosidade.
Gabarito Errado
32. FADESP - Fiscal de Receitas Estaduais (SEFA PA)/2022

João vendeu uma casa em um condomínio fechado para Pedro em 2019 por meio de contrato de compra e
venda de imóvel. Todavia, a transferência do imóvel no cartório de registros de imóveis somente ocorreu
em 2021. Sobre este caso hipotético, é correto afirmar que
A) o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) será devido desde 2019, eis que a
jurisprudência entende que o fato gerador ocorre com a assinatura do contrato que prevê a obrigação de
transferência de propriedade.
B) o ITBI seria devido desde 2019, caso o contrato previsse uma condição suspensiva para sua efetivação, e
na hipótese da não ocorrência da condição, entende a jurisprudência que o valor pago pode ser objeto de
pedido restituição.
C) o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) será devido a partir de 2021, posto que a
jurisprudência entende que o fato gerador somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade
imobiliária, que se dá mediante o registro.
D) a existência de condição suspensiva ou resolutiva não modifica a data a partir da qual seria devido o
imposto, pois o fato gerador do ITBI mantém-se na transferência da propriedade imóvel.
E) o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) a ser pago, independente da data do fato
gerador, já poderá sofrer a incidência da progressividade de acordo com a legislação local.
RESOLUÇÃO:
O exemplo dado pela questão não é incomum no mundo real. As partes pactuaram a transmissão entre elas,
mas o adquirente somente registrou no cartório de registros de imóveis 2 anos depois.
Vejamos a solução do STF para o caso:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE

TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMPOSSIBILIDADE . 1. A cobrança de ITBI é devida no momento do registro da compra e

Rafael Henze
Aula 04
venda na matrícula do imóvel. 2. A jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do

ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem,
de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida. 3.
Agravo regimental provido.” (ARE 759.964-AgR, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma,
DJe de 29/9/2015)
STF já se pronunciou algumas vezes no sentido que o momento do fato gerador é o momento do registro,
uma vez que ele que representa a transmissão da propriedade do imóvel.
E se dentro desses 2 anos houvesse uma enorme valorização do imóvel por qualquer motivo, o valor da base
de cálculo ia considerar a realidade fática no momento do registro, que é o momento de ocorrência do fato
gerador.
Gabarito C
33. VUNESP - Notário e Registrador (TJ SP)/Provimento/2022

O Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) não incide
A) sobre a doação de bens imóveis.
B) na venda e compra entre pai e filho.
C) na integralização do capital social de sociedade que exerça exclusivamente atividade imobiliária.
D) em permuta de bens imóveis.
RESOLUÇÃO:
Dentre todas as hipóteses mencionadas, a única que escapa da incidência do ITBI é a doação, que faz nascer
a obrigação de pagar o ITCMD de competência dos estados.
Gabarito A
34. CEBRASPE (CESPE) - Analista (PGE RJ)/Processual/2022

Julgue o item que se segue, à luz das normas constitucionais tributárias.
Se o proprietário de um imóvel firmar com um interessado em comprá-lo um contrato de promessa de
compra e venda daquele imóvel, ocorrerá o fato gerador do ITBI.
C) Certo
E) Errado
RESOLUÇÃO:
A transmissão da propriedade ocorre com o registro:

Rafael Henze
Aula 04
Um contrato de compra e venda é um contrato preliminar que ainda não transferiu a propriedade.
Gabarito Errado
35. CEBRASPE (CESPE) - Procurador do Distrito Federal/2022

Relativamente aos impostos do Sistema Tributário Nacional, observada a jurisprudência do STF, julgue o item
que se seguem.
Se uma empresa transportadora de cargas for extinta e, nessa oportunidade, um imóvel que era de sua
propriedade passar a compor o patrimônio de um dos sócios, essa operação estará sujeita à incidência do
ITBI.
C) Certo
E) Errado
RESOLUÇÃO:
Essa transmissão ocorreu em virtude de uma extinção de pessoa jurídica e como a questão informa tratar-
se de uma transportadora, dá para presumir que sua atividade preponderante não é imobiliária.
Logo, a operação está coberta por norma imunizante.

Gabarito Errado
36. VUNESP - Agente Fiscal (Pref Piracicaba)/Rendas/2022

Uma sociedade anônima recebeu como contribuição para a formação do seu capital social imóvel no valor
de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), tendo sido emitidas e subscritas, entretanto, como retribuição pela
transferência do imóvel, ações no montante equivalente apenas a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). A
respeito desta situação hipotética, com base na legislação e jurisprudência tributárias nacionais, assinale a
alternativa correta.
A) Não haveria a incidência do ITBI caso o aporte de capital fosse realizado em sociedade limitada em lugar
de sociedade anônima.
B) Incide o ITBI sobre a diferença entre o valor do bem e o valor do capital subscrito e integralizado.
C) O ITBI não incide nas transferências de bens para formação do capital de empresas, independentemente
da atividade social a que se dediquem.

Rafael Henze
Aula 04
D) Trata-se de hipótese expressamente tratada pela legislação federal como situação de isenção de ITBI, em
relação à diferença de valores observada.
E) O ITBI incide apenas sobre transferências em valor superior a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) quando
realizadas para aporte de capital em empresa.
RESOLUÇÃO:
O valor do imóvel supera o valor utilizado em realização de capital, logo, essa diferença vai ser tributada com
o ITBI.
A norma imunizante protege da tributação os imóveis utilizados para compor o capital social das empresas
no limite dessa operação, tendo o STF fixado a seguinte tese sobre o assunto:
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: "A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º
do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser
integralizado"
Gabarito B

João e Maria são irmãos e, em razão da morte de seu pai, José, decidem celebrar contrato de cessão onerosa
de direitos hereditários, por meio do qual João cede à Maria seus direitos sobre o único bem imóvel deixado
por José. A respeito dessa situação hipotética, é correto afirmar, com base na legislação e jurisprudência
tributárias nacionais, que
A) não sendo caso de isenção, haverá incidência de ITBI sobre a cessão onerosa dos direitos hereditários de
João para Maria.
B) não háverá incidência de impostos na cessão, a não ser que a esta se opere com diferença positiva entre
o valor pelo qual foi o bem recebido por João e o valor pelo qual foi esse transferido à Maria.
C) não sendo caso de isenção, haverá incidência de ITCMD sobre a cessão dos direitos hereditários de João
para Maria.
D ) é nula perante a Fazenda Pública a tentativa de cessão dos direitos hereditários de João para Maria, por
colocar em risco as garantias do crédito tributário.
E) a validade da cessão dos direitos hereditários de João para Maria dependerá do prévio pagamento do
ITCMD incidente sobre a operação.
RESOLUÇÃO:
Sucessão hereditária não é fato gerador do ITBI, certo?
Ou seja, quando alguém morre e sua herança é transmitida aos seus sucessores não há cobrança desse
imposto, mas sim do ITCMD estadual.
Mas perceba que a questão nos traz uma cessão do direito de receber a herança, e não o recebimento da
herança em si.

Rafael Henze
Aula 04
Os bens deixados pelo falecido são considerados em conjunto como um bem imóvel, por expressa
determinação do Código Civil:
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
(...)
II - o direito à sucessão aberta.
E a cessão onerosa de um direito de receber bem imóvel é fato gerador do ITBI.
Gabarito A
38. FGV - Delegado de Polícia Civil (RN)/2021

Lei ordinária do Município Alfa estabeleceu alíquotas progressivas no imposto de transmissão inter vivos de
bens imóveis (ITBI) com base no valor venal do imóvel, inclusive para a transmissão do mero domínio útil.
João, adquirente do domínio útil sobre terreno de marinha, insurge-se contra a cobrança.
Diante desse cenário e da jurisprudência sumulada do STF, é correto afirmar que:
A) a Constituição da República de 1988 exige lei complementar para estabelecimento de alíquotas

progressivas de ITBI com base no valor venal do imóvel;
B) pelo princípio da capacidade contributiva, é possível instituir alíquotas progressivas de ITBI com base no
valor venal do imóvel;
C) não é possível cobrar ITBI sobre transmissão inter vivos de terrenos de marinha, por serem de propriedade
da União, ente imune;
D) a alíquota progressiva do ITBI em razão do valor venal do imóvel não é permitida no direito brasileiro;
E) a transmissão do domínio útil não é fato gerador de ITBI.
RESOLUÇÃO:
Ainda que o STF tenha autorizado o uso de alíquotas progressivas para o ITCMD com fundamento no
princípio da capacidade contributiva e que a doutrina recomende a aplicação desse princípio em toda
tributação, ainda temos que nos basear na seguinte súmula para fins de provas de concurso, simplesmente
pelo fato de que ela ainda não foi revogada.
Súmula 656 STF: ITBI não pode ter alíquotas progressivas
Espera-se a evolução desse entendimento em linha com o que foi definido em relação ao ITCMD, mas, por
enquanto, o ITBI não pode ter alíquotas progressivas.
Gabarito D
39. FGV - Auditor Fiscal da Receita Estadual (SEFAZ ES)/2021

Rafael Henze
Aula 04
João, proprietário de um imóvel com acesso à praia, pretende instituir uma servidão de passagem em favor
de Jorge, para que este possa acessar a referida praia diretamente. Jorge se compromete a pagar,
parceladamente, o valor do referido negócio jurídico, dando, em hipoteca, um terreno de sua propriedade
para garantir o adimplemento.
Acerca da incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do Imposto de Transmissão Causa
Mortis e Doações (ITCMD) nesse cenário, assinale a afirmativa correta.
A) Tanto sobre a instituição de servidão de passagem quanto sobre a instituição da hipoteca incide ITBI.
B) Sobre a instituição de servidão de passagem incide ITBI; sobre a instituição da hipoteca não incide
qualquer imposto de transmissão.
C) Sobre a instituição de servidão de passagem não incide qualquer imposto de transmissão; sobre a
instituição da hipoteca, incide ITBI.
D) Sobre a instituição de servidão de passagem incide ITCMD; sobre a instituição da hipoteca, incide ITBI.
E) Tanto sobre a instituição de servidão de passagem como sobre a instituição da hipoteca, incide ITCMD
RESOLUÇÃO:
As servidões são direitos reais sobre imóveis previstos no Art.1225 do Código Civil,
II – transmissão “intervivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
E considerando a onerosidade de sua instituição, está compreendida no âmbito da tributação por meio do
ITBI.
CC Art. 1.225
São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;

Rafael Henze
Aula 04
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.
Gabarito B
40. CEBRASPE (CESPE) - Auditor Fiscal (SEFAZ CE)/Jurídico da Receita Estadual/2021

Considerando a jurisprudência majoritária e atual do STF, julgue o item subsequente.
O fato gerador do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva
transferência da propriedade imobiliária, o que se dá por meio do registro.
C) Certo
E) Errado
RESOLUÇÃO:
Exatamente isso!
Esse é o entendimento consolidado no Supremo, e assim dispõe o Código Civil sobre:
Gabarito Certo
41. VUNESP - Procurador Jurídico Municipal (Guarujá)/2021

Metalúrgica Ferro-Forte S/A, produtora de objetos de ferro desde 1975, adquiriu em 2019 um imóvel
pertencente à Imobiliária Lar Ltda., tendo em vista a extinção dessa última nesse mesmo ano, pelo valor de
R$ 500.000,00. Relativamente ao ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), no que concerne à
transmissão em questão, é correto afirmar que
A) não haverá incidência do imposto, de modo que a Metalúrgica Ferro-Forte nada deverá a esse título ao
município da localização do bem.
B) haverá incidência do imposto, a ser recolhido no município da sede da empresa extinta, uma vez que essa
tinha como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis.

Rafael Henze
Aula 04
C) haverá incidência do imposto, a ser recolhido no município da localização do bem, se ficar comprovado
que a atividade da empresa extinta, na venda de bens imóveis, superou 50% de sua receita operacional, nos
dois anos anteriores à sua extinção.
D) não haverá incidência do imposto, nada sendo devido ao município da sede da empresa extinta, se for
apurado que essa deixou de exercer atividade há mais de 2 anos, antes da data regular de sua extinção.
E) não haverá incidência do imposto somente se, no município da localização do bem, houver lei municipal
isentante que favoreça os interesses da Metalúrgica Ferro-For
RESOLUÇÃO:
A questão afirma tratar-se de uma metalúrgica, o que sugere atividade preponderante não imobiliária.
Não há muitos detalhes sobre a operação ou sequência de operações que resultaram na saída do imóvel do
patrimônio da imobiliária, mas a questão expressamente afirma que ele foi adquirido pela empresa
metalúrgica "tendo em vista a extinção" da Lar LTDA.
Ainda que se possa ponderar qual caminho esse imóvel seguiu, a questão nos informa que ele foi transmitido
em decorrência de uma extinção de pessoa jurídica e o adquirente não tem como atividade preponderante
a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Perceba que a questão reproduz exatamente a imunidade específica do ITBI:

Gabarito A
42. VUNESP - Notário e Registrador (TJ GO)/Remoção/2021

Caio e Tício assinaram instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel situado no
Município Y. Desconfortável com o fato de se tratar de um instrumento particular, Caio (o comprador)
convence Tício (o vendedor) a tornar o compromisso de compra e venda público mediante escritura pública
devidamente lavrada. No momento da lavratura da escritura, contudo, o tabelião exige como condição para
a realização do ato a comprovação do pagamento do imposto municipal sobre transmissão de bens imóveis
por ato inter vivos (ITBI). A respeito dessa situação hipotética, é correto afirmar, com base na legislação e na
jurisprudência tributárias nacionais, que
A) a exigência do tabelião é correta, pois, embora o ITBI não incida no momento da assinatura do
instrumento particular de compra e venda, é suficiente para a ocorrência do fato gerador do imposto a
lavratura de escritura de compromisso de compra e venda.
B) a exigência do tabelião é correta, pois os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício são
responsáveis solidariamente pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em
caso de omissão.

Rafael Henze
Aula 04
C) a exigência é incorreta, pois o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI)
somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro da
compra e venda no cartório de registro de imóveis.
D) a exigência do tabelião é correta, pois o ITBI incide sobre a transmissão de bens imóveis a qualquer título,
sendo o imposto devido desde o momento da assinatura do instrumento particular de compra e venda.
RESOLUÇÃO:
Trata-se de situação relativamente frequente muitas vezes sustentada por leis municipais ainda inadequadas
ao entendimento do STF sobre o momento de ocorrência do fato gerador do ITBI.
O tabelião não deveria agir dessa forma, pois estaria cobrando o recolhimento de um imposto cujo fato
gerador ainda não ocorreu.
Gabarito C
43. CEBRASPE (CESPE) - Auditor de Finanças e Controle de Arrecadação da Fazenda Estadual (SEFAZ
AL)/2021
Acerca dos impostos atribuídos aos municípios, julgue o próximo item.
Se uma empresa do ramo de supermercados incorporar outra do mesmo ramo e ambas estiverem localizadas
no mesmo município, o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) não incidirá na operação, em razão
da localização das empresas.
C) Certo
E) Errado
RESOLUÇÃO:
O ITBI não vai incidir, mas sob outro fundamento.
Aqui temos uma transmissão imobiliária decorrente de uma incorporação de empresa por outra,
devidamente protegida por norma imunizante.
Gabarito Errado
44. CEBRASPE (CESPE) - Auditor de Tributos Municipais (Pref Aracaju)/Abrangência Geral/2021

O imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI)
A) pode ter como sujeito passivo o adquirente ou o transmitente.

B) pode incidir no caso de usucapião.
C) possui alíquotas progressivas, por se tratar de tributo pessoal.
D) tem como base de cálculo o valor da escritura do bem imóvel.

Rafael Henze
Aula 04
E) pode incidir sobre ato gratuito de transmissão de propriedade.
RESOLUÇÃO:
A lei municipal vai determinar se quem adquire o bem ou direito real vai ser o contribuinte ou quem o
transmite.
Usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, sem que ocorra efetivamente uma transmissão,
tampouco onerosa.
Não se trata de um tributo pessoal, mas sim de um tributo real, incidente sobre uma coisa sem levar em
consideração as peculiaridades do indivíduo que vai pagar o imposto.
A base de cálculo é o valor venal do imóvel, e na verdade quase sempre esse valor está bem diferente do
valor na escritura.
E a onerosidade é um dos requisitos para a cobrança do ITBI.
Gabarito A
45. FGV - Auditor Fiscal da Receita Estadual (SEF MG)/Auditoria e Fiscalização/2023

João, proprietário de três imóveis, buscando contrair um empréstimo bancário, hipotecou um dos imóveis
em favor do Banco 100% S/A, obtendo assim o empréstimo desejado.
Quanto ao segundo imóvel, realizou sua transferência ao patrimônio de pessoa jurídica de que é sócio, em
realização de capital.
Quanto ao terceiro imóvel, em que reside, instituiu direito real de laje, a título gratuito, em favor de seu
irmão José, para que este pudesse construir sua residência sobre a laje do imóvel em que João reside.
Diante desse cenário e das hipóteses de incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por
Ato Inter Vivos) e do ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) previstas na Constituição
Federal de 1988, assinale a afirmativa correta.
A) Sobre a constituição de hipoteca em favor do Banco 100% S/A não incide ITBI.
B) Sobre a instituição do direito de laje em favor de seu irmão José não incide ITCD.
C) Sobre a instituição do direito de laje em favor de seu irmão José incide ITBI.
D) Sobre a transferência de imóvel para o patrimônio de pessoa jurídica de que João é sócio, em realização
de capital, incide ITBI.
E) Sobre a transferência de imóvel para o patrimônio de pessoa jurídica de que João é sócio, em realização
de capital, incide ITCD.
RESOLUÇÃO:
Hipoteca é direito real de garantia, expressamente excluído da incidência do ITBI:

Rafael Henze
Aula 04
A instituição do direito de laje ocorreu de forma gratuita, afastando a incidência do ITBI.
A transferência do imóvel para o patrimônio da empresa em realização de capital está protegida por
imunidade.
Gabarito A
46. FCM - CEFETMINAS - Analista Fazendário (Pref Contagem)/2023

Analise a situação hipotética a seguir.
José é proprietário de um imóvel e pretende aliená -lo a Marcos. Marcos, então, sugere a José que eles
constituam uma pessoa jurídica tão somente com a finalidade de reduzir os seus encargos, uma vez que a
compra do imóvel por si está sendo bastante onerosa. Marcos idealizou a criação de um Lava Jato de Veículos
Automotores, o qual, de fato, não funcionará. Marcos, então, irá integralizar o capital com o valor
correspondente ao imóvel, enquanto José fará a integralização com o próprio imóvel. Após alguns meses,
nas instruções de Marcos, a sociedade poderia ser desfeita e a troca efetivada. Marcos sairia com o imóvel
e José com o valor relativo ao mesmo, sem maiores consequências.
A partir da situação hipotética narrada, é correto afirmar que(,)
A) embora exista imunidade quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação ao patrimônio
de pessoa jurídica, em realização de capital, a situação narrada é ilícita e ensejará a cobrança do imposto
com as respectivas penalidades pela utilização de meio fraudulento para a desoneração tributária.
B) embora exista isenção quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação ao patrimônio de
pessoa jurídica, em realização de capital, a situação narrada é parcialmente ilícita e ensejará a cobrança do
imposto com as respectivas penalidades pela utilização de meio fraudulento para a desoneração tributária.
C) existe previsão jurídica para a imunidade quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação
ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, o que torna a situação narrada lícita. Uma vez
que a atividade preponderante é a lavagem e higienização de veículos automotores, o imposto não poderá
ser cobrado.
D) embora exista isenção quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação ao patrimônio
de pessoa jurídica, em realização de capital, a situação narrada é parcialmente ilícita e ensejará a cobrança
das respectivas penalidades, mas não do imposto, uma vez que atividade preponderante é a lavagem e
higienização de veículos automotores.
E) existe previsão jurídica para a imunidade quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação
ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital. Contudo, é importante frisar que esta apenas

Rafael Henze
Aula 04
será possível quando a atividade comercial for preponderantemente a compra e a venda de bens imóveis e
seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
RESOLUÇÃO:
Estamos diante de 2 contribuintes espertinhos que pretendem disfarçar uma compra e venda por meio de
uma integralização de bem imóvel para o capital de empresa com posterior extinção da pessoa jurídica
constituída apenas com essa finalidade.
Ao fiscal é permitido desconsiderar essa simulação, tributando a essência do negócio jurídico promovido,
que, no caso é a compra e venda de um imóvel, aplicando ainda as sanções cabíveis para a conduta dolosa
com o intuito de fraudar a arrecadação tributária.
Gabarito A
47. FGV - 2022 - TJ-PE - Juiz Substituto

Mário desejava adquirir um apartamento de José, tendo sido pactuado o preço em R$ 300.000,00, pois o
imóvel necessitava de ampla reforma, ainda que um imóvel naquela região custasse em torno de R$
400.000,00. Para poder efetuar o registro do negócio jurídico, Mário foi informado pelo registrador de que
deveria recolher o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI).
Mário declarou ao Fisco municipal o mesmo valor que constaria da escritura pública (R$ 300.000,00), mas o
Fisco não aceitou tal valor, arbitrando-o unilateralmente em R$ 400.000,00.
À luz do Código Tributário Nacional e do entendimento dominante dos Tribunais Superiores, é correto
afirmar que:
Alternativas
A) o registrador não poderia ser responsabilizado tributariamente pelo não recolhimento do ITBI;
B) o valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de
mercado;
C) a apuração do valor venal do imóvel ocorre da mesma forma no ITBI e no IPTU;
D) o Fisco está correto em arbitrar unilateralmente o valor do imóvel em R$ 400.000,00, por ser este
efetivamente o valor médio de mercado de um imóvel similar naquela região;
E) o Fisco pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI deste imóvel com respaldo em valor de
referência por ele estabelecido unilateralmente em pauta genérica de valores venais aplicável a todos os
imóveis do Município.
RESOLUÇÃO:
A) É comum nas legislações municipais a previsão de responsabilidade tributária para o registrador nos casos
de não recolhimento do ITBI.
Não há qualquer ilegalidade nisso.

Rafael Henze
Aula 04
B) Está certo! Veja o Tema Repetitivo nº 1113 do STJ que firmou a seguinte tese:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de

mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza
da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada
pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do
CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Isso não significa que o valor declarado vai ser sempre a base de cálculo do ITBI, mas significa que se o Fisco
quiser utilizar outro valor, deverá instaurar um processo administrativo para tanto.
O conhecimento desse julgado mata as outras assertivas.
Gabarito B
48. FGV - 2021 - Prefeitura de Paulínia - SP - Auditor Fiscal Tributário

A sociedade empresária Locação 100% Ltda., ativa no setor de locação de bens imóveis, seus e de terceiros,
foi incorporada, em operação de alguns milhões de reais, pela sociedade empresária Locações Especiais
Ltda., atuante no mesmo ramo de atividade. À luz da Constituição Federal, sobre a transmissão de bens
imóveis da sociedade empresária Locação 100% Ltda. para a sociedade Locações Especiais Ltda. decorrente
da incorporação,
Alternativas
A) incide ITBI, por ser a locação de imóveis a atividade preponderante da incorporadora.
B) incide ITCMD, por ser qualificada tal transmissão como doação.
C) incide ITCMD, por ocorrer tal transmissão entre duas pessoas jurídicas.
D) não incide ITBI, por ser transmissão de imóveis decorrente de mera incorporação societária.
E) não incide ITBI, por se tratar de mera integralização de capital social.
RESOLUÇÃO:
Caso clássico de exceção à imunidade específica do ITBI.
Se essa empresa não tivesse como atividade preponderante a locação de bens imóveis, não haveria a
incidência do imposto.


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Gabarito A
49. CESPE / CEBRASPE - 2021 - Prefeitura de Aracaju - SE - Auditor de Tributos Municipais - Tecnologia
da Informação
Alternativas
B) pode incidir sobre ato gratuito de transmissão de propriedade.
C) pode incidir no caso de usucapião.
E) possui alíquotas progressivas, por se tratar de tributo pessoal.
RESOLUÇÃO:
O sujeito passivo do ITBI é determinado pelas próprias administrações municipais, já que o Código Tributário
Nacional não define quem deve pagar o imposto.
Gabarito A
50. CESPE / CEBRASPE - 2021 - SEFAZ-AL - Auditor Fiscal de Finanças e Controle de Arrecadação da
Fazenda Estadual
Alternativas
Certo
Errado
RESOLUÇÃO:
no mesmo município, o ITBI realmente não vai incidir, mas isso ocorrerá em virtude da existência de norma
constitucional vedando.

Rafael Henze
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Gabarito Errado
LISTA DE QUESTÕES
Sobre o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), analise as afirmativas a seguir.
I. Caso a transmissão do bem imóvel ocorra sem o pagamento do ITBI devido, os tabeliães e escrivães ficam
solidariamente obrigados ao pagamento, relativamente aos atos por eles ou perante ele praticados, em
razão do seu ofício.
II. O pagamento do ITBI poderá ser progressivo em razão do valor do imóvel, conforme autorização
constitucional.
III. O ITBI incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em
realização ou integralização de capital.
Assinale:
a) se somente a afirmativa I estiver correta.
b) se somente a afirmativa II estiver correta.
c) se somente as afirmativas I e III estiverem corretas.

Rafael Henze
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d) se somente as afirmativas II e III estiverem corretas.
e) se todas as afirmativas estiverem corretas.
2. FAURGS - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2015
No que se refere ao ITBI, assinale a alternativa que contém afirmativa correta.
a) De competência dos Municípios, o imposto incide sobre todas as transmissões inter vivos, a qualquer
título, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como sobre cessão de direitos a sua aquisição.
b) Incide sobre o valor venal do imóvel, no momento da lavratura da escritura de compra e venda, inclu-
sive sobre as benfeitorias porventura realizadas até tal momento pelo adquirente.
c) Não incide sobre a transmissão de bens imóveis para integralização de capital subscrito em empresas
dedicadas à venda e à locação da propriedade imobiliária.
d) Não pode ter alíquotas variáveis em função do valor venal do imóvel.
3. CONSULPLAN - Notário e Registrador (TJ MG)/Remoção/2015/"2014.1"

A modalidade de lançamento adotada no ITBI é
a) lançamento de ofício.
b) lançamento por declaração.
c) lançamento por homologação.
d) tanto lançamento por declaração quanto lançamento por homologação.
4. FCC - Juiz Estadual (TJ SE)/2015

Após concretização de negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel, devidamente registrado no
cartório de registro de imóveis, foi o negócio declarado nulo por decisão judicial transitada em julgado.
Relativamente ao pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis por ato inter vivos a título oneroso
− ITBI incidente sobre a compra e venda do bem imóvel,
a) se tornou indevido, devendo ser integralmente restituído ao contribuinte que fez o pagamento, já que se
tratou de negócio jurídico nulo.
b) se tornou indevido, pois houve declaração de nulidade, o que não ocorreria se se tratasse de anulação do
negócio jurídico, hipótese em que o imposto teria sido devido.

Rafael Henze
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c) como não existiu o fato gerador do imposto, seu pagamento foi indevido e deve ser restituído ao
contribuinte dentro do prazo prescricional de 5 anos a contar do fato gerador.
d) muito embora o fato gerador não tenha ocorrido e seja indevido o pagamento do imposto, como o mesmo
foi pago não há como restituí-lo ao contribuinte.
e) foi devido o pagamento e não há direito à restituição, pois a definição legal do fato gerador independe da
validade e dos efeitos dos atos praticados.
Certo município, para ver aumentada sua arrecadação através do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos
por ato oneroso de bens imóveis − ITBI, amplia a incidência do imposto sobre a alienação fiduciária de bem
imóvel. Esta medida é
a) perfeitamente válida, já que na alienação fiduciária a propriedade fiduciária já é transferida para o credor
fiduciário.
b) ilegal, pois não há transmissão onerosa de bem imóvel na alienação fiduciária, posto que a transmissão é
gratuita.
c) inconstitucional, pois a Constituição Federal exclui da regra matriz de incidência do ITBI os direitos reais
de garantia.
d) ilegal, enquanto direito real de garantia, pois só pode haver a incidência do ITBI com o registro da garantia
do cartório de registro de imóveis.
e) constitucional, pois a alienação fiduciária de bem imóvel é uma cessão de direito real de aquisição, passível
de tributação por ITBI se o negócio for oneroso.
As opções a seguir apresentam hipóteses sujeitas à incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
por ato inter vivos e oneroso (ITBI – inter vivos), à exceção de uma. Assinale-a.
a) Transmissão, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza.
b) Transmissão, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis por acessão física.
c) Transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
d) Transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis para incorporação ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização ou integralização de capital.
e) Cessão de direitos relativos às transmissões de imóveis.

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7. FGV - Auditor do Tesouro Municipal (Recife)/2014 - Adaptada
Segundo divisão de competências, os Municípios podem instituir o Imposto sobre Transmissão “inter-vivos”
de Bens Imóveis – ITBI e de direitos a eles relativos.
As opções a seguir apresentam hipóteses de incidência do ITBI, à exceção de uma. Assinale-a.
a) A compra e venda pura de um imóvel.
b) A transmissão, por arrematação em hasta pública, de bens imóveis.
c) A permutação ou dação em pagamento de imóvel.
d) A diferença entre o valor da quota-parte material de um imóvel recebido por um ou mais condôminos, na
divisão para extinção de condomínio, e o valor de sua quota-parte ideal.
e) O compromisso de compra e venda de bens imóveis, com cláusula de arrependimento.
8. VUNESP - Analista Legislativo (CMSJC)/Advogado - Direito Público/2014
O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza
ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição (ITBI) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização de capital. Essa situação, conforme determinada pela Constituição Federal, caracteriza
hipótese de
a) isenção.
b) remissão.
c) imunidade.
d) anistia.
e) dação.
9. CESPE - Notário e Registrador (TJ PI)/Remoção/2013
Acerca do ITBI, assinale a opção correta.
a) O referido imposto não pode incidir sobre pessoa jurídica que tenha como atividade preponderante a
locação de imóveis, ainda que no objeto social dessa pessoa jurídica exista a previsão de venda de imóveis.

Rafael Henze
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b) O disposto no Código Tributário Nacional acerca do ITBI foi parcialmente revogado pela CF, inclusive o
dispositivo que estabelecia a base de cálculo do referido tributo.
c) A alíquota do referido imposto não pode ser livremente estabelecida pelo município, ficando adstrita a
norma federal infraconstitucional.
d) Esse imposto pode ser instituído com progressividade nas suas alíquotas, nos moldes do IPTU, por ser
imposto real.
e) Esse imposto constitui tributo que incide sobre patrimônio imobiliário, sendo, portanto, um imposto real
e não pessoal. Dessa forma, ele não pode incidir sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio da
10. FGV - Analista Técnico-Administrativo (SUDENE)/Área 6/2013
A empresa Celta S/A é sucessora, por cisão parcial, da Incorporadora Patrimonial S/A. A Celta incorporou ao
seu capital, um terreno que fora da cindida e que passou a integrar o seu patrimônio.
Ocorre que o Município lhe exige o pagamento de multa e juros de mora pelo não recolhimento do Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis.
Nesse caso
a) é indevida a exigência do Fisco Municipal, já que não há incidência de juros e multa de mora, por não
existir na hipótese a obrigação de pagar o imposto.
b) é devida a exigência do Fisco Municipal, eis que a empresa cindida é Incorporadora, sendo esta uma regra
de exceção.
c) é cabível a exigência do ITBI, no caso de o terreno ter sido objeto de projeto de incorporação que foi
posteriormente cancelado.
d) é indevida a exigência do Fisco Municipal, já que não há incidência de juros e multa de mora sem prévia
notificação do devedor.
e) é possível exigir o pagamento do ITBI da empresa Celta, se ficar provado que a Patrimonial S/A se dedicava
à compra e venda de imóveis.

Rafael Henze
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13. CESPE - Procurador do Distrito Federal/2013
Considerando que uma autarquia federal que não vise à exploração da atividade econômica e não cobre
tarifa ou preço por serviços prestados tenha adquirido um prédio para instalação de sua administração no
DF, julgue o item que se segue, relativo a essa situação hipotética, à competência tributária e às regras de
limitação dessa competência.
Caso o prédio em questão seja vendido para uma pessoa física, essa operação ficará sujeita ao pagamento
de ITBI, uma vez que a limitação do poder de tributar não mais se aplicará.
( ) Certo
( ) Errado
14. FCC - Agente Fiscal de Rendas (SEFAZ SP)/Gestão Tributária/2013

Rafael Henze
Aula 04
Aquiles adquiriu um apartamento na cidade de Monte Erebus em 16/02/2012. Ao realizar o pagamento do

ITBI devido, considerou como base de cálculo o valor do imóvel estipulado pelo Município para calcular o
IPTU, que era de R$ 437.561,00. Posteriormente, Tálassa, Agente Fiscal do Município, verificou que a
informação apresentada pelo contribuinte não retratava o real valor da transação realizada com o referido
imóvel, a qual havia sido de R$ 555.472,00. Em razão disto, mediante processo regular, Tálassa arbitrou a
base de cálculo do ITBI para este valor, lavrou auto de infração a fim de cobrar a diferença do tributo que
deixou de ser pago, além da respectiva multa, e notificou Aquiles. O contribuinte defendeu-se alegando que
a base de cálculo do ITBI deveria ser a mesma que a do IPTU, pois ambos eram tributos municipais e não
haveria razão para qualquer diferença, trazendo como prova o carnê do IPTU com o valor da aludida base de
cálculo. Em face da situação hipotética apresentada e do ordenamento jurídico vigente, a Agente Fiscal do
Município agiu
a) incorretamente, visto que não influem sobre a obrigação tributária quaisquer atos anteriores à
homologação, praticados pelo sujeito passivo ou por terceiro, visando à exclusão total ou parcial do crédito.
b) incorretamente, visto que a base de cálculo do ITBI e do IPTU são as mesmas, tendo como fundamento o
valor venal do imóvel, não podendo haver diferença na forma de apuração, sobretudo por ser feita pelo
mesmo município.
c) corretamente, pois a modificação da base de cálculo do imóvel, introduzida de ofício pela fiscalização,
embora modifique os critérios jurídicos adotados pela autoridade administrativa no exercício do lançamento,
pode ser efetivada em relação a um mesmo sujeito passivo quanto a fato gerador ocorrido anteriormente à
sua introdução.
d) incorretamente, dado que a utilização por parte do fisco do arbitramento depende de autorização judicial,
haja vista haver invasão do Estado na esfera privada do contribuinte.
e) corretamente, pois no caso do ITBI tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de
cálculo o valor da alienação do imóvel. Este funciona, no caso, como uma declaração de valor feita pelo
contribuinte, que pode ser ou não aceita pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, o arbitramento,
nos casos e condições estipulados pela legislação.
15. VUNESP - Notário e Registrador (TJ SP)/Remoção/2012/8º
Sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pode-se afirmar que
a) não incide sobre a transmissão onerosa de contrato preliminar.
b) não incide sobre a constituição do direito do promissário comprador.
c) o seu lançamento é de ofício, com base no valor da operação.
d) lei municipal pode prever alíquotas progressivas com base no valor do imóvel.

Rafael Henze
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16. VUNESP - Procurador Jurídico (Mogi das Cruzes)/2016
A empresa Alfa atua no ramo de locação de veículos e incorporou um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00 ao
seu patrimônio em realização de capitais. Por conta dessa operação viu-se forçada a recolher aos cofres
públicos o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pela alíquota de 4% sobre o valor do bem.
Inconformada, a empresa ingressou com ação de repetição de indébito pela qual objetiva a repetição do
valor que entende indevido.
Essa ação é de ser julgada
a) procedente, visto que a hipótese é de imunidade do imposto.
b) procedente, visto que a hipótese é de exclusão do crédito tributário.
c) procedente, visto que a alíquota aplicada não tem previsão em Resolução do Senado Federal.
d) improcedente, visto que a atividade da empresa é de locação de bens.
e) improcedente, visto que a ação intentada não se presta a essa discussão.
17. CESPE - Analista de Controle Externo (TCE-MG)/Ciências Contábeis/2018
Um auditor de contas verificou que determinados municípios estavam deixando de auferir receita de ITBI
em operações nas quais imóveis eram incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas, mas para uso próprio
de particulares, o que ocorria com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador do tributo.
Nessa situação hipotética, de acordo com o CTN,
a) a autoridade administrativa poderá desconsiderar o referido negócio jurídico e realizar a exação tributária.
b) não há previsão legal para a autoridade administrativa desconsiderar o negócio jurídico realizado.
c) não será possível realizar a exação do ITBI, haja vista a inocorrência do fato gerador.
d) somente decisão judicial poderá desconsiderar o negócio jurídico e determinar a exação tributária.
e) a decisão judicial não poderá desconsiderar o referido negócio jurídico em respeito ao ato jurídico
perfeito.

Rafael Henze
Aula 04
Acerca do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos por ato oneroso de bens imóveis − ITBI, é correto afirmar
que
a) não há incidência tributária de ITBI na transmissão de bens imóveis decorrente de integralização de capital
social pelo sócio, por não haver subsunção deste fato à respectiva hipótese de incidência.
b) nunca incide sobre transmissão de bens imóveis decorrente de fusão, incorporação ou cisão de pessoa
jurídica.
c) há isenção em caráter geral nas hipóteses de reversão do patrimônio da pessoa jurídica para os sócios em
virtude de extinção da pessoa jurídica.
d) se a atividade preponderante da adquirente for a locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil

não haverá imunidade na transmissão de imóveis decorrente de integralização de capital social.
e) se a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda de bens imóveis haverá imunidade na
transmissão de imóveis decorrente de fusão, incorporação ou cisão de pessoa jurídica.
19. FCC - Julgador Administrativo Tributário do Tesouro Estadual (SEFAZ PE)/2015
Suponha que a empresa X, que explora atividade de arrendamento mercantil, incorporou a empresa Y,
sendo-lhe transmitida a propriedade dos bens móveis e imóveis da segunda empresa. Nesse caso,
a) não incide ITBI, posto que a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão e
extinção de pessoa jurídica é imune ao referido imposto.
b) incide ITBI, pois o fato de a adquirente explorar atividade de arrendamento mercantil afasta a imunidade
do mencionado tributo sobre a transmissão de bens de direitos decorrente de incorporação.
c) não incide ITBI, visto que a exação do referido imposto pressupõe a presença de pessoas físicas nos polos
da relação jurídico-tributária, já recai sobre a transmissão inter vivos.
d) a responsabilidade tributária da empresa X abrange os tributos, não alcançando as multas, posto que a
penalidade tem caráter pessoal e não pode ser transferida para quem não cometeu infração.
e) a responsabilidade tributária da empresa X abrange os tributos e a multa moratória, não incluindo as

multas punitivas, por força do princípio de intransmissibilidade da sanção.
20. IESES - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2013

Rafael Henze
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a) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI incide,
via de regra, sobre a incorporação de bens ao patrimônio de pessoa jurídica, para realização de capital.
b) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI pode
ser exigido da propriedade adquirida por usucapião.
c) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI é de
competência do Município da situação do bem.
d) O Imposto sobre a Transmissão inter vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis – ITBI
poderá ter alíquotas progressivas.
21. CESPE - Procurador do Ministério Público de Contas (TCE-BA)/2010
Julgue o item a seguir, relativo ao direito tributário brasileiro.
Caso uma pessoa adquira bem imóvel em hasta pública pelo valor de R$ 370.000,00, mas a avaliação judicial
tenha atribuído a esse bem o valor de R$ 335.000,00, o cálculo do ITBI incidente sobre essa transação deverá
de ser feito com base no valor alcançado na arrematação.
( ) Certo
( ) Errado
22. ESAF - Fiscal de Rendas do Munícipio do RJ/2010

Rafael Henze
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23. Cespe - 2009 - SEAD-SE – Procurador – Adaptada
( ) Certo
( ) Errado
24. FCC - Defensor Público do Estado de São Paulo/2015/VII - Adaptada
( ) Certo
( ) Errado
25. FMP - Agente Fiscal da Receita Municipal (Pref POA)/2012
do bem.
valor de R$ 10.000,00.

Rafael Henze
Aula 04
de R$ 10.000,00.
26. FAURGS - Notário e Registrador (TJ RS)/Provimento/2015 - Adaptada
( ) Certo
( ) Errado
27. FCC - Procurador Judicial (Recife)/2008
28. VUNESP - Procurador Jurídico (CM Indaiatuba)/2018
sobre

Rafael Henze
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a) serviços (ISS).
e) a propriedade predial e territorial urbana (IPTU)
29. FAUEL - Advogado (SJ dos Pinhais)/2018
30. CESPE - Defensor Público do Distrito Federal/2013
segue.

Rafael Henze
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( ) Certo
( ) Errado
31. CEBRASPE (CESPE) - Analista de Previdência Complementar (FUNPRESP-EXE)/Jurídica/2022

No que se refere às normas constitucionais do direito tributário e da repartição de competência tributária,
julgue o item a seguir.
Compete aos municípios instituir impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso
ou gratuito, de bens móveis e imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
inclusive os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.
C) Certo
E) Errado
32. FADESP - Fiscal de Receitas Estaduais (SEFA PA)/2022

João vendeu uma casa em um condomínio fechado para Pedro em 2019 por meio de contrato de compra e
venda de imóvel. Todavia, a transferência do imóvel no cartório de registros de imóveis somente ocorreu
em 2021. Sobre este caso hipotético, é correto afirmar que
A) o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) será devido desde 2019, eis que a
jurisprudência entende que o fato gerador ocorre com a assinatura do contrato que prevê a obrigação de
transferência de propriedade.
B) o ITBI seria devido desde 2019, caso o contrato previsse uma condição suspensiva para sua efetivação, e
na hipótese da não ocorrência da condição, entende a jurisprudência que o valor pago pode ser objeto de
pedido restituição.
C) o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) será devido a partir de 2021, posto que a
jurisprudência entende que o fato gerador somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade
imobiliária, que se dá mediante o registro.
D) a existência de condição suspensiva ou resolutiva não modifica a data a partir da qual seria devido o
imposto, pois o fato gerador do ITBI mantém-se na transferência da propriedade imóvel.
E) o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) a ser pago, independente da data do fato
gerador, já poderá sofrer a incidência da progressividade de acordo com a legislação local.
33. VUNESP - Notário e Registrador (TJ SP)/Provimento/2022

O Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) não incide

Rafael Henze
Aula 04
A) sobre a doação de bens imóveis.

B) na venda e compra entre pai e filho.
C) na integralização do capital social de sociedade que exerça exclusivamente atividade imobiliária.
D) em permuta de bens imóveis.
34. CEBRASPE (CESPE) - Analista (PGE RJ)/Processual/2022

Julgue o item que se segue, à luz das normas constitucionais tributárias.
Se o proprietário de um imóvel firmar com um interessado em comprá-lo um contrato de promessa de
compra e venda daquele imóvel, ocorrerá o fato gerador do ITBI.
C) Certo
E) Errado
35. CEBRASPE (CESPE) - Procurador do Distrito Federal/2022

Relativamente aos impostos do Sistema Tributário Nacional, observada a jurisprudência do STF, julgue o item
que se seguem.
Se uma empresa transportadora de cargas for extinta e, nessa oportunidade, um imóvel que era de sua
propriedade passar a compor o patrimônio de um dos sócios, essa operação estará sujeita à incidência do
ITBI.
C) Certo
E) Errado

Uma sociedade anônima recebeu como contribuição para a formação do seu capital social imóvel no valor
de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), tendo sido emitidas e subscritas, entretanto, como retribuição pela
transferência do imóvel, ações no montante equivalente apenas a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). A
respeito desta situação hipotética, com base na legislação e jurisprudência tributárias nacionais, assinale a
alternativa correta.
A) Não haveria a incidência do ITBI caso o aporte de capital fosse realizado em sociedade limitada em lugar
de sociedade anônima.
B) Incide o ITBI sobre a diferença entre o valor do bem e o valor do capital subscrito e integralizado.
C) O ITBI não incide nas transferências de bens para formação do capital de empresas, independentemente
da atividade social a que se dediquem.
D) Trata-se de hipótese expressamente tratada pela legislação federal como situação de isenção de ITBI, em
relação à diferença de valores observada.

Rafael Henze
Aula 04
E) O ITBI incide apenas sobre transferências em valor superior a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) quando
realizadas para aporte de capital em empresa.

João e Maria são irmãos e, em razão da morte de seu pai, José, decidem celebrar contrato de cessão onerosa
de direitos hereditários, por meio do qual João cede à Maria seus direitos sobre o único bem imóvel deixado
por José. A respeito dessa situação hipotética, é correto afirmar, com base na legislação e jurisprudência
tributárias nacionais, que
A) não sendo caso de isenção, haverá incidência de ITBI sobre a cessão onerosa dos direitos hereditários de
João para Maria.
B) não háverá incidência de impostos na cessão, a não ser que a esta se opere com diferença positiva entre
o valor pelo qual foi o bem recebido por João e o valor pelo qual foi esse transferido à Maria.
C) não sendo caso de isenção, haverá incidência de ITCMD sobre a cessão dos direitos hereditários de João
para Maria.
D ) é nula perante a Fazenda Pública a tentativa de cessão dos direitos hereditários de João para Maria, por
colocar em risco as garantias do crédito tributário.
E) a validade da cessão dos direitos hereditários de João para Maria dependerá do prévio pagamento do
ITCMD incidente sobre a operação.
38. FGV - Delegado de Polícia Civil (RN)/2021

Lei ordinária do Município Alfa estabeleceu alíquotas progressivas no imposto de transmissão inter vivos de
bens imóveis (ITBI) com base no valor venal do imóvel, inclusive para a transmissão do mero domínio útil.
João, adquirente do domínio útil sobre terreno de marinha, insurge-se contra a cobrança.
Diante desse cenário e da jurisprudência sumulada do STF, é correto afirmar que:
A) a Constituição da República de 1988 exige lei complementar para estabelecimento de alíquotas

progressivas de ITBI com base no valor venal do imóvel;
B) pelo princípio da capacidade contributiva, é possível instituir alíquotas progressivas de ITBI com base no
valor venal do imóvel;
C) não é possível cobrar ITBI sobre transmissão inter vivos de terrenos de marinha, por serem de propriedade
da União, ente imune;
D) a alíquota progressiva do ITBI em razão do valor venal do imóvel não é permitida no direito brasileiro;
E) a transmissão do domínio útil não é fato gerador de ITBI.
39. FGV - Auditor Fiscal da Receita Estadual (SEFAZ ES)/2021

João, proprietário de um imóvel com acesso à praia, pretende instituir uma servidão de passagem em favor
de Jorge, para que este possa acessar a referida praia diretamente. Jorge se compromete a pagar,
parceladamente, o valor do referido negócio jurídico, dando, em hipoteca, um terreno de sua propriedade
para garantir o adimplemento.

Rafael Henze
Aula 04
Acerca da incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do Imposto de Transmissão Causa
Mortis e Doações (ITCMD) nesse cenário, assinale a afirmativa correta.
A) Tanto sobre a instituição de servidão de passagem quanto sobre a instituição da hipoteca incide ITBI.
B) Sobre a instituição de servidão de passagem incide ITBI; sobre a instituição da hipoteca não incide
qualquer imposto de transmissão.
C) Sobre a instituição de servidão de passagem não incide qualquer imposto de transmissão; sobre a
instituição da hipoteca, incide ITBI.
D) Sobre a instituição de servidão de passagem incide ITCMD; sobre a instituição da hipoteca, incide ITBI.
E) Tanto sobre a instituição de servidão de passagem como sobre a instituição da hipoteca, incide ITCMD
40. CEBRASPE (CESPE) - Auditor Fiscal (SEFAZ CE)/Jurídico da Receita Estadual/2021

Considerando a jurisprudência majoritária e atual do STF, julgue o item subsequente.
O fato gerador do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva
transferência da propriedade imobiliária, o que se dá por meio do registro.
C) Certo
E) Errado
41. VUNESP - Procurador Jurídico Municipal (Guarujá)/2021

Metalúrgica Ferro-Forte S/A, produtora de objetos de ferro desde 1975, adquiriu em 2019 um imóvel
pertencente à Imobiliária Lar Ltda., tendo em vista a extinção dessa última nesse mesmo ano, pelo valor de
R$ 500.000,00. Relativamente ao ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), no que concerne à
transmissão em questão, é correto afirmar que
A) não haverá incidência do imposto, de modo que a Metalúrgica Ferro-Forte nada deverá a esse título ao
município da localização do bem.
B) haverá incidência do imposto, a ser recolhido no município da sede da empresa extinta, uma vez que essa
tinha como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis.
C) haverá incidência do imposto, a ser recolhido no município da localização do bem, se ficar comprovado
que a atividade da empresa extinta, na venda de bens imóveis, superou 50% de sua receita operacional, nos
dois anos anteriores à sua extinção.
D) não haverá incidência do imposto, nada sendo devido ao município da sede da empresa extinta, se for
apurado que essa deixou de exercer atividade há mais de 2 anos, antes da data regular de sua extinção.
E) não haverá incidência do imposto somente se, no município da localização do bem, houver lei municipal
isentante que favoreça os interesses da Metalúrgica Ferro-For
42. VUNESP - Notário e Registrador (TJ GO)/Remoção/2021

Caio e Tício assinaram instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel situado no
Município Y. Desconfortável com o fato de se tratar de um instrumento particular, Caio (o comprador)

Rafael Henze
Aula 04
convence Tício (o vendedor) a tornar o compromisso de compra e venda público mediante escritura pública
devidamente lavrada. No momento da lavratura da escritura, contudo, o tabelião exige como condição para
a realização do ato a comprovação do pagamento do imposto municipal sobre transmissão de bens imóveis
por ato inter vivos (ITBI). A respeito dessa situação hipotética, é correto afirmar, com base na legislação e na
jurisprudência tributárias nacionais, que
A) a exigência do tabelião é correta, pois, embora o ITBI não incida no momento da assinatura do
instrumento particular de compra e venda, é suficiente para a ocorrência do fato gerador do imposto a
lavratura de escritura de compromisso de compra e venda.
B) a exigência do tabelião é correta, pois os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício são
responsáveis solidariamente pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em
caso de omissão.
C) a exigência é incorreta, pois o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI)
somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro da
compra e venda no cartório de registro de imóveis.
D) a exigência do tabelião é correta, pois o ITBI incide sobre a transmissão de bens imóveis a qualquer título,
sendo o imposto devido desde o momento da assinatura do instrumento particular de compra e venda.
43. CEBRASPE (CESPE) - Auditor de Finanças e Controle de Arrecadação da Fazenda Estadual (SEFAZ
AL)/2021
C) Certo
E) Errado
44. CEBRASPE (CESPE) - Auditor de Tributos Municipais (Pref Aracaju)/Abrangência Geral/2021

B) pode incidir no caso de usucapião.
C) possui alíquotas progressivas, por se tratar de tributo pessoal.
E) pode incidir sobre ato gratuito de transmissão de propriedade.
45. FGV - Auditor Fiscal da Receita Estadual (SEF MG)/Auditoria e Fiscalização/2023

João, proprietário de três imóveis, buscando contrair um empréstimo bancário, hipotecou um dos imóveis
em favor do Banco 100% S/A, obtendo assim o empréstimo desejado.

Rafael Henze
Aula 04
Quanto ao segundo imóvel, realizou sua transferência ao patrimônio de pessoa jurídica de que é sócio, em
realização de capital.
Quanto ao terceiro imóvel, em que reside, instituiu direito real de laje, a título gratuito, em favor de seu
irmão José, para que este pudesse construir sua residência sobre a laje do imóvel em que João reside.
Diante desse cenário e das hipóteses de incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por
Ato Inter Vivos) e do ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) previstas na Constituição
Federal de 1988, assinale a afirmativa correta.
A) Sobre a constituição de hipoteca em favor do Banco 100% S/A não incide ITBI.
B) Sobre a instituição do direito de laje em favor de seu irmão José não incide ITCD.
C) Sobre a instituição do direito de laje em favor de seu irmão José incide ITBI.
D) Sobre a transferência de imóvel para o patrimônio de pessoa jurídica de que João é sócio, em realização
de capital, incide ITBI.
E) Sobre a transferência de imóvel para o patrimônio de pessoa jurídica de que João é sócio, em realização
de capital, incide ITCD.
46. FCM - CEFETMINAS - Analista Fazendário (Pref Contagem)/2023

Analise a situação hipotética a seguir.
José é proprietário de um imóvel e pretende aliená -lo a Marcos. Marcos, então, sugere a José que eles
constituam uma pessoa jurídica tão somente com a finalidade de reduzir os seus encargos, uma vez que a
compra do imóvel por si está sendo bastante onerosa. Marcos idealizou a criação de um Lava Jato de Veículos
Automotores, o qual, de fato, não funcionará. Marcos, então, irá integralizar o capital com o valor
correspondente ao imóvel, enquanto José fará a integralização com o próprio imóvel. Após alguns meses,
nas instruções de Marcos, a sociedade poderia ser desfeita e a troca efetivada. Marcos sairia com o imóvel
e José com o valor relativo ao mesmo, sem maiores consequências.
A partir da situação hipotética narrada, é correto afirmar que(,)
A) embora exista imunidade quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação ao patrimônio
de pessoa jurídica, em realização de capital, a situação narrada é ilícita e ensejará a cobrança do imposto
com as respectivas penalidades pela utilização de meio fraudulento para a desoneração tributária.
B) embora exista isenção quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação ao patrimônio de
pessoa jurídica, em realização de capital, a situação narrada é parcialmente ilícita e ensejará a cobrança do
imposto com as respectivas penalidades pela utilização de meio fraudulento para a desoneração tributária.
C) existe previsão jurídica para a imunidade quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação
ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, o que torna a situação narrada lícita. Uma vez
que a atividade preponderante é a lavagem e higienização de veículos automotores, o imposto não poderá
ser cobrado.
D) embora exista isenção quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação ao patrimônio
de pessoa jurídica, em realização de capital, a situação narrada é parcialmente ilícita e ensejará a cobrança
das respectivas penalidades, mas não do imposto, uma vez que atividade preponderante é a lavagem e
higienização de veículos automotores.

Rafael Henze
Aula 04
E) existe previsão jurídica para a imunidade quanto ao ITBI na transmissão de bens e direitos na incorporação
ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital. Contudo, é importante frisar que esta apenas
será possível quando a atividade comercial for preponderantemente a compra e a venda de bens imóveis e
seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
47. FGV - 2022 - TJ-PE - Juiz Substituto

Mário desejava adquirir um apartamento de José, tendo sido pactuado o preço em R$ 300.000,00, pois o
imóvel necessitava de ampla reforma, ainda que um imóvel naquela região custasse em torno de R$
400.000,00. Para poder efetuar o registro do negócio jurídico, Mário foi informado pelo registrador de que
deveria recolher o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI).
Mário declarou ao Fisco municipal o mesmo valor que constaria da escritura pública (R$ 300.000,00), mas o
Fisco não aceitou tal valor, arbitrando-o unilateralmente em R$ 400.000,00.
À luz do Código Tributário Nacional e do entendimento dominante dos Tribunais Superiores, é correto
afirmar que:
Alternativas
A) o registrador não poderia ser responsabilizado tributariamente pelo não recolhimento do ITBI;
B) o valor de R$ 300.000,00 declarado por Mário goza da presunção de ser condizente com o valor de
mercado;
C) a apuração do valor venal do imóvel ocorre da mesma forma no ITBI e no IPTU;
D) o Fisco está correto em arbitrar unilateralmente o valor do imóvel em R$ 400.000,00, por ser este
efetivamente o valor médio de mercado de um imóvel similar naquela região;
E) o Fisco pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI deste imóvel com respaldo em valor de
referência por ele estabelecido unilateralmente em pauta genérica de valores venais aplicável a todos os
imóveis do Município.
48. FGV - 2021 - Prefeitura de Paulínia - SP - Auditor Fiscal Tributário

A sociedade empresária Locação 100% Ltda., ativa no setor de locação de bens imóveis, seus e de terceiros,
foi incorporada, em operação de alguns milhões de reais, pela sociedade empresária Locações Especiais
Ltda., atuante no mesmo ramo de atividade. À luz da Constituição Federal, sobre a transmissão de bens
imóveis da sociedade empresária Locação 100% Ltda. para a sociedade Locações Especiais Ltda. decorrente
da incorporação,
Alternativas
A) incide ITBI, por ser a locação de imóveis a atividade preponderante da incorporadora.
B) incide ITCMD, por ser qualificada tal transmissão como doação.
C) incide ITCMD, por ocorrer tal transmissão entre duas pessoas jurídicas.
D) não incide ITBI, por ser transmissão de imóveis decorrente de mera incorporação societária.

Rafael Henze
Aula 04
E) não incide ITBI, por se tratar de mera integralização de capital social.
49. CESPE / CEBRASPE - 2021 - Prefeitura de Aracaju - SE - Auditor de Tributos Municipais - Tecnologia
da Informação
Alternativas
B) pode incidir sobre ato gratuito de transmissão de propriedade.
C) pode incidir no caso de usucapião.
E) possui alíquotas progressivas, por se tratar de tributo pessoal.
50. CESPE / CEBRASPE - 2021 - SEFAZ-AL - Auditor Fiscal de Finanças e Controle de Arrecadação da
Fazenda Estadual
Alternativas
Certo
Errado
GABARITO
1. A
2. D
3. B
4. E
5. C
6. D
7. E
8. C
9. E
10. A
11. A
12. B
13. CERTO
14. E
15. B
16. A
17. A

Rafael Henze
Aula 04
18. D
19. B
20. C
21. CERTO
22. ANULADA
23. ERRADA
24. ERRADA
25. C
26. D
27. ERRADA
28. C
29. A
30. ERRADA
31. ERRADO
32. C
33. A
34. ERRADO
35. ERRADO
36. B
37. A
38. D
39. B
40. CERTO
41. A
42. C
43. ERRADO
44. A
45. A
46. A
47. B
48. A
49. A
50. ERRADO
RESUMO
O fato gerador do ITBI previsto na Constituição Federal pode ser resumido assim:

Rafael Henze
Aula 04
O CTN, em consonância com a ordem constitucional vigente à época em que foi redigido ainda prevê a
tributação da transmissão de bens imóveis unificada na mão dos estados, mas a CF 88 determinou a
separação entre o ITBI e o ITCMD, da seguinte forma:
A efetiva transmissão de um imóvel ocorre apenas no momento do registro do título translativo no cartório
de registro de imóveis competente.

Rafael Henze
Aula 04
Elaboração do contrato
Escritura de Compra e Venda
Pactuado livremente Averbaçao da aquisição
entre as partes. Perante o Cartório de na Matrícula
Notas.
Perante o Cartório de
O título aquisitivo de Registro de Imóveis.
propriedade já existe,
mas ainda não foi Aqui temos a
levado a registro. transmissão efetiva do
imóvel.
Seu FG compreende a transmissão de bens imóveis, a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis
(salvo os de garantia) e a cessão de direitos à aquisição de bens imóveis.

Rafael Henze
Aula 04
O imposto deve ser recolhido no Município onde se encontra o imóvel objeto de transmissão e o
contribuinte pode ser tanto o transmitente quanto o adquirente, a depender da lei municipal.
A base de cálculo é o valor venal e as alíquotas não poderão adotar a progressividade.
Há imunidade específica protegendo da tributação a integralização de bem no capital social da empresa até
o limite do valor realmente integralizado. Também não incide o ITBI nos casos de fusão, incorporação, cisão
ou extinção de pessoa jurídica.
Essa imunidade não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a
venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

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Prefeitura de Santo André-SP - ISS

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Aspectos do Fato Gerador do ITBI .................................................................................................... 6

Aspecto Material: ................................................................................................................................. 6

Lei nº 6586 de 1989 ........................................................................................................................................ 30

questões comentadas ........................................................................................................................................ 39

RESUMO ......................................................................................................................................................... 100

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

ESAF - Fiscal de Rendas do Munícipio do RJ/2010

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Guarde o comando constitucional referente ao ITBI para não errar em prova.

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por

III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Isso, por óbvio, também costuma ser objeto de questionamento:

Cespe - 2009 - SEAD-SE – Procurador – Adaptada

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Aspectos do Fato Gerador do ITBI

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Então, precisamos estar diante de uma efetiva transmissão, certo?!

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

FCC - Notário e Registrador (TJ PE)/Remoção/2013

1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é a transmissão

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Art. 1.225. São direitos reais:

VII - o direito do promitente comprador do imóvel;

A transferência da posse não é fato gerador do ITBI!

FCC - Defensor Público do Estado de São Paulo/2015/VII - Adaptada

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o

➢ Foi gratuita essa deliberação?

Assim se posicionou o STJ sobre o assunto:

EMENTA: TRIBUTÁRIO – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO POR DOAÇÃO – ITCMD – SEPARAÇÃO

2. Em havendo a entrega a um dos cônjuges de bens de valores superiores à meação, sem

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

sobre o que ultrapassar a meação, o Imposto de Transmissão por Doação, de competência

Veja como funciona na prática:

FMP - Agente Fiscal da Receita Municipal (Pref POA)/2012

Assinale a alternativa correta quanto à tributação incidente nessa partilha.

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

E se houver renúncia a uma herança????

“EMENTA: RENÚNCIA À HERANÇA – INEXISTÊNCIA DE DOAÇÃO OU ALIENAÇÃO – ITBI –

De bem imóvel por natureza ou acessão física:

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

Compreendem ainda a formação de ilhas, de aluvião (os acréscimos formados, sucessiva e

De Direitos reais sobre bens imóveis:

Vamos resumir os principais pontos sobre os direitos reais:

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi

O usufrutuário pode morar ou ainda alugar o bem.

Direito do promitente comprador:

Direito real de laje:

Direitos reais de garantia:

O penhor assemelha-se à hipoteca só que o devedor vai oferecer um bem móvel.

47013983810 - Gabriel Constante Milanezi